在一份优秀的方案中，既要包括各项具体的工作环节，时间节点，执行人，也要包括实现方法、需要的资源和预算等，那么具体要如何操作呢？以下是小编精心整理的《公寓管理方案范文》，供大家阅读，更多内容可以运用本站顶部的搜索功能。
第一篇：公寓管理方案范文
公寓管理改进实施方案
为将我校学生公寓建设成为安全、整洁、秩序井然的公共场所，同时营造出文明和谐的生活环境，提供优质满意的服务。学工部特结合相关制度，制定出改进实施方案，具体内容如下：
一、职责分工
1、学工部：
(1)全面负责建立建全公寓管理制度;
(2)负责划分公寓卫生责任区域及协调各部门工作;
(3)公寓内卫生、学生行为规范及制度落实的检查、评比、考核等;(4)负责学生会干部的组织、培训及工作分配; (5)值勤班学生的组织、培训及工作分配;
2、警务室：
(1)全面负责公寓内的安全、消防等重特大事件的预防及处置工作; (2)有义务处理学生在公寓内发生的、斗殴、赌博、偷盗、火患等违法乱纪行为;
(3)对已划分责任区的负责部门进行各项工作的检查并予考核。
3、后勤公寓服务中心：
(1)后勤公寓服务中心是公寓管理中安全卫生及设施维护、保养的具体实施和管控部门，为公寓管理的顺利实施提供有效保障; (2)负责宿舍分配及公物维修及故障处理等工作; (3)负责公寓管理员、宿舍保洁员、维修工的培训及管理; (4)有义务对学生内务、卫生及行为规范、公物损坏、违法乱纪等，进行有效的监督和管控;
4、各系：
(1)全面负责学生所有公寓及责任区域的内务、卫生，行为规范的教育管理工作;
(2)教育学生按照《一日生活制度》、《学籍管理规定》的相关内容进行管理;
(3)有义务配合学工部、警务室进行学生违规违纪行为对后勤公寓服务中心所提出和发现的问题，进行及时整改。
5、值班人员：
(1)当晚21:40—10:20和次日午12:40—13:10值班老师当对公寓内进行分工的全面督促、检查。并将发现的问题进行处理或上报。
二、公寓出入管理
1、我校学生公寓为男女生独立管理，严禁男女生在任何时间乱窜宿舍，如有需要进入，需有相关老师批准或带入;(责任部门：后勤公寓服务中心)
2、正课时间8：40—11：30，下午14：30—17：30、晚19：00—20：30禁止学生无故返回公寓，如需返回或在宿舍滞留人员，班主任需在制式的请假条上签字确认，公寓管理人员(值勤班学生)见到假条后，并核对智能卡封面信息，方可允许进入;(责任部门：后勤公寓服务中心、各系)
3、午12：30—13：30，晚21：50后学生应上床休息，无特殊情况，不允许随意出入楼门;(责任部门：学工部)
4、外来人员出入公寓时，需相关学生本人持假条将其带入。公寓管理人员见假条，并核对智能卡封面信息，值勤班同学登记后进入，并在当天晚21：30以前离开，如需留宿，要与当日值班老师联系，经允许后登记或交费入住;(责任部门：后勤公寓服务中心)、
5、公寓严禁社会闲杂人员及商贩，以任何理由进入，一经查处，立即交予校警务室处理。(责任部门：警务室、后勤公寓服务中心)
三、安全与消防
1、班级宿舍钥匙，班主任应指定专人负责;(责任部门：各系)
2、公寓管理室的钥匙应锁入柜中，严禁将钥匙随意转借，如遇维修人员或卫生检查人员使用时，应做好登记记录;(责任部门：后勤公寓服务中心)
3、每日值勤班应将返回宿舍学生的请假条下午17：30以前，交予学生会生活部进行备案，并将当日可疑情况，向后勤公寓服务中心老师汇报，如遇特殊情况，向学工部、警备室汇报;(责任部门：后勤公寓服务中心、学工部)
4、学生禁止在寝室内存放现金、银行卡、手机等贵重物品;(责任部门：各系)
5、学生严禁将易燃易爆物品及管制刀具及带有辐射、剧毒及强挥发物品带入宿舍;(责任部门：后勤公寓服务中心、各系)
6、公寓内严禁使用明火，包括抽烟、点蜡及维修用火，如需使用时，需到勤务室备案后方可使用;(责任部门：警务室)
7、严禁在公寓内私拉乱接电源，禁止在宿舍内使用电炉、取暖气、热得快、电热毯等60W以上的大功率，一经查处，一律没收，交视情况给予口头警告或记过处分。严重时交予警务室罚款处理;
8、严禁损坏治安消防设施、设备等，一经查处，立即移交警务室给予相应处理。
9、公寓内不得向窗外抛洒物品，更不准站出窗外或攀爬楼顶。
四、学生行为规范管理
1、学生在公寓内需按在学校《一日生活制度》中的作息时间进行执行;
2、保持宿舍内安静、禁止高声喧哗及使用大功率播放器，午休和晚熄灯后不得随意走到;
3、严禁在宿舍内吸烟、酗酒、赌博、斗殴等违反学籍管理规定的相关内容;
4、不得在公寓内踢球、涂写乱画、扔垃圾、随地吐痰等不文明行为;
5、学生必须按指定房间入住，不得擅自调换，更不得私自改变设施设备的摆放位置，爱护公物，损坏后照价赔偿。
五、学生公寓内务及卫生管理
1、学生公寓的内务及卫生执行标准要严格按照《学籍管理规定》中宿舍环境卫生考核标准执行;
2、内务卫生每日两次，公共卫生每日两次，每周三下午一次大扫除，要求干净、整洁无死角;
3、不得故意破坏他人环境区域的卫生;
4、各系每日检查一次，学工部每周二次，并将其结果汇总进行考核;
5、各系、各班应对考核检查的内容进行有效及时的整改;使其持续改进;
6、学生离校或放长假时，需按学工部、后勤公寓服务中心的相关要求及标准执行。
第二篇：中海物业管理方案-管理
第一部分 中海物业简介
深圳市中海物业管理有限公司(以下简称“中海物业”)为中国海外集团旗下，专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业。公司在香港中海物业管理公司的基础上，于1991年在深圳注册成立，为建设部首批甲级资质物业管理企业。自成立以来，严格遵循“业主至上、服务第一”的工作宗旨，大力倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神。在掌握并导入香港先进物业管理模式的基础上，融汇世界各国先进物业管理经验，结合中国大陆的实际国情，探索出具有中国特色的中海物业管理模式。公司以此模式为手段开展科学管理和优质服务，全心全力为业主及物业使用人提供一个安全、清洁、优美、舒适、方便的生活及工作环境。
多年来，中海物业以优质的服务质量和先进的管理技术不仅得到广大业主的信任，而且赢得了良好的社会声誉，先后获得国家建设部、广东省、深圳市各级政府部门授予的各种奖牌、奖旗100余面。中央电视台、深圳各大报刊以及香港《文汇报》、《大公报》、《商报》、《星岛日报》，国内的《人民日报》、《经济日报》、《工人日报》、《法制日报》等新闻媒体对中海物业管理经营情况的报道多达700余次，慕名前来公司参观考察的国内外各界人士已逾两万人次。
随着中海物业在行业内地位的日益显著和中海物业管理模式的日益完善，并应国内广大地产消费者和房地产界对先进物管模式的迫切需求，中海物业管理模式除在香港、深圳、北京、广州、上海几大城市取得骄人的成绩外，更已输出至长春、沈阳、青岛、烟台、杭州、南京、天津、重庆、珠海、贵阳、武汉、昆明、长沙、石家庄、郑州、东莞„„等30多个全国各大城市。正在管理的写字楼、商场、商住区、别墅区等高档物业120余处，管理面积逾二千多万平方米，成为物业管理行业的中国之最;已经建成国家优秀示范小区(大厦)17个，占全国国优总数的3%强，雄居国内同业国优拥有量第一位;1996年2月在中国物业管理行业第一家获得ISO9000国际质量管理体系认证;1999年10月在中国物业管理行业第一家通过商住区ISO14001国际环境管理体系认证„„中海物业辖区做到了无设备破损事故、无火灾事故、无管理责任导致的盗抢事故，中海物业倡导管理高科技、服务酒店化并由此形成了以“高档物业特征、优质服务标志”为核心内容的品牌风格。
在长期的物业管理实践中，中海物业管理模式逐渐形成，中海物业的品牌效应和物超所值的优良服务提高了所接管物业的附加值，确保了物业投资者的未来收益。
肩负中国物业管理行业发展领导者的中海物业将以提高中国物业管理行业整体素质为己任，以完美、科学的专业物业管理与服务来推动中国现代城市文明的进程。
中国海外集团有限公司于1979年在香港注册成立，是隶属于中华人民共和国国务院的中国最大建筑联合企业——中国建筑工程总公司在香港的独资子公司。1992年，集团之旗舰中国海外发展有限公司在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河，市值曾逾330亿港元，集团现有雇员约4,300名。
中国海外集团自成立以来，便致力于专业化与规模化发展目标，专门从事建筑工程承包、咨询、设计管理，以及地产发展与基建投资等，业务现时遍及香港和内地。公司以“服务社会、繁荣香港、建设祖国、造福人群”为宗旨，以“海纳百川，有容耐大”的市场运做气魄，集纳两地营商优势，吞吐市场竞争万象，并以造福人群的业绩实现着对社会的承诺，先后在香港地区和中国内地完成了500多个工程项目，建成各种楼宇1,157万平方米;开山填海造地逾9,000公顷;铺设输水管道26公里，其中打通隧道近15公里。塑造了如被誉为二十世纪全球十大建筑的香港新机场客运大楼及西九龙填海造地、中国人民解放军驻港海军基地、香港警察总部、香港的南浪海湾、雅利德桦台等项目。已经建成和在建各种楼宇可容纳30万人居住，占香港总人口的二十分之一。
从1988年起，中国海外集团积极投身中国内地风起云涌的现代化建设事业，房地产投资触角已达至北京、上海、广州、深圳、成都、广西、武汉、西安、苏州、长春等地，先后建成上海海华花园、北京中海雅园、广州锦城花园和深圳中海华庭等具有较大社会影响的高质素的工程项目，逐渐成为享誉内地的知名企业。此外，中海集团在基建投资、创业投资、物业管理、建设咨询与监理、物流配送和建筑设计等业务领域亦取得累累硕果。已发展成拥有总资产183亿港元的大型企业集团，企业实力与社会影响与日俱增。
展望未来，中国海外集团将积极因应全球经济一体化及中国经济市场化的机遇和挑战，秉持世界所公认的施工经验、技术能力和投资理念，不断开拓进取，精益求精，为“服务社区、繁荣香港、建设祖国、造福人群”作出更加杰出的贡献。
第二部分
银信商座物业管理顾问初步方案
银信商座位于沈阳市和平区民主路78号，为市中心黄金地段，紧接民主广场、市文化宫，地处政府办公区、宾馆区、公园区三区合一的焦点位置。项目占地9593平方米，总建筑面积达52000平方米，绿化率高达25%。 集酒店式公寓、商业住宅为一体。作为沈阳深银信房地产开发有限公司鼎力推出的作品，开发商对项目精益求精，精心雕琢，加之项目优越的地理位置，合理丰富的商业规划，保证了银信商座必将成为沈阳经典楼盘的典范之作。 为保证银信商座高起点的物业管理水平及服务质量，并力求在较长时期内保证银信商座内各物业具备保值、升值的潜力，享有“中国第一管家”美誉的深圳市中海物业管理有限公司(以下简称“顾问商”)凭借其在物业管理领域十几年的丰富管理经验、先进的管理模式、一流的管理人才，有决心、有信心成功承接银信商座项目的物业管理顾问工作，将ISO9000质量管理体系、ISO14001环境管理体系和酒店式物业管理、健康式物业管理、商务全程式的全新理念全程导入到该项目的物业管理工作中，全心全力为即将入驻的每一位业主展现一个安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐的生活和工作环境，让每一位业主切身体会到中海物业高品质的服务。
我司针对银信商座项目的实际情况特编制本物业管理顾问初步方案，以下将就我司所提供的物业管理顾问服务方式作系统的阐述。
第一节 顾问方式概述及顾问期限确定
一、 顾问方式概述：
1、 为保证银信商座项目有一个高起点的物业管理水平及服务质量，中海物业(以下简称“顾问商”)将指导沈阳深银信房地产开发有限公司(以下简称“发展商”)聘请的物业管理公司(以下简称“管理商”)负责银信商座项目物管工作的具体实施运作; 以便利用中海物业公司在人力资源、管理经验、管理模式、以及规范化的服务体系等诸方面的优势为广大业主提供高品质的物业管理服务。
2、 双方合作关系一旦确定，我司将把银信商座的物业管理工作列入中海物业相应的策划、考核、检查、评比序列中，由公司组建顾问团及委派驻场顾问，根据银信商座的具体情况，负责跟踪其对外租售、竣工验收、投入使用以及日后的物业管理工作，指导管理商制订全套管理方案、程序文件、管理制度、服务质量标准等，并督促其有效运行，按照双方约定的顾问服务内容为管理商提供全方位、全过程、专业化的顾问管理服务。
3、 考虑到银信商座项目物业类型较为多样，其设施设备亦将较为复杂，其管理难度随之加大，故为保证管理目标的实现及更有力地推行中海物业管理模式，我司将于顾问实操指导阶段派驻一名物业管理资深人仕担任驻场经理，作为管理商管理的实体“核心”，并辅之以公司顾问团以及公司各专业部门、专业公司的技术支持，结合银信商座物业管理工作的实际需要定期赴现场进行考察指导，根据项目现场发现的问题及时针对性地提出整改建议与整改措施。在公司顾问团与驻场顾问二者的共同努力下，将为管理商日后的物业管理工作打下良好的基础。
4、 我司提供顾问管理服务的目的在于为管理商培养一支高水准、高质素的管理队伍，同时中海物业良好的品牌效应也必将促进银信商座物业的租售;在顾问期限内，我司允许发展商就银信商座项目向外界使用“中海物业顾问管理”等文字进行宣传推广。
