装修工程保修协议

装修工程保修协议（精选8篇）

篇1：装修工程保修协议

装修工程保修协议

甲方：上海思纳建筑设计有限公司

乙方：上海伟联建筑装饰工程有限公司

当乙方承包 宝地广场B座2层、3层办公室装修工程 将于2014年 5 月 20 日交付使用，有关细项质量需进一步观察，故甲、乙双方就工程的保修问题达成如下协议：

1.本工程保修期为一年，自 2014年5 月20 日起至 2015 年5 月20日止。2.乙方在保修期内工作范围为：

就装修工程所涉及全部项目（以 2014年 3 月 21 日甲、乙双方签署的装饰工程施工明细报价单为准）的损坏或质量问题进行更换或修复。如木门变形、裂缝，所有漆面脱落、起皮、鼓包，所有器具因质量原因出现的损坏及其他质量问题。属于甲方使用不当造成的损坏除外。

3.乙方工作方式

在甲方发现工程出现质量问题并电话或传真通知乙方后7日（节假日包括在内）内，乙方须安排熟练的技术工人带料完成整修或更换工作，费用由乙方负担。4.法律责任

乙方在接到甲方通知后无故拖延达14个工作日不予整修或更换的，甲方有权向乙方提出相应的赔偿请求。

5.本协议一式二份，甲、乙双方各一份，自甲、乙双方签署之日起生效。

甲方:乙方:年月日年月日

篇2：装修工程保修协议

甲方：

身份证号码

乙方：

身份证号码

乙方承包甲方位于 的装修工程，工程于 年 月 日竣工验收，并结清全部工程款，现甲、乙双方就工程的保修问题达成如下协议：

1.乙方就装修工程以下方面的质量问题进行免费修复，因甲方使用不当、第三方故意破坏、经相关部门认定为房屋主体结构质量问题、不可抗力（如地震、战争等）造成的损坏除外。

（1）新砌墙、新建预制板出现裂缝，室内地砖、墙砖出现空鼓、膨胀致裂、脱落等。（2）阳台、卫生间、厨房出现渗漏等。

（3）衣柜、壁柜、鞋柜和隐形门出现严重变形、裂缝等（4）墙壁和房顶空鼓、鼓包、脱落、裂缝裂纹、发霉等。（5）墙漆、木漆面出现脱落、起皮、鼓包、脱落、发霉等。（6）强电出现短路、弱电出现严重信号干扰等（7）预埋水管、弯头出现渗漏等

（7）其他。

以上问题保修期为10年，自 2014 年 8 月 1 日起至 2024 年 7 月 30 日止。其中水电工程、防水工程终身保修，因工程质量问题造成的损失全部由乙方承担。

在甲方正常使用下，上述各项问题的整修或更换费用包括材料费、人工费等均由乙方负担。

2.保修材料要求：

保修水管时必须使用“天力”牌管件；保修电线时必须使用“金杯”牌电线；保修墙砖、地砖时必须使用“马可波罗”牌瓷砖，颜色、花纹必须保证基本一致；保修木器漆、墙漆时必须使用“华润”牌油漆，且零售价必须位于该品牌油漆的中等水平；其他保修材料原则上使用原品牌、型号材料，如无同品牌型号产品购买，在征得甲方同意后可使用其他品牌型号。

3.保修时限要求

甲方在使用过程中发现施工质量问题，通过乙方电话、通知乙方（如无法电话联系乙方，则向乙方身份证地址寄送维修信函）。乙方在接到电话或信函签收的10日（节假日包括在内）内，乙方须安排熟练的技术工人带料完成整修或更换工作，费用由乙方承担。

4.法律责任：乙方在接到甲方通知后无故拖延达15个工作日不予整修或更换的，甲方有权聘请第三方进行维修，并依法向人民法院起诉，维修费、诉讼费由乙方承担；若因乙方提供物品的有质量问题给甲方造成其他损失，乙方承担相应法律责任。

5.甲乙双方原签订的房屋装修合同中关于保修期限的条款与本协议有冲突的部分，以本协议为准。

6.其他约定。7.本协一式两份，甲、乙双方各壹份，自甲、乙双方签署之日起生效。

篇3：建筑安装工程保修问题及思考

建筑工程保修是指项目竣工验收交付使用后,在一定期限内由承包人对于工程发生的由于自身施工责任造成的,建筑物使用功能不良或无法使用的问题进行修理,直至达到正常的使用标准。建筑工程安装保修范围包括电气管线、上下水管线,供热、供冷系统工程等项目。建筑供热与供冷系统保修期限为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装为2年。

维修过程首先要经历“望、闻、问、切”过程,然后通过综合分析找出故障原因从而排除故障。“望”就是认真观察问题发生的环境和状态;“闻”就是从听觉和嗅觉方面发现问题,包括异响、糊味、漏水声等;“问”就是详细询问故障问题发生的来龙去脉;“切”就是用手或其他工具感触问题对象状态程度。建筑安装工程是一个很庞大的系统工程,它包括给水、排水、采暖、中央空调、通风、防排烟、动力照明、综合布线、保安监控、楼宇自控、有线电视、火灾报警等系统。

安装维修问题也涉及方方面面,一般包括以下常见问题:各种通水管道的漏水问题;采暖房间冷热不均衡问题;灯具机械强度差、使用寿命短;部分电气线路线芯偏小,其他由于施工不良而造成的无法使用或不能正常发挥使用功能的工程部位。笔者仅从以下几方面就安装工程维修进行分析总结。

1 安装工程材料选择本着技术先进、经济合理原则

2012年3月5日在十一届全国人大五次会议上,温家宝总理在政府工作报告中提出“支持引导环保建材、节水洁具等绿色消费”。这充分表明这两个产品在扩大消费里的重要地位和作用。北京市建委在发布新版建筑材料目录中明令推广使用4 L以下节水型马桶,使得节水器具推广又前进一步。目前直管荧光灯管径趋向小型化。采用T8型、T5型灯管,有利于提高光效,节省材料,特别是降低了汞和荧光粉用量。

另外积极推广使用LED光源,寿命长,耗能少,污染小,应用领域极为广阔。

2 使用环境恶劣造成的材料设备运行隐患

在施工阶段严格控制材料、设备质量。注意材料设备的使用环境和极端条件下的使用状态。如某海边工程项目屋顶风机设计材料为钢板,虽然经过严格的防腐处理但由于海风腐蚀性强,使用一年左右风机外壳就发生了锈蚀,结合以往的工程经验最后将风机改为玻璃钢材质;再如室内暗装的弱电控制箱,因设计原因增加变压器,考虑箱体内热量聚集通风不良最终将控制箱改为明装,降低了安全隐患。

