物业设备设施维修方案

在一份优秀的方案中，既要包括各项具体的工作环节，时间节点，执行人，也要包括实现方法、需要的资源和预算等，那么具体要如何操作呢？以下是小编精心整理的《物业设备设施维修方案》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

第一篇：物业设备设施维修方案

物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护-某广场物业管理方案

第十章 物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护

一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新  根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况  需要维修，属于小修范围的，及时组织修复

 属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修

 编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全

 合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途  各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚  及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好  因房制宜，有计划地安排保养维修任务

 完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度  完善的管理、检查、考核制度

 给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态  建立和贯彻各项规章制度及各项标准  搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度

二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 【房屋、建筑设施】  建物维修工

a. 按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施()维修计划表》的内容要求进行修缮养护;

b. 每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查;

c. 将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内; d. 房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e. 房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。  设备主管

a. 负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作;

b. 每年12月按房屋完好情况制订下一《房屋、设备、设施()维修计划表》; c. 组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督; d. 对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

e. 每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据

日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门;

【供配电设备】  电工

a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》;

b. 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》;

c. 按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d. 供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e. 供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。  设备主管

a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查; d. 每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【消防设备】  日常巡视

a. 设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障;

 定期检查

a. 由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》;

b. 由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。  维修保养

a. 设备维修工负责消防设施的维修保养工作;

b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次;

c. 按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d. 消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。  设备主管

a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查; d. 每周巡视消防设备,检查巡视记录;

e. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门

【给排水设备】  管道工

a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》;

b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;

c. 按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d. 给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;  设备主管

a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查; d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》; i. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【弱电设备】  分承包方维保人员

a. 按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

b. 弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

c. 弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。  电工

a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》;

b. 信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次;

c. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。  保安人员

a. 负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;

b. 发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。  设备主管

a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证; d. 每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;

e. 每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门; f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件;

【电梯设备】  分承包方电梯维保人员

a. 每周按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内; b. 电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

c. 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。  电工

a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养;

b. 负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。  设备主管

a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证; d. 每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录;

e. 每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

【水泵设备】  管道工

a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》;

b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;

c. 按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d. 给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e. 给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。  设备主管

a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查; d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

i. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》; j. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。

三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案 【楼底层大厅】

 对楼底层大厅的玻璃落地门(或不锈钢、塑钢落地门)进行巡检养 护：每周一次

 落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～15s范围内，无阻滞现象;  落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕;

 落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。  对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。 每周一次

【楼道】

 对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。 每周一次

 对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。 每月一次  对楼道、扶梯进行巡查：每月一次

a. 扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动; b. 楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂;

c. 楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖(大

理石)无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖(大理石);

 楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。  对楼面进行巡查： 每季一次 a. 内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的 粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金 配件完好;

b. 各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。

【雨污水总管及屋面外墙】

 对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落

每季一次  对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。 每季一次

 对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。 每年二次

 对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。 每年二次

【小区内道路、侧石、围墙】

 对区内路面，侧石进行巡检： 每月一次 a. 区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊

脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象; b. 混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂; c. 路边侧石平直，保持高低一致无缺损。

 对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。

每年二次  油漆铁栅栏。 每年一次

【雨污水窨井、下水道】

 对区内雨、污水管进行检查、清捞。 每季二次  雨污水窨井铁盖除锈油漆(油漆颜色为黑色)。 每年一次

 疏通小区内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。 每季二次

 汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。 汛期前一个月

【屋顶避雷带】

 对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。 每年一次

 对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。 每年二次

【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】

 夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。 每日一次

 检查照明供电线路绝缘状况是否达标。 每年一次  检查照明供电控制保护装置功能是否正常。 每周一次

【雕塑景观、喷水池】

 对雕塑、景观检查保养，发现问题及时处理。 每季一次  喷水池检查保养内容：

a. 巡视喷水池，损坏部位及时修复; 每周一次 b. 检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效;

