行管本-城中村改造论文

行管本-城中村改造论文（通用9篇）

篇1：行管本-城中村改造论文

在加快城市化进程中加强

城中村改造与管理的几点思考

摘 要：城中村是我国高速城市化进程中普遍存在的一种特殊的地域现象，是城市建设发展急剧扩展与城乡二元管理体制共同作用下的结果。城中村问题日益明显，己经成为影响我国城市协调发展、功能提升和市民生活质量进一步改善的瓶颈，引起了各级政府和社会各界的广泛关注，改造建设势在必行。本文主要对城中村的现状、形成原因、存在的问题等方面进行阐述，就进一步改造提出建议。

关键词：城中村 改造 管理

在快速推进城市化的过程中，城中村问题也日益凸显。在繁华的都市里，在鳞次栉比的高楼大厦边，不时地兀立着一个个布局凌乱、拥挤不堪的建筑群落，极大地影响了城市的外观，也影响了城市管理。城中村里环境脏乱、市政设施不配套、治安混乱，造成了诸多的社会隐患和城市问题，构成了城市现代化发展的严重障碍。有人说它是“毒瘤”，有人形容它是定时炸弹，也有人认为它是城市化进程中农民最后的港湾和堡垒。

一、城中村是什么

城市化进程的加快，使一些处于城乡结合部的村庄，融入城区，成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的地区，严重地阻碍了城市精神文明建设的普及与发展；不利于城市整体规划和建设。“城中村”在从乡村向城市转变过程中，因土地、户籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征，因而影响了城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。对于城中村，目前有很多定义，大致可分为两种。从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步

伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

上述定义在一定程度上概括了城中村的一些特征，但或是只从一个学科视角浅谈，或是只从单一局部范围入手，都不太全面，很难科学全面地点到城中村的本质，也不大容易论述城中村的一般特性。

科学地讲，城中村不仅是一种居住形态，而且是一种社会关系。我们必须把握城中村的这两个本质特征，同时深入了解各地城中村的情况，才能揭示城中村的本质，得出一个科学适用的定义。我们认为，城中村是急速城市化进程中原农村居住区域包括土地产权、房屋等要素，人员和社会关系等就地保留下来，没有有机参与新的城市经济分工和产业布局，而是依然以土地及土地附属物为主要经济来源，以初级的地缘和血缘关系而不是以次级的业缘和契约关系为基础形成的社区

二、城中村产生的原因

问题的产生，总有其原因。我们既要看到其产生的内在根源，又要清楚其外在的推力。只有全面客观地分析、把握它的本质，才能为解决“城中村”问题提供科学的方法。

(一)城乡分离的二元结构体制是“城中村”产生的本质原因

建国后优先发展城市，限制人口流动，制定严格的地籍和户籍制度，形成了城乡分治的二元体制，“城中村”就在这种城乡二元结构体制下产生了。而城乡二元土地制度是城乡二元结构制度的核心。所谓城乡二元土地制度就是农村土地实行集体所有制，城市土地实行国家所有制。在二元土地结构所有制的基础上，相应地形成了两种产权，即国有土地所有权和集体土地所有权。正因为两种所有权的差异，造成了国家可以征用农业生产的农用地，而很难征用作为农民生活的宅基地，特别是《物权法》颁布后，国家对村民宅基地的征用，未经村民同意是不能执行的，否则是违法，所以说这种二元土地结构制度是“城中村”产生的关键。由于制度的差异和条件的不成熟，地籍和户籍没有统一，就保留原来的村落，形成了所谓的“城中村”。

(二)可观的租金收益是“城中村”存在的经济根源

“城中村”交通便利，房租廉价，吸引很多外来打工的中低收入者，本地居民通过出租房屋获得很大的收入。在这些巨大利益驱动和诱惑下，村民想尽一切

办法，甚至违章违规加建、扩建、改建，根本不会考虑房屋建设如何与环境相协调，是否可扩建等问题，这就使原来规划不合理的“城中村”更加密集拥挤、杂乱无章。当“城中村”的房屋加建或建成后，政府想整改或拆迁非常困难，改造的成本更高，涉及到复杂的产权和赔偿问题，在条件不允许的前提下，政府只能留存“城中村”，等待改造的时机。“城中村”这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，主观上是原村民突破各种政策

法律限制追求自身利益的结果，是城中村居民在房屋租金快速增值的驱动下，追求租金的后果；客观上是城市按照其经济规律以扭曲形式释放其应有价值的必然。

(三)村落的历史渊源、传统风俗是城中村存在的又一因素

“城中村”有自己特定的历史文化渊源，有着浓厚的传统观念和生活风俗，表现为乡土性很浓的血缘和地缘社会意识。村民都有一种依恋故土的情感，在村民传统意识观念中，村落就是他们生存的根，是世代相传繁衍的地盘，村落改造或整体性搬迁，就意味着失去生存的根，失去繁衍生存的窝，所以部分村民极力反对“城中村”改造或拆迁。人是情感的动物，村民很难摆脱根深蒂固传统教化和历史风俗的束缚，先进和文明作为一种软力量在短期内不能将其瓦解同化。“城中村”在这种特有的历史文化、传统风俗的内在意念的力量框架下，暂时留存下来。

四、对“城中村”管理和整治的建议

（一）加大宣传，提高认识,加快城中村农民的转型

建议采取多种形式，加大对城市总体规划的宣传力度，使全市规划区内的村民充分认识到城市总体规划的有序实施，能从根本上维护“城中村”村民法定权利的重大意义；充分认识到维护城建规划的严肃性，引导和教育村民自觉服从规划大局，树立全局观念，并以合理合法的手段维护自身利益。使居民对“城中村”管理和整治的认识从感性上升到理性高度，并在“人改造环境，环境也改造人”的互动中，提升村民的文明素质。

由于城中村的发展改造的进行使当地的农民失去土地进而无法从事原来的耕种，急需转变就业观念从土地劳作上脱离，从第一产业转变到第二、第三产业

上来，并且要改变那种靠集体企业年终利益分红的而不劳动的慵懒的生活态度。这就需要村委会大力宣传，做好思想工作，同时要对其进行培训使其尽快适应新的就业模式，改变旧的生活、从业方式，积极参加到新的就业岗位，尽早适应新的工作环境，促使“村民”向“居民”的安全过渡，融入到城市的整体中去，保持社会的稳定，进而更好的解决其生活问题。

（二）调整土地利用结构，提高土地利用率

调整土地利用结构是城中村规划的关键。城市作为三维空间，土地利用既要做到平面的合理布局，也要考虑到各类建筑的用地要求。充分发挥单位面积效能，合理确定不同地段的建筑高度及容积率，防止浪费土地，做到科学、高效的利用土地。根据土地利用的圈层结构，把村划分为若干个圈层，规划城中村土地布局。为防止出现“产业空心化”，对整理出来的土地不能单纯地进行商品住宅建设，可以拿出30﹪--40% 的土地搞商业开发，发展总部经济、楼宇经济。对地处商业区的改造地段，建设规格较高、规模较大的高档楼宇，形成一批地标式建筑，提升城市品位。通过土地置换，既可以在宏观上提高土地的利用效率，也可以在微观上实现土地的集约利用。城市规划应当从实际出发，正确处理近期建设和远景发展的关系，并与生产力水平相适应。在城市规划区内建设，必须坚持适用、经济的原则，贯彻勤俭建国的方针。编制城市规划，应当依据国民经济和社会发展规划，从当地的自然环境、资源条件、历史情况和现状特点出发，坚持合理用地、节约用地的原则，统筹兼顾，综合部署。

