垫资建房纠纷分析论文

[摘要]农村宅基地制度是具有社会主义特色的农民住房保障制度，但现在，它对于奔小康的农民已经造成诸多困境。应该改革。在现有法律规制下，应该加快农村宅基地土地整理、置换和流转，腾出土地，换得资金，修建农村保障性住房。适当优化并推广土地流转是一个可选之策。今天小编为大家推荐《垫资建房纠纷分析论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

垫资建房纠纷分析论文 篇1：

房地产企业破产重整实务问题研究（五）

楼市是投资的“风向标”，近年来最受关注的楼市新闻除了房产“涨价”，还有房企“破产”。房企破产成为当前经济形势下房企生存困境的一个缩影，受到社会各界的关注。笔者作为专业律师，承办过多起房企的破产重整和破产清算案件，所获得信息和总结的经验表明，国家房地产政策的调控并非导致房企破产真正原因。实践告诉我们，某些房企的破产并不意外，房企破产不能简单地认为是国家房地产调控所致。房企破产的背后，实际上有很多问题值得我们关注。本文以MK公司、JFY公司、DZH公司破产共性问题为例，以房企融资风险和公司治理风险方面为切入点，对房企破产的成因进行分析，以期防范房企出现破产风险。

一、房企的外部原因和内部原因结合导致破产的案例

笔者认为，房企破产必然是外在原因和内在原因相结合所导致，MK公司、JFY公司、DZH公司破产案例表明，进入破产程序的房企存在一些共性的问题，类似的共性问题，实际上就是房企破产的外在原因和内在原因。

案例一：JFY公司经营范围为房地产开发、商品房销售，开发的铭楼项目地处城市核心。因公司自有资金不足、经营不善等因素影响，公司债务负担沉重，由于拖欠工程款，讨债的人络绎不绝，纠纷不断，涉及各类诉讼上百件，房产抵押未还款以及项目在建房产被多家法院查封，导致无房源可供销售。最终，项目停工，引发购房户、建筑商、材料商、农民工多个群体近500个债权人恐慌，继而群体上访。在协调无果的情况下，JFY公司进入破产重整程序。

案例二：MK公司破产案件的情况与JFY项目的情况基本一致，但又有其特点，以房抵债、一房二卖、假按揭、房企的法定代表人将房屋销售的款项转移到境外等因素，成为导致楼盘烂尾的重要原因。该案件由债权人申请破产清算，同时公安机关以法定代表人涉嫌挪用资金罪，贷款诈骗罪立案侦查，但法定代表人潜逃至今未归案。

案例三：DZH公司的破产除了房企破产的共性问题，还存在自有资金不足，债务负担沉重，加之经营管理不善、各类诉讼频发，法定代表人触犯挪用资金罪犯罪等等，还具有关联公司众多，涉及公司股东、管理层、公司员工、资金调度使用、场地等高度混同的特点。

上述三个案例所涉房产原来都是热销项目，楼盘地理位置相当好，有的项目毗邻当地政府行政大楼附近，有的项目周边有名校学区和成熟的商业配套，以及三甲医院，有的项目旁边就是地铁，可谓工作条件、生活条件、交通配套都非常方便。但房产项目资金链断裂，最终进入破产，都是房企的外部原因和内部原因综合爆发的结果。

二、房企的融资风险

房企开发的房产项目具有项目时间长、资金需求量大等特点。如没有畅通的融资的渠道，房企将举步维艰，防止融资风险的出现是房企需要面对的首要问题。

（一）房企的主要融资渠道和融资风险

1.银行贷款风险

信贷政策变动导致融资不能和融资不畅的以及还本付息风险是造成银行贷款风险的主要原因。众所周知，房企对于商业银行的依赖程度较高，其房地产开发资金至少有60%来自于商业银行贷款。随着土地市场竞争激烈，房企拿地金额也相应大幅上涨。有鉴于此，证监会表示房地产企业通过再融资补充流动资金将受到严格限制，再融资所募资金只能用于房地产建设，而不能用于拍地和偿还银行贷款。像这种国家政策变动风险和金融机构金融政策变动风险就是房企所面临的最大风险，对于已经获得商业银行贷款的房企来说，需要面临巨大的还本付息压力。

2.预售回款主要风险

预售回款主要风险包括合同无效风险和预售周期风险。

合同无效风险：房企未取得商品房预售许可证就对外预售房屋，会面临预售合同无效的法律风险，并且需要向购房者支付已付购房款一倍的惩罚性赔偿。未取得预售许可证的开发商以“诚意金”“排号费”“认购费”“认筹款”“预订卡”“预约卡”“贵宾卡”等销售形式都不能改变未取得商品房预售许可证的事实。《城市商品房预售管理办法》第六条规定：房地产开发企业，在未依法取得商品房预售许可证而以预订、认购、定购等方式收取房款的，均属无证违法违规售房行为。开发商未取得商品房预售许可证进行楼盘预售，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

预售周期风险：没有银行发放个人住房贷款的支持，房企很难把商品房預售出去，同时，也就很难获得预售回款。而这个时间段正是房企资金最为短缺的时间，预售回款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发更加难以为继。而商业银行只对购买“主体已经封顶”住房的个人发放个人住房贷款。根据通常情况，一般的项目从开工建设，到办得“五证”，再到“主体封顶”平均周期需要一年左右，因此房企预售周期的风险的会成为融资渠道不畅的重要原因。

3.建设单位垫资风险

在房企项目开发过程中，存在施工单位垫资的情况是常态。垫资方式之一是由施工单位提供部分工程材料，方式之二是事先约定按工程进度分期支付工程款。实践中，施工单位在自身利益无法保障的前提下，即使施工单位与房企之间有垫资约定，仍然会采用停工、窝工的手段将导致周期加长，资金成本更高，从而使房企的的损失扩大。JFY破产案例就是施工单位垫资后，在利益不能确保或难以确保的情况下，施工总承包多次以停工或者窝工方式对房企施加压力，导致房企资金更加紧张，加速房企进入恶性循环的轨道，成为房企进入破产重整的重要成因。

