看销售主管如何打造经营销售团队

2024-04-24

看销售主管如何打造经营销售团队（共6篇）

篇1：看销售主管如何打造经营销售团队

量体裁衣看销售主管如何打造经营销售团队

2008-07-16 15:45 作者：dengxh 出处：网络责任编辑：邓雪晖

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所谓团队，可简单定义——为共同目标而进行分工/协作的特定群体。营销团队共同的终极目标无疑就是销售额，因为所在行业，所处职位的不同，营销团队成员之间分工协作的紧密程度和重要程度大不一样。根据团队成员之间紧密合作程度的不同，笔者将营销团队划分为专业互补型，相对独立型和相互竞争型三种类型。相对地，不同类型营销团队的构建以及领导也必须视不同情况加以区别对待。

一、专业互补型营销团队

这是最符合团队定义的营销团队，比如公司内由销售经理、市场(企划)经理、市场研究经理、渠道经理以及营销总监(副总)等所组成的营销管理团队，如由产品经理、媒介经理、推广经理、文案专员、设计专员、信息专员以及市场总监所组成的市场部专业团队。此类营销团队的显著特点是：团队成员各有专长，互补性很强，如果缺少其中的一员，团队的专业效能等大打折扣。

构建专业互补型营销团队，应围绕一个原则，两个基本点。一个原则是：专业人做专业事。所组建的团队成员必须在其专业领域内有明显的专长，如销售经理必须有丰富的客户谈判、业务网络组建经验;市场经理必须有较强的市场分析、策划能力;市场研究经理则要求具有做事严谨，理性思维的个性特征。一个基本点是：专业务必互补，即强调团队成员之间的专长各不相同，但组合在一起必须能够发挥整体的聚合作用;另一基本点是：职权分明，应该说任何团队成员的岗位职责都必须职权分明，但笔者认为，在该类型的团队内，尤其需要强调，职权分明使团队成员能够充分发挥自己的特长优势。

在管理制度相对完善的外企，特别强调“一个萝卜一个坑”的团队分工协作精神，各有专长的“萝卜”经过有机的组合成为高效运作的系统，最终发挥高效的系统整合力量。

在许多国内营销管理团队中，擅长业务的“大将”型团队成员很多，但“运筹帷幄”的“谋士”型成员如市场企划经理，产品经理等稀缺。而“谋士”型营销专才，某种意义上而言，是企业的“营销大脑”，是市场的“发动机”，其“幕后”的决策支持作用不可小觑。该类型的专业人才，专注于公司市场定位、目标顾客、品牌和产品的发展等营销战略层面的研究，短期内可能无法立竿见影的影响销售业绩，但对企业的中长期发展则可能起到决定性的作用。

在浙江某著名的食品公司，来自国内外著名企业的营销人才济济，但遗憾的是，本应该起到关键作用的“产品/品牌经理”，公司却非常不重视培养与引进，虽然近年该公司的业绩不错，但笔者坚持认为，没有产品经理就犹如没有增长的引擎，该公司的未来发展堪忧。

在一些保健品公司，则是因为企划人才过多，销售管理专才不足而降低了营销团队的效能。笔者有三个朋友，在保健品行业从事广告策划工作多年，应该说在品牌发展，推广策划，创意等方面都有明显专长，但可惜以他们为中心所组成的营销团队中缺少有丰富市场管理，网络组建的业务专才。他们曾合力精心策划某保健品的上市推广，但主要因为团队成员缺乏通路建设和业务管理经验，新产品很快夭折，甚为遗憾。

专业互补型团队的高效管理者，最好由具有销售、市场企划和管理经验的“三合一”高级营销人才来担任，但现实中，这样的“三合一”人才非常难以寻找。作为“二合一”甚至只有销售或企划或管理其中之一特长的团队管理者，在充分发挥个人专长的同时，一定要深知自己专业的不足。一般情况下，营销总监(副总)由销售经理或市场(企划)经理晋升而来，在团队管理层人才结构搭配时，由销售经理道路上成长的营销总监，应该寻找一个有丰富企划经验的专业人才为自己的助手;由市场企划经理道路上成长的营销总监，则应该寻找一个有丰富业务管理经验的专业人才为自己的搭档;由媒介经理岗位升为市场部经理的专才，更必须视产品经理等为自己的专业老师，在产品定位，产品上市推广等重要决策阶段要给予产品经理充分的信任与授权。

