住宅的可行性研究报告

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第一篇：住宅的可行性研究报告

老年住宅课题研究可行性报告（1）

第一部分:市场概述

人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国将在2003年正式迈入老龄化社会。

当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。如何满足市场上的“有效需求”，如何为企业开创新的利润获取模式，是我们进行“老年住宅”这个课题研究的最终目的。 1、什么是老年住宅

1.1 老年住宅的定义：《老年人建筑设计规范》中是这样定义：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院(养老院)和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。这个定义的内容是为了和老年人公共建筑相区分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，为了解决老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为的要求而设立的建筑，它是以老年人为主要服务对象的建筑，主要分为以下几种类型：

A、老年医疗保健方面建筑：老年病医院、老年康复中心、保健站、老年门诊所等。 B、老年教育方面建筑：老年大学、图书阅览室、书画协会等。 C、老年文娱方面建筑：老年活动中心、俱乐部、老年之家等。 D、其它老年服务建筑：老年餐厅、日间服务站等。

老年人居住建筑和老年人公共建筑共同组成老年建筑，在本课题中我们研究的“老年住宅”特指老年人的居住建筑。因为老年住宅与普通住宅之间的差异性，如消费群的专一性――它是“针对老年人提供的住宅产品”，产品设计的特殊性――住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点，社区活动的广泛性――在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。

1.2 如何建设老年住宅?：不同的老年住宅有其各自的设计原则和使用功能，但从本质上来说，它都要具备三个基本要素：

A、住宅设计必须要照顾到老年人特殊的身体状况;

B、无论是单独的住宅还是大型的社区都必须配备丰富精神文化的设施;

C、老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性，这种可改造的空间能够适当调整住宅的空间和功能，日本提出的“百年住宅”和“长寿住宅”，就是通过改造住宅空间来适应人生不同阶段居住需求; 2、老年住宅的分类

2.1 进制按照老年人的生理、心理健康状态分类

86年国际慈善机构(HTA)根据老年人的生理和心理的健康状况将老年住宅分为七种类型： A类：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。 B类：生活基本自理，需要少许监护和帮助的健康老人住宅。 C类：提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅。 D类：专为体力虚弱而智力健全，但不需要护理和监护的老人住宅。

E类：专为体力尚且健全而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅。 F类：专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅。

G类：专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。 2.2 按照老年人对服务要求的不同分类

A、提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅：这种类型的住宅是提供给生活能够自理的老人(Self-helping Aged People)居住的，所谓“自理老人”是指生活行为完全自理，希望保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助的老年人。如果老年人能够独立生活，但想要居住更安全一些，喜欢同其他老人住在一起，就可以选择独立生活的方式。这种方式的代表环境是两种：老年公寓和老年聚集住宅。

B、辅助生活区或居民照料区：这种类型的住宅是提供给“介助老人”(Device- helping Aged People)居住的，所谓“介助老人”是指生活行为要依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。辅助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，辅助照料，个人关照，老年之家，受保护照料等。如果老人日常生活活动诸如洗澡、穿衣、吃饭等需要帮助，需要提醒服药，需要24小时保安服务，可能有困难自己行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有时健忘或困惑(老年痴呆症)，辅助生活区是合适的选择。

C、护理院：这种类型的住宅是提供给“介护老人”(Under Nursing Aged PeoPle)居住的，所谓“介护老人”是指大部分或全部生活行为依赖他人护理的老年人。护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供24小时护理照料的设施，它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理院各有专长。如果老人需要24小时护理照料，没有轮椅、助行器或其他人的帮助不能行走，不能自己完成日常生活活动，到了老年痴呆晚期阶段，需要治疗和恢复设施，患有长期或慢性病，选择护理院居住是合适的。护理院的其它名称有：专业护理设施，康复之家，护理设施，长期照料设施。

D、连续照料退休社区：如果老人身体健康，现在可以独立生活，希望在今后生活的每一个阶段都得到照料，即生活服务有保障，可以选择连续照料退休社区居住。一般个人付给社区一次性费用和月租费来支付生活开销。连续照料退休社区是发展的概念，社区为老人提供住房、活动、服务、医疗照料。不同的是，它提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院。

E、活跃老年社区：活跃老年社区是一个年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加身体和社会活动的老年人建立的。这些社区吸引约55岁的年轻老人以及希望住家在一个有很多娱乐活动场所的环境。通常这种社区由一些卖给老人的独立房子、联排公寓或别墅构成。社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。相应的社区面积较大，建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。

2.3 按照产品形式的不同来分类

A、公立养老院，社会福利性质的老人院、托老所; B、以出租为主要经营手段的养老院，有一定的盈利能力; C、以社区养老方式为主的老年住宅或是老年社区;

3、成熟市场老年住宅的特征

对老年建筑的规划与设计，是摆在规划师和建筑师面前新的现实任务。过去，由于我国对人口年龄结构变化给城市、环境带来的影响缺乏认识，缺乏客观的、长远的、战略性的指导思想，不能把城市建设、环境作为一个综合的整体来看待。因此，这些大量的对中青年人、健全人正常合理的环境和设施，对老年人的居住与活动却带来不便和不利。如何创造适宜老人的居住与活动环境，提高老人的生活质量是一系列新的课题。欧美的一些发达国家和日本等，比我国步入老年社会早20～40年，他们在这方面已积累了丰富的实践经验，值得我们学习、研究和借鉴。

3.1 世界人口的老龄化：据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达23%，其次为希腊的22.8%和日本的22%，再次是德国的21.8%和瑞典的21.7%。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。根据联合国提供的最新统计数字，2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%。

3.2 老年住宅的演进过程：从总体上说，发达国家的老年住宅经历三个发展阶段：无障碍老龄住宅、混合的演变式住宅、适应老龄社会的通用住宅。

(1)无障碍老龄住宅：随着生活水平的提高和健康状况的改善，人的寿命大大延长，许多老人，包括生活不能自理的老人存活下来。可以肯定地说，每一个家庭或早或晚都会有老人。每个国家都希望为老百姓提供合适的住房。如何为老年人提供住房?过去的想法是，为他们专门设计和建造所谓“无障碍老龄住宅”。这种住宅是在对老人的视力，体力和巧力等功能下降情况调查的基础上，针对找出的不方便的地方，在设计时加以考虑。通常一个住宅小区只建1-2栋，栋内有专门为老人服务的系统。许多国家实践多年，最后证明，这种想法很难行得通。因为：第一，无障碍老龄住房造价昂贵，收入低于平均水平的老年人根本无法问津，政府由于资金限制也不可能完全满足他们的要求;第二，这种做法把老年人同社会、经济和文化的主流无形地隔开，老年人成天见到的都是体力不支或病魔缠身的老人，生活失去了朝气和活力。

(2)混合的演变式住宅：专门为老年人设计和建造住房的想法很难实现，于是就想，可否在一栋一般住宅里，拿出几个单元来做老龄住宅，同时在住栋内设有专门为老人服务的设施，并可向附近的老龄住宅提供服务(图1b)。这个方案的缺点是，人到老了要搬家，而且不能同子孙在一起生活。如果子孙也在同一栋楼里，则比住在单独的老龄住宅里有更多的优越性。

(3)适应老龄社会的通用住宅：大多数人都不喜欢在自己的一生中频繁搬家，都希望在自己从年青时代就拥有的家里度过晚年，再加上老龄人口的日益增多，相当一部分住宅必须考虑老龄人的生活需求。所以，住宅设计要适应变化，要尽可能满足人的一生的需要。于是，一种从生到死都可以享用的“通用住宅”遂应运而生。所谓通用住宅(图1c)，就是在设计和建造时，就把老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己，但并不需要在一开始就把这些考虑全部做上去，而是逐步地来实现。所有这些考虑的实现当然要增加投资，但据日本估计，全部考虑这些要求，所增费用不会超过房屋造价的10%。如在开始时只考虑基本要求，则所增费用不会超过房屋造价的1%。日本1986年公布了“长寿社会对策大纲”。随后，从住宅，建筑和城市三个方面开展工作。因为建筑和城市是针对各种人的，所以20年前就已经考虑，住宅是针对具体人的，所以考虑较晚。“长寿社会对应住宅设计指针”的草案于1992年3月颁布，正式文本则于1995年6月施行。住宅如果按这个指针设计，贷款时可享受优惠，公营住宅还可获得补助金。这种能适应人的一生各个阶段的住宅最能适应老龄社会。

4、反映老年住宅市场的指标和维度

4.1 宏观政策：解决老年人的住房问题，对每个国家稳定国民民心，参与经济建设都具有重大的意义。日本在发展老年住宅的过程中，通过政府的资金支持和政策支持等方面的配合，制定并执行有效的住房政策，保证每个家庭包括低收入家庭都能获得住房得机会，使国民得居住生活能充分体现与日本的经济实力相吻合的优质住宅和良好的住宅环境。这些与目前中国的情况比较相似，其最值得借鉴的有几个方面：

(1)立法规范：日本颁布了《住宅建设规划法》、《公营住宅法》、《地方住宿共给公社法》等，明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任。法律规定地方政府要经常注意管辖地区的住宅状况。为解决低收入者住房问题建设公营住宅，国家在必要时，必须从财政上、金融上及技术上给予援助。中央成立住宅都市整备公团，通过财政融资拨款，民间融资，以综合开发的形式，成片改造旧城区和开发新区，推进城市建设与住宅建设一体化。

(2)财政、金融支持：日本运用财政和金融手段，创造了独特的住宅金融公库模式，向普通居民提供长期低息的住宅资金，为解决日本国民的住房问题，特别是对稳定金融市场的利率和资金，发挥了巨大作用，金融公库与住宅公团、公营住宅被称为日本住宅经济的三大支柱。在日本，凡是居民建造或购买的住宅在国家规定的标准内，均可向住宅金融公库申请低息贷款，平均利率比商业银行贷款低30%左右。贴息由财政部门承担。

财政补贴和融资制度是日本建设省指导和管理住宅建设的重要途径，不仅个人能申请，地方政府如住宅建设资金短缺也可向公库或公团申请，而且民营企业也可以通过公库的中长期低息贷款进行各种项目的住宅建设。对一些特殊性质的住宅如老龄住宅、节能住宅、新结构体系的住宅等，还可以申请特殊的财政补贴或低息贷款。财政提供的融资资金来源主要有三个方面：

1、邮政储蓄归集的资金;

2、各种退休金、保险费;

3、政府债券。

(3)税收的支持：日本规定居民购建符合国有政策及技术规范要求的住宅，不仅可申请低息贷款，而且在还贷期内的数额可在个人所得中扣除，个人住宅取得的定期收益免征所得税，日本对住宅交易征收的税种有：印花税、登记税、不动产取得税、固定资产税、都市规划税等，其中四种税对日本公民购买住宅，都给予了减税优惠。 4.2 支持条件：(1)推进住宅产业工业化：日本推行住宅产业工业化的进程：

一是政府调控和指导的力度大，通产省负责住宅产业结构方面的工作，建设省侧重住宅产业技术开发方面的协调，对涉及多部门需要协调和决策的，则先由政府的决策咨询机构提出意见，由通产大臣拍板。

二是突出重点，每个五年计划都确定了一两个住宅产业技术开发研究的重点方向和目标，从高层住宅工业化体系、节能化体系到现在的智能化住宅体系和生态住宅体系，集中优势兵力协同攻关，各个击破，可以在较短的时间内达到目标。

三是财政金融强有力的支持，调动企业开发应用新产品和新技术的积极性，降低风险，增强市场竞争力。

四是始终把住宅标准化，模数化放在优先位置，为企业实现住宅产品规模化、商品化生产和供应创造良好的条件，日本对住宅材料、设备、部品、性能、结构、安全性等方面的标准非常详细和配套。

