辩论赛策划详细版

第一篇：辩论赛策划详细版

详细策划（最终版）

北京师范大学环境学院

圣诞节送祝福保护森林绿色贺卡行动

起草人：时文晓 沈秋

一.基本信息

活动目的：通过主动为同学们提供环保的电子贺卡，代替纸质贺卡的购买和使用，从而向参与活动的同学们宣传节约纸张，保护森林的理念。

活动地点：北师大邱季端西南角

活动对象：面向全校师生

二.活动内容

1.11月9日起向全校征集电子贺卡，并在活动当天评选出最受欢迎的贺卡若干，向提供者赠送精美礼品。

2.活动前制作再生纸树叶书签于活动当天赠送给参加绿色贺卡活动的同学。

3.活动当天在邱季端西南角摆展台，吸引同学前来参加活动，选择喜欢的贺卡样式并留下贺卡信息，外场结束后我们将贺卡发出。

4.另设展台为圣诞树活动收集废品并给提供者赠送礼品。具体由圣诞树项目组负责。

三.活动准备

补充：活动当天展板展台分布

四.活动物资及预算

五.安全维护

邱季端西南角中午和下午人流量大，要注意防止笔记本电脑丢失。

第二篇：网站设计策划方案(详细版)

凯悦信网站设计策划方案(详细版)

一、首页设计版式见PPT，各板块内容如下：

1、五个广告页面，广告语分别如下：(链接到招生简章)

1)、人力资源管理师考试火热报名中，国家职业技能鉴定所&凯悦信强强联手(代招点)

2)、权威机构鼎力支持，保障高过关率

3)、实战咨询案例分享，确保学以致用

4)、学习、交流、交友、发展的综合平台

5)、后续增值服务，一次学习，终身受益

2、报名咨询：

咨询电话：028-85438808(加鉴定所电话)

培训顾问：艾小姐李先生

QQ群：

3、学员评价：

4、人力资源管理师专栏：

1)行业背景

2)考试相关

3)报考资格

4)师资介绍

5)证书展示

5、企业内训专栏：

罗列分类课程信息(点击进入即为课程介绍)

6、培训风采：

(照片打包)

7、友情网站链接

四川三峡认证有限公司

国家职业技能鉴定所

二、二级菜单相关内容

1、关于我们(4个下拉菜单)

1)公司简介

简要介绍，定位，宗旨，荣誉等

公司介绍

一家致力于推动中小型企业发展与打造企业基业长青的专业管理咨询机构。

专注于提升企业的持续盈利能力，让投资者降低经营风险，最大限度地提升投资回报率。 针对不同行业、不同企业的具体需求，提供量身定做的企业培训和管理咨询服务。  帮助企业顺利完成企业变革、管理提升;  帮助企业解决内外部人才培养与管理问题;  帮助企业提升团队整体素质与能力的。

我们的理念 培训理念： 变知道为做到 变理论流程为操作流程 变灌输为训练 变培训为教练

咨询理念：

咨询不仅是方案的提供者，更是方案实施的推动者;

咨询不是知识和思想，而是实践和成果;

咨询要给企业“输血”，更要帮助企业“造血”;

咨询与培训结合，为企业组建高效团队;

尊重客户现实，从客户现实出发，坚持个性服务和终身服务。 我们的宗旨

 倡导传播实战实用的咨询服务和培训服务

 挖掘推广诚信优质的讲师及专家资源

 研究开发本土原创的实战课程与项目

 全力推动管理顾问行业规范化与标准化

2)优势

咨询优势：

“本土化”咨询模式：

针对西南地区企业特点，有针对性的开发咨询方式与其接轨，提升咨询进入企业后的执行力。

“工具式”咨询方式：

运用科学有效的咨询方式，将专业的咨询化繁为简，为企业提供直接、有效的管理工具与执行工具。

“实操型”咨询队伍： 所有咨询师均有企业管理层工作背景，拥有丰富的企业管理经验和深厚的管理理论知识，多角度分析企业问题，多方式解决问题，切切实实帮助企业提升绩效。

培训优势：

“三位一体”的培训方式：

充分诊断分析、现场互动消化、工作坊跟踪调查，让培训得到前、中、后的效果保障。 “量身定制”的培训方案：

结合企业与行业特性，贴合企业实际与发展设计可行方案。

“个性化”的课程研发：

利用诊断结果，课研小组自主研发仅适用于本企业的课程与实例，利于学员接收。 “咨询式”的培训方法：

现场指导学员问题和在企业实际运行中的障碍，结合企业自身案例，在培训中轻松解决企业难题，达到培训目标。

3)企业文化

2、咨询服务(2个下拉菜单)

1)咨询业务介绍

2)、咨询流程(画图)

3、培训服务(2个下拉菜单)

1)企业内部培训(分板块，点击进入课程介绍)

2)人力资源管理师培训(里面链接国家职业鉴定所网址)

4、专家团队(无下拉菜单)

直接罗列各位老师的简介

5、公司业绩

6、资料中心

7、加入我们

两块：常规招聘，学生兼职 资料库

8、联系我们

公司联系方式

要求：

页面动感，吸引力强

第三篇：房地产策划基础知识----超详细版

房地产策划

基础知识

第一部分

房地产策划基础知识 第一章

房地产策划师的基本素质和职业生涯 第一节 奋斗方向 第二节

策划人员基本素质互动培训 第二章

房地产基础知识 第一节

建筑与规划基本知识 第二节

土地权属登记 第三节

房屋权属登记 第四节

房地产开发中的税费 第三章

房地产经营环境 第一节

城市经济与房地产经济 第二节

城市规划与城市运营 第三节

最新房地产政策与制度的演变和趋势 第四节

中国房地产市场的趋势与机会 第四章

房地产开发流程 第一节

房地产市场调研 第二节

土地价值发现

第三节

可行性研究及地块选择 第四节

目标客户消费心理研究

目录

第五节

房地产项目产品定位 第六节

房地产项目规划与设计 第七节

房地产项目的报批管理 第八节

房地产项目的工程管理 第九节

房地产项目的预售管理 第十节

房地产项目销售推广 第十一节

房地产项目的投融资管理

第十二节

房地产项目的成本控制 第十三节

房地产项目风险管理 第十四节

房地产项目的竣工验收 第十五节

房地产项目入住交房 第十六节

房地产项目物业管理 第五章

房地产市场调研 第一节

正确认识房地产调研 第二节

房地产市场调研的内容 第三节

房地产市场调研的方法 第四节

房地产市场调研的流程 第六章

房地产可行性研究报告 第一节

可行性研究的概念和作用 第二节

可行性研究的阶段工作

第三节

可行性研究的内容 第四节

可行性研究报告的编制 第二部分

房地产策划理论与方法 第七章

策划学基础 第一节

策划学和策划力研究 第二节

策划的原理与方法 第三节

策划的基本方法 第四节

房地产策划模式及其流程 第五节

房地产营销策划组织和控制 第八章

房地产产品策划 第一节

房地产产品策划 第二节

房地产产品策划标准模式 第九章

房地产营销策划 第一节

房地产营销与推广 第二节

房地产广告营销策略

第十章

策划书写作 第一节

市场研究与方案构思 第二节

项目方案策划 第三节

项目可行性研究 第四节

项目财务评价 第五节

项目不确定性分析

第十一章

房地产营销策划组织与控制

第一节

房地产营销计划的制定 第二节

房地产营销控制的基本程序 第三节

房地产营销控制的内容和基本方法

第三部分

各类产品的营销策划 第十二章

普通住宅类产品营销推广

第十三章

别墅项目的推广与营销 第十四章

TOWNHOUSE产品的营销推广

第十五章 商务公寓产品营销推广 第十六章

酒店式公寓的推广与营销

第十七章

产权酒店营销推广及经营

第十八章

商业房地产的推广与销售

第十九章

写字楼的推广与营销 第四部分

房地产策划后期附加部分

第二十章

物业管理与房地产策划 第一节

项目策划不可小视物业管理 第二节

物业管理前期介入的必要性及内容设定 第三节

确定物业管理服务标准 第四节

设计施工阶段的物业管理工作 第五节

物业管理人员的招募与

组织 第六节

物业管理方案及制度的制订 第七节

从住宅标准看物业管理的前期介入 第八节

把服务营销思想融入物业管理的前期介入 第二十一章

房地产法律法规知识 第一节

房地产开发投资与经营法律法规 第二节

土地管理法律法规 第三节

交易和市场管理法律法规 第四节

房地产金融与税费管理法律法规 第五节

物业管理法律法规 第六节

地方性房地产法规条例政策

第一章

策划人职业生涯规划

第一节

一、奋斗方向 设计阶段人生，并不是叫你立刻放弃眼前的工作，因为不少人真的很爱自己现在从事的这份工作，只是无暇把手头的工作与未来的目标联系起来。其实眼前的工作所获得的依然是短期利益，它固然很重要，但适度而具体的发展规划，才是你追逐的梦。

1.不要因为地位卑微而自弃，当压力重重袭来，才能迸发出巨大的能量;

2.用心拓展自己的兴趣、见闻和知识结构，提高分析、整合和逻辑思维的能力; 3.可能多地去接触不同的行业，了解的越多，越有可能发掘潜藏的机会和各方面之间的内在联系，或许那些希望的种子就隐藏在许多未被人发现的机会里面; 4.善于借助他人的力量，建立良好的人际关系，为将来发展时得到别人的帮助打下良好基础;

5.向资深同事学习工作，追求更高的效率，博得更好的评价。对于新手而言，完全靠自己凭空摸索是很不容易的，但一味模仿他人的做法，终究无法真正的迈进。

6.做一个有心人，经常思考自己的前途，策划每个阶段的发展模式，更不要因为白白虚度了几年光阴而放弃追求。当一个人开始有所计划的时候，他永远都不会晚!

