房地产的公关活动（通用8篇）
篇1：房地产的公关活动
道具：波珠20个，肥皂水脸盆一个，筷子1对 钓鱼
玩法：利用钓鱼竿在钓鱼区域钓起地上的小鱼，限时30秒，成功钓起3条鱼，可以获得礼品一份。
道具：钓鱼竿2根、小鱼10条
筷子飞镖元旦活动玩法：用筷子直接飞向地上的汽水玻璃瓶，每人5根筷子，限时1分钟内，成功把1根筷子插入汽水瓶瓶口，可以获得礼品一份，
道具：玻璃汽水瓶5个，筷子10根
乒乓球过河
玩法：把5只装满水的水杯1字排开，水杯上面放着1个乒乓球，利用嘴吹气把乒乓球过全部的水杯，成功3只以上可以获得礼品一份。 道具：装满水的水杯5只，乒乓球1个
乒乓运输队
玩法：一手托着装满水的水杯，一手用乒乓球拍托着乒乓球走向终点，中途不得用手触碰乒乓球，限时30秒钟完成。
道具：装满水水杯3只，乒乓球拍1幅，乒乓球2个 盲人画鼻
玩法：戴着眼罩，为展板上的人像画上鼻子，鼻子位置正确的可以获得礼品一份。 道具：人像展板1项，可刷水笔2支，眼罩1个 3分神射手
玩法：距离3米，用手中的儿童篮球扔中固定的篮筐，限时30秒，投中3个以上可以获得礼品一份。
道具：儿童篮球玩具一套(含篮球、篮板)
左右脚毽子
玩法：限时30秒，利用左右脚轮流踢毽子，成功10次的可以获得礼品一份。 道具：毽子1个
其他预算项目(不含以上费用预算)
1)制作抽奖卡、抽奖箱的制作、奖项等级牌、背景画面喷绘、拱门步标的制作、X展架的制作、特大号中国节、气球编织拱门造型、约8000元。
2)苹果、香蕉、瓜子、橘子、糕点、小瓶的饮用水、台布约元。 以上费用总计约：10000元。
篇2：房地产的公关活动
摘要：一个颇具规模的大企业的发展离不开企业自身的美誉度、知名度和公信力。因此，企业要时刻塑造良好的形象，提高企业在消费群众中影响力。同时，企业还要具有危机公关意识，善于处理紧急危机，把危难转化成机遇。本文主要通过分析房地产案例，着重阐述企业如何塑造良好的形象以及在面临危难时所采取的危机公关策略。关键词：房地产企业
形象塑造
危机公关
房地产行业的竞争从价格竞争到产品竞争，在发展到品牌竞争，房地产品牌开始对消费者的购房决策产生了重要的影响。同一地段定位相同的楼盘，因开发企业的知名度和美誉度不同，楼盘单价可以相差数百元之多。良好的形象塑造已经成为发地产企业保持核心竞争力的必由之路。
一、目前房地产形象现状
1.诚信缺失。在每年的央视315晚会的投诉中，关于房地产行业的投诉位列前三位，其中投诉关键点之一就在于房地产商在销售前的承诺与销售后的兑现方面存在距离。如承诺开通的楼巴，在房子卖完后就停运了；或者江源县规划的绿地私自改变用途。2.监管不力。房地产行业由于运作的时间长、跨度大、涉及面广，所以对于房地产行业的监管也是一个难点。而造成房地产商屡屡出现诚信缺失的现象，所以对于房地产行业的监管也是一个难点。而造成房地产商屡屡出现诚信缺失的现象，很重要一点就多头监管下出现容易法律或法规的真空地带。监管不力在某些层面上造就了房地产商的诚信缺失。
3.产品质量。相于其他商品，房地产的产品使用年限是最长的。所以对于产品质量的重视，也是所有消费者最看重。遗憾的是，一些短视的房地产企业为了谋取利润，以次充好，把问题重重的房子交付给了业主。这种不负责任的行为也加剧了消费者与房地产企业的纠纷和投诉。
4.业主权益。因国家相关的法规的缺失、监管的不力，现实生活中，业主权益受到侵犯的事件屡屡发生。由于一些业主在保护自身权益方面意识或能力不足，当其权益受到侵犯时，往往采取了某些极端或激烈的方式去反抗，这在某些方面也是造成房地产行业纠纷不断的根源。
5.社会责任缺失。能力越大，企业所要承担的社会责任也就越大。而目前的中国房企中，能够主动承担相关社会责任的却很少。在2008年举国震惊的“汶川地震”后，万科宣布捐款200万元。王石在其博客发表“普通员工的捐款以10元为限”的不合时宜观点，经各大网站转载，引来责问声一片。
6.危机处理。作为一个卖方势力远高于买方势力的行业，多数房地产商都在潜意识中认定自己的企业具有危机的免疫力——虽然危机事件从始至终在行业中屡出不穷。大多数房地产企业对危机处理的理解就是：用广告投放盖住媒体的负面报道，用利益诱惑或暴力相威胁阻隔业主的投诉，这种琦形、危险的危机管理意识将对房地产企业的未来发展产生严重的负面作用。7.退房潮。新政影响之下，一些城市的房地产商品楼价格涨幅放慢，甚至有所下跌。这引发了“看涨不看跌”的业主或投资者的不满，喧闹一时的退房**自此引发。退房**对于房地产企业来说是一场信任危机，如何处理这样一种多头利益博奕的危机,对于房地产商来说尤为重要。
二、房地产企业形象的塑造
1.企业首先要以诚信为本，塑造值得消费者值得信赖的企业形象。房地产商家要做好售前与售后的衔接工作，为消费者提供优质的服务。房企应秉承着全心全意为人民服务的宗旨，售楼资料一定提供给消费者真实的东西，相应的设施要及时提供给消费者。这是房地产企业诚信经营的根本。
2.注重房产的质量。房地产商应该购买正规厂家的材料与原材料，保证房业的稳固。最近几年，“豆腐碴”工程较多，许多消费者对房地产的品质十分担忧，因此，注重房产的质量是企业塑造良好形象的根本。
3.企业要担负起相应的社会责任。追求利润是企业的本质特征，但是不能注重经济利益而忽视企业应该承担的社会责任。房地产企业应该大量参加社会公益活动，为人民提供力所能及的帮助。在日常的运营中，企业也应提供便民服务，利用公司的资源在公司的网站上免费为消费者提供房屋咨询。
4.企业应该注重房地产的品牌塑造。一般说来，房地产在消费者心目中的品牌形象都是比较感性而朴实的。消费者对于房地产品牌的评价，主要集中在房地产企业的实力、广告的数量和是否吸引人、物业管理水平、楼盘的档次、楼盘设计的风格以及建筑施工的质量等方面。并且对于房地产品牌的评价，业主和一般消费者也有着比较大的差别。业主比较多的集中在物业管理以及小区的整体规划和社区环境上面，而一般消费者由于没有亲身的居住感受，对房地产企业的品牌评价更多的集中在广告媒体和售楼现场的感悟上。所以应该加强房地产的品牌塑造。
三、从危机公关角度看企业如何维护企业形象
（一）关于房地产的危机公关案例分析
事件背景：5月12日四川汶川地震当天，万科曾宣布捐款220万元。但在全国人民爱心涌动，全国企业界动辄千万、上亿元的捐款面前，这笔捐款数额以及之后万科董事长王石(王石博客，王石说吧)的表态迅速给万科带来了近年来最大的一次公共信任危机。去年，万科销售额排名内地房地产企业第一，超过523亿元，净利超过48亿元，此次捐赠的善款不足其净利润的万分之四。在捐出款项的同时，万科就引发了网友对于捐款数额过低的质疑。与此同时，万科董事长王石，这位在中国知名度极高的企业家却对捐款作出了一番“惊人”的解释。地震三天后的5月15日，王石下一篇名为《毕竟，生命是第一位的（答网友56）》的博客文章，王石在文章中称，“200万是个适当的数额。中国是个灾害频发的国家，赈灾慈善活动是个常态，企业的捐赠活动应该可持续，而不应成为负担。万科对集团内部慈善的募捐活动中，有条提示：每次募捐，普通员工的捐款以10元为限。其意就是不要慈善成为负担。” 一石激起千层浪。王石表态很快为公司以及他本人带来更多铺天盖地的指责甚至漫骂。很多人表示，“万科在我们心中一落千丈。”更有网友指出，万科8.2级的地震从此开始。在一些公众心目中，市值千亿的全国房企巨头，一直宣扬企业责任的万科无异于宣布，万科的企业责任仅仅只值200多万元。万科的捐款数额实际上也令一些公司员工失望。尽管王石在博客里写到，职工捐款以10元为限，但灾难面前万科员工的捐款大大超出这个标准。截至5月19日中午，万科统计的员工募捐数据为115万余元。其中深圳分公司的200余名员工捐款19万元，达到人均捐款近千元。一名万科员工表示，听到王石的话，心里觉得很难过。而在资本市场上，万科似乎也被抛弃，从15日到20日，万科股价大跌12%。案例分析：从此案例中可以看出
1.企业家危机公关素养的缺失。王石的背后是中国地产标杆企业万科地产，王石无异于万科的“新闻发言人”，一个好的新闻发言人。讲话必须是字斟句酌的，肆意表达，后患无穷。王石在汶川大地震中的尴尬提醒企业家要加强公关知识。
2.勇于承担责任，及时进行公关补救。遭到网名和媒体的抨击后，万科股价大跌，万科公司及时召集媒体，在新闻发布会上王石就“个人行为”向公众和万科员工道歉，态度诚恳，令人动容。之后王石本人在博客里追加道歉信。
