土地整治项目投资管理论文

摘要：在“三改一拆”行动中，杭州市积极推进政策创新，找准问题症结，制定出有效的措施和办法，解决了推进过程中遇到的问题。其“三改一拆”工作的经济社会效益主要表现为，有力推进了经济转型升级，提升了城市功能和品质，推进了美丽杭州建设，促进了法治杭州建设。今天小编给大家找来了《土地整治项目投资管理论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

土地整治项目投资管理论文 篇1：

土地整治下农村土地管理改革的建议

摘要：针对当前农村土地整治工作及农村地籍管理工作存在的农村土地所有权不清晰、农村土地资产流转市场管理不规范、农村用地收益分配不合理、政府公共投入不够大等问题，本文给出具体的解决问题的建议。

关键词：土地整治;农村土地管理改革;建议

农村的土地整治和国土整理工作与社会主义新农村建设有机融合在一起，有效改变农村的生产生活环境，目前已经成为了推动社会主义新农村建设和城乡统筹发展的有效平台。我国政府部门在农村土地整治模式、投资管理、农村土地流转等领域方面都做出了巨大的尝试。但农村土地整治作为一项改革创新事业，本身机制还不够健全，最关键的问题是部分涉及农民利益权益保护的重要问题，还必须通过深化改革、机制创新来得到保障。

一、农村土地整治运动与当前农村土地管理工作中存在的问题

（一）土地登记多头管理，土地确权进程缓慢

目前的国土登记注册体制相对分散且不健全，由宅基地所有权、耕地承包所有权、林权等从属于国土、农业、森林等不同的部门]登记注册。农村土地在流转程序、交易手段、农村土地流转档案管理方式等方面还没有统一规范。在农村土地整治过程中土地产权的空间布局也将出现相应的变动，而在广大农村各地由于还没有完成农村土地确权登记，所以农户中尚未在册、未经发包的地块将大量出现，不利于在农村土地整治过程中土地承包经营权分配以及宅基地所有权的重新调整。

（二）农村土地流转价格体系仍不健全

经过耕地整治，农村耕地的规模化经营以及村庄建设用地的节约集约使用带动了农村土地承包经营者和农村建设用地的大规模流动，但目前还没有形成农村土地交易技术水平较高，规模化经营的农村土地交易市场。首先，由于缺乏明晰的市场主体与客体，准入资质模糊不清[1]。且农村耕地的经营以行政管理为主，一般农户无法作为农村土地交易的市场主体。因为受法律法规的约束，将农村耕地经营资金局限于农村集体机构之内的交易从城市地区进人障碍较多。其次，由于农村耕地资金流动程式的不合理，农村耕地交易规模也较小。部分农户对流动耕地资金不能按照法律规定的程序和完成必要的登记手续，因此农村土地资金流动随意性很大。农户间关于土地使用权交易的信息较为封闭，且土地的流转也相对散乱，无法集中形成一定规模。再次，尚未建立起健全的农村土地流转价格制度，没有必要的交易服务中介组织。因为农村土地承包权的商品性不明晰，没有历史价值，同时因为中国农村土地集体所有，无法借鉴海外农村土地价款，从而导致农村土地资产流转价值较少，农村土地流转没有更多的收入。

（三）政府收益分配不尽合理，缺少相应的社会保障制度

农村土地整治后所获得的剩余土地收益分配，往往是地方政府通过农村与基层社会的政治运作而带来土地收益分配机制的倒置。无法确保已转出农村土地承包经营权的农户在耕地以外获取固定的收入，能应付诸如衰老、患病，以及失业、贫穷等风险。

（四）程序上政府主导为主，公民参与度不足

首先，主要体现在对建设项目的申请与审核上，农村土地整改身为一个惠民工程项目，应该事先由村民清楚意识并积极性主动性的寻求建设项目，而在实际实践中大多是由当地人民政府申请建设项目，并确定了施工区域。其次，在对国土整治的策划上，规划制定与执行过程中在制度设定上应该是政府与规划主体之间不断磋商的过程，但以政府意愿与规划专家思想为基础的整治策划过程往往忽视了公民积极参与的需求，公民与国土整治规划信息联系不畅，参与环节逐渐减少，因而存在着城市规划的设计内容与村民的实际生活实践严重脱节的现状。

二、农村土地管理改革的建议

（一）规范农业土地权属管理工作，以促进农业确权登记进程

1.协调土地权属的纠紛，并尽快明确土地所有权

为了促进农村土地权利平衡，权利纠纷的处理过程首先以协调为主。由当事人利益各方自行组织协商，由第三人和村委员会共同组织协调，进一步完善由居委会、村民小组等协调机构共同建立，在必要时形成配套的法规，以保证土地权利调整的规范化和公平性[2]。协调后无法办理的问题提交乡国土管理机关解决问题，经多次协商后仍未向仲裁组织机关提出的诉讼，则由县农耕、森林、司法机关、国土，以及信访等行政部门组成的农村土地权属问题纠紛仲裁组织机关，在农村依法处理建议的基石上依法组织裁决。而农村土地纠纷双方当事人也可以通过向最高人民法院提出诉讼。

