地上建筑物如何交易

地上建筑物如何交易（精选8篇）

篇1：地上建筑物如何交易

依法没收的地上建筑物和其他设施应当如何处置？

国土资源执法监察过程中，对于非法占地者的行政处罚时，往往涉及对地上建构筑物的处置，根据《土地管理法》第76条的规定，对于非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还土地，符合土地利用总体规划的，没收非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。但法律并未规定没收地上建构筑物后应当如何处置，那么在执法实践中应当如何处理呢？

对于没收的地上建筑物和其他设施如何处置，目前国土资源管理法律、法规无具体的规定。《行政处罚法》第五十三条规定，“除依法应当予以销毁的物品外，依法没收的非法财物必须按照国家规定公开拍卖或者按照国家有关规定处理。罚款、没收违法所得或者没收非法财物拍卖的款项，必须全部上缴国库”。但相关法律法规并未就如何没收地上建筑物和其他设施出台专门规定。实践中，有关没收的处罚决定作出后，国土资源主管部门可以将建筑物及其他设施移交给财政部门或政府指定的机构。

有关没收的地上建筑物和其他设施的处置，各地一般采取拆除或保留两种方式。决定拆除的，一般由违法建筑物和其他设施所在地的区（县）政府组织住建、城管、公安、国土、房产、规划等部门实施拆除。决定保留的，一般由违法建筑物和其他设施所在地的区（县）政府负责在一定期限内完善相关手续，消除违法状态。在消除违法状态后，可以按照以下方式处置：（1）在补办建设用地审批手续后，依法对土地使用权（地上建筑物及其他设施一并作价评估），组织公开拍卖或挂牌出让；（2）经有关评估机构评估后，由原违法用地单位或个人补办建设用地手续并出资购回地上建构筑物；（3）区（县）政府安排使用。由区（县）政府安排给政府机关、事业单位、国有全资公司或公益性单位使用；（4）经区（县）政府批准的其他方式予以处置。【链接】 执法实践中，为增强依法没收地上建筑物和其他设施的可操作性，一些地方相继出台了地方性法规和规章。

1.《杭州市依法没收的建筑物处置办法》（2001年3月22日杭州市人民政府令第167号发布）规定，土地、规划等行政主管部门依法没收的违法建筑物,应在结案后责成当事人在10日内腾空该建筑物。被没收的违法建筑物,由市政府房产管理部门统一接收处置。2.《湖州市人民政府关于没收在非法转让和非法占用土地上新建建筑物的处置意见》（2005年11月17日湖州市人民政府令第71号发布）规定，所没收的非法转让和非法占用土地上新建的建筑物，属同级人民政府的国有资产，市政府授权国土资源行政主管部门对没收的建筑物进行处置。

3.《天津市处置没收违法用地建筑物暂行办法》（津国土房监„2010‟165号）规定，当事人应在行政处罚决定书限定的期限内自动腾空违法用地建筑物的，由作出行政处罚决定的土地行政主管部门对其封存，并自封存之日起10日内将其移交违法用地建筑物所在地的土地整理机构。当事人未自动腾空的，且在腾房通知书限定的期限届满仍不腾房的，作出行政处罚决定的土地行政主管部门应当依法申请人民法院强制执行。土地行政主管部门自接收之日起10日内移交给违法用地建筑物所在地的土地整理机构。

李江涛（国土资源部执法监察局）

如何处置没收的地上建筑物和其他设施？

对于没收的地上建筑物和其他设施如何处置，目前土地管理法律法规未作具体的规定。根据《行政处罚法》第五十三条的规定，除依法应当予以销毁的物品外，依法没收的非法财物必须按照国家规定公开拍卖或者按照国家有关规定处理。但相关法律法规并未就如何没收地上建筑物和其他设施出台专门规定。

实践中，有关没收的处罚决定作出后，国土资源主管部门可以将建筑物及其他设施移交给财政部门或政府指定的机构。

有关没收的地上建筑物和其他设施的处置，各地一般采取拆除或保留两种方式。决定拆除的，一般由所在地市县政府组织有关部门实施拆除。决定保留的，一般由所在地的市县政府完善相关手续，消除违法状态后，按照以下方式处置：对土地使用权（地上建筑物及其他设施一并作价评估）组织公开拍卖或挂牌出让；经有关评估机构评估后，由原违法用地单位或个人购回；由市县政府安排使用；经市县政府批准以其他方式予以处置。

没收的违法占地建筑物如何处置？ 作者：

中国国土资源报网 2013-03-28 14:18:10 来源：中国国土资源报

本刊特约顾问：侯福志

问：最近我们依据《土地管理法》第七十六条规定，将没收的违法占地建筑物和其他设施移交给政府国资部门，但国资部门让我们出示移交的理由和法律依据，以及具体的移交方法和程序？对此，我们很无奈。请问，遇到这类问题如何解决？ 山东省文登市国土资源局 李平修

答：关于没收建筑物处置问题，《土地管理法》并没明确规定，实践中各地是参照地方性法规、规章的规定进行处置。比如，笔者所在的天津市规定，没收建筑物由土地整理机构负责管理，待集体土地征收为国有后再统一确定建筑物所有权。所以，在地方性法规、规章没有作出规定的情况下，建议由国土部门临时代管，待国有土地使用权征收为国有后再作统一处置。在地方性法规、规章并无规定的情况下，移交国有资产管理部门并无依据。

安阳市依法没收违法用地上的建筑物及其他设施移交和处置规定（试行）

第一条为规范我市国土资源行政主管部门对依法没收的地上建筑物及其他设施的移交处置，防止国有资产流失，依据《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》和《河南省赃物罚没物管理条例》等法律法规的规定，制定本规定。

第二条本规定所称依法没收违法用地上的建筑物和其他设施，是指市国土资源局在行政执法中依法没收违法用地当事人在违法使用土地上新建的建筑物及其他设施。

第三条对市国土资源局依法没收的建筑物及其他设施，由市财政局负责接收、管理和处置。第四条市政府建立由市财政局、市国土资源局、市规划局、市发展和改革委员会、市房管局和市城管行政执法局参加的联席会议制度，负责协调解决移交或处置没收违法用地上的建筑物及其他设施过程中的具体问题。

