公建

2024-04-25

公建（通用8篇）

篇1：公建

第一节总体环境布局的基本组成

本节重点：

形成室外空间环境的主要组成部分：建筑群体（主要部位且明显）

广场道路绿化设施雕塑壁画建筑小品灯光造型

夜间光照艺术效果

体育馆

体育建筑的特点（基本要求）：集散大量人流。既是室内空间组合的内因也是考虑室外空间组合的重要依据。

解决办法：体育建筑周围设置足够的室外疏散空间和停车场，配置绿化、小品。

构图原理：主体建筑形成室外空间环境构图中心，附属建筑是室外空间环境组合的一部分。

天安门广场和圣马可广场的比较：

1.天安门广场

广场中轴线的重心——天安门；

中轴线——天安门，国旗，人民英雄纪念碑，纪念堂，正阳门；中轴线两侧——两侧人民大会堂和革命历史博物馆；

建筑围合成的室外空间效果：大尺度的空间，广场宽阔而有节奏，建筑雄伟庄严，铺地和松柏突出室外空间艺术效果。2.圣马可广场：（意大利威尼斯）建筑体形对空间形成的作用

在统一布局中运用对比手法，强调了各种对比效果；小入口与开敞广场之间；

横向处理的建筑与竖向处理的塔楼之间；端庄严谨的总督宫与神秘色彩的教堂之间。

简言之，圣马可广场强调了“对比”效果。体现在:

1、窄小的入口与开敞的广场

2、庄严的总督府与神秘色彩的教堂

3、横向处理的建筑与竖向的钟塔

又如何体现“统一”

1、封闭的广场——底层架空的建筑－开阔的海面

2、建筑外形

二、室外环境的空间与场所

总体空间环境氛围是满足人们行为心里上的需求即物质和精神上的场所。

室外环境的空间分类：

服务性院落

场所：

主要场所：

开敞空间或集散广场（如绿

化场所等）活动场地停车场地

第二节总体环境布局的空间与环境

建筑与环境的关系“平面化”—形和底的关系形—图形当成“正”的要素底—图形的背景当成 “负”的要素

吸引我们注意力的正要素形，如果没有一个与之对比的背景，是不可能存在的。

形和底之间的关系

不仅是对立要素的关系，他们共同形成一种不可分离的实体，一个对立的统一体。

第三节群体建筑环境的空间组合

建筑群体组合：是指如何把若干幢单体建筑组织成为完整统一的建筑群。

群体组合的意义：在评价建筑的时候，不能只着眼于单一的建筑，这是因为单体建筑只有与环境及其它建筑组合成为一个有机整体时才能完整、充分地表现出它的价值。

群体组合的标准：若干栋建筑摆在一起，只有摆脱偶然性而表现出一种内在的有机联系和必然时，才能真正地形成为群体。（即统一性）

形式美的规律“多样统一”，是建筑群体组合遵循的重要依据

一、公共建筑的群体组合的要点

要从建筑群的使用性质出发,着重分析相互关系,加以合理分区,运用道路广场等交通联系手段加以组织,使总体空间环境的布局联系方便、紧凑合理。

在群体建筑造型处理上，结合周围环境特点，运用各种形式美的规律，按照一定的设计意图，创造出完整统一的室外空间组合。

运用绿化、雕塑及各种小品等手段，丰富群体建筑空间环境的意趣，取得多样统一的室外空间效果。

二、公共建筑群体组合的形式和手法组合的形式：

（1）对称的形式，这种形式较易于取得庄严的气氛;（2）不对称形式，较易于取得亲切、轻松和活泼的气氛。

某些公共建筑群，也可以采用对称和非对称两种形式的布局方法。（局部对称）

组合的手法：

1、对称

2、轴线

3、向心

4、结合地形

5、采用共同的形体

一、建筑外部空间的概念

积极空间与消极空间

建筑空间大抵可以分为从周围边框向内收敛的空间和以中央为核心向外扩散的空间。

积极空间（Positive-space）即P空间。消极空间（Negative-space）即N空间。

二、外部空间的要素 1.尺度

（1）一般认为，人的眼睛以大约60°顶角的圆锥为视野范围，熟视时成为1 °的圆锥。

三、外部空间的设计手法 1.限于人的领域。

运动空间（Sm）要求：像某个目的请进、散步、列队形或其它集体活动。

停滞空间（Ss）要求：静坐、看书看报、洗手等。2.除人外包括交通工具的领域。

四、空间秩序的建立

1、加法创造的空间与减法创造的空间

加法创造空间：是把重点放在从内部建立秩序离心式地修建建筑上。减法创造空间：是把重点放在从外部建立秩序向心式地修建建筑上。

一、功能对空间的规定性

建筑空间形式必须适合于功能要求。这种关系实际上表现为功能对于空间形式的一种制约性。（功能对空间的规定性）

建筑功能对于建筑空间的规定性主要体现在以下几个方面：

1、功能决定空间的“量”

2、功能决定空间的“形”

3、功能决定空间的“质”

4、功能决定空间的组合形式

1、功能决定空间的“量”

所谓空间的“量”是指空间的大小和容量。

在实际工作中，一般以平面面积作为空间大小的设计依据。根据功能需要，一个空间要满足基本的人体尺度和达到一种理想的舒适程度，其面积和空间容量应当有一个比较适当的上限和下限，在设计中一般不要超过这个限度。

2、功能决定空间的“形”

所谓空间的“形”是指空间的形状。

除了空间的大小和容量，空间的形状也同样受功能的制约。虽然说在满足使用功能的前提下，某些空间可以被设计成多种形状，然而对于特定环境下的某种使用功能，总会有最为适宜的空间形状可供选择，这本身就是一个优化组合的过程。

3、功能决定空间的“质”

所谓空间的“质”，主要是指满足采光日照、通风等相关要求。除某些特定的空间有防尘、防震、恒温、恒湿等特殊要求外，对于一般建筑而言，空间的质主要涉及到开窗和朝向等方面。不同的空间，由于功能要求的不同，需要不同的朝向和不同的开窗处理；而同样尺寸的空间，由于朝向和开窗的处理不同则会带来不同的使用效果。

4、功能决定空间的组合形式

在组织空间时应综合、全面地考虑各个独立空间之间的功能联系，并将其安排在最适宜的位置上，使之各得其所 , 这样才会形成合理的空间布局。

前面我们讨论的是功能对单一空间所起的制约作用，然而仅仅使每一个房间分别适合于各自的功能要求，还不能保证整个建筑的功能合理性。对大多数建筑来说，一般都是由许多个单一空间组合而成，各个空间彼此都不是相互孤立的，而是具有某种功能上的逻辑关系，这种联系直接影响到整个建筑的布局。

