物业服务收费方案

2022-07-19

方案在我们工作与学习过程中起着重要的作用，对于我们进一步开展工作与学习，有着非常积极的意义。那么一份科学的方案是什么样的呢？以下是小编整理的《物业服务收费方案》，希望对大家有所帮助。

第一篇：物业服务收费方案

物业服务收费方案

通知

尊敬的各位业主/商户：

运城豪德光彩贸易广场至2009年开业以来，开发公司和物业公司投入了大量的人力、物力和财力经过两年多的前期运转和市场启动。现在已经逐步走向繁荣，为了能更好的服务广场业主，维护公共设施设备、环境卫生和公共秩序，有效提升广场的整体经营形象和美誉度，促进广场的持久繁荣和发展，实现业主利益最大化，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《物业管理服务收费管理办法》等有关规定，经运城市物价局核准。物业公司将于2011年9月1日起，开始对豪德光彩贸易广场商铺/住宅收取物业服务费用。

一、收费标准(收费面积按房产证面积为准)

1、商铺：每月每平米1元。

2、住宅：每月每平米0.60元

二、交费方式

每月1-10日到物业公司综合部缴纳当月的物业服务费用。

运城豪德物流园区服务有限公司

2011年8月10日

豪德贸易广场物业服务收费管理办法

目的

为维持豪德贸易广场的正常运转，保障业主和物业服务企业的合法权益，结合广场的实际,制定本办法。

收费依据

根据《物业管理条例》和《物业管理服务收费管理办法》等有关规定。物业公司为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序维护等服务，向业主收取服务费用，物业服务包括以下内容：

一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养;

二、物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理;

三、公共绿地、花草树木的养护管理;

四、公共秩序维护和协助公安机关做好管理区域内的安全防范工作;

五、物业的档案资料管理;

六、《豪德贸易广场前期物业管理服务协议》、《豪德贸易广场业主临时公约》和《豪德贸易广场公共契约》中规定的其他公共性服务内容。

收费标准

一、商铺：每月每平米1元。

二、住宅：每月每平米0.60元

三、对于大客户或者一次性交纳半年以上物业服务费用的商户/业主，公司将给予

一定的优惠政策，具体优惠标准由综合部报公司领导审批后按审批标准收取(此项优惠至2012年底结束)。

收费方式

一、有人居住的商铺

由综合部负责对市场内的业主/商户收取物业服务费用，对没有按时交纳费用的商户，综合部负责电话通知，并发放收费通知单，对连续两个月未交纳费用的商户，综合部将欠费商铺房号书面告知物业工程部，并停止售电、供电，直至所欠费用交纳完毕才开始售电和供电服务。

二、无人居住的商铺

由招商部负责电话催缴。

收费通知发放

由物业管理员(治安队)向业主/商户发放通知书，并做好解释工作(公司任何部门遇到商户的投诉或咨询都必须做好解释工作)，未在市场内经营的商户，物业管理员(治安队)负责将通知粘贴在商铺玻璃门上面，并将商铺房号书面告知综合部，由综合部电话通知商户/业主。

运城豪德物流园区服务有限公司

2011年7月10日

豪德贸易广场物业服务收费细则

一、通知发放(王建负责)

物业管理员(治安队)在2011年8月20日之前将通知发放完毕。

二、电话通知(黄海燕负责)

1)、招商员在2011年8月20日之前必须对自己区域的客服电话通知完毕。

2)、对无人居住的商铺负责电话催缴。

三、收费系统的安装和资料的录入(任少华负责)

1)、2011年8月15日之前将收费系统安装完毕，并能熟练操作。

2)、2011年8月25日之前将业主资料及商铺面积录入完毕。

3)、每月将物业各项收费情况以书面形式报送公司领导审阅。

四、各部门负责对收费疑问做好解释，并出示相关的法规。

第二篇：收费站文明收费优质服务竞赛活动实施方案

***收费站开展“文明收费优质服务”

竞赛活动实施方案

为深入贯彻落实省局关于做好“文明收费优质服务工作”的工作要求，着力打造文明优质服务品牌，大力实践“五心”服务， 2014年我站将深入开展“文明收费，优质服务”竞赛活动，有效提高服务质量，根据我站实际情况，特制定以下活动实施方案：

一、成立“文明收费，优质服务”领导小组

为了统一思想、提高认识，扎实有效地深入开展文明收费优质服务活动，同时保证活动取得显著成效，我站特成立活动领导小组。

组

长：关堆堆

副组长：杨

丽

组

员：曹瑞花、蒋晓彤、王

帆、王

娟、张宏雁小组成员要根据今年开展“文明收费优质服务”活动要求，监督和督促对收费人员在当班期间收费工作服务标准，督查考核记录。

二、具体时间及安排

分四个阶段推进活动的开展，第一阶段：为计划安排阶段。第二阶段：为实施提高阶段。第三阶段：为强化标准、整改提高阶段。第四阶段：做好提高水平、认真总结阶段。

各阶段做好阶段性安排和小结工作，年终做好全年总结工作。

我站在开展“文明收费优质服务”活动中，将从服务环境、服务态度、服务质量、服务手段、服务内容这五个方面入手，实现“三提升、一落实”的活动目标，即：提升收费职工风貌、提升服务理念、提升服务质量、落实服务监督工作。重点使职工在服务意识上有新的转变，将“三尺岗亭、微笑服务”作为一线服务的宗旨送给司乘人员。

认真对照规章制度和文明服务要求，开展好自查工作，查找职工思想作风、制度落实和文明服务等方面存在的突出问题和薄弱环节，逐条逐项的开展整顿工作，务求查找问题不遗漏、整改工作出成效。深刻将本次活动贯彻执行到日常收费工作中去，树立我站收费行业文明收费、优质服务“窗口”形象。

三、加强服务理念，提高服务标准

1.针对我站新职工较多，通行我站车辆较少、收费员良好收费习惯养成没有成型等突出问题，我站将强化业务培训，提高职工业务技能，加强职工的文明服务培训，做好文明收费优质服务工作。

2.严格落实《甘肃省高等级公路收费员优质文明服务准则》的有关规定，保持收费人员良好的风容风纪。

3.、严格执行标准化文明服务礼仪，规范坐姿站态，文

明用语，微笑服务。

4.建立和完善优质文明服务日常稽查制度。站级稽查小组要通过现场稽查，录像核查，将文明服务落实到收费工作每一个环节。

四、加强考核力度，保证文明服务落到实处

1.我站要加大职工学习力度，提高收费人员处理纠纷，解决问题的能力，保证收费矛盾不扩大、不升级。

2.我站要把职工优质文明服务纳入日常考核当中，每月结合“文明收费，优质服务”竞赛活动对全站人员进行一次检查评比，月底将评比结果进行公布。

五、评审程序及要求

1.、评审程序：每月月底前根据本站本月的考核评定结果进行排名公示。

2.评审要求:坚持公开、公平、公正的原则，日常考核中严格按照“收费工作服务标准”由当班监控员考核打分，由值班站长验收签字。

***收费站

2014年1月2日

第三篇：高速收费站服务区施工方案

一、工程概况

本工程为青兰高速公路***段**收费站工程，建设单位为*****高速公路管理处，设计单位为中钢集团工程设计研究院。主要建设内容有：宿办楼、收费大棚、配电室、锅炉房等。

宿办楼建筑面积1100平方米，二层框架结构，高度8.9米，基础为C30钢筋砼柱下独立基础，100厚C15素砼垫层。砌体±0.00以下采用MU10混凝土砖，M7.5水泥砂浆砌筑;±0.00以上采用加气混凝土砌砖，M7.5混合砂浆砌筑。屋面保温层采用60厚挤塑聚苯板，防水层采用1.5+1.5厚贴必定P型单面自粘防水卷材。内墙为乳胶漆墙面，顶棚除储气室、楼梯间为抹灰刷乳胶漆外，其余顶棚均吊顶(矿棉板或PVC条板)，楼地面大部分为地砖面层。所有外门窗均采用中空玻璃断桥铝合金框平开窗。

收费大棚为网架结构，详见施工图。

二、施工部署

(一)总体部署

根据建设单位要求，现场条件和施工技术要求，我们将本着“质量第一”的原则，按照施工图纸及建设单位的要求顺利完成单位工程。

该工程占地面积大，我们计划分3个作业区，同时施工，每个作业区内进行分段流水作业，配备劳动力300人左右。

(二)劳动力的配置与组织

劳动力配备300人左右，实行专业化组织，按不同工种、不同施工部位来划分作业班组。使各专业队伍从事性质相同的工作，提高操作的熟练程度和劳动生产力，以确保工程质量、施工进度和安全文明施工。

由于本工程面积大，安排协调能力强的项目经理部来综合组织协调施工，根据工程的实际情况，要求各专业队伍按计划配备足够的劳动力;根据工程实际进度，及时调配劳动力和各专业队伍的进出场，对劳动力实行动态管理。