第五条市国土资源局在行政执法过程中对违法用地当事人新建的建筑物及其他设施做出没收的行政处罚，在行政复议、行政诉讼程序结束后15日内向市财政局进行移交。第六条市国土资源局对没收的建筑物及其他设施在向市财政局移交时，应将移交的建筑物及其他设施移交清单、《土地违法案件行政处罚决定书》、本单位移交报告及行政复议或行政诉讼文书一并移交。

第七条市国土资源局的移交清单中应注明没收建筑物及其他设施的原属单位或个人、建筑物及其他设施的具体位置、数量、建筑面积、占地面积、建筑物结构和移交时间等。移交清单一式两份，由移交单位和接收单位双方分别签字盖章。

第八条市财政局对依法没收的建筑物和其他设施移交接受收后，应登记造册、建立档案，并按规定依法管理和处置。

第九条违法用地当事人拒不履行《土地违法案件行政处罚决定书》，致使没收无法实现的，由市国土资源局申请人民法院强制执行。

第十条市财政局对所接收的没收建筑物和其他设施，应进行价格鉴证，以价格鉴证机构出具的评估报告作为登记造册和处置的依据。

第十一条在依法处置没收建筑物和其他设施前，由市规划局对建筑物和其他设施进行认定。严重影响城市规划的，应依法拆除。符合城市规划的，由市财政局依法处置，处置后取得人应补办规划审批手续，市规划局依法予以办理。若土地使用权随同建筑物转移的，应完善土地手续，市国土资源局依法予以办理。第十二条凡阻碍市国土资源局、市财政局及价格鉴证机构进入现场执行公务、查验被没收建筑物和其他设施的，视情节轻重，由公安机关给予治安管理处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十三条故意破坏被没收的建筑物和其他设施包括配套和安全设施的，应依法追究相关责任人的责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十四条市国土资源局、市财政局的工作人员对没收的建筑物和其他设施移交要相互配合。对因人为因素造成国有资产流失的相关责任人，应给予行政处分。构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

第十五条各县（市、区）人民政府可参照此规定执行。第十六条本规定自发布之日起施行。

篇2：地上建筑物如何交易

第一节

地上设施周围建筑物保护措施

通过现场勘察，我们在施工时将采取以下保护措施：

一、组织措施

1、首先在工程施工前，加强对施工区域管线的调查工作，将工作做在前面，防患于未然。

2、明确项目的保护构筑物和管线工作的责任人和专职构筑物管线保护监督员，熟悉周围建筑物及管线情况，并在施工平面图上详细标明，同时根据施工需求提出具体的搬迁及保护措施。

3、坚持按照政府有关要求办理有关手续和对管线的监护，要求有关单位进行现场交底监护工作。

4、必须在持有关管线单位到场的情况下方能进行相关施工。

5、施工前，根据业主和管线单位提供的管线资料采用物探手段对施工范围的管线进行确认，并且开挖样洞，并以书面资料上报业主和监理。

6、对需进行加固保护的管线，召开管线协调会，拟定加固方案。工程施工中，严格按照确定的管线加固方案进行实施。并有管线监护人员和施工单位专职管线监护员进行双监护。出现问题，立即停止施工，并上报业主及有关单位。

7、进行信息化施工，加强对因施工而影响范围的构筑物和管线动态变化的监控，根据监测数据变化的情况，及时调整施工方案，确保道路与管线的正常运行及构筑物的稳定。

8、定期召开与有关管线单位的配合会，随时掌握有关管线的情况，为施工服务。

9、施工中发现管线有异常现象或管位有差异，可能对管网的安全和维修产生影响时应立即停止施工，同时与相关管线单位联系，落实保护管线的措施后方可继续施工。

10、施工过程中发生意外情况，应事先制订好应急措施，配备好抢修器材，以便在管线出现险兆时及时抢修，做到防患于未然。

11、一旦出现管线损坏事故，在24小时内报上级部门和建设单位，特殊管线立即上报，并立即通知有关管线单位要求抢修，组织力量协助抢修。对人为损坏事故，要吸取教训并按“三不放过“的原则进行处理。

12、施工时，施工管理人员必须向一线直接操作人员作好保护管网的交底工作，如因管理不善，措施不当而造成管线事故的有关人员，公司将进行严格处理，以确保管网和构筑物的安全。

二、构筑物保护

1、施工前，对将要拆除的既有结构各设置若干监测标志并编号，通过监理复核后交监理一份书面资料备案。

2、从整个施工过程到竣工结束，须每天复测一次监测点，最后按招标文件要求整理资料成册。

2.1处在降水坡度线范围内的构筑物必须加强观察或尽量不采用降水措施。必须降水的采取相应的加固措施进行加固保护。

2.2对特别危险的构筑物，施工前后必须拍摄影像等资料。

在施工期间进行连续沉降观测，频率为每周二次，需要时适当加密，如发现特殊情况及时停止施工，在查明原因及采取措施后才能继续施工。

三、管线保护

对公用管线的保护，首先采用开挖样洞等方法探测公用管线，摸清管线的位置、深度、直径，在施工图上明确标明，施工前必须进行开挖，使关键部位的管线情况完全暴露。在施工中，将采用适当的方法加以保护。

第二节

新技术、新工艺、专利技术的应用和违约责任承诺

遵循“科技是第一生产力”的原则，广泛应用新技术、新工艺、新产品、新材料“四新”成果，充分发挥科技在施工生产中的先导、保障作用。

一、从技术上保证进度

1、由项目部总工程师全面负责该项目的施工技术管理，项目经理部设置工程技术部，负责制定施工方案，编制施工工艺，及时解决施工中出现的问题，以方案指导施工，防止出现返工现象而影响工期。

2、实行图纸会审制度，在工程开工前己由总工程师组织有关技术人员进行设计图纸会审，并及时向业主和监理工程师提出施工图纸、技术规范和其他技术文件中的错误和不足之处，使工程能顺利进行。

