商品房抵押合同

商品房抵押合同（精选8篇）

篇1：商品房抵押合同

贷款人（抵押权人）：

借款人（抵押人）

借款人为购买 （以下称“房产商”）的 （以下称“房产”），向贷款人申请贷款，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国经济合同法》以及交通银行有关业务办法的规定，经双方协商同意，订立以下条款，共同遵守。

第一条 贷款币种、金额和期限

1．1 贷款币种：

1．2 贷款最高额为 元（大写 元）整。

1．3 贷款期限：

贷款期限为 年。自一九 年 月 日至一九 年 月 日止。分 期等额归还。

第二条 利率和利息的计算

2．1 贷款利率为“伦敦银行同业拆放利率”加 个百分点（LIBOR＋ ％），合同范本《交通银行外汇商品房抵押贷款合同-范文》。每期计息日的 的LIBOR为 贷款利率的LIBOR，但每笔放款的第一个计息期的LIBOR为该贷款发放日的LIBOR。LIBOR采用 个月浮动。

2．2 贷款利息以贷款的实际发放天数计收，以360天为一年。

2．3 结息方式：

第三条 贷款条件

3．1 借款人必须向贷款人提供下列资料：

a．《房产抵押贷款申请书》和《贷款申请人资料》；

b．与房产商签订《预购房屋合同正本》或《购房契约》；

c．房产商出具的购房预付款的凭证。

3．2 借款人到贷款人指定银行开立购房专户，今后有关购房费用，均通过该帐户结算。

第四条 提款

借款人不可撤销地授权贷款人，根据“预购房合同”规定，当贷款人收到房产商付款通知书后，主动将贷款划入房产商在贷款人处开立的帐户，并借记借款人帐户。向借款人发出付款通知书。

第五条 还款

5．1 借款人应遵照本合同1．3条款规定，按时偿还。

5．2 每次还款日前十五天之内，借款人应将本期归还的贷款和支付的利率存入购房专户。由贷款人在还款到期日，主动在购房专户中扣除其款项，无须事先通知借款人。

第六条 提前还款

6．1 借款人如果提前偿还部分或全部贷款，必须在三十天前书面通知贷款人。

6．2 提前还款只限于还款期序的倒序进行，而不能抵冲即将到期的贷款或下期的还款。

6．3 借款人提前还款，应向贷款人支付提前还款金额的0．5％至1％补偿金。

甲方：

乙方：

年月日

篇2：商品房抵押合同

10.1按合同有关规定，准时提供贷款予借款人。该贷款人以购房者的名义转入房产商在贷款人处的帐户。

10.2借款人按合同规定，付清贷款总额，利息以及其它应付款项之后，将抵押的《房产买卖契约》或《房产权证书》交还给借款人。

第十一条违约及处理

11.1下列事项构成违约：

(1)借款人在付息日、还款日未能或未能足额支付应归还的本金及应付的利息，造成贷款逾期和欠息;

(2)借款人失去执行合同的能力或某些事件之发生使得本合同之执行成为违法或不可能;

(3)借款人违反本合同或附件的其他条款。

11.2违约的处置：

(1)当借款人发生上述11.1(1)的行为时，贷款人从借款人违约之日起按逾期和欠息金额在原定利率的基础上加收20%的罚息;

(2)当借款人发生上述11.1(1)和/或11.1(3)的行为时，经贷款人书面通知后从违约之日起60天内借款人仍不纠正;或借款人发生11.1(2)行为，贷款人有权宣布全部贷款到期，同时，要求借款人偿还已发放的贷款金额及利息。 第十二条适用法律

本合同适用中华人民共和国的法律并按其解释。

第十三条合同生效

需经借款人和贷款人签字，并经公证处公证后生效。本合同的任何修改、补充须双方签署书面协议。

贷款人(抵押权人)：

借款人(抵押人):