(三)施工组织部署

1、项目经理部组织以土建、网建结构为主，电照、给排水、采暖、消防及装饰工程配合施工。

2、整个工程分为基础施工期、主体结构施工期、装修施工期，各施工期通过平衡协调、调度紧密地组成一体。

3、施工组织设计的主要内容有：土建基础、结构施工、给排水、采暖、电照、装饰等。

4、每个施工队必须无条件服从施工总控计划。

为了能保证施工正常进行，并满足总控计划要求，在结构施工期间，对主体结构进行分段验收，初装修及安装工程的提前插入，形成多工种、多专业的主体交叉施工，可以缩短工期、减少投入。要求加强施工现场协调力度和总控计划的控制，与建设单位和监理密切配合，为各施工队及各工种提供便利的施工条件，以保证总控计划的实现。

三、施工总平面布置

1、施工现场平面布置

经现场初步勘察悉知，场内施工用地较为宽敞，材料应尽量靠近现场布置，施工场地内的通道全部硬化。

根据本工程现场上述特点，在施工总平面的布置上，力求科学合理地利用一切可利用的空间，以满足各阶段的施工要求，并使场容按“市安全文明工地”标准实施，为此施工总平面布置将从基础设施、机械布置、现场用电、用水、道路、材料堆放及施工平面管理几个方面来规划。

基础设施：基础设施主要有办公室、宿舍等，具体安排详见施工平面布置图。

材料堆场：材料堆场主要考虑钢筋、模板及周转材料。钢筋、模板按要求架高堆放，砂子、石子四周要砌挡墙围挡，砖摆放整齐，各类材料分别挂牌标识清楚。所有材料堆场均应做到排水畅通、利于堆置。

2、施工现场总平面管理

(1)平面管理总则：施工现场总平面的规划与使用，严格执行统一管理的原则。

根据进度计划安排的施工内容实施动态管理，并设置专人进行规划、协调，成立文明施工小组进行督促。各配属队伍进场后的场地使用，均应遵守现场文明施工的各项规定。

施工总平面布置，以充分保障阶段性施工重点。保证施工进度计划的顺利实施为目的，在工程施工前，制定详细的机具使用、进退场计划、主材及周转材料的生产、加工、堆放、运输计划，各工种施工队伍进退厂调整计划，制定以上计划的具体实施方案。具体措施，以指令性、指导性相结合的方法，严格依照执行标准，奖罚条例，实现施工平面的科学、文明管理。

(2)平面管理体系：项目经理负责总平面的使用管理，现场实施总平面使用调度会制度，根据工程进度计划及施工需要对总平面的使用进行协调与调整，总平面使用的日常管理安全员负责。

(3)平面管理计划的制定：施工平面科学管理的关键是科学的规划和周密详细的具体计划，在工程进度网络计划的基础上形成主材、机械、劳动力的进退场。以确保工程进度，充分均衡的利用平面为目标，制定出符合实际情况的平面管理实施计划。

(4)平面管理计划的实施：根据工程进度计划的适时调整情况，分阶段发布平面管理实施计划，包含时间计划表、责任人、执行标准、奖罚标准，以充分保障阶段性施工，保证进度计划的顺利实施。计划执行中，不定期召开调度会，经充分协调研究后，发布计划调整书。安全员负责检查和监督，确保平面计划的实施。

基础施工阶段重点保证项目：场区内外卫生、安全用电、场内道路有序安排使用、排水系统通畅。

施工现场的总平面布置，应不折不扣的按总平面布置进行规划和使用，按有关具体要求，对现场、临舍、材料堆放、安全设施防护、场容管理等诸项内容，由专职管理员对施工现场实施动态管理，加快场地周转利用率，使工地形成场容整洁、道路畅通、井然有序的作业环境。

3、临时设施

按平面规划，搭设临时设施(现场办公室、宿舍、小型工具库、模板加工区、钢筋加工区、材料仓库等)。

四、主要工程项目的施工方案、施工方法

(一)施工测量

1、测量放线：依据建设单位、规划单位提供的坐标点或基准线，采用经纬仪、钢尺等测量工具进行定位放线，要做好轴线桩保护工作。放线完成后必须经建设单位及有关方面复核签字后方可进行下道工序。

2、标高控制：依据建设单位提供的原始水准点采用水准仪测设施工用水准点(每栋建筑物水准点不应少于3个，且通视良好)。竖向标高用钢尺由±0.000直接丈量至各楼层，楼层标高由水准仪测定。

3、轴线垂直传递：采用经纬仪逐层传递主轴线，做好校核调整工作。

4、沉降观测：按规范规定埋没沉降观测点，每施工层观测一次，收尾工作完毕观测一次，竣工交付前复核一次，以后按规定观测，沉降观测应准确记录，并定人、定仪器、定时观测。

(二)土方开挖与回填

1、施工机具:反铲挖土机、轮式装载机、自卸汽车、蛙式打夯机、木夯、镐、铁锨、手推车。

2、土方开挖：该工程土方工程采用三台反铲挖土机施工，挖出土方除留足回填土外，用自卸车运离施工现场。机械挖土方应挖基底标高上500mm处，由人工挖土、清底至基底设计标高。

3、回填土：本工程室内外回填土采用原土回填，用蛙式打夯机夯实回填土，应一夯压半夯进行分层夯实。室内墙边及墙角部分用木夯夯实。每层铺土厚度200～250mm，每层夯实3～4遍。

4、质量要求

1)机械开挖时应避免超挖和扰动原土。基槽开挖后应尽快施工混凝土垫层，减少基底暴露时间，防止雨水对基槽的浸湿。

2)回填所用原土质量应符合设计和规范规定，应适量控制含水量，防止出现橡皮土。每层夯实后进行密度测试，应符合设计要求。

3)回填土分层厚度为25cm，每步回填土间隔距离必须相互错开，上下层土的接茬间隔不得小于50cm。

4)地下水或雨水进入基坑(槽)时，应采取人工排水，使基坑(槽)保持无积水状态。

(三)地基钎探、验槽

1、根据槽壁土层的分布和走向，初步判断基底是否挖到设计所要求的土层，整个槽底的土层颜色硬度应均匀一致。发现局部过软或过硬等异常情况应通知设计人员处理。

2、基坑挖好后应及时进行钎探，钎探采用机械钎探，探孔按梅花状布孔，布孔间距1～2m，深度2.1m，探孔应统一编号，并绘制成平面图。异常部位应加密布孔，必要时还可加深钎探深度。

(四)钢筋工程

1、准备工作

1)熟悉施工图了解所属工程的概况，检查钢筋施工图纸各编号是否齐全，详读施工图说明及设计变更通知单。

2)检查构件各部分尺寸是否吻合，每个构件中所有钢筋编号的数码是否存在重复现象。

3)核对钢筋的直径、式样、根数是否存在施工图与材料表不相符的情况。

4)钢筋的配置是否有与设计构造规程或施工验收规范不相符之处。 5)现有的工地施工机具和工艺条件能不能在质量和任务量上满足加工这批钢筋的要求。

2、技术问题的解决

1)如构件各部分尺寸出现矛盾或钢筋施工图与材料表的编号、式样、直径、数量不一致，与设计单位取得联系，根据设计单位要求，可以直接在图上改动。

2)对于不作为受力钢筋的铺助钢筋(架立钢筋、分布钢筋以及其他形式的“副筋”等)，为了考虑施工方便，在符合构造规定的条件下，向设计单位、主管技术人员说明，可做适当修改。

3)因材料供应条件不能满足施工图纸要求的应进行钢筋代换计算，确定代换方案，并办理技术核定单。

4)与钢筋绑扎安装有关的成型加工事宜，要在配料时预先考虑，如堆放顺序、接头配置，分部钢筋加工工期的先后安排等。

5)受力钢筋的受力，或牵涉到其他受力部位和结构构造的修改，应通过技术人员或设计部门确定。

3、配料凭证

1)配料单：包括钢筋直径、式样、根数以及下料长度等内容，应按施工图配筋详图抽出钢筋、计算配料，下料长度必须由配料人员计算好后填写，不可以用设计人在材料表上写出的数据。

2)料牌：料牌上应注明工程名称、图号、构件编号和个数、钢筋根数、钢筋号、钢筋规格、下料长度、钢筋式样。

4、钢筋成型：钢筋弯曲成型前必须先做样板，以检查合格后照样板进行加工。绑扎骨架中的受力钢筋，应在末端做弯钩，弯钩应符合规范规定。

5、钢筋弯钩：I级钢筋末端要做180°弯曲直径D应不小于钢筋直径的2.5倍，平直部分长度不宜小于钢筋直径的3倍。箍筋的末端均应弯钩，弯钩长度应符合规范规定。钢筋下料长度应考虑钢筋弯曲的调整值。弯起钢筋弯曲直径不应小于钢筋直径的5倍。钢筋原材料因保管条件和存放时间会导致钢筋锈蚀，绑扎前应将锈蚀钢筋进行除锈处理。