3、采用新技术、新工艺，尽量压缩工序时间，安排好供需衔接，统一调度指挥，使工程有条不紊地进行施工。

4、实行技术交底制度，施工技术人员在施工前认真做好详细的技术交底。

5、施工时采用计算机进行网络管理，确保关键线路上的工序按计划进行，若有滞后，立即采取措施予以弥补。计算机的硬件和软件应满足工地管理的需要，符合业主统一的管理的规定。

二、推广采用新技术、新材料、新工艺，组织好施工生产

1、推行全面质量管理，开展群众性的QC小组活动，在施工中制定全面质量管理、工作规划，超前探索和解决施工中的疑难问题，消除质量通病。

2、用现代化技术设备

工程实施中，将运用高精度的仪器，采用先进的检测手段，控制施工的每个环节。

3、建立完善的技术管理体系

按照实施性施工组织设计确定的施工程序，精心组织流水线平行作业，控制每道工序，狠抓工序衔接，实行施工技术、测量、试验、计量技术资料全过程的标准化管理，做到技术标准、质量标准、管理标准相统一。

4、妥善保管好有关工程进度、质量检验、障碍物拆除以及所有影响本工程的原始记录和照片。

篇3：建筑工地上的细小哲学

在那里, 我夹着尾巴做人, 小心谨慎处事。包村、修路、挖河、修渠、写材料、搞计划生育……农村所有工作几乎都涉猎了, 而且样样拿得起放得下。然而一分耕耘却没有一分收获, 三年过去了, 何时去掉“政府秘书”前头的那个“代”字, 仍然是个不大不小的谜。

疲惫的心情想驻足的时候, 焦虑的眼神总在寻觅乐土。机械的生活模式、快餐化的信息流程、公式化的休闲和娱乐, 使我本来就羸弱的精神日益趋近凋零。

渐渐地, 在那个老年人占一多半的人际环境里, 我越来越觉得举步维艰, 即使再努力也不会得到应有的回报。于是怀才不遇的情绪时隐时现, 破罐子破摔的念头一度占据了上风。

“学好数理化, 不如有一个好爸爸!”毕业时常说的这句话, 至如今我才有痛彻肺腑的体会。每次回老家看爹娘, 总是满脸阴云, 总是唉声叹气。面对一筹莫展的我, 爹虽愁肠百结, 却也无可奈何。一个乡下老农, 一个风里来雨里去的泥瓦匠, 能帮上儿子什么忙呢?

有一次回老家, 逢春季, 正是盖房起屋的好时节。

“到工地上转转吧, 反正闲着也是闲着!”爹看看愁眉苦脸的我, 犹豫着说。

来到尘土飞扬的建筑工地, 只见工人师傅们正匆匆忙忙挖地基。爹让我跟大家伙打过招呼后, 就带着我径直来到摆在工地四周大小不一、颜色各异的砖头边。

“你看这些砖头, 方方正正, 色泽鲜艳, 又好看又结实, 不用问, 它们的位置就是前墙的外墙上, 而且垒在门窗边最显眼的地方。”爹把我领到码得整整齐齐的一摞砖头前, 指着那些“整装待发”、光鲜圆滑的砖头说。

“瞧瞧这些砖头, 论模样, 也是周吴郑王, 可是色泽却暗了些。没烧十成熟, 有些欠火候。如果垒在外墙上, 长年风吹雨淋日晒, 会掉皮, 脱落, 影响美观, 也不结实, 只能把它们搭配着垒在内墙里。”爹说着, 顺手拿一块砖在手里, 往水里一蘸, 两手一掰, 那砖竟从中间断开了。

“这些砖头不知有几百年了, 棱角都磨掉了, 不知上了几次房了。你看, 它比一般的砖头大了一大截, 颜色也是蓝的。结实是结实, 但跟新烧的红砖不配套, 只能垒在根脚上。”爹带着我来到“屋肚里”, 指着一小堆一小堆四散开来的陈年老砖说。

“再看看这些砖, 外号叫‘琉璃头’, 也叫‘愣头青’, 是在窑里烧炼时, 周围的煤上得太多, 过度烧化而成的。它结实得很, 比石头还硬, 但它‘愣头愣脑’, 疙疙瘩瘩, 让人看了浑身不舒服, 垒出墙来也没模样, 只好委屈它, 封埋在最下面作地基了!”爹边说, 边用瓦刀敲击, 那“琉璃头”发出了清脆的响声。

“这些砖头胡子, 像鸡骨头一样, 吃着没味道, 扔了舍不得。要是有钱人早就扔到野外了, 但咱这里穷, 买不起足够的好砖头, 就只有废物利用了。但它只能垒在夹墙里, 和泥混在一起, 做着默默无闻的贡献。”爹指着一堆碎砖头说。

“跟我说这些是什么意思呀?我又不是泥水匠!”听着爹的话, 我有点莫名其妙。

“这些砖头之所以这样摆弄, 不是泥瓦匠随意安排的, 而是砖头自己的特性决定的, 想把它们换个位置都换不了。”说到这里, 爹看了我一眼, 若有所思地停顿了一下。

“一个人就像一块砖头, 能否被放在最耀眼的位置, 不在别人怎么安排, 而在自己到底是什么样的砖头, 命运就攥在自己手里。泥瓦匠就像是你的领导, 你如果是一块又好看又结实的砖, 他想不重视你都不可能, 他会忍心把你封埋在地基里吗?”中午吃饭时, 接着先前的话题, 爹扯到了我的工作上。

“命运就攥在自己手里!”咀嚼着爹的话, 我心里一下子敞亮了许多。

“板凳要坐十年冷。你现在才哪到哪呀?才多大年龄呀?才工作几年呀?就耐不住寂寞了?记住, 土里埋不住夜明珠, 你只要是块金子, 到哪儿都能发光。如果你是一块‘砖头胡子’或者是‘琉璃头’, 就只能被埋没一辈子, 别想有出头之日!”爹看着若有所悟的我, 趁热打铁地继续说道。

咀嚼着爹的话, 我开始全方位审视自己:我为单位做了多大贡献, 与同事相比, 我有哪一样拿得出手?

