物业园区物业活动方案

物业园区物业活动方案（精选8篇）

篇1：物业园区物业活动方案

20xx年佛山市物业小区少年厨星活动应急预案 活动时间：20xx-01-16日至20xx-01-30日

活动地区：物业小区销售中心 人数：300人 1.0目的

为了使少年厨星活动现场顺利开展，确保现场安全的正常工作秩序，特制定现场突发事件方案。

2.0适用用范围

适用于管理范围内各类突发事件的处理。

3.0职责

3.1活动现场总指挥物业经理，副总指挥秩序维护部主管负责负责指挥突发事件的处理。

3.2秩序维护部班长负责落实主管下达的命令，具体处理

突发事件。

4.0通则说明

突发事件;指辖区范围内发生的火警、治安、损坏(破 坏)以及其它不可预知的，需秩序维护部参与处理的事 件。

5.0工作程序

5.1火警

5.1.1误报

A当消防中心收到火警信号时，应立即呼叫巡 逻岗前往查看。

B巡逻人员到达现场，发现是误报时，应立即 用对讲机通知消防中心关闭报警电源，工程 部维修技工到场对已动作的设备复位，然后 在报警主机上消音复位。

C查找误报原因。

D消防中心当值监控人员填写突发事件登记 表，呈交主管审阅。

5.1.2失火

A发现失火后，应保持冷静，立刻用对讲机报告消防中 心和主管，要求增援;(非当班人员用电话或最近的 报警设施)。

B就近提取灭火器前往扑救，初期火灾时应尽力把火扑 灭，但切勿把身置于危险中。

C火势较难控制时，应遵照上级指示报警。

D全体人员按辖区范围消防演习实施方案行动。E当火被扑灭后，安排客户返回物业。

F清理现场，查找失火原因。

G拍照存档并填写报告，注明损失情况。

H通知保险公司理赔。

5.2

5.2.1队员在执勤中遇有(或接报)公开使用暴力或其他手段

(如打、砸、抢、偷等)强行索取或破坏公司和业户财物或威胁业户人身安全的犯罪行为时，要切实履行保安职责，迅速制止犯罪。

5.2.2当发生突发事件时，要保持冷静，设法制服罪犯， 同时立即呼叫救援。

5.2.3秩序维护员在听到救援信号后，要立即赶往现场， 然后视情况向有关领导汇报。

5.2.4若犯罪份子逃跑，一时又追不上时，要看清人数、衣着、相貌、身材特征，所用交通工具及特征等，并及时报告管理处，重大案件要及时报“110”。

5.2.5有案发现场的(包括偷盗、抢劫现场)要保护现场、 任何人不得擅自挪动任何东西，包括罪犯留下的一 切手痕、脚印、烟头等，不得让外人进入现场;在公安机关人员未勘查或现场勘查完毕前，不能离开。

5.2.6记录业户所提供的所有情况，记录被抢(盗)物品及价值，询问业户是否有任何线索、怀疑对象等 情况。

5.2.7事主或现场如有人员受伤，要立即尽快送往医院救 治并报告公安机关。

5.2.8保安主管做好现场记录，并写出书面报告上级主管部门。

5.3打架、斗殴

5.3.1执勤中发现业户之间有争吵、斗殴的现象时，要及 时制止。

5.3.2制止原则;

A劝阻双方住手、住口。

B将争吵或斗殴的双方或一方业户拉离现场。 C持有器械斗殴则应先制止持械一方。

D有伤员则先送伤员去医院。

53.3在制止争吵、斗殴双方时切记不要动粗，不允许恶 言相向，如个人力量单薄，应请求增援，并迅速报 告管理处领导、主管领导、由管理处出面调解。

5.4损坏(破坏)

5.4.1台风雷雨天;台风雷雨要及时巡查门窗、水沟、电 房等重点部位，预防水侵、雷击、停电事故，如有 异常，及时报告。

5.4.2辖区范围内成品保护;出入辖区范围大件物品的运 送，必须严格执行辖区范围有关管理制度，确保成 品不被破坏，当损坏发生后，必须请当事人留下， 呼叫领班前来确认、并作好记录，同时上报处理。

5.5异常情况

5.5.1冒烟;发现冒烟后，及时查找冒烟部位及原因，立 即采取措施处理，并报告管理处。

5.5.2冒水;发现冒水，及时堵漏并报告工程部处理。

5.5.3异味;发现异味，查找气味，采取措施处理，并报 告管理处。

6.0交通事故

6.1无人受伤的交通意外;

A维持秩序，使现场恢复畅通。

B记录事件

C如有需要拍照以做记录。

D如有交通意外导致物业或设施部份有可能危及其他人的，应将该范围封锁。

E如有需要通知工程部维修人员到场采取行动。 F如有需要，张贴警告标志。

G秩序维护部主管将事件详细记录并存档，同时填报突 发事件表呈交物业服务中心。

6.2导致有人员受伤的交通意外

A指挥交通，给予尾随车辆警告。

B在适当情况下将伤者移离危险位置。

C致电“110、120、122、”报警，等待支援。

篇2：物业园区物业活动方案

一、入驻原由：

我们选择XXX商场作為入驻目标，是因為看好贵店的强大实力、经营方式、经营类别和日趋增长的人气。贵店以X万平方米的超大面积位居X城市商业之冠，而SHOPPING MALL的经营模式更是当今世界上最流行的商业模式;贵店的人气越来越旺，又欣闻贵店在店庆当天日销X万元，创造了本行业的一个奇跡，可见XXX商场的人气;贵店在20xx年有奥运明星来助阵，20xx年当红明星又蒞临XXX商场，可见贵店的影响力;市委领导、省委领导都不止一次到XXX商场来视察，可见政府及领导对贵店的重视!

二、经营业态：

我们与贵店采取扣点联合经营方式，扣点的额度另行洽谈;本店后方管理由我方负责，大局管理遵守XXX商场的统一安排。都市休闲农庄是国际上最流行的一种全新的休闲业种，它以田园风光、庄园风情為主要风格，迎合城市人追求“绿色”“田园”的一种心态，综合了城市人比较感兴趣的农村生活状态，把“自耕自种自留地”、“动物家园”、“领养小动物”、“小桥流水”、“别有洞天”、“钓金鱼”等一系列的全新休闲方式综合起来，形成了一站式享受田园乐趣的业态。在繁华的都市中打造出一片全新的天地!

你可以在这里领养小动物，可以给自己领养的小动物命名，给自己的小动物喂食;你还可以在这里种自己的自留地，开荒、播种，让你体验完全的农家生活乐趣!你还可以来这里钓金鱼，钓多少就可以带走多少!当然，这一切都是需要付费的。

装修风格以农村的绿色基调為主，中间有草地、小型鱼塘、自留地、小木屋、宠物基地等等一系列的设施。大概需要500平方米的面积。我们将不定期的对店内设施进行更新及维护!

三、目标市场：

同XXX商场的中高档定位一样，我们的目标客群以追求时尚的都市白领(女性為主)、3—14岁的少年儿童為主，以中年的政府官员為辅!积极迎合他们追求田园风情乐趣、热爱小动物的心理!这部分客群的消费能力比较强，他们会不惜金钱来追求一种自然的休闲状态。而儿童会根据自己的喜好选择游戏的方式，他们普遍对小动物有好感，而父母对他们的行為除了支持之外，也没有其他的办法!所以我们的目标市场是两种顾客行為：一种是刻意追求形的;一种是兴趣支配形的!