6、绑扎

1)钢筋位置划线：梁的箍筋位置划在纵向钢筋上，平板或墙板钢筋划在模板上，柱的箍筋位置划在对角线纵向钢筋上，基础的钢筋每个方向的两端各取一根划点，或划在垫层上。

2)绑扎钢筋间距应符合设计要求，配有双排钢筋的构件，上下钢筋之间应垫以马凳筋，以保持双排钢筋间距正确，板内上部钢筋的下面，应垫设一定数量的垫块，必须使上部钢筋位置正确，有足够的混凝土保护层。

3)钢筋绑扎时，应注意弯钩方向，不得任意颠倒，端部的弯钩应与所靠底模板面垂直，不得倾斜式平放，柱中竖向钢筋搭接时，柱角部钢筋弯钩应与模板成45°角。

4)箍筋的接头在柱中应该环向交错布置，在梁中应纵向交错布置，箍筋的绑扎均应与主筋互相垂直，不得滑落、偏斜，四角与主筋平贴紧密，位置正确，箍筋间距必须符合设计要求。

5)绑扎钢筋拧扣应拧一转半以上，以防松动，并随手将绑扎钢丝拧向骨架内部。

6)现浇圈梁、构造柱交叉部位，应注意钢筋的相交位置和排列。配有双层钢筋网的混凝土板，应根据钢筋直径、网格大小自行配置架立钢筋，以防止上层网片在施工中受压变形。

7)梁或板中的钢筋如因安装暗管，预埋件而必须移动时，应将钢筋向一边移动，但不得把钢筋局部弯曲，钢筋移动后造成过大间距，应加设一根同一直径的钢筋。

(五)模板工程

1、准备工作：向施工班组进行技术交底，做好模板底部的砂浆找平工作，以防模板底部浇筑混凝土时漏浆，模板应涂刷隔离剂，在涂刷隔离剂之前应先将模板上的灰浆铲除并清理干净，严禁在模板上涂刷废旧机油，以免污染构件钢筋。模板支撑的承接面应平整坚固，准备好垫木。

2、模板设计：模板采用12mm厚酚醛竹胶合板模板和钢模板配合使用，竹模板内楞采用60mm×100mm方木制作，内楞方木竖向排列，间距不大于300mm。内楞与12mm厚竹胶板用钢钉钉牢，成为整体。梁底模全部采用50mm厚木模，梁底模板宽为梁净宽。梁侧模采用组合钢模。平板模板采用12mm厚酚醛竹胶合板模板，宽等于板底净尺寸，板模搁置于墙体上，次龙骨采用60mm×100mm方木，间距不大于300mm，主龙骨采用2根48mm×3.5mm的钢管，间距750mm，支撑架采用普通钢管支撑，平台板下立杆间距不大于1.5m×1.5m，梁下立杆应加密，间距不大0.75m×0.75m，横杆沿高度方向间距不大于1.8m。

3、标高测量：根据实际标高的要求，用水准仪把建筑物水平标高，直接引测到模板安装位置。在无法直接引测时，也可以采取间接引测的方法，即用水准仪将水平标高先引测到过渡引点，作为上一层结构构件模板的基准点，用来测量和复查标高位置。模板承垫底部应预先找平，以保证模板位置正确，防模板底部漏浆。找平方法是沿模板内边线用1︰3水泥砂浆抹找平层。梁模板的组拼方法：

复核梁、板底标高，校正轴线位置无误后，搭设垫平模板支架(包括安装水平拉杆和剪力撑)，固定龙骨，再在次龙骨上铺钉底模，拉线找直，然后绑扎钢筋，安装并固定梁侧模板。按设计要求起拱(一般跨度大于4m时，应起拱0.1%～0.2%)。复查梁模尺寸，并加设模板支撑。梁、柱头模板的连接特别重要，必须按模板设计封严撑牢，应在梁模端头部位留置清扫孔。

4、拆模顺序：楼板混凝土强度达到拆模要求→降下拆头托板→拆除模板主次梁→拆除面板→拆除下部水平支撑→涂刷脱模剂→运至下道工序工作面。

(六)混凝土工程

1、施工顺序：清理模板→隐蔽验收签证→混凝土搅拌运输→浇筑→养护→拆模。

2、浇筑要点

1)混凝土自吊斗口下落的自由倾落高度不得超过2m，浇筑高度如超过3m时必须采取措施，用串筒或溜槽等。

2)浇筑混凝土时分段连续浇筑，浇筑层高度根据结构特点、钢筋疏密决定，一般为振捣作用部分长度的1.25倍，最大不超过50cm。使用插入式振捣器应快插慢拔，插点要均匀排列，逐点移动，不得遗漏，做到均匀振实。移动间距不大于振捣作用半径的1.5倍。振捣上一层时应插入下层5cm，以消除两层间的接缝。

3)表面振捣器的移动间距，应保证振捣器的平板覆盖已振实部分的边缘。

4)浇筑混凝土应连续进行。如必须间歇，其间歇时间应尽量缩短，并应在前层混凝土凝结之前，将次层混凝土浇筑完毕。间歇的最长时间应按所用水泥品种、气温及混凝土凝结条件确定，一般超过2h应按施工缝处理。

5)浇筑混凝土时应经常观察模板、钢筋、预留洞、预埋件和插筋等有无移动、变形或堵塞情况，发现问题及时处理，并应在已浇筑的混凝土凝结前修正完好。

6)施工缝位置宜沿次梁方向浇筑楼板，施工缝应留置在次梁跨度中间1/3范围内。施工缝的表面应与梁轴线或板面垂直，不得留斜槎。

3、养护：混凝土浇筑完毕后应在12h内加以覆盖并浇水，浇水次数应能保持混凝土有足够的湿润状态，养护期不少于7d。

(七)砌筑工程

1、多孔砖的砌筑

砌筑前，应将砌筑部位清理干净，放出墙身中心线及边线，浇水湿润。在柱或墙上画出皮数，转角处及交接处立皮数杆。砌筑应采用“三一”砌筑法。

砖墙水平灰缝和竖向灰缝宽度宜为10mm，但不小于8mm，也不大于12mm。水平灰缝的砂浆饱满度不得小于80%，竖缝宜采用挤浆或加浆方法，不得出现透明缝，严禁用水冲浆灌缝。

砖墙的转角处和交接处应同时砌起，对不能同时砌起而必须留槎时应砌成斜槎，斜槎长度不应小于斜槎高度的2/3。砖墙每天的砌筑高度不宜超过1.8m，并在正确的部位留置脚手眼。砌筑时应先试摆，不够整块的部位，应用烧结普通砖来补砌。砖墙下部应砌筑不小于3层的普通烧结砖。其他砌筑要求同普通烧结砖。

2、加气混凝土砌块的砌筑： (1)工艺流程：

选定合格砌块→运输和堆存→放线→洒水湿润→砌筑→基底处理→必要部位挂网→分层抹灰→成品保护。

(2)施工要点：

①砌筑前进行实地排列，不足整块的可以锯砖，但不得小于砌块长度的1/3。

最下面用烧红普通砖砌3层，以防勒霉脚难以抹灰。以上各层应采用不低于M2.5的混合砂浆，满铺满挤砌筑，上下层十字错缝，搭接长度不小于块长的1/3，转角处应相互咬搓。水平灰缝要求不大于15mm，垂直灰缝要求不大于20mm。

②砌块与墙柱的相接处，必须预留拉结筋，以防因收缩而拉裂墙体。拉结构造钢筋，用水泥粘结砂浆粘结，厚度20mm。砌块端与墙、柱应用砂浆挤严塞实。砌筑高度约1.25m时，宜停歇24h后再继续砌筑，使砌块阴干成型，以防收缩裂缝。

③砌体墙顶与楼板或梁底应加1层烧红普通砖斜砌。红砖与楼板之间抹粘结砂浆(普通砂浆加108胶)。再用小木楔将红砖与楼板底(或梁底)楔牢，并用粘结砂浆将缝隙塞实抹平。

④砌块与门口连结，若采用后塞口做法，洞口高度2.1m以内时，每边砌3块预埋木砖或预埋铁件的混凝土块;洞口高于2.1m时砌4块。安装门框时先在门框上钻出钉孔，再用钉子穿过门框与混凝土块内的木砖钉牢。若采用先立口，应预先将砸扁帽的钉子钉在门框上，每侧边3个，待砌筑高度超过钉子时再往砌块里钉。砌块和门框外侧须用粘结砂浆挤压密实。门窗过梁可采用烧红普通砖拱过梁或用钢筋混凝土梁带。厨房、厕所等部位墙身底部应砌500mm厚烧红普通砖。

⑤抹灰前将砌块墙面的灰缝、孔洞、凹槽填补密实、整平，清除浮灰，并用1：1水泥砂浆拉毛墙面。

⑥在砌块墙身与混凝土梁、柱、剪力墙交接处，门窗洞边框处和阴角处钉挂10mm×l0mm孔眼的钢丝网，每边宽度不小于200mm，在烧结普通砖与砌块交接处每边100mm宽。将挂网展平，用射钉与梁柱或墙体连接，或与预埋的钢筋点焊固定。