二.阶段目标

为使你的奋斗目标逐渐明朗化，同时产生更好的效果，你可以先将注意力放在最重要的工作铺垫上，尤其是当两个阶段目标发生冲突的时候。 三.策划自己的人生

一般说来，人生的目标可以分为四类：职业、经济收入、个人成长和精神满足。这四类目标基本上涵盖了人生的各个方面。你不妨问自己三个问题：从事这项工作是否有助于更接近实现某一目标?从事哪项工作会有更多的目标成就?是否可以做到既不浪费时间又能迅速接近最终目标? 遵循“早知道”法则 对于刚刚工作的人来说，干好第一份工作是自己的首要目标，因为工作是实现其他愿望的必经之路。可干了一段时间后你可能发现，自己与这份得来不易的工作有一种与生俱来的抗拒。你的天赋、能力、兴趣以及工作的持久力慢慢在丧失，整天处于惯性工作状态，你变得懈怠并且烦恼。你问自己，这到底是不是正确的职业道路呢?从这个起点，能不能登临事业的顶峰? 这个时候建议你，最应着手的就是要好好了解和评估你的人生发展计划，确定具体的实现步骤，尽量选择和接近适合自己能力和理想的目标，可千万不要满足于：我已经找到了工作。 四.分享策划的快乐

如果你不能一下子到达既定目标，不妨一段一段地去耕耘。策划阶段人生，可以有两种实施的方案，一种是有目标的积累，一种是没有目标的积累，就看你的选择和期许程度

第二节

一.策划的客观性和主观

1.策划人员讨论生活中对主观性产生影响的日常因素，不同的外界条件对主观性的影响。

2.策划人员根据个人知识和经验对策划人员所应具备的素质进行互动交流，讨论客观性和主观性。

二.知识结构与策划思路

(一)首先我们来做两个互动游戏

1.互动游戏一：如何将一个吹好的气球装进玻璃瓶子里。

(答案：将气球放气，然后塞到玻璃瓶里，只留气球嘴上的带子在瓶口的外面，然后重新将汽球吹起，成功。)

请学员按照自己想法做一遍，然后讨论各自方法的思路及成败的因素进行讨论。当你遇到一个难题，解决它很困难，你可以改变你的方法。思想的改变，一次改变不难多次改变就不易了。

2.互动游戏二：如何将一个玻璃瓶子装在另一个玻璃瓶子里? (答案：打碎了装进去)

游戏很简单，但难的是：彻底的改变需要很大的决心，如果有一点点留恋，就不能真的打碎。你们知道，打碎了它就是毁了它，再没有什么力量能把它恢复得和从前一模一样。所以当你下决心要打碎某个事物时，你应当再一次问自己，我是不是真的不会后悔?

(二)虽然这些游戏看上去与房地产无关，但是在遵循事务的客观性的基础上，发挥个人的主观能动性并非想象的那么简单，这就是为什么策划人对一个项目的营销感到力不从心、感到压力与困惑的原因。应该放开自己的思想，避免让自己禁锢在同一个思想领域和知识范围。

从事房地产策划的人员，最好是通才，要求你知识面要广博，对建筑学、市场经济、文化等方面都要有所涉及，总之，需要的是具备综合素质的人才。

1.知识结构：

(1)了解房地产行业的相关法律、法规; (2)熟悉房地产建筑、规划等基础专业知识; (3)掌握企业管理的基本原理和知识; (4)熟悉广告学、市场营销的基本知识; (5)了解消费心理学的基本知识;

(6)学会将资源整合，对项目本身、开发商和营销策划公司、广告公司、媒体等多方面的资源进行有效整合，充分利用自身优势资源进行楼盘创意推广。 2.策划思路：

(1)首先，对项目进行研究，这是营销策划中重要一步，是在为今后的工作做铺垫和确立主体方向。

(2)市场调研是全盘策划中关键步骤，包括市场调查和市场研究两部分。正确的市场调查才会得出正确的市场研究结论，这关系到整个营销策划的决策倾向;让市场来检验产品，与市场进行对照，充分挖掘本项目的营销优势。其具体内容包括：市场格局调研、竞争对手项目情况调研、竞争对手营销策划调研、消费群体调研等等。 3.调研之后，进行项目再定位

为何对项目再次定位?开发商在立项开发时，基本上对项目进行了初步的定位，但当时是从宏观上进行考虑，对市场定位的把握不够细致、准确，从立项开发到营销开始大都要经过一段漫长的时期，期间市场可能发生诸多变化，因此在实施营销策划时要进行项目再定位。 4.营销策略

项目按照市场进行定位，与市场进行充分结合，按照市场运行轨道做出一个系统营销策略，包括：楼盘包装、品牌包装、价格定位、营销诉求、市场推广(广告主题、媒体组合与选择、广告诉求和基调、广告排期等)。 5.项目规划设计建议

从营销角度对项目的规划、设计提出要求和建议，包括功能设置、小区布局、环境规划、景观规划、户型结构及分配、工作进展排期等。 6.入市时机选择 入市的时机选择非常关键，如果选择时机失败，就有可能导致整个营销的失败。

(1)有市场空白时; (2)有事件发生时; (3)有重要节日来临时;

(4)有市场需求而市场出现供给断裂时; (5)旺季来临时;

(6)市场竞争强度较弱时; (7)总需求增大时; 7.广告策划的执行

广告是一种沟通，一种主线，它承载着房地产产品的销售力、项目卖点的提炼、项目形象的表现、项目理念的传达。各种广告媒体充当着项目与潜在客户群进行沟通的不可替代的重要角色，高效的广告沟通，能使项目以实现更快的速度实现更大的价值。而广告创意的成功与否，就决定了项目同潜在客户能否进行有效的沟通。可以从一下五方面着手： (1)目标市场策略

开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场，哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。

以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。 (2)市场定位策略

定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。 (3)广告诉求策略 根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定;也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲;当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。 (4)广告表现策略

广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。 (5)广告媒介策略

据统计，80%的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告(ps,在三四线城市的户外广告效果还是不错的。)，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为"线上媒介"。"线下媒介"也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张(海报)等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量;其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。

(6)广告效果的测定

广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善。 课堂作业：在北京做一个产权酒店，你如何选址?如何进行营销策划?分组讨论，然后在课堂上由个人、或各组代表阐述思想和方法。 (课堂讨论：如果给你时间去旅行，你会选择那座城市? 分组讨论并阐述：

(1)为什么选择这个地方?

(2)之前你对这个地方的认识?包括主观和客观认识。 (3)此行目的?或要满足自己的那些需要?

做事之前确立目标很重要，确立准确目标需要你做足基本功，打好基础;简单的说房地产项目就是要满足特定人群的特殊需要，只有层层剖析才能最终确立你的目标。

1.对项目判断的困惑 万事开头难，项目的研究与定位就是营销策划的第一关键，一个地产项目的成败，70%决定于发展商对地块的判断。 从地块考察开始，充分挖掘项目地块的地产因子并判断土地的价值，作为项目建筑功能和市场定位的核心依据;从市场调研中寻找依据，这是一个地产项目能否成功的关键的前提条件;从项目定位出发，进行项目投入产出模拟分析，透视项目的风险性并提出相关的规避方式，使发展商在项目的运作之初就可以预知未来的成果。

2.针对卖点群的精确策划

随着房地产供应量的增加、需求相对减弱，买家开始能从容地挑选。买家在“货比三家”的过程中，使得发展商必须快速适应购买者的挑剔。因而采取“人有我有”的经营策略。 策划公司适其时，开始有意识地收集众生之长而集于一者，使得开发商不得不在短期之内对于购买者作出充足的承诺。策划公司在引导开发商力求尽善尽美之时，也极其所能地向市场罗列无尽的卖点。

每一个卖点，都凝聚着发展商的心机;每一个卖点的后面，都是智慧和成本的凝结;每一个卖点的成型，都似一根根钢筋对大厦起着更为牢固的支持，每一个卖点的后面通常都是成本的发生。 卖点数量和质量的增加，使楼盘质素不断地得到提高。市场在接受这些卖点之时，使策划公司亦获得绵延不断的商业合约机会，但不少楼盘的“富贵病”亦随之产生。许多城市的高楼大厦，实际已出现明显的成本高于售价的问题，多数卖点策划模式对提高项目的素质起到了非常积极的作用，但同时也使许多楼盘成本处于高处不胜寒之境。

3.市场难以把握的困惑 在买方市场的条件下，市场的竞争体现在多因素竞争状态之中。在房地产卖方市场阶段，项目是在选优的条件下获取成功，只要有一个突出的优点或闪光点成为热门卖点，就可以以这个突出优点的高度来实现价值。而在进入买方市场之后，买方在从容的时间和足够的选择，来精挑细选，找你的毛病，任何一个小问题，都可能导致买卖不能成交，价值不能实现。这样就呈现出多因素的竞争，以你的短项弱项来决定整体效益。

4.继续提高自己的综合运营能力

激烈的市场竞争，大家都在提高，谁能加速度提高，谁能更多更好地借用外脑，谁就能在竞争中立于不败之地，所以不但要用好资本、品牌、信用，而且要用好外脑、智慧。现在专业策划被行业的普遍接受，就已经说明社会在这个层面的进步。

讨论案例：

策划路线?策划人生?——3000美元游世界

留学英国MBA毕业的朱兆瑞仅用了3000美元，历时77天周游了欧洲、美洲、大洋洲和亚洲的28个国家和地区，如澳大利亚和韩国等。 (1)请阐述各自对这一事件的看法。

(2)通过这一次旅游对他人生有何影响?他是在策划自己吗?

第二章

房地产基础知识

第一节 建筑与规划基本知识

一.建筑识图基础知识

房屋是供人们生产、生活、工作、学习和娱乐的场所，与人们关系密切。将一幢拟建房屋的内外形状和大小，以及各部分的结构、构造、装饰、设备等内容，按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”。它是用以指导施工的一套图纸，所以又称为施工图。

(一).施工图的内容和用途

一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：

1.图纸目录:包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，以便查找。 2.设计总说明:主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括：设计依据(如设计规模、建筑面积以及有关的地质、气象资料等);施工要求(如施工技术、材料、要求以及采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明)等。以上各项内容，对于简单的工程，也可分别在各专业图纸上写成文字说明。

3.建筑施工图:包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。 4.结构施工图:包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类型，尺寸大小及构造做法等。

5.设备施工图:包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图。表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备等的布置，电气线路的走向和安装要求等。

为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准《房屋建筑制图统一标准》(简称“标准”)，其中几项主要的规定和常用的表示方法如下：

1.定位轴线

在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便施工时位纺线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。

定位轴线采用细点画线表示。轴线编号的画圆用细实线，在画圈内写上编号。在平面上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母自下而上顺次编写，英文字中I、O及Z三个字母不得作轴线编号，以免与数字

1、0及2混淆。对于一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴线一般作为附加轴线，编号可用分数表示。分母表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号。 2.标高

在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符号表示某一部位的高度。各种图纸上所用标高符号，以细实线绘制。标高数值以米为单位(不标单位)，一般标注至小数后三位数(总平面图中为二位数)。 标高有绝对标高和相对标高。 绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采用绝对标高。

相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高-0.45表示室外地面比室内首层地面低0.45米。 3.尺寸线

施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成。根据《标准》规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图面清晰，尺寸数字后一般不必注写单位。 在图形外面的尺寸界线是用细实线画出的，一般应与被标注长度垂直，但在图形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来代替。尺寸线必须用细实线画出，而不能用其他线代替;应与被注长度平行，且不宜超出尺寸界线。尺寸线的起止点用45度的中粗短线表示，短线方向应以所注数字的左下角向右上角倾斜。尺寸数字应标注在水平尺寸线上方(垂直尺寸线的左方)中部。 二.建筑材料基础知识