在上述三种融资方式无法融得资金时，房企采用的融资渠道通常都是采用民间借贷融资方式。而选择以民间借贷方式除了还本付息的压力增大之外，还存在着刑事风险，房产公司或者法定代表人（或直接责任人）涉嫌“非法吸收公众存款罪”或“集资诈骗罪”的案列不在少数。

“非法吸收公众存款罪”是指向社会中的不特定对象吸收资金，以或者不以吸收公众存款的名义，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息，扰乱金融秩序的行为，涉嫌以下三种情形中的一种，非法吸收或者变相吸收公众存款的行为将被立案侦查。1）个人非法吸收或者变相吸收公众存款，数额在20万元以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款，数额在100万元以上的；2）个人非法吸收或者变相吸收公众存款对象30人以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款对象150人以上的；3）个人非法吸收或者变相吸收公众存款，给存款人造成直接经济损失数额在10万元以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款，给存款人造成直接经济损失数额在50万元以上的。

“集资诈骗罪”是指以非法占有为目的，违反有关金融法律、法规的规定，使用诈骗方法进行非法集资，扰乱国家正常金融秩序，侵犯公私财产所有权，且数额较大的行为。司法实践中出现以下情形的，被认定為“集资诈骗罪”：集资后携带集资款潜逃的；未将集资款按约定用途使用，而是擅自挥霍、滥用，致使集资款无法返还的；使用集资款进行违法犯罪活动，致使集资款无法返还的；向集资者允诺到期支付超过银行同期最高浮动利率50%以上的高回报率的。

DZH公司破产案例中，单位被指控非法吸收吸收公众存款对象179人，涉案金额1.3亿元人民币，给存款人造成直接经济损失数额在5000万元以上，DZH公司和法定代表人均成为刑事案件的被告。该案例就是在其他融资渠道枯竭，DZH公司只能采用民间借贷方式进行融资。DZH公司短期内融到大量资金，注入企业后使项目有了充沛的周转资金。但借入的资金的成本大大高于银行资金，房企还本付息的压力增大，加之宏观调控导致房屋销售回笼资金不畅等原因，房企出现入不敷出，最终出现资金流量枯竭，严重资不抵债，无法清偿到期债务，债务人申请破产重整。

三、房企内部治理出现风险成为破产的重要原因

房企内部治理出现问题，同样严重影响房企的正常运营，也会成为或者加速房企破产的进程。

1.投资战线过长过快

房企的投资现状连续圈地，连续建房、连续售房，即使如此，房企仍然每天缺钱。大型房企融资能力强，抗风险能力强，即使在连续拿地，高价拿地的情况下，仍然能够在房企的激烈竞争站稳脚跟。而小房企则不同，本身抗风险能力就很弱，一旦遭遇政府宏观调控，马上就显示弱不禁风的状态。JFY公司就是典型的吃在碗里、看在锅里的失败教材，JFY公司在房地产市场刚刚兴起时赚到第一桶金，尝到房地产开发的甜头，继而规划“铭楼”系列房产开发，在某知名城市东南西北连续圈地，意图大展宏图。在某核心地块的竞标刚刚结束之际，JFY公司以高价竞得某核心地块，以临时周转的资金支付土地出让金，意图通过其他铭楼系列房屋的销售回款和银行融资盘活更大的房产盘子时，政府推出强有力的限购限贷措施，瞬间打破JFY公司的美梦，楼盘滞销，资金链断裂，最终终于走向破产。

2.人格混同

“人格混同”的现象在房企中非常严重，即房地产企业与其股东或者实际控制人存在人格或者财产混同的现象，房企的财产与股东或者实际控制人难以分割，甚至导致股东或者实际控制人还需要以其自身的财产为房地产企业的债务承担无限责任。

“人格混同”具体表现有：股东与房地产企业之间存在资产、财务账簿、银行账户等混同使用的现象；股东与房地产企业之间存在大量的相互借款、相互担保的现象；股东所经营的业务与房地产企业所经营的业务基本一致；股东的工作人员、工作场所与房地产企业的工作人员、工作场所基本一致等；数个公司之间存在资产、财务账簿、银行账户等混同使用的现象；数个公司之间存在大量的相互借款、相互担保的现象；数个公司的经营业务与母公司或者控制人的经营业务基本一致；数个公司的工作人员、工作场所，与母公司或者控制人的工作人员、工作场所基本一致等。

人格混同会突破我国《公司法》规定的公司仅以其自身的财产承担有限责任的规定，公司股东有可能需要对公司的债务承担无限责任。在房地产破产实务中，受同一母公司或者控制人控制的数个公司可能会走向关联企业破产。DZH公司关联公司多达9家，管理人经过调查，对其中3家与DZH公司在人、财、物以及债务上密切关联的公司，向法院提出DZH公司及3家关联公司合并破产重整。

3.一房二卖

房企作为出卖人先后以两个商品房买卖合同，将同一个房屋出卖给两个买受人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房企在商品房买卖合同订立之后，又将该房屋出卖给第三人。买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。“一房二卖”还可能涉嫌“合同诈骗罪”。根据《刑法》第二百二十四条的规定，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。MK破产清算案中就涉及MK公司先后以两个商品房买卖合同，将同一房屋（或者车库、车位）出卖给两个买受人的情况，并且收取了款项，数量达到50多户之多，这种“一女二嫁”的情况出现在破产房企，处理起来非常棘手。

4.假按揭

房企以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，来套取银行贷款作为开发资金来源的“假按揭”行为。“假按揭”本质上是一种房地产企业涉嫌将其积压的房产、车位、储物间来套取银行贷款，具有刑事责任风险。《刑法》规定：以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，构成骗取贷款罪。房企只看到眼前利益，觉得可以迅速获得银行的钱。但一旦案发，银行只会“锦上添花”，并不会“雪中送炭”，如MK破产清算案引发出骗取贷款罪案件，法定代表人以及办理贷款的经办人被追究刑事责任。