3.公关活动舍得花钱，暂时平息了“众怒”。在“求得董事会同意”后，王石带领一行人马前往灾区实地考察，并拿出一亿元进行灾后重建，这一行动赢得了媒体和公众的赞许，尽管也有风凉话，但从危机公关的整体效果看，已经初战告捷。
（二）从我国目前房地产企业危机公关事件来看其主要特点 1.企业声誉危机事件激增。一些房地产企业在产品质量、兑现承诺、物业服务等方面常常被消费者投诉，这严重危害了企业的声誉，而目前这样的投诉仍在递增，因为客户对生活品质和消费诚信的要求更高。2.网络成为房地产企业危机的源头。中国网民的数量已经突破3亿，而“自媒体”的时代将意味着每一位网民都可以在网上自由发表言论，对任何一个企业都可以造成不良影响，而网络上，危机事件的爆发、扩散、深化，更迅速。
总的来说，房地产企业主要面临的负面危机包括产品质量、开发商信誉、企业内部事务处理、企业形象、企业高层决策等等。一旦有某个环节出现差错，都会为企业带来不良的深远影响。
（三）房地产企业的危机公关策略
以沈阳万达房地产广场火灾危机公关案例分析：自8月28日万达广场火灾发生以来，网络媒体对沈阳万达广场在爆发期、扩散期以及深化期都进行负面的报道。由此可知，此次万达广场危机在网络上出现了大量转载，造成了比较广泛的恶劣影响。
万达广场应对此危机采取的措施：首选，在火灾发生的第二天通过媒体发布道歉信，内容如下：
一、向遇难者表示沉痛哀悼；向受伤者表示真诚慰问；向遇难者、受伤者家属，并向全国人民深深致歉！
二、尽我们全力救治伤者，尽全力做好遇难者善后工作。
三、深刻吸取本次事故沉重教训，严防此类事故今后再次发生。
四、待政府事故责任认定后，万达集团将严肃处理相关人员。在此次万达火灾危机中，万达集团危机公关的可取之处在于危机发生后的第一时间就在媒体上以“致歉信”的形式给以了正面回应。但从网友评论来看，不但没有平息众怒，反而引发了公众的谴责。可见，万达广场虽然对危机的反应速度很快，但其应对危机的形式和内容尚待商榷。其存在的问题主要有以下两点：
1、致歉信流于形式，虽然有向公众道歉的姿态，但并没有提出一些具体的实施方案，如没有安抚家属的详细规划，具体从此次事故中吸取了哪些教训等。没有实质性的措施公布，是此次危机中万达集团遭到舆论谴责原因之一。
2、缺少对于危机处理情况的后续报道。如：如何安抚家属，火灾发生原因和追究相关负责人的进展等。“西安万达广场全面展开消防检查 进行消防技能培训”属于此类危机应对文章，但转载量较少。由此可见，此次万达广场的危机公关还远远不够充分和到位，致使其在危机发生后在舆论浪潮中处于不利地位。
（四）沈阳万达应采取的危机公关处理措施
对于危机公关，最重要的是预防它的发生。万达房地产企业应该越早认识到存在危机并采取适当的，越有可能控制住问题的发展。1.危机的预防：树立危机意识，培养员工的忧患意识，企业领导人应具备强烈的危机意识；设立危机管理的常设机构，当心危机发生时，自然转型为危机领导核心；监测企业危机前的信号，时刻关注网络及媒体相关报道，并做相关评估；平时要制定危机管理方案。
2.危机处理：危机发生后企业面临来自各方面的压力，包括：受害者的职责、媒介的围攻诘难、上级部门的追查及社会公众的关注。万达面临此次危机，首选，应该设立危机控制小组，做好内外通知、材料准备、加强公众的传播沟通；其次，要与媒体诚恳合作，积极沟通，争取理解；然后，提高行动速度，把握舆论主动，万达广场火灾危机公关中存在的问题之一就是在媒体面前过于被动。因此建议在负面爆发的第一时间就召开新闻发布会或者媒体说明会，主动向媒体（特别是区域媒体）透露火灾发生的具体原因，伤亡情况，安抚家属的状况，追究相关责任人的状况等，而不是被动地等着记者去挖掘，也唯有主动才能从根本上把握舆论的发展态势。对于那些已经出现负面的网站，应联系到编辑并告知其事件处理的最新进展。万达应加强与政府的合作，主动邀请相关消防部门进行检查或者全面自查，同时制订出合理的安抚伤亡家属的措施，以及追究相关责任人的情况等，切实地解决危机引发的问题和给当事人带来的伤害，通过这些方式来博得公众的认可，从而减轻危机对品牌形象的不利影响。同时，用行动说话：在媒体面前不仅要表现出负责任的态度，同时更应以行动来维护自身的公众形象。
篇3：房地产推广中公关营销模式的创新
关键词：公关营销,消费者需求,企业价值形象,市场创新性
后危机时代, 中国经济增长方式发生重大变化, 内需增长已成为中国经济的主要动力, 内需增长将极大地提高中国经济对营销传播的依赖。但传播渠道和信息的增多, 极易稀释和淡化消费者对某一具体商品信息的注意力。为使消费者准确了解某商品的特性与功能, 许多企业开始重视与运用“公关营销”的概念和策略, 对商品进行准确定位, 设计一系列旨在深入影响消费者的公关宣传活动, 以将商品信息更准确更有效地诉求至消费者的脑中。
公关营销是以公关工具为主要工具的营销, 是以公关工具为导向的传播。 (1) 公关营销具有塑造形象和推广销售两大职能, 它通过运用各种沟通策略、传播手段和协调方法, 使企业营销进入一种艺术化的境界。房地产企业实施公关营销, 对外可以利用其强大的传播覆盖力, 大幅度地提升房地产企业的认知度、美誉度, 塑造良好的品牌形象, 增加楼盘的销售;对内可以融通管理者和员工的关系, 改善内部环境, 增强凝聚力, 提升企业在员工心目中的地位, 这两个方面对楼盘的推广以及销售至关重要。
迎合消费者心理的公关营销
楼市步入买方市场, 消费者对房地产企业的要求越来越高。因此, 房地产企业不论是在楼盘前期策划、开发建设, 还是在中期楼盘的销售以及后期的售后服务过程中, 都应该树立公关营销理念, 高度关注房地产市场消费者心理现状、情感需求和价值取向, 全方位地满足消费者的多元化需求, 最大限度地激发消费者的购买热情, 吸引并稳定其广大的消费群体, 从而实现楼盘销售量和综合效益的提高。
心理公关型。现代房地产市场中, 楼盘的地段、设施、交通、价格、质量、环境、户型及服务等是消费者购买房产时最关心的八大要素。由于消费群体的职业性质、文化背景和经济状况不同, 对楼盘的心理需求也不尽相同, 对各要素的侧重点选择也会有所区别。绝大多数消费者购房是作为家庭居住, 只有少数消费者是作为投资以实现增值, 不同的购房目的其心理的需求也不一样。因此, 在楼盘推广过程中, 要及时把握购房者心理活动, 根据他们的购房动机和目的, 以积极的心理引导, 采用一系列心理方法、技巧, 主动调适, 开展有效的营销活动, 从而使自己的楼盘各要素尽量与顾客的心理合拍。同时通过对消费者心理需求的深入了解, 还可以改进自己楼盘的建筑风格以及优化现场促销活动, 让购房者的欲望得到尽情的释放, 使购房者的心理需求在潜移默化中实现满足, 从而使楼盘的营销活动得到升华。 (2)
情感公关型。在情感消费时代, 房地产企业和消费者有着广泛的信息交流和感情沟通关系, 尤其是在楼盘推广过程中, 一些有购房需求欲望但还处于犹豫不决心态的消费者, 信息的交流、情感的投入往往会坚定他们的信心, 带来事半功倍的营销效果。因此, 在楼盘营销过程中, 要把握消费者自我欣赏和需求尊重的心特征理, 通过多种推广渠道、采取各种互动形式, 加大与消费者的情感沟通力度, 以思想的沟通赢得信赖, 以情感的注入感动客户, 以高质的服务稳定客户, 在坦诚的互动中, 增强购房者对房地产企业及楼盘的真切感和美誉度, 从而影响和引导广大消费者的心理认同和价值取向, 形成互信、互动、互赢的积极心理状态, 有力地推进楼盘营销。
服务公关型。随着房地产市场竞争日趋激烈, 消费者不仅关注楼盘自然环境以及居民社区良好的社会环境, 而且还需要为住户提供全方位、高质量的生活服务项目。因此, 在楼盘推广过程中, 房地产企业不仅需提供设计、施工、验收、办证等实用服务指南, 而且要树立客户就是上帝的服务理念, 坚持全过程、全天候的服务原则, 及时提供各类优质服务, 真心为客户排忧解难, 全力满足客户的要求和愿望。这样, 不但为客户提供了增值服务, 优化了企业形象, 而且通过现有客户的传播, 为企业带来良好的潜在效益。
征询公关型。面对消费者不断变化的心理和个性化的需求, 房地产企业在楼盘建设和楼盘销售中, 应积极开展征询活动。目的是了解社会各阶层消费者对现有楼盘的户型结构、建筑式样、价格定位以及社区服务等各方面的需求状况。在征询方式上, 可以采取信息收集、市场调研、民意调查、抽样评估等多种渠道, 适时开展具有针对性强、形式活泼、人情味浓等的特色竞赛活动。
塑造企业价值形象的公关营销