◆ 顾问服务方式示意图：
二、 顾问期限
顾问期限预计共计二十五个月(以项目入伙时间预计为2005年3月1日为准)。顾问期分前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段。其中前期介入阶段为10个月(预计自2004年3月至2004年12月)，实操指导阶段为12个月，自银信商座物业入伙之日前二个月起计(预计自2005年1月1日起);服务质量跟踪阶段为实操指导阶段结束后首三个月。
三、驻场顾问和顾问团工作职责
◆ 驻场顾问工作职责：根据项目的实际情况，在实操指导阶段(物业入伙前二个月起)我司将于项目现场派驻一名物业管理资深人仕担任驻场经理，常驻现场负责以下各类工作：
全面考察项目，收集关于针对该项目类型的物管法规、人文情况，并将这些信息传递给顾问商的该项目顾问团。
将顾问团针对本项目制定的物业管理具体计划付诸实施。
将项目物业管理计划推行过程中遇到的情况、问题和执行进度及时反馈给顾问团，以获得技术支持，并协助管理商落实解决。
协助顾问团人员对项目的实地考察、评审、监督整改等工作。
日常物业管理工作的培训、指导、咨询。 紧急事故的应对与处理技巧。
◆ 顾问团工作职责：顾问团由一批有着丰富管理专业经验的物业管理专家组成，分别于前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段针对项目进度并结合发展商的需要定期赴现场考察指导，以下为建议各阶段赴现场的时间供参考：
前期介入阶段
首次考察
工程交接验收阶段
实操指导阶段
物业入伙当月
入伙后的正常管理期
服务质量跟踪阶段
本阶段末 顾问团(约3-5人)于前期介入阶段、实操指导阶段和服务质量跟踪阶段三个阶段的考察次数总共不超过五次，顾问团具体赴现场的工作时间将配合发展商的工程进度和项目的实际需要来安排。
顾问团主要负责工作如下：
由顾问团根据驻场顾问及每次考察、评审所传递、获得的信息，凭借中海丰富的管理经验为项目度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。
负责解决物业管理工作中的重点和难点等。
定期对项目管理商进行全方位考核，并提出整改意见。
对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。
顾问工作安排(详见下页表)
工 作 阶 段 人 员 构 成 工 作 方 式 现 场 工 作 安 排 前期介入阶段(10个月) 顾问团3—5人
驻场经理1人(开盘前后各一个月) 定期赴现场考察指导 建议赴现场工作2次 实操指导
(12个月) 顾问团3~5人 定期赴现场考察指导 建议赴现场工作2次。
驻场顾问1人 常驻现场作日常指导 本阶段内常驻现场实地工作。 服务质量跟踪
(3个月) 顾问团3~5人
定期赴现场考评指导 建议本阶段末赴现场工作1次。
另：除上表中所列顾问团定期赴现场考察的安排之外，在顾问期内，顾问商还可应发展商及管理商的要求，并结合顾问管理服务的实际需要，不定期派遣顾问团人员到项目施工现场进行实地工作指导，并对管理商进行相应的考核评价。顾问团不定期赴现场的费用另计,收费标准为人民币6000.00元/次(往返差旅费及现场食宿由发展商承担)。 说明：
1.顾问团人员将根据各阶段工作内容要求，由包含有质量管理、机电设备、土建、空调、消防、电梯、楼宇智能化、园艺绿化、酒店管理等物业管理需涉及的各专业资深管理人仕组成，并长期为该项目服务。
2.顾问期限内，顾问团除完成上表中提及的现场工作外，同时将全程跟进项目的竣工验收、投入使用以及之后的日常物业管理工作，并随时提供相应的咨询指导服务。
◆ 为了配合发展商的开盘销售工作，我司将在项目开盘前后的一个月派驻驻场经理一名，配合开发商开展以下工作：
1、 对售楼人员进行物业管理方面的培训
2、 职业礼仪培训
3、 售楼现场的布置及人员岗位职责指导
第二节 顾问管理工作范围
一、 楼盘销售、广告宣传、销售人员培训等工作中关于物业管理方面的指导。
二、 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
三、 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。
四、 本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等。
五、 本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。
六、 专业装修工程质量监理与装修管理。
七、 公用绿地、花木的绿化养护与管理。
八、 公共环境的酒店式清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。
九、 交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。
十、 对本物业实行二十四小时全封闭式安全管理，确保安全。
十一、 管理与物业相关的工程图纸、租用户档案与竣工验收资料。
十二、 接受物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。
十三、 全方位商务服务支持。
十四、 协助管理商向物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用，维护全体物业使用人的公共利益。
十五、 理礼并用、德法共行，对物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理。
第三节 顾问管理工作内容
一、前期介入阶段
时限界定：由签约之日起至银信商座入伙之日前二个月(预计2004年3月至2004年12月) 结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。
(一) 由顾问团对项目进行实地考察，通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图、项目模型等资料，了解项目的规划意图、设计内容和规范，确定项目档次，协助管理商对管理档次进行定位。
(二) 顾问团根据项目实际情况，从提高物业管理水平的角度，就设备设施的维修保养、楼宇绿化保养、楼宇智能化建设、保安队伍建设、社区文化建设等内容提出合理化建议，就相关问题给出整改意见。
(三) 根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验，从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。
1、 考查整体工程进度，协助发展商各专业工程的阶段性实施进 度计划提议方案;
2、 建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否满足物 业管理的需求;
3、 设备机房的环境、通风是否满足要求;
4、 对楼宇室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等问题的建 议;
5、 根据清洁管理经验及物业规划要求，提出垃圾房的建造位置 和建造价格建议;
6、 管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置 的参考意见以及管理用房的布局;
7、 在不增加发展商总投资的情况下，为配合国际环保理念的推
行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房)等提出建议;
8、 在空调工程施工前，根据设计图纸从节能和便于管理的角度
提出对设计的修改建议;在空调设施安装时，为便于以后维修管理，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议;
9、 从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议;
10、 根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中 的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改建议;
11、 根据物业所在地的气候特点，审查植物设计图纸，选择因地
制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议;
12、 从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改 建议;
13、 根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建 议;
14、 对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外墙清洗， 使之保持长久的美观;
15、 根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业
管理相关法规政策等，对管理商的机构设置、定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议;
(四)从业主/住户使用的角度，提出专业建议：
1、从居家生活及安全角度考虑，提出是否增设安防设施的建议。
2、用电负荷是否满足现代家庭需要。
3、住户门是否有明显标识。
4、是否有方便残疾人进出、行走的通道，是否有非机动车停车位。
(五) 从智能化的角度，提出专业建议：
1、考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度计划;
2、针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议;
3、 根据发展商的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用;
4、 协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。
(六)从环保的角度，提出专业建议：
1、根据我司在给排水、供电、垃圾处理等方面的节能、环保的成功经验提供专业建议;
2、根据会所增设的项目及小区配套设施(如：泳池、餐饮等)，从节能和环保角度，提出建议。
(七)从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益：
1、物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等;
2、公共部分装修材料的选用;
3、协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方 面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格;
4、满足消防规范的前提下，提供最新的设备技术或施工方法;协 助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商;
5、根据管理商要求，提供我方在建筑给水与排水方面的技术、设计、 施工等的成功经验;
6、根据项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费 用的咨询;
7、解答发展商及管理商关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供 相关法规、政策文本;
(八)在施工过程中，协助发展商监督各专业工程的进展情况，尽力提高工程施工质量，确保工程按计划完工，同时可以降低日后物业设备管理难度。
(九)指导发展商监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。
(十)指导发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由发展商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。
1、 指导发展商及管理商制定工程、设备验收程序及发现相关问题的处理程序。
2、 指导开发商进行资料验收，包括产权资料、工程技术资料等。
3、 楼宇质量及使用功能的检验。
4、 公共配套设施设备的验收。
5、 协助制定工程及设备的验收记录
(十一)根据物业项目档次定位、物业当地管理费市场情况和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策，指导发展商制订物业管理收费标准。
(十二)配合发展商楼宇营销宣传、推广工作之需要，提供中海物业企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。
(十三)配合发展商楼盘租售工作：
1.对售楼现场人员进行物业方面的培训、职业礼仪培训。
