公司纠纷十大典型案例

第一篇：公司纠纷十大典型案例

破解十大典型购房纠纷

1、不退定金

“定金”是指当事人约定由一方向对方给付，作为债权担保的一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定;定金应抵作价款或者收回。

律师出马：并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。

2、不签补充胁坟

现在不少房地产开发商在与购房者签署(商品房买卖合同》时，要么拒不接受购房人的补充条款，要么要求购房者签署由卖方起草的补充协议。

律师出马：签订补充协议，双方应当协商一致，并且需是真实意思的表示，对于协议里不公平的条款购房者可以要求删除并加上一些内容，明确双方的权利义务。尤其是以下内容，购房者在补充协议中最好加上：

1、广告和售楼书中的重要内容。2003年6月1日生效《最高人民法院关于串理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中为了保护购房人利益，规定将开发商就商品房规划范围内的房屋及相关设施所做的具体明确的、并且对买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的说明和允诺视为合同内容。开发商如果违反这些内容，应当承担违约责任。

2、加重因开发商违约造成退房的违约责任。

3、举证责任方面，购房者在目前的全部房地产交易过程中较难行使知情权，在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据，如果按照一般举证原则即“谁主张谁举证”的做法，是无法有效地保护购房者权利的，所以补充协议在某些方面采用举证责任倒置的方法，规定由开发商来承担举证责任，以此来保护自身利益。

3、现房与广告有差异

广告是购房者获取房屋信息的一个重要渠道，其真实性和准确性往往直接影响购房者的选择，但目前许多开发商使用虚假广告，现房和当初广告上的宣传有很大差别。

律师出马：如果现房与开发商广告上的宣传不符，购房者可以以广告作为证据，按照以上规定要求开发商承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条做了明确规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。谊说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当：承担违约责任.

4、精装修质量差

关于精装修质量差的问题，当事人可以通过在(商品房买卖合同》附件三“装饰、设备标准”中加以约定，并按照此约定验收房屋。但是，现实中通常对“装饰、设备标准”没有具体约定，导致发生纠纷时意见不一。通常，开发商为避免承担责任，将“装饰、设备标准”约定得非常模糊，比如经常使用“高档”、“优质”、“高级”等模糊措辞免责。

律师出马：买受人在签订《商品房买卖合同》时，将附件三中的“装饰、设备标准”约定得尽可能详细。比如：品牌、档次、价位、产地等等，以免发生争议时没有依据。

5、拿不到产权证

买了房却拿不到产权证的问题非常普遍，有的甚至一拖好几年。

律师出马：2003年6月1日生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，买受人可以依据法律规定或合同约定，向开发商主张逾期办证的违约金。

6、配套设施跟不上

按照法律规定，房屋配套设旆(包括水电气等)通常应在房屋交付时同时具备使用条件。但是，如果未能达到要求，现行法律中并未明确如何承担违约责任，因此，如果“暖气、煤气、宽带不能及时使用”，目前主要依据合同约定来追究违约责任。

律师出马：合同或补充协议中最好加上关于配套设施使用的条款.

7、规划改变

目前，改变规划主要有两种情况：第一，规划部门主动变更;第二，由开发商提出申请，规划部门审批认可。

从程序上讲，规划部门变更规划应该公示并听证。2002年5月23日实施的建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定：房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批;城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。

律师出马：如果规划部门变更规划导致相关权利人权益受到侵害的，权利人可以依据法律规定，对规划部门提起行政复议或行政诉讼，要求规划部门撤销变更后的规划。

8、面积缩水

商品房面积缩水已是—个普遍问题。

律师出马：在《商品房买卖合同》中，通常对“面积确认及面积差异处理”有约定。一般来说：

1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据产权登记建筑面积结算房价款;

2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有枳退房.买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按一定的利率付给利息。买受人不退房的，产权登记建筑面积大于合同约

定建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。

9、交房没有备案表

竣工备案表的取得意味着房屋通过了竣工验收，也意味着房屋具备交付使用的条件，可以进行交付，如开发商未取得，则属于开发商的逾期交付，其应承担违约责任。

律师出马：除竣工备案表外，交房时购房者还要审查包括住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等几个证件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

10、销售被抵押的房子

购房者有时候会碰到自己购买的房子已经被开发商抵押给了银行这种情况，一般而言，房地产开发商将未售的房子抵押给银行，是为了套取现金作为周转资金，进行后续项目的建设或开发新项目。这一融资做法将会长期存在，并且我国政府有关部门也没有明文规定发展商不得售卖抵押房，但是发展商出售抵押房也有一定条件即：银行出具证明书和发展商不隐瞒抵押房事实。

律师出马：购房者如果想避免买到抵押房，可以根据我国《担保法》第四十五条的规定，到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况;其次还可以要求开发商出示所购房产的有关证件，即国有土地使用权证和房屋所有权证，看在证件的备注栏中有无作他项权利记载。

如果备注栏中没有注明他项权利(抵押)的情况，别谊房屋没有抵押给银行。在这里值得注意的是：

1、应当坚持看原件，很多开发商往往以各种理由不让购房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了;

2、注意审查证件的真伪;

3、看清抵押的记载情况.

购房者还可在房屋买卖合同中增设如下条款来避免此类情况的发生：出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处的土地使用权进行抵押，否则买受人无条件退房并要求出卖人承担违约赔偿责任.

收房时应注意哪些问题

临近交房，每位购房者都是翘首以盼，对新房充满期待的，然而现实中因交房引发的购房者与开发商之间的矛盾却屡见不鲜，在此想提醒购房者千万不要疏忽了交房这个重要的环节，把好这道关，也许能减少许多后遗症，即便日后与开发商发生实际纠纷时，也能更有效地维护自身权益。

一、关于交房手续

误区实例

1、一心想早点住进新房，催促开放商提前交房，甚至连竣工验收的相关资料都不审查，认为只要拿到钥匙就算交房了，赶忙开始装修。

2、有位购房者听说交房时一定要索要两书。而当购房者向开发商索要两书时，开发商竟毫不避讳的告之过段时间再给。业主也没坚持，就签字收房了。

3、没有仔细核对两书上填写的内容，甚至连《质量保证书》上的交房时间有没有填写，填写的时间是否正确都没看，就匆匆签字领钥匙收房。

律师建议：

《城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

购房者在收房时有权要求查看开发商通过竣工验收的证明材料原件《商品房竣工验收备案登记证》。若不具备竣工验收表，就说明没有通过国家的验收，这样的住宅质量是无法保证的。只有过了这道关，才有后面的购房者验收。

建设部关于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十条规定：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。

无论开发商以何种理由不提供两书，购房者都该坚持立场，收房时必须领取到两书，并仔细审查两书中的内容，包括商品房的具体位置、交付日期等是否与实际相符。

一般由市房地产管理部门统一提供的格式合同中都会约定：商品房达到交付使用条件后，开发商与购房者进行验收交接时，应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房者有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由开发商承担。

二、关于房屋质量

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

《合同法》第一百四十八条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

买房是为了居住使用的，如果开发商交付的房屋不符合质量要求，不能实现买房的目的，购房者在收房时，只要有相关的证据证明，是可以拒绝收房的。如果这个期间内房屋因天灾人祸毁损灭失了，也是由开发商承担责任。

购房者实地验收时，要依据购房合同对房屋结构、质量进行全面审查，包括看房屋的位置、户型、朝向、结构是否与合同约定一致，看购房合同中开发商对供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺是否配备完成。

审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商将验收中发现的问题在交接单上注明并承诺解决时间，待修理后再重新验房。