(一)建筑材料的分类

根据材料来源不同，建筑材料可分为天然材料和人造材料;根据使用部位不同，可分为墙体材料、地面材料和屋面材料等;根据材料功能不同，可分为结构材料、防水材料、保温材料和吸声材料等。为了研究学习方便，一般按材料的化学组成分为无机材料、有机材料和复合材料三大类。

(二)建筑材料的基本性质 1.材料结构状态的主要参数

(1)密度：材料在绝对密实状态(不含空隙或孔隙)下单位体积的质量。 (2)体积密度：材料在自然状态下单位体积的质量。松散材料的体积密度一般称为堆积密度。

(3)孔隙率：固体材料体积内孔隙体积所占的比例。

(4)密实度：材料体积内被固体物质充实的程度，即材料的绝对密实体积与其总体积之比。

2.密度和体积密度主要反映材料的轻重，而孔隙率和密实度主要反映材料钟孔隙的多少。一般情况下，材料孔隙率越高(密实度越低)，则材料的保温隔热性能、吸声性能和吸湿性能越好，而材料的强度降低，抗渗透性能、耐磨性能、抗冻性能、耐腐蚀性能耐久性等均下降。

(三)材料的力学性质 1.强度

材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为强度，用材料在被破坏时的最大应力(单位面积承受的力)值来表示。

根据外力作用方式的不同，材料强度主要有抗拉强度、抗压强度、抗折强度和抗剪强度。不同的材料，对其强度的要求也不一样。如水泥以抗压强度为主，钢筋以抗拉强度为主。 弹性也塑性

材料在外力作用下产生变形，外力除去后，仍能恢复其原状的性质称为材料的弹性。反之，当外力除去后，不能完全恢复其原状的性质称为材料的塑性。大多数建筑材料都同时具有弹性和塑性，在外力不大的情况下，产生弹性变形;当外力超过一定的数值后，便出现塑性变形。 2.韧性与脆性

材料在外力作用下，未发生明显变形就突然破坏的性质称脆性，具有此性质的材料称脆性材料。材料在冲击、振动作用下产生较大变形尚不致破坏的性质称为韧性，具有此性质的材料称为韧性材料。 3.硬度与耐磨度

材料抵抗较硬物体压入和刻划的能力称为硬度。材料抵抗磨损的能力称为耐磨性。

(四)材料的物理性质

材料的物理性质主要指的是材料的耐水性、抗渗性、抗冻性、吸湿性、导热性、热容量、耐燃性与耐火性、吸声性与隔声性的基本性质，这些性质构筑了建筑材料稳定性。

(五)胶凝材料

能将散粒材料或块状材料粘结成整体并具有一定强度的材料称胶凝材料。胶凝材料在建筑工程中应用广泛。常用的胶凝材料，多数是无机矿物质粉状物，按其凝结硬化的条件不同分为气硬性胶凝材料和水硬性胶凝材料两大类。

1.气硬性胶凝材料：只能在空气中凝结硬化并保持和发展其强度的胶凝材料。常用的气硬性胶凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。

2.水硬性胶凝材料：不仅能在空气中凝结硬化，而且能在水中硬化并保持发展其强度的胶凝材料。这类建筑材料主要有水泥，它的强度主要是在水的作用下产生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途广泛，品种繁多。建筑中工程中常用的是硅酸盐水泥和普通的硅酸盐水泥。

(六)混凝土及砂浆 混凝土是由胶凝材料、水和粗骨料按适当的比例配合制成的伴合物，经一定的时间硬化后，成为人造石材。混凝土主要有普通混凝土、轻混凝土、防水混凝土、耐热混凝土、喷射混凝土等几种。

砂浆是由胶凝材料合细骨料配合制的伴合物，凝结硬化后具有相应的强度，并可将块状材料胶结成整体。混凝土和砂浆是现代建筑中最重要的材料。砂浆主要有砌筑砂浆、抹面砂浆、防水砂浆、装饰砂浆等几类。

(七)建筑钢材与木材 1.建筑钢材

建筑钢材的主要品种有：建筑用钢筋、建筑用型钢。 2.木材

木材作为建筑材料，在工程中应用广泛。如用作屋架、梁柱、门窗、模板及室内装修等。木材按树种类划分，可分为针叶树和阔叶树两大类;木材按加工材料分类，可分为三种：原条、原木、板方材。

(八)防水、保温隔热及吸声材料

1.防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是沥青及其制品。

2.保温和吸声材料

(1)无机保温吸声材料：这种吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠岩及其制品、矿渣棉及其制品、岩棉及岩棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。

(2)有机保温吸声材料：这种材料通常吸声效果较好，主要有软木制品、木丝板、毛毡等。

(九)墙体材料

墙体及屋面材料石建筑工程中用量较大的材料之一。传统的建筑中，大量采用的墙体材料是粘土砖瓦，随着科学技术的发展，新型的墙体材料逐渐被广泛使用。现在普遍采用的墙体材料是粘土砖和砌块。 1.粘土砖

(1)普通粘土砖：是以粘土为主要原料，经过成型、干燥、焙烧而成的墙体材料。普通粘土砖的规格为：240x115x53(单位：毫米) (2)粘土空心砖：与普通砖相比，粘土空心砖可减轻自重30%-35%，能改善墙体绝热、隔声性能，并且节省粘土原料，干燥时间短，烧成率高。 2.砌块

砌块有以下优点：适用性强、原料来源广、不占耕地节约能源、制作施工方便，由于砌块具有以上优点，所以近年来发展较快，全国许多地方在推广。

(十)装饰材料

1.装饰材料的基本要求及选用

建筑装饰材料是用于建筑物表面，起到装饰作用的材料。对装饰材料的基本要求有以下几个方面：

(1)材料的颜色，光泽和透明性 (2)花纹图案、形状和尺寸 (3)质感

2.常用建筑装饰材料

常用的饰面材料(制品)主要有琉璃瓦、面砖、釉面砖、陶瓷锦砖、花岗石板、大理石板、水磨石板、塑料贴面板、木材、胶合板、石膏板。 三.建筑结构基础知识

各种不同的建筑，尽管它们在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有其特点，但构成建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地面、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成。此外，一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨棚、散水以及其他各种配件和装饰部分等。 住宅的建筑结构形式有很多钟，例如按其施工方法可划分为现浇(现场浇制)和预制(预先浇制)钢筋混凝土结构两大类型和预应力结构等。一般而言，从采用的结构墙体材料上分，主要有砌体结构(如：砖混结构、砌块结构等)以及现浇钢筋混凝土结构和轻钢结构等;从受力传递系统上分，常有剪力墙结构和框架结构等。

(一)下面就上述常见的承重系统类型做一个简要的介绍。 1.砌体结构

砌体结构是我国广泛采用的多层住宅建筑的剪力墙结构形式。一般采用钢筋混凝土预制楼板、屋面板作为楼、屋面结构层，竖向承重构件采砖砌体。

砌体材料主要有：普通粘土砖、多孔砖、普通混凝土小砌块、轻骨料混凝土小砌块等。

常规的砌体厚度有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。习惯上人们把370毫米厚的墙称为“三七墙”、240毫米厚的墙称为“二四墙”。在工程中厚度大于等于240毫米厚的墙常用做承重墙，小于240毫米厚的墙用做非承重墙。承重墙分为纵向承重墙和横向承重墙，分别承受建筑物上部荷重和承受纵横方向来的地震力。外墙作承重作用，理应受到充分的注意，非承重墙仅承担自重不承担上部荷重，可作为间隔墙使用。 2.现浇钢筋混凝土结构框架结构

框架一般由梁、板、柱所组成。其特点是框架结构布置灵活，具有较大的室内空间，使用比较方便。框架结构的楼板大多采用现浇钢筋混凝土板，框架间的填充墙多采用轻质砌体墙。

由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置和装修，影响室内使用，以往在住宅建筑中采用较少。结合框架结构特点，在新建住宅中出现了一种异形柱框架轻型住宅结构和短肢剪力墙结构体系。 异形柱框轻住宅与其他传统结构相比，具有以下特点：由T形边柱、十字形中柱、L形角柱组成框架受力体系，其柱间填充墙与体壁同厚，室内不出现柱楞便于使用，填充墙采用轻质保温隔热材料，因墙体减薄，与砌体结构相比可增加使用面积。异形柱框轻住宅结构体系和短肢剪力墙结构体系在多高层住宅中的应用方面具有广阔的发展前景。 3.剪力墙结构

剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。此时，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可采用预制的轻质隔墙来分隔空间，

(二)如按照建筑物的承重结构，主要有以下几种形式：

1.砖混结构：是建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用钢筋混凝土结构。通俗上讲是小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重的结构。

2.钢、筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或用其他材料填充。这种结构抗震性好，整体性强，抗腐蚀性耐火能力强，经久耐用。

3.砖木结构：是建筑物中竖向承重结构得墙、柱等采用砖体砌筑，横向采用木质结构。这种结构现代建筑中基本已不采用，其各种性能都较差。

4.钢筋框架结构：是指建筑物的竖向、横向等主要承重结构用钢筋制作，其余部位采用玻璃或其他围合材料制作的。这种结构多用在售楼处、小商铺等临时性建筑。

四.住宅小区规划设计基础知识

城市是人类集中的生活居住地域，是一种现代的人聚集的环境形式。在一个城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建设总用地的40%-50%。住宅区是城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模的生活居住用地的统称，它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小区的组成不仅仅是住宅和与其相关的道路、绿地，还包括与该住宅小区居民日常生活相关的商业、服务、教育、活动、道路、场地和管理等内容。这些内容在空间分布上，可能在该住宅小区空间范围内，也可能位于该住宅小区的空间范围之外。

(一)居住小区的规划结构 1.用地规模与配置

为了使住宅小区具备基本的生活设施以满足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地达到一定的规模，这一要求对周围设施不足或没有设施的住宅小区而言，如在城市边缘地区新建的住宅区，显得尤为重要。

用地配置包含住宅建筑用地、公共服务设施用地、道路与停车设施用地、公共绿地和其他用地五部分的数量以及比例，它反映了一个住宅区的某些重要的特征，如区位、环境、标准甚至住宅的层数等。

一个具体的住宅小区用地配置的确定应该考虑多方面的因素。住宅小区用地的配置应该在国际《城市居住区规划设计规范》(CB50180-93)用地配置建议的基础上，考虑住宅小区的职能侧重、居住密度、土地利用方式和效益、社区生活、户外环境质量和地方特点等多方面的因素综合确定。