五是建立优良住宅部品的认证制度;促进技术进步，奖优罚劣。

(2)住宅产品的质量规范：日本的住宅区，在规划设计方面，非常重视居住生态和环境建设，公益设施配套都比较齐全。在住宅单体设计、平面布局上注重多样化，满足不同住户的需求，在小区管理上突出安全与服务到位。在住宅生产的各个环节，每个产品、部件都非常完善的质量保证体系。为了全面提升住宅产品的质量，日本创立了优良住宅部品认定制度，这一制度的核心就是对住宅部品的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、价格及供应条件等，由建设省指定的日本住宅优良部品认定中心进行综合审查。为了保证认证的公正性、权威性，优良部品认定有一套从产品标准、性能测试、专家评价、机构认定、推广普及、售后服务、保险赔偿等方面的方法和程序。在筑波还专门投资新建了检测中心，配备了先进的检测仪器和设备。每个受检产品都要在该中心经过严格测试，如对一个普通的门锁的性能测试，就要由机器人作20万次的模拟开启试验。住宅的材料，需要在仿真的恶劣气候条件下，经受声、热、光、风雪雨霜长时间的实验。

4.3 老年住宅的可行性参考指标

宏观指标： n 国家的医疗技术水平; n 国家关于老年人权利义务的法律法规; n 国家对老年人的医疗保障制度; n 国家对老年人的生活保障制度; n 国家相关的财政、金融、税收政策;

中观指标： n 住宅产业的发展程度; n 科技型住宅的大众化程度; n 各地区对开发老年住宅优惠措施的制定; n 支持老年人购房的金融工具的运用; 微观指标： n 老年人的收入与消费水平; n 老年人的消费偏好和精神追求; n 老年人的生活娱乐方式和时间分配; n 老年人的文化教育水平;

5、老年住宅市场的准入条件

我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老，所以，解决老龄问题，做好老年社会工作创造良好的物质基础成为全面实施社会主义现代化建设的第三步发展战略，实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。

这里，首先提到的是“老有所养”，然而，目前的情况是：一方面，国内的养老设施无论是从数量还是从质量、服务上都无法满足老年人;另外一方面，国家无法提供如此巨大的一笔资金来进行养老设施的修建。所以，当我国进入到真正的老龄社会的时候，社会将会寻找合适的资金来投资养老设施。

当资金与需求之间出现非常大的差异时，为了保证社会的稳定，政府将会大力支持资金投向老年住宅的建设，并根据区域市场对老年住宅产品需求的大小来调整优惠政策的力度。 目前，老年住宅的建设是业界研究的一个课题，虽然国家建设部和民政部已经出台《老年人建筑设计规范》来规范新建或是改建的老年公寓，但还没有一个具体的措施来限制开发商的进入。

6、国外老年住宅市场的状况：

欧美各国由于传统个人主义的影响注重发展社会养老设施，特别是美国迅速发展老年社区。而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为避免重蹈西方福利国家所经历的沉重财政负担，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。因此，为了消除现代社会生活方式的改变、家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方面作了许多的努力。

6.1 亚洲国家的老年住宅：

(1)日本的老年住宅：从居住模式上来说，日本为适应家庭核心化倾向，采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。这种“两代居”形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为：

A、同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。 B、同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。 C、邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。 D、完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。

随着亲子居室和辅助使用空间独立成套程度的提高，两代家庭的独立性也逐步增强，因而上述四种形式其独立性随序增加，如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。

从居住形式上来说，日本的老年住宅又分为：

A、国家建设地方管理的老年人住宅; B、押金式老年人住宅;

国家建设地方管理的老年人住宅属于福利型养老机构，由民间房产主建设的专供老年人使用的集合住宅，由政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴。押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。

日本在老人福利与居住问题之对策上均表现了“先进”的姿态与成果。一方面是因为人口老化较严重，而且“家庭主义”在西化、都市化的冲击下比其它亚洲地区似乎提早涣散。日本除了社福设施网络较完善外，其最值得敬佩之处就是日本政府单位如东京都老人总合研究所，以及私人企业如积水社，均对老人居住的住宅设计花了相当的工夫，设想其设备依老人体能变化而弹性改变，以及与子孙家庭合住时，生活历程与住宅室内空间设备的弹性适应。

(2)新加坡的老年住宅：新加坡的住宅数量以建屋发展局所建的组屋最多。据统计，1990年已有87%的人口住在公共组屋内，而自有率达79.0%，租赁的仅8.6%。新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋，对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法，其作用、效果不可忽视，简要说明如下：

A、多代家庭组屋办法(Multi-Tier Family Housing Scheme)：此办法意在优先分配组屋给与父母同住之已婚子女，并给予其它各种优惠，如贷款可达售价的90%、较长的偿还期、订金额度减少、提前三年之优先权等。

B、合选组屋办法(Joint Selection Scheme)：此办法在使已婚子女与父母(或兄弟姐妹)分别申请组屋，但得一起抽签，使两家人可以住在隔壁或是同一栋或在邻近地区，亦可贷款售价之90%。自1978年开始实施，反应甚佳。

C、与父母邻居补助办法(Housing Grant for Family-Staying Near Parents/Married Child)：首次购买组屋者若想在与父母(或已婚子女)同一地区或2公里距离内购置二手组屋时，便可申请此项补助款。

建屋局有鉴于一般民众购买力增强，推出的组屋面积与房间数便愈大愈多，有四房、五房、Executive型及上下二楼型，面积约为105┫、120┫、145┫、165┫，附有二套至二套半的浴厕设备。这些大单元均可供三代同堂家庭居住。因为组屋价格比一般房屋市场的价格便宜很多，目前很受欢迎。除此之外，建屋局更与政府社会福利部、社区发展部密切合作，在提供老人社区活动中心，社区老人服务及设施网络上不遗余力。社区发展部在社区提供了以下多项老人服务项目： a、交友服务 b、辅导与顾问服务 c、日间中心

d、餐食服务 e、老人俱乐部 f、健康教育?健康检查 g、家庭护理 h、老人优待 i、居住照顾

以上这些居住照顾之设施及社区服务，新加坡政府及学者专家均不断在检讨，并且对未来的需求，以及各设施、服务未来发展亦有预测，并订定相关计划。

(3)香港的老年住宅：香港是东亚人口老化第二高的地区，一方面其经济发展蓬勃，另一方面英国社会福利制度的部分移植，亦促使其在老人问题上的应对经验仅次于日本。二次大战后香港社会急遽变迁，随着现代化、工业化、西方文化观念的输入，中国传统的家庭主义被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈来愈多。而另一方面，因为政府支配了房屋市场底层的结果，存在着50%的香港老人居住于公屋内的特殊现象，公屋每个单元的居住面积仅16至33平方公尺，这样的面积大致也只能容许核心家庭居住。香港政府在鼓励年轻人照顾长者的前提下又希望能使长者老得其所，能够在熟悉的地方安享晚年，推出下列措施：

A、提供长者更多的公屋：香港近年来兴建了一系列专为老者而设的单位，包括新式的小单位大厦和附翼大厦，把这些大厦纳入新屋内，让长者可与他们成年的子女分别于同但不同的单位里居住。同时进一步发展“长者住屋”大厦，这类大厦的设计可容纳多类社会服务设施，例如政府其它部门及志愿机构开办的日间社区中心及诊所。这些房屋提供“一应俱全”的服务，可让身体壮健的长者在熟悉的环境安享晚年。另外房屋署正积极进行一些旧型屋的重建计划，以确保所有希望留居原区的长者租户，在可行的情况下，都能在区内的特定用途大厦获得安置。某些大厦的设计与新屋混为一体，除了配备各种服务设施外，并保留了原有社区的归属感。

B、高龄人士优先配屋计画：申请人及年老亲属成员双方必须签署一份意愿书，声明以后一同居住，照顾其年老亲属的责任。若日后发觉违反此条款，则所获的单位会被终止租约。 ①“家有长者” 优先配屋计划：申请书内成员应为不少于两人的家庭组合，且其中必须包括最少一位年老亲属成员。符合资格的家庭将提早三年获得配屋。

②“新市乐天伦” 优先配屋计划：年轻家庭可以与年老父母或受其扶养的年老亲属，以一户或两户一同或分别申请新市镇公共屋内同一栋大厦的其中两个独立单位。符合资格的家庭将提早二年获得配屋。另外有居屋及自置居所贷款计划，若申请人与年长亲人一并申请，优先资格将获提高。

C、提供特别服务：为照顾长者的特殊需要，主要靠志愿机构提供服务。公屋拨出地方，供有关机构开设日间护理中心之类的设施。此外，亦举办一个屋主联络主任计划。房屋署的屋主联络主任会与长者保持联络，尽量了解他们的需要，并鼓励他们参与社会活动。现在这计划已在25个长者租户较多的公共屋中推行。另有鉴于老人服务工作已日趋专业已将长者住屋的管理工作外包专业机构或公司。

总之，香港政府与民间团体在老人服务上，前者负担经济支持，或以经费补助后者之各项服务。虽然在亚太区域香港的安老服务设施仅次于日本，但在各项措施中，照顾孱弱老人的养护机构最缺乏。今后如何强化老人自立生活及支持家庭照顾老人，也就是贯彻“社区、家居照顾”之政策是重要课题。

6.2 欧美国家的老年住宅：

与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。

(1)美国的老年住宅：美国人意识到银发美国给产业带来的机会，首先是老年住房业的需求。老年人口的增多意味着适应这一人群住房需求的增多。1980年到1990年间，护理院、中长期照料和其它老年住房增加了24%。辅助生活机构是老年住房市场里近期发展最快的部分。1990年该部分的收入为125亿美元，2000年约300亿美元。尽管这个行业的70%是以妈妈―爸爸式的运营方式运营，类似于我们目前的民办家族式养老院，排行在前的却是一些著名的房地产商。据统计，排在前30名的辅助生活机构供应商拥有全国约24%的床位数。1999年时排在前5位的每个辅助生活机构，在全国各州的床位数均超过了10000张。比如排居第三的Marriott，总共拥有11603张床位分布在全国29个州150家Marriott品牌的养老院里。

美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原因，是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。该鼓励监督机制体现在两个方面：一是一套完整和不断发展的评估体系，一是相对独立的监察员体制。

政府给老人的医疗保险和医疗补助可以支付老人们在护理院入住的部分开销，这笔费用由政府发放到护理院。护理院想要得到政府的钱，就必须符合政府的各项规定，并且在每年的质量评估中达标。政府的主管部门每年对养老机构进行审查，只有符合审核标准、质量评估达标的护理院才有可能得到政府的医疗保险和医疗补助。由于联邦和州政府的钱是通过各种税收得到的，实际用的是纳税人的钱，因此每一个纳税人都有权要求政府对养老机构采取鼓励和监督措施，最终得到高质量的服务。

对辅助养老机构而言，如果要想得到某些医疗补助资助的项目，也要符合规定和标准。大部分辅助机构，没有政府的支持，主要遵守市场竞争的原则。

一方面是政府对养老机构的直接监察监督，另一方面是政府施行美国老人法，拨款给监察员项目。由监察员和入住养老机构的老人直接接触交流，来保护老人的合法权益，以及监督改善养老机构的服务质量。如果老人对入住的养老机构服务质量不满意，一般来说，先在养老机构内部设法寻求解决。如果仍然不能满意，可以在监察员那里申诉。美国养老住宅产业是一个发展了几十年并比较成熟的行业。产业的主体是社会的营利机构这一事实，值得我们仔细研究和探讨。

