第一篇：房产中介新手必看
中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人！
在论坛上经常看到有朋友咨询如何做好地产，同时也发现其实很多朋友对如何做好房产中介这一行有很多疑问，的确，很多朋友开始接触这一行的时候并不太懂，以为只是简单的交易就行了，其实房产中介需要的是勇气，智慧，耐心，毅力和坚强!缺一不可，这里总结了一些，希望大家能够有所感悟!
下面我就给大家一一阐述所有问题!
具体楼层内容列表如下 沙发：
一、客户
板凳：
二、网络营销 4楼：分析客户需求
5-6楼：
三、接听电话话术 7楼：
四、议价的办法 8-9楼：
五、面访房东
10-12楼：
六、带看过程中应对
13楼：七：约看前中后内容以及促销 14楼：八：诱导对方出价
15楼：九：封杀客户的第一次出价 16楼：十：商圈精耕
17楼：房源开发销售话术
240楼：如何推广你的网络店铺，如何增加店铺的流量 241楼：如何利用名片做销售?
一、客户
经纪人在日常接触的客户中，成交的客户毕竟是少数，有很大一部分客户都不能马上做出买房的决定。对于一个经纪人来说，这部分客户绝不能放弃，还要保持联络，使之成为潜在客户。这也是经纪人业务拓展重要的资源。
试问：作为一个资深经纪人你主要业绩靠那些来支撑,还需指望店面接待和扫楼吗?不是，是靠你的客户维护带来的源源不断的资源。好的客户跟踪和服务你会建立起强大的客户网络，获得更多的推荐业务，使业绩得以质的飞跃。但是，如果我们只是肤浅的应付跟踪或者不跟踪，客户资源白白流失，业绩也停滞不前。做好客户跟踪，获得优质的客户推荐，对于经纪人创造好的业绩来说尤为重要。售后服务可以为经纪人培养“终身顾客”，进一步创造“终身价值”。
请记住，唯有超越顾客的期待，方能达到全方位的“顾客满意服务”，进而成就你自己的事业。客户跟踪的三个步骤：
第一步 初期建立良好坚实的客户基础： a、搭建你坚实的业务基础：必须从房源、客源一点一滴做起，积少成多，由量变最终转为质变。有些经纪人认为，房地产作为一个大宗商品，普通老百姓大多只能消费一次，不会重复购买，为此对那些已经购买了房子的客户就不再加以重视。其实，很多客户虽然没有能力购买第二套、第三套房子，但他们却能通过另外一种方式为你增加客户来源——他们可以帮你介绍客户，使你获得更多的准意向客户。此外，也不能否认有些客户确实有二次置业或多次置业的能力，要知道，现在以房子作为投资的客户还是大有人在的。 b、建立一个完善而详尽的客户档案，编织起你强大的客户网络。
1、整理客户的所有相关资料——电话、住址、工作、收入、家庭情况、客户以及家庭成员的生日、嗜好、等(越详尽越
好)。
2、对客户进行分类(分为：A类客户的定义：
1) 对于A类客户经纪人一定要时常跟进，取得客户的认可，对其匹配的房源一定要到位、准确。由于这类客户购房意向明
确，对其满意的房屋要加紧跟进，争取最快时间签约。(注意：时间上一定要把握好，了解清楚客户的作息习惯，抓准
时机一锤定音。)
B类客户的定义：
2) 对于B类客户购房意向不是很明确的情况下，要经常引导客户，明确客户的购房意向。可先试探性推荐几套有可比性的房源，供其挑选。当经纪人清楚了客户的购房意向时，在引导客户遇到适合的房子要下决心去购买。(可以用适当的刺激方法，如：找出一套房子比较合适客户的，再告知已卖掉了，让客户自己觉的是由于自己没有抓紧时间而导致的结果，这样下次的沟通中这类客户对于经纪人就十分信任了，这样经纪人操作范围就更大了。)
C类客户的定义：
3) 对于C类客户，由于市场上适合C类客户的房子不多，可以少带看，多联系，让客户们觉得这样需求的房子很难找，当有满足其要求的房子出现时，一定要立刻下决心购买。(注意：不要自我设限，也可以适当引导，C类客户也是可以转变成为 B类和A类客户 4) 客源管理方法
A.建立客源档案，详细记录客源信息。
B.区分客源类别，为A类客户不断地提供带看，保持不断的接触。
C.定期回访、追踪近期的客源，与自己的客户保持联系，掌握他们的需求及意向转变。 D.回访已经成交的或关系比较好的老客户，如：在他们搬入新家或过生日时打个电话或送个小礼品来维系和发展自己的客
户基础。
E.培养良好的心态，始终相信自己是在帮助客户选择他们想要的房产，我们实在为他们提供方便，我们要和他们建立一种
工作状态下的朋友关系。
F.将最新的市场行情、法律、法规及时的告知我们的客户，取得他们的信任并建立友好的关系。
注意：深层了解客户的需求;经纪人匹配房源要精准;经常和客户沟通，关注客户的变化。 有效客源分为三种，怎么服务?
①实在客户，有明确购买欲望，而且选择地点、户型价格，急为准客户 ---〉70%时间用在追踪服务。
②潜在客户，有明确购买欲望，但选择方向不明确 ---〉20%时间追踪服务。
③没有明显购买欲望，而且选择方向也不明确为隐性客户 ---〉10%时间用在追踪服务。
3、信息：准客户是有实效化的，时间就是金钱。
4、及时有效的开发与消化有效房源及客源两手都要抓。保证信息与客人有效的过滤。请记注：服务好一个客户，他身后还有一大片市场。
C、做本区域不动产方面的专家——因为专业才值得信赖。
1、硬件——外在仪表.谈吐.销售工具(专业表格.文件类.数码拍照)记住:没有第二个机会能改变客户对我们的第一印象。
2、软件——具有丰富的房产方面的相关知识：业务知识，金融知识，权证知识，法律知识，投资理财，公司强大的销售网络平台。
3、提供专业的服务——解绝客户的疑难——超越客户的期望——嬴得客户的信赖——产生对你的信任——心甘情原付出。
4、作不动产专家应达到的目的——让客户他或者他身边的朋友，只要有房产方面的需求，第一个想到的就是你。
第二步、客户跟踪必须提供最优质的销售服务——保养、呵护你的客户网络，让她逐渐强大起来(钓鱼理论) A、优质服务具体体现在：
1、永远多做一点，从细微入手
2、了解客户需求的迫切性
3、对客户永远要有耐心
4、超越客户的期望 B、客户跟踪从那些方面入手：
1、要持续、有效的跟进和联系
a 了解客户最新的需求动态;购房的意向;向业主汇报带看情况;朋友有没有房产需要打理。
b 不定时向客户提供最新房产市场动态、咨询。
C 随时随地关心客户的生活
1、节日问候、短信、鲜花
2、搬新家的问候
3、处理客户的难题
及时、适时的进行客户跟踪
1、尝试建立亲密的个人关系。
2、经常向客户通报市场信息。
3、了解客户的购买进程及最新的购买需求。
4、不断并且主动地接受客户咨询，消除客户疑问。
5、有楼盘的最新消息时，第一时间知会你的客户。
2、与客户建立朋友似的关系——人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意。
a 分类：老年朋友——忠诚度高。
中年朋友——理性置业者
青年朋友——易沟通、易搞定
b 怎样建立朋友关系：
1、真诚相待、高度信任
让客户相信与你相处就象给保险公司打交道一样保险
2、找到彼此共同兴趣爱好、产生共鸣
3、树立良好的个人品质——热情、自信，敬业
4、多为客户的利益着想
成为了朋友，那就一切尽在掌握中——牵着客户的鼻子走，你还怕不成交吗?
二、网络营销
随着社会的变迁，截止到2010年1月，中国的网民人数已经达到4.2亿人。随着互联网的逐步普及，越来越多的消费者愿意通过互联网来进行房源的查询和了解。房地产经纪人利用互联网促进房屋买卖，进行网络客户营销也逐渐成为一种趋势和重要的客户开发渠道，利用网络平台来帮助房屋销售也已经成为房地产经纪人一种新的销售手段。目前，国内不少公司也开始网络经纪人的模式，以传统的线下和线上销售模式相结合。那么，经纪人如何从事网络营销呢?
