新建商品房交易流程

2024-04-12

新建商品房交易流程（精选6篇）

篇1：新建商品房交易流程

真房买卖（真房君）教你广州新建商品房交易知识

第一步，了解楼盘状况

收集了解目标楼盘的情况并进行现场查看，重点查看预售许可证，未取得预售许可证的商品房不得预售，也不得以诚意金、登记费等名义收取款项。● 已取得预售许可证的楼盘，也可能有部分房屋因查封等原因不能销售。因此，有必要在“阳光家缘”网站查询目标楼盘的哪些房屋属于可售房屋。● 认真查阅《商品房买卖合同》及附件，认购书，按揭须知，前期物业管理服务合同等的样本。认购书、商品房买卖合同是确定买卖双方权利义务的重要文件，购房人在确定购买前要认真阅读，清楚了解其内容，不明白的地方可向销售人员、律师等专业人士咨询。

● 选择目标房屋应当根据自身条件及需求来确定，确保购房所需支出（包括按揭月供）在自己的支付能力承受范围以内，需要按揭付款的还要了解借款人资信状况及可贷款的额度、利率及期限。

● 购房前应全面了解购房及金融贷款政策，看自己是否符合购房或贷款条件。

案例与点评

案例：小马听说市中心某楼盘正在内部认购，认购价很便宜，大概半年后才拿预售证正式销售，那时价格最少涨10%。小马就交了2万元诚意金认购了一套房，并与开发商约定如果小马不买，诚意金不退还，发展商不卖，要双倍返还诚意金。五个月后该楼盘价格大涨，开发商通知小马涨价，否则就不卖给他了。小马不同意，就起诉开发商。起诉后，法院认为该楼盘还未取得预售许可证，双方认购协议无效，仅判发展商返还诚意金和利息。

点评：未取得预售许可证销售在建商品房，违反了法律法规的禁止性规定，属无效民事行为，购房者在内部认购协议中的权利不能得到法律保护。

案例：小马买房时光顾着高兴，对售楼部摆出来的一大堆材料看都没看就签了认购书。到签商品房买卖合同时，发现开发商在合同附件中补充的一些条款不合理，要求修改，销售人员拿出认购书说：您在签署的认购书中确认已看过销售方公示的商品房买卖合同及附件的样本等资料，并同意其内容，所以现在不能修改合同条款，如不同意签署合同，就要没收定金，小马一脸无奈。

点评：有的开发商在制定合同样本时，在法律允许的范围内会设定一些对其有利的条款，比如违约金标准不对等、约定开发商有权免费使用建筑物公共部位等。在签订认购书之前购买人应当仔细了解，认真查看开发商在现场公示的预售资料，如合同及附件等等。如认为不妥的，可要求对方修改。签订认购书或者商品房买卖合同之后再要求修改就比较困难了。

未取得预售许可证销售在建商品房，违反了法律法规的禁止性规定，属无效民事行为，购房者在内部认购协议中的权利不能得到法律保护。

第二步：签订认购书

● 确定购房人，了解签订认购书后能否变更购房人。有的开发商允许认购人在正式签订商品房买卖合同时转名（即可指定其他人作为买卖合同签约人），有的则不允许转名，或者只允许在一定的亲属关系范围内转名，并且转名时要向开发商交纳手续费。所以认购时要考虑清楚，最好以实际购房人作为认购人。

● 准备好购房人需提供的身份证件。多数情况下，购房人只需提供居民身份证，特定情形需事先咨询，如军人应提供军官证，未成年人需提供出生证、户口簿，外国人需提供护照及有效的翻译文本等。

● 仔细阅读认购书内容，查看认购书填写是否准确、完整，与协商内容是否一致；留有空格以备填写和选择的条款，如未填写和选择的应当划去；开发商口头承诺但没写入认购书的内容，应要求在认购书中书面注明。● 按揭贷款的金额、年限、利率等只有经银行审查批准后才能确定，选择按揭付款的，应约定不能办理按揭或贷款金额不足时的处理办法。有些认购书中约定如不能取得按揭贷款或按揭贷款金额小于认购书约定金额的，购房人应在限期内以现金方式付清，这一约定对购房人资金要求较高，如购房人资金不足的，可以约定不能取得按揭贷款或贷款金额小于一定金额时，解除认购书，开发商全额退还定金。