（三）制定优惠政策，科学合理加大政府投入

加强调查研究，制订出台全市统一的拆迁补偿政策，并严格、及时执行到位。结合现行房价，制定科学合理的拆迁安置补偿办法。在拆迁政策上，可明确规定对违法建筑坚决不予补偿。同时，针对历史形成的无审批手续的房屋，可根据规划法、土地法、房产法等有关法律法规颁布实施日或有关规定，结合本地实际，给予认定和合理的补偿，无论是原地改建、拆建还是异地统一安置、建新村等，都要加大政府的投入，减轻村民负担，减少矛盾冲突。

（四）制定建房标准，采用多种安置模式

要按照“先安置，后拆迁”的原则，对“城中村”改造总体安置方案和分户 4

安置方案予以公告，广泛听取群众意见，合理调整完善，群众满意后再组织实施。建议市政府结合实际，尽快出台多元的安置模式政策，如采取一户三套、一人一套，或一户固定平方，建多层等模式。办理了国有土地出让产权的拆迁户按照拆一补一的标准安置。同时，对当前“城中村”的无房户、危房户、子女长大分户等类似情况，也可按有关政策予以合法安置。

结 语：城市化全面加速的今天，“城中村”问题是一直困扰众多城市政府的难题。城中村的困境集中反映了我国农村城市化过程中的各种深层矛盾，深入研究城中村问题，探索城中村转型发展的出路，对研究农村城市化有重要的启示。

城中村问题集中反映了我国农村城市化过程中城乡二元结构的矛盾，城中村的出路也昭示了我国农村城市化的出路。对城中村的转型发展探索启示了我们：加快农村城市化进程，必须按照科学发展观的要求，以人为本，统筹城乡关系，实现城乡协调可持续发展。这就是，要加强对城市发展和建设的前瞻性预测，做好将纳入城市范围的乡村建设规划，促进城乡规划与建设的协调；要着力在解决城乡二元经济结构上下工夫，增进城乡经济的融合度；要从各方面进行制度创新，促进城乡社会管理的接轨；要提高农民向市民转变的素质和能力，促进城乡居民共同的全面发展。

参考文献：

1、袁伟;我国城中村改造模式研究;华东经济管理;2010年1月

2、王华春,唐任伍,陆劲;“城中村”问题的制度成因及治理思路[J];宁夏社会科学;2005年06期

3、沈莹，李志明;城中村外来人口类型及居住问题调查研究;唐都学刊;2010年5月

4、向碧华;城中村问题研究[D];武汉大学;2005年

5、李双立;城市化进程中的“城中村”治理研究[D];华中师范大学;2006年

篇2：行管本-城中村改造论文

按照太原每年每个城区上报5个太原城中村改造项目，太原共有六个主城区，那么太原每年一共将会有30个城中村进入改造名单之列。差不多4年时间，太原城中村将完成改造。下面，搜房网将为您带来2013年最新最全太原城中村改造名单，关注2013至2014年太原城中村改造整村拆除计划表。

2013年要整村拆除完毕的城中村： 小店区：徐东*，新庄*，亲贤*，杨家堡 迎泽区：郝庄*，双塔

杏花岭区：道场沟，享堂，敦化坊 尖草坪区：光社*，大东流，新村 万柏林区：南社*，沙沟*，前北屯

晋源区：吴家堡*，棘针*，南阜*，城北*，义井* 经济开发区：城西* 共21个

太原市城中村改造流程如下

一、改造计划由市城改办根据太原市城中村改造规划，结合我市城市发展的重点和各区实际，提出改造村名单，报市城中村改造协调领导组同意后公布。

二、土地测绘、人口统计区国土局在区政府的领导下，按市城改办和市国土局的安排完成城中村改造村现状土地权属调查、测绘、登记、发证工作。区公安部门冻结改造村人口，澄清底数。土地和人口资料数据由区政府审核把关后加盖公章，报市城改办备案，同时市城改办抄送市规划局。

三、用地控制规划编制、报审由市城改办会同市规划局根据城中村改造计划，确定并下达城中村用地控制规划编制计划，规划编制完成后，由市规划局按照程序报市政府批准。市城改办组织有关单位划定城中村改造用地（人均133平方米）范围，市城改办、市规划局双方确定后，报市政府批准。

四、城中村改造建设方案编制及报审由村委会编制城中村改造建设方案，明确城中村改造进度及旧村拆迁时序。建设方案经区政府同意后，报市城改办审查。在此基础上各村编制完成城中村改造方案，由区政府审查批准，市城改办备案，各区政府组织实施。

五、城中村改造总平面图及建筑单体设计方案编制及报审由村委会委托高水平的规划设计单位编制城中村改造总平面图及建筑单体设计方案，由市规划局组织审查后按程序批复。

六、申领建设项目选址意见书按照城中村改造进度安排，由村委会持审定后的城中村改造建设方案，报市城改办前置审查，提出意见后，报市政务大厅规划窗口按程序办理建设项目选址意见书。

七、申领建设用地规划许可证由村委会提出申请，市规划局按照程序办理建设用地规划许可证。

八、原集体企业改制对城中村原集体企业进行清产核资、折股量化到户（人），成立新的股份制经济组织。集体经济组织需具备开发资质牞利于在城中村改造用地上进行经营性项目的开发建设。

九、土地转用、供地（划拨或出让）经市城改办前置审查并出具意见后，改制后的集体经济组织持土地征用、转用所需的全部资料，向市国土局提出申请，市国土局按照相关政策规定办理城中村土地转用、征用报批手续，剩余土地由太原市土地储备中心进行储备。土地征用、转用手续完成后，改制后的集体经济组织持 《建设用地规划许可证》、《规划设计条件通知书》及其他供地所需资料向市国土局提出划拨或出让申请，市国土局按照相关政策规定办理划拨或出让手续。市政府按照地块及其用途核发新的《国有土地使用证》。

十、申领建设工程规划许可证城中村改造主体与村民签定 《城中村宅基地上房屋拆迁补偿安置协议》、与区城改办签定 《城中村集体土地房屋拆迁补偿安置监管协议》后，可申请办理单体建筑建设工程规划许可证。经市城改办前置审查，符合建新拆旧原则的，提出审查意见转市规划局按程序办理。

十一、申请规费减免城中村改造主体提出规费减免申请，经市城改办审查，符合城中村改造规费减免政策的建设项目，按《关于城中村改造减免规费审批程序的通知》办理。

篇3：城中村改造初探

我国作为一个传统的农业大国,最大的问题就是如何解决好“三农”问题。结合城市的未来发展、产业转移的需要,城市周边的村庄不断被城市吞没。近几年,“城中村”改造力度逐渐加大,改造过程中各种既得利益体之间的矛盾也就凸显出来了。项目组希望通过调查研究,能够对邯郸市的“城中村”改造模式做出探究,为邯郸市的“城中村”改造规划工作提供有益借鉴。

本课题以邯郸市邯山区罗城头村为例,结合邯郸市现状以及邯郸市城市规划的总体要求,提出:城市作为一个有机的整体,城中村改造与规划问题与城市化的整体发展息息相关,如何提高城市居民与城中村村民在改造规划中的积极性,要作为一个系统问题来解决。研究城中村改造与规划问题具有极为重要的意义。具体表现为:(1)为邯郸市提高城市化水平提供决策性参考;(2)发挥村民的主观能动性,与市政府共同解决城中村问题提供参考依据;(3)本课题分析了城中村问题的共性,对城中村改造与规划具有参考作用。

二、研究方法

通过对邯郸市城中村改造规划个案分析,总结成功经验,指出在规划改造过程中存在的问题,提出城中村改造与规划的思路、途径及对策建议。结合走访调查,对城中村所产生的影响、城中村现有的改造规划政策以及改造的实践过程、城中村改造规划模式、实践途径、既得利益调整和规划制度创新等一系列问题,进行全方面系统的调查分析、逻辑推理和理论概括。