年月日：

商品房抵押贷款合同范文三

甲方：代款方(抵押权人)：

乙方：借款方(抵押人)：

丙方：担保方(开发商)：

一、总则

甲、乙、丙三方就乙方申请购房贷款事宜，经协商一致，共同签订本合同。

二、代款金额、期限、利率及还款方式。

1.代款金额( )币大写： 仟 佰 拾 万 仟元整小写： 元整

2.甲方将上述贷款金额全数以乙方购房款名义，交存 入丙方在 行的存款帐户上。

3.贷款期限：从 年 月 日至 年 月 日

4.贷款利率为年息 %，起息按贷款实际发生日起计息;计息按贷款余额计算。

5.还款

(1)乙方以一次或分期付款的方式进行还本付息。

(2)首期还款日： 年 月 日，计 元。剩余款期分期并于每月 日前偿还。

三、抵押物状况

四、权利和义务

1.甲方应按合同约定提供贷款。

2.乙方应按合同约定归还贷款本息。

3.丙方应将贷款用于乙方所购商品房建设工程并保证按期交付房屋。

4.甲方和乙方有权检查和监督贷款资金的使用情况。

5.在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务。若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处分抵押物。

五、违约责任

1.乙方应按本合同规定的时间归还贷款本息及有关费用，若有逾期，则按日支付应还金额 ‰的违约金。

2.乙方到期不清偿债务，丙方又未履行代乙方还款义务时，甲方有向丙方追偿乙方所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。

3.如因不可抗力致使本合同无法履行的，甲、乙、丙三方可按有关规定协商处理相关事宜。

六、争议的解决方式

本合同在履行中若发生争议，双方应采取协商的办法解决。协商不成时双方选择以下第( )各方式解决。

1.向重庆仲裁委员会申请仲裁。

2.向人民法院起诉。

七、其他约定事项

八、附则

1.本合同正本一式肆份，甲、乙、丙三方各执壹份，房地产登记机关存壹份。

2.合同经甲、乙、丙三方签章，并经房地产管理机关登记后生效。

甲方(签章) 乙方(签章) 丙方(签章)

篇3：关于预购商品房贷款抵押问题

预购商品房抵押贷款的主体为预购人和贷款银行, 抵押人为预购人, 抵押权人为贷款银行。在实务操作中, 房屋登记机构和金融机构一般在办理预购商品房贷款抵押时都要求房地产开发企业进行阶段性担保。据此, 有部分观点认为抵押的主体为预购人、贷款银行、预售人三方, 这是物保、人保两个法律关系的混同, 是对预购商品房抵押贷款主体的误解, 预售人即使提供了阶段性的担保, 也只是以第三人的身份提供人保, 而不是预购商品房抵押贷款法律关系中的真正主体。

预购商品房贷款抵押的客体是抵押人和抵押权人, 权利义务共同指向抵押标的物即预购商品房, 此处的预购商品房是预购人与预售人房地产开发企业签订的商品房预售合同所指向的特定商品房。

一、预购商品房贷款抵押非物权性分析

1. 预购商品房贷款抵押不符合《物权法》规定的物权种类和内容

实务操作中的预购商品房贷款抵押, 所依据的《城市房地产抵押管理办法》属于部门规章, 而《物权法》第5条规定的“物权的种类和内容, 由法律规定”中的“法律”应当做严格意义上的理解, 即只有全国人大及全国人大常委会通过的法律, 才能确定物权的种类和内容。因此, 笔者认为预购商品房贷款抵押不具有物权效力。

2. 预购商品房贷款抵押不符合物权设立的规定

有一种观点认为, 预购商品房贷款抵押属于担保物权下的一般抵押权, 即预购人与贷款银行签订抵押合同后, 向预购商品房所在地的房屋登记机构 (房产管理部门) 办理抵押登记后, 就属于具有物权效力的抵押登记。理由是根据《合同法》意思自治的基本原理, 一般情况下不违反法律禁止性规定的, 应当尊重当事人意思自治的结果。即抵押合同在不违背《物权法》第184条禁止抵押的情形以及《担保法》中有关禁止性规定的, 在办理抵押登记后具有物权效力。