在品牌至上的今天, 一个企业的价值形象与其产品的销售密不可分。企业良好的形象是无声的广告, 是企业拓展市场的名片。面向市场组织开展系列公关营销活动, 不仅起到造势塑象的作用, 也有利于消费者深入了解企业, 客观真实地评价企业实力与信誉等级。通过塑造良好的形象, 可以给公众强烈的视觉冲击, 在头脑中留下深刻的印象, 并且调适和优化消费心理与消费行为, 使企业的公众信赖感和亲切感倍增, 极大地激发消费者的购房欲望, 从而实现企业楼盘的销售目标。
开展形象宣传。新闻媒体宣传、广告媒介宣传、自控媒体宣传和人体媒体宣传等是目前房地产企业使用最普遍的宣传形式, 也是一种最具时代特色的公关策略, 具有传播速度快、受众范围广、影响力度大等特点, 能在较短的时间营造强势的舆论氛围, 使企业形象得到有效提升。开展形象宣传不论采取哪种形式, 应注意把握以下三点:一是主题鲜明、重点突出, 不能全面出击, 本末倒置;二是内容客观、真实可靠, 不能夸大其词, 搞虚假宣传;三是形式灵活、方法得当, 讲究宣传艺术, 把握宣传的力度, 注重实际效果。从宣传效果和受众关注度来说, 新闻媒介与广告媒介应是主选媒介。因为新闻媒介是主流媒体, 无论从权威性还是可信度来说, 都容易被受众所接受。而广告媒介具有强化宣传的作用, 是企业与市场直接媒介。当然, 其他媒介的作用也不能无视, 特别是在多媒体时代, 应多管齐下, 根据需要权衡利弊, 把握重点, 科学选择。
支持公益事业。兴办公益事业, 开展公益活动是现代企业公关营销的重要手段。房地产企业通过有组织的公益性活动, 支持公益事业, 不仅可以体现企业的社会责任心, 提升良好的公众形象, 而且可以赢得广大的消费者, 促进楼盘营销, 达到社会效益和经济效益双赢。因此, 在企业实力允许的前提下, 应多支持公益事业。如开展救助失学儿童, 帮助贫困山区学校建立书库, 资助外来务工人员子女就学及青少年健康网络援助等活动。同时, 要特别注意开展对本企业兴建的住宅小区的公益事业的资助、赞助及捐赠等。在组织公益性公关活动时, 应注意把握好两个结合:一是把开展社会公益事业活动与适度的广告活动结合起来。但应突出公益效应, 不能以过度的广告冲淡主题。二是要将公益事业活动与媒介宣传结合起来。要抓住公益活动极好的契机, 通过公共媒体扩大活动和企业的影响, 使公益活动发挥应有的社会效应。
组织专题活动。为了使楼盘为消费者所熟悉、喜爱, 从而产生购买欲望, 在楼盘推广过程中, 除进行大众化的宣传外, 还必须根据项目进行各种专题性质的活动。如组织目标客户参观、召开展览会、举办论坛研讨会、新年音乐会、体育比赛、私人商务主题派对、主题艺术节、楼盘体验等专题活动是目前流行的形式。组织购房者观看实地楼盘, 边参观边介绍, 或聆听已住进楼盘者的亲身体验。也可以将楼盘建设的全过程拍成录像, 让购房者观看, 使购房者不仅了解楼盘的户型结构, 还可以对楼盘建筑质量予以检验。在举办房地产展会时, 可以制成三维动画播放, 给购房者一个形象直观的动感场景, 仿佛置身于真实美观的居住环境之中, 从而增强楼盘的说服力。开发商通过活动营销, 以一种更亲切、更积极的方式来与业主、客户交流, 在赢得人气的同时也可收获良好的口碑, 为楼盘的推广赢得更多的机会。
突出市场创新性的公关营销
当前房地产市场的竞争是在具体的市场环境中展开的, 它离不开环境因素。因此, 伴随着环境变化的相应机会将随时出现, 企业必须根据市场环境的变化, 随时调整自己的竞争策略, 改变自己的公关营销方式, 让自己在竞争中立于不败之地。
创新性公关营销。创新是企业发展的不竭动力, 是企业的核心竞争力。要在激烈的竞争中保持一席地位, 房地产市场必然要依靠谋求营销创新来实现跨越, 要超越常情, 突破常规, 打破传统经营思维的局限。如果延续卖方市场传统的营销方法, 或者教条地不顾本企业的实际, 照搬效仿别人的做法, 只会使企业处于市场竞争的被动地位, 造成楼盘积压, 经济效益低下, 影响企业的发展。因此, 房地产企业必须有统领全局的战略思维和驾驭市场的高超能力, 要将主要力量投入到房地产市场开发创新上, 把房地产全程策划作为创新营销的基础, 以消费者为核心, 以消费者的表象需求和潜在需求为导向, 通过深入细微的市场调研分析, 制定出明确精准的市场定位及楼盘产品定位。同时, 还应适时研究国家调控政策, 及时掌握市场楼盘的供需分布, 分析消费群体消费趋向和市场购买力的异动等情况, 科学制定出具有前瞻性、创新性, 以客户为导向的公关营销策略。如VIP客户直销、体验式营销、事件营销、直复营销模式等。
新奇性公关营销。房地产企业要在公众每天纷繁的信息中凸显企业和楼盘信息, 要在形象竞争中立于不败之地, 没有独特的销售主张, 不采取出奇制胜的谋略是难以实现的。在楼盘的实际推广过程中可以根据企业自身的特点, 综合分析房地产市场和消费者的心理状况, 选择开发重点, 形成自己的特色和品牌效应。同时, 在具体的营销中, 也可以针对楼盘的不同特质, 采取新奇的营销方式。如人冷我热, 人虚我实, 人强我优, 人优我精, 人弃我取, 出其不意, 攻其不备, 敢为人先, 保持共性, 张扬个性, 以实求真, 以奇制胜, 从而增强公关营销的渗透性与实效性, 使企业楼盘营销得到强势推进。
应变性公关营销。市场经济纷繁复杂, 市场信息瞬息万变, 成功的房地产商应有纵观全局、临危不乱、处变不惊的应变能力。当下房地产行业竞争十分激烈, 主要原因有国家房地产政策调控与紧缩, 也有前几年房地产业快速发展导致楼盘过剩, 还有消费者因物价上涨致使购房欲望下降等, 这些都直接制约了房地产业的发展, 加大了楼盘营销难度。因此, 房地产商面对艰难的局面, 要坚定信心, 敢于迎接行业的激烈竞争以及市场环境急剧变化的挑战, 善于寻找发展机遇, 适时调整发展战略, 及时改变营销策略。要先人一步、高人一筹, 率先开展让利促销、增值回购、按揭业务、还本减利、有奖销售、亲情服务等实惠快捷的营销方法, 抢占新的营销制高点。
公关营销作为一种极为有效的营销工具, 应予以重视并充分利用, 但切不可视其为万能而过高估计了它的作用。楼盘推广需要全面整合传播活动, 并将公关营销作为房地产企业一项长期的战略、战术加以运用, 并持之以恒地执行下去;在具体执行中可分轻重缓急并分步、分层次实施, 从而不断提升房地产企业形象, 实现楼盘品牌价值的积累, 提升楼盘的知名度并促进销售, 获得公关营销效果的最大化。 (本文为
参考文献
①托马斯·哈里斯[美]:《行销 (营销) 公关》, 北京:人民大学出版社, 2005年版, 第1～6页。
篇4：一个房地产商的公关独白
于是，“公关”成了我们必不可少的“功课”。吃饭是最基础环节。那一回请一个姓李的处长吃饭，我点了瓶800多元的红酒。李处长一坐下，第一个动作就是把酒拎过来，掂了掂，慢悠悠地说：“老唐啊，红酒不上2000元，根本就没喝头。”我一拍脑门儿，赶紧自我检讨。
凶猛的收钱人 其实，像李处长这人，根本算不上刁的。有些官员在口味上有个人偏好，他也不明说，而是暗示你打听揣摩，投其所好，并巧妙安排。如果安排得不好，他们吃喝得不痛快，最后的结果很可能就是肉包子打狗。
随着关系的熟悉，一些官员会毫不避讳地把自己的情人小秘带来。饭桌上，牌桌上，KTV包房里，搂搂抱抱，上下其手。如果不是亲眼所见你根本不会相信，其中的某某几个小时前，还正襟危坐地在市里主席台上作报告，讲公务员行为规范。
做房地产，讨好政府官员最为重要，平时要勤烧香，绝不能临时抱佛脚。送礼的招数也得力求天衣无缝。有时是把钱用报纸包好，放进档案袋里，电话里说有个急件报批，对方就明白了；还有把钱放进挖空的精装书里，然后另加几本合起来捆得扎扎实实的，说是给某某人的子女买的高考或中考的复习资料，电话里约夫人来取……这么多年了，我送出去的钱物，没有一次是给退回来的。其实，和送的技巧相比，送的数目更关键，只嫌太少，不嫌太多。我们这一行，三五千根本拿不出手。
奥妙无穷的公关费 当然，这笔数额不菲的公关费怎么用可是有奥妙的：第一种，吃喝玩乐，安排饭局，打高尔夫球，钓鱼，到娱乐场所；第二种，邀请官员和关系户到国内外旅游消费；第三种，官员出去开会出差，或到党校学习，自有关系熟的开发商屁颠屁颠地跟着出去沿途埋单；第四种，节日送礼，礼到情到；第五种，直接送房或按成本价不赚钱出售给官员及其亲属；第六种，在楼盘项目里出让些工程转包给官员的亲戚朋友，有钱一起賺。
