朗诗德纯水机怎么操作

朗诗德纯水机怎么操作（通用9篇）

篇1：朗诗德纯水机怎么操作

纯水机安全操作规程

1．交换

1.1

先开启阳床出水阀,再开启进水阀,使清水从交换器地底部发一定流量进入树脂层,经管道至阴床.1.2

开启阴床进水阀,再开阴床出水阀,使阳床出水从交换器底部以一定流量进入阴床树脂层,经管道送至混床.1.3

开启混床,使一级纯水从交换器顶部以一定流量通过树脂层,经管道输至纯水箱.2.落

床

2.1

阳床:树脂失效后,关闭出水阀和进水阀开启排气阀,使树脂层稳定降落.2.2

阴床:关闭阴床的进水阀,开启排气阀使树脂层稳定降落.2.3

混床分层:树脂失效后,开启混床的反洗进水阀,上部排水阀充分反洗至树脂全部抛起,然后关闭进水阀,依靠阳、阴脂的湿润密度差达到分层

3．再

生

3.1

阳床:落床后,开启再生液阀及交换器底阀,启动再生酸液泵调整流量,使酸至上而下经树脂层进行再生反应排出.(时间不少于30分钟)

3.2

阴床:落床后,先开启再生液阀及交换器底阀,启动再生碱液泵,调整流量,使碱至上而下经树脂层后进行再生反应排出.3.3

混床:先再生阴树脂,开启进碱阀及下部排水阀,启动再生碱液泵,调整好流量进行再生.进完碱后,关闭碱液泵及阀,启动一级纯水,以再生时流速进行置换至出水口的PH值在8-9.再生阳树脂,开启再生酸液阀及下部排水阀,用一级纯水以再生时的流量置换出水PH

在5-6.4.排

空

4.1

阳床:进完酸后,关闭再生酸泵及再生液阀,开启排气阀及交换底阀,使空气进入罐内以再生时的流速排空。

4.2

阴床:进完碱后,关闭再生碱泵及再生液阀,开启排气阀及交换底阀,使空气进入罐内以再生时的流速排空

4.3

混床混合:先开启排气阀,使液位放至树脂层表面100-150mm处,然后开闭阀,缓慢打开压缩空气进气阀,使阴、树脂充分混合在一起（一般为2-5分钟），混合完毕后，关闭进气阀。

5．清洗

5.1

阳床:先开启排气阀,再开启入口阀,起床清洗阳床,使出水达到PH3-4即可.5.2

阴床:开启排气阀,再开启阴床进水阀,起床清洗阴床,至出水PH8-9时止.6.注意事项

6.1

采用塑料管件,需防火.6.2

设备处于停止状态时,应打开放气阀.6.3

每半年应检查柱内树脂,如有损失应补加.6.4

备用树脂不能脱水,应用8%食盐水浸泡.6.5

设备内应长期保持有水.6.6

过滤器每月应反洗一次,以除杂质.6.7

酸碱泵切忌空转.6.8

倒酸时防止酸液飞溅上人。

篇2：朗诗德纯水机怎么操作

一、开机前检查及注意事项

1、电气控制部分：

(1)检查控制柜内部回路、控制回路、仪表回路等电源开关是否在“0N”位置。

(2)检查控制柜板面上各选择开关是否打在所需位置，指示灯指示是否正常。

2、确认流程

(1)检查并确认泵入口阀门已全开，出口阀门在适当开度，排尽泵内积存空气。

(2)检查系统流程，凡工艺运行所经管路上相关阀门必须按要求开闭，确认流程畅通。

(3)本系统控制采用PLC控制，以纯水箱为界前后运行互不影响，RO控制柜及EDI控制柜各有一状态选择开关，各位置泵运行状态如下：

“自动”位置一一泵受PLC程序控制启动或停止；

“手动”位置一一泵受手动“启动”、“停止”两位旋钮开关控制

(4)EDI系统的启动开始采用手动操作，当系统的所有流量和压力均已按要求设定正常后，关闭系统，重新用自动模式启动系统，系统的正常运行必须在自动模式下运行，此时系统受PLC监控保护，当出现安全故障时立即切断关闭系统。

二、自动运行操作

1、启动RO系统

将RO控制柜系统状态选择开关打在“自动”位置；

将RO控制柜总电源开关打在“0N”位置；

2、启动EDI系统

将EDI控制柜系统状态选择开关打在“自动”位置；

将EDI控制柜总电源开关打在“0N”位置；

缓慢打开淡水产水阀，并同时缓慢关闭淡水产水排放阀进行切换，调节淡水产水阀开度，关闭淡水产水排放阀，向超纯水箱供水。

注意：各阀门操作时应缓慢，切勿引起EDI工作流量及压力急剧波动，供水运行后应再次确认EDI系统的各项工作参数是否正常。

3、自动停机

当系统在自动模式下运行时，按下总控制柜“自动选择”按钮，则系统在PLC控制下按程序自动执行停机操作，当系统停机后，如系统不准备在短时间内再次启动，则将电源开关打至停止位置，并将以下阀门关闭。

a、产水阀；b、浓水排放阀；c、极水排放阀；

4、EDI装置长期停机

如果EDI装置停机时间超过三天，则应视作长期停机，此时应进行相应预防措施以阻止停机存放过程中的微生物繁殖污染。

注意：在长期停机前所进行的任何保护措施时3600s应处于断电状态。a、排尽系统内存水：

b、关闭EDI系统所有进出口阀门使MK一3保持湿润；

c、当长期停机后，在再次开机前需检查MK一3两端板间距离；

d、当长期停机后，MK一3需再生，再生需8—1 6小时。

四、运行中的点巡检及要求

1、每班前后对超纯水机进行点检，班中每1小时对机器运行情况进行巡检。

2、检查记录所有测量仪表(压力表、流量表、电压表、温度计、水位尺)读数，如发现情况有不正常应查明原因。

3、检查各管道阀门接头有无漏水渗水情况。

五、维护保养

1、仪器、仪表的检查调校

(1)压力表：每一年检查校验一次。

(2)流量计：每一年清洗及检查校验一次。

(3)液位开关：每6个月检查一次，检查动作是否正常，设定液位点是否正确。

(4)压力开关：每3个月检查一次，检查动作是否正常，设定点是否正确。

(5)电导率(电阻率)仪探头：每3个月检查清洗一次，并重新进行调校。

(6)温度指示控制报警仪探头：每3个月检查清洗一次，并重新进行调校。

(7)EDI流量开关：每6个月检查一次，检查动作是否正常，设定点是否正确。

2、电气控制系统的检查维护

(1)动力电缆：每一年检查一次，并进行绝缘试验。

(2)控制柜指示灯：每6个月检查一次，及时更换已到使用寿命(连续运行指示

5000小时)以上或故障指示灯。

(3)端子检查：每一年检查一次。

(4)接地检查：每3个月检查一次。

3、泵

(1)每月一次外观检查，并检查泄漏、振动及电机温度情况。

(2)保养前，确定泵应为断电状态，以防意外启动。

(3)泵的轴承和轴封均不需保养。

(4)如泵将停用较长时间，排干前，取下一只联轴器保护盖，在泵头与联轴器之

间的轴上，注入数滴矽利康油，以免再使用时，轴封卡死。

(5)马达轴承：

无油嘴的电机，则无需保养。如有油嘴(含11KW电机以上)则必须使用ESSO UNIREX N3或类似的高温锂基润滑脂，详可参考风扇盖上所附指示。遇季节性的运转(电机停用6个月以上时)，启动电机前，先进行润滑。

(6)防冻处理：

霜冻期不用泵时，须将泵内液体排空以防泵损坏。利用水泵头部注水孔及底部排水孔，可排出泵内液体。排水时，注意人或物的安全。当再次使用泵时，再拧紧排气螺塞或更换排水阀。需更换排水阀时，必须先拧松旁通阀，再拧下注水螺塞。要安装排水阀，先拧紧注水螺塞，然后再拧紧旁通阀。

4、石英砂、活性炭、软化过滤器

(1)每半年或一年更换一次滤料，检测出水余氯，如超过0.1mg/L应立即更换。

(2)常检查管路是否出现渗漏，阀门开、关是否良好。对有问题的管路，管件以

及阀门要及时修复或更换。

(3)常检查压力表，流量计是否准确。如有误差应及时修复或更换。

5、RO反渗透系统

(1)每两年或三年更换一次RO膜，检测出水水质，如电导超过25 us，cm应立

即更换。

(2)常检查管路是否出现渗漏，阀门开、关是否良好。对有问题的管路，管件以

及阀门要及时修复或更换。

(3)常检查压力表，流量计是否准确。如有误差应及时修复或更换。

6、EDl超纯水系统

(1)检测出水水质，如电阻低于1 5 MQ应立即再生。

(2)常检查管路是否出现渗漏，阀门开、关是否良好。对有问题的管路，管件以

及阀门要及时修复或更换。

(3)常检查压力表，流量计是否准确。如有误差应及时修复或更换。

7、抛光混床

(1)检测出水水质，如电阻低于17 MQ应立即再生。

(2)常检查管路是否出现渗漏，阀门开、关是否良好。对有问题的管路，管件以

及阀门要及时修复或更换。

篇3：朗诗德纯水机怎么操作

记者来到丰台区玺萌丽苑小区，小区西侧立着两台自动售水机。其中外观蓝色的一台外观陈旧，电源已经被切断，表面的玻璃也被人打碎。小区居民介绍，这台机子已经有几年时间，但最近一个月来无人维护更新，居民水卡已不能使用。

玺萌丽苑有居民1800多户，前两年不少居民都办理了这个自动售水机的水卡，大多是面值300元的储值卡。有居民介绍，以前打水高峰时，居民都要排队。而售水机停用之前并没有提前通知，不少居民卡里的钱没有消费完。记者拨打这个机子上此前的客服电话，无法打通。