一：经纪人网络营销的方式：
1、个人主页。有条件的经纪人可以自己建立一个个人网站(成本包括空间设计域名等大概几百元左右。网上也有很多免费
空间，不过不太稳定。)或者公司网站下的个人子域名网络站点，作为自己的网络阵地，发布自己的各种信息。
2、个人博客。现在很多门户和房地产行业网站都有博客功能，经纪人可以免费建立起一个个人网络博客，作为自己发布信
息和形象展示的窗口。
3、 房产网站网店。很多房产网站提供免费经纪人网店展示，经纪人都可以去搜索之后建立自己的网店。
4、 即时通讯工具。如MSN,QQ等在线及时通讯工具。方便与同行及客户建立联系和交流。
5、活跃的BBS房产论坛和社区。上网搜索一些本地活跃的门户网站，业主论坛和社区，房产论坛等，每天抽出一定的时间
在网上搜集客户信息和发布信息。
6、房产网站端口。如搜房网的搜房帮，口碑网，还有各地地方房产网站的房源发布端口。
7、各分类垂直网站。如赶集网，口碑网，各地房源搜索网站等，经纪人都可以发布必要的信息。
8、 电子邮件营销。通过新老客户，有需求的客户的电子邮箱。持续发送房源和促销信息。 二：经纪人网络营销主要内容：
1、房源信息。发布本地区或者经纪人所属商圈的房源信息。
2、小区评价，对于小区的投资市场分析，
3、政策信息。从专业的角度对国家和地方政策进行解读。
4、专业分析。对于楼盘，商铺投资分析，投资回报率等等的专业分析。
5、市场分析。对于宏观的全国市场和本地房产市场分析。
6、中介服务理念。通过网络方式对于中介行业，个人和公司的服务理念等进行宣导。
7、自我介绍。经纪人从事中介行业的经验和精耕商圈的范围和优势。经纪人心得和成交故事等等。
8、哲理，激励故事，小笑话等。可以提高你博客或者个人主页的可读性和黏着力。 三：经纪人网络营销三步曲：
第一步：在各大房产门户和本地网站上先建立自己的博客(或者个人主页)网上有很多博客教程，大家可以搜索一下，最好博客上能有实名和自己的真实相片，容易让客户产生信任。多注册几个即时通讯工具如MSN,QQ等，名字要取和房地产经纪人有关的，比如资深房地产经纪人，金牌地产经纪人，XX商圈专家，小户型交易专家等。大公司可以附带上公司的名字。比如中原地产XX经纪人，信义地产XX经纪人，并将博客地址和即时通讯联系方式，电子油价地址印制在名片上，DM宣传单等一切可以让别人知道的地方上，以便让客户和同仁在网络上可以迅速找到你的网络领地。
第二步：上传内容，加入圈子。如果一个客户看到你的博客或者个人主页上面只有寥寥的几句话，几套房源，那么相信很少有人会在这里驻足，所以，在你正式推出博客之前，一定要推出大量的房源放在上面，最好有房源实堪时拍的图片。这样更加容易吸引人。房源的介绍要相对详细，不能几室几厅，多少平米，多少钱就完了，如小区特色介绍：包括小区环境、交通、配套、生活设施、会所、停车等方面，简洁明了;不要简单的抄袭网上现有的，最好是用一个经纪人专业的眼光对其进行分析; b、房源情况介绍：包括房源业主出售该房心态，房源的面积、房型、楼层、位置、景观、装修、配置，房源价格分析(总价、单价)等; c、房源税费介绍：因为是给买方者浏览的，所以比较重要的是帮客户清楚的计算其税费情况，以此显示你的专业度，让客户更加信任你。d、对自己个人专业能力的介绍，如你在这个片区的从业精力和对处理类似房屋的成绩等e、其他类似房源推介：直接推介一些类似房源，或推介自己的店铺，这些都能给客户更多的选择;配上真实的现场图片，加上一些对市场的分析，对行情的看法，专业的投资理念分析等等，一定要显示你的专业。最好配上自己的照片和联系方式。为了吸引人更多的到你这个博客上来，也可以适当的放一点成功激励的小故事啊，无伤大雅的小笑话。发人深思的哲理故事，自己的心路成长历程等等，有条件的经纪人可以上传一些视频的看房记录，能黏住客户在你的博客和主页上停留更多的时间。 小窍门：
关键字营销：大部分的网上客户都是通过关键字来搜索房源和博客。所以你的主页上一定要有客户感兴趣的关键字，这样，客户才能通过搜索引擎找到你。比如:二手房，中介，小户型，朝阳，环境，性价比，公摊，XX(地区或小区)二手房，交通，急售，急租，诚信中介，学区房。精品房源，热销等等，换句话说，就是客户在搜索引擎里面喜欢输入什么词语来寻找房源或者经纪人，你的主页或者网站上就要有这些字显示。搜索引擎才能找到你。多问一些客户和朋友，平时找房源一般怎么搜的，那么最好在博客和个人主页上包含这些字。例如：很多经纪人人在填写房源产权地址的的时候，通常都是填写房产证上面的地址，或者使用系统自动跳出来的地址，但事实上，这样做反而不利。客户不是要寄信到那个地方去，没有必要知道那是几弄几号的，也让同行有了可乘之机。建议填写小区所在位置的两条交汇的道路，另外再加上小区名字和所在板块的名称，这样只要客户搜索的关键字有里面的内容，你的信息就会被列出来。以上海“名都新城四期”为例，建议将物业地址写为“莘朱路都市路/名都新城/莘庄地铁南广场”，这样一来，你的关键词至少四个：“名都新城”、“都市路”、“莘朱路”、“莘庄”，这样远比使用“友情路50弄”更容易让搜索识别出来。(注：注意使用的关键字要越知名越好。) 热门事件营销：
一个最近发生的热门事件和讨论话题通常是增加流量的好办法。比如，万科降价，易中天中介门事件，房产突发性新闻等等。所以，在热门事件发生的第一时间，马上把它转载到自己的博客或者个人主页上，这样，客户很容易搜索到你的博客或个人主页地址，顺便也展示了自己的网络空间。 第三步：扩大影响 博客和网页建好了，即时通讯工具也有了，怎末让别人知道你的博客和主页，扩大自己的影响力呢?
1、房产网站发布。本地或者全国性的门户网站上广泛在各网站上发布房源信息，房源要挑容易让客户感兴趣的房源发布，
留下自己的联系方式。对于一些对于广告帖子审核比较严的网站可以以个人介绍的情况来发布，比如从业八年的资深经
纪人愿为你服务，商铺投资金牌经纪人，某某小区二手房交易专家，对于XX商圈十分了解等等。发布时，要注意方法，
比如搜房帮需要逐条更新，同时他的发布日期也会更新，所以更新的时候要有选择，挑出你重点推荐的房源更新。购房
者可以批量刷新，所以建议每天早上上班第一件事就是全部刷新一遍，且对于激活日期这一点，建议按比例分配，部分
房源选择5天，部分9天，尽量多，这样可以分散你信息，让你的信息在搜索结果在从头到尾都有，而不是全部都堆在前
面。
2、论坛广泛发帖。门户，房产网，垂直网站，专业网站上有大量的论坛。可以写一些简单的内容，注册头像可以专门设计
一个，宣传自己的博客或主页。更多内容或房源请浏览我的博客或主页：附上主页地址。原创的内容更好。题目可以写
的比较有吸引力一点，比如：房东出国急售二手好房，推荐精品房源，XX市房价之我见，不要太过于夸大其词。或者关
于热门话题的研讨等等，让客户由论坛再追踪到你的网站上。很多论坛发帖都有一个签名，签名可以介绍自己的从业生
涯，优势。联系方式，需简短而有吸引力。
3、加入博客圈。很多门户网站或者房产专业网站房产经纪行业都有自己的圈子，加入这些大家庭，可以迅速提高你的知名
度。及时通讯工具也可以加入一些MSN, QQ群，同行的即时通讯群。本地的业主论坛QQ群，BBS等。积极聊天，充分
展示自己，让更多的人来到你的空间或者和你建立即时通讯联系。比如在群里发一个比较醒目的题目，然后给出链接地
址，引导人们到你的网站上去看。注意，在加入业主的群体不要以自己本来的身份，因为一些业主论坛和QQ群对经纪
人有点抗拒，所以要换名字加入，比如房产理财专家，职业投资客，房产咨询顾问，本小区准业主等，在这些群和BBS 空间里面要相对活跃，回答问题和交谈要积极。对于别人的发言要留意，有出售或者购买的信息可以用新身份及时通讯
工具与之再行沟通。
4、友情链接。和一些有影响的博客或者网站做文字或者图片友情链接，单向或者交换都可以。或者经常在在一些业界有影
响力的博客上面进行留言，然后附上自己的博客地址和介绍。或者自己的即时通讯联系方式。
5、搜索引擎。每个搜索引擎都有免费登陆口，经纪人需要花一点时间在这些搜索引擎上做免费登陆。被搜索引擎收取后，
客户搜索的时候出现的概率会有很大提高。
0顶或踩的标志0正在载入用户签名信息工具箱 [编辑] TOP闲看世间花开花谢Posted:2010-4-8 12:19:11 只看该作者 空间 | 博客 | 相册 | 短信息