四、市场环境分析：

X城市经济实力雄厚，在全国城市综合实力50强评比中，X城市列居18位;在全国国内生產总值超百亿元的城市中，X城市位居第10位;在全国55个人均国内生產总值超万元的城市中，X城市位居榜首。X城市人的消费能力更是位居全国之首!

X城市市位于X省的西部，气候干燥寒冷，年封冻期长达5个月。也就是说，在这长达5个月的时间里，人们的活动范围只限在室内，而室外也狠少见到绿色，市民在这5个月里最向往的就是绿色!

繁忙的都市生活使城市人接触自然的机会越来越少，狠多人都有在夏天到农村去的想法，而我们正是迎合这种想法，把一个完整的农村搬到城市来，同时把农村不受欢迎的部份全部剔除掉!这里是一个整洁的、有序的、具有优美风光的田园!

五、市场经营分析：

都市休闲农庄这种业态的休闲方式在欧美是比较流行的，在我国也只有延海的几个城市有类似的店铺。这种模式在X城市还是一个空白，我们就是要抓住这个市场空白的机遇，在别人还没有想到的时候，我们已经付之于行动!而X城市人本身对各种方式的`体育运动项目就没有多大兴趣，在年收入较高的基础上，他们更热衷于追求一种全新的休闲方式，而都市休闲农庄也就应运而生!

贵店的美食娱乐广场是在X城市最大的一家室内休闲娱乐场所，受到了X城广大消费者的欢迎和认可!但是这里的休闲项目是有欠缺的，贵广场注重的是娱乐项目，而对于休闲来说，除了陶吧、玩吧之外，再没有吸引人的地方，都市休闲农庄会弥补这种状态，全力打造一个室内的田园、城市中的农村、一个别有洞天的“桃花源”!

六、管理模式：

我们采取的是店长负责制原则，在本店将设店长一名，全权负责本店的管理。

我们有固定的清洁员，负责店内的所有卫生;有养育员，负责小动物的喂养;有负责店内卖各种动物食物的相关人员;有负责安全的安全员。

我们的小动物选的是一些温顺的动物，不会对顾客进行人身攻击。

我们会积极配合XXX商场的各种促销活动，也会在适当的时间搞自己的促销活动。

第二部分：营销推广方案

我们采取整合营销方式(IMC)进行前期的市场拓展，把所有广告的触点整合起来，以错落有致的媒体广告、交相呼应的软性新闻為主，进行大幅度的市场推广，同时，也希望贵店给予一定的支持!

一、广告攻势：

前期我们将在本市各大知名媒体上进行大幅度的广告轰炸，以提高品牌知名度，树立良好的品牌形象，力争做到家喻户晓，路人皆知!

X城市地区没有强势媒体，这是X城市人都知道的，所以我们整合了各种媒介信息后，选择能够互补的媒体进行广告宣传。初步打算在X城市晚报、X城市电视臺、X城市广播电臺等媒体上发布广告。

二、软性宣传：

软性新闻最大的好处就是能够提升品牌的美誉度和知名度。

我们将通过X城市晚报、电视臺、网站等一系列的媒介，进行软性新闻报道，把都市休闲农庄变成市民关注的交点!让人们进行口头传播。

三、活动配合：

在每年的元旦、春节、劳动节、儿童节、端午节、国庆节、中秋节、圣诞节等重大节日推出各种促销活动。包括票价打折、钓鱼比赛等等。

篇3：工业园区的物业服务

关键词：工业园区,牧业服务

随着经济的发展和社会的进步, 工业园区的建设不断增加, 但目前理论界对工业园区物业管理的研究比较少, 根据多年来从事工业园区物业服务的实践, 就此问题进行探讨。

1 工业园区物业服务的特点

1.1 业主多样, 构成复杂。

工业园区包含各种类型的企业, 如外商独资, 中外合资, 国营企业, 集体企业, 私营企业等。

1.2 员工多, 风险性大。

工业园区各企业多样, 员工构成也就多样, 既有固定职工, 又有季节性用工, 这就会存在员工流动性大, 出现治安问题, 另外劳资纠纷也就不可避免。

1.3 车辆多, 管理难度大。

在工业园区的多数企业, 不仅有物流上的大型运输车, 还有通勤、办公、来访等各种机动车, 这些车每天来来往往, 进出工业园区, 加大了物业的管理难度。

1.4 作业时间不统一, 物业服务时间长。

工业园区的每个企业工作时间不同, 休假时间不同, 要提供全面的物业服务, 在时间上就要予以配合。

1.5 垃圾量大, 保洁难度大。

企业多样, 产生的垃圾不仅有生产上的, 还有生活上的, 这样垃圾分类和运输量加大。

1.6 易燃物多, 消防难度大。

工业园区是产品生产单位, 厂房和仓库中存放着大量的生产所需的原材料和成品, 消防等级要求极高。

2 工业园区物业服务的内容和运作

2.1 消防管理

2.1.1 建立健全消防管理制度, 并定期检查落实情况, 做到思想落实、组织落实、措施落实。

2.1.2 要与每个承租人签订消防安全责任状, 明确各企业的防火责任, 明确各企业的消防责任人。

2.1.3 组织员工认真学习消防知识, 熟悉并能正确使用各种消防设施和器材。

2.1.4 负责消防监控中心的日常值班。

消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构, 中心应实行24小时值班。要对整个工业园区进行消防监控, 并做好值班记录。值班人员要忠于职守, 认真工作。对部门经理和公司负责人, 应做好管理、指导、督促、检查好工业园区内的消防工作, 对有问题的及时进行整改。

2.1.5 严格贯彻、执行消防法规, 落实各项防火安全制度和措施。

专职消防人员必须每天巡视工业园区的每个角落, 及时发现并消除火灾隐患;定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查并进行汇报、交流、评比;定期对企业的生产场所进行防火制度执行情况检查, 阻止私自乱拉乱接电源, 违反安全用电、用气的不当行为。

2.1.6 管理好工业园区内的各种消防设备、

设施和器具, 定期进行检查、试验、大修、更新, 确保它们始终处于完好状态。

2.1.7 组织消防宣传教育, 广泛开展防火宣

传, 动员和组织区内群众接受教育, 增强防火意识。宣传方式可灵活多样, 生动活泼, 可以发通告、贴广告、出墙报, 也可以观看消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为, 加强引导, 培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习, 定期向企业员工传授消防知识。

2.1.8 定期对工业园区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。

特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况, 防止线路短路或爆炸引起火灾。管理好消防监视中心的各种设备、设施, 保障监视中心始终处于正常工作状态。

2.1.9 发生火灾时, 协同公司、部门领导到场, 现场指挥和扑救。

2.2 保安管理

2.2.1 建立严密的保安管理制度, 实行制度到人、责任到人、任务到人。

2.2.2 工业园区实行封闭式管理。

2.2.3 保安人员坚持24小时巡逻, 对工业

园区重点部位和有特殊要求的企业要定时进行巡视, 并认真作好记录, 确保良好的保安环境, 杜绝各种盗窃案件和刑事案件的发生。

2.2.4 门卫对进出车辆和来访人等, 实行登记制度, 严格执行凭证入门制度。

2.2.5 无关人员不得进入厂房和仓库重地。

2.2.6 门卫24小时值班, 充分发挥监控设备的作用。

2.3 设备设施管理

2.3.1 建立健全严格的供电、供水、排水、供暖、电梯等管理维修养护度。

2.3.2 载货电梯的管理。

电梯是现代工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备, 保证电梯的正常运行, 对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯, 必须对电梯司机进行专门的培训, 并配备专业的维修技术人员, 完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效的管理好电梯, 物业管理人员应该参与电梯的选货、订货、安装、验收及年检等工作。