第二篇：苏州发布房地产纠纷十大典型案例快讯

核心提示2017年7月30日，苏州中级人民法院举办苏州法院房地产纠纷审判工作新闻发布会，总结了近年来苏州市场房地产纠纷的特点，并集中发布十大房地产纠纷案例。这将对未来苏州地域的房地产诉讼产生重大影响。 作者：苏州市中级人民法院整理：江苏良翰律师事务所 2017年7月30日，苏州中级人民法院举办苏州法院房地产纠纷审判工作新闻发布会，总结了近年来苏州市场房地产纠纷的特点，并集中发布十大房地产纠纷案例。这将对未来苏州地域的房地产诉讼产生重大影响。 良翰房地产诉讼的小编为了第一时间奉献新闻发布会的完整内容，采用了听写的方式，完成了视频稿向文字稿的转换，我们对房地产诉讼是真爱啊! 如有文字与苏州市中级人民法院的新闻发布会的文字不符，请以新闻发布会的文字为准。----------主持人： 各位记者朋友们：大家上午好!欢迎大家来参加今天的新闻发布会，今天发布的主题是，全市法院房地产纠纷审判工作情况及典型案例。 房地产为民事主体的主要私有财产，亦是流通市场中相对较高的商品类型。因此，房地产纠纷的审判，既关系到民事主体的切身利益，亦关系到房地产市场健康有序发展，更关乎社会稳定。 苏州两级法院历年来对房地产审判工作予以了高度关注和重视，在审理过程中始终坚持保障民生和促进经济发展相并重，坚持促进市场交易，规范市场行为相兼顾，坚持执行法律与贯彻政策政策相统一，坚持弘扬诚实信用与惩戒违约相结合的基本原则，为苏州房地产市场的稳定和发展作出了独到的贡献。 根据2012-2017年上半年全市法院受理的房地产案件的相关数据，并且结合审判工作实际，苏州法院发布了苏州法院房地产纠纷审判工作调研报告和房地产纠纷的典型案例。下面就请苏州中院民一庭副庭长王稚群法官作简要的介绍。

王稚群法官： 下面向大家介绍一下我院历年来审理房地产纠纷案件的情况。房地产纠纷包括房屋买卖合同和租赁合同房屋买卖合同两类，房屋买卖合同近年来我院审理的案件存在下列明显的特征： 第一，全市房地产买卖合同纠纷高发情况受到国内外经济形势和政策因素的影响，明显。 第二，房屋买卖合同纠纷的热点地区相对集中在苏州大市范围的昆山、吴江和相城地区。

如吴江地区近年来新收的房屋买卖合同纠纷案件占到全市法院收案比的14.22%，主要因素在于除了刚才的国际经济形势外，吴江地区的房地产公司以民营企业为主，开发经营不规范、监管不到位，开发商挪用预售资金、对外担保等现象突出，引发大量的纠纷。 第三，房地产买卖的纠纷集中在部分类型化中的矛盾非常明显。 1)开发商资金断裂、楼盘停工，无法向业主交房。 2)开发商对外负债，无法按期清偿，债权人集体提起诉讼查封楼盘，导致已支付购房款但未取得权属登记的小业主集体提起了执行异议之诉，或其它诉讼。 3)开发商在销售时就楼盘性质、用途或配套设施等存在虚假宣传，业主集体提起撤销合同或赔偿之诉。 在房屋租赁合同纠纷案件中，收案较多的基层法院有昆山、姑苏、常熟法院，房屋租赁合同案件存在以下四个明显特点： 第一，涉产权式商铺租赁纠纷相对集中，如太仓、昆山靠近上海，小商品经济发达，当地开发的较多的产权式商铺来吸引上海浙江籍业主投资，因经济环境的变化导致经营不理想，上述三地引发了大量的涉产权式商铺纠纷。 第二个特点，商业中心扩散，分流客源，加大了经营风险。近年来，苏州工业园区、虎丘区等加快推进第三产业发展，新建立的商业中心层出不穷，导致与传统的商业中心竞争加剧。近年来姑苏区引发的涉产权式商铺纠纷明显增多。 第三，电商经济对传统的商业经营模式冲击明显。产权式商铺主要用于开办小商品、服装、家具、电子等产品，近年来受到电商经营的冲击非常明显。 第四，涉及当事人数量多，纠纷平息的难度大。产权式商铺租赁纠纷引发的多为群体性纠纷，业主一方人数众多，即使个别业主起诉到法院的案件背后，也有成百上千的业主在观望，法院处理的结果可谓牵一发而动全身。即使法院判决由经营者或者出租人承担责任，还涉及到后续能否执行到位的问题，因此，涉产权式商铺租赁引发的群体性上访、信访层出不穷，已经成为各级地方党委政府高度关注的社会稳定的重大事件。 从我们审理的情况看，房地产群体性纠纷的成因主要有以下五点： 第一，开发商资金链断裂，工程停工无法交房，购房者要求解除或继续履行商品房销售。 第二，开发商虚假宣传，购房者要求撤销合同，赔偿损失。 第三，开发商逾期交房、逾期办证，购房者要求支付违约金或赔偿损失。 第四，产权式商铺包括连锁式酒店，承租人未按约支付租金，业主起诉要求支付租金和违约金。 第五，承租人违约，业主要求解除产权式商铺和连锁式酒店的租赁合同。 根据我们审判上述房地产案件的情况。法院可以向各方当事人就存在的主要法律风险给出一定的提示和建议，包括购房人要慎重选择购房，仔细斟酌合同条款，及时办理过户登记，避免采用借名方式来购房，出卖方要释明格式条款，提醒当事人以租促销的风险，不得单方解约和进行虚假宣传。 下面向大家介绍十个房地产纠纷案件的典型案例： 案例一：以炒房为目的的房屋买卖合同不成立。

2016年2月，邵某与郑某在某中介公司居间下签订了房屋买卖居间合同，合同约定由郑某购买邵某的房屋，并约定郑某可指定任意人为买方并过户到其名下，以避契税。收到郑某支付的首付款后，邵某以无法确定房屋实际买受人、付款时间为由，要求解除合同。郑某诉至法院，要求邵某返还购房款，赔偿损失。法院经过审理后认为郑某属于职业炒房人，并没有真实的购买房屋的意思表示，而是通过把合同约定的条款指定任意人为买方过户的方式来居间牟利，最终法院判决驳回了郑某要求邵某赔偿损失的请求。 案例二：以骗贷为目的，签订的房屋买卖合同无效。

2009年6月17日，王某和李某签订存量房买卖契约，约定李某购买房屋并办理银行贷款。6月25日购房人李某出具承诺书。内容为因经营急需资金，向王某求借涉案房屋一套，通过过户方式取得资金。该房屋虽然过户，但并非双方真实买卖交易，而是暂借，李某保证五年内还清房贷并将房屋过户至王某名下。本案经过法院审理后认为，买卖双方通过签订合同办理房屋买卖手续，达到骗取银行贷款的目的，属于以合法形式掩盖非法目的，根据中华人民共和国合同法第52条，认定为房屋买卖合同无效。 案例三，无权处分，不影响合同的效力，买方未尽审查义务，也应自行承担部分损失。 钱某与李某2015年12月签订房屋买卖合同一份，约定钱某将与妻子林某共有的房屋出售给李某，但是合同上卖方处仅有钱某一方的签名，买房人要求钱某与妻子林某共同协助办理房屋过户手续，遭到拒绝后，李某起诉到法院要求解除合同，并由钱某来承担违约责任。法院经审理后认为，出卖人无权处分房屋，不影响房屋买卖合同的效力。因此，本案中钱某与李某签订的房屋买卖合同应当认定为有效。但因为房屋的共有人。应当由出卖人钱某承担相应的违约责任，但是购房人李某在购房时明知涉案房屋为钱某与林某的夫妻共同财产，未要求钱某出示其配偶及共有人同意售房的文件，因此对合同无法履行也存在一定的过错，据此法院判决由钱某承担主要责任，赔偿大部分损失，李某也应当自行负担部分损失。 案例四：卖方甚至要求涨价，应承担违约责任。 2006年1月，张某与黄某签订房屋买卖定金合同，约定张某将自己名下的房屋以一百万元的价格卖给黄某，如有一方违约，应向守约方支付房屋价款的5%作为违约金。合同签订后，黄某向张某支付了首付款，并要求办理房屋过户手续。但出卖人张某提出因房屋快速上涨，要求黄某按照市场价格支付房屋的差价，否则拒绝过户。因双方协商未果，黄某诉至法院要求解除合同，退还首付款，并要求张某赔偿损失。法院经审理后认为，双方当事人均应恪守合同约定。张某擅自要求涨价并拒绝履行过户，已经构成根本违约，经评估后的市场价值与合同约定的房价差价已经超过了合同约定的房款的5%的违约金的数额，黄某要求张某赔付实际损失具有相应的依据，最终法院判决解除双方的房屋买卖合同，由张某返还黄某首付款，并且赔付差价损失。 案例五：出卖人一房二卖，先取得权属登记买受人的权利并不当然优先保护。 毛某于2012年取得一套拆迁安置房。当年10月，毛某与赵某签订房屋买卖合同，将该套安置房出售给赵某，赵某付清房款并装修入住后，毛某因结欠王某的到期债务未归还，遂约定以该套安置房来抵偿债务，并且将房屋的权属登记办理到了债权人王某的名下。王某在取得房屋的产权登记后，以产权人身份起诉，要求已经付清房款并且实际入住的赵某迁让房屋，而赵某则另案起诉，要求确认王某与毛某签订的房屋买卖合同无效。法院经审理后认为，出卖人一房二卖的，应当认定两份房屋买卖合同均有效。取得权属登记人的权利，应优先保护。但本案中毛某与王某名为房屋买卖合同，实质为以房抵债，王某虽然取得了权属登记，但是王某明知房屋已经出售给了赵，仍然与他人签订房屋买卖合同，恶意明显，而王某陈述在签订合同时未到现场查看房屋的情况，并不了解已经有人入住，该陈述明显不符合常理。根据日常经验法则，应当推定王某对房屋已经有赵某购买，并且占有使用的事实为明知，因此王某与毛某签订房屋买卖合同，属于恶意串通，损害第三人赵某的利益。根据中华人民共和国合同法第52条的规定，法院判决王某与毛某的房屋买卖合同无效，已经支付房款并且装修入住的赵某的合同权利应予优先保护。 案例六：限贷政策实施，买方并不必然有权解约。

