物业设备设施实训

2022-07-19

第一篇：物业设备设施实训

《物流设施与设备》实训大纲

《物流设施与设备》实训指导书

课程编号：实践课时：30

开课对象：物流管理专业课程类别：专业选修(模块)课

一、实训目的

通过实训应达到的基本要求：掌握重点物流机械设备的总体构造、工作原理、主要使用性能和主要技术参数等;在掌握常用物流机械设备的基础上，能够利用物流系统规划软件对实际的物流系统进行设施与设备的优化配置，提出科学合理的设施与设备配置方案，最终通过实训实验达到提高学生实践工作能力的培养目标。

。

二、实训对象

第三学年第一学期物流管理专业在校学生

三、实训内容与进程安排

四、实训步骤

(一)课堂

1、观看视频。

2、结合视频国内外先进的物流技术与设备。

3、通过网络查找相关物流技术与设备。

(二)校外

1、联系各实训基地。

12、各实训基地前集合，并强调实训纪律。

3、进入实训基地，结合实际设备和设施进行相关讲解。

4、指导学生进行相关作业或论文的撰写。

第二篇：物业设备设施巡查要点

随着社会的发展，物业设备设施复杂程度越来越大。同时也要求设备管理人员掌握更多的知识和技能才能管理好物业的设备设施。现在把设备设施巡查要点做一个总结。

为确保设备的性能良好，正常高效运行。各专业维修保养运行人员必须做到‘三严’‘ 四会’。设备达到‘三干净’‘四不漏’‘五良好’。

‘三严’：

1、严格管理好设备及安全保护装置，确保设备完好无损，功能正常。线缆布置整齐，接线牢固可靠。设备运转正常。工具附件齐全，标志清晰醒目。

2、严格执行设备运行管理规程。完全按规程操作，遵守交接班制度及值班制度，认真做好当班记录，严格检查设备运行情况。认真做好节能措施，节省能耗和物耗。

3、严格执行设备维修保养制度。认真编制设备维修保养计划，制定完整详细的检查保养项目。认真做好维修和巡查记录。

‘四会’：

1、会使用本专业设备，熟悉设备原理、结构、性能，能熟练操作、能取得本专业上岗证书和一定的等级证书。

2、会保养。掌握保养的程序要求，保证设备无灰尘、无油污。设备外观正常，内部功能良好。

3、会检查。熟悉设备运行检查程序及方法。掌握检测器具的实用。

4、会排除故障。能正确判断故障先兆及产生原因，掌握故障排除方法，能准确及时地修复。

‘三干净’：设备干净、机房干净、作业场所干净。

1 ‘四不漏’：不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。

‘五良好’：性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。设备、设施巡查主要从以下各主要系统设备房处为重点，主要有

1变压器房2高低压配电房3发电机房4电梯机房5生活水泵房6消防水泵房7空调主机房8空调风机房9消防气体间。

变压器房巡查要点

房间巡查要点：

1、室内温度不超过35度，墙上内配挂温湿度计，房间较小室内不能通过风机降温的需要装设空调。

2、室内湿度在室温30度以上时不得超过85%，否则需要除湿处理。

3、室内墙面、地面干净整洁。

4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。

5、室内空气清新定期送排风。

6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。

7、室内有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲电话是否通话正常。

8、设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。

9、上墙制度、文件齐全。变压器机附属设备巡查要点：

10、变压器密闭外罩良好，附属设施齐全，不自带外罩的变压器隔离护栏完好。

11、变压器震动和电磁噪声在允许范围内，没有异音。

12、变压器温度在规定允许范围内，超过90度要密切关注并采取降温措施。

13、变压器的二次侧电压在400伏以内但不能低于380伏.二次侧电流在额定电流以内。

14、变压器各部位外观应没有变色焦糊状。

15、变压器没有绝缘糊焦味。

16、每年保养要停电检查电绕组的绝缘并对接线端子紧固，外部要清洁。

高低压配电房巡查要点

房间巡查要点：

1、室内温度不超过30度，墙上内配挂温湿度计，房间较小室内不能通过风机降低温度的需要装设空调。

2、室内湿度在室温接近30度时不得超过85%，否则需要除湿处理。

3、室内墙面、地面干净整洁。

4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。

5、保持室内空气清新定期送排风。

6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。

7、室内有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲电话是否通话正常。8设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。