● 应在认购书中明确非因购房人责任导致商品房买卖合同无法订立的，开发商须退回认购定金。

某楼盘促销，广告宣传送全屋家电，小马看过样板房后很满意，就买下一

套房。收楼时查看开发商送的家电，发现品牌、规格型号与购房前的广告宣传完全不同，就咨询律师想打官司，但律师看过其购房合同等文件后，告诉小马合同中没有关于送家电的书面约定，证据不足，胜诉机会较小，小马只得作罢。口头约定发生争议后，双方对约定内容陈述不一致的，主张权利的一方难

以举证。因此，对于开发商口头承诺的内容，应要求其在认购书或商品房买卖合同中以书面方式确定。

案例与点评

案例：某楼盘促销，广告宣传送全屋家电，小马看过样板房后很满意，就买下一套房。收楼时查看开发商送的家电，发现品牌、规格型号与购房前的广告宣传完全不同，就咨询律师想打官司，但律师看过其购房合同等文件后，告诉小马合同中没有关于送家电的书面约定，证据不足，胜诉机会较小，小马只得作罢。点评：口头约定发生争议后，双方对约定内容陈述不一致的，主张权利的一方难以举证。因此，对于开发商口头承诺的内容，应要求其在认购书或商品房买卖合同中以书面方式确定。

第三步：订立合同

签署商品房买卖合同

● 预售商品房实行网上签约，签约时应由开发商登录房地产管理部门设立的互联网系统，按双方约定的合同条款录入数据，经双方核对确认后打印、签名盖章，完成网上签约手续。

● 签订商品房买卖合同时应认真核对合同内容，审查其是否与开发商公示的合同样本、认购书约定的内容及双方商定的内容一致。如发现不一致的，应要求开发商修改或删除，如有遗漏的，应当补充完整。● 合同订立后，购房人可在网上查询自己所购房屋情况及订立合同的情况。开发商应在规定时间内向房地产管理部门申请办理预购商品房预告登记证明手续，并将该证明交购房人收执；开发商未按期办理的，购房人也可以自行办理。

案例与点评

案例：小马决定购买某楼盘房屋，签约前做足功课，对各项规定和合同条款了解得清清楚楚。正式签订合同时，小马发现开发商提供的合同附件中增加了很多开发商可以延期交楼的内容，都是公示的合同文本中没有提到的。小马据理力争，最后开发商同意删掉了不合理的内容，成功签约。

点评：有的开发商直到正式签署商品房买卖合同时，才将完整的合同文本提供给买受人查阅，并在合同文本及附件中写入一些不合理的条款，如限制买受人权利，缩减出卖人义务等。买受人因条件所限、时间紧迫，往往难以注意到这些内容，有的即使注意到了，为了避免麻烦而放弃了自己的权益。因此，在签订合同前，买受人要做好准备，全面了解开发商已公示的合同等资料，了解相关法律法规的规定，有条件的可寻求律师等专业人员帮助。

案例：合同约定的交楼日期到了，小马向开发商咨询收楼的事，开发商却找出一大堆理由说无法按期交楼。小马一纸诉状将开发商告上法庭，法院认为双方订立的合同合法有效，开发商未按合同约定的期限交楼，应当承担违约责任，遂判开发商赔偿了小马的损失，并限期交楼。

点评：商品房买卖合同及预售商品房预告登记证明书是购房人享有所购房屋相关权利的合法证明文件。开发商未按合同履行的，购房人有权依照合同约定和法律规定要求其承担责任。

付款

● 网上签约时，除打印《商品房买卖合同》外，还应同时打印《商品房预售款缴款通知书》，购房人应当将购房款支付至缴款通知书上所

列的预售款监控银行和监控账号。

● 商品房预售款监管目的在于保证预售款的专款专用，维护购房人的合法权益，防止开发商在预售项目竣工前将预售款挪作他用。

● 按照合同约定的期限及金额支付购房款是购房人的主要合同义务，如不按约履行，开发商有权要求购房人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，构成根本违约的开发商还有权解除合同。