2.指导现场保安人员进行交通指挥、车辆管理、导向工作。 3.指导物业现场人员对关于楼盘物业管理方面的问题进行答疑。 4.对楼盘宣传资料中关于物业管理方面的问题，提出专业化建议。
(十四)小区会所前期建议
1、会所的规模和格局：根据小区的面积、住户数量以及小区所处的位置和环境，向发展商提出会所的规模和格局建议。
2、会所的功能设置：根据市场情况结合小区特点(住户的结构性质等)，提供较合理的功能配置方案，尽量做到全面而实用。
3、会所项目的面积要求：根据项目特点和市场需求，测算出精确的(某些体育项目)、科学又合理的面积数据。
4、会所的装修格局：会所装修的格局和用料与会所的后期经营有着密切的关联，应结合小区环境和项目要求，提出相宜的装修建议。
5、会所的器材配置：向发展商提出较为详尽的器材清单和器材合理功能搭配等方面建议。
6、会所的节能要求：会所的许多项目与ISO14000环境管理相关，如泳池的节能和药污染、餐饮业的排污、娱乐项目的噪音等，我司将对此提供专业的处理建议。
7、会所的管理和经营：包括会所的管理方案、管理章程、经营模式、经营价位以及人员配备等方面的建议。
三、 实操指导阶段
合作期限：共12个月，由本物业入伙之日前二个月起计，又分为前期筹备、集中入伙、装修搬迁和正常管理四个时期。
前期筹备期
指物业入伙前，中海协助管理商从机构组建、人员培训到为物业入伙做 相应筹备的工作时期。
(一) 在发展商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助发展商进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定。
(二)协助管理商建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制：
(三)协助管理商根据物业项目实际情况，测算物管成本，提出物业管理收费标准，报当地政府物价部门审批。
1、 人工费用测算;
2、 设备耗能费用测算;
3、 设备维修保养费用测算;
4、 清洁定额费用测算;
5、 园艺绿化项目的定额费用测算等。
(四) 协助管理商选聘各专业物管工作人员，组建工作队伍：
1、 提供人员配置及相应素质要求的具体方案;
2、 协助对招聘人员进行笔试、面试、实操考核。
(五) 协助管理商培训各专业物管工作人员，以确保人员素质。
1、 提供员工入职及岗前培训参考计划，并协助做好培训计划;
2、 协助拟制员工在职培训规划，并对规划实施进度、落实 情况等进行跟踪检查和指导;
3、 协助对操作工进行操作培训;
4、 协助对操作工进行常见故障诊断及设备管理培训;
5、 就管理商员工外培事宜提供咨询和协助;
(六) 协助制定入伙交接验收标准及实施程序：
(七) 指导管理商准备设备移交、接管验收的相关资料，协助管理商与发展商之间各类专业设施设备的交接与验收工作(包括各专业工程 的竣工资料的交接工作等)。
(八) 指导管理商对设备外观出现的缺陷进行整改，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。
(九)协助管理商按ISO9000体系标准编制各项管理制度及建立相关 资料、文件：
1、 提供管理运作所需的工作程序蓝本，并结合项目实际协助管 理商进行修订、充实和完善;
2、 协助建立各专业设施设备移交的有关手续、资料、文件和程 序;
3、 协助制定各专业设施设备管理规章制度、设备操作规程及维 修保养标准、程序和措施;
4、 协助制定设施设备运行记录监控的有关程序和文件;
5、 根据设计图纸及操作手册等协助制定相关操作指导书、安全 规程、应急处理方案、维修保养方案等指导性文件;
6、 协助制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等项目管理方 案;
7、 协助管理商制订清洁保洁标准和程序，编制清洁作业指导书;
8、 协助制订园艺绿化操作标准，拟制绿化养护规范;
9、 提供员工手册和人事管理制度示范文本，指导并协助编制员 工手册及人事工作相关制度;
10、 根据项目配套设施情况，协助编制项目社区文化活动规 划;
11、 提供质量管理相关的各种记录表格、样本，并结合项目管理 目标和质量要求协助管理商进行修订和取舍;
12、 结合会所的实际，协助制定一套完善的管理制度;协助发展 商做好会所宣传工作;协助制作宣传广告册、会徽、广告牌、会员卡等;
13、 协助制定项目公众制度;
14、 协助设置会计帐薄，建立会计核算体系;
15、 协助建立健全财务管理制度。
(九) 协助管理商建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案;并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导。
1、产权资料：项目批准文件、用地批准文件等。
2、技术资料：规划图、竣工图、工程合同、隐蔽工程验收签证等。
3、物业资料：住宅区基本资料、商业网点资料、娱乐设施资料等。
4、住户入住资料：入伙通知书、业主公约等。
5、其他相关资料。
(十一)协助管理商制定日常物业管理所需设备、材料清单，协助编制对外分包项目的评审、质量控制等有关程序，协助评价和选择各专业分包方。
(十二)指导会计核算，帮助进行财务成本分析，提高经济效益。
(十三)协助制定入伙前工作计划。
(十四)指导管理商从创优的角度，根据市/省/国家级优秀物业管理小区的考核评比标准，对各专业设施设备的维修保养、园艺绿化清洁、物业管理档案资料、创优资料提出专业改进建议。
集中入伙期
指业主在发展商书面通知前来入伙的时限内集中到物业现场收楼、验楼、办理入伙手续的工作时期。本期时间短，工作量大、环节多，需丰富的工作经验及工作技巧。如何将有限人力资源合理分配到各个工作环节中去，使入伙工作得以有条不紊地进行，并给业主留下良好的最初印象即成为集中入伙期工作的难点。因为集中入伙期是业主第一次与物业管理机构打交道，第一印象的好坏，将决定物业管理机构日后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松、顺利地开展。
为此中海物业将提供以下顾问服务，以保证入伙工作顺利进行，为今后物业管理的正常进行打下良好的基础：
指导成立入伙期各工作组，制定各个工作组责任制度。
指导制定入伙工作流程，紧急应变方案等。
协助发展商有关部门在集中入伙期间实行联合办公，提供一条龙服务。
场景布置：根据制定的场景布置方案摆放花篮、盆景，悬挂条幅对联高挂气球等。
设置导向路标，安排引导人员，使业主在办理入伙手续、收楼过程中感到方便。
管理处与发展商之地产部、财务部在入伙接待处进行联合办公，实行一条龙服务。
指导管理商在业主办理入伙手续的同时，提供给业主相应资料及物件，如钥匙、开户存折、业主公约、住户手册等。
装修搬迁期
指业主办妥入伙手续后，为其物业进行二次装修，直至搬迁入驻的工作时期。此时物业管理公司的工作难点有二：
面对大量不同的装修单位和素质较低的装修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去对其加以控制，保护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，避免遗留安全隐患等。
业主入驻有先有后，怎样兼顾先入驻业主的正常生活和后入驻业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从而避免被有效投诉，也是一个棘手的问题。
为此，中海将提供一整套根据长期实践经验总结出来的行之有效的管理办法，有效帮助解决以上问题，主要内容包括：
指导建立严格的装修审批程序。 指导建立装修单位进场管理工作流程。
指导建立各业主/用户的装修档案。
指导建立装修日常监督管理制度等。
指导建立装修现场验收制度。
指导建立装修单位退场管理工作流程。
指导建立各业主/用户的入住管理办法。
正常管理期
指物业现场大部分小业主的二次装修工作已基本完成，银信商座环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。 此时中海主要提供的顾问服务内容有：
一、通过日常工作中的实际运作进一步完善物业公司之管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。
二、指导建立严格的封闭化安全管理制度，包括保安巡查制度、紧急情况处理制度等。
三、指导建立清洁、园艺绿化操作考评管理制度。
四、指导建立财务管理制度、财务人员岗位责任制。
五、指导建立机电设备维修保养管理制度。
六、按照ISO9000国际质量保证体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。
七、顾问团定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况：
1、各项管理规章制度、岗位、部门职责及其执行情况：
2、按ISO9000标准对管理商的各专业设备管理体系运行状态、维修、保养情况进行检查;
3、根据管理商运作过程的实际情况，对涉及各专业管理的文件进行修正补充。
八、会所的开业筹备及正式投入运转后的指导。
1、对会所设备设施的完善与否提出整改建议：现场考察已装修配置完毕的会所，根据会所的装修格局和功能设置，若发现器材配置不够完善，达不到营业要求，及时向发展商提出建议，以期达到预期效果。
2、提供人员配置、素质要求以及人员培训的具体方案：如果要代管会所，就需对人员进行实操培训演练。
3、结合会所的实际，提供一套完善的管理制度(包括会员章程、各娱乐点管理制度、员工管理制度、经营方式、经营价格等)，并制作成册。
4、开业前的宣传：制作宣传广告册、会徽、广告牌、会员卡等，协助发展商做好宣传工作。
5、会所的装饰：开业前，须对会所进行全面装点，增加喜气，渲染气氛。
6、开业酬宾：开业之日，邀请业主、发展商以及相关人员前来观摩娱乐，了解会所、热爱会所。
7、会所运转指导：服务人员工作流程、顾客消费方式(单次消费、各类消费卡;会员消费、贵宾消费等)、消费价格、营业时间、帐务管理等。
九、建立日常管理资料
保洁管理相关记录、保安管理相关记录、出租屋管理相关记录、车辆管理档案、装修管理档案、工程返修档案、设备管理档案、社区文化档案等资料。
三、服务质量跟踪阶段
合作期限： 实操指导阶段结束后的三个月。
服务质量跟踪阶段是中海的顾问团在驻场顾问撤出一段时间后，再次实地考察项目，对项目物业管理机构进行全面的检查、考评，检验其管理 水平是否稳定的同时提供相应的咨询辅导工作。如果有服务质量下滑的迹 象，考察团将提出相应的整改意见，并要求物业管理机构限期完成整改， 以确保中海物业所提供顾问服务质量的持续稳定。
(一) 顾问团对项目现场进行考核评价，并就各专业相关内容在运作中存在的问题或不足，给出书面整改意见及建议。
(二) 解决遗留的疑难问题，协助整理各专业图纸及资料，保证设备的完好，确保交接工作顺利完成，物业管理正常运行。
(三)根据管理商的需要提供物管工作各专业咨询服务。
第四节 顾问管理目标
一、 管理总体目标
在中国市场经济中崛起的中海物业，以其良好的经营业绩，众多的优秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指导管理商使银信商座项目成为沈阳市物业管理的经典楼盘，为发展商及管理商树立良好的市场口碑。
1、 管理定位：企业化、专业化、一体化管理服务的原则。通过我们的指导与建议，促使管理商充分利用并完善银信商座的各种配套系统，配置精干的高素质管理人才，全面实现现代化物业管理。将银信商座项目管理成为文明、安全、清洁、优美、舒适、方便的人文社区，成为沈阳市独具特色的商住楼宇。
2、 效益定位：社会效益、经济效益、环境效益兼顾的原则。充分利用顾问商专业化管理特长和成本管理经验，通过有效控制管理成本，开展多渠道的有偿服务，指导管理商合理地开源节流。
3、 服务定位：以人为本，服务第一的原则。“让您和您的子孙后代永远满意”是顾问商不变的承诺，“为您提供安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境”是顾问商永恒的追求，为此，顾问商将采取“驻场顾问 + 顾问团”的工作方式投入严格的质量控制手段，保证管理商的服务质量符合上述要求。
二、 管理目标承诺
中海物业凭借长期物业管理软件输出的经验，在发展商提供必要的合作条件的基础上，我们对银信商座项目的物业管理质量做出如下郑重承诺：
1、 执行国家有关法律及各级政府物业管理主管部门规定的各项标准。
2、 保质保量、按时完成全部工作内容。
3、 物业一经入伙即按照ISO9000国际质量管理体系进行管理，符合ISO9000国际质量管理体系的标准要求。
第五节 顾问服务设想
整体设想
中海物业经过十多年的实践摸索，不断总结、不断发展，形成了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理优势。对于银信商座项目，我们将把这些管理优势通过顾问输出的形式，全部运用到实际工作之中，全力以赴，指导和协助管理商塑造精品，树立品牌!