二、公共建筑的空间组成

各种公共建筑的使用性质和类型尽管不同，都可以分成：主要使用部分

次要使用部分(或称辅助部分)交通联系部分

功能分区的一般原则与分区方式

（一）功能分区原则

根据公共建筑物各个部份使用中存在着不同性质的差别，综合考虑使用性质和使用程序，按不同功能要求进行分区布局，分区明确而又联系方便。

在分区布置中，为了创造较好的卫生或安全条件，为了避免各部分使用过程中的相互干扰以及为了满足某些特殊要求，主要要处理好以下几种关系：

1、主与辅的关系

2、“内”与“外”的关系

3、“闹”与“静”或“动”与“静”的分区关系

4、“清”与“污”的分区关系

（二）功能分区方式

1、分散分区

2、集中水平分区

3、垂直分区

第一部分：建筑造型的基本概念

3、建筑造型设计的基本特征 a.功能性特征 b.空间性特征 c.艺术性特征 d.技术性特征 e.环境性特征 f.社会性特征

4、建筑造型设计的原则 a.力学法则 b.美学法则 c.自然法则

第二部分：建筑构图原理

利用形式美学规律，达到多样统一。

1、以简单的几何形状达到统一

2、主从与重点

3、均衡与稳定

4、对比与微差

5、韵律与节奏

6、比例与尺度综

述

建筑是艺术与技术相结合的产物，技术是建筑的构思、理念转变为现实的重要手段，建筑技术涵盖的范围很广，包括结构、设备、节能、构造、物理（声光热)、消防、施工等诸多方面的因素，其中结构对建筑设计的影响最大。

芝加哥学派

美国最早的建筑流派，是现代建筑在美国的奠基者。

芝加哥学派突出功能在建筑设计中的主要地位，明确提出形式从功能的观点，力求摆脱折衷主义的羁绊，探讨新技术在高层建筑中的应用，强调建筑艺术应反应新技术的特点，主张简洁的立面以符合时代工业化的精神。

芝加哥学派的鼎盛时期是1883年~1893年之间，它在建筑造型方面的重要贡献是创造了“芝加哥窗”，即整开间开大玻璃，以形成立面简洁的独特风格。在工程技术上的重要贡献是创造了高层金属框架结构和箱形基础。

第一节公共建筑设计与结构技术

1.建筑结构与建筑设计的关系建筑的空间结构就是诸多手段的主体满足建筑美的要求：建筑美

空间美——正空间和负空间的合理化

比例美——黄金比例分隔

建筑技术精美——结构、材质

我们通常将符合功能要求的空间称之为适用空间，将符合审美要求的空间称之为视觉空间，将符合材料性能和力学规律的空间称之为结构空间。

三者由于形成的根据不同，各自受到的条件制约和所遵循的法则也不同，但在建筑中它们是合而为一的。我们从事建筑设计就是要将三者统一为一个整体。

结构作为实现建筑功能和审美要求的技术手段，要受到它们的制约。就互相之间的关系而言，结构与功能之间通常更为紧密一些。然而结构并不是一个完全消极被动的因素，相反对建筑空间形式具有很强的反作用.2.建筑结构体系与结构选型

水平结构体系：一般由板、梁、桁（网）架组成，如板—梁结构体系和桁（网）架体系。水平结构体系也称楼（屋）盖体系。其作用为：

① 在竖直方向，它通过构件的弯曲变形承受楼面或屋面的竖向荷载，并把它传递给竖向承重体系；

② 在水平方向，它起隔板作用，并保持竖向结构的稳定。竖向结构体系：一般由柱、墙、筒体组成，如框架体系、墙体系和井筒体系等。其作用为：

① 在竖直方向，承受水平结构体系传来的全部荷载，并把它们传给基础体系；

② 在水平方向，抵抗水平作用力，如风荷载、地震作用等，并把它们传给基础体系

基础结构体系：一般由独立基础、条形基础、交叉基础、片筏基础、箱形基础（一般为浅埋）以及桩、沉井（一般为深埋）组成。其作用为：

① 把上述两类结构体系传来的重力荷载全部传给地基；

② 承受地面以上的上部结构传来的水平作用力，并把它们传给地基

③ 限制整个结构的沉降，避免不允许的不均匀沉降和结构的滑移。

常用的结构形式：

一、混合结构

二、框架结构

三、剪力墙结构

四、筒体结构

五、空间结构

二、框架结构

框架结构是由梁和柱形成受力结构骨架的结构体系

框架结构组成：由梁、柱、节点及基础组成，节点构造十分重要。

三、剪力墙结构

1、剪力墙的概念和作用（1）剪力墙的概念

剪力墙是一种抵抗竖向荷载引起的轴向作用和风、地震等水平荷载引起的剪切、弯曲作用的结构单元。

建筑层数和建筑高度的确定

五、空间结构体系

（一）悬索结构在公共建筑中的运用

（二）空间薄壁结构在公共建筑中的运用—— 壳体结构、折板结构

（三）空间网架结构在公共建筑中的运用

（四）充气结构在公共建筑中的运用

（五）膜结构在公共建筑中的运用

一、常用技术经济指标：用地面积：指建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。2 基底面积：是以外墙(底层勒脚以上)的外围水平面积计算。3 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积系数（％）＝使用面积/总建筑面积

商场65％，小学60％容积率:在一定范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。

＝总建筑面积/总用地面积建筑密度:在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(％)。

＝基底面积/占用地面积绿化覆盖率（％）＝绿化垂直投影面积/用地面积 9 绿地率（％）＝绿地面积/用地面积

空间组合方式

一、分割性的空间组合

二、连续性的空间组合

三、观演性的空间组合

四、高层性的空间组合

五、综合性的空间组合

一、分割性的空间组合

特点：以交通空间为联系手段，组织各类房间；

也称为“走道式”。

内廊式

优点：走道占用面积较小，布局经济缺点：有一半房间朝向欠佳；走道采光不足。外廊式

优点：通风、采光良好；所有房间有良好朝向；缺点：走道过长；辅助面积偏大；建筑进深过小；

二、连续性的空间组合五种空间组合形式

串联

优点：流线紧凑，方向单一，简捷明确，观众流程不重复、不逆行、不交叉

缺点：活动流线不够灵活；容易产生拥挤；不利于单独开放某个展厅；放射

各个陈列空间围绕中央的交通枢纽进行布置

优点：参观路线简单紧凑，使用灵活，各个陈列空间可以单独开放。缺点：枢纽空间中的参观流线不够明确，容易造成迂回交叉。串联兼通道

各个陈列空间既可直接贯穿连通，又可经过通道联系各个陈列空间

优点：各个主要空间单独连通，又能通过通道间接联系，既有连续性的一面，又有单独使用的一面。

缺点：在布局中易产生加大面积，增加造价，占地偏多等特点放射兼串联

各个陈列空间既可直接贯穿连通，又可经过大厅联系各个陈列空间

优点：各个主要空间单独连通，又能通过大厅间接联系，既有连续性的一面，又有单独使用的一面。缺点：在布局中面积加大，增加造价，大厅流线教混杂。

综合大厅

把展览陈列空间和人流活动皆组合在综合性的大型空间之中优点：环境开畅通透、使用机动灵活、空间利用紧凑、流动方向自然

缺点：需要人工照明和机械通风

三、观演性的空间组合

构成特征：一般设有大型的空间作为组合的中心，围绕大型空间布置服务性空间，并要求与大型空间有比较密切的联系，使之构成完整的空间整体。

篇2：公建

各位领导、各位评审专家：

感谢各位领导和专家在百忙之中参加本次会议，就我公司新建开发的住宅小区项目的公建配套初步设计进行评审。下面就整个项目公建配套情况向各位领导和专家做专题汇报。

一、项目概况

本项目由盐城市华荣房地产开发有限公司投资开发，位于盐城市一沟路以南、神州路以西，环境优美，交通便利，小区规划总用地面积 m，总建筑面积 m，规划建设多层住宅楼幢，高层、小高层住宅及综合楼幢。其中住宅建筑 m，综合楼 m，物管用房及社区用房 m，配电房 m，容积率，绿地率 %，建筑密度 %。建成住宅总户数户，小区计划开发周期大约三年，分为二期开发，先期开发东南侧部分住宅楼及其配套设施。

