物业管理工作调研报告

物业管理工作调研报告（精选6篇）

篇1：物业管理工作调研报告

（篇一）

随着商品房住宅小区投入使用，给市民“高品质生活”的同时，也对物业管理工作提出了新要求。按照区人大常委会**年工作安排，区人大城环委牵头成立了专题调研组，先后深入区国土房管局、东城街道办事处等单位，长坡社区、玉泉社区部分还建房以及美丽泽京、世纪阳光等重点小区，通过听取汇报、查阅资料、实地走访、座谈交流等形式深入了解我区物业管理工作情况，广泛收集了各方面对物业管理情况的建议和意见，调研组还到渝北区人和街道进行了考察学习。现将我区物业管理工作报告如下。

一、我区物业管理基本情况

目前，我区从事物业服务的企业已发展到67家（开展经营业务的52家，部分本地注册企业未在我区开展业务），其中区内注册企业36家，区外注册企业31家。全区物业服务从业人员近4000人，累计服务小区（单体楼）742个，涉及业主12.5万户，其中有1个小区被评为国家级物业优秀示范小区，12个小区被评为市级物业优秀示范小区。目前，我区小区物业管理主要有三种管理模式：一是专业化物业管理。主要是商品房住宅，功能相对配套，具备物业管理条件的小区，聘请物业管理公司实施专业化管理；

二是自主式物业管理。主要是单位修建的办公综合楼、职工集资建房和房改房，由单位或业主出资管理；

三是业主自主组织实施管理。主要是老城区修建的商品房和拆迁还房，由社区和业主牵头，聘请退休人员、下岗职工管理。

近年来，区政府及相关部门以贯彻落实《**市物业管理条例》为抓手，主要做了以下几方面工作：

（一）完善体制机制，理清职责形成了工作合力

在贯彻实施好国务院《物业管理条例》《**市物业管理条例》等法律法规的基础上，**年，区政府制定了关于进一步加强物业管理工作的意见，按照“条块结合、属地管理”的原则，建立了区、街道（镇）、社区（村）三级物业管理体系，健全了以房地产行政主管部门牵头，相关职能部门密切配合，各街道办事处（镇政府）属地管理，社区居（村）民委会具体抓落实的工作方式，按照职责分工，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。又于**年，制定关于进一步加强物业管理工作的通知，进一步落实了镇街物业属地监管责任，厘清了职能部门物业管理工作职责。

（二）加强宣传引导，形成了良好的物业管理氛围

一是印制并发放物业管理相关知识宣传手册。区国土房管局印制《**市**区物业管理知识宣传手册》6000册向广大群众及小区业主发放，涵盖物业管理的概念、作用和服务细则，物业管理相关政策和法律法规，业主权利、义务和应当遵守的有关事项，物管小区主要矛盾纠纷处置部门及联系方式等内容。二是通过各种媒体宣传物业管理相关政策。通过电视台、报纸、**手机报、“**”和“无线**”app等媒体，大力宣传物业管理政策法规，通报深化物管小区专项整治工作进展和成果，有效增进社会各界对物业管理政策的了解，促进小区业主对物业管理工作的理解和支持。三是开展物业管理培训工作。**—**连续两年开展针对物业服务企业、镇街、社区、业主委员会的专题培训，每年完成不低于十期的专题培训，今年已完成七期专题培训。通过培训不断提升了物业管理和服务人员思想道德素质、业务技能和管理水平，有效推动物业服务行业向精细化、高品质方向发展。

（三）坚持防治并举，物业管理水平有新提升

一是扎实开展“六大环境”提升工作。通过开展**—**年连续三年“六大环境”提升工作，督促物管公司加强小区秩序、环境、安全等管理和维护，不断提高物管服务水平。积极开展物管示范小区创建活动，着力打造一批环境卫生好、绿化美化好、治安秩序好、文明风尚好的示范小区，以点带面推动小区管理提品质、上台阶，切实提升城市整体形象取得较好效果。二是扎实开展小区矛盾纠纷化解工作。区国土房管局会同区规划局、区城乡建委、区公安局、区城管局、区消防支队等单位，全面排查城区所有物业小区存在的突出问题，发现存在物业服务问题的小区88个，涉及问题303个；

违章搭建问题逾500个；

消防通道堵塞小区56个，存在其他消防隐患的小区15个。根据摸排出的问题，下发整改通知603份，明确整改事项、整改要求和整改完成时限，并对整改情况予以检查验收，逐一销号。三是开展物业服务检查执法工作。物业主管部门通过部分业主投诉、职能部门和镇街反馈、社区和业主委员会反映，以及日常检查工作中发现的物业服务企业存在的问题，在调查核实的基础上，主管部门及时约谈物业企业负责人，要求其认真履行物业服务合同，并督促物业服务企业限时整改。如，**年区国土房管局对无经营资质的捷洁物业公司进行立案调查，并处以5万元罚款；

锦天物业公司、仁恒物业公司、卓雅物业公司存在自立收费项目的违规行为，责令其限期整改，清退违法所得，并处以罚款，并在全区物业服务行业内予以通报。

二、存在的问题

总体看，近年来，我区物业管理工作在区委、区政府的高度重视下，在区级相关职能部门和镇街的共同努力下，逐步走上了制度化、规范化的轨道，物业管理水平显著提升。但依然存在一些不容忽视的问题，据区信访办统计，**年，全区共受理物业纠纷类信访来访182件，同比增长22%，且多是联名来信来访，反映全体或大部分业主的诉求，利益群体巨大，极易引发集体性事件。通过分析归类，主要集中在以下几方面：

（一）建设遗留问题多。一是个别开发商没有严格按照规划设计建设房屋或公共设施设备，小区业主投诉多，物业公司后续管理难度大。二是质保期内物业公司履职难。如楼房共用的楼道、屋顶等出现质量问题时，物业公司联系开发商后，经常推诿拖延。质保过期后，只能使用业主缴纳的物业专项维修资金进行维修，业主或业委会意见大。三是开发建设单位过度承诺。为促进房屋销售，个别开发建设单位售房时夸大宣传，口头（书面）承诺公共部分如底楼的花园（绿地）、屋顶等交由购房人使用，导致小区装修经常发生乱搭乱建、占绿毁绿行为，物业管理难。四是车位利用不充分，部分开发建设单位配套车位只出售不出租，或以高额租金出租车位，造成小区业主停车难。

（二）物管企业服务质量差。一是物业服务企业工作质量不高。出于成本考虑，物业服务人员未接受系统的教育、培训、再学习，员工不懂管理、无技术、不善沟通，不能够为业主提供称心如意的服务。保安、清洁、工程等常规化服务已经不能满足业主的要求，多数物业企业在提供多元化和个性化的服务方面还有待进一步提高。二是物业服务企业管理水平不高。物业企业在物业管理的过程中，往往处于弱势，多数采取顺从的服务方式，来维持小区的管理。而对一些破坏“管理规约”的业主，未及时制止、纠正，导致管理失衡，小区秩序混乱。三是公共收益管理不规范，群众意见大。不少物业企业对公共收益的收入、使用、管理有待规范，不能按有关规定对小区公共收益的收支情况进行公示，业主对物业服务费用的构成不甚了解，对公共收益的使用及去向存疑，引发矛盾纠纷。

（三）业主及业委会问题突出。有的业主行为习惯有待规范，存在垃圾乱堆放，不讲公共卫生，忽视公共利益，甚至在小区内种菜、饲养宠物等。有的业主法制意识淡薄，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。还有个别业主别有用心挑拨闹事，甚至收受其他物业服务企业好处，挑拨唆使不明真相的业主聚集闹事，无故拖欠物管费，以求达到更替物业服务企业的目的，严重扰乱小区和谐稳定环境。同时，业主委员会的运行也存在诸多问题：一是成立比例不高。目前，全区成立业委会的小区（单体楼）不足10%。二是已成立的业主委员会运行效果差。由于业主委会成员素质参差不齐、对自身权利和义务认识不清，镇街、社区对其监管缺乏有效手段，业委会不作为、乱作为的问题时有发生。在已成立的业主委员会中，能够充分发挥作用的不足20%，较多业委会不能或没有发挥作用。三是业主委员会发挥作用不当。业主委员会具有法定的选聘权，但实际操作中，选聘权运用不规范，擅自乱用选聘权，不按规定程序行使权利，甚至有的向物业管理企业领取报酬、报销电话费等。如，六顺花园宜家物业公司反映业委会在选聘物业企业时弄虚作假，造成新企业进不去，老企业退不出的混乱局面。

（四）物业监管不到位。一是主管部门监管力量薄弱。区国土房管局作为物业行业的行政主管部门，未成立专门的物业管理科，目前由住房保障科4名工作人员兼职负责物业管理相关工作，不能及时对物业服务企业不作为、乱作为作出处罚。二是属地镇街和社区管理缺少有效抓手。《**市物业管理条例》第四条规定“街道办事处（镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系”。但实际业委会选举过程中，街道办事处（镇人民政府）实质性参与不够，导致物业服务企业靠向物业建设单位，业主委员会演变成为维权而设立，使双方从开始就带着较强的对立情绪，失去物业服务企业与业主的沟通协商交流平台。一旦发生物业纠纷，两者难以协商交流，甚至激化矛盾。出现物业纠纷后，所在街道办事处、居委会才会出面协调，这种“亡羊补牢”式的事后调解，未起到应有的作用。

三、工作建议

（一）提高对物业管理工作的认识。一是对物业管理问题定位要“准”。物业管理是一个新型产业，要以十九大精神为指导，把物业管理工作纳入“社会治理创新”等重点工作加以研究、探索。全社会都应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断规范和完善。二是进一步强化各方的职能职责。区政府要将高度重视物业管理行业和物业服务企业的建设和发展，切实提到议事日程上来。物业管理行业行政主管部门应加大对相关物业管理单位的协调力度；

加大对物业服务企业的监督力度，促使物业管理企业提供质价相称的服务。街镇要按照新物管条例的要求，扮演好五个角色：政策法规宣传者、居民自治指导者、矛盾纠纷协调者、法规执行监督者、特殊情况下业委会部分职能代行者。社区要了解、熟悉、掌握情况、动态，当好街镇的参谋助手。三是要加强宣传引导。主管部门和属地镇街要加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理，促使业主形成正确的物业管理消费观念。

（二）加大小区建设审查力度。在前期规划、设计时，建设、规划和房管部门要严格按照政策规定，加强小区楼房及其基础配套设施审查力度，并制定严格的小区交付使用验收制度，可借鉴银行发放贷款推行的放款收款终身负责制，对参与验收的单位和个人采取责任追究和责任倒查制度，执行谁签字谁负责，确保新建小区的工程质量、水电气、通讯、消防、安防、电梯以及其他配套设施等方面质量全面合格。对验收中发现的问题和不足，要责令开发单位认真整改直至完全达标合规。（三）加大物管服务监管力度。要加强物业管理监管队伍建设，配齐配强区物业管理科工作人员，并加强对其法律法规、岗位职责和业务素质等方面的宣传培训，提升其监管能力。要规范物管企业运营，提高责任心和服务质量。比如，严格物业服务企业的市场准入，把日常检查和抽查结果、业主投诉量与考核有机结合，形成有效的监管机制；

完善考核体系，对业主满意度高、积极完成交办工作和探索物业服务新思路、新方式的物业企业给予奖励和资金扶持，对管理混乱、投诉较多、不按标准提供服务甚至损害业主利益的物业企业，依照有关规定予以严惩，并在物管行业内和公共媒体予以通报；

监督物业服务企业在小区设立公告栏、宣传栏，公开物业服务合同的有关约定、小区公共收益的收支等情况，同时设立投诉举报电话、举报信箱，畅通业主的监督举报渠道等等。对出现矛盾纠纷的物业小区，要坚持“疏”“堵”结合的原则予以快速处置，对小区和物业服务企业确实存在的问题要跟踪督促、坚决整改，确保问题及时解决，维护业主的正当权益；