2.健全农村土地登记管理组织，做到土地权属登记管理规范化

各地村都要设立专门的农村土地登记机关或由国土管理科负责，对国土整治工程区内农田、园区、林业等的农村土地所有者、权利、农村土地发包使用经营者等实行系统登记注册，并系统开展有关农产品用地承包经营权、宅基地使用权、住房财产权等的申请受理工作，在办理过程中还要审核已完成登记注册的农村土地所有者的用地规模、四至、使用状况和土地权属等状况，以强化对农村土地所有权登记注册工作中的登记注册收件调查绘图、申请资料初审等环节的监督管理，同时建立土记录档案信息管理系统，并逐步形成了土地权属信息资料数据库，增强了土地登记管理结果的公示与法律效力。

（二）积极培育农村土地流转交易市场，进一步健全土地价格形成管理机制

首先由根据农村土地整治规划确定具备流转资质的农民集体提交流转申报，由县乡政府以及农村土地管理机关办好流转审批，同时编制并公开了流转缴纳的相关税收清单，规定流转各方应当签订合作协议并规定明晰权益权责，共同办好所有者登记注册，由县级政府统一核发农村土地使用权证件等。关于农村土地使用权市场准人资质的认定，以不变更农村土地整治规划中确定的农村土地使用范围为基础，以所有者确定和补办登记手续为前提条件，允許各类机构、企业和个人通过农村土地使用权市场流转，直接参与农村规模经营。

结语：

综上所述，农村国土整治工作应当在明确农村耕地的所有者、严格农村耕地流转政策、科学合理实行利益分享的基础上科学合理秩序地开展，并时时以村民利益为优先，在实践中不断地摸索与总结，不断完善农村土地制度及相关法规，这样，才能够更有效地开展好农村土地管理改革工作，从而促进农业的发展。

参考文献：

[1] 刘文娜，鲁成树，胡映. 土地整治下农村土地管理改革的建议[J]. 中国集体经济，2011（36）：1-2.

[2] 李哲，李梦娜. 供给侧结构性改革背景下农村土地整治路径探析[J]. 农村经济，2018（8）：5-11.

作者：杨琼艳

土地整治项目投资管理论文 篇2：

“三改一拆”经济社会效益实证分析与机制建设研究

摘要：在“三改一拆”行动中，杭州市积极推进政策创新，找准问题症结，制定出有效的措施和办法，解决了推进过程中遇到的问题。其“三改一拆”工作的经济社会效益主要表现为，有力推进了经济转型升级，提升了城市功能和品质，推进了美丽杭州建设，促进了法治杭州建设。为了进一步推动“三改一拆”工作，必须加强统筹规划和宣传引导，构建全覆盖、网格化的违建防控处置体系，完善支持政策和配套措施，形成长效工作机制，实现城市有机更新。

关键词：“三改一拆”；城市更新；杭州市；经济转型升级；城市功能

一、杭州市加强“三改一拆”和“无违建”创建的政策创新

近年来，浙江省正处于四化同步发展、城镇化加快推进阶段，但违法用地、违法建筑和“脏、乱、差”等现象，严重阻碍了公共服务设施的提升，特别是在旧住宅区、旧厂区、城中村中，违法用地现象久治不愈，成为影响政府公信力和规范管理的隐患；产业用地低效散乱，成为转型发展的障碍。如果放任自流，就可能产生“破窗效应”，产生“传染病”，形成城市贫民窟。对此，浙江省决定在全省范围全面开展旧住宅区、旧厂区、城中村改造和拆除违法建筑（简称“三改一拆”）三年行动，计划从2013年开始，通过三年努力，拆除违法建筑1亿平方米，完成改造旧住宅区、旧厂区、城中村1.4亿平方米。2013年以来，杭州市积极响应省委省政府号召，全力推进“三改一拆”工作。在“三改一拆”行动中，杭州市积极推进政策创新，找准问题症结，制定出有效的措施和办法，解决了推进过程中遇到的实际问题。

（一）加强督促落实的政策创新

2013年5月浙江省委主要领导作出重要批示后，杭州市立即召开“三改一拆”现场推进会，要求全市坚决贯彻省市领导批示精神，并出台了破解难题的“四项政策”：一是将“三改一拆”纳入综合考评。对考核优秀的区、县（市），由市委、市政府通报表扬，同时综合考评奖上浮10%～20%，对考核不合格单位或绩效不佳的予以问责，同时综合考评奖下浮10%～20%；二是把“三改一拆”任务完成情况与出国考察挂钩，没有完成进度任务的区、县（市）相关负责人暂停出国考察；三是每周在《杭州日报》通报进度排名，接受社会各界监督，营造比学赶超的氛围；四是市财政安排1500万拆违工作专项奖励资金，专门对镇（街道）以下基层一线干部进行奖励。“四项政策”的推出，彻底改变了个别区、县（市）的观望态度，加大了全市拆违工作力度，为提前超额完成省市目标任务、顺利开展“无违建县（市、区）”创建活动起到了十分重要的作用。