居民出示的水卡显示，这家公司名称为北京国润中荷科技发展有限公司（以下简称“国润中荷”）。有人曾联系上这家公司的客服联系退卡事宜，却迟迟没有消息。

通过售水机线索，记者联系到另外一个400开头的电话，咨询得知他们是这家售水企业的总公司，对方表示由于成本上涨，他们公司不再做小区售水业务。但他们会陆续安排售水机退市工作，按区登记水卡号，退还居民卡内余额。这家公司全称为：北京东研21世纪环境科技有限公司，购买这家公司水卡的消费者可以拨打4006100888咨询退卡。

由于成本上升数十倍，去年下半年起，很多小区的售水机陆续贴出通知退市，提醒市民在2014年年底之前用完卡内余额或及时退卡。但也有一些公司未及时通知消费者，售水公司便不知所踪。工商部门提醒，若发生退还卡纠纷，消费者可以拨打12315投诉售水机企业；如果售水机客服电话已经无法打通，通过所在地工商所也难以查到企业信息，应及时向公安机关报案。

篇4：离心脱水机司机安全技术操作规程

一、须知

1、离心机构造性能，工作原理及日常保养知识。

2、洗煤车间的工艺流程。

3、本设备的供电系统。

二、开车前准备

1、检查润滑系统油位，使保持适量。

2、交接班必须试运转，检查电机及润滑系统油压是否正常，机械有无异常，发现问题及时汇报处理。

3、检查安全装置、照明信号是否完好。

三、启动与运转

1、接到有关岗位开车信号后，经联系无误后，逐台启动设备，然后向有关岗位回开车信号。注意启动中有无异常现象。在启动离心机时应按如下顺序；1＞立式离心机开启后，注意油压表，在一分钟如无油压内如油压指示，应立即停车。正常时在一分钟油压表先到达2～2.5kg/cm,然后逐渐降到1kg/cm保持运转油压。2＞待离心机到达额定转速后，方可向离心机加料，注意调正导向料闸门，做到合理配料。

2、注意检查电机和油泵系统温度，电机温度不超过名牌规定，油压系统的温度应低于60-C，发现问题及时汇报。

3、经常检查进、出料溜槽，不得发生堵塞。

4、正常运转中，油压表压力应为：

立式离心机1.0—1.5kg/cm，最低0.5kg/cm,若油压低于最低

2值，应停车处理。

5、发现重大事故和隐患后，要立即停车，向调度汇报，投入备用机台。

四、停车

1、接到信号后，待离心机物料处理完毕，即可停车，并向有关岗位发回停车信号。

2、做好停车后的设备检查和保养。

斗子提升机司机安全技术操作规程

一、须知

1、斗子提升机的结构、性能、工作大原理、维护常识。

2、洗煤车间的工艺流程。

3、本设备的供电系统。

二、开车前的准备

1、各注油点加油，油质要符合规定要求，加油适量，优质润滑良好。

2、交接班必须单机试运转正常，检查筛板是否油损坏或松动，三角皮带的松紧及磨损情况，各部弹簧有无损坏，各管踟、溜槽是否畅通，发现问题及时汇报处理。

3、检查照明、信号是否完好。

4、接到有关岗位开车信号后，向有关岗位回开车信号。

三、启动与运转：

1、接到有关岗位回开车信号后，逐台启动设备。

2、筛子要空载启动，待筛子正常后方可给料。

3、运转中要巡回检查电动机的电流、温升、声音是否正常，筛子运动是否平稳，筛板有无损坏。

4、检查筛子下水管路及溜槽是否畅通。

5、遇到重大事故，隐患及接到紧急停车信号后，应立即停车，并向有关发出紧急停车信号。

四、停车

1、接到停车信号待筛子无料后，方可停车，然后向有关岗位发出停车信号。

2、做好停车后的设备检查与保养。

一号皮带岗位责任制

一、按操作规程进行操作，负责原煤一号皮带的维护和保养。

二、巡回检查皮带、皮带卡子、清扫器、挡煤板、刹车器的使用情况，保持托轮运转灵活，皮带无撕破卡子无断缺，各注油孔班班要适量注油，保证安全生产。

三、安全防火照明设施完整齐全，信号保持畅通，保持各机台和岗位区域的清洁卫生。

四、溜槽要确保畅通，打点及时开车，发现有大矸石入料等要及时处理，加强皮带运输的责任，确保安全生产。

五、注意事项：严禁用水冲刷电器设备，岗位司机要集中精力开车，遵守劳动纪律和现场交接班制度。

六、必须学习生产安全知识与本岗有关的安全规程，了解与本岗有关的事故原因，预防措施和处理方法。

手选、电盘司机岗位责任制

一、电盘司机以操作电盘，监视仪表为主维护原煤筛，手选皮带、破碎机等设备，要有明确分工确保安全运转。

二、手选时要确保质量对铁器、雷管炸药等杂物不准放过一百厘米的矸石块、煤块、硫化铁、木块要拣净。

三、当班拣下的雷管炸药等危险品要由专人保管。

四、安全防火照明设施完整，信号畅通，保持设备区域清洁卫生。

五、严格执行劳动纪律和现场交接班制度。

六、必须学习生产安全知识与本岗有关的安全规程，了解与本岗有关的事故原因，预防措施和处理方法。

、破碎机岗位责任制

一、按操作规程进行操作，负责大块矸石的破碎工作。

二、巡回检查齿板弹簧、负荷肖子是否完好，溜槽是否畅通，机内是否存料，各注油孔要班班注油，确保安全生产，严防金属和木材等入机内。

三、安全防火照明设施齐全，信号保持畅通，保持各岗区域清洁卫生。

四、注意事项：清理杂物时，必须严格执行“停电挂牌”制度，必须有工人在场，一人清理，一人监护。

五、严格遵守劳动纪律，认真执行交接班制度。

六、必须学习生产安全知识与本岗有关的安全规程，了解与本岗有关的事故原因，预防措施和处理方法。

原煤转折皮带司机岗位责任制

一、按操作规程操作，负责对皮带机及其所属设备的使用、维护和保养。

二、巡回检查清扫器，皮带卡子，上下托辊、皮带机头，机尾、滚筒和电机，减速机等，发现问题及时回报处理。

三、与电盘司机取得密切联系，加强信号联系。

四、安全防火和照明设施完整，信号畅通，保持设备和岗位区域清洁卫生。

五、严格执行交接班制度，遵守劳动纪律和厂规、厂记。

六、必须学习生产安全知识与本岗有关的安全规程，了解与本岗有关的事故原因，预防措施和处理方案。

原煤上仓皮带岗位责任制

一、按操作规程进行操作，负责对此事这的使用、维护 和保养。

二、巡回检查卸煤器、清扫器、托轮、皮带卡子等使用和磨损情况，发现问题及时处理。定时注油，保证安全运转。

三、加强与电盘、转折皮带司机的联系，得到停车信号后，方可停车入仓。

四、安全、防火、照明设备完整，信号畅通，保持所属设备和岗位区域的清洁卫生。

五、严格遵守劳动纪律和厂规厂记，认真执行交接班制度。

六、必须学习生产安全知识与本岗有关的安全规程，了解与本岗有关的事故原因，预防措施和处理方案。

圆筒仓司机岗位责任制

一、按操作规程进行操作，负责皮带的使用、维护保养

二、巡回检查卸煤器、清扫器、挡煤板、托轮、皮带卡了孤使用和磨损情况，发现问题及时处理，定时注油保证安全运转。

三、加强与其它各岗的联系，做到合理灌仓，仓满应及时请示调度如何落地。

四、安全、防火、照明设施完整，信号畅通。保持所属设备和岗位区域的清洁卫生。

五、严格遵守劳动纪律。认真执行交接班制度。

篇5：朗诗德纯水机怎么操作

我们都知道，随着经济的高速发展，工业冷水机行业在不断的进步和发展。在使用工业冷水机的时候，操作是很重要的，接下来，我们一起来了解错误操作工业冷水机导致的结果有哪些内容？

看到这个问题许多朋友都会有一些不解，冷水机就是一款很普通的制冷产品，对于日常的操作并不难，而且在我们购买产品后，我们都会看到一本有关产品的说明书，在那里我们就会看到一些日常的操作方法。

许多用户都会感觉，只要好好阅读过这个小小的说明书就会掌握所有风冷螺杆冷水机的操作方法，这根本就是不太可能的事。如果我们想让自己使用的开放式冷水机，更加灵活、运行更加稳定，我们就要在购买产品后，深入的进行一些系统的培训。

当您加入其中的时候，您就会对制冷产品有更加深入的了解。这种了解对于我们在日后的工作是非常有好处的。在那里培训人员会讲解一些很实用的操作方法以及细节上的东西。

无论您是什么时候购买的冷水机，深圳市凯德利冷机设备有限公司都会随时为用户安排技能培训，免费为用户培训现场的操作人员。这就给许多用户解决了很实际的问题。不会因为某些企业对于制冷产品操作不当而造成很严重的后果。而且深圳市凯德利冷机设备有限公司还会提供每年度一次的大保养。开通了24小时服务热线，随时能够和用户保持良好的沟通，一旦有制冷产品出现问题就可以第一时间的解决。同时，他们的质保期限也要比国家规定的多延长出一年，这可是许多其他用户享受不了的待遇。

相信您在深圳市凯德利冷机设备有限公司选购产品后一定会收获很多。无论是在产品的品质上，还是在售后服务上，都是用户最满意的制冷产品销售企业。深圳市凯德利冷机设备有限公司随时欢迎各界人士的参观、考察。同时，还为一些特殊需求的用户提供最优质的订制服务，满足他们的不同用工需求。