二、公建配套

（一）道路

小区主入口设置在规划中的路，在路设一个次入口，以上的主次出入口同时也是消防疏散口，中心主干道的宽度为6m，为沥青路面，宅间道路的宽度为3m，铺设荷兰砖；小区内主干道与次干道分布合理，主要道路载荷满足小型车辆通行要求，形成环网，消防通道畅通，实行人、车分流、安全、便捷。

（二）户外设施

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2为了满足业主的生活要求，小区内在1#楼与4#楼之间设置了垃圾房，面积为20㎡，并在每单元设1只活动垃圾桶；为了满足业主的休闲和健身要求，小区内设置了成品坐椅、文化休闲广场、健身广场。小区在物业管理用房底层设置一处公厕。

（三）绿地及景观

小区绿地率 %，绿化种植配置比例：乔木占15%，花灌木占25%，小灌木和地被占10%，草坪占50%，落叶乔木胸径8-10cm，常绿稍大2cm，整体绿化景观设计尽量争取多的绿化面积，同时强调精品意识，形成丰富而有层次的植物绿化效果。环境景观设计突出四大主题： A、小区主干道通过植物造景，表达自然和谐的景观布局； B、小区中心主题广场是住宅小区的景观中心，也是小区中面积最大的一块场地，它以中央广场为着眼点，以连接各景点的道路为脉络，在烘托主景的同时展现自身功能，是整个居住区的最佳观景地带。C、形式多样的楼间绿地。楼间绿地充分融合环境，或行分隔功能，或起防护作用，或作修饰绿地；或成休闲，游戏之处，显得灵活多变。D、住宅区内的配电房等设施，采用紧密丛木等进行绿化装饰或隔离，既保证安全又增加观赏景观。

（四）综合管线

本工程综合管线平面图包括高低压电力管线、路灯管线、弱电管线（含有线电视、电信、智能安防等）、雨水、污水、给水（市政给水、消防给水、加压给水）、燃气管线等。

1、供水及消防

（1）供水系统包括市政供水、小高层生活加压、消火栓、自动喷淋系统。

（2）市政给水管道由规划中的神州路、一沟路分别引入DN200和DN200管道供小区使用。其中，六层以下建筑及室外消防系统均由市政给水管网直接供水，六层以上建筑生活给水设加压设施加压给水，生活泵房采用无负压供水设备。

（3）根据规划要求，设置了室外消火栓，沿道路人行道布置。消火栓采用地上式室外消火栓、栓保护半径150M，间距小于120M，距道路路牙0.5M左右，并设消火栓警示牌。

（4）本工程的小高层及高层设计符合《高层民用建筑设计防火规范》、《建筑内部装修设计防火规范》以及国家、省市相关的法令、法规。小区的消防通道和安全出入口设计合理无故障。

（5）管道材料采用：DN100以上管道采用球墨给水铸铁管及配件，小于DN100的管道采用钢塑管及配件。

2、排水及排污

本工程排水体系采用雨污分流制，雨水、污水管道分别收集雨水、污水接至神州路城市雨水、污水管网，雨水接入口主管管径为DN600，污水接入口主管管径为DN500。

3、太阳能

本项目中小高层六层以上设太阳能热水器。

4、供电

本小区供电电源从就近的10KV城中线上支接，在小区内设配电房1座、再由箱变、分线箱送至各幢楼，低压供电服务半径不大于250M。

5、弱电本工程弱电由神州路接入，弱电管道包括电信、网通、有线电视（数字电视）、小区广播、智能安保等，电信、网通基础设施由运营商投资。电信、网通、有线电视由神州路接入，然后引至本小区电缆交接箱。小区内共沟建设弱电管道，管道沿小区主要道路及后侧道路铺设。

6、路灯

本小区路灯沿主干道单侧每隔约35M布置，楼宇间道路设庭院灯，所有路灯、庭院灯均安装在离路牙50CM处。路灯支线穿PVC-C50波纹盘管敷设，路灯线采用YJV5X10电缆，灯源采用节能灯。路灯安装、接地、单杆接地电阻小于4欧姆，路灯控制箱电源引至就近低压分支箱，并设计量装置，落地式控制箱箱体底部高出地面30CM，设于值班室内。

7、燃气

根据市政燃气规划，本小区燃气从神州路中压燃气管接入，进入小区燃气调压箱后低压送至各幢建筑物，燃气管道埋深低压不小于0.9M，中压不小于1M，距建筑物基础净距不小于0.7M。

8、安保

小区实行独立封闭管理，出入口、地下及半地下车库、围墙设电子监控设施，供小区物业、治安管理用。其电源及信号线分别由附近的电缆沟、电信井接入。在中心机房安装视频矩阵，设置多媒体视频监控系统、周边防范报警系统、电子巡更系统、楼宇对讲系统、停车场管理系统。监控图像资料保存不少于30天。

（五）社区和物业用房

按规划指标不少于总建筑面积1%的要求设置物业管理用房及社区用房，面积为732m，主入口设值班室、警务室、便民宣传栏等。2

（六）邮政

小区每幢楼在每单元门厅内设信报箱。

（七）气象防雷与其他

本小区气象防雷设计时，设置包括防直击雷、侧击雷、感应雷和闪接器、引下线、接电装置、电源保护器等一系列防雷装置。各类管线电位联接，在智能化信息系统设计时，对包括防雷在内的全部信息系统进行专业设计。

以上是本项目公建配套初步设计方案，由于时间局促等原因，设计方案还存在不足之处，希望名位专家多提宝贵意见，使小区的公建配套设计更加优化、完善。最后再次感谢各位领导和专家对小区项目的关心和支持。谢谢。

篇3：大型公建的节能读本

7月31日, 国务院办公厅下发关于了2009年节能减排工作安排的通知。通知要求2009年各地区、各部门在推动重点工程实施, 特别是大型公建项目的实施时, 把节能减排作为促进科学发展的重要抓手, 作为扩内需、保增长、调结构的重要内容来抓。

早在2007年, 原建设部、国家发展和改革委员会等五部委联合发出《关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见》, 规定建筑面积2万平方米以上的公共建筑要严格控制, 项目建成后应经建筑能效专项测评, 凡达不到工程建设节能强制性标准的, 不得办理竣工验收备案手续。

作为全国试点的深圳, 2009年既有的办公、公共、居住建筑集体向“绿色建筑”看齐。深圳市提出“2010年前完成国家机关办公建筑和大型公共建筑节能监管体系建设, 完成110万平方米既有建筑的节能改造任务”总体目标。目前, 深圳单位GDP能耗仅相当于全国平均水平的一半, 节能减排领先全国。