3 隐蔽工程严格按标准验收减少破坏性维修

因为隐蔽工程出现问题造成维修困难甚至于破砖凿墙现象偶有发生。隐蔽工程不能走过场,严格按照质量验收标准验收。认真执行工序交接检验制度,上道工序不合格,不得转入下道工序。验收记录要能反映实际安装情况。在需要维修地方留有适当的检修门(口)。

业主对工程质量问题越来越重视,要求也越来越高。售后维修对于提高承包商资信度,保持行业形象,创立品牌都有着重要意义。在维修过程中要增强服务意识,树企业品牌形象。在工程投入使用时、设备试车阶段或者发生极端天气时,积极协同业主单位进行检查,对发现的问题及时维修。维修,就是要排除故障,消除隐患,使建筑各系统能够恢复正常安全稳定地运行,并延长使用周期和使用寿命。建筑产品质量维修,是建筑人对自己产品认真负责,也是建筑产品寿命周期中重要的一环。

建筑寿命周期成本的构成包括建设成本和使用成本。使用成本主要包括能耗成本、维修养护费用、管理费用、人员工资等。建筑施工阶段对建筑成本和效益的影响主要表现在材料和设备的性能上。

实际情况是建筑业主方往往从建筑本身节约成本出发选择建材和设备,是造成建筑使用成本增加、效益下降的根本原因。虽然建筑质量合格,但建筑产品投入使用后,造成的高额维护成本、环境成本、社会成本要由购买者和整个社会承担。一般情况下运营及维护成本(大约占寿命周期成本的六成)往往大于项目建设的一次性投入,因此运营维护期的成本直接影响安装工程的寿命周期成本,典型寿命周期成本状态见图1。

建筑安装工程在运营维护期从三方面可降低使用成本。

1)应用节水节能型材料,注重材料质量。从项目管理角度看,建筑寿命周期成本的80%～90%在生产阶段就决定了,因此规划设计是建筑安装工程寿命周期成本效益控制的关键因素。使用阶段使用者不得不计算自己的成本和利润,虽然自己重视建筑效益,但基本无力回天。对建筑的再投入效益远不如在建设阶段系统考虑。采用节水节能型材料,虽然在建设期间增加了资金投入,但能够大大降低运行中的水费、电费等能耗成本,减少维修费用,更能产生良好的环境效益和社会效益。

2)提高维修队伍的专业素质,降低人员管理费用。分析故障技术要够硬,避免盲目浪费。检修人员不能准确判断故障,盲目大拆大卸,不仅影响正常的生产还会出现以换件代替维修,造成资源浪费。由于考虑经济方面,维修队伍一般人数较少。因此维修人员必须知识底蕴丰厚,基础要扎实。要善于发现设备故障隐患,对操作人员进行培训交底,能够有效减少由于操作不当或错误判断造成的经济损失。

3)计划维修减少维修养护成本。严格坚持安装工程各系统维护保养与预防检修相结合的维修制度。对重要设备定期保养,及时除尘、除锈、保持设备完好状态。很多业主单位计划维修所占比例较小,设备出了故障甚至发生了大的事故才去维修,没有体系的计划维修,造成维修费用的提高。系统的安装与维护不能分割进行,相辅相成的制度措施要落实到位。否则可能造成随意,不必要的拆卸维修,降低检修质量,加大了维修程度从而影响系统的使用。

4结语

随着社会物质文化水平的提高,人们对建筑产品的节能和环保要求越来越高,绿色建筑理念逐渐深入人心。因此从建筑寿命周期成本评价方面应该大力推广应用节水节能型材料,减少运营维护成本,降低维修费用。建筑工程寿命期内最大限度的节约资源和减少污染,有利于推进绿色建筑的全面普及和推广,也是社会可持续发展的必然趋势。

参考文献

[1]徐善初.关于民用建筑质量保修期与定期检测问题研究[J].四川建筑科学研究,2006(10):5-9.

篇4：关于工程质量保修问题的思考

【关键词】工程质量 保修 保修期限 保修责任

“百年大计,质量为本”,建设工程质量关乎国计民生,直接影响到我们的生活、学习及工作。因此,我们的每一栋建筑物都必须有良好的质量,即便是出了质量问题,我们也要有一个妥善的解决办法,保证工程质量问题得到及时解决,使相关各方的利益得到保障。

房屋建筑的施工一般分为基础工程、上部结构工程、安装工程和装饰工程等几个阶段,各阶段的工作内容和质量要求有明显的区别,相应的对工程质量控制工作的具体要求也有所不同。建筑工程建成后,不像其他产品那样,可以拆卸或解体来检验内在质量,且在施工中工序交接多、中间产品多、隐蔽工程多,若不及时检查,就可能使已出现的质量问题被下道工序掩盖,将不合格产品误认为是合格产品,从而留下质量隐患,在工程竣工后的工程最终验收时,有些工程质量问题就很难发现,在投入使用后,一些质量问题就会暴露出来,质量保修在所难免。为加强建设工程质量管理,我国先后制定了《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规,针对建设工程竣工验收后的质量责任,建立建设工程保修制度。

那么,工程应如何保修,费用如何处理?在过去的很长一段时间内,建设单位和施工单位经常为此问题而发生争执。建设单位认为是施工单位质量有问题,而施工单位则认为工程交工验收时工程质量认定是合格,现在出现问题与其无关,为此常常是闹得不亦乐乎,甚至走上法庭。

为了保证工程在正常使用情况下能够有很好的质量保证,保证建设各方的利益能够得到保障,国务院在《建设工程质量管理条例》中规定工程质量必须实行保修,至于保修期限的长短、保修范围及保修责任等一般是由建设单位和施工单位协商,并在所签订的保修合同中予以明确。当事人双方协商约定的保修期限,不得低于国家法律规定的工程质量最低保修期。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》明确规定,在正常使用条件下的最低保修期限为:基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程的保修期限为该工程的合理使用年限(即终身保修);屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为五年;供热与供冷系统,为两个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为两年。

国家在质量保修责任中明确规定:属于保修范围、内容的项目,承包人自接到发包人的保修通知起7天内派人保修,承包人不在约定的期限内派人保修,发包人可以委托他人修理,费用由施工方承担;发生紧急抢修事故时,承包人接到通知后应当立即到达事故现场抢修;涉及结构安全的质量问题,应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定,立即向当地建设行政主管部门报告,采取相应的安全防范措施,由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案,承包人实施保修,质量保修完成后,由发包人组织验收。

虽然国家对工程的保修期限和保修责任都进行了明确的规定,但为了能保证施工单位能按照规定履行保修职责不至于在出现工程质量时出现相互推诿扯皮现象,我们国家规定了采取扣押工程质保金的办法。质保金即工程质量保证金,是建设方为了保证施工方在工程的质量保修期内,能够按时、保质保量地完成工程质量问题的返修而在工程结算完后,扣押的一部分工程款。其扣押比例一般为工程结算款的3%～5%。该款项在施工单位按合同约定,完成相应的保修任务后,连本带利息退还施工单位。但承包商做一项工程的利润本来就不高,实施保修制却要长期被扣留一部分工程价款,对施工企业来说是很不公平的。