本案中，张某为购买房屋与房产公司签订认购书，约定支付首期房款为总房款的20%，其余80%的款项通过银行贷款方式支付。合同同时约定，如张某申请贷款额度与银行批准额度产生差额，无论何种原因，张某应当在签署正式买卖合同起30日内自筹资金补足差额。认购书签订后，银行出台限贷政策，贷款买房的首付比例提高为30%，张某因首付比例提高无法与房产公司继续签订正式的商品房买卖合同，并启起诉要求房产公司返还已经支付的房产保证金。法院经过审理，张某的首付比例由于银行政策改变为30%，但是，根据合同的约定，首付款的差额要求张某自行补足。要求解除认购书和退还保证金的诉讼请求不予支持。 案例七：关于格式条款。

李某向房产公司购买商品房一套，合同约定房产公司应当于2014年5月20日前通知李某办理房屋交接手续。在合同约定的交房日到期后，房产公司迟迟未能通知李某接收房屋，买房人李某遂诉至法院，要求房产公司交付房屋，承担延期交房的违约责任。房产公司认为，根据双方合同的补充条款约定，交房期限届满，买房人仍未收到书面收房通知的，应自行索取，房产公司认为可以不履行交房的通知义务。法院经审理后认为，该商品房买卖合同的补充条款，属于免除了卖方及开发商通知买房收房的义务的格式条款，属于减免出卖方责任，加重买受方责任，因此该条款应认定为无效。据此，开发商仍应向购房人承担延时交房的违约责任。 案例八：中介公司存在重大过失，导致合同无法按约履行的，无权要求承担居间费。

本案中，出卖方王某与买房人沈某在2016年6月在某中介公司的居间下，签订了房地产买卖合同，合同约定，双方签订本合同后，中介即为成功，居间方收取2%作为佣金，其中买房人支付百分之一，卖房人支付百分之一，后出卖方王某的妻子不同意卖房，导致居间合同无法继续履行。因此买房人沈某拒绝向中介公司支付百分之一的佣金。中介公司诉至法院，要求沈某支付居间费。在诉讼过程中，中介公司明确知晓该房屋属于出卖人王某与配偶共同财产，但是认为王某个人签订合同没有问题。法院经审理后认为，中介公司作为房地产的专业居间方，应当就有关合同订立的事项向委托人如实披露和报告。在明知情况下，未向沈某披露的行为导致合同无法继续履行，损害了委托人的利益，因此中介方无权主张合同约定的佣金，但是考虑到合同的履行中中介公司支出了一定的劳务费用，最终判决是由买房人酌情支付劳务费。 案例九：违章搭建出租要承担相应责任。

出租方吴某将自有的二层小楼加高搭建至三层，并分别将房屋二楼三楼出租给李某孙某使用。在租赁期间，李某承租的房屋发生火灾，导致身处三楼的孙某无法从已经着火的搭建的木质楼梯逃生，为避险，孙某从三楼跳下受伤，后起诉到法院，要求出租人吴某及二楼的承租人李某赔偿医疗费等损失。法院审理后认为李某承租房屋内物品保管不慎引发火灾，应当承担主要赔偿责任，出租人李某私自搭建违章房屋，未尽到消防安全管理职责，并妥善管理出租房屋，应当承担相应的赔偿责任。 案例十：产权式商铺租赁合同的履行受多数意志约束。

本案中，2009年甲房产公司与乙品牌公司签订项目合作协议，约定由甲公司委托乙公司统一招呼。2010年，张某与甲公司签订商品房买卖合同，约定张某将购买的商铺出租给乙公司用于统一经营管理。合同到期后，购买同一商户的其他多数业主希望甲公司仍然继续统一经营管理，而高某要求甲公司返还商铺。因甲公司未能返还，高某将甲公司诉至法院。法院审理后认为，产权式商铺的特点决定了市场必须经过统一规划布局、经营管理后才能产生收益，个别业主的权利必须受到其他多数业主的整体意志的限制，据此，法院驳回了诉讼请求。在本案中，当个人利益与整体利益发生冲突的时候，更多的需要从商场经营的整体情况考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。 以上是本院近年来审理房地产纠纷案件的相关情况。

----------新闻抢报：上半年，苏州全市法院共受理各类案件164712件，同比上升12.7%，其中新收119252件，上升13%;审执结案件101832件，同比上升18.7%，结收案比85.4%，同比提高4.1个百分点。苏州全市法院收、结案数均创半年度新高，两项指标均居全省法院首位。

第三篇：沈阳市中级人民法院发布民间借贷纠纷十大典型案例

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沈阳市中级人民法院发布民间借贷纠纷十大典型案例

2015年11月05日沈阳市中级人民法院发布民间借贷纠纷十大典型案例。

1.年利率超过24%民间借贷利息不受司法保护 【基本案情】

2012年，王某作为借款人向李某出具借条，约定借款10万元，月利息为2.5%。当日，李某将该笔款额支付给王某，后王某每月给付李某利息4000元，共支付4万元。现李某诉至法院要求王某偿还借款本金及尚欠的利息。王某辩称，月息2.5%过高，应将已支付的利息部分冲抵本金。近日，从沈阳市中级人民法院召开的新闻发布会上了解到，经审查认为，当事人约定的2.5%月息，即年利率为30%，超过了司法保护范畴，故对李某要求按照月息2.5%支付利息的请求不予支持。另双方约定的利息并未超过36%，属自然之债，故对于王某主张对超过24%年息部分冲抵本金的抗辩不予支持。

【法官寄语】

本案涉及到民间借贷的利息问题，《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条为民间借贷的利息划定了两条界限，设置了三个区间，年利率24%以内的利息属司法保护范畴，年利率超过36%的民间借贷利息，超出部分无效，对于年利率在24%到36%之间的部分则属于自然债务，即双方已经履行完毕的，不得要求债权人返还。

2.仅有支付凭证不足以证明借贷关系 【基本案情】

康某于2012年2月4日、2月6日、2月7日分三次共向孙某账户转款30万元;2012年2月9日又分两次转款17万元。现康某持五张转账凭证诉至法院，要求孙某偿还47万元借款，孙某承认已经收到该款，但否认存在借款关系，并提供了双方之间的买卖合同，用以证明该转款为货款。沈阳市中级人民法院认为，康某仅提供支付凭证，只能证明双方存在资金流转，无法证明双方存在借贷合意，因此驳回了原告的诉讼请求。