满足住宅区居民的居住生活需求是确定住宅区用地配置的基础，不同的居住对象对住宅区的居住、公共服务、户外环境和交通基础等存在不同的需求，因而应该根据居住对象的特点适度增减住宅区各类用地构成的比例。 2.居住密度

在住宅小区规划考虑的因素中，居住密度是一项重要的量化控制指标，它对居住环境的品质以及规划结构的空间与布局形态有着根本的影响。 居住密度是关于住宅小区环境质量的重要指标之一。它是指单位用地面积上居民和住宅的密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指标的综合概念。它主要的评价指标有人口密度、住宅区人口密度(毛)、住宅区人口密度(净)、人均用地、建筑密度、住宅区建筑密度(毛)、住宅区建筑密度(净)、建筑面积密度溶剂率等等指标。 3.设施布局 基本要求：各项公共服务设施，交通设施以及户外活动场地的布局在满足各自的时空服务距离的同时，以达到使居民有更多的选择为目标。 考虑因素：上述设施在布局中可以考虑在平面上和空间上的结合，其中公共服务设施、交通设施、教育设施和户外活动设施的布局对住宅区规划布局结构的影响较大。同时应该注意到，随着现代网络技术的发展和进入家庭，部分公共服务设施和教育设施的布局特别是管理设施的位置将逐步摆脱服务半径的限制。

(二)主要规划指标 1.建设强度指标

住宅区在建设强度方面的指标包括容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑总面积。

2.环境指标

住宅区在环境质量方面的量化指标主要包括绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距。

(三)规划管理

1.规划管理审批的程序：(1)申报与立案;(2)工作周期。 2.规划管理程序内容： (1)规划要点;(2)选址定点;(3)建设用地规划许可证;(4)规划设计条件;(5)规划设计方案; (6)设计方案;(7)建设工程规划许可证; 并不是所有建设工程都需要经过以上所述程序，对于工程量小，处在非重要地段的简单建设项目，经市规划局同意，可简化规划设计条件或设计方案设计程序，建设单位可直接申报建设工程规划许可证。 五.住宅智能化和综合布线 随着信息社会的飞速发展，住宅智能化已经是社会信息化的必然要求，提供方便的经济信息服务，创造安全舒适的居住环境。建立现代化的物业管理体系，实现快捷高效的超值服务是现代化家居发展的必然方向。

住宅职能化是建筑技术与信息技术相结合的产物，是反映当今住宅科技的成果。它包括：中央监控系统、门禁系统、通信系统、防灾系统、耗能参数计量管理系统、家庭设施自动化系统及办公自动化系统。同时随着家庭社会化，还需要考虑各种自动化系统的节能控制、电子信箱管理、商品咨询、购物服务、医疗、学习服务及有效的家庭和家务管理。

综合布线的通用定义是通过对结构、系统、服务与管理这四项建筑物的基本要素以及对它们之间的内在关联作最优化的考虑，提供一个投资合理又具有高效、舒适、便利、安全的环境空间。具体而言住宅的综合布线即在一个住宅内安装一导体网络，该网络必须满足一定数量、质量及安排灵活性的要求。并且具有模块化结构，有极高的可靠性，一旦布线完成后，应当可以连接任一类型的终端，使布线标准化、简单化。实现对语音、数据、视频图像的连接和对整套住宅的控制与管理，从而在住宅内重新布置工作端时无需另外布线，也可在不改变布线结构的情况下重新组织网络的拓扑结构。

第二节土地权属登记

土地权属登记是国家进行地籍管理的重要途径，土地权属登记一般分为两步：第一步进行土地调查，第二步进行土地登记。 一.土地调查

土地调查是为查清土地的数量、质量、分布、利用和权属状况而进行的调查。《土地管理法》规定：“国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查”。这一规定明确了土地调查是各级土地行政主管部门的一项法定的职责和义务。

《土地管理法实施条例》规定：土地调查内容包括：土地权属和土地利用现状。

(一)土地权属调查

土地权属调查是指对土地权属单位的土地权源及其权利所及的位置、界址、数量和用途等基本情况的调查。

土地权属调查是以宗地为基本单位进行的。土地权属调查的主要内容有：宗地* 位置、界线、权属(权属性质和权源)和使用状况(土地用途、土地等级、地价和共用情况)等。

土地权属调查的范围主要是城镇范围内的土地，农村土地的权属确定由土地利用现状调查来进行。

城镇土地分为十个一级类，二十四个二级类 城镇土地分类体系

(二)土地利用现状调查

土地利用现状调查是为查清土地的利用现状而进行的全面性的调查。 根据我国《土地利用现状调查技术规程》，我国的土地按土地利用现状用途分为8大类，并以利

用方式、经营方式和覆盖特征等分为46个二级类 土地利用现状分类体系 二.土地登记

土地登记是国家依照法律程序将土地的权属关系、座落、面积、用途、等级、价格等在专门簿册上进行的一项重要的土地行政管理工作与制度。 土地登记分两类：

(一)初始土地登记，是一种基础性登记，是普遍的土地权属登记。

(二)变更土地登记，也叫日常土地登记或经常性土地登记，它是在初始登记基础上，根据土地使用者、所有者的土地权属及主要用途变更的情况，随时办理的登记。

三.土地权属登记办理流程

受理申请登记→权属审核(初审、外业调查、复审)→公告→审批→收费、发证→归档。

第三节房屋权属登记

一.房屋权属登记

房屋权属登记是指房地产管理部门依照法律、法规的规定对申请登记的房屋的性质、权属来源、取得方式、取得时间及其他有关情况，在专门簿册上进行记载并予以确认的法律制度。 房屋权属登记主要分为：

(一)总登记：总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区内的房屋权属证书进行验证或者换证。

(二)初始登记: 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料及其他有关证明文件。房地产开发商在商品房竣工后，经过初始登记才能取得大产证。

(三)转移登记：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨转让、分割、合并、裁决等原因使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。

(四)变更登记：权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：

1、屋坐落的街道、门牌或者房屋名称发生变更的;

2、房屋面积增加或者减少的;

3、房屋翻建的;

4、法律、法规规定的其他情形。

(五)他项权利登记：设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。

(六)注销登记：因房屋灭失、土地使用年限、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。 二.房屋权属登记的程序

(一)受理登记申请。

(二)权属审核。

(三)公告。

(四)核准登记，颁发房屋权属证书。 三.房地产交易的核心

房地产交易的核心是权力的转移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等权力发生了转移。不论是房地产一级市场交易，还是二级市场交易的核心都是房地产各种权力发生了转移。

(一)商品房预售

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 商品房预售应当符合下列条件：

1.已交付全部土地使用权出让金，取得土堆使用权证书。 2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。

3.按揭提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

(二)商品房买卖合同 1.商品房买卖合同说明

(1)本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

(2)本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

(3)为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 (4)本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

(5)对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

(6)在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

(7)本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。 2.商品房买卖合同文本

商品房买卖合同(合同编号) 合同双方当事人： 出卖人：__________________________________ 注册地址：_________________________________

营业执照注册号：______________________________

企业资质证书号：______________________________

法定代表人：____________________联系电话：_______ 邮政编码：_________________________________

委托代理人：____________________地址：_________ 邮政编码：____________________联系电话：________

委托代理机构：_______________________________

注册地址：_____________________________ 营业执照注册号：______________________________

法定代表人：____________________联系电话：_______ 邮政编码：_________________________________ 买受人：__________________________________ 【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍____ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】__________________ 地址：___________________________________ 邮政编码：______________________联系电话：______

【委托代理人】【】姓名：____________________国籍：___ 地址：___________________________________ 邮政编码：______________________电话：________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条项目建设依据

出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为___________________。

该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为_________。 第二条商品房销售依据

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。 第三条买受人所购商品房的基本情况

买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的： 第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。

该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。 该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。

______________________________________。

第四条计价方式与价款

出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：

1.按建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米______元，总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米__________元， 总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

3.按套(单元)计算，该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。 4.________________________________。 第五条面积确认及面积差异处理

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第__________种方式进行处理： 1.双方自行约定： (1)________________________________; (2)________________________________; (3)________________________________; (4)________________________________; 2.双方同意按以下原则处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款; (2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=─────────────×100% 合同约定面积

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 第六条付款方式及期限

买受人按下列第__________种方式按期付款： 1.一次性付款____________________________; 2.分期付款_____________________________; 3.其他方式________________________第七条买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_________种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理(不作累加)

(1)逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 2._________________________________; 第八条交付期限

出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

1.该商品房经验收合格。 2.该商品房经综合验收合格。 3.该商品房经分期综合验收合格。

4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5._________________________________; 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的; 2._________________________________; 3._________________________________; 第九条出卖人逾期交房的违约责任 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理： 1.按逾期时间，分别处理(不作累加)

(1)逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。 2._________________________________; 第十条规划、设计变更的约定 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向; (2)________________________________; (3)________________________________; (4)________________________________; (5)________________________________; (6)________________________________; (7)________________________________; 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议 第十一条交接

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：________________。 第十二条

出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷 因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。___________________________。

第十三条

出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理：

1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 2._________________________________。 3._________________________________。 第十四条

出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件： 1._________________________________。 2._________________________________。 3._________________________________。 4._________________________________。 5._________________________________。 如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理： 1._________________________________; 2._________________________________; 3._________________________________; 第十五条

关于产权登记的约定

出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：

1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。 2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。 3._________________________________。 第十六条保修责任

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。__________________________。

第十七条

双方可以就下列事项约定：

1.该商品房所在楼宇的屋面使用权________________; 2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权_____________; 3.该商品房所在楼宇的命名权_____________________; 4.该商品房所在小区的命名权_____________________; 5._________________________________; 6._________________________________; 第十八条

买受人的房屋仅作__________________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。______________________________________。 第十九条

本合同在履行过程中发生的争议

由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第______种方式解决： 1.提交____________仲裁委员会仲裁。 2.依法向人民法院起诉。 第二十条

本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。 第二十一条

合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 第二十二条

本合同连同附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情况如下： 出卖人______份，买受人______份，______份，____份。 第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。 第二十四条

商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向__________________申请登记备案。 出卖人(签章)： 买受人(签章)： 【法定代表人】： 【法定代表人】： 【委托代理人】： 【委托代理人】： (签章) (签章) 签于

______年______月______日 签于

______年______ 月______日

(商品房买卖合同内容由建设部提供) 附件一：房屋平面图

附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明 附件三：装饰、设备标准

1.外墙：2.内墙：3.顶棚：4.地面：5.门窗：6.厨房：7.卫生间：8.阳台：9.电梯10.其他： 附件四：合同补充协议

(三)商业银行个人住房贷款 个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

个人住房贷款现阶段主要有三种方式：等额本息、等额本金和组合贷款三种。现在一般采用等额本息和等额本金的方式。

(四)个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款是指对交缴住房公积金的个人向房屋开发商购买住房、用于支付购房款，而发放的个人住房贷款。