（二）加强“先行先试”的政策创新

杭州市委、市政府主要领导十分重视“三改一拆”工作，亲自抓部署、抓督导、抓落实，要求全市上下深刻领会“无违建县（市、区）”创建活动的重要性和紧迫性，把思想和认识统一到浙江省委省政府的决策部署上来，提出了“先易后难、试点先行、由点到面、自主申报”的创建思路，明确要求各地在创建标准尚未明确的情况下坚决不等不靠、鼓励先试先行。根据目标任务和市政府要求，全市迅速开展无违建创建活动，市创建办拟订了《杭州市“无违建”创建活动实施意见》，提出了“九无”创建标准；出台了《杭州市“无违建乡镇（街道）”验收办法（试行）》；修改完善《杭州市违法建筑处置意见》、《杭州市违法建筑防控处置办法》等与《浙江省违法建筑处置规定》相关配套政策，并研究《杭州市新违建有奖举报奖励办法》，强化新违建防控，为“无违建县（市、区）”创建活动的全面推进提供综合政策支撑。

（三）加强基层实用管用的政策创新

在推进“三改一拆”和“无违建县（市、区）”创建活动中，杭州市从基层实际出发，不断总结经验，努力探索创新实用、管用的政策和举措。萧山区以农村土地综合整治为突破口，立足解决农村“一户多宅”的问题，依据相关法律法规，结合村规民约，创新出台了《农村宅基地审批“一户一宅”中“户”的认定参考意见》，有效破解了“一户多宅”认定难题。同时出台了《萧山区农村住房建设管理暂行办法》，建立完善了农村村民住房建设的审批、监管工作机制，以及“防、控、拆、建”四位一体，责、权、利相对应的长效管理机制，成为全省农村“一户多宅”整治的典型示范，为深化全省“三改一拆”行动内容和内涵，进一步深入开展农村“三改一拆”行动和全面推进“无违建村（社区）”创建开创了新的局面。

余杭区勇于先试先行，将信息化手段引入违法建筑防控管理和“无违建村（社区）”创建活动。通过开发区级“无违建”创建信息系统，对首批31个“无违建村（社区）”、13620户农户住房的占地面积、层数、全貌照片进行基础信息调查和数据录入，实行一户一档管理。同时，通过每年财政支出200万元用于区级违法建筑卫星遥感动态监测系统，对“无违建”创建村（社区）违法建筑进行全面管控，确保创建质量。自2013年8月底开始创建，首批25个“无违建村（社区）”于2014年1月份就已经全部验收完成，走在各市前列。

（四）确保“三改一拆”和“无违建”创建政策的落地和执行

一是县（市、区）落实政策的力度大。淳安县以县委、县政府名义制定下发《关于全县农村集体土地违法建筑认定处理的实施意见》、《关于全县国有土地违法建筑认定处理的实施意见》和《关于全面控制新增违法建筑的实施意见》等3个配套文件，部分村还将“无违建村”创建纳入村规民约，规定村民出现违建就停发村福利三年，并不得参与村集体资产配股和分红；富阳市出台《富阳市违法建筑违法用地快速处置办法（试行）》，对正在施工的违法建筑，依据相关部门的通知，采取停水、停电、停气措施；规定工商、质监、食品药品、税务、文化、安监、公安等职能部门不得为使用违法建筑作为生产经营场所的单位、个人办理护照、登记或备案手续。

二是县（市、区）落实政策的措施实。建德市紧紧围绕“无违建市”创建，建立四个层面的督查督导机制，实行排名约谈机制，对累计两次排名落后的乡镇（街道）主要负责人由市委、市政府主要领导进行约谈，制定曝光整改机制，在报纸、电视“曝光台”公开典型违建，落实考核问责机制，把“无违建”创建工作纳入乡镇（街道）和部门综合目标考核，并实行“一票否优”制。西湖区纪检、组织部门对全区16900余名党员干部和公职人员开展违建情况摸底报备和“零报告”制度，对42名参与违建的党员干部开展督办约谈。

三是县（市、区）落实政策的方法多。桐庐县全面实行新建房屋挂牌制度，对建房层次、面积、建筑工匠、责任人、举报电话等内容予以挂牌公示，对建筑工匠开展不承接违章建房及相关业务知识培训，并建立水泥、空心砖、钢筋等重点建材销售点的购买人员登记制度，随时掌控各类建设信息。拱墅区把宗教活动和民间信仰场所专项整治工作纳入“无违建”创建活动中，将“无小庙小庵”作为创建标准之一。其余各区、县（市）立足实际，不等不靠，广泛开展无违建乡镇（街道）、村（社区）、小区、河道、道路等各类创建活动，在强势推进“三改一拆”的进程中形成了“无违建”创建活动高潮。

