主题公园项目投资测算

主题公园项目投资测算（共8篇）

篇1：主题公园项目投资测算

新华网山东频道2月27日电 中国目前已进入老龄化社会，新一代的独生子女已经成人，下一步中国的家庭将形成“四二一”结构，老年人到养老院安度晚年将是社会必然的趋势。因此，养老院将大有可为。那么，投资养老院“钱景”到底如何？投资顾问王一飞认为，养老院是一项不错的投资选择。丰厚回报在未来

投资多少钱才能开间养老院？

投资专家认为，投资额要看各自的市场定位。如果是经营高端市场，投资额最少要在5000万元以上；如果是一般投资，大约在3000万元左右。

投资顾问王一飞先生说，据他掌握的资料，投资养老院的主要花费是在床位的建设上，投资一个床位一般在5万—8万元人民币。如果要出效益就要有一定的规模，一般的养老院床位应该在400—500个以上。假设一个床位价格为7万元，以规模400张为标准的话，那么床位建设投入就需要2800万元人民币。再加上水电费、工资、维护费等相关的费用，投资一个中档养老院的成本应该不少于3000万元人民币。

养老院的投入成本如此巨大，其投资回报的周期要多长呢？

王一飞指出，办养老院收费不能太高。比如那些中等发达地区，收费标准只能是：一个健康老人一个月收费600元，需要护理的老人是800元，需要全护理的老人是1200元；住单人房需要再多交包房费300元。一个老人每月800元左右的生活费用，大多数家庭都负担得起。养老院400个床位，如果都住上了老人，这样计算，一个月营业收入也应该有近32万元。投资一个中档的养老院大约需要10年才可以有回报，投资在5000万以上的，需要6年时间。

细节不能忽视

当然，投资养老院也要考虑到风险。王一飞说，养老院的竞争正在加大，从环境竞争向服务竞争过渡，而且市场的变动也会增加投资收益的不确定性。

北京大学社会学系博士生石琼说，中国的养老院要达到完全成熟，还有一些特殊的问题要解决。首先，由于历史条件、文化等原因，导致中国老人在消费时远远不像欧美国家的老人那样“大手大脚”。其次，社会保障体系、医疗保健制度和养老金制度在中国还未完全成熟地建立，大多数老年人还要留着他们的储蓄以备后用。

还有一个问题是，欧美国家的老年人比较喜欢住在度假村式的养老院或老年公寓社区；而看重亲情的中国老人则可能更倾向于住在市区，以便他们的小辈前来探望，并且让他们觉得未被自己的家庭或社会所抛弃。所以企业或者个人在投资养老院的时候，这一人文因素也要考虑好，一旦不慎，只能是关

篇2：主题公园项目投资测算

一、现金流入

现金流入=补贴收入+其他收入+销项税+回收固定资产余值+回收流动资金

=（可用性服务费+运维绩效服务费-第三方收入）+（可用性服务费+运维绩效服务费）÷（1+增值税税率）×增值税税率+其他收入+回收固定资产余值+回收流动资金

1、补贴收入 =财政补贴测算表中的“财政补贴总额”

=可用性服务费+运维绩效服务费-第三方收入（使用者付费）

①可用性服务费=年均建设成本×POWER（1+折现率，n）（现值P求终值F）×（1+合理利润率）

n项目全部建设成本（1折现率）（1合理利润率）=

财政运营补贴周期注：项目全部建设成本=资金筹措表中的“资金筹措”-“政府方占股”

POWER：返回数字乘幂的计算结果。POWER（底数，指数）

②运维绩效服务费=运营成本×（1+合理利润率）

=总成本费用表中的“经营成本（不含税）”×（1+增值税税率）×（1+合理利润率）

注：总成本费用表中的“经营成本（不含税）”=外购原材料+外购燃料及动力费+工资及福利费+养护费+其他费用

2、其他收入=其他收入估算表中的“其他收入”

3、销项税 =税费估算表中“销项税额”

=营业收入-不含税价格

=（财政补贴收入+第三方收入）-（财政补贴收入+第三方收入）÷（1+增值税税率）

=（可用性服务费+运维绩效服务费）-（可用性服务费+运维绩效服务费）÷（1+增值税税率）

=（可用性服务费+运维绩效服务费）÷（1+增值税税率）×增值税税率

财政补贴收入=财政补贴测算表中的“财政补贴总额”

=可用性服务费+运维绩效服务费-第三方收入

4、回收固定资产余值=固定资产折旧与无形资产摊销估算表中计计算期最后一年“折旧净值”

5、回收流动资金=流动资金估算表中计算期最后一年“流动资金”

=流动资产-流动负债

=（应收账款+存货+现金+预付账款）-（应付账款+预收账款）

注：存货=原材料+燃料及动力+在产品+产成品

二、现金流出

现金流出=建设投资+流动资金+经营成本+应纳增值税+进项税+附加税+维持运营投资

1、建设投资=资金筹措表中的“建设投资”

2、流动资金 =流动资金估算表中的“流动资金”

=流动资产-流动负债

=（应收账款+存货+现金+预付账款）-（应付账款+

预收账款）

3、经营成本 =财政补贴测算表中的“运营成本”

=总成本费用表中的“经营成本（不含税）”×（1+增值税率）

4、应纳增值税 =税费估算表中的“应纳增值税”

=当年销项税额-当年进行税额-上一年进项税额留抵额

=（财政补贴收入+第三方收入）÷（1+增值税税率）×增值税税率-（总成本费用表中的“外购原材料（不含税）”×适用增值税税率+“外购燃料及动力费（不含税）”×适用增值税税率+“养护费用（不含税）”×适用增值税税率）-上一年进项税额留抵额