三、城中村的现状及存在的问题

1. 城中村的概念

单从字面意义来看,“城中村”被认为是被包围在城市里的村庄。城中村这一概念是个约定俗成的表达方式。学者们根据自己研究方向的不同,给出的定义也不尽相同,概括来说就是:城中村是“都市里的村庄”,亦或是在城市高速发展的进程中,滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

2. 城中村的成因

究其原因,是由于城中村形成和发展的特殊性。从城中村的历史变迁中我们不难发现城中村形成的主要原因:第一,是我国城市化进程的快速发展的结果。第二,是我国城乡二元结构管理体制及土地的二元所有制所造成的。其中城乡二元结构是城中村形成的根本原因。

3. 城中村存在的负面影响

城中村的存在给城市发展带来了恶劣的负面影响,不仅损害了城市的整体形象,影响了城市的自然景观,降低了城市的生活品质,而且使得外来人口对城市的总体印象大打折扣,降低了城市对外来人才的吸引力度,难以留住高层次人才。另一方面,由于城中村管理存在很大漏洞,也是城市管理中最薄弱的区域,周围脏、乱、差的生存环境与城市整洁的市容极不相符。简言之,城中村的存在不利于城市的总体发展和综合竞争力的提升。

四、城中村改造中存在的问题

笔者对邯郸市邯山区罗城头村开展了问卷调查,其目的就是揭示城中村改造的问题与难点所在。2013年4-5月我们对 邯郸市邯山区罗城头村进行了实地调查,共发放调查问卷100份,实际收回有效问卷86份,主要调查对象为罗城头村的村民(包括本地居民与长期租住在村中的外来务工人员)。由问卷得知,在对城中村改造过程中,村民与政府的矛盾主要集中在以下几个方面:

1. 村委会的诚信度受到村民质疑

城中村村民与政府的城中村改造两者之间的关系是 :主体与客体。主体包括村党支部、村委以及全体村民,客体便是一切与村民利益相关的村务活动与管理行为。罗城头村的改造就属于客体。课题组选择了50户村民为调查对象,调查人员中有70% 户人家对村干部表示不信任,10%表示中立。调查员认为,村民对村干部贪污、不为村民申言心存怨气,因而必然会引起干群关系紧张,村民对村委会的诚信度产生质疑,这样势必会影响村民对城中村改造的积极性。

2. 村民的改造成本高,投资回报小

目前,罗城头村村民的收入来源主要为:1) 房屋与土地出租所得占70%,村中90% 以上的村民有房屋对外出租,房屋出租的收入已经成为罗城头村村民的主要经济来源。然而,城中村改造势必对这部分人群带来不可估量的损失。80% 以上的村民认为改造后他们的收入将明显的减少,会失去固定收入的空间;2) 担心日后子女上学读书会遇到困难。调查员走访了19户村民,有17户村民反映,孩子到城市上学费用太高、开支太多,没有收入的村民怕负担不起;3) 政府的信誉被质疑。村民们反映,邯郸市有些城中村改造前还有村委会帮助解决随时出现的问题,改造后再出现任何问题都无人问津,老百姓只有自己“孤军奋战”了;4) 房地产市场不景气。受房地产市场预期低迷的影响,回迁房价往往高于心理价位,许多村民对改造后的楼房表示忧虑。这些现象严重影响了村民的积极性,表明多数村民对城中村改造心存疑虑。

3. 违章建筑拆除难度大

罗城头城中村改造能否顺利实现,拆迁的成本与拆迁的进度最为关键,而大量的违章建筑必将成为拆迁的最大阻碍,这将是低收入群体增加收入的主要经济来源,也是制约拆迁进度的障碍。根据规定,违章建筑与临时建筑,在拆迁过程中不补偿,这样必将成为村民与政府矛盾的焦点。调查员在走访罗城头村时发现,村民自建的房屋中违法违章建筑占到万余平方米。给这些村民做思想工作、讲大道理,恐怕村民不能接受,在拆除过程中如果达不到村民条件,这部分人必然会阻碍拆迁。

五、城中村改造问题的对策与建议

城中村的存在不仅影响了城市景观,导致诸多社会问题的出现,还在很大程度上扰乱了社会治安,严重制约了城市经济的可持续发展。邯郸市政府在对城中村改造过程中,对城市化水平和城市竞争力的提升,提出了具有战略意义的规划目标。然而,邯郸市的城中村改造绝不是简单的建筑工程的建设,它是一个提高和改善城中村老百姓生活质量、提升城市形象的过程。怎样才能顺路对城中村进行改造,已经成为邯郸市政府与城市规划部门工作的重点。鉴于此,课题组成员针对邯郸市城中村的现状和出现的问题,提出以下几点策略:

1. 将 城 中 村 改 造 纳 入 城 市发展建设年度计划,规范城中村改造

随着邯郸市城市经济不断发展,城市规模不断扩大,我们对城市的要求也会越来越高。由于罗城头村现有用地效率低下,与其周边集约高效的城市用地环境极不协调。在城中村改造过程中,邯郸市规划设计院对要改造的城中村庄的规划要具有现实性与长远性。简言之,既要有近期规划又要有长远规划,远近结合,做到规划合理。新生活区的规划,要整齐划一、环境优美、功能完善、社会治安良好,在心理上能够得到与吸引广大城中村村民的积极参与。

2. 因地制宜,制定出各村改造的优惠政策

一般城中村现有容积率较高,仅采用容积率的手段来提高项目的可行性则势必造成容积率居高不下的情况,因此城中村改造应因地制宜,在土地出让金及城市建设配套费上给予优惠,使满足城市规划要求的条件下,增加项目的可行性。

3. 规范拆迁补偿政策,落实专项补偿资金

篇4：如何改造城中村

在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案制定和具体实施。

现行改造模式困境

上述模式极易导致两个极端：在大部分地区，大规模的“运动”式拆迁往往对补偿严重不足，暴力拆迁、群体性事件，乃至恶性事件发生频率大大提高；而在少部分经济发达地区，村民要价过高，很难谈拢条件，导致城中村改造项目难以推进。

以深圳刚刚操作的福田区岗厦村为例，改造前的岗厦村约有数百栋各种产权形式的自建楼房，2007年岗厦河园片区启动了改造工程，但由于赔偿标准谈判一直僵持不下，改造方案到2009年底才尘埃落定。

结果是政府不得不大幅度提高补偿标准，特别是住房按照一比一补偿，补偿后岗厦原住民中家庭资产过亿元的达到十户，全村每户资产都超过千万元。即使如此，还是有村民不满意，迄今为止仍有5％的村民没有签约。

在第二种集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设全部工作。改造完成后，村集体将剩余住房上市销售，形成滚动开发。

但这种模式存在开发者在建设过程中无法获取贷款、住宅开发质量不高、基础设施难以到位、开发住宅为“小产权房”无法上市等诸多问题。因此，这种模式只有极少数集体经济实力雄厚的村庄才能推行。

目前一些地方开始探索开发商与村集体合作改造的模式。比如深圳2009年发布的《深圳市城市更新办法》，鼓励开发商与村集体合作改造，并制定了一套方法和措施。

但开发商介入改造可能带来一些问题：首先，开发商以利润最大化为根本驱动，很可能以不利于社会和谐的运作方式进行改造。

其次，开发商的资本结构基本以少量自有资金加大额银行贷款构成，可能导致开发商因信贷政策调整陷入困难，不能按期完成甚至中途退出改造。

最后，由于一个城市的“城中村”数量众多、大小不一，小村不但占地少，还有可能被道路切分成零碎地块，对开发商缺乏吸引力。

这三种模式都存在着一些共同问题，主要体现在改造后城中村虽然基础设施和城市面貌大大改善，但基本上变成了中高档商品房小区和商业开发区，丧失了对流动人口的容纳功能。当前一个非常值得深思的问题是，城中村拆了，那些原来靠房租收入维系的失地农民怎么办？那些居住在城中村的大量流动人口又往何处去？