作为全国政治经济中心的北京也在积极行动。北京市发改委在6月就宣布, 对于北京公共机构、2万平米以上大型公共建筑开展节能的, 可以获得一定额度的补助。

篇4：探路“公建民营”养老模式

金融街铜光胡同，位于北京西南二环以内，在这块寸土寸金的地界上，一幢精致的三层楼内却运营着一处老龄公寓。与传统养老院不同的是，金融街老龄公寓一方面享受着政府提供的硬件和各项政策优惠，另一方面社会力量成为了该公寓的运营主体。

目前国内的养老院呈现出明显的两极分化：公立养老院一床难求，弊端也颇多；民营养老院则受制于高昂的成本，在温饱线徘徊。

2013年底，公立和民营的力量合二为一终于成为现实。民政部在《关于开展公办养老机构改革试点的通知》中明确要求，公办养老机构特别是新建机构应当逐步通过公建民营等方式，鼓励社会力量运营。

在此背景下，2014年，金融街老龄公寓应运而生。公寓由金融街街道办事处兴建，儆堂集养老服务（北京）有限公司运营，属于典型的“公建民营”性质。

据介绍，公寓建筑面积达3000平方米，目前，公寓共有床位102张，并且按自理、半自理及非自理严格划分区域。自理老人每月的费用在4000元左右，不能自理的老人每月费用则为5500元左右，对比业内同等情况，公寓的收费较为合理。

公寓的房租、水电燃气费等均由街道承担，开业初期的硬件设施及装修也一并由街道负责。运营方需要承担的则是人工成本以及设备设施的维护及修理费用。目前收支基本平衡。

“公建民营”试点铺开

近一年来，北京市“公建民营”养老机构试点应运而生。

2015年10月21日，北京首家大型“公建民营”养老院——北京一福寿山福海养老服务中心开业运营，主要接收对象为优待服务保障对象和市内其他社会老年人两大类，其中失能或80周岁以上的老年人优先。据了解，该院最低床位费为1900元/月，餐饮、护理费大约在4000元/月至5000元/月左右。

北京一福寿山福海养老服务中心坐落于北京大兴区庞各庄镇，占地面积28381平米，建筑面积33035平米，设置养老床位648张，其中完全失能区202张床位，失智区174张床位，高龄半失能区272张床位，护养型床位达100%。按照“医养结合”模式，内设二级老年康复医院，医疗床位40张，医疗资源还将辐射至邻近乡镇。此外，在老人居住区域也设立小型医疗室。

北京市民政局局长李万钧在2015年8月做客“市民对话一把手”访谈节目时介绍道，推动公办养老院民营化的直接原因是，公办养老机构机制死、运营不灵活，“已经走入死胡同”。部分市中心的养老院“一床难求”，有的甚至“排一万多人”；但与此同时，部分郊区的乡镇养老院则有大量床位空置，导致整体的入住率仅达60%左右。

记者了解到，北京市属公办公营养老院在去年选择试点进行民营改革，全市215家公办养老院除保留一部分专门服务特定养老对象外，其他的都将逐步实现民营。北京市先后出台了《北京市养老机构公建民营实施办法》、《北京市公办养老机构入住及评估管理办法》和《北京市公办养老机构收费管理暂行办法》。

据北京市民政局副局长、新闻发言人李红兵介绍，改革后的公办养老院将优先接收政府供养保障对象、困境家庭保障对象、优待服务保障以及失独家庭中的失能或70周岁以上老年人。空余床位再接收社会上其他高龄、失能老人。公办养老院的收费将按成本核算，对不同服务对象分类收取。

《北京市公办养老机构入住评估管理办法》规定，申请入住公办养老机构的人包括“政府供养保障对象、困境家庭保障对象和优待服务保障对象”，同时，该办法也提出“计划生育特殊困难家庭中的失能或70周岁以上老年人，可参照困境家庭保障对象或优待服务保障对象申请服务”。民政局相关负责人解释，这主要是对失独家庭给予养老上的优待。

所谓“公建民营”，是指政府通过承包、委托、联合经营等方式，将政府拥有所有权但尚未投入运营的新建养老设施运营权交由企业、社会组织或个人的运营模式。

据介绍，实施“公建民营”的养老机构，可由所有权方以公开招投标方式，选择具备相关资质的企业、社会组织或个人作为运营方；也可在所有权方主管部门的监督指导下，采取品牌机构连锁运营的方式，直接选择具有广泛影响力和品牌效应的养老服务企业、社会组织作为运营方，保证服务质量和效益。

“未来公办养老机构将以上述四类人作为服务对象。”李红兵说，这一改革主要为了解决公办养老机构的排队问题。“政府应该是做最难做的事，政府的钱要用来解决最难解决的问题”。

《北京市养老机构公建民营实施办法》同时规定，公办养老机构民营后同样承担政府基本养老服务保障职能，以合同方式，约定不少于20%的床位用于接收基本养老服务保障对象。在此基础上，其他空余床位可接收其他失能或高龄老人。失能或高龄的社会老年人申请养老机构将主要按照属地划分，“就是按照户籍所在区县进行申请，接收完京籍老年人之后还有空余床位，这些养老机构可以接收非京籍老年人。”

根据民政部门的测算，北京全市需要由政府兜底供养的四类保障对象总共在2万人左右，而公办养老机构将可为这类人群提供至少4万张床位。民政局相关负责人介绍，符合条件的申请人入住公办养老机构将不再需要排队轮候。

“公建民营”的契机与隐忧

在促进养老产业发展方面，政府一方已经铺好路、架好桥，而社会资本一方要做的就是如何有效合理地进行运营。金融街老龄公寓在运营层面着实下了不少功夫，除了对常住于此的老人进行细致入微的照护之外，公寓方面还提供日间照料服务，针对的正是每周需要1-2天短期照护的老人。

“公建民营”模式解决了养老行业普遍存在的两大难题。有分析认为，该模式大大促进了民营资本进入养老市场的积极性。另一方面，由于政府起到督促和考评作用，运营方必须把更多的精力投入在养老服务上，从而形成市场层面的良性竞争。

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但该模式也着实存在不少隐忧。尽管被定性为公益属性，但由于缺乏相应的监管，目前仍存在着个别收费过高的现象，并且也没有完全履行政府方面提出的供养责任。此外，作为老城区内的养老机构，也面临城市功能核心区由于城市发展较早、人口密集、空间狭小等因素所带来的巨大挑战。

郊区的一些“公建民营”养老机构也没那么“红火”。

位于怀柔城区的“满怀柔情”是北京最早一批公办养老机构中实现“公建民营”的区级养老院，共7层、188张床位。2013年8月，艾志东通过公开竞标入选成为满怀柔情负责人。

满怀柔情养老院从一层大厅的中国红色福寿墙到供老人娱乐使用的三角钢琴，从每层都设有的多功能厅活动室到可同时容纳160人就餐的老年餐厅，显然，艾志东力争把养老院里的每一个细节都做到精益求精。但即使如此，两年来入住的老人仅有20余人，入住率不足20%。

对此，艾志东分析，首先，民办养老机构是市场定价，比如满怀柔情养老院的平均收费标准是每位老人每月约4000元，但据统计，北京退休人员的平均工资水平为3500多元，硬件设施好、护理贴心专业的机构价格与老人的购买能力之间存在着客观矛盾。