房屋交付

● 接到收楼通知后，购房人有权对开发商交付的房屋进行检验。检验的标准以合同约定为准。合同没有约定或者约定不明的，按照国家标准、行业标准或者通用的标准验收。

● 购房人没有检验房屋经验的，可以寻求朋友或者专业机构的帮助，如房屋存在质量问题的，专业机构的检验报告是有效的证明文件，购房人可据此追究开发商的责任。根据房屋存在质量问题的不同程度，购房人可以要求开发商进行整修、赔偿损失、减少价款直至解除合同。购房人作出拒绝收楼、解除合同的决定时要慎重，必须符合合同约定和法律规定的条件。● 收楼时开发商要求交纳的各项费用要看清，一看有无合同约定，二看有无法律规定。

● 办理收楼手续时，应当要求开发商提供以下文件：

1、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；

2、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；

3、公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；

4、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；

5、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；

6、《房地产（住宅）质量保证书》；

7、《房地产（住宅）使用说明书》；

8、《临时管理规约》或《管理规约》。● 签署《临时管理规约》或《管理规约》。

● 与开发商办理的交接手续应当保留原件资料，该文件是证明收楼时间及收楼时房屋状况的重要凭证，房屋风险责任的转移、保修期限的计算、确定水电计费基数等均以该文件为依据。

案例与点评

案例：小马收楼时，看到收楼通知书上要求交三百元的水电保证金，经向供水供电部门了解，水电收费是分户管理的，无需开发商或者物业管理公司垫付资金，就拒绝了这一要求。

点评：办理收楼手续时，有的开发商会要求业主交纳一些没法律依据或合同依据的费用，比如契税、专项维修资金，这两项费用应当由业主自行按规定缴交，而不是由开发商代收代缴；还有的要求交纳水电周转金等等，遇到这类情形，购房人应当予以拒绝，并可向行政主管部门投诉。

案例：小马收楼时觉得房子没什么问题就办理了收楼手续，没有向开发商索取交楼文件。到交水电费时才发现要按临水临电的标准交费，与开发商交涉了好久，开发商才同意弥补临水临电和永久水电的差额。但开发商始终未能给出临水临电何时解决的时间表。

点评：收楼是大事，一定不能大意。法律规定的各项文件一项也不能缺，不然会

留下各种隐患。

案例：小马住新房了，利用周末在家搞装修，邻居向物业管理处投诉噪音过大，影响休息。物业管理处工作人员告诉小马，在业主签署的管理规约中，规定房屋装修要向管理处报备，而且只能在规定的时段施工，不能影响他人休息。

点评：了解和遵守管理规约，是建设和谐小区的首要条件。

第四步：领取房地产权证

● 商品房竣工验收后，开发商应当办理初始登记手续（俗称大确

权），然后在约定的期限内将房屋产权过户到购房人名下。

● 购房人领取房地产权证时，应当核对产权人姓名、身份证件号

码，房屋地址，房屋面积等内容。

● 房地产权证上注明的房屋建筑面积、套内建筑面积与商品房买

卖合同有差异的，应当按合同约定处理。

案例与点评

案例：小马收楼都两年了，开发商还没办下房产证。拿出了双方签订的合同一看，已超期七个多月。小马请律师发了律师函给开发商，要求开发商支付逾期办证违约金。

点评：按照合同约定的时间，为购房人办理房地产权证是开发商的主要义务，开发商不履行义务的，购房人可根据合同的约定追究开发商的责任，保护自己的合法权益。

篇2：新建商品房交易流程

坐标：上海嘉定

户口：外地集体户，上海居住证

嘉定新建商品房流程表是如下所示，但具体办起来又不是这么简单了，准备材料就需要跑很多地方，何况工作人员一忙起来，态度实在说不上好，谁让我们求人呢。把流程记录下来，方便大家参考。

第一步.嘉戬公路118号房地产交易中心

上下班时间是这个。我周六去的时候人超多。服务人员说周一到周五人稍微少一些，但是大家也都上班，不好老请假啊。缺少了开发商的材料，这次算白去,我是新城馥华里的，开发商材料去沪宜公路的新城香溢都荟取。