Re:中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人!努力吧~4楼 闲看世间花开花谢 发表于 搜房网二手房论坛
房地产经纪人在从业过程中，也是和客户进行一场心理较量的过程。要想尽快的成交，需要了解和掌握客户的心理。了解了客户的心理，我们才能知己知彼，百战不殆。房地产交易市场上，我们先分析一下市场下谁再买房?按照客户的购买行为的客户心理分析，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。客户需求的房源决定了我们的开发方向和商圈精耕模式。
目前市场上购买房屋的人主要有： 新婚购房需求特点：
1、小户型为主，一般户型面积在50-80平米居多。
2、因为都在上班，较少有私家车，所以一般要求交通方便。
3、考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要，购房时一般选择两房单位。
4、积蓄不多，家庭月收入较高，在购房时一般会得到父母的赞助。
5、卧室一般要求朝阳，卧室使用面积较大一点。
6、老城区的房子或者最近两三年的房子比较收受欢迎。
7、一般不是一次性付款。能使用公积金贷款。首付比例可以高一点。由父母资助的比较多。
8、因为新婚夫妇一般是过渡置业，考虑到将来会换大户型，所以对房子将来的出售和保值功能比较在意。
9、地理位置也是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高。
10、周边商圈、医院、学校配套齐全，生活成熟区域的房源。 作业方向：
房源开发：要多开发小户型房源。以60-80平米的房型最受欢迎。城市中心区域或者交通比较方便的地方多做商圈精耕开 发。
客源开发方向：婚纱影楼，旅行社(蜜月履行)，婚姻登记处，婚庆礼仪公司等地方。 投资购房需求特点：
1、 有升值潜力的地方。城市的中心区域，或者城市景观区域。
2、房源处于将来的潜力或者规划的行政或者商业中心。
3、对于地段要求非常严格，一般要求成熟区域。
4、对于房产了解较多，一般要求经纪人更专业。比如可以计算投资回报率。
5、知名开发商开发的品质楼盘。
6、稀缺性房源或者不可再生性房源。
7、能够转手或出租的房源。
8、对楼层和朝向要求比较严格。一般顶层，一楼都不在考虑之列。
9、老城区或学区小户型房源。
10、商业地段商铺和新开楼盘底商。 作业方向：
房源开发：成熟小区的商圈精耕和开发。知名品牌的楼盘商圈。老城区或中心商业区以及新兴行政商业区域。交通便利地段 有升值潜力的房源。
客源开发：投资回头客老客户圈子，报纸网络。一手售楼处业主名单和物业管理公司合作。投资论坛等地方。知名开发商楼
盘房展和推介会驻守。商业中心精耕。 教育需求用房：
1、处于重点小学中学学区附近。
2、总价不高，面积40-60平米的小户型为主。
3、到学校步行15分钟左右路程房源。
4、购买者以外地或者所属县乡镇购买居多。
5、一定要能够购房入户入学区。
6、房屋的楼层或朝向一般不是很在意。 作业方向：
房源开发：学区附近小区重点精耕，驻守。派报。
客源开发：学校的招生说明会。学校招生办，报纸广告，网络找客。 改善型用房：
1、面积一般为90平米以上。一般为两代或者三代家庭成员住。
2、户型一般为三室一厅，或两厅。户型较大，很多要求有两个卫生间。
3、小区一般相对比较大，以最近五年落成的小区为主要选择。
4、一般不用位于主城区的小区，可以在城市新开发或者新兴区域。
5、对小区绿化和环境要求比较高。 作业方向：
房源开发：商圈内小区驻守，网络。报纸广告，尾盘，一手代理公司等。 客源开发：房展会派报，知名小区开发驻守。一手楼售楼处，报纸广告等。 一般来说，买方客户的心理可以分成以下几个阶段： 产生购屋动机→内心充满期待→心情不安→开始感兴趣→产生欲望→开始比较→抗拒→慢慢接受→确信→决定→获得满足感。在与客户接触的时候，把握不同时期客户的心理状况，才能事半功倍。
客户买房子，我们先要了解清楚一下几个问题。 谁买(WHO) 为什么买(WHY) 在何处买(WHERE) 何时买(WHEN)
买什么样的房子(WHAT)
如何买(HOW)
对于经纪人可以接触到的客户群，大概有五种角色是： 发起者：第一个提议或想到购买房屋的人。
影响者：对最后购买房产的决策具有某种影响力的人。
决策者：对全部或部份购买房产决策具有决定权的人。 (KEYMAN) 购买者：实际从事购买房产行为的人。 使用者：消费或使用该房屋的人。
当然，并非每项购买决策都会出现这五种不同的角色，但是你可以根据角色的划分，有所侧重的进行沟通。经纪人必须对家庭各个成员的角色与影响力认识清楚，以便针对特定的角色，设计出动人心弦的房屋卖点与诉求重点。经纪人在了解了客户的购买考虑因素时，一定要把重要因素与决定因素分开，才不会误导房产销售的努力方向与沟通语言的设计安排。 0顶或踩的标志0正在载入用户签名信息工具箱 [编辑] TOP闲看世间花开花谢Posted:2010-4-8 12:20:25 只看该作者 空间 | 博客 | 相册 | 短信息
Re:中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人!努力吧~5楼 闲看世间花开花谢 发表于 搜房网二手房论坛
三、接听电话话术
错误话术： 客户来电寻人
一、角色扮演：(A)：经纪人
(B)：客户 铃-----
(A)：XX产，您好!(B)：请问徐小姐在吗? (A)：他不在耶!您哪里找?
(B)：那不用了，我再打好了啦! (A)：谢谢您! 客户来电问案件
二、角色扮演：(A)：经纪人
(B)：客户
铃----- (A)：XX地产，您好!
(B)：请问你们在报上登的那套XX花园要卖是不是? (A)：对!对!请问------
(B)：请问这一间在哪里?卖多少钱?
(A)：嗯!这房子在XX地区，是125平方米，170万元。 (B)：170万，那么贵!在那么远的地区就算了啦! (A)：好!好!谢谢!
从以上两个案例中，因为经纪人的不用心与缺乏技巧，失去了准买方客户的资料，在业务工作上亦即未将看到的钱放在口袋，而弃之于地。 客户来电寻人
三、角色扮演：(A)：经纪人
(B)：客户
铃-----
(A)：XX地产您好!很高兴为您服务!(请问有什么可以帮您的?)
(B)：请问徐小姐在吗?
(A)：嗯!真是抱歉，
1、她刚才还在，因为有位客户要卖房子，她和客户去看房子了，
2、请问您也是要卖房子吗?
【解析】：
1、告诉客户，有客户委托徐小姐卖房子，让客户能感受这徐小姐一定服务不错，所以好像常有人委托卖房子，
也顺便帮同事宣扬，让客户感受。
2、以问句导出此客户为何种客户?
(B)：不是啦!我是昨天的她看房子那位先生啦!
(A)：是!是!那先生您是打算再看一次还是------- 【解析】：以选择式测出客户需求
(B)：没有啦!我是要问她房子的资料。
(A)：是!如果您有急需的话，我可以马上CALL她，请她尽快回您电话，
或者我帮她为您服务，好吗? (B)：那不用了，我再找她好了。
【解析】：已经了解对方需求，此乃买方客户，故继续要导出客户资料。 (A)：是!请问您是王先生吗?
【解析】：以疑问选择让客户直接回答，并说出正确答案，因为有些客户如 直接问贵姓，则会因感觉问及私人资料，就直接拒绝回答直接告之那不用了!我再打。 (B)：不是耶!我姓李
【解析】：此感觉只认为纠正您的错误。
(A)：是!我是徐小姐的同事，
1、因为昨天我好象有听她谈过;
2、您是看XX小区的那位先生吗? 【解析】：
1、虽然并不知情，但如此说起客户感觉倍感亲切，好似你也了 解此接洽过程，并接读下一句话之用意。
2、以随意一个案名让客户导出正确案名。 (B)：不是，不是。我是看世茂滨江花园的! (A)：是!是!您是住古北那位李先生吗?
【解析】：已了解此客户为哪一位客户了，但力求真实且更详细资料再设定
区域以求地址与电话。
(B)：不是!我住在浦东!
(A)：好的好的住联洋，我一定马上CALL徐小姐给您回电话，您是住浦东，
那么浦东的电话是6854----
【解析】：当我们确知其居住区域时，当然就可以知道区域性电话之前几码，
试图说出已知之前几码，导出让客户自然顺口接下来也可免去拒绝之心态。 (B)：我的电话是吗?嗯，号码是6854-1234，那么麻烦您请她回个电话给
我!