(五)贷款对象及条件：

贷款对象是具有完全民事行为能力的个人，并同时具备以下条件： 1.按期交缴住房公积金。

2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。 3.与开发商签订了购房合同。 4.已首付30%以上的购房款。

5.以所购房产或贷款人认可的其它房产作为贷款的抵押物;或以国债、工商银行定期存单作

质押。苏州市区(不含园区、吴中区、相城区)的借款人必须由苏州市住房置业担保有限公司为其提供保证担保。

(六)额度和期限：

贷款额度最高为房价的70%。贷款期限最长20年。

(七)贷款利率：1-5年，月利率3.45‰;5-20年，月利率3.825‰;

(八)申请材料：按住房基金管理中心要求提供。

(九)贷款申办程序：

1.借款人签订购房合同并预付30%以上的房款;

2.持借款人及其配偶的公积金卡到住房基金管理中心申请贷款;

3.携住房基金管理中心的贷款审批表，并带齐所有贷款申请材料，到工商银行"个人理财中心"办理贷款手续，签订《个人购房借款合同》;

4.银行将贷款以借款人购房款的名义，直接划入开发商账户中;

5.借款人到银行拿取个人住房贷款进帐单、到开发商处换取房款收据或发票。

(十)贷款归还：

贷款期限为一年以下的(含一年),到期一次还本付息,利随本清。贷款期限一年以上的，从贷款发放的次月起，按月等额偿还借款本息。

按月等额还款时，采用委托代扣、自动转帐方式。借款人将本人在工商银行开立的活期储蓄帐户或牡丹灵通卡帐户作为还款帐户，于每月还款日之前，在该帐户上存足当月应还款金额，通过委托银行代扣方式，自动转帐归还贷款。

借款人可按任意金额提前部分归还贷款，或按当前贷款本金余额全部还清贷款。提前部分归还或提前还清贷款时，银行对提前归还的本金按实际借款时间、原档次的贷款利率结清贷款本息。 四.住宅新概念与创新设计

随着社会的进步，人们对住宅要求的不断提高，房地产产品也大踏步的向前。各种新概念的住宅不断出现，设计的创新，产品的更新，但住宅创新需要建立在产品之上，这样才能体现产品的创新，如果背离了产品价值去创新，就会被市场所抛弃。

(一)以人为本炼就现代人居

1.多层甚至小高层住宅花园化渐成气象，大面积退台设计、入口大堂花园式设计比比皆是，诸多独栋、联排、叠拼住宅的设计手法被更多地运用到多层及小高层的设计中来，“情景花园住宅”渐成新宠，并导致各地项目亦步亦趋。

2.景观环境设计理念日渐深化，使居住体验更接近人文本质。与此相对应，矩阵式的兵营排列、“四菜一汤”的程式化规划等已极为罕见，依山就势、傍河而居等与当地地脉、人脉相融通的设计比比皆是，景观的均好性已得到极大尊重，不少项目还通过出色的规划和景观设计令项目透出弥足珍贵的文化底蕴。

(二)绿色生态、健康住宅

绿色生态住宅在国际上亦被称为绿色住宅、生态住宅、可持续发展住宅等，但无论怎么称呼，其核心都是为人们提供更健康、舒适和经济的居住条件和环境，实施住宅的可持续发展战略。随着我国住宅市场化进程的加快，住宅市场的竞争日趋激烈，开发商和购房者开始关注绿色生态住宅。

这种新的住宅讲究：以人为本，呵护健康舒适;资源的节约与再利用;与周围生态环境相协调与融合。以可持续发展相关的模式：人类的生活模式;现有的生产模式;消费模式为动力。评价这种创新的住宅的指标是：社会效益、环境效益和经济效益。

这种绿色生态住宅同时业是一种可持续发展建筑，基本上围绕三个主题：第一减少对地球资源环境的负荷和影响，第二创造健康舒适生活环境，第三与周围自然环境相和谐。

虽然在当今房地产界人们大谈住宅创新、绿色建筑，然而，目前中国对绿色建筑的规划，还存在一定的误区和不合理运用。

(三)高科技型住宅

科技型住宅的本质其实就是要应用高科技进行细节处理，以提高人们住宅生活的舒适度。运用各种科技手段建造高技术集成型住宅来塑造高品质的生活。这种产品体现人性的关怀，遵循的是以人为本的设计理念，决不是一味的追求高技术含量，通过运用高技术达到节约、环保、生态等等功能。

第四节房地产开发中的税费

房地产企业在进行房地产开发过程中主要要缴纳的税费有：

(一)营业税 1.应税范围：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：

(1)转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。

(2)销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 A.销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 B.销售其他土地附着物

a.销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 b.其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 c.单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

d.在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

e.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 f.不动产租赁，不按本税目征税。 2.涉及税种

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 (1)销售不动产的营业税计税依据

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：

A.纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 B.单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

C.营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： a.按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定; b.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;

c.按下列公式核定计税价格：

计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1—营业税税率)

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 (2)其他具体规定如下：

A.根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》(京地税营[1996]592号)规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税;在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

B.对合作建房行为应如何征收营业税

根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知》(京地税营[1995]319号)规定：

合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种： a.第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

一种是土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

另一种是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税;乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

b.第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税： 第一种情况是房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税。 第二种情况是房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税;对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

第三种情况是如果房屋建成后，双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定： 纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。“此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

C.根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知》(京地税营[1995]319号)规定：

以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。 D.中外合作开发房地产征收营业税问题

根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》(京地税营[1994]205号)规定： a.关于中外双方合作建房的征税问题 中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税;其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费;其纳税义务发生时间为取得收入的当天。 同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房(包括分面积)各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税;如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税;如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。

b.关于中方取得的前期工程开发费征税问题 外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入 c.对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%.计算公式=营业额×5% (二)城市维护建设税

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发[1985]第19号)规定： 1.计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。 2.税率：分别为7%、5%、1%. 计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

(1)纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%;

(2)纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%; (3)纳税义务人所在地不在

1、2项范围内的，税率为1%;

(三)教育费附加 根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知(京税三[1994]217号)的规定： 1.计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额 2.税率为3%. 计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。

(四)土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国发[1993]138号)规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲：

1.对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。

2.转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

3.附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 4.取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 5.土地增值税的计税依据

计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。

房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：

(1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用;

(3)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为：

A.取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 B.开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

C.开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在京政发(1996)7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%的以内计算扣除。

D.旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经地方主管税务机关确认的价格

E.与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 F.加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。 6.税率：

土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%。增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%…… 根据《关于土地增值税若干征收管理问题的通知》(京地税二[ 1996 ]240号)规定，对经常发生房地产转让的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征的土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税;预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税;预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税。

(五)房产税：

如果企业拥有房产产权的，需缴纳房产税。 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)的规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%.计算公式为：年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%.六、城镇土地使用税 如果企业拥有土地使用权的，需缴纳城镇土地使用税 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第17号发布)的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元;二级土地每平方米年税额8元;三级土地每平方米年税额6元;四级土地每平方米年税额4元;五级土地每平方米年税额1元;六级土地每平方米年税额0.5元。 (七)城市房地产税、外商投资企业土地使用费

如果单位属于外商投资企业或外国企业应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用费。

1.根据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》(中央人民政府政务院政财字第133号令公布)规定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税，税率为1.2%. 计算公式为：年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。

2.根据北京市人民政府发布《北京市征收中外合营企业土地使用费暂行规定》的通知(京政发[1985]81号)的规定，外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外商投资企业(出让方式取得土地使用权者除外)，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外商投资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。

计算公式为：应纳土地使用费额=占用土地面积*适用的单位标准。

(八)印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第11号)的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。 应纳税额=计税金额×税率，应纳税额=凭证数量×单位税额。

土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。

在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。

(九)契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。

征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换;其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

1.下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： (1)以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的;

(2)以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的;

(3)建设工程转让时发生土地使用权转移的; (4)以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。 2.契税的计税依据如下：

(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。 (2)土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定;

(3)土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额;

(4)以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

(5)承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格;当部分权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应予扣除。 前款成交价格明显低于市场价格的差额明显不合理，并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。纳税义务人为房屋、土地权属的承受方。 应纳税额=计税依据×税率。

第三章

房地产经营环境

第一节城市经济与房地产经济

城市经济的发展与房地产经济的发展密不可分，随着城市化进程得快速推进，必然将带动城市相关产业的发展。最直接的体现就是人们城市人口的增多，需要市政配套、住房、商业等等方面的支持。伴着城市经济的快速增长，政府采取了一系列扩大内需、鼓励投资的政策，有效地刺激了房地产开发企业和消费者对未来的预期，使得房地产市场日趋活跃，目前正处于繁荣阶段的中期，相信随着中国宏观经济形势的进一步趋好，中国的房地产业今后还将经历一段时期的持续增长。房地产经济在较短的时间内迅猛发展，成为国民经济的重要支柱产业和新的经济增长点，成为经济发展与社会进步的有机结合点，有力地推进了城市经济的快速增长和城市化进程，促进了城市经济的可持续性发展，房地产的发展对城市经济的发展主要有一下几个促进作用： 一.房地产业对GDP的贡献日益突出 一位经济学家说过，当今中国的房地产业是新经济的增长点，内需市场的新亮点，它不仅是经济发展的结果，更是经济发展的动力。据分析，未来5年内将有2亿居民参与住房消费，房地产业面临着千载难逢的市场机遇，具有广阔的发展潜力，其在国民经济中的支柱地位将进一步得到巩固和加强。同时，房地产业是一个关联度极大的行业，不仅对建筑、建材、装饰、金融、家电、家具、广告等行业有直接推动作用，而且对体育、教育、旅游等行业有很大影响。“教育地产”、“体育地产”、“旅游地产”等泛地产已经成为新的投资热点，既促进了房地产经济业的多元化发展，也巩固了体育、教育、旅游等行业的基础建设，房地产业作为基础产业的地位和作用日益明显。 二.房地产业是城市化进程的促进者

城市化是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。随着社会和经济的不断发展，我国的城市化建设正处于关键时期，房地产业在城市化建设中具有促进者的重要作用。首先，通过房地产业可以带动和加强城市基础设施建设，对城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾处理、电力电信等进行规划建设，可以大大地提高城市的综合服务功能;其次，可以改善城市人居环境。据建设部统计资料显示，截止2000年底，我国城镇居民人均居住面积13.6平方米，已超过了10平方米的小康目标指标，进入小康之后的新阶段，这里面，房地产业的投资建设功不可没。第三，推进小城镇建设。小城镇建设是具有中国特色的城市经济发展模式。房地产业认真落实国家的带动战略，依托大城市和新城区，不断开发土地资源，活跃区域经济。如一些城市开发区、卫星城的建设，都是通过加快小城镇建设带动发展起来的。

