我国房地产业发展研究论文

摘要：通过对河南省房地产业发展概况和结构现状的描述，指出河南省房地产业存在的房地产企业平均规模过小、投资结构不合理、缺少工业地产投资、房地产投资过度集中等问题，并提出了促进河南房地产业发展的重视工业地产的发展、培育大型房地产企业和企业集团以及产业政策要坚持使用经济手段等对策。今天小编为大家推荐《我国房地产业发展研究论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

我国房地产业发展研究论文 篇1：

我国房地产业发展及对地方财政的影响研究

[摘 要]房地产业在国民经济发展过程中发挥着相当重要的作用，不仅能推进城市的基础设施建设，还能带动相关产业的快速发展。我国房地产业的快速发展对地方财政的快速增长起到了正向的推进作用。本文详细介绍房地产业的发展现状及地方政府的收入构成，分析房地产业的发展对地方财政收入变化的影响，并提出房地产业发展的3点建议。

[关键词]房地产；财政收入；影响；建议

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.12.114

[中图分類号]F812.7；F293.3 [文献标识码]A [

房地产业是我国经济快速发展的重要组成部分，在国家经济结构中占据重要地位，在整个国民经济体系里起到了基础性作用。具体体现在以下几个方面。第一，房地产业能推进我国的基础设施建设，提高城市化水平和进程。2000年到2010年期间，平均每年有2 000万人口进入城市，这要求城市提供大量的住宅以满足不断增加的人口规模，同时，老城区的拆迁改造，也需要快速和稳定的房地产业发展来维持；第二，房地产业的快速推进，能带动其他周边相关产业的快速发展和壮大，有效促进国民经济的快速发展。房地产业的带动性和周期性长的特点，使其既能通过自身快速发展带动国民经济的增长，也能通过其周边产业的快速发展带动国民经济快速增长，形成增加经济的巨大合力。第三，房地产业的快速发展，不仅能提供大量的居住用房，而且能有效改善生活环境，不断满足人们日益增长的物质需求和居住需求，这从直观层面带来生活的巨大变化，促进经济发展，加快和谐社会的建设。

1 我国房地产业发展现状

房地产业属于第三产业，是对房地产类进行开发和管理及投资等业务的产业。一般包括土地开发、房产转让及相关的管理维护等。近年来，房地产行业吸引了大量投资，使其高速发展，竞争日趋激烈。房地产业的发展在国家的经济发展中起到相当大的作用，是增加地方财政收入和改善民众生活水平的重要产业。目前我国的房地产业具有以下特点。

1.1 政策调控，房地产业回归理性发展

房地产宏观调控政策的效果已经凸显出来，房地产业将逐步回归到理性发展的线路上来，将来的房价，特别是一线城市房价的下降趋势将变得更加明显。

1.2 房价下行，房地产业告别暴利时代

2014年秋季国家统计局发布的8月份全国70个大中城市的房价变化情况统计中，共有68个城市的新建商品房住宅环比下降，只有厦门上涨。这当中，北京、上海、广州、深圳这些一线城市的跌幅都达到了环比1%左右。而在二手房交易方面，有67个城市的环比成交价格下降，2个城市的环比成交价格持平，只有1个城市的环比成交价格上涨。

就目前国家统计局的数据来看，极具代表性的70个城市的新商品房住宅中有68个环比下降，说明两个问题：第一，普遍认为房价最坚挺的4个一线城市的房价都已产生了下跌情况；第二，无论是新商品住宅还是二手房的价格都存在一定程度的下调。由此可以看出，持续高涨的房价正处在僵持中，并开始进入下行阶段，房地产业告别暴利的时代来临。

2 地方财政收入的构成

20世纪50年代以来，我国国家财政制度的发展经历3个不同的时期。第一个阶段的财政制度是在1980年之前的统收统支的财政制度；第二个阶段的财政制度是在1994年前的分灶吃饭和财政包干制度；第三个阶段是从1994年到现在的分税制财政制度。在第一个阶段一共诞生了7种不同的财政管理方式，第二个阶段产生了3种不同的财政管理方式，在不同的财政管理方式下，地方财政收入的构成都存在较大变化。第三个阶段到现在，我国实行分税制改革，中央到地方的财政收入关系日趋稳定，在税务的分享上也实现了平衡。