区公安局要结合扫黑除恶专项斗争对带着非法目的挑头闹事、停车故意阻塞小区出入口的人员采取强有力的措施，维护小区正常秩序。（四）引导业委会发挥好职能作用。一是加强业主委员会建设。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作，推进小区自治建设。着眼保障业委会正确有效履职，增加对业委会成员的准入、管理和约束条款。二是主管部门和镇街要加强对业委会的业务指导和监督。组织业主委员会参加职能职责、小区维护专业知识和相关职能运作等方面培训，强化住宅维修基金和公用设施专用基金的规范管理，进一步明确业主委员会的监督体系和公开事项及程序。三是加强社区管理力量。建议建立各社区负责联系辖区内小区物业管理工作，推进辖区内业主委员会建设，监督指导业主委员会依法履职与维权，积极调解物业管理矛盾纠纷，引导住宅小区业主树立物业管理意识。（五）进一步完善物业管理机制。一是要创新社区治理体系。强化城市基层党建引领社会治理创新，健全基层党组织和网格党支部日常工作机制，搭建社区党组织、物业服务企业和业主委员会三方良性互动平台，强化政策研究、标准制定和激励宣传，补齐社区服务管理短板。二是探索优化物业管理体制机制。进一步明确镇街、各监管部门职责，更好地推动问题解决。如，建立物业服务企业优秀人员到社区兼职制度，根据工作实际，聘请物业项目负责人到社区兼职，参与社区涉及物业小区的日常工作，将物业工作和小区管理有机结合起来；

再如，引进法官、律师、物业管理协会会员等专业人员，组建物业小区矛盾纠纷人民调解“专家库”，积极参与热点难点的矛盾纠纷化解工作，以专业性提升矛盾纠纷化解的权威性和公信力。

（篇二）

为进一步了解和掌握滨江开发区物业管理情况，督导加强园区物业管理工作，改善人民群众的生活环境，根据年初工作计划安排，9月上旬，滨江开发区组织部分人大代表在人大工委主任赵禄祥的带领下，对滨江新城房地产项目物业管理情况进行了调研。调研期间听取了物业管理部门的情况汇报，与有关部门、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流；

到**、**、**等6个小区进行了调研，现场察看了住宅小区物业管理情况。现将调研情况报告如下：

一、物业管理工作现状

近几年，园区的房地产业迅猛发展，与此相伴，物业管理工作也取得相当大的成就。在滨江开发区党工委、管委会的不懈努力下，物业管理部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》和《**省物业管理条例》，园区物业管理工作走向规范，为加强和改善园区管理、推进小区建设、优化投资环境、促进经济社会协调发展起到较大推动作用。

（一）物业管理实现市场化全覆盖。截止目前，共有6家商品房正式交付使用，分别为**、**、**、新逸花园、绿地一期滨湖花苑绿地二期风情雅苑、朗诗未来家，均由开发商指定的物业服务企业实施管理，累计实施物业管理的住宅86栋，房屋6101套，物业管理覆盖率100%。

（二）物业管理服务意识显著提升。近年来，滨江新城住宅小区发展迅猛，园区物业管理部门不断加大工作力度，督促各物业服务企业改进管理方式、提升服务水平。经过多年的努力，广大业主、开发企业和物业公司对物业管理工作重要性的认识越来越高。初具现代化新城区形态，居住和生活环境明显改观，有力地促进了和谐社会建设，物业管理工作也得到健康发展。

（三）服务内容丰富水平提高。物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理等多方面、多层次。管理项目也从单一的住宅小区开始向商业街延伸覆盖面不断扩大。

（四）小区治安监管力度不断加大。一是建立巡查制度，对重点部位夜间坚持蹲守、巡查相结合，有效遏制偷盗等现象；

二是加强高层小区电梯的日常使用和养护管理，编制困人救护、突然停电等突发事件应急措施预案，确保广大业主安全正常使用电梯。

二、物业管理领域存在的问题

1.公众参与意识有待进一步提高。业主对物业法规的了解不多，责、权、利的认识和意识缺乏，参与管理、配合管理和自治管理的意识淡薄，有的小区入住率不高，成立业主委员会难度大。部分业主片面强调个人维权，只主张权利不尽义务，不遵守规定，不服从管理。

2.新能源设施配备存在较大差距。代表们通过现场和业主深入交谈发现，电动车、新能源汽车充电桩配备不完善，是当前物业管理十分突出的问题。由于滨江新城绝大多数业主在园区企业上班，距离较近，电瓶车使用率高，再加上新能源汽车的推广，新能源设施配备严重缺乏。

3.小区周边餐饮油烟扰民现象频发。绿地、朗诗为近年来新建的小区，随着大量业主的入住，周边商贸、餐饮开始繁忙起来，随之而来的投诉事件与日俱增，主要表现为餐饮店烟道距离住宅过近，且未安装油烟净化处理设施。

4.物业服务企业的服务水平不高。物业管理服务企业缺乏竞争意识和责任意识，招收往往年龄较大、文化程度较低、素质不高的物管职工，与业主沟通都存在明显不足，总体服务水平不高。

三、加强物业管理的几点建议

1.加大宣传力度，提升业主参与意识。一是深入一线，深入群众，倾听业主呼声，集中民智民意，及时解决业主的所想、所思、所盼，为后续物业管理打下基础。二是广泛宣传物业管理法律法规，提高合同履约意识，让业主充分认识到，物业也是商品，享受服务就要缴费，为物业管理营造良好的健康法制环境。三是要提高业主主人翁意识，善于发挥业主作用，对危害公众利益的人和事要主动干预、积极举报，引导居民共同维护自己的家园。

2.规范小区设施配备管理。超前规划，科学合理确定小区新能源设施配建标准，依据社会发展趋势结合小区实际情况，充分考虑新能源设施配备数量，满足群众切实所需。

3.整合资源，加强部门联动，依法查处违法违规行为。加强领导、统筹、协调，建立自上而下的联动机制，从根本上明确相关部门的职责，协调城管、市场监督管理局、环保、信访、公安等执法部门及时查处油烟扰民问题，保证执法效果，同时确定工作目标，严格管理考核。

4.采取多种举措，提高物业服务质量和水平。一是要加强物业管理从业人员学习培训，认真学习相关物业管理条例，增加知识本领，提升综合素质，改进工作方法；

二是物业管理部门要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平，构建和谐的物业服务企业和业主关系。

（篇三）

为进一步了解和掌握全市物业管理情况，督导加强城市物业管理工作，改善人民群众的生活环境，根据市人大常委会工作安排，11月下旬到12月上旬，城环委在常委会毕礼伟副主任的带领下，对全市物业管理情况进行了调研。调研期间分别听取了市住房和城乡建设局的情况汇报，与有关部门、公共服务企业、街道、社区、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流；

到环翠区、乳山市、高区、经区进行了调研，委托文登区、荣成市人大常委会和临港区管委对辖区物业管理情况进行了调研；

现场察看了祥云花园、保利凯旋公馆等9个住宅小区物业管理情况。现将调研情况报告如下：

一、全市物业管理工作现状

近年来，各级各有关部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》，逐步建立起以市级为总揽、区级为重点、街道为基础的物业管理新机制，物业管理工作逐步走向规范。

（一）物业管理事业快速发展，覆盖面不断扩大。我市的物业管理始于1998年，经过近20年的发展，截止今年11月，全市共有物业服务企业378家，其中市区260家、荣成市58家、乳山市60家，从业人员近1.8万人，实施物业管理的住宅项目1201个，服务面积9168万平方米，物业管理覆盖率98%以上，新建小区物业管理覆盖率100%。

（二）开展物业服务行业文明创建活动，提升行业文明程度。物业管理部门制定了《威海市物业服务行业开展文明行业创建活动试点工作规划》和《**全市物业服务行业开展文明行业创建活动实施方案》，开展物业服务行业文明创建活动。一是针对物业行业突出问题开展了集中排查专项行动，制定整改措施，督促整改落实。二是推行“阳光物业”，全面落实“三会三公开”制度。要求各物业服务企业公开服务价格、标准和内容，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益信息。三是在行业内树立典型，发挥示范标杆作用。制定了威海市物业行业文明服务明星、文明示范项目、文明创建标兵企业评分标准，组织物业企业积极参与全省物业行业文明创建活动，目前全市共有20名服务明星、6个示范项目、6家标兵企业通过了初审。通过开展这些活动，规范了物业服务企业的行为，有效提升了物业管理行业的文明程度。

（三）加大监督考核力度，规范物业服务企业行为。为加强对物业服务企业的事中事后监管，市物业管理部门对各区物业管理部门、物业服务企业和物业项目实施月度考核，定期检查各区物业主管部门业务管理、企业信用建设、投诉处理、专项整治活动推进情况等，并实现考核常态化。同时，积极推行各区交叉考核，考核结果列入各区考核成绩，并与物业服务企业项目评优、招投标、信用等级评定等挂钩。今年以来累计进行考核26次，对6家违规企业进行了约谈。通过行政和市场手段的有机结合促进企业优胜劣汰，规范和引导物业服务企业的服务行为。

（四）实施住宅专项维修资金制度，为公用部位维修维护提供资金保障。**年7月，我市开始归集住宅专项维修资金，有关部门密切配合，层层把关，突出预售合同备案、综合验收、不动产登记等重点环节，加大维修资金收缴力度，提高收缴率。截至今年10月，已有17.71万户缴纳了住宅维修资金，住宅专项维修资金本金及利息共计16.04亿元。另外，物业管理部门还管理房改房维修资金9779.38万元。目前，全市物业管理部门管理的两项维修资金共计17.02亿元。

（五）开展智慧物业管理试点，拓展增值服务。物业管理部门积极推动信息化、智能化技术在物业管理领域的推广应用，并在部分理念超前的物业服务企业开展试点。**年环翠区龙泽府小区第一个推出“小区管家”app，目前中心城区已有近20个项目实行智能化物业管理。今年年初，环翠区鲸园街道办事处投资开发了“物管通”平台，对辖区物业管理项目实行24小时视频监控。乳山市把物业管理与社区综合管理相结合，组建了智慧社区平台，实现物业主管部门、社区管理部门和业主三方信息互动、信息共享，业主可以通过app平台进行交费、投票、反映问题、预约家政维修服务等操作，方便快捷，深受欢迎。

二、全市物业管理领域存在的问题

在物业管理部门、基层组织和物业服务企业的共同努力下，全市物业管理事业有了较快的发展，但与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比，还存在一定的差距。

（一）物业服务企业的服务水平和业主的交费意识不高，导致物业费交纳率较低。市区范围内新建住宅小区（封闭住宅小区）物业费交费比例超过70%，而老旧小区物业费交费比例较低，一般只能达到20%到50%。导致这种现象的主要原因有两个，一是物业服务的质量和水平不高。目前我市大部分物业服务企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性服务，而且服务质量不高，服务水平得不到业主的认可。二是业主的交费意识还需要提高。住在老旧小区的部分业主，在实施物业管理之前不需要交纳物业费，在进行综合改造实施物业管理之后，仍然认为应当免费享受物业服务等公共服务，因此不愿意交纳物业费。最终形成物业服务水平低、业主不满意、业主不交费的恶性循环。

（二）车位有效供给不足，停车管理矛盾突出。从群众反映情况看，车位紧张及停车秩序混乱，是当前物业管理十分突出的问题。2000年前建成的老旧生活区,很少配建停车设施，仅有的少量车库超过95%被业主出租，改做商业用途；

2000年至2008年间建设的半封闭或封闭小区，规划配建的车位较少，而需求量很高，矛盾最为集中；

2008年之后建设的小区，虽然调高了规划车位比，各项管理措施也比较到位，但短缺矛盾仍然十分突出。目前我市规划部门确定的车位配建标准最高为每100平方米1个车位，在第二辆甚至是第三辆汽车已经开始大量进入市民家庭的时代，已经不能满足广大业主的停车需求。

（三）业主委员会组建比例低，没有充分发挥应有的作用。目前我市共成立业主委员会272个，仅占住宅小区物业服务项目的22.6%。多数业委会运行不够规范，仅有不到10%的业委会能够按照《山东省物业管理条例》规定履行职责，约70%的业委会履行职责比较被动，还有个别业委会存在履职越位现象。总体看，业委会组建比例低，不能依法履职、依法维权，是目前制约物业管理水平提升的短板。

（四）专项维修资金使用门槛高，使用率偏低。专项维修资金的使用，必须经占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意才能使用，门槛较高，程序较为复杂，因此使用情况不多。截止到今年10月，共支出住宅专项维修资金461笔，金额212.31万元。房改房维修资金由于资金数额少，申请程序较为复杂，维修支出也不多。今年前10个月，共支出维修资金92笔，金额42万元。

（五）物业项目交接时未严格履行承接查验手续，开发遗留问题比较多。目前新建项目大部分实行单体验收交房，综合验收交房比例不到30%，很多物业服务企业与开发商交接过程中未严格进行承接查验，对项目存在的问题没能及时发现和解决，导致业主60%以上的投诉与开发遗留问题有关，如房屋漏雨，储藏室、车库质量问题，电梯、消防、地下管网质量问题，绿化、人车分流设计不达标问题等。