5.挪用资金以及隐匿会计账簿

房企的法定代表人或者实际控制人在企业面临破产的情况下，极有可能挪用房企的剩余资金，以实现转移财产的目的。根据刑法规定，公司、企业或者其他单位的工作人员利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，数额较大、超过3个月未还的，或者虽未超过3个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的行为是“挪用资金罪”。一旦出现这种情况，将加速房企业破产的进程。而且“挪用资金罪”往往与隐匿会计账簿结合在一起，MK公司、JFY公司、DZH公司三个破产案件的债权人都向公安机关报案，请求公安机关对公司法定代表人、股东、或实际控制人挪用资金以及存在隐匿会计账簿情况进行侦查。

第一作者系浙江晟耀律师事务所

第二作者系浙江金道律师事务所

作者：徐淑华 黄耀

垫资建房纠纷分析论文 篇2：

加快宅基地流转促进农村住房保障建设研究

[摘要]农村宅基地制度是具有社会主义特色的农民住房保障制度，但现在，它对于奔小康的农民已经造成诸多困境。应该改革。在现有法律规制下，应该加快农村宅基地土地整理、置换和流转，腾出土地，换得资金，修建农村保障性住房。适当优化并推广土地流转是一个可选之策。

[关键词]宅基地；流转；农村住房；保障

[文献标识码]A

宅基地是农村住房保障的基本要素。以农村农户为单位，农民在集体经济组织中都可以划分到一份土地作为建设住房之用，但宅基地所有权属于集体经济组织，使用权属于农户。如果农户人口发生变动，新增比较多的人口，可以按照规定新申请宅基地建设住房。如果农户人口迁移出集体经济组织，宅基地则应该交还给集体，集体经济组织可以划给其他无宅基地或者宅基地使用面积不达标的农户使用，或者集体经济组织把收回的宅基地平整后复耕。总之，宅基地作为基本不动产，法定的所有权与使用权分离。目前，曾经为社会稳定、收入公平做出过巨大贡献的宅基地制度遇到了困境，有改革的必要。

一、宅基地制度的困境分析

《中华人民共和国土地管理法》明文规定，宅基地所有权属于集体经济组织所有。该法第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。该法第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，再次重申了宅基地所有权和使用权分离的制度。农户对宅基地只有占有使用的权利，没有买卖交易的权利，这滋生出很多弊端。

第一，农户在农村的宅基地有效利用率低。现有农村山区住房很难流转，主要原因是承包地与住房建设是结合在一起的。一般情况是，农民在自家承包地附近修建住房，方便生产。如果一座房屋的周边全是别人的承包地，而住房即使空置也无人购买、租赁。农民修建好在乡村的住房后又外出打工，打工时租住便宜而简陋的城郊区域，太多乡村住房空置且利用率很低，出租出售流转率很低，资源浪费严重。

第二，农户对怎么利用宅基地感到困惑。农民兴家热情高涨，大量进城务工人员在城市里挣钱而在农村修建住房，投入资金总量很大。即使是山区农户，修建住房仍是他们主要的人生大事，投入很多的资金和精力。但目前，山区农民对建房购房非常苦恼。城市房屋太贵，买不起，在城市安不了家，如果勉强在城市边缘购买住房，又对未来能否在城市立足发展顾虑重重。随处可见的是，在农村山区修建的住房空置的多，流转率低，还贬值厉害，有兴家立业传统的农民不知道怎么办。

第三，宅基地成了很多农户的“鸡肋”——食之无味，弃之可惜。农民如果把宅基地上的住房修建好，再出去打工挣钱，修建好的住房多数是空置的。农民如果放弃在农村的宅基地，宅基地被集体收回，自己如果在外打工漂泊不能在城市安家立足，在农村又没有了宅基地，就真正成了上无片瓦下无立锥之地的“流民”。如果不放弃在农村的宅基地，而农村的房屋多年无人居住则年久失修，很快破破烂烂，房屋损毁很严重。如果农民卖掉房屋，放弃宅基地使用权，宅基地会被集体收回，农民肯定不愿意。

第四，农村宅基地不能流转，是死资产，不是资本，阻碍农户交易。一个农民辛辛苦苦地劳动挣钱，积蓄多年还东挪西借在宅基地上建造一套质量比较高的住房，而这套住房基本只能供农户自己使用。如果农户想卖掉房屋，房屋的卖价会很低，一般远远低于农房的基本造价，原因还是宅基地只有使用权。除非买房屋的人是邻居，直接到该房屋居住使用，否则，一个没有多少联系的外地人不能去购买这套住房，也无法购买宅基地的使用权。这样，农户修建的住房(对宅基地的使用权)就是死的资产，不能作为增值、交易的资本，严重影响农户进入市场经济的能力和积极性。

二、加快利用宅基地推进农村住房保障建设工程

2009年12月31日，中共中央国务院《关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》，仍然聚焦“三农”问题。2010年的中央一号文件明确提出：“加强农村水电路气房建设。鼓励有条件的地方通过多种形式支持农民依法依规建设自用住房。引导农民建设富有地方特点、民族特色、传统风貌的安全节能环保型住房。”建设住房不能没有地，农民建设住房首先需要规划调整利用宅基地。20世纪90年代开始的农村建设住房热潮，使农村的住房多数已经翻建了一遍。农民急切地需要建设新的高品质住房，但这不是农民单家独户能够完成的，政府或者集体组织加强指导规划就非常重要。

第一，新农村建设形成聚居村落是必要的选择。据调研得知，一般山区农户的宅基地(部分包括林地、荒地)大概是人均100平方米，散居式修建比较宽敞的住房会造成宅基地大量浪费；各自为政地建设住房，必然是宅基地的又一次大量增加(拆旧房建新房，增加宅基地是比较普遍的现象)。散居户的水路气电等基础设施建设也要占用耕地并且资金耗费巨大，在耕地非常紧张的情况下，需要更加严格地控制耕地被侵占或被转用为其它用地，要求在农户自发改善居住环境、自行建设住房时集约用地，这时修建聚居区就是必然的选择了。