为了完善工程质量保修制度并与国际接轨,2005年1月12日建设部与财政部联合发布了《建设工程质量保证金管理暂行办法》,在其中提出了缺陷责任期的概念,规定工程的缺陷责任期分为6个月、12个月、24个月,具体可由发、承包双方在合同中约定,缺陷责任期满且施工单位认真履行了合同约定的责任,建设单位应退还其质量保证金。

保修期和缺陷责任期都是针对工程质量的责任保證,他们的时间起点是一致的,即工程通过竣(交)工验收之日起,但是其责任的时间终点不同。从缺陷责任期的角度讲,建设单位最多只能将质保金扣押两年。这样以来,就会出现一些后遗症,比如屋面防水工程按国家规定其工程保修期最低为五年,如该屋面在交工后的第三年或第四年出现了渗漏现象,建设单位找施工单位要求保修,施工单位也答应予以维修,但却迟迟不见行动,建设单位也只能是干着急没办法,因为质保金已退还施工单位,没有可以控制施工单位的任何手段。也许有人会说:你可以再签一个工程保修合同作为主合同的附件,当其不履行保修义务时可以投拆他。但我觉得这样还是不妥,因为:首先诉讼费时费力,再者施工企业现在承包的工程大多是由项目经理承包或是其他单位挂靠,直接由企业本身施工的很少。所以,即使你起诉后胜诉了,执行起来也是很难的。因为企业只是收取管理费,让其去给你保修几乎是不可能的。

我们既要求强化缺陷责任期并希望相应期间的保证金应结清,也要求承包人完整地在保修期履行工程保修义务,这当中存在一定的矛盾。为此,可在工程缺陷责任期满前,建设单位或(物业)管理单位要对工程进行一次全面检查,并应通知施工单位按规定进行保修。另外,要全面引进工程质量保修保险制度。建设部早在2004年已起草了《建设工程质量保修保险试行办法》,规定包括商品住宅在内的三类工程应办理工程质量保险。工程质量保修保险,指工程投保后,建设工程在竣工验收后的第一年保险期内出现质量缺陷,由承包方负责维修,维修费用由承包人承担;承包人不及时维修,经催告仍不履行保修责任的,由承保保险公司负责维修,维修费用由承包人承担;建设工程在竣工验收第一年后的保险期内出现质量缺陷,由承保保险公司负责维修,维修费用由保险公司承担,如果质量缺陷是工程设计单位或其他单位的责任造成的,承保保险公司可以要求赔偿。这样,工程竣工后,承包人不再提供巨额预留保修金,用小额保费换回大额抵押金,这种方式在西方发达国家是普遍采用的。

参考文献:

[1]中华人民共和国国务院.建设工程质量管理条例.

篇5：装饰工程保修协议

一、保修条件

按正常报价与本公司签定的正式装修合同，如约缴纳工程结算款，并取得本公司出具的“工程保修协议”

二、保修期限

保修起始日期：＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿年＿＿月＿＿日。

自双方验收完毕填写“装饰工程竣工验收单”之日起计算。

三、保修期限

防水工程三年、木做工程及其它工程保修时间均为壹年。

四、保修范围和不保修范围细则

1、防水工程合同中规定我公司施工的防水工程，经验收合格后在正常使用过程中出现的漏水、渗水现象，予以保修。

（1）因人为因素或使用不当破坏了防水层造成的渗漏现象，公司不予保修。

（2）保修期内，公司只负责维修，不负责赔偿因漏水、渗水而造成的损失。

2、木做及强电工程

保修范围

合同中规定施工的木制品（门及门套、窗及窗套、楼梯扶手、木饰面、踢脚板、强电等）在正常使用情况下，因季节变化、气候原因造成的变形、翘曲、脱落、短路现象。

不保修范围

（1）人为碰损、破坏、超负荷受力引起的碰伤，变形、脱落、断裂现象。

（2）门及门套、踢脚板等与地面接触部位因受拖布摩擦或水泡受湿引起的变形，发霉、松动、翘曲现象。

3、其他工程

保修范围

（1）合同规定施工的墙面砖、地面砖、石材施工成品在正常使用过程发现的空鼓、脱落、松动等问题。

（2）合同中规定施工的吊顶项目（石膏板吊顶、铝扣板吊顶、PVC吊顶、铝扣板吊顶）在正常使用情况下出现的严重变形、塌落问题。

（3）合同中规定施工的新加结构墙、轻体隔断墙在使用情况下出现的严重变形、影响使用的。

（4）合同中规定施工的油漆制品工程、乳胶漆饰面在正常使用情况下出现的起皮、掉粉、脱落现象的问题。5、合同中规定施工的墙纸、墙布裱糊工程正常情况下出现的翘边、空鼓等问题。

不保修范围

（1）油漆制品在使用过程中出现的自然变色、污染、台面大面积风化,漆面磨损现象。

（2）乳胶漆饰面出现人为的磨损碰损、变色，以及因水浸泡引起的发霉、起皮、掉粉、脱落情况。

（3）因土建结构原因造成的顶面、墙面、地面开裂现象。

（4）灯具、洁具及其它甲供物品经安装验收合格后，如再出现问题不予保修。

五、补充条款

1、乙方接到甲方通知7日内需派公司维修人员上门维修，特殊情况下24h内必须到场。

2、保修期内出现维修情况，公司只负责上门维修，不负责赔偿连带责任。

3、非保修范围若需要维修，公司酌情收费。

4、若遇不可抗力因素（外界影响、自然灾害）造成的损坏，公司不予保修。

5、因土建结构原因造成损坏的，公司不予保修。

6、工程竣工验收后，若因甲方长期不入住，室内空气过于干燥等原因造成的墙顶面大面积开裂、翘皮、木做制品变形等现象，需公司维修要收取成本费。

7、上门维修只负责对影响使用部位进行处理，不负责大面积整体维修和改变原设计方案；若因新旧及色差原因影响美观甲方要求整体处理的，公司需酌情收费。

8、保修期到期后14日内甲方应将保质金一次性支付给乙方。

甲方盖章： 乙方盖章：

篇6：工程质量保修协议书

甲方（全称）： __北京光辉*****开发有限公司______________ 乙方（全称）：___ 甲方、乙方根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对_*******楼装饰工程 签订工程质量保修书。1.工程保修概况

1.1.工程名称：_*******楼装饰工程 1.2.工程地点：_河北省怀来县********** 1.3.保修内容：14#楼为精装户型。

2.工程质量保修范围和期限

2.1.双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定。

2.2.乙方在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担施工合同约定的所有施工承包范围内工程质量保修责任。