(2)丹麦的老年住宅：丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即“居住连续性”、“自行决定”、“充分发挥自立能力”。这种80年代初建立起来的要领被称为“老年福利三原则。”而丹麦的《老年人住宅法》对住户标准作了规定：老年住宅应设有厨房、浴室、卫生间，住宅内部必须是无障碍设计，必须保证平均每户建筑面积在67平方米以上，必须有24小时紧急通讯联络装置，必要时设有公共娱乐室，方便老年人交往。

(3)德国的老年住宅：德国的老年住宅分为两种体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件，养老院体系里的老年住宅，以生活能够自理的老人为居住对象，是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。

(4)法国的老人住宅：人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，当1850年欧洲产业革命即将胜利的时候，法国60岁以上老年人已占人口的10%，进入了老龄化社会。法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。

小结：在国内，老年住宅这个特殊的住宅产品刚刚引起人们的注意，随着未来中国老年人口数目的不断增加，需求与供给之间的矛盾自然是越来越激烈，可以预见的是，老年住宅的发展将是未来不可抗拒的必然趋势。当然，目前国内的政策环境、金融环境和社会保障制度还未达到支持老年住宅全速发展的程度。如果根据国外老年住宅的演进过程来预测国内老年住宅的发展，那么，中国老年住宅的发展要进入真正的上升期，还需要10年左右的时间。

第二篇：某住宅项目可行性研究报告(房地产开发项目可行性研究报告)

某住宅项目可行性研究报告(房地产开发项目)

编制单位：南昌某某工程咨询有限公司 编制时间：2004年5月~2004年7月

一、总 论

1、项目建设背景

根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。

该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2、项目概况

(1)项目名称：“风华盛世”

(2)建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F (3)建设地点：沿江东路(原江西第四建筑工程公司) (4)规划用途：居住、商业

(5)建设单位：上海金厦房地产有限公司

(6)经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务 (7)企业性质：其他有限责任公司 (8)资质等级：二级

(9)企业概况：上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。 (10)工程概况：“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米;容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。

(11)资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。

根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.83%，财务净现值(Ie=10%)万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

3、可行性研究报告编制依据

(1)省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批复》;

(2)上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》;

(3)南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》; (4)上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》;

(5)原江西第四建筑工程公司地质勘测资料;

(6)南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》; (7)省审计事务所验资证明; (8)中国建设银行江西分行资金证明;

(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数》(第二版); (10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》; (11)国家计委《投资项目可行性研究指南(试用版)》

4、可行性研究报告研究范围

根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

5、研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

6、主要经济技术指标

“风华盛世”项目主要设计指标见表

1、表2 表1：“风华盛世”项目主要规划设计技术指标 序号项目名称单位指标 1总占地面积平方米60600 2总建筑面积平方米109000 3容积率1.8 4绿化率%35 5建筑密度%25 6高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米(两房)B户型125平方米(三房)C户型135平方米(三房)D户型140平方米(四房)

7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米(两房)F户型110平方米(三房)G户型120平方米(三房) 8商铺面积平方米4360 9总户数户944 10车位数(地上) 个300

表2：居住区用地平衡控制指标(%)

序号用地构成居住区(%)用地面积(平方米) 1民建用地(R01)2515150 2公建用地(R02)3018180 3道路用地(R03)106060 4公共绿地(R04)3521210 5居住区用地(R)10060600

市场调研分析

一、南昌市房地产市场运行情况分析

今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。

(一)2003年房地产业市场运行情况

1、房地产业与国民经济协调发展情况

2003年南昌市预计完成国内生产总值(GNP)的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最;全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。

表3：房地产投资与主要经济指标情况表

房地产开发投资额(亿元) 56同比增长(%) 60 固定资产投资额(亿元) 218同比增长(%) 55.4 GDP(亿元) 638同比增长(%) 15.1 房地产投资占固定资产投资比重(%) 26房地产投资占GDP比重(%) 9 今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。

2、新建商品房供求结构情况

2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%;完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。

表4 ：商品住宅供应量情况表

价格(元/平方米)供应量(万平方米)所占比例(%)单套面积(平方米)供应量(万平方米)所占比例(%) 2000以下31.2212.4995以下50.520.2 2000~250042.6817.0795~12038.7515.5 2500~300072.2628.9120~15075.7530.3 3000以上103.8441.54150以上8534 表5：商品住宅销售情况表

价格(元/平方米)销售量(万平方米)所占比例(%)单套面积(平方米)销售量(万平方米)所占比例(%) 2000以下49.7124.3895以下36.0217.67 2000~250055.6427.2995~12035.3017.31 2500~300055.7127.32120~15069.3434.01 3000以上42.8421.01150以上63.2431.02 表

4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%;从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。

3、商品房价格走势

2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。 表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价(元/平方米) 2722增幅(%) 20.89 商品住宅均价(元/平方米) 2438增幅(%) 18.18 居民人均可支配收入(元) 7650增幅(%) 9.0 居民消费价格指数 100.6增幅(%) 0.6 2003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。

4、新建商品住宅购买对象情况

2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%;外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。

表7：购买对象构成情况表

商品住宅交易量(万平方米)按销售对象划分按购房目的分类 203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85 外地居民 49.19所占比例 24置业投资 30.58所占比例 15

近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2000年的2%上涨到2003年的15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。

5、商品房空置情况

2003年全市预计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。

表8：商品住宅空置结构情况表

按区域划分老城区6.4万平方米所占比例(%)40 新城区9.6万平方米所占比例(%)60 按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例(%)10 95平方米~150平方米所占比例(%)20 150平方米以上所占比例(%)70 按单价划分2000元以下所占比例(%)8 2000~3000元所占比例(%)32 3000元以上所占比例(%)60

6、存量房交易情况

2003年全市工完成存量房交易13335件(套)，面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3%和49.91%。

2003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。

7、房屋租赁市场情况

2003年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。

房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金(市场价)9元/平方米，较上年上涨10%。

8、房屋拆迁及旧城改造情况

2003年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34%，涉及被拆迁户5366户。

2000年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003年达到70%左右。在货币化安置的住户中，有50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。

(二)房地产市场发展中存在的主要问题

1、土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善

2001年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对土地出让指标予以总量控制，2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内，今年6月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。 但是，从2003年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为30宗，全年土地总成交量为1660亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应3宗，总面积817.73亩，占总成交面积的42%，而青山湖区、老城区的土地供应达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积的58%。位于

一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。

2、住房供应结构不尽合理

目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计，今年1~12月份，全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米，均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为103.84万平方米，占总量的41.54%;均价在2000元/平方米以下的为31.22万平方米，仅占总量的12.49%。

3、商务楼盘增长过快

今年1~12月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米，占总量的20%，较上年同期增长3.26倍。商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。

4、交易税费仍显偏高

我市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为4%，减半征收的标准为2%，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房(含商品住房)契约税率为3%，减半征收的标准为1.5%(北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来的4%调至3%，对普通住宅减半征收标准由2%调到1.5%)。成都实行对购房款补贴0.5~1%的政策。沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按1%计征，对购买1000平方米以上的商品房契税减免50%。对购买空置商品住宅契税暂时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。

5、房贷政策压力初显

中国人民银行121号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定的影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足的苗头。

(三)拟定采取的政策措施

为了促进我市房地产市场持续健康发展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进一步加强宏观调控，完善我市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》(以下简称《补充意见》)。

《补充意见》分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法。主要内容有：

1、根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展

每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在

一、二类地段以外，并具备交通便利，基础设施、生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。对单套见面控制在120平方米以内，销售均价低于2000元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。

2、进一步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度 在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平(通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整)，所需费用按拆迁、整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。

3、积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房

从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。

4、完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件

每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中50%由市财政拨付，50%从住房公积金增值收益中拨付。

(四)2004年房地产市场发展趋势预测

1、我市房地产发展的有利条件

(1)、全市经济持续高速增长态势。2003年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2004年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。

(2)、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划，到2010年，南昌城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。

(3)南昌市居民住房消费潜力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房(含房改房)上市后再次购买商品房的比例为70%，购买的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。

(4)、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2004年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。

2、2004年南昌市房地产市场发展的不利条件

(1)、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121文件)，对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。 (2)、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。

(3)、原材上涨，开发成本增加。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。

3、2004年房地产市场基本走势预测

根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2004年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。

(1)、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。

(2)、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2004年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。 (3)、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。

(4)、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。

二、区域房地产市场情况分析

(一)基本概况

本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。

洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。

(二)交通网络

9、20、

25、207

(三)金融银行 工行、农行、中行、建行

(四)教育文化 工业技术学校、南浦小学

(五)休闲购物 建材市场、洪城大市场

(六)医疗保健 市三医院、九四医院

(七)楼盘情况

三、本项目地块优劣分析(SWOT)

1、优势(S) ①、地处老城区;

②、地块临街面，有商业潜力; ③、人气旺; ④、市政配套齐全;

⑤、毗邻火车站、长途汽车站; ⑥、两公里范围常住人口40万; ⑦、社区内部有学校;

2、劣势(W) ①、地价偏高、有一定的市场风险;

3、机会(O) ①、户籍制度的改变; ②、房贷贴息政策的落实; ③、与知名的代理商合作; ④、聘请知名物业管理公司;

4、威胁(T)

①、银行信贷体系严格; ②、通货膨胀人民币贬值; ③、其他区域楼盘不断上市;

项目综合定位

一、项目整体定位

在规划设计上，力求高绿化低密度;综合服务配套设施齐全;体现小区独特的整体建筑风格;人车分流，动静结合。

在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。 在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。

在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。

二、项目设计规划定位

(一)、片区规划

南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。

(二)、小区整体规划原则

1、高绿化低密度;

2、综合服务配套设施齐全;

3、户型设计适合“升级换代”居住要求;

4、体现小区独特的整体建筑风格

(三)、总平面布局

“风华盛世”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据，4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅;中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口;对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。

(四)、交通组织

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面20米宽的区域规划路。

(五)、规划指标

根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划指标见表9 表9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标 序号项目指标备注 1总用地面积60600平方米 2总建筑面积109000平方米

多层住宅高层住宅商铺90720平方米13920平方米4360平方米可售面积12700平方米 3建筑层数

多层住宅高层住宅商铺7层10层、11层1层地上第一层做架空层

4建筑层高

多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米

三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

(一)、建筑方案总体构思

建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。

同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。

(二)、平面设计

1、住宅。

根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。 建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：

1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间;

2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地;

3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级;

4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨;

5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰;

6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路;

7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积;

8、垃圾袋装化(即垃圾不落地工程)，自行车就近入库，预留汽车停车车位;

9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套;

10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则; 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10 住宅经济技术指标见表11。

表10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 一二三四

套型面积系列标准(平方米)使用面积42~4853~6064~7175~90 建筑面积55~6570~8085~90100~120 功能空间使用面积标准(平方米)起居厅18~25 主卧室12~16 双人次卧室12~14 单人卧室8~10 厨房≥6 餐厅≥8

卫生间4~6(双卫可适当增加) 门厅2~3 储藏2~4(吊柜不计入) 工作室6~8 设施配套标准厨房Ⅰ型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机(****作面延长≥2700mm)

Ⅱ型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机(操作面延长≥2700mm)

卫生间Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、镜(箱)、洗衣机位、自然换气(风道)

Ⅱ型浴盆(1.5m)和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器(1~2个)、洗衣机位、机械换气(风道) 设备标准电器设备用电量80~120 KWH/月 负荷1560~4000W(大套可增至6000W) 电表5(20)A~10(40)A 电源插座小居室2~3组 小居室2组 厨房3组 卫生间3组

电视插口起居、主卧个一个 电话1~2台 空调线设专用线 宽带接口每个卧室一个 给水设备用水量200~300升/人·日 热水器或热水管道系统 采暖通风散热器、空调器(窗外预留位置)