2.3.3 工业供水供电管理。

工业用水用电不同于生活用水用电, 其耗水量大耗电量大, 电容量也较之生活用电容量大一些, 而且水电的终止对厂家造成的损失有时是难以估计的, 因此, 水和电的正常供应是工厂进行工业生产重要保障, 对它们的管理是不容忽视的, 为此, 物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作。同时, 要加强对高压变电房的管理, 完全按照供电部门的安全操作规程进行管理, 高配电值班室每天24小时要有人值班、节假日照常, 保证电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素, 使电网保持在较为经济的进行状态, 以降低电耗, 节约能源。

2.3.4 公共管网的维修养护。这方面的工作

较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修, 势必影响工厂和工人的正常工作。因此, 对公共管网的维修养护十分重要。

2.3.5 配齐专业维修人员, 定期对维修人员进行培训。

2.3.6 对各种设施设备进行定期检修和保养。

2.4 房屋管理

2.4.1 定期对厂房外墙进行清洗和粉刷。

2.4.2 对防盗网、空调外机、排风扇、厂牌、广告牌等要统一规划、统一设计保证整齐美观。

2.4.3 不允许房屋外装修, 内装修也要严格审批, 不得危及房屋寿命和他人安全。

2.4.4 对承租人的报修要及时处理, 保证房屋安全。

2.5 绿化及清扫保洁管理

2.5.1 利用一切可以绿化的地方, 进行全方位的绿化, 形成无绿不在的空间。

2.5.2 种植的花草树木, 要与厂房、建筑小品等配置得当、布局合理。

2.5.3 实行专业化管理, 委托专业绿化队伍进行养护。

2.5.4 购置可移动式垃圾桶和多功能垃圾

车, 宣传倡导垃圾袋装分类、收集转运的环保理念, 并逐步在园区实施, 特别是对有毒、有害垃圾进行专区存放, 严格管理。

2.5.5 保洁人员走动式工作模式, 随手捡拾垃圾, 保持环境卫生。

2.6 社区服务

物业服务企业要根据工业园区入驻企业员工的实际需求, 利用工业园区的经营用房, 开办小百货、图书馆、网吧等, 为员工提供便捷的服务, 这样既方便员工, 又可增加物业服务企业的收入。

2.7 文体娱乐活动

开展丰富多彩、积极向上的文体娱乐活动, 既可以活跃员工的业余文化生活, 又可以加强物业服务企业同入驻企业及员工的联系和沟通。同时, 也有利于被服务的入驻企业同物业服务企业一道共同做好工业园区的物业服务工作。因此物业服务企业要经常组织入驻企业及员工开展文体活动。

工业园区的物业管理对我们物业管理企业来说, 是一个新的课题, 我们要在的实践中不断完善和提高, 为招资引商和经济建设创造更好的环境。

参考文献

篇4：高校学生公寓园区物业管理之我见

关键词高校学生公寓园区物业管理

在高校后勤深入改革的影响下，高校后勤社会化改革已成为我国高等教育改革的必然趋势，学生公寓园区的社会化物业管理不仅是高校后勤改革的一部分，更是改革的重点和难点。构建和谐学生公寓园区是高校发展的重要保证，是遵循教育规律的客观要求，也是顺应时代潮流的必然要求。伴随着高校人事制度改革的不断深化，高校学生公寓园区物业管理也将迎来良好的发展契机。

一、高校学生公寓园区物业管理的背景及内涵

随着高校后勤改革的深入，高校对学生公寓管理提出了新的要求，对其问题的认识及应对措施已经不能简单的从物质层面来思考，而应从运行机制、组织结构、方法途径、人文关怀等层面进行系统规划。由此，新型有效学生公寓园区物业管理模式也就被提上议事日程，许多高校纷纷开展了各具特色的学生公寓园区物业管理。换言之，学生公寓园区物业管理大众化，既不是主观想象的结果，也不是一种权宜之计，而是高校管理化改革的客观要求和必然产物。

基于不同高校对公寓园区物业管理不同层面和不同方式的实践探索和理论思考不同，高校学生公寓园区物业管理的内涵也没有统一的界定。从学生公寓园区本着“服务育人、管理育人”的宗旨，承担着满足学生日益增长的物质和文化需求的任务，以培养学生综合素质、应用能力为重点，着力提高学生服务国家、服务社会的责任感，用于探索的创新精神和善于解决问题的实践能力为目标。本文试将学生公寓社区化管理内涵界定为：通过一流管理，综合服务的原则为大学生提供服务，创造一个优美和谐的校园环境，营造安全、方便的人居空间。

二、高校学生公寓园区物业管理的特点及现状

高校学生公寓园区作为特殊的物业有其自身的特点，是大学生学习、读书、自习、休息、娱乐等场所的综合体系。而高校学生公寓园区的物业管理是包括房屋、设备与设施维修和保养，物业区域内负责环保、绿化、清洁和车辆管理等。所以高校学生公寓园区物业管理应是集管理、经营、服务于一体，以达到为大学生提供良好服务的目的；但现在高校学生公寓管理通常在学生公寓具体事务的管理上受到学校经费管理的各个行政部门的制约。只能做单一基本的服务工作。如：环境卫生服务、公共设施设备的维修和维护、学生公寓管理及公共秩序维护。这种单一基本的服务很难满足当代大学生多样性的需求，这都对高校学生公寓物业管理提出了新的挑战和要求。对高校学生公寓园区的特点可概括为以下四点：

（一）综合性。即遵行学生公寓园区物业管理的社会属性和自然规律办事。要按照“一流管理，综合服务”的物业管理原则实施，它要求物业单位员工通过大管家式的综合服务，造就一个以物业为中心的有利于大学生生活与学习的“微型”社会，以多样化、全方位、针对性的服务项目和高效优质的劳务供给，创造出安全、整洁、优美、舒适、方便的居住和学习环境，成为综合服务最显著的特点。

（二）代办性。高校学生公寓园区的物业管理的一切管理服务项目都是一种代替学生办理的事务，如代为管理物业区域的各种商务服务的代付、代办事项等等。

（三）委托性。委托服务型是指高校将建成的学生公寓委托给物业管理企业进行日常管理，物业管理企业为广大学生提供各种公共服务、专项服务和特约服务。这是综合服务中具有委托代理性质的服务方式，委托服务型物业管理企业只有经营管理权，为学生服务为主，兼营一些方便学生学习生活的经营性项目，这种服务是有偿的，不以赢利为唯一目的。目前，这种委托型物业管理在众多高校不断发展，是现阶段高校学生公寓物业管理的发展主流。

（四）公益性。高校学生公寓园区委托的物业管理企业大部分是高校后勤部门改制设立的物业管理企业。名义上虽然已与校方“脱钩”，实则还存在“割不断、理还乱”的历史渊源，不同于市场化物业管理公司从形成之时就是一个完全独立的法人经营实体，没有任何历史包袱。高校改制形成的物业管理企业有历史遗留的种种问题，需要得到校方全方位的扶持，高校学生公寓物业管理在服务价格制定上还必须考虑学生的经济承受能力。高校物业管理企业不能片面追逐利润最大化，这也带有公益性因素。