2.3.凡属于乙方原因造成的各部位的质量问题或其他缺陷，及由于乙方维修造成业主的相关损失，均属于乙方保修责任范围；不属于乙方责任的，乙方应配合维修，费用由责任方承担。非因乙方原因造成的原已建完部分的结构工程的质量保修工作由甲乙双方协商解决。

2.4因业主装修过程中拆墙、管道改装移位、门窗拆改；屋面堆物超载；屋面打洞安装其他物体；楼地面打洞；外墙开槽；改变电线路、管道、电气设备等使用不当等而造成的质量问题不属于乙方保修范围。2.5.由于地震、洪水、台风等不可抗力造成的工程质量问题（必须出具政府提供的相关证明）及使用者拆、改、修和使用不当造成的工程质量问题，经调查属实的，不属于本合同工程保修范围。

2.6保修期限：

1)房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为 70/50 年； 2)装修工程为 2 年；

3)防水工程（屋面、外墙、厨房、卫生间、阳台、露台等）为 5 年； 4)电气管线、上下水管线、设备安装工程为 2 年； 5)采暖、空调及制冷系统工程为 2 个采暖期或供冷期； 上述未列明的或与政府规定有冲突的以当地政府主管部门出具的住宅质量保证书为准。

3.质量保修责任

3.1.乙方在工程竣工验收时，应会同甲方向用户进行必要的房屋使用说明，所有部品（例如：洁具、热水器、煤气灶等）的保修卡、合格证书、使用说明书都由装修单位在移交钥匙时统一移交甲方；否则因使用不当造成质量问题的，由乙方负责保修。

3.2.保修期内，工程质量保修工作应遵循先处理问题后划分责任的原则。3.3.因乙方的施工质量导致业主退房、补偿等全部责任、费用及甲方的损失均由乙方承担。甲方与相关用户进行谈判，甲方损失知会乙方后，甲方有权直接从结算款或保修金中扣除。

3.4.对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，乙方实施保修。

3.5.赔偿责任：

由于乙方工程质量问题造成甲方和用户的直接损失和间接损失，由乙方负责赔偿；乙方未按合同进行保修，或维修两次（含两次）以上仍然不能解决问题等原因，用户向甲方提出索赔，甲方与用户进行索赔谈判，谈判结果经甲方和用户签字后立即生效，甲方有义务知会乙方，乙方予以无条件承认；甲方有权要求乙方代为支付给用户，乙方不按要求支付的，甲方有权直接从乙方的工程保修款中扣除。

3.6.甲方开出《维修工作联系函》或《工程质量问题投诉处理知会》等公函，如乙方采取回避、推诿、拒绝签收的行为，导致投诉或赔偿，甲方有权直接处理，产生一切费用直接从责任单位的保修金中扣除。

3.7.在维修过程中，甲方将给予乙方必要的协调配合。4.保修作业管理

4.1.维修人员安排及要求

4.1.1.保修阶段乙方必须以书面授权委托形式指定一名现场维修负责人及充足的维修小组成员。维修负责人全面负责保修期间内所发生的各项维修事务的 对接及实施工作。包括但不限于：现场维修人员管理、钥匙领用、函件签收、维修任务单领取和维修实施、配合甲方处理重大投诉、索赔的谈判及费用承担确认、保修期到期回访等工作。乙方的现场所有维修人员及管理人员，由甲方统一管理、统一安排各项维修事务，不得兼任其他工程项目职务，未经甲方同意不得擅自离开工作岗位。否则甲方直接另委托他人完成乙方责任内的保修工作，由此产生的所有费用和损失由乙方承担。保修期内，乙方应派出足够的维修和管理人员常驻现场负责维修工作，认真履行保修责任。乙方在上述配备人员不够时，接到甲方通知24小时内需另增加人员赶到现场。维修负责人一旦发生变更，乙方应在变更前三个工作日书面通知甲方。

4.1.2.乙方维修负责人必须保证通讯畅通，如乙方关机或其他原因导致甲方无法取得联系时，视为乙方已收到甲方传达之信息。

4.1.3.乙方派出维修人员须具备熟练的专业技能，并由乙方进行培训后上岗，如甲方认为该维修人员不能胜任工作，乙方在接通知后2日内予以更换，否则每人次乙方支付违约金500元。

4.1.4.维修负责人须提供施工单位书面授权、本人的身份证复印件一张和免冠照片一张到项目维修中心存档，并提供有效联络方式。

4.1.5.乙方所有维修人员必须到项目维修中心办理小区出入证（需提供身份证复印件一张，一寸免冠照片两张）。乙方人员出入小区内须佩戴《出入证》，一人一证，不得擅自涂改、转借他人使用。

4.1.6.维修负责人处理保修期间所发生的各项维修事务时，必须到维修中心相应的记录表格中登记签名，包括：《钥匙领用登记表》、《维修服务单》等，并请当面核实清楚。

4.1.7.维修工程完工后，须将维修物品、工具、杂物等一并清理干净，不得遗留任何杂物，必须关好门窗、水、电开关等。如在空置房维修，严禁将空置房当仓库使用。出现任何不良事件，而导致业主索赔，相关费用由乙方负责承担。维修完毕后把需归还的物品如数归还项目维修中心。

4.1.8.乙方必须接受甲方的统一管理，服从甲方维修主管部门各项管理制度和规定。

4.1.9.乙方人员衣着整洁，礼貌用语，举止文明。4.2.维修的及时性 4.2.1.在保修期起算之日起六个月以内，乙方应安排维修负责人和充足的维修人员常驻现场，做到随叫随到，服务周到，及时处理以上各项工作；乙方接到甲方的工程质量投诉处理或工程质量缺陷、未完工程通知（包括：口头、电话、书面通知），应立即组织专业技术人员对出现的工程质量问题进行科学的论证，认真组织施工并最终对维修结果承担全部责任。乙方应根据工程实体质量，在工程交付前一个月准备充足的部品、材料、配件，纳入周转库房，避免因材料不能及时到场造成的一切损失由乙方承担。同时，乙方授权甲方在材料不及时的情况下，委派他人采购、维修、安装，所有费用加15％违约金从保修 款中扣除。

4.2.1.1.一般常规性工程质量问题乙方必须30分钟内赶到现场，8小时内完成维修责任，并需业主和甲方管理人员确认。

4.2.1.2.紧急情况（包括但不限于：洁具渗漏水、管道爆管、堵塞冒水、门窗卡死无法开关、电器线路漏电、短路、打火、跳闸、突然停水停电等）乙方必须10分钟内赶到现场，4小时内完成维修工程项目，并需业主和甲方管理人员确认。