每月一次 c. 检查水泵、水泵控制系统工作是否正常; 每月一次 d. 检测潜水泵绝缘; 每年一次

 检查水底照明灯具，应保持完好无损，供电线路控制保护系统完好，电气绝缘电阻达标。 每年两次

【儿童娱乐设施】

 对儿童娱乐设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时检修。 每月一次

 对设施油漆作防锈保养。 每年一次

【健身设施】

 检查保养健身设施，保持设施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每月一次  对设施油漆作防锈保养。 每年一次

【围墙大门及电动大门】

 检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。 每年两次  大门除锈、油漆。 每年一次  检查保养电动大门,应开启灵活。 每月一次

【地面停车位】

 检查地面平整，无积水、进出无阻碍，锁具功能良好。 每季一次

【地下车库】

 检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常; 每月一次  保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置; 每年一次  巡查照明灯具及应急照明装置，保持功能良好; 每季一次  检查消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活; 每季一次  巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠; 每周一次  保养红外线传感器、计时、监控装置。 每年两次

【楼道、室外消防栓】

 检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。 每月一次  油漆室外消防栓。 每年一次  检查消防带完好无损。 每年二次  检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。 每年二次  检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。 每月一次

【清洗水箱(蓄水池)】

 水箱(蓄水池)清洗、消毒。 每季一次

 水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。

 检查水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂。 每季一次

【无障碍通道】

 照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固，路面是否平整，有无障碍。

第二篇：咸阳市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交使用管理办法

咸阳市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交使用管理办法(试行)

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第一条 为了加强城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交使用管理，保障业主使用人的利益和物业安全，根据《陕西省城市居住区物业管理条例》和建设部、财政部《关于印发<住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法>的通知》以及《陕西省城市住宅共用部位共用设施设备维修基金使用管理办法》(试行)等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市城区、独立工矿区、大、中专院校已建成和新建商品住宅(含经济适用房，以下简称“商品住宅”)、公有住宅和非居住区写字楼、经营用房、商住楼出售后的共用部位共用设施设备维修基金的缴交使用管理。

第三条本办法所称共用部位是指物业主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备是指物业区域内全体业主共同拥有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益文体和共用设施设备使用的房屋等。

下列各项不属于物业共用部位共用设施设备：

(一)物业区域内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等;

(二)物业区域内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等;

(三)物业区域内不属于业主共有产权的其它设施设备。

第四条 物业区域内物业共用设施设备与城市市政公用设施供电、供水、通讯、有线电视设施设备的划分，以市人民政府的界定为准。

第五条 咸阳市房产管理局是全市物业共用部位共用设

施设备维修基金的行政主管部门，并负责城区物业维修基金的缴交、归集和统一管理工作。

第六条 物业共用部位共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)按照《陕西省城市居住区物业管理条例》规定的商品住宅、已出售的公有住宅和非居住区写字楼的多层和高层的不同比例缴交。 前款所称多层物业是指七层(含七层)以下物业，包括平房。高层物业是指八层(含八层)以上物业，且不得将高层物业整体分割划为多层物业。

经营用房和商住楼中营业用房的维修基金，由物业买受人按购房款千分之五的比例交纳。

物业买受人交纳的维修基金和公房出售单位提取的维修基金不计入销售收入，归业主共有。

第七条 物业买受人交纳的维修基金和公房出售单位提取的维修基金，一律以购房款和售房款为基数交纳和计提。购房款是指物业买受人实际支付的价款;售房款是指公房出售单位实际收取的价款。

第八条 维修基金由售房单位代收，商品住宅、商住楼、非居住区写字楼和经营用房交付买受人之前，公有住房出售单位在为购房职工办理房产权属登记时，售房单位应将代收和提取的维修基金，及时存入市房产管理局在专业银行开设的维修基金管理专户;同时，售房单位将代管银行出据的维修金缴款证明和《咸阳市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交清单》报市房产管理局。 《咸阳市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交清单》由市房产管理局印制，任何单位和个人不得自行印制。

第九条 市房产管理局根据售房单位提供的维修基金缴交清单，按照业主所在的物业座落区域、楼牌号、所处单元、楼层，以单幢楼为单位设置维修基金明细户，实施统一管理，确保专款专用。维修基金的管理要接受业主、业主大会的监督。 为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作它用。