第二，变宅基地死资产为资本的农民创造。成都的“五朵金花”，邛崃的“汤营模式”，乃至成都统筹城乡建设中的“成都方式”都对农村住房保障改革做了许多或者是部分有益的尝试。这些地区结合土地整理、新农村建设，建设用地置换，建设农村保障住房。这些宝贵的经验还需要实践检验和理论提炼，以更加客观和务实的态度持续观察实践中的农村住房保障建设，契合农民和干部的住房建设心愿，寻找宅基地资产变资本之路。

第三，政府指导宅基地调整和规划利用。农村住房保障建设提高农民整体福利的民生工程，散居的农户宅基地和承包地现状使个别农户几乎只能保持原状地原地建设住房，传统的小农经济习俗使农户自发联合共同集中修建住房、形成村落、协商确定公共设施建设等都非常困难。因此，政府要指导村民共同规划新村落聚居地，主持调整宅基地和承包地，公平确定公共设施承担责任，促进农村住房建设的健康顺利发展。

第四，加强农村宅基地使用城乡统筹，推进新农村住房建设。住房保障分配效率兼顾公平，在不使人利益损失的情况下提高部分人的福利。宅基地所有

权属于集体经济组织，对集体资产的配置要遵循基本的公平合理原则，严格防止宅基地占用中出现腐败等损公利己现象发生。政府要加强宅基地管理规则的宣传，农村住房保障建设工程不是修建社会救济性质的住房，而是在建立提高农民居住质量，改善农村居住环境，使农民的房屋价值升值的基础上提出的农民住房。新的农民保障住房可以上市流转，将房屋变为资本。新建保障性住房可以而且具备上市流通的条件和质量，使保障性住房建设项目成为拉动内需的一个部分，保障性住房建设市场将成为经济发展的一个增长极。

第五，全面规划，抓紧建设，早日实现农村全面住房保障建设。各个地方的发展规划、住房建设的总体规划和农村住房建设规划，包括长期、中期、短期和年度规划，都应该包含宅基地占有使用调整置换方面的规划，并要加快农村住房规划建设实践的完善和细化。农村保障性住房建设分为三个部分：总体规划系统建设农民住房保障建设、救济性住房保障、阶段性鼓励农民依法依规自建住房。探索农村住房保障制度，不是单纯的理论设想，而是在经济、社会、环保资源节约利用等大背景下，已经有相应实践的基础上，对农村住房、土地重新配置。

三、置换宅基地推进农村住房保障建设工作

新修建的农民保障性住房是可以交易的资本。在原有政策下，村民资格与宅基地挂钩，村民住房难以流转，不少郊区的青年没有发展和创业的动力。新政策在保持宅基地集体所有的前提下，保障性住房归村民所有，可以自由交易流转。住房流转后，不影响他们的村民资格，能够继续享有村内其他利益，激发他们的创业发展热情。他们可以用交易得来的资金进行创业，既不影响他们的村民资格预期利益，又能促进新建设的住房进入流转市场。

(一)土地确权

土地确权是建设保障性住房的基础工作，在确定宅基地、三荒土地、池塘、坟地等权属的情况下建立地籍档案，作为之后分配宅基地以及农村住房的依据。确权中需要解决许多问题，主要是原有宅基地占有使用情况的认定以及原有公共用地的分配，这涉及村民资格问题。土地确权中涉及因出嫁女、外来媳妇、超生子女而产生的村民资格问题是存在纠纷比较多的方面。农村村民占有宅基地的情况很不均衡，还有的一家农户占有两处或者两处以上的宅基地，例如，村民成年后，结婚生子，申请了新的宅基地建设了住房；他的父母去世后，遗产住房仍归他，住房不拆除，就占用了宅基地。目前也没有接受遗产就不许拆除房屋，只能继承住房的规定和习惯。还有的村民搞经济建设，修建部分农用设施用房，也采取申请宅基地、购买同村社住房等方式取得宅基地，无形中拉大了村民人均占有宅基地的数量差距。如果不重新洗牌，重新系统建设新农村，大家基本上对此问题不去议论和处理。但要宅基地确权整理时，新宅基地(住房)的分配面积要与农户原有宅基地数量面积挂钩，有利益纠纷，就有矛盾，需要政府召集村民协商讨论，合理合法地解决。

此外，农村村民组成成分复杂，按目前的宅基地交换模式，大多数村民都愿意置换宅基地以取得条件较好的住房，但部分村民自己利用宅基地的能力比较强，宅基地统一调换后，经济利益并不明显。

(二)土地整理

将确权的整块土地合理规划、整合，留出部分作为宅基地(以每户或每人为单位进行计算)以及用于农村公共设施建设，部分除宅基地和农耕地以外的土地(例如闲置土地)与城郊的基本农田进行置换，将置换出的土地用于工业建设或者小产权房开发，原有土地用于基本农田建设，既坚守了耕地红线，又能将土地整体规划，规整农村建设。土地整理是为了集约用地，引进项目，大面积使用土地。土地整理不能是推平小山头，填平小坑洼地带，而是要细致地区分生土和熟土，对肥力好的熟土要移到新的土地地面；生土或者土质差的土地栽种庄稼等效果比较差，培植时间也比较长。新整理的土地既要适合规模栽种，也要适合小片耕种，即使在没有大农业企业进入的情况下，农户也可以自行耕种，不得浪费土地。

(三)修建农户住房

大力鼓励农户修建住房的原因有：修建农村住房是政策所需，民生之计，中央一号文件再次表明加快农村建设和改革的决心，改善农民居住条件是新条件下的必然选择。城市工业建设用地在不断地膨胀，指标不断被超用，在保1.2亿公顷耕地红线的限制下，基地被置换出来作为工业用地，开发利用农村宅基地成为必然的选择。新农村建设，农村农户住房改善应该提上议事日程。农户自行随意使用宅基地的历史证明，无序的发展会导致比较大的混乱，人口密集、土地有限使规划利用、协调发展显得十分重要。