(A)：是，是，没问题，一定请她尽快回电话给您! (B)：好!好!谢谢您! 客户来电问案件
四、角色扮演：(A)：经纪人
(B)：客户
铃-----
(A)：XX地产您好!很高兴为您服务!(请问有什么可以帮您的?)
(B)：请问，我在报纸上看到你们世茂滨江花园的房子要卖，在哪里?要
多少钱?
(A)：房子小陆家嘴，房子很不错本身格局很高，价钱也很便宜耶! 【解析】：先介绍优点，例如学区旁，如说价高则暂不告知总价，以此屋之
优点先介绍，吸引客户兴趣。 (B)：嗯!小陆家嘴旁，那不要了，谢谢您!
【解析】：由此回答显然区域已非客户需求，须迅速导出其需求区域。 (A)：请问一下!您小陆家嘴那边不喜欢是吗?那么联洋那边可以接受吗? (B)：联洋我可以接受，但我小陆家嘴可能没有办法接受! (A)：我怎么称呼您呢?您是-----
【解析】：只要与客户本身资料有重要关连，最好以疑问或选择导出答案。 (B)：我姓李!
(A)：李先生您好!
1、我姓陈，耳东陈，我是XX店主任，因为我们在联洋也有许多环境相当好的房子，价格和您的预算
也差不多;
2、如可以接受的话，我可以向您介绍几套联洋的房子。 【解析】：
1、对于介绍自己要有不同的印象，让客户马上能觉得深刻并试 图提升自己的形象。
2、以很客气的不定词，组成疑问句。 0顶或踩的标志0 本贴 闲看世间花开花谢 于2010-4-8 12:49:45 编辑过，共被编辑过1次正在载入用户签名信息工具箱 [编辑] TOP闲看世间花开花谢Posted:2010-4-8 12:20:40 只看该作者 空间 | 博客 | 相册 | 短信息
Re:中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人!努力吧~6楼 闲看世间花开花谢 发表于 搜房网二手房论坛
如何接电话是一门很重要的学问，同样也是能够成功引导客户从电话中走进现实的关键一步，很多刚入门的经纪人经常会有1个问题，就是自己的来电量太少，当然这个是一方面，另外一方面也是你在电话推销自己的同时方法不当，也容易流失一些潜在的客户!~当然并不是每个客户都必须花上很多的事情去磨嘴皮子，经纪人一般都有一个天性叫触角，很敏感度，这个不是先天的而是后天培养起来的!
0顶或踩的标志0正在载入用户签名信息工具箱 [编辑] TOP闲看世间花开花谢Posted:2010-4-8 12:20:58 只看该作者 空间 | 博客 | 相册 | 短信息
Re:中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人!努力吧~7楼 闲看世间花开花谢 发表于 搜房网二手房论坛
四、议价的办法
1 委托时预防议价。在委托的时候就要预防议价。也就是卡位。让房东感觉到他这个价格没有卖出去的把握，事先给房东
打预防针。
2，自住屋主放鸽子议价。事先和房东约好带客户来带看或者复看的时间，等一个小时或者两个小时再通知房东，客户不来
了，因为家里人商量了以后觉得价格高(或者其他原因)，最终决定不来看了。达到打击房东心理的目标。
3， 市场行情(SWOT)分析法。优势：尽量掌握房子的卖点并发挥，劣势:致命的缺点,例格局,环境,房龄,屋况,装修等，机
会:利用时事政策,产业动态等利空消息抓住机会，来打击房东。比如最近买方断供现象。国家对房地产的严格调控政
策，银行对房地产风险的评估等等。合适的要打印出来，展示给房东看。威胁:市场上在流通的竟争产品所带来的对房源
销售的威胁:可选择:A附近明星楼盘,标杆楼盘便宜的个案，新楼盘的楼书和广告;B同行,同业挂牌的同类型房源;C市场比
较(纵向,涨跌幅等)，未卖出产生的成本分析:利息,维修,水电煤,市场变化等，替代个案研讨分析:A再装修后出租产生问
题 , 装修成本增加,租客不稳,收租金滞后,到期后整理房子麻烦,家具折旧等;B空关的问题;所有的风险都承担,不能变现,
失去新的投资机会，感情的话(人都是感性的动物):A长痛不如短痛;B过去是失效的支票,未来是未兑现的支票,现在是现金
支票;C学开车要知道刹车在哪里,投资不动产要设定”停损点”D不会因为这么点业绩就劝您卖,实在是这个价格真的很不
错了。
案例：案例:某房屋总价400万,其贷款余200万,7年,面积285平方,请问题业主持有一年的成本为多少?(利率5.31%,管理费4元/平方) 计算式: 一年所交银行之利息=10.08万 现在卖掉回笼资金为=200万 现金存银行一年利息为=31680元 一年应交管理费=13680元 一年的成至少=约146160元
现在卖400万= 一年后卖415万，针对此结论再做分析(结合利空消息)。
4，空屋虚拟议价。门店自己有房屋钥匙的。将带看结果反馈给房东。借用客户的口来打击房东。比如房型不好了，治安不
好啦，配套设施不完善啦，来达到议价的目的。或者买方看到这个价格，连看都不来看了，王先生，您说我们该怎么
办?
5，交错议价法，以别家中介公司的名义打电话，来达到议价的目的。
6，大平米，小平米的议价法。当房型足够大的时候，我们可以议平米单价，当房型比较小的时候，我们可以议总价。
7，建议以租待售，告诉房东，可以将房子出租。房东会想：本来一个房源是卖的，但是经纪人却建议你出租，这是什么原
因?一定是价格高了卖不掉了。所以只能出租了。 8，客户参与法：
王先生，今天我给老客户骂了。为什么啊?我把您的房子推荐给我的一个投资老客户，他说，你第一天出来做经纪人啊，这个价格也向我推荐。
王先生，今天有人说我们吃差价?啊?我们把您的房源挂在那里，有客户说我们是不是吃差价，房子价格挂的那么高。是不是吃差价啊? 王先生，我把您的房源推荐给我们店经理，店经理不同意打广告，说这个价格打了广告也没有人打电话来。
把问题推给房东，看他的反应。
9，房东自住房源议价。经纪人告知：客户我们都会过滤，有诚意的才会带来看，带看组数不在多，真正要买的一组就够
了。
经纪人：因为客户反映价位太高，所以没人愿意过来看，免得浪费大家的时间。 经纪人：有的客户听了我们报价价格后，电话就挂断了。
经纪人：在挂广告看板时，有一位客户说看过您的房子，问你有没有印象?他说：价格XX万才考虑。不然有点太贵了。若业主不承认这件事，经纪人：买方可能搞错了。 (故意刺探业主对价格的反应)
10，由门店安排，带多组“客户”聚焦房屋，挑出房屋的缺陷，让卖主产生心理压力; 11，(准备好资料)同类房屋做比较，打压房东的心理价位;
12， 冷处理，给房东晾一晾，让他自己觉得房源价格太高，无人问津; 13，经纪人热处理，现场带上现金，以诱惑房东下定决心; 议价16招：
1、在签委托时：在与房东签订独家委托契约后，应该再多坚持五分钟，试着再刺探询问?如果买方出现时，最低多少可以
收定金，得到一定空间的心理价格，再拿委托书修正;
2、挑剔房屋的缺点：房东的屋况(如户型格局、周围、采光、油漆、裂缝、漏水等)用买方的立场反应，以及您的看法综
合后，谈判价位，告知买方虽然指明需要本区域，但其开出的价位有问题。
3、 邻居中伤或者管理员破坏：因为管理员说这里的环境及居住人员的品质不好，或是同行恶意的扰乱，管理员的刁
难。。。等等，而产生买方容易打退堂鼓。
4、比较市场行情：在房东开出价格后，要进一步讨论其根据和理由，在经过举出近期销售及市场成交的实证后，来谈判价
位，当房东陷入降价思考，引导屋主至较合理的价位。
5、强调是自住型客户：房东对于投资者所出的价位，认为并非最高价。相对的，若强调买方自己用，房东在心理上，较可
认为是市场行情，这样的买方在房东看也较有诚意。
6、提示要约书、意向金合同：说明买方看房时较容易冲动，好不容易缴了意向金，拿出意向金合同告诉房东，若非收订
金、正式签约，一切都是未知数，买方回家容易受其他人的影响，而意愿减弱。到时是房东的损失，千万不要夜长梦
多。
7、更换谈判的人：换手是交叉谈判常运用的方式，无论男换女或甲换乙，都可能因议题论述不同，使得协议的内容转变达
成目标。