3 房地产业发展对地方财政的影响

3.1 专项税收收入影响

1994年我国的分税制改革及2002年我国所得税分享制度改革的实行，使地方财政收入的来源大幅减少，使地方政府对商业企业的税收情况和市场交易的税收情况更加重视。因此，地方政府就把目标放在了增加税收收入上，在这个前提下，房地产业快速发展，行业不断扩张，大量的房产企业所得税支付及房产交易的税收不断增加，成为地方政府提升财政收入的重要经济来源。房地产行业的发展，通过不断壮大规模而引起的税收提升对地方财政收入产生一定影响。

3.2 相关产业税收影响

房地产业的快速发展，不但能带动地方经济的快速增长，而且能带动周边产业的经济活力，如装修业、家居业等，这些产业的增长同样也促进了房产业的发展，而这些产业发展带来的经济收入与房产行业带来的经济收入又一定程度上提升了政府的财政收入。所以，房地产业的发展能提升政府的工作绩效。

3.3 其他的收入影响

房地产企业的土地购买资金是其发展过程中必须支出的费用，这些费用构成了地方政府财政的额外收入，同样对地方政府财政收入形成影响。

4 建 议

第一，放弃“房地产拉动型”区域增长模式，构建房地产业与实体产业协调发展的新模式；第二，加强房地产市场信息采集与分析研究，建立房地产市场科学发展指标体系；第三，实施差别化调控政策，加强调控的针对性、精准性和有效性。

主要参考文献

[1]曹志明.浅析房地产经济发展方向[J].中国房地产业，2012（2）.

[2]刘婷婷.房地产投资对国民经济的影响[J].知识经

济，2009（4）：32-34.

作者：祝慧洁　魏春波　栾岚

我国房地产业发展研究论文 篇2：

河南省房地产业的结构问题浅析

摘 要：通过对河南省房地产业发展概况和结构现状的描述，指出河南省房地产业存在的房地产企业平均规模过小、投资结构不合理、缺少工业地产投资、房地产投资过度集中等问题，并提出了促进河南房地产业发展的重视工业地产的发展、培育大型房地产企业和企业集团以及产业政策要坚持使用经济手段等对策。

关键词：房地产业；工业地产；产业政策

自1990年我国土地使用制度市场化以来，我国房地产业发展迅速，房地产价格持续攀升。特别是近几年，尤以上海市为中心的长三角地区、珠三角地区以及北京地区的房地产价格上涨幅度为甚。从2005年年初开始，中央和地方出台了一系列调控措施，来稳定房地产价格，以促进房地产业健康发展，但效果并不理想。2013年以来，我国房地产市场出现分化迹象，部分三四线城市楼市出现泡沫，面临调整。河南省各地市除郑州外，基本属于三四线城市，房地产业的发展面临着同样的瓶颈，河南省房地产业的结构问题对于河南省房地产业发展的影响越来越突出，因此，对河南省房地产业的结构问题进行研究，成为促进河南省房地产业健康发展的重要课题。

一、房地产业概述

房地产又称不动产，是指土地及附着在土地上的房屋和人工构筑物及其附带的各种权益。具体而言，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公楼、厂房、仓库等；地产是指土地及其上下一定的空间，包括地面道路和地下相关的基础设施等。房地产是房产和地产的综合体和统一物。房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业主要包括土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、组织开发建设等；房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动。本文的研究范围仅包括房地结合的房地产，所述房地产业仅包括房地产的开发和再开发。

房地产具有其他商品所不具有的一些固有特点。首先，房地产地理位置的固定性。房地产在空间所占的位置，既不能移动，也不能调换，因此，房地产的利用具有鲜明的地域特点，地理位置直接关系到房地产的利用价值。由于房地产地理位置固定，不同区位的自然条件、社会条件、经济条件各不相同，这使得房地产市场不可能是一个完全竞争的统一市场，而是一个典型的垄断市场和区域性的市场。其次，房地产的耐久性和高价值性。一般的物品在使用过程中会较快地磨损、消耗，但房地产的利用则具有长期性，一般可使用许多年。购房、建房产都需要大量货币支出，价格的昂贵性使房地产的开发与购买高度依赖于金融业。利息率、货币供给状况、首次分期付款额度等条件的变动都会影响房地产的供求状况。再次，具有投资与消费的双重性。房地产可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以用于生活消费，同时也可以成为一种重要的投资品。虽然房地产的变现能力差、流动性较低，但在通货膨胀较高的情况下，投资房地产比投资其他资产更具有保值功能。最后，具有房地产利用的外部性。房地产的利用价值常常受周围房地产及环境变动的影响。房地产的这些特性导致房地产业是一个垄断性强、外溢效应大的产业。