但笔者认为, 预购商品房贷款抵押并不符合《物权法》有关物权设立的规定。首先, 预购人无权处分未经预告登记的预购商品房, 预购商品房贷款抵押的抵押主体错误。根据《物权法》第179条、180条的规定, 只有债务人或者第三人有权处分的财产可以抵押。根据债权基本原理和物权法定原则, 即使经过合同备案, 预购人与预售人也只是一种债权债务关系, 预购人取得的是一种债权, 即使预购人通过贷款银行支付了全部房款, 根据《物权法》第6条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让, 应当依照法律规定交付。”以及《物权法》第30条的规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的, 自事实行为成就时发生效力”, 因此, 此时正在建造物 (所有权) 应当属于预售人———房地产开发企业。其次, 不符合一般抵押权登记办理的规定。根据《担保法》第44条的规定, 预购商品房贷款抵押在申请办理时, 应当提供抵押物的所有权或使用权证书, 但实际情况是申请人是无法抵押所有权或者使用权证书的, 因此实务操作中的预购商品房贷款抵押不符合抵押权办理规定。故笔者认为预购商品房贷款抵押登记行为不具有物权性, 不是物权抵押登记。

二、正确认识预购商品房贷款抵押和预购商品房抵押权预告登记制度

1. 预购商品房贷款抵押合同的债权效力

预购商品房贷款抵押不具有物权效力, 那该抵押合同的债权效力如何?由于预购人以预购商品房为抵押物与银行签订抵押合同属于无权处分行为, 根据《合同法》第51条的规定, 无处分权的人处分他人财产, 经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的, 该合同有效。因此, 除非得到所有权人即预售人房地产开发企业的追认, 该处分行为才能被认定有效。值得注意的是, 在实务操作中贷款银行一般都要求预售人进行阶段性担保, 而预售人进行阶段性担保的行为是否表示是对预购人无权处分行为的追认, 值得进一步探讨。笔者认为, 根据《合同法》及其司法解释规定来看, 预售人进行阶段性担保不应当认定是对预购人无权处分行为的追认。

2. 预购商品房抵押权预告登记

鉴于《物权法》已有预告登记制度的规定, 因此《房屋登记办法》第67条对预告登记制度进行了相应的细化安排, 同时《房屋登记办法》第71条规定, 申请预购商品房抵押权预告登记, 应当提交预购商品房预告登记证明。因此, 预购商品房抵押权预告登记符合《物权法》关于预告登记的规定和债权法的基本原理, 具有相应的法律效力。

篇4：商品房抵押合同

虽然预购商品房抵押权预告登记会给银行开展期房按揭贷款业务带来良好的风险防范作用，但在现行相关法律体系内，若借款人违约，当贷款银行主张抵押权或债权时，仍可能存在如下两大主要风险。

1.预告登记失效风险

预购商品房抵押权预告登记的时效应为开发商完成房屋所有权初始登记事项记载于登记簿的时点起三个月内，贷款银行最不愿意看到开发商疏于及时在此时限内办理房屋所有权转移登记至预购人名下，无法合并办理房屋抵押权设立登记，导致预告登记失效和抵押权人的优先受偿权丧失。加上开发商认为已交房可能拒绝继续实行阶段性连带责任担保和预购人不配合贷款银行重新补办现房抵押登记，就会导致抵押权落空。在实践过程中，各地房屋登记机构必须遵循预告登记依申请而启动的原则，即使法定的失效时点将至，若开发商和抵押人仍未前来申请办理正式登记，房屋登记机构也无任何法律依据依职权启动相应正式登记。

2.预告登记漏办风险

在实际操作过程中，开发商、贷款银行、房屋登记机构三方之间存在信息不对称的情形：假设某楼盘购房人甲某在乙银行办理了一套期房按揭贷款并与乙银行约定申请办理预购商品房抵押权预告登记，开发商实行阶段性连带责任担保。该笔贷款发放之后，如果甲某按规定单方至房屋登记机构办理了预购商品房预告登记，但并没有通知乙银行共同申请合并办理预购商品房抵押权预告登记，在甲某尚未办理房屋所有权正式登记期间，因债务纠纷被债权人丙某提请法院办理对该套期房的预查封登记，乙银行因未办理该套期房的抵押权预告登记而可能导致丧失优先受偿权或抵押权落空。