综上所述，我们在解析错误操作工业冷水机导致的结果的同时，一定要不断发现问题和解决问题，这样才能让它更好发展。

篇6：饮水机怎么清洗

1、拔去电源插头，取下水桶。清除饮水机腔内所有的剩余水，由于饮水机排污管里的剩余水是导致饮水机二次污染的关键，所以要先打开饮水机后面的排污管排净里面的余水，然后再打开所有饮水开关，放去饮水机腔内的剩余水。

2、用干净镊子夹住消毒的酒精棉球，仔细擦洗饮水机“聪明座”。通常饮水机的这些部位直接与空气接触，很容易积聚细菌。用消毒的酒精棉擦洗，既能去除上面的污垢，还能为下一步消毒做准备。

3、一般的家用饮水机腔体的容量为毫升左右，所以将300毫升消毒剂溶解在2000毫升左右的水里，再充盈整个腔体，10-15分钟后打开饮水机包括排污管和饮水开关排出消毒液。

4、将7000-8000毫升的清水连续冲洗饮水机整个腔体后打开所有开关排净冲洗液。

5、用消毒的酒精棉花擦洗饮水机水龙头开关处的后壁。

6、由于饮水机刚消毒完毕，还可能有微量的消毒液残留，所以不能马上饮用。先应该接一杯水闻闻有没有消毒剂的味道，如果有，就需要不断放水，直到水中闻不出气味才可以放心地喝

专家建议，至少2个月清洁一次饮水机，夏季应该每个月清洗。

二、致菌原因

1、长时间不对饮水机进行专业深度杀菌除垢清洗;

2、换水造成进水口与空气接触;

3、存放空间狭小或不洁,空气不对流,地面不常清洁;

4、气温不适当,置于阴冷潮湿或阳光直射处,易导致细菌繁殖;

5、饮用水质不合格或含菌;

6、饮水机保养不够好,密封性差造成细菌入侵;

7、水胆存水过多而长期不饮用;

8、长期不断电“久烧”(企业和事业单位基本上不断电，饮水频率很高);

9、用带化学成分的药物清洗(送水员或自己);

篇7：朗诗德纯水机怎么操作

当我们采购了冷水机组，并且已经安装好了。接下来是不是只要启动冷水机组便好了。有些客户在问，应该只要把电源开启就可以了吧。今天，厦门曼斯特在这边讲解一下冷水机组的工作流程，给您参考：

一、工业冷水机起动、运转

1.按调度指令打开切换井的进出水闸门，关闭其他各闸门。

2.水泵启动前，应向填料函上的接管，引注清水润滑橡胶轴承，待泵出水后即可关小，有水滴出为宜，检查泵轴承位的油位，确保各处水、油路畅通。

3.水泵启动前检查各连接部位应无松动，用手转动联轴器，看是否灵活，泵内是否有响声。

4.水泵启动时，机旁不得站人，启动后应至少守机五分钟检查设备情况，如有不正常的振动和声音或出水情况有异常应立郧停机检查，绝不允许投入运行后随即离开机泵。

5.水泵在运行中，应注意以下事项：

（1）检查水泵填料压板是否发热，滴水是否正常，每班不得少于八次。

（2）检查轴承电机温升情况，发现异常应立即停机，通知值班调度。

（3）注意机组的响声，振动情况。

（4）检查格栅及进水口是否堵塞，水位是否过低。

（5）水泵流量是否正常，检查出水管水流情况，根据水池水位变化，估计水泵运行时间，及时与调度联系。

（6）检查各个仪表工作是否正常、稳定，特别注意电流表是否超过电动机额定电流，电流过大，过小应立即停机检查。

6.水泵电动机在冷状态下一般允许连续起动六次，两次间隔时间至少十五分钟。

二、停机

1.冰冻季节停机后，应排除泵内积水，以免损坏零件。

篇8：朗诗样板房温馨提示

这个对女人最有吸引力了，皮肤的水分永远是最好的饿，不要买保湿的护肤品了。

打开窗户对比一下，很明显，尤其是在吵杂的地方，更是效果显著。

伸缩龙头加中央热水。

不过我感觉冬天住在朗诗里面，基本上洗碗洗手是不需要什么热水的，因为温度本来就高嘛。这条可以改一改。

手一抬，24小时热水自然来。

随手关门，防止结露，这个提醒有必要。

篇9：房地产营销策划经典案例-朗诗

目

录

一、背景分析-----------------------1

（一）中国房地产现状分析--1

（二）房地产行业发展趋势分析---------------------------3

（三）影响2009年房地产市场走势的因素分析--------3

（四）下沙概述-----------------4

（五）朗诗国际概述-----------6

二、目标市场定位-----------------7

（一）细分标准-----------------7

（二）细分市场特点-----------7

三、竞争对手分析-----------------8

（一）滨江板块-----------------8

（二）下沙及周边区域板块--下沙，九堡-----------10

（三）市区板块----------------14

四、SWOT分析------------------15

（一）分析----------------------15

（二）SWOT矩阵---------------18

五、营销策略----------------------19

（一）产品策略----------------19

（二）价格策略----------------20

（三）渠道策略----------------21

（四）促销策略----------------24

（五）事件营销策略----------26

（六）绿色营销策略----------29

（七）公共关系策略----------31

六、执行计划----------------------32

（一）执行计划进程及安排-32

七、销售预测----------------------33

（一）分析2008年4月到2009年4月销售情况-----33

（二）预测2009年5月到10月的销售情况-----------33

八、营销费用----------------------34

（一）费用----------------------34

（二）体验活动费用----------34

（三）表格说明----------------35

一、背景分析

（一）中国房地产现状分析 1.评价房地产的几项指标（1）房价收入比

家庭年均收入和平均房价比值，用以评价房价的相对高低。世界银行的标准上限是5:1。以下是3个比较有代表意义的城市2007年收入房价比：

上海

23.27009

53杭州 22.27600

41北京17.9332395（2）房租收益率

房子总价格和每月房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应在150到230之间。而北京、上海、杭州、深圳的房租收益率一般都在360以上，且房租上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。（3）空置率

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

在中国较发达城市，2000年以后新建房的空置率在40%以上，2004年以后新建房的空置率应不低于60%。造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资造成的。（4）房地产投资占GDP比例

这个指标反映整体经济对房地产的依赖程度。在大国的房地产历史上，美国在1950年出现过6.98%的最高比例，然后一路小幅波动，直到1991年从3.42%开始，一路上扬至2005年的6.2%，随后发生了次贷危机。而中国从有据可查的记录来看，从1997年的4.02%开始一路上涨，到2007年时这个比例到了10.13%，这是任何国家任何时候都没出现过的高度。考虑房地产对相关经济的带动作用，其对GDP的影响将高达3.15*10.13%=32%。所以说房地产与GDP联系紧密。

以上可以简单的总结出我国房价依然偏高，但总体上房产泡沫在减少。2.2009年中国房地产基本政策

为避免房地产市场过度调整，09年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。（1）改善供给结构，完善住房保障政策

针对90平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低(2008年1-8月该比重为27.6%)、中低价位和中小户型住房供应不足的情况，推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保“90/70”政策目标的实现。

（2）加大对自住性购房需求的支持力度

住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。因此，房地产市场调控在抑制投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民自住的购房需求。（3）完善房地产信贷政策，防止金融风险

针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。（4）加快房地产融资模式多元化发展步伐

为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。（5）建立科学的住房消费模式，提倡“租、购”并举

为了充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧。

（二）房地产行业发展趋势分析展望

2008年,受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。2008下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。2009年，较高的房价将有一定下行空间，随着房价的合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。

（三）影响2009年房地产市场走势的因素分析 1.2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策影响下，消费者预期比较悲观，持币观望。

2.国家一系列调控政策影响分析。2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷款利息降低1.89个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍，使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。同时，对个人购买和出售住房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。

3.住房的市场价格走势分析。2004年以来，尤其是2007年，我国住房价格较快上涨，一定程度偏离了居民的承受能力，使得住房市场量缩、价落。经过一年的调整，房价仅回落到2007年末的水平，2007年价格虚高的水分并没有挤掉，虽然国家优惠政策降低了居民购房成本，但与居民的实际支付能力还有距离。据央行第三季度城镇储户问卷调查，居民未来三个月有购房意向占比仅为13.3％，分别比上季和同期下降1.8和2.8个百分点，为1999年以来的最低点，反映出房价调整还没有到位。

综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待机会，市场存量房较多，房价还有下行的空间，直至下跌到消费者接受的水平，整体看调整有向

深度发展的势头。由此预计2009年上半年，房价承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。一些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降，将有自住型需求陆续入市。随着经济适用房和限价房大量入市，下半年市场成交量将出现趋稳的迹象。

（四）下沙概述下沙简介 杭州经济技术开发区（简称杭州开发区）是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里，目前建成区34平方公里，辖区人口20万。杭州开发区确立了建设“国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心”的三大目标，大力实施“工业兴区、科教强区、环境立区”战略，已成为杭州市乃至浙江省发展现代工业、外向型经济和高教科研的重要基地。综合发展水平名列全国49个国家级开发区前15位。2004年被日本贸易振兴机构评为中国75个城市开发区投资环境最佳开发区。1.国际先进制造业基地

杭州开发区秉承“让投资者获利，让创业者成功”的理念，大力开展招商引资，发展壮大先进制造业基地。迄今，已吸引30个国家和地区的390家外商投资企业落户，累计引进合同外资37亿美元，实际利用外资17亿美元；引进内资工业企业248家，投资总额155亿元人民币。其中列入全球500强的企业已有24家公司在开发区投资38个项目。2004年，杭州开发区完成地区生产总值130亿元，工业总产值504亿元，外贸出口25.4亿美元，分别位居全国49个国家级开发区第11位、第9位、第7位。2.新世纪大学城

