旧村改造策划书（通用6篇）
篇1：旧村改造策划书
南胡旧村改造工程
总
体
策
划
方
案
一、济南市城市总体规划与城市开展战略概述
济南市总体规划是以“东拓、西进、南控、北跨、中疏〞为城市开展战略，实施沿经十路、沿小清河、沿黄河、沿铁路线“四沿〞带动战略，形成现代化的城市建设管理体系，进一步提升城市建设管理水平，争创“国家环保模范城〞、“中国人居环境奖〞。
在东部城区，形成以开展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共效劳配套设施，形成效劳于东部城区的地区中心。
以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善效劳设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市根底设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。
二
工程所在区域在城市中的地位分析
1.工程概况及地块价值研究
1.1工程概况
济南高新区南胡旧村改造工程〔以下简称南胡旧村改造工程〕位于济南东部新城高新开发区，凤凰路西，旅游路路北，体育场南路以南。本工程由一、二、三、四、五、六、七、八块地块组成，共390.7亩地。其中六、七、八地块为旧村安置和保障用地，一、二、三、四、五地块为开发用地。该小区地理优越、交通方便。旅游路及规划中的凤凰路从门前经过。其中六、七、八地块规划总用地面积176.6亩，规划建筑面积22.94万平方米，小区内部包括11-24层的高层住宅及地下停车场、辅助商业用房、幼儿园、会所等，小区建成后将成为济南市便捷舒适的现代生活典范。
本工程各地块用地性质及可规划面积见下表：
地块一
地块二
地块三
地块四
地块五
地块六、七、八
性质
居住
居住
商业
市政
商业
居住
面积〔亩〕
81.45
50.4
23.55
7.2
51.45
114.9
本方案针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案（四地块为市政公共用地,暂不考虑）。
方案一：六、七地块村委会自行开发建设，捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案二：六、七地块村委会自行开发建设，一地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案三：六、七地块村委会自行开发建设，二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案四：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂
方案五：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三、五块在土地招拍挂后由村委会摘牌成立公司后进行开发。
村民安置生活保障〔地块六、七、八〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
居住户数/人口数
户/人
1652/5286
总建筑面积
万m²
22.94
一、居住、配套建筑面积
万m²
22.941、地上建筑面积
万m²
18.36
①住宅建筑面积
万m²
16.39
②配套公建面积
万m²
1.972、地下建筑面积
万m²
4.59
地下停车建筑面积
万m²
3.27
地下储藏建筑面积
万m²
1.29
地下中水建筑面积
万m²
0.04
二、非配套建筑面积
万m²
1、地上建筑面积
万m²
2、地下建筑面积
万m²
住宅平均层数
层
人口毛密度
人/hm²
689
住宅建筑套密度〔净〕
套/hm²
215
住宅建筑面积净密度
万m²/hm²
2.14
地上总容积率
万m²/hm²
2.4
地下总容积率
万m²/hm²
0.60
居住地上容积率
万m²/hm²
居住地下容积率
万m²/hm²
建筑密度
%
18.4
绿地率
%
居住停车率
%
居住停车位
辆
1321
地面停车率
%
10.7
居住地面停车位
辆
141
统征储藏用地〔地块一〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
居住户数/人口数
户/人
1104/3533
总建筑面积
万m²
16.79
一、居住、配套建筑面积
万m²
16.791、地上建筑面积
万m²
13.03
①住宅建筑面积
万m²
11.91
②配套公建面积
万m²
1.122、地下建筑面积
万m²
3.76
地下停车建筑面积
万m²
3.72
地下中水建筑面积
万m²
0.04
二、非配套建筑面积
万m²
--
1、地上建筑面积
万m²
2、地下建筑面积
万m²
住宅平均层数
层
人口毛密度
人/hm²
651
住宅建筑套密度〔净〕
套/hm²
279
住宅建筑面积净密度
万m²/hm²
2.70
地上总容积率
万m²/hm²
2.40
地下总容积率
万m²/hm²
0.69
建筑密度
%
17.08
绿地率
%
居住停车率
%
居住停车位
辆
1050
地面停车率
%
14.29
居住地面停车位
辆
150
统征储藏用地〔地块二〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
居住户数/人口数
户/人
660/2112
总建筑面积
万m²
9.69
一、居住、配套建筑面积
万m²
8.131、地上建筑面积
万m²
8.13
①住宅建筑面积
万m²
7.45
②配套公建面积
万m²
0.682、地下建筑面积
万m²
2.04
地下停车建筑面积
万m²
2.00
地下中水建筑面积
万m²
0.04
二、非配套建筑面积
万m²
1、地上建筑面积
万m²
2、地下建筑面积
万m²
住宅平均层数
层
人口毛密度
人/hm²
623
住宅建筑套密度〔净〕
套/hm²
266
住宅建筑面积净密度
万m²/hm²
2.81
地上总容积率
万m²/hm²
2.39
地下总容积率
万m²/hm²
0.60
建筑密度
%
17.11
绿地率
%
居住停车率
%
居住停车位
辆
572
地面停车率
%
10.49
居住地面停车位
辆
统征储藏用地〔地块三〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
总用地
万m²
3.58
可规划用地
万m²
1.54
总建筑面积
万m²
6.64
地上建筑面积
万m²
5.39
地下建筑面积
万m²
1.25
地上总容积率
3.50
地下总容积率
0.81
建筑密度
%
30.00
绿地率
%
停车位
个
按每百平米0.8
统征储藏用地〔地块四〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
总用地
万m²
0.60
可规划用地
万m²
0.48
总建筑面积
万m²
0.48
地上建筑面积
万m²
0.48
地下建筑面积
万m²
地上总容积率
地下总容积率
建筑密度
%
25.02
绿地率
%
停车位
个
按每百平米0.8
统征储藏用地〔地块五〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
总用地
万m²
5.97
可规划用地
万m²
3.43
总建筑面积
万m²
14.76
地上建筑面积
万m²
11.97
地下建筑面积
万m²
2.79
地上总容积率
3.49
地下总容积率
0.81
建筑密度
%
29.40
绿地率
%
停车位
个
按每百平米0.8
1.2地块价值研究
本工程在济南市的东部新城区的核心部位，是济南市总体规划“东拓〞开展战略前沿，规划汉峪片区的中心地带。
周围有高新区政府、齐鲁软件园、齐鲁软件学院、知识经济总部基地、浪潮工业园、山东省立医院、方案建设的CIIC园区、大小汉峪及北胡村旧村改造工程、山东省省直宿舍以及奥体东地块建设、成熟社区黄金时代等。市政府的东迁及奥体中心的建设对地块价值及工程品质的提升都有很大的积极作用。将来必定成为济南市的新城市中心，地块楼盘升值潜力极大。
2、工程市场分析及市场定位
2-1工程周边市场整体评价及开展前景简析
2-1-1周边市场整体分析
1〕济南市城市住宅和房地产开发现状
九十年代以来，济南市的经济开展水平和速度都高于全国的平均水平，住宅建设也迅速开展，一大批布局合理、设计新颖、配套齐全、环境优美的住宅小区不断涌现，城区居民的居住条件进一步改善，住房功能不断完善，住房成套率不断提高，与之相配套的城市供水、供热、燃气、排污管网、电力、通讯、有线电视等根底设施也日趋完善。
“九五〞期间，济南市城市住宅建设突飞猛进，共开发建设住宅面积900余万平方米，年平均开发建设180万平方米。2007年，济南市进一步加快城市建设，这一年也成为城市建设史上投入最多，变化最大的一年。随着济南市现代化城市建设步伐的加快和城市化进城的推进，济南市房地产开发在逐年增长的根底上继续保持了稳定的增长速度，呈产销两旺的运行态势。
就目前情况来看济南市房地产业进入高速增长期，房地产投资和供给量急剧放大。住宅、办公楼及商业三类物业均呈增长态势，住宅投资增长速度明显高于办公楼及商业营业用房，渐成投资主流；房屋销售面积加速增长，空置面积有所下降，市场呈良性开展，市场预期看好，但风险加大。房地产开发公司经营收入与经营本钱曲线开始拉大与实际销售面积曲线的距离，价格逐步上扬。
总体来说，2007年，济南市房地产市场将呈现继续上升的整体走势，供求双方不断得到加强，土地政策控制更加严格，市政利好消息不断推出，这都显示市场中存在对价格的有利支持因素，这种市场形势在近期内不会有太大的变化。这些都为本旧居改造工程的成功运作提供了良好的机遇，该工程也将有良好的市场前景。