二、“三改一拆”工作经济社会效益分析

课题组于2014年11月对“三改一拆”工作对象开展了问卷调查（共发放2400份调查问卷，收回有效问卷2033份，回收率为84.7%）。调查结果显示：群众对“三改一拆”整体工作的满意率达到99.5%。我们分析，“三改一拆”工作给杭州市带来的经济社会效益主要表现在以下几个方面：

（一）“三改一拆”有力推进了经济转型升级

一是“三改一拆”加速了中国（杭州）跨境电子商务综合试验区建设。国务院日前印发了《关于同意设立中国（杭州）跨境电子商务综合试验区的批复》，全国唯一的跨境电子商务综合试验区正式落户杭州。跨境电子商务综合试验区“六体系两平台”中的线下“综合园区”平台，均是通过“三改一拆”获得的发展空间。其中，经济技术开发区的杭州跨境贸易电子商务产业园项目，是利用原运萨（杭州）包装制品有限公司闲置厂房进行改造成为园区监管场站，共完成旧厂区改造面积21000平方米，累计完成投资6000余万元。园区开发运行的一站式报关服务平台实现了试点企业与监管部门系统数据传输的互联互通，现处于国内前列。目前，进口业务累计交易订单突破80万单，交易金额达1.6亿元，在全国跨境电子商务领域树立了品牌。下城区的中国（杭州）跨境电子商务产业园一期项目，是在原石桥街道杨家经济合作社商业楼基础上改造而成，于2013年7月8日开园并进行实单运行。经过一年多的发展，园区运营状况良好，发展势头强劲，实现了全国四个“第一”：全国首个进入实单运作的跨境电商园；全国首个解决通关难、退税难、结汇难的园区；全国首个探索成功跨境小包出口业务的园区；全国首个获得国务院、海关总署、商务部认可并作为范本进行推广的园区。

二是“三改一拆”推进了特色小镇建设。根据浙江省政府的部署，杭州市开展了特色小镇培育计划，大力推进云栖小镇、山南基金小镇、梦想小镇等一批特色小镇建设，拓展众创空间，推进优势特色产业集聚发展，促进产城融合。“三改一拆”工作有力地推进了特色小镇建设。上城区将“三改一拆”与产业转型升级相结合，着力改造山南地块内大量的旧厂房、旧仓库、旧民居，大力拆除违法建筑，推进城市有机更新，完成了12万平方米园区改造、26.8万平方米安置房建设。目前，敦和资产管理有限公司、浙江赛伯乐投资管理有限公司等100家金融类企业已入驻，到位资金63亿元，管理资产规模已超过700亿元。同时，通过引进国际先进的管理理念和运作模式，计划经过5年努力，集约化引进和培育100家以上、辐射带动周边300家以上各类基金公司，将玉皇山南打造成管理资产超过5000亿元的国内一流基金小镇。

三是“三改一拆”促进了有效投资。2014年全市固定资产投资完成4952.70亿元，增长162%；民间投资2851.41亿元，增长26.5%。这其中的大量投资是通过“三改一拆”腾笼换鸟而实现的。2014年全市新建改建翻建标准厂房共计168万平方米。例如，富阳在东洲新区，结合低效土地二次开发试点，腾退园区内现有的低效产业用地，为承接杭州产业转移、培育发展战略性新兴产业腾出空间。

（二）“三改一拆”提升了城市功能和品质

问卷调查分析结果显示，大部分调查对象对“三改一拆”后城市基础设施、公共交通、社会治安、城市文化、文化生活、邻里关系、居民素质、幸福指数等方面的变化均有较高的认知度（见表1）。

一是“三改一拆”与城市有机更新相结合，推进新型城市化。杭州市主城区原有286个行政村中已有230个列入撤村建居试点村，这些撤村建居试点村通过实施拆迁安置房建设为主要内容的城中村改造，使得原有城中村区域面貌迅速改善，实现与周边城区的高度有机融合。同时，通过“三改一拆”为新市民融入城市提供了便利，如杭州经济技术开发区新市民学校就是典型案例，主要用以解决外来务工人员子女就学问题。

二是“三改一拆”与交通治堵相结合，推动畅通工程。“三改一拆”行动在旧住宅区改造和拆除违法建筑中，改善了社区的交通条件，2014年杭州市治堵办在全市推出一项在家门口的治堵“微创手术”工程，对11个交通问题集中的老小区进行交通综合治理。全年新增停车泊位53283个，其中公共泊位7711个。同时通过“三改一拆”加快旧城改造，拓宽城市框架，完善交通路网，改善交通秩序，促进城市交通可持续发展。例如，下城区文晖街道做好沟通、服务、宣传三项举措，成功推进农都市场“三改一拆”，打通了德胜高架与秋石高架西南交汇互通的关键节点。