一、酒店式物管概述
为顺应时代发展和满足业主的需要，不断提高和自我完善物业管理水平，中海物业管理公司于1999年开始导入现代酒店管理理念和技术，将“物业管理”提升为“物业服务与管理”，即明确的提出了物业管理企业的本质是“服务业主，而不是管理业主”，把物业管理行业真正提高到一个新的理论高度。中海物业管理公司在成功运做“中海物业酒店式物业管理模式”的基础上，本着“业主至上，服务第一”的中海服务精神，围绕“一切以满足业主需求为中心”的工作原则，又正式推出“大管家”的服务模式，即“酒店式物业管理模式”第二代升级版，使物业管理和服务工作整体上升到一个新的水平。
1、 以业主为中心，提供酒店式专业化服务。
传统的物业管理企业，多依照“物业管理条例”和“业主公约范本”制定一套规章制度与约束条件，然后要求各位业主(住用户)遵照执行，较少考虑业主的实际感受;但酒店式物业管理，完全是以业主为核心，实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”，推出例如私人区域清洁服务;接飞机、火(汽)车服务;代客洗衣服务;代订酒店客房服务等，通过训练有素的、具有星级酒店服务水准的物业从业员，提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。
2、 以星级酒店为样板 ，营造温馨、遐意的服务氛围。
酒店业是整个服务行业的代表与典范，酒店的经营理念是“宾至如归，即让客人住在酒店如住在家里般温暖和舒适”，客人在酒店里可以得到超凡的享受，体会到作为消费者的尊贵与自豪。而物业管理相对来说，就是保安、维修和清洁卫生，服务机械而且呆板，缺少感情色彩。中海物业管理公司的酒店式物业管理模式则将酒店服务与物业管理有机的结合起来，倡导“让业主住在家里如住酒店般尊贵和方便”，让业主在自己拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才可能提供的服务，例如大堂里设接待服务总台，由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待员24小时恭候服务;出入大门口设门童，专职负责客人的迎送;大厦里见不到穿着保安制服的保安员，改为技术监控和便衣巡视代替等。无论是发展商，还是业主、住用户，让他们每一刻都可以从心里感受到与众不同的尊贵和自豪。
3、 强调服务意识，提高服务效率。
传统的物业管理企业，依然采用行政管理模式中的“办公室”组织编制，但酒店式物业管理模式则改设“服务中心”。一是把以物业管理公司“办公”为主，改成为业主“服务”为主，更加突出了物业管理行业服务的特性，摆正了物业管理公司与业主之间的主宾关系;二是调整了作业流程，服务中心已成为内部指挥中心和对外信息沟通的唯一渠道。设置服务中心后，采取“一站式服务”和“首接责任制”，也就是当业主来到服务中心时，那一位接待员第一时间接待的，他就有责任负责协助解决该业主的一切需求，而不能让业主跑来跑去，到处找人，直到业主满意离去为止。
很多服务行业里的工程维修服务都是按部就班的照既定工作计划有序进行，就是偶有客人投诉或其他服务需求，也必须排队等待，逐步解决。只有在酒店行业里，客人的投诉或需求才是永远摆在第一位的，“客人就是上帝”不是一句空洞的口号，绝不能让客人有一丝的不满存在，即所谓零缺点服务( 100 - 1〈 0 ，提供的服务必须百分百合乎标准，达到客人的要求。假如有一点不合格，其结果不是99分，而是小于0分〉。酒店
式物业管理，就是把酒店行业的这种“服务意识”和“服务效率”导入到物业管理行业中来，使得“客人的投诉有回音，故障维修处理不过夜”，努力达到业主(住用户)的满意率为百分之百。
4、 调整组织架构，实行科学化管理。
传统的物业管理企业的项目管理处，将员工分为管理层和操作层两大级别，存在权、责不清，人人负责而人人都负不了责的现象，严重影响员工的士气;对外服务与管理透明度不高，业主有需求找到管理处办公室，但至于应该具体找谁来处理却又摸不着头绪。而酒店式物业管理，采用星级酒店管理模式，在内部组织结构上按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导法则重新设置，达到了权、责、利的统一;从财务收支、内部管理、后勤保障、资源经营四个目的出发，管理处下设财务部、行政部、管家部和经营部四大部门。在对外服务和接待上，服务中心提供一站式服务;又将所有能提供的服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等信息，汇编成《服务指南》派发给业主，既加大了管理与服务的透明度，又方便了业主的查询与联系，使得双方的信赖感大大加强，从而奠定了优质服务的基础。
5、 建立信息网络平台，为客户提供全方位后勤支援与保障。
传统的物业管理企业，仍然还停留在管理处不涉及经营项目的狭隘观念里，仅靠收取微薄的物业管理费来维持整个社区的正常运行，由于可调动使用的资金有限，所以在社区文化的建设、服务环境改善、服务层次的提升等方面捉襟见肘。更何况如果物业管理成本一旦失控，更是入不敷出，陷入亏损的尴尬境地。酒店业与物业管理行业最大的不同之处就是具有的经营性(酒店所有服务项目的设置都是以经济效益为中心)。所以具备资源经营思想是酒店式物业管理模式的另一重要特点，充分利用小区的既有资源，广泛建立和编织社会合作网络，为业主和业户提供全方位的后勤支持和保障。例如会议室、洽谈室的出租;写字楼租售代理;票务代理、房屋清洁、餐饮外卖等特色服务;电梯广告和户外广告位的招租等等，通过对自有资源的不断挖掘和整合，吸引各路商家争先惠顾，一是在社会上树立良好的企业形象，使物业保值升值;二是广开财源，为提升管理水平和改善服务环境赢得必需的资金，减轻发展商、业主、物业管理企业的投入负担。
6、 营造社区精神，倡导“无为而治”的物业管理崇高境界。
社区文化建设，是物业管理行业的一个老话题，新课题。传统物业管理行业的社区文化建设一直以来都仅仅停留在组织业主搞搞文体活动的浅薄层次，将社区文化片面的理解为小区里的文体活动。而中海物业酒店式物业管理模式所倡导的社区文化，核心就是社区精神的建设与营造，通过环境文化、行为文化、制度文化、精神文化达到引导、约束、凝聚、娱乐、激励、改造的目的，最终建立良好的社区关系和形象，实现“无为而治”、“氛围管理”， “寓管理于服务之中” 物业管理的至高境界。例如组织社区有目的的向政府部门、街道办事处、当地驻军、学校等捐赠;举办慈善舞会;特定的日子派代表访问敬老院、孤儿院、部队、医院、残疾人学校等社会福利机构，参加社会上公益活动;挖掘业主潜力，在酒吧定期举办用户收藏品讲座与观赏、酒类品赏等专题活动;邀请知名作家、文学家、音乐家到社区内与用户举办专题交流，如签名售书、电影观赏、音乐讲习等。 酒店式服务项目(服务指南) 经过在多个项目成功实施酒店式物业管理的实践，中海物业积累了丰富的经验，我们将对银信商座提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务的顾问指导。
1.特约私人区域卫生清洁
服务中心卫生清洁人员会在您指定的时间段内完成办公区域的卫生清洁工作。
您可以填写《卫生清洁预约卡》离开时交给服务台，也可以直接致电服务中 心。
此服务需至少提前一天预约。 2. 家庭花艺服务
业户可致电服务中心预定插花，由花房上门提供样本照片供客人选择，在指定时间送到。
价格见样本目录，需至少提前三小时以上预定。
3.医务服务
为了业户的保健卫生，设立医务保健室，24小时当值，备有常规药局，日间更有资格医师提供专业安全的意见。
此项服务仅限本物业住(用)户及其亲友使用。
4.特约接机、车服务
信誉良好之营业车队，为您接送机场、车站和公务游览。
详尽价目表将在《服务指南》中附。
5.邮政服务
代寄收邮件、信件、小型包裹、EMS、DHL、UPS等邮政业务。
可直接留在大厅服务台并登记签收或致电服务中心上门收取。
收费按国家邮政标准执行。
6.票务代理
机票、火车票24小时接受预定。免收服务费。
7.物品代购服务
由阁下指定物品品牌、地点和指导价格。
我们将派人替您购物，并由您支付指定的交通方式费用。
业主须提前填妥授权书和支付货款。
收费标准：参照服务指南。 8.饮品小食平价即送服务
阁下可参阅服务指南中附的饮品小食目录，致电20分钟内送到。以上项目的收费，将在服务指南中详细列明。
二、健康式物业管理
健康物业管理模式是参照国家《健康住宅建设技术要点》要求，以促进业主身心健康为目的，在传统物业管理的基础上提出，采用现代化的、复合型的管理手段，结合社会各方面的资源，全面保障业主生活质量的、全新的物业管理模式。
“健康物业管理模式”由日常物管中心和健康物管中心两大部分组成。其中日常物管中心(环境管理中心)的功能是完成传统物管的维修、清洁、保安、园林养护等基础服务环节，维持居住环境的舒适、健康。为业主提供健康生活指引：
1、节约用水：作好居所“三包、四水”、一水多用、尽量少用常流水等。
2、减少水污染：因地制宜种植室内植物、不要到饮用水源游玩、选用环保型洗涤剂等。
3、节约用电：随时关灯、不开长期灯、采用节能灯具等。
4、减少尾气排放：少开私家车等。
5、控制噪声污染：公共场所不要大声喧哗、养成轻开轻关、轻拿轻放的习惯、控制电器音量等。
6、珍惜纸张：多用草稿纸、开展“减卡救树”等活动。
7、少用一次性用品等。
“健康物管中心”的主要功能是实现《健康住宅建设技术要点》里对于“健康环境的保障”的目标，我们将设立健康档案管理、医疗保健服务、24小时求助中心、社区文化中心和健康交流俱乐部等职能部门，全方位地保障健康生活理念的延续。