三、校学生公寓园区物业管理遵循原则

如何建立高校学生公寓园区物业管理？如何把学生公寓物业管理的基本要求和理顺物业管理的关系尤为重要。

（一）高校学生公寓园区的物业专业化管理的基本原则

（1）有精干、高效的机构能实施各种服务项目。（2）有精干的专业管理人员和工程技术人员，这些人员需经过规范化的培訓和考核，取得岗位资格或等级证书。（3）有现代化的常用专用设备，这是专业管理的物质保证。（4）有科学的、规范化的、齐全的管理制度和工作程序、流程图、保证专业化管理的正确实施。

（二）统一管理的原则

（1）管理一体。物业区域内的建筑物、附属设备、设施、区域环境等都同一个单位统一管理。（2）服务一体化。对大学生的各种服务事项、包括专项、特约、代办项目都由一个单位统一实施。（3）协调一体化。对大学生有关物业事务的协调、联系由一个单位统一负责处理。（4）经济管理一体化。有关物业管理的经济来往，包括各种物业管理费用的收支、基金的管理和物业经营的财务管理都由一个单位负责。

（三）综合服务的原则

（1）高效优质和综合服务的基本要求是讲究服务的效用。主动为大学生提供方便、舒适、满意的服务。（2）以大学生为中心来开展多样化、全方位、多功能的服务。（3）综合服务提供了个性化的周到服务，就能赢得大学生的欢迎。

（四）学校领导的原则

学生公寓园区的管理不是纯粹社会上的物业管理，同时还担负着学校管理育人的责任。学生公寓园区的管理也不是一个社会化的管理，是一个系统化的管理。因此，必须是在学校领导之下的内设机构。在岗位、机构设置中随时注意横向、纵向关系的协调，始终在考虑搞好学生公寓园区的物业管理的同时，妥善处理各个职能部门、大学生方方面面的关系。

（五）契约化的原则

学生公寓园区的物业管理的全部运作过程都应建立在契约的基础上，以建立大学生公寓管理委员会，委托管理到具体地每一经营、服务项目的确定和操作，都以一系列的契约为准则。

高校学生公寓园区是大学生的集中地，他们相对来说对物质生活与精神生活的要求比较高。学生公寓园区物业管理是学生管理体系的重要组成部分，其工作质量直接影响高校的稳定和校园精神文明建设。抓住学生公寓园区安全等方面的重点和难点，制定出符合现代学生公寓园区管理的服务与管理制度，力求在日常的服务之中逐步实现学生公寓园区管理的规范化、制度化与科学化，使之真正能够以大学生公寓园区为依托，开展包括生活、学习、文化娱乐等多方面内容的服务性管理和教育，实现管理育人、服务育人、环境育人的公寓功能，共同创造优美、整洁、安静和奋发向上的成才环境。

四、高校学生公寓物业管理运行机制实施的保障条件

根据高校学生公寓物业管理所具有的特点，为保证其运行机制能良好的实施并取得预期的效果，在实施过程中应注意满足以下几方面的条件。

（一）具有高素質的物业管理人员

要做好高校学生公寓园区物业管理工作，前提是要有一支高素质的员工队伍。由于高校学生公寓物业管理服务对象和服务内容的特殊性，要做好这项工作，必须要求员工具有丰富的管理经验、业务能力强、头脑灵活，能运用现代化的管理手段如计算机操作、电脑智能化等提高物业管理的服务质量和效率，同时能热爱本职工作，具有良好的思想品德和优秀的职业道德。企业要对职工定期或不定期的培训，不断提高员工的专业知识和业务素质，才能满足高校学生公寓园区物业管理的需要。

（二）树立“以学生为中心”的服务理念

高校学生公寓园区物业管理工作是围绕大学生的学习、生活、思想、身体等各方面展开全方位、高水平的服务的一项综合性的系统工程。因此，必须树立“以学生为中心”的服务理念，为大学生提供全面、及时、周到、安全、优秀的服务，力求达到服务的最佳效果。在学习方面，可以为学生创造一良好的学习环境，并可以为学生提供图书、资料搜索、等方面的综合服务；在生活方面，针对大学生的成长期，推出有利于青年学生健康成长的营养、卫生的食物，并创造一个干净、整洁的居住环境；在思想方面积极配合学校工作，以自己的实际行为感染学生，使之成为新时代身心健康的合格学生。

（三）服务与经营互相渗透

高校学生公寓园区物业管理工作的开展与高校之间是不可分离的，两者应互相促进、互相扶持。高校需要物业管理在学生的各方面加以配合，如思想品质、学习习惯、行为习惯等的养成，协助辅导员开展工作，及时与学校沟通有关信息，共同研究解决学生出现的各种问题。因此，服务与经营相结合，互相渗透，有利于高校学生公寓物业管理高质量的开展，发挥出更多、更好的社会效用。

（四）培养公寓学生的自我参与意识

高校学生公寓园区物业管理工作的开展，单凭物业管理企业力量是不够的，还要发挥学生的参与作用，使大学生在物业管理制度的制订与监督、各项物业管理服务质量的检查、公寓文化建设、公寓设施完善等多方面都参与进来，不断完善服务质量。并在条件许可的情况下，提供部分岗位或工作给品学兼优的贫困学生，帮助这些学生勤工俭学，解决学生的实际困难。通过创新高校学生公寓物业管理运行机制，使物业管理和学生管理相结合，使物业服务和物业经营相结合，使学生的生活和学习相结合，使学生自我教育和自我管理相结合，从而寻求出一套适合我国高校学生公寓的系统、科学、切实可行的管理模式。学生公寓不仅仅是学生休憩的一个场所，更是学生陶冶情操、学习知识的一个重要场所，将现代物业管理理念和模式运用于学生公寓的管理中，充分发挥学生公寓管理对学生的服务、引导、教育作用，既是高校后勤社会化的要求，同时也是现代物业管理发展的结果。

参考文献：

[1]许书烟.学生公寓社区化管理的实践与思考——以闽南理工学院为例[J].赤峰学院学报（汉文哲学社会科学版）， 2015（02）：236-238.

[2]谢希钢.高校学生公寓物业管理运行机制研究[J].当代经理人， 2006（06）： 89-90.

[3]李劲松.构建和谐高校学生公寓物业管理体系探析[J].鸡西大学学报，2007（01）：9-11，67.

[4]赵欣.高校学生公寓物业服务质量的研究[J].哈尔滨工程大学. 2006：106.