其次，长期以来老人们对于公办养老机构信任度相对较高。

艾志东说，政府提出养老机构民营化，初衷是为了鼓励和支持民办养老机构，而且目前对民营养老院在用地、建设等硬件方面确实有不少支持政策，但公办与民营的养老机构双轨制，使得政策在具体执行过程中也存在种种不平等。

对于如何解决民办养老院的困境，民营养老院负责人张先生表示，目前大多数民营养老院都是租地或租房修建起来的，经营者手中不掌握产权证就无法贷款融资，最终大都只能以其他产业的收入来支持养老院运营，这样十分不利于养老院的长期持续发展。“希望政府能对民营养老院给予一定的融资政策，如通过租赁抵押或小额贷款等方式使民办养老院资金良性运转起来”。

也有许多老人担心，养老的运营交给市场以后，价格就会水涨船高，中低收入家庭难以负担。因为此前有报道称，“公建民营”过程中，一些民营机构收取高额费用。公办养老机构的主要功能是为三无老人、五保老人提供兜底保证。在“公建民营”过程中，如何不被看做是“甩包袱”、如何保证其“不走形”是未来需要解决的问题之一。

政府在选定民营机构过程中，如何做到公平公正，而不是将公建民营视为牟利的机会？中国社会福利协会副会长方嘉柯认为这事关公建民营改革不违背初衷的关键，政府在招标过程中，应该做到公开透明。大多数地方政府还是会选取条件好、能提供优质服务的民营机构来运营。

“公建民营”路漫漫

2016年9月6日，民政部、发改委联合发文，要求开展以“公建民营”为重点的第二批公办养老机构改革试点工作，主要任务包括扩大“公建民营”范围；丰富“公建民营”实施方式；发挥“公建民营”机构作用；提升“公建民营”规范化水平；加强“公建民营”机构监督管理；完善“公建民营”配套措施；稳步推进公办养老机构转企改制。

政府办养老院应该承担对真正需要的老人的兜底作用。而乡镇养老院虽是公办，但各方面条件较差，服务能力不足，他们主要进行“公建民营”的体制改革。

养老事业“公建民营”的改革思路，同时解决了两大难题。首先“公建民营”将民营养老机构最为头疼的购房租地成本一揽子兜底。这也是第一批试点的一大变化，不再对进行民营的公建养老机构收取租金，改为留存风险保证金和管理发展资金，也就是说将养老机构的盈利转化为继续支持养老机构的改善和发展。

但在此过程中，如果回到养老事业由政府包干的计划经济模式，就不可避免地会产生效率低下、服务意识和水平差等一系列弊端。从政府职能定位来看，政府要从养老市场中退出来，应该更多地在政策、金融、管理、标准、评估方面来支持民营养老机构的发展。值得注意的是，“公建民营”模式无形中降低了社会力量进入养老行业的门槛。如养老服务机构的基本建设已由政府投资建好，社会经营者的前期投入不必太大；机构的相关经营手续政府已经办妥或者可以协助办理，社会经营者的运营成本大大降低。改制后，养老服务机构在经营上相对独立，由过去依赖政府转向依靠市场，从而调动了经营者的积极性。对于办好“公建民营”养老院，还需要根据各地不同环境，探索相应的运行模式，促使负责经营的民营养老机构加大竞争力度，提升自身的专业服务质量，从而达到优胜劣汰、为老年人提供优质服务的目标，让公平与效率得以双赢。此外，有专家表示，在商业性方面，民营机构要依靠优质服务提高入住率，并且有关部门也要积极创造条件为养老院提供社会化的配套服务，减少其运营成本，适当增加其利润。

纵然公办养老机构向“公建民营”的华丽转身，一系列设计精良、保障有力的法律、法规和标准、规范，一套实现无缝对接的检查监督机制，对养老机构的“公建民营”制度达到设计者的预期效果至关重要，但现在的情况仍是，火车开出去了，轨道还没铺好。

在“公建民营”运行过程中，收费标准问题仍需论证。中国社会科学院经济研究所公共政策研究中心朱恒鹏认为，收费、盈利及补贴等细节问题都应该有统一明确的规定，否则“公建民营”还会延续目前公平性差、服务对象出现偏差、可操作性差等问题。

“公建民营是个顺势而生的好政策，关键是如何将其做好。”央视评论员王志安认为，“公建民营”过程应该接受社会公众的监督，建立公开机制，引入第三方机构，加强评估环节建设，确保“公建民营”公平公正。

篇5：公建房屋租赁合同

(一)房屋租赁期自20 年月日至20 年月日，共计年。

(二)租赁期满，乙方应无条件交还甲方该房屋。乙方有意继续承租的，应提前3个月向甲方提出书面续租要求，双方经协商后可重新签订房屋租赁合同。

第六条租金

(一)租金标准：按全县公租房价格进行支付

(二)租金支付时间：

第七条房屋租赁保证金

(一)甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付元房屋租赁保证金。

(二)租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金在乙方结清水、电、物业管理等费用后如数返还乙方。

第八条其他费用

乙方承担租赁期间的水费、电费、物业管理费及相关规费。卫生局委托卫生监督所对公租房进行管理并收取水费、电费、物业管理费等相关费用。

第九条房屋的交付及返还

(一)交付：甲方应于本合同签订后1日内交付给乙方用于使用。

(二)返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋并经甲方验收认可，甲乙双方应结清各自应当承担的费用。返还房屋时，乙方添置的新物可自行收回，但不得作破坏性拆除。

第十条房屋及附属设施的维护

(一)租赁期内，甲方应保障该房屋处于适用和安全的状态，房屋的供水、供电部分从水、电表至房屋的部分由乙方负责保护和维修。

(二)对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。

(三)乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。

(四)对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。

第十一条转租、退租

(一)乙方严禁将房屋转租给第三人，如出现类似情况，甲方有权解除合同。

(二)租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前3个月书面通知乙方，租金按乙方实际租期(整月)计算，余额退还乙方。

(三)租赁期内，乙方需提前退租的，应提前3个月书面通知甲方。第十二条所有权变动

(一)租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。

(二)租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。

第十三条合同的解除

(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

(二)有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：

1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。

2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。第十四条违约责任

(一)甲方有下列情形之一的，按年租金的10%向乙方支付违约金，且乙方有权单方解除合同：

1、未按约定时间交付该房屋达10日的。

2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。

(二)乙方有下列情形之一的，按年租金的10%向甲方支付违约金，且甲方有权单方解除合同：

1、不按约定支付租金超期达15日的。

2、擅自改变该房屋用途的。

3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。

4、擅自将该房屋转租给第三人的或者把房屋转让给不符合本单位公租房使用人员资格人员使用的。

第十五条合同争议的解决办法

(一)本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的由房屋所在地人民法院诉讼解决。

(二)本合同经甲乙双方签字或盖章后生效。本合同(及附件)一式二份，双方各执一份。本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

出租方(甲方)签字：承租方(乙方)签章：

住所：住所：

经办人：代表人：

电话：电话：

日期：20 年月日日期：20 年月日

公建房屋租赁合同范文三

出租方(以下简称甲方):

承租方(以下简称乙方):