杭州开发区大力实施“科教强区”战略，建成浙江省最大规模的下沙高教园区。下沙高教园区规划面积10.91平方公里，15所高校，15万在校大学生。经过五年建设，下沙高教园区已全面建成投用。目前，中国计量学院、浙江理工大学、杭州电子科技大学、浙江工商大学、浙江财经学院、浙江传媒学院等14所高校在校生已达12万人。3.花园式生态型城市副中心

根据杭州市“构筑大都市、建设新天堂”的战略目标，以杭州经济技术开发区为核心的杭州城市东部178平方公里是杭州大都市的副中心（即下沙副城）。建设目标是以高新技术产业与先进制造业为基础，集教育科研、商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城。围绕这一目标，杭州开发区正在全面实施由“建区”到“造城”的战略调整，全面推进城市化进程，大力培育发展城市功能。4.下沙交通（1）外围交通

下沙处于浙江省“四小时经济、生活圈”的中心位置，通过绕城高速与沪杭、杭宁、杭甬、杭千、杭金衢等高速公路便捷地连接，建成的钱江九桥将把下沙新城的东大门打开，规划的地铁八号线还将穿越新城跨江进入江东。

开发区距离主城中心区（西湖）19公里，有艮山路、德胜路、沿江大道、九沙大道4条主干道相连接。设计有6车道的德胜快速路从杭州主城的德胜新村直通钱江九桥，将于2006年底开通。已经建成通车、位于钱塘江北岸的沿江大道，全长约12公里，是连接开发区沿江各区块与钱江新城、海宁的交通要道。

截止目前，从下沙到杭州主城共开通公交线路13条，基本覆盖了杭州主城的繁华区块，并有500多辆大巴投入运营。如：校1线：自开发区高教东区起经开发区迎宾大道可以到达汽车东站、翠苑四区一带；K525、K210：可以到达杭州火车站（城站）。快速公交（BRT）一号线：于2006年4月开通的快速公交（BRT）一号线由黄龙体育中心，经天目山路、环城北路、艮山路直通下沙高教东区，仅需40分钟。每天有40辆车投入运营，每3－5分钟1班，每班车运载能力180人。

地铁1号线：已经开工建设的地铁1号线下沙段分布了下沙西站、下沙中心站、下沙东站、文泽路站、文汇路站、迎宾路和16号路站等7个站点，覆盖了下沙新城中心区、高教园区和沿江生活区。到2010年地铁1号线建成通车后，从市中心到下沙只需20分钟左右。（2）区内交通

截至目前，已经修筑的15横15纵宽阔马路贯通了开发区的东西南北，在绕

城高速以南形成了流畅的路网覆盖。

区内运作的公交线路已有13条，运营公共汽车83辆；小公交200多辆。2005年新增50辆桑塔纳3000型便捷小公交。

（五）朗诗国际概述

项目位于杭州市经济开发区6号大街和27号大街交汇处；基地南邻在建的梦琴湾住宅小区，北侧为城市绿地，绿地以北为杭州经济开发区内东西向主要干道之一的第六大街，东临钱塘江景观带和沿江大道；总出让面积为72743平方米，项目规划建设为7幢高层住宅(1幢18层，6幢33层)总建筑面积约21万平方米，基地周边居住环境较成熟，景观资源丰富，交通设施便利。

朗诗置业所倡导的恒温、恒湿、恒氧节能，以及集中了五大技术卖点的住宅产品，一、永久恒温，室温常年保持在20-26度左右的人体最佳适应温度。

二、常年恒湿，空气湿度始终保持30-70%左右。

三、置换新风，经过净化的健康空气，形成新风湖，24小时不断更新，保持室内空气自然、清新。

四、隔音低噪，窗、墙、楼板经过全面消音设计，室内始终控制在最佳环境声级。

五、节能环保，利用天然的地下能源，清洁、无污染。1.基本参数：

占地面积:72743平方米。建筑面积:210000平方米。2.周围配套设施：

中小学：文海小学、下沙中心小学、下沙中学、杭四中下沙校区 幼儿园:景园幼儿园、天天幼儿园

综合商场:物美超市、新美商城、福雷德广场、下沙商贸城 银行:中国银行、建设银行等 医院:下沙医院、浙江省中医院 3.自然人文景观：

街区地处所在的杭州经济技术开发区，是杭州城市发展的方向，至2020年将打造成为一个60万人居的大型花园式生态城。并且，朗诗国际街区东临钱塘江景观带和沿江景观大道，拥有天赋恩宠的一线江景稀缺资源，以体现钱塘文化为规划根本，独到的设计规划，观景视野无阻挡，壮阔江景尽收眼底。

4.目前主推楼盘：

朗诗倾力打造的自由版楼王，首付12.8万起。同时，为满足高端装修需求的客户，朗诗同期推出了全新钻石版豪华精装修产品，均价12000元/m2。加上目前在销的均价7200元/m2的朗诗矩阵80(社区)毛坯跃层，杭州朗诗已经形成了从钻石版、水晶版、自由版到矩阵80的较为全面的产品线。

二、目标市场定位

（一）细分标准

根据买房者的购买目的，我们将买房者分成两大类：消费者和投资者 1.消费者

买房是以自己居住为目的买房者，我们暂时称之为消费者。这样的消费者大致可以分为以下几种：

（1）高收入人群：主要是指那些年收入超过50万的人，包括企业高管、专业技术人员和部分自由职业者。

（2）中等收入人群：主要是指那些年收入在6到50万之间的人，包括大部分城市白领、工商业者、教师等。

（3）低收入和零收入人群：低收入人群主要是指年收入少于6万的人群，包括农民、进城务工人员、蓝领等。零收入人群主要是指在校大学生。2.投资者

买房是以获取投机利益为目的地买房者，我们暂时称之为投资者。投资者可是是个人，也可以使企事业单位，拥有大笔的可支配资金。

（二）细分市场特点 1．高收入人群

高收入人群由于收入偏高，十分注重生活品味，并且对于社会地位的追求比较明显。他们对于住房的追求，已经不单单满足于一个可以居住的空间，而是更多的要求住房能有舒适的环境和一些特殊的配套功能。他们会偏向于购买那些住房面积

大、建筑材料先进、周边环境优美、具有一定功能性的房子。而价格因数对于他们的影响已经不是最重要的了。2.中等收入人群

中等收入人群由于可支配收入不是很充裕，对于商品价格的敏感度会比较高。他们在购买住房的时候，价格因数已经成为他们购买住房的第一考虑因数，但是不是唯一的因数。他们也会追求一些生活品味，对于住房面积和住房质量也有一定的追求。他们偏向于购买那些质量高但是住房面积中等的房子。3.低收入人群和零收入人群 低收入人群由于收入偏少，对于商品价格的敏感度是最高的。价格因数几乎已经是他们购买住房时的唯一考虑因数，而很少再去考虑楼层、朝向等问题。但是作为零收入人群的大学生却是个不可控因数。大学生购买住房，一般很难完全由自己承担，很多情况下都是由家长负责首付甚至是全部楼款。但是他们也有一个特点，就是偏向于购买那些小户型的过渡型住房。4.投资者

投资者所要考虑的就是住房的升值空间有多大，所以市场需求成为了他们购买楼盘的最重要因数。在资金充裕的情况下，他们不会考虑楼盘的价格，只要是市场需要的，也就是他们值得投资的。

三、竞争对手分析

（一）滨江板块

2007年之前，滨江区的开发以沿江一桥、四桥等板块为主，而近两年开始向西兴、长河、浦沿等腹地板块推进。从上表中可以看出，该区域未来新增潜在供应也以西兴、长河、浦沿等腹地板块为主。2008年，这些板块均有不少新楼盘上市，表现相对活跃。传统的一桥板块则以钱塘山水、天鸿·君邑为代表，实际成交价在11000元/平方米左右；现在我们重点挑选天鸿·君邑进行分析。天鸿君邑

1.基本信息：

（1）位置：天鸿君邑位于滨江区东信大道以南，中恒电子以西、逸天广场以东、规划支路以北。属于滨江板块钱江一桥：快速对接西湖景区和杭州中心区繁盛资源，且风景贯穿全程。公交线路：假日16、315、317、522、82、849、322、337路等。（2）小区内部配套: 商业街、恒温游泳池、健身中心

中小学:浦沿小学、闻涛小学、杭州第二中学

幼儿园:东冠幼儿园、新生幼儿园

综合商场:卖当劳、肯德基、外婆家、哨兵国际饭店、江景戴斯大酒店、一兆韦德健身会馆、杭州之江度假村…

邮局:中国邮政、滨江区邮政局

银行:工商银行、农业银行、中国银行、建设银行

医院:浙江省武警医院、浦沿中心卫生院

其他:龙禧福朋喜来登大酒店、哨兵国际饭店、江景戴斯大酒店等 2.销售状况：

继一期热销95%之后，二期房源，还未开销，将在4月底开盘。此次开盘，推出3#和4#楼，300多套房源。即将接受预定的为85方-160方两房、三房、四房户型，预计主力价格8800-12000元/平方米。3.楼盘分析： 优势：

品牌：来自北京的地产大鳄天鸿地产，承建过多个国家重点工程项目，参与承建了第29届世界奥林匹克运动会场馆--鸟巢、水立方。且此项目是杭州地区第一个项目，品质过硬，对于客户来说这样的公司说辞很有说服力。