室内环境质量标准光环境采光≥1%(室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比)

照明起居厅及一般活动 30~70LX 卧室、书写阅读 150~300 LX 床头阅读 75~150 LX 管厅、厨房 50~100 LX 卫生间 20~50 LX 楼梯间 15~30 LX 声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板≥40~50dB 楼板≤75~65dB 热环境(按不同气候区区别)冬季采暖区非采暖区16~21℃12~21℃

夏季<28℃

卫生环境日照(按不同地区区别)大寒日2小时~冬至日1小时

表11：“风华盛世”项目住宅经济指标表 序号指标名称单位指标 1套内使用面积

1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.5102 2住宅标准层总使用面积平方米87272 3住宅标准层总建筑面积平方米103420(首层架空1220平方米) 4住宅标准层使用系数 高层 多层%%8085 5套内建筑面积

5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85(20套)125(44套)135(20套)140(20套)90(168套)110(504套)120(168套) 6户内平均居住人数人/户3.5 7居住户数户944 8居住人数人3304

2、公用建筑

中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJ100)的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

(三)、立面设计

立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。

(四)、设施标准

住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。

1、住宅装修及设施标准：

住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。 (1)、外墙：高级外墙涂料;

(2)、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉; (3)、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉; (4)、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪;

(5)、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门; (6)、厨房设施：洗涤盆;

(7)、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器; (8)、阳台：塑钢窗封闭式阳台;

(9)、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手;

2、小区配套设施： 小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

四、价格定位

(一)、住宅部分

1、市场比较法定价过程 表12：表楼盘调查统计表

序号项目名称建筑规模建筑面积(平方米)平均价格(元/平方米)销售率(%)开盘日期 A龙泽园6-7F28529260010003/01/28 B莱茵半岛花园6+1F12F250000多层：2900高层：3300----------未开盘内部认购

C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F67872多层：2880高层：35008003/06/15 D船山广场1-19F/2B2867931008003/10 E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。 交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的预售期为终点，2003年南昌市商品住宅均价增长18.18%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。

表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格

交通配套环境小计交房标准社区规划小计 A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698 B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359 C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528 D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186 E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826

表14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 项目名称比准价格(元/平方米)销售状况权重(销售率)加权的相对价格(元/平方米)本项目住宅销售价格(元/平方米) A2698100%2698 B295133590%- C2903352880%23222822 D318680%2549 E282690%2543 合计多层：180%多层：5020多层：2789 高层：250%高层：7914高层：3166 多层住宅销售价格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米 高层住宅销售价格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米

2、加权平均法定价过程

表15：本项目住宅价格加权平均价

项目名称比准价格(元/平方米)建筑面积(平方米)共计(万元)

A2698285297697 B多层：2850高层：33592500007125083975 C多层：2903高层：3528678721970323945 D3186286799137 E28264746013412 多层住宅销售价格=98650万元÷320701平方米×10000元/万元 =3076元/平方米

高层住宅销售价格=130469万元÷394011平方米×10000元/万元 =3311元/平方米

故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米

高层住宅单价为：3238元/平方米

(二)、商铺部分

1、市场比较法定价过程

目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以2003年6月31日为基准，其价格变动情况同住宅相同。

表16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格 交通繁华程度小计

水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377 锦和嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561 故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969元/平方米

2、收益还原法定价过程

目前南昌市同类地段的市场租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商铺的售价。

PS=12NRS……………………………①(总价等于N年的收益) RS≥PSλ÷(2×10000)……………②(月租大于月供) 由①、②可推出N≤14.7859(年);K=1/N=6.76%(年收益率) 注：P为商铺价格;S为商铺面积;N为收益年限(按50年计算);R为市场租金;λ为人民银行10年期抵押贷款常数。 PS=12RS[1-(1+K)-N]/K P=12R[1-(1+K)-50]/K=12×60[1-(1+6.76%)-50]÷6.76% =10246元/平方米

故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：10107元/平方米

(三)、车位销售价格的确定

根据南昌市该区域目前的情况，车位平均销售价格为10万元/个~15万元/个。

(四)、建议销售价格

综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：

多层住宅：2950元/平方米 高层住宅：3250元/平方米 商铺：10000元/平方米 车位：15万元/个

四、户型设计定位

根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下4种户型： 高层住宅A户型二房二厅：每户建筑面积85平方米(20套); 高层住宅B户型三房二厅：每户建筑面积125平方米(44套); 高层住宅C户型三房二厅：每户建筑面积135平方米(20套); 高层住宅D户型四房二厅：每户建筑面积140平方米(20套); 高层住宅四种户型共计104套。

多层住宅E户型二房二厅：每户建筑面积90平方米(168套) 多层住宅F户型三房二厅：每户建筑面积110平方米(504套) 多层住宅G户型三房二厅：每户建筑面积120平方米(168套) 多层住宅三种户型共计840套。

以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空{间卧室(单双人间)、起居室(厅)、厨房、卫生间}的使用面积满足规定的要求。

项目投资估算

一、项目实施进度安排

本项目计划在两年(24个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下：

2004年6月：

2004年6月25日~7月25日： 2004年8月~ 9月：

2004年10月：

2004年10月~ 11月：

2004年12月：

2005年1月：

2005年3月：

2005年7月：

2005年10月：

2005年10月~2005年12月：

2005年11月~2006年2月：

2005年12月：

2006年1月~3月： 2006年3月~5月： 2006年3月~6月： 2006年6月： 2006年6月~9月：

2006年7月~9月：

2006年10月~2007年1月：

2006年8月~2007年5月： 2007年3月~6月： 2006年6月： 项目建议书批复。

编制可行性研究报告并批复。 建筑方案设计。 综合管网设计。 施工图纸设计。

报建、领取建设规划许可证。 工程开工，多层1#~4#楼先施工。

完成投资额25%，开始预售多层1#~4#楼。 多层5#~8#楼开始施工。 高层4#楼开始施工。 多层1#~4#楼主体工程完工。 高层1#~3#楼开始施工。 1#~4#楼设备安装。 1#~4#楼室内外装修。 多层5#~8#楼主体工程完工。 多层5#~8#楼设备安装。 多层1#~4#楼竣工验收。 多层5#~8#楼室内外装修。 高层4#主体完工。 高层4#设备安装。 高层4#室内外装修。 多层5#~8#楼竣工验收。 高层1#~3#设备安装。 高层1#~3#室内外装修。 高层4#楼竣工验收。 公共设施配套工程。 高层1#~3#楼竣工验收。 正式全部入住。

工程施工进度详见附表12。

二、本项目物业销售租赁价格

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950元，高层住宅每平方米3250元;商铺每平方米10000元;地下车位每个15万元;

三、销售进度及付款回收计划

本项目计划在2年半(30个月)左右内完成销售，各年销售计划见表17。

表17：本项目销售计划表(%)

项目合计200420052006200720082009 多层住宅10060%30%10% 高层住宅10030%60%10% 商业10080%20% 停车位10060%40% 由于银行按揭的时限，所以2005年和2006年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一全部收回，2007年销售的房款收入，当年全部回收。

车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。

回款进度详见表18。

表18：回款金额估算表 单位：面积(平方米)销售收入(万元) 销售期间项目2005200620072008 面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入 销售计划合计58242172953867215822120866633 多层

高

层

商

业

车

位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800 百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额 收款计划

200

5多

层

高

层

商

业

车

位90%90%14451111410%10%1606124 2006多

层

高

层

商

业

车

位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%8032482621350 2007多

层

高

层

商

业

车

位100%100%100%50%2676413174490050%900 小计15565148898396900 注：车位面积未计算在内。

四、税费率

本报告采用的各种税费率见表19。 表19：税费率表(%) 税费项目税费率税费项目税费率 营业税5土地增值税1 城市维护建设税7法定盈余公积金10 教育费附加3公益金5 企业所得税33任意盈余公积金3 管理费用5不可预见费2 销售费用2.5房产税(按租金)12

五、项目各种财务数据估算

1、土地费用

本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为18180万元，土地出让金分两次偿还，2004年先付80%，即14544万元;剩余的土地出让金在2005年付清，即3636万元。

2、前期工程费。

本项目前期工程费估算见表20 表20：前期工程费估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额

1规划设计费建安工程费×1.5%126 2可行性研究费建安工程费×5‰42 3水文地质勘探费建安工程费×5‰42 4通水、通电、通路费建安工程费×1%84 5场地平整费10元/平方米63 合计357

3、基础设施建设费

本项目基础设施建设费估算见表21 表21：基础设施建设费估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额 1供电工程建安工程费×3%251 2供水工程 3供气工程 4道路工程 5绿化工程 6通讯工程 7照明工程 8排污工程 9环卫工程 合计251

4、建安工程费用

本项目建安工程费用估算见表22 表22：建安工程费用估算表 单位：万元 序号项目单价计价数量金额

1多层住宅700元/平方米90720平方米6350 高层住宅1200元/平方米13920平方米1670 2商业800元/平方米4360平方米349 合计8369

5、公共设施配套费

本项目公共设施配套费估算见表23 表23：公共设施配套费估算表 单位：万元 序号项目单价计价数量金额 1居委会100元/平方米13400134 2托儿所 3公共厕所 4停车场 5健身设施 合计134

6、开发间接费用

本项目开发间接费用估算见表24 表：24开发间接费用估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额

1分散建设市政公用设施建设费建安工程费×5%418 2建筑工程质量安全监督费建安工程费×4‰33

3供水管网补偿费 住宅 商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：59商业：15 4供电用电负荷费 住宅 商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商业：16 6其他建安工程费×5‰42 合计764

7、其他费用

本项目其他费用估算见表25 表25：其他费用估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额 1预算定额管理费建安工程费×5‰42 2竣工档案保证金 3报建手续费

4工程合同预算或标底审查费 6其他 合计42

8、不可预见费用

本项目的不可预见费用按项目1~7项和的2%估算，详见附表2。 2004年不可预见费用：310万元; 2005年不可预见费用：224万元; 2006年不可预见费用：27万元; 2007年不可预见费用：1万元; 合计：562万元。

9、管理费用

本项目的管理费用按项目1~5项和的3%估算，详见附表2。 2004年管理费用：465万元; 2005年管理费用：336万元; 2006年管理费用：40万元; 2006年管理费用：2万元; 合计：843万元。

10、销售费用

本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即596万元;广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即398万元。合计为994万元。销售收入见附表3，销售费用见附表2。

11、财务费用

本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率(r=5.58%)估算，详见附表10。 2004年财务费用：167万元; 2005年财务费用：391万元; 2006年财务费用：446万元; 2006年财务费用：223万元; 合计：1227万元。

六、资金筹措

项目总投资30931万元，其中项目资本金2000万元，第一年(2004年)全部投入;商业性银行贷款8000万元，第一年(2004年)贷款6000万元，第二年(2005)贷款2000万元;不足的部分拟由预售房款解决。详见附表5。

七、贷款条件

第三篇：高档住宅小区建设项目可行性研究报告(房地产开发建设项目可研报告)

****省****市新天地花园可行性研究报告

内 容 提 要

本文通过对****市经济技术开发区340亩的国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据****市和经济技术开发区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。

依据本文的方案，项目总建筑面积31.13万平方米，项目总投资38044万元。经测算项目财务净现值22597.8万元，项目财务内部收益率69.4%，因此项目在经济上具有较强的可行性。

目 录

第一章 前言——————————————————————4

一、报告编制目的————————————————————————-4

二、报告编制依据————————————————————————-4

三、项目概况——————————————————————————-4 第二章 项目开发经营环境分析——————————————-5

一、2004年国内经济及房地产市场回眸———————————————-5

二、****省****市房地产市场分析—————————————————--7

三、有利投资经济形势成因分析——————————————————--9 第三章 项目周边物业市场调查分析————————————-10

一、投资地块的地理环境—————————————————————--10

二、区域分析————————————————————————------10

三、项目周边主要物业分析—————————————————————11

四、消费者调查分析————————————————————————13 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析—————————-17