第十条 凡已经收取了物业买受人维修基金和公有住房已经提取了维修基金的售房单位，应当按照本办法的有关规定将已经收取和提取的维修基金全额划转到市房产管理局维修基金管理专户。

第十一条 售房单位和物业买受人凭维修基金缴交证明

办理公房转售、交易过户和产权登记手续;未取得维修基金缴交证明的，市房改办不予办理公房转售批文、产权明晰通知单和分户产权申报表，市房地产交易管理处不予办理交易过户手续，市房地产产权产籍管理处不予办理房产权属登记发证。

第十二条 维修基金的增值收益转作维修基金滚存使用和管理。维修基金的管理费用，参照《住房公积金管理条例》的相关规定，经市财政局批准后，从维修基金的增值收益中列支。

第十三条 维修基金专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造。

前款所称的中修、大修、更新、改造是指为了保证共用部位的安全和共用设施设备的功能，对自然损坏的承重结构所进行的部分修缮，以及对水、电、气等管线进行全系统拆换、改装、更新等。不包括物业共用部位共用设施设备的日常养护性维修。

维修基金的支付原则按照建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》有关精神执行。

第十四条 商品住宅、公有住宅、非居住区写字楼、经营用房和商住楼出售后，业主大会成立前且物业保修期已过，需要使用维修基金的按下列程序办理：

(一)售房单位或售房单位委托的物业服务企业提出维修基金使用计划和维修项目预算; (二)充分征求业主和使用人的意见,经该维修项目涉及的50%以上的业主和使用人认可; (三)采取招标或其他形式选聘维修单位,签订维修工程合同; (四)市房产管理局根据(一)、

(二)、

(三)项进行审核，符合规定的按维修工程进度拨款;

(五)维修工程竣工后，作出决算，结清账款，建立维修档案。

第十五条 物业管理区域的业主大会成立后，且物业保修期已过，需要使用维修基金的，应当按下列程序办理;

(一)由业主大会委托的物业服务企业提出年度维修计划和维修项目的预算;

(二)业主委员会提交业主大会或者业主代表大会审议通过;

(三)采取招标或其他形式确定维修单位，签订维修合同;

(四)由业主委员会将

(一)、

(二)、

(三)项报市房产管理局审查，符合规定的，按工程进度拨款。

(五)维修工程竣工后，作出决算，结清账款，建立维修档案。

第十六条 维修基金不敷使用时，未成立业主委员会的，由售房单位将维修基金续筹方案报市房产管理局经核准后，再由售房单位负责续筹;已成立业主委员会的，维修基金续筹方案经业主大会或业主代表大会研究决定，报市房产管理局备案后，由业主委员会负责向全体业主续筹;续筹维修基金按业主房屋所有权证法定的建筑面积计收，空置房和未使用房屋的所有权人，也应当承担续筹维修基金的义务。

续筹的维修基金按照本办法的有关规定管理和使用。

第十七条 业主转让物业所有权时，结余的维修基金不予退还，随物业所有权同时过户。

第十八条 因物业拆迁或其他原因造成物业灭失的，经业主大会或者业主代表大会讨论通过，将业主维修基金账面余额，按业主交纳的比例退还业主。

第十九条 建立维修基金定期和交接审计监督制度。市房产管理局每年要向全体业主公布维修基金使用情况，按受业主的查询;市财政局和市房产局可委托审计单位定期进行审计监督。

第二十条 公有住房出售单位未按规定足额提取维修基金的，市财政局和市房产局管理局应当责令其限期补提维修基金本息;逾期仍不足额提取的，应按规定处以自提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。

第二十一条 维修基金管理单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由责任人赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条 本办法由咸阳市房产管理局负责解释。

第二十三条 本办法自公布之日起实施。

关于加强我市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交管理工作的通知

咸政房发(2003)65号

城区各开发建设单位、各物业管理企业，市房改办、秦都区房改办、渭城区房改办、市房地产交易管理处、市房地产产权产籍管理处：

为了认真贯彻落实《关于印发<咸阳市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交使用管理办法>(试行)的通知》(咸政房发[2002]230号)精神，切实加强和规范城区物业维修基金的缴交管理工作，维护广大业主的合法权益，鉴于目前物业维修基金缴交工作中存在的问题，依据《咸阳市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交使用管理办法》(试行)(以下简称《基金管理办法》)的规定，现就有关事项通知如下：