（六）小区内违法建设屡禁不止，占用公共绿地现象时有发生。住宅小区内私搭乱建和占用公共空间种菜现象是个老大难问题，并且屡禁不止、屡屡反弹，这种现象在2000年到**年建成的小区比较普遍，尤其是城乡结合部的小区和一楼带小院的小区更为严重。近几年结合裸露土地整治，相关部门开展了多轮占绿种菜问题整治行动，效果较为明显；

但私搭乱建顶风而上，而且一旦形成，违法建设认定、拆除等程序复杂、涉及部门多、处置时间长，重新恢复难度极大。

三、加强物业管理的几点建议

物业管理与千家万户的利益息息相关，是一项涉及到各级各有关部门的系统工程，物业管理行业的健康发展需要全社会的共同关心和支持。为此，提出以下几点建议：

（一）制定新的物业管理条例实施办法，建立健全配套的法规体系。我市原物业管理条例实施办法于**年2月开始施行，在《山东省物业管理条例》出台后废止。建议结合全市物业管理的现状，尽快制定新的适应我市实际、内容完善、可操作性强的物业管理条例实施办法。明确规划部门、建设管理部门、物业管理部门、相关工作部门的职责分工，厘清房地产开发企业、物业服务企业、业主、业主委员会、街道、社区的权利、责任和义务，规定好小区的基础设施、安全消防、园林配套、公共空间、水电煤气、环卫保洁、车辆停放等诸多内容。

（二）采取多种举措，提高物业服务质量和水平。加大宣传力度，广泛宣传物业管理相关政策法规，增强业主法律意识和诚信意识，提高业主交纳物业费的自觉性。相关部门要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平。鼓励物业服务企业提供“菜单式服务”，由业主自由选择“服务套餐”并按照相应的标准交纳物业费。构建和谐的物业服务企业和业主关系，提高业主交费的主动性；

建立对恶意拖欠物业费案件快速审判的绿色通道，对一些恶意拖欠物业费的行为，依法快速处理。

（三）增加车位有效供给，规范小区停车管理。超前规划，科学合理确定新建住宅小区车位配建标准，严格落实住宅小区建设规划审批时车位的比例。充分挖掘老旧住宅小区的停车潜力，结合小区环境综合整治，通过调整绿化空间、优化小区布局、拆除违法建设等方式，增加车位。加强管理，依法纠正改变车库和车位使用功能的行为。鼓励有条件的小区建设智能立体式停车库。盘活闲置车位，对开发商尚未售出的车位和业主购买后未使用的车位加以利用。对小区内占用消防通道停车、占用他人车位停车、乱停车和恶意堵塞进出通道等行为，由物业服务企业进行劝阻引导，规范业主有序停车。

（四）加强业主委员会组织建设，充分发挥业主委员会的作用。业主委员会是做好物业管理的基础之一，要学习借鉴外地成功经验和做法，结合我市实际，严格按照相关的法律法规规定，适时召开业主大会，加强业主委员会建设。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位人员积极参与业主委员会。积极开展业主委员会组建和运行方面的业务培训，提高业主委员会成员的思想素质和专业水平。进一步理顺居委会、业主委员会、物业服务企业之间的关系，推进沟通合作，提升社区物业管理水平。试点将业主委员会建设情况纳入到对街道（镇）、社区的年终考核，提高基层对业主委员会建设工作的重视程度。

（五）严格实行物业综合验收制度，防止开发商遗留问题影响后期的物业管理。有关部门要加大监管力度，督促物业服务企业与开发建设单位做好物业项目承接查验工作，并办理各类资料移交手续；

认真落实《山东省物业管理条例》和《山东省新建物业质量保修金管理办法》（鲁建发〔**〕5号）的规定，建立物业质量保修金制度，明确保修工作的受理、实施的程序和标准，强化对保修责任的监管，切实维护业主的合法权益。

（六）创新维修资金使用方式，出台相关办法。使用住房专项维修资金时，可以采取委托、集合、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率。建立应急维修机制，明确应急维修范围和标准，开通紧急情况维修资金使用的快速通道，简化维修资金使用审批程序，对危及房屋使用和业主人身财产安全等紧急情况，可不经业主“双三分之二”表决同意直接使用维修资金，由居委会（村委会）、业主委员会及物业服务企业共同组织抢修。试点业主大会管理维修资金，逐步将维修资金划转业主大会管理和使用，物业管理部门、街道（镇）、社区全程进行监管。

(七）加大小区执法力度，清理违法建设、破坏公共绿地等行为。明确各级执法机构工作职责，着重解决住宅小区违法建设、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住宅楼开饭店等突出问题。城管执法部门要加大执法力度，及时开展执法活动，对拒不配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违规行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展。

（八）支持智慧物业建设，开展互联网+服务。将互联网思维融入物业管理中，加快搭建基于大数据的互联网平台，开展互联网+服务。依托智慧城市建设，制定智慧物业建设指导标准，推广智慧住宅小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台；

综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理、水电气费自动抄表等智能化物业服务综合管理应用；

鼓励物业服务企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化。

（篇四）

按照**人大常委会**年工作要点和主任会议安排，人大常委会组成了以常委会副主任萨仁托娅为组长，人大财经委、综合执法局、住建局、环保局、国土局、草监局等部门人员为成员的调研组，对旗所在地居民小区和部分苏木镇物业管理情况进行了专项调研。通过听取相关部门汇报，深入到居民小区实地查看，与社区居民及物业企业负责人座谈等形式，详细了解了我旗物业管理工作的现状及存在的问题，现将调研情况报告如下：

一、物业管理工作的现状

目前，全旗居民小区有84个,7个居民小区成立了业主委员会，有40个居民小区聘请物业企业管理，3个小区为开发商代管，有7家物业公司，有物业办公室的小区12个，其中开发商提供的物业办公用房9个，老旧小区改造的物业办公用房3个。

**年3月，我旗将物业管理职能从住建局划转到综合执法局，成立了物业管理办公室，负责统一协调全旗各居民小区物业管理工作。截至目前，由金都物业管理（综合执法局组建）完成了对上都镇内15个无物业居民小区的回收管理，并对个别小区进行了硬化、亮化、绿化及雨污水管道维修、安装了限高栏设施，对7个小区安装监控设施。

二、存在的问题

近年来，我旗城镇化建设进程不断加快，许多小区相继建成。在旗委、政府的领导下，经过有关部门不懈努力，小区物业发展步伐、管理体系逐步加快，在完善小区治理、优化人居环境、提升城市品味中发挥了作用。但也存在管理不完善、运行不规范、物业服务标准低与群众要求期望值高的矛盾日益突出。主要表现为：

（一）物业管理责任不实。物业管理工作没有摆到城镇建设管理的突出位置，对小区物业管理关注少、投入少，没有建立综合性考核制度，日常监管措施不完善，管理成效达不到群众的要求和满意。社区居民委员会、住建、城管等单位管理职能不具体、不明确,协调沟通渠道不畅通，没有形成小区治理的合力。

（二）小区配套设施建设不到位，部分小区开发遗留问题较多。一方面存在施工不规范，道路、绿化、停车、监控设施配套标准偏低，小区设计没有垃圾堆放点，居民活动场地和小区休息区、卫生间缺失，同时有的房屋质量也存在矛盾隐患。多数小区前期物业企业隶属开发商，或由开发商协议选聘，因而对小区设施设备接收标准把关不严，对建设遗留问题重视不够，留下纠纷隐患。一些小区公共设施维修不及时，小区房屋漏水、设施坏损并在保修期内的存在开发商推诿扯皮行为。在保修期外的不知如何申请使用专项维修资金，业主维修费无法报销。老旧小区基础设施薄弱，管理不规范。如道路、绿化、污水排放、屋顶瓦片等基础设施老化，安全防范措施不到位,建设好的小区开发商和物业移交手续不全等问题不同程度的存在。另一方面全旗居民小区整体规划水平低，开发商为自己的利益，这两栋、那三栋的形不成居民小区整体规模效应。

（三）全旗84个居民住宅小区中有有物业办公室的12个，开发商建居民小区时虽按要求留有物业办公室，但是因产权不明，走时开发商全部卖掉，造成环卫工人无处休息和办公，工具都无处可放。

（四）业主委员会成立难度大。目前，全旗84个居民小区中，成立业主委员会的仅有7个，占到8.3%。小区业主对业主委员会组织不了解，认识不到位；

有的小区即使成立了业主委员会，但业主委员会成员缺少敬业精神、跟踪服务不到位，没有发挥其应有的作用，更无法实现真正意义上的自治管理。

（五）小区业主意识较差。个别小区的业主从窗口乱扔垃圾，垃圾乱堆乱放，小区内摆放废弃的板凳，影响小区环境卫生；

同时个别居民也存在不爱护公共财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象，有的业主甚至恶意拒交物业服务费，给物业管理带来阻力。

（六）老旧小区改造投入少，力度不够。对老旧小区安防设施完善、路面平整处理、停车位(线)划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、雨污分流、管线序化等功能性专项改造不够，整体工作没有真正惠及民生。

（七）棚户区改造后的遗留问题。我旗城镇棚户区改造工作正在持续进行，从**年至今已对2000余处房屋进行拆除。在改造拆迁过程中产生了大量的建筑垃圾，但目前在棚户区改造过程中拆毁房屋所产生的建筑垃圾未能及时清理运输，并且居民将部分垃圾随意倾倒、堆放在建筑垃圾中与建筑垃圾混在一起，对周围居民和城镇环境卫生造成了严重的污染和影响。三、几点建议

（一）健全组织机构，明确工作职责。一是成立管理机构。建议旗人民政府成立由政府分管领导任组长，相关职能部门、社区负责同志为成员的管理委员会，定期协调解决物业管理中出现的矛盾和问题，物业管理办公室负责处理日常工作和物业管理的工作机制。二是齐抓共管，落实属地管理责任。推广社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业互为一体、各司其职、互相促进的“三位一体”工作，配齐物业管理专职人员，确保有人干事，有人管事。加强对小区物业服务工作的协调指导和监督考评，着力推动各部门管理职能进小区，明确职责，建立责任清单，协助社区建立业主委员会，推动我旗小区物业管理走向正规。三是按国家和自治区有关物业管理的政策及法律要求，制定出台符合我旗实际的物业管理办法或物业管理规范性文件，明确物业服务企业、业主、社区、政府管理部门之间的责任。加强房屋竣工验收和物业承接验收，确保物业服务设施设备保质保量，不出现各种隐患。

（二）多方参与，推进业主委员会建设。一是社区居民委员会要大力推进业主委员会建设，选出真正能够代表业主利益，热心公益事业、公道正派、敢于负责、有一定工作水平的人员主持,参与业主委员会工作。发挥业主委员会与物业企业和业主之间的桥梁纽带作用，建立双方相互沟通、相互理解的良好关系。二是建立健全业主委员会和业主委员会成员的工作职责，建立激励机制和约束机制。三是业主委员会要向业主做好宣传、解释、协调工作，发挥应有的作用，团结引导业主遵守各项管理制度，按合同约定交纳物业管理费用，自觉支持物业管理工作。

（三）强化配套建设，提升承载功能。一是把紧小区规划、审批和综合验收关口。住建局要严把物业管理企业进驻的审核、审批手续，按照国家有关规定，在小区规划中要留有物业用房、垃圾堆放清运点和居民活动场地，公共区域应达到国家规定的硬化、绿化标准。二是无论是旧城改造还是新建小区，要留有物业用房。物业用房产权归属于业主委员会，属业主共有财产，为居民、物业管理人员和清洁工提供方便。三是尽快启动老旧小区改造计划。结合全旗棚户区改造，将老旧小区改造列入城市建设计划，分批次进行改造，全面提升老旧小区配套功能，改善居民宜居环境。四是科学管理专项维修资金。学习借鉴外地住宅专项维修资金管理的经验，完善专项维修资金使用办法，简化程序提高效率，专项维修资金是小区的“治病钱”、“养老钱”，应坚持安全管理与有效使用相统一，确保小区屋顶掉瓦漏水、管道坏损等现象得到及时维修。

