独栋别墅设计注意事项

独栋别墅设计注意事项（精选12篇）

篇1：独栋别墅设计注意事项

独栋别墅综合布线有哪些设计原则？

实用性：系统设计根据大楼规划有的放矢，从实际需要出发，注重性价比，

先进性：系统设计应采用技术成熟、性能先进的产品结构，保证大楼的智能化应用在10年内不落伍。

开放性：各子系统的设计应围绕别墅智能化综合管理平台，开放通讯协议和接口，高度集成，

而且，只要具备相同以太网协议的设备均可接入别墅内部网络，扩展功能和端口。

安全性和可靠性：设计应考虑系统长期运行的稳定性，是否能够安全可靠。此外，在网络通讯方面应采取防病毒、防 措施，保障不受破坏。

兼容性和扩展性：系统设计除规划近期的实施方案外，还考虑中远期的扩容和发展规划。不同类型的产品均容易集成，使整个智能化系统随着技术的发展和进步不断得到充实和提高。

专业性和规范性：系统设计应遵循国内外最新的行业规范，建成后应优于国际规范要求。

篇2：独栋别墅设计注意事项

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客厅各线终端欲留分布：在电视柜上方欲留电源（5孔面板）、电视、电脑线终端。空调线终端欲留孔应按照空调专业安装人员测定的部位欲留空调线（16A面板）、照明线开关。单头或吸顶灯，可采用单联开关；多头吊灯，可在吊灯上安装灯光分控器，根据需要调节亮度。在沙发的边沿处欲留电话线口。在户门内侧欲留对讲器或门铃线口。

在顶部欲留报警线口。 客厅如果需要摆放冰箱、饮水机、加湿器等设备，根据摆放位置欲留电源口，一般情况客厅至少应留5个电源线口。

篇3：独栋别墅智能家居系统设计

本项目为豪华大户型高档别墅结构, 根据建筑及装饰的豪华与高贵定位, 需要舒适的居住环境、安全防范、及时通讯、节能环保、简易的操作。针对别墅装修特点以及My Home家居智能控制系统的控制方式的方便、灵活、易于修改、易于操作、易于维护等特点, 提出智能家居的解决方案。

二、系统功能介绍

整个智能家居系统由灯光控制子系统、窗帘控制子系统、背景音乐控制子系统、温度控制子系统、可视对讲、监视子系统、远程控制等组成。每个房间根据需要都有一个或多个系统组成, 控制着房间的灯光、窗帘、背景音乐、温度等;每个功能房都配备了场景控制器, 可以单独对房间进行场景控制、灯光控制等。

三、配置说明

1. 入口客厅配置

灯光、场景控制。 (1) 灯光系统:2路非调光灯设计, 采用点对点和场景控制相结合的方式。 (2) 场景:配有场景控制器一个, 结合灯光控制器, 可以很方便地进行灯光控制。 (3) 门口设有别墅门口机, 可呼叫每一层的分机, 设定一键全部呼叫亮屏响铃, 一台接听后其他关闭。 (4) 分机具有可视对讲、智能家居系统控制等功能, 门口主机呼叫时, 所有分机自动亮屏显示访客图像并响铃, 一台接听后其他自动关闭, 可以接听通话并开锁, 在通话过程中可以屏蔽麦克风进行内部交谈, 对访客保密, 再次按屏蔽键后可恢复通话;

2. 客厅、主卧室配置

客厅、主卧室均包括灯光、窗帘、背景音乐和温度控制。 (1) 灯光系统:2路调光灯和1路非调光灯设计, 采用场景控制方式, 触摸屏可点对点控制。 (2) 窗帘系统:控制4路窗帘电动机, 采取点对点和场景控制两种方式。 (3) 场景控制:在场景控制器上控制4路场景。有全开场景、暗光场景、白天场景、全关场景。 (4) 背景音乐系统:配置了两个吸顶式的扬声器, 通过背景音乐控制器进行控制, 能够进行音量调节, 音源 (收音机和CD机等) 的切换, 收音机频道选择。 (5) 温度系统:温控中心对客厅的温度进行预先设定, 启动后对室内温度进行自动调节管理;可单独对室内温度±3℃的微调, 并具有“风速调节”, “防冻”或“关闭”控制功能。 (6) 触摸屏控制中心:在触摸屏上对室内智能家居系统所有灯光、窗帘、背景音乐、温度等实现点对点控制, 场景控制、总控等多种控制方式。 (7) 卧室床头配有控制器:床头两边都有灯光控制器, 具有双控功能, 可以控制灯光窗帘和背景音乐, 很方便地进行控制, 能够根据需要设置不同的场景。 (8) 分机具有可视对讲、智能家居系统控制等功能。

3. 主卫配置

主卫包括灯光、换气扇。 (1) 灯光系统:2路非调光灯控制, 采用场景相结合的控制方式。 (2) 换气扇:控制1个换气扇, 采取场景控制方式。 (3) 场景:配有场景控制器一个, 例:全开场景:打开2路灯光和排气扇;洗手场景:打开1路灯和排气扇;淋浴场景:开启2路筒灯;全关场景:关闭所有灯光和排气扇。场景记忆在场景模块中, 断电后数据不丢失, 并可随时自定义场景。

4. 正餐厅配置

正餐厅包括灯光、窗帘、背景音乐和温度控制。

(1) 灯光系统:2路调光灯和1路非调光灯设计, 采用点对点和场景控制相结合的方式。 (2) 窗帘系统:控制4路窗帘电动机, 采取点对点和场景控制两种方式。 (3) 场景控制:在场景控制器上控制4路场景。有早餐场景、中餐场景、晚餐场景、全关场景。 (4) 背景音乐系统:配置了两个吸顶式的扬声器, 通过背景音乐控制器进行控制, 能够进行音量调节, 音源 (收音机和CD机等) 的切换, 收音机频道选择。配有音源接口可直接输入音频信号 (如DVD播放等) 。 (5) 温度系统:温控中心对餐厅的温度进行预先设定, 启动后对室内温度进行自动调节管理;配置“温度传感器3速面板”可单独对室内温度±3℃的微调, 并具有“风速调节”, “防冻”或“关闭”控制功能。

5. 走廊和楼梯控制:

安装有人体红外感应器, 定时控制该区域灯光的打开, 如感应后打开灯光并延时30秒后自动关闭, 同时具有按键双控功能。

6. 网络远程控制:

通过网络接口, 可以在互联网上访问进入智能家居控制系统网站, 输入用户名和密码即可控制所有的智能家居系统包括灯光窗帘、灯光窗帘、背景音乐、可视对讲等, 并查看茶室和办公区域的实时监控图像。

7. 家电控制:

能通过红外收发模块对家电的红外指令进行学习, 转化为系统自己的控制指令及人机交互界面操作菜单, 并对家电实施本地或远程控制, 省去使用多个摇控器的烦恼。

8花卉喷淋:当业主长期不在家时, 智能家居系统可以根据环境温、湿度或定时对私家花园的花卉自动进行喷淋。

四、结束语

智能家居不仅具有传统的居住功能, 提供舒适安全、高品位且宜人的家庭生活空间, 还由原来的被动管理转变为自动智能管理, 并提供全方位的信息交换功能, 优化我们的生活方式居住环境, 帮助我们有效的安排时间, 节约能源, 提供优质、高效、舒适、安全的生活空间。

参考文献

[1]智能建筑设计标准GB/T50314-2006

[2]视频安防监控系统工程设计规范GB50395-2007

[3]安全防范工程技术规范GB50348-2004

[4]入侵报警系统工程设计规范GB50394

[5]出入口控制系统工程设计规范GB50396—2007

篇4：探讨独栋别墅优化设计

独栋别墅是一种独门独院的住宅建筑。别墅上下左右前后六方都属于独立空间，在房屋周围都配有绿地、院落、游泳池、亭子、球场等环境设施。本文研究分析了独栋别墅的优化设计方法。

近几年，我国对别墅市场实施了非常严格的控制。在这样的背景下，别墅的设计也将更加注重质量的提升。将本文就独栋别墅的设计，以及空间与环境的结合做一些简单讨论。

独栋别墅的发展史

西方别墅的历史最早可上溯到罗马帝国的哈德良离宫。在文艺复兴时，贵族们大量在乡间村落建造居住的府邸，独栋别墅发展到一个比较成熟的阶段。而其最鼎盛的阶段则是在工业革命之后。到了十九世纪末期，资本主义国家中心城市日益膨胀，人口集中度极高造成地价上涨迅速同时市内环境严重恶化。贵族阶层及拥有财富的商人纷纷在城区之外寻找更加清净的世外桃源。再加上汽车等交通工具开始量产，市郊之间并不遥远的距离朝发夕至，于是郊野地区的独栋别墅成为最流行的居住风尚。

在我国，90年代初期独栋别墅就已经大量涌现。那时的别墅设计设想大胆，意识超前，选址大多也在山顶，湖畔和海岸边，可以说居住环境的质量是极高的。而在最近十几年，虽然房地产商都加大了对别墅的开发力度，各地别墅数量上升很快，但是居住环境的质量相对而言有所下降。因此，不少别墅区的设计上，采用独栋别墅和自然景观及大型楼盘相连通，在保持别墅的高品位同时，兼顾自然条件的优越性和日常生活的便利性。

独栋别墅的空间特性

进行别墅户外空间设计时，可以将其看作是由建筑界面、室外地面、以及四周的环境所围合而成的没有顶面的空间，将空间与景观的内外、大小、虚实、开合、旷奥等因素相结合进行整体设计。通常在独栋别墅的设计中，各个独立的居室朝向院落都呈现开敞的空间，并通过廊道、阶梯、平台与屋檐，形成各种室内外过渡空间，表现出空间尺度极为亲和，空间感受与人贴近，组成形式灵活自由的特点。

在考虑别墅的空间特性中，要尤其注意给建筑景观“留白“的艺术性。建筑艺术，与其他艺术一样，需要留下一定的空间给欣赏的人以宣泄感情、酝酿乐趣和发挥想象力。满纸颜色的绘画，声嘶力竭的歌唱，都是在作品中灌注太多的想法与感情，容易给欣赏者造成很大的压力。独栋别墅是私密性很强的独立式住宅，本身就是脱离于外界环境独立存在，设计师更应当合理的保留并运用好这样的“空“间。

独栋别墅的优化建议

1.地形地貌

地形是别墅的骨架和设计基础。适应整体地形、改造局部地形，利用好现有的地形与地貌，将人工建筑的外形框架融入自然环境中，是设计师需要考虑的第一步工作。在别墅内外存在的地形、水体、草木等等不可能是集中分布或均匀分布，所以应当因地制宜的进行设计布置。在地形相对平整且地貌保护要求低的区域进行修正和建设，规划住宅和办公场所，而在地形起伏不平或地貌保护要求高的区域，应着力开发保护，甚至以人工手段对其生态价值与观赏价值进行强化提升。

2.园路

如果说地形是别墅的骨架，那么园路就是别墅的脉络。园路是观景行走的路线，本身也是一道风景。设计师需认识到置身于别墅中的人是在以“不断的、移动的并持续变化的”视角欣赏着周围整体的景观。在对园路的设计中，应注意主次分明、方向明确，根据景观的规整或自由来选择布置对应的路线。保证别墅内外自然景观及人工建筑呈现出的美感，在整个行进路线中依次表现出来。

3.内外空间的过渡

现代建筑设计中，所有类型的建筑都强调室内与室外两种空间的有机结合。而这一点上，唯独栋别墅能够做到最优，当然设计难度同时也是最大的。外界是风景优美的自然环境，内部是舒适便利的现代生活，如何让二者之间搭建联系、自然过渡，设计出完美结合的灰空间。这就需要设计师拥有开阔的胸怀和独到的眼光，既要将过渡空间作为独立空间独立景观进行单独设计，又要立足于大局出發兼顾内外环境进行统筹设计。

4.几何形状的运用

得益于科技的进步，我们在不断地拓宽结构形式。让许多设计师设计别墅外形时灵光乍现的天才想法得以实现。比如在承重与采光方面有着突出效果的三角形，在与常规建筑模式中的矩形的结合后，许多看似随机的、散漫的、无秩序的建筑外观都被很好的应用到独栋别墅的设计中。