二、预购商品房抵押权预告登记之风险控制

1.房屋测绘楼盘表控制

开发商、贷款银行、房屋登记机构之间信息不对称情形的原因主要在于各方信息没有实时交流共享，三方之间的沟通联系也不通畅。为此，应采取以下措施。（1）房屋登记机构在上线网站设定一些查询条件，赋予银行查询按揭贷款客户办理预告登记的权限。（2）银行负责统计约定办理期房预告登记的预购人是否约定申请抵押权预告登记，并及时反馈给开发商。（3）开发商将应办理预告登记的按揭楼盘信息用清单告知房屋登记机构留存备查。这样就可有效控制和降低一房多卖、虚假抵押、重复抵押等风险。

更有针对性的措施是房屋登记机构在房屋测绘楼盘表中进行源头防范，实现抵押标的的状态标识自动识别和转换，即在办理期房抵押权预告登记时，以房屋测绘楼盘表为基础，建立预告抵押标的的物理实物逻辑化，同时在房屋竣工测绘后，将相关预告抵押信息进行提醒处理，及时通知相关权利人。即房屋登记机构设计一种楼盘表即时通知系统，在受理商品房初始登记业务时进行醒目提示，便于房屋登记机构立即告知当事人在法定期限内办理正式登记。这样便可有效控制和降低预告登记失效风险。

2.网上预售合同备案控制

银行办理期房按揭贷款的流程一般为借款人凭预售备案合同提出申请→银行受理后调查→银行审批同意→开发商落实阶段性担保→银行发放贷款→借款人待开发商交房后落实抵押登记→银行把房屋他项权利证书原件存档→银行开撤销担保函给开发商。由此可见，期房抵押权预告登记就是在银行发放贷款→借款人待开发商交房后落实抵押登记期间，贷款银行为进一步保障自身的合法权益把将来要取得的抵押权加以登记的行为，这也正是预告登记的重要意义之所在。为有效控制和降低贷款银行漏办预告登记的风险。贷款银行应与开发商及房屋登记机构密切配合，在商品房网上预售备案信息系统中进行源头防范，因为商品房预售合同备案是预购商品房及其抵押权预告登记的前置必办手续。具体操作步骤：（1）贷款银行依据草签的商品房预售合同审批发放贷款。（2）贷款银行责成开发商与预购人网上签订正式商品房预售合同时必须在统一电子合同模板中的付款方式栏里录入：“向XXX银行按揭贷款XXX万元后已全额付清购房款且有申请办理预购商品房及其抵押权预告登记的约定”的醒目粗体字。（3）开发商确认电子合同内容录入无误后提交房地产管理部门审核备案。（4）开发商将审核通过的预售合同备案号反馈给贷款银行载入期房抵押合同。这样就便于房屋登记机构在受理预购商品房预告登记业务时，查验商品房预售备案合同中付款方式栏里如有上述醒目记录的，就立即告知申请人与贷款银行共同申请办理预购商品房及其抵押权预告登记的合并登记。

篇5：外汇商品房抵押贷款合同

法定地址：_________

电话：_________

法定代表人：_________

借款人（抵押人）：_________

电话：_________

住址：_________

有效身份证编号：_________

借款人为购买_________（以下称“房产商”）的_________（以下称“房产”），向贷款人申请贷款，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》以及交通银行有关业务办法的规定，经双方协商同意，订立以下条款，共同遵守。