地段：和滨江已经初现雏形的繁华配套地区较近。

品质：钱江一桥板块唯一一个精装的楼盘。2000元每平米的精装标准，内装采用20种知名品牌材料，9000多的价格，相对周边的楼盘，性价比还算比较高。

在户型上，南北通透的户型和三房朝南的比较受推荐。露台比较有特色，工作阳台和露台既分隔又不断离。虽然80多方没有钱塘山水的面积大，但有入户花

园赠送。

小区内配有两幢商业建筑。劣势：

小户型空间分配不是特别合理，主卧都略显小。

相对东方郡所在的区块，规划不够超前，医院等配套缺失或略显陈旧。升值空间相对而言减小。

（二）下沙及周边区域板块--下沙，九堡 1.下沙、九堡的区域比较：

下沙目前在售楼盘有：保利东湾、野风海天城、华元伊萨卡国际城、朗诗国际、中庆第六大道和多蓝水岸等；即将推出的楼盘有：金隅观澜时代。

九堡目前在售楼盘有：泊林公寓、丽江公寓、九洲芳园、九月庭院、汇盛德堡和左邻右舍；即将推出的楼盘有：圣奥领寓、阳光国际和大家多立方。

就下沙和九堡目前在售楼盘的销售量，下沙要稍微领先，但是下沙作为一个新开发的新城，其相应的区域配套不是很完善，同时周边有不少污染企业，交通上有一定的局限性，繁华区的交通比较聚集，而偏远的区域交通非常闭塞，目前开发的楼盘，销售上有很大的差别。综上，就九堡板块来说，主要的竞争还是来自下沙的楼盘，一是下沙的楼盘开发商的实力和楼盘的品质都不低，同时楼盘的开发量比较大，相应的配套在后期会有一定的改善，二是目前九堡和下沙这两个区域的价格上还是有一定差距的，下沙目前在售楼盘价格集中在6500左右，而九堡的均价集中在8600-10000左右，价格上的差异会使一部分人选择下沙。2.由此，进行直观的列表比较 比较项目

九堡

下沙 楼盘 泊林、丽江 保利东湾

简要介绍

杭州市城市东大门，离市中心武林广场约10公里，是连接两大主城(即杭州中心城、江南城)、两大副城(临平副城、下沙副城)的重要枢纽。下沙新城由下沙、九堡、乔司镇组成，为杭州的三大副城之一，北部为教育科研区，南部、西部为工业区，中部和东部临江地区为居住生活区。

规划定位

定位为一个融合乡村自然和都市文化特征的新都市主义居住中心。

“先进的国际制造业基地”、“新世纪的大学城”和“花园式、生态型的城市副中心”。

发展规模

东起货运环路，南至下沙世纪大道，西临和睦港，北抵规划九沙大道，总规划用地面积177.39公顷。

规划城市人口60万人，城市建设用地53.47平方公里。下沙城人口规模：远期（2020年）60万，远景（2050年）68万。

居住可实现性

是未来杭城最大的经济适用房居住区以及杭城东北部40万人口居住区的中心。是城市东扩的重要组成部分。

是一个规划先行、自住平衡的居住区，也是三大副城中交通最便捷、基础配套设施最完善、城区建设较现代的区块

区域发展

利好要素

规划建有杭州客运中心站、中国四季青服装交易中心，德胜路东西快速路、地铁一号线一期工程，九堡大桥预计2010年建成。

下沙城位于城市东部地区对外交通的廊道内，对外交通十分便捷,区域内现状有绕城公路、艮山东路两条城市快速路。

杭州规划中的地铁1号线。

利差要素

市政及生活配套较缺乏。工业用地较多，其相应的区域配套不是很完善，交通上有一定的局限性，繁华区的交通比较聚集，而偏远的区域交通非常闭塞。

3、各个楼盘卖点比较

楼盘 卖点 劣势

泊 林 公

寓 楼盘整体品质认可度比较高。在产品的配置上面小高层的电梯全部采用德国克蓐伯智能电梯，一梯两户，但是采用双开门设计，并由此衍生引进一梯一户，电梯直接入户的概念，对讲系统采用了德国席勒的可视对讲系统，私密性和尊贵感都比较强。在两个户型中间设天台设计，方便邻里感情沟通。受到客户的普遍认同。聪明屋概念的引用。卫生间为暗位，主卧阳台面积小，在价格方面，由于二期优惠幅度太大，导致三期一万零的均价上浮比例较高。

丽 江 公

寓 绿城品牌的口碑认同度非常高，特别是过硬的物业管理，虽然价格偏高，但后期涨幅通常也较周围楼盘幅度大。精装电器采用大金和西门子等品牌家电配置，卫生间地板采用地热系统。同时，在样板房的装修上同是90方左右的户型，比泊林公寓看起来更为宽敞，大气。一万二到一万三的均价比较高，而且物业管理费达到2块5。绿城拿地较早，现在丽江公寓的产权只剩60年了，到交房期也就只剩58年。

保 利 东

湾 “Max90重现江湖，更多附加值，90平方米享受110平方米舒适尺度。”“惊艳Max136，赠送面积近30平米，不止是四房，更多的是奢侈。”“除了远眺江景、湿地，更可近享近100米楼间距组团园林。”“地铁物业，央企品质，集粹众多优势。” 东湾项目周边的地理条件十分优越：整个项目东南面一线面江，拥有1公里长的无遮挡一线江景，同时项目周边还有200多米宽的江堤滩涂公园，以及杭州东部非常罕见的原生态湿地景观。目前下沙区块的在售楼盘大部分都处于东区，相对而言地段较远，无论交通还是配套设施都还有待进一步的完善。另外，东湾项目因为拿地价格高，所以在近日下沙楼盘的价格战中处于劣势。

4、销售比较

泊林公寓 丽江公寓 保利东湾

客户细分 二期开盘外地人和本地居民各占50%，以首次置业的年轻人为主。

城东一带专业市场经营户比较多，首次置业占80%,他们一直对城东区域比较关注,下手比较坚决.杭城改善型置业为主江干区人口比较集中,30-40岁左右为主要购房者,二次置业者比较理性,对绿城品牌认同度高，比较认同项目的用材和品质。经过区域楼盘多方比较后才下单。下沙、城东居民为主，年轻人占70%

价格优惠措施 三期价格介于一期和二期之间 商铺 16000-22000 车库 90000 存一抵

三、德客汇的活动和活动抵券 均价13000（包括2800精装）均价7200 3月24日最低5280 目前9.8折，一次性付款再9.9折

热销原因分析 由于其样板间和样板区的同时开放，保证销售率的同时获取了较高的收益。二期的售价比较理性，并在开盘前推出“存一抵五”活动，因此受到了青睐。产品有特色 增加附加值。

精装修房源，其品质在区域内位于前列。品牌认同度普遍获得认可。打折实力并不及海天城，跟风打折并不适合保利，选择打响自己“max系列”是个明智的选择。除去位置偏远外，确实对于普通层次消费者有较大吸引力

（三）市区版块

相对于下沙及滨江，市中心楼盘优劣势明显。总体而言，其优势如下：

便利的交通，发达的交通网络。

周围基础设施完善。

优越的地理位置，所谓房地产至理名言：地段，地段，还是地段！

适合居住的人居环境，得益于西湖优美的自然和人文景观。

巨大的干性需求，以及未来升值的巨大空间。同时，其劣势也非常明显：

房价“高处不胜寒”。房价目前处于一个高处，杭州的房价收入比已经达到了22：1，而世界银行标准上限是5；1。总体而言，市中心房子均价达到了17000-22000每平方米。这个价格让大多数老百姓望而却步。

便利交通并不“便利”，每逢上下班高峰期，市区严重的堵车大大扩大了所谓的地理距离。我们挑选了野风现代景苑作为对手分析。野风·现代景苑

1.楼盘简介：现代景苑，野风·现代城三期20万平米压轴钜作，位于绍兴路与德胜路交汇处，由8幢尊贵住宅群与1幢商务楼（暂名：现代商务大厦）组合而成，800多套高档住宅，精致户型80-180平米。现代城地处市中心和平会展板块，距武林广场（西湖文化广场）仅约3.5公里、西湖约6公里，享受城市品质生活，区域价值凸显。

现代城沿绍兴路等城市主干道，毗邻上塘高架、德胜快速路，与建设中的地铁1号线艮山门站相距数百米，构建地面、高架、地铁立体交通网络，出入便利。

2.销售情况及相关价格：价格说明--二期开盘均价16600元/平方米，一次性98折，按揭99折。其中野风·现代景苑5月5日开盘hz.focus.cn鹿鼎记，目前还剩下3、4套房源，面积130多㎡、180㎡，均价21000元/㎡

3.配套设施：现代景苑自身拥有10000余方商业配套，功能涵盖超市、餐饮、金融、运动健身以及社区文化中心等。

四、SWOT分析

（一）分析

1.优势（Strengths）

（1）朗诗地产在国内具有较高的知名度，并且在无锡、杭州、苏州、常州和上海市场，跨长三角布局战略已初步成型。在未来发展目标上，公司计划以科技地产为主题继续向长三角目标市场扩张，形成战略布局并取得一定的市场地位和竞争优势，积蓄力量，然后择机进入环渤海和珠三角等区域市场，快速提高公司的市场份额、经营规模、盈利能力和品牌知名度，成为一家在全国范围内享有盛誉的绿色科技地产公司。

（2）朗诗较早地进入了绿色科技地产这一细分市场，并且在六年的成长历程中积累了开发大规模节能绿色环保小区的经验和能力，在市场上具有先发优势。通过应用科技手段，实现节能、环保、健康、舒适、安全、经济等方面住宅功能，提升住宅产品的人性化指标，并形成产品序列，在实战中保持产品领先一步的优势。

（3）“杭州朗诗·国际街区”项目位于杭州经济开发区6号大道和27号大街交汇处；基地南邻在建的梦琴湾住宅小区，北侧为城市绿地，绿地以北魏杭州经济开发区内东西向主干道之一的第六大街，东临钱塘江景观带和沿江大道，基地周边居住环境成熟，景观资源丰富，交通设施便利。

（4）“杭州朗诗·国际街区”项目主推“科技地产”理念，并以推广“健康、舒适、节能、环保”概念的房产为主要目标。其房产具有“恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光”特点，在科技含量方面，在同类房产中具有明显的优势。