=IF（上一年进项税额留抵额+当年进项税额-当年销项税额＞0,0,-（上一年进项税额留抵额+当年进项税额-当年销项税额））

注：计算期第一年进行税额=计算期第一年进项税额留抵额=总投资÷（1+增值税率）×增值税率×80% 以后各年进项税额留抵额=IF（上一年进项税额留抵额+当年进项税额-当年销项税额＞0,上一年进项税额留抵额+当年进项税额-当年销项税额,0）

5、进项税 =税费估算表中的“进项税额”

=总成本费用表中的“外购原材料（不含税）”×适用增值税税率+“外购燃料及动力费（不含税）”×适用增值税税率+“养护费用（不含税）”×适用增值税税率

6、附加税 =税费估算表中的“附加税”

=城建税+教育附加税+地方教育附加

=[应纳增值税×（7%、5%、1%）]+（应纳增值税×3%）+（应纳增值税×2%）

7、维持运营投资指的是某些项目在运营期需要投入一定的固定资产投资才能得以维持正常运营；例如设备更新费用、油田的开发费用、矿山的井巷开拓延伸费用等。不同类型和不同行业的项目其投资内容可能不同，如发生维持运营投资应将其列入现金流量表作为现金流出。

三、净现金流量

1、所得税前净现金流量=现金流入-现金流出

2、所得税后净现金流量=所得税前净现金流量-调整所得税 调整所得税=损益表（利润表）中的“息税前利润”×25% =（利润总额+利息）×25% =（营业收入-附加税-经营成本-折旧-摊销-维持运营投资+补贴收入）×25% 累计所得税前（后）净现金流量=上一年累计所得税前（后）净现金流量+当年所得税前（后）净现金流量

四、IRR、NPV、Pt的计算

IRR（净现金流）NPV（折现率,净现金流）

Pt=（累计净现金流量出现正值的年份数-1）+上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量

项目资本金现金流量表

一、现金流入

现金流入=补贴收入+其他收入+销项税+回收固定资产余值+回收流动资金

（各项公式及链接同“项目（全）投资现金流量表”）

二、现金流出

现金流出=社会资本方资本金+借款本金偿还+借款利息支付+经营成本+应纳增值税+进项税+附加税+所得税+维持运营投资

1、社会资本方资本金=资金筹措表中的“社会资本方占股”

2、借款本金偿还 =借款还本付息估算表中的“借款本金偿还”

=借款总额÷运营期期限

3、借款利息支付 =借款还本付息估算表中的“借款本金偿还”

=（期初贷款本息累计+本期贷款）×年贷款利率

建设期利息=（期初贷款本息累计+本期贷款÷2）×年贷款利率

4、所得税 =损益表（利润表）中的“所得税”

=应纳税所得额×25%=（利润总额-弥补以前亏损）×25% =（营业收入-总成本费用-附加税-弥补以前亏损）×25%（其它各项公式及链接同“项目（全）投资现金流量表”）

三、净现金流量

净现金流量=现金流入-现金流出

四、IRR、NPV的计算

IRR、NPV的计算同“项目（全）投资现金流量表”。

PSC值测算表

PSC值=初始PSC值+竞争性中立调整值+项目全部风险成本

=（建设净成本+运营维护净成本）+竞争性中立调整值+项目全部风险成本

=[（建设成本-资本性收益）+（运营维护成本-第三方收入+其他成本）]+竞争性中立调整值+（可转移风险承担成本+自留风险承担成本）

1、建设成本=项目总投资=建设投资+建设期利息+流动资金

2、运营维护成本 =运营成本+财务费用

=总成本费用表中的“经营成本”×（1+增值税率）+财务费用

=外购原材料+燃料及动力费+工资及福利费+管理费用+销售费用+财务费用

3、竞争性中立调整值主要是采用政府传统投资方式比采用PPP模式实施项目少支出的费用，通常包括少支出的土地费用、行政审批费用、有关税费（增值税、附加税、所得税）等。

4、项目全部风险成本 =项目建设运营成本×10%=（建设成本+运营维护成本）×10%

=可转移风险承担成本+自留风险承担成本

可转移风险承担成本=项目全部风险成本×80% 自留风险承担成本=项目全部风险成本×20%

PSC值NPV=PSC值×POWER（1+折现率,-折现年数）（终值F求现值P）

PPP值测算表

PPP值=财政支出总额

=股权投资+运营补贴+风险承担+配套投入

=PPP值测算表中的“政府建设运营维护净成本”+“政府自留风险承担成本”

=政府建设成本+运营维护成本+项目全部风险成本×20% =资金筹措表中“政府方占股”+（政府运营维护成本+运营补贴金额）+（政府建设成本+运营维护成本）×10%×20% =资金筹措表中“政府方占股”+（政府运营维护成本+财政补贴测算表中的“财政补贴总额”）+[资金筹措表中“政府方占股”+（政府运营维护成本+财政补贴测算表中的“财政补贴总额”）]×10%×20% PPP值NPV=PPP值×POWER（1+折现率,-折现年数）（终值F求现值P）

财政支出责任测算表

财政支出责任=股权投资支出+运营补贴支出+风险承担支出+配套投入指出

=财政支出测算表中的“政府建设成本”+“政府补贴支出”+“政府自留风险承担成本”

=资金筹措表中“政府方占股”+财政补贴测算表中的“财政补贴总额”+财政补贴测算表中的“政府自留风险承担成本”

