我国公租房租金定价模式研究

2022-09-10

一、引言

2013年12月, 住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委员会对外公布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》。2014年起, 各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行, 统称公租房。“十二五”规划纲要提出未来五年我国将建设3600万套保障房。这些保障房中大多是公租房, 如此大规模的公租房建设仅凭财政难以为继, 需要鼓励民间资本进入。公租房租金过低则民间资本不会流入其建设领域, 后续建设难以维系, 而租金过高又势必违背公租房的保障性原则。因此, 租金定价的科学与否是公租房保障制度成败之关键。本文通过对几种定价模式进行比较分析, 提出将劳动力价值作为公租房租金确定的基础, 并为进一步完善公租房租金定价模式提出对策建议。

二、我国公租房租金定价模式的比较分析

(一) 市场导向模式。此模式是指政府定期测定公租房项目所在区域的市场租金作为公租房租金定价根据, 公租房租金在同地段同类型住房的市场租金水平的基础上做一定比例下浮。此模式提高了公租房定价效率, 但若市场租金较高时, 市场导向定价可能超出保障对象的支付能力从而无法发挥公租房保障功能。

(二) 成本导向模式。此模式主要根据公租房的建造成本和运营维护成本来确定租金, 在此基础上上调一定比例。其优点是可使租金抵偿成本, 减轻财政负担。但是若公租房成本高会导致租金高, 甚至租金高于市场水平, 导致公租房失去保障功能。

(三) 支付能力导向模式。此模式主要以保障对象支付能力为参照对象, 根据承租人收入水平不同分层次匹配不同租金的公租房, 可以较好地发挥公租房保障功能, 但是政府承担较大的财政负担, 实际操作也存在一定困难。

三、基于劳动力价值的公租房租金定价模式选择

公租房既要充分考虑承租人的收入以体现其保障功能, 也要保证社会公平和公租房准入退出机制的有效性。根据经济学原理, 消费者的支付能力来自于消费者的收入能力, 消费者收入来源可分为工资收入、投资收入和转移收入等。其中工资收入本质上是劳动力的价值或价格, 是消费者劳动力价值的货币体现, 最能稳定支撑消费者支付能力。因此, 将更为稳定的劳动力价值作为公租房租金定价的基础更为适宜。

笔者认为具体原因如下:首先, 住房保障是劳动力再生产的需要。住房保障的本质目的是维持劳动力的再生产, 政府履行住房保障职能实质上是为劳动力价值的实现提供客观需要。其次, 将劳动力价值作为公租房租金定价的基础有助于住房消费回归理性, 这样消费者就不会为满足住房需求减少弹性需求, 而将购买力根据劳动力再生产的需要进行更合理的重新配置, 从而为改善我国GDP过分依赖房地产行业的畸形结构起到一定作用。最后, 将劳动力价值作为公租房租金定价的基础有利于遏制土地财政之弊病。随着土地使用制度改革的推进, 一些地方政府过分依赖土地收入, 商品住宅价格越来越高, 越来越多的国民通过市场渠道无法解决的住房问题。将劳动力价值作为公租房租金确定的基础, 即公租房租金始终主要影响因素为消费者稳定的劳动力价值相关, 有利于解决土地财政问题。

四、完善公租房租金定价的对策建议

将劳动力价值作为公租房租金定价的基础, 有利于形成公租房的有效需求和供给, 为保障性住房制度的健康运行发挥积极作用。在将劳动力价值作为公租房租金定价的基础上, 本文提出以下三点对策建议:

(一) 创新融资方式, 实现公租房融资可持续性

公租房的建设量大, 建设周期长, 资金回流慢, 需要巨额资金支持。而当前投融资资金成本高, 导致公租房定价较高, 不利于公租房的可持续发展。应进一步鼓励民间投资, 创新融资方式, 拓宽融资渠道, 综合运用各类融资模式, 根据不同融资模式的特点, 分长期、短期分阶段参与公租房建设, 实现公租房融资的可持续性。

(二) 实行动态监控, 严格审查公租房承租人资格

公租房作为保障性住房, 对承租人的收入情况进行严格审查才能更好地发挥其保障职能和体现公平。随着经济发展, 个人所得由单一向多元化发展, 监控难度也相应增大。笔者建议, 应充分发挥网络化、信息化的效能, 通过将公租房管理系统与户籍、车辆、住房公积金、产权产籍、公有住房、商品房销售等多个系统网络互联, 实现对承租人收入、财产、房屋状况的及时掌握, 加强对承租人资格的审查。

(三) 加强监督管理, 完善公租房的续租和退出机制

公租房作为公共产品, 建得完善, 分得公平, 退得及时是其主旨。因此需要建立完善的续租和退出机制。在合同期满, 承租人需要继续租住的, 应该提前向相关机构提出申请, 审查承租人符合相关条件后重新签订租住合同。若承租人收入和住房条件得到了改善, 不再符合政策标准或是违反承租合同约定, 应及时退出, 以杜绝公共资源浪费, 让公租房更好地分配到最有需求的人手中。

摘要：公租房是我国住房保障体系的重要组成部分, 其租金定价既要体现公租房的保障性质也要保证民间资本参建公租房的投资回报。本文通过分析各种定价模式, 将劳动力价值作为租金确定的基础, 并对完善公租房租金定价模式提出建议对策, 以促进公租房更好地发挥保障功能。

关键词：公租房,定价模式,劳动力价值