甲、乙双方经协商，就甲方将房屋租赁给乙方达成如下协议：

第一条：租赁房屋位臵、面积、范围和用途。

乙方租用甲方座落于凯里经济开发区原208厂内楼房(第号楼) 栋，共间作为使用，合计面积为平方米。

第二条：租赁期限

租赁期间为年，即从年月日起至年月日。

租赁期间届满后,乙方应于年月日将房屋原状交回甲方。

第三条: 租金及其他相关费用的数额和缴款方式。

1、房屋租金按每平方米2元收取，计月租金为元;

2、卫生费按每平方米0.2元收取,计月卫生费为元;

3、房屋租赁税按房屋租金的17.65%收取，计月税金为元;

4、上列三项合计每月元，乙方应当每半年向甲方交纳一次(金额为元), 先付后租, 第一次乙方应于甲方将房屋交付同时，将房屋租金及其他相关费用付给甲方;第二次及以后付房屋租金及其他相关费用，乙方应每半年提前一

个月付清。

5、交款地点为甲方凯里经济开发区管理委员会办公室。

第四条：水电费用

水电费由乙方自入住之日起至租约期满迁出日止均由乙方自行承担。

第五条：租房定金：

乙方应于签约同时付给甲方定金元，如果乙方未违反本合同, 合同到期甲方退还元定金给乙方。

第六条乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋。

1、乙方擅自将房屋转租，转让或转借他人使用的，乙方应向甲方交付本合同总金额20%的违约金且甲方可终止合同。

2、乙方利用承租房进行非法活动，或存放危险物品损害公共利益及安全的，后果乙方自负，乙方应向甲方交付本合同总金额20%的违约金并甲方可终止合同。

3、乙方无论是否生产或经营，必须按第三条第4项的约定交纳甲方的租金及其他相关费用，逾期乙方应向甲方交付本合同总金额20%的违约金;逾期一个月甲方可随时终止本合同。甲方因此有权留臵乙方的物资并变卖抵扣所欠租金，多余部分返回乙方。

4、租赁期届满，租赁关系自然终止，乙方若需继续租赁，应于合同期限届满前30日通知甲方。乙方在同等条件下对原租赁房屋享有优先租赁权。

第七条：其它事项及违约责任

1、乙方在租赁房屋内外因从事生产经营活动及其生活活动所发生的任何生产事故及其形成的债权债务关系或人身损害由乙方自行负担，甲方不承担任何责任。

2、乙方自行承担所租房屋及设施的修缮费用，但在维修前必须向甲方书面报告。甲方对修缮工作予以配合。出租房屋内设施乙方应妥善使用，管理出租房屋的内外设备，未征得甲方同意，乙方不能擅自损坏、改变房屋结构，造成损失由乙方按附件双方所约定的价格承担全额赔偿责任。

3、乙方承诺若甲方在本合同租赁期内因开发区招商引资及建设需要，需提前终止本合同收回租赁房屋时，乙方同意自甲方终止合同通知送达或公告之日起无条件终止本合同。乙方应在通知或公告指定的交还房屋的期限内向甲方交还房屋。乙方对于甲方因此终止合同的行为，乙方不向甲方主张自己在租赁期内对房屋的装饰、装修、搭建的附属设备及搬迁费用作任何补偿。

4、租赁期限届满之日，乙方若不续租，乙方应无条件将房屋及其原有设施根据附件清点归还甲方，并应将自用物资搬迁完毕。逾期租赁房屋内所遗留的物质，甲方不承担保管义务，甲方有权自行清理租赁房屋内物质，乙方放弃对甲方清理行为可能造成的任何物资损失主张任何权利。

5、租赁期间双方均不得无故解除合同，如乙方因特殊情况需退房时，必须提前三十天通知甲方;如甲方确需收回房屋自用，也须提前三十天通知乙方，并退还乙方未满租期的租金。双方对此不主张对方违约责任。本条约定不成为乙方有本合同

第六条第3项行为时的免责事由。

6、甲方出租的房屋，若有安全隐患，乙方应尽快根据甲方通知搬出或通知甲方进行必要的修缮，否则，甲方对乙方因此所造成财产损失和人员伤害不承担任何责任。

7、租赁房屋因不可抗拒的原因导致乙方财产损坏造成损失的，甲方不承担任何责任。

第八条：争议的解决方式

本合同在履行中如发生争议，双方协商解决，协商调解不成时，双方均可向人民法院起诉。

第九条：本合同一式二份，附件一式二份，经双方签字盖章后生效。

第十条：本合同未尽事宜一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经合同双方共同商定，补充规定与本合同具有同等法律效力。

甲方：

法定代表人：

日期：

电话号码：

乙方：法定代表人：日期：电话号码：

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篇6：门市、公建租赁协议书

甲方：（出租方）

乙方：（承租方）

甲方自愿将龙原府54-2-3面积为平方米租给乙方使用，双方达成如下协议：

1、租期为叁年，自日起至年日止，在租赁期内，甲方不得增长房租，乙方并未违约的前提下，甲方不得以任何理由收回房屋。如因乙方原因提前终止租赁合同，乙方所付租金不予退还。

2、租赁期间乙方负责每年交纳采暖费、水电费以及税款等和营业有关的一切费用，甲方只承担每年的物业费。

3、年租金为人民币现金一年一交，上打租，交租日期为：每年的3月5日前。如乙方未按时缴纳，甲方有权终止租赁，收回承租权。

4、乙方不得私自将此房屋转租，如需转租转让需甲方书面同意，否则甲方有权终止合同收回房屋，所付房租不予退还，营业期间不得在此房进行违法活动，引起的不良后果，乙方要承担全部责任。

5、租赁期间乙方需妥善保管甲方的各种设施，设施包含：地热、瓷砖、门套、坐便、屋内电路、管道、电动卷帘门以及门窗。乙方不得擅自改变或损坏房屋结构，造成损坏，乙方按原样修复或照价赔偿。

6、租赁期间乙方要注意防火防盗安全，如发生责任事故造成的损失，由乙方负责赔偿全部的经济损失。

7、租期届满，乙方需提前3个月通知甲方，是否续租，否则甲方视乙方放弃租赁，甲方可重新出租；如续租，同等价格乙方有优先承租权，租金价格调整可参照周围房屋租金价格。若自截止日期乙方未续租或违约，也未向甲方移交门市，则拖延一天乙方赔付甲方300元违约罚金，甲方有权采用一切措施挽回损失，其责任由乙方承担。

8、乙方在本商铺经营范围为家具建材专卖，协议签订后不得进行其他经营项目，尤其不能开餐馆。

9、未尽事宜，双方协商解决，此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字之日起生效。

甲方：

乙方：

篇7：商业公建物业服务合同

委托方（甲方）：单击此处输入文字。（以下简称甲方）

住所地：单击此处输入文字。

邮编：单击此处输入文字。

受托方（乙方）：单击此处输入文字。（以下简称乙方）

住所地：单击此处输入文字。

邮编：单击此处输入文字。资质等级：单击此处输入文字。

证书编号：单击此处输入文字。

根据《物业管理条例》及国家和地方相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方提供物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条：本合同标的物物业名称：单击此处输入文字。物业类型：公建