9、上墙制度、文件齐全10墙上要有准确清晰的配电系统图。

高低压配电柜巡查要点：

1、电配柜的电压在400伏以内但不能低于380伏.电源进线电流在额定电流以内。

2、配电柜内设备应没有变色焦糊状。

3、配电柜内没有绝缘烧糊焦味。

4、开关通过电流接近额定值时要分析与关注。

5、配电柜没有异常声响

6、检查高压配电柜旁直流屏，看显示参数是否正常。

7、查看低压电容柜是否正常，无功补偿功率因数不低于0.95并且运行在自动状态。

8、定期用远红外测温仪测量低压母线接头，温度不能超过60度，否则需要采取措施改进。9每年保养要停电检查母线、开关等的绝缘并对接线端子紧固，外部要清洁。

上墙文件：《设备房管理作业指导书》、《低压配电系统操作及保养作业指导书》必须指

3 定责任人、应当悬挂或备有低压配电系统图，各开关应注明线路去向，并与系统图对应;各配电柜内应当有二次线路图。

保养记录：《设备保养计划》、《变压器保养记录表》、《设备(设施)维修记录表》、《低压配电系统运行记录表》、《低压配电柜保养记录表》

其它：温度计、挡鼠板、消防设施、在危险区域悬挂标志牌并画安全标识线。

发电机房巡查要点

房间巡查要点：

1、室内温度不超过35度，墙上内配挂温湿度计，房间温度过高时通过风机降低温度。

2、室内湿度在室温接近30度时不得超过85%，否则需要除湿处理。

3、室内墙面、地面干净整洁。

4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。

5、室内每周要有不少于半小时的送排风。

6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。

7、室内有符合要求的灭火器和应急灯，如配有气体灭火系统需检查是否正常，消防对讲电话是否通话正常。。8设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。

9、上墙制度、文件齐全。

发电机及附属设备巡查要点：

1、检查油箱、油路有没有漏油。

2、检查蓄电池液位是否正常，电池电压是否在正常范围内(27伏左右)。

3、检查润滑油油位看是否缺油，通过颜色初步判断机油老化程度。

4、检查柴油箱油位，油位要保持在中高位，能满足发电机带负荷运行八小时。

5、检查冷却水箱是否缺水，水量过低需要补充蒸馏水加适量的防锈剂。

6、通过保养记录检查有没有每月试机运行，时间在10-15分钟，运行参数是否正常，联动的送排风设备能正常工作

7、发电机控制开关是否在自动状态。

8、检查配电开关和电缆及接线端子是否正常。

生活水泵房(配电控制室)巡查要点

房间巡查要点：

1、室内温度不超过35度，墙上内配挂温湿度计，温度高时可以开风机通风降温。

2、室内湿度在室温高于30度时不得超过85%，否则需要除湿处理。

3、室内墙面、地面干净整洁。

4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。

5、保持室内空气清新定期送排风。

6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。

7、室内有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲电话是否通话正常。8设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。

9、上墙制度、文件齐全

10、墙上要有准确清晰的供水系统图。

水池、水泵等设备设施巡查要点：

1、水池一年要清洗二次并取得水务局相关检测合格证。

2、水池顶清洁无杂物，水池箱盖要加锁。

3、水池溢流管口、排气管口、排水管口均需要加装不锈钢制作的防虫网。

4、水池液位管要有标高，水管内装无毒色球便于观察水位。

5、水池、水泵、阀门及管道要有标识，设备要有设备卡。

6、检查水泵和阀门是否漏水。7水泵及配套电机震动和运行声音正常。8设备运行参数在正常范围内。

9、设备、设施外观正常、干净。

10、控制柜门内有控制系统图。

11、电机、控制柜内没有异味。

12、检查集水坑排水泵设备是否正常。

13、控制柜内元器件没有变色现象。

14、柜内及外引线路接头没有松动现象。

上墙文件：《设备房管理作业指导书》、《给排水系统操作及保养作业指导书》、悬挂管网走向图、指定责任人

保养记录：《设备保养计划》、《控制柜保养记录表》、《水箱(池)清洗加药记录表》、《给排水系统设施月检表》、《设备(设施)维修记录表》、《水箱(池)清洗消毒计划表》、《水泵运行记录表》、《水泵月保养记录表》