第一条　贷款币种、金额和期限

1．1　贷款币种：_________

1．2　贷款最高额为_________元（大写_________）整。

1．3　贷款期限：_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。分_________期等额归还。

第二条　利率和利息的计算

2．1　贷款利率为“伦敦银行同业拆放利率”加_________个百分点（libor＋_________％）。每期计息日的_________的libor为_________贷款利率的libor，但每笔放款的第一个计息期的libor为该贷款发放日的libor。libor采用_________个月浮动。

2．2　贷款利息以贷款的实际发放天数计收，以360天为一年。

2．3　结息方式：_________。

第三条　贷款条件

3．1　借款人必须向贷款人提供下列资料：

（1）《房产抵押贷款申请书》和《贷款申请人资料》；

（2）与房产商签订《预购房屋合同正本》或《购房契约》；

（3）房产商出具的购房预付款的凭证。

3．2　借款人到贷款人指定银行开立购房专户，今后有关购房费用，均通过该帐户结算。

第四条　提款

借款人不可撤销地授权贷款人，根据“预购房合同”规定，当贷款人收到房产商付款通知书后，主动将贷款划入房产商在贷款人处开立的帐户，并借记借款人帐户。向借款人发出付款通知书。

第五条　还款

5．1　借款人应遵照本合同1．3条款规定，按时偿还。

5．2　每次还款日前十五天之内，借款人应将本期归还的贷款和支付的利率存入购房专户。由贷款人在还款到期日，主动在购房专户中扣除其款项，无须事先通知借款人。

第六条　提前还款

6．1　借款人如果提前偿还部分或全部贷款，必须在三十天前书面通知贷款人。

6．2　提前还款只限于还款期序的倒序进行，而不能抵冲即将到期的贷款或下期的还款。

6．3　借款人提前还款，应向贷款人支付提前还款金额的0.5％至1％补偿金。

（1）借款人在贷款不足一年（含一年）内提前还款，应向贷款人缴付提前还款金额的百分之一补偿金；

（2）借款人在获得超过一年后提前还款，应向贷款人缴付提前还款金额0.5％的补偿金。

第七条　手续费及其他费用

7．1　手续费：贷款合同签订后，借款人应在本合同签订后_________日之内向贷款人支付贷款金额的_________％手续费。

7．2　在购房与贷款过程中所涉及的契税、保险、法律手续、抵押登记、抵押物的处置等费用，均由借款人支付。

7．3　由于借款人违约行为使贷款人遭受损失及由此产生的一切有关费用，均由借款人承担。

第八条　保险

借款人必须按贷款人规定的时间和指定的险种到_________保险公司办妥，抵押物的保险手续，投保金额不得低于抵押物的总价值，投保期限应长于贷款期限1－3个月，保险单正本须注明贷款人为第一受益人，并将保险单正本送交贷款人。

第九条　借款人的保证

9．1　保证按合同规定，按时按金额还本付息。

9．2　向贷款人提供一切资料真实可靠，无任何伪装和隐瞒事实。

9．3　抵押房产的损毁，不论任何原因，均须负责赔偿贷款人的损失。

第十条　贷款人的责任

10．1　按合同有关规定，准时提供贷款予借款人。该贷款人以购房者的名义转入房产商在贷款人处的帐户。

10．2　借款人按合同规定，付清贷款总额，利息以及其它应付款项之后，将抵押的《房产买卖契约》或《房产权证书》交还给借款人。

第十一条　违约及处理

11．1　下列事项构成违约：

（1）借款人在付息日、还款日未能或未能足额支付应归还的本金及应付的利息，造成贷款逾期和欠息；

（2）借款人失去执行合同的能力或某些事件之发生使得本合同之执行成为违法或不可能；

（3）借款人违反本合同或附件的其他条款。

11．2　违约的处置：

（1）当借款人发生上述11．1（1）的行为时，贷款人从借款人违约之日起按逾期和欠息金额在原定利率的基础上加收20％的罚息；

（2）当借款人发生上述11．1（1）和／或11．1（3）的行为时，经贷款人书面通知后从违约之日起60天内借款人仍不纠正；或借款人发生11．1（2）行为，贷款人有权宣布全部贷款到期，同时，要求借款人偿还已发放的贷款金额及利息。