作为专业互补型营销团队的管理者，在日常团队领导时，应该注意以下几点：

1、充分尊重专业。对专业的尊重本质就是对专业人才价值的尊重，类似市场研究经理、产品经理这样的专才，对他们本身专业技能的肯定，许多时候比物质奖励更加有激励作用，因为“士为知己者死”“世界之大，知音难觅”，这由这些“知识分子”的深层次价值观念所决定，一些涉及专业技能的市场决策应该尽可能尊重并听取他们的专业意见。

2、充分授权，要给予专业的人做专业的事。虽然营销总监等管理者本身具有较强的专业技能，但不可能方方面面俱到，术业有专攻，给专业人员更多的授权，既是对他们的尊重，更加能缩短专业决策的时间，提高日常决策的效率。

3、发挥专业优势。这是专业互补型团队组建的重要前提，否则失去了专业团队的意义，但现实中，由于理性或非理性的原因，用非所长的例子比比皆是。对专业人才的专才产生错误的判断，将专业人才用错了岗位，这既是专业人才的悲哀，也是团队的悲哀。一个擅长销售的专才就不要安排他在企划的岗位上，一个专注于市场研究的人才就不要安排为媒介经理。

培养一个专才本不是企业必须承担的职责，虽然社会培训中强调学习型组织，强调个人的潜力无限，但是，学习受到时间、智力和财力的制约，很难立即转化为专业技能。作为团队领导者，更重要的是拿来就用，迅速发挥成员的专业水平。该类型团队崇尚专业，容不下“南郭先生”，没有真本领，最好进入该类型团队。充分发挥每个团队成员的现实优势，因才适用，用人所长，这是专业互补型营销团队领导的真正核心精要。

4、加强团队协作。发挥专长固然重要，更重要的是将各种专长加以系统整合，将各有作用的“零部件”组合成高效运作的整台“机器”。市场研究经理的客观数据是产品经理产品上市企划的理性依据，产品经理的策划案是媒介经理和推广经理选择媒体和执行活动的奉行准则。相反，如果各个专业人才各自为政，相互妒忌排斥，此团队运行会陷入一片混乱之中。作为团队管理者，必须在日常行为管理，培训考核等方方面面，培养团队成员合作的意识，要让团队成员充分相信，只有发挥各自优势，相互之间紧密合作，才能真正发挥团队的整体力量，类似“搭纸桥”之类的团队合作培训应多多开展。就该类型团队的总体领导而言，建议该类型团队管理者，多看看《首先，打破一切常规》这本书，笔者认为该书中的“选拔才干，界定结果，发挥优势，因才适用”的核心观点尤其适用于该类型团队的领导与管理。

二、相对独立型营销团队

这是行业分布和团队数量及人数最多的营销团队。至少80%的营销团队都属于该类型。比如在销售总监领导下的几十个省区销售经理的业务团队，省区经理领导下的地区主管团队，在城市经理领导下的KA业务、小店业务和批发业务团队等等。该类型团队的共同特点有：

1、每个团队成员都有自己的一亩三分地，即有自己的以地理区域或行业或渠道划分的势力范围，业务领域受公司职责保护。

2、每个成员的岗位职责基本相同。

3、团队成员共有一个上司，相互之间基本独立运作，业务合作程度底。

构建相对独立型营销团队，要注意以下几点：

1、对团队成员的知识、技能及素质的要求尽可能统一。因为团队成员的职责要求是基本相同的，无论团队成员是几人还是几十人，每个成员的任职条件相应的也必须基本相同。只有知识、技能和素质相同的团队，才会尽可能确保思想的统一性、行动的一致性。该团队成员的任职条件强调专业特长的共性，与专业互补型团队的要求截然相反。

2、每个团队在自己的职责领域内必须能够独挡一面，团队成员的综合素质要求比较全面。作为省区经理就是一个省的总司令，对一个省的业绩负完全责任，即便是仅仅管几个街道的基层业务人员，他也必须对所辖领域的客户订单、回款，促销陈列和客情负完全责任。作为独立运作型团队成员，除了在业务技能方面有专长有经验外，还应有较强的沟通协调能力、自我时间和行为管理等能力。“做业务，是良心事业”，这还是管理制度相对完善的强生公司某大区经理的肺腑之言。该类型团队的任务特性决定了成员工作的相对独立性和素质要求的全面性。