三.房地产业是城市经济建设和可持续发展的承载者 建筑是有形的历史，建筑往往能体现城市的经济和发展，体现城市的文化和品味。作为房地产最主要的表现形式，建筑是城市建设的名片。做地产的都知道，深圳有个百仕达花园，是在“国际花园城市”评比中唯一作为住宅参观点的住宅小区，它是深圳地产的骄傲。

深圳仅仅用20年的时间就能够摘取这一世界城市建设的桂冠，成为中国乃至亚洲的第一，其中房地产业应记一大功，百仕达花园已经成为深圳城市建设的名片。 随着城市化进程的加快，人流、物流、信息流、能量流大量交汇，使城市的聚集日趋强化，给城市的可持续发展带来了巨大压力。而房地产业的科学规划开发，则可以减轻城市压力，推动可持续性发展。“可持续发展”的房地产理念是人、城市空间、自然、健康的共有与融合，这种理念将使房地产业与城市发展形成良好性互动，成为城市可持续发展的承载者。 四.房地产业是现代信息技术的实践 在科学技术飞速发展的今天，城市现代化建设成为不可逆转的历史潮流。房地产业作为一个新兴行业，正密切关注着科技信息业的发展，寻求彼此间的最佳结合点，以实现“以人为本”的发展理念。首先，房地产业发挥着直接服务于人的特殊优势，不断提高自身发展质量。现在，有很多发展商都在尝试住宅信息化建设，通过接入宽带信息网，改善小区的信息通道，建立方便快捷沟通方式，适应现代生活的需要;其次，加强住宅智能化建设。根据建设部规定，智能化包括安全防范系统、信息管理系统、信息网络系统等内容。主要是通过利用已有的科技成果，建立保安监控、物业管理、楼宇自动化、设备自动化、通讯自动化等系统，建设一个更加舒适、安全、方便的家居环境，服务人的生活，不断提高生活质量和水平。

总之，房地产经济是社会经济发展的产物，是城市经济建设的重要组成部分，作为一个综合性极强的行业，对国民经济乃至城市发展具有不可低估的影响力。我们必须充分认识房地产业的地位和作用，加大开发力度，推动国民经济和城市经济建设的快速发展。

第二节城市规划与城市运营

当今世界城市化进程的迅猛发展，给世界经济带来了蓬勃发展。然而也给城市带来沉重的压力，交通拥挤、市政配套跟不上、城市环境恶劣等等弊端都暴露出来。如何进行合理的城市规划和城市开发已经成为城市建设刻不容缓的问题。在城市群的扩展和城市重新定位的过程中,城市规划开始走到城市发展的前列，城市规划应根据人居环境科学理论,实现自然、人文、社会、居住、支撑等五个系统的有机统一。城市运营也要兼顾这五个系统原则,遵循生态观、经济观、科技观、社会观、文化艺术观的统一，

充分运用市场化的机制和手段,通过开发成片大面积的土地来带动城市和区域经济的发展,既以经济利益为导向,又注意兼顾长远的社会效益。 城市规划的总体指导思想是：(1)立足宏观战略的思考;(2)体现区域发展的思路;(3)坚持空间布局规划与经济发展协同的理念;(4)表达可持续发展和以人为本的宗旨;(5)妥善处理好弹性和刚性的关系;(6)妥善处理好长远与近期、理想与现实的关系。

城市运营则是一个系统的工程，又包括的内容很多,如定位、运营轨迹、模式选择、生活方式、品牌、土地运营、产业集群、产业发展的高地--洼地--台地的设计，竞争力--发展力--城市智力，以及科技能力--教育能力--知识信息获取能力、资源整合能力和文化产业化等，都必须从经营的角度进行“研究、设计、策划、规划”。城市运营的基本要求是：无论城市大小，都必须从战略上定位，从战略政策上予以推进经营和管理。城市运营也是一个过程。城市运营应该包括5个方面：一是城市与产业引导性定位;二是城市品牌、文化、土地等的经营;三是智力、人才资源整合利用;四是竞争策略与时点、方式;五是战略政策的制定过程化与经营策划实施等等。 总之，城市运营要自觉围绕城市规划的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足城市发展需求的同时，使城市的发展走上良性的可持续发展的道路。

第三节最新房地产政策与制度的演变和趋势

中国房地产业经过二十年特别是近四年发展，已成为国民经济新的增长点、启动内需的消费热点，对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、快速发展起到重要作用。

当然，现阶段房地产业也出现了不少的问题：(1)房地产开发资金过多地依赖于银行贷款;(2)房地产相关法规还不甚健全;(3)房地产贷款存在大量不良资产;(4)土地供求市场还不健全;(5)房地产体制不顺、发展模式不明确等。 但随着加入WTO，目前尚未开放或尚未完全开放的银行业、保险业、零售商业、电讯业、娱乐业、旅游业等，将会允许外资逐步进入。这些行业不同于工业企业，一般都要在市区租买办公或商业用房，作为它们的营业场所，这就房地产带来了很大的发展空间，但同时外国的地产公司也一步步进军中国市场，也给土生土长的中国地产带来不小的冲击，同时中国的房地产公司也在不断演变。这就要求国家对房地产相关的政策法规进行调整，具体表现：(1)中资商业银行房地产信贷业务在操作上更为规范，更加注重风险防范;(2)土地供应制度更加明朗、更为规范;(3)与房地产金融市场稳定密切相关的土地储备制度、土地交易制度和土地开发制度将得到完善;(4)国家房地产相关职能部门，实现管理一体化、服务连锁化，推动无形化发展的房地产市场信息系统。

第四节中国房地产市场的趋势与机会

未来我国住宅与房地产业发展分三步走：第一阶段：增大住房面积、追求住房质量并重阶段。为百姓提供更大住房面积，实现“一人一室”、“每户一套”，提高住房成套率，并努力提高居住质量，是这一个时期的重要目标。第二阶段：是提高住房质量阶段。居民需求在扩大住宅建设面积同时更要求提高住宅质量、提高功能和建筑标准，要求住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能。第三阶段：是提高住房总体水平阶段。预计到二十一世纪中页，我国大陆经济实现中等发达国家发展水平，提高广大居民住房总体水平，将成为中心课题。新建的住宅要达到较高标准，对于居住物业的舒适性和科技含量的提高提出要求。

一.内需持续增长

1.从城市化发展来预测。城市化从目前30%发展到50%，未来二十年城镇人口将增加2.6亿，按人均居住面积10平方米，即建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年建设住房2.6亿平方米。

2.从居住水平提高来预测。2000年人均使用面积14.7平方米，到2020年达到18.7平方米，每人增加4平方米(建筑面积5.7平方米)，也远低于许多国家和地区。按2020年城镇人口达到6.3亿计算，未来二十年为提高居住水平需要新建住房35.91亿平方米，平均每年约1.8亿平方米。

3.从住房改造重建来预测。目前我国大陆城镇存量住房有60多亿平方米，按50年折旧计算，并适当考虑有些住房到期未能拆除的因素。预计每年需拆除重建1亿平方米。

把以上三项预测相加，21世纪的前20年，每年需新建住房5.4亿平方米。20年约新建108亿平方米，相当目前全国60亿平方米城市住宅存量的近两倍。如果加上农村新建住宅，全国城乡每年建房总量维持在现在的14亿平方米上下。 二.政策环境良好

1.房地产行业成为支柱产业

国家政策继续扶持房地产业的发展，这是产业未来几年发展的另一基础。今年的政府工作报告曾指出“不断提高城乡民的物质文化生活是发展经济的出发点和归宿”，“进一步发展经济适用住宅为重点的房地产业”，并把增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量，作为扩大内需的消费重点和实现小康水平的重要内容。我国国民经济的发展更要求房地产业持续发展，房地产行业已经成为国家支柱产业。

2.加入WTO对中国房地产业的影响

加入世贸组织将对我国许多产业的影响重大而深远，所有企业都将在国际竞争中决定取舍。房地产业在世界各国都是本国的优势产业，加入WTO后对我们这个产业的影响应是很为有利的。

首先，降低关税有利于进口建材价格，例如木材、装饰材料、卫生洁具、保温材料和电梯、电器等产品中有的还需进口，特别是中高档商品房屋所需进口材料设备更多。如果关税降低，带来房屋的建造成本也会有所降低，这对开发和建设企业的好处是明显的;其次，开放服务贸易会促进写字搂和商场的租售。 加入WTO后，目前尚未开放或尚未完全开放的银行业、保险业、零售商业、电讯业、娱乐业、旅游业等，将会允许外资逐步进入。这些行业不同于工业企业，一般都要在市区租买办公或商业用房，作为它们的营业场所，造成较强的新需求，目前北京、上海、深圳等城市的商业用房租金已经明显上扬;第三，入世可能带来住宅市场需求较大增加和需求档次提高，使住宅有效需求进一步扩大，促进居住物业的舒适性要求提高和科技含量提高。即使在外来竞争很为激烈的其它产业领域，对房地产业所产生的影响仍是正面的，如：汽车关税降低将使国内生产企业陷入困难，但汽车降价后将加快进入家庭，改善居民的通勤条件，促进城乡结合部的开发和房产增值;国外金融机构的进入会对国内金融业造成压力，但它有利于加快大陆住房金融的完善;开放农业造成大量农民进城，为社会带来压力，但它将有力促进中国大陆的城市化进程。这都会为房地产业的发展创造新的条件。外国资本如果大量进入开发和建设领域也会带来新的竞争。特别是我国大陆现阶段房地产中介服务业和物业管理比较稚嫩，外商进入后将面临较大冲击。但从积极方面看是极好的机遇，可以化冲击为动力，加速企业改革和调整，促进行业整体素质的提高。也有利于为国有企业改制、扩充资本金提供条件。我国大陆房地产企业在国内市场上占有明显的优势，因为它们熟悉本地市场，了解人们的需求。在我国大陆房地产业充分对外开放的条件下，目前港资、外资和合资企业只占16.9%，而83%以上的企业是国内企业。目前外资对中国大陆房地产市场反应的惊人迟钝，再次印证了这样一个道理：在房地产业尽先机的总是本地企业。加入WT0后受益甚大的中国房地产业满怀热情地迎接新的机遇。我们在海外投资的经验和教训也说明，外来资本要在新的市场上立足和成功，一定要谋求同本地企业的合作。

第四章

房地产开发流程

第一节房地产市场调研

房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征。对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境);然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。

第二节土地价值发现

成功的房地产投资在于土地价值的发现。价值和金钱都是一种观念，价值处于波动之中，房地产也处于波动之中。对房地产开发商而言，对土地价值的认识尤为关键。不同的价值观赋予土地不同的灵魂，就会导致房地产价值的不同。所以说，对土地价值的挖掘，即是对金钱和价值的认识。也就是说，土地价值的发现是成功的房地产投资的关键。