第二步.开发商，一般在售楼处

领取了营业执照、委托书、住房申报表、房屋交接书、房地产登记申请书等。

第三步.建设银行

缴纳房屋维修基金，大概几千块钱，只能周一到周五去交。保存好缴款单

第四步.嘉戬公路118号房地产交易中心

自己带好夫妻双方身份证、居住证、户口本、包括孩子的，所有的原件和复印件，多复印两份吧，交易中心那边太贵了，复印一张就要一块钱。

去的有点晚，很赶，有空的话可以早点去。工作人员也都是急匆匆的赶着下班。但是过程还是很快的。

先去预检窗口检查资料全不全，然后会指示你去下一个窗口，提交材料，进行房产登记查询。这个过程要等大概10天，工作人员会给一个通知单，下次拿着去领《房产查询结果》。

这次缺少的材料被要求下次补齐。宝宝的户口当时正好拍了张照片在手机，也复印了，工作人员说有效。我的户口单页，没有扫描件需要重新去户口地借；还缺少社保缴纳证明，需要去社保中心拉单子并有章（自动带章）；免房产税的话，需要提供居住证积分满120的证明，或者在上海居住满三年证明，也可以后面退回来。

第五步.博乐路社保中心打印社保缴纳证明

第六步山东

取户口单页，户口在外地比较麻烦，每次都要托人取。

第七步.社区所在地的派出所

开上海居住满三年证明，本来以为很难办，结果也挺快的，拉个单子，上面记录了本人从办证至今的证件状态，比如续办之类的。

第八步.嘉戬公路118号房地产交易中心

先拿着上次给的单子，准备好身份证、社保缴纳证明，到11号窗口领《查询结果》拿着所有材料，去税务局窗口检验，免房产税（居住满三年或者居住证120分以上），交契税，去银行窗口交契税，总房款的1%。下午去的晚了，正赶上下班，没办完。周六早上再去。

周六，9号窗口取号，按要求填如下《查阅申请书》，开房屋预告登记证明，交几块钱手续费。

拿着缴税单据，预告登记证明及其他单子等，到23号窗口房产交易中心预检处，检验材料，然后取号。周六人很多。我因为缺了预告登记证明，又去补的，回来取号的时候，有个人说哎别插队，弄得我好像插队似的，脸红了一阵。其实刚才已经检好材料了，工作人员只看了一眼就把号给我取了。

填好开发商给的《住房情况申报表》，到17号窗口，交流程中要求的材料，工作人员给个单据。我当时没找到主债权合同，后来他看了一下，说已经贷款了，不用了。

去24号发票打印处取个缴款的二联单；拿着去银行窗口缴费，80，要求必须现金。拿着缴费单据，去发票打印窗口打印发票。

将缴款发票交还给17号窗口人员。领到一个单子，说20天后再去房产交易中心。

第九步.20天后，嘉戬公路118号房地产交易中心

周五下午去的，不用排号，直接拿着上次的单子到17号窗口产证领取处，工作人员会把产证交给你，还有一个密码夹在里面。拿着产证到20-17号窗口花5元贴个印花税的贴画

篇3：新建商品房交易流程

2008年7月1日, 《天津市新建商品房预售资金监管办法》 (以下简称《办法》) 正式实施, 在先行试点取得经验基础上, 2009年又制定《市内六区实施新建商品房预售资金监管工作方案》及有关配套文件, 进一步明确新建商品房预售资金监管的主体、原则、方式以及程序, 标志着天津市新建商品房预售资金监管制度的确立与开始实行。与一些省市以金融机构、担保公司等第三方以及工程监理机构作为监管主体的做法不同, 天津市是以房地产交易资金监管部门作为监管主体, 实行政府监管。《办法》第四条明确规定, 市房地产交易资金监管中心 (以下简称资金监管中心) 是本市房地产交易资金监管机构。实践证明, 对新建商品房预售资金实行政府监管, 不仅可行, 而且必要。