二、河南省房地产业发展概述及结构现状

（一）河南省房地产业发展概述

河南省房地产业作为一个新兴的产业得到了迅速的发展，河南省房地产业的发展对河南经济增长起着越来越重要的作用。房地产投资额从2002年的138.36亿元增加到2012年的3 035.29亿元，10年间增长了21.9倍，其增长速度高出河南省GDP增长速度的一倍左右。河南省房地产业的投资额占GDP的比重逐步提高，2003—2012年，房地产业的投资额占GDP的比重从2.7%增长到10.25%；房地产业投资额占固定资产投资的比重也逐年上升，从2003年的9.35%增长到2011年的15.51%，2012年略降为14.76%。2003—2012年，河南省房地产投资的增长率大多数年份都超过了30%，其中2005年的增长率超过50%，但2012年增长率出现较大幅度的下降，只有15.56%。

（二）河南省房地产业结构现状

从投资结构来看，2003—2012的10年间，住宅投资增长了16.3倍，从135.10亿元增长到2 203.26亿元；办公楼投资增长了25.72倍，从5.30亿元增长到136.35亿元；商业用房投资增长了13.56倍，从23.54亿元增长到319.39亿元；其他投资增长了17.41倍，从21.62亿元增长到376.49亿元。相对于房地产投资额增长的16.35倍，住宅投资增长和其相当，办公楼投资增长速度较快，而商业用房投资增长速度较慢。在2003—2012年间，河南省房地产投资中住宅投资占房地产投资额的比重在69.09%—80.46%之间变化，办公楼投资占房地产投资额的比重在2.13%—4.49%之间变化，商业用房占房地产投资额的比重在9.11%—17.42%之间变化，其他投资占房地产投资额的比重在6.65%—13.71%之间变化。

从产业集中度来看，2003年河南省有房地产开发企业1 430家，商品房销售面积862.71万平方米，平均每家房地产开发企业的销售面积为6 033平方米；商品房销售额为120.75亿元，平均每家房地产开发企业的销售额为844.4万元。2012年河南省有房地产开发企业5 316家，商品房销售面积5 968.49万平方米，平均每家房地产开发企业的销售面积为11 227.4平方米；商品房销售额为2 286.67亿元，平均每家房地产开发企业的销售额为4 301.5万元。

从房地产企业的开发资质看，在5 316家房地产开发企业中，拥有一级资质的59家，占比为1.1%；拥有二级资质的496家，占比为9.3%；拥有三级资质的975家，占比为18.3%；拥有四级资质的468家，占比为8.8%；其他暂定级为3 318家，占比为62.5%。

三、河南省房地产业存在的结构问题

（一）房地产企业平均规模过小

无论从房地产企业的开发资质看，还是从平均每家房地产开发企业的销售额以及平均每家房地产开发企业的销售面积看，河南省房地产企业的平均规模都偏小。企业规模小，规模经济不明显，企业的开发成本高，抗风险的能力弱。随着房地产市场不断分化，中小房地产企业的生存环境将越来越差，相当一部分中小房地产企业将面临着被淘汰的风险。

（二）投资结构不合理，商业地产投资偏少，缺少工业地产投资

从投资结构看，住宅投资占房地产投资额的比重较高，商业地产投资偏少，缺少工业地产投资。在刚刚发布的我国城镇化发展纲要中，再次提到促进中原城市群的建设。城市群发展需要工业支撑，而不是单单建设一些住宅项目，工业发展需要有工业地产，而目前工业地产恰恰是个空白。在河南省一些城市的新区建设中，已经出现了由于商业配套设施不完善，没有产业支撑所导致的大量住宅空置、无法聚集人气的现象。

（三）地区结构不合理，房地产投资过度集中

在河南省房地产业的发展过程中，地区结构也不尽合理，房地产投资过度集中于郑州市。2012年郑州市的房地产投资额为1 095.14亿元，占河南省房地产投资额的36.1%，相当于排在第二位的洛阳市房地产投资额274.51亿元的3.99倍，是排在其后的洛阳、信阳、周口、新乡、驻马店和商丘等地级市房地产投资额的总和。大量的房地产投资过度集中于郑州地区，使得郑州的市区规模越来越大，核心区人口密度越来越高，大城市病也越来越严重。郑州房地产市场的快速发展，使得郑州的房价日益偏离人们的支付能力，这不利于房地产业的长期稳定发展。