3、注重团队成员构建时的新旧结合，内外结合，老小结合。因为职责雷同，团队容易僵化，缺少活力。在团队构建时，必须重视新人的引进(因为新人新气象，新思维)，旧成员的稳固(团队文化思想的继承)，必须重视年老的成员坐镇(因为中老年人思想上成熟，行为上稳重)，年轻人的激情(因为年轻，他们有积极进取，奋发向上的精神)。这种不同年龄不同经验的团队成员构建，最终目的是希望团队的“鲶鱼效应”，时时确保团队的活力。

相对独立型团队管理者的身份一般是销售总监或大区、省区、城市经理，他们大都是基层业务人员出身，一层一层提拔上来，业务能力较强，但团队领导能力普遍较弱，如在团队激励、培训、考核等方面往往不太擅长。但是，作用该类型的管理者，第一职责是团队领导，第二职责才是专业支持。许多该类型的管理者常常适应不了新角色，仍然作为业务人员冲锋在前，越俎代庖，由于本身经验和能力的限制，有意无意的忽略了团队领导第一职能。

要真正高效的领导该类型团队，一定要从高级业务员角色向专业管理者角色转变，这是这些新任管理者不得不迈的一道坎!

作为该类型团队管理者，日常领导的重心应在于以下几点：

1、注重过程控制。团队成员职责统一，过程控制的标准也相对统一，如业务团队成员的日常拜访路线、时间等完全可以通过相同的报表体系来控制。

2、注重一对一专业培训。团队领导一般是业务强者，但作为管理者则应该退据幕后当教练员，如通过协调拜访等现场示范培训，既直接提高业务员的专业技能，又可巩固领导的权威，获得团队成员的尊敬认同。

3、注重考核的公平性。相对独立的工作性质，决定了团队成员的日常工作表现难以直接的比较。作为业务团队，业绩考核似乎是最天经地义的考核标准，但是决定业绩的因素除了团队成员的自身努力外，还有市场环境、竞争环境、公司总体支持政策等多种因素的影响，能否设计出真正体现成员绩效的考核方法，能否真正的确保考核的客观、公平、公正，这是对团队领导的巨大挑战!

4、重视日常信息沟通。团队成员的专业技巧要求的相同性，决定了相互之间经验教训相互学习的重要性。作为团队领导者，应该在月度会议甚至在团队聚餐等各种场合，积极引导团队成员相互分享各自工作的所得所失等，在潜移默化中促进团队成员专业技能的不断进步。

三、相互竞争型营销团队

这是行业分布数量少，但绝对人数却不少的相对松散型营销团队。如保险公司、传销公司及媒介代理型广告公司等的业务团队，面对相同客户，团队成员之间可相互争夺。业务人员之间的相互竞争，本质上与合作为基础的狭义团队定义相冲突，但现实中，在这种事实上极可能相互竞争冲突的群体里，提起最多的词汇之一竟然就是“团队”两个字!这些团队的共同特征有：

1、业务人员的职责完全相同。

2、公司一般不设定地理、行业等范围保护，同一客户可由不同的业务员之间进行竞争。

3、业务人员的收入绝大部分来自直接销售提成。

4、团队管理者的权限比较有限。

这是最不稳定，人员最参差不齐，个人收入也最悬殊(强者年收入数十万元，弱者仅数千元)的营销团队。团队成员任职门槛比较低，在学历，经验和经历等方面都没有什么特别的限制，但要在该类型团队里表现出色，应具备以下两方面的素质要求：

1、性格要求：积极主动，相对外向，不怕挫折，不墨守成规，喜欢挑战。

2、基本能力要求：有较强的人际交往和沟通能力。

作为该类型团队的管理者，在招聘团队成员时，一定要重视对此两项素质的考察，最好提一些类似“你喜欢猫、羊、虎、狮中的哪一个”“你希望你的收入以固定为主还是以提成为主”等心理测试类的问题，以真正挖掘出适合工作特性的团队成员。