结语

独栋别墅的使用者大多数是消费人群中的财富阶层。他们有着较高的社会地位，丰富的阅历，前瞻的视野。他们因此也更加崇尚阳光健康的生活方式，强调生活中私密性的空间和人性化的氛围。但独立的生活格调，并非是以挥霍无度作为标准。恰恰相反，经历艰苦的创业过程，他们更懂得精打细算，有自己明确的消费方向和省钱法则，享受生活的方式是基于价值和价格之间的平衡。因此在独栋别墅的设计中，还应当以人为本，从使用者的经济需求出发做计划，在别墅的美观性、功能性和经济性中找到平衡点。

篇5：独栋别墅设计注意事项

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电源线部分尤为重要，最好选用4mm2线，因为随着厨房设备的更新，目前使用如微波炉、抽油烟机、洗碗机、消毒柜、食品加工机、电烤箱、电冰箱等设备增多，所以应根据客户要求在不同部位欲留电源接口，并稍有富余，以备日后所增添的厨房设备使用，电源接口距地不得低于50cm，避免因潮湿造成短路。照明灯光的开关，最好安装在厨房门的外侧。

篇6：独栋别墅的规划布局要点有哪些？

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曲线型道路在空间效，而且弯曲的车道还可以有效的控制车速，同时也是空间景观当中一个很重要的部分，人行道不一定两遍都有，这样可以有效控制小区道路的宽窄，营造一种亲切宜人的小区尺度。

篇7：别墅地暖设计注意事项(精)

一、地暖热源的设计

一般别墅在交房时都有自带的热源(锅炉 , 有时开发商装的锅炉的采暖功率是小于采 暖面积需求的, 这就需要对锅炉重新进行选型。只有锅炉的功能和型号选配合理才能保证采 暖系统的供热稳定。锅炉在选择时不但要根据采暖面积所需热负荷来计算, 还要根据生活热 水用水量来计算,根据两者计算出的结果选择出锅炉的功率。

二、地暖主管道的设计

在地暖系统里主管道是输送整栋楼房采暖用水的管道。由于别墅的建筑特性, 房间较大, 用水量较多, 这时候就要注意每一层的主管道要根据所需流量来计算, 选择与采暖系统相匹 配的管径。每一层的主管道的管径要注意由下而上逐步变细。

三、地暖设备的设计

在别墅地暖系统中设备选型尤为重要, 有些地暖公司认为在独立采暖系统中混水中心是 可有可无的, 其实恰恰相反, 混水中心在别墅采暖系统中是必不可少的。采暖设备除了混水 中心外还有分集水器,分集水器在设计时最多不要超过 10路,一般情况下,分集水器每一 组设计为 8路。为了能够更好的实现水流平衡,可选择带记忆调节功能的分集水器。

四、地暖盘管的设计

由于别墅的空间较大, 落地窗较多, 地暖盘管间距设计很重要, 一般情况下在冷墙和落 地飘窗处地暖盘管间距为 15cm ,其他位置为 20cm。由于是独立采暖系统,地暖盘管长度最 好保持在 100米以内。每一支路地暖盘管最好保持长短一致。

五、地暖温控系统的设计

在别墅地暖系统中温控系统决定着其舒适性和节能性。在进行温控系统设计时要根据房 屋的使用性质来进行设计, 可设计为区域控制和分层分室控温。一般情况下, 卧室、书房和

篇8：上海独栋别墅市场研究

在城市建设用地日益紧张的背景下, 国土部门三令五申严禁批别墅用地:自2003 年以来, 国土部已经连续九次重申严禁批别墅用地;2012 年, 首次明确了“1.0 的容积率”停止对外出让。别墅用地禁令发布以来, 低容积率的独栋别墅资源开发受到限制, 市场仅靠存量或者是混合型项目中的少量独栋房源来消化。同时, 由于独栋别墅的稀缺程度越来越高, 导致其价格也水涨船高。

近年来, 限购、房产税等多重抑制投资性购房的政策施压下, 独栋别墅面临去化堪忧的状况。但不急于资金回笼的房企情愿“捂盘惜售”, 不愁卖。

本研究报告将从不同历史时期的上海独栋别墅市场供求、分布特点、价格等角度进行阐述分析, 以客观反映上海独栋别墅市场当前现状以及市场前景。

(定义:本报告中的“独栋别墅”是指住宅性质的可上市交易的房源。)

【上海独栋别墅市场容量】

同策咨询研究部研究发现, 2006 年以来上海独栋别墅市场成交量呈现三阶段:2006 ~ 2007 年——高峰期 (年均3134 套、108.58 万平方米) 、2008 ~ 2010 年——下滑期 (年均1898套、63.7万平方米) 、2011 年以后——稳定期 (年均704套、25.04 万平方米) 。这也可以看做每一个阶段上海独栋别墅的市场容量。

总体来看, 受低密度地块供应限制影响, 独栋别墅房源的供应量日趋减少, 2013 年以来每年均低于20 万平方米, 2013 年、2014 年、以及2015 年1 ~ 8 月供应套数分别仅为389 套、534 套、379 套, 由此供小于求的态势开始显现, 2013年供求比甚至达到了1:2, 市场对存量的依赖度越来越高, 这也是当前上海独栋别墅市场较为显著的特征。

受到“3·30 新政”等因素影响, 今年二季度以来整体市场基本面的转好, 独栋别墅成交呈现稳步上扬态势, 今年二季度成交面积同比上扬28%, 今年7 ~ 8 月份成交面积同比上扬56% 。

笔者认为, 上海独栋别墅市场呈现如上的市场容量变化, 是基于以下几点因素:

其中, 2003 年“禁墅令”发布成为独栋市场供应量不足的长期因素是, 而在此后, 每年对“禁墅令”都有重申, 直至2012 年首次提出了出让地块容积率不能低于1.0, 由此, 低容积率土地市场的出让水平下降的速度迅速加快。另外, 从2011 年起, “限购”大大减少别墅购买人群, 市面上也很少出现纯独栋小区的供应。