【法官寄语】

法院对民间借贷案件的审查原则是借贷合意和借贷事实两个构成要件，借贷合意主要表现为借条、欠条或口头协议，借贷事实表现为转账凭证、收条等。应由原告对上述两部分内容承担举证责任。当然，这种举证要掌握动态分配原则。当被告抗辩转账凭证仅是偿还其他债务时，被告应对其主张提供证据，如举证完成，原告仍应就借贷关系的成立要件继续承担举证责任。

3.在约定的本金中预先扣除利息，以实际交付的金额作为本金数额。 【基本案情】

2013年7月27日被告范某、张某向原告薛某出具借条一张，载明：借款30000元，于2013年9月29日偿还，每月支付利息7500元。范某、张某给原告出具借条后，薛某实际交付张某22500元。2013年9月26日，范某、张某偿还薛某32000元。原告薛某主张被告应按约定偿还借款本息。被告辩称已偿还3.2万元，不同意继续偿还。沈阳市中级人民法院认为，薛某与范某、张某虽约定借款本金为30000元，但实际仅交付22500元，故应以22500元作为借款本金数额。

【法官寄语】

在民间借贷纠纷中，经常出现借条中约定的金额与实际给付的金额不一致，在给付款额时，债权人预先在本金中扣除利息，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定，虽然双方在借条中已经明确载明借款数额，但应以实际出借的金额认定借款本金数额，并按照该实际出借数额计算利息。

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4.“分手费”打借条不受法律保护 【基本案情】

2015年9月5日，张某持王某出具的借条诉至法院，请求判令王某偿还其50万元及相应利息。借条载明：今向张某借款50万元，借款人王某签字。王某辩称其没有向张某借款，双方原为情人关系，后当王某提出分手时，张某要求王某给其50万元作为补偿，因王某无力支付，便为张某出具借条一张。证人李某和杨某出庭证实张某与王某系情人关系，张某也未予否认。沈阳市中级人民法院认为，张某主张与王某存在借款关系的证据仅是借条，未能提供支付借款的相关凭证，且借条系在双方不正常两性关系存续期间形成，故驳回张某的诉讼请求。

【法官寄语】

我们在审查双方是否存在借贷事实这一要件时，需要结合借贷金额、贷款人支付能力、当事人之间的关系、交易细节等进行综合判断。如果经审查不存在借贷事实，则不能认定双方的借贷关系，对于因分手而形成的借据属违背社会公序良俗，依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第

(四)款的规定，认定其无效，驳回原告诉讼请求。

5.写借条后否认 拒绝笔迹鉴定被判赔 【基本案情】

2011年11月20日，邓某为王某出具了借条一份，载明：今向王某借款10万元，借条上签有邓某名字。现王某依此借条要求邓某偿还借款。邓某辩称自己从未给王某出具过借条，该借条的签字并非本人所写，并要求对借条上的笔迹进行鉴定。但在选择鉴定机构时，邓某却表示放弃鉴定。一审法院以王某无法证明该借条真实性为由驳回其诉讼请求，王某提起上诉，并在上诉期间提出笔迹鉴定申请，但邓某拒绝提供对比样本，致使鉴定无法进行。沈阳市中级人民法院认为，应由债务人邓某对签字是否真实承担举证责任，现邓某拒绝鉴定，故依法判令邓某偿还借款10万元。

【法官寄语】

民间借贷案件中，债务人仅以借条并非其本人签字为由进行抗辩并不能否认借条本身的真实性，债务人有义务继续举证证明，申请法院鉴定是债务人应承担的举证义务，而非债权人的义务。当债务人拒绝鉴定时，即意味着其举证责任并未完成，无法否认借条的真实性。

6.当欠条系基于合伙、买卖等其他法律关系形成时，应按照其他基础法律关系进行审理。 【基本案情】

王某诉称，丁某向其借款6万元，承诺三个月还清并出具欠条。借款到期后，丁某一直未还，请求法院判令丁某偿还借款6万元。丁某辩称，从未向王某借过钱，这笔款是因为和王某合伙开公司，双方各投入6万元，后公司效益不好，王某提出退伙，要求丁某为其出具欠条。一审法院认为欠款事实成立，判决王某给付借款6万元。丁某不服一审判决，上诉称本案不是民间借贷纠纷，而是合伙纠纷，请求二审法院按照合伙协议约定内容予以审理。沈阳市中级人民法院认为，本案不属民间借贷纠纷，应根据合伙协议约定内容予以审理。故向王某进行释明，建议其变更诉讼请求，王某坚持以民间借贷法律关系进行诉讼，故法院驳回其诉讼请求。

【法官寄语】

欠条不同于借条，法院不能仅凭欠条就认定当事人之间借贷关系存在。而应当全面、客观地审核双方当事人提交的全部证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。如果发现不属民间借贷法律关系应向当事人行使释明权，按双方基础法律关系进行审理。

7.结婚期间借钱 离婚了也要共同偿还

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【基本案情】

2012年9月，孟某向范某借现金440000元，期限一年。每月利息10500元。借款发生于孟某、朱某夫妻关系存续期间。借款到期后孟某未予偿还，范某诉至法院要求孟某、朱某立即偿还借款440000元，而此时孟某与朱某已经离婚，朱某辩称其对孟某的借款行为并不知情，此款也没有用于家庭共同生活。沈阳市中级人民法院认为，本案借款系发生在夫妻关系存续期间，孟某虽以个人名义负债，现朱某并未提供证据证明涉案借款未用于夫妻共同生活，判令朱某与孟某共同偿还借款。

【法官寄语】

在婚姻关系存续期间，夫妻一方以个人名义所负债务，是否应由夫妻共同承担，但如果举债人的配偶能够证明存在如下事实，可以免除其偿还责任：一是债权人与债务人明确约定系个人债务;二是债权人知道夫妻双方在婚姻关系存续期间约定所得财产为各自所有的事实;三是所借的债务并非用于夫妻共同生活。

8.房子作抵押却没办手续输官司 【基本案情】

王某以生意周转为由向李某借款60万元，并为李某出具借条一份，内容为：“今借李某人民币陆拾万整，借期一年。”同日，王某的朋友胡某为李某出具抵押担保书，约定将胡某所有的房产抵押给李某作为担保。该抵押合同签订后，胡某将房产证原件交给李某保管，但未办理抵押登记。借款到期后，王某未能还款，李某诉至法院要求王某偿还李某借款60万元，同时对胡某抵押的房产行使优先受偿权。被告胡某以抵押未办理登记为由拒绝承担担保责任。沈阳市中级人民法院认为，因不动产抵押物应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。 现双方约定的抵押房产未办理抵押登记，抵押权尚未设立，故对原告李某要求对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。

【法官寄语】

为担保债务的履行，出借人往往要求债务人提供抵押物作为担保。而抵押权的实现，并不是以占有抵押人提供的房产证为条件，而应在房产部门办理抵押登记手续。根据《物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立的规定，不动产抵押未办理抵押登记，抵押权未设立，出借人不能依据抵押合同享有优先受偿权。

9.行为人没有做出保证的意思表示时，不应承担保证责任。 【基本案情】

2011年5月，何某为完成工程项目向王某借款300000元并出具借据，双方约定，借期三个月，如到期不能还清，北方某公司可以从给付何某的工程款中直接扣除给付王某，北方某公司的现场负责人刘某签字确认。借款到期后，何某未能按期偿还借款本息，王某诉至法院，要求何某还款，北方某公司承担保证责任。沈阳市中级人民法院认为，刘某无权代表北方某公司对外签订合同，另从借条的表述看，并没有保证的意思表示，因此，驳回了原告要求北方某公司承担担保责任的请求。

【法官寄语】

根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第十三条的规定，对债务的履行确有保证意思表示的，应认定为保证人，承担保证责任。如果在签订借款合同时，仅仅写明“经手人”或“中间人”等字样而没有注明系保证人，不承担保证责任。

10.名为房屋买卖合同，实为民间借贷，当事人要求办理房产过户手续的，法院不予支持。 【基本案情】

2012年11月15日，祖某与袁某约定：祖某给付袁某15万元用于购买袁某一户住宅，如袁某在三个月内将预付房款返还给祖某，则祖某不再购买该房产。当日，祖某交付袁某15万元。此后，袁某每月向祖某支付6000元，共支付6个月。现祖某诉至法院要求袁某交付房屋并过户至其名下。袁某辩称，其向祖某法律家·法律法规大全提供最新法律法规、司法解释、地方法规的查询服务。