一、城区各开发建设单位售房时，必须依法代收物业维修基金，并按照《陕西省城市居住区物业管理条例》第三十八条规定的标准严格执行，不得降低或提高标准，具体标准为：

(一)商品住宅中多层住宅按购房款2%收取，高层住宅按购房款3%收取;

(二)公有住宅按购房款2%收取;

(三)公有住宅出售单位出售公有住宅时，多层按20%，高层按30%从售房款中提取维修基金;

(四)经营用房按照《基金管理办法》的规定执行。

售房单位收取维修基金时，要向业主出据收款收据并加盖公章，款项名称统一填写“物业维修基金”，且不得乱取名目，业主凭维修基金缴交证明办理房产交易过户手续。

售房单位在收取维修基金后，要及时填制《咸阳市城区物业共用部位

共用设施设备维修基金缴交清单》(以下简称《清单》)并将收取的款项存入维修基金管理专户，然后将清单和银行出据的缴款证明报市房产局审核，审核无误后方可办理维修基金移交手续，其中移交《清单》的第一联作为业主办理房产权属登记发证的依据。

二、根据《基金管理办法》有关规定，市房改办及两区房改办在受理公房出售单位申请公房转售时，要严格审验申请单位是否已经按标准收取了本单位职工的物业维修基金，是否按标准从售房款中提取了物业维修基金。凡未收取和提取维修基金的单位，市房改办及两区房改办不得办理公房转售批文，产权明晰通知单和分户产权申报表。

三、根据《基金管理办法》有关规定，市房地产交易管理处在受理售房单位代业主或业主个人申办商品房、二手房交易过户手续时，要严格审验申请人是否持有售房单位出据的物业维修基金交款证明，凡未出据维修基金缴交证明的，市房地产交易管理处不得办理房产交易过户手续。

四、根据《基金管理办法》有关规定，市房地产产权产籍管理处在受理公房出售单位代职工、商品房出售单位代业主或业主个人申办房产权属登记发证时，要严格审验申请单位或个人是否将代收、提取和交纳的维修基金办理了移交手续。并逐一核对申办的业主是否在办理了移交手续的《清单》中，凡不能出据维修基金移交手续的单位和办理了移交手续的《清单》中无申办业主姓名的，市房地产产权产籍管理处不得办理房产权属登记和发证(含房屋他项权证)。

五、凡开发建设单位将物业维修基金移交给委托的物业管理企业代管的，代管维修基金的物业管理企业应按照《基金管理办法》的有关规定及时填制《清单》，并将代管的基金按《基金管理办法》的有关规定全额划转到基金管理专户后，方可到市房产局办理移交手续。凡不按规定办理维修基金移交手续的物业管理企业，不予进行资质年检，不予受理资质晋级申请，不得评选优秀物业管理企业，其管理的住宅小区不得评选为物业管理先进小区。

以上通知事项望各有关单位和部门认真落实。

咸阳市房产管理局

二00三年五月十二日

第三篇：物业管理中的智能化设施的管理与维修方案

第六节 智能化设施的管理与维修方案

一、 人员配备

配备专业的智能化技术人员对智能化设备进行管理、维护与维修，保障智能化设备的长期、可靠、有效运行。

二、 材料储备

根据智能化设备的实际情况，有预见性的储备部分易损件，以保证及时排除智能化设备运行中出现的故障。

三、 运行管理

1、 门禁对讲系统：至少每两天一次对各门禁对讲主机进行巡视检 查，并对巡视检查的情况按实予以记录。巡视检查时发现问题马上组织处理。

2、 安防监控系统：配备专人对监控设备进行实时管理，随时将异 常情况反馈给专业技术人员进行处理。

3、 停车场管理系统：配备专人对停车场管理系统进行实时管理， 随时将异常情况反馈给专业技术人员处理。

四、 定期维护

1、门禁对讲系统：

(1)、每季一次门禁对讲系统设备除尘、清理。包括管理主机、楼宇主机、层间解码器等。 (2)、每季一次楼宇门禁对讲主机、门禁读卡器内部电子器件检查。

(3)、每月一次楼宇门禁对讲主机按键灵敏度测试。 (4)、每月一次根据楼宇门禁对讲系统设备参数进行功能测试，及时发现异常及时处理。 (5)、每月一次门禁系统电控锁、磁力锁调整、检修及可靠性测试。