公私合作新模式

城中村是在城市扩张过程中逐渐形成的，因此城中村改造本质上是一种都市更新。

尽管土地制度不同，但世界各地，尤其是发达国家和地区在城市化过程中积累的经验，仍可为我们提供借鉴性思路。

比如借鉴美国、日本、中国台湾等国家和地区进行的土地“增值溢价捕获”“区段征收”和“市地重划”等成功模式。

相关经验表明，“区段征收”“市地重划”等政策工具可成功解决政府公共建设的补偿难题，土地权利人亦可获得原地补偿，享有公共设施完善、生活质量提升、土地增值等多重开发利益，公私各蒙其利。

我们完全可以借鉴上述成功的政策工具，结合中国国情，以确权为前提推进土地制度创新，在有效改造基础设施并全面提升城中村地段公共服务水平的基础上，继续让“城中村”地段为城市低收入阶层和外来流动人口提供廉价优质的住房，最终建立政府、原土地权利人、外来人口，乃至地产开发商多方的利益均衡，并实现城市户籍－土地－财政体制联动改革。具体操作如下：

第一，首先城中村土地国有化。根据我国宪法第十条规定，城中村土地既然已经纳入城市范围，将这些土地国有化并没有法律上的障碍。按照我国现行土地制度，城中村土地国有化有利于产权明晰化，并可在现行政策法规框架下进行基础设施和房地产开发，避免“小产权房”问题。

第二，政府实行区段征收。根据统一规划，政府无偿征收一定比例的城中村土地，部分土地作为城中村基础设施建设用地。另外部分土地通过拍卖获取出让金，作为基础设施建设预算来源。征收比例视城中村实际情况在40％-50％之间。

第三，政府负责城中村基础设施投资。由地方政府统一按照规划进行基础设施建设改造，灵活运用城市规划手段适当提高建设地段的容积率，确保村民剩余地块的有效增值，从而使村民与村集体愿意无偿让渡部分土地给政府。以上两点为典型的“区段征收”与“增值溢价捕获”的做法。

政府可考虑在改造完成后的城中村建立一些城市公立学校，接受外来人口子女入学，解决外来人口住房问题和子女教育问题。

土地增值后，地方政府可将节余土地公开拍卖，以补贴部分甚至全部基础设施投资。

第四，农民保留经区段征收和基础设施改造后大幅增值的剩余土地。对原住村民保有的这部分土地，发放国有土地使用权证，村民就可自行组织获得银行贷款或联合其他投资主体进行合作开发，建设住宅与商业地产。这就解决了目前村集体建设用地开发难以获得银行贷款支持的问题。

政府可以规定城中村剩余地块的开发，只能建设面向广大低收入群体的出租房，或者建设的住房在一定时期内不能出售，只能出租。这样就可以在城市规划限制的基础上，通过市场机制，有效地解决城市低收入人口和外来流动人口的居住问题。

第五，实行市地重划，对于面积过小、地块被切割成畸零细碎状态的城中村，采用“市地重划”的办法，在全市范围内进行交换分合，重新整理，再分配给原土地权利人。

第六，开征出租屋管理费，今后过渡到开征物业税。完成以上措施后，政府开征出租屋管理费，或者今后开征物业税。

在上述模式下，政府一方面不用直接投入城中村基础设施改造，而且可以在城中村改造过程中抽取一些与土地开发、房地产建设相关的税费。

当这些改造完成，全部土地都变成国有土地后，农民开发的住宅就不再是“小产权房”，地方政府完全可以通过出租屋管理费、所得税，以及今后将要开征的物业税来获得长期、稳定的税收来源。

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土地、户籍、财税联动改革

通过前述城中村乃至旧城改造过程中的有效制度创新，不仅仅有助于加快城市更新和社会和谐，还有助于中国在经济、社会体制改革方面实现有效的突破。

首先，推动城中村改造模式创新有助于深化土地制度改革；推动城中村集体建设用地入市，改变目前城市政府作为城市商住用地单一供地主体而带来的垄断供地、房价飙升等问题；有助于实现中央提出的“集体建设用地同地同价”的土地管理制度改革目标。

其次，有助于实现户籍制度改革的突破。在中央强调户籍制度改革、农民工市民化的大背景下，目前我国城市还面临着大量流动人口因住房、子女教育难以解决而无法实现永久性定居的问题，而城中村改造模式的创新，有助于通过市场机制为城市外来流动人口提供可支付的体面住房。如果能配合政府进行的保障性住房建设和城市公立学校服务提供，将有助于实现户籍制度改革的突破。

最后，推动城中村改造模式创新有助于实现地方财政体制改革的突破。有效的城中村改造模式，将有助于减少因各种非法房屋建设蔓延导致的政府无从抽税现象，与未来的物业税改革结合，将有助于政府从当前的扭曲性“土地财政”模式中摆脱出来，逐渐转向以物业税为主体的城市建设融资模式，实现地方财政体制改革。

如果通过上述城中村改造模式，通过市场机制提供大量廉价住房，政府就没必要大规模搞很容易尾大不掉的保障性住房。

以产权创新与社会协作为特征的这套机制，超越了传统意义上“政府主导”“市场主导”的二分法，以公私协作创新住房的提供。

进一步来看，结合上述制度改革，可以探索有效的金融创新手段。比如，在城中村改造过程中，由于村民不仅可以原地回迁，而且可以获得较大面积的出租性房产，有了稳定的资产收入流。除了向银行贷款开发，还可以此为基础，成立相应的投融资公司，发放各类信托投资产品，为城中村改造过程中村民建房开发提供充分的来源。

在政府保障性住房建设中，也可以考虑配比合理或商业地产面积，实行“以商养房”，不但可以使社区生活便利、解决村民或低收入群体的就业，还可用商业面积租金收益覆盖部分物业管理费用。

在此基础上，还可以通过建立房地产信托投资基金，确保保障性住房建设融资顺畅。

总之，土地制度改革结合金融创新，可以把目前大量的炒房资本从增加住房需求转向提升住房供给，这对于抑制乃至逐渐消除房地产泡沫、解决广大百姓的住房问题，具有不可低估的意义。（原文刊发于《财经》杂志，作者为浙江大学公共管理学院教授）

篇5：广州城中村改造

2010-07-27 11:36:13 浏览次数：619

记者探访改造进展最快的城中村发现，保证村民的收益是成功的关键

在猎德村李氏宗祠里，几个村民在兴致勃勃地踢着毽子，她们身后，几十栋高层建筑已经脱去“绿衣”，整齐划一地矗立在珠江边上，这就是猎德村复建房。今年国庆前，猎德村民将正式回迁至复建房，一个更加融入现代城市生活的新型城中村将展现在人们面前。

猎德村

改造后什么样？

正在装修国庆前回迁

时下复建房可以说是村民讨论最多的话题之一，对于搬进新居，大家普遍充满了期待。

有37栋高楼是珠江新城最大住宅区

“现在正在赶工期，主要是装修部分，弄好了大概就可以交付给村民了”，在猎德村新的祠堂口，猎德村委的工作人员林先生向记者表示。记者在猎德村看到，封顶多时的几十栋复建房，绿棚已经基本拆除，新的猎德村全貌已经展现出来。从现场来看，猎德村复建房北起花城大道，南至临江大道，西临猎德大桥，东至海清路。据介绍，整个复建房占地面积约14万平方米，总建筑面积约93万平方米。建成后的猎德村将是珠江新城里最大的住宅社区，有37栋高层住宅建筑，此外还有目前已经建好并投入使用的祠堂和池塘等。