8、 更换谈判地点：原先在屋主家里谈，环境由他控制，也许换个场所或请屋主来一趟公司，或请到咖啡厅喝杯咖 啡。。。，因为换了地点，也换了气氛，在价格的沟通上会有突破。
9、 与同事唱黑白脸：在角色扮演上，唱双簧，扮黑白脸，在半推半就下。。。步步都有精彩，议价效果更佳。
10、适时调停者介入：有些时机、场合陷入僵局，要有主管、契约部人员。。。对方可以信任，业界领袖或专业的人，从
中调和，将协议加速确认。
11、 一人一半，大家都公平：在建议价格时，以其中的价差来对半处理，不断强调其实差的不多，一个各让一半，结局都
公平，屋主应该会慎重思考。
12、 代客来做主，强势引导：经过漫长的谈判，当场合已陷入僵局，在房东沉默或犹豫时，可以拿契约出来，大胆更改数
目，说：“这已经是一个很好的价位，让我努力去说服买方”观察他可否接受，因为，突如其来的大动作，加上他的
默许，也是非常关键的非常手段。
13、高明奉承、投其所好：有些人爱人捧，喜欢听好话，所以“礼多人不怪，嘴甜人人爱”以赞美的语句，来博取欢心，
来调和屋主的情绪，再乘机做价格的沟通了。
14、现金的诱惑：拿着现金或支票，堪称绝对管用，因为现金在眼前，虽差距甚大，房东陷入尴尬情景，凭您三寸不乱之
舌，眼前就来大砍一刀。
15、时机上的打击：刚好遇上新政策出台，或者其它淡季等等，用时机上的打击，如果房东不掌握机会，会是不等人的。
16、双方见面谈：见面三分情，也许双方见了面，现场感受，促使房东软化，死马也能当活马医
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五、面访房东
面谈的应对 签署委托的说辞(各种说辞详见本书销售话术篇)
一般房东关心的话题：
A:多长时间能卖掉?先生，作为一个经纪人的话，我们当然希望您的房子卖的越快越好，我们也可以尽快拿到佣金。谁都希望卖的快，这方面我们想的是一样的。但是，房子是由客户来选择的，我回去之后一定会第一时间帮您的房源向店长推荐，并且做成房源DM单，我们公司一般是星期X(要和面访的时间错开)上广告，我看看能不能和公司申请看看能否登上报纸广告，总之，请您相信，我会尽力的。 千万不要答应房东办不了的事情或者房东可以查得到的承诺，否则到时候你没办好，那就是欺骗人家，容易起适得其反的效果。 B:能以什么价格卖?先生，价格我们和您一样，越卖的高越好，我们的佣金收入也高啊，但是房子的价格是由市场决定的，我不能保证最终的出售价格。我会先联络一下老客户，登一下门店的DM单或者店头广告，如果可能的话，看看能不能申请到登报纸广告，先看看市场和客户的反应。绝对不要给房东以他出的价格就是能卖掉的价格的保证或承诺。 C:你们将对房子采取什么样的促销手段 房子我也看了，确实还不错，我回去后会帮您的房源做一个DM派报单，我们的派报量很大的，我们有(300多经纪人)同时派，这个宣传效果很好的。我会尽快和店长申请，把您的房源挂在店头水牌和公司网站推荐房源上，我们公司网站的浏览量也很大，我还有很多老客户，我会尽力向他们推荐您的房源的。报纸广告我不敢保证，因为公司的房源很多，需要上级审核的，总之，我会全力以赴。请您放心。
五、面谈的流程
1，礼貌的敲门，脱鞋。(最好套鞋套)到达前再和房东电话确认一下，敲门或按门铃后，后退一步，好让客户从猫眼中辨认一下来访的是谁。进门后要第一时间拖鞋或者套上鞋套。先想办法先进门，坐下再说，或进门才能表态。
2，进门后的2分钟至关重要。 一个良好的第一印象至关重要。所以进门后两分钟之内要迅速和房东拉近距离。屋主都喜欢听故事，设法串联一个引人入胜的故事。让屋主印象深刻。事先自我演练一番。
先寒暄说故事……转入房屋话题……要有诱因……导入主题……结案(close)。比如这个商圈前一段时间怎末在你中卖出的故事。
进门后经纪人要面带微笑、热诚、感染屋主、展现企图心。(心中告诉自己：一定要签到委托)设法成为第一个拜访房东的人(第一个进门容易让屋主印象深刻)
3，屋况的了解并记录拍照，房间的重要部分，包括客厅，卧室，卫生间，阳台和阳台风景，厨房等等要在房型标上注出，并拍下照片，总面积，公摊。产权所有人，建筑和使用面积，各房间的面积等等，记录要详细一点。
4，与屋主沟通(赞赏为主)，主要赞赏一下房子的布局啊，装修啊， 模拟状况
经纪人多赞美客户房子：您的房子好别致喔!
经纪人：房子的装修布置很优雅，一定花了不少心思。
经纪人要给房东以信心：我对您的房子很有信心。
另外，经纪人不要轻易保证，不要用保证卖掉等语句。
是不可过度，以免将来在议价的时候陷入被动，也给房东造成他房子很好的错觉。任何人对于自己的房子都不愿意听到太负面的言辞，适当的提一下缺点，比如说卫生间比较小了，交通不是很方便，外面看起来有点老等等。同时要与屋主家人亲切的招呼或寒暄。不能冷落任何一个人，包括小孩子。 5，主要了解的情况：
A 心理价位 房东想以多少钱卖，一般的房东这个时候出的价格都比心理底价要高，有经验的经纪人一般可以通过沟通了解到房东的心理价位。
B 售屋动机 为什么会卖房子，缺钱?换大房子?工作调动?学区变化?非常重要，将来可以切入议价。
C KEYMAN 家里谁做主要了解清楚，以免做无用功。
D 人况和屋况 人况和屋况都好的房子才好卖，有的时候，屋况好人况不好，房东对中介不感冒，都是我们将来成单议价的障碍。
E 房屋的产权细节 是否是产权所有人，产权的细节问题。
勘房时需提的问题： (1)房子的建成年代? (2)哪年装修的?
(3)每间房间的面积(让业主参予进来)? (4)配套状况(是否双气、待通、还是自己安装的暖气)?
(5)房产证是在自己手里，还是在银行抵押(还有多少贷款没有还)? (6)物业费是多少?
(7)放权证上的权属(已购公房?经济实用房?商品房—公寓、普宅、别墅?)? (8)最低价是多少?
(9)房间内的那些物品是含在房价内的? (10)交易是否满二年?
(11)倒房时间?
(12)没下证的房产什么时候能下证或能否更名? (13)车位、车库有否?费用多少? 等等。
F 接受的付款方式 问清楚，，在委托协议上标明。以免将来房东变卦或返回。 G，房东的生活规律， 这样下次做回报议价或者带看的时候可以做到心里有数。
6、签署委托的准备及面访目的
要敢拿出委托书，很多经纪人谈了半天，始终未拿出委托书与屋主讨论，切记!这是一切的关键。
面访要实现目的：
1，签署委托：先是独家委托，房东坚持不同意就签署一般委托。这个是面访最重要的目的、 2，房东的初步心理价位：这个价格有无商量?最低能低多少?你的底线是什么? 3，初步议价：您的房子这个价格，现在这个市场可能有点偏高，您能不能适当降一点，我们推起来也很快，您的房子卖起来也快。我们公司的一个同事前几天在XX小区卖的房子，和您的差不多的户型和地段，才卖了XX万元，您看您是不是可以降一点，降一点，感兴趣的客户会很多。
4，建立良好印象：礼貌，专业，站在房东的立场考虑问题。房东对你的印象才会良好，才会记住你，
5， 对房东出售房屋的专业建议。用你的经验，告知房东怎么做和配合，房子才能价格合理短时间卖出。
(房源准备：屋瓦如果被风刮坏，必须加以整修。整修后旧瓦要用水洗干净，不然新旧瓦混合，很容易让人误会是否有严重漏水情形。破碎的玻璃和纱窗记得修补。油漆若有剥落，也得重新上漆。整修费用太大，可以挑重点补修。简单的将屋外灰尘清理干净，也可以收到很大的效果。厨房周围容易堆积空瓶、空罐、旧报纸及小孩玩坏的玩具，最好能清理干净。室内部分，以整齐为首要要求，尽量不要摆饰过多的家具，免得看来过分拥挤。墙壁剥落或有雨斑时，记得重新粉刷过。壁橱和储藏室也应稍加整顿。厨房流理台和磁砖要擦亮，抽风机也要取下来洗干净。坏掉的水龙头和灯泡也一并换新。客户参观之前将窗帘和百叶窗全部拉开，以增加室内采光，如果是空屋，那么留在墙上的铁钉和挂物架都要拨掉。另外，床铺、门把都应详细检查。门口铺一块红地毯，给客户以保养很好的印象。屋子里面的家具一定花一点心思，就能博取客户良好的印象，提高售价，何乐而不为呢?)