反思之后, 我开始放下包袱, 开动机器, 利用一切业余时间充实自己, 在同事们玩扑克、打麻将、喝小酒、侃大山的时候, 我偷偷摸摸地捧起书本, 点点滴滴地充实自己。三年下来, 在做好本职工作、在连年被评为优秀工作者的同时, 发表文学作品百余篇, 成了河南省作家协会会员, 实现了社会效益和经济效益的双丰收。更意想不到的是, 我以优异的成绩在省会城市一家新闻媒体的招兵买马中被收入麾下, 成了一个城市人。

篇4：宅基地上建筑物所有权属于谁？

宅基地权属应以土地管理部门登记的权属为准。由于系争房屋下的宅基地使用权人登记为原告，争议房屋的宅基地权属应为原告余更。房屋的所有权人应系原告余更，但该房是原告与被告婚姻关系存续期间建造的，依《婚姻法》相关规定，该房系原被告双方共有的夫妻财产，离婚时应予以分割。

案外人余加非系争房屋下的宅基地权利人

第一，一户拥有两处宅基地违反法律禁止性规定。按照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，余加本已有自己的宅基地，若意图以本案原告余更的名义再次申请获得另一处宅基地违反了法律的规定，依法不能取得该处宅基地的使用权。 第二，宅基地使用权人的认定。宅基地使用权属物权法上的不动产物权。《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条第一款：“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受到法律保护，任何单位和个人不得侵犯；” 第四条第二款：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”本案中，尽管实际申请登记的所有事宜都由余加操办，且事后在该宅基地上实际建房的人是余加，但宅基地使用权证登记的权利人是本案原告余更。故此，宅基地的使用权人应为原告余更。

房屋所有权的认定问题

依照《物权法》规定，不动产所有权应属登记的权利人享有，但是本案中，系争房屋并没有房屋产权证。事实上，在我国农村一般只有宅基地使用权证而无房屋所有权证。那么如何认定该房的所有权人是否是夫妻双方的共同财产呢？土地与附着的房屋是天然的连在一起的，一般法理认为，为确保“物尽其用”的物权法理念，一般采取“房地一体主义”，即房屋的所有权人就是土地的权利人，而土地的权利人即房屋所有权人。这种精神体现在《物权法》第一百四十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”但是按《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，宅基地使用权不存在建设用地使用权那样的房与地人为分离的情况。所以基于宅基地使用权与地上建筑物所有权具有不可分离性的原理，在“房随地走，地随房走”的“房地一体主义”下，宅基地使用权人余更即房屋所有权人。另一方面，该房的建造是在原被告婚姻关系存续期间，且又不属于《婚姻法》第十八条所规定的应归于夫妻一方的财产。因而房屋应归原被告共同所有。

综上，法院作出该三层楼房属于原、被告的夫妻共同财产，应当平等分割的判决有其法律依据。但是，本案在法理上却存在如下争议：

争议一，本案讼争房屋是否属于夫妻共同财产？

笔者认为，本案的事实是争议房屋的宅基地是余加以余更的名义申请登记的，虽然余加的行为违法，但其承担的只是《中华人民共和国土地管理法》第七十七条第一款“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”的法律责任，并不能否认该宅基地是由余加申请用于建房的事实，而且争议房屋从申请建房用地、缴纳地皮费，到购买建房材料、施工、支付工资，均为余加完成，可见该房屋属于余加出资兴建。另外，即使该房屋不属于案外人余加所有，也不属于《婚姻法》第十八条规定的归属于原告余更一方的财产。虽然建房发生在原被告夫妻婚姻关系存续期间，但是房屋修建所需的建材以及相关的工人工资费用等都属于余加所出，原被告夫妻二人没有付出他们的人力、财力和物力来建造该房，也不属于《婚姻法》第十七条所规定的属于夫妻共同的财产。

争议二，土地使用权与房屋所有权的关系究竟该如何处理？

从自然属性上来看，房屋是不可脱离土地而存在的。但在法律上，对土地和建筑物的权利是否可以分开，即土地和建筑物是否可以作为相互独立的不动产，历来存在两种不同的立法体例。一是以德国、瑞士民法为代表，认为建筑物应为土地的一部分，不能构成独立的不动产；另一种观点以日本民法为代表，认为土地和建筑物都为独立的不动产，建筑物可独立于土地而存在，并不是附着于土地的财产。就以上分析可以看出，我国现行立法采纳了土地和建筑互不分离的观点。同时，物权的变动原则在世界各国的立法例上，一般都采用“动产以交付，不动产以登记”为公示公信原则。我国物权法也采用此原则。因而，即使宅基地使用权的申请人是余加，其他也不是宅基地的使用权人。本案的宅基地使用权人是余更，而且目前我国农村并未实行房产登记制度，故认定房屋归宅基地使用权人所有，符合我国现行法律的规定。

虽然传统物权法理论认为，实际建造也是民事法律行为以为取得物权的原因之一，但是本案余加的建造是不合法的，并且房屋的建造不仅仅涉及到房屋本身的物权归属，也关系到房屋下土地。由于我国实行的是社会主义国家，在土地的所有权的规定上，只存在国有土地和集体所有土地两种类型，不存在私有土地。然而，对于土地之上的附着物，包括房屋，我国法律认同私人所有。这就可能出现“集体的土地，私有的房屋”这一矛盾现象。为解决这个问题，我国法律巧妙地设定了具有中国特色的国有土地的建设使用权和农村集体土地的宅基地使用权等用益物权。《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”这样就以“私人的土地使用权”解决了与之相对应的私人的房屋所有权问题。