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借款15万元，祖某因担心袁某到期不能偿还，双方又签定买卖房屋合同，每月支付的6000元系给付袁某的利息。沈阳市中级人民法院认为，根据袁某每月给祖某6000元汇款的事实及房屋买卖合同相关内容可以认定双方并非真实的房屋买卖关系，故对祖某请求办理房屋过户手续的主张不予支持。

【法官寄语】

在民间借贷司法实践中，债权人为避免债务人无力偿还借款，而签订房屋买卖合同，实质系对借贷关系的一种担保，即当债务人一旦不履行还款义务，债权人可选择执行买卖合同，这种约定属于《担保法》中规定的流质条款，即当事人约定债务人届期不履行债务时，债权人有权直接取得抵押财产所有权的条款，系无效条款。根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人要求履行买卖合同的，人民法院应向当事人释明变更诉讼请求，按照民间借贷法律关系进行审理。

来源: http:///kx1731.html

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第四篇：公司登记中介违法十大典型案例

2007-11-29 07:59:00 作者: 来源:

本报济南11月28日讯 今天下午，省工商局、省财政厅、省公安厅联合发布了全省公司登记中介服务违法行为专项治理查处结果，公布了济南隆正投资咨询有限公司等十大非法垫资、虚假验资典型案例。

1.济南隆正投资咨询有限公司非法垫资案

济南隆正投资咨询有限公司以代办执照和投资咨询为名，非法为公司注册提供垫资服务，同时还伪造验资报告中的银行进账单，牟取暴利。几年内先后为330户公司非法垫资，垫资金额5.1亿元。

目前公安部门已立案侦察;工商部门对涉案的54户公司已调查处理，罚款630万元。

2.济南市王某伪造银行票据制造虚假验资报告系列案

王某与6名代理人勾结，擅自刻制银行业务章，伪造银行对账单、现金缴款单、询证函等资料，并通过会计师事务所取得验资报告，代理人凭验资报告，帮助拟成立公司的客户到工商局办理营业执照，收取高额“代理费”，共同分赃。据查，王某先后为54家公司骗取登记，累计虚报注册资本金4900万元。

目前，王某已被检察机关批捕;工商部门对4家涉案会计师事务所失职行为，依法分别处10万元罚款;对54家涉案公司和6名无照代理人，依法进行了行政处罚。

3.枣庄市房某等为公司非法垫资案

枣庄市居民房某(女)利用其丈夫武某在市农业银行工作、其表弟吴某在市财政局工作之便，与部分注册会计师和会计师事务所勾结，挪用财政局资金，按垫付注册资本金3‰—7‰的比例收取垫资费用，组成一个专门从事为公司非法垫资的团伙。该团伙在2年多时间内，共为292家公司非法垫资，垫资额达7.58亿元，非法获利近500万元。

目前，房某已被移送公安机关;对涉案的292家公司，工商部门区分不同情况依

法进行了行政处罚。

4.东营鲁中企业策划咨询中心非法从事中介服务案

东营鲁中企业策划咨询中心通过办理商标注册代理、公司登记代理、为他人垫付资金办理公司登记和投资融资业务，违法所得共计19000元。

东营市工商局依法对东营鲁中企业策划咨询中心停止违法经营业务，没收违法所得，并处6000元罚款。

5.潍坊市鲁静无照经营案

鲁静(女)先后三次采取非法垫资、出具虚假验资报告书和向验资机构提交虚假银行询证函、现金交款单、银行验资账号、银行业务公章等方式，为三家公司虚报注册资本1340万元，从中非法获利10.885万元。

潍坊市工商局对鲁静无照经营情况进行立案调查后，将鲁静案移交到公安部门，目前公安部门正在侦查中。

6.山东金正联合会计师事务所出具虚假验资报告案

山东金正联合会计师事务所在不向银行询证的情况下，仅凭不实的银行进账单或现金交款单为设立公司的当事人出具验资报告。目前，已发现该所为潍坊金广隆置业有限公司、山东隆鑫置业有限公司等6家公司出具了虚假验资报告。

潍坊市工商局已联合东营市工商局立案调查。对涉案的6家公司正在依法处理。

7.临沂阳都会计师事务所出具虚假验资报告案

临沂阳都会计师事务所不履行必要的验资程序，为14家公司出具了验资报告，共收取验资费用5700元。

沂南县工商局依法对该事务所作出了没收违法所得，罚款17.1万元的行政处罚。

8.临沂金桥会计师事务所提供虚假评估验资报告案

2005年山东蒙阳红生态农业集团有限公司为承揽项目，需要一份注册资本不低于4000万元的营业执照。其法定代表人提供了两份总计土地106亩的土地承包经营合同书(其中一份合同已于2001年终止)，要求临沂金桥会计师事务所为其出具评估报告和验资报告。该会计师事务所在没有实地测量和价格询证的情况下，出具了价值为4206.6万元的资产评估报告书。随后，该会计师事务所注册会计师依据评估报

告，作出了数额为4200万元的虚假验资报告。山东蒙阳红生态农业集团有限公司持验资报告办理了变更登记。

2007年6月20日，平邑县公安局经侦大队依法对该会计师事务所法定代表人王兴全及工作人员任安德刑事拘留。目前，此案正在进一步审理中。

9.聊城天信会计师事务所虚假验资案

聊城天信会计师事务所先后为6家公司承担验资业务，验资所用银行对账单、询证函均由拟成立公司的当事人提供。该事务所在验资过程中没有履行询证义务，在未查证银行进账单、银行询证函真伪的情况下，为上述6家拟成立的公司出具了验资报告，从中牟利9200元。经调查，上述银行询证函及对账单均系伪造。

聊城市工商局依法对其没收非法所得，并处3.5万元罚款。

10.淄博市徐善秀无照经营审计业务案

徐善秀，男，注册会计师，雇工两名，利用两台微机等简陋设备，无营业执照从事审计业务。从2006年底开始经营，主要靠几个朋友联系业务，起草好审计报告后到山东某会计师事务所盖章(另案处理)，该事务所按比例提成费用。截至案发时，已为20户企业出具审计报告。

淄博市工商局对此无营业执照审计业务依法予以取缔，并对当事人处2万元罚款。

专项治理查处197个违法中介

李梦 李小齐 报道

本报济南11月28日讯 记者从省工商局获悉，在历时9个月的全省公司登记中介服务机构违法行为专项治理工作中，共查处违法中介机构197个，查获涉及骗取登记的公司1371户。通过专项治理，一定程度上遏制了无照无证经营、垫资、虚假验资等中介违法行为。

据悉，由工商、财政、公安等部门联合开展的这一专项治理工作，目前共查处为公司登记非法垫资机构30个，无证无照或超范围经营开展企业登记代理服务机构11

3个，提供虚假验资、审计和资产评估报告的中介机构54个，虚假报告372份，查获涉及骗取登记的公司1371户，罚没款共计3441万元。在专项治理中，各级工商部门向公安部门移交13户公司，各级公安部门共立案13起，拘留刑事犯罪嫌疑人13人。

第五篇：有关公司印章、证照纠纷的观点、文章、案例

宜昌天都木制品公司诉王义红在被免去职务后拒不交出公司印章要求交出案

【案情】

原告：宜昌天都木制品有限公司。

被告：王义红，原系原告公司副总经理。

原告宜昌天都木制品有限公司是香港天行塑胶制品厂与枝城市家具厂于 1995年10月18日成立的一家中外合资经营企业，于同年11月28日经国家工商行政管理局注册登记。双方的合资合同约定，中方以房屋、土地使用权及基础设施出资，占注册资本的15%，港方出资为流动资金和设备，占注册资本的85%;其运行方式为中方按月收取固定资产回报率，港方负责经济活动，并由港方实际委托被告王义红负责。王义红即被任命为原告公司的副总经理。后来，港方发现被告独揽合资公司的人、财、物大权，造成合资公司严重亏损，即撤销王义红的副总经理职务。并提请合资公司即原告召开董事会免去王义红的副总经理职务。原告公司董事会于1997年10月10日决议，免去被告王义红的副总经理职务，并委派了他人接任此职务。新任副总经理接任时，被告拒不交出其持有的原告公司印章(包括合同专用章、财务专用章)等，致使原告无法进行正常的经营活动。