其它：温度计、挡鼠板、消防设施、在危险区域悬挂标志牌并画安全标识线。

消防水泵房(配电控制室)巡查要点

房间巡查要点：

1、室内温度不超过35度，墙上内配挂温湿度计，温度高时可以开风机通风降温。

2、室内湿度在室温高于30度时不得超过85%，否则需要除湿处理。

3、室内墙面、地面干净整洁。

4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。

5、室内每周要有不少于半小时的送排风。

6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。

7、室内有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲电话是否通话正常。8设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。

9、上墙制度、文件齐全

10、墙上要有准确清晰的消防供水系统图。

水池、水泵及管道阀门巡查要点：

1、水池一年要清洗二次并取得水务局相关检测合格。

2、水池顶清洁无杂物，水池箱盖要加锁。

3、水池溢流管口、排气管口、排水管口均需要加装不锈钢制作的防虫网。

4、水池液位管要有标高，水管内装无毒色球便于观察水位。

5、水池、水泵、阀门及管道要有标识，设备要有设备卡。

6、水泵和阀门是否漏水。7水泵及配套电机震动和运行声音正常。8设备运行参数在正常范围内。

9、设备、设施外观正常、干净。

10、控制柜门内有控制系统图。

11、电机、控制柜内没有异味。

12、检查集水坑排水泵设备是否正常。

13、控制柜内元器件没有变色现象。

14、柜内及外引线路接头没有松动现象。

中控室(含消防控制室)：

上墙文件：《设备房管理作业指导书》、《监控中心管理作业指导书》、《安防系统运行和维护保养作业指导书》、《突发事件处理作业指导书》、《灭火应急管理作业指导书》、监控点分布图、指定责任人

6 保养记录：《设备保养计划》、《设备(设施)维修记录表》、《闭路监控系统月保养记录表》、《消防检查和保养记录表》

其它：温度计、消防设施

电梯机房巡查要点

房间巡查要点：

1、室内温度不超过35度，墙上配挂温湿度计，房间较小室内不能通过风机降温的需要装设空调。

2、室内湿度在室温30度以上时不得超过85%，否则需要除湿处理。

3、室内墙面、地面干净整洁。

4、进门上方安装三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。

5、室内空气清新定期排风。

6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。

7、救援工具齐全，有操作说明。

8、室内有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲电话和电梯对讲电话是否通话正常。

9、设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。

10、上墙制度、文件齐全

电梯曳引机及附属设施巡查要点：

1、检查电梯曳引机、减速器、限速器、控制柜、电源柜是否有灰尘，是否有异音。

2、检查电梯曳引机、控制柜是否有糊焦味。

3、检查减速器油位是否正常。

4、钢丝绳平层标识是否清晰。

5、检查电梯钢丝绳、曳引轮磨损是否超过标准。

6、润滑部位是否缺油。

7、电梯轿厢选层按钮显示功能是否正常。

8、电梯门机系统安全触板、光幕功能有效，开关门速度无异常。

9、电梯轿厢照明灯、应急照明灯对讲电话、视频监控是否正常。

10、电梯轿厢的导靴磨损有无异常。

11、层门三角锁灵活可靠、安全标识清晰。

12、井道行程开关、平层开关、减速开关、限位开关、极限开关工作正常。

13、井道照明是否正常。

14、底坑缓冲器开关、油位是否正常。底坑安全开关、急停开关功能正常。

15、补偿链离底坑距离符合标准，对重框架与缓冲器距离符合标准。

7 上墙文件：《设备房管理作业指导书》、《电梯维护保养作业指导书》、指定责任人

保养记录：《设备保养计划》、《设备(设施)维修记录表》、《电梯周检表》、《电梯季检表》

其它：温度计、消防设施、在危险区域悬挂标志牌并画安全标识线、在电梯轿厢贴电梯年检合格证。

单元楼配电控制室：

上墙文件：《设备房管理作业指导书》、《电气维修及应急处理作业指导书》、指定责任人、应当悬挂或备有低压配电系统图，各开关应注明线路去向，并与系统图对应;各配电柜内应当有二次线路图。

保养记录：《设备保养计划》、《控制柜保养记录表》、《设备(设施)维修记录表》

其它：温度计、挡鼠板、消防设施、在危险区域悬挂标志牌并画安全标识线。

单元楼弱电控制室：

上墙文件：《设备房管理作业指导书》、指定责任人

保养记录：《设备保养计划》、《设备(设施)维修记录表》其它：温度计、挡鼠板、消防设施

第三篇：物业机电设备设施管理

设备管理是以科学管理为基础，按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。

高层楼宇的大量涌现，使人们对楼宇设备的依赖性越来越强，同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中，本物业管理公司注重设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发挥楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中，本物业管理公司又进一步注重预防检修，即不仅做到设备的正常使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备定期检修计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率，确保楼宇设备的安全、稳定、无故障运行，提供一个良好舒适的工作环境。