第十二条　适用法律

本合同适用中华人民共和国的法律并按其解释。

第十三条　合同生效

需经借款人和贷款人签字，并经公证处公证后生效。本合同的任何修改、补充须双方签署书面协议。

贷款人（抵押权人）（盖章）：_________　借款人（抵押人）（签字）：_________

负责人（签字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________签订地点：_________

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│　鉴（公）证意见：│

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││

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│　经　办　人：鉴（公）证机关（章）│

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│年月日│

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│（注：除国家另有规定外，鉴（公）证实行自愿原则）│

││

篇6：商品房抵押合同

闽侯县房地产管理所：

购房贷款抵押人

，房屋座落于

，原在贵所办理购房贷款抵押登记，抵押合同号(或登记证明号)为

，抵押权人为

。目前该房屋已竣工并可办理产权登记，现双方共同申请将预购商品房抵押权预告登记转为房屋抵押登记，抵押物的座落、范围、建筑面积以房屋(抵押物)登记簿上的初始登记信息为准，抵押物价值以抵押人(购房人)与房地产开发企业最终结算的购房款为准。请给予办理变更登记手续。

抵押人：

抵押权人（盖章）：

篇7：预售商品房抵押若干法律问题

进入公元1998年，种种迹象表明蛰伏多时的房地产市场在千呼万唤之下已渐显跃跃之势。新年伊始，中央银行宣布：今年支持商品住宅消费及配套服务的贷款规模为1000亿人民币，占计划总额的11.11％，到1998年7月1日，延续40多年的福利分房制度也将成为历史。为配合住房制度改革，国家已允许所有商业银行开办个人住房担保贷款。有人断言，我国城市房地产业是继股票之后狂袭城市的一股飚风。随着国外和港、澳、台资本的输入，预售商品房合同大量出现，预售商品房抵押贷款也应运而生。由于预售商品房抵押本身的特殊性，更引起了学术界和实际工作部门的广泛观注，因此对这一问题展开探讨颇具现实意义。

一、预售商品房的担保功能评析

预售商品房，俗称“楼花”，指尚未竣工交付的商品房，是一种特殊的期货，能否将其作为抵押权的标的物？

抵押权作为一种典型的担保物权，早在罗马共和国末期由裁判官所创制。近现代意义的抵押权是在罗马法与日耳曼法抵押权二者的基础上，经由中世纪后期不动产登记制度的发达逐渐形成。通过考察抵押权的沿革史，及其未来的发展趋势，我们可以得出这样的结论：抵押权标的物的范围在不断扩大。由最初的不动产到不动产物权，如地上权、典权、采矿权、林权等，以至动产也可以有选择地列入抵押物的范围。因此，我们对“抵押物必须是完整有形体并具有固定价值”的说法可以提出质疑。预售商品房虽然尚未建成，但法律对预售商品房进行了严格的限定。我国《城市房地产管理法》规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”此外，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。可见，法律已将预售商品房拟制具有所有权形态的有体物，赋予其独立财产地位。虽然我国《城市房地产管理法》及《担保法》均没有明确规定预售商品房可以做为抵押权的标的，但实践中，预售商品房抵押代款早已客观存在，而且一些省、市制定的地方性法规和行业规章中相继作出了允许将预售商品房作为抵押权标的物的`规定，如《福建省抵押贷款条例》、《武汉市房地产抵押管理办法》、《广州市房地产抵押管理办法》等，特别是1997年5月9日，建设部公布的《城市房地产抵押管理办法》明确规定：“购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”是预购商品房贷款抵押。从国外立法例来看，大陆法系的法国等国家和地区的立法允许以未建成和待建的建筑物、其他附着物作抵押。由此可见，无论是理论还是实践中，我们都可以得出这样的结论：预售商品房可以抵押！而且我国《担保法》列举的不得抵押的财产中，也没有关于预售商品房抵押的禁止性规定。因此在立法上对预售商品房抵押作出系统规范，无疑将是对我国担保法理论与实践的补充与完善。