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式——————————————17

二、项目开发经营优势点——————————————————————17

三、项目开发经营机会点——————————————————————18 第五章 项目定位————————————————————18

一、目标市场定位————————————————————————--19

二、产品定位————————————————————————------19 第六章 项目规划、建筑设计建议—————————————20

一、项目总体规划建议———————————————————————20

二、住宅建筑设计建议———————————————————————21

三、小区配套设施建议———————————————————————23

四、环境艺术设计建议———————————————————————23

五、道路交通设计————————————————————————-24

六、绿化景观设计————————————————————————-24 第七章 项目开发经营策略及投资估算———————————25

一、项目开发经营策略——————————————————————-25

二、项目投资估算————————————————————————-26

三、项目实施进度安排——————————————————————-27

四、项目投资与筹资计划—————————————————————-28 第八章 项目开发经营状况分析——————————————29

一、项目的价格定位———————————————————————-29

二、项目销售计划————————————————————————-29

三、项目销售收入估算——————————————————————-30

四、项目经营成本估算——————————————————————-30

五、项目利润估算————————————————————————-30

六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率——————————-30 第九章 项目开发经营风险分析——————————————31

一、项目盈亏平衡分析——————————————————————-31

二、项目敏感性分析———————————————————————-31

三、项目开发经营主要风险及对策分析———————————————-32 第十章 结论与建议—————————————————-— 33

第一章 前 言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、****省****市市规划局规划方案;

2、国家建设部及****省颁布的与房地产相关法律与政策;

3、现场勘察和实地调研所得资料。

4、上海置盛房地产经纪有限公司提供的资料

三、项目概况

****市位于中国东部沿海，****省中部，东临黄海，属长江三角洲经济区，市区西部的****经济技术开发区是****省省级经济开发区，占地30平方公里，起步区6平方公里，目前已全面实现“九通一平”,近100多家企业进区投资办厂。

“新天地花园”占地340亩----二十二万六千四百平方米，南临已建成的主干道南翔路(盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里),东临新建的城市中轴线常新路，北临规划道路益民路。是新旧市区的结合部。常新路路东系数拾米宽700米长的古银杏林带，绿树成荫、风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地块系****新市区的最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达1400M长，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来****一个购物、美食娱乐、休闲、居住小区环境及其独特的新天地。

根据****省****市市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.5，建筑密度不大于40%，绿化率大等于30%。配套商业比例不得超过20%。

据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。公司委托加拿大泛太平洋设计有限公司所设计的规划方案已获得****市政府批准，该方案初步确定项目主要技术指标如下： ①总用地面积：22.67公顷，合340亩。 ②容积率：1.373 ③总建筑面积：31.13万M2 其中：商业：5.43万M2 多层住宅：19.72万M2 小高层住宅：4.41万M2 别墅：1.45万M2 公建面积：0.5万M2 ④建筑密度：27.42% ⑤绿化率：42.88%

第二章 项目开发经营环境分析

一、 2004年国内经济及房地产市场回眸

2004年1-12月房地产共开发完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%;开发到位资金13128.22亿元，同比增长37.6%;购置土地面积36965.03万平方米，同比增长21.5%;土地开发面积20853.75万平方米，同比增长20.2%;商品房施工面积116907.46万平方米，同比增长26.0%;商品房销售面积为32247.24万平方米，同比增长29.1%;商品房销售价格2379元/平方米，同比增长3.8%。

2004年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用，同时高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求，也成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。2004年我国房地产行业的发展基本是健康的，是由有购买力的需求拉动的。1998年以来中国房地产行业发展的新一轮周期与以往周期相比有着明显的区别。在经济紧缩的宏观形势下，房地产行业以住房制度的转轨为契机，以扩大内需的宏观经济政策为动力，实现了稳定的持续增长。从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发展势头，房地产业的发展与国民经济、与相关产业的发展比较协调。

从供给情况看，1998~2003年，全国房地产开发完成投资额年均增长19.5%。全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长8.1%。在此基础上，2003年1~11月，全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。从需求情况看，居民成为商品住宅市场的购买主体。全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由1998年的54.5%，提高到2003年的95.3%。而2004年1~11月则进一步提高到96.2%。居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。从产品结构及市场平衡情况看，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由1997年的48.4%提高到2002年的68.1%;2002年，在房地产开发投资完成额中商品住宅、办公用房、商业用房和其他用房所占的比重分别为68.1%;4.9%;12%和15%;办公用房及商业用房严重供过于求的现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发的主体。而从2003年1~11月的竣工面积数据看，以上四类物业之间的比重分别为83.7%、2.2%、10%和4.1%，得到进一步优化。在商品住宅销售中，2004年1~11月销售面积为1.99亿平方米，占同期竣工面积的95%。其中，销售面积增幅为32%，竣工面积增幅为29%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由1997年的每平方米1997.2元，提高到2002年的2291.3元。其中商品住宅平均销售价格由1997年的1790元，提高到2002年的2130元，年均增长2.8%。2003年1~11月，商品房销售价格每平方米为2456元，同比上升4.7%。仍显著低于同期8%左右的GDP增长幅度，表明房价上涨是在经济增长所能支持的范围之内。 2003年我国出台了许多房地产政策，而这些政策的共同点就是要在发展中求规范。在2003年的房地产业发展中，也还存在着或新出现了一些值得关注的结构性矛盾及局部过热问题。针对这些问题，2003年政府出台了一些对我国房地产市场的未来发展具有重大意义的政策。年初《国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》决定清理违规设立的各类园区和加强土地供应管理，停止别墅类用地的土地供应。4月份《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，这对治理虚假广告和重复抵押，防范金融风险，规范市场秩序起到了重要的保障作用。6月，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，这些规定对于防范金融风险、规范市场秩序、维护房地产业可持续发展将产生十分重要的作用。8月，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》在充分肯定“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的基础上，重申发挥市场机制在房地产业资源配置中的基础性调节作用，并在完善供应政策、改革住房制度、健全市场体系、发展住房信贷、改进规划管理、调控土地供应、加强市场监管、整顿市场秩序等多个方面都作出了相应的规定。《通知》提出要“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”，这将是今后若干年里中国房地产市场发展的基本要求。

二、 ****省****市房地产市场分析

1、经济状况

****地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，区位优势十分突出。****经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显，第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，****社会全面进步，城镇建设步伐加快，交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣，是****省首批文明城市。 ****的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。2004年全市预期完成预计全年实现GDP106.6亿元，同比增长13.1%;原口径财政收入7.86亿元，剔除出口退税、免抵调库增值税和农业税下调部分，实际完成收入6.9亿元，同口径增长24.6%;城镇居民人均可支配收入7307元、农民人均纯收入5020元，同比分别增长10%、12.5%;经济结构进一步优化，三次产业比例调整为29∶38.5∶32.5;再次跻身全国县域经济基本竞争力百强县(市)行列。到2010年，全市力争GDP达到300亿元，人均超过5000美元，财政收入达到15亿元，均比2000年翻两番以上，率先全面建成小康社会;到2020年，GDP达到600亿元，人均超过10000美元，比2000年翻三番，财政收入达到60亿元，比2000年翻四番，全市总体上实现基本现代化。

苏中平原广袤的土地与相对廉价的劳动力成本注定其在长江三角洲的新一轮产业调整中可以起到极为重要的拾遗补缺的作用，可以预见随着长江三角洲经济的发展尤其是苏南经济的崛起，日益增高的土地及劳动力成本将挤压出绝大部分的劳动密集型企业，北迁将成为该类企业的发展趋势，能否把握该项机遇，将自身的区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力，是该市经济发展的关键。

2、房地产状况

衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准：首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度;其次要看商品房供给与需求的均衡态;再次要看房屋价格的波动状况及其走势。从目前全国房地产市场的运行情况看，正处于正常发展的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。

城市化进程加速房地产业发展。工业化的发展将极大的加速城市化进程，城市化进程正是人口、财富、人才、资本的横向集中的过程，城市中心功能的进一步完善，将会形成房地产市场向上的新的动力。5-6年之内如果国家不出现大的政策性调整，房地产市场还将会有5-6年的高速发展时期。

****市的经济刚起步，房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱，还未有任何具规模的小区形成，并缺少大量先进的房产设计和营销手段，市场本身还存在着许多问题。****市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。虽然目前的在售楼盘较少，有的已经售完，但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加，该市的房地产市场2004年变化较大，销售量和价格涨幅增长较大。

随着经济发展、收入增加、居住水平的提高而不断演变，****市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。

三、有利投资经济形势成因分析

1、国家宏观经济的影响

2、****省****市经济发展势头良好

3、全国整体房地产市场发育发展情况良好

展望2005年中国房地产业将沿着通过规范而求得可持续发展之路前进。2005年，房地产市场将继续按“三个基本”的要求保持快速发展势头。我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点，住房消费也将继续升温。为了保持房地产市场的健康发展，政府将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，防止泡沫经济产生危害国民经济发展和社会安定。

4、公积金归集、商业银行住房贷款的有力支持房地产融资多元化发展 国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求，国外房地产基金纷纷酝酿在国内建立基金市场，都将对房地产基金的建立产生积极的促动作用。预计2005年，随着中国市场的逐步国际化，地产信托和房地产基金等融资方式将得到进一步的拓展。

在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说新天地花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。

第三章 项目周边物业市场调查分析

项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，****房地产市场，地区既有的生活消费条件，住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。

一、投资地块的地理环境

本项目位于****省****市开发区内，地处中国****省中部，长江以北，黄海之滨。全市总面积2367平方公里，总人口72万。辖17个镇和一个港口经济区，从区位状况来看，其地处中国东部沿海开放带，从属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，经济发展的区位优势十分突出。这里与中国最大的城市——上海和****省省会城市南京相邻，铁路、高速公路穿境而过，南京禄口机场和盐城机场近在两侧。被中国国家交通部列入“九五”规划的万吨级泊位的****港现已开工建设，建成后将成为一类口岸，直接通航韩国、日本、香港等国家和地区。

****市已基本构建了较为完善的基建设施与交通网络，为其更好的融入中国最具经济活力的区域----长江三角洲，奠定了基础。特别需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路营建完成后，****同长江三角洲核心区域----上海的经济地理距离将大大缩短，极具潜在区位优势，给****市带来接受发达地区强辐射的新机遇。

二、区域分析

本项目位于****省****市经济开发区内，占地340亩，东临规划中的城市中轴线——常新路，南接城市交通干道南翔路。地块规整，基建配套(水、电、气、污)系统完善，基地西靠经济开发区核心地块，东临****市各行政单位，潜在客户群体较为广泛，这是该项目显而易见的优势。

综上所述，鉴于该地区潜在的区位优势和明显的成本优势决定了其经济将会进入加速期，在可预见的将来其区域购买力将出现质的飞跃，尽管目前其各项经济指标并不十分突出，但从房地产项目开发先导性、周期性等特性以及近期周边地区一级市场价格上涨态势来判断，该区域房地产

一、二级市场上涨空间将十分巨大。

三、****项目周边主要案例分析

****市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。以下将对该市的几个代表个案进行简析。

【国泰花园】

本项目位于黄海路、建工巷，距离市政府不逾百米，是传统的城市中心地带。本项目由三级开发资质的南通国安置业有限公司投资建设，占地面积16800平米，总建筑面积30000平米，由9幢6层住宅、一幢二层裙房和5000平米的中心花园及楼间绿地组成，绿化率达到30%。