一、系统运行及日常管理

楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量，提供一个高质量的安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常，关系到能否保障大厦运行安全。

1、运行管理

设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳状态，以发挥设备的最佳效用。

(1)编制设备详细的技术资料，并建立设备台账。 (2)建立严格的机房管理制度，巡视检查制度和岗位责任制。 (3)制定科学、严格的操作规程。 (4)制定周密、合理的设备维护保养计划。

(5)对操作人员进行专业培训，明确各自的岗位职责，掌握专业街市和操作技能。

(6)实施维护保养工作。

(7)定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。

(8)工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现事故的潜在危险，采取有效措施进行清除，确保安全运行。 (9)发生设备故障后对原因进行分析，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。

2、设备系统的日常运行 (1)变配电系统

变配电系统是为建筑物提供电源的系统，是楼宇设备正常运行的最基本保障，运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控，对变配电室进行巡视检查，监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。当发生局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。

(2)建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦自动控制系统定时监测水池、水箱的水位情况，管道及水泵的运行情况，巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发现缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆，立即通知有关人员前往处理。并按政府规定，定期清洗两次供水蓄水池，确保二次供水无污染隐患，当发生运行故障时，维修人员及时到场，按应急处理预案及时处理，恢复系统正常运行。

(3)照明系统

照明系统的质量好坏直接影响到大楼的整体形象。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查大楼的公共照明，发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时间，按预先的设定，通过大厦控制系统对公共照明进行开/关控制。

(4)消防系统

消防系统是整个大厦消防安全的保证，所以要求时刻保持正常工作状态，消防监控中心实行24小时值班制度。消防管理人员定期巡视检查，真正做到“预防为主，消防结合”。当发生险情时，消防管理人员及时到场，按突发火灾的应及方案及时处理，确保生命财产安全。

(5)电梯系统

电梯系统是大厦必不可少的运输工具，管理人员将规定检查其运行情况以及平层是否准确、显示灯是否正确完整，按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式，以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。另外可利用电梯智能运行管理装置解决非办公时间的安全保卫和通行方便的矛盾，在办公时间段内，电梯全开放运行，可自由乘坐。在非办公时间，相关人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达按授权可到的楼层，无卡人员则操作不了电梯。每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设置，一旦丢失可立即挂失注销(此功能暂时末装设)。当发生电梯困人等事故时，按电梯困人救援程序及时处理。

二、系统的应及处理方案

1、设备故障处理规程 (1)故障分类

设备在运行中，凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均属故障，凡故障发生时，均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。

重大故障包括：人身伤亡事故;设备故障导致经济损失达人民币万元以上，因故障引起重大停水、停电、停空调、停气、发生火灾等。

除上述事故外，其它为一般故障。 (2)故障处理通则

发生故障时，值班人员应立即处理，一般故障应先汇报后处理，事后做好记录。重大事故应一面处理，一面汇报，无法处理应尽快报告工程部主管。

根据表计的指数和设备的外部征象，判断故障的全面情况，尽快限制故障的发展，迅速地排除危及人员及安全的因素。

最迅速地恢复设备设施至正常运行状态。

处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不得违反安全规程管理处主任是处理故障的全面领导人，负责调动、安排有关人员采取相关措施。对于需要立即抢修的设备，值班员应判断故障部位和性质后在工程技术人员到达之前，把工作现场安全措施做好。

(3)重大事故处理职责

凡发生重大故障，由值班人员立刻通知工程部主管并按相关应急处理程序采取措施。工程部主管接到报告后应立即到现场指挥故障处理，并上报管理处主任。管理处主任尽快赶赴现场，负责全面指挥。