对土地价值的认识应从宏观和微观两个方面分析 宏观分析即土地SWOT(深层次)分析

项目地块的优势/项目地块的劣势/项目地块的机会点/项目地块的威胁及困难点 此分析包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。 微观分析即是项目土地性质调查，包括

地理位置/地质地貌状况/土地面积及红线图/土地规划使用性质/七通一平现状

第三节可行性研究及地块选择

一.项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。根据项目的大小与不同类型，从浅到深，项目可行性研究包括一般机会研究、特定机会研究、方安策划、初步可行性研究和详细可行性研究几大块。

(一)一般机会研究 鉴别与发展投资机会、形成投资意向，提供可供选择的项目发展方向和投资领域。包括地区研究、部门研究、资源研究、政策研究等内容。

(二)特定项目机会研究

主要用于筛选项目，提出项目建议。比一般机会研究更深入、更具体。包括市场研究、外部环境分析、优势分析、论证结论。以项项目建议书的形式出据项目相关者。

(三)方案策划

根据项目的目标与功能要求，进行总体规划与设计。作为可行性研究的前提与实施的依据。主要包括功能与目标分析，有总目标、分目标、技术指标、经济指标、环境指标等指标;总体方案设想，有概念创新、方案设想等内容;总体方案规划，有布局、规模、指标等内容;各部分功能设计，有子系统功能、联系等内容;方案选择与确定，有技术、经济、环境、风险、周期比较、确定一到两个方案进一步研究与论证等内容。

(四)初步可行性研究

对项目进行初步的论证和估计，分析前途、关键技术或管理与制度问题、相关研究与工作确定。回答必要性、时间周期、资源需求、资金筹措、利益、合理、风险等问题。主要包括市场与生产能力，有市场预测、经营渠道、价格、销量等内容;资源投入量分析，主要有建设与运行过程的资源需求;选址，有地点选择、场地选择等内容;项目总设计，主要有规划、工艺、设备、土建、技术、进度、投资额、成本等内容;收益估算，主要有经济性、技术性、环境结论等内容。

(五)详细可行性研究

在决策前对项目有关的工程、技术、经济、环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析，对各种可能的建设方案和技术与工程方案进行充分的比较论证，对项目完成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价，是项目评估和决策的依据。主要包括总论，主要有背景、必要性、依据和范围需求预测;项目规模，主要有国内外需求、能力、竞争力、技术经济分析等内容;资源情况，主要有原材料、设施、燃料、人员、技术、装备等内容;项目实施条件与地点选择，主要有地理地形、气象水文、地质、交通运输、通讯、水、电、气、地点选择与比较等内容;设计方案，主要有范围、方法、进度、工作量等内容;组织建设方案，主要有机构设置、人员招募与培训等内容;投资估算与资金筹措方案;社会及经济效果评价;环境评价，主要有保护、影响等内容。 总之，项目的可行性研究.不但要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，而且还要对消费者的需求进行分析预测。告诉我们能不能做，怎么做，帮助我们更透彻清楚地了解市场和项目本身的特点、定位，了解各种可能产生影响的因素，规避投资风险，同时增强对项目的把握能力。 二.地块抉择

地块抉择主要决定于两个因素：

选择的地块条件要与开发的项目特点相吻合; 选择地块开发要与地块的规模和开发方式相结合。

第四篇：医专形象大使暨最美护士策划书(详细版)(精)

肇庆医专形象大使暨最美护士大赛策划书(详细版)

--第六组

活动背景及活动目的：新学期、新形象，我们肇庆医学高等专科学校将以全新的面貌展现在时代的面前。这是一个个性张扬的时代，这是一个信息爆炸的时代，同时也是一个形象代言的时代为展现学校形象，塑造大学生“青春、时尚、健康向上”的精神风貌，营造良好的校园文化氛围，校学生会决定举办本次校园形象大使暨最美护士大赛。

活动宗旨：大赛组委会将本着“公开、公平、公正”的原则举办此次校园形象大使大赛暨最美护士!

活动主题：“舞动青春、唯我飞扬”

活动时间：本次大赛初定于3月上旬，筹备期约从3月中旬至4月上旬，比赛正式开始后将持续一个星期的时间。

活动要求：本届形象大使暨最美护士大赛要求参赛选手拥有良好的个人气质和精神面貌端庄大方，有亲和力，掌握至少一门才艺特长，大赛将注重选手的个人综合素质，本着公平的竞赛原则和平民化的评选政策，形象大使选出男女各1名最美护士3名。

注：最美护士对象护理系

活动范围：肇庆医学高等专科学校大一各系学生

活动流程：

一、比赛策划及准备期

本阶段主要完成宣传、所需节目收集、主持人确定，外联工作全部到位。

1、节目收集：由节目组负责。主持人初定两个，由同学或老师推荐和选节目时候的观察，择优选拔现象气质佳，表达能力、组织能力、应变能力和责任心都强的学生，组成风格和组成方式不限。主持人用语必须经过审查(声音、身高，主要在礼仪队挑选)。

2、赞助商确定：由外联组负责。在可能的情况下联系商家，并配合商家作好宣传工作。

3、前期宣传：由宣传组负责。海报、看板、横幅等宣传物品全部到位。

附：大赛报名方式

本次大赛共有二种报名方式：

1、通过校团委下达通知到各系，由每班的文艺委员和宣传委员负责本班的报名工作，然后统一交到校团委办公室。

2、 短信报名

编辑短信填写“姓名、性别、年级、所在系、专业及联系电话(包括手机和内线)”等信息。

报名截止之后，由值班校团委初始委员进行汇总分类，将各系各班的人数理清晰，最后整理出一份报名者的总表，电子稿由大赛策划部保存。(可以分配到各部门完成)

注：报名工作必须在初赛开始之前3-4天结束以统计所有参赛选手的信息。

二、比赛协调及进展期

本阶段主要完成节目筛选及排练、中期宣传、礼仪小姐确定、舞台灯光音响确定、物品购买。(决赛)

1、节目筛选及排练：由节目组负责进行排练(决赛)。

2、中期宣传：由宣传组负责。该阶段展开海报宣传、传单宣传、看板宣传、条幅宣传、网络宣传等。

3、会场确定：由某干事负责。联系会场管理中心。

4、物品购买及礼仪小姐确定：由礼仪组负责。物品需要情况征求各部。

附：本次大赛的宣传途径

本次大赛的赛前及赛后宣传共有4种途径：

1. 网络宣传

将有关本次大赛举办和报名的信息登于如学校微博、微信公众平台、以及在QQ群上

布信息来宣传。

2.海报宣传

设计本次以“舞动青春、唯我飞扬”为题的学校文化节形象大使大赛暨最美护士的海报并用手绘和彩印制作，张贴在学校饭堂以吸引更多的同学来参加本次活动。

3. 校园广播宣传

联系医专广播站在广播时段进行宣传。

4. 校团委初始委员通过制作视频一个个班级来宣传

三、比赛倒计时期

本阶段主要完成比赛全过程确定(包括固定节目和流程确定)、彩排(决赛)、末期宣传、领导邀请(决赛)、场地布置(宣传部.......)。

1、比赛全过程确定及彩排：由节目组负责。节目单确定交由各部门，加紧排练节目。

2、末期宣传：宣传组负责。宣传单设计和比赛选票的收集。

3、领导邀请：由礼仪组负责。

邀请嘉宾：

学校方面：领导

社会方面：各赞助公司代表

系方面：各院系辅导员办公室老师、各系学生会主席(决赛)

四、比赛工作人员分组安排

(1)第一项目组：节目组

组员：校团委的文体部和组织部分工作人员

任务：a、完成节目收集、筛选及后期的排练、彩排工作

b、主持人的选择、形象设计及台词审核

c、负责节目的编排及晚会全流程的衔接

d、准备好晚会所需的一切服装道具及互动游戏;

e、主持人及演员服装、化妆，部分由赞助商提供。

(2)第二项目组：宣传组

组员：校团委宣传部的全体成员

任务：a、利用海报、横幅、看板、网络、宣传视频等方式开展宣传

b、现场摄影及DV摄像(可与校报社、摄影协会)

c、装饰晚会现场

d、幕布的设计制作和场地租用

(3)第三项目组：外联组

组员：外联部

任务：a、负责联系商家以及完成承诺给予赞助商的服务工作

b、晚会当天接待赞助商

(4)第四项目组：礼仪组 组员：待定

任务：a、确定晚会邀请的嘉宾并且及时送出请柬

b、确定礼仪人数;礼仪小姐安排在礼堂入口前和晚会现场各4名，入口4名礼仪小姐负责迎接嘉宾老师，并带领他们入席;现场4名礼仪小姐负责节目单和饮料的分发(共16名礼仪小姐)

c、物品购买及工作证发放：包括晚会小礼品及请柬等

d、晚会当日准备好会场服务物品，如水杯、茶叶等，并接待好领导及老师

(6)第六项目组：实践部组

组员：待定

任务：a、晚会期间，负责会场纪律维持、会场后勤保障以及处理紧急情况

b、拟定问答环节题目与答案、评分标准

(7)第七项目组：生活部组

组员：待定

任务：负责晚会前会场卫生清理及晚会后处理善后事务。

(8)第八项目组：文体部组

组员：待定

任务：a、购买矿泉水、水杯、荧光棒等相关物品

b、帮助宣传组进行海报和看板宣传

c、晚会现场负责应急事务及协助布置会场。

五、初赛流程

赛前准备：1.初赛之前通过电话通知将要参加初赛的选手，告知时间地点。

2.提前确定好初赛场地问题

3.提前请到评委，制作评委打分的细则和表格，邀请预赛评委，并且在比赛前一周对评委进行预约，可以让评委合理安排自己的日程，并确定评委名单。

4.参赛选手的个人信息务必统计详细后统一打印

5. 制作评分标准(给评委和选手)和评分表(给评委)，并打印相当数份，同时准备好充足的预赛现场部分的题目。

比赛方式：

1、 选手到达之后进行签到(在名单上打钩)，领取号码、随机抽取题目和评分标准(提前准备好登记处)，并且进入等待。此时工作人员需要在电脑上为各位选手进行顺序的登记。

预赛形式：

2、 本次预赛的形式：分为两部分，第一部分：个人才艺展示。(本次才艺展示内容须和外国文化或者是外语内容相关，3-5分钟，由选手提前准备，伴奏自带，格式为mp3等暴风影音能播放的格式);第二部分：现场表现部分，一分三十秒。赛前准备好现场表现部分的题目，题目内容包括情景应变类，表演类，等多种形式，通过ppt制作出来，题号由选手在进场登记时随机抽取。展示完毕后评委将分数填写在评分表上，有专门的人员负责收取。