一、政府监管的可行性与必要性

1. 政府监管在理论上可行

对政府监管的质疑主要集中在政府干预市场的正当性与必要性问题上。从亚当·斯密《国富论》提出自由市场到凯恩斯的政府干预主义, 再到主张政府有限干预的新自由主义, 政府与市场一直博弈于此消彼长中。政府与市场之间, 并不是谁代替谁的零和博弈, 而是相辅相成、共生共赢。市场固有的失灵, 需要政府适当调控。自由放任的市场经济体制与政府主导资源配置的计划经济体制, 都不是经济发展的万能药。诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨就曾说过, 不受约束的市场可以是一次灾难。

改革开放以来, 我国逐步建立社会主义市场经济体制, 实现从计划到市场的转型。但是, 从计划经济时期全能型政府“什么都管”, 到管治型政府“有所为有所不为”, 再到服务型政府“以人为本”, 并不是简单地以市场权力代替政府权力, 而是在寻求政府与市场关系的最佳定位。中国特色社会主义市场经济体制是“强政府、强市场”、宏观调控与市场配置相结合的模式。市场固然是资源配置的主体, 但市场固有的缺陷要求政府进行适度干预。因此, 以房地产交易资金监管部门作为监管主体, 对新建商品房预售资金实行政府监管在理论上可行。

2. 政府监管在实践中必要

我国正处于社会主义初级阶段, 不惟如此, 我国市场经济体制也刚刚起步, 机制建设尚需健全。市场经济形成于商品经济与自然经济的博弈中, 历经了漫长的过程, 其间基于经济人的逐利性, 对长期利益与效率的追求自发形成了一系列辅助机制。我国由计划经济向市场经济的转型是在政府主导下的强制性经济体制转轨, 是后发国家赶超先进的跨越, 诸如诚信机制、社会自治等本应自发形成的机制尚有欠缺。我国市场经济体制要走向成熟必须补上这一课, 在市场自主调节能力有待提升的情况下, 政府应履行经济管理和社会服务职能, 以政府权力的强势干预促进辅助机制的建设, 最终形成自主运行的完全市场。

因此, 在当前社会主义市场经济体制仍需进一步健全、完善的条件下, 以政府机构作为预售资金监管主体有其必要性。

第一, 政府的公信力可弥补市场信用体系的不足。信用缺失是困扰市场经济的一大问题, 就房地产市场而言, “烂尾楼”现象和个别开发商将已预售商品房二次抵押的行为严重阻碍购房者与开发企业之间信任关系的建立, 也给放贷银行带来负担。担保公司在我国发展不过十年, 缺乏相应法律保护, 尚不足以承担沟通房地产买卖双方信任的桥梁作用。在信用体系不健全的条件下, 政府监管的公信力既消除购房者的顾虑, 降低银行放贷的风险, 同时起到培育市场信用的作用。

第二, 政府行政权力可保证监管到位。银行等金融机构既无法确保预售资金全部存入指定银行账户, 又缺乏审批、划拨工程款项的专业知识, 而银行与开发企业之间因贷款结成的利益关系也无法保证资金监管的意愿和力度。相比而言, 政府行政权力可以形成对开发企业的约束力, 以保证预售资金全部存入指定银行账户, 而工程建设款的划拨又因行政约束力形成监管效力, 确保资金监管及时、到位。

第三, 政府职能部门间的协调可形成完备的监管体系。政府监管的优势在于有效连接新建商品房预售许可证的核发部门、预售合同的登记备案部门等房地产交易相关职能部门, 同时配合以银行等金融机构对预售资金专用账户的监控, 形成纵向、横向相交贯的立体监管体系, 对新建商品房预售资金实施全方位监管。这正是银行、担保公司或监理机构等主体望尘莫及的。

二、天津市新建商品房预售资金监管:沟通政府与市场的平台

以房地产交易资金监管部门作为监管主体, 对新建商品房预售资金实行政府监管的目的在于稳定市场秩序, 培育市场信用, 激发市场活力。资金监管不能影响市场效率, 不能影响开发企业正常运营, 政府干预必须适时、适度。为做到“管好”而不“管死”, 天津市转变观念、创新模式, 立足服务、简化程序, 完善细节、保证效率, 构建了天津特色预售资金监管体系, 搭建起政府干预与市场机制相连通的平台。