不过，这一年多来，反腐呼声越来越高，官员收钱越来越谨慎，方式也越来越隐蔽。只要肯动脑筋，办法有的是。比如现在的官员都喜欢玩个车，我就想方设法送油卡，还替他们交路桥费、养路费、车辆保险费……这个方法还真灵，官员一摸到方向盘就能感觉到我的存在。
篇5：房地产中秋节的活动策划方案
线上宣传吸引网友关注，提升项目认知度、美誉度； 暖场活动吸引网友驻留项目现场，增强现场体验感； 为项目蓄客，促进项目销售。
二、活动主题
浓情中秋齐聚一堂 多彩龙湾感谢有你——联投龙湾中秋节活动
三、活动要素
活动时间：20xx年9月6日—9月8日
活动地点：联投龙湾项目营销中心（珞狮南路延长线文化大道特1号）
活动对象：搜狐焦点网友、项目意向客户以及老业主
活动概况：
9.6—9.8品月饼、猜灯谜
9.7 业主生日会 活动内容 黑暗料理月饼君
黑暗料理月饼君驾到，主办方将在活动现场展示各种新奇月饼，例如香辣牛肉月饼、韭菜月饼等，到场来宾可以现场品尝，同时现场还会准备一个受大家欢迎的五仁月饼、双黄莲蓉月饼等供来宾品尝。
猜灯谜赢灯笼
在联投龙湾项目营销中心长廊举办猜灯谜活动，将灯谜做成彩色纸条帖在绳子上安置在项目营销中心长廊，每个灯谜都设置编号，来访嘉宾进行猜灯谜活动，嘉宾到负责人处将编号以及答案告知负责人，负责人揭晓谜底，并进行谜语统计，猜对5个灯谜的网友，可以获得精美灯笼一个。（每个网友只能限领一个奖品） 谜语示例：
一把刀，顺水漂，有眼睛，没眉毛。（打一动物名）
平日不思，中秋想你。有方有圆，又甜又蜜（打一日常用品）
业主生日会
在联投龙湾营销中心为业主举办生日Party，新老业主齐聚一堂共同品蛋糕，唱生日歌、许生日愿望，使当天生日的业主在联投龙湾度过一个特别的生日会。
入场签到
业主凭身份证到项目营销中心登记领取活动参与券。
趣味游戏
游戏一：猜灯谜
主持人将灯谜游戏带入业主生日会活动，主持人念出谜语，最先回答正确的业主获得精美礼品一个。
游戏二：马兰花开 游戏规则：
1、主持人一人，站在场地中央；
2、参与人员围城一个圆圈队列（即可以绕着主持人走的队列），人间距30厘米以上，不可有肢体接触；
3、游戏开始，大家围着主持人走圆圈队列，一起边走边念“马兰花，马兰花，风吹雨打都不怕，请问要开几朵花？”主持人说：“5朵”。那大家就赶快任意5个人抱在一起，出现没有办法抱一起的，就出局。剩下的人，继续玩。
4、最后剩下的2个人，可以给予奖励。
5、主持人一定要根据人数喊出比较妥当的数字，避免一次性出局太多人。比如，一共17人，比较合适的就是喊出4朵花，这样就出局一个人，如果喊出6朵花，那么就一下出局5个人，那么就很快会结束游戏了。
6、很重要的，主持人要提醒，玩游戏的人，要抱紧哦，小心人被抢！ 生日狂欢
亲友上台现场给寿星们送上生日祝福，寿星上台答谢并与亲友合照留念。业主集体过生日，现场推出大蛋糕，大家合唱生日快乐歌，寿星许愿吹蜡烛，分吃蛋糕。 现场抽奖。
主办方将在参与活动的业主中抽取幸运业主获得精美礼品一份，活动分为一二三等奖。
四、活动流程
五、物料清单
篇6：房地产亲子活动方案-活动方案
秦绿地产名仕城6.1儿童节
6.1童乐会全家总动员之爱的拓印
二、活动目的
继5月18日青年歌手大赛后,通过6.1儿童节全家总动员——马克杯DIY活动，使名仕城再次深入民心，给孩子带来快乐的同时，在家长的心中树立起良好的秦绿品牌形象，提升品牌品质。在活动过程中，大力展现空中花园/中央空调/双层立体停车场/承诺保值增值四大卖点主题，从而促进业主对名仕城档次和品质的认可，增进与业主之间的交流。
三、活动日期
20XX年6月1日--6月3日
四、活动地点
名仕城政府街售楼中心
五、活动对象
1、前期认购并转签合同的业主
2、前期认购的客户
3、电话邀约的意向客户
4、活动期间到访的.新客户
六、现场执行
1、儿童创意签到(田字本)/家长诚意签到(家长登记表)
2、“爱的拓印”拍照留念
3、马克杯DIY制作
七、工作人员
1、签到区工作人员：负责儿童及家长登记签到，协调签到区域秩序整理并发放资料
房地产亲子活动方案房地产亲子活动方案2、活动区工作人员：预备出相应的活动参与人员的座位区域负责拍照，引导活动各环节的顺利进行控制活动现场氛围
八、活动物料
1、橱窗海报
2、展版海报
3、数码相机一部
4、打印机一台
5、马克杯热转印设备烤杯机一台、转印墨水、转印纸
6、名仕城LOGO
九、宣传文案
1、名仕城LOGO
1童乐会全家总动员之爱的拓印
秦绿地产为答谢老业主、新客户,特举办名仕城六一儿童节特别活动,凡在活动期间到访名仕城售楼中心的新老客户均可参与!活动三步曲:
1、家长带领宝贝前来售楼中心
2、“爱的拓印”现场拍照
3、马克杯DIY制作
篇7：房地产活动方案
就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广思路及实施方案遵循“准确、合理、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。
二、市场分析
1.1写字楼宏观市场分析
在房地产开发四大产品(住宅、商铺、写字楼、厂房)中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买(或租用)写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。粗略纵观写字楼的发展状况，在92、93年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语，在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到16000元/M2。但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，以以后的广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60%，且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至底。至20xx年，随着中国即将加入世贸步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到40%。20xx年以后，随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。因此，写字楼的市场机会将会越来越多。
1.2武汉写字楼现状分析
要分析武汉写字楼市场，首先得认识武汉。武汉作为湖北省省会，位于中国中部轴线，长江中游地带，是全国重要的交通枢纽，素有“九省通衢”之称，水、陆、空交通发达，同时武汉也是全国重要的物资集散地，汉正街小商品市场闻名全国，也辐射全国，是一座多功能综合性特大城市，商业经济活跃。
武汉写字楼主要集中在商务区汉口区，高档写字楼售价基本在6000-8000元/ M2之间，租价基本在40-70元/ M2·月之间，，管理费基本在10-15元/ M2·月之间，入住状况则两极分化，以招银大厦、建银大厦等十座写字楼为例，招银大厦、泰合广场等五座写字楼入住率在90%左右，建银大厦、瑞通广场等四座写字楼入住率都在40%以下。
武汉所处地理及发展状况，在中国加入世贸成为现实和在武汉在西部大开发中所肩负的使命，注定武汉在今后的发展中将充满着机会和活力，也必将吸引大量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻武汉，武汉写字楼市场在今后两年肯定会机会不少。
2、主要竞争对手分析
2.1同质同档写字楼竞争对手分析(见附表1)
因中商广场项目大、档次高，因此，其市场应在武昌区的基础上吸纳其它区尤其是汉口区写字楼的客源，故全面分析武汉写字楼市场对本案有莫大帮助。
2.2武昌区写字楼竞争对手个案分析
在武昌区与本案争夺客源的主要为亚贸广场、绿洲广场、珞珈山大厦、江天大厦和洪广大厦，中商广场目前出租率仅为25%，而亚贸广场B座入住率达100%，江天大厦入住率为80%，以中商广场在武昌区的档次和地标地位及中商集团的影响力和号召力，中商广场的低出租率和零出售令人费解。因此，中商广场面临着原有写字楼和新峻工写字楼双重压力，其中本案最大的竞争对手为亚贸广场。
亚贸广场经济指标
名称：亚洲贸易广场
地点：武昌区武珞路628号
开发商：亚洲贸易广场股份有限公司
总占地面积：1 M2
总建筑面积：120000 M2，其中A座建面36000 M2
规划：由A、B二幢塔楼和裙楼连体而成
