地产项目融资说明

第一篇：地产项目融资说明

商业地产股权融资说明书

一、为保证本项目如期有效实施，需要新增投资金额____

新增投资中，需新投资方投入_________，向银行借贷___________，本公司(发起人)自身投入________。本项目(发起人公司)向银行借贷的抵押或担保措施是 。

二、所选项目可行性，详见项目商业计划书

项目商业计划书包括但不限于未来3-5年平均每年净资产回报率预估，以及如果公司没有实现项目发展计划，公司与管理层向投资方承担的责任等。

三、风险控制模式

1、股本金足额到位(未足额到位不予启动);

2、银行融资的事先约定;

3、务求开发周期如期达成——最长不超过预算周期五个月;

4、对顾客诚信(不以套取资金为目的)的销售回笼时间及可行方式;

5、商业主体项目“订单”的事先确定;

6、非卖品(沉淀持有的商业地产)的提前招商基本到位;

7、无论何种情况下，绝不涉足高利贷。

四、项目股份制的基本运营框架(需是规范、透明的管理)

我们将以向投资方出让股权的方式换取所需的资金。具体股权出让比例还有待双方商议决定。投资方按出资比例对公司享有一定的管理和监督的权利，投资方可派人作为公司董事会成员，对于有损其股东权益的投融资决策有否决权，对于影响公司发展的重大安排，如：再融资、高层管理人员的变动等，有董事决策权。投资人对于公司财务数据和资金使用状况的真实性和安全性有定期和不定期检查监督的权利。我们将与投资方及时沟通，定期向投资方公布公司的财务报表、汇报市场拓展情况等，尊重投资方的意见，积极采纳投资方的合理建议。有关约束机制可以写入公司章程或股东会决议，并在公司有关日常管理规程中予以贯彻执行。

五、“项目完成”内涵的专门阐述

(待具体项目敲定后再行提出)

六、项目股权退出机制

可以在“项目完成即以一次性获利后现金退出”和“项目完成后实现了一次性获利但将获利沉淀于本项目持有的商业地产继续累积获利”两种方式中选择。将以项目完成后回笼现金和项目持有的优质商业地产的股权出让、发起人回购等方式实现初期入股股东(项目初期投资人)“一次性获利后现金退出”。

项目初期投资人一年终了时如对所投项目仍有顾虑，亦可选择“提前三个月提出申请，一次性退出所投资金，公司将同时付给银行一年期同期贷款利息”的方式退出。但超过一年未提出申请，在项目未完成结算前，不得再提请退出。

七、实现商业地产的持有及持续经营内涵的专门阐述

持有的时间可以选择三个阶段，即三年、五年、八年，其首要目标是实现房产的增值及伴随着的租金的增加，以此地段以及由此形成的专卖百货购物为主体的商业业态，三年时间当为必须的第一周期，此周期结束必然达成其专卖百货业态牢固确立，进而带来租金的大幅度提升，由此推高房产的价格，这可视为第二次投资，此次投资产生的收益丝毫不亚于第一次(开发阶段)投资所产生的收益，但其综合成本却大大低于第一次(开发阶段)投资;基于中国城市人口必然急剧膨胀的事实，结合我们所在的

三、四级城市的房地产价格始终没有

出现发达地区已经出现了急剧增长的事实，可以预计，五年、八年后将会出现商业地产优良地段奇缺的状态，其价格大幅度上涨必将出现，这可以看成是第三次投资，其收益(包括房产价格和租金收益两方面)将等于或高于第

一、二次投资。持有期间可以实现三个方面的融资，一是持续而且增长的银行融资;二是持续而且增长的股权融资;三是房地产信托投资基金形式的融资。如此，不动产蜕变成了“动产”，而且是不需要新增投入却不断增值的“动产”。

八、商业地产持有及持续经营期间的退出机制

可以采取三种方式：

1、发起人收购;

2、股权的转让;