从短期因素来看, “3·30 新政”后市场基本面快速反弹也同样拉伸了高端市场中独栋别墅的成交量, 同策咨询研究部数据显示, 2015 年第二季度, 上海独栋别墅成交234套, 8.8 万平方米, 总金额达55.34亿元, 面积和金额分别占全市商品住宅市场的2.12% 和4.17%, 较今年一季度大幅增长, 今年7 ~ 8 月份上海独栋别墅成交量走高更为明显, 合计成交199套, 7.18万平方米, 总金额达38.30 亿元, 占比又有所提高。

另外, 今年以来股市跌宕起伏, 前4 个月, 上海股民人均炒股收入达15.64 万元, 几乎超第二位北京的一倍, 由此以绝对优势位列全国首位, 带动顶级豪宅中独栋别墅的成交量整体呈现上扬趋势。

【上海独栋别墅与公寓市场的关系研究】

与大平层公寓市场比较

同策咨询研究部研究发现, 2009 年起, 大平层公寓 (大平层是指户型面积在200 平方米及其以上的公寓房源, 下同) 已赶超独栋别墅市场, 并且领先优势越来越强, 2012 年起, 独栋别墅成交套数不及大平层的2 成。受制于独栋别墅供应的减少, 这部分客群转移至正在兴起的大平层公寓。从均价角度看, 独栋别墅与大平层公寓相互匹敌, 呈现此消彼长趋势;从总价角度看, 2006 年至今, 大平层公寓的套均总价占独栋别墅比重较为稳定, 保持在70% 左右, 2015 年1 ~ 8 月差价达624 万元。

与高总价段公寓市场比较

同策咨询研究部研究发现, 从2009 年起, 500 ~ 1000 万元总价的公寓成交套数已超过独栋别墅, 直至今日一直是市场主力军。而独栋别墅的客群数量仅能与2000 万元以上的公寓相匹敌。从价格上看, 独栋别墅均价的复合增长率则达13%, 在各高总价物业中居首。其套均总价呈现上扬态势, 2006 年至今复合增长率达14%, 而其余高价物业多年来套均总价基本维持稳定态势。

【上海独栋别墅市场集中度分布】

从独栋别墅分布的三个阶段看, 外郊环作为独栋别墅成交结构的主力, 其占比逐渐缩小, 受制于别墅供应量的逐渐缩小, 以及大平层等替代性产品的出现, 独栋别墅市场尤其是外郊环独栋别墅市场走下坡路, 当前成交量占比在6 成左右, 而郊环外则占到2 成以上份额, 中环内区域也在扩大比重。

而三个阶段中, 分布区域呈现各自的特色, 2006 ~ 2007:松江占绝对优势; 2008 ~ 2010:形成三大梯队, 松江、闵行、青浦位居第一梯队;2011 年以后:松江、青浦、闵行仍然居前三位, 而原本位于第二梯队的奉贤区, 大有挤入前三位之势。

【上海独栋别墅市场客群需求分析】

从套均面积需求上看, 各阶段没有呈现出较有规律的走势, 300 ~ 500 平方米持续成为市场主力, 占到全市半壁江山, 而300平方米以下的户型由于整体供应量也较少, 因此结构占比略低于300 ~ 500 平方米, 但整体来看, 小户型独栋非常受市场欢迎。从套均总价需求看, 随着别墅价格的攀升, 1000 万元以下的低总价独栋别墅成交量逐渐减少, 2011 年以来, 该总价段的房源成交比重为44%, 即将被1000 ~ 2000 万元总价独栋别墅所赶超。

【上海独栋别墅市场的价格变化特征】

同策咨询研究部数据显示, 上海独栋别墅价格呈现波动上扬趋势, 2015 年1 ~ 8 月成交均价突破5 万元/ 平方米, 套均总价突破2000 万元, 均价和套均总价复合增长率分别达13%、14%, 略低于公寓市场的15%。各热点板块均呈现价格上扬态势, 徐泾和马桥板块今后存在潜在供应, 价格潜力较大。

【上海独栋别墅今后上市总量】

截至9 月20 日, 当前上海独栋别墅可售量为2985 套、121.99万平方米, 外郊环占到6 成份额, 郊环外可售面积则居第二, 占到28%;松江区以31.89 万平方米, 703 套的可售量领先其他区县;中心区中杨浦区新江湾城仍存有30 套独栋, 其余有存量的长宁、徐汇、普陀的存量套数均在10 套或10 套以下。

从板块角度看, 佘山板块拥有大量“天价”独栋别墅, 由于今后潜在上市量较少, 当前仍有 “傲娇”的开发商捂盘惜售, 导致板块内可售独栋别墅面积居全市板块首位。

由此估算, 全市独栋别墅短期存销比为50 个月。郊环外由于去化缓慢, 导致短期存销比达79 个月, 领先全市;宝山区个别可售项目价格较高, 市场接受能力有限, 致使存销比达782 个月。

篇9：京城别墅：联排、独栋竞价热销

城市联排别墅成市场新宠

从8月份京城别墅销量10强排行榜可以看到，联排别墅项目占据了相当席位，而在《楼市》7月的销量榜中，联排别墅更是占据了半数以上。

《楼市》记者在走访其中的联排别墅代表诸子阶项目时，从永泰房地产(集团)有限公司营销策划部负责人江帆处获悉，截止8月中，180套别墅已成交了45套，借助于西山别墅区的地理位置与资源优势，英国知名建筑大师的成熟设计，该联排别墅推出之后客户反响较好，尤其受到很多二次以上别墅置业者的肯定。“别墅用地停批之后，土地资源越来越稀缺，现在周边几个别墅项目价格都上调了，诸子阶也会在月底将单价由目前的2.6万调到3万。”江帆向记者如是透露。

同样位于西山别墅区的万城华府目前成交量也较为可观，“600余套别墅至今已剩下不到100套，单价均在3.5万左右，主要推出的是5层的平层官邸。”亿城股份万城华府副总经理遇绣峰向记者表示，客户们大多购买来自住，他们主要还是看中便利的交通以及完善的配套，同时能在四环内享有稀缺的环境资源以及低密度的良好别墅居住感受。