（四）规范物业管理，提升服务水平。一是牢固树立“物业无小事”、“物业就是服务”的理念，着力强化教育培训，全面提高物业管理从业人员整体素质和服务技能。二是严格加强物业企业招聘管理，推进物业市场公开招标、竞争竞聘。三是强化物业管理和监督力度，开展物业企业信用等级评定、物业管理标准的制定、实施，培育品牌企业和物业管理示范小区，发挥管理部门连接各方的桥梁纽带作用。四是完善物业收费标准调整机制。对于前期物业收费，遵循政府指导价，可根据不同小区业主的需求，制定有关政策，完善“协商议价”调整机制，允许协商确定等级性收费标准，确保“质价相符”。对于后期物业收费，遵循市场调节价，并加强物业费市场化的宣传和指导，督促物业企业全面公示服务内容、服务标准、收支明细，让收费和服务公开透明、阳光运作，方便业主监督，赢得群众认可支持。五是积极探索小区物业企业管理与小区业主自主管理相结合的路子。引导无物业小区自主管理，帮助他们成立自治委员会，由业主委员会自行处理小区的物业管理事项，维护全体业主和物业使用人的合法权益，保障物业的安全与合理使用。

（五）做好棚户区改造项目建筑垃圾的清除工作，提高文明城镇水平。依据建设部139号令《城市建筑垃圾管理规定》，建议尽快对已造成污染的建筑及生活垃圾进行清运处,同时在拆迁施工工地周围设置围挡及必要的标语警示，避免再次出现生活垃圾与建筑垃圾混放现象。

（六）选择并规划好居民小区和道路名称。旗人民政府及其职能部门要加强对居民小区和道路的调研，进一步规范和统一居民小区和道路的名称。

（七）加强宣传教育，提高思想认识。一是，加强物业政策宣传，制定行业发展规章,积极引导业主自我教育、自我管理。二是积极指导物业企业提高管理水平、培训员工职业技能、贯彻相关政策法规、调解处理物业纠纷，组织开展文明创建活动，积极纠正不文明行为促进企业和居民道德素质的提高和文明意识的增强。三是积极推动公共服务向小区延伸。社区居民委员会要充分发挥基层管理的优势，打通面向业主的公共服务通道，做好人性化服务。继续抓好小区供热、供水等民生工作，切实解决好日常的民生需求，不断增强居民的满意度和归属感，推进社会管理创新，推动美丽幸福**建设。

（篇五）

随着经济的发展和城市化水平的逐步提高,物业管理已经成为城市管理的重要内容,物业管理的好坏直接影响城市居民的日常生活和社会秩序。物业行业作为一个新兴的行业,在我国只有三十多年的历史,由于我国物业管理起步晚，市场化程度较低，物业管理还没有形成一套比较成熟、完善有效果的运行机制。近年来，我市城市发展迅速，老城区的棚户区改造，新城区的快速扩张，越来越多的城市居民生活都以住宅小区为单位纳入城市管理，物业行业和物业管理中存在问题也逐渐显现，物业企业与小区业主之间的纠纷和矛盾也日益突出，甚至引发群体性上访事件，造成不良社会影响。根据市委主要领导的安排,**年1月下旬,市人大常委会熊彬、吴明亮二位副主任及市人大法制委的同志，就我市物业管理情况进行了调研，并与市房管局分别召集十几个相关部门和部分街道、社区、物业管理公司、房产开发商及业主住户进行了座谈。现将有关情况报告如下：

一、我市物业行业基本情况

我市物业行业经过近几年的持续稳定发展，目前已有物业服务企业76家，服务住宅小区96个。全市住宅物业服务总面积约800多万平方米。物业服务已涵盖住宅小区、办公楼、商厦、学校、医院、园区等多个类别，已创建了国家、省、市級示范小区10个。

二、我市对物业行业进行管理的主要做法

（一）开展行业指导和业务培训。注重和加强物业法规、条例专业知识等学习宣传，组织物业从业人员进行专业知识的学习培训,**年,参加培训人数达100余人次。充分利用新媒体,建立物业工作微信交流群，组织从业人员通过微信平台宣传、交流经验,不断提升管理水平。

（二）组织重点项目检查。为进一步提高物业服务整体水平，规范我市物业服务行为，重点组织对我市住宅小区定期进行检査考评。**年，对我市物业小区安全生产、消防安全大检查，对电动车充电停放、高层建筑消防安全重点检查，累计检查排査了87个物业服务住宅小区,检查、安全巡排查200余次。

（三）完善物业管理机制。为规范前期物业管理行为，避免产生纠纷，市房管局明确了房地产开发企业和物业服务企业的前期管理责任，要求新建项目交付前必须承接查验。**年，对中泰盛景等多个小区进行了承接查验，防止开发建设单位的遗留问题引发矛盾纠纷。

（四）妥善处理物业投诉。**年共受理各类信访投诉300余件。对信访投诉上门沟通、限时办结；

暂时解决有困难的公开回复；

对不合理的耐心解释。遇到重大信访问题或群体事件，会同相关职能部门、街道、社区共同调处，力求妥善解决。

（五）依托市委、政府中心工作，提升行业管理成效。结合我市开展的“扫黑除恶”、“禁放烟花爆竹”、“生活垃圾分类”、“创建卫生城”等中心工作要求，物业行业主管部门引导物业公司以此为契机，提高业主自我管理意识，自觉维护小区环境，提升管理成效。

三、我市物业行业存在的主要问题

近年来，我市物业行业发展较快，行业发展过程中也出现了一些问题，因物业公司和小区业主纠纷引发的上访事件时有发生，分析个中原因，归纳起来主要有以下几个方面：

（一）因顶层设计层面产生的问题

1、物业行业从业门槛低，物业公司从业水平和从业资格难以保障。

2、小区物业管理未能纳入社区建设。物业企业是市场经济中的企业主体，业主与物业企业之间为雇用关系。但物业企业在小区的日常管理中承担了很多政府部门的职能。因为没有执法权，很难实现有效管理。

3、产权不清晰引发的管理难问题。比如小区地下车位权属不明确，开发商与业主纠纷不断，矛盾不断激化，**年来因地下车位权属不明导致的重大信访类投诉就有5起。

4、业主委员会成立难、规范运行难。我市成立业主委员会的小区多为早期开发的小规模项目，以本单位或者本地居民为主，业主来源比较单一，管理较易。未成立业主委员会的小区多为“鸟型”小区，业主多来自我市不同的乡镇、街道，互相不认识，很难按标准成立业主委员会。即使成立业委会的，业委会作为一个无法人地位的自治性组织，主体地位不明，难以承担民事责任，业委会会议也很难实现参会面积和人数“双过半”。

（二）因行业管理层面产生的问题

1、目前我市还没有成立物业行业协会,物业行业没有一个基本的行业标准,物业行业的管理、物业纠纷的调处没有一个统一的管理平台.

2、部分职能部门重小区建设的监管，而轻房屋使用过程的监管，某些物业管理企业未按规定和要求从事服务，也没有具体的部门进行检查、处罚或取消资质。个别小区的物业管理企业对自身提供的劣质服务有恃无恐，物业管理的乱象导致物业管理公司与业主之间矛盾激化,引发群体上访事件。

3、房屋维修资金使用流程多申请难，业主报修后，问题长期得不到解决，产生抵触情绪而拒缴物业费，引发恶性循环。

4、公安、城管、供电、供水等一些部门的职能没有延伸到小区内。物业公司对小区内的乱停乱放、违章搭建等不具有执法权，管理乏力。小区电力设施产权没有移交相关部门，维护存在问题等等，由此产生的各类问题得不到解决，引发物业公司与业主矛盾纠纷。

5、物业公司的不作为，得不到有效监管和问责,业主正当权益和享受服务得不到保障，引发各种矛盾和问题。对于个别业主恶意拖欠物业费行为，走诉讼程序时间长、成本高，物业公司往往得不偿失，业主得不到有效惩戒。

6、物业费与服务水平存在差距。有些老、旧的小区，物业收费标准偏低，物业公司服务标准降低。业主因对物业公司服务不满，拒绝同意提高物业收费标准，也不相信提高收费后享受的服务标准能提升。物业公司收不上物业费，企业运营困难，面临撤场，形成死循环局面。

（三）因物业公司层面产生的问题

1、从业人员特别是保安、水电工等年龄偏大，无法胜任岗位。物业公司管理层人员多，运营成本高，收缴的物业费很大一部分都消耗在人员工资上，挤占了投入到小区管理和服务的资金。

2、物业公司在物业费的管理使用上不规范，资金存在问题和风险。物业费收取后通常是由物业公司自行管理和支配，没有第三方监管。物业公司卷走资金离场的情况也偶有发生。

3、物业公司的权责不明晰，应该提供哪些服务，承担什么责任和义务不明确。提供的便民服务或有偿服务项目少或者基本没有，服务业主往往只停留在口号上。

4、物业公司服务理念和服务意识不强，收费时积极，解决问题时推、拖、慢，导致管理小区的过程中很难得到业主的主动支持和配合。

（四）因小区业主层面产生的问题

1、恶意拖欠物业费，私自改变房屋结构、乱搭乱建等得不到有效惩戒，小区其他业主跟风，增加管理难度，

2、有些业主委员会的委员存谋私心态，重个人利益，甚至是以牺牲大多数业主利益换取个人利益。

（五）因历史遗留问题而引发的矛盾

1、老、旧小区历史遗留问题较多，设施设备老旧，房屋出现质量问题得不到有效的解决，引发业主与物业企业的矛盾

2、不少老、旧小区用水用电还是合表（总表后面是分表），由于水电剥离改造成本很高，不少小区还未实现一户一表，因总表和分表之间存在损耗，导致物业与业主纠纷长期存在（比如国贸大楼），由此而引发的集体信访事件也比较突出。

四、对我市物业行业的几点建议

（一）由政府牵头，尽快成立物业行业协会。不同的物业管理公司提供的物业管理服务内容基本上是相同的，相互间具有较强的可替代性。成立物业行业协会，可以从宏观方面规范物业管理公司的运作，制止和惩戒不正当竞争行为，依法治理物业管理市场，发挥行业协会作为行业自治组织的功能，完善协会内各项制度，公约与章程，制定行业服务标准，加强行业自律管理，开展教育培训、行业调研、與论宣传、对外交流等活动，提升行业从业人员素质，保证服务优质高效。最终实现行业内公司自治和自我管理，建立和谐统一的物业管理服务的市场竞争，推动我市物业管理工作健康有序发展。

（二）由政府牵头尽快出台我市关于物业行业和物业管理的规范性文件，健全规章制度，明确物业企业、小区业主的权利义务。筹建我市物业管理信息平合，开展物业服务企业信用等级评定，建立物业服务企业管理的考评及准入淘汰机制，以此约束物业公司的服务，并定期向社会公布企业信用情况。

（三）引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明。逐步实现物业管理市场的良性运作，业主、物业公司双赢。

（四）把物业管理与属地管理结合起来。发挥社区在物业管理中的综合协调作用，齐抓共管及时有效解决小区各类矛盾纠纷，共建小区和谐。建议由属地街道办事处或社区对辖区内物业公司的物业费用资金进行监管，街办、社区把物业服务企业日常监督检查、考核内容，列入物业服务费拨付及淘汏机制依据中，并由房管部门做好业务指导。

（五）加强对房产开发企业的监管。首先要加强对房产开发企业的管理以及前期物业管理活动的监督和指导，防范矛盾纠纷的产生。一是建立质保金制度，确保房屋出现质量问题得以及时维修；

二是建立前期物业招投标机制，促进物业管理市场的公平、公正，房产开发企业在新楼盘竣工，委托物业企业进入服务时一律走公开招标程序，杜绝“父建子管现象”。三要加强开发企业在预售时的监管工作，禁止房产开发企业许诺业主违规使用、占用绿地或者公共面积。其次加强对开发商的后续服务的监管。行政主管部门要对小区配套设施是否完善、开发商的销售广告与实际是否一致，房屋交接后与销售合同是否相符等进行检查验收，验收合格后方能交付使用，为业主和物业管理企业合作提供一个好平台。

（六）尽快解决历史遗留问题。比如老旧小区水电剥离问题、小区水电设施的产权移交等问题，建议市人民政府组织召开相关部门协调会，寻求切实可行的解决途径，尽快实现水电剥离和主权移交，从源头杜绝矛盾纠纷。

（七）部门联动，加大执法力度。对物业公司反映的住宅小区内涉及市场监管局、城管、治安、供水供电等部门管理范围的违规问题，相关部门要及时进行处置，避免其他业主效仿，增加管理难度。对恶意拖欠物业费的业主，建议市人民法院通过简易程序审理，缩短诉讼时间，降低诉讼成本。