三是“三改一拆”与文化建设相结合，提升城市文化品味。“三改一拆”工作通过保护工业文化遗产，提升了城市文化底蕴，在工业企业搬迁的过程中，始终将工业遗产的保护利用作为重要课题。危旧房改造妥善处理了历史建筑保护与改善民生的关系，对属于历史建筑或风貌保留建筑的危旧房，严格按照“修旧如旧”的原则进行保护性修缮，较好地保护了建筑原有风貌，进一步提升了杭州这座“历史文化名城”的城市品位，优化了城市环境。旧厂区改造通过与历史文化保护结合来打造城市文化公园，白塔公园就是两者结合的成功典范。

（三）“三改一拆”有力推进了美丽杭州建设

问卷调查分析结果显示，大部分调查对象对“三改一拆”后绿化情况、噪音情况、卫生情况、饮用水质、空气质量、生活环境等方面的变化是高度认可的。

一是“三改一拆”与“五水共治”相结合，改善河道环境。2014年全市水利设施管理范围内拆违1705处，面积达324089平方米。例如，江干区笕桥镇街道积极开展清除河岸违法建筑的专项整治工作，对辖区范围内18条河道进行全面细致的调查排摸，河道两侧需整治清除的违法建筑共计163处，违法建筑面积33570平方米。

二是“三改一拆”与“四边三化”相结合，改善环境面貌。2014年杭州市在公路两侧管理范围内拆违13090处（涉及8条高速公路、4条国道、26条省道、31条县道），面积达297145平方米；城市道路两边的和影响城市景观的违建3837处，面积达858101平方米；铁路沿线两侧拆违64处（涉及7条铁路），面积达145988平方米；河道两则拆违3486处（涉及68条河道），面积达654682平方米。

三是“三改一拆”与美丽杭州相结合，提升生活质量。在“三改一拆”工作中十分注意改善和提高城市环境质量。通过拆后土地利用产生了一大批城市公共绿地，例如拥有25万平方米绿化的城北体育公园、2万平方米绿化面积的庆春广场、占地8万平方米的城北生态公园、16.7万平方米的市民公园等。

（四）“三改一拆”成为法治杭州建设大平台

问卷调查分析结果显示，群众对“三改一拆”中的立法工作、执法工作、司法工作满意度均在99.0%以上，“三改一拆”已经成为法治浙江建设的大平台。

表3调查对象对“三改一拆”中依法行政满意度

（单位：%）

非常满意比较满意满意度一般不太满意非常不满意

立法工作31.941.026.50.60

执法工作28.839.929.60.70.1

司法工作29.239.430.60.80

一是依法行政以法治确保“三改一拆”的公平正义。杭州在“三改一拆”推进过程中，不断完善相关法律法规，坚持依法办事，把依法行政和公平公正原则贯穿“三改一拆”行动全过程。例如，为切实贯彻落实省、市政府关于“三改一拆”行动的有关文件精神，杭州市规划局在前期成立“三改一拆”服务领导小组、下发“全面禁止违法建筑的实施意见”以及召开“三改一拆”第一次工作会议等工作基础上，对与规划相关的“三改一拆”政策文件进行了全面梳理，形成了《杭州市“三改一拆”规划政策文件汇编》；同时研究出台以《杭州市市区违法建筑处置办法》、《杭州市违法建筑防控工作的实施意见》、《关于继续深入开展撤村建居与城中村改选的实施意见》、《关于杭州市区危旧房屋改善实施办法》、《关于进一步做好城区部分工业企业搬迁工作的若干意见》为核心的一系列配套政策。

二是司法服务以法治凝聚“三改一拆”的思想共识。杭州通过凝聚合力、创新载体、做好结合来创新普法宣传，为“三改一拆”工作顺利推进营造良好的法治氛围。同时，杭州在“三改一拆”工作中坚持“三强化”——强化矛盾化解、强化法律援助、强化纠纷预防，以更好保障“三改一拆”工作顺利推进。

三是阳光操作以赢得群众对“三改一拆”的广泛支持。各地在加大“三改一拆”推进力度的同时，依靠群众的力量，形成了双向齐推共进的局面。例如，上城区在抓好城管执法日常巡查的同时，尤其注重动员民间力量参与无违建区创建，打造了一支防违控违民间“生力军”。社会的共同监督使得“三改一拆”在阳光下运作，大大提高了群众对“三改一拆”的支持度和满意度。

三、完善“三改一拆”工作机制建设的政策建议

3月25日，省委书记夏宝龙在学习贯彻“四个全面”战略布局专题研讨班上强调，“三改一拆”、“五水共治”组合拳要一遍一遍地打，形成长效工作机制。为此建议：坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，全面贯彻党的十八大和十八届二中、三中、四中、五中全会精神，以城市更新为出发点和落脚点，按照政府主导、市场运作、群众参与的原则，加强统筹规划和宣传引导，构建全覆盖、网格化的违建防控处置体系，完善支持政策和配套措施，将“三改一拆”工作与棚户区改造、土地整理等工作有机结合起来，不断提高城市基础设施和公共服务设施建设水平，加快推进生产美、生态美、生活美“三美融合”，推动杭州经济社会持续健康发展和民生不断改善。