该类型团队领导应主要具备较强的培训、激励、沟通、协调等能力。事实上，一些保险业务团队管理者，传销公司的上线成员的演讲培训能力都比较出色，他们都是“成功学”的忠诚者，他们的身份相当于“教主”，团队成员相当于“教众”，“教主”传授的是思想理念，“教众”所获的是“精神的力量”。

该类型团队领导的重点在于：

1、激励。这是领导工作重点中的重点，如保险、传销公司的成员几乎每周每月都会受到“一切成功考靠自己”“心有多大，事业就有多大”等铸就成功人生的培训。

2、客户冲突协调管理。职业特性决定了客户的自由争夺性，但过渡的争夺，则可能两败俱伤，渔翁得利。在保险、传销、广告代理公司内部，一般都有“不得恶意抢单竞争”“客户短期保护计划”等制度，制定这些制度的出发点是，最大限度的降低竞争的负面效应。如某广告代理公司规定，因恶意竞争所获得的合同不计提成，还有扣当事人基本工资;安利公司规定，恶意抢夺客户，低于规定价格出售产品者，直接除名。虽然有种种防止冲突的管理制度，但因为团队成员相互竞争的本质特征，成员之间的恶意竞争事件常常发生，这对团队管理者的协调能力是巨大考验。

3、创造团队精神。相互竞争性团队成员之间没有专业上的分工合作，但往往有共同的团队精神。客户可能必须争夺，但团队精神必须分享必须凝聚。“有付出，才有回报”“每天进步一点点”“不经历风雨，哪能见彩虹”等都是常见的团队精神，正是这些“团队精神”的力量激发团队成员不断积极进取，奋发图强，这是团队成员从事这一挑战性极强行业的思想动力，更是团队领导者所极力营造的“精神氛围”!

篇2：看销售主管如何打造经营销售团队

如果说利润是一个企业生存的命脉，那么销售团队就是一个企业生存的咽喉。所以销售团队是否具有持续竞争力，决定着一个企业的生存和发展。所谓持续竞争力就是让团队能够持续增长并能维持一个非常高的业绩，达到一个动态的平衡。

现在我们身边的企业能够形成这种持续竞争力的销售团队寥寥无几。很多队伍的业绩不是成波浪式的前进就是连年低下，没有形成一个良性的循环，也就是不具备持续竞争力。这些团队普遍存在两个相同的问题：一是部门员工流动率非常的高，使得公司本身增加了很多的投入，从而降低了总体利润；二是没有找到一个长期维持高业绩的有效战略。

要打造具有持续竞争力的团队，都会遇到这两种问题，就看经理是否处理得当。虽然销售职业本身的性质就是一个流动比率较高的职业，但只要方法得当，还是可以把他的流动比率降到最低的。因为销售的门槛最低，所以吸引社会上相当多的人来进入这个职业，但这种职业对员工的个人素质要求最高，所以大多数的新人在工作短短几个月后不是开掉了公司就是被公司开掉了，这样使公司投了很大但不必要的成本在方面，而这种新人往往占到总人数的百分之六十到七十，他们的离开不但给企业耗掉了相当多的成本，还为公司带来了极为不好的影响。团队不能维持较高的业绩，这是困惑我们销售经理们很久的一个问题。事实上经理总是归到没有人才，或是好的销售人员不是离职了就是被升职调走了。所以没有理想的业绩，这样的部们业绩的图形往往不是波浪式的不稳定就是极为低下。其实导致这种结果出现的原因就是经理没有找到一个让部门健康发展的有效战略。

上面的这两个问题其实是一个问题的两个阶段。因为只有一个部门为自己的发展做一个很好的规划，再去解决人员的问题，就能使部门形成一个良性循环。所以我们以下分两个方面来阐述如何打造部门的持续竞争力。

一、宏观

要打造销售部门的持续竞争力，首先我们要注意到一个短语“动态的平衡”。李践先生今年新出一本书叫做《动成长》。其主旨意思就是说，现在企业的所有元素，每一个最小单位都在变化，而现在的经济环境也在变化，聪明的领导者是要把公司建设成一个适应这些变化的团队，也就是本身不但要变化，还要在这种变化中找到平衡。销售部门的持续竞争力就是要在这种变动的环境下做到稳步增长。那些具有持续竞争力的销售团队的经理，就是把每一个关键点都做到位，再持续不断的做下去。成熟的销售团队大体上可以分成三个部分：明星、主力、准备军。那么我们现在把三个元素分开来看：明星，每一个团队都会有些明星，这些人一个人的业绩可以和几个人相比，但是这样的人往往不会很多，这些人往往也有一个共性，就是留在团队的时间不会很长，因为这样的员工往往就是经理的后备人选，所以用不了多久就是被升职，即使不被升职也会被人挖走。所以及通常这种员工都不会在职很长。