层高：A座28层 B座32层
功能：底楼—美食城、肯德基、停车场
一楼—五楼为商场
A座8-17层原规划为四星级宾馆，现定位为写字楼
A座18-28层为高档写字楼
B座为高档写字楼
租售方式：出售、出租、以租代售三种形式
售价：均价4800元/M2，整体购买还有优惠，并有一定的投
资优惠政策
租价：均价70元/M2，大面积出租可优惠(以此价位出租，其实是引导客户选择购买方式的采用的策略)
以租代售：120元/ M2·月，五年期满，产权归客户，但每年租金需每年第一个月付清(选择此种方式的客户也不会多，以100M2面积计算，首期付出了20%的款项后，五年共付70万元，而采用按揭形式购买仅需480000元，相当于五年分期的70%)
管理费：5.5元/ M2·月
入住率：B座100% A座尚未入住
配套：具备购物、休闲、餐饮、娱乐等各项设施，具体为裙
楼大型商场(全市第四)，200泊位停车场、新加坡美
食城、肯德基快餐厅、裙楼屋顶露天泳池、高档保龄
球馆、美发美容中心等。
实用率：69%
外立面装饰：裙楼玻璃幕墙，塔楼以白色条砖为主，配浅 蓝色玻璃
内部设施：中央空调、IDD电话、互联网、消防监控系统、A
座共6部电梯
内部装修：写字楼无天花、水泥地面
优惠政策：
三、 项目分析
1、项目理解
项目名称：中商广场
地点：武昌区中南路
占地面积：6700M2
建筑面积：
规划：由A、B二幢角筒式主楼和裙楼连体而成
楼高：180米
楼层：A座49层 B座38层(均含地下二层)
功能：地下一、二层为停车场
地上1-6层为购物中心
地上7-9层为饮食娱乐、休闲、健身中心
地上10-49层为写字楼
实用率：62%
室内交通：写字楼11部美国奥的斯高速豪华直升客梯，2部
专用消防电梯，另设步梯通道3条，宽1.2 米
室外交通：46条公交线路在此设站，紧邻长途客运站、武昌
火车站、到武汉客运港和天河机场均有直达车
智能化：中商广场具备5A功能，即自动化管理系统(BAS)、
自动化监控及保安系统(ACS)、消防自动化系统
(FAS)、通讯自动化系统(CAS)、办公自动化系统
(OAS)
空调设施：美国特灵牌制冷机组及中央空调系统，另有新风
增氧系统
消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报
警阀，多层次消防安全保护，主楼第10、23、36
层为防火、消烟、供氧、疏散避难层，并设 2部
直升全程消防专用电梯
供电设施：供配电房接收输出两回路10KV高压变电，24小
时供电，另设进口人防应急柴油机发电机组，以
供主要设备的紧急启动
停车场：地下两层共180多个泊车位，保安、监控和收费系
统由电脑控制，全天候服务
外装饰：裙楼为铝塑复合板，主楼以米黄色进口面砖和绿色
玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰
内装修：豪华大堂，高档进口石材贴面铺地，公共走道采用
高档石材铺地，矿棉天花板吊顶，公共卫生间全套
装修。写字间均装天花，地面铺地毯
租售方式：可售、可租
售价：均价7000元/M2
月租价：35元/M2起，升高一层加1元/M2，均价约为55元/M2
开发商：中商集团中江房地产开发有限公司
物业管理：中江物业管理有限公司
物业顾问：香港屋宇物业管理有限公司
建筑商：武汉建工集团
2、过往推广策划
2.1过往市场定位：5A智能大厦
2.2过往目标客户群定位：IT行业
2.3过往销售价格：7000元/M2
3、项目机会及优势分析
3.1中国年底加入世贸国外资本的涌入促进整个写字楼市道好转，本项目作为写字楼同样受惠。
3.2 国家开始西部大开发，武汉是通往所有西部开发的中间点，水、陆、空交通发达，作为内地最大城市的武汉商机增多，因此，伴随西部开发的不断深入，武汉的写字楼市道会有所好转。
3.3 中商广场为武昌第一高楼，作为武昌区地标性建筑，具备较强的吸客能力
3.4中商广场为武汉上市公司中商集团开发，中商具备品牌优势，中商品牌可供挖掘和利用
3.5中商广场地处武昌区主干道内环路中南路，交通发达，周边
众多金融机构和政府机关，紧邻省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武汉政治中心，尊贵之气、
儒雅之风油然而生，地理优势无可替代。
3.6中商广场原有的宣传推广和销售手法欠缺，即缺乏整体包装，
又无灵活优惠的租售政策，在此方面可利用敝司的优势，充
分整合中商广场现有资源，对中商广场重新包装，制定灵活
优惠的租售政策，通过经验丰富、训练有素的销售人员推介，软件方面可塑性相当大。
3.7中商广场为5A智能型甲级写字楼，智能型是高档写字楼的必
备功能和发展趋势，中商广场具备作为智能型大厦的基本功能。
3.8 中商广场租售价格能根据市场作适当调整，从高于竞争对
手30%的率下降到20%左右，即从7000元/M2调整为5600
元/M2，价格渐趋合理，同时说明中商广场领导层能尊重市场、灵活应变。
3.9 中商广场内外装饰装修在区域范围内首屈一指，写字间装有天花，地面铺设地毯，为竞争对手所没有，进一步拉近了与
竞争对手的价格距离，同时提高了楼盘的附加值。
3.10中商广场为现楼，对于那些对期楼缺乏信心的投资客及急于
租场办公的企业来说，有信心和时间上的优势。
4、项目问题及劣势分析
4.1中国加入世贸的脚步声虽然越来越临近，但尚未正式加入，
因此，外商在国内相当部份仅是停留在市场调查方面，寻根据点尚需时日
4.2中商广场虽然在小区域内有地头优势，但武昌区毕竟是文教
科研区，真正的商务区在汉口。因此，缩小了客户群的范围。
4.3在区域范围内武珞路上有多个竞争楼盘，档次虽略低，但以
其价格优势吸引了部分客源，中商广场在价位上偏高，虽经调整渐趋合理，但价格比较来讲仍无任何优势。
4.4中商广场虽然为武昌第一高楼，但外立面缺乏现代感，作为
地标性建筑外观给人第一感觉是用落后的磁砖组成。因此，
要想树立中商广场领袖地位仅凭高度尚显证据不足。
4.5中商广场为现楼，现楼有现楼的优势，同时也有其不利的一面，“是骡子是马”已清清楚楚，缺乏进一步炒作和想象的空间，对爱炒期楼的投资客已无空间。
4.6中商广场实用率仅为62%，为同区域最低，且配套设施不完善。
4.7中商广场已作过宣传推广，尽管原因很多，但从业绩来讲，
应视为不成功，因此，要重新包装项目和做好项目，需付出双倍的努力。
四、项目介入市场身份设定
根据以上市场分析及项目分析，本项目介入市场身份设定如下：
1、市场形象定位
中商广场从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，敝司建议首先将项目重新包装定位，以下是敝司通过对武汉房地产市场的调查及对该项目详细分析得出的思考：
项目形象定位为：武汉市内环线商务区标志性智能大厦
原因：该项目有足够的质素支持上述定位
支持点：
1. 1该项目位于武昌区内环线中南路上，中南路为武昌的商务中
心和武汉金融一条街，也是武汉商务区之一，以此淡化人们
心目中武昌区作为武汉市文教科研区的思维定势，同时强化
位于武汉政治中心区，这是其成为标志性建筑物业地段上的独性。
1.2该项目是内环线武昌区段最高建筑，高度为180米，这是中商
广场成为标志性建筑最大的支持点，即唯一性。
1.3中商广场拥有5A级智能系统，即自动化管理系统、自动化监
控及保安系统、消防自动化系统、通讯自动化系统、办公自动
化系统，是其与其它项目与众不同之处，即权威性。
2、项目市场推广定位
根据上述市场定位，我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。
项目推广定位：领袖风范、商贵首选
2.1理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企
业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户
群体的特性，突出尊贵感。
2.2领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位，
以楼盘第一高度、5A级智能系统等设施质素及香港屋宇物管
公司管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目
的都是商界中的“翘楚”、“ 枭雄”，这对于真的“枭雄”会获
