一手商品房备案流程

一手商品房备案流程（共7篇）

篇1：一手商品房备案流程

一手商品房备案流程

一、预售登记备案（房管局）

预备如下资料：

1、商品房预售许可证；（原件、复印件）

2、营业执照；（原件、复印件）

3、开发企业资质等级书；（原件、复印件）

4、国有土地使用权证；（原件、复印件）

5、建设工程规划许可证；（原件、复印件）

6、组织机构代码证；（原件、复印件）

7、预售款户监理协议书；（原件、复印件）

8、总平面图；（原件、复印件）

9、楼盘及价格明细表；（原件、复印件）

10、用地规划许可证；（原件、复印件）

11、小区或商业地址门牌；（原件、复印件）

12、法人代表证明书；（原件、复印件）

13、委托书；（原件、复印件）

注：以上资料均需在复印件上加盖公章

过程：

1、到阳东交易所咨询一手商品房楼盘备案需要的资料（余所指正缺少的资料）

2、余所鉴定

3、复印件到行政服务大厅盖与原件相符章

4、现场观察

5、白蚁防治（缴纳费用）

6、防空（缴纳费用）

7、余所签认备案申请书

二、住宅维修基金需提交资料（物业所）

（一）1、预售许可证；（复印件加盖公章）

2、组织机构代码证；（复印件加盖公章）

（二）住宅维修基金开户登记

（三）1、单元批量开户电子表格（物业所加密）

2、单元批量开户纸式表格（一式三份）

第一联：银行留存

第二联：开发单元留存

第三联：资金管理单元留存

（一）到农业银行领取维修资金数据采集表，填好加盖公章（开发商、物业所）过程：

1、填住房维修资金开户登记表

（门牌地址、联系人、联系电话、栋名称、预售证号、单元应开户数、单元地址、套内建筑面积、公共分摊面积、总建筑面积）

2、物业所审批盖章，银行审批盖章

3、银行开户

4、填物业区域采集模板

5、填住房维修资金缴纳表

三、签订商品房买卖合同（人秘股）

预售备案办好后，办理CA数字证书，再购买《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。

（二）办理CA数字证书需提交如下证件：

1、企业法人营业执照（副本）

2、组织机构代码证（副本）

3、法人代表及企业员工身份证各一份

4、房地产开发企业资质证书副本

5、《企业员工数字证书申请表》一份

注：以上资料均需复印件，并在复印件上加盖公章，二代身份证需正反两面复印。

（二）以上资料各需一式二份

第一份：邮寄到肇庆市泰格软件有限公司

第二份：阳东房管局人秘股备案

过程：

1、到人秘股拿CA数字证书资料

2、资料一式两份，一份人秘股备案，一份寄肇庆泰格软件公司

3、等待泰格软件寄回CA数字证书

4、安装CA数字证书

5、填预售许可证资料，再提交，等待审批

6、填样本合同，再提交，等待审批

7、样本合同批下，即可马上签合同

篇2：一手商品房备案流程

一、备案流程：

1、客户签约→按揭（一式四份），一次性（一式三份），收集客户基本资料如：（身份证、户口本、结婚证、未婚证明、收入证明）

开发商需提供：（客户进账单、发票、打印商品房联机备案证明、合同登记申请表、授权委托书、被委托人身份证复印件料准备好后拿到开发公司加盖公章、法人章。、把买卖合同被委托人身份证复印件行扫描并拷贝到厅受理后10个工作日做出业务受理回执单，由开发公司特此委托人员去行政大厅拿回执单大厅受理通过后持回执单再去拿备案登记证明。

二、按揭流程

客户需提供（产权人的身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、未婚人员到户口所在地民政局开未婚证明、收入证明、银行开户卡复印件、合同以及带上由银行提供的按揭资料，夫妻双方同时到银行面签，待银行工作人员同意受理并审批完后，此时银行需保留一套资料存档，另外银行办理按揭流程不一样，在此我只针对农商行）