主力，这是一个部门的主打力量，也可以说是部们的生命，一个销售团队能力的强弱完全看主力团队的战斗力。主力部队的优秀人物会成为明星。

新兵，是后备部队，也是部门的生力军，后备部队素质的好坏完全决定了部们能否在下一个循环中是否有好的表现。

以上三种元素就是一个完整销售团队所具备的，经过三个元素的不同搭配，团队所表现的状态也不一样，大体可分成四个状态：

A 明星战斗力强——主力战斗力强——新人素质优秀———————最优组合B 明星战斗力强——主力战斗力强——新人素质低下————波浪式中等组合C 明星战斗力强——主力战斗力弱——新人素质优秀————波浪式中等组合D 明星战斗力一般——主力战斗力弱——新人素质低下————最下等组合一个团队的战斗力如何，只需要看他们公司明星团队的能力是哪个级别的就可以了。如果明星级别一般，那么这个团队的整体作战能力也不会很高可见原因就是出在这一轮招聘时，就没有找到素质优秀的员工。如果主力战斗力很弱，就不用说了，整个团队现在就处在低谷，若不加紧招些有才能的人，那么会很可能在下一回合中也失利。新人的素质也是部门发展的关键所在，他完全决定了部门是否能够保持现在的业绩，那些波浪式成长的销售团队，不是依靠明星团队就是在新人招聘时没有找到很好的人选。

所以要打造一个具有竞争力的团队是一个很简单的事情。只要把每一个部分都做到位，就能形成一个好的结果。

二、微观

谈到微观管理，最注重的就是细节，我们从三个方面来谈持续竞争力的细节。员工进入公司的职业流程、新员工的接入工作和在团队管理中的误区。

员工进入公司的职业流程：招聘——做销售的时间——升职/离职

员工职业流程直接关系到销售团队的两个很重要的两个方面：销售成本和战斗力。

员工的流动率过高会加大销售的成本，因为一个员工做了一两个月，公司都要付给这个销售人员的相关费用，而这个人所创造的价值很可能是零，这个销售人员成熟后在这个销售团队能够工作时间越长，公司所得的收益越大，如果很快的将这个销售人员升职或是被其它公司挖走，那么公司的成本会增加很多。而素质高的销售人员在招进公司后留在部门的时间越长，部门销售能力会随着整体销售人员的能力的增加而进级。

那么如何来协调好这三个因素呢？

决定销售人员以后的发展的基本因素有两个：人生观和基本素质。一个销售人员有较高的人生目标，并且具有达到目标的潜质，才可能做到最好，如果没有远大的目标，他永远不可能做到最优秀的，尽管他素质很好，但没有进取心。而有尽取心，没有成功的基本素质，也是不太可能成功的，即使成功，那么他付出的成本也是平常人的几倍或者更多。在职时间可以和最后一个因素来一起看待，我个人观点是尽可能不让销售人员离职和尽可能拖延销售人员的升职时间，因为他可以用自己的专长来为公司创造更多的价值。

我们招入新生力军后绝大多数公司扶助新人成长做的都不是很到位，尤其是我们做销售职业的，一个新人如果不能迅速成长，公司的成本就会不断的投入，最后销售人员因为没得到帮助不能出单，公司因为不能得到利润而开掉员工，结果为双输。那么如何对待一个新进的员工呢，我认为最基本的就是经理要掌握每个新员工的能力状态。例如，现在员工的工作状态怎么样，他现在的销售水平到何种成度，按照现在的进度，再过多久才能达到自己预期的标准，如果不合格，就要及时的砍掉。

最后要强调的是不要进入销售队伍的管理误区。大多数管理者认为我们给予销售人员升职的机会是最好的激励方式，其实升职后就不能直接为部门创造利润了，直接进入一个新的职位，什么都要面对新的，对公司和部门来说都不是一个最优选择，那么如何激励呢，我们可以效仿我们做销售。每个人都不想花钱，我们就是拿我们的产品，来满足客户其它的需求来与客户对钱的需求产生一个替代的关系。从这个角度来看，我们可以用加薪或加提成等等很多的方式来满足他的其它需求。