⑦对砌块墙身先隔夜淋水2～3次，第二天进行基层处理，基层处理前砌块含水率应小于35%，处理时先用掺108胶水泥浆涂刷墙面，以保证抹灰层与基层粘结牢固，随后进行抹灰，不得待墙面干燥凝固后再抹灰。

⑧抹灰采用水泥石灰砂浆分层进行。基层处理完毕立即抹底灰，待底灰七八成干后抹面层灰。抹灰应分层压实，无脱层空鼓。挂网必须置于抹灰层内，不得外露，以防生锈和腐蚀。厨房、卫生间的内墙采用防水砂浆抹灰。

(八)屋面工程

1、基层处理：基层质量的好坏，对保证卷材铺贴质量关系密切。屋面板面清理干净后，按图纸要求施工保温层，保温层铺设应平整、严实、稳固，其上碎渣找坡应振实，找坡正确，并保证足够的强度。保温层验收合格后，施工找平层，找平层采用20mm厚、配合比为1：2.5的水泥砂浆(水泥强度等级不低于32.5)，找平层平整坚实、无松动、起砂、开裂等现象。在与突出屋面结构的连接处以及在基层的转角处均做成钝角或半径为100～150mm的圆弧形。为防止由于温差及混凝土构件收缩而使防水屋面开裂，找平层留分格缝，缝宽一般为20mm，缝留在预制板支承边的拼缝处，其纵缝最大间距小于6m，并于缝口上空铺一层宽200～300mm的油毡条，用沥青胶单边点贴覆盖，防止结构变形将防水层拉裂。

2、卷材铺贴：待找平层基本干燥后，将基层清扫干净，于铺贴卷材前1～2d涂刷基层处理剂一遍，涂刷要均匀，无漏刷、麻点和起砂现象。最后进行防水卷材铺贴。

(九)装饰工程

1、内外墙抹灰：

(1)基层处理：基层表面凹凸太多的部位，先剔平再用1︰3水泥砂浆补齐，表面的砂浆污垢、油漆等事先均应清除干净，并洒水湿润。检查门窗框的位置是否正确，与墙体连接是否牢固，连接处的缝隙应用1︰3水泥砂浆分层嵌塞密实。塑钢门窗缝隙应用矿棉条或玻璃棉毡条分层填塞，缝隙外表留5～8mm深的槽口，填嵌密封材料。墙体表面的灰尘、污垢和油渍等，应清理干净，并洒水湿润。基层提前用水洇透。脚手架眼应堵塞严密。

(2)施工要点

1)抹灰前应在大角的两面、阳台、窗台两侧弹出抹灰层的控制线，以作为打底的依据。每遍厚度为5～7mm，应分层与所冲标筋抹平，并用大红刮平、找直，用木抹子搓毛，要求垂直、平整，阴阳角方正，终凝后开始养护。

2)施工时使用的外脚手架应提前准备好，横竖杆要离开墙面及墙角200～250mm，以利操作。

3)为减少抹灰接槎保证抹灰面的平整，外架子应铺设三步板，以满足施工要求。

4)为保证外墙抹水泥的颜色一致，严禁采用单排外架子，严禁在墙面上预留临时孔洞。

5)内外架子搭设必须保证其牢固、安全、可靠，并经质安部门及监理有关人员验收许可后方可使用。

6)屋面防水工程完工前进行室内抹灰时，必须采取防护措施。外墙抹灰在雨期施工时，应有防雨措施，防止抹灰层终凝前受雨淋而损坏。

7)基层处理好后，应分别在门窗口角、垛、墙面等处吊垂直、套方抹灰饼。操作时应先抹上灰饼，再抹下灰饼，并按踢脚线或墙裙高度确定下灰饼的位置，按设计要求确定灰饼的厚度，并按灰饼冲标筋，在墙面弹出抹灰层控制线。

8)在檐口、窗口、窗楣、雨篷、阳台、压顶和突出墙面等部位，上面应做流水坡度，下面应做滴水线，方可进行面层抹灰。

9)底层砂浆抹好后第二天即可抹面层砂浆。首先将墙面洇湿，按图纸尺寸弹线分格，粘分格条，滴水槽，抹1︰2水泥砂浆面层，厚度为5～8mm。做法是先用水湿润，再薄薄地刮一层素水泥膏，使其与底灰粘牢，紧跟着抹罩面灰与分格条抹平，并用杠横竖刮平，木抹子搓毛，铁抹子溜光、压实。待其表面无明水时，用软毛刷蘸水沿地面的同一方向，轻刷一遍，以保证面层的颜色一致，避免和减少收缩裂缝。随后将分格条起出，待灰层干后，用素水泥膏将缝子勾好。对于难起的分格条，不要硬起，防止棱角损坏，应待灰层干透后补起，并补好勾缝。

10)应从上往下打底，底层砂浆抹完后，将架子升上去，再从上往下抹面层砂浆。在抹面层灰以前，应先检查底层砂浆有无空、裂现象，如有空裂，应剔凿返修后再抹面灰，同时应注意将底层砂浆上的尘土、污垢清理干净，浇水湿润后，方可进行面层抹灰。

11)水泥砂浆护角，根据已做好的灰饼和冲筋，将室内门窗口的门窗套、柱和墙面的阳角均抹出水泥护角。用1︰3水泥砂浆打底，待砂浆稍干后，再用素水泥膏抹成小园角，也可以用1︰2水泥砂浆或1︰0.3︰2.5水泥混合砂浆做明护角，护角厚度应与罩面灰平齐，其高度不应低于2m，每侧宽度不小于50mm，阳角、门窗套上下和过梁底面要方正。

2、内墙乳胶漆施工 1)基层要求与处理

(A)基层表面必须坚固和无酥松、脱皮、起壳、粉化等现象。基层表面的泥土，灰尘油污等杂物脏迹，必须洗净清除。

(B)基层湿度，含水率不得大于10%。 (C)基层要求平整，但又不应太光滑。孔洞和不必要的沟槽应提前进行修补，修补材料可采用108胶加水泥和适量水调成的腻子。

(D)在刷涂料前一般要先刷一道与涂料体系相适应的冲稀了的乳液，稀释了的乳液透渗能力强可使基层坚实，干净，粘结性好并节省涂料。

2)批刷

批刷时，其批刷方向和行程长短均应一致。批刷层次一般不少于两度，前一度批刷表干后，用砂约打磨平整，在前一度涂层表干后才能进行后一度涂刷，后一度批刷时应随批刷随收光，确保表面平整光洁。

3、外墙涂料施工 1)基层要求

基层表面必须坚固和无酥松，脱皮，起壳、粉化等现象。

基层表面的泥土、灰尘、油污等杂物脏迹也必须清洗干净，粉化物必须铲除;基层必须干燥，含水率不得大于10%，基层要平整，但不能太光滑，孔洞和不必要的沟槽应进行补修，基层表面的垂直度、平整度、强度符合施工质量要求。

2)批嵌腻子：对处理好的基层表面，用腻子批嵌两遍，以使整个墙面平整光洁。第一遍用稠腻子嵌缝洞，第二遍用材性相溶腻子找平大面，然后用0～2号砂纸打磨，清除表面浮灰。

3)涂刷：涂刷前，将不需涂刷的部位，用塑料布或其他材料完全遮挡好，以免破坏或弄污，然后检查涂料色彩，同一墙面应用同一批号的涂料，如几桶涂料中涂料有差别，应将涂料倒盛方大桶中搅拌均匀，再用刷涂或喃涂方法进行施工，喷涂时先喷涂门、窗口侧边，然后喷涂大面，一般两遍成活，间隔时间以底层干燥为宜，喷涂要均匀;刷涂时使用排笔，先刷门窗口，然后竖向、横向涂刷的接头、流平性要好。每遍涂料不宜施涂过厚，涂层应均匀，颜色应一致。

4、楼地面工程：

基层必须清理干净，露出混凝土的本色，粘结材料选用8407胶，此胶自身有较好的防水性能，粘结效果良好。粘结层厚度要控制在5～7cm。

操作要点：

①地砖使用前要精心挑选，按大中小分类，并挑出不合格品，分类后在清水中浸泡24h阴干备用。

②镶贴前进行试排，确保接缝均匀。同一墙面上的横竖排列均不得有一行以上的非整砖行，非整砖行应排于次要部位或阴角处。

③墙面排砖由门口向里排，内侧阴角处允许出现半砖，但不允许出现半砖以下的条砖。内窗口两侧要对称，窗台下口尽量避免出现半砖。铺贴范围要弹线规方，按其标高要求先铺贴标砖，标砖可条形布置。砖缝控制宜为2—3mm，嵌缝材料应根据砖的颜色而定，涂色砖要使用与砖近似的颜料调制的胶泥。

④镶贴时如遇突出的管线、灯具、卫生设备的支撑架等，应用整砖套割吻合，不得用非整砖拼凑，镶贴墙裙、浴盆、水池等上口和阴阳角处时，应使用配件砖。

⑤铺好的地砖要注意成品保护，控制上人时间，避免强烈震动。

(十)电照、给排水、采暖工程

1、电照、给排水、采暖工程要与土建紧密配合，随施工进度同步进行，做好预留与预埋工作，严禁事后打洞。

2、现浇顶的线管敷设必须在钢筋绑扎完毕后进行，线管变曲处不应有折皱、凹陷和裂缝。线管如遇有入盒不得低于15mm。半硬塑料管的连接应采用套管法，其连接处应用胶合剂粘结，接口必须牢固，密封。严禁将塑料管割开包扎连接。