（一）完善政策法规体系，提升政策的法治化水平

首先，加快制定“三改一拆”相关法规政策。贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）和《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发[2014]36号）等文件精神，制定《关于加快杭州市棚户区改造工作的若干意见》和《关于加快杭州市城市危旧房与城中村改造工作的若干意见》。根据经济新常态的发展需要，加快开展《杭州市旧厂区改造若干意见》的制定工作。

其次，提升政策法治化水平。对“三改一拆”工作中运行成熟、实践证明行之有效的工作举措，要加强总结，通过法定程序以法规、规章形式加以规范；各区（县、市）“三改一拆”的政策办法和实施细则不仅要符合法律法规的要求，且要在上级政策授权的范围内施行。要提升政策的实效性，重点解决阳光房、阳台违建等突出问题，加强研究，推进地方立法创新，着力提高违建成本、降低执法成本。要建立健全“三改一拆”政策制定的听证制度、专家咨询论证制度以及公众参与公开征求意见，促进改拆决策的民主化、理性化和科学化；政策的制定实施应当有明确的目标指引，在“三改一拆”推进过程中应对其效果进行适时评估，并根据执行效果对政策进行及时调整。

第三，要提高依法行政水平。以新《行政诉讼法》（2015年5月1日起施行）实施为契机，倒逼依法行政能力建设，着重加强对违法建筑行政处罚程序、强制执行程序、取证规范、法条运用等内容的培训，提高拆违队伍的执法水平，强化执法的程序意识，坚定其工作信心。

（二）健全规划体系，强化规划引领和刚性约束

首先，要坚持规划引领，实现规划全覆盖。坚持高水平规划、高质量建设、高效能管理“三轮驱动”，推进城市总体规划、产业发展规划、土地利用总体规划、生态环境保护规划“多规融合”，强化规划引领和刚性约束。各层级土地利用总体规划和城乡规划编制有序衔接，实现县、乡级土地利用总体规划和城市总体规划、县（市）域总体规划、镇总体规划、城镇控制性详细规划、乡规划、村庄规划的全覆盖（不含规划撤并的村庄），依法保障和管理城乡建设活动。

其次，要坚持以人为本，做到疏堵结合。在尊重既有规划的基础上，落实强有力的手段与措施，做到规划管理到位，同时，针对农村一户多宅整治腾挪出的土地，及时出台配套政策，认真解决控制地域群众的实际问题，引导群众合理规划建房。

第三，要维护规划的严肃性，加强违建的源头管理。城乡规划一经批准，不得随意修改，要加大规划执法刚性，维护城市规划建设的整体性和严肃性。以阳光房违建为例，开发商为了售楼方便，往往将露台、空中花园等以赠送的方式给予购房者，并承诺购房者可以自行搭建阳光房。这既违反了法律法规的规定，也给整个楼体框架增加了极大的安全隐患。规划部门在审批时一定要严格把握，并告诫开发商不得让购房者自行乱搭建。社区工作人员要对新建生活小区强化管理，发现有人在露台、空中花园乱搭建的，要及时告知城管部门。

（三）完善防控体系，构建全覆盖的违建防控网络

首先，要完善防控体系。实施“块抓条保、分级负责，综合执法、合力推进”的工作机制、动态巡查机制、信息共享机制，构建全覆盖、网格化的违法建筑防控和治理体系。建立违建巡查信息平台，加强信息共享；健全联合巡查工作机制，组建属地政府和相关部门共同参与的联合巡查队伍，开展多级联动，整合资源，形成合力，提高巡查防控效率。完善违建信访属地管理机制，提高信访处置效率。

其次，要用科技手段加强源头监管。综合运用数字城管、12319和96310等举报电话以及网络，实施动态监督和防控。积极利用卫星遥感、视频监控、无人机等新型监测方法，及时发现新的违法占用土地、违法建筑等行为。充分利用数字城管信息系统、电子政务网络、城市基础地理信息系统等技术手段和信息资源，建立健全违建防控处置工作信息共享平台和沟通机制，实现信息资源共享。

第三，要做好物业服务企业对违建的监管工作。在市房管局的行业引导下，加强物业管理服务区域内违法建筑监管工作。对物业管理服务区域内占用公共空间、自用露台修建违法建筑以及开挖地下室等违建行为，物业服务企业要及时劝阻、制止，制止无效的要及时报告相关行政主管部门，并协助其对违法建筑的处置工作。