四、促进河南房地产业发展的对策

（一）重视工业地产的发展

从河南省工业化的进程来看，工业化的任务还远未完成。要促进河南省的“三化”协调发展，新型工业化必须得到快速发展，因此，工业地产前景广阔。尤其是一些小微企业，它们无法通过自身的实力购买土地建设厂房，通过工业地产项目可以为大量小微企业提供服务。工业地产一方面为小微企业解决了发展所需的房地产，另一方面也可以促进小微企业集聚，形成产业集群，从而提高这些小微企业的市场竞争能力。同时，工业地产可以对污水、废气和废渣等工业污染物集中处理，又解决了小微企业发展中面临的环保问题。

（二）培育具有一定规模和实力的大型企业和企业集团

结合房地产业的特点，培育具有一定规模和实力的大型企业和企业集团。使这些大型企业和企业集团具有较强的自主创新能力和竞争能力，提高企业抵御风险的能力。在促进企业扩大规模而产生的企业并购的问题上，不能“拉郎配”，一定要尊重和重视并购企业的愿望，企业只有在有并购利益或并购能够提高企业的发展潜力时，并购才有可能获得成功。实践证明，政府利用行政手段强行撮和的并购行为绝大多数都是以失败而告终的。

（三）要坚持使用经济手段调控和发展房地产业

任何一种政策的实施，总不外乎有三种手段，即经济手段、法律手段和行政手段。在实施产业政策时，应注意要以运用经济手段和法律手段为主，而将行政手段的运用减少到最低限度。作为经济相对落后的内陆地区，我们长期以来最为习惯的是运用行政手段，各种政策总是通过政府层层的行政性行为而得以贯彻。在市场经济体制下，产业政策主要应通过经济手段的引导和法律手段的制约来实施。如不注意这一点，将可能引起“欲速而不达”的结果。

参考文献：

[1] 泰勒尔.产业组织理论[M].北京：中国人民大学出版社，1997.

[2] 平狄克·鲁宾费尔德.微观经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2000.

[责任编辑 李 可]

作者：霍向东

我国房地产业发展研究论文 篇3：

新型城镇化背景下房地产业的发展前景

内容摘要 城镇化是我国未来经济发展的最大潜力和内需，也给房地产业发展提供了多方面的良好机遇。有人认为城镇化必定催生未来房价再度大幅上涨，这是对我国未来城镇化缺乏正确认识的结果。实际上，我国未来的城镇化是一种新型城镇化，这种新型城镇化会对未来房价走势形成制约与挑战。为了使房地产业健康发展，成为实现新型城镇化顺利推进的条件，必须从供给和需求两方面对房地产业发展进行坚定不移的调控。

关键词 新型城镇化 房地产业发展 房地产业调控 供给 需求

作者 1尹伯成，复旦大学房地产研究中心主任、教授、博士生导师（上海 200433）；2黄海天，上海大学社会科学学院博士。（上海 200444）

2012年中央经济工作会议明确指出，要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。李克强同志不久前又一再指出，中国要依靠改革实现没有水分的真正发展，而城镇化是发展最大的潜力。面对世界经济低迷的趋势，中国作为大国，城镇化就是最大的内需。

城镇化对推动经济发展的主要利益有：城镇化有助于促进专业化分工，有利于提高劳动生产率；城镇化有助于促进商品买卖，有利于刺激消费需求；城镇化有助于提高土地资源的使用效率，有利于发挥公共服务设施的集聚效应和规模效应；城镇化有助于解决出行难问题，有利于加快交通运输建设；城镇化有助于农民突破自然村落的小圈子，加强人际交流，激发相互学习、相互竞争的向上思想。

如果培育得当，城镇化确实会成为我国未来经济增长的重要引擎：一是对投资需求的拉动。据初步估计，每增加一个市民，需要新增综合投资10万元，我国城镇化率每提高1%～1.5%，需要新增1500～2000万人，年综合投资大约在1.5～2万亿元左右。[1 ]这不仅可缓解我国钢铁、水泥等行业产能过剩的压力，还能为新增城镇人口创造大量就业机会。二是对消费需求的拉动。据国家统计局统计，目前我国城乡居民的消费水平比例是1∶3.1，即一个城镇居民的消费大约相当于3个农民。我国城市化水平提高一个百分点，将拉动最终消费需求约1～6个百分点。[2 ]2001～2011年，我国社会消费品零售总额年均增长15.1%，这与城镇化步伐加快密不可分。今后几年，我国还有大量农村人口要进入城镇，这必然会对消费形成强大推动作用。三是对产业升级转型的推动。农村人口向城镇转移，城镇人口规模扩大，人口集聚效应会增强。农民市民化后，由于分工和专业化的发展，商业和服务业（包括消费性服务如商贸、餐饮、娱乐等和生产性服务业如金融、通信、物流等）会随之发展起来，各类公共服务（如教育、医疗、社保等）需求也将大大增加。这显然有利于提高第三产业在一、二、三产业中的比重。