3、管内穿线应在抹灰、地面完工后进行。管口毛刺必须清除，并用代线系干布清理管内杂物，导线应顺直无死弯、背花，管内严禁有接头。管子超过规范规定长度时应设安装接线盒。且要保证相线、工作零线、接地线分色不混淆。

4、开关、分线盒安装必须牢固，不得有松动现象。

5、导线在各种盒内连接时，应留出100~150mm余量。绝缘导线的中间和分支接头处，应用绝缘胶带、防水胶带包缠严密，并不低于原有的绝缘强度;接线端子的端部与导线绝缘层的空隙处，应用绝缘带包缠严密。

6、相线、零线、保护接零或保护接地线应按规定位置接至电气器具。

7、插座、开关位置和高度应符合规范或设计要求。土建和电气应密切配合，控制标高应准确一致，预埋时测位准确，并固定牢固。各种开关必须控制相线。单相二极插座，右极接相，左极接零;单相三极、三相四极插座其保护接地(零)均在上方。为保证接线正确，最好用颜色区分相线。

8、给水管采用PPR管材，用热熔法接头或丝接，接口严密，不得漏水，管道压力必须符合设计要求，安装完毕后需进行打压试验。

9、排水管采用PVC管材，接头采用套管法，接头处刷胶要均匀、粘结牢固，不得有渗漏，吊件间距必须设置均匀牢固。

施工要点：做好预留和预埋工作。

四、施工工期、施工进度计划及工期保证措施

(一)施工工期：本工程施工工期为有效日历260天。

(二)施工进度计划

1、施工进度安排原则：根据招标文件工期要求，结合我公司施工能力及施工同类工程经验资料，在技术上可靠，经济上合理的前提下制定施工网络进度计划。

2、为了保证各阶段目标的实现，将采取以下施工步骤： ①结构施工根据平面布置原则，组织各区段内流水段的施工。 ②粗装修在主体结构施工阶段插入交叉施工。 ③外墙装修在结构施工封顶完成后插入施工。

(三)工期保证措施

1、组织保证

(1)本工程将按我公司较成熟的项目法管理体制，实行项目经理责任制，实施项目法施工，对本工程行使计划、组织、指挥、协调、实施、监督六项基本职能，并在公司系统内选择成建制的、能打硬仗的，并有施工过大型建筑业绩的施工队伍组成作业层，承担本施工任务。

(2)根据建设单位的使用要求及各工序施工周期，科学合理地组织施工，形成各分部分项工程在时间、空间上充分利用而紧凑搭接，打好交叉作业仗，从而缩短工程的施工工期。

(3)建立施工工期全面质量管理领导小组，针对主要影响工期的工序进行动态管理，找出影响工期的原因，决定对策，不断加快工程进度。

(4)选派施工经验丰富、管理能力较强的同志担任本工程的项目经理，并直接驻现场抓技术、进度。技术力量和设备由公司统一调配，统一协调指挥现场工作。

(5)决定选派具有施工经验丰富的，技术力量雄厚的专业作业层参加该工程的施工任务，在建设及有关单位的密切配合下，对施工进度也有较大的促进作用。

(6)加强对各专业作业队伍的管理培训、教育工作，有良好思想作风的队伍，是提高工程质量、保证工期的关键。

2、制度保证：建立生产例会制度，利用电脑动态管理实行三周滚动计划，每星期至少2次工程例会，检查上一次例会以来的计划执行情况，布置下一次例会前的计划安排，对于拖延进度计划要求的工作内容找出原因，并及时采取有效措施保证计划完成。举行与监理建设、设计、质监等部门的联席办公会议，及时解决施工中出现的问题。

3、计划保证

(1)采用施工进度总计划与月、周计划相结合的各级网络计划进行施工进度计划的控制与管理。在施工生产中抓主导工序、找关键矛盾、组织流水交叉、安排合理的施工程序，做好劳动组织调动和协调工作，通过施工网络切点控制目标的实现来保证各控制点工期目标的实现，从而进一步通过各控制点工期目标的实现来确保工期控制进度计划的实现。 (2)倒排施工进度计划，编制总网络进度计划及各子项网络进度计划，月旬滚动计划及每日工作计划，每月工作计划必须24号内完成，以确保计划落实。

(3)根据各自的工作，编制更为详尽的层、段施工进度计划，制订旬、月工作计划，以每一个小的层、段为单体进行组织，保证其按计划完成，以层、段小单体计划的落实组成整体工程计划的顺利完成。

(4)在确定工期总目标的前提下，分项目、分班组、分工种地编制施工组织和方案。并力求工程施工的科学性、规范性、专业性。

(5)在开工前期应组织有关工种班组进行图纸预审工作，认真做好图纸会审方面的准备工作，把差错等消灭在施工前，对加快施工进度有相应的作用。

(6)公司各职能科室对该工程的一切问题全力以赴，及时调整不合理因素，并对各专业施工班组落实质量、进度奖罚制度，强调系统性管理和综合管理;施工力量和技术力量由现场项目部统一调度，确保每一个施工组的施工进度，控制在计划工期内竣工。

(7)为保证工期在计划内竣工,实现主体分层,各分部分项工程在时间上、空间上紧密配合，复式施工，适时插入粗装饰工程。

4、经济手段保证

(1)实行合理的工期目标奖罚制度，根据工作需要，主要工序采取每日两班制度，即12h一班连续工作，浇筑混凝土等作业。

(2)整个工程层层实行班组承包，签定合同，引入竞争机制，实行内部重奖重罚制度，严格执行奖罚兑现，以经济手段保工期。

(3)做好施工配合及前期施工准备工作，针对工程的复杂性，建立完整的工程档案，及时检查验收。拟定施工准备计划，专人逐项落实，做到人、财、物合理组织，动态调配，做到后勤保障的优质、高效。

五、质量目标及保证措施

(一)质量目标：合格工程建筑施工中搞好工程质量是企业生存与发展的重要工作之一。要求做好施工准备，强化施工过程的管理，严格质量检查，确保各项工程质量达到合格，做到用户满意。

(二)质量保证体系

公司成立以项目经理为中心，质量监督员为第一责任者的质量三级管理体系，对所有分部分项工程进行监督检查。《质量保证计划和质量保证措施》由项目部负责人组织编制，公司总工程师审批。在项目实施过程中需修订时，由施工技术组长修订，填写修改记录，报总工程师审批。《质量保证计划和质量保证措施》由项目总负责人组织各职能部门实施，接受甲方聘请的现场施工监理工程师的监督。

(三)质量保证措施

为确保本工程质量达到标准，在工程质量上丝毫不能有任何放松，为此从工作安排上，技术保障上采取如下措施：

1、建立质量保证体系：建立质量目标的分级责任保证体系，将质量指标分级下达，形成由项目经理、质量员、技术员、班组和个人层层负责的质量保证体系。公司成立质量检查小组，每周对该工地进行一次质量循环检查、评比、周循环活动，将优罚劣。

2、建立以项目经理为首的质量监控体系，由项目专职质量员和相关人员组成，各专业班组设置专职质量员，行使控制检查监督等职能，实行质量一票否决权制度。

3、施工中开展全面质量管理活动，组织分工种、分专业的小组进行质量攻关。使所确定的质量管理点处于有效的监控状态。广泛采用新技术、新工艺、新材料确保工程质量。

4、各职能系统要在管理上对该工程质量再负责。

(1)生产计划组负责施工准备，合理安排工序和劳力，下达任务单，对分部工程验收时优质优价，不合理的要返工重作，在结算工程量任务单上予以兑现。 (2)材料管理组严格把握采购关，各种原材料、半成品、成品必须有出厂合格证，原材料须送实验室复试合格方可使用，严禁使用不合格的材料及构配件。

(3)技术管理组认真熟悉图纸，按照设计要求精心组织施工，实行层层技术交底，技术交底应交清技术要求、质量标准、安全注意事项。及时复核各种规格开设的正确性及测设放线的准确度，经常组织对规范、工艺的学习和落实，做好各分项工程的隐、预检工作。

(4)质量管理组织负责交代质量标准及各分部分项工程的验收标准，及时提出质量疑难问题的解决办法，进行质量评定，负责任务单的签办。

5、工地建立“自检、互检、专检”的三检制，砌砖和浇筑混凝土实行“三上墙”(施工人员、施工日期、质量等级)挂牌制，装饰、装修样板引路的做法。按国家施工验收规范及操作规程对每道工序，每个分部、分项工程进行检查验收评定。

严格“三检”制度和工序交接制度，使每项工作施工前通过交底，施工人员心中有数，明确质量目标;施工中通过监督，提高产品质量;施工中通过检查对工程质量有一个评价，达不到质量要求，严禁下道工序施工。工序交接中必须由项目部质量员对质量作出正确的评价。