将预售商品房作为抵押权的标的，既符合现代商品经济发展之潮流，也符合当事人之本意。它很好地缓解了房地产市场资金紧张的状况，使普通百姓圆一个安居梦。置业者用少量的钱购得预售房，取得了房产权益，发展商也因提前将商品房售出而获得了流转加快的效益，而银行也愿意在降低风险的前提下提供贷款，获取收益，三方当事人各取所需，皆大欢喜。预售商品房抵押较其他类型房地产抵押更具灵活

[1] [2] [3] [4]

★ 商品房预售制度

★ 商品房预售合同

★ 商品房预售制度是否取消

★ 商品房预售登记备案制度初探

★ 商品房预售合同订立中的程序性

★ 河北省保护公民举报权利条例

篇8：商品房抵押合同

虽然预购商品房抵押权预告登记会给银行开展期房按揭贷款业务带来良好的风险防范作用,但在现行相关法律体系内,若借款人违约,当贷款银行主张抵押权或债权时,仍可能存在如下两大主要风险。

1.预告登记失效风险

预购商品房抵押权预告登记的时效应为开发商完成房屋所有权初始登记事项记载于登记簿的时点起三个月内,贷款银行最不愿意看到开发商疏于及时在此时限内办理房屋所有权转移登记至预购人名下,无法合并办理房屋抵押权设立登记,导致预告登记失效和抵押权人的优先受偿权丧失。加上开发商认为已交房可能拒绝继续实行阶段性连带责任担保和预购人不配合贷款银行重新补办现房抵押登记,就会导致抵押权落空。在实践过程中,各地房屋登记机构必须遵循预告登记依申请而启动的原则,即使法定的失效时点将至,若开发商和抵押人仍未前来申请办理正式登记,房屋登记机构也无任何法律依据依职权启动相应正式登记。

2.预告登记漏办风险

在实际操作过程中,开发商、贷款银行、房屋登记机构三方之间存在信息不对称的情形:假设某楼盘购房人甲某在乙银行办理了一套期房按揭贷款并与乙银行约定申请办理预购商品房抵押权预告登记,开发商实行阶段性连带责任担保。该笔贷款发放之后,如果甲某按规定单方至房屋登记机构办理了预购商品房预告登记,但并没有通知乙银行共同申请合并办理预购商品房抵押权预告登记,在甲某尚未办理房屋所有权正式登记期间,因债务纠纷被债权人丙某提请法院办理对该套期房的预查封登记,乙银行因未办理该套期房的抵押权预告登记而可能导致丧失优先受偿权或抵押权落空。

二、预购商品房抵押权预告登记之风险控制

1.房屋测绘楼盘表控制

开发商、贷款银行、房屋登记机构之间信息不对称情形的原因主要在于各方信息没有实时交流共享,三方之间的沟通联系也不通畅。为此,应采取以下措施。(1)房屋登记机构在上线网站设定一些查询条件,赋予银行查询按揭贷款客户办理预告登记的权限。(2)银行负责统计约定办理期房预告登记的预购人是否约定申请抵押权预告登记,并及时反馈给开发商。(3)开发商将应办理预告登记的按揭楼盘信息用清单告知房屋登记机构留存备查。这样就可有效控制和降低一房多卖、虚假抵押、重复抵押等风险。

更有针对性的措施是房屋登记机构在房屋测绘楼盘表中进行源头防范,实现抵押标的的状态标识自动识别和转换,即在办理期房抵押权预告登记时,以房屋测绘楼盘表为基础,建立预告抵押标的的物理实物逻辑化,同时在房屋竣工测绘后,将相关预告抵押信息进行提醒处理,及时通知相关权利人。即房屋登记机构设计一种楼盘表即时通知系统,在受理商品房初始登记业务时进行醒目提示,便于房屋登记机构立即告知当事人在法定期限内办理正式登记。这样便可有效控制和降低预告登记失效风险。

2.网上预售合同备案控制