对于目前别墅市场上的联排别墅销售较“火”，中原地产华北区董事总经理李文杰指出，其中的主要原因在于城市联排别墅价格较大独栋更经济实惠。《楼市》记者在实地走访时也发现，联排别墅以及一些平层城市别墅的私密性及居住舒适度虽然较城郊大独栋别墅逊色，但比洋房优越，且交通和配套较城郊别墅便利与完善，能兼享繁华与清净，逐渐成为了市场的新宠。“联排别墅能让更多的中高收入甚至中等收入者提前享受到住别墅的感觉，因而购买的客群要远远大于独栋别墅，加上目前很多联排别墅项目的设计越来越人性化，较大地提升了居住舒适度，因此虽然它们被称为过渡型产品，但销售始终保持良好。”李文杰如是分析。

戴德梁行综合住宅服务董事岳锋钢在接受《楼市》记者采访时表示，别墅用地停批的政策非但没有降低人们对别墅的热情，反倒让不少之前并不太关注别墅的人们留意起别墅来，同时也使得一些类别墅、经济型别墅产品连带受益。此外，由于独栋别墅的高总价也使得其中一些关注别墅的人们衍生出来，将目光转投在类别墅、经济型别墅产品上。“目前不少城市联排别墅都处于相对成熟的传统别墅区里，购买潜力较大，开发商们也努力提高其产品质量，因此很多买不到独栋别墅的人们转而选择购买城市联排。”伟业北京公司副总经理兼营销四部部长常自力如是道。

千万级别墅销售缓慢

有市场调研数据显示，2007年上半年总价超过1000万元的别墅共销售了137套，而目前市场供应的千万级以上别墅项目则有913套。2007年上半年排名前10位的千万级别墅共卖出109套，占总137套的80％；前5位的千万级别墅共卖出89套，占总137套的65％，不难看出，目前的30个千万级别墅项目大部分都在缓慢的销售中等待。

“千万级别墅尤其是大独栋别墅，因其品质及价格的独特性，所面对的客户非大富即大贵，都是处于金字塔顶的人物，所谓曲高和寡，这类别墅的销售周期通常要比其他项目长，并不能以短期内的销售套数来评论其销售的旺与缓，要在一个相对较长的时期中看总体销售情况。”李文杰如是认为。

岳锋钢同样指出，别墅资源在新政之后日渐紧缺，低总价的一些类别墅产品因为价格合理，逐渐得到较多人接受，而高总价的独栋别墅真正购买的人群相对较少，同时在高端人群细分之后，比例更是相对集中，所以独栋别墅在销售过程中较其他类型产品缓慢属于正常的、可以接受的情况。

相比于城市联排别墅，独栋别墅不仅能从心理上满足高收入阶层对尊贵高尚生活的追求，其低密度和低容积率设计也极大地提高了居住的品质和舒适度，有效地保证了居住的私密性和纯粹性，而且多数独栋别墅通过良好的园林景观设计使居住环境更加优美。常自力表示，在国家停批别墅用地等新政出台之后，独栋别墅更是因其稀缺性，而成为保值、升值的产品，受到人们青睐。

别墅市场走势预测

在别墅用地严控的大形势之下，别墅产品越来越以稀为贵，李文杰认为：“随着经济的持续增长，人们对高品质居住生活的需求不断提高，独栋别墅作为居住享受的极品建筑，其投资价值将更加凸显，未来的升值潜力也将继续加大。”

而常自力则在接受记者采访时指出了未来别墅市场发展的三大趋势市场上现有的单套面积较大的别墅将越来越稀缺，价格上会相应继续上涨；受政策限制的影响，独栋别墅可供应量也将日益减少，开发商们会将目标逐渐转移至类别墅产品，在产品本身上(包括庭院，面宽，功能、进深等方面)作更大程度地挖掘，使其更接近别墅产品的舒适度要求。随着现有别墅项目存量逐渐消耗，加上批建的新项目减少，二手别墅的价格将会出现一定幅度的上扬。别墅的中间产品小独栋在过去几年里相对热门，而如今随着开发商们在产品品质上的努力，类别墅产品中的联排与叠拼会日益接近小独栋的居住感受，成为未来别墅市场的代表以及人们选择的主要方向。

篇10：设计师需注意，别墅设计5大空间

选择别墅无非是选择一种生活。一套别墅其实就是一部历史，一个能买的起别墅的业主无疑事业上是成功的。成功人士选择成功的方式去置业，这本身就是生活的需求。生活造就品位，品位来自事业，事业又源于生活。正是因为生活品质上升需求，人类有一部分先富起来的阶层率先进入有品质的空间生活，这是时代的进步。无论这部分人是什么阶层，也无论这部人有多少资产，他们代表着一个极少数阶层即富有奢侈型人群。他们有一个共性讲究生活品质，讲究健康指标，讲究场合之情调。他们对生活的追求，除了大众追捧的共性外，可能还有他们的富有特征。

因此在别墅空间设计意识上，他们总有一种比较高的境界，渴望空间按着他们所期望的，所表现的一个真实空间。尽管身份各异，想法不同，但有一点他们是相同的开拓空间精神，提高生活空间品质，调剂生活情调。他们用智慧创造财富，有智慧改造生活。又用生活去滋养思想，使生活不再枯燥无味而创造了一种比较宽松浪漫休闲的生活空间。因此在设计和策划他们的生活时，设计师必须从传统的构思中解放出来。无论空间尺度的大与小，拓宽空间，再造空间，塑造空间宽松休闲是第一位的。设计生活空间不仅要满足最起码的功能需求，更要满足因为提高生活品质所需要的空间，因为事业拓展所需求的生活空间。生活空间不再是为生活而生活的空间而达到为事业更上一层楼的生活工作进取观。因此在设计这个生活空间时，要尽多地考虑业主的工作习惯和生活习惯。(当然，也包括所有居住人，那怕时临时客房的基本需求。)至于如何分割空间，我认为那是纯技术层面的常识……

2 别墅设计的心理空间

一套别墅不论空间大小，价位高低，能否体现主人的需求，能否体现主人精神，能否体现主人意识，这是关系到别墅设计所涉及的心理空间。法国著名作家雨果在形容人的胸怀时说：“比海洋大的是更广阔宇宙，比宇宙更广阔的是思想。”可以想象任何空间的大与小没有绝对价值，大空间也许可以体现价值的大小，但不一定能体现人和思想观念价值。大空间就比小空间好，大与小是相对的，既便你拥有一个城堡的价值，每当躺在床上时，你才发现其实你只拥有三尺之床的空间。那么别墅空间设计实际上也存在着心理空间承载空间意识导向问题。

随着社会发展，物质文明和精神文明不断的提高。拥有别墅的业主也时常在考虑，我的别墅空间要满足实用功能空间那是一件非常容易的事情。任何一个设计师都做的到。但要满足功能空间的同时又要满足业主的心理空间那恐怕要费些周折和代价。

那么什么是别墅设计的心理空间?