首先，在环境保障中的保健方面，我们设立健康中心，包括为业户提供健康测评，度身设计健身计划和心理健康指导，建立完善的住宅保健服务。 ●健康档案管理 为银信商座内所有常驻业主设立专门的健康档案，对业主身体健康的变化做出跟踪记录和更新，随时为业主提供身体健康状况的报告，对比不同时期的健康数据，并实行电脑系统自动化管理，每个业主均拥有自己的专用密码，只能由自己和专门的管理人员调用和查阅，以便于为客户制定和提供科学的运动、监督、营养、恢复、咨询等健康服务。
1、在环境保障中的安防方面，利用银信商座完善的监控系统和巡更系统，进行24小时全天候管理，业主在紧急情况下，可通过住宅内的急救自助系统与小区内特设的24小时求助中心联系，以及时采取相应的救助措施，物业公司员工四分钟到达紧急集合地点，并在第一时间与社会相关机构取得联系，使事件得到妥善处理。
2、在小区康体设施方面，我们有户外的公共设施设备，分布上尽量面面俱到，不过于集中，有意识的引导人流分向。业主走出院外就有活动，采用“三三制”经营会所，满足业户大众体育健身的需要，也使经营成本降低。 ●医疗保健服务
小区设医疗保健服务站，为业主提供日常的医疗保健服务;定期组织小区业主进行常规身体检查，以便及时发现隐藏疾病，保证身体健康;特设亚健康咨询中心，专门为业主提供调整“亚健康”状态的咨询、恢复服务，为业主生理、心理的健康提供全方位服务。 以上各项特色服务项目收费标准将在项目入驻前于《用户手册》、《服务 指南》中明确标价，
三、商务全程式
中海物业本着“以人为本”的服务理念，考虑到银信商座物业所处的优越地理位置，以及其本身的功能设置中有酒店式公寓这一情况，同时考虑到银信商座必将成为沈阳市商业旺盘这一特点，并且从银信商座租售角度出发，拟选择该项目在沈阳市首家推行“商务全程式”写字楼物业管理服务这一全新物业管理模式。
“商务全程式”写字楼物业管理模式的宗旨是：通过整合内部优势和调动一切可以利用的外部资源，最大限度的满足物业使用人各方面(特别是商务活动方面)的需要，并以此为基础，建立一种开放式的服务延伸体系，根据物业使用人新的商务需求，不断更新服务内容与服务形式，真正实现“商务全程式服务”。
“商务全程式”写字楼物业管理模式基于未来进驻银信商座的企业在办公资源配备方面，很难达到本身的实际需求，例如没有独立会议室，不愿购置复印机乃至公务车，不愿配备专业秘书等，而我司“商务全程式”服务模式可以使以上问题轻松得以解决，真正为使用人提供一个既方便周到又花费不多的商务环境。
“商务全程式”写字楼物业管理模式具体构成举例：
1) 配置公共秘书，为规模较小的企业提供电话接听、前台礼仪及部分后 勤服务。
2) 成本价提供办公区域花卉出租、公务车出租等服务。
3) 在发展商提供硬件的基础上，提供公共会议室的预定、预留、布置等服务。 4) 设立功能齐全的商务中心，提供包括打字、复印、传真等一系列的办 公服务。
5) 建立家园服务网平台，提供各项配送服务。
“商务全程式”写字楼物业管理模式是我司根据写字楼使用人的特点与需求，制定的一整套商务后勤服务解决方案，此模式推广前的良好远景和推广后的不俗效果，对于银信商座的租售，无疑有极大的促进作用。
第六节 员工培训
作为最可宝贵的资源，人力资源的开发与管理成为保证企业可持续发展的原动力。中海物业经过十几年的发展，形成了自己独具特色的人力资源开发体系。为了促进管理商的规范化运做，并保证其逐步实现市场化生存，中海物业将运用自身的培训体系，指导管理商开展员工培训工作，逐步提高员工的整体素质，建立一只精干高效的员工队伍。
一、培训总体思路
1、培训范围全员性。银信商座物业管理水平的提高，仰仗全体从业人员的共同努力, 因此要把全体员工都列入培训范围，防止“水桶效应”(即水桶的容量由水桶上最短的木板所决定)。
2、培训内容系统性。搞好物业管理需要专业知识和技能，同时也离不开其他相关的知识和能力。安排培训内容应当着眼于提高员工的综合素质，不能单打一。我们将制定系统的培训内容，提高广大员工的综合素质。
3、培训组织层次性。由于员工的基础不同，所以其接受能力、求知取向也不尽相同。在组织培训时，我们将从各自可以接受、乐于接受的起点出发，分层施教。
4、培训重点实用性。既要十分重视理论灌输，更要着重强调技能提高。培训工作的开展，将始终注意紧密围绕银信商座物业管理工作的实际，旨在提高员工解决本岗位实际问题的能力以及处理复杂物业纠纷的能力。
5、培训方式灵活性。员工培训工作的实施是一个复杂的实务过程，必须充分调动上级与下级、组织与个人、内部与外部各个方面的积极性。实施的方式和方法将因时、因地、因人制宜，不拘一格。
6、训目标超前性。我们的目标在于永远保持国内行业领先地位，培训工作无疑要为实现这一目标服务。因而将不断拓展和更新培训内容，面向未来，不断丰富充实员工的知识储备。
二、培训内容框架
1、岗前就业培训
指物业管理员工上岗之前，对其进行的地产公司及物业公司背景、职业要求、岗位责任和奖励办法、行为规范等方面的教育。
2、职业素质培训 指按照中海物业管理从业人员的一般要求，对所有员工进行的国家时事政策、企业规章制度、质量保证体系、消防知识、日常礼仪等公共课目的培训。
3、专业实务培训
指为了使员工更好地适应工作岗位的技术业务要求，所进行的岗位应 知应会知识和技能的培养训练。
4、专题强化培训
指为了进一步提高管理服务水准，所进行的针对性较强、内容相对集中、时间比较连贯的培训。
主要培训内容参考：
工 种 序号 培 训 内 容 培训时间 培训方式 全 员 1 公司企业文化 1课时 集中授课 2 物业管理基础知识 1课时 集中授课 3 物业管理基本法规 1课时 集中授课 4 工作岗位职责和质量标准 1课时 集中授课 5 物业管理行业的职业道德及修养 1课时 集中授课 6 公司人事及福利待遇政策 1课时 集中授课 7 公司《员工手册》 1课时 集中授课 8 公司文件体系 10课时 集中授课
9 物业管理各专业综合常识 3课时 集中授课 10 公司规章制度、部门设置 1课时 集中授课 服 务
中 心 1 如何处理业主的投诉 1课时 集中授课 2 操作和服务礼节礼貌 1课时 集中授课 3 礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 4 物业管理法规知识 1 课时 集中授课 5 公司文件体系知识 1 课时 集中授课
维修班 1 服务业的礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 2 机电设备的养护和维修知识 2 课时 综合
护卫班 1 服务业的礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 2 保安工作知识 3 课时 综合
机 电
工 程 1 服务业的礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 2 强电知识讲座 1 课时 综合 3 弱电知识讲座 1 课时 综合 4 空调维修保养知识讲座 1 课时 综合 5 各岗位工作流程 3课时 集中授课
电 梯 1 服务业的礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 2 电梯维修保养知识 1 课时 综合 清 洁
绿 化 1 服务业的礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 2 各岗位职责 1 课时 集中授课
管理
层人
员 1 外培(各类物业上岗证) 2 新员工岗前培训 3课时 集中授课 3 服务意识与市场意识培训 2课时 集中授课 4 读书培训 1课时 集中授课 5 人员参加外培 2天 集中授课
以上培训内容将根据项目的实际进展情况灵活调整。
三、授课方式
1、课堂讲授
由指定的教员向受训员工宣讲某一课题或讲解某一方面的内容。比较适用于员工较多的普及型讲座。
2、集体研讨
驻场人员组织培训对象就某一主题进行深入广泛的探讨和交流。便于在各抒已见的基础上达成共识。
3、视听教学
运用电视机、录像机、录音机、计算机和图片等展示手段向受训员工传输有关知识和信息。使受训人员直观感受相关实际案例。。
4、现场模拟
让培训对象扮演特定角色去完成预先设计好的活动。有助于提高实际工作能力。
5、样板示范
由水平较高的员工给受训员工做示范表演或单向传授。给培训对象的印象较为深刻，效果较为巩固。
6、指导自学
列出规定书目并倡导和动员员工自己找时间学习。实施起来更加灵活。
四、管理商派员培训
管理商可选派人员赴顾问商所管楼盘参加培训，培训方式分理论学习和现场参观两种形式：
◆理论学习：
1.内培：由我司培训部组织物业管理专业资深人士，以课堂讲授、视听教学和交流研讨的方式，从理论上系统地阐述物业管理及其相关知识。
2. 外培：由我司代为安排选派人员考取《物业管理人员上岗证》的相关事宜。
◆现场参观：
将安排在我司下属物业管理处进行，由我司培训部及物业管理处人员陪同，实地参观我司管理的物业项目，通过眼看、耳听、咨询、解答等方式亲身体验我司日常物业管理工作的高标准、严要求。
● 培训期限： 理论学习内培、外培与现场参观一般分别为3-5天。 ● 培训日程安排：根据管理商提供选派人员的人数及培训日期而定
◆ 选派培训人员往来差旅费、培训期间的食宿及外培相关的报名费、资料费由发展商自行承担。
第七节 顾问费用
顾问费用合计：人民币56万元整，分阶段报价如下： 工作阶段 工作期限 管理目标 顾问费用
前期介入阶段(预计10个月) 自签约之日起至银信商座物业入伙之日前二个月 结合物业管理角度提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。 人民币18万元
实操指导阶段(12个月) 自银信商座业入伙之日前二个月起计至物业入伙之日后十个月 保证前期筹备、集中入伙和装修期工作的有序开展，并为进入物业正常管理期工作打下基础。
人民币36万元
服务质量跟踪阶段(3个月) 实操指导阶段结束后的首三个月 完成本项目物业管理顾问结案工作，提交顾问工作总结，并提出本项目物业管理远期发展规划。 人民币2万元 合计 人民币56万元