“去年就看了样板房，今年3月样板房又对村民开放了一次，看过之后觉得很漂亮，很满意。”在祠堂踢毽子的一位阿姨向记者表示。

不输豪宅：入户花园、阳台、套房俱全

据她介绍，复建房里入户花园、阳台、套房等等一应俱全，与珠江新城的豪宅不相上下。复建房装修标准为720元/m2，仅统一安装的品牌橱柜就过万元一套。林先生也表示，由于复建房的面积并没有像普通商品房那样算上公摊面积，因此房子看上去更大，这也是村民比较满意的地方。据村民表示，农历8月前，也即差不多国庆前村民将回迁至复建房。

而猎德村桥西安置区的一边，一排排复古的建筑让人恍如来到了江南小镇。村民向记者表示，这将是以后的风情街。风情街从新猎德村的池塘一直延续至珠江口附近，一色的青砖小楼，十分有岭南风情。据介绍，这里以后将融入美食、旅游购物、酒吧、茶庄等休闲功能。

融入现代城市生活的新猎德已经开始展现在人们面前。

猎德村在传统与现代中保持着平衡。

青砖小楼十分有岭南风情。

建成后的猎德村将是珠江新城里最大的住宅社区。

改造模式 卖地集资

“三三制”分配

“猎德村改造是相当成功的”，天河区负责城中村改造的有关人士向记者表示。猎德村是广州第一个有开发商参与的城中村改造项目，被誉为“城中村改造的典范”。据了解，当初猎德村的改造思路很清晰：政府完全不投资，由猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再使用拍地所得资金进行城中村改造。而土地则按照“三三制”原则进行分配：三分之一的土地用作商业，三分之一用于村民安置，三分之一作为集体经济的预留地。在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式——村民房屋回迁安置采用阶梯式安置方法，以四层为上限，即按证内基建面积不足二层的可补平二层，以此类推，四层及以上的按证内合法面积安置回迁。猎德村试点的意义在于，一方面在资金筹措上走出了一个新模式——卖地集资，使政府在拆

建过程中几乎不需花费一分一厘。另一方面，虽然改造引入了社会资金，并由村集体引进开发商参与，但这与传统的开发商主导改造模式不一样。

成功秘诀

租金至少30元/平方米村民收入有保证

以村集体为主角与开发商进行谈判，村民的利益诉求能得到很好的体现。“很多外地城市的有关部门来猎德考察，对于这里的改造赞不绝口，但是又认为猎德经验很难学习”，该人士向记者表示。据他介绍，猎德村改造的成功，有两个很难推广的地方，一个是政府不与民争利，而是完全由村来主导，另一个就是猎德村位于寸土寸金的地方，土地价值高，可以支撑起这么大规模的改造。猎德村的改造十分成功，也获得了村民的支持。“以前很多人靠出租房屋生活，改造时不少人担心失去生活来源，但是看着崭新的房子，这种担心也慢慢少了”，一村民向记者表示。据了解，“拆一补一”安置方式，使每户村民都能够得到不止一套的回迁住房，换得复建房最多的一位村民，换到了近1800平方米，共有十几套房。除了自己居住外多余的将用来对外出租，虽然房间数量没有以前的握手楼那么多，但是村民在看到复建房后，对未来的租金水平相当有信心。据村民预计，复建房的租金不会低于30元/m2，这么一算，收入并不低于以前。

另据了解，猎德村改造中还尝试了新的做法，就是由村民自己选择安置房的土地性质，也就是说村民可以自己决定安置房转为国有土地或者继续保留集体用地的性质。目前的猎德村复建房的土地又是哪种性质的呢？据天河区的工作人员介绍，猎德村复建房仍选择保留集体用地性质，因为村民普遍反对将土地转为国有性质。其原因在于很多认为集体土地可以传给子孙，但国有土地只有70年产权。另外，村里也担心村民会变卖房产，从而失去了居住地或者生活来源。

杨箕村

现场探访

东边先行开拆尚有商户营业

两个多月的时间，从4万人蜗居的盛景到几近空村的冷清，地处广州CBD的城中村杨箕，在7月1日8时正式拉开了整体拆除改造的序幕，在不久的将来，这里将被改造为高楼林立的住宅群，曾经低矮的握手楼将彻底消失。

日前，记者来到杨箕村发现，位处广州大道边首批开拆的多栋房屋已基本拆完。但靠近中山一路、杨箕村小学附近的村落，则尚未开拆，而且依然有极少的商户尚在营业。一位50多岁的大叔面对记者提出的“这里马上就要拆了吧，您还不赶紧搬啊”的提醒，不耐烦地回了一句：“还没那么快”，就匆匆返家，并随手关紧了大门。

记者发现，尽管这一片还没拆，不过，九成以上的居住者都已经搬离了。而且连门、窗甚至

是电线等一些可拆可卸的物品也都已经全部清空。多条街巷被木料、瓦砾、玻璃等垃圾杂物堵塞，令现场有一种满目疮痍之感。在村中行走，除了能发现零星的几位老人家之外，剩下的就是背着大口袋的收买佬了。

在杨箕村不时见到搬家的车辆出入。

仍有商户在营业。

村中大部分居住者已经搬离了。

用于出租村民偏爱40平方米小户型

杨箕村的租户为寻找新的住处而烦恼。而对拆迁户而言，则为了选择多大面积的回迁房而拿不定主意。据介绍，按照改造补偿方案，杨箕村所有房屋用地为宅基地，均按住宅用途予以补偿安置。改造拆迁原则上按有合法产权证明部分的建筑面积“拆一补一”，以回迁安置后成房屋的套内建筑面积计算，也就是说不计算公摊面积。“1平方米补回1平方米”，回迁的户型以方正的小户型为主，包括六种：40平方米的一房一厅，60平方米的两房两厅、72平方米的两房两厅，85平方米的三房两厅、95平方米的三房两厅，120平方米三房两厅。记者采访中了解到，对于住了几十年狭窄小楼的村民来说，不少村民都对三房两厅的户型表现出较大的兴趣，但同时也有部分的村民偏爱一室一厅的小户型。

一位张姓村民就透露,补偿面积约有200平方米，打算要95平方米的房子作为自住，再想要3间40平方米的小单间用作出租。张先生坦言，他不想要其他的户型，因为在杨箕，一直都是三四十平方米的小单间最容易出租。村民李太太也说：“我的房子以后不会卖，只会出租，虽然说60平方米的两房单位也很实用，但却不好租。所以我肯定不要60或72平方米的两房单位。现在就是担心40平方米的一房一厅到时不够分。因为回迁房将按照‘先签约先选房的原则’，根据被拆迁户签订安置协议的时间顺序，采取抽签或摇珠方式确定。到时谁知道我的抽签号靠不靠前啊？”李太太叹息道。

从张先生和李太太的话语中不难发现，村民更喜爱的是容易出租的小户型。但如果回迁的房屋以小户型设计为主导的话，那么，在设计上如何达到既合村民心水、同时兼顾舒适、且通风采光的功能，这却是一个考验开发企业功力的难题，值得开发企业多花工夫去研究、规划。

若仅是按户型面积组合而成的粗糙规划，则建成的极可能只是拔高了的城中村，那也就丧失了旧改的意义了。在这点上，记者以为，相关政府部门应该从紧把关。

改造模式

分融资地块和复建地块整体拆除重建

据越秀区房管局相关人士介绍，杨箕村将采取整体拆除重建方式改造，预计需资金20亿元。其中，改造分为融资地块及复建地块两大部分，复建地块用作村民回迁安置房建设，融资地块由集体土地转为国有土地后，通过土地公开出让，筹集改造资金。