新型城镇化带给房地产业的发展机遇

由于城镇化在未来经济发展中作用重大，从中央到地方的各级政府都把推进城镇化作为经济发展的重大抓手。这显然会给房地产的新一轮发展带来很大机遇：

首先，城镇化会带来亿万新市民的住房需求。世界城市化历史表明，城镇化处于30%～70%之间是城镇化中期阶段，发展速度较快。2002～2011年，我国城镇化率大约平均每年以1.35个百分点的速度发展，城镇化人口平均每年增长2096万人。2011年我国城镇化率已超过50%，未来10年中发展空间仍然巨大，每年有可能提高1%～1.2%，即每年大约有2000多万人从农村走向城镇，他们都得有房住，不管买还是租，都会形成庞大的新增住房需求，从而给住宅房地产业发展带来机遇。

其次，城镇化会给商业地产带来很大发展机遇。农民市民化了，商业必然有相应大发展，不仅商铺商场需大量建造，交通、邮政、银行、保险以及各种公共服务的配套设施都要相应跟上，而各种机构无不需要以一定建筑物作为物质载体，这都必然给各种非住宅房地产业发展带来机遇。

再次，住宅和非住宅的房地产业发展，又必然给与房地产业有关的各行各业发展带来很大机遇，这不仅指与房地产业开发相关的钢铁、建筑等行业，与房地产业发展紧密联系的装潢、家具家电等行业，还指与房地产业运行直接相关的各行业，如房地产金融、保险、买卖与租售中介、物业维修管理等行业。如果说本世纪初的10年是我国住房商品化制度改革给房地产业发展带来的第一次大机遇，那么，下一轮的新型城镇化也许会给房地产业发展带来第二次大机遇。也因此，尽管中央政府近年来一再强调房地产调控不动摇，并且限购、限贷等调控政策组合拳也未松动过，但从去年二季度以来，我国房地产市场运行、房地产板块股市、房地产市场舆论与预期都开始发生“涨势”。

房价方面，去年二季度以来低价入市项目提价加推，中高端项目销量增加提升了结构性高均价，百城价格指数于6月止跌并连续7个月上涨。全国70个大中城市新建商品房环比价格上涨城市有54个，下降8个，持平8个。价格同比方面上涨城市有40个，下降26个，持平4个。十大城市商品房价格同比于11月首次上涨，百城同比于12月首次上涨。[3 ]成交量方面，2012年住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达29%，12月成交创2012年调控以来单月新高，各类城市成交量均为2008年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长41%，增幅在各类城市中最高，三线城市回升最晚，幅度最小，但绝对水平已接近2009年的高点。供应量方面，批准上市量同比下降3.4%，9月为全年推盘高峰，新增供应量总体低于同期需求，扭转了上年销供比低于1的局面，库存持续高位盘整，但出清同期持续缩短，部分城市供不应求。[4 ]土地市场方面，去年上半年土地市场仍较清淡，不少城市土地底价成交甚至流拍，但下半年起，开发商买地热情上升，成交量和成交价都有明显增加，一些地块甚至以溢价100%～200%成交，单价地王和总价地王频频出现。

与上述房地产市场运行态势相适应，房地产板块股市开始活跃，不少房地产上市公司股价开始上涨。近来上证指数从2000点以下低位逐步恢复上升以来，房地产板块几次处于领涨板块行情地位，反映市场预期正悄然改变。

再从房地产市场舆论看，各种各样有关城镇化加速必然助推房地产业发展与房价进一步上涨的论调，已屡见不鲜。有的说，从城镇化视角看，我国城镇房价还有不少上涨空间，远不能说已涨到头；有的说，我国房地产市场供不应求局面必将加剧，房价上涨势所必然；有的说我国房价至少还有10年上涨期，几年内翻番甚至翻几番的可能性不是没有；有的说我国老百姓购房的最佳时机已经过去，新一轮房价上涨周期已经开始。诸如此类的说法在各种媒体、各种论坛和其他各种场合大量涌现，未来房价会由于城镇化推动而上升似乎已形成普遍共识。在这样舆论下，正想买房的刚性需求者和改善性需求者逐渐形成一种恐慌性购房心理。他们觉得，尽管目前城镇房价已经高企，远远超越自己经济承受力和心理承受力，但如果再不及时果断入市，未来房价进一步上涨后可能更要吃苦头了。既然未来房价进一步上涨是大概率事件，那么，三十六计，买为上计；晚买不如早买，早买不如速卖。这是过去10年中，那些购房者在房价涨跌变动和对政府楼市调控预期而造成的犹豫不决中一再错失购房良机的惨痛教训。在城镇化大政方针已定，楼市供求比变化格局已定，以及房价未来要涨价的趋势已定的情况下，要购房的话还等什么。在这种恐慌性情绪支配下，一大批要买房的消费者毅然决然开始入市了。这可能是去年二季度以来我国楼市逐步升温的重要因素之一。