篇5：工业园区物业管理方案

一：园区简介

金沙县工业园区位于金沙县经济开发区范围内，园区内拥有综合办公楼、厂房、宿舍、食堂等现代化工业园区；工业园以装备制造业、食品加工业和高新技术产业为龙头，现代服务业为依托，现代农业为基础的产业体系。

二：园区物业管理

针对工业园的业态结构，占地面积庞大的特点，我公司对园区的物业管理工作非常重视，我公司将组建完善的物业管理团队进行物业管理，与相关单位及时发现和整改存在的问题，减少物业今后运行管理带来的影响，为后期物业管理打下基础；提升园区的整体形象，更好的带动园区的招商引资。我公司经观摩园区后，为树立好园区的专业化物业管理，我们确定了在管理上的五个重点及五大措施。五个重点：

1：树立工业园物业整体形象

通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放、高效、规范的整体形象。

2：确保因管理原因造成的治安消防事件

从治安、消防状况的好坏是衡量物业管理绩效的关键.通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该园区因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生。

3：维护好园区的环境

工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象 4：设施及设备的管理

园区的设施设备在管理中，重点是强调专业管理及维护，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的。

5：树立公司自身良好形象

我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象。、五大措施：

1：根据园区情况，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等。.2：精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部(保洁，绿化)，养护园区内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁.加强和引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉爱护区内环境。

3：保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.4：实行大围整体管理与小围局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设管理员负责各自具体业务。

5：我们在管理服务中将24小时值班巡逻的服务机制，确保该园区因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生。

三：物业管理人员部门和具体管理实施方案

管理人员的工作职责及具体管理内容 物管经理：

1.负责物业服务中心的全面工作。

2.根据物业管理委托合同和有关物业管理的法规、政策，组织员工向物业区域提供公共秩序、保洁、绿化养护、房屋及设备设施运行维护保养等服务。

3.拟定工作（含财务预算）计划，执行公司各项管理制度，控制管理成本，对物业区域的经营管理状况负责。

4.负责制定健全所属部门的各类规章制度和防范措施，指导物业服务中心处置公共突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟制、演练。

5.对物业服务中心发生的各类安全事故和隐患要认真核实、区分责任，提出处理建议。

6.指导检查物业服务中心的清洁卫生和环境绿化、美化工作，建立和完善行之有效的清洁、绿化量化管理运作流程。

7.负责与当地政府相关部门、社区居委会、保持沟通，确保与其有良好的公共关系；

8.每周组织一次工作例会，每月组织一次全体员工大会，通过会议贯彻公司的经营思想和质量方针，落实各项工作，及时协调各部门的工作关系，对员工进行培训和教育，促进服务质量的提高； 9.每月要完整的对所管理的物业进行一次巡视，以便全面检查服务工作质量情况；对物业服务中心的安全责任； 10.负责对主管以上管理者的业务培训指导和绩效考核。

环境主管：

1.执行公司规章制度工作程序，保质保量，按时完成工作任务。2.负责本部门公司质量制度的贯彻和落实。3.落实各项清洁卫生，绿化工作，确保内外、公共区域的环境卫生。

4.负责保洁用品的领用、发放及采购计划的编制。5.负责对部门员工业务知识培训和工作考核。

6.负责制定保洁、绿化的工作计划，及时计划落实负责。7.负责协调与卫生、城管、绿化等管理部门的联系。8.负责做好卫生防疫工作，定期喷洒药物，勤除“四害”。9.负责落实投诉处理事项和各项有偿、无偿便民服务事宜。10.完成管理处安排的其它任务。

安保主管

1负责制定管理处的治安、消防、季度工作计划,做好保安队预算报告。

2.负责维持秩序,预防和查处治安事故,协助、配合国家公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件。

3.妥善处理有关安全方面的各种投诉。努力改造良好的治安环境, 4.开展以“四防”(防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故)为中心的安全教育和法制教育,定期检查“四防”设施,增强全员的安全意识和法制观念。

5.主动督促检查各重点部位的工作;协调各岗位工作确保重点部位的安全。

6.负责制定夜间安全值勤、巡逻程序和要求,组织夜勤干部、员工逐项落实。确保夜间财产、人身安全。

7.负责完善、制定昼间、夜间各类钥匙的管理规定,定期检查执行情况,发现问题,及时纠正和报告。

8.负责制定保安监控的管理规定和操作程序,确保监控范围内的防火、防盗安全。

9.适时完善、健全安全应急措施,并负责督促属下严格执行和演练落实。

10.定期检查各项保安措施,并做好记录,确保消防设备、设施完好,以备查考。

11.及时督促检查各部门对“谁主管,谁负责”责任制的执行情况,并协助各级责任人做到管好自己的人,看好自己的门,办好自己的事,确保安全工作落实。

12.组织好本部门的分工协作,每日召开部门当值保安干部、领班例会。

13.负责对保安队员工的培训、考核、评估工作以及聘免和推荐。14.做好本部门员工的思想工作,关心员工生活,提高业务水平。16.完成上级交办的其他任务

物业各部门人员及岗位工作职责

环境部：（保洁区域不包括厂房、宿舍、食堂）

绿化人员3人

严格按照相关规范，制定修剪、施肥、除草、浇水、排涝、杀虫计划，以无枯死、无黄叶、无病虫害为指导思想，确保园区绿化的观赏性。

保洁人员12人（分三个岗位：园区内4人、园区外2人、办公楼6人）：

每日清扫区域内垃圾并维护好区域内卫生，垃圾统一收集在垃圾堆放点，公共设施每日擦拭保持整洁，办公楼内地板随时保持光亮，干净。

安保部

安保人员21人（分3个岗位：值守门卫6人、停车场6人、巡逻9人，三班倒制。安保区域不包括厂房、宿舍、食堂）：

在指定的岗位执勤，按规定的时间、地点、任务完成上级交办的治安保卫任务；负责做好防火、防盗、防破坏、防自然灾害事故等工作，保障责任区的安全；对出入大门的人、货物进行证件检查，其中货物出门需出门条，防止未经允许的人员、车辆、物资进出责任区，维护责任区内的人身财产安全；负责检查进出车辆有无携带违禁物品、疏通交通道路、盘查可疑人员和物品。负责维护大门口的进出秩序和本区域的社会秩序，禁止小商小贩在门前及大门两侧摆摊设点；随时掌握出入大门的车辆及人员情况，发现可疑人员应及时查询或报告，小商小贩、无成人带领的小孩、精神不正常的人以及在大门处逗留、玩耍的人，应礼貌地设法加以劝离；发生纠纷和一般性治安问题时，应依法及时处理并报告主管，同时及时疏散围观群众，恢复正常秩序；负责执勤区域内的公共设施安全，及时发现和制止不良行为，对造成影响、损失的当事者，应及时报管理处查处。

巡逻岗负责巡逻范围内各类事故的检查（含防火、防盗、防治安案件等），以及各种设施、设备的检查、登记。负责对楼区和周边公路进行巡逻检查，及时发现解决或报告检查中发现的不安全因素，以消除隐患，保障安全；劝离夜间无故滞留在巡逻区内的人员，及时控制巡逻发现的可疑人员，并视情况报告值班人员，根据指令做好查控工作，预防各类案件的发生；仔细巡查易发生问题的地方，及时制止和劝阻不符合安全的情况，避免发生意外事件；按规定程序处置突发事件；在巡逻中如发现漏水漏电，或闻到异味，或听到可疑声响，或发现可疑人员及物品应立即做安全处理并及时报告；协助其他岗位人员处理疑难事件；按规定填写巡逻记录，同时作好定时巡更踩点工作。

保证车辆有序停放.防止车辆乱停放现象，对车辆人进行引导与现场温馨指示、提示相结合，达到整齐，规范停车和秩序井然。

维修部（2人，服务区域不包括厂房、宿舍、食堂）

负责园区物业和配套设施设备及场地的日常维修，保养，巡视，检查等工作。

办公室（2人，文员、会计）

做好办公室档案收集、整理工作。做好公司费用支出、流水帐登记，并做统计及收纳、保管。管理好员工人事档案材料, 建立、完善员工人事档案的管理，统计每月考勤并交财务做帐，留底。管理办公各种财产,合理使用并提高财产的使用效率等其他临时工作.四：费用预算（见附表）