得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业
主来说也会以入主中商广场办公而自豪。
3、目标客户群定位
3.1从企业性质定位
境外跨国企业，尤其是知名国际企业
国内中大型国有企业
国内有实力的私营企业
3.2从企业类型定位
房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业高科技术企业。
3.3从目标客户的来源定位
对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业;
现有租户15%，即现租户之60%转为买写字楼。不过要使现有租户60%转为购买即需要有一套比较优惠的措施。(优惠方案在推广策略里面详述);
投资客50%，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。(具体方案在促销策略里面详述);
自用型买家35%，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。
但首期款不能太重，贷款期不能太短。(具体方案在促销策略里面详述)
4、项目价格定位
4.1 售价：均价5600元/M2，虽然此价格仍为武昌区写字楼最高
价，但与写字楼质素相比，此价位应能为目标客户群所接受，
此价位应该是中商广场的价格突破点
4.2租价：起租35元/M2，层差1元/M2，即均租约55元/M2，
另管理费12.5元/M2(含空调费)
五、项目包装
1、 售楼部、租赁部包装设计建议(见附图)
原则：体现中商广场的档次与风格
体现一种大气、豪气
2、 中商广场写字楼样板间设计建议(见附图)
3、 中商广场大门前升旗设计(见附图)
4、 更改楼名，作为商厦名称中商在三大不足：一是不大气，虽然中商是开发公司中商集团的简称，但作为标志性建筑，如用公司名称，一般来讲不会大气，像广州几乎所有甲级写字楼均未用公司名称作楼名;二是“中商”同造谣中伤的中伤谐音;三是中商似乎给人以中商、外商区分之感。因此，建议“中商广场”改为“中南广场”，理由除上述四点外，尚有三点：一是中南也同样可理解为是中南商业股份有限公司的简称，与中商并不矛盾;二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以说是“路王”，同时也是内环路主干道;三是中南有中南地区之地域概念，包容性更大。
六、推广策略
1、 本项目推广四大障碍点
1. 1区位概念上的障碍。本项目位于武昌区，一提武昌，人们很自然认为它是一个文教科研区，似乎与写字楼关联不大，从而降低了对本项目的认同感。同时，人们总是拿它与同区域亚贸比，所以总是在圈圈里跳不出来。
1. 2价格劣势上的障碍。对于投资客来讲，最关心的是价格和升值空间以及投资回报问题，对楼盘质素的考虑不在首位。因此，很难吸引投资客。
1. 3项目自身质素的障碍。本项目走的是甲级写字楼，5A智能大厦。但本身质素未全部到位。例如配套不全，外观不气派，缺乏现代感，从而与竞争对手没有一个相当明显的差距。
1. 4付款方式的障碍。在项目价位无优势，质素无明显差别的情况下，呆板和繁重的付款方式应是造成本项目前期不成功的主因。
1.5 目标客户定位不准。项目原目标客户定位为IT行业，虽有一定道理，面太狭窄。
2、 本项目推广五大突破口
2. 1区位突破，改变人们的思维定式。区位上主要不提武昌，以免和文教和亚贸捆在一起，而是提内环线，因为内环线可说是武汉的商务中心，而本项目位于内环线中南路上，。即称位于内环线商务区。这样提，同时又与亚贸进行了区隔，为说明价格比其高提供了有力证据。
2.2价格突破、调价、调至5600元/M2，缩小与同区域竞争楼盘
价格差，同时又与内环线同质楼盘比有价格优。
2.3项目质素提升，硬件方面除部分包装及可装修写字间计已基
本定型。因此，只有从软件方面强调其与众不同，如知名物
管公司管理，星级服务，可为买家免费提供举行企业和产品
展示会的场所等。
2.4付款方式的突破，价格上的不占优，注定该项目要做成功必
须调整付款方式，使付款轻松，付款时间延长。因此，采取
五成五年免息付款和五成八年银行按揭及五年返租形式。以
此增强投资客的信心和减轻付款上的负担。
2.5 目标客户原定为IT行业，IT行业虽发展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本项目容量大，仅消化IT行业当然吃不饱，因此要把目标客户群扩充为各种经济实力强的企业，如房地产公司、保险公司等。
3、 设计logo、统一标识
4、 项目包装(前面已述，略)
5、 宣传主题
5.1中心上的中心(强调区位)
5.2东方之颠 世纪基业(强调气势)
5.3上流品味 领袖风范(强调地位)
5.4商贵云集 商贾首选(强调客户群层次)
5.5口首付、口风险、五年返租 震撼江城(强调付款轻松及高回报率)
5.6首付一万几，月供一千几，租不如买(强调购买的轻松和价值)
6、 媒体广告(见附页)
7、 媒体计划(略)
七、营销策略
二、 营销节奏及分区销售建议
A座为10—50层为写字楼(其中第10、23、36层为安全层)，即共38层写字楼，面积约40000M2。
B座10—38层为写字楼，(其中第10、23、36层为安全层)，即共26层，面积约26000M2。
分区销售：建议A、B两座，高、中、低三个不同楼层，第一阶段推广时，均拿出部分销售，其中以B座略为多拿一些，底层略为多拿一些。以尽量销售略差的写字间。
2、 价格策略
2.1 价格均价建议不高于5600元/M2
2.2 价格根据楼层、方向、景观、间隔制定价差
2.3 拿出数套最低层、方向、景观、间隔最差的单位做广告，以低于亚贸广场均价的价格销售，以吸引更多客户。
2.4 价格拟定实行“低开中走”策略，先以较低价入市，再根据销售情况调整价格。如销售情况好，则微升。
3、 付款方式策略
3.1 付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。
营销节奏共分五个阶段：筹备期，内部认购期(主要针对现租户)公开销售期，强销期和续销期。
3.2投资秘笈主体内容
3.2.1因本项目与周边竞争对手相比，价格偏高。因此，唯有给予客户灵活轻松的付款方式和在投资回报上给予客户以较高回报和较低风险，方是本项目从市场突围的突破口。因此，建议采用五成五年免息分期，五成八年银行按揭的付款方式和五年返租，年回报率10%的返租方案，针对具体客户实施如下。
3.2.2针对中商广场现有租户，实行“租转售”策略，所谓“租转售”即本项目现租客户如欲购买所租写字楼，可优先购买，且有额外优惠(免二年物业管理费)。这项工作应走在所有营销工作的前面，因为如果把现租户解决了，则对外界具有强大的号召力和吸引力，我们炒作的空间也增大了，试想如果说某幢大厦所有租户都转成为买家，对外界将是怎样的震撼。因此，在市场不明朗的情况下，对现有租户实行“租转售“策略，这是对承租客户和贵司可能皆大欢喜而且极其重要的一步。具体实施举例如下：
例：现有一客户租用中商广场写字楼100M2，租期二年，租金为平均租金约55元/M2，管理费为12.5元/M2，现实行“租转售”， 售价为5600元/M2，同时给予赠送两年物业管理费的优惠政策，则计算如下：
该写字楼原销售总价为：100 M237000元/M2=700000元
该写字楼现销售总价为：100 M235600元/M2=560000元
免该客户物管费金额为：100 M2312.5元/ M231232=30000元
该客户如实行五成五年分期付款及五成八年银行按揭，则该客户付款方式如下：
首期五成分五年付清，每年第一个月付清当年款额10%，即56800元
该客户贷款额为：56000350%=28000元
该客户每月供款额为：(280000y10000)3129S38≈3623元(以
住房贷款利率计算)
该客户租写字楼每月所交租金为：5500元
每月供款额与每月所交租金比为：5500-3623=1877元
从以上可以看出，该客户买楼，每月供款仅3623元，比租楼要5500元之交1877元，一年少交22524元，减去每年所交的10%即56000元，客户一年仅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可拥有该写字楼。