新型城镇化对房价走势的制约与挑战

然而，就此认为城镇化必定催生未来房价再大幅上涨，则是对我国未来城镇化缺乏正确认识的结果。2012年12月中旬召开的中央经济工作会议明确指出，我国要积极推进城镇化，着力提高城镇化质量。城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导，趋利避害，积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局，大中小城市、小城镇、城市群要科学布局，并与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面纳入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。

显然，中央要推进的城镇化是新型城镇化，也就是推动城镇化由过去偏重数量规模增加向注重质量内涵的提升与转变。长期以来，我们总习惯于认为城镇化就是把城镇做大，将中心城市摊大饼式向外扩张，搞更多高楼，建更大广场，造更宽马路，把更多农业用地变成城镇用地，将更多农民赶进城市楼房里，也不问进城农民是否有稳定工作和收入，是否能和原有城市居民一样享受到市民的各种待遇。这种粗放的数量扩张型的传统城市化不是以人为本，而是以地为本。以为加快推进城镇化必然会导致房地产业大跃进，房地产价格大上涨，正是这种传统城镇化老观念作怪的结果。如果把提升城镇化质量内涵当作新型城镇化的核心和要求，那么从房价视角看，当前高企的城镇房价和房价进一步上涨的趋势，已经构成推进新型城市化的很大威胁和挑战。

第一，新型城镇化是人的城镇化而不是地的城镇化，要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓好，就必须改变目前进城镇打工的农民工仍是农民而非市民的格局，而农业转移人口要成为市民就必须解决他们的住房问题。实现中国人民的住房梦是实现整个中国梦的重要组成部分。这个问题的解决，部分靠保障性住房，但主要还得靠市场即购买商品房解决，这也正是业内许多人认为城镇化势必催生房价继续上涨的理由。然而，目前全国城镇商品住房8000多元一平米的均价，已经使现有要解决住房问题的原有城市居民感到买不起了，难道进城农民反倒买得起了？目前房价已涨太高，如果再继续上涨，农业人口便无法向城镇转移。可见，要实现农业转移人口市民化，就必须坚决控制房价，不仅不能再大幅上涨，还应向农业转移人口的实际购买力水平方向作合理回调，否则，农业转移人口市民化就只能是一句空话。

第二，实现新型城镇化，必须提高城镇综合承载能力，不但要切实降低人居成本，还要切实降低城镇运行的商务成本。这是因为，大量刚从农业转移到城镇生活的人口，一般其劳动生产率较低，而且不可能在短时期内大幅度提高，如果住房成本很高，其收入必然要求大幅提高，于是使用他们的企业很可能因不堪重负而破产。要让农业转移人口在城镇长期生活，生活成本绝不能过高。为此，一切住房和商业用房以及其他各种配套设施建筑物的租金水平，必须得到控制。就商场商铺而言，如果租金过高，要么商店亏损停业，要么商品涨价使居民消费不起。因此须强调，不但住宅地产的价格和租金不能过高，一切非住宅地产的价格和租金也不能高得离谱，应该和农业转移人口的劳动生产率和经济承受力相适应。

第三，实现新型城镇化，必须建立在城镇经济得到发展、农业转移人口都能就业的基础上，这就必须使房地产价格和房地产开发利润合理化。如果房价再涨，房价过高，房地产业利润过大，那么不仅伤害其他各行各业的经营，而且各行各业、各路资金和人马都会涌向房地产业。这样，房地产业发展起来了，泡沫也进一步吹大了，但各行各业衰落了。新型城镇化要求的是百花齐放，百业兴旺，而不是一花独放，百花凋谢。

总之，现行房地产开发模式以及房价的不健康走势和新型城镇化道路是不协调的，新型城镇化要围绕提高城镇化质量，因势利导，趋利避害，积极引导城镇化，促进房地产业健康发展。