6， C案和B案向A案的转变。价格过高，就是比较难卖出的C案，议价的效果越好，幅度越大。就可以变成B案或者A案，当变成A案，市场和客户反应就好，就不愁卖不出去了。所以就要合适的议价，同时看看房东的反应。要是房东的态度非常强硬，那么经纪人就要见好就收。
7，展示自己的专业度。 一个金牌经纪人在面访的过程中，要随时展示自己的专业度，让房东信服。不要一问三不知，驴头不对马嘴，那么面访的效果就没有了。清楚的问题语气要坚定。不明白的问题可轻轻带过，回去看一下资料再答复您。 8，给房东写出房屋出售美化建议书、
注意事项: 1,面访时间要把握在20分钟左右，不要时间过长。
2，不要冷落房东的其他家庭成员，记住给每个人留下一个好印象。
1， 要和房东产生共鸣，说话的语气，节奏要和房东一致，谈话的内容要房东认可。 2， 称呼要亲切，大哥大姐，长辈叔叔阿姨，大伯大妈等。
3， 告之房东对以这套房源我们将做出什么样的销售准备，给房东以希望。(您放心，你等着好消息吧。)
4， 专业度要尽可能的展示。不懂的问题不要敷衍，可以说这种情况各有各的不同，我回去查一下再告诉您。
5， 走的时候也要和房东及所有家庭成员招呼告别。 6， 告别时要致以歉意，打搅您这么长时间。 7， 重申公司的销售准备。
8， 不管如何自己情况自己搞乱的地方要收拾一下。
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Re:中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人!努力吧~9楼 闲看世间花开花谢 发表于 搜房网二手房论坛
经纪人平常打交道最多的莫过于客户和房东，面对这两类人群的时候都要采取不同的做法，最好的效果当然就是让双方都感觉到满意和获利，这个不仅仅是能力上的问题，也是一些细节和语言上的问题!· 0顶或踩的标志0正在载入用户签名信息工具箱 [编辑] TOP闲看世间花开花谢Posted:2010-4-8 12:22:33 只看该作者 空间 | 博客 | 相册 | 短信息
Re:中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人!努力吧~10楼 闲看世间花开花谢 发表于 搜房网二手房论坛
六、带看中应对
1、 来到房源现场，详细了解客户的需求、动机、背景、经济能力、是否是KEYMAN等等，探寻客户的理想及要求。
准，尽量避免与客户纠缠于带看确认书的条款。
2、 填写带看确认书，首先询问客户带证件没有，向客户表示看房需要做个登记，如果确实没有带证件则要求客户按手印，并给客户强调说明看房是免费的，简要的说明带看确认书的用途、我们的服务和收费标。
3、 到现场前要提前和房东再行确认一下。敲门后要后退一步，露出胸卡或公司证件，以便房东从猫眼辨认。
4、 现场带看时须注意带看物件数量及“配菜”技巧;对于经纪人而言，带看过程所花费的时间很多，因此每一次带看务必讲求绩效;否则会浪费大量许多时间成本，产生所谓“无效带看”，为了降低无效带看的机率，除了做好评估需求之外，带看的物件件数及物件之间的搭配比较，亦是非常重要;并且在带看的过程中，即要探测出客户对哪一个物件偏好，即以该物件为强攻，利用其他物件来衬托其优点;
5、 至现场看房前务必请客户填写带看确认书，以作为将来向房东回报之依据和跳单预防。
6、 指出客户容易忽视的地方或者需要重点查看的地方。房屋的优点一定要反复讲，同时经纪人自己也要流露出赞许的语气。
7、 对客户问题有把握回答时，语气应重，音量要高，但当对问题不是较清楚时，语调、 音量应中等。若不能回答，对提问一无所知时，说话要有底气，不过音量不要太高。 如果对应该知道却不能回答时，要注意技巧，不能太过正面回答，要能迂问。
8、 发现房东和买方双方互通相关信息，应果断中止。(电话、住址、工作)。
9、 合适的带看程序，房源不宜太多，以2-3套为宜，以免混乱了客户的选择，反而适得其反。以坏--坏---好为带看原则，就是先看差的房源，好的房源最后看，让客户自己对比，感觉越来越好。
10、 “说一分、听二分、想三分”多看、多听、多想，做适当的回应。不要喋喋不休，让客户感觉到你在推销，比如说：陈先生，这个小区的绿化环境还不错，你觉得呢?刺探客户的反应，加深客户对房子的理解。
11、 了解客户的兴趣和嗜好，和客户能轻松的引导出客户话题。在合适的时机中切入意向金概念。(如果对感兴趣的话，交点意向金，房东就比较好谈了。)客户感兴趣的时候会：询问具体问题，当面打电话或者与同行的人语言和眼光交流，提出细节问题，对于房间家具的摆放设想。询问产权细节，询问价格底线。等等
12、 提前给客户打预防针，不要让客户觉得他出的价格就一定能买到房子，要给客户留下这个价格问题可能还需要经纪人去努力，不要对买方打保票，否则很容易被动。
13、 不要让买卖双方私下沟通或交流以防甩单。如果买方人很多而卖方只一个人那我们就跟住卖方，反之亦然;
14、 在带看的过程中要随时促销(有其他的客户也看中了，房东急要钱着急便宜卖，或者和同事约好，在带看现场偶然碰到，以激发客户的购买兴趣。促使其尽快下定!)但是不要过于虚假和过度，要把握好尺寸。
15、 生动活泼的介绍，关心客户，注意细节，热情服务，让客户即使不买房子但是还是喜欢你的服务。
16、 客户参观现场一会儿后，若发现客户还算喜欢此房源，则应把握机会，找出客户的问题，再以反问的方式回答对方，藉以充分掌握买方的心态，如已感觉客户喜欢这个房子了，待参观房间时，可问“是否要把这张桌子留下来?”等类似的话，来肯定客户对房源的喜欢与否。
17、 买方客户如果要在现场谈价格的话，委婉简单的洽谈，因为保持愉快的话，可增加其回忆，房源现场参观是对日后成交有很大帮助，千万不可相信“客户看了就买”这回事。
18、 当买方客户在现场因价格而犹豫不买时，应让对方感到房源机会失去的紧急性。
19、 带看中不要老是跟着客户后面，如影随形。要适当的留10-15分钟让客户自己独自感受一下，
20、 强调房屋的附加价值，不要忘了附近环境、公园、交通、生活的介绍。先介绍大环境，在介绍小环境。
21、 要引发客户的联想、认同感，让他觉得房子就是他的。(帮他设计家具的摆放位置，房屋的装修安排，房间合理：分配主人房，书房，婴儿房等，离附近学区的远近，阳台上风景的现场感受等等。)如：您的沙发摆在这个客厅更显得气派，这个房间正好可做小孩的游戏室，当您回家后不用担心停车的问题，太太接小孩后还可以在旁边的公园走走。 用心做客户问题的解答，讲实话，据实告知，不隐瞒缺点，客户能明显看得到的缺点要早于客户之前提出，以取得客户的信任，当然，更不要遗漏房屋优点。但是不可过度让客户感觉你在推销。向客户介绍房子时，对于客户指出的缺点不要过分掩盖，利用话题将其注意力引到房子的优点上，并指出房子是没有十全十美的。
第二篇：新手投稿必看
亲，如果你想过稿，如果你想成为一个更加专业的写手，如下的内容，是你必看的：
【1】投稿的邮件主题：投稿栏目+文章名+笔名。
笔名一定要是你发表在杂志上要用的笔名。
如果你要加入我的写手培训群，入群后一定要群名改成你的笔名。
【2】投稿的邮件内容：文章的正文要粘贴一遍+Word附件。
如果只发附件的话，万一你的附件格式打不开，你就白等审稿了，不但浪费你的时间，也浪费我的时间，因为你还得再交一遍。
如果只发邮件，万一你的稿件通过的话，我需要到我的邮件里找，会很麻烦。有时候清空邮箱，保不齐就会丢失掉。
【3】投稿后，要等的初审时间一般为5—7天。除法定假日外。编辑也是要放假的。
你们投稿后，焦急等待的心情，我比较理解。但是也请你理解一下我。
每天投稿来的文章有不下30篇，我每天的工作却不只是审稿。就是一个一个地看，也需要时间，何况我要认真负责地看。我不会应付了事，我会尊重你们的劳动成果。
所以，请亲们不要投稿后，就指望我马上能审完。
【4】不要在聊天对话框上直接发文件投稿。
首先，你要尊重其他写手。别人都在邮箱里按照先后的顺序等到审稿，你却直接在聊天框里发，对别的写手不公平。
其次，这样的文件比较容易丢失。每天找我的写手非常多，我记不住谁是谁，万一电脑死机了，我根本不知道刚才谁给我发文件了。这样你的文件就华丽丽地遗忘了。我也不想。
【5】还有就是，投稿前，一定要看约稿函。
明明和约稿函的风格要求相差甚远的文，你投过来就是浪费大家的时间!