采取土地置换方式修建的农户新房也可以是农户保障性住房，它应该是适合流转的高品质住宅。保障性住房的质量保障与资金及其拍卖得来的工业用地价款，与农民的自有资金投入(吸收社会资金，使投资主体多元化)有关。如果是政府主持修建保障性住房，应该吸收农户全程参与修建，这既是出卖劳动力，也是监督住房建设质量的特有方式。

(四)置换的土地用来修建工业用地或者小产权房

土地确权、整理、修建新农户住房，都需要农户把腾出的土地变卖，用变卖的资金支持农户住房建设。而需要宅基地的多是工业用地，拍卖价格与供求有关，需要建立土地储备公司，保持农村宅基地在一定阶段拍卖出合适的稳定的价格。新建成的农村住房，可以由县级房管局颁发房产证，与土地使用权证(宅基地使用权证)暂时分离。

(五)资金运转

农村保障性住房建设是确权—土地整理—土地置换—建房—再颁证(确权)的一个系统工程，每个环节都与资金运作有关。在土地被置换出来的前期工作中，需要垫资运作，必然涉及风险与利润分配，应引进相关企业或者村社成立组织自行运作，推进农村住房保障工作。村社集体经济组织通过转让剩余宅基地使用权获得部分款项用于新农村住房建设和土地整理及村内公共设施建设，相当于集体资产的第二次分配。集体资产按照村民资格(宅基地占有数量)等分配，“可以减小本集体经济组织内部的贫富差距，部分的实现共同富裕”。

(六)基本模式的困境

集约使用宅基地也存在很多其它问题需要思考，例如宅基地占有的退出机制。农户对宅基地占有使用是无偿的，如果住房可以流转了，地随房走，土地价值在流转住房中实现，则农户就不会也不能退出宅基地。集体经济组织的新增人口继续申请新占用宅基地吗?住房老化不适宜居住了，是否允许住房所有者拆旧建新?为了保证一定时期后的新增集体经济成员也可以取得宅基地，对这次整理出的宅基地是否预留，预留的宅基地如何使用管理?还可以在集体经济组织成员中探索宅基地有偿使用模式等新问题。因此，还需要优化基本模式，“实施新居工程，建立新型农村社区满足农民基本关系需求”，大力推进农村住房保障建设工作。

乡村与城市建设差距日益拉大的今天，城市发展还得进一步开发利用乡村的土地。改革并建设现有农村，促进城市工业用地和村民宅基地等建设用地互换双赢，有机地结合后提高生产力，加快农村住房市场的开发。

注释：

①②扈纪华《物权法知识读本——理解与适用》，研究出版社2007年3月第1版第338页。

③郑泰安、黄泽勇《土地补偿费分配规则研究》，载于《农村经济》2009年第8期第21页。

④戴剑飞、胡燕《紧贴农民需求统筹城乡发展——从“ERG”视角探析成都的社会主义新农村建设》，载于刘从政主编：《成都城乡统筹发展的理论与实践》，四川出版集团、四川科学技术出版社2007年9月第1版第43页。

作者：刘新荣

垫资建房纠纷分析论文 篇3：

中国农村阶层分化的政治社会后果

[文章导读]

进入20世纪80年代，资本和市场的力量被引入中国农村社会，以应对后革命时代基层治理的危机。但正如本文作者所描绘的，在农村经济和农民收入获得极大提高的同时，市场经济的深入也给中国基层社会结构带来严峻挑战，带来社会阶层的分化和社会矛盾的激化;原本存在于经济和政治领域的对立和冲突，进一步演化为社会心理层面的情绪对立。这种日益泛化的社会阶层分化与矛盾，成为新时期中国基层治理无法回避的难题。

改革开放以来，市场经济的深入发展给农村的经济社会带来巨大的变迁，农民的物质生活获得了极大的提高。与此同时，农村的经济社会结构也发生严重的分化。社会结构的阶层化和利益关系的市场化使得中国的社会管理面临新的挑战。[1]早在上世纪90年代，陆学艺就指出：“目前中国的农民实际上已经分化成若干利益不同、愿望不同的阶层，而且正在进一步分化之中。” [2]农村阶层分化使农村社会成员的利益主体和利益来源多元化、利益关系复杂化、利益矛盾明显化， 形成了极其复杂的利益新格局和社会矛盾新体系，对社会利益协调和人民内部阶层矛盾的处理提出新的挑战，如若处理不当，阶层矛盾就可能演变为社会冲突， 危及社会和谐发展。[3]

不过，既有研究更多关注的是阶层分化过程中引发的利益矛盾，事实上，随着农村的经济分层、政治分层与社会分层高度重合，农村阶层分化所产生的政治社会影响远不止于利益层面，而是日益覆盖生活层面，形成全方位的影响。换句话说，中国农村阶层分化所形成的政治社会后果开始从利益政治向“生活政治”蔓延。这种“生活政治”指的是政治权力和政治意志在日常生活中的泛化、日常生活被提升到政治层面予以解读的一种范式，[4]它的展现路径往往是“政治生活化”与“生活政治化”，前者将政治渗透到日常生活中，后者将日常生活转化为政治。[5]

富人治村：村庄经营下的利益政治

自20世纪90年代以来，随着民营经济在沿海发达地区的勃兴，先富能人当选村组干部成为农村一道常见的政治风景。从1993年开始，浙江、重庆、吉林、山西等地在农村选举过程中，一些先富裕起来的私营企业主、个体工商户以及养殖业大户积极参加竞选，他们以较强的致富能力影响选民的投票意向，甚至还以承诺和捐赠的形式赢得多数选民的支持而当选。2005 年以来， 先富能人参政的迹象更加明显，乡村新富阶层通过政治民主的竞选方式走上了政治前台。[6]其中最典型的当属浙江地区，在2005年浙江省村委会换届选举中，由先富能人当选村主任的比例已高达60%～70%;据2008年3月一项在义乌的问卷调查结果显示，在被调查者所在的行政村里，由先富能人担任村支书或村主任的高达69.12%。[7]我们的大量调研发现，在2006年农业税费改革以后，随着国家在乡村社会治理的任务从提取资源向输入资源转变，全国范围内已经普遍出现“富人治村”的趨势。[8]