篇2：物业管理工作调研报告

物业管理工作的调研报告2007-02-10 16:46:30

近年以来，区人大常委会城建环保工作委员会对我区的物业管理工作进行了调研，先后到政府有关职能部门、有关镇了解情况，并召开了有部分居委会、小区业委会和物业管理企业有关人员参加的座谈会，多方面听取了各界人士的意见。现将调研情况报告如下：

一、我区小区以及物业的基本情况

我区小区基本情况：据2003年年底统计，我区现有居住小区5个，面积万m2。其中：无人管理小区197个（有的还不能称为小区，只有单独2、3幢房子，但统计时只能作为1个小区统计），涉及房屋1119幢，面积约160万m2；已经成立业委会的小区有76个。

物业企业基本情况：目前，在我区注册的物业管理企业有102家。其中：三级资质的物业管理企业19家，无级资质的物业管理企业82家，三级（暂定）的物业管理企业1家（按建设部资质管理办法新颁发）；按照管理地域划分：管理本区物业的物业管理企业有63家，注册在我区、但管理的物业是外区县的物业管理企业有家，注册在外区县、但管理的物业是我区的物业管理企业有12家。

物业管理从业人员基本情况：全区物业管理从业人员00多人。其中有小区经理上岗证的有110人，有建设部物业管理上岗证的管理人员有280人。在周浦镇、惠南镇分设有两个物业急修中心，急修中心急修人员有18人。

二、我区居住小区的特点

1．居住小区档次差距大。

体现在小区设施上，既有新建的设施齐全、绿化率高的高标准小区，也有以前开发的设施不完善、甚至是脏乱差 的小区。体现在物业管理收费标准上，既有象康桥绿宝园1美元/月.m2的收费标准，有象听潮六村小区元/月.m2的收费标准，也有售后公房小区５－７元／月.户的收费标准。体现在物业管理费收缴率上，收缴率高的小区达到95％，而像听潮零二街坊物业管理费收缴率只有10％。

２．小区分散，遗留问题多。

由于有一段时间的无序开发，造成我区的居住小区分散，遗留问题多。有的小区基础设施差，墙面渗水，屋顶漏水，绿化残缺不齐。有的小区建设规模小，手续不完备。相当部分小区没有实行封闭。无人管理小区遍及全区的每一个镇，量大面广，历史欠帐较多。

３．物业服务水平差距大。

在南汇有物业管理业务的75家物业管理企业中，大部分物业公司能够做到规范服务。在物业服务上做到周一至周日业务接待，公开各项办事制度，公开企业监督电话。在维修服务上做到了

公开报修电话、24小时受理居民报修，急修２小时赶到现场、24小时处理完毕，事后回访。在物业收费上按规定公布收费项目和收费标准，按时公布维修基金收费帐目，不乱收费。但也有一些物业企业服务不规范，服务水平差。有的企业在处理急修项目时未能及时处理，夜间无人值班；有的企业存在接待人员态度生硬，收费不规范等现象。

三、我区物业管理工作、物业管理条例执行的基本情况

近几年来，区房地部门认真执行国务院《物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》，在物业管理方面做了大量的工作，特别是围绕居民反映突出的问题，采取一系列措施，取得了一定的成效。具体体现在：

１．切实加强物业管理行风建设。

全区物业行业把物业管理行风建设作为一项重点工作，完善措施，狠抓落实，取得了比较明显的进步。各物业管理企业积极落实行业规范，改进了工

作作风，提升了服务水平，得到了居民的肯定。区房地局去年专门组建了一支物业管理行风巡查队伍，先后巡查了150个居住小区，对物业管理规范服务情况进行巡查，同时聘请了行风监督员，加强自查，做到及时发现问题，及时落实整改。去年我区物业管理行风测评分为分，高于全市平均分。

２．逐步理顺物业管理体制。

一是将居住物业管理纳入社区综合管理范畴。按照“条块结合、属地管理”的原则，进一步明确镇政府在物业管理工作中的职责，建立协调、监督、考核的长效管理机制。加强对业主委员会的指导监督。

二是实行物业管理重心下移。从去年８月１日开始，全区实行了居住物业管理小区经理责任制。区房地局和房地所通过巡查、抽查、投诉信访件的处理等形式，加强了对小区经理的日常管理和考核。

３、继续完善物业管理市场化运作

机制。

根据国务院《物业管理条例》和建设部关于前期物业招投标的有关规定，加快了物业管理招投标工作。全区通过招投标方式选聘物业管理企业的物业项目数为18个，涉及建筑面积达181万平方米，物业管理市场化运作机制正在逐步形成。

4、不断加大对行业监管力度。

一是规范物业管理企业行为。通过开展物业管理行风建设，推行《上海市物业管理行业规范》中规定的行为规范和岗位规范，进一步明确了物业维修、服务、收费标准和要求，不断规范物业管理企业行为。同时，加强了房屋应急维修中心建设，统一应急抢修人员服装、统一报修电脑软件。去年，全区应急维修中心共收到居民应急报修3167件，有效处理3167件，完成率达到100％。由于各方面的共同努力，措施得当，去年全区直管公房没有发生重大责任事故，维护了社会的稳定。

二是推行三项便民服务承诺。动员全区部分三级资质的物业管理企业，向服务对象作出以快速反应、方便业主、诚信服务为主要内容的三项便民服务承诺。

三是加大商品住宅维修资金归集和信息管理力度。目前，全区已归集商品住宅维修资金亿元。同时商品住宅维修资金管理信息系统正式开通。通过这一服务平台，有效解决了业主和物业公司对维修资金的分摊、查询以及与银行之间信息的沟通，变政府包揽式监管为社会公开监管。

5、进一步加强物业管理法制建设。

认真组织开展《物业管理条例》的学习、宣传和培训工作。按照建设部《关于宣传、贯彻的通知》要求，分批对各镇房地所、物业管理公司负责人、业主委员会主任等集中进行国务院《物业管理条例》和建设部制定的相关配套文件的学习培训，培训共计350多人次。

6、切实解决老百姓关心的热点、难点问题。

加强对旧小区的综合整治改造。从前年开始，有关部门对新场石笋、周浦公元、周东、大团南湾、惠南西南等小区实施综合整治，解决水、电、漏、道路低洼、积水问题，总计投入资金1000多万元。拆除违章建筑1万多平方米，受到改造小区居民的欢迎。

四、当前物业管理主要存在的问题

随着南汇经济和城镇建设的不断发展、人民群众生活水平的不断提高，居住物业管理服务的整体现状已不能适应经济发展的需要，不能适应居民日益改善的物质生活的需求。老百姓反映问题的焦点主要集中在三个方面：一是维修不及时，二是服务不到位，三是收费不规范。分析上述矛盾的原因，主要是因为存在以下几个方面的问题：

1、物业管理体制尚未完全理顺。

物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及规划、建筑、供电、供水、园林、环卫、工商、物价、公安、消防等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。因此，光靠行业主管部门难以协调各方。镇政府、社区在这方面的综合协调作用尚未充分发挥。社区管理干部的协调工作能力和水平也有待在实践中进一步提高。

2、历史遗留问题未能及时得到解决。

改革开放以来，特别是在上世纪九十年代中期以前，形成了全民开发房地产的局面。为了尽快解决居民的居住困难，采取多种途径、多种形式建造了大量的多层居民住宅。这类住宅往往是标准低、规模小、质量差，配套设施严重不齐，有的根本没有。无序的开发留下众多后遗症，开发商把这类房屋卖给个人以后不再过问。开发建设单位行为不规范，由于无规划、土地使用不规范、建设无监管等，以及有的建设单位早已歇业或转制，造成小区缺少应有的配套、物业无人管、权证办不出，有些连起码的用地手续和质监手续都没有，更谈不

上房屋维修基金的归集。这类住宅建造至今已有10-20年左右，绝大部分都处在无人管理状况，房屋多年失修，小区脏、乱、差，居住在这些房屋的居民意见、矛盾很大，不断有人向有关部门反映、投诉，信访投诉经常不断，不安定、不安全的因素较为突出。

另外，我区从1992年至2000年开发建造的大量商品房中，由于开发企业不规范等原因，较多商品房中，也存在着配套不齐，房屋质量差，房屋维修基金不到位等遗留问题。

3、维修基金难归集，物业管理费难收缴。

维修基金难归集。2001年1月后所建的商品房，到2003年底，已归集维修基金9951万元，占应归集数10727万元的93%。但2001年之前开发的商品房的维修基金归集就难了。应归集数为12218万元，已归集5307万元，只占应归集数的44%。这些数据，还不包括大量的无人管理的小区。这些小区有的找

不到开发商，找到开发商的也是两手一摊，手中没钱。

物业管理费收缴率不高。我区的物业管理费的收缴率常常在50-60%之间徘徊。部分居民自觉缴纳物业管理费的意识较差，有的居民以房屋质量差等理由拒绝交费，甚至带来多户都不交的连锁反应；也有的自己不交物业管理费，还劝别人也不要交。去年，房地部门组织物业企业召开了两次研讨会，研讨解决收费难的问题，虽形成了一定思路，采取了一定的措施，但收效不高。如果这些问题不解决，长此以往，恶性循环，将不利于物业管理行业的健康发展。

4、市场化运作机制尚未建立。

前期开发的商品房维修基金归集不到位，有些小区物业管理收费标准太低，小区物业管理招投标工作难以进行，致使市场化运作机制难以形成，难以实现真正意义上的物业管理双向选择。

五、关于加强我区物业管理工作的建议：

物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，要做到“严格管理、科学管理、长效管理”。为进一步提高我区物业管理水平，提出如下建议：

1、要进一步提高对物业管理工作重要性的认识，加强对物业管理工作的宣传。

居住物业管理工作关系到广大居民的日常生活，关系到居民情绪的稳定，关系到党和政府在人民群众中的形象，关系到“三个代表”重要思想的贯彻落实。要运用各种宣传方式，提高居民素质，使广大业主充分认识到搞好物业管理，不单单是物业企业、政府、居委的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。要分析现状，研究对策，各方合作，加强管理，扎实推进行风建设，逐步走市场化、专业化、社会化的道路，真正提高物业管理整体水平。

2、要进一步健立和完善相关法规，做到物业管理工作有法可依、有章可循。

在认真贯彻、执行国务院条例的基础上，应抓紧出台一系列结合我市、我区实际的地方性法规、政策、规范性文件，及时调整物业管理工作中各种关系：如调整政府相关部门与开发企业、物业企业的关系、调整业主大会、业委会与物业企业和开发企业的关系等等。在此基础上，对物业管理工作中出现的一些具体矛盾和问题，也应及时出台一些操作措施和处理方法，做到物业管理有法可依、有章可循。

3、要进一步理顺管理体制。

物业管理工作是一项系统工程，要按照“条块结合、属地管理”的原则，理顺物业管理体制。要在区政府的领导下，充分依靠各有关部门、镇政府、社区管理的作用，建立物业管理的协调、监督、考核工作体制。要建立各级领导机构和工作机构，协调相关的部门和单位共同做好物业管理工作，做到领导工作有人抓、具体工作有人做。各房地所要积极主动地履行区房地局赋予的管理职能，积极参加由镇政府社区组织召开的居住物业管理联席会议，研究落实各项措施，及时协调解决物业管理中的突出问题，将物业管理落到实处；要与居委会密切合作，加大对业委会的组建、换届和日常管理工作的指导，进一步规范业委会的运作，提高业委会自治管理的水平。

4、要进一步理顺各方关系，建立长效管理机制。

居委会、业委会、物业企业在小区中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物业管理的主体，不论哪一方出现不规范行为，势必影响到整个小区物业管理水平的提高。因此要理顺居委会、业委会、物业管理企业以及行业主管部门等各方在小区物业管理中的关系，各方都应严格按有关法规、政策履行好各自义务，行使好各自的权利。具体地讲，居委会应发挥综合协调的作用，代表政府参与业主大会的筹建和换届工作，指导监督业委会、物业企业的行为，牵头召开小区联席会议，协调解决小区出现 的各类矛盾和问题。业委会要充分认识到自己是搞好本小区物业管理的主体，切实代表全体业主的利益，对业主大会负责，正确使用好物业维修基金，选聘好物业服务企业，积极配合居委会、物业企业，妥善及时处理小区物业管理工作中出现的各种问题，并自觉接受政府有关部门的指导。物业管理企业要严格执行行业规范，认真履行物业服务合同，以人为本，积极为小区业主提供各项服务和正确处理好小区的各类问题，自觉接受政府有关部门和业主的监督。房地所要定期对本区域内的小区进行检查考核。区房地局要加强对物业管理企业和业委会工作的指导、监督，进行不定期巡查，强化日常管理，不断规范其行为，对维修不及时、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，降低甚至取消物业管理资质，确保整个物业管理工作水平的不断提高。要在理顺各方关系的基础上建立一套行之有效的长效物业管理机制，做到从源头抓起（新建物业应