另一个误是最不容易发觉的误区。如果问上术四个组合中哪个是最差的组合，很多人都会说是D，那么我们可以想一下，为什么CD中的主力的战斗力会那么弱呢？其实很简单，不是经理没有能力，是经理们没有觉到能力不足人的微害。比如我们招了一个销售人员，同于种种员因，这个销售人员的业绩，不是特别高，但是他给公司带来一些利润，但是非常的微薄。遇到这种情况经理们往往是不愿将员工开掉的，在招来的很多员工中，这类的销售人员不会在少数，如果经理总是这样，那么会影响总体的销售能力，这样的销售人员能力不是很强，他们会有一个共性，就是喜欢稳定的工作。久而久之，这类人会成为部门的主力，所以战斗弱的销售团队就是这么练成的，以后来的新人同于在这种环境下，想要达到很高的突破也会有些困难。

篇3：绩效考核打造房地产销售精英团队

一、房地产销售中存在的问题

尽管中国的房地产销售在不断进步, 但仍然存在很多问题。第一, 销售人员专业素质不高, 很难在销售中展现出房地产产品的生命力。第二, 销售人员服务态度不好, 广泛存在选择客户的现象。第三, 销售人员流动量大, 销售团队缺乏稳定性。第四, 销售人员普遍缺乏团队精神。在房地产销售中, 每个销售人员都热衷于自己的销售业绩, 从而有效的提升自己的薪水, 经常会出现争夺客户或者因为利益分配不均而争吵的现象。

总体来说, 房地产销售中存在的种种问题, 其根源在于房地产销售员工薪酬体系设计的不合理。一方面, 房地产公司普遍存在过分的注重销售业绩的现象, 使销售业绩与员工薪水高度关联, 导致销售人员出现以上种种问题;另一方面, 销售员工在工作中作出的有益于企业长远利益的贡献, 没有在收入上得以客观的体现, 压制了员工健康合理发展的积极性。例如销售员工销售经验和技巧的分享、协助和参与策划工作等等。

二、房地产销售员工绩效考核

针对房地产销售中出现的种种问题, 本文从房地产销售员工对企业客观贡献的角度构建指标体系, 对房地产销售员工的综合绩效进行考核。

(一) 考核目标

客观合理的评价销售员工在房地产销售过程中创造的价值和为企业创造的综合效益, 以其对企业客观的综合贡献来确定应得收入, 在提升销售团队工作效率和团队意识的同时, 兼顾企业的短期利益和长期利益, 以提升房地产企业竞争力, 促进房地产企业的可持续发展。

(二) 考核内容

(1) 工作业绩考核。工作业绩考核是绩效考核的核心部分, 房地产销售业绩直接代表房地产企业资金回收和盈利状况。对销售业绩的考核不能以一个总量值来确定, 要充分考虑销售效率问题, 如滞销房销售情况、是否珍惜企业客户资源等。 (2) 工作态度考核。工作态度是指工作中体现出的纪律性、积极性、协作性、责任感、敬业精神、团队精神等。房地产销售过程是一个复杂的过程, 工作态度的好坏不仅对房地产销售状况起很大的作用, 带来的口碑效应还对企业的品牌建设构成很大影响。 (3) 工作能力考核。工作能力是销售人员创造工作业绩的基础条件。在房地产开发整个过程中形成的房地产产品的比较优势和核心思想都需要相应房地产专业能力来理解, 销售讲解能力来传达给客户, 也需要相应的沟通能力和团队协作能力来完成销售。 (4) 基本素质考核。实践证明, 房地产销售员工的基本素质对房地产销售以及房地产企业的长远利益都构成了一定的影响。因此, 本文结合房地产销售管理实践, 将销售员工的基本素质作为绩效考核的内容之一。 (5) 加分项和减分项。为了客观合理的评价销售员工对企业综合贡献程度, 房地产销售员工绩效考核必须设置加分项和减分项。在房地产销售中, 销售人员对企业的贡献不仅表现在销售业绩上, 还表现在对整体销售的帮助以及对企业长远利益的贡献上。设立加分项可以客观合理的量化销售人员对企业的贡献, 还能增加销售人员的积极性和团队的凝聚力;设立减分项不仅可以将销售人员对公司整体利益的损害量化, 还能客观的体现销售人员之间存在的差异。加分项的内容包括销售业绩外的有益于企业整体利益的行为, 减分项内容包括房地产销售过程中出现的损害企业整体利益的行为。