(1) 般故障处理职责

对于一般故障，管理处主任可授权工程部主管处理，工程部应及时报告并做好有关故障发生和处理记录。

2、供电电源停电故障处理规程电源故障分以下几种情况处理：

(1)在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应立即通知大厦内各有关业主单位。

(2)正常情况下的倒闸操作，管理处提前一天发出停电通知。 (3)如因大厦内故障引起供电回路停电，应尽快排出故障后恢复送电。

(4)如设备或线路的电气联络部分发热、发红，不能继续运行时，应设法将负荷倒换到其他设备线路供电或降低负荷，并继续观察，采取相应措施。

(5)低压配电柜母线及其引出线障时，应将故障段母线隔离，然后设法对未受影响的部分恢复送电。

(6)如供电局对大厦突然全部停电，则应立刻给楼内各有关单位发出通知，告知原因，设备值班员应坚守岗位，待恢复供电后，马上启动设备，确保大厦的正常工作。

3、停水及故障处理规程

(1)在接到自来水公司发出的停水通知后，管理处应立即转告楼内各有关单位，并积极采取贮水保障措施，减少停水影响。

(2)若安排水池清洗，管理处应提前三天以书面形式发出通知，通知内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。

(3)停水设备故障一般处理程序

①给水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。

②排污泵出现故障时，应迅速抢修，若一时不能恢复，应备临时排污泵。

③若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水，值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门，及时通知维修人员抢修。

④排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即组织人员疏通。

4、发生火火警处理规程

(1)大楼发生火警时，要做到忙而不乱，及时报警，并做到灭火及疏散人员、抢救物资等工作。

(2)火灾报警程序

①发现火警时，立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警，也可启动手动报警器，使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。

②用电话报警时，必须讲清下列事项：火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物资、报警人的姓名和身份。

(3)接到报警后的处理方法

①中央监控室接到报警信号后，利用对讲机通知巡逻保安立刻前往火警现场，如属火警误报，应通知中央监控室复位;如证实火警，应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救，并利用现有设施灭火。如火警严重，在组织前期扑救的同时向119报警。

②中央监控室利用消防广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散;使电梯降到首层;切除火灾区域电源，准备启动应急电源;启动相关防、排烟风机、消防泵。

③管理处主任到现场指挥灭火，管理处其它人员要立即到现场参与灭火，设备值班人员则坚守岗位，随时听从指挥。

5、其它设备故障处理规程

(1)当设备发生故障时，应立即检修，并尽可能把影响减到最低。

(1) 由于停电导致设备不能正常驻运行使用时，有应急电源的应立即供应，确保重要设施设备正常运行。

三、系统的维护保养

设备维护保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于良好工作状态，而且要保证各项参数合格，以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。

1、维护保养工作方

维护保养工作方式分日常维护保养和定期限维护保养两个层次：日常维护保养属于操作人员的职责范围，使用的设备要有专人负责，并严格按照操作规程操作使用。其工作内容是巡视检查及调整、清洁，由值班、巡视人员进行，重点在于设备的外观、功能状态。

定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性检修，由维修人员在工程技术人员指导下实施。

2.日常维护保养、定期维护保养的质量控制

日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人，专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时工程部部长与工程技术人员根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议，发生不合格即查找其发生原因，提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果，将作为员工工作业绩量化考核的依据。

3.主要系统定检工作要点

(1)变配电系统：对相零地线端子检查是否接触良好，牢固可靠。线路电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常，读数是否在正常范围内，其接线是否牢固，显示是否清晰。变压器运行声音是否正常。

(2)给排水系统：检测各种水位检测和控制器件动作灵敏度，是否有误动作。管道是否有渗漏，阀门动作是否灵活、可靠，有无漏水。水泵运行声音是否正常。

(3)空调系统：对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试，对各个电磁阀门进行开、合测试。空调主机运行是否正常，各项参数是否在正常范围内，冷冻泵、冷却塔运行声音是否正常，水管是否渗漏。定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。换季时进行大清洗并对主机进行大的保养。

(4)防雷接地：雷雨季节到来之前，均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷准备。在大雷雨后，也要尽快对系统进行检查，查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和熠开。若有问题，立即处理。

(5)电梯系统：按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和审核工作。

4、设备维护保养检修计划和标准 (1) 供电设施检查保养计划 (2) 水暖设施检修保养计划

(3)备维护保养及实施方案将根据所安装设备的设计、安装及动作等实际情况，需待某物业管理公司正式接管后根据相应设备逐一制定。

四、节能管理

在楼宇设备的运行成本中，能源开去是最重要的一部分。工程部部长要直接参与能源管理、制定节能计划、布置日常检查等工作。节能降耗工作主要有以下几个方面：

1、工作内容

(1)制定节能工作计划与有关节能的规章制度。

(2)统计和分析能源消耗，做好能源用量的计划及计量工作。 (3)巡视、检查和监督能源使用。

(4)进行各种形式的节能宣传，加强节能管理工作。 (5)实施节能技术改造，应用先进节能器具，采用切实有效的节能运行技术措施。

2、组织措施

(1)节约用电、节约用水、节约使用一切能源和材料，既是国家的现行政策，也是体现物业管理专业水平的主要内容，全体员工务必十分重视此项工作。

(2)强能源使用的计划管理，严格执行公司下达的各项指标，工程技术人员应经常掌握能源消耗情况，及时发现和解决出现的问题在保证正常需要的前提下，尽力降低能源消耗水平。每月上报《能源消耗统计》。