篇3：运用投资理念测算垫资项目盈亏

一、运用投资理念对工程项目进行测算

现代财务管理秉持一个理念, 即资金都是有使用成本的, 无论自有资金或外部融资。因此, 建筑企业对工程项目的垫资, 其形式与投资行为类似, 均为前期投入资本以期在未来获得收益, 在测算工程的成本和盈利时, 应视为投资项目进行管理, 运用投资理念对其真实盈利情况进行测算。

运用投资理念测算首先要明确货币的时间价值, 货币的时间价值是指当前持有的一定量货币比未来获得的等量货币具有更高的价值, 说明货币时间价值的重要性, 这也是垫资项目承担额外成本的原因, 由于项目施工周期长, 期间变更调整较多, 其产生的一系列现金流量通常是不稳定的, 在测算时需要运用时间价值调整, 建立模型将这些未来流量转换为决策时点的等值金额。

二、测算考虑因素

从投资角度来测算项目的盈利情况, 其基本思路是在项目周期内创造出足够的现金流弥补资金投入。因此, 为了判断工程项目的真实吸引力, 必须在工程的测算中, 建立数学模型, 并考虑以下6项要素, 来确定此项工程是否有价值。

(一) 前期垫资——前期净投资

主要为合同约定的工程前期垫资, 在业主支付第一笔款项前的垫资均为前期垫资, 之后为过程垫资。

(二) 过程现金流出——主要为施工过程中项目投入的资金

主要包括项目实际支付的劳务、分包、原材料、固定资产、租赁和现场经费等, 在财务上为方便核算, 可认为是工程施工/合同成本+现场库存材料+固定资产-应付账款-应付职工薪酬-应交税费的金额, 其与前期垫资一起构成了项目的总投入。

(三) 现金流入

主要为回收的工程款。

(四) 净现金流——净投资

包括合同约定后的工程前期垫资以及过程中因为结算回款不及时造成因回款金额小于实际投入形成的过程实际垫资。

(五) 获益期间——工程完整周期

工期, 作为分析的期间, 包括项目前期进场、施工、结算至保修完毕, 彻底履行完合同义务的时间跨度。

(六) 现值

给定的利率水平下, 未来的资金折现到现在时刻的价值, 是考虑货币时间价值因素后的一种计量属性;净现值则是资金流入与资金流出分别折现后的差额。

需要说明的是, 在测算项目盈利过程中, 要充分考虑在工程过程中可能出现的各类因素, 应根据事项评估来予以量化, 一定要做到思路清晰, 考虑事项有理有据, 科学准确。

三、具体的测算方式

(一) 常规项目盈利测算

通常对项目盈利能力的评价是用利润占收入的百分比来表明, 笔者建立一个项目模型印证如下:

案例:A建筑公司中标一项施工合同, 合同总价款10亿元, 工期5年 (第4年底办理结算, 保修期1年) , 业主要求前期垫资2亿元, 过程中节点付款比例80%, 结算付款至95%, 保修期结束付清5%。A公司测算预计总成本9亿元, 垫资资金源自银行贷款, 资金平均成本7%, 预计工程投入前3年较为均匀, 第4年投入1亿元。

根据测算, 完整履约该项目5年共完成收入10亿元, 实现利润1亿元, 收入利润率为10%, 但上述数据并没有说明一个问题, A公司为完成此项目于前期和过程中垫资投入了大量资源, 考虑时间价值后, 其真实收益水平能否值得A公司投入此项目。

(二) 运用净现值测算项目盈利

考虑时间价值后, 施工垫资项目实质已演化为变相投资项目, 需要通过净现值来对项目的真实收益进行测算:

1. 净现值的含义

净现值指标已经成为经济分析和价值评估中最普遍使用的指标, 一是考虑了时间价值, 增加了实际盈利能力的评价;二是考虑了项目全周期的净现金流量, 体现了流动性与收益性的统一;三是考虑了风险, 正净现值表示如果按照预期实施和运行, 就会增加价值, 因为调整时间价值后的现金净流量是有利的, 相比之下, 负净现值会毁灭价值, 因为调整时间价值后, 现金流出超出了现金流入。因此, 正净现值越高, 创造价值的潜力就越大。

为了使用净现值, 就必须使用贴现率来计算NPV, 贴现率反映了从类似性质和风险的投资中所享受的报酬率, 一般会基于项目的平均融资成本, 体现了项目资金提供者的收益预期, 根据净现值理论, 只有投资收益超过了资本成本, 才能真正创造价值。

2. 净现值的计算

以上文案例为例, 按A公司平均融资成本7%为贴现率计算, 先要预测出在整个工程项目周期内的现金流入和现金支出, 并按照贴现率的标准贴现。再分别加总所有现金流入和现金流出的现值, 两者的差额就是净现值。

计算后将数字列示如表1。

单位:万元

*累计净现金流=累计现金流入-累计现金流出

单位:万元

*累计净现金流=累计现金流入-累计现金流出

单位:万元

*累计净现金流=累计现金流入-累计现金流出

表1显示, 项目第1~5年的现金流入量分别是3.2亿元、1.6亿元、1.6亿元、3.1亿元和0.5亿元, 现值约为8.4亿元;从第0~5年的现金流出量分别是0~3年为2亿元, 第4年为1亿元, 第5年为0, 现值约为8亿元, 项目净现值为4 042万元, 表明如果项目完整履约且现金流量估计正确, 那么所创造的价值为4 042万元, 其盈利能力指数 (盈利能力指数=现金流入的现值/现金流出的现值) 为1.05, 具备一定的可行性。