3、准房地产信托投资基金之权益证的转让。

第二篇：房地产公司项目部职能说明书

部门本职：负责公司指定项目的工程建设现场管理部门宗旨：高效完成项目建设任务，实现公司下达的项目建设目标职能描述主要职能1.计划管理：参与拟订指定项目的开发计划;根据项目开发计划、工程管理部的年(月)度工程建设总体计划，拟订具体建设实施方案和资金预算，提出工程施工管理人员需求计划;审核施工单位制定的施工进度(年度、季度、月度)计划、设备与材料进场计划，审核监理计划等;拟订月资金需求计划2.进度控制：根据项目开发流程规范、工程管理制度、项目具体实施方案以及施工进度计划，及时跟催各项技术资料、设备、材料等资源，根据项目施工进度计划对项目的进度实行动态控制，对不能如期按计划实施的环节及时协调、跟踪及解决;每月编制实际工程进度表，对进度状况进行检讨，并及时上报工程管理部;3.质量控制：根据项目开发流程规范、工程管理制度及工程质量技术要求，核对有关技术文件、设计变更、图纸修改等;核实施工单位实际资质、人员素质状况;核查施工单位提交的施工组织设计方案中的技术措施保障、有关材料与构配件中的质量证明文件、施工工序记录及动态统计资料和管理图表、阶段产品质量证明文件;核查有关工程质量缺陷或质量事故的处理报告，核实现场有关质量技术报告;对现场质量实施检查，并及时对检查中发现的问题责成责任部门实施整改，并组织相关人员对整改的结果进行复查;4.成本控制：参与指定项目的工程建设费用预算;根据项目开发流程规范、工程管理制度及项目预算对项目成本进行控制，对工程施工中的关键环节进行重点控制;定期进行工程费用差异分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施;熟悉设计图纸和设计要求，详细进行工程计量，复核工程付款帐单，严格经费签证;一般职能1.沟通协调：做好与施工单位、监理单位之间的沟通协调工作;协助施工单位做好现场管理和争优创杯工作;协助做好与当地工商、物价、税务、公安、政府规划部门之间的关系;2.营销配合：协助营销中心做好项目策划、宣传、销售和售后服务工作;协助做好物管招标和前期介入工作;3.档案管理：根据公司档案管理制度，组织做好项目实施过程中相关资料的收集整理、归档保管工作;4.其他：及时完成上级交给的其它临时性任务。

主要责任1.保证项目开发进度如期达成;2.保证工程质量符合标准;3.保证工程成本控制在预算范围之内;4.保证工程安全施工，无重大安全事故;5.保证及时准确传递和上报各项资料、信息;6.保证本部门制定的各项计划和预算的规范性、可操作性;7.保证本部门各项工作按制度正常、高效运作，无重大违规现象;部门权力1.根据部门工作需要，提出本部门岗位设置、人员配备和设施投放要求和所需资金预算的权力;2.根据项目具体实施计划和公司项目开发流程规范，要求各协作部门提供相关人员和及时配合的权力，对不能很好配合工作的部门和人员进行投诉的权力;3.根据工作需要和公司相关制度，推荐、参与选择施工单位、监理单位的权力;并根据合作伙伴工作成效及配合程度，提出更换合作伙伴的建议权;4.代表公司对施工单位、监理单位的工作进行监督的权力，对施工单位、监理单位的违规行为提出处理建议和按合同规定进行处理的权力;

5.根据公司财务管理制度，按规定使用和审批预算范围内的项目经费的权力;6.在部门职能与权力范围内，按制度自主开展工作的权力;7.按公司制度享有的其他权力;关键指标工程进度、成本差异率、质量与安全重大事故发生次数、重大违规次数岗位设置项目部经理、土建施工管理员、水电暖施工管理员

第三篇：房地产项目大成公寓园林景观设计说明

大成公寓环境规划方案设计说明

一.设计目标

居住区创建保健型生态园林环境，以提高居民的健康水平。小区内绿化既有保健功能，又有观赏功能。布局各具特色的活动景区成为保健场所，成为人、自然、环境和谐共生的“第二自然”，达到生态上的科学性，布局上的艺术性，功能上的综合性，风格上的地方性。 二.方案特点