4.2.1.3.防水工程渗漏水(外墙、厨卫间楼板、屋面、门窗塞缝处)30分钟内赶到现场，采取防护措施防止扩大影响，在天晴情况下同防水施工单位96小时内协同完成维修工程项目，并需业主和甲方管理人员确认；如有推诿、拖延、不准时、不配合、维修两次以上（包括两次）无效等情况发生，可由甲方另行安排其它单位施工。乙方承担全部维修费用并支付维修费15％的违约金，并同意从保修款中扣除。

4.2.2.甲方接到用户（业主）报修通知，到现场勘察确认属于保修范围内工程质量问题后，通知乙方维修，在乙方人员到达之前，甲方可采取适当的应急措施，由此发生的费用由乙方承担。

4.2.3.由于乙方无法联系或维修到场不及时、材料配备不及时，视为乙方同意由甲方处理，甲方将委派他方处理，处理结果由用户、甲方签字认可后即生效，不再经由乙方确认（甲方将处理情况知会乙方），因此所发生的一切费用并加15％违约金从乙方保修款中扣除。但不解除乙方的任何应负的责任。

4.2.4.如乙方不能维修或未能在甲方指定的合理期限内维修完好，维修过程中乙方维修质量无法达到甲方及业主要求，甲方有权自行另请他人代为维修并确定价格。所有修复费用及赔偿费用加上相应违约金(修复及赔偿费的15％)可以从甲方支付乙方的任何款项（包括保修款）中扣除，但不解除乙方的任何应负的责任。

4.3.维修成品保护与质量控制

4.3.1.对于业主室内维修应根据情况充分设置成品保护措施，一般应包括但不限于以下成品保护措施：

4.3.1.1.乙方人员入户维修时，应统一工服、穿鞋套。

4.3.1.2.业户家中铺设木地板或复合木地板的，施工前，须对施工范围内、人员及垃圾进出的过道内先用薄膜（厚度3mm以上）满铺，然后再用厚纸板、地毯等防冲撞类材料满铺。

4.3.1.3.根据需要，对进户门、户内门及门套用薄膜和硬纸板包裹保护，以避免工具材料及垃圾进出时碰撞破坏。

4.3.1.4.施工前，根据业主意见将家具、灯具、空调等物品移至指定地方并遮盖保护，不能移动的用塑料薄膜加以覆盖保护。

4.3.1.5.施工用梯子等脚部用棉布或橡皮包裹。

4.3.1.6.管理人员在维修开工前必须进行现场成品保护情况的检查。4.3.2.乙方应选派经验丰富、责任心强、技术水平高的维修人员负责维修工作，本着一次性解决问题的态度处理各项维修工作。一般常规性工程质量问题，乙方保证一次性彻底解决。特殊情况（无法查清问题根源的个别墙面裂缝和楼板渗漏水）的工程质量问题，在经甲方和业主同意后最多不超过二次维修。如经历两次（含两次）以上维修，仍然不能解决问题，甲方直接另行聘请施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方负责承担。

4.3.3.因质量问题乙方维修一次后，同一部位在三个月内再次出现同一性质问题，乙方除按合同再次进行维修外，乙方每次每项还需向甲方支付违约金1000元。

4.3.4.乙方完成每项工程维修工作后，必须请业主、甲方管理部门在《维修服务单》签字确认，没有业主的房屋或设施由甲方管理部门签字确认，否则视为未履行保修职责。业主和甲方管理部门的签字确认只是证明乙方已对甲方通知的工程质量问题进行了处理，不承担其他责任。

4.3.5.乙方人员在工程质量投诉处理过程中有不负责任的做法，如有推诿、拖延、不准时、不履行对业主和甲方的约定或承诺，或有使用不合格的维修材料，有偷工减料等行为的，甲方有权另外委托其他专业公司处理。乙方承担发生一切费用，甲方可以将此费用加15％违约金从乙方保修款中扣除。

4.3.6.乙方未严格履行上述各项职责，造成不良后果所发生的直接和间接损失均由乙方承担，损失金额将直接从乙方的工程款或保修款中扣除，不再另行知会。

5．现场维修人员安全管理制度

为确保维修操作人员和配合作业人员在维修过程中的安全，特别是外墙维修、雨棚维修等高空作业，乙方需在维修过程中严格遵守一下条款：

5.1.在工作中操作人员和配合作业人员必须按规定穿戴劳动保护用品，长发应束紧不得外露，高处作业时必须系安全带。

5.2.施工机械必须按照出厂使用说明书规定的技术性能、承载能力和使用条件，正确操作，合理使用，严禁超载作业或任意扩大使用范围。

5.3.乙方负责现场全部作业的安全。自维修之日起，直到甲方签收《维修服务单》，人员伤亡以及财产（包括工程本身、设备、材料和施工机械）的损失或损坏，均由乙方承担。

5.4.在施工过程中，乙方应采取合理的措施来保护现场内外环境，并避免由于其操作方法所造成的污染、噪音或其它问题而对人员或公私财产造成的损失或损坏。

5.5.乙方在施工过程中应采取切实可行的施工防火措施，严格管理施工用电。

5.6.乙方在现场需搭设脚手架、维修外墙等高空作业时，应严格遵守相关的安全技术规范：《施工现场临时用电安全技术规范》JGJ46—88 《施工现场临时用电安全技术规范》JGJ46—88 《建筑机械使用安全技术规程》JGJ33—2001 《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》JGJ130—2001 《建筑施工门式钢管脚手架安全技术规范》JGJ128—2000 5.7.乙方进行高空作业、搭设脚手架或挖地沟等室外维修时，必须执行物业服务中心制订的园区施工管理的规定，设置警示带、警示牌、围挡、地面保护等安全防护措施，如未能按照规定执行，物业服务中心有权暂停现场施工，待符合规定后再继续施工，并由于乙方原因造成影响的工期，由乙方承担。6.质量保修金的结算与支付

6.1.甲方于每月末将当月发生的保修费用明细表、房主签字认可的保修操作单、费用单以及处罚通知单进行备案。

6.2.乙方授权甲方对维修所发生的费用进行审核，并同意承担经甲方确认的维修费用。甲方代扣除金额从保修款中扣除，不足部分乙方同意支付超额。6.3.结算时间：保修期起算满 两 年（期间维修部分从维修时间计算两年），乙方完成全部保修工作后，甲乙双方针对保修款进行阶段性结算，结算完成后15个工作日内，将保修款余额（扣除两年保修期间发生的所有乙方承担费用及违约金后）的70％支付给乙方。保修期起算满五年，并且全部维修、投诉工作处理完毕后，甲乙双方针对保修款进行结算，结算后15个工作日内将保修款余额（扣除五年保修期间发生的所有乙方承担费用及违约金后）一次性支付给乙方。每次保修款结算前乙方的质量情况和维修情况需物业公司、甲方签字认可。