（四）加强监督督查体系，形成强大监督力量

首先，要加大舆论监督。一是要继续发挥媒体、网络的作用，及时挖掘、总结和宣传“三改一拆”中涌现出来的先进典型和经验，加大正面宣传、舆论引导力度；同时对加大违法违规行为的曝光力度，对违法建房形成人人喊打的舆论高压。二是要聘请媒体人担任观察员，重点监督各类新增违法建筑。

第二，要加大群众监督。“三改一拆”的出发点和落脚点，都是为了人民，也必须依靠人民群众的支持。借鉴长沙和谐拆违模式中的“城管村组联络员”制度经验，在基层社区和村组组建“督违联络员”队伍。

第三，要完善诚信体系建设。对违法建筑的责任单位和责任人经责令改正且逾期不改正的，行政执法部门在依法处理的同时，建议可以通知有关机构将其违法信息录入企业或个人信用征信系统。

（五）完善资金支持体系，畅通社会资金参与渠道

首先，要加大政府资金投入。各级财政主管部门要按照规定从财政预算、土地出让收入、住房公积金增值收益等渠道中，安排和提取资金用于“三改”工作。各级财政主管部门要积极争取中央和省级对棚户区改造的补助资金，专项用于棚户区改造项目征收（拆迁）、安置、建设以及相关的基础设施配套建设等开支。

其次，要争取银行贷款支持。鼓励银行业金融机构按照风险可控、商业可持续原则，积极对接“三改”项目贷款需求，向符合条件的“三改”项目提供贷款支持，并根据改造项目的资金筹措、建设方式和还贷来源等具体情况，在以土地使用权和在建工程抵押担保发放贷款的基础上，探索贷款投放和担保新模式，创新信贷金融产品。鼓励金融机构在房地产开发信贷资金安排上向“三改”项目适当倾斜，优先保障符合条件的“三改”项目的信贷资金需求。鼓励有条件的地区对“三改”项目给予贷款贴息。

第三，要畅通社会资金参与渠道。借鉴广州市的经验，采取“属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让”的特殊优惠政策，健全“三改”多元投入机制，提高社会资金参与积极性参见《广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）。。农村集体经济组织与企业合作改造的项目，可以以协议方式直接供地至合作单位。具体办法由市国土部门会相关职能部门拟定，报市政府批准后实施。

（六）规范拆后土地利用，重点保障民生项目

对于违法用地建筑拆后的利用方式，可以采取复耕、建设、绿化、场地改造等多种途径。其中，违法建筑占用耕地的，除确需按规划落实项目开发建设，原则上要求拆除后对占用的土地进行复耕陈铁雄：《在全省国土资源系统推进“三改一拆”工作现场会上的讲话》，《浙江国土资源》，2013年第9期。。违法用地建筑拆后用于建设的，则要根据具体情况分类实施。

一是符合土地利用总体规划的，对拆后土地重新规划利用。对于拆除地块符合土地利用总体规划，属于允许建设区范围的，按照城乡规划，已落实建设项目的，由所在镇街、有关单位负责做好土地政策处理，并根据城市规划用途，按照现行法律法规办理建设用地审批手续。对不符合现行城乡规划或者不在规划区范围的，各镇街、有关单位应编制《违法用地建筑拆后土地再利用布点专项规划》，对拆后土地重新规划利用。在符合土地利用总体规划、城乡规划和控制性详细规划的前提下，对于一户多宅等拆后土地重点用于农民建房、乡村公共设施和公益事业建设等民生项目。办理用地审批的项目，涉及占用农用地的，均需办理农转用手续。

二是不符合土地利用总体规划的，按增减挂钩政策统筹实施全域综合整治。拆除地块不符合土地利用总体规划，属于有条件建设区或限制建设区的，原则上以拆后复耕和绿化为主。对于地块面积较大，拆后利用价值较高的地块，可以按照现行城乡规划或者通过编制《违法用地建筑拆后土地再利用布点专项规划》，明确拆后土地的利用方向（非产业类项目），由各镇街在土地利用总体规划中期评估修改时予以调整，规划建设规模由各镇街自筹平衡。对于一个区块内有多个拆除地块（单个地块面积不小于l亩），第二次土地调查土地利用现状地类确认为建设用地，且在土地利用总体规划确定的限制建设区内，复耕后适宜种植的，可按照增减挂钩政策纳入农村土地综合整治项目拆旧区，统筹实施全域综合整治，获取城乡建设用地增减挂钩指标，挂钩安排城镇或其他建设项目用地。对于小面积零星地块，如果复垦后能与周边耕地相连，形成集中连片耕地的，也可纳入整治项目复垦。□

（责任编辑：石洪斌）

作者：王立军 裘新谷 陈旭峰

土地整治项目投资管理论文 篇3：

房地产项目投资管理及风险概述

[摘要]房地产开发项目，一般是指对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目。房地产企业作为自主经营、自负盈亏的经济主体，它的生产经营以赚取利润为目的，是以项目为基本业务单元，所以项目收益是企业利润的源泉。因此，做好房地产项目投资收益管理及风险管控，对开发企业来说，显得十分重要。