为此，原告于1997年10月17日向宜昌市中级人民法院起诉，要求排除妨碍，由被告交出公司印章等。为了公司的正常运转，原告并提出了先予执行的申请。

【审判】

宜昌市中级人民法院收到原告的起诉状后，先研究了以下三个问题：

1、案件主管问题。印章持有纠纷是近几年出现的新型案件。公司印章，是法人民事权利能力和行为能力得以实现的重要凭据之一，印章一旦被非授权人掌握，必将严重影响该单位的正常经营、管理活动。尽管现行的民事法律和司法解释对此类案件如何受案，如何适用法律没有明确的规定，但从民事立法原则、从“三个有利”的司法活动指导方针来看，此类案件，人民法院应当及时受理，大胆运用民事审判职能来保护当事人的合法权利。

2、原告解除被告职务行为的合法性问题。由于原告在提起诉讼的同时又提出了先予执行的申请，故有必要审查原告解除被告职务行为的合法性。根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》第六条的规定，按其合同、章程，经董事会决定，港方有权委派、撤换港方的管理人员。因此，原告解除被告的行为是合法的，而被告仍持原告印章的行为是非法的。

3、本案能否先予执行?根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十八条的规定，原、被告之间权利义务关系明确，不先予执行，责令被告交出印章，将严重影响原告的生产经营活动，故应支持原告的请求。

据此，宜昌市中级人民法院决定受理原告的起诉，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十七条第

(三)项、第九十八条第一款第

(一)项的规定，于1997年10月18日作出了责令被告交出非法持有的原告公司印章等的先予执行裁定。该裁定书送达被告后，被告当即将其持有的原告公司所有的印章、证照、财务帐簿等交给了法院执行人员。原告由于诉讼请求已经满足，即于1997年10月22日提出撤诉申请。宜昌市中级人民法院于同日作出裁定：

准许原告宜昌天都木制品有限公司撤回起诉。

【评析】

印章、证照持有纠纷，是近几年出现的新型案件，需要解决的问题不少。现结合此案探讨以下两个问题：

一、印章、证照持有纠纷的可诉性

印章，指国家机关、群众团体、企事业单位的图章。证照，指证明公民、法人、非法人单位身份、经历，或允许从事某种活动的证件或执照。我们认为，印章、证照持有纠纷具有可诉性，是因为这类纠纷具有两个基本的特点。一是印章、证照既含有名称权、管理权，还含有无形资产权利。一旦遭受侵害，当事人提起诉讼后，人民法院应运用民事审判职能给予法律保护。二是印章、证照持有人的合法性由单位决定，单位一旦解除其持有权，拒交者的主体身份与单位之间属于民事平等主体主体的属性占主导成份，一旦提起诉讼可以运用民事法律关系调整。本案通过民事诉讼程序解决，符合以上两个可诉性的特点，而且实际处理效果较好，应予肯定。

二、如何适用法律问题

由于此类案件属于新型案件，在现行民事法律和司法解释中虽然都难找到对号的条文，但也并非无法可依。

其一，案由问题。此类纠纷定为印章、证照持有纠纷较妥。“持有”可以由印章、证照的“使用”纠纷相区别，如印章使用错误，导致发生刑事、民事、经济案件的，应按其性质确定案件管辖。而“持有”则比较准确反映了这类案件可诉性的特性。

其二，案件由哪个庭审理问题。由于原告与“持有”者之间属于平等主体的主要成份，故由民庭受理较为主动。如果非法持有者提出反诉，要求兑现在单位承包期内的经济报酬，应按其请求作另案处理，不易合并审理。

第三，能否先予执行的问题。由于印章、证照直接影响到单位的经济、管理等活动，按照民诉法有关先予执行的条件，是可以先予执行的。

其四，实体法的适用问题。我们认为，由于印章、证照具有人格权和无形财产性，如果不必先予执行的，可以按照《民法通则》第一百一十七条、第一百二十条的规定判处非法持有者返还财产，赔偿经济损失。

当然，从根本上讲，为审理这类案件能更具可操作性，需要立法和司法解释作出专门的规定。

作者单位:宜昌市中级人民法院

文章出处：本案例载最高法院《人民法院案例选》1999年第2辑

印章、证照持有纠纷如何适用法律

问题：外商投资企业以持有该企业公章的自然人、法人或者其他组织为被告向人民法院提起诉讼，请求返还公章的，人民法院是否应支持? 分析：

印章、证照等是民事主体人格的象征，民事主体使用印章、证照，具有证明和确定其主体资格和能力的法律效果，故民事主体对其印章、证照享有专用权、使用权和支配权。印章、证照的法律价值可以等同于民事主体本身，是民事主体享有民事权利的客体。民事主体在为组织体的情况下，其印章、证照为具体的自然人掌管和占有的，而其掌管和占有是基于组织体的授权，为有权掌管和占有。因此组织体内(本案原告)的有权掌管和占有的自然人(本案被告)一旦被解除授权(多数情况下为解除其原职务)，其就无权继续掌管和占有这种有形物，应当交还于原告。如果不交还，即转化为非法持有，并构成对原告的有形物权利和其代表的组织体的人格权和其他合法民事权益的侵害，同时妨碍原告进行正常的经营活动。因此排除这种妨碍，对原告来说最具现实意义和直接利益。原告即有权对该自然人提起排除妨害和返还占有物的诉讼，并为保证正常经营活动而同时要求采取保全措施或先予执行措施。

也许有人会产生疑问，即对原告解除对被告的授权的合法性，会不会影被告的继续占有，也就是说被告可否以原告行为不合法为理由而继续占有。应当认为，被告的持有行为属授权性行为和职务行为，与原告之间是依管理和被管理的关系发生的，被告不能以原告作为不合法为理由来作为其留置占有的抗辩理由。因留置属于民事债权债务关系的一种物的担保方式，是不适用其他关系的。故如被告以原告行为不合法为理由进行抗辩，实质是对原告提起的另一种诉讼，应当另行起诉，而不能作为反诉与本案合并审理。

公司证照印信被侵占 如何主张权利

作者： 王晓林

案情：

某投资有限公司由张某等七名股东投资设立，其中张某占有总股本的25%，任公司董事长。2000年6月，张某在得知董事会欲开会罢免其董事长职务后，私自将能够代表公司的全部证照印信，包括营业执照正本、副本、公章、合同章、财务章、财务人名章等拿走，隐匿不来上班，致使公司陷入停顿状态。后公司其他股东召开董事会，罢免了张某董事长职务，选举产生刘某为新任董事长，并以公司名义起诉张某返还财物。一审法院以原告不能证明主体资格和诉争标的不属人民法院受案范围为由驳回起诉，二审法院裁定受理此案。

评析：这是一个在现实中因公司运作缺乏规范的情况下许多公司不同程度出现过的问题。除本案外笔者还办理过某外资独资公司总经理侵占公司证照印信案、某集体企业厂长拒不办理法定代表人变更登记案。这些案件的核心是公司营业执照、公章等证照印信被人非法占据，特别是被作为公司法定代表人的董事长非法占据时，公司如何主张权利。就本案而言，涉及到案件的定性及公司主体资格的确认等一系列问题。

一、本案定性

营业执照是确认公司独立以自己名义享有权利、承担义务的主体资格的法律凭证，公章是公司对外进行活动的能够代表公司进行意思表示的法律凭证。财务印鉴是代表公司进行银钱收付活动的有效凭证。有的人认为，营业执照、公章等不属于财产范围，本案纠纷属于公司内部管理问题，不属人民法院民事受案范围，构成犯罪的，应当承担刑事责任。笔者认为，上述凭证不仅以其本身的物体形态体现了一定的有形财产价值，更重要的是还体现了作为公司权利能力和行为能力标志的无形财产的价值，上述凭证对公司来讲意义重大，属于为公司专有的重要财产，尽管这些凭证作为财产与我们经常意义上的财产含义有所区别。公司的财产权是独立的，任何人，包括公司的股东、董事、经理均不得侵占。公司法第五十九条规定：董事、监事、经理应当遵守公司章程，忠实履行职务，维护公司利益，不得利用在公司的地位和职权为自己获取私利，董事、监事、经理不得侵占公司的财产。第六十三条规定：董事、监事、经理执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损害的，应当承担赔偿责任。因此，笔者认为以侵权为案由要求返还财产和赔偿损失是恰当的。至于刑事责任问题，由于构成侵占罪法律要求达到一定数额，而营业执照和公章等本身制作的工本费用并不高，不能达到法律规定的构成犯罪的最低数额，且刑法仅有伪造印章并无侵占印章的专门规定，因此，笔者认为不应构成刑事犯罪。