3、分数收取之后会输入电脑，并且用特定的算式计算出选手得分。

4、每*位(根据人数定)展示结束后，分数会显示在大屏幕上，有表格形式呈现。

5、为了避免各种情况的发生，评分晋级采取以下方式：

(1)评委有5名组成，采用去掉最高分和最低分确定平均分的方式，保留小数点后两位。具体还是要依照评委的数量来决定。

(2)在最后显示分数的时候只会显示分数，不会显示所对应的评委姓名。

(3)本次预赛为决赛选出16名选手，由于数量较少，报名人数可能会很多，所以我们会考虑再赛一轮即复赛的方式选出16个人。(复赛备案详见下)

(4)满分为100分，分为两部分：

①个人才艺展示(60分)

A、基本功及完整性30分

B、表现力20分

C、台风5分

D、综合素质5分

E、每超时一分钟扣3分

②现场展示部分(40分)

A、内容展示贴切合理20分

B、观众互动性感染力10分

C、风采礼仪10分

D、每超时十秒扣1分

注意：打分精确到小数点后一位。

6、选手知道分数后可以退场，最好是在比赛间隙时间，不要打扰其他歌手演唱，最后会将晋级结果以短信或电话的联系方式通知给大家。并且会将晋级名单进行公示，在小的微信公众平台和校园公示两种。

7、如若校参赛人数众多，则可以在其设立初赛的海选点。

六、决赛流程

赛前准备：

1.为进入决赛的16名选手进行培训并分组，每组着重排练有特色的节目，尽量使节目形式更加多样化。

2.制作决赛评委打分细则和评分表格以及制作观众选票和选票箱。

3.场地尽量多地提前申请，音响设备提前到位。

奖项设置：形象大使两名(男女各1名)

最美护士3名

最佳口才奖(1)

最佳台风奖(1)

最佳语音奖(1)

最佳创意奖(1)

最佳才艺奖(1)

比赛方式：决赛将采用分组淘汰制和选手多轮比拼的方式进行。

开场节目：由艺术团准备一个多人的舞蹈节目

衔接：主持人上台宣布大赛正式开始，向观众介绍到场的嘉宾和评委，然后介绍本次大赛决赛的具体流程和评分标准，之后比赛开始。

选手预展示：1-16号选手每人有30秒钟的时间分两组上台依次进行自我介绍和陈述，形式可以多样，在有限的时间里给评委和观众一个良好的印象。

第一轮“TeamGame”(预赛轮)：进入决赛的选手将在决赛之前抽签分为A、B、C、D四组，每组4人，每个小组展示其预先准备的节目，由评委进行打分，评委打分根据选手的个人形象气质(2分)、应变能力(2分)、语言表达能力(2分)和舞台表现力综合(4分)得出。每组得分最高的前两名选手直接晋级决赛轮。

第二轮“Give Me A Hand”(复活赛)：没有在第一轮晋级的8名选手依次进行每个人的拉票宣传，形式自定，由评委随机提问涉及选手表现的问题，同时由评委进行打分，同时专人负责在台下随机收集观众的选票，通过评委和观众的综合评定选出复活的两名选手加入决赛轮的角逐。(其中一人为观众得票最高者，另一名为评委打分最高者) *中场节目：待定艺术团节目

第三轮 “We Are The Champions”(决赛轮)：晋级的10名同学按照参赛号码依次进行才艺展示，形式不限，每个人在展示结束后还要随机抽题并回答有关学校文化的3个问题，评委的打分中才艺占70%(舞台表现4分，节目的新颖度1分，气氛烘托2分)，问答环节占30%(3分)。

10名选手分两组，上下半场分别上场。中场时进行观众互动，有奖竞猜和观众评价环节，由观众对选手的表现进行评论，自由发表意见。

等待结果期间进行观众的互动游戏，设置奖品。

由主持人宣布结果

完场节目：待定

本次大赛将从不同侧面考察选手的应变能力、语言表达能力和舞台表现力，参赛选手们可以尽情展现我们大学生的青春风采。

第五篇：辩论提问技巧及常用语(详细整理)

辩论提问技巧

(一)借力打力

武侠小说中有一招数，名叫"借力打力"，是说内力深厚的人，可以借对方攻击之力反击对方。这种方法也可以运用到论辩中来。

正方之所以能借反方的例证反治其身，是因为他有一系列并没有表现在口头上的、重新解释字词的理论作为坚强的后盾。

(二)移花接木

剔除对方论据中存在缺陷的部分，换上于我方有利的观点或材料，往往可以收到"四两拨千斤"的奇效。我们把这一技法喻名为"移花接木"。

移花接木的技法在论辩理论中属于强攻，它要求辩手勇于接招，勇于反击，因而它也是一种难度较大、对抗性很高。说服力极强的论辩技巧。诚然，实际临场上雄辩滔滔，风云变幻，更多的"移花接木"，需要辩手对对方当时的观点和我方立场进行精当的归纳或演绎。

(三)顺水推舟

表面上认同对方观点，顺应对方的逻辑进行推导，并在推导中根据我方需要，设置某些符合情理的障碍，使对方观点在所增设的条件下不能成立，或得出与对方观点截然相反的结论。

(四)正本清源

所谓正本清源，本文取其比喻义而言，就是指出对方论据与论题的关联不紧或者背道而驰，从根本上矫正对方论据的立足点，把它拉人我方"势力范围"，使其恰好为我方观点服务。较之正向推理的"顺水推舟"法，这种技法恰是反其思路而行之。

(五)釜底抽薪

刁钻的选择性提问，是许多辩手惯用的进攻招式之一。通常，这种提问是有预谋的，它能置人于"二难"境地，无论对方作哪种选择都于己不利。对付这种提问的一个具体技法是，从对方的选择性提问中，抽出一个预设选项进行强有力的反诘，从根本上挫败对方的锐气，这种技法就是釜底抽薪。

当然，辩场上的实际情况十分复杂，要想在论辩中变被动为主动，掌握一些反客为主的技巧还仅仅是一方面的因素，另一方面，反客为主还需要仰仗于非常到位的即兴发挥，而这一点却是无章可循的。

(六)攻其要害

在辩论中常常会出现这样的情况：双方纠缠在一些细枝末节的问题、例子或表达上争论不休，结果，看上去辩得很热闹，实际上已离题万里。这是辩论的大忌。一个重要的技巧就是要在对方一辩、二辩陈词后，迅速地判明对方立论中的要害问题，从而抓住这一问题，一 攻到底，以便从理论上彻底地击败对方。如“温饱是谈道德的必要条件”这一辩题的要害是 ：在不温饱的状况下，是否能谈道德?在辩论中只有始终抓住这个要害问题，才能给对方以致命的打击。在辩论中，人们常常有“避实就虚”的说法，偶尔使用这种技巧是必要的。比如，当对方提出一个我们无法回答的问题时，假如强不知以为知，勉强去回答，不但会失分，甚至可能闹笑话。在这种情况下，就要机智地避开对方的问题，另外找对方的弱点攻过去。然而，在更多的情况下，我们需要的是“避虚就实”，“避轻就重”，即善于在基本的、 关键的问题上打硬仗。如果对方一提问题，我方立即回避，势必会给评委和听众留下不好的印象，以为我方不敢正视对方的问题。此外，如果我方对对方提出的基本立论和概念打击不力，也是很失分的。善于敏锐地抓住对方要害，猛攻下去，务求必胜，乃是辩论的重要技巧。 (七)利用矛盾

由于辩论双方各由四位队员组成，四位队员在辩论过程中常常会出现矛盾，即使是同一 位队员，在自由辩论中，由于出语很快，也有可能出现矛盾。一旦出现这样的情况，就应当 马上抓住，竭力扩大对方的矛盾，使之自顾不暇，无力进攻我方。比如，在与剑桥队辩论时 ，剑桥队的三辩认为法律不是道德，二辩则认为法律是基本的道德。这两种见解显然是相互矛盾的，我方乘机扩大对方两位辩手之间的观点裂痕，迫使对方陷入窘境。又如对方一辩起先把“温饱”看作是人类生存的基本状态，后来在我方的凌厉攻势下，又大谈“饥寒”状态 ，这就是与先前的见解发生了矛盾，我方“以子之矛，攻子之盾”，使对方于急切之中，理屈词穷，无言以对。

(八)“引蛇出洞”

在辩论中，常常会出现胶着状态：当对方死死守住其立论，不管我方如何进攻，对方只用几句话来应付时，如果仍采用正面进攻的方法，必然收效甚微。在这种情况下，要尽快调整进攻手段，采取迂回的方法，从看来并不重要的问题入手，诱使对方离开阵地，从而打击对方，在评委和听众的心目中造成轰动效应。

(九)“李代桃僵”

当我们碰到一些在逻辑上或理论上都比较难辩的辩题时，不得不采用“李代桃僵”的方法，引入新的概念来化解困难。 “李代桃僵”这一战术之意义就在于引入一个新概念与对方周旋，从而确保我方立论中 的某些关键概念隐在后面，不直接受到对方的攻击。 辩论是一个非常灵活的过程，在这一过程中，可以施展的技巧的一些比较重要的技巧。 经验告诉我们，只有使知识积累和辩论技巧珠联璧合，才可能在辩论赛中取得较好的成绩。

(十)缓兵之计

在日常生活中，我们可以见到如下情况：当消防队接到求救电话时，常会用慢条斯理的口气来回答，这种和缓的语气，是为了稳定说话者的情绪，以便对方能正确地说明情况。

辩论常用语

1. 对方辩友有以偏概全之嫌哦。 2. 对方辩友属于循环论证。

3. 对方辩友滔滔不绝，只可惜前提错了。

4. 对方辩友没有办法解决我所说的问题，所以选择了回避。 5. 请您正面回答，不要再乾坤大挪移。 6. 对方辩友的逻辑很有趣。

7. 请您论证一下„„请您论证一下„„(纠缠不休) 8. 您把**和**做类比，实在是说不过去。

9. 华丽的言辞替代不了理性的思考，诗意的浪漫无助于情理的升华。 10.一个严肃的辩论场，需要一个严肃的观点。 11.对方辩友别忙着扣帽子/断章取义/偷换概念。 12.谢谢，其实刚才一连串的争议都源于对方辩友展开话题时的几个关键性错误。 13.我方已经从逻辑、理论、事实上证明了我方的观点，而对方辩友还死抠着个例不放，是不是有点说不过去?

14.对方辩友说了这么多，完全是没牙齿的老太太嚼牛筋——白费口舌啊。

15.对于这个问题我方不知论证了多少遍，倒是对方辩友还老爱吊在一棵树上。