该案房型面积为二房106—115㎡，三房134—144㎡，跃层66㎡、101㎡。靠幸福巷均为一通二的商铺，与三栋住宅整体相连，一层售价3500元/㎡，二层与住宅同价。一期于2003年9月开盘，商铺、车库和住宅已售空。二期于2004年5月开盘，平均价格为1750元/㎡，于2004年底交房，现已基本售完。

【金丰苑·汇贤居】

本案由****市教育房地产开发的，位于金丰南路、黄海路，拥有成熟的交通设施，生活机能和市政配套。该案由7幢多层和一些二层的裙房组成，房型面积为二房91~92㎡，三房135~139㎡，平均销售价格为1750元/㎡;商铺一楼平均价格为10000元/㎡，二楼平均价格为3500元/㎡。该案目前已基本售完。

【名都广场】

本项目位于市中心人民中路以西，大四河东畔，工农路之北，由杭州居易房地产开发有限公司全程开发。总占地面积38666.86㎡，总建筑面积61500㎡，其中住宅建筑面积15000㎡，商业建筑面积35100㎡，办公建筑面积10000㎡，住宅总户数为102户。

名都广场，分为南、北、中三大区块，西南临河为高档住宅区，中区是大型市民绿化广场，大片绿地、喷泉水池与休闲步道座椅等公共设施，东南及北区为商业区，以一条精品化商业步行街南北贯通，是****黄金商业桥头堡的综合性现代商业中心。

该案住宅楼房型面积为二房91~92㎡，三房135~156㎡，于2003年7月开盘，平均价格为1650元/㎡，住宅售价二层1600元/㎡，三四层1780元/㎡，目前已售空，已于2004年4月底交房。

车库售价1800元/㎡，商铺一层售价临健康路14000元/㎡，临人民路27000元/㎡，靠近主入口的16500元/㎡，内部不临街均价在8500元/㎡——12500元/㎡之间，二层均价在3800元/㎡——5000元/㎡之间，三层均价在2500元/㎡——3100元/㎡之间，四层均价为2000元/㎡，已于2004年8月交房。现有80%商铺对外营业，已初步形成商业圈。

【汇金购物公园】

该案紧靠人民路，位于名都广场的斜对面，开发商是浙江公司，朝人民路入口处有部分三层商铺，靠大华路为写字楼，一层为商铺，其余内部多为三层商铺，部分为两层，朝人民路商铺

一、

二、三层一起卖，并且

二、三层为大通间，三层不计价，背面商铺只单买一层，销售价格以人民路为最高点，往内递减。面朝人民路入口处的第一排商铺一层28000元/㎡，二层4200元/㎡，面朝大华路一层商铺售价15000元/㎡，中心广场商铺一层售价为18500元/㎡。

【汇总分析】

通过上述个案的分析后，可以看出****楼盘2004年的平均价格在1650元/㎡左右，目前楼盘的平均价格随着市场的变化，已经将达到1750元/㎡左右。建筑规划都为多层，建筑规模都比较小，房型设计以二房和三房为主，二房面积在90~110㎡，三房为134~150㎡。

2004年区域在售楼盘实现销售约25万平方米，客户主要来自****当地，现对已购房客户进行调查统计分析后发现。

客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规的住宅消费类型。已购房客户职业分布：行政事业单位35%;科研教育单位25%;个体私营企业40%。

购买力：置业的客户购买力较强，已购房客户的家庭月收入均在3500元以上。购买动机：换环境87%; 结婚用8% ;投资5%，客户购买动机主要为改善居住环境。

****市目前的在售楼盘较少，有的已经售完。虽然目前的在售楼盘较少，但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加，该市的房地产市场2004年变化较大，销售量和价格涨幅增长较大。随着经济发展、收入增加，2005年起****市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。

四、 消费者调查分析

为了使本项目更适应市场发展，满足****市当地居民的购房要求，我们对****市部分市民进行了关于住宅消费的市场调研。

(一)问卷调查的问题及汇总

1、对****市新的中心线商品房有投资购买兴趣的意向

65%表示有兴趣购买，25%表示可以考虑，10%表示不买。

2、对住宅形式的选择

30%的人选择多层;40%的人选择小高层;30%的人选择联体别墅。

3、对开发区房价的预期 50%希望价格范围在1400-1600元/㎡;40%希望价格范围在1600-1800元/㎡;10%的人希望价格范围在1800-2000元/㎡。

4、对付款方式的选择

25%的人选择一次性付款;75%的人选择分期付款方式，并向银行按揭贷款。

5、对购买房子面积的要求

10%的人希望90㎡以下;30%希望90-110㎡;35%希望110-130㎡;20%希望130-150㎡;5%希望150㎡以上。

6、对房型的要求

40%的人希望房型为三房二厅二卫，25%希望房型为三房二厅一卫，20%希望房型为二房二厅二卫，15%希望房型为二房二厅一卫。

7、对各房间面积大小的选择

80%希望主卧面积在16~18㎡，20%希望主卧面积在12~14㎡;70%希望次卧面积在12~14㎡，30%希望次卧面积在8~10㎡;75%希望客厅面积在20~25㎡，25%希望客厅面积在15~18㎡;75%希望餐厅面积在10~12㎡，25%希望客厅面积在5~8㎡;80%希望厨房面积在9~11㎡，20%希望厨房面积在5~7㎡;75%希望卫生间面积在5~6㎡，25%希望卫生间面积在3~4㎡;85%希望阳台面积在4~5㎡，15%希望客厅面积在2~3㎡。

8、对建筑外立面风格的选择

40%希望是欧式风格的，50%希望是现代风格，10%希望是中式风格。

9、对建筑外立面颜色的选择

50%希望是白色的，35%希望是黄色的，15%希望是红色的。

10、对建筑外立面材料的选择

65%希望用面砖，35%希望用涂料。

11、对屋顶造型的选择

50%希望坡顶式，25%希望平顶式，25%希望飘带式。

12、对阳台形式的选择

55%希望是封闭式，45%希望是敞开式。

13、对窗台造型的选择

65%希望是落地窗台，20%希望是普通窗台，15%希望是六角窗台。

14、对窗框材质的选择

65%希望用塑钢，35%希望用铝合金。

15、对阳台造型的选择

60%希望是弧形，40%希望是方形。

16、对小区采用哪种供气方式

85%希望是管道煤气，15%是瓶装液化气。

17、在购买商品房时，考虑哪些因素

70%主要考虑交通和环境因素，60%主要考虑生活配套，60%主要考虑地段，50%主要考虑教育配套，55%主要考虑房价和房型。总体上人们都希望小区周边交通、生活配套、教育配套比较完善，因此对这些因素考虑的多一点。

18、对绿化形式的选择

45%希望是草坪，20%希望是树木，35%希望是花草灌木。

19、喜欢的环境景观要素

40%希望有喷泉、花坛，25%希望有雕塑和围廊，20%希望有景观、水池。

20、希望的小区配套设施有哪些

55%希望有医疗中心和小型超市，20%希望有会所和网球中心，35%希望有健身房，20%希望有小型幼儿园和垃圾集中处理站。

21、希望的小区休闲设施有哪些

40%希望儿童乐园，50%希望有休闲和健身步道，20%希望有摇椅、秋千。

22、希望小区有什么样的智能化服务

70%希望有智能网络系统，45%希望有LED滚屏显示系统和背景音乐广播，50%希望有智能卡。

23、希望小区有什么样的物业服务

50%希望物业智能化、家政物业管理、绿化服务，可视对讲装置，60%希望有闭路监控系统，40%希望能24小时服务和维修服务、清洁服务，35%希望有餐饮服务。

24、希望小区有什么样的保安服务

60%希望有防盗、防火报警系统，55%希望有中央呼叫系统和室内求救报警系统，45%希望有24小时电子巡更系统和单元入口防盗门。

25、准备投入的购房资金

40%希望投0~17万元，40%希望投17~20万元，15%希望投20~23万元，5%希望投23~30万元。

26、是否有向购买

70%有意向，30%无意向。

(二)问卷调查的分析

选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为：环境好、距离近、户型合理、付款方式、价格、升值潜力，比例依次为70%、50%、50%、20%、20%、15%。

从以上问卷调查汇总中，我们可以看出****人对多层、小高层、别墅都比较能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，说明****客户希望居住条件能更好;大多数居民期望房价范围在1500~2000元/㎡;选择房型面积偏大型，说 明市场需求的是中等价位、较大户型、中低档次房子;接受向银行按揭贷款方式买房，说明****居民的支付能力增强了;随着****客户购房观念的不断改变，他们对产品的综合质量要求也越来越高。

第四章 项目开发经营优势点与机会点分析

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。

经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。

经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。

二、 项目开发经营优势点

本报告

一、

二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于新天地住宅市场的优势点集中如下。 (1)项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。

①国家宏观经济处于上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。

②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。

③置业意识——古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。

(2)项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 ①新天地花园的自然环境，在****省****市得地独优;

②新天地花园可作为经济技术开发区、企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地;

③新天地花园占地近三百多亩，规模大，是置业的理想地方。

(3)项目公司企业领导核心与公共关系状态。

①项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制，

②项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为****省****市人民作出贡献。

上述这些优势点的正确运用，有利于为开发项目打造良好的基础。

三、项目开发经营机会点

(1)人口众多，私营，民营企业今年来不断增加，收入水平持续增加，加之开发区的大规模建设活动，使得整个****市的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。

(2)项目区域位置紧邻市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，开发区有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个****市的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。

(3)本项目目前交通状况较好，常新路将在年内完成通车，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的。

(4)2005年南翔路拓宽和盐通高速建成通车将牢固确立项目所在区域的优势和不可替代性，新天地花园销售将适逢其时。

第五章 项目定位

面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。

一、目标市场定位

1、新天地花园虽位于经济技术开发区，但紧邻市中心，这决定了主体目标对象为****市的中高层消费群。

2、消费群界定

(1)行政事业单位和科研教育单位人士; (2)民营或私营企业家或个体老板;

(3)来****市经济技术开发区投资的企业人士及其管理人员; (4)富裕居民购房和二次换房的需要;

3、年龄判断在30-45岁

购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。

二、产品定位

根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和区位为前提而作出的明智决策,主要原因是: 1.项目区位位置处于城市中轴线;

2.项目区位内中高档物业目前销售状况很好; 3.开发区各项基础设施和市政设施都已跟进;。

4.南翔路拓宽和盐通高速建成通车将决定新天地花园具有其他物业不可替代的优势。

(产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。)

第六章 项目开发建设建议

一、项目总体规划建议

1、由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。

2、总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。

3、总体上来说，新天地花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。

4、虽然****市私家车相对不多，但在规划上，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。

5、在设计规划上，建立“城市——社区——小区——组团——院落——家庭“(如上图所示)的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。

6、小区总体规划布局

小区空间结构可以概括为“周边围合、中心绿化”，“三轴一环六组团”。“周边围合”是指小区东、南、北三面以商业界面临路，将噪杂的城市交通干道与小区的内部空间分开。既为小区内部创造安宁、舒适的居住环境，又以完整、统一的商业建筑形象面对城市交通干道，为城市的视觉形象增添层次。

“中心绿化”是利用原有水系，形成完整内庭水景绿化，将中心绿化、组团绿化，以及道路绿化有机统一起来，避免绿化的分散，从而提高绿化的使用价值，再点缀以低层的别墅及会所等建筑，使得绿化、水面、建筑相映生辉。 “三轴“是指横贯小区南北的”S“型景观轴线及垂直于常新路的两条纵向景观轴线，它将小区分成完整独立的六个组团。