新型城镇化背景下的房地产调控之策

一方面，新型城镇化要以提高城镇化质量为内涵，以农业转移人口市民化为核心；另一方面，一些地方政府和开发商要以城镇化数量扩张为抓手，以房价上涨为目标，这二者是不可能自动协调、自觉融合的。目前房地产行业走向和态势就证明了这一点。怎么办？只能靠国家政策来引导和调整。

我国房地产业发展总方向还是要走市场化改革的道路，但市场化和宏观调控不仅不相矛盾，而且宏观调控是市场经济理性健康发展的题中应有之义。要使我国房地产业发展纳入科学发展轨道，纳入新型城镇化的正确方向，发挥新型城镇化拉动内需，促进增长的引擎作用，就必须进一步坚持和改善房地产业发展的宏观调控。市场跟着预期走，预期跟着政策走，是一条颠扑不破的真理。由于市场经济是供求关系的经济，因此，要稳定市场，控制房价，调控政策必须从供给和需求两方面着眼和着手，用经济的甚至行政的各方面的措施，对房地产业进行积极的、坚决的、断然的调控。显然，这就是今年2月20日国务院出台的“新国五条”的原因和背景。

从供给方面看，一要增加普通商品住房及用地供应，二要加快保障性安居工程规划建设。

在此首先要强调增加普通商品住房及用地供应，为什么？应当说，这些年来我国各级政府在兴建各种形式的保障性住房上确实是花了力气，作出了成绩，但是仅靠保障性住房这条腿是绝对不够的，因为这不仅为各级政府财力所不允许，而且与住房制度的商品化改革大方向也不符。解决百姓住房难问题，主要还得用市场办法。为此，必须切实加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应，控制房价上涨幅度，使普通居民包括农业转移人口家庭能买得起、住得起。要从土地供应、城市规划和资金供应等方面引导开发商积极开发普通商品房，不能只开发大型高档商品房。高档房的确需要开发一些，因为市场经济中贫富有别，富裕家庭需要也可能住大一点和高档一点的住房。然而社会上大多数家庭，尤其是农村中大量已经和即将转移到城镇上的人口，大多数需要和有能力购买的恐怕还是中小套型的普通商品房。因此，住房供应结构要适应新型城镇化的需要。为了增加普通商品房有效供给，国家必须切实执行已出台的土地政策，包括开发商拿了地一年不开发收费、两年不开发收回的政策，真正把屯地、炒地皮的局面扭转，促使开发商手里大量闲置地变成现实的商品房有效供给。

为什么同时要抓紧加快保障性安居工程规划建设？因为不管普通商品价格如何调整，社会上总会有许多低收入家庭无力购买和租用商品房，这就要求全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。同时，要改善保障性住房的分配制度，根据需要和可能适当降低保障性住房的准入门槛，确保公平分配，真正把保障性安居住房这件大事做实做好。

同样，在商业地产形态上，也不能一味追求建高档大商场，甚至动不动是城市综合体。现在不少地方刮起一股大建城市综合体的风，这是一种错误做法。一切事情的兴办，都要根据需要和可能。在推进新型城镇化过程中，这种面子工程、跟风倾向尤其要防止，特别是中小城市和小城镇，其可能更需要的是便利、节约、实惠的社区商业和社区配套设施，而不是什么大广场甚至城市综合体。

从需求方面看，要从短期和长期两个角度加以调节，而不管短期还是长期，总方向和大原则都必须是支持消费。抑制投资和投机原因有二：其一，住房是一种生活必需品，就像粮食和衣服一样。人们可以吃好点，穿好点，但不能挨饿受冻。同样，人们可以住高档或低档一点的房子，但不能没有房子住，不能露宿街头。因此，住房不应当也不允许霸占在少数富人手中，不出高价高租金就不能住。完全有理由认为，住房不应当作为投资和炒作的工具。其二，我国人口众多，土地有限，尤其是宜居城镇的土地面积更是有限，可以用来建造房子的土地不可完全用于造房子。我国人均国土只有世界人均的1/2，人均可耕地面积只有世界人均的1/3，这决定了我国城镇住房需求中不仅不宜提倡投资特别是投机，而且消费需求也应合理，根据家庭需要和能力合理消费，量力而行。一味向上攀比，求大求洋，总想大房子一步到位的要求并不合理。