1. 转变观念、创新模式

房地产开发企业是资金密集型企业, 需要大量资金流转。项目“烂尾”直接损害购房群众利益, 也阻碍企业资金的正常流转。对预售资金实施监管, 不仅对开发企业提高经营管理水平和经济效益具有重要意义, 且直接关系开发企业的生死存亡。由此可见, 对预售资金使用依法进行监督, 可以使开发企业进一步加强内控管理, 依法运作, 防范风险, 为企业发展创造有利的条件。

为此, 天津市树立依法依规和从实际出发主动监管的理念, 确定按比例对预售资金实施监管的新模式。建设项目取得新建商品房销售许可证后所需的后续建设资金和有关配套费用成为监管的重点。预售资金监管比例主要依据上年度新建商品房每平方米建安造价加有关配套费用与新建商品房每平方米平均销售价格之比进行确定。每年调整一次。开发企业按照施工进度, 申请使用被监管资金, 用于支付建筑工程总承包工程款、区内自来水、区内排水、区内燃气、热力以及电力工程款。新模式充分考虑了开发企业对资金的需求和建设项目资金的使用效率, 既达到实时监管防控风险的目的, 满足建设项目资金需求;又使开发企业具有一定自主权, 提高企业资金使用率。此举在客观上也使政府的干预效能得到大大提升。

2. 立足服务、简化程序

监管本身不是目的, 监管目的在于依靠政府的公信力和约束力降低社会交易成本、提高市场效率。为此, 天津市以最大限度方便购房群众和企业为程序设计的出发点和落脚点, 坚持严谨而不失灵活, 以优质高效的服务和简便快捷的操作程序保证市场效率。

首先, 在优质高效的服务中体现以人为本的服务理念。一是简化业务流程, 以一站式服务将企业申请资金的拨付时间由《办法》规定的10个工作日压缩为现在的3个工作日。二是坚持政务公开, 以办事指南形式, 公开各环节要件、流程和时限, 严格实行首问负责和一次告知, 务求时效。

其次, 在简便快捷的操作程序中体现资金监管对效率的追求。一是开辟多种缴款渠道。天津市在充分利用1300余个银行网点柜台的基础上, 增加资金监管专用pos机刷卡交款的方式, 实现将专用pos机终端与监管账户挂接, 既便利购房群众, 又保证资金入账。二是实施网络化监管, 账户开立、协议签订、用款申请、资金拨付等操作均实现网络化, 简便快捷。对用款申请的审核也采用电子审核方式, 降低了在行政审核环节的效率损耗。

3. 完善细节、保证效率

天津市实施预售资金监管不仅体现在对政府监管模式的整体把握上, 还体现在通过完善细节最大限度满足市场经济行为对效率的追求上。

一是允许开发企业用预售资金偿还在建工程抵押贷款, 但需由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同, 确保工程建设顺利开展;二是允许开发企业以幢或多幢为单位分别开立监管账户, 保证其对资金流动性的需求;三是允许开发企业从监管账户中支取退房款, 相关款项3个工作日内即可解除监管, 减少清退房款给企业带来的资金压力;四是全程免费监管, 降低房地产交易成本。一些城市对资金监管产生的费用采用收取2‰监管费的方法, 而天津市是将之内化为政府行政成本, 降低政府干预产生的社会交易成本增长。

三、对天津市商品房预售资金监管的展望

天津市新建商品房预售资金监管发挥了沟通政府与市场的积极作用, 在模式选择、程序设计及细节考虑上充分展示了天津特色。随着资金监管工作的不断深入, 以及政府与市场关系的逐渐变化, 笔者认为还应从以下方面继续完善推进和延伸监管工作。

一是引进工程监理专业知识, 弥补政府专业性的不足。预售资金监管是一项跨行业、跨领域的综合性、系统性工程, 需要工程造价等多方面知识。专业知识的缺乏会降低用款审核的效率, 也容易出现由于专业知识与被监管对象不对称使监管职责难以到位的问题。因此, 在政府确认的监管机构内设立工程监理岗位, 配备专业人员, 将工程专业知识引入监管机构十分必要。但这样一来必然会增加行政成本, 行政成本来源于政府税收和财政支出, 说到底也是社会交易成本的一部分。政府监管的目的在培育市场自主运行能力。只有当市场能自主解决资金监管问题时, 这部分成本才会消失。而在这之前, 围绕这个目的产生的全部成本都是必要的。