“S“型南北景观轴线将六个组团、中心绿化、中心广场、会所及南北方向的人行次入口有机联为一体，是小区内部极富活力的，集景观、运动、休闲为一体的多功能交通活动空间。两条纵向轴线，将红花中心河古杏林风景带的景观有机引入小区深处，结合常新路的两个主入口，使道路交通、景观紧密结合。

“一环“是指沿基地周边的环形车行道路，便捷、高效地将小区的交通系统组织起来，形成完整的小区空间构架。

南翔路西接盐通高速公路，是进出城市交通干道。沿路布置大体量商业建筑，常新路则是****未来的城市景观道路，沿路布置小体量精品休闲、文化、餐饮一条街。

沿常新路主入口，设置小区中心广场及会所，结合中心绿化，以形成小区内文化、休闲中心。在中心绿化内布置低层独院住宅及联体别墅，构成外紧内松的空间形态。会所北侧点缀以小高层建筑，以丰富小区的天际轮廓线。

每组团内建筑两两组合，形成邻里单元，每单元内均设有底层架空车库及辅助用房。

将小区的运动场地及幼儿园设于小区的西北角，可独立服务于周边小区。

二、住宅建筑设计建议

1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。

2、住宅房型设计立足于“以人为本”的理念，引进“景观房”概念，大量采用凸出墙面景观低窗，南北通厅。做到功能分区明确，流线清晰，污净分离，并特别设置二代居、子孙户房型为楼盘的销售提供多样选择。

3、住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。建筑顶部为太阳能的设置留足空间，部分建筑底层设置2.2M架空车库，建筑间距均满足1：1.3的日照要求。

4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。

5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化(平面、复式)，物业档次的多样化(多层小洋楼、小高层、别墅)等。

【多层公寓】

三房二厅二卫

建筑面积136.29㎡

占34.65% 三房二厅一卫

建筑面积117.67㎡

占10.23% 二房二厅一卫

建筑面积94.25㎡、95.06㎡

共占37.99% 【小高层公寓】

三房二厅二卫

建筑面积156.31㎡、161.2㎡

共占8.77% 四房三厅三卫

建筑面积176.76㎡

占1.04% 四房二厅二卫

建筑面积162.29㎡

占2.09% 顶层跃层

建筑面积272.38㎡、251.56㎡、252.45㎡

共占1.47% 【联体别墅】

建筑面积207.19㎡

占2.82%

建筑面积184.97㎡

占0.94%

三、小区配套设施建议

1、交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。

2、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。

3、拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆。

4、每户设独立的水、电表，小区内采用直供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。

5、小区内应设有小型超市、商场、银行、酒店、邮局等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。(如图所示的社区配套方案)

6小区的保安系统设有楼宇对讲系统，周界安全防范系统、电子巡更系统、闭路电视监控系统;小区公共建筑设备监控系统、中央背景音响系统、LED滚屏显示系统。除了两条电话线及有线电视管线，每户接入计算机宽带网络，同时设有VOA点播系统。小区安全系统、信息系统、管理系统均按建设部AAA住宅智能化标准实施。

四、环境艺术设计建议

随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。

基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。

五、道路交通设计

结合小区“三轴一环六组团”的规划结构，形成小区完整的交通道路骨架。 交通设计以安全、便捷为宗旨，分为人行与车行二个系统，力争人车分流。车行系统以“三轴一环”为骨架，形成六个组团的独立车行环道。车行可至每邻里单元，同时构成每组团的独立消防环道。人行系统以中心绿化沿水景观步道为骨架，可至每邻里单元，人行步道兼有休闲、运动之功能，与车行完全分开，以创造出安全、舒适的步行空间。

六、绿化景观设计

小区绿化设计采取中西结合，建筑、环境相交融的手法。

主入口纵向景观主轴，以入口广场、门廊、喷泉步道、中心广场、会所为主要节点，将各功能空间串为一体，形成空间序列的起、承、转、合。通过花卉、喷泉、雕塑、铺地、草坡构筑高节奏，具有强烈动感的欧式景园气氛。

“S”型横向景观轴线，则以浓荫、雕塑、柱廊、铺地为主要构图手法，将各组团空间串为一体，旨在创造轻松、浪漫的休息氛围。

中心绿化设计则顺应建筑空间的曲折，以大面积的浅水、草坡为构图主体，点缀亭台桥榭，极力渲染“小桥、流水、人家”的生活意境，强调自然、生态的居住理念。

上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。

第七章 项目开发经营策略及投资估算

根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论新天地花园项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。

一、项目开发经营策略

依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。

1、整体规划。这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地340亩，因此必须对地块进行整体规划。

2、分期实施。该项目开发总建筑面积达31.13万M2，预计总投资约4亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。

根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块北部为突破口。其依据有：①地块北面紧靠老城区，交通条件相对较好，宣传也更为方便。②从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待。

3、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。

①房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。

②项目公司购置该地块所需成本较低(相对市中心而言和优惠的政策)。 ③项目地块所处的特有的区位优势及市场前景(如前文介绍)。

④通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在****省****市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。

4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于新天地花园的品牌，可迅速提升开发公司在****省****市房地产业界的知名度。

5、先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。

建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。

二、项目投资估算

项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为38044万元人民币。

详见表一：《项目总投资估算表》，更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。

1、建设投资

建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。

建设投资估算依据：

(1)整个项目从2004年1月开始，2009年8月底全面完成。 (2)各种税费按****省****市目前的取费标准计取。 (3)整个项目按中、高水平计算。

1.1土地取得费用

土地取得费用为征地费与批租费契税之和，总计4155万元。 1.2前期费用

根据****省****市市现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研究、咨询、规划设计费、审图等前期费用单价为50元/M2，总费用为1557万元。 1.3建安工程费用

建安工程费用按683元/ M2计，总计21264万元。见表(三) 1.4 招投标、监理、审照、临建费

招投标、监理、审照、临建费,按15.5元/㎡,总计484万元。 1.5各种配套规费

根据与****市开发区管委会协议确定综合配套规模按50元/㎡计，包括建筑设施配套费、人防费、墙改费、扶散费、再就业基金，建管费、地方教育附加费、白蚁防治费、预销售证管理费等费用，总费用为1557万元。 1.6小区配套费

小区配套费包括:水、电、有限、通讯、智能化、上下水、排污环卫等按90元/ M2，总计2802万元。 1.7室外总体费用

室外总体费用包括：道路、绿化、景点费用按50元/ M2计，总计1557万元。

1.8不可预见费

不可预见费以建设工程按30元/M2计取，总费用为934万元。 1.9项目管理费

项目管理费按建安工程费用按30元/M2计取，总费用为934万元。 2.0销售费用

销售费用为广告费、销售费及相关登记费等，以40元计取，总费用为1245万元。

2、建设期利息

建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现。项目的总利息为1557万元，具体计算见项目投资计划和资金筹措表(表七)。

3、项目总投资

上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计38044万元。详见表一《项目总投资估算表》。

三、项目实施进度安排

整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。

由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成三期，依次由北到南逐次开发(公建中心放在第一期)，整个项目从2004年1月开始，至2009年8月结束，历时近6年，项目实施进度计划详见表四。 表四 项目实施进度计划表(年、季度)

实施步骤 2004 2005 2006 2007 2008 2009 工程前期

首期工程

二期工程

三期工程

四、项目投资与筹资计划

按****省****市市政府规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的30%以上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。

为计算方便，报告中预设项目寻求贷款16000万元，分别于200

5、200

6、200

7、200

8、200

9、2010年投放，具体见表七《项目投资计划和资金筹措表》。

由于项目建设期较长，实际运作中，上一年项目的销售收入中一部分可用于下一年的建设资金。

项目建设期历时6年，从2004年元月至2009年8月底全面完成，在建设期内，投资按年发放。具体见表七：《项目投资计划和资金筹措表》。

表七中，投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排：

1、以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动资金。根据目前该区位地价情况，加之该地块由于拍卖竞争可能引起升值，预计项目地块价格可达到79。57万元/亩。

2、项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。

3、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。

4、随着工程的动工，项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后，尽快办理《房屋预售许可证》，并开盘预售。

第八章 项目开发经营状况分析

本章对新天地花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。 新天地花园项目中包括公寓式住宅、小高层住宅、车库以及幼儿园、会所等公建项目。其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以自行经营考虑。 公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室、变电站，部分为收益较少的物业，且要投入一定的经营费用，如幼儿园、会所。故公建项目的经营收入本报告中均未考虑。

一、项目的价格定位

根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位：

多层住宅 1848元/m

2小高层住宅 2465元/m2 别墅 3552元/m2 商铺 5417元/m2

二、项目销售计划

根据本报告的项目经营策略、实施进度安排、本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定新天地花园项目销售计划表。

三、项目销售收入估算 据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表

五、六。

四、项目经营成本结算：

项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。 其中：

① 建造成本=(当年建筑面积/项目总建筑面积)×总建筑投资 上述公式仅为近似计算。

②销售成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入1.5%计取。 ③营业税及附加税合计为销售收入的5.65%。 ④土地增值税按销售收入1%预征。

⑤财务费用为项目开发经营期间的利息支出。

五、项目利润估算

根据新天地花园项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如表二。

六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

1、项目全部资金的现金流量表(表八)

2、财务净现值(NPV)与财务内部收益率(IRR)

根据表八可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。

其中：

财务净现值(NPV)=22597.8万元

财务内部收益率(IRR)=69.4% 由上述计算可知，项目财务净现值(NPV)>0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率(IRR)=69.4%，且水平较高，表明项目具有盈利能力。

第九章 项目开发经营风险分析

本章拟对新天地花园项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。

一、项目盈亏平衡分析

项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。

1、项目经营收入保本点分析

项目经营成本 =38044/(1-5.65%)=40322(万元)，保本点=40322/81897=49.24% 即销售收入达预测收入的49.24%时，项目处于盈亏平衡状态。

2、项目经营成本保本点

项目保本开发经营成本=40322万元，保本点=81897/40322=203% 即项目开发经营成本达到预测成本的203%，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。

二、项目敏感性分析

本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。

1、项目总投资

由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达10%，如果的投资额增加10%，那么从全部资金的现金流量表(表十)的情况来看， NPV=19631.8万元,项目仍然可行。

2、项目销售收入

在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%，那么，从全部投资现金流量表(表十一)的情况看，财务净现值下降至17372万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。

三、项目开发经营主要风险及对策分析

房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。

1、市场风险

项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求;另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。

任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与新天地花园同一区位、同一档次的物业供给量不多，竞争对手就相对较少，同时，从****省****市居民的住房消费意向看，有相当大的潜在居民，对新天地花园同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。但是本项目仍须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着新天地地区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。

2、项目的资本风险 项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难;反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。

3、企业风险

企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。

第十章 结论与建议

一、项目拥有较好的投资环境与机遇

国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，****省****市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。

二、项目在经济上具有较强的可行性

项目总建筑面积：31.13万平方米 项目总投资：38044万元 项目财务净现值:22597.8万元 项目财务内部收益率:69.4% 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。

三、项目具有的突出优势

►新天地花园的潜在需求量大。

►住宅小区的定位属中高等档次，在供需圈内具有广泛的目标客户。

►项目公司的资金优势。

►项目较好的周边环境(包括自然、人文、交通等环境)。

►项目所处地块的发展前景较好。(有在建的盐通高速)

四、项目开发经营风险较小

本项目属大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

五、项目实施的难点

本项目实施的难点：

1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大;

2、项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善;

3、房地产行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的营销队伍，或采取全权委托中介代理销售的方式。

六、强化项目进程中的投资、质量、进度控制

注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。

1、严格执行设计标准，积极推广标准设计;

2、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作;