2〕宏观经济形势对房地产市场的影响
房地产业与国民经济有着密切的关联性，作为房地产重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用。住宅建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、运输、商业、效劳等行业的开展。因此，房地产业是一项本身创造价值，又能够带动相关产业开展的传统产业。宏观经济政策要求房地产业在新的形势下要有一个较大的开展。
在东部城区，形成以开展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共效劳配套设施，形成效劳于东部城区的地区中心。
以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善效劳设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市根底设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。
目前国家对宏观经济调控以及世界性金融危机影响到了房地产市场，今年的房地产市场最不缺乏焦点话题，在经历了“拐点论〞、“降价论〞、“断供论〞等**、论调之后，各地方政府和中央政府的救市政策相继出台，“救市论〞成为房地产业内外争论的又一个热点。关于“政府救市〞，各种声音纷至沓来，开发商有感到曙光来临的，也有持疑心态度的。
财政部、国家税务总局22日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。同时，财政部明确支持地方政府救市。而国家住房和城乡建设部此前也公开表示，地方政府有调控楼市的自由度。
除了大幅调整房地产税率，财政部明确表示：“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策〞。目前杭州、西安、长沙、厦门、上海等城市纷纷出台楼市救市措施，主要包括放宽第二套房贷款、减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购置商品房可办理户口等。省政府近期已经就救市问题召开了两次多部门高层联席的房地产形势调度会,相关政策正在酝酿中。济南市相关部门正在进行一轮关于“救市〞的摸底调查。济南的房地产市场是健康的、无泡沫的。保守的城市文化使得济南的房地产市场一直不是很活泼，济南房地产市场最欠缺的就是成交量，与省会城市身份明显不匹配。‘救市’是要刺激市场繁荣，把交易量提上去，像济南这样的城市每年应该有400-500万平方米的交易量。政策‘救市’行为，却向消费者传达了一个重要的信号，国家要稳定房地产开展的态度很明显，有利于恢复购房者的置业信心。让房地产商做出普遍乐观判断的一个重要依据是,济南房价封闭、迟钝、滞后,宏观经济调控对济南房价影响有限,这根本上也是开发商的一致看法。
去年，全国房价疯张的时候，济南市房价虽然也出现了一定程度的上涨，但是相比一线跟多数二线城市的房价，上涨幅度比较有限。今年深圳等一线城市率先进行房价调整，济南市房价也出现了一定的调整，比方打折、赠物业费、降价等，销售速度也在下降，但是降价的空间比较小，没有对多数房地产企业造成致命性的影响。今后济南市房价也将维持在一个比较平稳的水平上，上下有小幅波动，同时成交量会慢慢增加。今年以来济南市的房价一直维持在一个水平线略有下降的状态，今后济南市房地产在一段时间内，也将维持在一个比较平稳的状态，出现大幅上涨的可能性不大。首先济南市是一个比较封闭的市场，外来购房者比较少，据多年的研究说明，一直少于10%。其次，市场比较小，规模一直没有做大。再次，与外地的开放式经济不同的是，国有企业是主要的经济实体，政府公务员、大学老师和国有企业员工的收入属于中上等，暴富跟收入偏少的群体比较少，这些因素都影响到了济南市房价长期走势。
2-1-2开展前景简析
1〕目前，财政部和人民银行已经就房贷政策和房地产税率进行了大幅调整，同时，国家关于二套房、二手房等方面的政策正在筹划中，这些政策出台以后，可能会对济南楼市有一定刺激作用，很可能带动一定量的销售。就在2008年10月19日的座谈会上,山东各地房产商的一致意见是,山东房产市场正处于上升期。
2〕高新区范围内CIIIC园区的建设，知识经济总部基地的建设以及浪潮工业园、省立医院的建设将带来大量的就业岗位。据了解，CIIIC园区一期工程15万平米年内即将开工，初步统计有40个左右单位将入住该园区。这些工程增加的岗位根本都是白领阶层。给本工程的销售对象奠定了良好的根底。
3〕本工程的竞争优势所在本工程开发建设不同于其他商业地产工程，在土地本钱上由于享受政府给予的旧村改造政策，因此，实际上对与本工程的开发主体南胡村委会来说，在一、二、三、五地块上土地本钱仅仅为上缴国家的土地出让金的20%。按照规划部门批复的修建性详规，一、二地块地上容积率为2.4，三、五地块地上容积率为3.6，按照土地挂牌价220万/亩计算，折合到楼面地价为183〔2200000*0.2/666.67*3.6=183〕~275（2200000*0.2/666.67/2.4）元/平方米，因为土地价差带来的房屋销售纯利润在700元/平米以上，总计在2.8亿元以上。这是任何房地产公司无法比较的优势。
因此，就本工程来说作为开发主体南胡村委会对四个地块的开发应该就有非常强的优势。
2-2
工程周边商业市场研究
2-2-1本工程规划局已批复的规划中建筑面积共有22.94万平米。
2-2-2周边商业工程市场研究
1〕周边商业工程建设情况
A、CIIIC园区建设
CIIIC园区规划CIIIC建设规划是在Garter公司编制的?CIIIC开展战略规划?确定的产业开展战略的指导下编制的园区空间开展规划，形成“一园〔CIIIC〕二区〔研发区、生产区〕〞的空间布局结构。
研发区与产业区位于济南东部产业带的东西两端，相距13公里，规划总建设用地面积61.5平方公里。其中，研发区由高新区贤文片区和汉峪片区组成，规划建设用地面积11平方公里。研发区规划利用现有资源，开展IT效劳和软件产业集群，区内划分为核心开展、孵化支撑、产业辐射三大产业版块，共形成教育科研基地、孵化基地、研发基地、总部基地、IT效劳与软件基地、创业示范基地等六类研发产业基地，并建设与之配套的商业生活配套设施。
产业区由孙村片区和两河片区组成，规划建设用地面积50.5平方公里。重点开展电子制造业、IT效劳与软件、计算机、工业电子、汽车电子与电信根底设备四大产业，主要承当个别电子制造业产业集群，计算机产业集群和工业电子、汽车电子、电信根底设施设备等电子信息外延产业集群。形成功能配套完善、生态环境优美的产业园区。
建设规划以辐射全国的IT产业开展极核为规划目标，以ICT产业研发、孵化、效劳为主导功能，形成集生产和生活于一体的“创新、活力〞的CIIIC园区。
其中，IT总部基地总建筑面积约70万平方米，已竣工建筑面积16.5万平方米，已开工建筑面积16万平方米，2021年将全部竣工。创意产业基地总建筑面积约45.5万平方米，以浪潮集团软件研发与技术试验为主，一期工程已经开工。文化体育产业基地占地81公顷，总建筑面积36万平方米，核心建筑为“奥体中心〞，2021年底竣工。现代商贸与金融产业基地总规划建筑面积200万平方米，是全市商贸金融产业及市级商业效劳业的聚集区。
该工程的建设属于高新区招商引资工程，有高新区负责投融资，引进入园单位，目前意向入园单位已经落实40家左右。
B、黄金时代广场
位于燕山新区B地块范围内，黄金置业集团方案建设商务写字楼及酒店式公寓40万平米，年底8万平米方案开工建设。
C、奥体东路地块建设
该范围内方案规划建设80公顷用地范围，全运会完成后造成大型成熟社区。有五星级酒店、产权式酒店、写字楼主题商业、特色餐饮及相应配套等。
D、鲁商国奥城
工程位于济南市奥体片区核心区域，东至贤文路，西临山东省高级人民法院，南临经十东路，北至解放东路。总占地5.06公顷，总建筑面积38万平方米。建成后将成为集写字楼、酒店、商业、休闲、娱乐及银座商城主力店于一体大型综合标志性城市建筑组群。
E、建成商业情况
齐鲁软件园工程建设已经完成并投入使用，通过07年及08年的招商引资，目前该园区已经全部销售或租赁完毕，不能满足需求。
大卫国际综合商务楼目前剩余局部写字间未销售或租赁，面积约5000平米。
环保科技园区已建成并投入使用，目前该工程物业根本销售完毕。
山东省科技大厦工程建筑面积2万平米，目前该工程根本竣工，处于招商过程中。
中润世纪广场已建成40万平米写字楼。
另有局部商业物业处于空闲状态，面积不多，估计有2万平米向左右。
2〕商业市场分析
根据以上周边商业建设及方案建设情况，南胡旧村改造工程中三、五商业用房不宜过早开工，应在居住区建设过程中作为专题进行深入研究。
3、工程素质分析
〔1〕工程优势
A．工程规模大，总占地面积39.70公顷，规划为融住宅、商业、娱乐为一体的大型社区，各种功能规划齐备，有利于营造良好的居住气氛；
B．紧临正在建设中的济南奥体中心、政务中心、省立医院、省直宿舍区正在筹建,舜华路东侧规划有近70万平米的知识经济总部产业基地且正在建设中，其中有怡科产学研综合楼几近竣工。旅游路及规划中的凤凰路、体育场南路从社区前经过，交通出行便利，位于济南东部新城区的中心地带，周边聚集众多公共效劳设施，是济南“东拓〞开展的前沿地区，地理位置优越；
C．地块内土地较平整，六、七、八地块全部属于根本农田用地，不存在拆迁问题，一、二、三地块拆迁由村委会组织自行拆迁，补偿标准及拆迁难度相对开发商组织要容易。无污染源，西靠玉顶山，自然生态良好，环境较优越；