富人参政首先是市场经济背景下农村经济社会分化的结构性后果。市场经济的深入发展和城乡的快速流动，使得农民的职业发展空间大大增加，但因个人能力、关系网络和机遇等各种因素的差异，农民家庭收入上呈现出巨大的差异，进而导致村庄出现经济分层。[9]尤其是在沿海发达地区、中西部资源（如煤矿资源）较为密集的地区，由于个体私营经济较为发达，或者资源开发较早，村庄中的少数人通过经营生意率先成为村中的富人。与之对应的是，家庭中的主要劳动力具有一定的技艺，且家庭劳动力较多、负担较少的家庭则成为村庄中的中间阶层。那些纯粹以打工为主且家庭劳动力稀缺的家庭通常沦为村庄中的底层。

村庄的经济分层构成村庄政治分层的社会基础，富人因为具有较强的致富能力更能获得多数民众的认可，满足民众一些朴素的期待，比如，富人或许可以带领我们致富？富人这么有钱至少不会贪污集体的钱？让先富的能人不仅带头致富，而且带领致富，成为民众还有中央到地方政府的重要政治期许，许多地方政府都在积极开展“双带”工程。当然，在一些地区，地方政府动员富人参政主要是为了应对乡村社会发展中面临的“发展”与“稳定”的矛盾。尤其是随着近年来不断涌现的农民上访，富人因为拥有更为广大的关系网络，甚至黑白两道通吃，成为地方政府非正式的摆平社会矛盾的重要依靠力量。因此，在这一意义上，富人群体参政也是地方政府积极动员的结果。

不过，富人参政并非是完全被选举或被动员的结果，也并非如媒体上所报道的，是因为富人拥有桑梓之情、希望回报家乡。这种理想的富人治村模式虽然存在，但却是个别化的典型，并非群体属性。个体典型不能代表一个群体，更不能代表富人阶层，否则就容易出现分析单位的层次谬误，而对富人治村充满美好的想象。作为一个“生意人”，富人参政首先是他们理性考虑的结果。客观来说，富人主政可能很少直接从村庄集体中谋取利益，甚至一些干部还为村集体的公益事业建设垫资，但这并不意味着他们参政毫无所图。调研发现，富人主政主要基于以下四点：一是拓展各种关系人脉，解决自身遇到的各种困难，服务自己或家族经营的产业;二是在资源下乡的背景下，从承接和实施的工程项目中获取利润或其他灰色收入;三是优先捕捉地方发展的各种信息，在地方资源开发过程中，获得投资先机;四是转变参政之前存在的不太光彩的身份（如原来就是混混，或者有过大偷税漏税行为），洗“黑”为“白”，甚至变“红”，寻求更大的利益保护。

总而言之，富人村干部多是工具理性的行动者。在地方资源资本化和资源输入的大背景下，乡村社会的巨大利益流量是吸引富人老板积极参与主政的主要动机。当然，这并非完全否定其中也可能夹杂一些回报乡民的动机。但诚如地方政府干部所言，富人参政主要是为了攫取资源、积累政治资本和获得社会地位。也因此，大量的富人参与村庄选举，仍然主动利用四种手段，一是以私济公，通过先捐赠部分资金、物资作为获取民意的手段;二是贿选，不惜重金购买选票;三是依托乡村中的家族力量，形成派系;四是动员一些灰色力量胁选。无论何种形式，富人参政都大大抬高了普通村民参政的门槛，形成了较强的政治排斥。调研发现，发达地区农村或资源密集型地区农村，从两委干部到村委代表均出现明显的富人化，致使底层群体的政治参与空间大大萎缩。

基于此，富人主政的主要逻辑便如经营生意一般经营村庄，进而撬动村庄中的利益政治。具体来说，富人经营村庄，主要通过两种形式，一是经营土地，二是经营项目。在城镇化的进程中，土地作为稀缺资源，集体建设用地成为竞相争夺的重要资源，但也因此成为乡村社会阶层矛盾的主要发生领域。

以宅基地为例，根据《土地管理法》，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。换言之，村庄中的每户家庭基于集体经济组织成员的身份享有宅基地使用权。在符合村庄规划以及“一户一宅”的前提条件下，农村宅基地是一种福利性质的分配。然而，一些地方的富人村干部卻对宅基地进行拍卖，形成别墅区、农民公寓和老旧住宅的居住格局，阶层之间的住房区隔凸显[10]一些地区的富人村干部则意图通过整村住房改造，集体修建“小康住宅”别墅群，然后以成本价出售给本村村民，并主要依赖修建小产权房来启动和弥补资金空缺，但最终却引发底层老百姓接连的举报和上访。[11]具有公益性质的宅基地分配尚且如此，其他类型的土地经营开发则蕴藏更多的矛盾。

换言之，富人村干部在村庄经营中讲求效益和效率的逻辑与底层村民讲求公平道义的逻辑存在重大冲突，然而富人治村所形成的村庄政治格局，又具有较强的专断性，难以有效吸纳底层群体的呼声，最终导致阶层之间形成了难以逾越的利益鸿沟。

此外，在国家资源输入的背景下，经营项目成为许多地区富人村干部经营村庄的又一重要方式。在农业税费时期，农村公共品供给主要依赖于从村民手中筹资筹劳，与此不同的是，当前农村公共品供给的主要资金来源于自上而下的国家输入。虽然许多地方都出台了“一事一议”的财政奖补政策，即鼓励地方申请财政补助资金的同时，配套自有资金。自有资金的筹集主要通过资金自筹和劳动力自筹。但事实上，目前在全国范围内，几乎难以从农民手中再次筹集资金和劳动力。