考虑到项目实际经营中, 往往会遇到很多影响净现值的因素, 包括业主拖延确权和结算, 造成实际付款比例降低;施工过程受工作量变更, 人工、材料费上涨, 现金流出增加;受银根紧缩影响, 融资成本上升等。因此, 在进行详细测算时, 必须要充分考虑其影响。

继续沿用上文例子, 若A公司预计受当前经济形势持续下行影响, 业主过程中实际确权付款比例降为70%, 则测算净现值如表2所示。

业主付款比例降至70%后, 表格显示, 项目第1~5年的现金流入量分别降为2.8亿元、1.4亿元、1.4亿元、3.9亿元和0.5亿元, 现值降为约8.3亿元;现金流出现值仍为约8亿元, 则项目净现值降为3 028万元, 较之前减低25%。盈利能力指数为1.04, 降低了0.01个点。

过程付款比例降低10%, 则净现值降低25%, 反映了净现值对现金流的高度敏感性, 尤其是现金流入减少的情况下。

在此基础上, 若项目受工程量变更、人工材料费涨价导致成本上升2亿元 (第1、2年0.8亿元, 第3年0.4亿元) , 业主在竣工决算中予以确认2.2亿元, 测算净现值如表3所示。

表3显示, 成本上涨后, 虽然业主在结算中予以足额补偿, 但由于其在过程中并不予以确认, 导致项目在总收益上升2 000万元的情况下, 净现值反而降至2 082万元, 降幅31.2%盈利能力指数进一步降至1.02。净现值下降的主要原因是项目过程垫资额度的增加, 充分印证了其对过程中现金流量具有高度的敏感性。净现值的波动除了受现金流量影响, 其对贴现率变动的影响更为敏感。沿用上文例子, A公司项目进场后, 受经济形势下行, 银根紧缩影响, 平均融资成本上升至9%, 则净现值变动如表4。

单位:万元

*累计净现金流=累计现金流入-累计现金流出

贴现率上升2个百分点后, 项目虽然盈利不变, 净现值却进一步降低至-128万元, 减少了2210万元, 可见净现值对贴现率的高度敏感性。净现值降为负数也说明若履约项目则为毁灭价值, 承接该项目不具备可行性。

综上可见, 通过对垫资项目净现值的测算, 能够发现项目垫资后其真实的盈利情况, 并发现过程中的付款比例、过程变更调价和融资成本波动对创造的价值均有着重大的影响, 在编制预算时要充分予以考虑。

四、总结

通过上文的测算分析, 影响垫资项目价值创造的因素包括但不限于:

(一) 业主过程中付款比例的降低、变更调价过程不予确认等因素, 都是会导致履约过程中实际垫资金额增大, 减少过程中净现金流导致的净现值减少。

(二) 融资成本的上升, 由于净现值对资金成本率具有高度的敏感性, 小幅的利率波动可能会造成净现值的大幅减少。

篇4：关于公路项目责任成本测算探讨

【关键词】项目责任成本；公路；工程

1.项目责任成本测算

首先解释一下项目责任成本，我们从字面上就可以看出，就是在工程的施工过程中排装责任者对工程可以控制的程度所需要承担的成本，也就是说工程项目由谁负责，那么成本就要由谁来进行承担，将可控制的成本责任归到责任中心的账户上，这是进行成本控制的一个非常好的方法。

而责任成本测算作为一个企业做好成本控制非常重要的内容之一，当企业中标了一个工程之后，公司会进行整个工程的成本测算，完成了标准成本之后还要对项目责任成本进行商定，之后同与项目经理进行责任合同的签订。总结来说就是项目责任成本测算，无论是对于整个施工企业在经营决策方面，还是对于整个项目管理部门制定成本计划都提供了一些有效的数据，因此责任成本测算被越来越多的人所重视，通过实践看到了它在企业当中的作用。

2.影响公路项目责任成本的因素包括哪些

我们都知道公路建设项目的特点就是工程的投资规模大、工期较长、需要投入较多的资金、技术和劳动力，所以这就要求工程实施企业建立起公路项目责任成本的管理机制，这样做的目的是有效的发挥公司行使主管部门的职能，规避风险。从目前的实际状况来看，影响公路项目责任成本测算的因素包括了以下几点。

2.1 公路工程预算方面的因素

是整个公路工程的设计，在建设公路项目的前期，有一部分的工程项目由于匆忙开工，所以投资估算不足，对工程状况没有进行深入的调查，所以当公路项目进行立项、决策的时候各个方面在确保其科学性的时候都存在一定的困难，这样预算也就无法达到最初的目的。另外一点就是，前期对公路的工程勘察的目的是确定整个项目的投资金额，也就是对投资的资金进行约束，从实际的状况上看，公路工程的前期勘察设计实际上还有很多不足，第一是为解决一些基础的问题，包括了时间、人员方面的各种冲突，有个别的部门在进行预算的编制时会有违规操作的现象，还有在预算时使用并没有通过的数据作为预算依据，这样就无法确保预算的准确性，失去了预算的意义；第二是因为预算的编制方法也是在不断发展的，所以编制人员有的时候由于消息的闭塞，而出现了错误从而对成本预算的准确性产生一定的影响。

2.2 工程工程施工阶段建设成本的控制

在公路工程施工的过程中，工期会对整个工程的成本产生很大的影响。因此在施工的过程中要严格控制工期，工期不仅会影响工程质量同时会影响到工艺的搭接，如果工期过短施工就可能会遭遇季节影响从而影响工程质量，给工程的安全带来隐患。在施工中没有动态管理的意识，因为公路施工的特点是工期长，因此在施工的过程中无论是人工还是施工材料价格都会有一定的波动，从而影响了公路工程的成本。