D．六、七、八地块为国家划拨土地，不需土地本钱，六地块对外销售，相对利润空间较大；一、二、三、五地块经招拍挂上市交易，村委会组织摘牌，土地出让金的80%返回村委会作为旧居改造。同时，村委会〔含其置业公司〕作为开发主体实施一、二、三、五块的开发，相对开发商摘牌拿地土地本钱要省80%，即只需土地出让金的20%作为土地本钱。地块土地本钱有相当优势，房屋销售价格极具竞争力。
E.周边工程〔省直宿舍、北胡、大汉峪、小汉峪旧村改造〕紧锣密鼓的建设对本工程起到进一步提升作用。
〔2〕工程劣势
A．地处城郊结合部，目前属经济、商业不太兴旺区域；
B．地块周边空地较多，周边规划工程处于准备阶段，人气仍显缺乏；
C．高新区范围内周边已有中高档楼盘，并且尚有局部规划建设中中档楼盘，市场竞争较大。
D.工程位于经十东路快速路南侧，距离东部城区主干道竟是东路距离较远，规划中的刘智远路尚未形成，销售会受到一定影响。
E.对商业建筑来说，附近为形成规模性的商业区。
F.高新区范围内沿经十东路、舜华路规划建设的公共建筑由于高新区政策的缘故土地本钱非常低，对本工程公共建筑局部对外销售和租赁形成极大威胁。
G.相对老城区，该小区〔包括整个高新区〕暂时无商业配套〔超市、酒店、娱乐场所等〕，对购房者购房热情会产生一定影响。
H、资金方面的劣势。目前对南胡方面来说自由资金非常有限，启动资金全靠贷款解决。
〔3〕时机分析
A．
济南市政府对旧村改造的高度重视，必将对本工程有较大的优惠政策，工程以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的开展空间;
B．
工程规划起点较高，如能在后期的物业管理及生活配套设施建设上有较大创新，将取得良好的市场效果；
C．
升值潜力强劲：工程位于飞跃开展中的济南东部新城区核心位置，周边有济南奥体中心及政务中心、省直宿舍，加上紧靠经十东路、旅游路，地块升值潜力不言而喻；
D．
济南市东部新城的规划战略，主要政务部门的后期东迁，有利于住宅市场的开展；
E．
抓住地块土地价格优势，全盘统筹考虑，对南胡村今后的开展是一个绝好的时机。
〔4〕威胁分析
F．
与北京、深圳、广州等住宅产业较兴旺地区相比较，济南市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制本工程的客户群来源。
G．
从济南市整体市场格局来看，在消费能力较强的历下区、市中区和历城区板块内，聚集着较多的工程，对我们吸引这几个区的客户形成一定程度的阻碍。
H．
在燕山新区板块内，聚集了许多比之本工程更具有位置优势的高档住宅工程。这些工程对本工程有直接影响，将威胁本工程的一期开发。
I．
中润世纪城、名士豪庭等大型工程的开发，在规模、售价等因素上与本工程类似，工程面临着较大的竞争压力。
J．
十一届全运会运发动村的建设已经开始启动，根据该工程的运作方式，待全运会结束后将改造为民用住宅形式。同时，08年10月份开始面向济南市民预售。该工程地理环境比较优越，对本工程的客户群将产生一定影响。但该工程面对的主要是济南市直机关公务员这类客户群，估计对本工程影响不是很大。
K．
其他村的旧居改造工程同时处于相同阶段，如果采取统一策略，将对本工程的销售形成威胁。
综合评价
结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，本工程虽然存在一些劣势，但放之全市范围内看，该地块与燕山板块相比拥有地理位置优势，与中润世纪城等公共建筑相比有价格优势。因此，工程具有交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块的开发价值。
三
开发方案的分析与选择
1、开发原那么
本工程不同于一般房地产考开发工程，村民安置是首先需要考虑的因素，也是本工程前期产出投入比较小的特点。因此，本工程应该遵循“合理分期、优先安置、资源均衡、顾全大局、风险共担、阳光操作、廉政建设、利益共享〞的开发原那么。
2、制约因素
2.1资金因素
启动资金需要自筹，而且相当局部要投入到村民安置房的建设，资金相对缺乏。
2.2工期因素
本工程首先要考虑村民的安置，又不能因为一、二地块的拆迁时间影响整个工程的运作，还要抢在其他旧村改造前争夺客源。
2.3政策因素
政府给予的旧村改造政策对本工程的建设非常有利，要在3年内尽快用足政策，防止政策变动带来的风险。
3、开发前提条件
3.1资金方面
银行贷款资金的利用
根据工程的建设规模及本工程的自身特点，村委会需考虑能够争取到3亿元以上的银行贷款。
自筹资金的利用
.1高新区管委会承诺贷款3亿元、。
.3向村民私募资金
应考虑面向村民私募资金5000万元—1亿元以上。
3.2允许村委会〔含其成立的开发公司〕参与捆绑用地的招牌挂并且保证拿到土地。
3.3保障用房可以出售
保障用房如果在缴上土地出让金后可以上市交易对本工程更加有利。如果不能上市交易只能以小产权房的形式出售，相对来说销售不会很顺利。
4、开发方案的选择
4.1可供选择的方案
针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案。
方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案三：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售。
4.2对方案的初步分析和选择
初步分析
1〕方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。
按现有图纸，六、七地块投资估算见下表六、七地块投资估算
序号
工程名称
单价
〔㎡/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
住宅及附属商业
A1#楼
1560
㎡
16368.13
2553.43
A2#楼
1420
㎡
13336.95
1893.85
A3#楼
1630
㎡
9448.77
1540.15
A4#楼
1645
㎡
9314.74
1532.27
A5#楼
1540
㎡
14048.52
2163.47
A6#楼
1645
㎡
9316.81
1532.62
A7#楼
1640
㎡
9360.93
1535.19
A8#楼
1645
㎡
8946.67
1471.73
A9#楼
1645
㎡
8946.67
1471.73
A10#楼
1540
㎡
13260.54
2042.12
A11#楼
1540
㎡
10195.18
1570.06
A12#楼
1540
㎡
13645.45
2101.40
A13#楼
1540
㎡
13438.56
2069.54
A14#楼
1540
㎡
13742.29
2116.31
A15#楼
1560
㎡
9360.83
1460.29
A16#楼
1560
㎡
9360.83
1460.29
A17#楼
1450
㎡
9954.51
1443.40
小计
192046.38
29957.85
1.2
地下车库
2021
㎡
32457.17
6556.35
1.3
幼儿园、会所及卫生站
1200
㎡
4450.41
534.05
小计
228953.96
37048.25
二
道路园林
2.1
道路、绿化、管线
万㎡
22.895
2289.5
小计
万㎡
2289.5
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
3.2
工程设计
660.98
3.3
地质灾害
3.4
环境评估
6.5
3.5
地震评估
3.6
可研报告
3.7
临水临电
3.8
四通一平
小计
983.48
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
28.66
4.2
施工图审查
万㎡
22.9
68.7
4.3
墙改办、散装水泥
万㎡
22.9
229
4.4
防雷审查
万㎡
22.9
68.7
4.5
工程监理费
654.68
4.6
劳开工资保证金
740.96
4.7
劳保统筹
963.25
4.8
交易信息费
22.23
4.9
档案保证金
12.00
小计
2788.19
五
配套费
5.1
综合配套费
185
万㎡
22.9
4236.5
5.2
区内变电配套费
120
万㎡
22.9
2748
小计
6984.5
六
管理费
976.41
七
不可预见费
1464.61
八
合计
一+二+……+七
52598.65
六地块销售：住宅按小产权4000元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按5000元/平米销售计算。销售收入详见下表：
六地块销售收入汇总表一
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
住宅
25998
4000
10399
储藏室
1578
2500
394.5
商铺
1099
5000
549.5
合计
28675
11343
假设六地块销售按产权房考虑，住宅按产权房5240元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：
六地块销售收入汇总表二
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
住宅
25998
5240
13623
储藏室
1578
2500
394.5
商铺
1099
6000
659.4
销售合计
28675
6586.2
14676.9
营业税
销售额的5.5%
807.2
所得税
利润的25%
1683.4
销售收入
12186.3