对于之前有媒体报道的富力地产有兴趣加入杨箕村改造，而且已经带村民去花都样板房看过户型的传闻，富力地产的相关人士不愿做任何表态。越秀区房管局相关人士就表示，不仅富力地产，广州有相当多的地产商都有兴趣参与，但是必须经过招投标。

篇6：城中村改造思路

1、对城中村的改造要纳入统一的城市化进程

五中全会对新农村的描述是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”20个字，这是对新农村的全景式描绘，也是我们建设新农村的具体目标和要求，充分体现了中央解决“三农”问题的战略思路，是从统筹城乡发展、促进工农互动的高度对新世纪新阶段建设社会主义新农村做出的重大部署。

“城中村”现象的出现是我国大中城市在推进城市化过程到一定程度，必然出现的一种特殊现象。其根源是我国城乡二元体制，进一步说就是城市与农村在土地和人的管理采取不同的管理体制。城中村是城市化的产物，同时也是城市化继续推进的障碍。我们对城中村的改造应当有全面、系统的认识，对城中村改造的目标要整体的把握。解决好城中村问题，实际就是解决了城乡一体化的一个重要课题。因此，对城中村改造政府不但重视环境的改善，更重要的是制度上进行创新改革。

2、将城中村的规划纳入统一的城市框架

要改变目前城市规划和村镇规划各走一边的弊病，中长期规划对近郊农村要列入城市扩展区域，适应城市发展的需要。规划要与城市化水平相适应，调整好新住宅区内的区域划分和功能布局，充分兼顾经济和社会功能的协调，避免低水平的简单重复。

目前杭州市在对“城中村”进行改造的同时，对城市近郊的农村建设都修订了农村布点规划，这项工作对预防新“城中村”的产生必将起到积极的作用。但是，仅仅进行集镇改造仍然不可能提升到未来

城市区域的建设标准。因此城市近郊农民建房要改变目前农村建房以原宅基地和村中空地建房的模式，有目标地在平常地农村建设过程逐步建设集中农居点，形成公建设施齐全，外形漂亮的城市社区，从而防止在城市的快速扩张中出现二次建设。

另一方面，城中村靠近城市中心，周边的地段越成熟，房屋出租金越高，村民违章搭建就越多，一旦改造，村民的既得利益损失就大，安置回旋余地越小，因而改造的阻力和成本随时间的推移大幅度增加。政府部门要把这个问题当做目前城市建设的大事来抓，可以说时间就是金钱，迟改不如早改，小改不如大改。及早制订《城中村改造总体规划》。

2、将城中村的改造纳入统一的城市建设。建立城乡统一的纯公共产品供给体系。政府的公共财政主要还是向城市倾斜，向重点项目倾斜。特别在公共物品的提供上，还有一个根深蒂固的观念，认为农村对于公共物品应该像其基本生活物品一样“自给自足”。这是城中村软硬环境都很差的根本原因。

3、将城中村的管理纳入统一的城市管理

要改善城中村的社区环境，就应将城中村的管理纳入统一的城市管理系统，必须削弱集体经济在城中村管理中的主导地位，真正实现基层组织的政企分开。应严格按照城市社区管理的形式，将目前的居委会改造成为社区管理委员会，并吸收外来人口参与，体现全体居民的利益。与此同时，政府还应承担起社区在公共安全、基础设施建设、文化教育和社会福利等方面的职责，减轻社区管理委员会对城中村集

体经济组织的依赖。

在城市管理上，城市要接纳城中村，扫除城市管理死角。城中村虽然经过户籍改革，撤村建居，但在城市管理上仍没完全享受到“城市待遇”。由于基础设施落后，以街道、社区之力只能维持现状，村集体经济由于分散在各社区，村居混合，集体资金不可能长期注入。因此首先在经费上对城中村应当优先考虑，倾斜扶持。市政基础设施建设和管理按照统一管理，分级负责的原则，由于管护面积的增加，城市建设维护经费根据实际予以调整。

4、将外来人口纳入统一的城市群体

城市要发展，离不开外来人口的贡献，这些人大多就住在“城中村”，一旦“城中村”改造，这些外来人口就必须离开“城中村”。城中村的改造改变了这些外来人口的生存环境，使他们的生活成本面临上升的压力，就可能出现务工人员向低成本区域的群体性转移，城中村向城市的边缘转移或者甚至出现民工荒，因此建设一批小面积、低成本、交通便捷、基础设施齐全的外来人口公寓，既有益外来人员安心创业，也能促进城市的持续发展。

（8）加强研究，完善改造配套政策

城中村改造是系统工程，涉及政策多，加强政策研究和制订，重点是集体土地及房屋权属的处置，集体资产的处理和管理，规划和市政设施的管理，学校管理，环卫管理，计划生育，就业问题，社会保障问题等等，使各项政策同具体实际相结合，更具操作性，切实保障人民群众的利益，为城市发展铺平道路。最后，如何破解城乡二元体

篇7：城中村改造协议

甲方：XX市XX区青青街道常明社居委

乙方：XX置业有限公司

丙方：合肥XX房地产开发有限公司

为了加快城市建设步伐，加大城中村改造力度，提高城市品味，甲方根据市区两级政府有关土地出让前期准备工作的相关规定，就XX份城中村综合开发改造（以下简称“XX份城改”）项目实施拆迁配套工程，以交付土地部门净地挂牌，并协助政府制订项目出让条件、选择具备开发实力和开发经验的开发主体。为全面完成好招商和融资工作，甲、乙双方于2009年3月8日签署了《XX份“城中村”综合改造合作意向书》，合作开发XX份城改”项目。在本意向履行过程中，乙方和丙方组成联合体共同开发XX份城改项目，在此基础上甲、乙、丙三方经过充分协商，本着相互协作，合作共赢的原则，就XX份城改项目和招商引资工作达成如下协议：

一、项目概况

1、项目地理位置：该项目位于合肥市XX区水阳路以北、青松路以西。

2、项目规模：项目总占地面积为106548.18平方米（折合159.82亩，拟建筑面积约为50万平方米，项目总投资约计20亿元人民币。

3、项目功能及开发周期：本项目为大型商业中心、特色步行街、精品住宅、高档写字楼及五星级酒店等业态的城市综合体。项目开发周期暂定4年（以项目开工建设之日起计算）。

4、项目性质：本项目为合肥市政府批准的XX份城中村改造项目，项目拆迁建筑面积约8万平方米，拆迁安置费用约计4亿元人民币。

二、开发方式

项目用地范围内的拆迁完成后由政府收储并挂牌，乙方摘牌后按项目约定的功能进行规划设计、报批和项目开工建设报批，甲方予以积极配合。

三、拆迁安置

1、本项目属于城中村改造项目，拆迁工作由甲方组织实施，拆迁安置所需的费用由乙、丙方承担，先行支付给甲方，本项目实行货币补偿，房屋拆迁补偿费用约计4亿元人民币（具体以拆迁测量认定及评估机构确定的数据为准）。

2、本项目拆迁分两次完成，在本协议签订前已完成拆迁面积约60亩，由丙方支付拆迁费用79643445元，待二次拆迁完成后统一结算，第二次拆迁在本协议签订并支付预付款后启动。

3、第二次拆迁安置费用付款期限：

⑴、本协议签订后七日内乙、丙方向甲方预付人民币4000万元；

⑵、在甲方审查确认拆迁安置户籍和人员名单，并在媒体张榜公布后七日内乙、丙方向甲方支付人民币6000万元；

⑶、在与拆迁户拆迁协议全部签订后七日内乙、丙方向甲方支付人民币6000万元；

⑷、余下拆迁安置费在拆迁全部完成并挂牌取得土地后七日内支付；

4、甲方在收到本合同第三条第三款由乙丙方支付的预付款后，开始进行拆迁工作并在150天内完成本项目的拆迁工作。

四、土地出让

1、甲方在拆迁完成3个月内上报政府收储本项目土地，履行土地挂牌程序，乙、丙方组成联合体通过挂牌方式取得土地使用权，土地出让年限按《土地管理法》规定办理。甲方应向政府建议本项目挂牌条件，取得政府支持认可，以确保乙、丙方合法取得该项目的土地使用权，并协助乙、丙方办理项目用地手续。