争议三，如何处理案外人余加投资损失呢？

按照上述分析，余加既不是宅基地使用权人，亦不是房屋的所有权人。尽管从《婚姻法》第十七条来看，也无法直接得出系争房屋是原被告的夫妻共同财产，但是在排除十八条规定的夫妻一方财产的可能性下，适用十七条的兜底条款，亦能得出夫妻共同财产的结论。实际上，这里主要解决的是余加对于建造房屋投资损失的问题。因为余加投资了大量钱财建房，但却不能得到房屋的所有权，这有违公平。余加可以基于《民法通则》第九十二条 “没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”不当得利之规定，向原被告主张相应的返还责任。

案例启示

本案出现在中国城乡二元化现实之下，城市工业经济发达，而农村劳动力大量富余。很多农民外出至沿海或大城市务工，但是受户籍限制以及养老、医疗、教育等公共福利二元化差异限制，很多打工者在赚钱后，一般把钱寄钱回家，把建房任务交给父母兄弟姐妹等亲戚负责帮忙建造。由于不了解其间的法律风险，在申请宅基地时，有的人把宅基地使用权人登记为负责帮忙的亲戚。还有的人，本来有一个“老房子”，在建新房时，不想放弃对旧房屋的使用就借用在外务工亲戚或他人的名义申请宅基地，以供自己建造房屋。事实上，这违反了“一户只能拥有一处宅基地”的规定。在当下法律框架内，这些情形都致使当事人的初衷落空，并导致纠纷的发生。所以，建房者一定要把握住“宅基地归登记在册的权利人享有“、“宅基地权利人又是宅基地之上建筑物的所有权人”这两点，切切实实保证房屋的权属适法。

篇5：地上建筑物如何交易

塔吊在横梁和支架交叉也就是控制室的下面，是一个类似于套管的结构，连接在横梁上的尺寸大于支撑钢柱结构，也就是套在支撑柱上面的，一般在套管结构的下面，会有一圈平台，供工人站立。套管同支柱之间的固定，就在套管的下半部分，不但包括两个结构之间的连接，也包括了向上的支撑。也就是说，支柱的最顶端是不起支撑作用的。支柱是由一节一节的钢构件组成的，中间由大铆钉连接，图中45度方向钢构件一正一反正好是一节。而套管结构通常有2.5节那么高，但其连接只在于下面的那一节上，所以套管可以向上升高到最上一节，而不会升去稳定。当套管升到最上面一节时，在套管底和支柱顶之间就有多于一节的空间，这时，就可以吊起新的一节，并把它放置到这个空间中，

这新上来的一节，既不承重，也没有连接，把它固定在支柱的顶端即可。然后套管就可以继续上升一节。其实这新的一节是在升高前就吊上去的，并且在套管结构底部那里，安装有两根滑轨，新的一节可以挂在上面，当空间足够时，一个工人就可以沿滑轨把它推进去。 套管及其连接的横梁也很重，都是钢架，它的升高是靠液压，电机驱动，上升是非常平稳的。目测液压活塞直径在10公分以上。液压机的底座可以沿支柱上下移动，其行程正好一节那么高。要装第二节时，就需要把液压机也向上移一节。 横吊臂的后端，一般有配重，这样，在不吊运建材时，整个吊臂是不平衡的，这样就让它升高是很不安全也不方便的。所以，在升高时，通常会吊着一些东西，一般就是吊着一节钢结构件，上升完毕，这一节也正好可以使用。

篇6：如何更好地上好音乐课

一、如何上好一节音乐课因素有很多，根据自己这几年来的学习及教学实践我认为可以从以下几个方面入手：

1、师生对音乐课的认识态度是上好一节课的关键之一。

一直以来，音乐课被称为副课，随着素质教育的不断深入以及音乐在发展学生智力等方面所发挥的重要作用，使人们对音乐课越来越刮目相看。有这么一句话：学生是老师的一面镜子，有什么样的老师就有什么样的学生。作为老师首先要重视自己的课堂教学，认真负责，使学生无形中受到感染和影响。针对那些态度不端正的学生，老师要了解学生，把握他们的思想脉博。所以一旦发现有学习不端正的学生，我就利用上课几分钟的时间让大家讨论：音乐课到底有什么作用?音乐课究竟会给同学们带来什么?没有音乐课会怎样?等等„„同学们马上七嘴八舌，大讲特讲其好处所在。通过这一环节，使学生更进一步了解了老师工作的意义，也使他们更多更好地知道学好这门课的意义，从而自觉自愿地完成学习任务。

2、课堂上老师的夸奖与鼓励也是一节课成功与否的关键。

我们大家都非常熟悉这样一则事例：某几位专家学者到一所学校做实验，到某班时，随意点出几个学生并很认真地对老师们说：“他们几个将有很大潜力可以挖掘。”果不其然，几年之后，本来表现一般的这几位学生真的成为了学校的佼佼者。原因很简单，专家学者的暗示转给了老师，老师对这些学生时常充满信心，而正是积极的心理暗示，使他们的情绪始终处于积极向上的状态，所以，结果就如人们所看到的。

在实际工作中，同样的班级，如果这节课我鼓励赞扬的话语多了、适当了，学生的情绪便会异常地高涨，他们的行为也会与我紧密配合默契。相反，我有意将注意力集中在了那几个所谓的调皮学生身上，批评多了，学生唱歌的情绪马上让人觉得无精打采，心不在焉。这一点特别是在年龄较小的年级表现尤其明显。当然必要的批评也要有，不过要考虑课堂气氛及学生的承受能力，讲究语言艺术。比如唱歌时，有说话或大声喊唱的声音，我就让学生自己说说内心的感受，让学生辨别美与丑，对与错。通过这一环节，使那些没做好的同学认识到自己的行为是不受欢迎的，并且认识到自己的行为是不美的不文明的。所以说，越是轻松有趣的教学氛围，学生的学习积极性越高，学习效果也就越好。

3、音乐老师不仅是普通的教育工作者，而且还是美的传播者。

音乐老师会唱歌，声音美；音乐老师会弹琴，很让人着迷；这些都是我们音乐教师在学生心目中的印象„„老师的一举一动都是他们学习模仿的对象。所以，作为音乐老师在课堂教学中，要充分发挥自己的优势，使学生从老师这里不仅能学到书本知识，还能感受到美的熏陶。成功的上好一节课所包含的因素还有许许多多，我觉得这几方面更不容忽视。