从规划时就应考虑到诸多管理的需求），形成职责分明、措施得力、政令畅通、信息及时、办事高效的一整套管理网络系统。

5、进一步做好各项基础工作。

物业管理工作在我区开展的历史还不长，而且我区原来的基础工作差，小区遗留问题多，物业企业的规模小，服务水平处在中下状况。虽然近几年主观上考虑应抓紧把基础工作做上去，也做了一些工作，如制订规范性文件，明确房地所职责等等，但由于经常应付处理物业管理工作中出现的具体矛盾和问题，我区物业管理的基础工作还不能适应整个管理和服务的需要，不能适应提高物业管理整体水平的需要。因此，就基础工作来讲，除制订规范性文件和建立机构、理顺体制外，重点还应做好以下工作：

（1）、因地制宜管理物业，进一步解决历史遗留问题。

要根据不同的物业，采取不同的管

理服务方式，走专业化、社会化的道路。由于物业管理涉及到物业类型的多样、规模的不同、档次的高低、管理要求的高低等差异，管理过程中会出现各种问题和矛盾。物业管理靠单一的管理模式是远远不能适应需要的。应根据不同物业的特点，采用不同的管理方式来适应整个物业管理市场的需求。如对我区分散在各镇的多层公寓式物业，由于该物业规模小（有的只有几百平方米）、质量差、遗留问题多而且又分散，一般没有哪个物业管理企业愿意去接受委托；而居住在该类物业的业主由于无人管理，带来了诸多不便，意见很大。对此类小区能建立业委会的，由业委会选聘或委托所在地的一个单位或部门派1至若干人负责该类房屋的保洁、保修、保绿，费用在收取的物业管理费和维修基金中支付。对业委会成立不起来的，可由居委会代理办理上述选聘、委托事项，努力解决居民的实际困难。

解决历史遗留问题主要分为三块：

旧小区综合整治改造、无人管理小区的接轨和早期开发房产维修基金的归集。我区老居住小区中存在的历史遗留问题，情况复杂、涉及面广、解决的难度大。目前单靠行业管理部门来单方面强调管理，无基础可谈；而靠居住在这类住宅的居民自行解决也无法着手，也没有这个能力。因此只能在各级地方政府的牵头下，根据不同情况，逐个小区、逐幢房屋进行分析、研究，采取多种途径、多种形式、多种方法、解决居住在这些房屋中居民的实际困难，提高和改善老小区的居住环境，确保整个社会的安定。

（2）、加强对社区管理人员、房地所管理人员、开发企业、物业企业、业委会等方面相关人员的培训，提高从业人员的整体素质。

（3）、建立一整套物业管理信息系统。把我区所有从事物业管理工作的行政管理人员及机构情况、在我区实施物业管理的物业管理企业情况、我区所有

物业的基础情况、业委会相关情况等等内容，建立数据库进入电脑信息系统，保证该基础资料信息的系统性、及时性、准确性。各有关部门和单位也要根据该信息系统，各自建立好自己的管理系统，为提高服务水平打下一个良好的基础，为各级领导作决策提供依据。

（4）、加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制

由于多种原因，目前的物业管理收费方法没有从根本上按经济规律办事，还十分不适应市场经济的要求，如同一小区多种收费标准、政府指定价和指导价的收费标准过低等等原因，使绝大部分的物业管理企业入不敷出、亏损严重，至使部分物业出现恶性循环。因此，我们要尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务收费标准，在提高服务质量的前提下，逐步扭转物业管理企业长期亏损的局面，确保该行业良性循环、健

康发展。

6、进一步加大对物业管理行业的监管力度。

（1）规范物业管理服务行为。

物业公司必须严格履行物业服务合同中约定的维修服务业务，按照行业规范、对业主的服务承诺，及时为业主的报修提供优质服务，做到叫得应、修得好，解决“维修不及时”问题。报修电话要24小时有人值班，受理居民报修。对确实有困难的公司，应就近委托惠南或周浦房屋维修应急中心负责急修。维修人员做到约时不误、便民利民、工完料清、住户签收。物业公司员工上门必须佩卡，便于居民识别和监督。推行服务文明用语。服务不到位，将受到相应的处罚。

(2)进一步落实小区告示制度。

新建住宅小区发放入住收费告知单，上墙公布规范服务内容，公开报修电话、急修电话和监督电话，公开维修收费标准，给老百姓以知情权。凡是没

有上墙公布的企业，要根据房地局物业科的要求抓紧补课。

（3）小区经理实行考核记分制。

小区经理可累计综合考分，在一年内累计考分不合格的，房地局注销其小区经理岗位资格证书。如果被取消资格证书的，一年内不得在本市内担任小区经理。一年以后重新考试取得资格证书、办理职业注册后，才能受聘任。考核工作由各房地所负责。房地局物业科负责抽查。

（4）物业公司实行小区自查制度。

篇3：物业管理工作调研报告

1 岩滩水电公司简况及退休职工的生活现实状况

岩滩水电公司是一个拥有181万kW装机容量的特大型水力发电企业。随着电力体制改革的不断深入,岩滩水电公司(前身是广西岩滩水力发电厂)于1995年5月从广西大化水电总厂划出独立建制,2002年年底划规中国大唐集团公司广西分公司管理。由于水力发电企业大多地处穷乡僻壤,远离城市,环境艰苦,工作艰辛,职工长时间在生产一线工作,保持职工队伍稳定是一个不可忽视的重要工作。而扎实做好退休职工的管理工作也是一项事关发展的大事。岩滩水电公司目前有在职职工420多人,现有退休职工96名,其中党员共36名,普通退休职工60名,处级干部5名。60岁以上的党员占退休党员人数的81%,60岁以下的党员占退休党员人数的19%;70岁以上的退休职工共13名,占全部退休职工总数的14%,大多体弱多病,行走不便利;大专以上学历的有10人,占全部退休职工总数的11%。由于退休职工退休之前长期在生产一线工作,社会接触面窄,接受新生事物范围小,他们大多数不使用或者不会使用智能手机。此外,在36名70以下、60以上的退休职工中,有9名女性会使用智能手机,但很少使用微信或易信,仅有一名处级干部订阅了共产党员微信(学习平台);60岁以下的绝大部分是女性职工,共有47名,其中党员仅7名,这类人群基本都使用智能手机,60%的人使用微信。

近年来,岩滩水电公司在切实抓好安全生产和经营管理的同时,高度重视退休职工服务管理工作,以人性化管理、亲情化服务为服务管理理念,不断创新工作机制,拓宽工作领域,取得了良好的效果。一是建立健全退休职工服务管理工作制度,建立专门的党支部,让退休职工感受到组织的温暖。二是统筹协调,专人负责,把退休职工服务管理工作纳入企业管理工作的议事日程,让退休职工感觉有依靠。三是通过各种形式,为退休职工搭建活动平台,组织开展适合退休职工的各类活动,丰富退休职工的文化生活,让退休职工老有所乐、老有所获。四是定期组织退休职工到他们曾经奋斗过、贡献过的厂房和生产一线岗位参观,看变化,看面貌,让他们常有荣誉感和满足感,等等。

2 创条件搭平台,

有序组织退休职工开展体验美好生活、展示阳光心态、畅谈变化发展、为党的事业增添正能量等活动

2.1 体验美好生活

一是组织他们参加多种形式的培训学习,陶冶情操,体验和丰富精神生活。岩滩水电公司目前65岁以下的退休职工约占退休总人数的63%,他们大多数精力还是比较旺盛,特别是不少从生产一线岗位退下来的女同志,是身体状况相对较好的人群,她们中有44%的人员思想活跃,新事物接受能力强,参加各种社会活动的情绪比较高涨,她们有的热衷学习乐器,有的擅长写作,有的长期参加舞蹈练习,有的学习声乐,还有的爱好书法、绘画和诗歌创作。原公司党委书记退休后上了老年大学,退休7年,坚持学习古筝,多次参加老年团体演出活动,体会音乐带来的美好精神享受;在公司成立建制20周年系列活动中,退休职工参加了公司举办的广场舞比赛,获得了第三名;2015年10月初,公司退休职工舞蹈队员积极排练备战广场舞比赛,在10月18日重阳节来临之际参加大化县老干局举办的“展阳光心态、体验美好生活、畅谈发展变化‘金秋风采’”广场舞比赛,喜获二等奖,展现了公司退休职工激情阳光、活力向上的企业员工形象,在歌颂党和祖国的红色舞曲中,用优美的舞姿表现出企业退休职工热爱祖国、拥护共产党的鲜明立场,为中国梦喝彩,给党的事业增添正能量。二是参加体育锻炼,强健体魄,祛病养生,体验美好生活。岩滩水电公司退休职工普遍重视自身的身心健康,用散步、做操、气功等方式加强锻炼,祛病养生,延年益寿,对抗衰老,以良好的健康状况给予家庭支持,以良好的心态对待人生,回报社会,集聚拥护党的建设事业、关心支持企业发展的正能量。三是组织退休职工观光旅游,行走在变化中的城市间,体验新形势下的社会变革。目前,在退休职工中,户外旅游已经成为他们生活的常态,企业退休职工因生活水平的提高,家庭中用于旅游的开支也在提高。据统计,岩滩水电公司有60%的退休职工每年外出旅游至少4次,其中有17%的相对年轻的女性退休人员每月都安排有外出旅游活动,特别热衷于周边的城市、乡村旅游。他们在旅途中看到了城市的变化、社会的变革及各地的人文差异;还有部分退休职工喜欢以访友探亲的方式出游,感受故居或家乡的变化,增进亲朋好友之间的情感,增强退休职工亲近故乡、热爱祖国、对党信任的信念。

2.2 新媒体运用,展示阳光心态

随着新媒体——智能手机的普及运用,给退休职工中的年轻群体提供了前所未有的沟通条件,加强了沟通和互动的广度和深度,使他们获取的信息量翻倍增加,他们在微信群和QQ群里分享心得、晒照片,转载养生经验、发起帮扶弱势人群活动等展示生活中的阳光;在公司内网平台,退休党支部每年投稿量有15～20篇,内容是围绕展示新形势下的退休职工的生活,用诗歌和散文的形式歌颂党领导下城市日新月异的变化和退休职工眼里的时代节奏,展现退休职工的阳光心态。通过新媒体运用来展示阳光心态,已经成为岩滩水电公司大多数退休职工不可或缺的重要手段和生活方式。

2.3 组织集体活动,畅谈变化发展,为党的事业增添正能量

退休职工的服务管理模式是社会与企业共同管理的组成部分。结合实际、积极引导、有序组织退休职工开展喜闻乐见的集体活动,一向是岩滩水电公司所重视的工作。岩滩水电公司紧密结合各阶段生产和经营工作的特点,充分利用节假日和重要活动节点,组织退休职工开展集体活动,旨在加强退休职工的归属感和继续关心、支持企业发展的责任感,展示企业整体面貌,增加了解,巧接地气,充满信心,储蓄能量。2015年,岩滩水电公司组织退休职工开展思想座谈、廉洁教育参观活动和参加庆祝抗战胜利暨世界反法西斯战争胜利70周年歌咏比赛活动,以及重阳节举办老职工趣味比赛活动,丰富了他们的精神生活,让他们有机会释放爱企业、爱社会、爱自己的情怀。在最近的歌咏比赛现场,退休职工精神振奋,歌声嘹亮,一曲《革命人永远年轻》抒发了退休职工的心声,为党的事业传递了正能量,赢得了生产一线职工的热烈掌声和领导的点赞。

3 增添正能量活动中遇到的问题和困难分析

岩滩水电公司在退休职工服务管理工作中进行了一些有益的尝试,取得了一些成绩和宝贵的经验,但在企业发展、上级要求、退休职工自身需求的匹配上还有待进一步加强。

一是管理定位与到位问题。在组织层面、服务范围、接受新事物方面,由于精力、能力、时间支配上的参差不齐,导致管理定位不准、管理不到位。本企业的退休职工中,受疾病等身体条件限制的退休职工占9%,因家中事务繁重而不能参加集体活动的人群占22%,这两类约30%的人群特点是不使用智能手机也鲜少使用电脑,参加集体活动的机会少,了解政治时事的途径是通过聊天和看报、看电视;其余的约70%的退休职工能积极参与社会文化生活,但使用QQ交友平台的仅有50%,使用微信交流的仅占12%。