“简洁、时尚、美观、大方，色彩鲜艳具有标识性和景观特色” 1.根据不同年龄人的活动要求，分别为老人、儿童、成人和青年人创造锻炼、活动、散步、游戏等各类活动场地。绿化环境尽量避免交叉干扰，使其各得其所。

2.楼间绿地布置成庭院式。夏能遮荫通风，冬日有足够的阳光可进行活动。

3.将楼间绿地、公寓入口绿地、人行和车行道路铺装作为整体进行统一设计考虑。根据“多样与统一”的设计原则，使规划场地与公寓建筑有机结合成为整体，同时景观内涵富有丰富变化。 4.停车位安排在公寓的南北两侧。时尚美观的遮荫花架布置在道路内侧。停车位的合理规划，避免了人车混行的现象发生，保证了居住区人行路系统和车行路系统的畅通和安全。 三.详细设计

1.出入口铺装：居住区出入口与市政路连接部分，铺装采用彩色混凝土的形式。铺装形式的延伸作为纽带，使规划场地与周边环境巧妙的联系，有机的融合。出入口的彩色混凝土铺装具有景观特色，起到了标识作用。

2.东入口活动广场：东入口广场设计有大成公寓的LOGO叠水墙。 水流从色彩鲜艳的景墙跌落到水池中，带给人生气与活力。景观元素水在环境中的使用，提升了公寓整体环境价值。作为场地的入口景观，其鲜明的LOGO叠水墙起到了对景的作用和场地标识作用。入口广场的铺地中嵌入“树叶”状图案，带色彩变化，象征了“四季”，具有引导性和亲和力。

3.老年人活动广场：为老年人提供了健身和休息的空间。天然石条凳的运用将自然元素引入到场地中，展现自然的美。 4.居民交流广场：交流广场设计了C造型的彩色坐凳，活跃了场地气氛。居民可以在这里相互交流，建立和谐的邻里关系。 5.儿童活动沙坑：儿童游戏中，沙土是最简单最受欢迎的场地。在这里，儿童活动设施全部至于改良的沙坑中，既安全卫生、又便于管理。

6.林荫广场：林下活动空间为住户提供了林荫休闲场所。荫凉的林下，微风习习，更易于产生舒适感。林下的活动也更能充分展现人、自然、环境的和谐共生。在儿童开展活动时，林荫广场还可满足家长、成年人休息、等候、看护的需要。

7.停车场：停车位布置在公寓的南北两侧，从而为能够将楼间场地作为统一的整体进行景观设计创造了条件。人行路系统和车行路系统减少交叉干扰，便于创造畅通、安全的出行环境。装饰花架的设计起到美化停车区，遮蔽不良景观的作用。

第四篇：房地产开发项目审批流程图简要说明

齐齐哈尔市房地产

开发项目模拟审批流程图说明

1.房地产项目审批划分11个阶段，办理审批手续时间约为123-133天(可选环节10天)。

2.涉及审批必要部门： 国土、规划、环保、发改、住建、消防、人防、地震、气象、水务、房管、人社、财政等13个;其他还涉及大项目审查办、林业、城管、安全等4个部门，共17个部门。

3.涉及审批事项：26项，涉及要件：82个。

4.涉及中介机构：发改委主管2个：项目可研(立项报告)、节能评估。环保局主管1个：环评。规划局主管1个：规划设计。住建局主管6个：勘查、设计、审图、造价咨询、工程测量、招投标代理。水务局主管1个：水土保持(水利勘察设计)。消防支队主管1个：消防检测。国土局主管3个：土地评估、地籍测量、现状测绘。房管局主管1个：房产测绘。气象局主管1个：雷电风险评估。地震局主管1个：地震安全性评价等，共18家。