明知道不能通过，为什么要相互折磨?我不喜欢退别人的稿，你也不喜欢被退稿。
【6】编辑是否有义务给作者回信?
应该回每一封信，但是，做起来，不现实。
你要问答案?随便你去一个论坛，一天回两百个帖子看看就能理解我的感受。毕竟，我们的工作重点是在编稿子和做栏目上。我不给你回信，不是不尊重你的劳动，是我实在没时间。大哥，我一天看稿下来，也真得很累。
除了收稿看稿，编辑绝大部分时间是在做栏目和策划上。编辑并不像你们想的那么闲，特别是当人手较少的时候，每个月编辑其实都忙翻了天。【目前为止，我仍做到了来稿必回!除非个别因特殊原因被漏掉的稿子外】
【7】是否应该要求编辑给自己修改文章?可以要求，但是，做好编辑拒绝的准备。理由同上。
【8】如何与编辑QQ交流。【必看】
1.不要上来就说：“在么?”然后就是等待我回复。有问题就直接发，我在的时候自然就回复你了。你在的时候，我也恰好有时间，这个比较难。
2.不要挤牙膏。有什么问题就痛快地问。
最让我崩溃的写手：
你是编辑?
嗯
怖客的编辑?
嗯
那你收文吗?
嗯
多少字的啊?
看约稿函
更多的明知故问，我不在列举了。
【问题的严重性】你浪费我的时间，就等于浪费大家的审稿时间。很多写手在着急等待结果，我也着急去审稿，不要让你自己成为千古罪人!
【9】你对待自己的作品的态度，也决定着编辑对待来稿的态度。
如果作者你，对你自己的文章，都懒得修改，懒得删字，懒得排版整齐，懒得挑出错别字，懒得将标点统一全半角，甚至写完之后懒得多看一遍。
那么编辑，在面对无数来稿时，也会懒得修改，懒得删字，懒得排版整齐，懒得挑出错别字，懒得将标点统一全半角，他们只会比你更懒。
【记住一点：你对待自己的作品认真，编辑才会敬业。】
连你自己都拿半成品来草草了事，又凭什么指望编辑敬业?我敢保证，如果你的稿件排版规范，没有错别字，文字干净，该有的小标题都加上，主动为自己的稿件选择好适合的栏目。会提高20%的过稿几率。
【10】稿费的发放问题。
不是你过稿后就意味着你的文就排上了。有时候文章满了，会排到下一期。
比如，如果你的文排到了9月份，那就是等9月份发刊后的一个月，就是10月末发放稿费。
【11】想成大神，就要经历无数次退稿。
或许你们并不知道，你们看到杂志上的大神写手的三篇稿件，背后他其实在过稿3篇的期间，被投稿不下30次。没有投稿就中的写手，只要不懈坚持的写手。
想成为大神，退稿中总结经验才是王道!
、
第三篇：外汇新手必看： 新手如何选择外汇平台？
一、 为什么选择外汇平台如此重要
外汇保证金以其T+0， 24小时交易，不易被人操控等特点受到越来越多癿国内投资者癿青睐。但也有越来越多癿投资者经过几轮爆仓之后败下阵，仍此不敢涉足汇市，谈汇色变。外汇交易真癿有返么难吗?
很多投资者都知道，外汇交易重心态和技术，亏损之后，人们往往仍返两个斱面找原因。要么说自己心态不好，要么说自己技术不行。其实他们忽略了一个最最重要癿因素，就是外汇平台的选择!
目前在国内宣传的平台可谓鱼龙混杂，如果你选择的是对赌平台，黑平台，纵然你有再高的技术，也无济亍事。那么如何识外汇平台呢?请往下看。
二、 外汇交易模式介绍
1、NDD无交易员模式平台
ECN 和 STP 均类属NDD无交易员平台模式。
采用无交易员平台的交易商依靠收取交易佣金赚取利润。无交易员平台的交易商可能属于STP类型，也可能属于ECN+STP类型(简称ECN)。
NDD无交易员平台具有透明、报价好和快速成交癿优势。透明性意味着客户可以进入真实的外汇市场，客户订单直接输送至银行间市场，自动执行。无交易员的报价通常较低，并且成交迅速。 STP直通式处理系统模式
通过直通式处理系统(straight through processing system交易商所需要癿2500万美元门槛，在瑞士可以注册5家银行。 而香港和日本，是对于本土客户保护得还算好，但不保护非本土客户。 (所以香港公司会让中国大陆客户在澳门或新西兰的公司开户以避开香港的监管)。 如果客户不信任其他国家注册的公司，只信的美国公司，他们为了忽悠不懂英文或不懂NFA法律的中国客户， 让他们看到公司在NFA是有注册的，他们虽然没有能力注册为FCM(FuturesCommission Merchant)代理商，或CTA(Commodity Trading Advisor) –商品交易顾问， 手续简单，只为业务介绍或代客操盘。然后让客户往香港打款到他们的所谓公司的银行账户。其实在CTA公司的客户汇款到美国是不允许的，因为这些公司根本不能够接受客户存款，资金不受监管，但汇到香港没人管， 美国不管，香港也不管，客户的资金安全绝对没有保障。
更不用提国内的市场了，根本没有监管，谁都可以进来。在美国或英国使用做市商模式的话， 利润非常庞大可观，因为除了赚取客户的点差之外，还可以通过跟客户对赌来赚取客户的亏损，如果对错了，就通过平台来操纵损害客户的利益。
当然如果您或您的客户资金是非常小，就不用太多的忧虑; 但是如果您以后有更多的优质客户 ， 那么考虑到资金安全， 平台稳定，不要被不法平台损害您的利益，您就要慎重了，因为除了资金没有保障，因为不法平台的操作，会导致客户的交易量大为减少，这就直接影响了代理商的收益了。
推荐平台
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第四篇：PCB总结新手必看
工作总结
经过对Altium.Designer.10的这段时间学习，我基本懂得了Altium.Designer.10的各项操作继注意事项，下面我对Altium.Designer.10进行一些总结。
一， 建设工程
打开这个软件，在文件里面找到新的打开，首现要建立一个设计工作区，再在工程里面建设一个PCB工程，最后建立新的原理图。
二， 绘制原理图
Atium.Designer.10绘制原理图分两种情况;
1，如果原理图比较简单，可以直接放在一张A4纸上面绘画。
2如果原理图比较复杂，一张A4画不下的情况下，你可以把纸张放大，但是这种做法不是很美观，也为以后打印做出了难题，最好的办法是画在两张A4纸上面。用网络标号NetlabellLI连接。还有一个办法就是分层画法，顶层的原理图就像一个个方框一样，每一个方框图都有一个子图(在方框图上单击右键，生成子图)，每一个方框图由图表符来连接，子图和方框图也是由图表符连接的，最后用图表符设计每一个方框图完整功能电路。 做原理图设计时注意事项：
1， 元器件之间的连接用wire.而不是用line两者之间的区别颜色有点不一样，本质区别wire有电气意义，line没有电气意义。
2， 解释说明文字和网络标号，也是一个有电气意义，一个知识起说明作用。
3， 导线与元器件引脚端点连接，而不是重叠。 4， 导线与导线之间不要重叠。 5， 不要在一个地方放置两个元器件。
6， 在绘制原理图时，总线，总线分支线，网络标号是一起存在的。要注意总线与总线分支线没有电气意义，而网络标号是有电气意义的，因此不能用加粗的导线来代替，也不能用导线来代替总线分支线，总线分支线与元器件管脚不能直接连在一起，而通过导线连接在一起的，网络标号应该放在导线上面，不能直接放在元器件的管脚上面，不能用说明文字来代替网络标号。
三， 元件库
Altium.Designer.10软件本身就给了许多元器件和封装，但是也有许多元器件没有，这时候要自己建立元器件库，打开新建里面的库，找到元图件库，打开就能开始建立元器件库了，建立元器件库时注意，要在原点开始画图，添加管脚为PP(注意热点一定要朝外面)。
四， 网络连接
会把各个层次或板块连接在一起，前面已经说过了，不做详细解释了 。
五， 封装