篇6：物业园区物业活动方案

一、园区物业管理及人员配备方案

浙江光彩投资有限公司园区位于人员密集的杭州北部软件园，写字楼面积7000余平方米，层高6层，垂直电梯2部，为全封闭式独立商务区，一个出入口，出入口装有电动式拉闸门。目前，写字楼除自用一小部分面积外，已全部完成对外出租。

（一）物业管理工作目标：

1、园区写字楼租金、租户能耗及物业服务费、停车管理费等费用的按期收取；

2、园区及出入口处公共秩序维护、外来人员出入登记、防火防盗等应急安全防范事务的管理；

3、园区内公用部位和公用场地的卫生清洁，垃圾的收集、清运，公共绿化的养护与管理；

4、园区内电梯、消防、供水、供电、通信、监控等公用设施设备的运行、维修、养护和管理，雨、污水管道的疏通管理；

5、进入园区车辆的登记及车辆停放管理；

6、园区内承租单位自行装饰装修的监管与服务；

7、员工食堂的对外经营管理；

8、内部员工的培训及考勤、考核管理，人事和文书档案管理。

（二）物业管理人员暂配备9人，工作安排如下： 浙江光彩投资有限公司园区的物业管理，根据精干高效、一专多能的要求，暂配备下列人员：

1、综合管理部经理1人：全面负责园区物业管理，同时兼任员工食堂采买工作。

2、行政人事主管兼出纳1人：负责物业管理范围内的行政、人事、考勤、考核、工资、员工培训、档案管理，以及写字楼租金、租户能耗及物业服务费、停车管理等费用的收取，食堂收银及账务管理等。

3、保安部3人（其中领班1 人）：负责园区出入口外来人员和车辆的进出登记，车辆停放管理，园区防火防盗、设备运行等安防巡查管理，监控视屏监管，园区内突发事件的防范与应急处理。

具体分工：

（1）保安领班：全面负责园区安保工作，同时负责园区的防火防盗、设备运行等安防巡查、突发事件的应急处理、车辆停放管理。与综合管理部经理一起兼任员工食堂采买工作。

（2）保安员（2人）：负责园区出入口外来人员和车辆进出登记，监控视屏监管，协助保安领班做好突发事件的应急处理、车辆停放管理。其中每天至少有1 人兼任员工食堂对外送餐统计及送餐工作。

（建议：取消两电梯入口处保安员，外来人员登记改由出入 口保安员（门卫）承担，电梯安全改由安防巡查保安人员负责。）

4、保洁部2人：负责园区内公用部位和公用场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，公共绿化的养护与管理。同时兼任食堂洗菜、洗碗、餐厅卫生清洁或对外送餐工作。

5、工程维修人员（外聘兼职）：负责园区内电梯、消防、供水、供电、通信、监控等公用设施设备的运行、维修、养护和管理，雨、污水管道的疏通管理。

6、员工食堂（专职）2人（其中主厨1人，帮厨1人）：主要负责食堂配菜，米饭、菜肴的烧制，熟食分发、餐具消毒、厨房卫生清洁等。

二、员工食堂管理方案

浙江光彩投资有限公司园区员工食堂位于园区主楼南侧附房，面积约110平方米（其中餐厅约70平方米、厨房约40平方米），拟经营中餐约200人、晚餐50－80人的工作餐，主要服务对象为：本园区内各公司员工。

（一）伙食标准安排如下: 中餐：1大荤2素+米饭 收费标准：10－12元 晚餐：1小荤2素+米饭 收费标准：8－10元 注：

1、餐厅内提供免费自助汤；

2、食堂根据实际需要对外提供小炒服务。

（二）经营时间：每周一至周六中餐、晚餐（周日和法定节假日食堂停止供应）。

（三）每天菜谱：一周内每天菜谱各不相同，荤素搭配，经常变换口味。具体菜谱于上一周周五前，由公司综合管理部经理听取就餐员工意见后与主厨一起商定。

（四）经营模式：员工食堂经营，在公司股东确定一定利润目标（另议）后，完全采用市场化操作方式，由综合管理部经理与保安领班、主厨三人向公司股东全权负责，实行奖惩分明、自负盈亏，并与公司签订责任状。

（五）食堂人员配置： 主厨1人（专职）； 帮厨1人（专职）； 清洗工2人（兼职）； 外送1－3人（兼职）； 收银1人（兼职）； 采买2人（兼职）。

（六）食堂卫生标准：

1、遵守国家有关食品卫生行政管理法律、法规、标准、规章制度。

2、确保食物的质量，把住进货渠道及进货质量关，采购新鲜洁净的食品原料。严禁购进变质变霉的食物，保证菜肴的新鲜卫生。

3、食堂主厨、帮厨、清洁工在作业时必须穿戴工衣、工帽，作业前必须洗尽双手并作消毒处理。

4、餐后认真清洗食具并每日做好消毒工作，每天对厨房间、餐厅环境卫生全面清洁整理，经常清理灶台及炊事用品污垢，进行定期防鼠灭蝇。

5、冰柜每周定期清理、除霜、消除异味，生熟物品分开存放。物品取用遵循“先入先出”的原则。

6、禁止员工私自在食堂加工菜肴，严禁员工在洗碗池、洗菜池内洗涤衣服、鞋袜或其它私人物品。

7、严禁无关人员进入厨房间。

（七）请求公司对员工食堂的正常开业提供以下便利条件：

1、对食堂餐厅、厨房进行改造和重新装修（方案另报）。

2、购置满足食堂开业必须的厨房用品用具、餐具和餐厅就餐桌椅，增加照明、空调等设施。

3、为食堂正常开业，办理所有合法证件。

4、对食堂从业人员提供每年至少一次到县级医院进行健康检查，并取得健康证。

5、对食堂主厨、帮厨、清洗工等提供工作衣帽等劳保用品。

6、向食堂提供满足半个月购买油、米、菜、燃气等费用的现金，作为食堂的周转金。

篇7：小区物业活动方案

以党的群众路线教育实践活动精神为指导，以“业主满意”为出发点，坚持“政府引导、市场主导，属地管理、业主参与”的原则，开展住宅小区物业管理突出问题专项整治，不断完善提升物业管理服务水平，为建设美丽、和谐潍坊奠定坚实基石。

二、整治重点

通过专项整治，切实解决群众反映强烈的物业管理体制不理顺、物业服务水平偏低、维修资金使用难、业主委员会组建率不高、老旧小区管理难等突出问题。

三、整治措施

(一)理顺物业管理体制

将小区物业管理纳入社区管理体系。各区(开发区)物业主管部门要加强协调，20XX年底前，建立区物业主管部门、街办、居委会三级物业管理监管体制，并将物业管理纳入各区(开发区)对街办、居委会的工作考核内容。物业主管部门应设立专门物业管理办公室，配置足够数量的专职工作人员;街办要明确物业管理分管领导，落实专职工作人员;每个居委会应配备2名以上人员专门负责物业管理工作。

(二)加强业主委员会组建工作

各区(开发区)物业主管部门要完善业主委员会组建及运作的工作制度和业务流程，督促街办在符合条件的住宅小区牵头组建业主委员会。业主委员会选举产生后，指导其在60日内与业主大会新选聘的`物业企业签订物业服务合同，实现“前期物业”与“后期物业”的有效衔接;尚未按规定签订物业服务合同的，于8月底前补签到位。