[关键词]房地产项目；收益管理；风险管控

1、房地产开发项目投资估算

房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。

2、房地产项目投资收益管理分析

2.1构建投资收益测算模型

2.1.1销售型物业投资收益测算模型

对于销售型物业的经济评价指标很多，但其核心指标可关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。通过制定项目开发核心节点的开发计划及销售回款进度、成本计划表等，协助完成项目利润表、现金流量表及资金计划表。

2.1.2持有型物业投资收益测算模型

持有型物业投资模型建立是将持有型物业分为建设期和经营期，建设期测算其投资成本，方法与销售型物业测算相同；经营期测算期项目收益，也是持有型物业投资收益测算的核心。其核心指标为投资回收期，通过经营期的利润预测和现金流量预测进行测算。

2.2项目投资管理实施阶段

2.2.1拓展拿地阶段

拓展拿地阶段对项目收益影响最大，项目一旦选择失误，在后期很难弥补。主要应做好以下工作。第一，全面理解目标项目的规划条件和设计要求，重点关注容积率、覆盖率、限高三个指标。第二，对纳入价格调研范围的项目，要了其解价格背后的信息。即确定实际成交价格及项目内的配套和项目外的配套等。第三，在项目投资上，要关注隐型成本。即地块内房屋折迁成本和项目红线外市政设施及周边环境整治成本，还有就是地下建筑所增加的成本，要落实是否涉及配套费等政府规费、土地出让金补缴等。

2.2.2策划定位阶段

策划阶段是对拿地或可研阶段进一步细化和深化，是对项目进行详细的项目定位、客户定位、产品定位。这个阶段要做进一步的预案比选，确定方案设计方向，要对项目的配置标准更加明确，要结合市场需要，满足用户需求，做到差异化或使项目具备市场竞争力，使投入的配置能产生效益或溢价。

2.2.3规划设计阶段

方案阶段的投资收益管理，核心在于在满足规划指标要求的前提下，根据项目策划阶段既定的思路和方向，尽最大限度增加项目价值。

2.2.4开发销售阶段

开发销售环节收益管理主要应关注实现某种价格情况下的项目利润状况，应注意以下几个方面。第一，在收入方面要不断趋于精确。第二，在成本方面，可直接以每类产品的动态成本作为定价环节的成本依据。第三，在费用方面，应对总的费用按一定分配方式分摊。第四，对推盘区域，要特别关注面积变化。由于预测阶段的面积往往和方案阶段的面积不一致，如遇到成本上涨、可售面积下降，在相同价格的情况下，对项目收益影响很大。

3、房地产投资管理风险分析

3.1房地产项目投资不同阶段风险分析

1）投资决策阶段。风险主要来源于经济和政策方面，经济方面主要有通胀和市场供求风险；政策方面主要有土地政策、金融政策、产业政策、城市规划和税收政策风险。此外，还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。

2）項目前期阶段。该阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，主要是土地获取风险、融资风险、产品定位风险、前期手续风险、勘察设计风险、工程招标风险和合同风险。

3）项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险是土地获得方式的风险，是招标、拍卖还是挂牌。及在建设阶段时期面临的成本风险、质量风险和工期拖延风险。

4）租售及物业管理阶段。租售及物业管理阶段是决定房地产收益实现的阶段，也是房地产投资当中最大的风险环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。

3.2房地产项目投资风险的应对措施

1）投资决策阶段：要高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性，加强市场监测。还应经常对政策走势、楼市价格、销售数量、消费需求变化等问题进行分析，以提高投资决策的前瞻性和科学性。

2）前期工作阶段深入对房地产投资的研究，积极采取保险的方式来降低风险。要及时采取保险的方式进行风险转移，将这种不确定的、可能产生较大损失的状况转变为确定的、较小的损失。

3）项目建设阶段：强化安全意识，防止施工事故的产生，提高技术水平，避免建筑技术的落后而引起的工期延误。有效地采取事前控制与事中控制动态结合，运用系统的项目管理方法来监督项目的整个建设过程。

4）租售管理阶段：必须密切关注市场动态，彻底认清市场需求状况，采取灵活的定价措施，科学合理地确定该商品的市场价格，寻求在最短的时间内回收资金。

结语：

随着行业竞争加剧、市场日趋成熟，房地产行业利润空间被逐步压缩，项目的投资管理应足以引起所有开发企业的重视，相应的方式方法也将随着企业的发展进一步丰富和完善，整个行业也会告别粗放型的管理方式，而步入精细化管理的轨道。但瞬息万变的市场会产生各种不确定的投资风险，因此，我们有必要对投资项目中可能出现的各种风险做出全面而准确的分析，进而为房地产企业在决策过程提供参考，将投资过程中出现的各种风险程度降低到最小，提高投入资金或资源的收益率。

作者：王琳