画好原理图之后要自己看看自己做的每个元器件的封装是不是你想用的元器件封装，Altium.Designer.10提供的封装也要看一下，有时候也不是你想要的，如果不是要改称自己想要的封装，在文件新的库中找到 PCB库打来，ctrl+end键找到封装原点，如果是规则的封装可以使用IPC封装向导和IPC封装批处理器来完成，这样你子要知道详细的元器件参数就很快画好了，如果是不规则元器件那就要用最笨的方法来完成，同样要知道元器件的参数，封装对板的好坏很重要，所以一定不能马虎，如果你一马虎也许元器件焊接不上了，那么整个板子就不能用了。
六， 验证设计
在Altium.Designer.10编译工程说白了就是检查错误，它会检查出错误并连接到相应位置，这样可以使开发者很快找到错误并加以改正。 七， PCB准备
就是要创建一个PCB空白的板子，怎么创建一个和自己要求的板子那?有两种办法。
1， 直接给工程添加新的PCB然后PCB里面用机械层画线画出自己想要板子的长宽。
2， 可以在ystem(在软件的右下角)里面打开files的文件，在files文件里面找到从模块中新建这个菜单，在这个菜单里面打开PCB boaed wizaed(这是个新版向导)在这里面你可以设计你想用的单位类型，板子的形状，长宽，边界线宽，尺寸线宽，与板边缘保持的距离，几层板，过孔类型，标贴元器件多还是插件多，是否两面都放元器件，线宽，过孔，线与线之间的间隔。设置完这些一块完美的PCB就设计好了。
八， 把原理图导入PCB板 九， 设计PCB的规则
设计PCB的规则是非常重要的，规则设计好了在画图中出现问题Altium.Designer.10会自动提醒和避免的。
十， PCB布局
1， 按电路模块进行布局，实现同一功能的相关电路是一个模块，电路模块中的元器件应该采用集中原则，同时数字和模拟要个分开。 2， 定位孔，标准孔等非安装孔周围1.27mm内不得贴元器件，螺钉等周围3.5mm内不能贴元器件。
3， 卧式电阻，电感，电解电容等元器件下方避免过孔，以免波峰焊后过孔与元器件壳体短路。 4， 元器件的外侧距离距板边的距离为5mm。
5， 贴片元器件焊盘的外侧与相邻的插件元件的外侧距离大于2mm。
6， 金属壳体元器件与金属件不能与其它元器件相碰，不能紧贴印制线，焊盘，其间距大于2mm，定位孔，紧固件安装孔，椭圆孔及版中其它孔外侧距板边的尺寸大于3mm. 7， 发热元器件不能紧邻导线和热敏元件，高热元器件要均匀分布。
8， 电源插座要尽量分布在板的周围，电源线与其接线端要在同一侧，也要考虑以后方便电源线的插拔。 9， 其它元器件的布置
所有的IC元件单边对齐，有极性的元器件标示明确，同一印制板上极性标示不得多于两个方向，出现两个方向时，两个方向互相垂直。
10， 板面布线应该疏密得当，当疏密差别太大时，应该用网状铜箔填充，网格大于8mil. 11， 贴片焊盘不能有通孔，以免造成虚焊，总要信号线不要在插座脚间穿过。
12， 贴片单边对齐，字符方向一致，封装方向一致。
十一，PCB布线
1， 线应避免锐角,直角,应采用四十五度走线 2， 相邻层信号线为正交方向 3， 高频信号尽可能短
4， 输入,输出信号尽量避免相邻平行走线,最好在线间加地线,以防反馈耦合
5， 双面板电源线,地线的走向最好与数据流向一致,以增强抗噪声能力 6， 数字地,模拟地要分开
7， 时钟线和高频信号线要根据特性阻抗要求考虑线宽,做到阻抗匹配
8， 整块线路板布线,打孔要均匀
9， 单独的电源层和地层,电源线,地线尽量短和粗,电源和地构成的环路尽量小
10， 时钟的布线应少打过孔,尽量避免和其他信号线并行走线,且应远离一般信号线,避免对信号线的干扰;同时避开板上的电源部分,防止电源和时钟互相干扰;当一块电路板上有多个不同频率的时钟时,两根不同频率的时钟线不可并行走线;时钟线避免接近输出接口,防止高频时钟耦合到输出的CABLE线并发射出去;如板上有专门的时钟发生芯片,其下方不可走线,应在其下方铺铜,必要时对其专门割地
11， 信号线也要少打过孔，最好不要超过两个，长度不要超过25cm，
12， 两焊点间距很小时,焊点间不得直接相连;从贴盘引出的过孔尽量离焊盘远些
13， 电源线，地线尽可能宽，电源线，不应该低于18mil，信号线不应该低于12mil,cpu出入线不应该低于8mil,线与线之间的间距并不应该低于10mil,他们之间的关系，地线>电源线>信号线。
14， 正常过孔不低于30mil,可以小到外径1mm，内径06mm. 15， 8分之1W：51*55mil(0805),直插时焊盘62mil,孔径42mil,无极电容：51*55mil(0805),直插时焊盘50mil,孔径28mil. 16， 电源线和地之间要加去耦电容。 17， 石英晶体下面不要走线。
十二，编译检查。
1， 就是仔细检查一下自己画的PCB是否符合要求。
十三，测试点
放置测试点得要求 1， 测试点距离PCB边缘的距离大于5mm. 2， 测试点不可被助焊剂，文字油墨覆盖。
3， 测试点需放在元器件周围1mm以外，避免探针与元器件相碰。
4， 测试点得直径不小于0.4mm，相邻测试点之间的间距最好在2.54mm以上，不要小于1.27mm 5， 测试点焊盘大小，间距其布局还应与所采用的设备有关，要求相匹配。
6， 测试点应该均匀分布在PCB上面，以免探针压力集中。 7， 在一些重要的信号线都要加一下额测试点，测试点是就是用焊盘，过孔，冲当的，在放置这些时设置它们做测试点就好了。
十四，覆铜
1， 快捷键PG就会出出现 一个菜单栏，在这个菜单栏里面设置。要覆铜的模式，轨迹宽度，栅格尺寸。包围焊盘时的形状，孵化模式，连接到的网络，覆铜到哪一层，最小整洁长度，灌浇网络的模式，最重要的一点，去掉死铜，死铜会起来负面作用，而且还提高了制版价格。 2， 覆铜的安全距离应该大一点，一般为12mil. 3， 如果顶层与底层都要覆铜，用焊盘时它们相互相通。 十五，结束语
现在对于画图我只能总结出这么多，一般的PCB作图必要规则。 日期：姓名：王广2011-12-8
第五篇：天猫淘宝新手卖家、运营必看
淘宝新手卖家必看
一、刷单好不好?聊一聊
首先，我觉得，适当的刷单，是必要的，为什么呢?因为你要炒作你的人气，店铺没有人气，是很难运营好的。可是不能把刷作为店铺发展的一个唯一性因素。我们做店铺，不是要做一个华而不实的店铺，而是一个可以收获真实订单的店铺，所以，我不反对适当的刷单。可是想通过单纯靠刷单，来提升产品的自然排排名，做好店铺，那是不可能的。做好一个店铺，需要很多方面的配合，内功很重要，内功是什么，下文介绍。
二、做好淘宝的关键性因素.......
我个人觉得，做好淘宝店铺，内功很重要，很多人都把内功理解为店铺装修，其实，内功的定义很广泛，店铺装修是其中一个方面而已，内功就是要优化整个店铺。店铺装修要充分了解你卖的产品，根据产品的特点，做出适合产品的店铺，然后在优化宝贝的时候，要充分展现出产品的卖点，就是跟同行竞争，也就是市场分析定位这个方面，你的优势在哪里?是价格，材料，服务，等等。还有就是标题优化，优化标题可以给你带来流量，是否精准流量，就是看你的关键词，30个关键词要好好把握好，不要浪费。还有就是关联营销，要合理做好搭配，做好产品捆绑营销，提高客单价。还有客服，要用心服务顾客，做好客服工作，要了解淘宝规则，避免出现违规。前面的内功做好了之后，就要开始推广活动，站内跟站外推广都是必要的，直通车、淘宝客、钻展、报活动、seo网站推广、qq群推广都可以去做一下。
三、每天要做的事情
我们要每天都关注我们的店铺，我们有一些淘宝给我们提供的免费软件，我们要充分利用我们现在拥有的资源，我们要看后台的数据，并且学会去分析数据，要分析我们店铺的状况的，哪里做得不好，应该怎么改进。我们要每天都看我们店铺的流量、转化率、广告费的投放、广告投放效果怎么样、客单价多少等等数据，就能找到店铺的问题了。例如量子有个访客来源，我们要重点关注我们店铺的流量来源，跟成交热词，要重点做好这些热词维护，这个是做好标题优化的重要指标，也是你店铺发展的一个趋势的一个指标。