而富人主政因擅于与政府部门官员打交道，甚至建立起非常深厚的私交，使其更加容易从上级政府各部门手中争取资金项目。[12]但也因此，项目资金的获取变得与普通村民无关，导致农村公共品供给的需求表达和项目工程的实施监督都出现自下而上的缺位。不过，村落中总会出现一些维权或谋利钉子户，但具有强大经济基础和广大人脉关系的富人村干部，很快能够通过运用各种正式与非正式的力量和手段来摆平在项目落地实施中引发的各种矛盾。比如花钱买平安、寻求村级商会的协助、与派出所联合打压，甚至动用灰黑势力等。

试举一例，笔者在浙江西村调研发现，西村商会成立于2011年，由本村的企业家组成，约30人。每名会员需要每年缴纳一定的会费。商会每年组织会员1～2次的外出考察，并将部分会费支持村庄公益事业的建设，如每年过年开展对困难户的慰问。除了这些常规化的活动之外，商会中的村庄企业家隔三差五便会聚在一起喝茶，互通有无。商会对村级治理的重要作用主要在于摆平村庄政治精英无法摆平或者不适合其出面摆平的纠纷。比如在公共建设中遇到“钉子户”的高要价，村干部如若满足他的需求，便会产生扩散效应，而商会老板以私人名义“掏腰包”来摆平钉子户，则为村干部省去了许多麻烦，也有效规避村干部的风险与责任。另外，村庄中70%的村民都在本村的企业务工，商会老板与村民之间尚有隐形的身份关系——老板和员工的关系。这一隐含关系使得村民既碍于面子，也受制于工作岗位可能存在的“威胁”而不得不妥协。[13]

由于在利益关系和阶层意识上具有较强的亲和性、甚至一致性，村庄上层精英的阶级化得以可能。这也造成在国家资源输入的背景下乡村社会形成分利秩序。这一分利集团中，在“争资跑项”中寻租或获取工程利润的乡村干部，包括富、恶、灰黑社会势力，以及日益崛起谋利型的钉子户、上访户等机会主义者，几个利益行动主体之间聚合成为相互利用的稳固利益联盟。普通的农民本应作为国家资源输入与地方资源资本化的最大受益者，却被排除之外，成为沉默的大多数，被动的享有遭遇层层侵蚀的剩余资源，落单的农民最终也就成为了真正的弱者。[14]

底层抗争：笼罩性支配下的生活政治

农村的经济分化，在政治领域触发阶层间的利益冲突，尤其是在富人治村的背景下，上层精英之间的联盟，不仅触及政治领域，而且日益向社会领域延伸。经济与政治上的分层也日益渗透到村民日常生活的方方面面，在熟人社会内部形成阶层之间的社会区隔与社会排斥，并最终倒逼底层群体的抗争。这强化了阶层分化背景下农村生活与政治的关联，村庄陷入“泛政治化”的对立。

近年来，阶层之间的社会排斥近乎涉及民众生活衣食住行的各个方面。

在住房上，一些地区农村已经出现明显的区隔，别墅区、农民公寓和老旧房子的居住格局犹如在村庄中划分出了富人区和穷人区。在消费上，富裕阶层以炫耀性消费强化社会分层中的地位，典型表现为村庄中豪车、标配与无车的分化。在社会交往上，人情原本作为村民互助的功能丧失，却因阶层分化而形成人情排斥。酒宴规模不断抬高，部分农村一桌酒席高达四五千元。更有甚者，富人阶层中日益盛行酒席不收礼金。这就意味着酒宴席收支无法平衡，逼迫底层家庭只能遵循“能不办就不办，能少办就少办”的原则。但是少办酒宴或不办酒宴，不仅意味该家庭无法在熟人社会中获得相应的脸面，而且将使其社会关系网络难以维持。显然，办奢宴、不得不办的酒宴与不办酒宴这样的鲜明对比，并非农户的个体理性选择，而是阶层分化所产生的结构性社会排斥。在婚嫁上，作为婚姻缔结中的重要条件之一的“彩礼”日益攀高。在笔者调研的浙江西村，2007年，当地彩礼上涨到10万元，2010年彩礼上涨到18.8万元。村民估算，不包括建新房、买车这些前提条件，娶个本地媳妇，彩礼、金银首饰加酒席至少也得花费30～40万。加上建房和酒席等成本，普通家庭不堪重负。阶层分化产生婚嫁流动差异，典型表现为本地媳妇与外地媳妇的分类，而“只有没钱才会娶外地媳妇”成为村民的基本共识。

概言之，无论是住房、人情、车子还是婚姻中的彩礼，一定程度上均可作为农民的一种消费形态，阶层分化型塑的社会排斥弥散在村民的日常生活之中。而阶层的社会排斥主要是通过富人阶层不断抬高消费标准，或者设定新的消费规则，普通阶层或贫困阶层则完全被裹挟在“水涨船高”的消费洪流中，难以喘息。

底层群体之所以被裹挟并产生激烈的社会性竞争，在微观上是上层群体“求异于人”的心理与下层群体“求同于人”心理耦合的结果，而在熟人社会里，建房、娶媳妇等本身构成农民重要的社会价值，甚至影响他们人生任务这一本体性价值的实现，这就致使阶层结构形成之后，个体的行动自主性受到极大的制约。阶层之间的张力，以及富裕阶层对普通阶层和贫困阶层的社會排斥，最终导致绝大多数的村民承受巨大的心理压力和精神负担。这种心理压力和精神负担不断累积，便在内心郁积一股情绪，甚至形成“仇富”的“气”。

这种“气”是一种“常识性正义衡平感”，是当事人的一种主观感受，一种顾及人的全部与整体的观念，而非就事说事的观念，即“中国人具有不把争议的目标孤立起来而将对立的双方、有时进而涉及周围的人们的社会关系加以全面和总体考察的倾向;而且中国人还喜欢相对的思维方式，倾向于从对立双方的任何一侧都多少分配和承受一点损失和痛苦中找出均衡点来”。[15]尽管，普通阶层和底层村民极力试图通过勒紧裤腰带过日子，民间借贷，以及将家庭的社会竞争压力层层向上进行代际转移[16]等办法进行自我调整。这在一定程度上缓解他们遭遇的生活危机，避免自我认同的彻底丧失，以及在社会竞争中快速被甩出社会结构之外，却也无法从根本上扭转他们较为弱势的经济社会地位。