我个人理解所谓心理空间就是人在这个居住空间所产生的意识和思想，精神和文化。你有多高的空间境界，你就有多高的空间意识。满足空间一般的使用功能，那怕制作一起设计亮点取悦眼球的舒适，以及满足心理的豪华奢侈那是一件很容易的事，但作为设计空间，既要满足基本空间的需求，又要满足主人的心理空间和精神层面的需求，同时也需要设计师溶入业主的思想意识，找到双方最佳境界意识那根设计轨道却不是件易事。心理空间是实用功能空间设计第二空间。如果第一空间划分需要的设计师的过硬的硬指标的话，那么对第二空间的划分需要却是设计过硬的软指标。如果说硬指标是数据，那么软指标就是灵魂，如果把空间设计比喻一个人的身躯，那么心理空间设计那肯定是这个身躯的灵魂。因此，是否可以这样说，再豪华的设计，再漂亮的设计它只不过是空间表面上的堆积物，要体现一个人的思想意识，精神文化，个性特色的空间就要看设计师设计以外的功底了。每一套别墅都是一部历史，一本书，一个故事。你不仅要读懂，领会，还要抓住其精髓，抓住最能感动你东西，如果连设计师自己都不能感动，要感动别人那是空话……

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别墅设计的个性空间

当今的时代是一个信息爆炸的时代，也是一个充满丰富多彩的物质欲望的年代。说到底是一个充满个性色彩的年代。别墅空间设计同样也有这样的问题。大家都晓得别墅是住宅文化分级的极品，当然这样说略有夸张。但从别墅空间的性质因为有山有水，有充裕的庭院空间，有独立的自然环境等彼此伴随的独立因素比起其他房型必然会产生更多的个性特征。因此我认为每一套独立别墅从诞生那天起开发商都赋予了它很多故事和内涵。再加上业主的主人背景溶入以及业主思想意识的空间渗透房子原先的文化定义和业主的选择定位，更加突出了空间发展的个性化趋势。

个性空间表述 5个特征

一是别墅空间独特的建筑原形态。

二是主人思想境界的表述。

三是主人的文化层次的体现。

四是主人性格爱好的体现。

五是设计师自身的资历和整体把握。

这就是典型的2+3个性表达模式。(尊重别墅原建筑形态，尊重设计师之眼光，尊重业主表述个性化，人性化的三个特征。)尽管在设计语言上的个性色彩使然不尽相同，尽管在空间符号的个性手法各显其力，尽管在体现业主精神面貌的个性角度上各有手法，尽管在整体设计个性语言上都有独特的理念，但条条道路通罗马，也就是说任何一个个性化空间，遵从以上2+3的表述总章法和表述的总源头，当然至于流行市面各类设计风格和表现形式，我认为都是一种被人们认可独特的设计表述语言。也可能是一种比较成熟的语言，就像人们认同的流行歌手演唱风格。当然风格和个性既有共性的东西又是个性的使然。风格与风格之间，个性与个性之间，相似与相类之间那肯定是不尽相同的。比如说人的性格有直爽的像竹桶到豆子的表述，也有坦然而有逻辑性的表述，同时也有坦率而深层处世不惊的稳重表述。同样是直来直去的个性语言，但仔细观察，每种表述的个性色彩却是微妙的。其实个性空间设计的语言也一样，设计师能否发现抓住或者提炼概括个性语言才是最重要的。

4 别墅设计的自然空间

别墅由于自身独特的地理位置和环境导致别墅的自然空间要优于任何住宅。因此研究别墅自然环境和自然空间是目前别墅设计上的空白点。随着最佳别墅标准反复讨论和论证以及市场对别墅最后论证的出台，别墅的自然环境属性放在衡量别墅价值的首位。同样在别墅设计理念的梳理上，其学术价值也日显高涨。别墅的自然环境，别墅的自然阳光，空气和空间一时间显得特别珍贵， 这些稀缺资源，面对像上海大都市这样充满钢筋混凝土森林，充满城市噪音，空气污染严重的今天。如果还未意识到自然环境和环保对人类健康的重要性，如果还未让所有设计师意识到别墅的自然环境和自然空间设计的紧迫性和重要性。那么我认为这是一个历史的倒退，知识的倒退，也是设计师的悲哀。我之所以提出这样的呼吁，是因为发现我们现在许多设计师仍然是重装饰，轻装修。作为自然环境承载的别墅的建筑，“天然去雕饰”的名言至理显然是令人回味。天然的植被，天然的绿化，天然的阳光，天然的新鲜空气。作为一个设计师，我们还有什么理由不把此作为最亮的东西去设计去表现。引进新鲜的空气和阳光，引进自然环境的最大策划设计是别墅设计首选语言。任何装饰手段，包括室内配置，也包括硬装修所使用的主材，都必须让位或考虑天然的空间回归人类心理的自然要求。在此我认为那怕在使用环保材料上，在自然空间两次设计上都必须尊重自然环保的大自然概念，体现原自然生态，原自然空间对人类健康形成良性循环的历史认证。无论是多豪华奢侈的装饰在大自然业已存在的自然空间理念比对之下，是显的多么苍白无力。在此我想说别墅设计新概念上多一些自然语言，多一些自然表述语言是人类的一大进步。

5 别墅的舒适空间

住别墅，如果硬要往里堆砌豪华的建材，搞的像总统套房，那毕竟是一种星级酒店的商用标准，这样花巨资不说，但不一定能让人的心理感到舒服和适合。家和酒店毕竟是有区别的，家的概念，第一必须体现温馨，随便那个房间，甚至哪个角落都可以坐下来倍感轻松和休闲，不存在任何的心理负荷，也不存在任何的心理障碍，既然别墅也是家，住的舒服，适合自己和家人居住是第一位的。