2.3 公路项目施工合同的管理

虽然在前期做了施工合同，但是在施工的过程中并没有严格的去执行技术规范，特别是对外包部分缺乏行之有效的管理措施。

3.公路项目责任成本测算方法

上面对影响公路项目责任成本的几个因素做了详细的阐述，想要在施工中避免上面因素所浪费的资金，就要在项目开始之前做好详细的测算，在公路项目中成本测算包括了以下的几个种类，专业分包工程成本测算；混合分包工程成本的测算；单项分包工程成本的测算。下面就这上不同的成本测算做出详细的说明。

3.1 专业分包工程成本测算

在专业分包工程成本测算中，我们将其分为三个内容，第一个是合同总价及其合同规定的专项费用，在这里包含了整个公路工程需要花费的所有费用，这些费用有施工之前的测算费用，现场使用所要使用的各类费用，计划所用的费用包含了税金等等；第二个就是工程项目部的各项费用，包含了管理人员和各个部门及生产职工的工资，计算方法是按照施工工期再加上三个月的工资；办公费用，按照定额进行计算同样要在工期的基础上加上三个月；施工驻地建设和维护费用，除了建设的费用职位同时还要计算用于实施维护的费用；车辆使用费，这里面包含了车辆的基础费用例如车辆管理费、油费、保险费、修理费等等，但是不包含司机的费用；差旅及招待费用，这部分的费用是按照公路工程合同价钱的千分之一进行计算；职工探亲费用，由于公路工程的特点是工期长，所以公司要给每个员工一年四次的探亲费用。第三个我们叫做其他费用，这里面包含了一些和其他公司配合的费用。最后就是项目所承担的税金。这几个加起来就构成了专业分包工程成本。

3.2 混合分包工程成本测算

混合分包工程指的是工程不是单一形式的工程施工组织。这样的组织方式特点是专业分包结合单项分包、单项分包同不同的分包队伍相结合等等方式。这样混合分包成本测算办法：第一是要计算各分包单位说使用的成本，之后再对各个分包单位的费用进行汇总，组成混合分包工程成本测算；第二对各个分项进行分别计算，同专业分包工程成本测算方式一样，包含了材料费、机械费用；第三是计算在工程中的临时费用，包括了水、电、等费用还有驻地建设费和维护费用；第四是工程中管理人员、生产人员的工资、各种办公费用、车辆的油费、维护保养、管理费用等、另外还有业务招待费，这部分费用的保准是按照架子队的标准进行执行；第五其他费用执行的标准是单项分包队伍的标准；第六是税金，执行国家标准费率。这些加起来就构成了混合分包工程成本。

3.3 单项分包工程成本测算内容及方法

单项分包工程成本测算内容相对专业分包工程的内容基本一致，一致的就不再叙述，下面说下比专业分包工程多的那一部分，包含了单项合同外的材料费用，这项费用与已经现场的实际单价进行确定；分包合同外的机械费用，这部分参照当地设备的租赁费用；最后将各项费用相加就得到了单项分包工程成本。

4.结语

公路项目责任成本测算的目的就是更好的控制工程成本，以适应当今日益激烈的市场竞争，从而使企业有更好的发展。在这里需要注意的是不断去激发公路项目管理内在的潜力，在进行相应责任成本的测算时，一定要清楚自己公司的特点，并注意将实际状况以及是否具有操作性结合进去，在测试中如果有不合理的地方及时改进，尽力将项目责任成本测算做到准确，这样才能使预算更加准确，确保整个工程的顺利完成。

参考文献

[1]韩长兵.浅谈公路工程项目施工过程中的成本管理[J].经营管理者，2010，（20）.

篇5：主题公园项目投资测算

算报告

水利工程建设土地储备项目效益测算报告

水利工程建设土地储备项目效益测算报告

为弥补云阳县在建梅峰水利工程建设资金缺口，通过土地储备、出让实现增值收益，经过反复踏勘比选，云阳县政府已同意由重庆市水投集团土地储备整治有限公司拟在“一城四区”双洞子城市副中心小江片区青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域储备土地1520亩作为控制性储备用地。现测算如下：

一、整治成本测算

用地出让要完成征地、拆迁、整理，达到“六通一平”，结合云阳府发[]97号文

件和云阳县国土局提供的数据计算，储备地块1520亩需安置人员3800人,1267户。分项为：

根据补偿文件标准计算得到征地拆迁成本为万元,合万元/亩。

一是征地拆迁成本万元,其中:土地补偿费及安置补助费5928万元;青苗补偿费万元;地上构筑物补偿费万元;地上附着物补偿费228万元。

二是房屋拆迁及安置成本万元，其中:地上建筑物补偿费万元；住房安置费万元；搬家补助费万元；搬迁补助费万元；水电表等设施的拆迁补偿费万元；红砖厂补偿1500万元。

三是基础设施补偿费万元。

四是相关税费万元，其中:

征地管理费517万元；耕地占用税万元；养老保险统筹1520万元;新增建设用地有偿使用费万元；耕地开垦费万元；规划编制费万元；勘界费万元；环评费按照每宗地2万元；可行性研究报告编制费按照每宗地20万元；水土保持费可

免缴。

土地整治成本按照土石方量16元/立方米计算，平整过程预计需要成本15200万元,合10万元/亩。

其他成本中不可预见费按照土地征地拆迁成本与土地整治成本之和的5%计算万元。

经营管理费用当期整治工程的前期工程费和整治工程支出总额按4%提取608万元。

财务费用资金年利率按照水投公司与重庆国投土地储备整治信托贷款协议，年利率为%测算为3822万元。

经测算，整治成本约为万元/亩，共需征用整治成本万元。

二、收益分析及计算依据

增值按万元/亩计算，土地综合出让价按40万元/亩交易，可获效益万元。具备土地增值的能力,可用于开展储备征用整治。其理由:

一是小江片区双洞子组团两侧主要集中布置金融保险、贸易咨询等用地，规划有县级商服、文化中心区，图书馆、科技馆、会展中心、影剧院、文化宫，350床医院1座，新建30班小学1所。其区位优势好，增值大，变现快。

二是云阳新县城2020年后将形成30万人，成为渝东城市群中的重要城市,待储备地块位于规划区，是云阳新县城建成区下一步发展的必然选择，非常适宜住宅开发。

三是根据云阳县国土局提供的—土地出让交易结果均价30万元/亩，1-6月份土地成交价格均价55万元/亩，且呈现大幅增长态势。

四是云阳县房价建筑面积均价1200万元/m2,高端房价建筑面积均价2350万元/m2。

五是原县城无可开发用地，未来3年待储备地块成首选用地。

三、土地变现方式及时间

变现方式：通过“招、拍、挂”公开竟卖，按协议执行。

时间：计划-2012年卖完，分步为：

篇6：主题公园项目投资测算

一、测算分析主要内容

（一）标底编制的合理性及原因分析

（二）投标报价的合理性及原因分析

二、测算分析方案

（一）标底、投标报价分部分项工程量清单的分析：统计汇总人工、材料、设备、机械台班、管理费、利润等，列出标底与投标报价间的差异，并以差异较大的清单项目为重点，分析差异原因及可能产生的后果。

（二）标底、投标报价措施项目清单的分析：分析脚手架、模板、垂直运输等项目的措施项目清单，检查非竞争性费用的填报是否存在问题。

（三）标底、投标报价其他项目清单的分析：分析招标人费用部分的准确性，特别是招标人供应设备材料汇总价格的准确性，检查投标人是否修改了招标文件中提出的“暂定金额”、“预留金”等招标人费用。

（四）标底、投标报价的规费、税金的分析：分析造价汇总过程中的规费和税金。

三、测算分析情况

(一)标底的测算分析情况

1、计价依据的分析：经测算该工程标底各项费率基本按深圳市2004年度推荐费率计取，综合价格、消耗量标准的套用及建筑材料价格的计算也基本符合深圳市现行规定和招标文件的要求。

2、分部分项工程量清单、措施费项目、其他包干措施费项目、预留金、奖励金、安全文明措施费计价的分析：经测算该标底分部分项工程量清单中人工费、材料费、机械费管理费、利润、税金，措施费项目，其他包干措施费项目，预留金、奖励金、安全文明措施费等计价基本合理，存在的个别问题分析如下：

①个别材料价格可能偏高，但用量不大，对标底的影响较小。例如连接桥（钢结构）钢拉杆空调部件、配电箱、水泵和保温材料等。

②连接桥钢桁架项目套用定额存在问题，标底中套用的是市政定额Q6-7，Q6-26，Q6-19，2005-205等子目，该项费用为7883450.82元；但我们认为套用建筑工程消耗量标准1006-22，1006-103H，1006-4，2005-205等子目较为合理，套用建筑工程消耗量标准后该项费用为6473279.15元。两者的差额为1410171.67元，造成总造价偏高1.35%。③根据计价规定，采用泵送砼的工程的垂直运输费单价应乘0.8的系数，但标底中该项单价未乘此系数。经测算，标底造价509304.08元，乘系数后造价407443.26元，两者相差101860.82元，造成总造价偏高0.1%。

④标底中脚手架有效使用天数计算存在问题。标底中脚手架的有效使用天数是按365天计算。实际上我们查阅相关资料并分析，认为本次招标主体工程最大工期为150天。经测算，按365天计算的脚手架使用费为：2586104.11元，按150天计算的脚手架使用费为1036247.46元，两者差额为-1549856.65元。造成总造价偏高1.48%。

⑤为整个工程服务的其他包干措施费,该部分费用主要为总包管理费、总分包配合费、地下管线保护或迁移费、临时水电措施费、环境污染沉降观测费、设备入网或检测费等费用。这项费用属投标人自主报价项目。该项目标底是以699.9万元列入总造价，其中有部分项目费率是按推荐费率的上限计算（如总包管理费费率的推荐范围1%～3%，标底按3%计），可能与实际的情况有出入，从而对总造价产生影响。

(二)投标报价的测算分析情况

1、分部分项工程量清单部分

①人工费：经测算第一中标人的人工费相对标底人工费下浮约52.67%（造成总造价下浮3.833%），第二中标人的人工费相对标底人工费下浮约25.89%（造成总造价下浮1.884%）；

原因分析： a、人工单价的差异：第二中标人的人工单价均按市造价站提供的人工参考单价计价（例如技术工日40元/个），但第一中标人的人工单价仅为深圳建设工程造价管理站提供的人工参考单价的50%（例如技术工日20元/个）。

据市场调查，目前技术工日的市场价格一般在市造价站公布的参考价格水平的0～+5%之间浮动，普通工日的市场价格一般在市造价站公布的参考价格的±10%之间浮动。对于普通工日如人工单价低于下限，则有可能低于深圳市最低工资标准。

b、人工工日消耗量的差异：第一中标人的人工工日消耗量均按市造价站提供的消耗量标准计价，第二中标人的人工工日消耗量大大低于市造价站提供的消耗量标准计价（部分子目低于公布标准的50%）。