6、严格检查制度，公司每月对工程进行一次工程质量、安全工期和文明施工的综合考评，公司不定期对工程进行全面检查，现场质量员随时检查，发现问题时处理，使施工全过程处于受控状态。

7、对进场材料要进行严格检查，并按有关规定取样复验，不合格的材料杜绝进入施工现场，不给工程质量留下任何隐患。认真做好试块试压、钢筋试验等各项试验工作，不合格的项目不允许进行下道工序的施工。

8、建筑物定位放线由公司技术科进行，建筑物设置的轴线桩与标准水准点要牢固，不得随意挪动损坏。测量由专人负责，要及时办理记录及验收，并注意保护好测量标志。

9、混凝土配制严格配合比申请制度，严格计量，水泥定量检查，严格控制用水量，浇筑时注意观察混凝土的坍落度，振捣棒快插慢拔，插点均匀，以保证砼的密实，浇筑完全的混凝土要及时进行养护。混凝土浇筑时施工缝留置正确，接槎处疏松部分，清扫干净，用水湿润，并浇接槎灰，防止接槎不严。

10、模板要支搭牢固，拼缝严密，并注意校正，隔离剂涂刷均匀，模板内杂物应清理干净，浇筑混凝土时设专人看管。拆模时不得强砸硬撬，以防损坏混凝土结构。

六、项目班子组成情况

(一)施工组织机构

在本工程施工中实施项目法施工的管理模式，组建本工程的项目经理部，对工程施工全过程的进度、质量、安全、成本及文明施工等负全责。项目经理部要以工程项目管理为核心，以优质、高速、安全、文明为主轴，加强动态、科学管理，优化生产要素，精心施工，大力推广先进施工技术，在创质量优良的同时，力争提前完成施工任务。在推行项目法施工的同时，从文件控制、材料采购到产品标识、过程控制等过程中，切实执行公司质量保证体系文件，达到创优质高效的目标。

本公司将根据本项目工程施工技术难度较大、质量与工期要求也较高的特点，组成一个强有力的现场施工管理机构。在本公司内挑选懂技术、会管理、工作认真、吃苦精神强的施工管理人员实施本工程的相关管理内容。确保本项目优质、快速地按期投入使用。

1、公司选派一名有大型、高层框架结构工程施工经验的项目经理作为本工程的项目经理，负责本工程对外及对内各专业的协调工作。项目经理对工程项目行使计划、组织、协调、控制、监督、指挥职能、全权处理项目事务。项目经理部对公司实行经济责任承包。项目内部工程技术管理人员通过岗位目标责任制和行为准则来约束，共同为优质、安全、高速、低耗地完成项目任务而努力工作。

2、选派一名工程师作为项目总工程师，对工程施工中重大问题进行把关，并对工程的技术和质量管理进行总体控制。

(二)项目部主要管理人员配备及职责

1、人员配备

本工程项目部的管理人员按照公司《项目法施工管理办法》的规定，采用竞争上岗的办法在全公司范围内选拔和聘任。要求进入项目部管理层的人员应当具有较高的综合素质，业务能力强，作风过硬，具有高层建筑施工经验，并具有相应岗位的资格证书和技术职称证书。按照该标准我们对项目部管理人员进行了选拔和配备。

2、项目部主要管理人员职责： (1)项目经理职责

①认真贯彻国家和上级的有关方针、政策、法规及单位颁布的各项规章制度，自觉保护企业和职工的利益，加强与业主和监理的合作，确保单位下达的各项经济技术指标的全面完成。

②组织编制分部分项工程项目施工组织设计，包括工程进度计划和技术方案，制订安全生产和保证质量措施，并组织实施。

③根据单位年(季)度施工生产计划，组织编制季(月)度施工计划，包括劳动力、材料、构件和机械设备的使用计划，并督促落实。

④科学组织和管理进入项目工地的人、财、物资源，做好人力、物力和机械设备的调配与供应，及时解决施工中出现的各种问题。

⑤组织制定项目经理部各类管理人员的职责权限和各项规章制度，搞好与业务机关各职能部门的业务联系和经济往来，定期向公司报告工作。

⑥严格财经制度，加强财务、预算管理，正确处理国家、企业、集体、个人四者之间的利益关系。

⑦对工程项目有经营决策和生产指挥权，对凡进入现场的人、财、物有统一调配使用权。

⑧与有关部门协商的基础上，有聘任项目管理班子成员和施工班组权。 ⑨有对项目管理班子及施工班组的工资、资金的分配权，以及按合同的有关规定对工地职工奖惩、辞退权。

⑩履行合同规定的质量、工期、文明施工等要求。 (2)项目技术负责人职责

①负责贯彻执行国家的技术法规、标准和上级的技术文件、制度以及施工项目的技术管理制度。负责图纸会审和项目质量计划的编制。

②组织有关人员熟悉图纸及招标文件等技术文件，对图纸及施工中出现的问题，及时与设计单位、建设单位及监理部门协商解决，并及时办理文字洽商手续。组织施工方案的编制，待上级审批后向有关人员贯彻落实，并定期检查施工方案的实施情况。

③检查工程技术档案资料的管理情况。监督检查施工记录、材料试验记录及施工试验记录，看是否符合规范及有关规定，对可能出现的问题及时采取解决措施。

④组织好接到工程后的第一次技术交底，并做好对各专业交叉较多、设计要求较高的复杂部位的交底。

⑤监督隐、预检的实施和执行情况，要求此项工作按部位及时、真实、认真的完成。

⑥处理项目工程质量缺陷，发生质量事故应以书面形式及时在公司总工程师领导下具体处理本工程质量问题。

⑦开展新技术推广工作。针对施工项目中所涉及到的新工艺、新技术、新材料、根据设计要求和使用功能要求，认真研究，反复推敲，必要时应放实样或模拟试验，掌握新工艺、新技术、新材料的做法，解决施工技术难题。

⑧组织开展技术培训、学习，总结交流技术经验。对于技术要求复杂的项目，应组织参观学习和技术培训，并编制工艺流程。

⑨工程竣工后，组织项目技术人员绘制竣工图，编写施工总结报告。 (3)工长职责 ①认真执行生产计划和施工方案，组织落实施工工艺、质量及安全技术措施。

②参加图纸会审、隐蔽工程验收、技术交底、设计变更签证、中间验收竣工结算等，督促技术资料整理归档。

③切实做好操作班组任务交底和技术交底，检查把关混凝土、砂浆级配及其他成品、半成品的制作成本、质量，力求降低消耗。

④定期召开班组质量、安全动态分析会，贯彻落实三级安全教育和季节性的施工措施和“谁施工谁负责安全”的原则。

⑤组织塔吊、物料提升机、脚手架、电气及机械设备等的安全技术验收，落实保养措施。

⑥协调各工种的衔接及各职能人员的管理，保证施工项目按质按期交付使用。

⑦参加半月一次的安全检查并做好整改工作。 (4)质量负责人职责

①负责本项目的土建、电器、水暖安装工程质量的检查、评定及验收。 ②及时进行隐蔽工程验收和复核，同时按质量评定要求，评定分项、分部工程质量等级、做到项目齐全、真实、准确。

③对不符合要求的分项及时指导返工，做到不合格部位不隐蔽、不漏检并重新评定质量等级。

④组织管辖区域内的质量互查，按细则实施奖罚。

⑤对各种原材料、成品、半成品使用前进行验收、禁止使用不合格材料。

⑥负责监督对砂浆、混凝土试块的及时制作、养护、送检、并负责其他原材料的复试送检。

(5)安全负责人职责

①贯彻公司及项目部制定的安全生产的各项规定，并模范遵守。 ②参与施工组织设计中安全技术措施的制订及审查。 ③经常深入施工现场检查、监督、指导各项安全规定的落实，消除事故隐患，分析安全动态，不断改进安全管理和安全技术措施。定期向项目经理汇报安全生产具体情况。

④负责对职工进行安全生产的三级教育，做好施工中的安全技术交底和平时的宣传工作。会同有关部门搞好特殊工种工人的技术培训和考核工作。

⑤正确行使安全否决权，做到奖罚分明，处事公正，同时做好各级职能部门对本工程安全检查的配合工作。

⑥负责对现场安全设施的检查与验收，严禁使用不合格的安全设施及防护用品。

⑦督促有关部门按规定及时发放职工劳动防护用品，并指导合理使用。

⑧参与企业工伤事故的调查和处理，及时总结经验教训，防止事故的重复发生。

(6)材料负责人职责

①及时了解市场信息，要做到四勤“眼、耳、嘴、腿勤”，材料要三比一算“比质量、比价格、比运距、算材料的价格”。

②根据工程进度、按照材料计划，及时进足施工材料的数量。 ③配合质量员对进场材料进行检查验收，杜绝以次充好的劣质建材进场。及时提交有关的材料质量证明书。

④根据安全措施所需的安全材料，编制安全材料供应计划，并及时提供;负责进场材料的安全性能的检查是否符合国家标准。

八、安全生产和文明施工措施

(一)安全生产措施

施工现场的项目工程负责人为安全生产的第一责任者，成立以项目经理为主，有工长、施工员、安全员、班组长等参加的安全生产管理小组;建立安全值班制度，检查监督施工现场及班组安全制度的贯彻执行并做好安全值日记录;建立健全安全生产责任制，有针对性的进行安全技术交底，安全宣传教育，安全检查，建立安全设施验收和事故报告等管理制度;