那么我在锁定别墅设计舒适的空间概念外我还要推出舒适空间的6个特征。

一是锁定功能空间要实用。

二是锁定心理空间要实际。

三是锁定休闲空间要宽松自然。

四是锁定自然空间要陶冶精神，放松心情。

五是锁定生活空间要以人为本。

六是锁定私密空间满足人性最大程度的空间释放。

篇11：住东南亚　独栋别墅的假期

当小车沿着一条幽静的林荫小道摇晃着开上小山坡，有别于新加坡五光十色摩登个性的生活氛围迎面而来。这里曾是英国殖民时代皇家炮兵和海岸防卫司令部的办公室及官员住所休闲所在地。那时的殖民者总能找到一处优美风景、静谧安详的独特居所，坐享美妙的生活时光。

当置身于30英亩的翠绿山峦上，嘉佩乐酒店标志性的带弧形而水平延伸展开的白色墙身、砖红屋顶的历史老建筑出现于眼前。到达时是夜晚，柔和的橘黄灯光从里透出，营造如家的温暖感。入里，带着薄荷芳香冰凉的毛巾和花茶奉上。稍坐片刻，便由侍者开电瓶车送往园景别墅。舒适的温度，轻佻的音乐，宽敞的空间和简洁的布置安抚心神，令舟车劳累的身体和心灵迅速进入睡眠状态，一夜好梦。

清晨，随手按下床边的智能按钮，起居室和卧房的落地玻璃窗窗帘缓缓拉开。只见阳光洒在室外碧蓝色的泳池上，倒影着池边的绿色竹林，一晃一晃地甚是好看。在嘉佩乐酒店的112间客房里，只有38栋为单体花园别墅，从一房到两房不等。每一栋别墅均划分成独立的起居、卧房、浴室三大空间，室外私家泳池和露天淋浴区则让人彻底爱上“宅家”的方式。

2009年开业的嘉佩乐在外观上延续殖民地建筑风格，由普立兹克建筑奖得主Foster+Partners融入现代个性，著名室内设计师Jaya Ibrahim则在室内设计上给予最大的承接贯通，使得嘉佩乐的入住既有复古之感，又尽得潮流之便。入住期间，每每在面向南中国海的那几个分层泳池或设计感十足的Auriga水疗中心享受归来，若是白天，一开门，落地玻璃窗帘便自动缓缓而起，室外的景与天一同照进房间；若是黑夜，则放下幕帘亮起灯光，拿一本从图书馆借回的书，窝在舒适的沙发椅上静静地阅读，是假期里最安抚心神的放松方式。

越南The Nam Hai绿色伊甸园

The Nam Hai能满足所有人对东南亚式小别墅的所有期待。当前台管家把我带到所入住的海景别墅，只见高挑宽敞的室内空间由于采用开放式布局，视线直达屋外不远处的椰林海景。遵循东方式的风水哲学，度假村以传统越式建筑为蓝本。进入室内，分层式设计既明亮开阳，又将功能区域划得分明。一边是各自独立的盥洗区和更衣间，再往外则是露天淋浴区；另一边是深色天然木材特质的雅致家具，最显眼的当数立于上层中央的敞开式kingsize大床。往下一级，便是亚麻铺陈的沙发躺椅，放一张小方桌在上面，无论是休息阅读，抑或下午茶小点，都能和室外的蓝天白云一同度过慵懒时光。

在The Nam Hai，35公顷的热带花园绿意盎然，砖砌小道平整弯曲，清晨的空气充满醒神的青草味，戴着越南特色斗笠在整理花园的员工总会对你投以最热情的微笑；沿着被《福布斯》杂志所选的全球十大最优美海滩之一的Ha My海滩漫步，感受足底的细腻白沙；一栋栋尖顶小别墅分散在五个马蹄形沙丘之上，建筑与自然完美地融为一体。

作为一座全别墅式的度假村，The Nam Hai既是世界顶级酒店集团GHM成员，又是立鼎世酒店集 团LHW的东南亚典范。这样的The Nam Hai，入住之后丝毫不用担心该如何打发悠长假期。光是那三级无边界泳池，已让人心生眷恋，不管是清晨抑或傍晚，泳池里不乏戏水的客人。四周环绕着莲花池的水疗中心不仅景色迷人，室内空间同样引人注目。深色木地板和高楼底之间，特别建造升高地台，放置躺椅、书桌 和浴缸，并以薄纱笼罩，营造迷人氛围。躺下享受理疗师推荐的Acqua diParma 香熏按摩，地道传统的手 法是让毒素排出的最佳途径。

菲律宾Amanpulo做一回私岛主

在马尼拉机场转飞往Pamalican岛的小飞机上，越接近目的地，占地89公顷、呈长条形的岛屿模样越发清晰。蓝得迷惑的海水包围着一个葱绿生机的岛屿，两者之间的界限是一圈干净整洁的白色沙滩。着陆后，Amanpulo度假村从总经理到每栋Casita的管家皆在迎接。戴上散发着香气的鸡蛋花环，管家开着电瓶车前往海滨Casita 18。

刻意保持低调和隐秘，Amanpulo在全岛仅提供40座独栋Casita，不着痕迹地置于海边、山际以及树林。设计师Bobby采用在菲律宾乡间常见的bahay kubo传统建筑概念为蓝本，取自当地的石材、木料等打造出开阳、通风而宽敞的套房。反映到客房内，是仿佛仍可闻到悠悠椰子香的椰子壳桌子、果盘、冰桶，富有巴拉望农村特色放置米与刀的篮子，经过打磨、光亮的由宿雾大理石制造的宽大浴缸以及木质高身百叶窗……

坐在房里的书桌前写明信片，偌大的落地玻璃门将室外的绿树、小径、蓝天、碧海和白沙框成一幅画。偶尔一抬头，全身蓝黄相间的小鸟停在窗前，感觉到有人的注视，展翅又飞开了。推开门沿着私家通道前往沙滩，发现绿荫下还藏着白色吊床，让人可以肆意打发时间。漫步沙滩，碰上Aljor，皮肤黝黑的他是风帆教练。“要试试吗？”Aljor问。为什么不呢。