2、土地出让金的支付按挂牌条件和乙、丙方与合肥市国土资源局签订的土地出让合同执行。

3、乙、丙方摘牌按规定付清土地款后30天内，甲方向乙、丙方返还其先前支付的拆迁安置费。

五、其他优惠政策

甲方协助乙、丙方取得并享受合肥市 “城中村”改造项目以及招商引资的优惠政策。

六、其他约定

1、本协议签订后，甲方不得另行选择其它合作伙伴以及不再和任何第三方进行本项目的任何形式合作。

2、本协议附件及有关补充协议与本协议具有同等效力。

3、未尽事宜，各方协商解决，如遇纠纷协商不成，向协议履行地人民法院诉讼。

七、违约责任及处理

1、甲方每拖延一天完成拆迁，按乙、丙方已付的拆迁安置费的千分之一向乙方支付违约金。

2、若乙、丙不参加该项目土地挂牌，应赔偿甲方由此所造成的损失。若乙、丙方参加项目土地挂牌但未能中标，则甲方负责在招标结果发布后十日内返还乙、丙方已付的拆迁安置费本息。

3、甲方违反本协议的第六条第一款之规定，向乙、丙方支付经济损失500万元，并返还乙、丙方已支付的一切款项及按每天万分之五的违约金。

4、乙方未能按本协议的第三条第三款之规定付款，乙、丙方向甲方支付按延迟付款金额的每天千分之一的违约金。

5、因国家政策要求或不可抗力导致双方的经济损失，相互均不予追究。

6、如一方未按协议履行相关义务导致本协议无法继续履行或以自己的行动表明其不再继续履行本协议时，相对方有权解除本协议，并要求赔偿经济损失。

八、生效条件

本协议自双方签字盖章之日起生效。本协议一式四份，甲、乙双方各执二份。

（本页无正文）

甲方：合肥市XX区青青街道常明社居委（盖章）代表（签字）：

乙方：XX置业（安徽）有限公司

代表（签字）：

丙方：合肥XX房地产开发有限公司

代表（签字）：

篇8：“城中村”改造问题研究

1 所有权问题

一大部分的老旧住宅区的产权产籍登记尚为空白。这些住房都是在单位的征用地皮上建起来的, 有的有土地证, 有的根本就没有土地证;有的经过黑市中介, 几易其主, 仅凭一纸合约或一张公证书, 缺乏基础资料要件, 业主又普遍要求登记准确.

城中村改造房是用于安置村民 (居民) 的住宅建设, 所用土地一般是通过划拨方式取得, 因而在一定程度上降低了楼盘开发成本, 销售价格较低。城中村的土地, 除了农村集体经济组织及村民生产、生活使用外, 有一部分被进行房地产开发, 开发出的房屋可进入市场销售。城中村改造的房屋在交纳土地出让金, 具备合法手续能够上市的情况下, 与普通的商品房是没有实质区别的。

城中村改造房能否购买, 首先应该了解其开发主体是否合法, 城中村开发的主体为村民及农村集体经济组织, 依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体, 或者是村委会依法委托的房地产开发企业。而由村民个人或现由集体经济组织开发建设的房屋不能向社会销售。所以在购买城中村改造房的时候, 应该了解其开发主体合法性, 尽可能“选择政府监管比较好的项目”。

另外一点, 同商品房销售一样, 城中村改造房必须五证齐全, 即《国有土地用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。五证不齐由于在建设、审批过程中缺乏政府相关部门的有效监管, 在资金控制、建筑质量、交房时间、后期物业管理、房产证办理等方面均存在诸多隐患, 签订的房屋买卖合同将是无效的, 不会受到法律保护, 合同中的承诺如果不能兑现, 消费者将无从保护自己的权益, 所以购买五证齐全的项目承担风险比较小。

2 就业问题

城乡结合, 所辖区域全部座落在城中村改造范围内, 所有土地将由政府统一收购整理后开发建设。而土地作为农民赖以生存的生产资料, 实际上是农民从事农业生产这种职业的依托, 是农民最基本的生活保障, 城中村改造必然会导致全街众多农民完全失地, 成为城市化浪潮中一个庞大的弱势群体, 如果不进行妥善安置将会严重影响社会稳定和经济发展。

(1) 失地农民就业不充分现象比较普遍。不充分就业是指有就业愿望和能力的劳动年龄段男子和妇女不能充分得到有报酬的、自由选择的、生产性就业的就业水平。不充分就业不同于失业, 不是完全失去工作岗位, 而是劳动力利用在数量或质量上的不饱满, 是劳动力资源利用不充分的表现。

(2) 失地农民的就业渠道少、缺乏稳定性。

(3) 失地农民的收入水平普遍不高。

经调查分析主要有以下几方面的成因:

(1) 择业观念落后。受传统思想影响, 农民失地后择业观念落后, 尤其年龄较大者对土地有着血浓于水般的深厚感情。长期从事农业生产, 使他们养成了保守、安于现状、不思进取的观念, 不愿意离开赖以生存的土地, 不愿意改变过去延续多年日出而作、日落而息的生活方式。因而不能适应征地后的诸多变化, 不能面向市场主动出击。即使就业, 也不愿意远离家乡, 到陌生或者艰苦的地方创业, 造成在就业竞争中的失利。

(2) 文化水平低、技能缺乏。

(3) 现有企业安置劳动力的能力有限。

城中村改造中, 农民失地的就业问题源于现行城中村改造相关政策的缺陷、征地安置工作不到位、社会保障建设滞后以及失地农民自身就业技能缺乏和择业观念落后。因此, 解决农民失地后就业问题的关键还要从完善城中村改造相关政策着手。然后结合补偿安置工作的完善以及社会保障体系的建设, 加大对农民就业技能的培训力度, 在城市化快速发展的同时, 采取各种措施全方位地促进农民就业, 打造真正的“薪金”农民。

1.完善城中村改造的相关政策, 抓紧制定出符合农民利益的就业安置政策。在土地出让、招商引资时, 将就业安置作为征地的前提条件。本着“谁征地谁安置, 谁开发谁负责”的原则, 上级政府与征地单位签订提供一定数量或比例就业岗位的协议, 吸纳适龄失地农民就业。除此之外, 实施城中村改造后形成了大量新社区, 新型社区服务业就业空间巨大, 可招纳失地农民作为保洁工、保安员等参与社区服务与管理。探索多种安置方式的同时, 将就业安置作为重点, 保障农民失地后获得相应的就业机会。为保证农民失地不失业, 各级政府应将农民的就业安置作为征地安置工作的首要任务来抓, 努力为打造“薪金”农民提供政策支持。

2.加强文化教育与职业技能培训, 转变其就业观念, 提高失地农民自身就业能力。

3.建立和完善就业服务体系。将失地农民纳入城镇就业管理服务范围, 按照城市下岗职工再就业优惠政策, 通过税收减免政策和个人自主创业信贷政策, 提供就业扶持, 促进其就业。进一步完善和发挥各镇街乡劳动保障中心的职能, 建立失地农民档案, 定期组织适龄失地农民到劳务市场进场交流, 或及时掌握用工需求, 引导企业优先录用失地农民。同时, 加强与各类职业中介组织的联系, 拓宽分流安置渠道。利用劳动保障中心的现有资源建立就业管理服务组织, 为失地农民免费提供求职登记、择业指导、职业介绍、推荐安置等一系列服务。