坐落位置：单击此处输入文字。建筑面积：单击此处输入文字。物业管理区域平面图见附件一。

第二章物业服务期限

第二条物业管理服务期限自单击此处输入日期。起至单击此处输入日期。止。

第三章物业服务事项和服务标准

第三条物业服务内容和标准

1、物业管理区域内共用部位、共用设施设备运行、维护、养护；

2、物业共用部位的清洁卫生及雨、雪、污水管道的疏通；

3、物业管理区域内公共秩序协助维护；

4、物业管理区域内的绿化养护；

5、物业管理区域内车辆交通及停放秩序管理；

6、房屋装饰装修管理服务；

7、物业档案资料管理；

具体服务内容与标准见附件二《物业服务内容和标准》

第四章物业服务费用

第四条物业服务费

1、收费标准：单击此处输入文字。

2、物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费及其它费用。

第五条物业服务费于本物业交付使用之日起计收。甲方应于每季10日前向乙方交纳，非因乙方原因逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3%作为滞纳金。

第五章物业经营与管理

第六条本物业区域内物业共用部位、公用设施设备统一委托乙方经营，所得收益部分单击此处输入文字。%作为代理服务费由乙方计提，单击此处输入文字。%为物业共用部位收益，甲方同意：

（1）补充物业服务费用不足；

（2）在单击此处输入文字。项目盈亏持平的基础上，共用部位经营收益剩余部分用于补充专项维修资金不足；

（3）按照单击此处输入文字。业主大会的决定使用。

第七条甲方同意物业管理区域内车位所有权属依照法定或业主与开发建设单位签定的《商品房买卖合同》约定。乙方不承担车辆保险及车内物品的保管责任。

第八条属于全体业主共有的地面停车场，在合同期限内，乙方根据地面停车场实际运营

情况，在报请单击此处输入文字。业主大会批准后可适时调整车位物业服务费收费标准。

第九条甲方自用部位的维修、养护及提供其他特约服务，服务报酬由乙方与甲方另行约定。

第六章专项维修资金的筹集、管理与使用

第十条专项维修资金用于房屋共用部位、公用设施、设备、属业主共用的公用设施附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新、改造费用开支，其筹集、管理与使用执行国家相关法律规定。在专项维修资金的筹集、管理与使用问题上，甲方同意服从单击此处输入文字。业主大会、业主委员会按照法律法规和《单击此处输入文字。管理规约》作出的决定。

第十一条乙方按相关规定，编制专项维修资金使用方案，报单击此处输入文字。业主委员会审核批准后组织实施。当维修资金利息不敷使用时，业主委员会将委托乙方使用维修资金本金或向业主筹集。

第十二条业主大会不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案，或资金不够所导致的经济损失及法律责任，由业主承担。业主大会批准后，乙方未及时按专项资金使用方案实施的，所导致的经济损失及法律责任由乙方承担。

第七章双方的权利义务

第十三条甲方的权利和义务

1、有权监督检查乙方各项方案和计划的实施；

2、按期缴纳物业服务费用；

3、遵守《单击此处输入文字。管理规约》的规定，不乱堆杂物，乱弃垃圾，高空抛物，随意践踏绿化用地，乱涂乱画，不随意悬挂宣传牌、广告牌；

4、因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，甲方应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿；

5、甲方应对物业维修相关工作提供通行和维修的便利，如因此造成损害的，由责任人承担；

6、不干涉乙方依法或依本合同约定所进行的物业管理服务和经营活动；

7、不侵占物业共用部位、共用设施设备，因搬迁、装饰装修需要合理使用共用部位、共用设施设备应事先通知乙方，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应承担相应的赔偿责任。

第十四条乙方的权利义务

1、结合本物业实际情况，编制工作计划、费用预算；

2、编制房屋、设施设备大中修方案报业主大会批准后实施；

3、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业日常管理，履行本合同有关权利、义务；

4、根据法律、法规和本合同约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；

5、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠费业主名单在物业管理区域内予以公布等合法手段催收、催缴。未缴纳物业服务费超过6个月的，乙方依法向人民法院起诉；

6、建立物业管理档案，及时记载变更情况；

7、开展对本物业的共用部位、共用设施设备安全检查工作及日常维修维护，发现安全隐患及时整改；

8、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；

9、明示物业管理服务及特约服务的项目和收费标准；

10、及时向业主公告本管理区域内的重大物业管理服务事项；

11、协助做好物业管理区域内的公共秩序维护。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；

12、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状；

13、对业主或物业使用人违反《单击此处输入文字。管理规约》的行为，有权采取劝止、在管理区域内公示、要求赔偿经济损失、报告业主委员会请求协助管理、报告政府行政主管部门请求依法处理、诉讼等方式进行处理；

14、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装饰装修物业时，订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为；

15、本合同终止，乙方退出本物业时，应及时办理交接手续，向业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料。

第八章违约责任

第十五条双方约定因为下列事由所导致之损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿之责：

1、天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害；

2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所致之损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限；

3、因本物业内设备或相关设施本身固有瑕疵所致的一切相关损害；

4、因甲方或第三者之故意或过失所致，或甲方违反本合同、《单击此处输入文字。管理规约》和其它物业管理规定所致的一切相关损害；

5、非因乙方违反本合同义务，甲方专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害；

6、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采纳所致之损害；

7、自业主迟延给付服务费用至清偿日期内（含票据未兑现部分）产生之任何损害；

8、因本物业管理区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外；

9、甲方未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致任何损害；

10、由于供暖公司进水温度不达标造成的室内温度低于大连市规定标准；

11、除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由者。

第十六条甲方违反本合同的约定，使乙方未达到规定物业服务标准，乙方不承担违约责任，造成乙方重大损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第十七条乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理标准，并给甲方造成损失的，甲方有权书面要求乙方限期整改。逾期未整改的，乙方经业主大会依法定程序审议通过，有权解除合同。造成甲方损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第九章附则

第十八条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。

第十九条本合同一式肆份，甲方贰份，乙方及行政主管部门（备案）各执一份。本合同之附件均为合同有效组成部分，具有同等法律效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定部分，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第二十条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规

定及时协商处理。

第二十一条本合同在履行中发生争议，双方可以通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解或向乙方人民法院提起诉讼。

第二十二条本合同自双方签字盖章之日起生效。

附件一：物业管理区域平面图；附件二：物业服务事项和服务标准

甲方:（盖章）法定代表人：总经理：主管经理：经办人：

乙方：（盖章）

法定代表人：

总经理：

主管经理：

篇8：浅谈公建配套用房权属登记

一、现状

(一) 公建配套用房现状

公建配套用房主要是指住宅小区内保障居民生活需要的配套用房及设施, 包括配套基础设施用房及配套公共服务设施用房, 按我市目前公建配套用房具体使用情况, 我们又将公建配套用房大致分为物业用房、经营性公建配套用房及非经营性公建配套用房等三类。其中, 非经营性公建配套用房是指以配套基础设施用房为主、按规划用途应当移交给相关公共事业管理部门的用房, 如变电室、公厕、垃圾转运站等;经营性公建配套用房是指以配套公共服务设施用房为主、可在日常使用过程中获取经营收益的用房, 如幼儿园、会所、市场等。