二是巩固与完善并举, 形成有序有效的内部协调机制。新建商品房预售资金监管制度能否顺利得到实施, 系统内部协调机制建设是关键。预售资金监管是由若干部门和行业共同组成的庞大系统性工程, 其多部门、跨行业、跨领域特点, 客观上要求系统内部建立起相互沟通交流的平台, 形成有序有效协调的机制。在这样一个机制中房地产交易资金监管中心作为监管主体发挥着主导和促进作用, 通过采取函复、工作日志、运行档案、情况通报、联席会议等形式, 规范、协调系统各部门最大限度地做好环节和岗位内的工作, 形成系统内部协调互动的平台, 以维护整个系统的正常运行。

三是监管与培育并重, 推进市场诚信机制建设。以政府作为监管主体的一大优势是能够以政府的公信力弥补市场诚信的不足。但政府监管的目的在于以政府干预手段引导市场在经济规律的指导下运行, 形成具备完善自我调节能力的完全市场, 从未来长远发展的观点可以说现在的监管是为了将来的不监管。政府在对预售资金合理监管的同时, 还应着力培育市场诚信机制, 培育市场的自我管理能力。

参考文献

[1].张定一.对商品房预售资金监管模式的探讨.中国房地产.2006.9

[2].韩冰杨建平.国内商品房预售资金监管模式的实证考察及评价.求索.2008.3

篇4：5月北京新建商品住宅市场分析

简评：1-3月，受“国八条”、“京十五条”调控政策影响，开发商开始对市场观望，并放慢推盘速度。4月，政府再次调整贷款利率，开发商为争夺限购政策后的住宅市场和尽早使资金回笼，开始加快推盘速度，使单月推盘量达到了1-3月供给量的总和。1月-5月22日，新增供给总量同比下降一半。

簡评：由于去年年底开始实行销售资金监管制度，致使很多楼盘都提前入市，透支了今年1、2月的供给。3-4月新增供给量明显趋增，同时3月拓展区供给量比重明显提升，致使4月成交均价略有上扬。4-5月供给量从目前数据看，拓展区和发展新区占比较大，势必会对5、6月成交价格形成支撑态势。

简评：成交量4月环比略有下降，同比降六成，1-4月累计成交量同比降四成。成交均价4月环比略有提升，同比降两成半，均价略升主要系高端住宅成交量相对提高所致。

简评：4月成交热点地区为房山区和密云县。由于发展新区和涵养区新建商品住宅成交数量的增加，势必会使该区域的二手住宅价格有所下降。

篇5：西部商品交易开户流程

（一）符合下列条件的申请人可以成为投资人：

（二）具有完全民事行为能力及民事责任能力；

（三）年龄在18-65周岁的中华人民共和国公民；

（四）同意、接受并承诺遵守交易中心相关规定；

（五）具有一定资金实力及良好的信誉；

（六）具备一定的交易知识；

（七）不存在重大违法记录；

（八）交易中心规定的其他条件。

二、客户禁入规定

符合下列条件的申请人禁止成为客户：

（一）国家机关和事业单位；

（二）交易中心股东；

（三）交易中心、会员单位工作人员及其配偶；

（四）未能提供开户证明材料的单位和个人；

（五）交易中心及政府有关监管部门明令禁止入市的单位和个人。

贵金属客户开户所需资料及开户流程

一、申请开户基本条件

（一）自然人：年龄在18-65周岁的中华人民共和国公民；

（二）机构：依法在中华人民共和国境内注册成立且合法存续的企业法人及其它经济机构；

（三）具有完全民事行为能力及民事责任能力。

二、申请模拟账号

填写信息:有效证件号码、姓名或名称、联系方式；发送至客服部，账号将会以短信或者邮件的方式发送给客户，客服必须及时确认客户接收情况；客户收到模拟账号后需要交易满20笔方能申请激活实盘账户。