本方案资金来源主要靠六地块内房屋销售资金及捆绑土地出让返还金来支撑。但因土地招拍挂及资金返还需较长时间，建设资金需以贷款方式解决。考虑一、二、三、四、五土地共计214.05亩全部招拍挂，假设按60%进行资金返还共计2.83亿元〔214.05*220*0.6=2.83亿元〕，假设按80%进行资金返还共计3.77亿元〔214.05*220*0.8=3.77亿元〕，由以上分析可见，捆绑用地按80%进行返还，不能满足归还建设资金贷款的需要，在不考虑贷款利息的情况下，仍存在3000万元以上的资金缺口，该方案不合理。
根据前期与业主的沟通，业主对于七地块的商业用房，考虑不出售，以村集体财产的形式进行出租。故我们在这里单独考虑七地块商业用房出租，该局部本钱3014万元〔13698*2200=3014万〕，该局部商业用房按1元/天/平方米计算，每年租金为500万元〔365*13698*1=500万〕，由以上分析可见，六年可收回本钱〔静态投资回收期〕。
六地块作为村民保障用房，在七地块已经满足村民安置保障要求的情况下，考虑出售，我们对该地块住宅以小产权房和产权房两种出售方式进行比较，销售收入按产权房比按小产权房出售增加利润约300万元〔12186.3-11343=843.3万〕，土地变性补偿金按50万元/亩考虑，该区域假设是住宅由小产权房变更为产权房，支出的费用为550万元〔50*11=550万元〕，由以上分析可见，变更为产权房后进行销售存在利润，但利润较低。
方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
按现有图纸、资料，一地块投资估算见下表
一地块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
住宅及配套
1#楼
1630.00
m2
31388.38
5116.31
2#楼
1630.00
m2
19275.55
3141.91
3#楼
1540.00
m2
11981.00
1845.07
4#楼
1540.00
m2
10721.60
1651.13
5#楼
1630.00
m2
18116.28
2952.95
6#楼
1450.00
m2
6759.09
980.07
7#楼
1450.00
m2
6759.09
980.07
8#楼
1450.00
m2
4506.06
653.38
9#楼
1450.00
m2
6759.09
980.07
10#楼
1450.00
m2
6759.09
980.07
11#楼
1630.00
m2
20360.70
3318.79
1.2
会所
1400.00
m2
821.00
114.94
1.3
地下车库
2021.00
m2
23693.14
4786.01
小计
167900.07
27500.77
二
道路园林
2.1
道路管线
100.00
167900.07
1679.00
小计
1679.00
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
50.00
3.2
工程设计
400.00
3.3
地质灾害
5.50
3.4
环境评估
4.50
3.5
地震评估
13.00
3.6
可研报告
8.00
3.7
临水临电
80.00
3.8
四通一平
80.00
小计
641.00
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
20.30
4.2
施工图审查
3.00
万m2
10.20
50.00
4.3
墙改办、散装水泥
10.00
万m2
10.20
160.00
4.4
防雷审查
3.00
万m2
10.20
50.00
4.5
工程监理费
511.45
4.6
劳开工资保证金
550.02
4.7
劳动统筹
715.02
4.8
交易信息费
16.50
4.9
档案保证金
12.00
小计
2085.29
五
配套费
5.1
综合配套费
246.00
167900.07
4113.55
5.2
区内变电配套费
120.00
167900.07
2021.80
小计
6128.35
六
土地出让金
220.00
亩
81.45
17919.00
七
管理费
760.69
八
不可预见费
1163.85
九
合计
57877.95
一地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：
一地块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
住宅
119100
5240
62408
车库及储藏室
37200
2500
9300
商铺
11200
6000
6720
销售合计
167900
78420
销售本钱
销售额的2.5%
1960.7
营业税
销售额的5.5%
4313.1
所得税
利润的25%
3567.1
销售收入
167900
68579.1
本方案资金来源主要靠一、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆绑土地出让金返还来支撑。一地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、六、七地块建设本钱为10.92亿元〔5.13+5.79=10.92亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为7.99亿元〔1.13+6.86=7.99亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为0.71亿元〔3.64+7.99-10.92=0.71〕
由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖〔该方案挂牌土地规划住宅面积较小，招拍挂存在一定难度〕，工程利润较低〔该方案前期资金压力较大，可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。
方案三
：
六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；
二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。按现有图纸、资料，二、三地块投资估算见下表：
二地块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
住宅及配套
1#楼
1540.00
m2
22956.16
3535.25
2#楼
1540.00
m2
15156.58
2334.11
3#楼
1540.00
m2
12456.40
1918.29
4#楼
1540.00
m2
12742.00
1962.27
5#楼
1630.00
m2
25569.52
4167.83
1.2
地下车库
2021.00
m2
12789.34
2583.45
小计
101670.00
16501.19
二
道路园林
2.1
道路、绿化、管线
100.00
101670.00
1016.70
小计
1016.70
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
30.00
3.2
工程设计
240.00
3.3
地质灾害
3.50
3.4
环境评估
3.00
3.5
地震评估
8.00
3.6
可研报告
5.00
3.7
临水临电
50.00
3.8
四通一平
50.00
小计
389.50
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
12.57
4.2
施工图审查
3.00
万m2
10.20
30.60
4.3
墙改办、散装水泥
10.00
万m2
10.20
102.00
4.4
防雷审查
3.00
万m2
10.20
30.60
4.5
工程监理费
323.48
4.6
劳开工资保证金
325.00
4.7
劳动统筹
422.52
4.8
交易信息费
9.75
4.9
档案保证金
12.00
小计
1268.52
五
配套费
5.1
综合配套费
246.00
101670.00
2490.92
5.2
区内变电配套费
120.00
101670.00
1220.04
小计
3710.96
六
土地出让金
220.00
亩
50.40
11088.00
七
管理费
457.74
八
不可预见费
700.34
九
合计
35132.94
三地块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
写字楼
1500.00
m2
53900.00
8085.00
1.2
地下车库
2021.00
m2
12500.00
2525.00
小计
66400.00
10610.00
二
道路园林
2.1
道路、绿化、管线
100.00
66400.00
664.00
小计
664.00
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
15.00
3.2
工程设计
112.00
3.3
地质灾害
1.70
3.4
环境评估
1.40
3.5
地震评估
3.70
3.6
可研报告
5.00
3.7
临水临电
25.00
3.8
四通一平
25.00
小计
188.80
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
5.90
4.2
施工图审查
3.00
万m2
10.20
14.30
4.3
墙改办、散装水泥
10.00
万m2
10.20