3.3针对投资客实行“我先租楼，你再买楼”策略，即五年返租，具体为客户如欲购买中商广场写字楼，由发展商与购买客户签定五年还租合同，发展商在五年内于(从签定买卖合同后计算)每年第一个月将当月租金逐渐返给购楼者，年回报率为10%，五年回报率为50%。同样，该客户可采取五成八年银行按贷方式付款。
例：现有一客户采取五年返租和五成八年按贷方式购买中商广场写字楼100M2，售价为5600元/M2
具体计算为：100M2*5600元/ M2=560000元
该客户每年交给发展商金额为：560000*10%=56000元
(第一个月交清)
该客户五年交给发展商金额为：56000*5=280000元
每年还返该客户金额为：560000*10%=56000元
每年逐月返还客户金额为：56000÷12=4667元
五年还返该客户金额为：56000*5=280000元
该客户五年内交给发展商金额实际为：280000-280000=0元
该客户贷款金额为：560000÷2=280000元
该客户月供金额为：(280000÷10000)*129.38=3623元
还返该客户的金额与该客户月供比为：4667-3623=1044元
五年内还返该客户的月平均租金为：
(560000÷12)÷100≈47元/ M2
该写字楼正常出租价格为：55元/M2
发展商每年除还返外尚可额外赢利：(55-47)*100*12=9600元
发展商五年内除还返外尚可额外赢利：9600*5=48000元
3.4 针对自用型买家(尚未租楼)任其选择以上二种
八、促销策略
1、直销
1.1在营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户
为普罗大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，
保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低;一种是目
标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村
销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。
1.2直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。
1.3直销对象：中商广场已租客户、其它写字楼客户、金融单位、
证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。
1.4直销人员：敝司销售人员、大学生、礼仪(形象)小姐。
2、 DM邮寄
2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜
访前先实行DM邮寄，拜访。
2.2 DM对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼
的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。
2.3 DM邮寄内容：中商广场单张简介、中商广场投资秘笈。
2.4 DM邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。
3、 优惠政策
3. 1企业产品展示会，在人流比较集中，环境比较优雅的地方举 行企业形象和产品展示会，是很多企业乐此不彼的好事。因此，在推广期内，我们会选择国内或国际知名企业免费在中商广场举行企业产品展示会。
3.2租或买写字楼获x人x日游
限在10月10日前租用或购买的客户，其中租单间的客户获二人三日游，大面积租和买的客户获三人五日游。
旅游地点三日游可选择张家界、黄山等地。五日游可选择云南昆明、四川九寨沟等地方。
二人三日游金额控制在5000之内，三人五日游控制在10000之内。
3.3凡大面积租用和购买中商广场的客户，产品可优先进入中商
购物中心和采购目录;可优先进入中商购物中心设点经营;
篇8：房地产的公关活动
一、内部控制简述
成立于1985年的美国“全国欺骗性财务报告委员会” (即Tread-way委员会) 所属的内部控制专门研究委员会———发起机构委员会, 简称COSO委员会, 于1992年9月提出了《内部控制———整合框架》, 1994年、2003年和2013年又进行了增补和修订, 简称《内部控制框架》, 框架中对内部控制的定义:“内部控制是受企业董事会、管理层和其他人员影响, 为经营的效率效果、财务报告的可靠性、相关法规的遵循性等目标的实现而提供合理保证的过程。”为了实现上述的3个内部控制目标, 内部控制应具备以下5个要素:控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督。”
内部控制是一个“活动过程”, 是一个动态的过程。企业的经营活动是永不停止的, 企业的内部控制过程也因此不会停止, 它是一个发现问题、解决问题、发现新问题、解决新问题的循环往复的过程。内部控制无论设计和运行得多么完善, 也只能为企业的管理层和董事会提供合理的保证, 而不是绝对保证, 因为内部控制本身具有局限性。
二、房地产企业内控活动的难点
(一) 房地产企业资金链的控制难点
资金链的概念与财务理论中的现金流密切相关, 而房地产企业的资金链不仅是指房地产的不同阶段资金的表现方式和资金的来源, 同时也是指房地产经营过程中资金总量与资金结构、资金周期。众所周知房地产企业是资金密集型企业, 而房地产企业受自身条件和国内资本市场的限制筹资渠道较少, 在开发过程中除了自有资金外, 多数是以银行开发贷为主的高财务杠杆的方式筹集资金。在房地产市场竞争日益激烈的情况下, 银行为保证资金安全势必提高贷款要求, 这样更增加了房地产企业筹措资金难度。同时高财务杠杆筹资虽可降低资金成本, 但同时也面临着较高的财务风险。
例如:筹资决策不当, 引发资本结构不合理或无效融资, 可能导致企业筹资成本过高或债务危机;资金调度不合理、营运不畅, 可能导致企业陷入财务困境或资金冗余。在项目开发过程中, 一旦出现资金使用计划性不强、资金回笼不及时、项目成本管理水平低造成的超支等情况, 将会造成资金链断裂, 成为房地产企业的灭顶之灾。
(二) 房地产开发特点对控制的影响
房地产企业受其自身业务复杂性、特殊性的影响, 使得控制活动趋于复杂性。总体而言, 房地产开发是一个过程复杂、牵涉面广、开发周期长、资金投入大且存在一定风险的行业。从市场调研、投资机会筛选、可行性研究、投资到获得土地使用权、融资、项目策划、规划设计、建设施工、市场营销、广告推广、销售服务、物业管理等涉及多个环节, 也涉及勘察咨询、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多类企业, 更涉及发改委、国土局、规划建设、地质、人防、消防、环保、市政、房管局、电力、水务管网、通信管网等多个政府部门的审批和监管。同时房地产企业工程建设时涉及大量的发包工程, 工程进度和工程质量的控制、工程款支付的审核等环节也要求有较高的专业性。总之任何环节的失控都将可能导致开发周期延长、开发成本上升等风险, 影响到控制目标的实现, 最终有可能导致项目的失败。
例如:在工程项目控制中立项缺乏可行性研究或者可行性研究流于形式、决策不当, 可能导致预期收益难以实现或项目失败;项目招标暗箱操作, 可能导致中标人实质上难以承担工程项目或多层转包等原因造成工程质量问题、工期延长等。工程造价信息不对称, 概预算脱离实际, 可能导致项目成本失控投资失败;工程物资质次价高、工程监理不到位、项目资金不落实, 可能导致工程质量低劣, 进度延迟或中断;竣工验收不规范, 可能导致工程交付使用后存在重大隐患等。
三、房地产企业内控问题的解决措施
(一) 资金链管理的内控措施
房地产行业是高投入和高风险的行业, 必须完善资金管理, 建立预算制度, 利用资金有效控制实现对房地产企业的风险控制, 实现资金集中统一监控与管理, 缩短预售时间, 提高资金效率, 降低资金风险。
1.应将资金管理提前到项目可行性研究阶段