(6)、每月一次管理主机软件维护，包括查毒、杀毒、软件升级。

2、安防监控系统：

(1)、每季度一次设备的除尘、清理，扫净监控设备显露的尘土，对摄像机、防护罩等部件要卸下彻底吹风除尘，之后用无水酒精棉将各个镜头擦干净，调整清晰度，防止由于机器运转、静电等因素将尘土吸入监控设备机体内，确保机器正常运行。同时检查监控机房通风、散热、净尘、供电等设施。室外温度应在-20 ℃～+60℃，相对湿度应在10%～100%;室内温度应控制在+5℃～+35℃，相对湿度应控制在10%～80%。

(2)、根据监控系统各部份设备的使用说明，每月检测其各项技术参数及监控系统传输线路质量，处理故障隐患，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。

(3)、对容易老化的监控设备部件每月一次进行全面检查，一旦发现老化现象应及时更换、维修，如视频头等。

(4)、对易吸尘部份每季度定期清理一次，如监视器暴露在空气中，由于屏幕的静电作用，会有许多灰尘被吸附在监视器表面，影响画面的清晰度，要定期擦拭监视器，校对监视器的颜色及亮度。

(5)、对长时间工作的监控设备每月定期维护一次，如硬盘录像机长时间工作会产生较多的热量，一旦其电风扇有故障，会影响排热，以免硬盘录像机工作不正常。

(6)、对监控系统及设备的运行情况进行监控，分析运行情况，及时发现并排除故障。如：网络设备、服务器系统、监控终端及各种终端外设。桌面系统的运行检查，网络及桌面系统的病毒防御。

3、停车场管理系统

(1)、每月一次设备除尘、清理，扫净管理电脑、发卡机、读卡机、闸机内部尘土。对出入口摄像机、防护罩等部件要卸下彻底吹风除尘，之后用无水酒精棉将各个镜头擦干净，调整清晰度，防止由于机器运转、静电等因素将尘土吸入设备机体内，确保机器正常运行。

(2)、根据停车场管理系统各部份设备的使用说明，每月检测其各项技术参数及停车场管理系统传输线路质量，处理故障隐患，协助收费主管设定使用级别等各种数据，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。

(3)、对停车场管理系统设备每月至少断电停机一次，每次不低于2小时，以延长设备使用寿命。

(4)、每月一次管理软件维护，包括查毒、杀毒、软件升级。

(5)、每月对道闸机进行一次全面检查、调整，测试道闸起落闸杆的准确性和可靠性。

(6)、每月测试一次地感线圈的工作性能

五、故障维修

配备专人跟进智能化系统设备故障，一般故障确保8小时内组织修复。重大故障根据实际情况尽快组织修复。

具体实施方案

智能化设施设备整体归属于设施设备管理

监控系统(摄像机、录像储存设备、闭路电视等) 可视监控系统是技术防范系统的重要组成部分，可通过清晰视频图像实时反馈现场情况，为管理决策提供直接有力的信息，同时长期记录现场信息，提供追索查询证据，给犯罪分子震慑并防范于未然。