(3)能源的使用实行分区域控制的方法。凡需要单独考核的，都要装设分水表、分电及及其他计量装置。

(4)控制使用能源的时间，特别是对旺季用水和高峰用电要严格控制。

加强调和管理维修，认真节约能源，杜绝浪费水、电的情况。

3、技术措施 (1)配电系统中应注意无功负荷补偿。通过电容器组的投切，将功率因数控制在0.95以上。

(2)变压器投入运行的台数，应根据实际负荷大小进行调整，并使运行中的变压器的负载系数保持在0.7～0.9之间，以提高变压器的运行的效率。

(3)照明系统中，使用高效率节能灯具，走廊、楼梯灯具开启可采用光控或声控。同时还可利用楼宇设备自动化系统控制照明的开/关，保证人走灯灭，避免浪费。

(4)给排水系统：使用节水卫生器具，并且通过楼宇设备自动化系统控制水泵的开/关，防止溢水。加强巡视，防止跑水、漏水。

五、技术改造、更新

在高层楼宇落成并投入使用后，随着时间推移，楼宇设备改造工作将逐渐成为工程设备管理中不可缺少的重要内容，其原因主要有以下几点：

.设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当初设计理论、应用技术平等限制，造成系统设备不适应现实需求的情况逐渐显露，有必要进行改造。

.设备经过一段时间运行，趋向老化陈旧，通过改装、改造可改善设备性能，提高耐用性、可靠性，延长设备使用寿命。

.随着社会经济发展水平提高，楼宇服务标准的也相应提高，楼宇内部功能发生变化调整，设备必须改造才能适应需要。设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段： 1.论证立项

选择改造对象，确定改造目标，根据设备实际情况，结合长远规划，考虑现有人才物力、财力，在每年最后一个季度制定下一的改造方案，主要目标是：

(1) 扩大设备应用范围 (2) 改善设备主要性能指标 (3) 提高设备工作效率 (4) 提高设备可靠性和可维修性 (5) 提高设备安全性能和环保性能 (6) 降低设备运行能耗 2.方案设计

设备改造成败及效果如何，关键是设计。设计水平决定了改造的技术经济效果。根据原有设备缺陷和运行实际需要，尽量采用新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的经验，安排好改造施工和运行使用的相互衔接，尽量减少施工造成的停机时间，使改造方案切实可行。

3.组织实施

设备改造可单独进行，也可结合大修理进行。改造结合大修可节省工时、材料、费用，减少停机时间，具有较高的经济性。小的改造可自行组织力量实施。大的改造工程通常由专业单位实施，但要注意改造质量控制，加强现场监理，注意指挥协调，精心组织施工，防止意外故障危及运行安全。 4.整理改造技术资料

改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的改变要有详细记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档，做到图物相符，记录完备。

5.验收移交

改造后的设备要办理验收手续，经试运行测试各项参数达到改造目标、符合改造设计要求、符合质量标准才算改造完成，才能移交使用单位正式投入使用。

6.费用来源

技术改造、更新的费用来自每年的“维修基金计划”拨款。

六、术资料的收集、管理、使用

技术资料的收集、管理、使用是大厦物业管理的一个重要组成的部分，是机电设备管理、运行、维护的依据，是技术改造和节能运行的基础，是设备管理必需的条件和保证。

1.收集设备管理法规政策

政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强强制性文件，这些文件具有法律责任，设备管理必须不折不扣贯彻执行。

2.建立技术档案

各主要设备及设备系统，要有齐全详细准确的技术档案;

(1)所有设备建立设备卡片，一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号，再按编号逐台登记。

(2)将各设备卡片统一汇集登记，形成设备台账。 (3)每一台主要设备均建立技术档案，记录设备运行、改造、大修和故障情况，用于指导设备管理的实际工作。

(4)大修、改造施工结束、验收合格后，把已修改完毕的全部图纸整理归档。

3.做好技术资料收集、管理工作

我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作：(1)竣工资料 (2)运行资料 (3)值班记录 (4)大修改造资料