三、抵押登记流程按揭专员所拿回的是每个客户共三套资料，份、客户身份证复印件、借款合同印件1份，以上资料需全部扫描并拷贝到料和u盘一起报国土房管局做抵押登记。登记完善的手续，即《房屋抵押权证》11份、客户身份证复印件、联机备案证明、合同登记申请表、授权委托书1u盘里一起提交到双桥区国土房屋管理局审批。注：：

31份、抵押合同u盘里，由开发公司委托的权证人员准备一份抵押资15个工作日后，权证人员需到国土房管局去拿已抵押，在把此证拿到银行就准备放款，注（在放款前必须由开

份、首付款发票、进账单复印件1份、首付款进账单复印件 1份、授权委托书4份）（抵押登记申请表份、被委托人身份证复11份全部进，大1（各个份、前期物业管理协议一式两份、商品房买卖合同。以上所需资 份、份、前期物业管理协议1（把件拿到行政大厅）

份、套资料由开发公司按揭专员拿回到售房部。接下来开始准备抵押资料：11发商向银行存入保证金），保证金算法具体由银行算，但权证人员必须知道如何算。剩下的2份资料开发公司与客户各一份就行了。

整个流程基本就是这样，希望各位在细节上多注意，要仔细，并且权证按揭人员需随时要了解政策，不断掌握这些信息，要让置业顾问第一时间知道。

提供人：骆祎

2011年4 7号

篇3：一手商品房备案流程

为保障买受人的利益, 维护交易安全, 《城市房地产管理法》除设置商品房预售许可制度外, 还建立了商品房预售合同登记备案制度。其中第四十四条规定:商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》进一步明确了商品房预售合同登记备案制度, 第十条规定:商品房预售, 开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术, 逐步推行预售合同网上登记备案。

目前, 全国大多数城市都实行了商品房网上备案, 从笔者了解的情况看, 大致有两种模式:一是商品房买卖合同通过网上系统签约后, 由房地产开发企业直接在网上点击备案, 即时生效, 无需到房产管理部门办理备案手续;二是商品房买卖合同网上签约后, 开发企业除了点击备案外, 还须将书面合同报送到房产管理部门办理备案登记手续。通俗的说法, 前者称“网上备案”, 后者称“网上签约”。

前者合同条款双方认可后, 一方面开发企业利用网上管理系统打印合同文本, 双方签字盖章;另一方面, 直接在网上点击备案, 克服了人工报送资料、备案不及时等问题。优点是简便快捷, 缺点在于不够严谨, 双方是否签字盖章, 合同是否生效, 房产管理部门并不直接掌握。笔者在工作实践中遇到过多起因购房人没有在合同中签字引发纠纷的案例。如曹某与某开发公司签订了商品房买卖合同并在网上点击备案, 因是熟人, 故未缴纳定金与购房款, 也未在合同上签字, 只是口头承诺了交款日期。后因种种原因, 曹某放弃了购房的打算并远赴外地。由于该份合同已经网上自动备案, 开发企业想撤销该份合同, 必须要购房者配合到登记机关签字, 开发企业多次打电话给曹某, 要求其协助到登记机关办理撤销手续, 但曹某以未在合同上签字为由拒绝配合。房产管理部门也很为难, 因为网上点击即已备案, 对合同上到底有无购房者的签字无从掌握。如果仅凭开发企业单方面申请即予撤销合同, 购房者的权益就得不到保障。

而第二种模式, 需要开发企业或个人提交书面合同, 登记机关审查备案, 增加了工作量, 但比较严谨, 更能反映出合同备案的真实有效性。

故此, 笔者更倾向于后者, 主要基于以下几方面的考虑:

1.从合同生效的要件看, 合同的签订要遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则, 应经双方签字盖章方为生效。