（5）地铁综合交通，实现快捷生活。地处地铁一号线迎宾路站近在咫尺，快捷交通，方便出行，为居住者生活提供无与伦比的便捷。

（6）地处下沙新城，教育人文、商贸医疗配套丰富。“杭州朗诗·国际街区”项目地处杭州经济技术开发区，是杭州城市发展的方向，同时地处杭州下沙高教东区，14所大学，商场医院配套齐全。

2.劣势（Weaknesses）

（1）对与市区工作居民，交通并非非常便利。目前该房产周边只有一路公交车，对于在杭州城区内工作的居民，实属不便。即便地处杭州德胜快速公路周边，但对于每日需要前往杭州城区内工作的居民，依旧不会选择。（2）价格依旧偏高，虽然房产均价在毛坯6800元/平米，但对于其争对的消费群体：工薪阶层，凭借其硬件软件方面的设施条件，价格依旧偏高。

（3）噱头大于实用性，“杭州朗诗·国际街区”项目主推科技居住理念，对于大多数购买者而言依旧陌生，对其具体的科技理念没有具体的概念。同时也会考虑到其高昂的物业费用，以及日后维修费用，以及部分设备的老化维护费用而望而生畏。

（4）户型设计略显“不人性化”，针对朗诗国际5月主推户型“矩阵80”，凭借其小户型同时跃层设计吸引大量购房者眼光，但是一层无洗手间，必须去二层，此设计大为不便。故会影响其销售。

3.机会(Opportunities)

（1）政府支持：公共交通公交车辆增加，服务时间延长。新增主城公交线路、区域公交线路3条，城市公交继续向周边地区延伸，公交服务措施更加完善，车型继续

优化。公共服务设施在新城

中心区新建包括市民中心、会展中心、公共图书馆、体育中心，中心医院等十大公共服务设施，以完善和加快实施文教卫体等各专项规划为契机，加快发展文化、教育、卫生、体育等社会事业。加快以区域性医疗中心、社区卫生服务组织为主体的医疗卫生服务网络，2006年实施东方医院扩建。商贸服务业年内将有大批商贸项目开始招商、投运，包括西子阳光星城、之江铭楼、华元十六街区、下沙商贸城、文渊大厦等，为人们购物消费提供了大量的新去处。休闲娱乐生态公园(除养生区)和高教东区公园年内全面建成并对外开放，生态公园养生区也将开工建设。用水问题开发区20万吨/日的南部泵站一期5万吨工程及管径DN1200德胜路自来水管铺设两大工程将全面完成，供水能力大为增强。环境保护下沙绿地覆盖率大于35%，每年空气质量达到或好于国家二级质量标准的天数大于330天。2006年，开发区将加大环境综合整治的力度，主要致力于加强水环境整治，疏通区内河道，通过加强环境监督和执法检查，加大源头控制和下沙街道区域截污纳管工作力度。限制淘汰高污染企业，推行清洁生产，不断提高开发区水质，确保辖区水质达到4类标准，局部达到3类标准水平。文化生活开发区首届职工文化艺术节的各项活动将继续展开，包括举办职工青年歌手大赛、文化沙龙、摄影绘画艺术展、新春书市等系列活动和开发区文化专题论坛。社区服务白杨街道市民服务中心年内将完成土建并投入使用，几个社区卫生服务站建设也稳步进行，社区服务居民的功能进一步得到完善。社会治安“社区110”联动机制建设全面启动，校园110和企业110继续完善，全时空、全方位覆盖的110“天网”工程将被构筑。（2）杭州新城吸引大量白领，作为杭州市政府重点关注建设新城之一，下沙已不再是过去的杭州工业基地，逐渐向人文居住中心转变。吸引大量白领阶层涌入下沙购房。

（3）学生资源有待开发。作为浙江省最大的高教园区，拥有众多的学生消费群体的下沙，也是下沙购房的主力军，其背后巨大的家庭购买力，都能成为下沙房产的购买者。4.威胁（Threatens)（1）下沙竞争对手众多。2007年，开发区沿江“华元梦琴湾”、“野风海天城”、“理想萨卡”等品牌楼盘相继交付；建成区内“东海未名园”、“福雷德广场”等精品楼

盘配套完善、人气聚集；绵延约14公里的江岸旁，“保利东湾”“世茂滨江花园”等诸多大盘次第崛起。开发区房地产业竞争巨大。

（2）产品的细节部分不确定性太多，虽然“杭州朗诗·国际街区”主推的是当下最流行的“科技”居住理念，但概念过为空洞，消费者了解不深，故会导致部分消费者转移至其他房产。（3）下沙存在“候鸟”人群特色。由于作为高教园区，下沙居住人群具有“候鸟”的特性。因此造成实际常住人群少，住房楼盘过多。

（二）SWOT矩阵

因素 权重 得分（0分-5分）加权数 机会 品牌知名度 0.2 3 0.6 绿色住房理念 0.2 4 0.8 地理位置 0.2 3 0.6 科技理念 0.2 3 0.6 硬件设施 0.2 3 0.6 小计

3.2 劣势 交通便捷 0.25 3 0.75 价格 0.25 4 1 实用性 0.25 3 0.75 房屋结构 0.25 3 0.75 小计

3.25 机会 政府支持 0.5 4 2 新居民涌入 0.25 3 0.75 学生巨大资源 0.25 3 0.75 小计

3.5

威胁

竞争对手 0.2 3 0.6 不确定性 0.2 2 0.4 “候鸟”特性 0.6 4 2.4

小计

3.4

五、营销策略

（一）产品策略

产品策略是市场营销(4P组合)的核心，是价格策略、分销策略和促销策略的基础。

朗诗·国际街区位于杭州市经济开发区6号大街和27号大街交汇处；基地南邻在建的梦琴湾住宅小区，北侧为城市绿地，绿地以北为杭州经济开发区内东西向主要干道之一的第六大街，东临钱塘江景观带和沿江大道；总出让面积为72743平方米，项目规划建设为7幢高层住宅(1幢18层，6幢33层)总建筑面积约21万平方米，基地周边居住环境较成熟，景观资源丰富，交通设施便利。

1.项目位置：杭州经济技术开发区6号大街和27号大街交汇处 2.物业类别：住宅、高尚住宅、绿色科技住宅 3.占地面积:55000平方米 4.户型：钻石版豪华精装修户型、水晶版全装修户型、88平方米自由版户型、朗诗矩阵80(社区)平方米毛坯跃层户型

5.项目特色：绿色科技住宅，集中了五大技术卖点的住宅产品，一、永久恒温，室温常年保持在20-26度左右的人体最佳适应温度。

二、常年恒湿，空气湿度始终保持30-70%左右。

三、置换新风，经过净化的健康空气，形成新风湖，24小时不断更新，保持室内空气自然、清新。

四、隔音低噪，窗、墙、楼板经过全面消音设计，室内始终控制在最佳环境声级。

五、节能环保，利用天然的地下能源，清洁、无污染)6.交通状况：K401、K320、K210、K223、K381、K27、B1、地铁一号线将在2010年全面开通

7.周边配套：

幼儿园:景园幼儿园、天天幼儿

学校情况:文海小学、下沙中心小学、下沙中学、杭四中下沙校区 商场:物美超市、新美商城、福雷德广场、下沙商贸城 银行:中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、杭州商业银行、交通银行等 医院:下沙医院、浙江省中医院

8.设计理念：简约、现代是贯穿整个设计的主线。通过对景观设计的要素进行简化处理，包括形式与空间的简化，在满足功能要求的基础之上形成促进人们利用场地开展活动的设计，加强人和自然环境之间的沟通和交流。将商业环境与休闲景观相结合，创造一个融商业活动于景观中，融景观于商业活动中的和谐且生机勃勃的景观环境。9.停车位:地下车库配比1:1,地面有临时停车位 10.建材装修结构：剪力墙

（二）价格策略

1.朗诗·国际街区销售情况分析（2008年1月26日至2009年5月4日）

朗诗·国际街区价格走势(日均)新房均价(元/㎡)

朗诗国际街区成交数量走势图（日均）新房成交量(套)

2.定价

根据朗诗·国际街区销售情况和不同户型，同时参考杭州其他楼盘的价格，最终确定了朗诗·国际街区的价格

（1）钻石版豪华精装修产品：均价为12000元/平方米（2）水晶版全装修产品：均价为11000元/平方米

（3）88平方米自由版楼王房源：均价为10000元/平方米

（4）朗诗矩阵80(社区)平方米毛坯跃层：均价为7500元/平方米 3.优惠政策

（1）朗诗矩阵80(社区)平方米毛坯跃层，在2009年5月10日前到朗诗售楼处现场办理珍藏卡，可以享受存2.5万抵5万的活动。（和第2条优惠政策不能同时享用）

（2）朗诗矩阵80(社区)平方米毛坯跃层，给20-30岁的年青一族打9、5折的优惠。（和珍藏卡不可以同时享用）

（3）朗诗矩阵80(社区)平方米毛坯跃每套赠送两个4.8平方米的露台。

（4）对于开盘后前10名购房者实行9、8折的优惠（和第5条优惠政策不能同时享用）（5）一次性付款开盘当天交清全部房款的购房者将获得每平方米400元的优惠。（和第4条优惠政策不能同时享用）