1、安全保证体系

现场成立安全监督检查小组，组长由公司主管安全副经理担任，项目经理任副组长，专职安全员为现场第一责任人，严格按照安全监督控制网领导施工。

2、安全生产措施

(1)施工现场成立安全领导小组，专人负责。

(2)建立安全生产轮流值班制度，项目部管理人员轮流值班，应对本日安全生产工作负责，明确安全责任制。

(3)认真做好安全检查工作，公司每月一检查，项目部每周一检查，生产班组每日一检查，各级检查时发现的不安全因素限期整改，坚决杜绝不安全因素。

(4)认真搞好安全防护工作，凡进入施工现场的工作人员要戴好安全帽。工程按安全规定搭设安全网，楼梯口、施工洞口、上料口等认真做好安全防护工作。

(5)机电工等少数工种要持证上岗，并做到按安全操作规程操作，他人不准任意操作。

(6)加强消防工作，木工棚、材料库应挂有严禁烟火标牌，并备有消防器具。

(7)现场及建筑物做到全封闭防护措施，并挂醒目安全标志，各主要运输道路设专人负责。

(8)现场临时用电，采用五芯电缆，三级配电，二级保护。 (9)施工现场临时用电安全措施

①现场临时施工用电线路铺设必须符合要求，线路截面满足计算的要求，同时应满足机械强度的要求。

②供电线路、用电设备，派专人检查维修和保养。 ③各种用电设备和电动手持工具要按规定安装漏电保护装置，做到一机一闸，做好用电设备的接地、接零。

④电缆的敷设架空线路挡距<20m，线距<0.2m，距地>2.5m，电缆的接头应设在地面上的接线盒内，接线盒应防水、防碰撞，电缆严禁地面明设，严禁在脚手架上敷设电缆。

⑤配电箱、开关箱周围要有两人同时工作足够的空间，避开高温、振动和易受撞击的位置，配电箱内的开关电线必须连接牢固，无外露带电部分，配电箱设锁专人保管。

⑥要定期检查漏电保护装置，以防失灵。

⑦工地配备专职电工，非机电人员严禁开动、维修机电设备，特殊工种须持证上岗。

(二)文明施工措施

1、组织措施

(1)项目经理部组织创建文明工地领导小组，项目经理任组长，各分项工程班组长为成员。

(2)创建文明工地领导小组积极开展创建活动，组织职工进行职道德思想教育与质量安全技术教育，树立项目部全体员工良好的精神面貌。

(3)文明工地领导小组经常与现场监督员、建设单位、监理单位保持密切联系，及时了解信息、意见，把握上级领导来现场检查指导作为学习机会，以学习经验、开拓视野、提高基础上部创建文明工地的整体水平。

(4)保持与社区的密切联系，及时听取各种意见及建议，及时采取有力的防止环境污染措施，维护社区的安定与和谐。

(5)由文明工地领导小组按照各项指标规范要求，全面展开文明工地创建实施活动;由项目经理认真组织工地创建的各项决策，认真学习文明工地创建思想与实施内容，落实各项文明工地管理、各负其责，完成本岗位的工作职责。

2、管理措施 (1)建筑物围护。建筑物四周采用挑架、立面用建设部推荐的密目安全系数网防护，围护整齐、美观、严密。建筑物四周靠临时通道部位设1.2m高的钢管围护栏，护栏按标准用油漆涂刷成醍目标志，其他需要临时隔离部位均按此钢筋护栏隔离。

(2)门卫。制定《门卫制度》，建立《工地进出人员登记》。进入工地大门设置门卫，严格履行门卫制度，对工地进出人员进行严格管理，协助基础上部保安科做好安保工作。

(3)生产区及材料堆放。生产区要保证整洁、有序、安全。材料堆放的原则是：整齐合理堆放，既保证使用的方便，又保证现场的整洁美观，既保证使用的安全，又保证材料在使用过程中的质量和“先进先用”。

(A)必须按现场平面布置图堆放材料，材料分类、分批、分规格堆放整齐、清洁、安全。

(B)钢筋房、木工房等均搭棚作业;砂、石料堆场全部利用混凝土地面，并设置砖砌围栏;井架位置设置合理，钢管、模板等周转材料堆放整齐。

(4)施工现场落手清。强调“落手清”工作的意义，加强职工“落手清”的意识，建立落手清制度和施工现场分区域责任制，由专人管理负责;各区域包干到班组，做到现场清洁、卫生、整齐。

(5)危险区域禁令须标志明显。在预留洞口、坑井口、通道边口、危险机械等区域设置明显的禁令标志牌与防护栏，在配电室、电焊气割场所设置明显的禁令标志牌与防火设施(如干砂、灭火器等)。

3、环境保护

制订环境保护控制措施。建筑施工工地是一个主要的环境污染源，尤其为噪声、粉尘及废水，而这些环境污染将直接影响社区生活环境。因此切实做好环境保护工作是保持正常施工、创建文明工地的主要条件之一。

防止施工噪声污染。人为的噪声控制措施：尽量减少人为的大声喧哗，增强全体施工人员防噪声扰民的自觉意识。减少作业时间：严格控制作业时间，尽量安排到白天作业;晚间作业如超过22：00时，尽量利用噪声小的机械施工。

施工现场的强噪声机械如：搅拌机、电锯、电刨等，施工作业尽量放在封闭的机械棚内;或在白天施工，以致不影响工人与居民的休息时间。

搅拌机的废水排放控制：施工现场搅拌作业时，在搅拌机前设置“沉淀池。”使排放的放心水排入沉淀池，经沉淀后，流入水沟排入市政污水管。办公区、生活区及施工区设置排水明沟，场地及道路放坡，使整体流水至水沟，然后排入城市排污管网内。

现场存放的各种油料，要进行防渗漏处理，储存和使用都要采取措施，防止污染。在生活用水及施工作业时，要节约用水，随手关紧水自龙头。食堂用水排放要合符要求。

4、环境保护的检查工作

工地管理人员，班组长每天进行检查一次，凡违犯施工现场环境保护规定的及时提出整改。项目部进行每月两次的检查，在检查中，对于不符合环境保护要求的采取“三定”原则(定人、定时、定措施)予以整改，落实后及时做好复检工作。

5、建筑垃圾

建筑垃圾在指定的场所分类堆放，并标以标示牌。废钢筋、铁钉、钢丝、纸张之类的送废品收购站回收;落地灰等含砂较高的垃圾应及时过筛回用;无法再用的垃圾在指定的地点堆放，并及时运出工地，垃圾清运出场必须到批准的场所倾倒，不得乱倒乱卸。

建筑物内清除的垃圾渣物，要通过提升架及时清运，严禁从楼层向外抛掷。施工现场必须做到“工完场清”，由专人管理现场清洁卫生。

九、冬雨期施工措施

为保证工程顺利进行，必须从思想上、措施上和物质上做好充分准备，严格制定冬、雨期技术措施;确保冬、雨期施工质量，不延误工期。

(一)雨期施工

1、本工程基础工程正值雨季，为防止雨水，基槽顶四周设截水沟，防止地面雨水流入槽中，为防基坑积水浸泡塌方，在开挖前应做好土方施工排水方案，并准备相应设备，本工程考虑基槽四周设排水沟，雨水沿排水沟排入基坑外的集水井用水泵抽水。

2、搞好场内及路面排水，疏通下水管道，保证雨水季节，地面无积水，确保施工不受影响。

3、随时检查雨后现场临建设施有无异常，保证无坍塌、漏雨现象。

4、混凝土在浇筑前，准备好塑料布防雨篷，一旦下雨即架上防雨篷，保证施工连续进行，并使已现浇混凝土面不受雨淋。

5、雨期施工应根据砂、石含水量不同及时调整砂、石、水的用量，保持原配合比不变。

6、施工中上人坡道必须按规定钉好防滑条，保证上人安全。

7、井架安装避雷装置，中、小型机械必须要求加防雨罩或搭防雨棚，闸箱有防雨措施，漏电接地保护装置应灵敏有效，并定期检查线路绝缘情况。

8、雨天浇筑混凝土时减少坍落度，必要时水泥单方用量提高一级。暴雨时应停止施工。

9、在雨期砖应堆放在地势高的地点，并在材料面上平铺

二、三皮砖作为防雨层，也可覆盖芦席，苫布等以减少雨水的大量浸入。

10、雨期时砂子应堆在地势高处，周围易于排水，宜用中粗砂拌制砂浆，稠度要少些，以适应多雨天气的砌筑。

11、雨期时应适当减小水平灰缝的厚度。皮数杆划水平灰缝度时，应控制在8～9mm为宜，以减少砌体总的压缩下沉量。

12、每天砌筑高度一般要求不超过2m。

13、雨期施工时，应对脚手架经常检查防止下沉。对道路等采取防滑措施，确保安全生产。

(二)冬期施工

1、施工场地四周排水沟管要保持畅通，砂石堆场要有排水措施，有条件的砂石要进行覆盖以防水雪混杂其中。

2、砌砖工程

(1)水泥宜采用普通硅酸盐水泥，防止石灰膏冻结，因受冻而脱水风化的石灰膏不使用，砂子中无冰雪和冻结块。

(2)冬期拌制砂浆其拌和时间宜适当延长，一般比常温下的时间增加0.5-1.0倍，受冻砂浆严禁使用，砂浆随拌随用，切勿二次倒运，使用中的砂浆覆盖保温，切忌随便掺加热水。