由此看来，由于中国农村的经济、政治与社会分化开始出现高度的重合，并未出现韦伯意义上的财富、权力与声望的多元分层。相反，经济分化日益转化并主导村庄的政治分层与社会排斥。当然，随着阶层之间在情感、利益上的不断交汇，村庄便会形成“气场”。与具有强大经济基础、社会关系网络和政治能量的富人阶层不同，底层群体受资源、能力等多种方面的束缚，底层群体呈现高度的分散化、碎片化和无组织化。在制度化的政治参与渠道受到阻塞后，底层群体中的大多数主要采用弱者的武器进行抗争——在公开场合中表现出对上层精英的服从，而在隐秘场合则以造谣、倒垃圾、剥树皮、举报等形式进行匿名化和细碎化的反抗。农民个体化的自助日常抗争形式避免了直接地、象征性地与权威对抗，但这种低姿态的反抗恰是与农民的社会结构最相适应的。[17]仅有少数已经完全被甩出当前社会结构的村庄边缘人，才会以弱者身份作为武器进行无底线、无尊严的“耍赖”，与村庄上层精英进行直接面对面的斗争。

不过，底层群体虽然在抗争手段上细碎，但底层群体恰在公开或隐蔽的反抗部分宣泄了心中愤懑的情绪，释放了心中的“恶气”，而且相互激发并强化了阶层意识。底层群体虽未成为“自为的阶级”，但在大量细碎的无组织的“出气”中可能在未来逐渐形成“自在的阶级”，进而形成阶层之间的组织化对抗。在社会变迁和利益斗争加剧的情况下，阶层结构位置与集体行动可能发生紧密的关联。[18]

综上所述，伴随农村经济分化的加剧，以及政治社会分化的高度重合，底层群体遭遇了阶层分化所诱发的笼罩性支配，凸显阶层分化下的“生活政治”，一方面，上层精英将政治渗透到日常生活中以实现其阶层的政治意志，另一方面，底层群体则将日常生活转化为政治表达进行抗争。然而，阶层的“生活政治”将贫与富、公与私的矛盾混杂在一起，并未达成问题的实质解决。相反，这一“泛政治化”的解决方式可能进一步让问题滑向“强者压制”与“弱者反抗”的对立与冲突，并使冲突的内涵与外延无限扩大。

余 论

中国农村的社会阶层分化所引发的社会矛盾，已不仅在经济、政治领域表现为阶层之间的利益政治，而且辐射到社会领域，演化为社会心理层面的情绪对立，形成阶层间的“生活政治”。由于上层精英的阶层化意识较其他阶层更为突出，并形成了如孙立平所言的“上层阶级化下层碎片化”[19]的社会形态，这决定了绝大多数普通村民无法依靠个人力量与上层精英进行斗争或博弈，未来一段时间内，村庄仍可维持表面的社会秩序稳定。但是，阶层之间的利益、权力与地位的愈发失衡乃至对立，村庄社会中的“气场”便会扩大，一旦出现导火索，便可能出现井喷式的爆发，这为新时期的社会治理和社会稳定提出重大挑战。如何从源头治理，从根本上重构阶层结构与关系，实现阶层间的政治整合和社会整合是实现阶层社会有效治理的基础。

在学界，通常认为两头小、中间大的橄榄型的社会结构是阶层分化之后所型塑的一种理想社会形态，庞大的中产阶级被假定为具有对社会贫富分化较强调节功能和对社会利益冲突较强的缓冲功能。这一理论假设的前提首先是具备庞大的中产阶层，其次是中产阶层能够发挥有效的作用。当前，中国的农村社会呈现的贫富分化，并未出现明显意义上的中产阶层或中间阶层，普通阶层和底层仍然占据村庄中的大多数。从调查经验来看，中产阶层因为具有中间性的结构位置而具备调解和缓冲的功能，这更多是基于一种结构化的想象。恰恰从阶层关系来看，中间阶层也被激烈的社会竞争裹挟，在政治经济上都趋向于依附富裕阶层，甩离底层，从而难以发挥在基层治理中的“中间价值”。在这一意义上，意图通过结构自发调整的形式消解阶层分化所产生的政治社会后果，不仅过程缓慢，而且未必能够实现。

鉴于此，党和政府以及民间力量对于缓和阶层分化所引发的社会阵痛具有不可推卸的责任，应当及时介入，促进阶层间的政治整合和社会整合。在政治整合层面，原本建立在均平化社会基础上的村民自治制度需要在阶层分化的背景下及时做出调整。

第一，需要畅通群众的政治参与渠道和完善群众政治诉求的表达，加强基层民主建设，警惕富人主政背景下的寡头政治的生产。尤其要保障底层群体或弱势群体的政治权利，吸纳更多的普通民众参政议政，扩大党和政府执政的群众基础。

第二，建立制度化的利益表达渠道，保护底层群体与弱势群体的基本权益，实现不同阶层的共治共享。

第三，新时期的群众工作不仅要在利益分配中形成规则，而且要在“人心”安抚中树立道义，如此方能化解阶层之间利益与情感交汇所形成的社会矛盾。

第四，在社会整合层面，要打破公共生活领域的消费异化，塑造乡风文明的社会，通过地方政府政策引导，村两委、村庄社会组织（如红白理事会、乡贤会等）落实和监督，在涉及村民生活的重大事项（如人情消费、酒席规格和规模、彩礼等）方面制定基本标准，改变和抑制盲目攀比、无序竞争的社会不良风气，降低群众的生活压力，消除阶层竞争的紧张感和焦虑感，进而降低贫富分化所形成的相对剥夺感。

作者：陈锋