2.从行政管理的要求看, 只有材料齐全、符合法律法规的要求, 并经登记机关审查, 才能予以备案。

3.从预购人的角度看, 只有经过双方盖章签字, 并经房产登记机构盖章备案后的合同, 才能从心理上接受并认可。

4.从网络设置情况看, 由于大多数城市房管部门内、外网是分离的, 商品房买卖合同在外网签订备案后, 内网并没有及时导入。外网是给开发企业操作的平台, 内网是房产登记机构的业务管理系统, 因此, 只有将合同在内网备案后, 才算是真正意义上的备案。

篇4：一手商品房备案流程

关于预售合同登记备案，现有的《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等法律法规虽有所规定，但过于原则，适应性不强。因此，完善商品房预售合同备案制度，加强对商品房预售市场的监管，是新形势下加强房地产市场管理的必然需求，对保护购房人的合理利益、降低购房人风险、促进房地产市场的平稳健康发展都具有十分重要的作用。

一、杭州市预售合同备案的实践

根据相关规定，商品房预（销）售合同或定金合同经当事人双方确定后，由房地产开发企业将双方确认的商品房预（销）售合同或定金合同通过网上操作系统进行备案。因此从2004年12月16日开始，杭州市商品房预售合同都是通过网上自动备案，即网上合同信息提交的同时完成备案。需要对合同中的选择性条款或双方可以自由约定的条款内容进行变更的，购房人在办理房屋所有权证前，当事人双方经协商一致的，可以持有关材料向杭州市房产交易产权登记管理中心申请办理合同变更备案手续。需要解除商品房预（销）售合同的，当事人双方在协商一致后，可以持有关材料向杭州市房产交易产权登记管理中心申请办理注销合同备案手续。

但在实际操作中，房地产开发企业未按要求操作、开发企业内部管理不严、当事人双方存在合同纠纷、合同备案系统不够完善等问题，造成诸多需要办理预售合同变更、撤销但又无法办理的情况。如开发公司提交合同备案信息并打印出商品房预售合同后，发现合同条款内容有错误，需要办理合同变更，购房人不肯在纸质合同上签字，也不配合开发公司办理合同变更手续。或者开发公司打印出合同后，购房人因各种原因不肯在纸质合同上签字并且要求撤销合同备案，但是开发公司不同意办理合同备案撤销手续。而根据相关规定，变更、撤销预售合同需要当事人双方经协商一致共同申请办理。因此，购房人或者开发企业有一方不配合，变更、撤销合同手续就无法办理。

二、完善预售合同备案建议与思考

随着《物权法》和《房屋登记办法》的出台，预告登记制度成为一个预购人维护自己的期待利益、保护自己的债权请求权得以实现的途径。但是预告登记制度是私法领域的登记制度，更强调当事人的意思自治，法律法规不强制当事人进行，预告登记可以由预售商品房的预购人提出申请。在实际操作中也存在预购人完成预售合同备案但不申请办理预告登记的情形，使得购房人的风险仍然存在，因此，仍需要对预售合同备案制度进行完善。

完善商品房预售合同网上签订系统。设置开发企业和购房人签订合同的权限，要求合同信息必须由购房人确认后方可提交打印。同时，开发企业要加强对员工的培训和管理，提高员工的工作效率和质量，减少提交合同信息的错误率。

规范开发企业销售行为。要求开发企业提供购房人签字确认已知晓合同内容的具结书，对未经购房人确认提交合同信息等违反规定的销售行为，行政主管部门应加强调查处理，督促开发企业规范销售。

借鉴深圳、长沙、天津等城市的做法，建议实行网上签订合同与纸质合同备案相结合的预售合同备案制度。双方当事人完成网上签订商品房预售合同后，再凭商品房预售纸质合同等资料向杭州市房产交易产权登记管理中心申请办理预售合同备案。