二、上音乐课时常出现的问题及改进措施

一般我们上音乐课都是在专门的音乐教室有的学生上音乐课拖延而来，有的学生在课堂上表现出无所谓的消极心理；有的干脆自顾自地说笑。作为音乐老师，看到这情景，心里肯定难受。是什么原因让学生失去了对音乐的兴趣？怎样做才能使音乐课堂更为灵活、更为生动、更能贴进学生，从而吸引发学生对音乐的兴趣呢？我觉得以下几点尤为重要：

1、精彩导入

导入是一种教学艺术，在课堂教学中起着承上启下、举足轻重的作用。精彩生动的导入，能使学生能主动、专注地参与课堂学习。我在教学实践中就会采用一些比如说：猜谜语、小律动得方法，小学生有一个特点就是活泼好动，律动就是让学生配着音乐做一些简单的动作，学生通过自己的肢体语言感受到了音乐的形象。接着就自然而然地引入到新课中。当然还有多种导入方法如：故事导入、游戏导入、提问的形式、创设情景等等。总之，导入是学习新课的一个重要环节，生动精彩地导入，不仅能激发学生学习的兴趣，而且还能起到铺垫、衔接作用。每一节课如果有一个良好的开端也就意味着这节课成功了一半。

2、精心设计

只有设计好教学内容，组织好教学过程，才能在一堂音乐课中较好地完成教学任务。首先，要设计好教学目标，明确了教学目标，就可以围绕目标考虑教学的步骤与方法。其次，要设计好教学步骤，它是完成教学目标的过程。根据课堂教学的特点，采用灵活多样的教学方法才能培养学生学习的兴趣。这期间必须注意一个环节，就是要“学会倾听”。在学唱歌曲中，不要采取我教一句你唱一句的方法，要以听赏为主，将音乐的基础知识和基本技能渗透在音乐的听觉审美体验之中，让学生在听赏的氛围中获得审美的愉悦。在此之前，老师首先做到什么呢？——听。只有你充分的听，完整的听，反复的听，你会感觉到音乐无穷的魅力，先感动自己才能感动学生，使学生获得审美情感体验。最后，要设计好课堂小结，它不仅能使这一课时的教学得以最后完成，还将为下一课时的学习打好基础，创造有利条件。

3、注重表扬

篇7：如何有效地上一堂初中历史活动课

【关键词】 活动课 新课改 合作性学习自我价值 评价

在《历史课程标准》的基本理念中说到历史课程改革要有利于学生学习方式的转变，倡导学生积极主动参与教学过程，勇于提出问题，学习分析问题和解决问题的方法，改变学生死记硬背和被动接受知识的学习方式。那么在现实教学过程中，学生活动课就是实现这一理念的最好途径。如何有效地上一堂历史活动课，笔者以初中历史活动课《中国古代四大发明》为例浅谈自己的看法。

一、选好课。因为地区条件、学校、学生情况等差异，并不是书上的每一堂活动课都适合去上。所以要想有效的发挥学生的主动性，选课要以课本知识为基础，根据本地条件、学校条件、学生情况等诸多因素来灵活的选择活动课内容。特别是面向初中学生，就要考虑到他们刚开始系统的学习历史，还没有完全掌握学习历史的基本方法。选活动课的主题就要从激起他们的兴趣入手，最好能选和现实生活贴近，且容易进行操作的内容。‚中国古代四大发明‛就是一个很好的题目。中国古代四大发明：造纸术、活字印刷、指南针、火药。这是学生小学就学到的内容，学生觉得熟悉，但对四大发明具体是如何产生，如何发展又一知半解，有探究的兴趣。而且四大发明与我们现实生活也很贴近，在探究的过程中也不受地域等因素的影响，容易把握。

二、教师对教学目标的把握要到位。教学目标包括知识与能力、过程与方法、情感态度与价值观。关于‚中国古代四大发明‛在知识目标上，要掌握造纸术、活字印刷、指南针、火药四项发明产生和在国内外发展的历程，特别是在发展历程中的突破及影响。在能力目标上让学生初步具备阅读、理解和通过多种途径获取并处理历史信息的能力;培养合作学习的能力；逐步形成用口头和书面语言以及电脑制作等形式称述历史问题的表达能力。在这节活动课的准备过程中还要培养学生的动手制作简单教具能力。

在过程与方法目标方面，知识和能力目标的实现要靠师生的实践。因为课时限制，我认为上活动课功夫不在课上在课下，准备的过程是很重要的。我们现在基本上是大班制，50多个学生，这么多学生准备一个课题，往往到最后就只有几个积极分子在干，其他的人无所事事。我想要提高整体学生参与的积极性，合作性学习是一种有效的方法。合作学习是一种目标导向活动。由于合作学习强调动态因素之间的合作性互动，并藉此提高学生的学业成绩，培养学生良好的非认知品质。合作学习认为学习是满足个体内部需要的过程。合作学习的假定是：‚只有愿意学，才能学得好。‛只有满足学生对归属感和影响力的需要，他们才会感到学习是有意义的，才会愿意学，才会学的好。基于这种认识，合作学习将教学建立在满足学生心理需要的基础之上，是教学活动带有浓厚的情感色彩。① 具体操作起来，步骤1：我们可以把总课题分成多个子课题，由学生选择自己感兴趣的问题，分成小组。如‚中国古代四大发明‛ 总课题可以分为‚我们古代造的纸比欧洲的羊皮纸先进吗？‛、‚活字印刷模板选材上发生过哪些变化，为什么？‛、‚沈括在《梦溪笔谈》中所提到的几种指南针准确又方便的是哪一种?‛、‚火药的发明和使用对我们现在的生活起到了哪些好的作用？‛等子课题，学生可自由组合成小组。步骤2：分小组就本组课题进行讨论，学生要清楚手头上已有的相关资料有哪些，还需要补充哪些资料，哪些需要做演示教具。随后，小组成员就可以各取所长分工去准备了。老师要控制好每组准备的时间进度，而且老师的手里也要准备一些资料，在必要的时候提供给学生。步骤3：小组成员要从各种资源中搜集信息，分析评价资料，得出结论，并将他们关于新信息的共识用于‚解决‛小组研究的问题之中。因为我们面对的是低年级，所以在课堂上让每组小组成员就调查的问题提供一份简短的总结，或者答案即可。最好让学生谈谈自己通过这堂课学到了什么，感受到了什么。