在Amanpulo，每间Casita皆配备高尔夫球车，因为这里环岛开车需要大概一小时。不管何时，电瓶车座上的毛巾总是干爽的，喝完的矿泉水瓶下一次出发已重新灌满；而每次浮潜、出海观鱼、SPA抑或烛光晚餐归来，翻乱的房间再次整洁干净，桌上还常常放有贴心的小卡片或点心，让人对这度假村心生眷恋。

新加坡名胜世界海滨别墅流连滨海间

放置在林地边的指示牌指向西边，沿着这条静谧的大道往前，便是位于圣淘沙岛最西端、名胜世界的最新作品逸豪酒店和海滨别墅。这里改变了名胜世界一贯给人的摩登热闹的感觉，是另一方让人得以身心休憩的宁静空间。在周边2.9公顷茂密葱绿的天然森林簇拥下，进入酒店，就像身处唤醒感官的热带花园。

两棵古老、根枝反映着岁月痕迹的婆罗树立于待客区迎接来客。类似这样的古树，漫步酒店的园林时，还发现不少。逸豪酒店与海滨别墅共享同一个大堂，到达后，工作人员直接带领往海滨别墅入住。仅提供22幢别墅，整个园区面积并不算太大。掩映于林木间的别墅环绕起中央的不规则外形露天泳池。最令人喜爱的是，不管是入住别墅中，抑或在露天泳池和园内，那些充满活力的植物群都形成天然的屏障，给人充分的私密感。

海滨别墅采用开放式设计，不管在起居室、小厨房、淋浴间抑或卧室，都可通过偌大的落地玻璃门欣赏到外面的泳池凉亭、滨海景致以及不远处的新加坡城市景观。由美国室内设计公司Dpd + Pte Ltd 及Diana Simpson Design构思打造的空间具有浓郁的美洲风情，强调自然与舒适。采用中性色调与质感丰富的木材、石块及其它天然物料呈现质朴的当代风格。最吸引眼球的是天花上线条流畅优雅的木质吊扇。据工作人员介绍，这是设计师从意大利搜购而来，每一架都是自天然木材直接裁取而来。

篇12：独栋别墅设计注意事项

独栋别墅仍是供应主流

7月新入市的5个别墅项目中，独栋别墅依旧占据主导地位，从2006年的下半年开始，京城的别墅市场已渐渐成为独栋别墅的市场，其所占据的供应比例已远远超出了其他形态的别墅。独栋别墅以其良好的私密性，优越的独享空间，受到广大置业投资者的追捧。

截至到7月23日，京城共有5个别墅批准获得预售许可证，分别为海淀区的香山清琴、燕西台、诸子阶、昌平区的水库九号，通州区的尚东庭。五个别墅项目本月共批准预售256套，55369.68平方米。本月位于香山脚下的香山清琴预售均价最贵，达到了40000/平方米，户型为484－731平方米之间。西山别墅区的土地资源受到地域影响本身就极为稀缺，加之政府保护力度的加大，使得目前区域内现有的在建在售项目，更加显现出“物以稀为贵”的优势。香山清琴40000/平方米的高价即为“稀缺”的体现，而单价每平米4万元的价格也创下了京城在售别墅的纪录。京籍人士需求旺盛

7月京城别墅成交市场波澜不惊，与上月相比，西山板块别墅价格依旧位居全市高位。7月别墅成交单价前十名中，西山板块别墅占据五席。成交金额方面，西山板块别墅占据前十名中的两席。从7月的购买客群中来看，西山区域主要以京籍人士购买为主，西贵的传统观念，地段的稀缺是京籍人士购买的主要动力。中央别墅区则是以投资客居多，由于受到限外令的影响，使得这一区域的境外人士租售需求旺盛，从而吸引了大量投资客入市。此外，机场北线的通车、国门商务区启动建设，也是大量境外人士首选的原因之一。奥北别墅区的购买客群则显得较为均衡，京籍人士，外地人士等在此地购买需求不分上下，良好的交通，适宜的居住环境，合理的价位使得这一区域的别墅多以自住为主。

从成交的区域来看，本月各个热点区域别墅销量都有不同程度的增长，其中新开盘的诸子阶，开盘半月就售出22套，销售金额达1.4亿元。中央别墅区的观唐，卓锦万代，奥北别墅区的湾流汇，观山悦也都分别位列各个区域之首。随着下半年龙湖，保利等龙头企业新增别墅的放量，预计京城别墅市场将会迎来新一轮的火爆行情。

7月份，南部入市的新盘项目多集中在大兴区域，如兴政家园、亦庄北岸、博望花园，等等；售价指数方面，地铁4、5号线带动沿线房价大涨，本期南部方庄板块售价大幅飙升，建邦华府二期本月推出7、12号楼，其中160平方米以上大户型均价上调至14800元/平方米；马家堡区域的星河城四期预计下月开盘价格为13000－15000元/平方米i花乡板块的万年花城四期本月推出上品西区5-6号楼，售价由10000元/平方米上调至10500元/平方米，预计后市南五环沿线住宅价格将进入新一轮增长期。

西部

西部热点板块商品住宅2005年1月加权平均价格为7996.8元/平方米，2007年7月涨至14070元/平方米，上涨幅度为75.9％。

7月西部入市新盘项目有中关村公馆、金隅山墅等等。其中地处中关村核心区的中关村公馆本月推出六个核心单元，户型为40平方米一居、75－120平方米两居及150－160平方米的三居，售价由18000元/平方米上调至20000元/平方米。高价楼盘带动了中关村区域整体住宅价格的上扬，该区域由于住宅用地批准面积稀缺，产品起点高，受到高收入人群的追捧。预计西部后市整体售价指数将突破15000元/平方米大关。

北部

北部热点板块商品住宅2005年1月加权平均价格为6446.3元/平方米，2007年7月涨至11610.4元/平方米，上涨幅度为80.1％。

7月北部入市新盘多集中在望京区域，代表性新盘如中广·宜景湾、北纬40度、华彩国际公寓等等。中广·宜景湾、华彩国际公寓售价均突破12000元/平方米，其中华彩国际公寓本月开盘后售价由13500元/平方米迅速上调至14000元/平方米，一举成为望京区域住宅新盘售价的标高。