二、关于诉讼主体资格问题

在民事诉讼中当事人应当证明自己的主体身份合法、真实，在实践中表现为立案时法院要求原告提供公司营业执照副本复印件、盖有公司公章和法定代表人签字的诉讼文书。本案中，由于营业执照、公章等能够证明和代表公司的凭证均在被告手中，因此无法提交法院要求的文件，只提交了由董事会重新选举产生的新任董事长签字的诉讼文件。对此有意见认为只依据新任董事长签字不能证明当事人主体身份，何况新任董事长并未办理工商变更登记手续，法律上不应予以认可。笔者认为根据民事诉讼法第一百零八条规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。因此，公章、签字只是一种形式，目的是证明原告的法人身份。当然一般情况下只要原告出具营业执照和公章即可证明，但由于本案诉争标的就是能够证明当事人主体资格的法律凭证，如果当事人诉前即能够以营业执照、公章来证明自己就不需要再进行诉讼，在本案特殊情况下原告出具复制于工商登记部门的公司工商档案登记情况以及股东会决议、董事会决议和授权亦可证明自己的法人身份，公司的工商档案登记资料以其原始性和权威性甚至更具效力。关于公司进行起诉的意思表示的真实性问题，根据公司法第三十七条规定，股东会是公司的权力机构，第四十六条规定，董事会对股东会负责，执行董事会的决议。从中可以看出董事长与公司的关系是董事长代表董事会，董事会代表股东会，而股东会是公司的最高权力机关。因此，一般情况下是通过公章和董事长签字来代表公司进行意思表示，但在本案特殊情况下，公司股东会、董事会的决议和授权亦可代表公司直接进行公司的意思表示。此外，诉讼主体资格的确认还涉及到公司选举新任董事长的合法性问题，根据《企业法人法定代表人登记管理规定》第七条：“有限责任公司或者股份有限公司更换法定代表人需要由股东会、股东大会或者董事会召开会议作出决议，而原法定代表人不能或者不履行职责，致使股东会、股东大会或者董事会不能依照法定程序召开的，可以由半数以上的董事推选一名董事或者由出资最多或者持有最大股份表决权的股东或其委派的代表召集和主持会议，依法作出决议。”由此可见，在本案特殊情况下，尽管董事长阻挠股东会、董事会会议的召开并拿走全部证照印信，但股东会，董事会决议的合法性是不存在问题的。

三、关于补领营业执照及公章问题

这是本案附带的一个问题。本案中公司印信均已失去控制，因此公司的行为能力受到限制，财产安全处于危险之中。由于诉讼可能经一审、二审、执行程序，时间长，因此如果能将失去控制的印信宣布作废而重新变更补领不失为保护公司合法权利和维持公司正常业务的一条捷径。但在实践中去报社刊登作废声明需出具营业执照和公章，去银行变更财务预留印鉴需出具公章和原财务章、人名章。去公安局变更印章需出具营业执照，去工商局变更营业执照需出具公章，同样陷入互为条件的尴尬境地。笔者以为可以作为特例向工商局申请特殊变更登记，因为工商局掌握公司的原始档案，可以通过审查工商档案并在公司出具依照公司章程作出的股东会决议、董事会决议的情况下，予以核准公司变更登记事项，并颁发新的营业执照，从而解开尴尬的因果链条，确保股东权益和交易安全。

合同盖章问题研究

马强 . 北京市第二中级人民法院

尽管不是所有的合同上都加盖印章，但盖章合同毕竟是多见的，特别是在书面合同中，盖章问题是一个十分重要的问题。所谓盖章，是指合同当事人经过协商，在达成的书面合同上各自加盖本单位的印章。合同盖章具有重要的作用:对合同当事人而言，合同上加盖印章，表明双方当事人订立合同的要约、承诺阶段的完成和对双方权利、义务的最终确认，从而标志合同经双方协商而成立，并对当事人双方发生法律效力，当事人应当基于合同的约定行使权利、履行义务。对此，《中华人民共和国合同法》第32条明确规定:当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立。既然盖章是合同成立的标志，那么，对受诉法院而言，各方当事人是否在合同上盖章是人民法院判定该合同是否已经有效成立的重要证据，一般说来，某个合同一旦由双方当事人加盖印章，当事人将不必另行举证证明合同已经成立，由此产生的后果便是法官将不对合同是否成立进行审理，法官将基于这一法定事实直接判定当事人义务的履行情况，而且，法官断定是非、分清责任也将主要依据盖有印章的合同，反之，合同未盖章，法官将要对合同是否成立展开调查。由此可见，合同盖章问题是一个关涉当事人切身利益的大问题。实事求是地讲，在合同法理论中，合同盖章问题是一个再简单不过的问题，《中华人民共和国合同法》第32条、第35条、第37条对此做了明确规定，然而，就是这样一个在理论上看似简单的问题，在实践中却引发了许多纠纷，在审判实践中，一方当事人基于种种原因在草拟好的合同上拒绝盖章的事例是屡见不鲜的，同时，将盖有印章的空白合同随意交由他人使用的情况也并非少见，对于出现在众多合同上的盖章问题，我国最高审判机关已经给予了慎重的注意，并做出了相应的司法解释。由于合同盖章问题与当事人关系甚大，因此，本文拟对审判实践中经常发生的合同盖章纠纷进行类型化研究，并对每类纠纷的处理发表些浅见。

现实生活中，因合同盖章而引发的纠纷主要表现为下列几种:

一、当事人一方在合同上加盖印章，而对方当事人并未加盖印章

这种情况是指当事人经过协商对合同的全部内容达成一致意见并签定了合同，一方当事人在合同上盖章而对方当事人却因种种原因未在合同上盖章。具体表现为:1.异地订立的合同，因一方当事人未随身携带印章，无法在合同订立之时盖章，于是一方当事人在合同上盖好了自己一方的印章后将合同文本交给对方当事人带回单位盖章，而对方当事人回到单位后，因种种原因迟迟不盖章，也不及时通知对方当事人;2.洽谈、签定合同的人并非是订约单位的法定代表人或负责人，而仅仅是一般工作人员，合同条款约定后，一方当事人加盖了印章，而对方当事人要将合同文本带回交法定代表人或负责人审阅同意后方能盖章，而法定代表人或负责人不同意合同条款进而拒绝在合同上盖章;3.一方当事人盖章后，对方当事人盖章前，交易条件发生变化(如价格上涨或下跌等)，未盖章一方不想日后履行合同，于是拒绝在合同上盖章。

二、一方当事人在空白合同书上预先盖章

这种情况在生活中经常发生，具体表现为:1.商品定单，例如，书店为了推销图书，将图书的书名、定价、版本、出版社、书店的开户行等合同条款预先制定成合同，仅将购买册数一项空置，加盖印章后将定单广为寄送;2.商品销售广告。

三、委托代理人代签合同

《中华人民共和国合同法》第9条第2款规定:当事人依法可以委托代理人订立合同。实践中，基于减少订约成本、快捷交易的考虑，被代理人常委托代理人以自己名义代签合同，一旦发生纠纷，被代理人往往以代理人无代理权为由推脱自己的责任。

四、不具有法人资格的分支机构订立合同并加盖自己的印章

这种情况在生活中并非少见，许多银行的储蓄所、代办所，保险公司的支公司与客户订立的合同上均加盖自己的印章;而有的公司的分支机构对外订立合同也加盖分支机构的印章。

五、私盖印章这种情况表现为某些单位主管印章的人员或业务人员，利用本单位印章管理不严之机，在未取得本单位法定代表人同意或授权的情况下私自在合同上盖章。

六、盗盖印章

这种情况表现为非本单位的人员采用非法手段秘密盗窃或盗盖印章，与他人签定合同。

七、私刻印章

这种情况表现为有的人非法私刻印章，并用这枚印章与他人订立合同。

八、 借盖印章

这种情况表现为甲单位借用乙单位的印章与丙单位订立合同，但合同的履行人却是甲和丙。凡此种种，乃是生活中经常发生的合同盖章纠纷，合同盖章纠纷类型不同，将直接导致合同当事人所承担的法律责任的不同和人民法院对其处理的不同:

一、一方盖章，对方未盖章。如果合同尚未实际履行，则该合同不成立。对此，《中华人民共和国合同法》第32条做了明确规定。在合同不成立的情况下，已盖章的一方当事人，如果信赖此合同能够履行并为合同的履行做了财力和物力的准备，从而使自己在经济上遭受了损失，那么，已盖章的当事人可以向人民法院起诉，请求人民法院判令未盖章的一方当事人承担缔约过失责任并赔偿损失。当然，追究未盖章当事人的缔约过失责任必须符合《中华人民共和国合同法》第42条规定的条件之一，即:1.假借订立合同，恶意进行磋商。例如，在中外合作经营项目中，常发生这样的纠纷，外商以投资为名同中方草签了合作合同，约定由中方负责征用土地、招用工人及“三通一平”，外商负责投入资金。合同签定并由中方盖章、外商携带合同回国后，提出苛刻条件迫使中方就范，否则就拒绝在合同上盖章，于此情形，中方如果接受这一条件，那么合同的履行对中方将明显的不公平;相反，中方如果不接受这一条件，中方为了履行合同，已经征用了土地，招用了工人，为此支付了大笔费用。这就是典型的恶意磋商。在恶意磋商的情况下，善意方有权追究对方的缔约过失责任。2.故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。3.有其他违背诚实信用原则的行为。例如，甲乙双方订立钢材买卖合同后，乙以合同须经经理同意后方能盖章为由将合同带走，但通知甲可以为履行合同作准备，后来，乙看市场上钢材行情下跌，此时履行合同自己将获利较少，于是便拒绝在合同上盖章。如果不符合上述条件，未盖章的当事人将不承担缔约过失责任。在这种情形下，盖章方的当事人为订立合同所支出的费用和所遭受的损失，将被视为交易风险而由自己承担。

应当注意的是，如果当事人一方虽未在合同上盖章，但对方当事人已实际履行了合同，且对方已接受了履行，则应当认为合同已经成立，对此，《中华人民共和国合同法》第37条做了如下规定:采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

二、一方预先在空白合同上盖章。这种情况与第一种情况的不同之处在于，第一种情况双方当事人实际上就合同条款进行了仔细磋商，并经过了讨价还价的过程，并且合同当事人是特定的，而第二种情况则往往是一方当事人自己事先拟定合同条款，并加盖公章后向对方当事人寄送，对方当事人是不特定的。于此情形，首先要确定这种空白合同条款的性质，如果该空白合同的内容具体确定，包含了一个合同所应具备的主要条款，并且表明一旦对方当事人承诺，盖章方即受该意思表示约束，则该合同条款因符合合同法关于要约的规定，构成有效要约，对方一旦在合同上盖章或实际履行了合同，则视为合同成立。如果该空白合同不符合要约的规定，则仅仅是一个要约邀请，对方盖章，则视为要约，而不视为合同成立。

三、委托代理人代签合同。通常，委托代理人在授权范围内订立的合同，加盖被代理人印章，责任由被代理人承担，但实际生活中的情况较为复杂，许多单位将盖有印章的空白合同书连同加盖印章的授权委托书交给第三人，在委托代理事项完成后，未及时收回盖有印章的空白合同书或授权委托书，致使委托人以此再同第三人订立合同，例如，甲公司因业务需要，委托乙到丙地寻找客户联系购买煤炭200吨，临行前，甲公司法定代理人王某将盖有本单位印章的两份空白合同书及授权委托书交给乙，乙到丙地后，同丁公司订立了购买200吨煤炭的合同，煤炭运抵甲公司后，经验收，甲公司向丁公司支付了购煤款。两个月后，丁公司派人到甲公司索要煤款，甲公司则称其已于收到煤炭后7日内向丁公司支付了款项，丁公司则称甲公司仅支付了第一次购煤款，第二次购煤款至今未付。甲公司称其只购买了一次煤，此时，丁公司拿出了乙代表甲公司的第二份购煤合同，原来，第一份合同履行完毕后，甲公司未及时收回剩余的空白合同书及授权委托书，也未及时通知丁委托代理关系终止，乙则利用剩余的空白合同及授权委托书再次以代理人的名义同丁公司签定了购煤合同，而煤炭却未运到甲公司。了解了上述情况后，甲公司以“同乙的代理关系已终止，且煤炭又未运给甲公司”为由，拒绝支付第二次煤款，丁公司索款无果，诉至法院。纵观本案，乙用来订立合同的空白合同书及授权委托书并非其采取非法手段获得，丁公司基于善意相信乙为有权代理并无过错，乙的行为，构成表见代理，甲公司对乙的行为应负被代理人之责。对这一问题，最高人民法院曾在《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用(经济合同法>若干问题的解答》中作了规定。

四、不具有法人资格的分支机构签定合同并在合同上加盖分支机构的印章。对于这种情况，如何确立当事人?如何承担责任?审判实践中存有分歧，有的审判人员认为，由于法人的分支机构不具有法人资格，不能独立承担民事责任，因此，尽管分支机构加盖了自己的印章，但法院仍然要更换当事人，将分支机构的上级机关(法人)变更为当事人并令其承担民事责任，我们认为，这种观点值得商榷，首先，根据《中华人民共和国合同法》第2条的规定:其他组织可以订立合同。其他组织显然是指不具有法人资格的机构、团体，因此，法人的分支机构具有订立合同的资格，其与他人订立的合同是合法有效的，实践中，这种情况时有发生，例如，银行分理处与他人订立了贷款合同，加盖了分理处的印章，显然，银行分理处是合同一方当事人。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，法人的分支机构作为民事诉讼主体，有权起诉、应诉。基于上述原因，我们认为，法人分支机构以自己名义同他人订立合同并加盖了自己的印章的，应将其列为合同当事人并首先判令其以自己的财产承担民事责任，未清偿的部分由法人承担补充连带责任。

值得注意的是，在实践中，我们应当正确区分法人的分支机构和法人的职能部门，法人的职能部门作为行使法人某些职能的部门，实际上属于法人本身的有机组成部分，它无法独立于法人而以自己的名义进行民事活动(例如，大学的系;部委的司、处);而法人的分支机构则不同，作为一个经济实体，分支机构原则上应依法登记，在此基础上，法人的分支机构可以依法独立于法人，并以自己的名义进行民事活动。正因为二者存在着上述差异，所以，法人职能部门的印章也不同于法人分支机构的印章，虽然法人职能部门签定合同并加盖了自己的印章，但合同的当事人却是法人，而不是其职能部门，合同责任当然由法人承担。

五、私盖印章。由于私自盖章的人系该单位的工作人员，其私自盖章，表明单位对印章管理不严，单位本身有过错，因此，单位应承担不履行合同的责任。承担责任后，其有权追究私自盖章者的责任。

六、盗盖印章。盗盖印章与私盖印章的不同之处在于，私盖印章之人是利用单位印章管理不严通过打通关节而盖章的，换言之，私盖印章之所以得逞.乃是因为有单位内部人员帮助，或者盖章之人就是单位的员工;而盗盖印章则是盖章人采取秘密手段在单位不知情的情况下偷盖印章，甚至采取非法手段盗走印章并使用。盗盖印章的，盖章人之行为已触犯了刑律，构成了犯罪，应受到刑法的处罚。至于被盗印章一方，因其本身没有过错，不应承担合同责任。

七、私刻印章。私刻印章的行为，违反了刑律，应受刑法制裁，单位不承担合同责任。

八、借盖印章。借盖印章经常发生在长期有业务往来的单位之间，借用方与出借方彼此熟悉。在借用印章的情况下，如果第三人不知道借用印章的情况，则出借人要向第三人承担合同责任，向第三人履行债务后，其有权向借用人求偿。

各地人民法院关于审理公司公章印鉴返还纠纷案件的法律规定

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