(三)完善提升物业管理服务水平

一是提升从业人员整体素质。各区(开发区)物业主管部门要对辖区物业管理专业人员分层次、分类别、分工种进行全面培训，8月底前全部轮训一遍;加强对业主委员会主任及委员培训，提升其开展业主自治的工作能力;严格落实物业管理师制度，利用两年时间，逐步将物业管理师与企业资质、项目经理上岗等工作挂钩，提升从业人员的知识层次;新设立物业企业，从业人员经培训取得上岗证书后方可申请办理资质。二是开展物业管理优秀项目复核。年底前，对20XX年至20XX年期间获得的国家、省、市级优秀物业管理项目进行复核，对达不到标准的项目责令整改，整改仍不合格的项目，按有关规定撤销荣誉称号。8月底前，各区(开发区)物业主管部门完成辖区优秀项目的复核，9月份开始市局进行检查验收。三是充分发挥市场调节作用。进一步简政放权，放开物业管理招投标代理和开标有形市场，建立更加公平、公正、公开的市场竞争秩序。四是开通物业服务投诉举报热线。通过热线电话统一受理物业管理投诉举报，建立科学、高效的投诉处理制度和运作机制，及时为群众解决问题。

(四)提高住宅专项维修资金使用效率

一是修改完善维修资金使用办法，精简工作流程，缩短办理时限，提高办事效率。二是实施“否定表决”方式。通过公示征求业主意见，表达反对意见的业主未超过三分之一，即可使用维修资金，解决“三分之二”签字难题。三是细化应急使用范围。对危及业主生命财产安全的维修问题进行梳理，列入应急维修范围，启动应急使用程序，将资金及时拨付到位，切实维护业主权益。

(五)实施老旧小区更新改造

开展“城市更新、扮靓潍坊”行动，利用四年左右的时间，对市区老旧小区存在的楼宇功能落后、环境脏乱差、配套设施不全、居住生活不方便等问题进行集中治理。20XX年，奎文、潍城两区分别完成2个老旧小区的更新改造，坊子、寒亭、高新三区分别完成1个老旧小区的更新改造。各区应建立老旧小区长效管理机制，对老旧小区接管单位给予一定补贴。

四、组织保障

(一)强化组织领导

各区(开发区)物业主管部门要深刻认识物业管理专项整治工作的重要意义。为加强组织领导，市里成立物业管理专项整治工作领导小组，由局长为组长，有关科室(单位)负责人为成员，办公室设在市物业办。各区(开发区)物业主管部门也要成立相应的组织机构，加强组织领导，确保各项工作落到实处。

(二)加强督查考核

各区(开发区)物业主管部门要对专项整治的任务目标进行认真分析，分解落实到人，建立目标考核和责任追究机制。工作中要深入社区、企业及业主家中，加强问题调研，充分征求意见，切实为企业和群众排忧解难。8月底，市局群众路线教育实践活动领导小组将对各区(开发区)物业管理突出问题专项整治工作完成及进展情况进行考核，工作落实不到位，影响全市整治活动效果的，按规定追究相关责任。

(三)加大宣传力度

篇8：工业园区物业管理模式研究

1 工业园区物业管理模式的界定与划分

“模式”一般是指某种事物或工作的标准形式,是别人也可以“照此办理”解决同类问题的(系列)方法、方案。讨论工业园区物业管理模式,需要先对一些概念进行厘清与界定。一种是从权利、实施(责任)主体角度界定区分管理模式。从这个角度,工业园区物业管理的主要模式主要有3大类:自建自管、合作管理、委托管理。这其中,建设单位(业主单位)有时为了使管理服务工作更有保障或更有品牌影响,还会聘请国内或境外的知名企业作为顾问单位从旁协助,称之为顾问管理模式;另一种物业管理模式划分是从管理服务所呈现的方式或采取的手段角度,如封闭式管理、开放式管理模式,智能网络化管理模式、酒店式管理模式、管家式物业管理模式、一站式管理模式等;还有一种是从物业服务费计取方式不同划分的模式:主要有包干制模式、酬金制模式;其他还有从业务盈利来源、组织性质与治理方式等多种角度划分的物业管理模式。本文重点是从物业管理权利主体、业务实施(责任)主体角度论述物业管理模式,从这种意义上,物业管理参与方的不同组合就构成物业管理的不同模式,本文重点讨论的是委托管理模式的不同细分形式。另外,为了避免把问题引向过于复杂,本文没有从物业管理服务主体是否与物业经营主体分离的角度区分物业管理模式。

2 各种主要模式的内涵及利弊分析

2.1 自建自管、合作管理、委托管理模式

2.1.1 自建自管

自建自管,即由建设单位(业主单位)直接管理自己投资建造的物业,其中又有成立子公司、项目部或管理中心(后期按法律要求也必须转成独立法人资格的公司)的不同形式。这种模式的优点是,上下级沟通便利,上级单位能直接指挥下属部门或公司,具体管理服务单位能直接按上级意图进行物业管理运作,上级意图能较好得到贯彻;同时,管理服务需要的各种资源更容易得到建设单位支持,工作计划也更容易被批准实施;建设单位不会受制于专业公司,能节约必须用于支付给专业公司的酬金或利润。但其缺点是:自己的队伍可能水平不够,管理服务效果差、成本高;建设单位及其下属单位需要承担全部管理责任与风险;企业内部人事关系复杂,从业人员容易攀比主业人员的工资待遇,协调管理难度大,不容易追究管理责任,也不利于企业专注于主营业务。这种模式要求建设单位有较强的物业管理经验,储备有足够的专业管理人才。一般的工业园区都不具备自管条件。

2.1.2 合作管理

合作管理是指建设单位(业主单位)与专业物业公司合作进行项目的物业管理。合作的常见形式是双方共同出资、出人成立项目管理公司,并且通常由建设单位派出一般的管理人员与操作人员,专业公司派出骨干专业管理人员,共同承担项目管理服务任务。管理服务过程中,专业公司对建设单位的人员进行“传帮带”和培训,后期建设单位会随着经验的积累逐步独立。这种模式适合于建设单位有富余人员需要安置,也愿意介入物业管理行业的情况。该种管理模式的优点是,能将双方资源配合使用,对建设单位来说,即能分流一部分员工,又能锻炼队伍、培养人才、积累经验。对物业公司来说,可以更为便利地取得管理项目,拓展业务范围。缺点是,不同的企业,文化不同,工作习惯要求不同,员工间沟通协调渠道不畅,容易出现利益纷争、责任不明的情况。

2.1.3 委托管理

委托管理是指建设单位委托专业物业公司或机电、保洁、绿化等专业公司从事项目管理,包括全权委托(物业公司包揽整体管理服务事务,可以再分包)、委托代理监管(不同的工作委托不同的专业公司承担,专业公司的选择与监管由建设单位负责)、并行委托(部分主要的物业管理工作,如房屋管理、设备设施管理、秩序维护、车场管理、保洁绿化管理、客户服务等委托给物业公司(部分项目物业公司可以再分包),核心业务如专用设备的维修维护委托给专业公司)等主要形式。这种模式的优点是,委托方可以专注于主营业务,广泛选择社会上优秀的物业公司或专业公司承担项目管理服务事项,充分发挥社会化专业分工的优势,权责分明,管理服务专业性强、适用范围大、效率高,风险主要由专业公司承担,监管也相对容易。其缺点是,需要为专业管理服务另行支付费用,另外,建设单位可能受制于专业公司的信息封锁,难以了解项目运作的真实成本和情况,合同到期后更换服务商容易出现交接问题等。