6.4.保修期限内出现的工程质量问题，应当保证从修复验收合格之日起一年内在相同部位不出现类似问题。否则，无论是否超出保修期，乙方均应予保修，相应部分保修款待维修完成满六个月后支付。

6.5.保修金结算后，乙方仍应继续完成第2条规定的保修期限内的保修工作。保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。

6.6.当甲方实际发生的保修费用未达到合同规定的保修金总额时，差额全部返还乙方；当甲方实际发生的保修费用超过合同规定的保修金总额时，乙方应在接到甲方书面通知之日起十个工作日内向甲方补足差额。

6.7.所有保修款在结算时均不计利息。7.违约责任

7.1.在合同有效期内，双方必须遵守合同的约定和国家及本市的有关规定，否则由违约方支付合同款1%的法律责任。

7.2.乙方未按合同规定向甲方支付差额款时，应承担逾期付款期间的利息。7.3.甲方非因正常原因未按规定返还保修金的，乙方有权要求甲方支付逾期付款期间的存款利息。8.其他

8.1.本协议如有未尽事宜，可由双方协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

8.2.对工程质量责任发生纠纷的，当事人可以协商解决，也可向有管辖权的 人民法院起诉。

8.3.本协议自双方签字盖章之日起生效。

甲方：(盖章)乙方：(盖章)

委托代理人： 委托代理人：

时间： 年 月

时间：年 月7

篇7：万科工程质量保修协议书

甲方（全称）： 乙方（全称）：

甲方、乙方根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对（工程全称）签订工程质量保修书。

1.工程保修概况

1.1.工程名称： 1.2.工程地点：

1.3.保修内容： 等乙方施工的全部内容。1.4.工程保修金总额：保修金额按工程项目竣工结算价的5%计取。

1.5.本工程保修阶段甲方的代表部门为项目客户关系中心，乙方应接受客户关系中心的管理。

2.工程质量保修范围和期限

2.1.双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期以工程通过验收，完善整改意见并正式移交甲方，首批业主入住之日起计算，保修期限为 年。2.2.乙方在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担施工合同约定的所有施工承包范围内工程质量保修责任。

2.2.凡属于乙方原因造成的各部位的质量问题或其他缺陷，及由于乙方维修造成业主的相关损失，均属于乙方保修责任范围；不属于乙方责任，但是经由双方协商由乙方施工的，乙方应配合维修，费用由责任方承担。

2.3.由于地震、洪水、台风等不可抗力造成的工程质量问题（必须出具政府提供的相关证明）及使用者自身拆、改、修和使用不当造成的工程质量问题，经调查属实的，不属于本合同工程保修范围。2.4.属于设计原因造成的质量缺陷，应由责任方承担，不在本保修范围内。2.5.保修期限内出现的工程质量问题，保修期限从修复之日起计算，时间顺延。

3.质量保修责任

3.1.乙方在工程竣工验收时，应会同甲方向用户进行必要的房屋使用说明，否则因使用不当造成质量问题的，由乙方负责保修。

3.2.保修期内，工程质量保修工作应遵循先处理问题后划分责任的原则。

3.3.乙方的施工质量原因，导致业主退房、补偿等全部责任、费用及甲方的损失均由乙方承担。乙方授权甲方全权代表乙方与相关业主进行谈判，乙方应在甲方通知有关费用的3天内向甲方支付，否则甲方加15％的违约金从保修金中扣除，并要求乙方补充保修金。

3.4.对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，乙方实施保修。3.5.赔偿责任：

由于乙方工程质量问题造成甲方和用户的直接损失和连带损失，由乙方负责赔偿。因为施工质量问题或乙方未按合同保修或维修，两次以上仍然不能解决问题等原因，用户向甲方提出索赔，乙方承担全部责任，由甲方以乙方的名义向业主支付，具体办法为：因施工质量问题导致用户索赔时，属乙

方责任的，乙方授权甲方全权代表乙方与用户进行索赔谈判并确定赔偿金额，谈判结果经甲方和用户签字后立即生效，甲方负责知会乙方，乙方予以无条件承认。

3.6.甲方开出《万科现场行为过失处罚通知单》或《工程质量问题投诉处理知会》等公函，如乙方采取回避、推诿、拒绝签收的行为，导致投诉或赔偿，甲方有权直接处理，产生一切费用直接从责任单位的款项中扣除。

3.7.在维修过程中，甲方将给与乙方必要的协调配合。

4.保修作业管理

4.1.维修人员安排

4.1.1.保修阶段乙方必须以书面形式指定一个现场维修负责人及维修小组成员（每个工种不少于1人），全面负责保修期间内所发生的各项维修事务的对接及实施工作。包括：现场维修人员管理、钥匙领用、函件签收、维修任务单领取和实施、配合万科客户服务中心处理重大投诉、索赔的谈判及确认等工作。保修期的头六个月内，乙方应派出足够的维修和管理人员常驻现场负责修工作，认真履行保修责任。

4.1.2.乙方维修负责人必须保证通讯畅通，如乙方关机或其他原因导致甲方无法取得联系时，视为乙方已收到甲方传达之信息。

4.1.3.乙方派出维修人员须由乙方进行培训，具备熟练的专业技能，如甲方认为该代表不能胜任工作，乙方在接通知后2日内予以更换，否则每人次乙方支付违约金500元。

4.1.4.乙方派至现场的维修人员必须到项目物业管理中心办理小区出入证手续，持证进出小区。人员若有变动乙方应及时书面知会甲方，在甲方同意后补充办理出入证手续，同时原维修人员的出入证交还园区物业管理中心。

4.4.5.乙方维修人员应服从甲方客户关系中心及监理的管理、服从用户的监督，着装整洁、文明施工、文明用语，不得与用户发生任何争执，否则每人次乙方支付违约金500元。

4.4.6.每一用户，无论维修项目多少，全部维修人员均应一次到位，并不得在业主家中大声喧哗、哼小调、开玩笑、看书、报刊杂志、电视；不允许乱扔垃圾、吐痰；不允许在业主家中吃快餐盒饭、抽烟或无故逗留等。

4.4.7.甲方有对乙方现场违规人员及不服从管理的人员驱逐退场的权利，并要求乙方整改；如果乙方不能按照甲方要求进行整改，甲方将另外委托其他专业公司的人员完成乙方的修缮任务。发生一切费用将由乙方承担。4.2.维修的时间性

4.2.1.在保修期头六个月乙方应于现场做到随叫随到，服务周到，及时处理以上各项工作；此后应在甲方或监理通知12小时内赶到现场进行维修，并于赶到现场之日起二日内完成通知所涉及之保修、维修项目并保证维修质量及效果。对于重大的质量问题，乙方须在甲方通知后6小时内到达现场，并经双方协商确定维修完工时间。