47.66
4.4
防雷审查
3.00
万m2
10.20
14.40
4.5
工程监理费
218.00
4.6
劳开工资保证金
212.20
4.7
劳动统筹
275.86
4.8
交易信息费
6.37
4.9
档案保证金
12.00
小计
806.69
五
配套费
5.1
综合配套费
246.00
6.64
1626.80
5.2
区内变电配套费
120.00
6.64
796.80
小计
2423.60
六
土地出让金
220.00
亩
23.55
5181.00
七
管理费
293.86
八
不可预见费
449.61
九
合计
20617.56二、三地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/平米，商铺、写字楼按6000元/平米销售计算。
销售收入详见下表：二、三地块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
住宅
74500
5240
39038
车库及储藏室
32500
2500
8125
商铺
57522
6000
34513.2
销售合计
164522
81676.2
销售本钱
销售额的2.5%
2041.9
营业税
销售额的5.5%
4492.2
所得税
利润的25%
4847.9
销售利润
164522
70244.2
本方案资金来源主要靠二、三、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆绑土地出让金返还来支撑。二、三地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。二、三、六、七地块建设本钱为10.7亿元〔5.13+3.51+2.06=10.7亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为8.15亿元〔1.13+7.02=8.15亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为1.09亿元〔3.64+8.15-10.7=1.09亿元〕
由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润较高〔该方案前期资金压力较大，三地块全部为公建，因人气缺乏，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。
3〕方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
本方案资金来源主要靠一、二、三、六地块内房产销售资金及捆绑土地出让金返还来支撑。一、二、三地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、二、三、六、七地块建设本钱为16.49亿元〔5.13+5.79+3.51+2.06=16.49亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为15.01亿元〔1.13+6.86+7.02=15.01亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为2.16亿元〔3.64+15.01-16.49=2.16亿元〕
由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润较高〔该方案前期资金压力较大，三地块全部为公建，因前期人气缺乏，不能形成居住规模，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕，但该方案中规划住宅区域地块全部由村委会摘牌，五地块规划为公建，单独挂牌难度较大。
方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发。
五地块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
写字楼
1500.00
m2
119700.00
17955.00
1.2
地下车库
2021.00
m2
27900.00
5635.80
小计
147600.00
23590.80
二
道路园林
2.1
道路、绿化、管线
100.00
147600.00
1476.00
小计
1476.00
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
32.00
3.2
工程设计
350.00
3.3
地质灾害
3.70
3.4
环境评估
3.00
3.5
地震评估
8.00
3.6
可研报告
11.00
3.7
临水临电
55.00
3.8
四通一平
55.00
小计
517.70
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
13.00
4.2
施工图审查
44.40
4.3
墙改办、散装水泥
10.00
万m2
14.76
147.60
4.4
防雷审查
3.00
万m2
14.76
44.28
4.5
工程监理费
472.10
4.6
劳开工资保证金
471.82
4.7
劳动统筹
613.36
4.8
交易信息费
14.15
4.90
档案保证金
12.00
小计
1832.71
五
配套费
5.1
综合配套费
246.00
14.76
3616.20
5.2
区内变电配套费
120.00
14.76
1771.20
小计
5387.40
六
土地出让金
220.00
亩
51.45
11319.00
七
管理费
656.09
八
不可预见费
1003.82
九
合计
45783.52
五地块销售：地下停车场2500元/平米，商铺、写字楼按6500元/平米销售计算。销售收入详见下表：
五地块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
车库
27900.00
2500
6975
商铺、写字楼
119700.00
6000
71820
销售合计
147600.00
78795
销售本钱
销售额的2.5%
1969.9
营业税
销售额的5.5%
4333.7
所得税
利润的25%
6677
销售利润
147600.00
65814.4
本方案资金来源主要靠一、二、三、五、六地块内房屋销售资金及捆绑用地土地拍卖返还金支撑。一、二、三、五地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金需以贷款方式解决。一、二、三、五、六、七地块建设本钱为21.07亿元〔5.13+5.79+3.51+2.06+4.58=21.07亿元〕，考虑一、二、三、五地块土地拍挂返还金3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为21.59亿元〔1.13+6.86+7.02+6.58=21.59亿元〕，考虑建设期贷款利息，该方案利润为4.16亿元〔21.59+3.64-21.07=4.16亿元〕
由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润最高〔该方案前期资金压力较大，三、五地块全部为公建，因前期人气缺乏，不能形成居住规模，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。
综上所述，方案五利润最高，但考虑该方案公建面积过大，销售存在一定难度，资金回笼慢，故在实施过程中考虑结合方案四进行实施，首先实施一、二、三地块开发建设，五地块拖后实施，并尽量将五地块用地性质变更为住宅，根据与村委会领导沟通，业主方共可筹集到资金3.5亿元〔高新区承诺贷款3亿元，村委会可完成融资5000万元〕。该局部资金作为工程长期使用资金，在工程实施过程中仅考虑返还贷款利息，不考虑分期返还本金。以下根据资金情况对工程前期运作进行一个大致的分析：
工程阶段性资金情况汇总表
节点时间
2021年12月
2021年6月
2021年8月
2021年4月
贷款资金〔万元〕
35000
一地块摘牌〔万元〕
-17900
一地块前期费用〔万元〕
-5000
-3000
一地块资金返还〔万元〕
14320
六七地块建安付款〔万元〕
-21000
六地块住宅销售〔万元〕
8000
一地块建安付款〔万元〕
-7500
一地块住宅销售〔万元〕
18350
资金结余〔万元〕
17100
12100
26420
22270
说明：在贷款额度确定后，贷款根据工程进度需要分期到位，尽量降低资金本钱。
我们前期确定地块一2021年12月启动土地摘牌，根据上表可见，在2021年4月，资金情况完全可以满足整个工程进度建安付款及二、三地块土地摘牌的需要。
本方案仅考虑静态投资情况，假设村两委通过该方案，我们将对本方案进一步细化,并进行动态分析。
篇2：旧村改造策划书
胥坝乡重新村村民委员会
2011年3月
重新村新农村建设户户通工程项目书
第一章 项目概述
1.1、项目名称：
胥坝乡重新村新农村建设户户通工程项目 1.2、项目实施单位：
胥坝乡重新村村民委员会 项目实施责任人：徐尚文 1.3、项目主管部门：
胥坝乡人民政府 负责人：汪继学 1.4、项目实施地点：
胥坝乡重新村19---22村民组 1.5、项目建设内容：
计划用半年时间完成胥坝乡重新村第19--22村民组户户通建设工程，共浇铺水泥路面2060米，连通4个村民组，84户农户，涉及人口262人。1.6、项目总投资：
项目总投资8万元，其中村民自筹1万元，村集体自筹3万元，申请上级支持4万元。
1.7、项目编制依据：