管理与维修方案：

1、 清点设备，建立设备台账 。

2、检查设备，测试机械、回路部分动作是否流畅，测试系统方面操作是否正常，检测数据库及信息是否准确，确定所有设备正常与供应商建立设备移交清单 。

3、 创建供应商通讯录，分别记录设备的售后服务、维修人员、工程师、销售经理的联系方式 。

4、建立设备故障记录，记录设备故障现象、发生时间、原因、维修时间。定期对记录进行统计，算出设备完好率。

5、与供应商协商，要求提供一定数量的易损部件。

6、 与维保方沟通，建立设备维保计划 。

7、确定消防联动关系 。

8、建立监控点位分布图，掌握所有摄像头的分布、监控区域及主要监控目的。

9、统计周边人流量高峰低峰时间段及低峰时间段园区闭路电视监控重点，闭路电视时间节点 。

10、将各监视点设于的各主要出入通道、车库、电梯等地,对人流进行动态控制。

11、建立监控设备清单并入库存档 — 宣传监控设备的正常使用方法 。

12、培训操作人员对系统操作、检修，专人需要进行设备结构、性能、操作方法等方面的知识，考核合格后方可操作。

13、 建立定期检查制度，要求操作人员对系统监控记录进行定期实时、回放检查，检查时要填好监控记录定期检查登记表，如发现有故障、特殊事件须或重大隐患的情况须通知相关上级进行及时处理。

14、建立视频记录查看程序，紧急情况可直接通过业主委员同意进行查看。

15、 妥善保管系统设备，不得随意拷贝、删除监控信息或在计算机上安装其他软件，建立交接班制度，防止设备损坏和丢失。

16、对设备设施建立维护计划，小至清洁除尘、数据备份;大至设备更新线路整改。

发生口角、斗殴时可步移至监控范围可让监控中心发觉及时前往救助，且录像可作为有利存证;

注：货物临时搁置在监控范围内，由监控人员24小时查看，如有丢失可追查记录;入侵报警系统(红外对射、微波双鉴防盗探测器、报警求助按钮) 补充物业隔离措施的不足，有效防范恶意入侵，同时在有需求情况下，能够通过报警按钮通知物业，以取得协助。

第四篇：公用设施设备维护维修制度

共用设备设施日常运行、保养、维修制度

一.基本要求

(1)房屋外观(包括层面、露台)完好、整洁;公共墙面及楼梯间墙面，地面不破损;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

(2)根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位、共用设施设备的使用情况，需要维修，属于小修范围内，及时组织修复;属于大、中修范围内，按规定使用专项维修资金。

(3)共用设施设备照项目配套建设，管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。

(4)载人电梯24小时运行。

(5)消防通道畅通，消防设施设备完好，可随时启用。 二.路灯、楼道灯、景观灯

路灯、公共楼道、景观灯完好率98% 三.房层结构

每年二次以上对房层结构、涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主，使用人。 四.门窗

每日一次巡视房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 五.楼内墙面、顶面、地面

墙面、顶面粉刷层无剥落、无渗漏;面砖、地砖平整不起壳、无缺损。 六.管道、排水沟、屋顶、窨井、化粪池

每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，并有记录。(6月至9月每半月检查一次)，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。窨井、化粪池每半年清掏一次。 七.围墙

每日一次巡查围墙，发现损坏立即修复;铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好，并有记录。 八.道路、场地等

循环巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损，并有记录。 九.室外健身设施，儿童乐园等

循环巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外)，并有记录。 十.安全标志

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每周检查一次，保证检查清晰完整，设施运行正常。

中央公园物业管理处

第五篇：酒店设施设备维修保养制度

宾馆设施设备维护保养制度

设备的维护保养是为了保持设备正常运行，延长使用寿命所必须进行的工作，设备的维护保养是设备管理中的重要内容，有效的对设备进行维护保养工作，减少设备故障，节约维修费用，降低成本，保证宾馆优质服务，从而为宾馆带来良好的经济效益。

一、 特种、专业设施设备因专业技术较强须签订维修保养合同，保证设备、设施的长期、安全、稳定运转，才能满足宾馆设备维护保养工作的需求，保证正常营业。 1. 特种设备如客梯、食梯、货梯等，依照合同项目规定，由厂家派专业维修人员定期对设备进行维护保养并审验。

2. 宾馆中央空调机组的维保，维保单位负责中央空调的保养及日常维修工作，每年两次对机组进行停机检查和预防性保养，确保机组可靠、安全和高效的运行。 3. 避雷装置的安全检测，由避雷检测中心根据国家有关防雷规范、标准每年对宾馆的防雷装置进行检测，检测后出具《北京市建筑物防雷安全检测证》和《防雷装置检测报告》，如有不符合要求的，检测中心提出整改意见，工程部负责整改。