4.2.2.发生紧急抢修事故的，乙方在接到事故通知后，应当在2小时内到达事故现场抢修。紧急情况包括渗漏水、管道爆管、堵塞冒水、门窗卡死无法开关、电器线路漏电、短路、打火、跳闸等。4.2.3.甲方接到用户（业主）报修通知，到现场勘察确认属于保修范围内工程质量问题后，通知乙方维修，在乙方人员到达之前，甲方可采取适当的应急措施，由此发生的费用由乙方承担。

4.2.4.由于乙方无法联系或维修到场不及时，视为乙方同意由甲方处理，甲方将委派他方处理，处理

结果由用户、甲方签字认可后即生效，不再经由乙方确认（甲方将处理情况知会乙方），因此所发生的一切费用从乙方质保金中扣除。但不等于解除乙方的任何应负的责任。

4.2.5.如乙方不能维修或未能在甲方和监理指定的合理期限内维修完好，维修过程中乙方维修质量无法达到甲方及业主要求，甲方有权自行另请他人代为维修并确定价格，所有修复费用及赔偿费用及甲方加收管理费(修复及赔偿费的15％)可以从甲方支付乙方的任何款项中扣除，但不等于解除乙方的任何应负的责任。4.3.维修质量控制

4.3.1.乙方应选派经验丰富、责任心强、技术水平高的维修人员负责维修工作，本着一次性解决问题的态度处理各项维修工作。一般常规性工程质量问题，乙方保证一次性彻底解决。特殊情况（无法查清问题根源的个别墙面裂缝和楼板渗漏水）的工程质量问题，在经甲方和业主同意后最多不超过二次维修。

4.3.2.因质量问题乙方维修一次后，同一部位在6个月内再次出现类似问题，乙方除按合同再次进行维修外，乙方每次每项还需向甲方支付违约金1000元。

4.3.3.如经历两次（含两次）以上维修，仍然不能解决问题，甲方有权另行聘请施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方负责承担。

4.3.4.乙方返修人员进入业主家中进行维修前，应事先征得业主同意方可进入，不得擅自入内；在业主家中不得随意进入的非维修施工作业的区域。

4.3.5.乙方每次维修完成后均须取得业主和甲方、监理的验收签字。业主和甲方、监理的签字确认仅证明乙方已对甲方通知的工程质量问题进行了处理，不承担其他责任。

4.3.6.乙方人员在工程质量投诉处理过程中有不负责任的做法；有推诿、拖延、不准时、不履行对业主和甲方的约定或承诺；有使用不合格的维修材料，有偷工减料的行为。甲方有权另外委托其他专业公司处理，发生一切费用由乙方承担。4.4.维修作业管理

4.4.1.维修负责人办理保修期间所发生的各项维修事务时，必须到客户服务中心相应的记录表格中登记签名，包括：《钥匙领用登记表》、《维修操作单》等，并请当面核实清楚。

4.4.2.乙方人员在维修过程中，必须作好施工作业点周边的成品保护工作，维修过程中给业主造成损失，则乙方应承担相应负责。每次维修完毕，应负责将施工现场清理、擦拭干净，不得遗留任何杂物，必须关好门窗、水、电开关。严禁乙方将空置房当仓库使用。出现任何不良事件，而导致业主索赔，仅由乙方负责承担。

4.4.3.乙方在物业管理中心领用钥匙，必须按甲方或管理中心规定于当日归还。

4.4.4.维修区域内的任何物品（包括：钥匙）丢失和损失，维修单位将承担由此所造成的一切损失和赔偿，费用将直接从责任单位工程质保金中扣除。

4.4.5.因工作需要甲方召集举行的有关维修工作会议，在通知到乙方后，如乙方未准时参加或缺席，甲方有权对乙方进行相应处罚。

4.4.6.乙方不得以维修的名义为装修公司搬运垃圾、为业主运送物业管理中心禁止的建筑材料，不得以荣盛的名义为业主进行装修、改造等活动。

5.质量保修金的结算与支付

5.1.甲方于每月末将当月发生的保修费用明细表、房主签字认可的的保修操作单及费用单进行备案。

5.2.乙方授权甲方对维修所发生的费用进行审核，并同意承担经甲方确认的维修费用。甲方代扣除金额从质保金中扣除，不足部分乙方同意支付超额。

5.3.结算时间：保修期满一年结束，乙方已完成全部保修工作后甲乙双方针对保修金进行阶段性结算，结算后15个工作日内后将质保金的40％的余款支付给乙方。保修期全部结束后，甲乙双方针对质保金进行结算，结算后15个工作日内将质保金支付给乙方。每次结算时乙方的质量情况和维修情况需物业公司、甲方签字认可，并扣除甲方代付维修款、违约金等。

5.4.保修期内出现质量问题，出现问题部分的保修期顺延，产生质量问题部分的保修金结算也顺延。5.5.保修金结算后，乙方仍应继续完成第2条规定的保修期限内的保修工作。保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。

5.6.当甲方实际发生的保修费用未达到合同规定的保修金总额时，差额全部返还乙方；当甲方实际发生的保修费用超过合同规定的保修金总额时，乙方同意向在接到甲方书面通知之日起十个工作日甲方补偿差额。

5.7.所有保修款在结算时均不计利息。

6.违约责任

6.1.对于乙方违反本协议的规定或未达到本协议约定的时间和标准的，视为乙方违约，甲方将视情况从乙方保修金众扣除200～1000元/项不等的违约金。

6.2.在合同有效期内，双方必须遵守合同的约定和国家及本市的有关规定，否则由违约方承担法律责任。

6.3.乙方未按合同规定向甲方支付差额款时，应承担逾期付款期间的利息。

6.4.甲方非因正常原因未按规定返还保修金的，乙方有权要求甲方支付逾期付款期间的存款利息。

7.其他

7.1.本协议依据最初的《施工合同》中的约定的保修条款作为根本依据而制定，如有未尽事宜，可由双方协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

7.2.本协议与《施工合同》中条款有相互冲突的地方，最终以《施工合同》规定条款为准。7.3.对工程质量责任发生纠纷的，当事人可以协商解决，也可向有管辖权的人民法院起诉。7.4.本协议自双方签字盖章之日起生效。

甲方：(盖章)

法人代表：

时间：

乙方：(盖章)

法人代表：

篇8：关于建筑工程保修阶段监理之探索

1.1工程保修监理依据。工程保修是指工程质量保修, 监理应依据《建设工程监理规范》、《工程建设监理合同》和设计文件、工程质量验评标准进行。为了确保保修及时保证质量施工合同还应规定工程质量的保修金额 (一般为工程总造价的5%) 和保修金的预留与支付方法以及保修金的利率。经过业主方与承包商协商, 也可以签订专项工程保修合同。