篇5：2011一手房贷款流程

第一步：自我能力评估

注意事项：买房应以实际收入情况为基准，不买贵的只买好的。切勿爱面子购买一套超出实际经济承受能力的房子。每月供房所用一般不超过月总收入的40%。

第二步：挑选房源

注意事项：在第一步基础上了解如发展商实力、声誉、口碑，地段、价格、户型、周边配套等，但不要轻信多如牛毛的广告，一切应从实际出发，眼见为实。

第三步：先检查“七证”再签订认购合同书

注意事项：在签订认购合同书前要求发展商出示“七证”：开发商的《营业执照》、《国有土地使用证》、《建设规划许可证》、《建设开工许可证》、《预售许可证》、《销售许可证》、《银行按揭协议书》。

第四步：签订合同并登记备案

注意事项：该过程以及手续由开发商到房产交易中心办理。签订合同时小心开发商在合同上做些小手脚，可聘请律师一同前与签订合同。

第五步：选择付款方式

注意事项：付款方式主要有一次性付款、商业贷款、公积金贷款和分期付款，其中市民供房又以商业贷款为主。如果单位有公积金发放，则可以考虑公积金与商业贷款相结合的形式，年利率较单一商业贷款要低。一般商业贷款由发展商全权办理，如果不放心可以自行办理。第六步：保险与公证

注意事项：保险是基于贷款银行的要求，到与银行合作的保险公司交纳保险金、提交相关材料、签字盖章(一次性付款不需购买保险)。相关材料有：契税纳税申报表、房屋租赁登记申请表、登记委托书、登记申请书。公证是指去规定的公证机关提供相关材料后签字盖章，以公证买卖双方交易的合法性和公正性。

第七步：验收房屋

注意事项：认真检查房屋质量，同时要求发展商出具三书一证：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋竣工验收证明书》和《入住许可证》。

第八步：物业管理

注意事项：与物业管理公司签订《物业管理合同》，详细咨询各种收费项目以及标准。第九步：产权过户、领房产证

篇6：商品房备案

一、注册

开发企业登陆网址http://，点击进入

“新版房屋权属管理系统” 进行开发企业相关信息注册。此注册系统只允许登陆注册一次，网络断开或重新登陆无效。如注册失败请咨询业务电话。

于C座三楼产权交易中心办证大厅47号窗口提交如下资料

凭授权经办人身份证在C座三楼产权交易中心办证大厅47号窗口领取密匙盘。

四、领取密匙盘后到C座6楼609室学习建立楼盘表。

五、建立好楼盘表信息后经产权中心相关业务科室审核做预售申请。

六、取得预售证之后与我中心签订《南宁市房地产网络信息服务合同》

七、开发企业需按与我中心签订的《南宁市房地产网络信息服务合同》

第五条向我中心缴纳网络信息服务费(经适房、廉租房请开据证明)。

八、完成以上相关手续后由我中心培训网上签约网上备案。

篇7：一手商品房备案流程

一、预售合同备案与预告登记的联系与区别

《房屋登记办法》第70条规定申请预购商品房预告登记应当提交已登记备案的商品房预售合同, 可见预售合同备案与预告登记有时间先后顺序的。预售商品房合同备案是预告登记的必要前置条件, 是二者发生衔接关系的基础。

二者的区别主要体现在如下几方面。

1. 性质不同:

预告登记是《物权法》规定的不动产登记制度, 是将来发生的不动产物权的请求权, 属于民事制度。合同备案是《城市房地产管理法》规定的行政管理制度, 使买受人取得有限购买权和期待权, 可以预防一房多卖的效力, 是行政管理制度。

2. 功能不同:

预售合同备案具有保护预告人、维护房地产市场制度、有助于房地产行政管理部门加强对房地产市场监督管理的作用。预告登记是保障其权利人将来实现物权, 如未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产不发生物权效力。

3. 强制性不同:

合同备案具有强制性, 是开发商的单方义务。预告登记不具有强制性, 是开发商与买受人双方约定的登记。

4. 适用范围不同:

预售合同备案适用于商品房, 仅指商品房预售合同的备案。预告登记适用于所有的不动产, 包括商品房预告登记、商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。

二、预告登记与预售合同备案衔接中存在的问题

从上述分析可以看出自预购人申请开始申请预告登记之时起, 预售合同备案即与预告登记发生联系, 从实践来看二者衔接过程中主要存在如下问题。

1. 预售合同备案的预购人与预告登记申请的申请人不一致

案例一:单身的雷先生于2010年8月购买了住房一套, 2011年2月雷先生与施女士喜结连理。2012年6月因雷先生购买的楼盘已具备按揭贷款的条件, 银行方面要求雷先生夫妇先共同申请办理预告登记, 后办理预购商品房抵押权预告登记。雷先生及其配偶也同意银行意见, 要求房屋登记部门办理共同共有的预告登记。因为预售合同备案与预告登记存在时间差, 预购人因婚姻状况变化导致预告登记申请人与预售合同备案中的预购人不一致。其他如离婚、继承等状况也有类似不一致的情况。

2. 预售合同备案的事项与预告登记申请内容不一致

目前很多地方预售证发放及预售合同备案管理不严, 也由于体制的原因存在预售合同备案与预告登记不是同一套信息系统, 不是同一个部门办理这两类业务。这种做法的结果导致预售合同内容与预告登记申请的事项不一致。比如, 由于规划设计变更导致的预售合同备案的房屋面积与预告登记中房屋的预测绘面积不一致。另外, 房屋楼盘坐落变更也会导致预售合同备案与预告登记申请内容不一致。预售商品房合同买受人及其购买房屋的基本情况是房地产市场监管的重点, 也是预告登记登记簿的主要记载事项。

3. 预售合同登记备案与已有预告登记矛盾

案例二:市民王先生购买了商品房, 持经过备案的商品房预售合同以及其他证件申请办理预告登记, 登记机构工作人员经查询后发现他所购买的房屋已被刘某预告登记, 需刘某注销预告登记后才能受理其申请。根据现行的法律法规, 王先生先与房地产开发公司签订商品房预售合同, 房地产开发公司将预售合同备案, 其后王先生持预售备案后的合同到房屋登记部门办理预告登记。如发生办理预告登记后的房屋退房现象, 则程序应为先注销预告登记―再撤销预售合同备案―再撤销预售合同。由于不同部门分别办理预售合同备案与预告登记, 加之对新的登记办法的不了解, 刘某可能只撤销预售合同备案与预售合同, 没有申请预告登记注销, 导致王先生申请预告登记的房屋已被刘某预告登记, 登记机构无法受理其登记申请。

三、有效衔接商品房预售合同备案与预告登记业务的建议

1.着力整合“涉房”管理机构的业务职能, 将商品房预售合同备案职能整合到房屋登记部门。房屋登记部门具有丰富的权属登记管理经验, 对预售合同关键事项的审查将更到位, 能更好地审查预购人与预告登记申请人是否一致。

2.大力实施商品房网上备案信息系统管理, 将商品房网上备案系统与房屋登记系统一体化, 实现两者业务数据的无缝对接。

3.严格商品房的预售管理与预售合同备案管理, 注重楼盘表技术在信息管理系统中的应用, 以预测绘成果作为楼盘表建立的依据, 严格其变更管理。

4.加大宣传力度、创新宣传方式, 让房地产开发公司明白合同备案与预告登记的联系与区别, 签订合同前告知购房人完整的办事程序。

案例一中雷先生要求夫妻共同作为预告登记权利人有其合理的地方, 可以在办理合同变更或重签合同等手续后再办理共同共有的预告登记, 但不能直接办理。笔者认为结婚证是合同变更或重签的合理理由, 但不是办理共同共有预告登记的决定性依据。如能在实际过程中按照上述几条建议操作, 则案例二及衔接过程中出现的其他问题也可以得到有效解决。

四、结束语