（1）胥坝乡总体规划、重新村总体规划；（2）重新村新农村建设总体规划；（3）县新农办铜新农办„2011‟1号文件；（4）胥坝乡新农村建设实施方案；（5）安徽省2000年建设工程估价表；
（6）市政府《关于印发铜陵市土地管理办法的通知》。
第二章 项目建设背景及必要性
2.1、建设背景
重新村是胥坝乡的腹地，距政府9公里，距安平渡口12公里。全村总面积4平方公里，其中耕地面积3006亩、水面600多亩，总人口2252人，678户，5个自然村，22个村民小组，党员数38人，农业专业合作组织2个，“双培双带”示范基地2个，土地流转大户2名，2个民营企业，商业网点12家，2010年人均纯收入7442元。新农村建设已实施改厕450户、沼气35户、户户通182户、组组通3.6公里（已全覆盖）、机耕路1.7公里。我村土地肥沃，目前以种植棉花、油菜等经济作物为主，在农业结构调整中，养殖、水产、果林园地不断拓展，生态环境优美。
2.2、项目建设的必要性
为认真贯彻落实国务院关于进一步加强社会主义新农村建设的通知文件精神，彻底改变农村面貌，改善村民居住条件，逐步达到社会主义新农村建设的目标，依据乡村规划，改善村庄的基础设施建设，是党和政府办实事、办好事的具体体现，也是改善居住环境，提高生活质量的主要内容。
第三章 项目建设规模、内容及建设计划
3.1、项目建设规模内容：
本项目建设规模为胥坝乡重新村第19—22四个村民组2060米砼道路建设工程，路面宽1.2米，8厘米级配碎石，10厘米厚混泥土，项目总投资8万元。
３.2、项目建设计划：
2011年2月，完成项目建设书编制工作； 2011年3月，完成项目的申报立项工作； 2011年4月，完成项目资金筹措工作； 2011年5月，完成路面平整、碎石铺设工作； 2011年6月—9月，完成混泥土浇铺工程；
2011年10月，项目建设竣工，迎接上级验收，交付使用。
第四章 项目实施地点与条件
4.1、项目实施地点： 胥坝乡重新村第19--22村民组 4.2、项目实施条件：
该地域在安胥公路两边，新农村建设小区，人口密度大，经济条件较好。同时，该地块土地平整，道路基础好。
第五章 投资估算与资金筹措
5.1、投资估算
5.1.1、项目总投资：8万元 5.1.2、道路建设费用；
（1）农户与安胥路间道路砼硬化： 2060m ×1.2m×0.1m×300 元／m =7.416万元
（2）人工力资等费用：0.584万元
5.2、资金筹措
1、项目总投资：8万元
2、村民自筹1万元
3、村集体自筹3万元
4、申请上级支持4万元。
3第六章 机构设置与管理
6.1、机构设置
重新村成立项目建设领导小组和项目督查组，具体负责该项目的实施工作。6.1.1 项目领导小组主要成员: 组 长：徐尚文 陈新安 副组长：王先列
成 员：胡兴年 俞家忠 周兰芳 6.1.2 项目督查组成员： 组 长：童锦儒
成 员：张再清 刘章友 周士金 张启涛 6.2、管理
该项目立项后，工程施工实行对外公开招标，同时，实行项目监理制度，督察组成员到现场监督施工。
第七章 结论
综合以上分析，该项目在理论上是可行的。
胥坝乡重新村新农村建设 旧村改造工程
项 目 建 设 书
胥坝乡重新村村民委员会
2011年3月
重新村新农村建设旧村改造工程项目书
第一章 项目概述
1.1、项目名称：
胥坝乡重新村新农村建设旧村改造工程项目 1.2、项目实施单位：
胥坝乡重新村村民委员会 项目实施责任人：徐尚文 1.3、项目主管部门：
胥坝乡人民政府 负责人：汪继学 1.4、项目实施地点：
胥坝乡重新村四教自然村 1.5、项目建设内容：
计划用半年时间完成胥坝乡重新村四教自然村旧村改造建设工程，共实施下水道工程760米，安装路灯10盏，村庄绿化、道路硬化、墙面文化、垃圾清理化，涉及人口245人。
1.6、项目总投资：
项目总投资19.5万元，其中村民自筹1万元，村集体自筹3.5万元，申请上级支持15万元。1.7、项目编制依据：
（1）胥坝乡总体规划、重新村总体规划；（2）重新村新农村建设总体规划；（3）县新农办铜新农办„2011‟1号文件；（4）胥坝乡新农村建设实施方案；（5）安徽省2000年建设工程估价表；
（6）市政府《关于印发铜陵市土地管理办法的通知》。
第二章 项目建设背景及必要性
2.1、建设背景
重新村是胥坝乡的腹地，距政府9公里，距安平渡口12公里。全村总面积4平方公里，其中耕地面积3006亩、水面600多亩，总人口2252人，678户，5个自然村，22个村民小组，党员数38人，农业专业合作组织2个，“双培双带”示范基地2个，土地流转大户2名，2个民营企业，商业网点12家，2010年人均纯收入7442元。新农村建设已实施改厕450户、沼气35户、户户通182户、组组通3.6公里（已全覆盖）、机耕路1.7公里。我村土地肥沃，目前以种植棉花、油菜等经济作物为主，在农业结构调整中，养殖、水产、果林园地不断拓展，生态环境优美。
2.2、项目建设的必要性
为认真贯彻落实国务院关于进一步加强社会主义新农
村建设的通知文件精神，彻底改变农村面貌，改善村民居住条件，逐步达到社会主义新农村建设的目标，依据乡村规划，改善村庄的基础设施建设，是党和政府办实事、办好事的具体体现，也是改善居住环境，提高生活质量的主要内容。
第三章 项目建设规模、内容及建设计划
3.1、项目建设规模内容：
本项目建设规模为胥坝乡重新村四教自然村旧村改造建设工程，按照“六化”方针和村庄下水综合治理标准实施。
３.2、项目建设计划：
2011年2月，完成项目建设书编制工作； 2011年3月，完成项目的申报立项工作； 2011年4月，完成项目资金筹措工作； 2011年5月，完成基础工作； 2011年6月—9月，完成项目工程；
2011年10月，项目建设竣工，迎接上级验收，交付使用。
第四章 项目实施地点与条件
4.1、项目实施地点： 胥坝乡重新村四教自然村 4.2、项目实施条件：
该地域在安胥公路旁，是1995年大圩溃破后新建的小区，人口密度大，基础条件好。
第五章 投资估算与资金筹措
5.1、投资估算
5.1.1、项目总投资： 19.5万元 5.1.2、项目投资明细表
项目总投资
19.5万元
(一)亮化工程
3.4万元
1、购置路灯10杆，每杆3000元，计3万元。
2、安装等费用0.4万元。
(二)绿化工程
1.95万元
1、苗木费用
1.75万元
龙
柏
0.25万元
香
樟
1.05万元
广玉兰
0.45万元
2、力资 按4元/棵计(含载植等费用)
0.2万元
（三）道路硬化工程 3.5万元
（四）村庄文化 1.2万元
（五）小区下水道建设工程 7.5万元
（六）小区公共健身器材 1.95万元
5.2、资金筹措
1、项目总投资：19.5万元
2、村民自筹1万元
3、村集体自筹3.5万元
4、申请上级支持15万元。
第六章 机构设置与管理
6.1、机构设置
重新村成立项目建设领导小组和项目督查组，具体负责该项目的实施工作。6.1.1 项目领导小组主要成员: 组 长：徐尚文 陈新安 副组长：王先列
成 员：胡兴年 俞家忠 周兰芳
6.1.2 项目督查组成员： 组 长：童锦儒
成 员：张再清 刘章友 周士金 张启涛 6.2、管理
该项目立项后，工程施工实行对外公开招标，同时，实行项目监理制度，督察组成员到现场监督施工。
第七章 结论
篇3：农村旧村改造评估实务探讨
1农村旧村改造拆迁评估工作中常见的问题
1.1房屋的权属问题
农村旧村改造项目的评估工作与城市房屋拆迁的评估工作有着本质的区别。最本质的区别便是土地的所有权问题。城市土地属于国家所有, 而农村土地属于农村集体所有, 其中农村宅基地也是属于农村集体所有的。农民拥有农村集体土地使用权证, 在宅基地上建设的房屋属于农民个人所有, 颁有房屋产权证书。如果两证齐全, 可以根据农村旧村改造项目实物补偿 (拆一补一) 原则进行评估测算, 在这种情况下, 评估工作不存在很大的风险性。
在对房屋产权证进行现场勘查复核过程中发现, 虽然农民拥有集体土地使用证和房屋所有权证书, 但是证书却与现实状况并不相符, 这就很难确定房屋权属问题。主要存在下面的不符情况:房屋所有权证书与集体土地使用权证书及土地和房屋的所有人并不相符。
有些农村集体土地使用权证书和房屋所有权证书是在20世纪80年代颁发的, 已经过去20年, 土地和房产证上使用权人和所有权人可能已经将房屋遗赠给后代, 按照相关法律规定应到相应的管理部门办理过户手续, 但是农民法律意识薄弱, 没有及时办理变更手续, 导致现实房主与产权人不相符, 部分房屋因此发生产权纠纷。还有部分农民直接将产权证上的产权人姓名进行涂改, 使产权证书失去法律效应。这些做法都给拆迁评估工作中的房屋权属核实造成巨大困难。
1.2房屋的面积问题
1.2.1 农民自身原因
农民在领取房产所有权证书之前, 考虑到税费的问题, 往往少报房屋的面积。在领取房屋产权证书之后, 由于时间的推移, 又进行改建、翻新, 在这些情况下, 产权证书上的房屋面积无法与实际情况相对应。
1.2.2 产权证书办理年限不同, 导致产权面积不同
进行旧村改造的地区, 房屋产权证书的办理年代也是不同的。在实际调查中发现, 这些不同年代办理的产权证书导致在同一地区同样房屋面积确认的不统一性。
有些产权证书是在20世纪80年代末办理的, 还有部分村民在2000年左右办理了新版的房屋产权证书。新的产权证书是在房屋进行翻新或者重建之后根据房屋的现实状况办理的, 基本上可以真实的反映房屋的面积及现状。在20世纪90年代之前的房产证已经不能反映房屋状况, 主要原因是农村地区对于房屋的翻新、加盖等方面没有明确的法律制度规定, 农民便根据自己的需要, 随意更改自有房屋的面积大小和结构。这些房屋经过翻修、改建, 已经无法按照房产证进行核实。在同一区域存在这样两种状况, 会使相同状况的房屋由于房产证办理年限的不同而产生不同的拆迁评估价值。这种情况的存在使房屋评估价值很难确定。