就目前的情况看,岩滩水电公司中70岁以上的老干部、老党员,他们受年龄、精力和身体条件的限制,学习新知识的热情不高,参与社会活动的欲望不太强烈,网络和智能手机几乎不使用,他们了解新闻的渠道主要是通过报纸和电视,与社会生活的融合不够紧密;此外,在家庭中担任照顾家庭成员的主要角色的退休职工,他们上要照顾父辈、下要管理孙儿,家庭责任重大,生活中的角色迫使他们把大量的精力用于家庭生活,大量的家务活动严重挤占了他们参加社会活动的时间,因此他们没有学习新知识的精力,而且在传递正能量活动中,他们不会用新媒体平台分享和传递自己的生活感悟,只能用关爱家庭、恪守尊老爱幼的中华传统美德的方式,为企业文化建设默默奉献。

二是退休职工活动场所少,活动局限性大。退休职工从生产一线退下来后,大多数都在南宁生活基地居住,由于历史的原因,办公楼没有固定的活动场所,生活小区仅有一个篮球场,户外再无其他宽松的活动场所。活动场所的严重缺失,制约了退休职工包括在职职工的室外活动空间与范围,解决这些问题难度较大。

三是活动经费比较少,开展相关活动受到限制。

4 解决问题和困难的措施与办法

(1)加强协调和沟通,争取政策与经费支持。政策与经费不足是退休职工开展正常活动、解决活动场所问题的瓶颈。作为退休职工服务管理部门,要加强与公司多方面、多层次的协调和沟通,了解掌握相关的信息和形势发展变化情况,正确做出相应决策,争取最大化的政策与经费支持,以解决活动场所少与难的问题,为开展活动提供有效保障。

(2)以人为本,增加关注、关心的力度。加强日常引导,争取大家对公司目前困难的理解和对相关政策规定的认识,创造和谐氛围,在积极为退休职工营造良好氛围、加强日常管理、掌握了解情况的前提下,多为他们解决具体实际问题,为他们解除后顾之忧。

(3)加强新媒体——智能手机的使用培训。智能手机的使用率偏低及身体条件是制约退休职工为党的事业增添正能量的主要因素之一。而使用微信和易信的人群在企业的退休职工中,目前只占少数,但从发展的眼光来看,它将成为退休职工交流、互动的主要方式。因此,有必要花些精力引导老年职工学习使用新媒体:尝试让家庭中的孩子教父母,退休职工中年轻的教年老的;活动的召集多使用新媒体,让老年人养成在手机里看消息和通知的习惯;在新退休的职工中,发展新媒体通讯员,带领老职工在老干部微信和易信平台上投稿,分享积极向上的老年社会活动和家庭生活图片和文章。

(4)加强QQ群交流平台、公司内部网络等群体的交流互动活动。通过网络辅助工作,一方面不断提高退休职工服务管理工作效率,另一方面使思想政治工作部门、工会组织部门、退休职工服务管理部门,适时在相应的范围内掌握退休职工的生活状态和精神情况,为退休职工服务管理上水平、上台阶奠定基础,让退休职工真正动起来,让退休职工活出精彩!

摘要：文章通过对大唐岩滩水力发电公司退休职工服务管理工作进行调研,并紧密结合水力发电企业的工作实际,提出了加强退休职工服务管理工作的意见和建议,对今后的工作具有一定的参考价值。

篇4：物业管理工作调研报告

1.党员发展及管理服务工作的基本情况

A.围绕中心，服务大局，积极做好发展党员工作

全县各级党组织紧紧围绕全面建设小康社会的奋斗目标，加强党的执政能力建设，全面贯彻发展党员的工作方针，着眼于始终保持党的先进性，坚持不懈地做好发展党员工作。

目前，全县共有73个党（工）委、共有党（总）支部1122个，其中农村260个，共有党员27292名，其中女党员5788名，农村党员18389名。2010年，全县共发展党员653名，其中女党员238名，35岁以下387名，36岁至59岁266名；大学文化程度92名，大专文化程度130名，高中、中专文化程度136名，初中及以下文化程度295名。

一是堅持党员标准，严格工作程序。二是坚持改善结构，注意均衡发展。三是坚持教育引导，做好基础工作。四是坚持制度建设，建立长效机制。

B.立足实际、改革创新，切实加强党员管理服务工作

一是创新机制，规范流动党员管理。探索建立流动党员动态管理机制，印发了《关于加强流动党员管理的意见》，做到了寓管理于服务中，在服务中加强管理，实现了对流动党员的全程性教育管理。

二是拓宽思路，规范党费收缴工作。实行了党费定期收缴制、党费公示制和检查督办制度并将此项工作纳入基层组织建设目标管理责任制。

三是完善机制，确保党内关怀工作经常化和制度化。印发了《关于加强离退休党员和下岗职工党员管理的意见》。几年来，对符合条件的离职村干部累计发放一次性生活补贴8.6万元。

四是利用远程教育网络搞好服务工作。充分发挥远教网络政治教育、文化宣传、技术培训和信息传递等“四项功能”，着力打造基层组织建设指导平台、文明新风宣传平台、农民增收致富服务平台、信息技术发布平台等“四个平台”。

五是利用形式多样的活动开展关怀帮扶工作。利用每年春节、七一期间走访慰问建国前老党员。

六是利用“12371”党员咨询服务电话方便快捷的优势，使“12371”党员咨询服务电话成为党员和党组织之间的“连心桥”、成为党员解决问题的“快车道”。

七是利用党员服务中心、服务站切实为党员解决实际困难，此项工作也被列为基层党建目标考核项目之一，每年各服务中心、服务站都为党员解决大量实际困难，被基层党员亲切的称之为“党员之家”。

2.存在的问题及其原因分析

从目前全县发展党员工作整体情况来看，主要存在以下三个方面的问题：

一是农村青年的思想和价值观发生了变化，申请入党的人数减少。随着市场经济体制的逐步建立与完善，个体私营经济的不断壮大，农民思想和价值观念也发生了变化，加之基层党组织教育和引导工作没有及时跟上去，致使农村青年缺乏入党的主动性、积极性，要求入党的青年农民日益减少，农村发展党员工作面临着“源头”不足的问题。

二是一些村经济薄弱，村党组织威信不高，难以吸引农村青年入党。个别村党组织负责人存在嫉妒心理，害怕青年农民工作能力好于自己、文化水平高于自己、致富能力强于自己，日后会取代自己的位置，对要求入党的青年农民有所排挤，致使一部分有能力的青年和应往届毕业生都外出务工、经商，不愿回村工作。

三是各系统、各单位、各乡镇发展党员工作不平衡，机关及事业单位干部职工入党积极性较高，而一些关闭、停产企业中的下岗职工，入党积极性较低，经济落后村入党积极性没有经济相对富裕村高。

从全县党员管理服务工作整体情况上看，主要存在以下六个方面问题：

一是党员管理方式方法相对滞后。对在新时期、新形势下出现的新情况、新问题认识不清，准备不足，创新意识不强。

二是党员管理还停滞在浅层次上。习惯于凭老经验办事、照搬上级文件、坐等上级指示，缺乏新思路、新举措。

三是对流动党员的管理在一些基层党委还处于放任自流的状态，党员底数不清，管理手段落后，存在失管、漏管现象。

四是治党不严，管理不力的问题比较突出。

五是“12371”党员咨询服务电话知晓率不高，大部分党员寻求帮助的方式还是以“登门”为主。

六是党员服务中心、服务站人手不够、资金不足，难以为党员解决实际困难。

3.下步工作举措

A.突出重点，改善结构，进一步做好新形势下的发展党员工作

第一，拓宽发展源头，在入党积极分子队伍建设上求新突破。

一要加强教育引导，增强党组织的吸引力、凝聚力。首先要注重加强思想引导，积极宣传党的路线方针政策，宣传党的历史和功绩，让群众增进对党的认识，激发广大群众对党的热爱与信任。同时各级党组织和广大党员要以自身的模范行为影响和带动周围的群众。

二要拓宽视野，多渠道地发现、推荐入党积极分子。要重点研究解决农村、企业、社区青年入党积极分子源头不足问题，同时，积极探索在新社会阶层和流动人员中培养入党积极分子、发展新党员的有效途径。农村党组织要从种养殖能手，复退军人，初、高中以上毕业生和外出务工经商人员中，培养入党积极分子。企业党组织要注重在拔尖人才、管理人员和生产骨干中培养入党积极分子。努力建设一支数量充足、质量较高、结构合理的入党积极分子队伍。

三要强化培养，不断提高入党积极分子的素质。要进一步完善入党积极分子的学习培训、联系培养、考察考核、实践锻炼等制度，有领导、有计划地加以培养。四要加强管理，把入党积极分子置于党组织的有效管理之中。要建立健全入党积极分子定期汇报制度，使党组织能够及时了解入党积极分子的思想状况和工作情况。

第二，突出工作重点，在改善新党员队伍结构上求新突破。

一要大力做好发展青年党员工作。要把发展35岁以下青年入党作为重点工作来抓，做到优先教育、优先培养、优先发展。

二要努力做好发展女党员工作。各级党组织要进一步强化措施，落实责任，把各个领域、各条战线妇女中的先进分子，特别是工作、生产一线的女工程师、女技术人员、女企业家、女致富能手、女教师等优秀人才，及时吸收到党组织中来。

三要做好在知识分子特别是高知识群体中发展党员工作。要加强教育和引导，把知识分子凝聚到党组织周围，加强在教学科研骨干、学术带头人等各类拔尖人才中发展党员工作。

第三，狠抓薄弱环节，在发展党员的难点上求新突破。

一要针对农村外出务工经商人员较多的实际，通过建立外出务工人员档案、外出务工人员党支部、村党组织与外出务工人员定期联系等方法，切实做好对这些人员的教育引导和培养发展工作。

二要积极探索城市流动人员的党员发展工作，充分发挥社区、劳动和人事服务中心党组织的作用，建立流动人员管理站、信息库，加强对外来务工、经商人员的跟踪教育和管理，及时发现和培养先进分子，做好发展党员工作。

三要高度重视亏损、困难企业、改制企业的党员发展工作，保证党的力量不因企业亏困受影响，不因企业改制受削弱。四要积极稳妥地做好在新的社会阶层中发展党员工作。要把吸收个人独资企业投资人、合伙企业合伙人、公司制企业个人控股股东和其他类型企业的主要出资人，即私营企业主中的先进分子入党纳入经常性发展党员工作。

第四，严格发展标准，在提高发展党员质量上求新突破。坚持党员标准，把好发展党员质量关，是党员队伍保持先进性的重要保证。决定一个同志能否入党，不仅要看他的工作能力、工作实绩，更要看他的政治态度和入党动机。要严格程序，认真履行入党手续，使发展党员工作做到严谨、规范。坚持发展党员预审、审批、谈话等制度，落实好培养教育、跟踪考察、实践锻炼等制度。进一步完善发展党员公示制度，实行发展党员票决制，增强发展党员工作的透明度，把好党员队伍的入口关，树立新时期党员队伍的良好形象。

B.以健全机制，创设载体为重点，进一步加强和改进党员管理服务工作

第一，认真开展创先争优活动。要紧紧围绕保持党员队伍先进性、纯洁性，增强党组织创造力、凝聚力、战斗力，充分调动广大党员投身改革开放和现代化建设的积极性，努力达到提高党员素质、加强组织建设、服务人民群众、促进各项工作的目标要求。

第二，不断改进和完善党员管理机制。要加强和改进非公有制企业党员管理工作，积极探索党组织活动内容、活动方式和工作方法，注意灵活多样，讲求实效，使之为党员和广大职工所欢迎，为企业所有者、经营者所理解和支持。要加强社区党员管理工作，进一步丰富和健全社区党员活动的内涵和载体，逐步规范对社区党员的管理工作。

第三，加强退(离)休职工党员管理工作。要把退(离)休干部职工党支部建设作为党的基层组织建设的一项重要内容，统筹考虑，扎实推进，进行有组织管理。要根据退(离)休干部职工党员年龄大、身体差、居住分散、行动不便的实际，采取灵活多样、简便易行的方式组织他们学习，参加有关活动，让他们及时了解党的路线方针政策和国内外大事，使他们的精神生活更加充实；要在生活上关心他们，通过组织党员志愿者服务队、党员帮困服务组、社区义务服务队等社会性服务组织，积极开展帮扶活动，为他们排忧解难，让他们感到党组织的温暖。