备注：1.本方案之顾问工作安排和工作期限的界定均以银信商座物业2005年3月1 日入伙为基础，如物业入伙日期有所变动，则工作安排和工作期限将相应做出调整。
2.发展商如选派人员赴顾问商本部或所管楼盘参加培训(人员不超过3名，培训时间不超过15天)，发展商需支付顾问商内培费(含现场培训实习费)三万元整。
3.发展商需另外承担驻场顾问和顾问团往返本项目现场所需的各项差旅费用及提供上述人员在本项目现场工作期间的食宿
第三篇：景城公寓物业管理方案
第一章：景城公寓物业概况;
第二章：景城公寓物业管理服务方案
第一节：小区环境管理
第二节：小区卫生绿化管理
第三节：小区的安全保卫管理
第四节：设施的维修管理
第五节：其他物业服务项目
第三章：人员配备 ;
第四章：金费收支预算;
第一章 物业概况
景城公寓住宅部分面积约为950平方米，共3栋120套单元房;有一个值班室。与周边围墙组成一个封闭式的小区，由一个大门出入。
第二章 物业管理服务方案
根据景城公寓的实际情况，并贯彻双睿物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生 绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。
第一节 环境管理
维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的 居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动 产保值增值。
第二节 卫生绿化管理
小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好景城公寓的卫生和绿化，我公司将严格按照ISO9001质量标准的 要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到：一日一清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下：
1、每栋住宅楼后添置两只垃圾桶
2、配备两名保洁人员，负责小区的环境卫生：
(一)公共卫生：
1、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶;
2、垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹;
3、各明沟沟盖无积尘、无锈迹，站立侧目可清晰见字。
(二)室内卫生：
1、楼道净、楼梯扶手净
2、定期清扫、保洁;
(三)绿化环境：
1、保护：在草坪上树立温馨提示标牌，防止花草人为伤害;
2、养护：定期浇水、修剪花草树木，营造优雅、温馨的花园式居住环境;
(四)装潢垃圾：
会同业主委员会制定《室内装潢管理制度》，室内装潢有可能影响建筑物的结构，减少建筑物寿命，并且在装潢中出现大量的建筑垃圾， 影响环境，对于室内装潢必须要有严格的规定，这关系到各业主的切身利益，也是物业管理公司义不容辞的责任。
(五)张贴警示牌，倡导文明新风。
第三节 小区的安全保卫
小区住户以科大、省教院教师为主，文化层次较高，素质较好，故安全保卫工作除消防安全外，我们将以“人防为主，技防为辅”的方式 重点对外安全的保卫，具体做到以下几点：
(一)整体排查，清除消防安全隐患;
我们将按国家消防标准对各住宅楼的消防设施进行排查，配齐所需的消防器材，培训消防员，消除消防隐患。
(二)实行封闭式管理， 24小时保安值班、巡逻，保障住户安全;
我们将南北两个铁门按实际情况定时开关,以中间的大门为主出入口，保安尽快熟悉住户，对进出的外来人员，严格实行登记制度，禁止无关人员入内，大力加强夜间巡查力度，保障业主人身、财产安全。
(三) 报警电话，为随时处理紧急情况做好准备。
“急住户之所急，想住户之所想”，设立报警电话，对于突发的各种事件，制定突发事件应急处理程序，保证突发事件的及时解决。
第四节 设施的维修管理
小区的公共设施，极大地方便了住户生活。为解决住户的后顾之忧，我们将做到以下几点：
(一) 对于公共设施进行全面检查;
在正式接管小区时我们将对公共设施进行检查、登记，对于损坏的公共设施进行修理，如1号、2号楼的部分防盗门，公共的照明灯等。
(二)配备专业水电工，制定合理价格，设立保修电话，保证及时维修服务。
我们将和业主委员会按国家的相关维修规定，对于住户水、电等维修项目制定合理的收费标准，配备专业水电工，在小区管理处设立一部 便民热线，在住户提出维修要求时，及时完成维修工作。
维修管理的目标达到：
1、24小时受理报修，一般情况下30分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处 理的，应向保修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位，经用户签字确认方可离去。维修满意率100%。
2、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。
此外，还有其他的一些物业项目的管理，如宽带网接入、水电费的收取等，我们将本着为住户着想、便利住户 的宗旨和业主委员会共同协商，从而使业区内所有的工作都能有条不紊的开展。
第三章 人员配备
一、 管理处主任(1名)针对小区实际情况制定工作计划，费用收缴工作
二、 管理员(1名)绿化养护、监督各项工作的开展情况，执行主任安排的具体事务。
三、 保洁人员(2名)负责小区卫生;
四、 保安人员(3名)负责小区安全，24小时巡逻;
五、 水电维修工(1名)公共设施维护，水电维修。
第四章 费用核算
一、 人员工资
1、 管理处主任：1人X1300元/月=1300元
2、 管理员： 1人 X 1200元/月=1200元
3、 保洁： 2人 X 800元/月=1600元
4、 保安： 3人X 900元/月=2700元
5、 水电维修工：1人X 1200元/月=1200元
二、 垃圾清运费：1车/日X 50元/车X30日=1500元
三、 公共用电：500元/月
四、 每月水损：500元/月
五、 日常维护保养费、保洁材料费：500元/月
六、 固定资产折旧(2000元按3年)：56元/月
七、 税收：727元/月
合计每月共需费用：11783元/月
按小区为9500平方米计算合0.8元/每平方米
第四篇：食堂管理方案
为了加强公司食堂科学的管理,保障正常运行,改善膳食质量,提高服务水平,保障广大员工身体健康,更好地为员工服务,结合食堂的实际,特制定本方案。
食堂管理指导思想:以员工的身体健康需要为本，以把公司食堂作为对员工的一种福利为目的;尊重员工的饮食习惯;力求达到科学配餐,营养配餐,提高膳食质量;坚持预防为主,确保员工饮食卫生安全。
一、基本情况：
1、人员基本情况：实际人数：47人(含物业站10人);
2、人员配置：食堂管理员1名、核算员1名、厨师2人、面点师1人、帮工1人。
二、食堂工作流程管理:
1、采购。食堂采购实行招标定点采购制,采购点由公司决定。副食协议供货点必须具备相应资格。供货价格为当地市场批发价,每周公司指派专人进行市场调查,若发现供货方价格高于市场批发价,以当地市场批发价结算,发生三次类似事件,公司终止与供货方合同;供货方按时将货送到食堂,交食堂管理员和值日保安验货,做好三查工作:查数(要过磅)、查质(有无霉变)、查账(有无差错),食堂管理员记录,值班保安监督并签名。采购物品进公司后交食堂保管员验收签名并做好登记,采购单一式三份,供货方、食堂管理员及厨师各一份,食堂管理员于周五盘点，并制定下周采购计划。
2、制订菜单。厨师根据市场、季节、营养等综合因素制定下周食谱及菜单,交后勤科审批后,由食堂管理员交供货方按计划供货。
3、食堂财产及管理实行食堂管理员负责制。
4、饭菜加工。每餐饭菜必须在就餐前10分钟准备好。加工后的饭菜要注意保热、保洁。
5、就餐。就餐期间食堂内部事务统一由食堂管理员进行协调。食堂管理员要根据就餐情况及时调配饭菜,如有饭菜不足情况要及时采取措施。员工就餐标准：早餐2元;午餐5元;晚餐3元。
6、餐后清洗、清理与打扫。餐后,食堂管理员组织分工,对餐桌、厨具、餐具进行清洗,并分类放在固定位置,厨房、餐厅进行打扫、冲洗;对剩余饭菜进行处理。
7、每周五要进行厨具、餐具的清洗及厨房、餐厅及周边环境的大扫除。每月底要对采购原料及使用原料进行盘点,并列出当月库存物品清单及数量;每月底食堂管理员进行当月成本核算和帐务整理。
三、食堂工作制度 :
1、食堂工作人员按规范程序招聘、录用,按时上、下班,坚守工作岗位,服从管理员安排,遇事要请假。无故迟到、 无故矿工按公司考勤制度实施,病、事假扣除当天工资(请假应事先向食堂管理员申请)。
2、树立全心全意为员工服务的思想,讲究职业道德。文明服务,态度和蔼,主动热情,礼貌待人,热爱本职,认真负
责。不断钻研业务,努力提高自身业务水平。
3、养成良好的工作习惯,各种厨具、餐具要固定放置,使用完毕后及时放回原处,各种物品不随处乱放。
4、爱护公物。使用炉灶、压面机等械具要严格遵守操作规程,清洗餐具、厨具要细心细致。
5、食堂管理员、值日保安、厨师要把好采购品质量关和成本关。严禁腐烂、变质食物进入公司;核算员要做到物品进出帐目清楚,程序分明;厨师要不断钻研业务,多动脑筋,做到饭熟菜香,味美可口。并根据季节及饭菜特点、准备足够的饭菜,一方面使饭菜浪费度降低到最小,又不会使饭菜不够吃。
6、做好食堂安全工作。炉灶操作要严守操作规程,生熟食品及加工用具要分类置放,防止污染;食堂无关人员严禁进入厨房及保管室;易燃易爆物品要按规定放置,杜绝意外事故的发生,食堂工作人员离开厨房前,必须将厨房各种食品放置好,关好门窗,检查各类电源开关、设备、炉灶等,做好防火、防盗、防毒工作。