在进行拆迁评估时, 估价师无法根据产权证书来核实房屋的真实状况, 无法进行房屋的有证面积和无证面积的准确计算。这些都直接影响到估价师的评估工作。
根据有关规定, 只有房屋的有证面积才能进行相应的补偿。按照有证房屋实物补偿 (拆一补一) 的原则, 农民会有很大的损失, 必然会给后期的拆迁工作带来很大的困难。如果按照现实面积进行评估, 又会为房地产估价师和估价单位带来很大的评估风险。在评估实务工作中, 如何解决上述问题是农村旧村改造评估工作的核心内容。
2解决方法
针对上面出现的问题, 经过不断的实践和研究探讨。在评估工作中, 经常采用以下方法解决上述问题:
2.1房屋的权属问题的解决方法
针对权属不明现象, 根据产生产权不明的根源不同, 采取不同的方式进行确权。
对于没有产权纠纷仅仅是继承等原因造成的产权人改变的情况, 评估工作的确权工作主要是同房屋主管部门、土地主管部门和公证部门一起完成。而对于具有产权纠纷的房屋, 即使会同相关管理部门仍未能确权的, 可以进行产权不明房屋的评估工作, 与确定产权房屋的评估原则和评估方法相同, 但是要注意在评估过程中应注明权属不清的原因。
2.2房屋面积不清的解决方法
同一个地区即使房屋的面积随着产权人的翻新、改建等发生变化, 农村宅基地的面积也是固定不变的, 因此农村宅基地面积的确认是容易的。根据农村地区这一独特的土地使用权占有方式, 在农村旧村改造评估中, 使用宅基地的面积作为评估的基础数据, 然后根据宅基地的面积来进行拆迁补偿, 这在一定程度上解决了时间变化等不同因素导致的产权证书面积差的问题。
在按照宅基地面积对农民进行实物补偿的方式下, 为保证公平通常还结合货币补偿的方式来评估房屋装修以及其附属物, 使不同的房屋状况、装修情况等给予不同的货币补偿价值。
通过上述解决方法, 不但可以避免农民过多的损失, 也会减少评估师的评估风险。
摘要：农村旧村改造过程中的房屋评估工作在我国没有明确的法律规定和规范, 评估工作基本上按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》或者根据地方管理部门的要求进行的, 但是实务工作中, 农村旧村的房屋在权属和面积确定方面存在一些问题。针对房屋权属和面积确定过程中出现的问题进行了分析, 并为这些问题提供了相应的解决方法。
篇4：旧村改造静悄悄
年近70的崔广珍是土生土长的北京人，祖祖辈辈都住在海淀区东北旺乡安宁庄村，直到2011年。
那年的11月26日，是崔广珍的儿子儿媳举行婚礼的日子。“我提前就把新房都准备好了，亲戚朋友也都请好了。但是我真没想到，他们居然会强拆。”
4年来，崔广珍和六七十位原来安宁庄村的村民，不断奔走在法院、检察院、乡政府、区政府、建委、国土资源局……不为别的，就为讨个说法。“2004年国发28号文件明令禁止宅基地上建商品房，我就想问问，他们凭什么来拆我们？”
崔广珍不知道的是，2002年北京市人民政府京政地第1号文件，已经同意了海淀区人民政府征用东北旺乡安宁庄村农村集体所有“工矿用地14.618公顷”、“交通用地3.0763公顷”，共计17.6943公顷，进行旧村改造，同时建设“居易园住宅小区A区和B区”。
而在此之前，北京市上地房地产开发有限责任公司已经与安宁庄村委会签订了旧村改造征地协议书，并取得了原海淀区计划委员会、原北京市计划委员会、北京市发改委和北京市建委的批文。
2003年6月9日，原北京市国土资源和房屋管理局，向上地房地产开发有限责任公司颁发了建设用地批准书。该批准书显示：该建设用地的批准用地面积“14.6185公顷”，所有权性质为“国有”，土地取得方式为“有偿”，有效期至“2005年6月”。
然而，崔广珍怎么回忆也想不起来那两年曾经进行过所谓的“旧村改造”。“直到2006年，村委会才来动员大家伙拆迁。给多少钱搬走的都有，最开始说4000元一平方米，到后来5000、6000、7000、8000一直到9000都有。”
可崔广珍就是不肯搬。她坚决认为脚底下这块祖祖辈辈生活过、留下来的宅基地，就是农民的地、是集体的地。“开发商拿着《城市房屋拆迁许可证》，可我们是城市吗？”她一遍又一遍地问《经济》记者。
记者查询北京市国土资源局海淀分局的土地出让结果发现：早在2004年5月1日，海淀区东北旺乡安宁庄居易园住宅小区A区117844.45平方米的国有土地，就已经被出让给上地房地产开发有限责任公司，规划用途为住宅、配套和地下车库。土地出让价格未写明。
而崔广珍等人申请政府信息公开后，获得了一份土地出让合同，其中明确：该宗土地的出让方式是“协议”，出让价格为“82976710元”。直到此时，崔广珍仍然稀里糊涂：村集体的地，怎么就不声不响地变成了国家的地？又怎么就被出让给了开发商？
由于坚持不肯搬家，崔广珍和老伴被开发商安置到了在原安宁庄村的土地上建起来的上林溪小区“周转房”里，除了水电费以外，每个月还需要交300多元的物业费。
“我真不是想当‘钉子户’。”崔广珍说。“我们家原来是4间大北房，一共200平方米。外边盖点小房子租出去，一个月也能有四五千元的收入。可是现在，一个月只有1400块钱的养老金，别的一分都没有，这房子我真的住不起。”
不愿意搬家的不止崔广珍。
据媒体公开报道：
2014年8月8日凌晨，河南省新郑市龙湖镇107公路旁的张红伟家，被十几个不明来历的人撬门而入。睡梦中的张红伟和妻子被强行拖入一辆轿车，拉到附近一处公墓。二人在墓地被困4小时，回家时，房屋已成废墟。
2014年5月20日下午，山西省运城市夏县裴介镇裴介村因征地引发暴力冲突：60多名村民在冲突中受伤，其中10多名村民伤势较重。
2014年3月21日凌晨1点30分左右，青岛平度市凤台街道杜家疃村的农田里发生一起惨案。据村民介绍，平度杜家疃村被违法征地，村民被迫自己组织24小时看住自己的地。4名负责值守看地的村民被堵在帐篷里，帐篷四周被浇上了汽油点燃。一名63岁的村民被当场烧死，其他3名村民不同程度烧伤。
……
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》：房屋征收实行“先补偿、后搬迁”，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。房屋征收部门应该给予被征收人包括“被征收房屋价值的补偿”在内的3方面补偿。至于具体的补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的面积和地点、搬迁费、停产停业损失等事项，则需按双方订立的补偿协议执行。
集体土地上的房屋征收问题，至今没有出台专门的补偿办法，只能参考《土地管理法》和《物权法》的相关规定。但由于其过低的补偿额度，每每遭人诟病。
“新世纪以来，过低的征地拆迁补偿，已经造成了大量的群体性事件。城乡矛盾、干群矛盾，很多由此引发。”中国人民大学农业与农村发展学院党委书记、副院长孔祥智接受《经济》记者采访时说。“实际上，高低是一个相对的概念，对于政府来说，通过行政手段把土地征收过来，做了几通一平以后，再倒手卖给企业。几十万、几百万元就有了，给农民可能只有几万元。但是对于农民来说，你拿我的东西，翻了好几十倍，凭什么？”
辽宁省某地级市房地产开发商石先生也向《经济》记者透露，集体土地征地补偿时，老百姓个人补偿一块，村集体里补偿一块。“两块加在一起，一亩地差不多12万元。但是我们拿地一般是一亩地160万元，剩下的140多万就都归地方财政了。”
篇5：旧村改造流程
申报资料：
1、本村在册户籍人口状况和现有土地状况.(附当地户籍管理部门出具的在册户籍人口状况证明和区国土资源管理部门出具的土地权属、类别、面积证明)；
2、违规违法建设及处理情况；
3、初步改造意向。
（1）区政府关于村庄整合的意见；
（２）居住用地和生活保障用地（含机动用地）选址意向、范围、面积以及是否合并重组使用的意见。拟将安置住宅建设与房地产开发项目捆绑实施的，可提出用于房地产开发的地块选址意向、范围和面积。并标注于1：2000地形图上；
（3）需安置村民人口数量及拟建安置住宅和生产经营设施建筑面积。
（4）村民拆迁安置和后续生活保障意见；
（5）旧村改造的资金筹集方式；
（6）其他需说明的问题。
承办部门：区旧村改造领导小组。
二、总体策划方案的报审：
申报资料：
1、总体策划方案编竣后，由区旧村改造工作领导小组审议通过并形成审查意见，报市旧村改造工作领导小组办公室；
2、市旧村改造办公室组织会审，综合各部门意见通过后，报市旧村改造工作领导小组会议审议；
3、市领导小组会议审议通过的旧村改造项目总体策划方案，正式行文批复。承办部门：市旧村改造领导小组。
三、申办规划策划方案审批：
申报资料：
1、申办规划策划方案策划要求通知单；
办理时限：8个工作日。
申办程序：
出具规划方案策划要求通知单及附图。通知单应包括用地性质、规划策划用地范围、市政设施及村民安置、生活保障（含机动用地）、捆绑开发用地规模等规划条件。
2、编报规划策划方案。（委托具有甲级或乙级城市规划编制资质的规划设计单位进行编制，其成果应达到修建性详规的深度）。
办理时限：8个工作日。
申办程序：
规划局出具审查意见。对确需实施招拍挂的地块，市规划局出具规划指标及要求；对村民安置居住和生活保障地块，市规划局予以批复详细规划。
承办部门：市规划局。
四、申办安置住宅及生活保障建设项目核准手续：
申报资料：
1、登记备案申请表及企业申请文件（分别报市发改委、规划局、国土局、环保局，其中市发改委二份，其他部门各一份）；
2、由具有相应资质的咨询机构编制的项目申请报告（一式五份）；
3、企业营业执照副本复印件，新设立企业尚未办理工商登记的，须出具出资方关于项目建
设的合作协议有效文件；
4、资金落实证明；