第五篇：某地产公司财务情况说明

财 务 报 表

一、2008年04月份财务情况说明

1、公司基本情况

2、资产负债情况

3、损益情况

4、项目成本支出情况

5、项目资金需求情况

二、2008年4月份预算执行情况分析

三、项目进展情况简要汇报

编制单位：***房地产开发有限公司 单位负责人：

财务负责人：

报表编制人：

填报时间 ： 2008年5月10日

***房地产开发有限公司

2008年04月份财务情况说明

一、 公司基本情况

***房地产开发有限公司(以下简称“***公司”)主要从事房地产开发与销售、房屋租赁等业务。成立于2007年8月3日，由****房地产开发有限公司、***建设投资总公司、**地产集团共同出资组建，注册资金5,000万元，其中：***房地产开发有限公司出资2,000万元、***建设投资总公司出资1,500万元、***地产集团出资1,500万元。出资方式为货币资金，截至2007年8月31日止出资资金全部到位。公司现有职工26人，总资产约14851万元。

公司经营思路：①***项目(启动区)3号地53亩，本年开工8.8万平方; ②***代建项目21号地66亩，本年开工12万平方;③***安臵房项目本年拟开工10万平方;④***项目本年开工;⑤***4号地75亩和5号地182亩商住，待规划的客运总站、中国最大的汽车零配件市场和经济适用房建设形成气候再建，预计2009年下半年开发。

根据公司发展战略，公司的团队建设、管理、培训等工作陆续开展，公司的计划管理、全面预算管理、全成本管理、绩效考核等管理手段逐步落实，公司正在步入规范化管理的轨道。

二、 资产负债情况

截止2008年04月40日公司资产总额148,508,846.28元。其中：流动资产144,665,052.28元，占资产总额的97.41%;固定资产860,973.64元，占资产总额的0.58%;无形资产164,884元，占资产总额的0.11%;长期待摊费用2,817,936.36元，占资产总额的1.90%。

负债总额100,198,890.27元，资产负债率67.47%，负债全部为流动负债。

所有者权益48,309,956.01元，其中实收资本50,000,000元，未分配利润-1,690,043.99元。

三、 损益情况

截至到08年4月40日，公司产生亏损1,690,043.99元。其中：

销售费用780,673.13元，为发生的项目前期策划推广费用及售楼部费用。

管理费用960,755.82元，为公司经营管理过程中发生的管理费用。

财务费用-51,84.96元，为委托贷款发生的借款利息及金融机构手续费等。

四、 ***项目成本支出情况

1、***项目地块划分：总占地约1,715.94亩，由于气象站

的原因，容积率调整，开发用地也相应调整，其中：***公司开发净地314.147亩、***公司开发净地241.166亩，双方各自开发面积未变，相关手续正在报批中。

2、***项目开发地应支付货币补偿及其他费用预计15,319.69万元，其中：货币补偿11,288.85万元、拆迁工作经费1,111.75万元、垃圾清运费949万元、临时围墙284.7万元、村民迁坟费用135.23万元、现状变压器收购88.26万元、***公司前期费用813.1万元、***垫资资金成本461.6万元、***垫资资金成本187.2万元;已支出成本25,331万元(其中含储备地成本费用的支付)。

3、***项目已支出成本25,331万元，其中：***公司预付***预算外资金管理办公室***项目拆迁补偿款11,550万元、资金成本395万元，***公司预付****预算外资金管理办公室***项目拆迁补偿款10,700万元、项目前期费用垫资1,713万元、资金成本973万元。

五、 ***项目资金需求情况

1、***项目开发地总成本原测算12.9亿，经与储备地成本项目核对后，开发地总成本调整为13.2亿，由于地块容积率调整，待实际成本确定后***公司与***公司，按双方各自开发用地级差及容积率等因素按比例分摊。

2、土地挂牌价格暂按9亿计算，如挂牌价减少到8亿，有

些费用相应减少;土地摘牌时分两次缴纳，***需资金3.5亿，三方股东按比例投入，其中：郑州***房地产开发有限公司应投入1.4亿，***建设投资总公司应投入1.05亿，***地产集团应投入1.05亿。

3、***与***公司，对***项目前期费用的垫资与实际得地比例不一致的，按得地比例，在土地挂牌后，双方进行结算。

4、土地挂牌后的资金缺口及后续开发资金，由***公司自行筹措。

附：2008年04月份《资产负债表》

2008年04月份《利润及利润分配表》

2008年04月份《税金结缴清算表》

2008年04月份《会计报表附注》

2008年4月10日