7、做好食堂卫生工作。工作期间必须穿工作服,注意做好食品卫生,餐具卫生,环境卫生,个人卫生工作,如有咳嗽、腹泻、发烧、呕吐等疾病,应向食堂管理员请假,离开食堂工作岗位。
8、食堂工作人员既要分工负责,又要团结协作,真诚待人,语言文明,工作期间不争吵,不打闹。
四、食堂卫生制度 :
(一)基本管理卫生
1、不购买不新鲜食品,严禁购买及使用腐烂变质的食物,以及其他感官性状异常食物。
2、要做到生品与成品、熟品相隔离,成品与半成品相隔离,食品与杂物相隔离。冷藏时要做到荤腥类食品与其他食品相隔离。
3、食物制作及销售过程中要注意防蝇、防灰尘,以避免杂物混入食品。
4、隔餐食物如可食用,必须经过回锅加热。
5、各种调料不宜久置,装盛调料各种器具应经常洗涤。
(二)餐具、厨具卫生
1、刀、墩、板、桶、盆、筐、灶、锅、抹布等厨具要每餐清洗,保持厨具的清洁。餐具用后要一洗二刷三冲四消毒四类。
2、厨具和餐具要固定摆好。
(三)环境卫生
1、要经常性打扫和清洗食堂地面,做到地面无杂物和积水
2、储藏室要保持干净、干燥和通风,储藏间不得存放其他杂物及个人物件,物品存放要离地,隔墙,分类。
3、对食堂周围的阴沟、角落、泔水桶,垃圾堆要经常性清理,预防细菌感染食物
4、对存放厨具,餐具的各个角落要经常抹洗。
(四)食堂工作人员个人卫生
1、食堂工作人员要做到"四勤"勤洗手,剪指甲;勤洗衣服,被褥;勤洗澡,理发;勤换工作服。
2、在工作前及处理食品原料后、便后要用肥皂及流动清水洗手,直接用手接触入口食品之前(如抓粉条,切菜,加工面粉等)应用热水消毒。
3、不得在食品加工期间及销售食品前抽烟,不正对食品咳嗽、打喷嚏,不随处吐痰。
五、食堂的实物出库管理
(1)食堂食品、物品,设专人管理,领用食品,物品出库要登记,并随时接受检查。
(2)食堂食品、物品的领取应根据各组实际用量有计划领取,每周清点库存一次,食堂主任对库存物品的数量和质量每天都要检查一次。
(3)食堂食品、物品为集体财产,食堂管理人员,员工应力求节约,不得浪费,不得将食堂的食品,物品变卖,转移为已有,一经发现将严肃处理。
(4)对食堂食品、物品实行"采购、入库、使用"三分离原则。建立三本账,做到采购、入库、使用三个数据基本一致,误差控制在1%以内,食堂管理员要认真把关,分管领导要认真督查。
六、食堂的财务管理:
1、食堂管理员协助财务出纳员对食堂现金的收支与结
存,并有责任监督现金支出的合理性,尽可能取得正规的票据,如出现不符合规定的开支要及时向领导反映。
2、食堂各项开支必须经食堂管理员上报,分管后勤领导签字审核，总经理签字后才能报销,发现未经审批的发票报销,除追回报销款项外,还要视情节轻重予以其他处理。
3、核算员同时应登记简单现金日记账,每日进行现金的核对,将当日所取得的收支凭据如实交与会计作为计账依据,定期与会计核对账目。打卡所收现金应及时交入财务。
4、核算员应负责食堂的全部账目,正确核算收支与结余,每月按时与出纳结合下帐,点清收支票据,及时进行账务登记和账目核对。
5、食堂账目必须日清月结,月末由公司有关部门进行审计，欠缺费用由后勤种植的蔬菜、养殖的家禽进行补给和公司补贴。
七、消费及收费方式
1、对员工进行一卡通服务;
2、自主消费、自由选择;
3、员工每周三充值饭卡金额;
4、充值工作由食堂管理员负责办理。
二〇一四年一月五日
第五篇：食堂管理方案
1、 食品质量、安全方针与目标„„„„„„„„„„„„„„„„„P2
2、 人员编制图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P3
3、 食堂营运模式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P4-5
4、
2013年营运利润测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P6-7
5、
2013年工作计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P8
6、 食堂营运流程图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P9
7、
人员构成及岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P10-12
8、
管理规定总则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P13-15
9、
食堂卫生制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P16-17
10、
食物中毒及其预防„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P18
11、
厨房急救预防„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P19
12、
安全防火制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P20
13、
就餐管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P21-22
14、
采购验收管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P2
315、
厨房考核制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P24-25
16、
财务管理规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P26
食品质量、安全方针与目标
一、食堂方针：
顾客至上 质量为本 分享真健康
2二、食品质量、安全目标
1、客户满意度≥80分;
2、食物中毒事故：0
3、客户合理投诉：
类别 涉及内容 控制目标 一类 饭菜不熟、开饭不准时、供应不足等涉及面广或事件严重的投诉 ≤一次/季(全公司)
二类 有玻璃、头发、铁丝、石子、小虫等或餐具不卫生 ≤1例/1000人次 三类 服务态度、个人卫生、环境卫生差等其他情况 ≤三次/月(每餐厅)
4、顾客投诉解决率：100%
人员编制图
食堂营运模式
一、 目的：
食堂主任 (兼)
主厨 (1人) 助厨 (1人)
食堂管理员 (兼) 帮厨 (4人)
4、2013年公司食堂将成本控制、经营、管理、服务结为一体，更好的保障员工福利，为业主提供更加优质的服务。保证公司食堂经营能够实现开源节流，将食堂经营逐渐转变为公司的一种盈利模式。
二、 经营管理模式：
1、食堂内就餐部分：食堂人员外包外，其余均自主经营，自我服务模式，并结合市场化运作，原公司定点采购(供应商送货部分)全部纳入公司自主采购，由公司采购亲自负责经办，切实控制原料成本。
2、外送盒饭部分：由于房租过高，食堂经营存在较大难度，结合部分业主确实存在盒饭便当的需求，综合评估目前公司周围部分外餐公司以低价劣质盒饭扰乱市场等因素，建议2013年在盒饭便当版块可以投入较大精力，以弥补公司食堂座位不足的缺点。
3、视情况纳入早餐经营。
三、 经营种类：
1、盈利科目：业主工作日午餐(根据经营情况可能纳入早餐经营，主要针对公司项目业主及周边楼盘业主)
2、持平科目：中餐、晚餐(主要是内部员工餐费标准进行补助，对内不盈利甚至亏损)
四、 人员组成(不考虑开设一楼餐厅)： 食堂主任(兼职) 管理员(兼职) 主厨 (1人) 助厨 (1人) 帮厨 (4人) ———合计编制：(6人)
五、 费用开支项目
1、人工成本：固定工资
2、原材料：煤气、米、油、调味品
3、物料：蔬菜、肉、蛋
4、水电费：
5、房租：
六、员工餐费补助标准
公司所有内部员工均按8元每餐进行补助，建议采取在财务结算日一次性划入食堂帐户，内部员工就餐次数如下： 公司行政人员每月22餐 公司秩序维护员每月60餐 公司绿化、保洁人员每月0餐
公司项目一般行政岗人员每月26餐
2013年营运利润测算
(预计改造负一楼餐厅后)
序号 项目 说明 金额 备注 一收入 1外餐收入
1.外餐有效就餐时间(365-52X2-25=236天)
2.预计外餐就餐人数平均每日112个位置X4=360人(扣除内部员工) 中餐收入(平均每天=360人X13.5元=4860)，全年=236天X4860元=1146960元 3.平均客单价按13.5元计
4.增加外餐盒项目，此处暂不做收入测算 1146960
2员工餐收入
1.内部就餐人数为平均每天150人次(中餐+晚餐)
2.内部就餐平均每天收入=150人X8元=1200元，全年收入=1200元X236天=28.32万元 3.部分员工周末会就餐周末平均每天收入=50人X8元=400元，全年收入=400元X102天=40800元 324000
3收入小计1470960
二成本
4 材料 预计毛利40%计 882576
三毛利 58838
4四费用 5水电气
1.现每月水电气为8400元，按增加1.3倍计=8400X1.3=10920元 2.全年总计131040元 131040
6人工 1.厨师长6000元X1人X12月=7200元 2.厨师3000元X1人X12月=36000元 3.杂工2200元X4人X12月=105600元
213600 7房租
按180平方，每平方每月30元计，年计64800元
64800
8 摊销
装修加硬体购入按4万计，按3年摊销，一年的摊销费为13400元
13400
9费用小计
422840 五总利润 165544
六税金 0 七净利润 165544
说明：
1、负一楼改造项目
拆除餐厅中间隔墙费用500元
增加8张餐桌 费用6400元
增加吊扇12把