在情感态度与价值观方面。爱国主义教育一直是我们历史教学在情感与价值目标的主线，我认为是很有必要的。但我想谈的是在爱国主义教育这一主线下我们还要注意些什么。首先，是学生自我价值的体现，在上活动课的过程中特别是在小组合作学习中，成员间相互交流，彼此争论，互教互学，共同提高，即充满温情和友爱，又像课外活动那样充满互助与竞赛。学生在活动中找到自信，在互相关心中满足了归属的需要，在与他人的交流中培养良好的人际技能。其次，古代科学文明是师生比较喜欢的活动课内容，中国对世界的贡献是一定要强调的，我想还应加入一条：‚理解科学是一种人类的努力。‛‚从人类文明进化的角度，认识各国的科学技术成就，树立崇高科学精神，坚定求真、求实的科学态度，比爱国主义教育的视野要广阔‛。②而先辈们刻苦钻研、脚踏实地、实事求是的科学精神恰恰是现在学生所缺乏的。我们应该好好补上这一课。

三、在教学评价和教学效果方面要能达到双赢。在活动课中老师对学生探究给予评价是必要的，我认为评价的重点应是对学生个体努力和学生团队合作的肯定，而不应把重点放在对学生探究成果真确与否的评价上。在教学效果上也不要做太多的要求，我较为赞成‚生成性课堂‛。所谓‚生成性课堂‛就是指在教师与学生、学生与学生合作、对话、碰撞中，出现了超出教师预设方案的新问题、新情况的课堂。③ 我在上七年级下宋元文化时，组织学生上了‚中国古代四大发明‛专题活动课，那是初次尝试，有很多不足，但学生给了我很多惊喜。如一个组做出了竹简，并带上了制作说明和体会；一个组自己制作了课件说明活字印刷的演变，并做了几个不同木质的木活字、萝卜活字、橡皮活字给大家演示；还有一个组根据沈括在《梦溪笔谈》中所提到的几种指南针做法进行了制作，学生为了达到精确，还主动找到物理试验室的老师，请教相关问题；另一个组的学生在介绍火药发展几个重要阶段后提出‚火药虽然是中国人发明但把它很好的运用到武器发明上的是欧洲人，咱们中国人在近代是落伍了‛。我们在交流中共同学习，但他们的展示，他们的报告，他们的体会还是让我感到惊讶。我第一次看到全体学生投入的热情，这已经胜似任何评价。

最后我想用史静寰博士的话做结语：‚作为个体，不管是学生，还是老师，都是独立自主的行动者、思考者。你是惟一的，你的学生是惟一的。让我们在‘以学生为本’的创新教育中，留下自己的独特印记和贡献。‛

篇8：地上建筑物如何交易

这个世界上的产品还有什么比砖头和沙子更容易同质化的呢?

美国的阿克美砖头成功地创立了瞄准私有房屋主和建筑商的品牌，通过品牌实现了10%的溢价，并在主要市场中占有了最大的市场份额，同时，四个主要市场电话调查表明，84%的被访者偏好于阿克美砖块，将竞争对手远远甩在身后。

一家生产硅藻土企业的市场经理表达了对品牌的另一种观点，他说：“泥土不仅仅是泥土。”

这样一个很难创造的差异的产品，需要告诉客户为什么这把泥土比那把泥土好，为什么这个砖头比那个砖头更值钱，它们通过品牌的运作实现整体差异化。

就是这样普通的产品被做出了品牌，而国内许多工业企业却还深陷在品牌迷局之中，这有意识上的问题，也有许多现实中的问题，最核心的问题还是方法的问题。博锐智达营销策划公司研究发现，工业企业可以通过4维策划实现整体的差异化，实现品牌的快速超越，并转化成核心竞争力。下文具体论述如何操作四维策划。

第一维：构建整体品牌差异

品牌并不是高高在上、虚幻的东西，它作为战略能够统帅企业内部及营销资源，作为战术能够有效地区隔竞争品牌，在地面营销中发挥作用。

构建品牌整体差异是为工业企业提供品牌策划时的一个关键维度，即为企业提供一流的品牌战略规划服务。品牌打造模式与品牌整体差异化的规划是工业企业实现快速超越的核心环节，离开这一指导思想、资源聚焦点，很难从其它方面实现突破，即便实现了超越也是高成本、高风险的。

实现既是战略又是战术的品牌规划，要在科学的市场调查和企业内部诊断基础上，为品牌提炼符合客户需求和内部资源能力的品牌核心价值、品牌内涵，以及实现品牌快速超越的品牌发展模式。

博锐智达营销策划公司在实战中摒弃传统的品牌管理理论，倡导品牌经营论，将品牌视为企业虚拟的利润中心，与销量、利润以及品牌溢价能力紧密挂钩，而不是将品牌停留在形象管理层面。

在品牌战略规划时，博锐智达通常情况下，除了为品牌提炼核心价值、品牌个性、品牌气质、品牌身份定位等基础要素之外，为品牌制定以下三个方面的战略操作。

1、生存品牌

主要是指品牌麾下产品在能够演绎品牌核心价值及内涵的基础上，实现产品/服务的畅销，实现销量以维持企业的生存和发展，同时要不断在市场占有率方面实施突破，通过市场占有率来体现品牌地位。