(5)二次装修图纸及审批资料 (6)设备故障处理资料 (7)区内市政设施资料 (8)检查、验收、年审资料 (9)计算机软件及录像资料

第四篇：2014物业设备设施工作计划

2014年工作计划

现拟定2014年工作计划如下：

一、小区监督巡检计划内容

1、严格执行制度。按2014品质标准指引管理，明确责任，保障设备设施条块良性运作，通过对小区的检查、监督、纠偏等手段从而更适合目前工作的开展;从设备管理和人员安排制度，真正实现工作有章可循，制度规范工作。通过落实制度，明确责任，保证部门工作的良性开展;

2、加强对设备维保的监管。将按照相关工作的需要进行落实，做到有设备，有维护，出成效;并将设施设备维护侧重点规划到具体个人;

3、安排定期检查，加强巡视检查力度确保安全。结合保安部做好对消防、安防系统的检查维护，确定设备每日、每周、每月、季度、半年检查项目并有可见台账记录，及时检查督促维保单位实施保养，严控装修对公共区域设备的影响，使各类消防设施、公共楼道设备处于良好的状态;

4、预防性控制

(1)预防性维修：各小区所有设施设备均有维护保养计划，按既定的时间、项目和流程实施预防性检查维护;

(2)按照设备相关规范，按制定的设备维保计划进行三级保养，及时更换易损件，并做好设备台账档案留存;

5、应急演练

为提高突发事件应急处理能力，每季度进行应急演练，进行消防演习、跑水爆管抢险、电梯事故演练等，提高处理应急事件的能力;

6、本项工作周期为每月一次。

二、做好能源控制管理

节能降耗是提高效益的有效手段。

1、通过加强宣传，提高所有员工的节能意识，对公共楼道不关灯的楼层业主进行劝阻;

2、公共区域用电用水力求科学的运行方式，大功率用电设备需要进行监测运行，每月抄录水电表读数，对用能进行有效计划和控制;

3、通过技改，更换LED照明、普及声光控照明等措施有效降低能耗;

4、用水用电事前做好预算，事中每月核对记录，超出范围预警并采取措施;

5、本项工作每月进行一次。

三、前期介入工作

为避免新项目交付后的管理风险，所以新建项目在方案阶段提前介入，组织专业技术力量根据方案图、并结合老项目的成功经验提出建议书，降低后期管理

难度和风险，处于建设中的项目也需定期跟进，特别是机电设备安装阶段尤其要现场介入，及时提出不妥意见，发出整改函要求地产改进。

四、项目交付支持工作

衔接好小区做好新项目设备设施移交工作，做好查验工作，提交地产整改。

五、台账管理

继续做好项目资料收集整理工作，指导小区资料管理人员(以维修主管为主)及时向地产及总包收齐档案图纸和技术资料。与地产运营部加强联络，相关合同及验收报告电子版、图纸电子版、维保合同的收集索取，目标要收集完整，保证基础资料正确可查。同时为制定完善设备设施质保期台账、设备台账提供依据。继续质保期预警及提前2个月对临近保修期小区设备进行检查。基础资料要实现资源共享，供各部门调用。继续质保期预警及提前2个月对临近保修期小区设备进行检查，本项工作每月进行。本项工作每月进行。

六、作业安全及风险隐患控制

各小区维修作业人员要严格按照操作规程实施维修保养作业，杜绝违章，对电梯等维保单位作业过程实施严格监管，部门及小区需定期组织进行安全隐患排查，发现违章立即纠正整改，维修人员在日常巡检中也需要对设备设施运行过程中的外来威胁和隐患、人力因素进行预控，通过持续的预防性检查管理有效降低风险事故的发生，本项工作每月进行。

七、培训提升工作

按照岗位的要求，各小区目前的的维修人员编制比较紧张，为保证小区设备设施的运行和基本维护，保证应急事件得以及时有效的处理，在现有人员编制中，将着力提高维修人员的综合能力和技术水平，通过与人事及小区沟通，定期组织知识培训。本人也将持续学习，提升知识量，打铁还得自身硬，为了品质夯实基础。本项工作每月进行。

我将通过开展以上工作，竭尽所能、开拓创新、为**分公司的发展贡献力量。

**物业分公司