费用6000元
楼梯顶棚一组 费用20000元
楼梯改造一项 费用2400元
餐厅内改造一项 费用1000元
餐厅内挂画等软装 费用3000元
合计 39300元
2、在2013年计划纳入外餐盒饭的服务项目，预计16元标准(二荤一素)，12元标准(一荤一素)执行，按16元标准每天送50份，12元标准每天送50份预测，盒饭收入50X16+50X12=1400元，扣除人工费按30%毛利计，每日毛利预测为1400X30%=420元，全年按236个工作日计算，营业利润约为420元X236天=99120元，此部分如运作成功均为纯利润。
3、建议给合作方按30%进行分成计，总利润
165544+99120=264664X30%=79400元，预测公司2013年食堂经营利润185000元。
人员构成及岗位职责
一、职位：食堂主任(后勤主任兼任)
1、 负责主持员工餐厅的全面工作。
2、 关心员工生活，能联系群众，严格要求自己，不谋私利，任劳任怨， 处处起模范作用。
3、 熟悉货源情况，执行每日采购计划，把好货物验收，控制成本，防止 出现漏洞，按标准让就餐人员吃饱吃好。
4、 主动收集本厨房餐厅人员对改善伙食提出的建议，收集就餐人员的意 见，及时提出改进意见，不断提高服务质量。
5、 大公无私，作风正派，及时表扬奖励工作中成绩显著的员工，对员工 意见较大的人员做出恰当的处理。
6、 经常检查抓好食品卫生、厨具卫生、厨房卫生、餐厅卫生和员工个人 卫生，严格执行《食品卫生法》，抓好食品质量，防止出现食品变质和食物中毒。
7、 负责所属员工的考勤，合理安排员工工作，检查督导所属员工的操作 流程，发现问题及时纠正。
8、 带领员工热情待客，分菜做到分量均匀，动作快捷，一视同仁，为就 餐人员提供良好的服务。
9、 组织及时补充各菜式、米饭、汤水工作，保证就餐人员在规定时间内 能获得满意的食品。
10、 做好所属员工的培养、培训、考核、调配工作，提高员工的素质，调 动员工的积极性。
二、食堂管理员(后勤专员兼职)
1、抓好原材料的保管、做到物尽其用，减少浪费。
2、及时传达上级的指示和意图，听取下属的工作汇报，及时掌握和解决存在的问题，定期向后勤主任报告和请示工作。
3、做好就餐人员的售卡、充值工作，做好每月餐数统计，负责按月向财务部提报消费情况。
4、熟悉厨房和餐厅的全面工作，协同主厨制定每周菜谱，经常调整食品搭配，公布每周食谱，负责食谱落实。
5、热情接待投诉的员工，认真听取他们反映的问题，尽量消除可能产生的误会和疑问。
6、经常巡视监督就餐人员是否按规定就餐，发现问题，及时解决，维护员工餐厅秩序。
7、完成部门领导交办的其他工作。
二、职位：主厨
1、 在后勤主任的兼管下，负责餐厅日常工作并协助主管完成上级布置的 任务。
2、 关心员工生活，严格要求自己，不谋私利，任劳任怨，处处起模范作 用。
3、 精通本职业务，负责食谱落实，调整食品搭配。
4、 协助监督食品采购，把好货物验收，控制成本，防止出现漏洞，按标 准让就餐人员吃饱吃好。
5、 抓好原材料的保管、做到物尽其用，减少浪费。
6、 协助食堂管理员收集本厨房餐厅人员对改善伙食提出的建议，收集就 餐人员的意见，及时向主管领导汇报，不断提高服务质量。
7、 抓好食品卫生、厨具卫生、厨房卫生、餐厅卫生，严格执行《食品卫 生法》，抓好食品卫生质量，防止出现食品变质和食品中素。
8、 每天要总结日常工作情况，遇到的问题要及时向主管汇报。
9、 做好消防工作，每天下班之前要检查每个开关是否完好、关闭，方可 下班离开。
10、 及时传达上级指示和意图，听取下属工作汇报，收集就餐员工意见， 把掌握的情况及时向主管请示或报告。
11、 带领员工热情待客，分菜做到分量均匀，动作快捷，一视同仁，为就 餐人员提供良好的服务。
12、 监督就餐人员的划卡、收餐票工作，做好每餐就餐人数统计。
13、 及时补充各菜式、米饭、汤水工作，保证就餐人员在规定时间内能获 得满意的食品。
14、 经常巡视监督就餐人员是否按规定就餐，发现问题，及时解决，维护员工餐厅秩序。
15、 完成主管领导布置的其他工作。
三、职位：助厨
1、 在主厨的领导下，完成菜式的出品等各项工作任务。
2、 严格要求自己，不谋私利，任劳任怨，处处起模范作用。
3、 精通本职业务，负责食谱落实及制作。
4、 控制能源，杜绝浪费，做到物尽其用。
5、 多听取意见，努力提高厨艺，让自己的出品得到员工的认可。
6、 搞好食品卫生、厨具卫生、厨房卫生、餐厅卫生，严格执行《食品卫 生法》，抓好食品卫生质量，防止出现食品变质和食品中毒。
7、 每天要总结日常工作情况，遇到的问题要及时向主管汇报。
8、 做好消防工作，每天下班之前要检查每个开关是否完好、关闭，方可 下班离开。
9、 及时补充各菜式、米饭、汤水工作，保证就餐人员在规定时间内能获 得满意的食品。
10、 完成上级领导布置的其他工作。
四、职位：帮厨
1、 主厨的领导下，协助厨师完成菜式的出品等各项工作任务。
2、 严格要求自己，不谋私利，任劳任怨。
3、 熟悉本职业务，协助食谱落实、及制作。
4、 控制能源，杜绝浪费，做到物尽其用。
5、 搞好食品卫生、厨具卫生、厨房卫生、餐厅卫生，严格执行《食品卫 生法》，做好食品卫生质量。
6、 每天要总结日常工作情况，遇到的问题要及时向领班汇报。
7、 做好消防安全防范工作。
8、 节能降耗，节约用水、用电，做到人离关灯。
9、 及时补充各菜式、米饭、汤水工作，保证就餐人员在规定时间内能获 得满意的食品。
10、 完成上级领导布置的其他工作。
食物中毒及其预防
一、厨房所有员工都要认真学习《食品卫生法》，严格把好质量关坚持做到不合格不验收，不出售腐烂变质的原料和食品，并按照食品低温保存的卫生要求进行储存。
二、 做到食品“四隔离”即声生与熟隔离、成品与半成品隔离、食品与杂物及药物的隔离。
三、 不吃有毒和不认识的野菇、发芽马铃薯等，做好消灭“四害”工作。
四、 一旦发生中毒，应立即就医查明原因，根据调查及检验的结果，作出相应的整改措施。.
厨房急救预防
一、 火伤急救。
轻者用酒清涂沫灼伤处，将蓖麻油、橄榄油与苏打水匀和，放于其上外加软布包扎，如泡过大，不要切开，已破水的皮肤也不可剥去。
二、 皮肤创伤急救
1、 止血;
2、 清洁伤口，周围有温水或凉开水洗之;
3、 轻伤都有涂2%的红汞水;重伤用干净纱布盖上，用绷带绑起来。
三、 触电急救。
救之前应以非导体木棒将触电人推离电线，切不可用手拉，以免传电，然后解开其衣钮，进行人呼吸，并请医生诊治。
四、 摔倒、中暑急救;
将摔倒者平卧，解开衣钮，用冷水刺激面部。
中暑者应先解开衣服，移至阴凉通风处平躺，头部垫高，用冷湿布敷额胸，服用凉开水，呼吸微弱的可以人工呼吸，醒后多饮清凉饮料并送医诊断。
五、手足骨折急救
为避免受伤部位移动可先自制夹住，是好用软质布棉作夹，托住挫骨下部，长度足够及于两端关节所在，然后两边卷住手或脚，用布条或绷带绑紧。
1、如为骨碎皮，可用消毒纱布盖住骨部伤处，用软制质布棉枕夹住，立即送医院。
2、如怀疑是手或脚折断不让其用手着力或用脚走路，夹板或绷带不可绑得太紧，以使伤处有肿张的余地。
安全防火制度
一、伙房内的煤气、天然气、液化石油气炉灶等有火种的设备，要有专人加强管理，要经常检查管道、角阀是否漏气，发现问题及时解决，禁止用明火检查带气设备。
二、 使用煤气、天然气、液化气要先点火，后开气，气瓶与炉灶要保持一米以上距离。
三、 做油炸食品时，油量不得超过容器的三分之二，油温不得过高或跑油，看管人员不得离开炉灶。
四、 所有电气设备，应做防潮处理，保持良好绝缘，开关、闸刀、保险器应装在安全位置。
五、 配置相应的消防器材，工作人员要熟悉放置地点和使用方法。
六、 工作人员离开伙房时，应熄火，切断不使用电源，关窗，锁门。
七、 每天工作完毕后，要确定专人负责查验水、电、气及安全事项落实情况。
就餐管理制度
一、目的：
为强化员工餐厅各方面工作的管理，保证员工餐厅正常、有序的运转，给就餐员工创造一个整洁、舒适的就餐环境，特制订本制度。
二、适用范围：
在员工餐厅内就餐的所有人员
三、餐厅就餐时间及安排：
用餐种类 用餐时段 用餐人员 餐厅班次 备注 中餐 11:15~11:40 在宿舍居住非上班员工，在上班的须交接班人员 B班
11:30~12:00 外餐人员
11:50~12:30 公司内部员工，外餐人员
晚餐 17:00~17:40 在宿舍居住非上班员工，在上班的须交接班人员 B班
17:30~18:30 下班员工就餐及外餐人员
除以上开餐时间，餐厅停止营业。
四、员工餐厅是为方便公司员工及业主用餐而设，员工餐厅采取什么方式运作，本公司员工持《员工就餐卡》就餐。外来人员就餐，须事先至后勤专员处申请办理外餐卡。
五、员工就餐必须统一使用餐厅提供的餐具，统一在餐厅内就餐。因工作不能离岗的员工，可以在本岗位用餐。此部分员工名单由部门提供给行政人事部。用餐完毕后要将餐具至指定位置整齐放置，饭渣、菜渣倒至指定容器内，不得将餐后剩余物遗留在餐桌上或抛至地面。
六、外餐及因工作不能在餐厅内就餐的员工指定餐具或自带餐具;
七、员工在窗口打饭时，必须保持良好的秩序排队轮流等候，不得插队。对待餐厅工作人员要文明用语、礼貌待人。
八、员工就餐卡只限于用餐时使用，当标准餐不能满足个人需要时，则到后勤专员处交费充值进行消费。如公司食堂将来提供酒水饮料，不能使用员工餐卡购买。
九、员工餐充值在每月规定的时间统一进行充值，非因特殊情况不予补充。
十、员工必须妥善保管就餐卡，如有遗失则由遗失人在财务交费10元，凭财务开具收据到后勤专员处重新办理。
十一、出现以下行为者，每人每次扣20元; 不将餐具防至指定位置的;
饭渣、菜渣等餐后剩余物没有倒至指定容器内的; 用餐后将剩余物遗留在餐桌上的; 随地吐痰、乱抛垃圾的; 不遵守排队秩序插队的; 不遵守餐厅开放时间的。
十二、以上规定自颁布之日起实施，公司后勤部负责解释及修改。