（6）采取分期付款，首付20%。

（三）渠道策略

销售渠道是指商品从生产者传送到用户手中所经过的全过程，以及相应设置的市场销售机构。房地产营销渠道是指商品房从生产者向终端使用者转移过程中所经过的，由各中间环节连接而成的路径。随着外来大鳄的进驻和本土品牌的日益做强，楼市竞争已经处于白热化状态，渠道营销成了生存的有效精准渠道。拓宽营销渠道，通过全方位、多样化的营销渠道建设突破销售瓶颈，快速实现产品销售和资金回笼已成为房地产企业最重要的决策之一。1.设置接待中心展厅（房地产企业直接销售策略）派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的客户和准客户提供服务。朗诗·国际街区已经提供一个固定场所让客户前去咨询，这就使客户有了明确的目的地。朗诗·国际街区应利用这种销售模式渠道最短、反应最迅速、控制最有效的特点，对其进一步完善，收集房地产市场信息的同时提高其专业度、权威度、可信度、服务的全方位程度。朗诗·国际街区可负责报销前来售楼处咨询客户的来回车票，或者提供朗诗·国际街区参观巴士，使客户可以更好的体会到朗诗·国际街区的服务，给客户留下深刻的印象。朗诗·国际街区的接待中心展厅是购屋者与销售人员接洽的第一现场，应布置得舒适气派，且设置模型、图表说明，可以让客户产生良好的印象，得到详实的信息。同时接待中心也象征朗诗·国际街区的企业形象，应讲求稳重、整洁和高格调。并选择能力高、反应机智、经验丰富、服务热情、熟悉市场行情及居民习性的销售人员留守现场，进行房产的说明与销售。2.网络营销渠道

网络的出现，在改变人们生活、工作方式的同时，也在深刻改变着房地产产品的销售、服务模式和理念。随着客户对解决方案需求的不断加大，传统的房地产营销渠道构架正在受到冲击。朗诗·国际街区应适应市场的这种变化，经营管理模式由原来的以产品为中心转向以客户为中心。朗诗·国际街区应利用好开放自由、信息传播广泛迅速的网络平台，这可以节省场地和大量的人力物力。房地产属于耐用消费品，它具有厚、重、贵、大的特点，消费者在做出购买决策之前往往要经历提出需求--信息收集--方案比较--购买决策--购买行为等几个阶段，每个阶

段都需要足够多的信息，朗诗·国际街区可继续完善自己的官方网站、博客、朗诗生活会客户服务平台和BBS社区论坛，把自己最新的消息和动态放在上面，让其成为信息发布、开展宣传、拓展业务的窗口。3.房交会

房交会将是朗诗·国际街区进一步发展的契机，朗诗·国际街区应抓住5月份房交会的时机，通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法强化自己的品牌形象，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。4.“全程代理”式营销渠道

朗诗·国际街区可请代理商提供市场调查、项目定位、提出建筑规划及设计要求、物业管理及经营规划、销售策划、推广执行策划、全面推广销售等一条龙服务。由于有精于市场营销的代理机构参与房地产项目的每一个环节中，使各项定位落到实处，准确地瞄准市场变化的节奏，带有较大超前性，不仅能提高发展商的开发水平，而且能帮助发展商降低营销风险，提高获利水平。

5.拓展境外营销渠道的

由于目前国家对房地产行业宏观调控力度加大，面对疲软的国内市场，北京和上海等地的房地产开发商们把目光投向国外，选择了项目境外营销，取得了不错的市场反响。朗诗·国际街区也可采取这种模式，通过各种国际代理模式对项目进行境外直销，选择了境外营销渠道，以“西博会”“国际动漫”等方式来带动销售。6.房产中介（委托代理渠道策略）随着消费者消费行为的理性和成熟，房地产开发企业一方面要扩大规模追求规模经济，另一方面又要走专业化道路，细分产业市场。朗诗·国际街区可将自己一些后期没有销售出去的楼盘委托给更具专业优势的销售代理商来完成销售。中介机构由于工作的范围、特性，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究较开发商更有经验且深入得多，因此，通过这一渠道使朗诗·国际街区更容易把握市场机会，能够更快地实现房产的销售。

（四）促销策略

1.根据不同的SP活动的种类来进行促销

SP活动种类 例子 吸引人潮之SP活动

（1）歌舞、明星SHOW（2）展示会、说明会（3）园游、鸡尾酒会（4）热气球、民俗表演

促进成交之SP活动（1）业务人员销售竞赛（2）客户介绍客户活动

加速购买速度之SP活动

（1）前10名免费招待优惠（2）限时定购抽奖活动（3）样品屋、实品屋

（4）送车位使用权、送物业管理费等“百万送”活动 2.邮寄项目资料

从成本角度讲，向经过筛选的潜在客户邮寄一份简明扼要的项

目资料是一种效果非凡的方法。朗诗·国际街区可选择中邮广告。力争使楼盘的广告深入政府机关和经过筛选的目标客户群。3.广告策略

朗诗·国际街区应根据不同的阶段来注意购买者的反应，从而采取不同的广告方式。如：（1）在项目现场、城区入口和人流量大的街道树立巨幅灯光形象广告牌，让人们建立眼前一亮的视觉亲和力。形象广告牌以小区的景观效果图为主要内容。

（2）用标准字体在项目现场的围墙四周标明：楼盘标识、开发商、施工单位、监理单位、设计单位名称以及售楼电话。

（3）定期在报纸上做半版或全版宣传广告，形成高暴露点。宣传内容：

项目价值、地块价值、发展潜质等。

（4）投放车身广告：选择一批公交车，在车身刷上楼盘的形象广告。

（5）在超市等大卖场设立展柜，设置专门的售楼员与消费者沟通并销售楼盘。这可以利用大超市和卖场的客流量，达到很好的宣传和推广作用。

阶段 购屋者反应 不同阶段的广告方式 接触 需求、注意 ↓ 开拓型（引导期）接受 知适、认知 ↓ 开拓型（引导期）改变态度 喜欢、偏爱 ↓ 竞争型（强销期）

改变行动 购买意愿（决心）↓

购买 维持型（促销期）

4.宣传

在举行活动、现场展示等促销活动中，都会散发一些有关项目的说明及使用手册。手册的内容一般包括项目的位置、面积、规划、售价、特色、可能提供的物业管理服务等，要做到图文并茂。手册的设计及印刷要精美。

（1）制作印刷、装帧精美的楼书和宣传手册，楼书和手册应传递一种新的生活方式。（2）制作平面景观效果图。

（3）制作印有楼盘标识的手提袋、雨伞等纪念品。

（五）事件营销策略

朗诗·国际街区给你一年四个春天

--杭州朗诗试住体验活动 1.活动目的

朗诗·国际街区利用地源热泵技术系统、混凝土顶棚辐射制冷制热系统、外墙设置高密度保温板等技术来给墙体调节温度，从而调节室内温度，使室内温度常年保持在20-26摄氏度的人体最佳适应温度，告别严寒酷暑，只有春天的感觉；而吸尘排污系统、健康全新风系统等技术能使室内常年保持在30-70%恒湿，从而摆脱黄梅天衣物发霉、关节疼痛的困扰；另外隔噪隔声系统、排水噪声处理系统又可以

给您安静的空间，不受噪音的烦扰。朗诗·国际街区的高科技“健康、舒适、节能”住宅项目，改变传统住宅观念和生活方式，定位国际化街区式住宅，力求营造开放私密并蓄的社区文化，创造最舒适的环境，彻底告别严寒酷暑和黄梅天，让住户超前20年进入未来生活。朗诗·国际街区采用十大科技系统为住户创造出恒温、恒湿、恒氧的舒适居住环境。朗诗·国际街区创造了一年四个春天的奇迹。朗诗·国际街区在2008年举办的朗诗·国际街区试住体验活动非常成功，很受好评，之后也为朗诗·国际街区吸引了很多新的住户。朗诗·国际街区给你一年四个春天--杭州朗诗试住体验活动，让顾客亲身感受朗诗·国际街区为住户提供的恒温、恒湿、恒氧的舒适居住环境从而深深地被朗诗·国际街区所吸引，从而成为朗诗·国际街区新的住户。2.活动主题

走进朗诗，亲近朗诗，体验炎夏中的春天 3.活动时间

2009年6月1日-7月31日 4.活动地点

杭州朗诗·国际街区

具体地址：杭州经济技术开发区6号大街和27号大街交汇处 5.活动内容

（1）游园活动：从早上8点到11点半，来参加试住的人可以在朗诗·国际街区参加游园活动。游园活动的各个项目分散在朗诗·国际街区内部的各个地方，这样，在参加游园活动的同时也对整个朗诗·国际街区有一定的了解。

（2）茶话会：从下午1点到4点，在大厅举办茶话会。让来参加试住的工作人的人深刻感受到即使外面是炎炎夏日，在朗诗的室内还是舒适凉爽。同时，在这里，来试住的人可以看看有关朗诗·国际街区介绍的杂志，朗诗·国际街区员也会热心地为大家提供咨询。而且，来试住的人之间也可以互相交流。

（3）散步：在晚饭过后，室外的温度也渐渐地降低了，来试住的人们可以轻松地散步在朗诗·国际街区，感受着家的感觉。

（4）试住：在晚上8点半，来试住的人们就可以住进试住房，感受炎炎夏日中的春

天。

6.活动宣传

（1）将活动放在搜房网、住在杭州网、焦点网地产网、浙江在线上（2）将活动登在钱江晚报、浙江日报、杭州日报、青年时报上（3）现场宣传：

给每位来试住的人发一份礼品（一把遮阳伞、一顶遮阳帽、一把小扇子）。在这些礼品上都印上朗诗·国际街区的信息。

在游园活动的每个地点都设有这个地点的介绍，让人们在娱乐的时候了解朗诗·国际街区。

茶话会的时候提供给来试住的人们朗诗·国际街区的杂志，现场也有印有朗诗·国际街区信息的喷绘和写真。在试住的房间里，也提供一些朗诗·国际街区的杂志。7.活动报名

本次报名采取网上报名、报纸报名、电话报名、现场报名相结合的方式同时进行。（1）现场报名: 参加人员可以前往下沙朗诗体验馆，在销售人员的指引下填写报名表，经工作人员审核无误，完成报名。（2）网络报名: 参加人员可以登陆搜房网、住在杭州网等，下载报名表格，按要求填写后传真至0571-86845566；或下载报名表格，填写完成后发邮箱kukiyan@hotmail.com，经工作人员审核无误，完成报名。（3）电话报名：