第四，认真做好下岗失业职工党员管理工作。

一是建立下岗失业职工党员登记制度。

二是制定定期活动制度或下岗职工党员活动日制度。

三是从思想、生活上关心下岗失业职工党员，帮助他们正确对待下岗、失业，树立与社会主义市场经济相适应的择业、就业观念，不断增强克服困难的信心和决心。

第五，继续抓好流动党员管理工作。要充分认识新时期党员流动的客观必然性和加强流动党员管理工作的重要性，把做好流动党员管理工作作为党建工作一件大事来抓，建立健全党委负责、各部门协调配合、齐抓共管的流动党员管理机制。

第六，结合创先争优活动的开展，加强党员对“12371”党员咨询服务电话受理方式和受理内容的使用，为党员提供更便捷渠道咨询、反映问题、寻求帮助。

篇5：物业管理工作调研报告

一、基本情况

1、加快物业管理行业建设。1995年，市国土局设置了物业管理股，具体负责物业行业管理。截止目前，全市共有物业服务企业38家，本地27家，其中二级资质1家；外地入驻本地的11家，其中一级资质2家，二级资质4家。从业人员1900多人，有近600人参加各类培训并已取得相关证书。目前已对50多个住宅小区实施了物业管理，总服务面积约510万平方米，物业管理覆盖率达70%。

2、培育规范物业管理市场。一是引入招投标机制，创造公开、公正、公平的竞争环境。，我市逐步推进物业管理招投标工作，至今已有19个小区实行招投标。二是整顿市场秩序，规范物业管理运作。针对一些业主反映较突出的问题，如物业服务不到位、服务质量差、乱收费等，开展了物业服务企业达标考核、物业设施设备专项检查、安置小区综合管理考核等工作。

3、努力提高物业管理水平。倡导“诚信物业”，开展创优评比活动。截止目前，我市已创全省示范住宅小区2个，全省优秀物业管理小区（大厦）5个，xx市示范住宅小区（大厦）4个。积极推动业主大会和业主委员会建设，全市业主委员会已成立并备案在册22家。

二、存在问题

1、少数物业企业管理不规范。不按规定配备专业维修人员，公共设施设备维修不及时，物业费用收支不按规定公示等。加上有的小区业主委员会成员责任意识不强，缺乏足够的精力和热情，不督促物业企业提高服务水平，业主委员会形同虚设，不能发挥应有作用。业主遇到问题而缺乏有效途径沟通，导致上访投诉维权，增加了政府和主管部门的负担。

2、部门之间职责需进一步理顺。作为新兴行业，法律法规体系虽已建立，但部门间的工作职责还需进一步理顺。国家《物业管理条例》规定的供水、供电、供气等单位应向最终用户收费，但我市有例外现象，如大多数小区是自备变压器，电力部门只收取高压终端的`电费，小区内业主的电费由物业公司代收，但电损、线损、变损等费用由业主承担，引起广大业主的强烈不满。此外，住宅小区的房屋质量、违章搭建、破墙开门、车辆停放、开厂经营、垃圾清运等问题，按照有关职能应由住建、城管、环保、公安、消防等部门依法处理。但由于一些法规的交叉，出现部门之间互相推诿、执法不到位现象，增加了管理难度。

3、从业人员整体素质不高。我市物业管理从业人员大多来自下岗工人、转业军人及农村剩余劳动力，素质不高。不能满足物业管理行业发展需要，而企业自身经济效益低，难以引进人才，善管理、懂技术的专业人才更为紧缺。

4、业主权利义务认识不清。人们普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，行业技术含量低，严重挫伤了物业服务企业的工作积极性。随着业主的维权意识日渐增强，对物业服务企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强；二是不服从管理，乱装修、乱搭建行为屡禁不止；三是房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷等都作为不交费的理由，拖欠物业费现象时有发生，一些小区形成恶性循环，导致物业企业服务质量下降，广大业主深受其害。

5、房屋工程及基础设施不完善。尽管房屋工程通过了验收，但向业主交房时仍可能存在一些并不完备的情况，如物业管理区域内的环境、绿化、道路、供电、供水、供气、上下水、通讯等设施未完全落实，从而引发业主与物业公司之间的矛盾和纠纷。据调查，60%以上的物业纠纷都是由工程建设遗留问题引发的。近三年来，市国土房产局已处理群众投诉300余件，投诉举报呈现逐年递增态势。

6、部分老小区无物业管理。我市部分上世纪八十年代、九十年代初建造的住宅楼，由于当时条件限制，规划、建设、用地方面不够规范，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、消防设施欠缺、环境脏乱差、房屋立面破损等问题。这些老旧小区目前尚无物业管理，基本由社区居委会代管。

三、意见和建议

1、进一步加快物业发展。培养一批骨干企业，增强企业竞争力。稳步推行物业管理师制度，逐步建立一支懂经营、善管理、肯开拓的物业管理职业经理人队伍。大力引导物业企业更新服务理念，拓宽管理范围和服务领域，发展物业服务新的增长点。做好物业管理成本核算工作，逐步建立“分等定级、以质论价、优质优价”的物业服务收费机制，使收费与服务标准有机结合起来。完善物业企业内部管理机制，开展规范的管理和服务，向社会公开收费项目及标准、服务内容、收支情况等重要信息，让业主明明白白交费。

2、建立完善长效管理机制。物业管理业务范围比较广泛，涉及规划、住建、城管、供电、供水、消防、公安、环保等多个部门，应理顺机制，明确物业管理所涉单位的工作职责，建立物业管理工作联席会议制度，定期会商物业管理重点工作。

3、发挥小区业主自治作用。加大业主委员会组建力度，按照《物权法》等法律法规和政策的要求，建立健全业主管理委员会自我管理、自我服务，自我约束机制，规范活动行为。充分发挥业主的自主权与能动性，依法维护好广大业主的切身利益和合法权利。

4、规范物业企业服务行为。加强对物业服务企业资质的动态监管。督促指导物业服务企业依法依规健全管理制度和内部岗位责任制；督促指导物业服务企业培训提高员工素质，随时监督检查物业管理的乱收费行为等。

篇6：管理工作调研报告

一、师资建设载体新

各学校深知师资队伍建设是教育质量提高的关键，强化以人为本理念，积极创设载体，激励教师勤奋工作，争创一流。

一是奖励驱动。建立健全了物质奖励和精神鼓励相结合的教师奖励机制，中心每学期除对工作优秀、贡献突出的教师进行奖励外，特别增设了进步奖，使每一名教师工作有动力、有成就感，增强工作积极性、主动性和创造性，营造了逢一必争、不甘落后的良好氛围。

二是课题引领。开展以“如何科学合理地处理教材，如何改变课堂教学方式，如何激发课堂教学的活力，探索新课程背景下自主、合作、探究性学习方式的整合应用”为内容的4次专项课题研讨，逐步提高新课程改革实施效果。在专项课题研讨活动中，充分发挥骨干教师、教研组长在教研方面的核心带头作用，开展以老带新、以新促老的教研活动，让教师们在活动中相互学习、共同提高，共同进步。

三是科技带动。中心采取集中培训和自学相结合，举办信息技术知识讲座。每学期集中培训 4次，培训内容包括计算机基础知识、网络基础知识、课件辅助教学基础知识等，结合局多媒体课件制作大赛等活动，提高教师利用现代化教学手段的能力，鼓励中心教师登录进行网上交流，提高教师的普通话水平。

四是反思提高。各中心要求每位教师每节课在教案本上书写“教学反思”，记录每节课的得与失，每月至少写一篇教学随笔，记录自己教学感想，吸取教训，总结经验，不断提高。五是搭建平台。中心创建了《教师之友》期刊，为广大教师开辟了切磋技艺、展示才华的新天地，对促进教学管理、提高教育质量必将产生积极而深远的影响。

二、教育管理手段新

管理出质量，创新出效益。各学校领导深谙这一点。

一是制度规范。出台《教师备课基本要求》、《教师课堂教学基本要求》、《教师批改作业基本要求》，对常规教学各环节做出规定，做到有统一有差别。特别是在批改作业方面，改变过去对错题打差号的做法，不再用刺眼的红叉伤学生的心，而是教师对做对的作业打红勾，做错了的不批改，学生改正后，教师再打红勾，对增强学生自信心收到了良好效果。

二是推门听课。为有效消除个别教师“备课一套，上课一套，备课为应付检查”现象，实行推门听课制，课后查看教师备课本，看是否与上课同步，并从优化教学方面与授课教师进行随堂交流，总结得失，有效督促教师开展教学。

三是典型激励。积极发挥优势小学的辐射作用，带动其它学校发展。南壤坝小学教学设施先进，学校鼓励教师在教学中充分利用这些资源优势，下载优秀教学资源，自制课件。利用多媒体、卫星接收室、光盘播放室上优质课，拓宽教学渠道，开阔学生视野，激发学生学习兴趣。中心鼓励其它学校教师到该校参观，并在全中心推广该校的先进经验，以点带面，带动全中心教学质量的提升。

四是建档跟踪。在充分调研的基础上，为每个学生建立成长档案，内容包括学期初寄语、学期末评价、学生日常表现、学生性格变化等，这项工作对教师提出了更高要求，不仅加强了对学生的指导，还帮助学生不断认识自我，树立了正确的学习观、人生观。

三、德育活动方式新

各学校始终把德育工作摆在重要位置，积极进行德育工作创新，开展充满活力和魅力的德育活动。

一是调整教材。将教材《品德与生活》、《品德与社会》的教学内容与学生生活紧密结合，根据节日、纪念日等重要日期，适当调整授课次序，使有关教育内容尽可能与之相吻合，并组织开展活动，增强教育趣味性，提高教育效果。既加深了学生对教材的理解，又收到了较好的教育效果。

二是营造氛围。 注重多形式加强德育工作，着力创设浓郁、和谐的育人环境和积极向上的文化氛围，以国旗下讲话、校园广播为载体，以宣传窗、板报为阵地，开展音、体、美比赛等课外活动和诗歌朗诵、写作、讲故事、速算竞赛、英语知识竞赛等比赛活动，对学生进行诚信教育、文明行为教育等，让学生在活动中受到情感的熏陶。

三是心理教育。利用假期组织教师参加市教育局思政体卫处处长曲连昆主讲的“积极心理学的理念及其应用”专题讲座，使全县教师将心理健康教育的新理念应用到实际工作中，要求教师适时对学生进行“挫折教育”，培养健全人格。

四是树立楷模。组织各学校根据各自情况开展了“学校形象大使”评选活动。上碑中学开展的活动效果尤为显著，学校设立全面发展形象大使、阳光体育形象大使、环境保护形象大使等九项形象大使，并为评选出的15名形象大使颁发证书，激发了学生们相互学习、争做楷模的积极性，校园生活呈现出一派生机勃勃、蒸蒸日上的新气象。五是家校共管。积极架设家庭与学校沟通的桥梁。通过举行学生家长座谈会，班主任和课任教师与每一名学生家长进行了面对面交流，介绍学生学习和在校表现情况，让家长了解学生在校的真实表现及学习状况;同时征询家长对学校工作的意见和建议，增进相互了解，拉近教师与家长的距离，争取家长对学校工作的支持，构建和谐的家校关系。

四、安全制度落实“新”

“安全重于泰山、稳定压倒一切”，各学校时刻绷紧这根弦，常抓不懈。

一是大力推行“首见责任制”。中心要求学校每名教师，只要发现学生间的安全隐患，不管何时何地，不管是不是学生的班主任或任课老师，都有义务进行管理，见到的老师就是责任人，要积极采取措施处置，否则出现学生安全问题，就要对这名教师问责。这种做法，极大的增强了教师做好学生安全工作的责任感，有效减少或防止了学生安全事故的发生。

二是因时制宜制定安全措施。结合时令特点，为学生发放“安全明白纸”，冬季防火防爆防煤气中毒，夏季防水防电防食物中毒;根据情况变化，适时采取相应措施。

三是细化安全制度。 在落实教育局制定的各项安全制度的基础上，结合学校实际制定细化了落实措施，如：教师上下班制度、教师请销假制度、用水用电制度、学生上下学护送制度、师生中午值班制度、假期走访制度等，并逐一加以落实，确保师生安全。