2.2 封闭式与开放式管理模式

2.2.1 封闭式管理

封闭式管理的特点是整个物业为封闭体系,物业出入口有专门保安人员岗位看守,业主、使用人有专用通行凭证,外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续后方可入内。这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼、高档工业园区等一些高档物业或业主、使用人对安全有特别要求的物业管理。其优点是保安严密,安全、秩序有保障,业主、使用人放心。其缺点是安全方面用人较多,人工成本占比大,有时会给业主、使用人、来访者造成不便,产生受限、不尊重感,导致纠纷。

2.2.2 开放式管理

开放式管理模式,不仅业主、使用人无需办理专用通行证件进出物业,且外来人员只要着装整洁、行为正常也可自由进出。这种方式适合于一些公共商业楼宇、没有围合条件的住宅小区、工业园区、大学园区等。实行完全开放式物业管理的物业不多,一些公共商业楼宇在非办公时间也采用封闭式管理,以确保业主、使用人的财产安全。与封闭式管理相比,开放式管理不会影响人流进出速度,给人以自由亲和感,也不需占用大量人力,但容易导致秩序失控,引发安全事故。

2.3 包干制与酬金制管理模式

2.3.1 包干制模式

包干制是指由业主向物业公司支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担的物业服务计费方式。包干制由于费用包干,会激发物业公司的节约意识,节约得越多,剩余的利润越多。但正因为如此,可能产生物业公司在合同期内该修不修、能省则省的问题,导致部分设施设备得不到及时保养,小毛病积累成大问题,小修变成大修(大修可以动用专项维修资金或备用金),甚至酿成事故。克服的办法是制定细化的合同与工作要求,并且有严密的监管、控制体系。

2.3.2 酬金制模式

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。与包干制不同,实行酬金制的物业公司不会有过于节省的冲动,但可能反过来乱造计划,大手大脚花钱。因为工作干得越多,花钱越多,酬金越多(酬金往往按总支出的一定比例给付)。解决的办法是,限定物业公司要严格按实际需要制定开支计划,并应当向业主及时公布资金使用情况和年度预决算,接受业主的检查监督,还可实行固定酬金合同,遏制服务企业花钱的冲动。

不管是包干制还是酬金制,若合同双方诚信守约,实施效果差别不大。但有两个方面区别明显:一是按照《物业服务收费管理办法》规定,包干制模式下物业服务收费要向国家交税,酬金制情况下物业服务开支不用向国家交营业税等税项;二是包干制形式下法规没有规定物业公司要向业主方公布成本开支,酬金制模式下法规明确规定服务企业每年不少于一次要向业主方公布服务支出情况。因此,目前大多数服务企业都选择包干制合同(酬金制是否真能免税,实施过程中还要税务部门认可)。

3 委托管理模式的细分与选择

科学的管理模式是质量与效率的保证,如何选择应由业主方根据物业规模、自身能力、物业公司资质、资源情况,专业公司资质情况,管理服务需求情况等因素,从实现物业管理服务效率与效益最大化角度综合考虑。委托专业公司管理物业是现代社会分工的必然产物,是国内外物业管理的主流趋势,也是多数工业园区物业管理模式的必然选择。根据工业园区具体规模、组成项目和管理服务业务的不同,委托管理模式还可进一步细分为如下类型。

3.1 全权委托统一管理模式

这种模式业主将工业园区全部物业管理事务统一委托给一家专业物业公司负责,由物业公司直接管理所有项目或将部分管理服务项目再分包给专业公司,物业公司直接监管专业公司。如图1所示。

这种模式是由业主方与物业公司签订总包合同,要求物业公司综合管理服务能力很强,并熟悉如何选聘监管专业分包商。需要说明的是,并不是一个分包商仅对应一个项目,可能是一个项目群。这种模式适用于园区物业管理事务不太复杂,业主方对物业管理事务不熟或无暇顾及的情形。

3.2 代理监管模式

即业主委托授权物业公司代表业主分包所有项目,选择分包商并监督其工作,委托管理服务合同由业主直接与专业分包商签订。物业公司只负责监管,不设操作层,是纯粹的管理型公司,其扮演的是物业服务代理商、集成商、监管者的脚色。这在境外是一种主要做法,但国内受限于物业公司、专业公司的能力与专业性,实际应用例子不多。此种情况如图2所示。

3.3 并行委托管理模式

即业主将主要物业管理服务项目交由物业公司实施统一的专业化管理(部分项目物业公司可再分包),将一些重要的、物业公司不擅长的项目交由专业化公司承担,业主直接监管。此种情况如图3所示。

4 委托管理模式应用案例

以下是我们为某通信总部工业园区设计的委托物业管理模式。该园区物业有很多专业通信设施设备,食堂餐饮提供与管理也纳入园区管理工作。由于物业公司对食堂餐饮和特定的通信设施的管理与监管均不擅长,业主方在长期的实践中已经积累了对通信代维公司的选聘监管经验,所以在该园区物业管理模式选择中,我们优选了并行委托管理模式,其实际管理模式如图4所示。

在这一具体管理案例中,园区业主方选聘一家一级资质物业公司实施大部分项目的物业管理服务,物业本体小修、常规设施设备维护、一般性客户服务(服务受理、投诉受理、楼层接待、会务服务、来访接待等)、秩序维护、公寓服务等大园区范围的主要物业服务由一级资质物业公司下设服务中心直接实施。部分专业化物业管理服务项目(如房屋大修、电梯维养、消防设施检修、部分设备大修、保洁、绿化、邮件收发、商品代购、洗衣等)由物业公司发包给专业公司实施,物业公司指导服务中心监管。非物业公司擅长项目(通信及相关动力设备维护、餐饮服务等)由业主直接发包给专业公司,直接监管,物业公司配合。因为通信及相关动力设备关系到网络安全,影响面大,物业公司不擅长管理,业主积累有长期监管、合作经验,直接发包监管效果更好。食堂餐饮提供与管理的专业性一般物业公司不具备,专业餐饮公司才能确保管理服务品质。图4中物业管理委员会由业主方代表、园区普通用户代表、物业公司及服务中心代表共同组成,目的是及时沟通洽商物业管理服务事宜,及时提出物业管理服务工作改进意见与建议,监督管理服务方提供合格的物业管理服务,同时督促业主方提供必要的工作支持与配合。

5 结语

物业管理模式涉及物业服务参与方的组合形式、服务实施方式及对应的程序与合同安排,形式上是物业管理任务的发包分派方式,本质上是物业管理具体操作权及相关责任的转移(同时也意味着风险的转移),是在当前阶段(社会分工、业主与专业企业技术水平、资质状况、物业规模与服务复杂程度、法律规制背景下)为提高物业管理服务效率选择的专业分工与合作形式。优化物业管理模式,不仅利于物业自身的增值保值,同时可以提高物业整体运营效益(为业主和客户同时创造价值)。本文所讨论的委托管理模式多数情况下也适用于当前的大型公共项目和大型商业项目的物业管理。

参考文献

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