参加人员可以拔打0571-87392112，0571-86910555，0571-86840555试住报名热线，通过电话形式报名，经工作人员审核帮助填写报名信息，完成报名。（4）试住须知

杭州朗诗公司客服人员在接到报名表后，经审核筛选，按报名时间进行排序，在试住前三天会通知客户，并在前一天会做相应的提醒及确认。

朗诗试住间内有相应的生活物品准备，体验者只需带好换洗衣物，即可入住。

试住时间为晚上18：30至次日早晨8：00。

杭州朗诗置业有限公司对本次活动有最终解释权。

（5）报名起止时间:2009年5月10日到2009年7月1日（6）报名表格

杭州朗诗·国际街区试住申请表 姓名

年龄

性别

联系地址

邮编

职务

申请人数

手 机

电话号码

传真号码

E-mail

申请户型（A）两居（B）三居 紧急联系人： 试住要求：

（六）绿色营销策略

朗诗·国际街区利用地源热泵技术系统、混凝土顶棚辐射制冷制热系统、外墙设置高密度保温板等技术来给墙体调节温度，从而调节室内温度，使室内温度常

年保持在20-26摄氏度的人体最佳适应温度，告别严寒酷暑，只有春天的感觉；而吸尘排污系统、健康全新风系统等技术能使室内常年保持在30-70%恒湿，从而摆脱黄梅天衣物发霉、关节疼痛的困扰；另外隔噪隔声系统、排水噪声处理系统又可以给您安静的空间，不受噪音的烦扰。朗诗·国际街区的高科技“健康、舒适、节能”住宅项目，改变传统住宅观念和生活方式，定位国际化街区式住宅，力求营造开放私密并蓄的社区文化，创造最舒适的环境，彻底告别严寒酷暑和黄梅天，让住户超前20年进入未来生活。朗诗国际采用十大科技系统为住户创造出恒温、恒湿、恒氧的舒适居住环境。科技系统包括：

（1）地源热泵技术系统--获取土壤浅层能量用以供热、制冷，成熟利用可再生能源技术，比常规系统节能40%-50%。

（2）混凝土顶棚辐射制冷制热系统--在混凝土顶棚中敷设辐射盘管，通过盘管中的常温水不断循环，智能化调控室内温度，使其常年保持在人体最舒适范围。这样可以减少室内机械运作的噪音，以及热胀冷缩对楼板的损伤。而且室内温度分布均匀，舒适度远高于传统空调系统。（3）“绝缘”外墙系统--外墙在结构墙之外设置了特别增厚的保温层，起到了保温隔热的作用，使得制冷采暖能耗大大低于传统住宅。（南京朗诗国际墙体采用200mm厚钢筋混凝土，外贴厚度70mm保温层。）

（4）女儿墙、屋顶及地下保温系统--从楼基到楼顶形成严密的隔热保温系统，减少能量的流失。屋顶保温采用100mm厚保温材料。

（5）“严密”外窗系统--外窗采用高性能隔热保温窗，窗框和窗洞的结合空隙采取阻热设计，隔绝热传导。玻璃为中空玻璃，内侧镀有LOW-E涂层，有效降低热能的传递。

（6）外遮阳系统--外窗外侧设置金属外遮阳卷帘，有效阻挡太阳直辐射和漫辐射，遮阳率高达80%，还具备一定的防盗和隔音功能。

（7）同层排水系统--南京朗诗·国际街区卫生间采用隐蔽式水箱和同层排水技术，使用国际先进的HDPE管，排水横管在本层与立管连接，消除了卫生间排水管穿越楼板的渗透隐患，降低排水噪音对邻里的干扰。

（8）24小时持续置换新风系统--设置在卧室、客厅等地面上的新风口送入经过除尘、温度及湿度处理的室外新鲜空气，送风口风速很小，将风由地面缓缓送入室内，蔓延形成新风湖，再通过卫生间、厨房等顶部排风口排出。南京朗诗国际室内新风量为30立方米/小时*人，达到《空气质量国家标准》一级。

（9）隔音降噪系统--从外到内，在设计和材质上，全面隔音，减少相互干扰。

（10）地源热泵热水系统--24小时供应生活热水。朗诗·国际街区主打“恒温、恒湿、恒氧--高科技节能、环保、健康型住宅项目”之牌，使室内温度恒定在20-26度，湿度常年维持在30-70%，24小时持续新风，这让住户在享受惬意生活的同时，又每年比传统住宅节能约80%，很好的贯彻了可持续发展这一思想，响应时代号召，创造了属于自己的绿色品牌。朗诗·国际街区先进技术和创新精神给实行绿色营销提供了强有力的保证！回归自然，关注健康，杜绝住宅引发的疾病，增加人际关系。以后可以深化“这里，是个充满爱的地方”这一理念，把它当做绿色营销的口号，让客户更好的了解绿色·人本的朗诗·国际街区。

（七）公共关系策略

汶川地震后，朗诗地产曾经向灾区人民、向社会做出庄严承诺：为地震灾区建一所震不倒的学校！在紧锣密鼓的准备下，新校舍于9月26日正式开工。此后，朗诗公司以最快的速度加紧建设，终于保证教学楼、宿舍、学生食堂等一期工程在12 月24日交付校方使用。这正是使用了公共关系策略，很好的体现了朗诗地产的社会责任感，树立了很好的企业形象。杭州朗诗·国际街区也可在公益事业上大做文章，如在大学设立专项奖学金，或者每年拨出一定的资金来资助社会上的弱势群体。

六、执行计划

（一）执行计划进程及安排

四 五 六 七 八 九 执行部门

渠道建设

市场开发部、财务部 广告宣传

公关部、企划部 推广上市

企划部

品牌推广

企划部、销售部 尾盘促销

销售部 1.四月份

主推户型：没有特别主推的，主要是销售一期的尾盘。四月份在继续一期销售的同时，将开始第二期销售的准备工作。渠道建设将继续深入下去，包括售楼点的完善、样板房的建设等。广告宣传应该开始转入对二期楼盘的宣传。市场推广工作也将继续下去，与品牌推广活动同步进行。2.五月份

主推户型：朗诗矩阵80(社区)平方米毛坯跃层户型。五月份的时候，渠道建设已经完成，因此可以开始二期楼盘的销售。广告宣传将以主推户型为主，同时进行其他户型的销售预告。市场推广活动将和品牌推广活动继续同步进行。3.六月份

主推户型：88平方米自由版户型。六月份的时候，市场推广活动也已经结束，主要工作就是广告宣传和品牌推广。广告宣传以主推户型为主，而品牌推广则就继续进行品牌概念推广。4.七、八、九月份

主推户型：水晶版全装修户型和钻石版豪华精装修户型。七月份的时候，广告宣传主要在主推户型上，品牌推广也将在该月结束。进入八月后，开始重新进行全户型宣传。九月份开始大规模的广告宣传结束，工作重点转向尾盘促销。

七、销售预测

（一）分析2008年4月到2009年4月销售情况

销售时间 销售套数（套）销售面积（㎡）销售金额（万元）2008年4月 21 2405.19 2574.13 2008年5月 3 363.25 396.46 2008年6月 16 1413.98 2061.95 2008年7月 16 1843.15 2070.24 2008年8月 20 2025.00 2226.69 2008年9月 11 1438.50 1668.53 2008年10月 6 828.78 987.61 2008年11月 6 777.02 907.10 2008年12月 100 8171.60 5866.68 2009年1月 45 3732.22 2718.15 2009年2月 31 2533.84 6089.13 2009年3月 32 2829.19 2404.52 2009年4月 57 5407.47 4584.46

（二）预测2009年5月到10月的销售情况

依据2008年4月到2009年4月的销售情况、今年的整体环境、我们的营销方案，据测2009年5月到10月的销售情况

销售时间 销售套数（套）销售面积（㎡）销售金额（万元）

2009年5月 70（跃层60，自由版4，水晶版3，钻石版3）6040 4972.6 2009年6月 60（跃层10，自由版45，水晶3，钻石版2）5490 5394.6 2009年7月 75（跃层15，自由版10，水晶30，钻石版20）9380 10126 2009年8月 95（跃层25，自由版20，水晶30，钻石版20）11060 11606 2009年9月 40（跃层5，自由版10，水晶10，钻石版15）5030 5542 2009年10月 20（跃层3，自由版8，水晶5，钻石版4）2266 2401.4

八、营销费用

（一）费用

本项营销策略以广告位主要促销手段，同时其时效性和目标群体最为明确，因此广告费用在本项目的期间费用中比列最大。主要手段为：在各平面媒体投放广告，以一次30000元为标准，以一月投放一次，则一个月的广告费就为30000元。在墙面等的巨幅广告、车身广告等的费用为投放一年的平面媒体广告费为180000元。广告费用总计为210000元

销售预测中的提及的设置接待中心展厅、建立直销店的策略，分别位于杭州市区、下沙，每家店的筹建费用为20万元，则筹建费用为40万元。渠道营销手段下，谈判费用预算为10500元。

（二）体验活动费用

以走进朗诗为主题的体验活动是本项营销策略的主题活动。在体验的第一天的活动的预算为20000元，包括活动的宣传，活动的准备，以及当天活动的花费等。体验活动的主要花费在于试住期间业主的一些在水电等的生活日常花费上，同时也包括房子正常的折旧。以每户每月的水电等的日常花费为500元为标准，每套住房的居住期为50年，每套的均价为850000元，每月的折旧就为1417元，以本次体验

活动的户主为30户为例，一个月的折旧就为42500元。四个月的折旧就为170000元。

体验活动的总费用为190500元。

（三）表格说明 项目 直销店 筹建费

渠道谈判费

广告费

体验活动费用

费用合计