3、按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。

第四篇：关于住宅小区物业管理情况的调研报告

**县人大常委会

关于住宅小区物业管理情况的调研报告

为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展，县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研，并将此项工作列入常委会2012年工作要点。调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴**西……等地考察等形式，了解我县住宅小区物业管理的整体情况，分析现状，查找问题，学习借鉴先进经验，认真研究对策和建议，圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下：

一、我县住宅小区物业管理的现状

1、住宅小区的基本情况

根据住建局提供的住宅小区情况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约1.1万人。据不完全统计，即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。

分析我县住宅小区的基本情况，主要呈现出以下几个特点：

(一)住宅性质多样。我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建设的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比较小，多在30户左右;三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房;四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，多处在新城区，一般规模也比较小，多自建自管;五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。

(二)建设标准不一。主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构，剪力墙结构等。配套设施建设方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区(如电信住宅楼);大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍;比较来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。

(三)规模差别较大。调研的54个小区中，大的有龙辉小区559套，幸福小区三个区650套，小的有烟草小区仅8套。其中，20户以下的小区有14个，21-50户的有19个，51-100有14个， 100-200户的有5个，500户以上的2个。

(四)旧住宅多且分散。调研的54个小区中，2005年以前建成的小区占到35个，大约占到65%，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公址而建，比较分散;包括文笔小区在内，大多建设标准较低，多为砖混结构房。

2、物业管理的基本情况

(一)物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4 家，服务小区6个，占小区总数的10%，住宅877套，占总住宅数量的22%;目前还没有一家企业具有相应从业资质。

(二)业主大会及业主员会成立情况

目前，我县住宅小区成立业主委员会的有2家，分别为幸福小区、宝乡大厦，但都没有召开业主大会，通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生，目前都还没有步入工作的正轨。

(三)小区的物业管理情况

调研的54个小区中，有3个由住建局的下属物业服务部门管理，基本属行政化管理，有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区，业主自治的有8个。建管不分，物业服务从属于建设单位，没有工程验收的图纸及相关资料，对小区工程建设的基本情况全然不知;服务项目少，大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，好一点的小区有保安服务和维修服务，服务质量相对都比较差，服务制度落实不到位，没有明确的服务标准;收费标准不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元;物业从业人员工资偏低，一般月工资不超800元，物业服务企业和从业人员都不稳定。

二、存在的主要问题

调研组认为， 我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段，物业管理还不规范，不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面：

1、工程建设的遗留问题

小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因，也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善，住户入住后一直不能办理房屋产权证;二是工程质量把关不严，房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象;三是工程未验收，甚至未完工就入住的问题，如鸿福源住户入住两年多了，至今门前地下室还是个大坑，雨天不能排水，居民出行不便;四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满，怨气和矛盾就会转假到物业管理头上，使得部分小区物业管理矛盾激化。

2、历史原因形成的问题

一是政府于早期建设住宅小区，划拔土地、定价出售，按照现行政策，住户没有完整的产权，不能办理房屋产权证，出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清，无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权，没有任何利益，却还要承担维修责任;幸福小区属政府定价出售，专项维修基金至今没有着落，屋顶漏水等维修问题得不到解决，矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼，受当时条件限制，规划、建设、用地等方面不够规范，配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房，加之房屋年久失修，遗留问题得不到解决，住户怨声载道。部分由原单位管理，当房屋多次转手，几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理，部分原建设单位因机构改革已经撤并，由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上，已成为广大住户反映强烈的热点和难点。

3、专项维修基金收缴不到位

调研的54个小区中，仅有7个小区收缴了专项维修基金，仅占13%。收缴标准不统一，有按房价2%或3%收取，有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼，已年久失修，漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活，维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区，只有宝乡大厦存入了专户。

4、物业企业的发展严重滞后

通过当工商注册的仅7家，挂靠服务的1家，都没有取得相应的服务资质;物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，管理人员持证上岗率只有5%左右，管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10%。

5、物业管理模式落后，经营活动不规范

部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中，只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区，随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理，由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理，有的有点报酬，有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员，服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的 54个小区，物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料，对小区建设的基本情况不清，大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，少有的部分也得不落实。

6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成

业主对物业管理认识模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计，有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：在调查中，各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。

召开业主大会、成立业主委员会困难，业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识，不愿意参加业主委员会，全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个，都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字，打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。

三、 意见和建议

针对物业管理中存在的突出问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见与建议：

1、加强居民住宅小区的工程建设管理

工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题，相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容;工程建设要严把工期和质量关;组织验收，应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容;要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。

2、加强对小区物业管理工作的管理和监督

一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并将之明示房屋买受人;二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度;三是强化日常管理，政府职能部门与居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为;四是加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。

3、要强化对物业管理工作的指导

一是要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作，促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展;二是加强物业服务企业的培育扶持，对物业企业的发展给予政策的扶持，组织好物业服务从业人员的岗前培训，条件成熟时可以组织其成立行业协会，为其自我发展创造优越的条件。

按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同，收费标准自然不同，但现在的情况是各个小区之间互相参照，无论何种服务质量收取标准相差无己。

二是要加强引导，尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围;三是广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点，宜选择部分条件较好的小区，如龙辉小区，宝乡大厦、幸福小区，先行搞好试点，逐步推行。

4、要健全物业管理体制机制

首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥城管委，居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制，确保物业管理工作健康运行。(本文来自于范-文-先-生-网)第

三、要逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容，为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。

5、要深化物业管理法规宣教

县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位;促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务;增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。

6、要规范物业管理服务行为

物业管理服务企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一收费，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。

7、要强力落实专项维修资金的收缴工作

新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如龙辉小区;对新开发的小区一定形成制度，确保落实;对政府及部门早其建设小区如文笔小区等，应尽快研究，加以解决。

8、要积极推进旧住宅小区的物业管理

调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，促进其尽快开展正常的物业管理工作，改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。

第五篇：关于我县住宅小区物业管理情况的调研报告

为推动我县进一步加强和规范物业管理，提升物业管理服务水平，满足市民日益提高的居住质量要求，根据学习实践科学发展观活动的要求，我局组成专题调研组，深入城区各住宅小区，认真开展物业管理工作调研。现将调研情况报告如下：

一、 我县物业管理工作的现状

㈠小区以及物业管理的基本情况

调研结果显示，我县文秘杂烩网

已有物业管理企业入驻的小区仅7个，基本上都是新建的住宅小区，面积约50万平方米，户数约5300户，其余多为社区居委会管理或由住户自请环卫工清扫。已经成立业主委员会的小区仅有2个，分别是“星光名庭”和“圳业太阳城”。

物业管理企业基本情况：目前，在我县注册的物业管理企业有3家，均为三级资质的物业管理企业;入驻我县小区从事物业管理服务的企业有5家。

物业管理从业人员基本情况：全县物业管理从业人员不到 100人。其中持有各类上岗证的不到30人。

㈡居住小区的特点

1、小区档次差距大。从文秘杂烩网住宅小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、绿地率高的高标准小区，也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区。从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的“丽景花城”达到90%，而收缴率低的桂杨新贤城只有40%。从物业管理服务收费标准方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。

2、小区遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限制，我县居住小区较为分散，遗留问题多。有的小区基础设施差，配套不齐全;有的小区建设规模小，相关手续不完备;还有许多小区是敞开式的，给物业管理工作带来一定难度。

二、存在的主要问题

1、房地产开发建设遗留问题成物业纠纷主因。在物业纠纷投诉中，有相当数量是业主投诉个别房地产开发建设遗留问题而引发的。有的开发商未严格按规范和规划要求配套相应的公共建筑和共用设施，或将配套设施等共有产权挪作经营使用。如绿化不到位、安防设施不到位、公共车棚(位)少、休闲公建设施少等。有的开发商与物业管理企业签订前期物业管理服务合同后，小区公共设施和部位施工监管不到位。有的因工程施工质量遗留问题至今难以解决。

2、物业行政管理体制尚未理顺。承担文秘杂烩网小区物业行业管理职责的是县房管局，但这只是一种行业指导性的工作，按照县政府办转发的《关于明确物业管理职责分工的通知》的要求，相关乡镇、居委会应设立物业管理专职人员，但我县至今尚未落实到位。因此指导、监督业主大会与业主委员会工作，以及对辖区内日常物业管理活动的监管等方面尚未发挥应有的作用。此外，物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，有时各种矛盾交织在一起，仅靠房管部门难以协调各方，容易造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。

3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。一是部分小区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定，造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟悉，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参与意识不强，业主委员会组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。四是有些业主大会与业主委员会建立、运作不够规范，管理机制不健全。目前我县仅有的二个业主委员会均或多或少存在要求物业公司提供工作经费的问题。五是有的业主委会成立之初比较迫切，而成立后遇到困难与矛盾就撒手不管，如太阳城业主委员会。

4、物业管理服务收费率低。造成收费难的原因是多方面的，一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受能力有限。三是文秘杂烩网业主反映的问题得不到及时解决，引发居民不满情绪而影响交费。四是商住混合小区收费难，如太阳城小区。五是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。

5、物业管理服务行为不规范。我县对物业管理企业的管理和培训没有跟上，普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素质不够高，服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。

6、无物业管理住宅小区物业维护、管理问题文秘杂烩网日益突出。我县上世纪八十年代末、九十年代初建造的住宅楼，当时受条件限制，在规划、建设、用地等方面不够规范，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重等问题。这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理，基本是由社区居委会代管。这些住宅建筑所存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。

三、意见和建议

针对物业管理中存在的困难与问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见与建议：

1、要完善物业管理源头监管。县政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作

，认真落实各项监管措施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是县工商、建设等部门应广泛征集社会各界的意见和建议，着手制定物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是建设主管部门应按照物业管理相关法规规定，

在房地产规划设计图纸审批时明确物业共有部位、共同设施使用功能，防止开发商、物业公司擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施的所有权或使用权而引发矛盾纠纷。在组织验收时，应配合有关单位将小区各类管道工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容。

2、要健全物业管理体制机制。首先，要按照“两级政府、三级管理、四级网络”物业管理体制要求，完善和规范物业管理行政管理体系，相关乡镇应设立物业管理工作机构，配备专职人员，加强乡镇、居委会的物业管理队伍组织建设。其次，要根据“条块结合，属地管理”的原则，进一步明确县、乡镇、居委会的职责分工，将管理重心下移，充分发挥乡镇、居委会对辖区日常物业管理活动的监管作用。第三，要健全完善物业管理各项制度，建立县、乡镇、居委会、房管等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制，将物业管理纳入社区建设统一管理，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金的缴交、保存与使用的新型工作方法，确保专项维修基金的足额归集和合理使用。

3、要深化物业管理法规宣教。运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训，促进基层行政管理人员、业委会成员依法履职;促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务;增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而且是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。

4、要强化物业管理指导监督。一方面，县政府职能部门与乡镇、居委会要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作。要加强对业主委员会的法律指导与日常监管。对于业主委员会所需工作经费，应指导其通过业主大会规约来收取，杜绝向物业公司直接索取的现象。另一方面，县政府各相关职能部门与乡镇、居委会要各司其职，强化日常管理，加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为;加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷，尽快解决业主反映强烈的问题。同时，还要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，降低甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。再一方面，要加强引导，尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业服务费的和谐氛围。同时，按物业服务等级标准逐步提高我县物业收费标准、提升物业管理档次，积极探索市场化运行机制建设的新内容，真正实现物业管理的双向选择。

5、要规范物业管理服务行为。物业管理服务企业要树立质量与品牌意识，从以下几方面入手，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一采用收费标价牌形式，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等进行公示。同时，每月应在小区公告栏等醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电费用分摊详细情况、日常维护收支情况等，使广大业主“明白消费”。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少因开发商遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。

6、要积极推进旧住宅小区的物业管理。县政府应组织相关职能部门，调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难以起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式，加快小区整治，解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。