(二) 公建配套用房权属登记现状

《物权法》、《房屋登记办法》实施后, 公建配套用房权属再受利益各方重点关注, 登记申请明显增加。由于相关法律法规滞后, 绝大部分公建配套用房权属登记无依据, 登记工作局面无法打开。表现在:

1. 登记范围狭窄。

公建配套用房登记中, 较为明确的是根据《物权法》等将物业用房登记在全体业主名下, 根据我市出台的政策将居委会用房、社区用房登记在所属街道办事处名下。除此之外, 其他经营性公建配套用房及非经营性公建配套用房权属登记无法律及政策依据, 无法纳入正常业务登记范围, 基本都是根据提交的申请登记资料情况进行个案处理。

2. 登记效率低。

首先, 效率低表现在申请多而受理少;申报材料多、调查取证多, 使得众多申请被挡在门外, 被受理的寥寥无几。其次, 效率低表现在申请急而流程长;所受登记申请须经协商讨论、个案上报、层层审批、登报公示等漫长登记流程, 与申请人迫切的权属登记需求形成鲜明对比。因众多申请无法得到及时有效处理, 导致会所、幼儿园、酒店等一些具有较高经济与使用价值公建配套用房权属状态模糊, 经常成为业主与开发经营企业争夺的焦点, 很多产权纠纷因此而起。

二、原因

(一) 法律依据不充分。

《物权法》第73条及《物业管理条例》明确物业管理用房归全体业主共有;我市出台的一些政策仅明确了居委会用房、社区用房产权移交给所属街办。除此之外, 其他公共场所、公共设施的权利归属并无明文法律规定。

(二) 范围界定不明确。

首先, 虽立项批文提及公建配套用房名称、规划许可证出现公建配套用房用途, 土地证常出现公建配套用房土地使用性质, 但未有法律法规界定公建配套用房范围。尤其是《物权法》考虑公建配套用房的多样性、复杂性而未给出明确定义, 仅称其为“其他公共场所、公用设施”。在此情况下, 《房屋登记办法》也未给公建配套用房准确定位。其次, 虽已给出公建配套用房粗略定义, 但界限模糊;且公建配套种类繁多, 难以涵盖;因此, 难以采用适当方法分类界定。

(三) 配套措施不到位。

在法律、法规缺失情况下, 相关部门试图通过当事人约定方式解决一些矛盾。建设部的《商品房销售管理办法》就规定商品房买卖双方即开发企业和购房人可通过约定明确公建配套用房权属。但是, 开发企业为达到独自占有、使用、经营公建配套用房的目的, 经常在合同订立时回避公建配套用房权属约定, 使得该措施无法奏效。此外, 项目立项、土地出让、用地审批、规划审批、预售许可等各环节, 亦未对公建配套用房权属进行一些探索性及有意义的规定或约定。

三、解析

为有效解决难点问题, 我们应合理运用现有政策, 完善各环节配套措施, 为后续权属登记打下基础。具体从以下几方面入手:

(一) 合理界定公建配套用房范围。

首先, 经调查发现, 公建配套用房都是按规划来确定其用途的, 且很多公建配套用房是按规划用途来确定其名称。其次, 规划许可证及附页、规划设计要点等记载的规划用途基本涵盖所有公建配套用房。因此, 可采用《城市居住区规划设计规范》来合理界定公建配套用房范围。根据该规范中的《公共服务设施项目分级配建表》 (后附) , 公建配套用房主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他等八大类公建配套用房及所属各小类。

(二) 合理确定权属界定原则。

为有效提高开发经营单位积极性, 适当减轻住房消费者负担, 提高公建配套用房经济价值和使用价值, 根据上述公建配套用房的范围及分类, 我们可按以下顺序合理界定其权利归属:

第一, 合理确定产权移交范围。

首先, 以经营性为主的公建配套用房产权, 开发企业可不移交。其次, 以公益性为主的公建配套用房产权, 开发企业应根据相关规定或事先约定移交给业主、相关公用事业管理部门或者事先约定的投资方。再次, 以公益性为主的公建配套用房产权, 无规定、无约定或无其他投资方的, 开发企业可暂不移交。

第二, 合理确定权利归属。

首先, 以公益性为主的公建配套用房, 开发企业根据相关规定或事先约定将产权移交给业主、相关公用事业管理部门或者事先约定的投资方, 产权登记在相应权利人名下。

其次, 开发企业未移交的、以经营性为主的公建配套用房产权, 按以下原则确定权利归属:

原则一, 成本分摊。即根据公建配套用房投资成本是否计入商品房销售价格来确认其权利归属。其中, 公建配套用房投资成本主要含建筑成本及土地成本。

原则二, 面积分摊。即根据公建配套用房面积是否摊入商品房销售面积来确认其权利归属。其中, 公建配套用房面积主要含建筑面积及土地使用面积。公建配套用房面积计入商品房销售面积的, 公建配套用房产权归业主共有;公建配套用房面积未计入商品房销售面积的, 公建配套用房产权可确定开发企业。

再次, 因无规定、无约定或无其他投资方, 开发企业可暂不移交的、以公益性为主的公建配套用房产权, 按以下原则确定权利归属:

原则一, 成本已计入商品房销售价格或面积已计入商品房销售面积的, 公建配套用房产权归业主共有。

原则二, 成本未计入商品房销售价格且面积未计入商品房销售面积的, 产权可先登记在开发经营单位名下, 但在预售许可取得后的一定年限内 (如规定2年) , 需按规划用途定向销售。预售许可取得后的一定年限内 (如规定2年) , 有相应公用事业管理部门进行收购的, 产权转移至相应公用事业管理部门名下;预售许可取得后的一定年限届满后 (如规定2年) , 未有相应公用事业管理部门进行收购的, 开发经营单位可在不改变规划用途情况下自由出售, 产权转移至买受人名下。

(三) 完善各环节配套政策措施。

第一, 加强商品房预 (销) 售管理。

首先, 加强商品房合同管理。《商品房销售管理办法》第16条第8项之规定, 房地产开发企业和买受人可在商品房买卖合同中明确公共配套建筑的产权归属。通过加强合同管理, 充分运用约定手段, 通过商品房买卖合同来明确公建配套用房权属。

其次, 加强预售方案管理。开发经营单位的预售方案中应明确各公共配套用房权属, 并在办理预售许可时, 送房管部门备案。开发经营单位取得预售许可后, 应将预售方案在售楼处公示。

再次, 加强预售许可管理。规划设计要点、土地出让或划拨条件中明确要求开发经营单位移交的公建配套用房, 房产部门不得列入商品房预 (销) 售范围。

第二, 加强各部门合作。

首先, 在项目土地使用权出让或划拨前, 由市规划部门和房地产开发行政主管部门对公建配套用房权属等事项提出书面意见, 作为土地出让或划拨的依据之一。

其次, 市规划部门在规划设计要点、国土部门在土地出让或划拨条件中明确住宅小区公建配套用房权属等事项。

再次, 市规划部门对开发经营单位自行申报且不在《城市居住区规划设计规范》之列的规划用途, 应在规划许可证及其附页中明确。

(四) 登记规则

在明确以上原则基础上, 我们在公建配套用房权属登记上, 建议遵循如下规则:

第一, 物业用房登记在全体业主名下, 只登记、不发证。