3 养老保险问题

城市化是近几年刺激我国经济高速增长的强大动力, 在城市化进程中, 城市周边的村落逐渐被划入城市的版图中, 形成“城中村”。这些村落虽然在区域上已经成为城市的一部分, 但其中的居民并没有被纳入到城市的政治、社会治理体系中, 也没有被纳入到城市的福利与公共产品分配体系中。由此引发的一系列的问题, 直接影响了“城中村”的发展, 进而影响到城市的现代化进程。

为失去土地保障的“城中村”居民提供必要的社会保障是城市治理的一项重要内容。社会保障的内容应包括居民最低生活保障、养老保险、医疗保险等。确定一定比例的国有土地出让金, 建立起社会保险基金;引导村民在土地补偿中拿出部分资金, 购买基本医疗和养老保险;有条件的集体经济组织出资补贴一点, 政府从经营土地收益中拿出一点;对于部分生活确实困难的居民, 可由民政部门给予其必要的最低生活保障。

4 乱搭乱建问题

在城中村改造过程中, 有的地方改造的快、好、美;而有的地方却是慢、坏、差, 在这其中乱搭乱建、钉子户问题占据了大部分。在城中村乱搭乱建问题上, 由于政府政策及村民素质的不同而相差甚远。

城市乱搭乱建之风当刹。由于在拆迁过程中补偿问题和建筑许可证发放问题等所致, 一段时间以来蔓延在城市之间的乱搭乱建之风呈愈演愈烈之势。一听说哪道街哪道巷要拆迁, 附近一大片居民点的楼房、平房都一个劲噌噌地往上长, 老房子一夜之间长成三层楼, 向前向后向左向右一起扩展, 四合院盖成封闭式楼房, 盖完自己院内再向街道进军, 12米的街道被占去6米。为了骗得拆迁费, 干碴砖糊水泥一夜间盖起来的楼房堵住了道路, 占领了街市。

乱搭乱建现象增加了城市拆迁成本, 影响了建设步伐。并且此风一涨, 迅速蔓延扩展, 此处拆罢彼处建, 拆了一处建一处。违章建筑拆下的门窗、砖头来了个循环旅行, 不知要骗多少人民币, 教唆坏多少老实人。乱搭乱建骗赔成顽症, 给城中村建设造成多少经济损失。

根据以上分析, 乱搭乱建的原因来自两个方面, 即农民自身利益的需求和政府管理的不到位。那么要完全杜绝违法建筑, 既要满足农民利益合理的需求, 又要规范政府管理行为, 双管齐下, 才能奏效。为此, 提出以下几点对策:

(1) 制定科学的建房管理制度, 让农民合理的利益需求有着落。

制定“一户一宅”的办法, 允许无房户在本自然村规划区按要求建房;有房户需要重建的, 须拆旧建新, 并符合规划要求, 但原宅基地须复垦为耕地;子女婚配分户建房的, 须子女年龄在20周岁以上。建房样式应有所区别, 以满足不同经济条件的人群的需要, 体现出个体之间的差别。十个指头有长短, 整齐划一是不客观的, 也没有体现对经济条件相对较差的人群的关怀。

(2) 在城市建设规划区制定科学严谨的拆迁方案。

在城市规划区, 不合理的拆迁方案, 是助长违法建筑产生的原动力。当初如果没有大量违法建筑拆迁收益的先例, 就没有后来违法建筑的大量出现;同样, 如果没有大量待安置拆迁户, 就没有大量的非法出租屋, 以至于法不治众, 无可奈何, 陷于被动尴尬的境地。因此, 拆迁行动组必须与拆违行动组紧密结合, 界定为违法建筑的房屋, 一律不予补偿, 从根本上打消群众建筑违法建筑骗取补偿的侥幸心理。要及时安置被拆迁户, 以免造成对出租屋的大量需求。

(3) 拆违工作要善始善终, 重视成效。

一是拆违工作要有完备、长效机制。建立宣传、查巡、劝拆、强拆、监督机制, 利用广播、电视、标语长期宣传, 形成强大的心理压力, 让群众自我约束;查巡是及时了解违法建筑的重要手段, 必须坚持不懈, 发现一起, 制止一起, 拆除一起, 力求把违法建筑扼杀在起始状态;劝拆、强拆必须务尽, 不能胡折, 打一个洞或拆除一小块就算完事。只有全面、彻底、干净地拆除, 才能达到政策的威慑作用, 决不能手软。监督是关键, 对已自拆和强拆的违法建筑, 要不定期监督, 防止死灰复燃。拆违工作要认真界定违法建筑的时间, 注重执法公平、公正, 对属于同一时期的违法建筑处理方法一致。

(4) 预防违法建筑的发生, 既要有专门的队伍, 也要有村委会的密切合作。

违法建筑不限于一地, 不限于一时, 而分布在各个范围内, 随时都可能发生。因此, 要有专门的队伍从事这项工作, 长期不懈。但仅有专门的队伍是不够的, 还要有村委会的密切合作。他们天天和群众在一起, 对情况十分了解, 只要赋予他们责任、权力、奖励, 他们就会全力去干, 事情也就好办得多。

摘要：所谓“城中村”, 是指在城市高速发展的进程中, 由于农村土地全部被征用, 农村集体成员由农民身份转变为居民身份后, 仍居住在由原村改造而演变成的居民区, 或是指在农村村落城市化进程中, 由于农村土地大部分被征用, 滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落, 亦称为“都市里的村庄”。通常所说的“城中村”, 仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中, 位于城区边缘农村被划入城区, 在区域上已经成为城市的一部分, 但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。依据实地调查和网上调研等途径获得的资料, 对城中村现状及改造过程中存在的问题进行了综合性分析研究, 提出了城中村发如何更好地发展策略及相关构想。

关键词：城中村,改造,城市建设

参考文献

[1]郭斌, 杨洋.关于城中村改造资金筹措模式的探讨[J].小城镇建设, 2006, 26 (3) .

[2]崔艺红.城中村改造模式的法律选择[J].经济地理, 2007, 20 (1) .

篇9：城中村改造专家谈

——李培林教授认为广州城中村不需大规模拆迁改造

现在的地成中村被一些城市政府部门视为“城市毒瘤”。与此对应的潜台词是：坏人大多住在城中村。城中村最重要的人不是可转为城市居民的农民。而是租屋而居的外地人。他们是为城市带来发达服务业和制造的人，也是没有筹码与政府谈改造补偿、谈利益分成的弱势群体。但令人惊奇的是，城市政府在改造城中村的利益博弈中，从来就置居住生活其间的外地人于度外。城中村考验正政府治城能力的关键在于：你是视外地人为城市子民，想接纳并安置好这群人，还是视之为城市的累赘和威胁，想管束并“驱逐”这群人？

——著名专栏作家何树青在《新周刊》呼吁：“消灭了城中村，不等于就此消灭了贫富差距。”

解决城村落问题的关键是，在保障村民利益的同时，把村民对土地的所有权和使用权分开，让村民融入到城市生活中去。

改变征牧土地一次性赔偿的做法，建立政府和村民共同管理的村民工发展基金，让村民分享土地开发的利润。另外，城中村的确良外来人口应该得到妥善安置，否则他们可能工巧匠聚居到城市某些适合区城而再度形成新的城中村。

——中山大学人类系主任周大鸣教授建议这样改造城中村

征地如何补偿，首先政府应该选好立场。被征地的村民生活水平普遍降低了，而不是提高了。建议不要“一次性了断”，支付一笔补偿金完事，而应该让村民参与每年的利益分成，比如这块地被征用建造发电厂了，发电厂每年盈利中应有属于村民的部分。