首先通过对项目开发背景、规模、功能和各项技术经济指标分析, 初步确定投资成本, 根据投资成本确定资金使用量。其次企业要对开发进度进行合理的安排, 可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等工程阶段安排好进度。大型开发项目需要进行分期开发, 应对各期的开发内容作出统筹安排;同时企业要对开发项目成本费用进行初步估算, 力求与实际成本相近, 尽量提高评价的准确性;最后, 企业根据项目投资估算和项目开发进度安排, 合理估算资金需求量, 拟订筹资方案。
2.房企应提高自身实力拓宽自身筹资渠道
目前, 银行贷款仍是房企的主要融资方式。但受经济放缓、国内产业政策调等影响, 银行也提高对房企的放贷要求, 房企筹资渠道日益狭窄。所以, 企业必须拓宽筹资渠道, 才能满足长远发展。如果企业筹资继续依赖银行, 也会给银行带来金融风险。企业筹资方式应当向上市筹资、债券筹资、信托投资、风投筹资等方向发展。企业应对各种筹资方式的资金成本及筹资条件进行综合分析, 通过不同的方式筹措资金, 减少筹资成本, 尽量选择偿还周期长, 资金成本低的筹资渠道;并且不应局限于一种融资方式, 要建立多元化的融资模式, 以最大限度地减少筹资风险。
3.加强资金使用控制建立预算制度
首先, 房企业根据可行性研究确定资金需求量, 进而编制年度、季度、月度资金预算表。资金预算分资金收入预算和资金支出预算, 收入预算是指项目投资所带来的现金流入额;支出预算是指项目投资导致的现金流出额。通过编制资金预算及预算执行, 将资本运作与日常资金管理工作相结合。其次, 企业要加强资金使用动态管理, 根据预算执行, 对各部门资金使用状况进行监控。企业根据各部门资金使用的特点, 以预算为标准建立指标考核体系。资金管理部门根据各部门预算的执行情况, 按月、季、半年及年度进行分析与考核, 对预算编制以预算精度为考核重点, 对预算执行部门考核完成情况;最后, 在资金预算执行过程中, 当遇到前提条件发生变化时, 如发生工程合同变更、工程付款方式变更等情况时, 需要对资金预算进行调整或追加。由预算责任部门提出申请, 资金管理部门提出调整意见, 实行逐项申报、审批制度。预算必须是最新调整过的预算, 及时跟踪项目开发过程情况的变化。
4.加快资金周转速度, 提高资金使用效率
首先, 在施工建设前要合理控制工程造价, 重视工程预算的审核管理。其次, 在施工建设阶段, 保证工程质量和人员安全的前提下控制施工周期, 尽量缩短资金在生产阶段停留的时间;根据工程合同实行严格的拨付款制度, 严格控制工程费用支出, 提高资金使用效率;竣工交付时, 根据合同条款对工程成本进行准确核算, 避免不必要的资金流出。最后, 销售阶段, 销售部门根据即时市场行情及时确定营销策略采取灵活的销售方式, 并根据已审批流程规定, 严格把控各种形式 (宣传推广、现场展示、销售口述、合同文本等) 的销售承诺, 符合产品交付条件及法律法规要求;对销售环节及交付前后可能存在的法律风险、客户投诉隐患问题进行审核检查, 预防并消除潜在风险。销售费用应纳入全面预算管理, 按权责审批。销售回款率 (额) 指标纳入业绩考核并加大权重, 以加快资金回收速度。
(二) 开发过程的内控措施
房企生产作业的特殊性由其生产对象─土地的特殊性造成, 由于土地是稀缺且不可替代的资源, 既受经济形势变化的影响, 也受政策形势变化的影响, 所以在房地产开发中关注国家的宏观调控政策显得非常重要。又由于房地产投资数额较大, 建设周期长, 资金周转较慢, 投资风险较大, 所以房地产开发项目的管理控制尤为重要。
1.项目立项的控制
首先对开发项目的背景情况进行认真周密的市场调查及项目对比, 在深入调查和掌握各类资料的基础上, 对开发项目的规划、设计进行可行性研究与分析, 在充分考虑房地产开发的地域性特点、准确定位消费群体、市场需求及市场供给等状况作出客观的预测, 并对项目所需的资金、预期的净现金流量、资金的时间价值、资金的机会成本、投资收益以及投资的安全性等进行综合分析和测算。其次在对项目建议书和可行性研究报告进行充分论证和评审的条件下, 对已设立项目进行评估, 比较选择项目方案, 提出对项目投资决策的建议。并注意使不相容的岗位互相分离;必要时应从企业外部聘请有关专业部门进行项目评估。最后上报董事会, 按照规定的权限和程序对开发项目进行集体审议决策。
2.项目施工成本的控制
房地产开发过程中的发包工程种类较多, 而各类工程项目所需的施工资质也不尽相同, 为使开发成本降低而又保证工程质量, 应采用公开招标的方式选择具有合格的相关施工资质的施工企业竞标, 建立评标委员会, 按照规定权限和程序确定中标人, 与中标人依法签订合同, 明确双方权利和义务, 在同等条件下可尽量选择以往曾合作成功的企业, 以期形成未来的战略伙伴关系, 更有利于企业未来的发展。
应加强与设计单位的交流和沟通, 加强工程造价管理, 建立设计变更管理制度, 在施工过程中发生工程变更时, 应根据设计变更通知书等有关文件, 配合工程监理方与施工方及时办理工程变更签证手续, 并以诚信为本保护各方的合法权益。对施工地的气候条件要有所了解, 配合施工方合理安排好工期, 预防地质灾害或气候变化造成的工期延误。
建立竣工算环节的控制与审计制度, 及时组织有关部门进行工程验收, 建立工程项目档案, 加强跟踪管理。未进行竣工决算审计的不得办理竣工验收手续。必要时可以聘请专业的第三方审计机构进行工程决算审计, 要重点审查决算依据是否完备、相关文件是否齐全、竣工清理是否完全、决算编制是否正确以及验收人员、验收报告的范围、验收的依据、验收的程序是否符合国家有关规定和标准等, 严格控制施工中的舞弊行为。
3.设备及材料采购的控制
材料采购应按照请购与审批、采购与检验的程序办理, 将不相容的岗位分离, 以相互牵制, 防止舞弊, 降低采购成本。对重要设备与大宗材料的采购应建立严格的请购审批制度:对预算内的采购项目应由工程部根据施工进度与工程预算提前向项目部提出采购申请;对预算外的采购项目在提起申请时还应提供有关工程设计变更及施工变更的有关批文, 经批准后再由采购部门通过市场分析与寻价, 确定潜在供应商。应充分考虑以往的合格供方记录以及生产厂家是否通过IS0国际质量认证, 以期从最初环节控制开发产品的质量。要在充分了解潜在供应商的信誉、供货能力等基础上进行公开、公平、公正的招标, 且应将项目中所有涉及的要求在招标邀请文件中清楚陈述, 最后由项目主管部门确定合适的供应商, 并在咨询法律顾问的基础上正式签订采购合同, 确保双方的合法权益。对重要的或技术性较强的采购业务还应组织专家进行论证, 实行集体决策和审批。在实际操作中还应考虑重要性与成本效益性的原则, 对一般材料可采用定单采购或合同订货的方式, 对零星材料的采购可采取直接购买的方式, 并应制定紧急需求的特殊采购业务的处理程序。对采购回来的普通材料由仓库部门验收, 对技术上要求较强的材料应会同技术质检部门验收, 对设备则应由技术质检部门进行开箱验收, 并出具验收证明。要建立设备与大宗材料采购验收责任制, 将采购成本在保质、保量的基础上降为最低, 以期使房地产开发产品的成本从基础环节得到控制。
4.房地产开发费用的控制
房地产开发企业费用中较大的是广告宣传费、招待费用和销售提成费用。重大的广告支出应实行集体审议决策制度;对普通广告除进行总额控制、预算控制外, 还应在每年末对广告支出与社会效应进行对比分析以制定下一年的广告预算。对重大的费用支出应上报董事会, 实行集体决策和审批制度, 并建立责任追究制度。对售房提成费用应因时、因地地用预算的方式确定提成比例, 以保证在费用最低的情况下调动售房人员的积极性。
5.建设信息沟通与应急预警机制
良好地信息沟通是保持企业正常生产经营的基础保障, 也是提高自身管理水平的重要前提。因此, 房地产企业应在企业内部构建一个内部信息集成处理系统。打破内部之间的“信息壁垒”, 实现资源的高度共享, 要加大对信息的收集、加工以及传递控制, 区分好哪些信息应该给某些部门和人员看, 从而促进企业内部信息的有效合理流动。
最后还应该建立突发事件应急处理机制与内部控制重大风险预警机制。房地产企业应加强事前计划能力, 建立一套符合从管理阶层到执行单位的各个层次的突发事件应急处理机制以及内部控制重大风险预警机制, 根据企业内部管理的薄弱环节以及企业会计环境定期或不定期的运用定性与定量相结合的方法进行信息的收集以及进行动态分析, 并对可能出现的风险建立应急处理的计划, 将风险量化。同时, 应针对企业的战略规划的实施合理的分配各项资源, 建立合理有效的预警及突发事件监测体系, 降低企业所面临的经营风险, 进一步促进房地产企业的健康发展。