(3)冬期施工时，不得使用浸水后已冰冻的砌块。施工前，应清除砂子、石灰膏和砌块上的冰、霜和雪。

(4)抗冻砂浆的配制，可按规定掺入拌和用水量3%的食盐。 (5)砌体的灰缝宜在8～10mm，砂浆饱满，灰缝要密实，采用“三一”砌筑法，以免砂浆在铺置过程中遭冻。冬期施工中，每天砌筑后应在砌体表面覆盖保温材料，以免受冻。

3、混凝土工程：

(1)密切注意天气预报，随时做好预防寒流和霜冻袭击的准备。 (2)优先选用硅酸盐水泥或普通硅酸盐水泥。骨料投料时不得带有冰雪或冻结物。同时，根据混凝土冬期施工要求，加入防冻剂等外加剂。

(3)冬期施工混凝土的拌和时间应比常温的搅和时间延长50%，搅拌时为防止水泥的假凝现象，应先使水和砂、石搅拌一定时间，然后再加入水泥。

(4)冬期施工时，对组成混凝土材料的加热应优先考虑水加热，因为水的热容量大，加热方便，其次加热砂、石子，水泥不加热，但在使用时应具有正温。

(5)混凝土运输过程中应注意覆盖保温，尤其在雨雪天，起码要有覆盖物保温。

(6)搅拌机放置的地点，应尽量靠近浇筑点，选择最佳运输路线，减少运输工具倒运。

(7)浇筑前，应清除附在模板、钢筋上的冰雪、杂物和垃圾。 (8)混凝土运至浇筑地点后，应在短时间内浇筑完毕，并立即用薄膜及保温材料覆盖。

(9)在负温条件下，不得洒水养护，养护期内不得随意保温覆盖物。 (10)混凝土应有两类试件：一类作标准养护，另一类作同条件养护。

4、装饰工程：冬施期间不进行内外装饰施工。

十、质量回访保修措施

1、推行《交验工程服务承诺书》制度，实施《交验工程服务承诺管理办法》，设立工程质量服务办公室和热线联系电话。

2、在工程竣工交付使用时，向建设单位递交《建筑工程质量保修书》，配发《建筑工程保修通知书》。

3、工程投入使用后由正常服务队通过定期回访及热线联络达到有效服务。

4、对所承建工程在保修期内主动上门回访，遇大(中)雨必须到建设单位单位回访，以便及时沟通情况，提供优质服务。

5、接到建设单位质量投诉或保修通知后，保证及时到达现场。

6、对建设单位提出的质量问题，保证维修到底，不留任何尾巴。目录

一、工程概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1

二、施工部署及平面布置„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1

三、施工方案及技术„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5

四、施工工期、施工进度计划及工期保证措施„„„„„„„„23

五、质量目标及保证措施„„„„„„„„„„„„„„„„„28

六、项目班子组成情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„32

七、施工机械及施工人员配备„„„„„„„„„„„„„„„38 主要机械设备及物资进场计划表„„„„„„„„„„40 劳动力计划安排表„„„„„„„„„„„„„„„„41

八、安全生产和文明施工措施„„„„„„„„„„„„„„„41

九、冬雨期施工措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„46

十、质量回访保修措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„48 十

一、地上管线及地上地下设施的加固措施„„„„„„„„„49

第四篇：盐城市物业服务收费标准调价方案(12.24)

盐城市区前期物业公共服务费调价方案

为促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护物业服务管理各方合法权益，根据《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《关于贯彻实施新〈江苏省物业服务收费管理办法〉的通知》等文件精神，经调研论证，结合成本监审、市场现实、周边标准等实际情况，现对市区前期物业公共服务费提出如下调价方案：

一、基本情况

近年来，市区物业服务收费的投诉举报不断，严重影响社会和谐和民生幸福。房管部门在招投标过程中确认的物业服务费标准和物价部门在备案中确认的标准存在“两张皮”现象。省里的文件规定电梯、二次供水、公共照明等能耗费用属于代收代缴费用，必须单独立账、按实分摊、及时公示。但开发建设单位或物业服务企业在房管部门组织的招投标过程中，已将能耗费用和公共服务费用捆在一起，并以合同形式明确。物价部门进行备案时就遇到很大麻烦和尴尬，不得不被动地、人为地将招投标合同中打包的收费标准进行拆分。这种情况，无论是在政策解释答复还是在价格督查工作中，都遇到极大的困难。特别是在处理投诉举报时，很难让各方都理解、都满意。

在调研中发现，价格部门在要求物业服务企业进行收费公示时，物业企业几乎一致认为盐城市区的公共物业服务收费标准压得过低，跟不上物价、劳动力成本等涨幅，不够实际支出，企业只得用能耗分摊部分多出来的费用抵充公共物业服务费的不足，所以无法按实分摊能耗费用。省里规定的“能耗费用按实分摊、 - 1 -

如实公示”政策根本无法落地，成了价格部门物业服务收费监管工作中最棘手的难题。

二、定价依据

1.《江苏省物业管理条例》

第四十九条：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。

实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

2.《江苏省物业服务收费管理办法》

第五条第二款：省辖市、县(市、区)价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。

第七条：价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

三、现行物业公共服务费标准

市区目前执行的物业公共服务收标准，是2011年市物价局与市房管局联合下发的《盐城市区普通住宅物业服务等级和收费

而现实中的招投标价格，多层大都在0.5元以上，小高层、高层大都在1.2-1.5元之间，1.4元附近最集中(大多数都包含了能耗分摊)。大多数小区的公共服务费用足了20%的上浮空间，尚未发现哪家小区物业费标准下浮的。新小区物业服务档次绝大多数是五级，四级及以下的物业服务标准极少。

四、成本监审情况

10月16日，成本调查监审分局完成市区物业服务定价成本监审工作，出具《成本监审报告书》(盐价本监〔2013〕6号)。该《报告书》中的成本监审结论是：

2012，被监审的物业企业每月每平米平均物业服务成本：一档0.23元、二档0.29元、三档0.40元、四档0.56元、五档0.75元。

其中五档物业监审的是钱江方舟和香城美地两个小区。五档

小区多为高层、小高层，计入电梯、二次供水等设备的检测维保等费用，成本在0.85元左右。

五、周边地区收费标准

六、市区近3年来物业招投标价格情况

(详见附件)

七、征询意见情况

12月17日，我处与房管局物管处一起召开物业服务企业代表座

谈会，讨论前期物业公共服务费调整标准问题。悦达、仲源、众诚、康居、万通、恒源等6家物业公司的负责人表示，根据目前市场物价、劳动力成本上涨的综合因素，前期物业公共服务费应在1.3元以上(五档标准)，物业企业才能正常运行。

12月20日，我处召开盐都、亭湖、开发区、城南4个区物价局相关负责人座谈会，听取各区局对调整前期物业公共服务费标准的意见和建议。大家认为要改变当前招投标价格和备案价格“两张皮”的尴尬局面，调整前期物业公共服务费势在必行。但业主最大的意见并不是收费标准的高低问题，而是物业服务企业的服务标准是否达到的问题。物业服务收费标准应该随市场实际适当动态调整，但物业服务要相应提升，这方面需要有人监管。招投标价格基本是市场形成的，可作调价参考。

从多次调研和平时处理投诉举报的情况看，很多业主对现行的收费标准都认为高了，大多数业主认为物业公司收了五档的钱，但提供的服务却达不到五档的标准。

七、处室意见

2011年、2012年、2013年高层(含小高层)招投标均价

分别乘以10%、30%、60%的权重系数，得出2014年招投标参考平衡线为1.36元。减去0.25-0.30元的平均能耗，物业公共服务费为1.06-1.11元。考虑到可有20%的上浮空间，也考虑到2014年可比2013年略高点，建议将2014年的高层(含小高层)物业公共服务费定为1.0元/平米·月。

以五档为例，1.0元上浮20%为1.2元，加上0.25-0.3元的能耗分摊，物业费用共在1.45-1.5元之间，与2013年招投标最高价1.48元基本持平，物业企业应该能接受此招投标市场形成的价格，业主交纳物业费用总额也未明显增加，社会反应应该比较稳定。

服务价格处

2013年12月24日