5、项目所在地县（市）、区发展改革部门和环保部门初审意见；
6、国有土地出让合同或土地使用证；
7、1;500、1:1000或1：2000的现状地形图，并用HB铅笔标明用地位置和范围意向（一式三份）；
8、依法必须进行招标的项目，应同时提报济南市建设项目招标方案申请书，包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容；
9、依法必须进行地震安全性评价的项目，应同时提报相关申请材料，包括企业申请文件、项目申请报告和项目位置示意图；
10、法律法规规定的其他材料。
承办部门：市发展改革委员会。
办理时限：10个工作日。
申办程序：
市发改委受理后3日内，分送市国土资源局、市环保局。市国土资源局、市环保局对申报项目于5个工作日内分别出具土地预审、环评初审等书面意见；市发改委在2个工作日内出具安置住宅及生活保障建设项目核准文件。
五、建设用地规划许可证：
申报资料：
1、书面申请（含建设要求和内容）。
2、经计划部门批准的有效计划文件。
3、1：500地形图。
4、已批准的可行性研究报告。
承办部门：市规划局。
办理时限：7个工作日。
申办程序：
1、持所需材料向市规划局提出申请。经现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复。需申请建设用地计划指标的，在7个工作日内签发《建设用地规划许可通知书》；需制定详细规划的，在7个工作日内签发《规划设计要求通知书》。
2、到市规划局规划管理处办理《建设用地规划许可证》。对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发《建设用地规划许可证》。
六、申办旧村改造用地审核意见：
申报资料：
1、委托具有土地测量资质的专业队伍将土地利用总体规划确定的村建设用地的位置、范围标绘于上1：10000土地利用现状图上（附界址点坐标）的图件。
2、立项计划（复印件1份，验原件）；
3、规划定点意见（复印件1份，验原件）；
4、规划范围图纸（复印件1份，验原件）；
5建设用地规划许可证（复印件1份，1份）。
承办部门：市国土资源局。
办理时限：6个工作日。
申办程序：
出具旧村改造用地审核意见及附图，并说明村现状土地利用的有关要求。
七、实施捆绑房地产开发用地招拍挂：
申报资料：
1、要求地对市规划局审查通过的规划策划方案中确定的旧村改造捆绑房地产开发用地实施统征（收购）的申请表。
承办部门：市国土资源局。
申办程序：
市国土资源局审查同意后，由市土地储备交易中心向市发改委申办该用地的土地熟化整理项目核准手续。市发改委受理后５个工作日内，出具项目核准文件。
八、工程建设项目立项审批：
申报资料：
1、登记备案申请表及企业申请文件（分别报市发改委、规划局、国土局、环保局，其中市发改委二份，其他部门各一份）；
2、由具有相应资质的咨询机构编制的项目申请报告（一式五份）；
3、企业营业执照副本复印件，新设立企业尚未办理工商登记的，须出具出资方关于项目建设的合作协议有效文件；
4、资金落实证明；
5、项目所在地县（市）、区发展改革部门和环保部门初审意见；
6、国有土地出让合同或土地使用证；
7、1;500、1:1000或1：2000的现状地形图，并用HB铅笔标明用地位置和范围意向（一式三份）；
8、依法必须进行招标的项目，应同时提报济南市建设项目招标方案申请书，包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容；
9、依法必须进行地震安全性评价的项目，应同时提报相关申请材料，包括企业申请文件、项目申请报告和项目位置示意图；
10、法律法规规定的其他材料。
承办部门：市发展改革委员会。
办理时限：15个工作日。
收费标准：
如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。注意：旧村改造项目按上述程序申办立项审批。
申办程序：
有行政主管部门的建设单位，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的建设单位，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，建设单位在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。
九、国有（集体）土地使用证：
申报资料：
（1）土地登记需要的资料
①计划立项批文；
②建设用地规划许可证和用地意见；
③土地登记申请书；
④地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；
⑤土地登记审批表；
⑥土地登记卡。
（2）土地转让登记需要的资料
①国有土地使用权转让申请审批表；
②出让人土地使用权证书；
③土地使用权评估报告；
④土地转让协议；
⑤转让双方法人证明；
⑥出让人原出让批文；
⑦出让方土地登记申请
承办部门：市国土资源局。
办理时限：7个工作日。
收费标准：
通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，可直接利用地块进行建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按相关程序办理。
申办程序：
①申请：建设单位持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。
②地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。
③审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核。
④注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。
十、建设拆迁临时用地许可证：
申报资料：
1、用地申请；
2、建设用地规划许可证；
3、建设工程设计规划要求通知书及附图；
4、建设用地规划意见。
承办部门：市国土资源局。
办理时限：7个工作日。
收费标准：
须缴纳土地开发管理费800元/亩。
申办程序：
持用地申请及相关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，7个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。
十一、房屋拆迁许可证：
申报资料：
1、拆迁申请书。
2、建设项目批准文件。
3、《建设用地规划许可证》及附图、附件。
4、《国有土地使用证》或《拆迁用地批准书》。
5、建设拆迁临时用地许可证。
6、拆迁补偿、安置资金证明。
7、拆迁计划和拆迁方案。
8、产权调换和安置用房证明。
承办部门：市拆迁办。
办理时限：10个工作日。
收费标准：
拆迁管理费的收费标准为，安置一次到位8元/平方米，实行过渡安置12元/平方米。申办程序：
1、审查立项申请，并于收到申请后二日内作出是否准予立项的决定。
2、批准立项的，拆迁人应自批准立项之日起三日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，交纳拆迁管理费。
3、立项批准之日起五日内，核发《房屋拆迁许可证》，发布拆迁公告。
篇6：旧村改造规划汇报
按照市政府工作安排，今年年初我局已经委托济南市规划设计研究院进行控制性详细规划的编制，而城中村改造是作为控制性详细规划的一项内容进行编制的，由于城中村改造工作的紧迫性，4月份我局向设计院提出，要求将城中村改造规划作为一个专项规划在控规中提出来，进一步细化，并提前完成。
该次规划范围是总体规划确定的建设用地范围，总面积是30.99平方公里。旧村改造的用地主要从两个方面来考虑：一是满足村民的居住要求，即村民的安置用地；二是满足城区村民失地之后的生计要求，需要拿出一部分用地分配给村民进行建设，可以是住宅、商铺、市场等，村民自己经营或者出租以作为其生活保障，即村民保障用地。人均用地的标准借鉴济南市和潍坊标准，目前济南人均安置用地30平方米、保障用地25平方米控制，潍坊按照人均安置用地83平方米、保障用地83平方米。综合济南、潍坊两市的标准，参考龙山新居的指标，确定我市旧村改造人均安置用地30平方米、人均生活保障用地30平方米设置。本次规划共涉及42个村庄、9片城区平房区，总人口26696人。村民原居住用地8054.3亩，规划村民安置用地1040.25亩，生活保障用地1040.25亩，节省建设用地5973.8亩（由于04年航测地形图变化比较大，这次用的地形图是08年的航拍图片，数据不是太准确，新的航测工作现在正在进行，估计8月可以完成，等完成后这些数据会更准确些）。
等初步成果编制完成后进行方案汇报与论证工作，组织专家咨询，根据咨询意见修改完善，形成公示成果，进行社会公示，听取公众意见，根据各方意见，深化完善，编制报批成果。
建议：
1、加大力度严格控制个人建房，堵住私搭乱建的口子。08年影像图和04年航测图进行初步比较，我市在4年时间内增加平房800余户（不包括加盖楼房户数），其中拆迁安置200余户（黄金水岸和大东吴金色阳光城项目拆迁安置），按照每户20万元将这些新增平房进行拆迁大概需1.6亿元。这些新增平房给我市城中村改造和合村并居工作带来很大障碍。建议以09年地形图航测为契机，对09年航测完成后未经法定程序审批擅自建设的在拆迁时一律不予补偿，对04年航测完成后私自建设的出台相关拆迁安置政策。
2、严格控制零星建设，对单位报建和个人自建住宅等小型项目不予审批，全部成片开发建设，保证居住区的统一规划、合理布局。
3、拆迁安置不再划分宅基地，结合城中村改造和合村并居工作进行安置。