2、利润品牌

一个品牌的产品不能仅仅停留在畅销的层面，通常情况下，畅销产品的利润相对比较低，如果只有畅销产品可能会导致企业后劲不足，因此，在畅销的同时还需要有高利润作为支持。

对于品牌的战略操作，必须将利润品牌的塑造放在重要的位置上，通过品牌整体价值感的提升，以及品牌附加值的创造，实现品牌的溢价能力。就像阿克美的砖块一样，将这个普通得不能再普通的产品，通过品牌运作实现10%的溢价，还能得到顾客的偏好。

3、资产品牌

当品牌能够实现畅销和高价销之后，能够让品牌实现长销这个课题就摆在企业面前，博锐智达为企业提供品牌策划时，会同时将畅销、长销、高价销进行整体规划，保证企业的快速超越。

长销主要是基于品牌资产的积累，就像IBM、西门子这些品牌一样，之所以能够在多个国家、几十年如一日的保持稳定发展，关键就是它们在品牌运作过程中不断积累品牌资产，通过品牌资产实现品牌持久的竞争力。实际上，对于工业品而言，可能许多人还对品牌的运作存在偏见，但是，从全球品牌资产排名榜上发现，很多积累高额品牌资产的企业都属于工业品领域，如微软、IBM、通用、英特尔、思科系统、戴尔、SAP、西门子等。

第二维：务实的品牌落地策略

无法让品牌落地，是导致品牌沦为形象管理，也是让企业认为品牌是虚幻内容的主要原因。博锐智达经过多年的研究与实战，在品牌落地方面实现了突破，创造了一系列的工具与方法来实现品牌战略的成功落地。

我们通常将品牌战略内容及内涵分为两个系列聚焦点，一个是内部资源的聚焦点，一个是品牌传播聚焦点，

将企业内部资源及营销资源围绕企业内部聚焦点实施有效聚焦，打造品牌的核心竞争力。

另外，将所有的传播活动均围绕品牌的传播聚焦点展开，演绎品牌核心价值及内涵，通过这样两个聚焦的合并与分离，既能实现在品牌运作中的可操作性，又能够在整体上实现有机统一。

一般情况会涉及到如何建立品牌管理组织，确保品牌战略有效的实施;我们还设计了让品牌战略落到实处的“品牌对接模型”，可以帮助企业有效地找到品牌落地接触点;最后，还会全面搜寻并规划品牌接触点，让所有的品牌信息，在所有与客户接触点上有效、一致地演绎，占领客户的心智资源。

当然，为了保证品牌落地能够真正的落实，我们会将品牌落地的具体内容写进企业的岗位职责，并与考核挂钩。

第三维：一流的产品策划

博锐智达始终认为，品牌是产品的先锋官!如果仅仅盯住产品运作，必然走不远;如果仅仅盯住品牌运作，必然走不动。

一个非一线品牌需要高水平的产品策划以带动品牌的快速发展，一个成熟的一线品牌同样需要高水平的产品策划，以帮助品牌保持持久地战斗力。

众所周知，产品是客户认识、体验品牌的重要载体，从某种程度上讲，客户对产品的认知，直接决定着其对品牌的认知，用一个形象的比喻可以说产品是客户接受、认知、体验品牌的先锋官。

所以，要想不断放大品牌与竞争者的差异，扩大品牌竞争优势，就要求企业必须在产品的差异化上下功夫。通常而言，企业可以从品类营销、创造产品特色、营销用途联想、体现品牌个性等方法来实现产品的差异化运作。

同时，企业还要对产品进行有效组合，形成一个联合舰队。虽然我们不能像跨国企业那样组建一支航母般的豪华阵容，但是可以让这支舰队可以发挥同样的攻防作用，并能以较低的成本赢得客户、赢得市场。就像军队作战一样，有主力部队(明星产品)，有侧翼防御部队(辅助产品)，侧翼部队主要服务主力部队两翼的安全。转换到产品战斗群中就是，辅助的系列产品要负责阻止竞争对手的低价冲击或对产品形象的影响。

第四维：系统的营销解决方案

与企业资源相匹配的市场布局，以及科学的营销体系设计，能够为品牌的快速超越提供强有力的支持。

工业企业大多数领域都面临着与跨国企业的竞争，而非一线的工业企业还将与国内巨头展开竞争，如果全面铺开其必然不会取得好的收效，因此需要依据企业资源和市场竞争的状况，对市场进行科学的布局，以保证企业资源的有效聚焦，并对全国市场的有效占领。像田忌赛马一样，不可能在所有区域均占据上峰，但要从整体上获得胜利。

比如，中电电气在还处于二线品牌的时候，为自己制定了一个非常有效的市场布局，为其品牌的快速崛起奠定了基础。它将市场分为三级，北京、上海、广州这样的城市为一级市场，主要塑造品牌形象;那些中型的省会城市为二级市场，主要做销量，争取市场份额第一，其次才是做形象;那些地市级市场和县级市场要做绝对的第一。通过这样的市场布局，实现了品牌的快速超越。

适合企业内部资源能力的营销模式(即多种销售方式组合运行)、营销组织和流程优化设计、营销系统考核体系设计、营销系统薪酬体系设计等内容的解决方案，使企业拥有顺畅的营销流程和适宜的薪酬体系，为营销系统带来新的活力，通过多种销售方式的有机组合扩大易达的市场占有能力，提高销量额和利润率。

上述内容就构成了博锐智达为工业企业品牌策划核心内容，这四个方面内容构成了工业企业品牌超越的立体空间，只有同时具备这样一个系统的内容才能够在品牌战略的导引下，通过一流的产品策划实现销量、利润和品牌资产的同步飞跃，并在品牌落地和系统营销解决方案的支持下，实现品牌的核心竞争力。

刘文新，博锐智达营销策划咨询公司总经理，中国工业品牌战略研究中心首席专家，中国工业品品牌策划第一人，零成本品牌思维创导者，多家企业品牌营销策划顾问，中国品牌研究院研究员，中国文化管理学会品牌文化研究中心特聘专家，实战中倡导：顾问 教练式的策划，国内唯一一位敢于操作“与销量捆绑”的策划专家。畅销专著：《品牌战略驱动：“零成本”打造强势品牌的秘密》，对标营销大师科特勒工业品品牌思想的专著即将出版。