如果调控的大方向和总原则是抑制投资投机，引导和支持合理消费，那么从短期看，不仅目前已经实行的限购、限贷政策坚决不能动摇，而且限购的地域范围还应当扩大。为什么？由于前些年国家对房价上涨过快的中心城市和一些省会城市实行了限购，这些城市的投资投机购房需求一时难以发威，于是就转移到不限购的广大三四线城市，开发商也把目光转向那里，结果促使这些不限购城市房价在短短两年内大幅攀升，本来三四千元一平米的价格很快翻番，房价泡沫迅速从一二线城市转向了这些三四线城市，严重脱离这些地区的实际经济水平和老百姓购房能力。这对推进下一阶段我国新型城镇化是很不利的，因为新型城镇化从地域上说再不是简单地在原来的大中城市周围摊大饼，而是要大力推进中小城镇建设。如果中小城镇的房价都涨得离谱，叫农业人口如何转移到这些地方来居住和生活？因此，“新国五条”强调要严格执行商品房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市在限购区域、限购住房类型、限购资格等方面，要按统一要求完善限购措施，其他房价上涨过快的也要采取限购措施。也就是说，现在的限购范围要进一步扩大。在差别化信贷政策方面，恐怕也要进一步收紧和改善。这样，由新型城镇化而来的农业转移人口才有希望在这些地方生根立足，否则农民市民化恐怕只会是一句空话。

当然，要真正使新型城镇化成为拉动我国持续增长的强大引擎，就房地产业发展而言，确实需要改变目前这种短期的、行政命令式的调控方式，用市场经济调控办法取代目前以限购为代表的行政管理办法，让广大购房者（包括投资型购房者在内）产生一个根本性预期，引导楼市长期稳定健康发展。也因此，“新国五条”要扩大个人住房房产税改革试点范围。从我国地少人多的国情出发，确实需要建立起一套科学的房地产税收制度，包括目前大家热烈争论的房产持有税，应当尽快试行起来。关于这个税种尽管有关部门讲了很久，但至今未有实质性动作，看来主要不是因为信息等技术问题，而是另有难处：第一，政府始终最注重经济增长，而在目前国际经济低迷、外需不振形势下，主要得靠内需，而内需又主要靠投资。房地产在投资中占有举足轻重地位，政府深怕一开征房产持有税，房地产业可能会伤筋动骨，从而会影响稳定。第二，各级地方政府目前对土地财政的路径依赖难以改变。政府各方面都要用钱，而城镇化又是扩大城镇发展的良机，显然会取得大量土地财政收入；如果全面开征房产持有税，土地可能卖不出好价钱，影响财政收入。第三，不少政府官员手中持有多套房产，开征房产持有税会影响他们的实际利益。第四，新一届政府开征房产持有税，有被指责加重百姓税负之嫌。实际上，开征房产持有税只是时间问题。房产持有税属于财产税，开征有利于稳定政府财政收入来源，有利于缩小贫富差距，也能成为从根本上抑制房地产投资投机的长效机制。至于是否会被指责为加重百姓税负问题，则属多余顾虑，因为对于百姓自己居住的那套住房，完全可从制度上规定免税，征税对象主要是多套持有者。

最近，国家统计局公布的数据显示，今年2月份70个大中城市住房价格上涨城市个数以及幅度均创出去年以来新高。原因是房价上涨预期在全国已经基本形成，使刚性需求、改善性需求和绕过限购令的投资性需求恐慌性入市，同时开发商越来越捂盘惜售，待价而沽。这都表明楼市对以往包括限购在内的调控措施已经产生了免疫力。为此，今年3月1日国务院出台了“新国五条”实施细则，其中，进一步收紧二套房贷、个税按差额20%计征和限购全面升级是三大杀手锏。国务院各部门和各地方政府正在进一步具体落实细则和具体操作方案，一方面尽量避免伤及无辜，另一方面进一步抑制房地产市场的投资投机需求，改变房价会进一步上涨的预期，使房地产市场平稳、有序、健康的发展。

新型城镇化对房产业发展和调控可能还有一个要求，即如何真正引导房地产业走向绿色、环保、智能和低碳，从规划到设计，从建筑到管理，都要花大力气；同时，不使它成为增加成本，提高价格的举动和理由，这需要大智慧。

参考文献：

[1][2]提高城镇化质量关键在转型与改革.上海证券报，2012.12.20.

[3]70个大中城市中54个城市新建商品房价格环比上涨.中证网.http：//www.cs.com.cn/xwzx/hg/201301/t20130118_3824

831.html.

[4]中国指数研究院.中国房地产指数系统百城指数2012年总结与2013年展望.百度文库.

编辑 李 梅

作者：尹伯成 黄海天