4. 宾馆旋转门的维护，按合同规定，维保厂家每3个月派专业人员对转门进行检查，包括驱动系统检修、安全系统检修、型材结构紧固、各部位除尘。

5. 宾馆广告标识及轮廓灯的保养，厂家按合同每年定期维护5次，法定节假日之前进行安全检查，重大活动前听从宾馆安排做出重点检查。 以上各项工作由工程部负责督办、检查、落实。

二、 建立日常巡视检修，确定检查项目、标准和要求。 1. 配电室巡视：

① 值班人员必须认真按巡视周期、路线、项目对设备逐台、逐件认真进行巡视，特别是

1 重点部位，如变压器、继电保护、二次仪表线、带电显示器及通风降温系统。雷雨、高温、高湿季节要予以特别关注，发现问题及时解决并做好记录、汇报工作。对设备异常状态要做到及时发现、认真分析、正确处理，做好记录并向上级汇报。 ② 每晚做好巡视宾馆标志灯、轮廓灯、围栏灯，并将故障灯情况做好记录。

③ 做好季节清扫工作，定期检查安全用具、防护用具、防火器材，对必备的紧急照明、钥匙、通讯等保证完好，线路畅通。每天接班后对配电柜、配电开关及变压器进行巡视，每小时对电流、电压、负荷情况进行一次抄表，每月对电量进行核算(日平均率、日利用率、全天用量)。

④ 值班人员进行巡视后，应将巡视时间、范围、异常情况记录在值班记录中。 2. 空调日常巡视：

① 按规定时间巡回检查机组运行状况;巡视水箱间变频泵、紫外线消毒器、消防稳压泵水压，冷却表等填好记录表。

② 按规定时间测量公共服务区域的温度和外界的环境温度，并准确地记录在表格中。 ③ 巡查设备时发现异常，应立即电话上报，不得拖延和搁置，并尽力排除故障。 3. 设备日常巡视检修：

① 按巡视检修项目及要求周期完成巡检工作。

② 巡查过程中发现的故障修复后应要求设备所属部门补填报修单，并按日常报修的程序处理耗用材料等。

③ 发现异常随时检修，不能修复的报告主管并及时采取措施保证正常的营业不受影响。 ④ 认真填写好巡查记录。

三、 完善日常报修工作，做到及时解决问题。

2 1. 依据维修单、电话维修通知及主管按维修计划下达的工作指令单，按照规定执行维修保养任务。

2. 如对维修任务有疑虑，必须即刻报告主管，不得推诿。

3. 维修完毕，维修单须经使用部门签字，维修人员签字后，送交主管。 4. 维修单因缺料不能实施，应立即报告主管，不得压延搁置维修。 5. 进入楼层客房维修，必须有服务员在场，并遵守有关安全条例。

6. 由于维修某处设施而要影响有关部门对客服务时，必须报告主管，同意后方可施工。 7. 在公共区域维修，遇见客人应主动避让，行为举止应文雅礼貌。 8. 凭维修单办理领料手续，多余的器材应上交主管，不得私藏。

9. 凡是维修拆下来的损坏件，不得遗留在维修区，都应收集并上交主管。 10. 维修工作完毕，必须将周围场地清理干净。 11. 凡借用的公用工具，无特殊情况，必须当日归还。

四、 细化管理，登记备案，提供依据。

1. 对各部门属于固定资产设备如厨房各机器设备等的更换或维修，首先根据机器损坏情况而定是否需要更换或维修后填写维修直购单，由采购部人员负责市场询价，经总经理审批后，进行购买。如更换设备，要立即变更、更新设备资料档案，进行重建。如设备维修，要将具体用料和维修情况进行登记，填写维修记录。维修记录是设备档案的重要组成部门，也是搞好设施设备管理的基础工作之一，填写、变更设备设施档案，以便更好的了解设施设备使用情况，为制定设施设备的大修计划提供充足的依据。 2. 对于日常一般的小设备如灯具、水咀等的维修，部门应以各部门每月的维修用料数量统计为依据，算出常用材料的最低库房数，之后在库房内备料，建立库存账目，每次

3 采购后立即办理材料入库登记，平时随着维修用料的出库随时做好销帐工作，每月做各部门维修材料消耗统计报表。