1.2关于工程保修期的计算。关于工程的保修期限应依据监理单位与业主方签订的《工程建设监理合同》和业主与承包商签订的《施工合同》文件中规定的期限。监理合同中规定的是监理业务期限, 目前一般保修期监理定为1年, 而施工合同规定的是承包商对工程负责报修的期限, 但必须符合国家《建设工程质量管理条例》第六章建设工程质量保修的规定。故施工合同规定除屋面防水工程等为5年, 其余部分工程保修期定为2年。

1.3保修阶段的监理工作重点应根据具体工程对象和工程使用状况确定。笔者认为以下内容应列为监理重点:

(1) 对应进行沉降观测的建筑物, 应关注其观测成果和观测方法、技术要求以及是否已沉降稳定, 如发现异常情况, 应通知设计和质监部门进行分析研究处理;

(2) 对工程质量问题和质量缺陷进行调查, 重点是楼地面、墙面、天棚以及门窗工程;

(3) 调查屋面、浴厕间、外墙面防水效果;

(4) 给水管及排水管有无渗漏以及卫生洁具使用状况。

2监理工作的方法及措施:

2.1工程进入保修阶段, 承包商已撤离现场, 而监理单位则应根据工程项目大小 (可以不设项目监理机构) 宜在参加该项目施工阶段监理工作的监理人员中保留必要人员。

2.2监理人员要渔业主方密切联系, 关注工程使用状况是否正常, 随时听取用户意见。同时, 与有关承包商保持电话联系, 并且要求承包商指定一名联系人。

2.3在单位工程竣工验收时, 督促承包商向业主方提交《质量保修书》, 其内容为具体保修项目, 期限以及有关承诺。

2.4组织承包商对工程使用情况进行质量回访, 一般每半年进行一次为宜。并在气候突然变化 (台风、冬季低温) 如台风暴雨过后组织使用单位进行检查一次, 对发现的问题按单位工程进行登记。

2.5在工程保修期1年即将到期的前1-2个月, 由监理人员组织业主方以及承包商共同对工程进行全面目测检查。发现的问题及需要维修的内容按单位工程列表登记。

2.6监理人员对用户反馈的意见和以上质量回访与检查中发现的质量问题与缺陷发现的原因进行详细调查分析, 并确定质量缺陷的事实和责任。比较严重的质量缺陷应由监理人员组织业主、设计人员和承包商共同研究确定原因。关键是要确定该工程质量缺陷是否在正常使用条件下产生的。因为国家《建设工程质量管理条例》规定的是在正常使用条件下, 工程存在的质量缺陷均应由承包商负责, 无条件保修。监理人员及时发出《工程维修通知书》要求承包商在接到通知书十日内派人进行维修。比较重大的质量缺陷, 如基础不均匀沉降和屋面、地下室渗漏等质量问题要求责任方提出缺陷的处理方案, 经过监理、设计人员、业主方共同审批后, 由监理人员监督实施处理。

2.7承包商若不能按监理人员要求及时进行维修, 监理人员应书面通知业主, 可由业主委托其他承包商完成。 (同时, 监理人员要与原承包商沟通) 。其维修处理发生的费用依据施工合同规定在质量保修保证金中扣除。

2.8当监理合同约定的工程保修期监理业务过期后, 承包商应按施工合同和国家《建设工程质量管理条例》的规定仍需对工程继续履行质量保修义务。

3关于地基基础和主体结构工程的最低保修期限问题:

3.1国家《建设工程质量管理条例》第四十条规定:在正常使用条件下, 建设工程的最低保修期限为: (一) 基础设施工程, 房屋建筑的地基基础和主体结构工程, 为设计文件规定的该工程的合理使用年限;笔者发现目前设计施工图纸文件中, 均未有该工程的合理使用年限说明。据国家《建筑结构可靠度设计统一标准》 (GB50068-2001) 规定的3类普通房屋和建筑物, 其设计年限为50年, 并明确工程是在正常施工、正常使用和正常维护的前提下才能满足的条件。

3.2在保修阶段监理工作中发现工程竣工验收合格并移交使用单位后, 有的使用单位擅自改变设计使用功能, 即出现工程的非正常使用条件, 增加了结构的活荷载甚至破坏了屋面和外墙面防水功能等情况。举例说明:

(1) 楼层办公室改为档案资料室, 宿舍改为文具仓库;

(2) 屋面上加设太阳能热水器, 电视等无线接收设备, 屋面和外墙面设置大型广告牌;

(3) 室内进行二次装修扩门拆墙, 改变水、电管线;

(4) 屋面天沟灰尘和生活垃圾堆积, 天沟流水不畅, 个别水落堵塞等。

监理人员一旦发现上述情况, 即应书面通知业主或使用单位, 并提出处理意见, 引起重视。

3.3关于地基基础和主体结构分部保修如何实施, 缺乏具体配套措施, 不好操作。因保修期为50年, 是人生的大半辈子。岁月沧桑, 人事沉浮, 50年后去哪里找承包商和责任人?又如何分清责任工程是否属正常使用和正常维护。

4应采取的措施

4.1监理单位把工作重点和主要精力放在施工阶段监理工作中, 无疑是正确的。只有在施工阶段对工程质量进行有效的、严格的控制, 不留人和质量隐患, 使工程竣工每一分部质量均达到设计和施工质量验收标准, 同时满足用户的使用功能要求, 使业主放心使用。实践证明, 施工阶段监理工作越到位, 保修监理工作量就会大大减少。

4.2当房屋建筑工程投入使用过程中, 由于荷载对结构构建产生时间效应和构件在温度和湿度变化中以及地基的沉降等原因会产生变形。同时, 在建筑物协调变形过程中会产生次应力的不利影响。 (当然, 在正常设计、正常施工以及正常使用和维护条件下, 以上结构、构件不会发生超承载力极限状态和正常使用极限状态的质量问题。) 故工程在使用一阶段后, 会出现这样、那样质量小问题是正常的, 也是难免的。所以说工程质量保修是必要的, 即使竣工验收质量达到优良等级的工程也不例外。

4.3监理单位对保修阶段也要像施工阶段监理那样重视, 就像工业产品售后服务那样, 想用户所想, 急用户所急。搞好保修阶段监理工作, 也是监理单位提高资信度保持监理行业形象, 创监理品牌的重要方面。

4.4监理人员首先要模范地贯彻执行国家《建设工程质量管理条例》关于有关工程保修的规定, 在施工阶段监理工作中, 严格控制材料、构配件质量和施工操作工序质量, 确保工程在正常条件下施工。同时呼唤业主方要确保工程的正常使用条件和采取正常的维护措施, 以求房屋建筑工程达到设计规定的使用年限。

4.5国家和各级建设行政主管部门在贯彻国家《建设工程质量管理条例》中, 制定关于房屋地基基础和主体结构保修期为50年的相应的具体配套措施, 以便于实施。

参考文献