人工是完成工程项目所必须的人工消耗，属于一次性消耗。据调查，现行计价标准的人工消耗量已经非常贴近实际，市场的人工消耗量一般在现行标准的±5%范围内浮动。如人工消耗量的下浮超过现行消耗量的5%时，除非有合理解释，否则有可能低于建造成本。

②材料费：经测算第一中标人的材料费相对标底材料费下浮约18.68%（造成总造价下浮9.705%）；第二中标人的材料费相对标底材料费下浮约16.62%（造成总造价下浮8.632%）；

原因分析：

a、材料单价的差异：经分析第一、第二中标候选人的材料单价，报价较低的主要是砼及加气砼块，其他材料包括钢材的报价基本按同 期信息价，差异不大。如C30预拌泵送砼信息价为330.35元/立方米；第一中标候选人报价为254.37元/立方米。但是，目前商品砼的市场价浮动范围较大，投标人的商品砼报价并不一定低于成本。

b、材料消耗量的差异：经分析材料消耗量差异不大。c、第一中标人的砼项目单价存在错误：如矩形梁项目，其分项单价为268.46元/立方米，其中材料费247.63元/立方米。单价分析中，材料费的构成为：C30预拌泵送砼（254.37×1.015）+草袋（2.13×0.62）+水（2.51×0.46）=258.16+1.32+1.15=260.63元/立方米。由此看出第一中标人报价中每立方米矩形梁的材料费已低于其自报成本13元。其余所有涉及混凝土的分项基本都存在上述问题。

③机械费：经测算第一中标人的机械费相对标底机械费下浮约39.28%(造成总造价下浮1.854%)，第二中标人的机械费相对标底机械费下浮约18.71%(造成总造价下浮0.883%)；

原因分析：

a、机械台班单价的差异：经分析第一中标人机械台班报价低于标底价（不同的机械台班低的比例不同，例如砼输送泵低75%；6吨载货汽车低51%。），第二中标人的机械台班报价与标底价接近。

b、机械台班消耗量的差异：第一中标人、第二中标人机械台班消耗量均低于定额消耗量，不同的机械台班降低的比例有所不同。

④管理费：经测算，第一中标人的管理费相对标底管理费下浮约71.2%（造成总造价下浮0.647%），第二中标人的管理费相对标底管理费下浮约23.78（造成总造价下浮0.216%）。原因分析：

a、管理费率差异：标底的管理费率取12%，第一中标人的管理费率取7%，第二中标人的管理费率取12%，推荐费率范围为7%至17%。

b、计算基数差异：前面已经分析，投标人报价中的人工费和机械费均有较大下浮，而管理费是以该两项费用为计算基础的，计算基础的较大下浮必将造成管理费的较大下浮。

⑤利润：经测算，第一中标人的利润相对标底利润下浮约67.39%（造成总造价下浮1.79%）；第二中标人的利润为零（造成总造价下浮2.656%）。

原因分析：

a、利润率差异：标底的利润率取5%;第一中标人的利润率取2%；第二中标人的利润率取0；推荐费率范围为1%至7%，考虑到目前激烈的市场竞争，投标人不计利润也应当认为是合理的。

b、计算基数差异：与管理费的情况类似，计算基数的较大下浮造成了利润的较大下浮。

⑥税金：经核实，标底、第一中标人、第二中标人计取的税率均为3.22%，符合计价规定，但计税基数的差异造成了税金绝对值的差异。

2、措施项目费用：经测算第一中标人的措施项目费相对标底措施项目费下浮约47.97%（造成总造价下浮5.785%），第二中标人的措施项目费相对标底措施项目费下浮约45.67%（造成总造价下浮 5.507%）。

原因分析：

上述措施项目费用的差异主要是由措施项目费用中的工程量与人材机单价差异造成的。人材机单价差异原因基本同分部分项工程人材机单价差异原因，而工程量方面的差异，主要表现在模板工程量和脚手架工程量的差异上。

此外不同的施工技术措施的选取，也会造成措施费的较大差异。

3、规费：经测算，第一中标人的规费相对标底规费下浮约58.93%（造成总造价下浮1.709%）；第二中标人的规费相对标底规费下浮约54.34%（造成总造价下浮1.576%）。

原因分析：

第一、第二中标候选人投标报价中规费费率均选取推荐费率的下限，标底计取的规费费率为推荐费率。另外，规费计算基数的较大下浮也造成了规费的较大下浮。

4、为整个工程服务的其他包干措施费：该部分费用主要为总包管理费、总分包配合费、地下管线保护或迁移费、临时水电措施费、环境污染沉降观测费、设备入网或检测费等费用。这项费用为企业自主报价。经核实标底价为699.9万元；第一中标候选人报价为102.6万元，相对标底下浮85.3%（造成总造价下浮5.7%）；第二中标候选人投标报价为106.8万元，相对标底下浮84.7%（造成总造价下浮5.66%）。该部分差异对造价影响较大。

5、预留金、奖励金、安全文明措施费：该三项费用共1032.8万 元，为招标人给定，不允许调整。经核实，标底、第一、第二中标候选人投标报价均按实填报，无差异。

四、结论

综上所述，我们认为该公用工程项目的招标标底，符合标底编制原则，采用的人工、材料、机械单价及相关费用基本合理。但在个别项目上标底费用偏高，如该工程两栋楼之间的连接桥在定额套用、措施费项目中脚手架有效使用天数等方面出现错套定额或多计有效天数现象，这些因素造成标底偏高约3%。对于投标人的投标报价，我们认为投标人在较多方面压低了投标报价，如分部分项工程人工费、商品砼材料费和其他包干措施费等方面均出现较大幅度下浮，经与我们掌握的可能低于成本的建设工程造价警戒线对比分析，该工程的警戒造价为70781939.09元（扣除标底偏差因素，且未计C类、预留金及奖励金等费用），与第一、第二中标候选人同类项目分别相差9096176.77元、4808387.18元，对应警戒造价分别下浮12.9%和6.8%，两投标人报价均低于警戒造价，因此，两个投标人的报价极有可能低于深圳市建设工程的建造成本。