三、审核客户准入资格条件（实盘账户开户）

（一）自然人客户：《风险揭示书》；2.《客户协议书》；3.《客户调查表》；

4.《客户半身正面照》；5.《客户身份证正反面扫描件》；6.《风险提示书》；7.《交易规则及风险承受能力的说明》；8.《客户确认函》；9.《客户协议书》签字页。

（二）机构客户：《风险揭示书》；2.《客户协议书》；3.《客户调查表》；4.《机构法人代表或授权委托人半身正面照》；5.《机构法人代表或授权委托人身份证正反面扫描件》；6.《营业执照扫描件》；7.《组织机构代码证扫描件》；8.《风险提示书》；9.《交易规则及风险承受能力的说明》；10.《客户确认函》；11.《客户协议书》签字页。

（三）签署协议需客户手拿协议半身照；

（四）满20笔的模拟交易记录。

要求：不能写连笔字，字迹清楚，不能漏填，客户调查表中没有固定电话的可以空出，只能用黑色水笔填写。照片必须要正面抬头半身照，身份证要扫描件，扫描时须留1厘米左右边框。

四、申请实盘账户

收到申请后，会员单位客服人员应及时处理申请，申请成功后综合会员将会在第一时间以短信的方式通知客户，此时客户账户已经开通，可申请银行转账。

五、银行签约时间入金时间出金时间

农行：9:00—16:009:00—16:009:00—16:00

工行：9:00—16:0006:40—22:209:00—17:30

杭州银行：9:00—16:009:00—16:009:00—16:00

六、实盘账户激活申请

（一）模拟交易必须满20笔；

（二）交易日9:30-16:00,16:00之前申请的当天激活；

（三）交易日9:30-16:00,16:00之后申请的第二个工作日激活；

（四）激活成功后客服部将会以短信方式通知客户激活情况。

七、激活后可以进行实盘交易

八、销户

篇6：新建商品房交易流程

通知

各市（州）县物价局、建设局（房产管理局）：

为进一步规范我省房地产交易价格行为，维护房地产交易双方合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《湖南省价格监督管理条例》和国家、省有关法律法规，制订了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》（以下简称《规则》）现印发你们，并就贯彻实施《规则》提出以下意见，请一并贯彻执行。

一、各地物价、建设（房产管理）部门要充分认识加强房地产市场价格监管，规范商品房交易价格行为，对于促进我省房地产业的健康发展和构建和谐湖南的重要意义，把加强房地产市场价格监管作为今年的一项重要工作来抓，并结合当地实际情况，制定具体实施办法，认真组织贯彻实施。

二、各地要集中时间和力量，按属地管理的原则，开展对当地房地产开发企业和中介服务机构的负责人和营销人员的宣传，指导房地产开发企业和中介服务机构建立健全包括物价责任人和物价员制度在内的各项价格管理制度，督促房地产开发企业加强价格自律，自觉贯彻执行《规则》。对房地产开发企业不符合《规则》的做法，要责令其限期整改；对违法违规行为予以严肃查处。

二○○九年五月六日

附：湖南省新建商品房交易价格行为规则

湖南省新建商品房交易价格行为规则

第一条为规范我省新建商品房交易价格行为，维护房地产市场价格秩序，保护交易双方的合法权益，促进我省房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《湖南省价格监督管理条例》国家有关法规及规定，制定本规则。

第二条本规则适用于本省境内实行政府指导价和市场调节价的新建商品房交易活动。

本规则所称的的商品房交易，是指经营者向购房者出售新建商品房的行为。

本规则所称的经营者，是指具有开发经营资格的房地产开发企业。

第三条经营者销售商品房，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则，遵守国家和省有关价格法律、法规、规章和政策。

第四条实施市场调节的商品房销售价格，由经营者根据商品房的建设成本和市场供求状况等因素依法自主制定。

第五条商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。

第六条经营者在取得商品房预售许可证之前，不得以任何名目向购房者收取预售款性质的费用。

第七条经营者销售商品房，应当严格执行明码标价制度，不得在明码标价之外加收任何未予标明的费用。