篇7：主题公园项目投资测算

目现金流测算

截止到2011年7月，xx市发展建设投资有限公司（以下简称“公司”）现有银行贷款本金余额59239万元，其中国家开发银行项目贷款本金余额11064万元，农发行项目贷款本金余额48175万元。国家开发银行项目贷款本金余额11064万元包括xx市工业园区道路网工程贷款本金余额7000万元、xx市工业园区孵化器项目贷款本金余额2500万元和xx市农村中小学D级危房改造项目贷款本金余额1564万元。农发行项目贷款本金余额48175万元包括xx市农村路网项目贷款本金余额4875万元、xx市xx河环境综合治理工程建设项目贷款本金余额13300万元、xx市农村道路建设工程项目贷款本金余额17000万元和xx市外环路建设工程项目贷款本金余额13000万元。公司现有银行贷款本金余额59239万元扣除不需要公司偿还本息的xx市农村中小学D级危房改造项目贷款本金余额1564万元后的本金余额为57675万元，按6.8%的当前贷款年利率测算，到贷款本金57675万元全部偿还完毕需支付贷款利息18800万元（其中农发行贷款利息15530万元，国家开发银行贷款利息3270万元），公司应偿还贷款本息合计为76475万元。

根据公司与农发行签订的贷款合同等有关文件约定，公司从农发行取得的项目贷款以公司持有的土地使用权和位于xx市城区的沿街门面房作为抵押担保。按照xx市2010年基准地价测算，为xx市农

篇8：基于产品组合的投资测算探讨

经过近30年的发展，房地产行业已经逐步进入了相对成熟的发展阶段，其管理水平正逐步从粗放型向精细型转变，特别是大中型房地产企业。按照房地产开发的基本价值链理论，房地产开发过程一般分为土地拓展、项目策划、设计管理、采购管理、工程管理、销售管理、客户服务以及贯穿其中的成本管理。相关资料表明，设计阶段的成本管理，将决定整个房地产项目的70%～80%的成本，而设计阶段的成本控制依据来源于对房地产项目的策划，策划的可行性与否从某个角度上看则是决定了项目的发展方向，决定了项目了成本，在这个阶段的投资测算也就显得极其重要的。

2 策划决策系统

在实际运作过程中，根据深度的不同，房地产策划分成两大阶段，前期基于产品组合的投资测算与后期基于户型组合的投资测算。基于产品组合投资测算一般分成三个阶段，首先是单方产能分析，需要确定该产品的投入产出比，需要结合房地产市场调研的相关信息;然后是静态测算，选定单方产能较高的产品进行组合，从静态投资角度确定若干个产品组合方案，最后结合项目的开发节奏进行动态现金流测算，确定最终的产品组合方案，为投资者提供相关决策。在这个过程中需要充分考虑土地、市场、规划、客户、销售速度等多方面的因素，寻找现金流与利润之间的平衡。企业没有利润仍然可以生存，但是现金流就会被市场所淘汰。在本阶段中，对产品的定义主要限于偏宏观的产品，例如高层、小高层、多层、洋房、独栋、类独栋、联排和叠拼。

3 案例分析

3.1 项目简介

该项目位于东北某三线城市，建筑规模698692㎡，容积率不高于1.8。

3.2 单方产能测算

其中销售单价依据当地的市场调研所得, 经营税和所得税按照国家相关税法确定。从上表可以看出独栋、类独栋、联排产品的利润率最高;高层、联排、叠拼的利润额最高。考虑到该地块容积率为1.8, 通常考虑的产品组合是小高层与多层, 结合上表可以初步得出基本的基本组合为高层+联排+叠拼 (因为独栋、类独栋存在一定的政策风险) 。

3.3静态测算

在确定基本产品组合之后, 考虑具体的土地形状与规划条件, 设计出五种可行的规划设计方案, 进行静态投资测算, 确定相对合理的产品配比。

五种方案及静态投资结果如下表所示:

通过上表可以看出, 底层产品越多项目利润率越高, 利润总额越高。然而在做足容积率的情况下, 底层产品不可能无限多, 因此必须找到一种组合, 这种组合下项目价值最大。通过静态测算便可以找到这种组合。经过对比发现, 在成本相近的情况下, 方案二的利润率最高。

3.4 现金流测算

找到项目价值最大化的组合之后，结合详尽的市场调研、正确的开发节奏及可实现的销售计划来进行现金流测算，再结合开发商的开发目标来最终确定项目的产品组合。现金流需要思考资金的时间成本，同时考虑相关贷款情况，假定自有资金率为35%，银行贷款利率为内部收益率。因为该项目为多期开发，以下现金流测算为该项目一期开发计划下现金流测算。

现金流测算阶段考虑的是现金流的安全与开发商的利润目标的平衡。如本项目，前期规划有低层和高层，低层销售回款较慢、高层建设周期长回款时间延后，而前期超过3亿元的负现金流对开发商来说资金压力较大，所以只有舍弃利润总额最大化而保现金流安全，故在前期增加了市场接受程度高回款快的多层产品。

4 结语