(三) 考核指标体系

1. 指标选取

根据绩效考核的目标和内容, 结合房地产销售的特点, 选取六个一级指标, 即工作业绩、工作态度、工作能力、基本素质、加分项和减分项, 共有二级指标26个。

指标体系中, 计划内销售金额是指月初既定销售计划套数之内的销售金额, 计划外销售金额是指超过销售计划套数以外的销售金额, 客户资源珍惜率是指销售套数与接待客户总数之比, 反映销售人员对企业客户资源的珍惜或浪费情况。

2. 指标量化

工作业绩、工作态度、工作能力和基本素质项的各二级指标满分为100分, 定量指标量化方法为:取被考核人员中指标最大值满分指标, 其他指标按该指标占满分指标的比重赋分, 计算公式为:

其中, xi为某项定量指标值, xmax为该项指标被考核人员最大值, Xi为该项指标得分。

定性指标分十级量化, 方法如下:先分五级, 即好、较好、中、较差、差, 各级之间分差为20分, 然后将各级指标细分成上下两部分, 各部分赋分10分, 如:好分为上好 (91~100分) 和下好 (81~90分) 等。指标体系中, 工作业绩指标全为定量指标;工作态度指标、工作能力指标、基本素质指标按定性指标计算。

设定加分项和减分项总分为20分, 由于加分项和减分项某一指标在同一考核对象上多次出现的可能性大, 为了体现加分项指标带来的激励和减分项指标带来的约束, 客观衡量考核对象所作的贡献, 按照各指标权重给指标赋分, 将考核对象各指标之和对前四个一级指标的总绩效分进行加减, 若指标多次出现, 按倍数计算。

3. 指标权重的确定

房地产销售员工绩效考核指标权重的确定是整个考核体系中的一个关键环节, 房地产企业可以依据指标权重的大小来引导员工向企业希望的方向发展, 从而达到建设良好的销售环境和团结的销售团队等目的[1]。

指标权重确定可采用特尔菲法、层次分析法等主观方法或主客观相结合的方法。由于指标权重具备较大差异, 且目标性强, 因此不宜采用客观方法确定。本文从一般房地产企业销售管理状况及产品特征的角度出发, 采用特尔菲法, 邀请多名专家、销售管理人员和少量销售人员, 对一级指标和二级指标进行赋权, 经过三轮意见收集和信息反馈, 最后综合处理, 得出指标权重及加分项和减分项指标得分情况见下表。

三、绩效管理体系

一套完整的绩效管理体系包括绩效计划、绩效考核准备和实施、绩效考核、绩效反馈和绩效考核结果的应用等[2]。为了使房地产销售员工绩效考核达到预期的目的, 房地产企业应该自上而下建立房地产销售员工绩效管理体系。

在房地产日常销售期, 企业应该根据考核内容和考核指标, 详细记载各项基础数据。主要包括:员工销售情况的记载、考勤记载、客户评价记载、基本素质情况记载、加减分项指标详细记载。在日常销售期的月末, 根据记载情况, 结合绩效考核指标体系, 对房地产销售员工进行绩效考核。定量指标、加减分项指标和定性指标中有情况记载的指标项, 以销售情况记载为依据, 由主管人员直接考核;定性指标中无直接记录的指标项的考核采用360度考核法[3], 由员工自评、员工互评和上级对下级评估, 将三次评价结果取一定权重, 综合得到定性指标得分。一般来说, 上级对下级评估分值所占比重略大于自评和员工互评分值。

企业管理人员依据绩效考核的结果, 找出销售员工在日常销售工作中存在的不足, 并与销售员工进行交流, 以帮助销售人员改正缺点, 不断进步和完善, 从而促进房地产销售团队不断进步。房地产销售绩效考核的结果除了用于销售员工薪酬体系的设计之外, 结果还可用于销售员工职务的调整, 即对销售员工的提拔或者淘汰。

四、结论与建议

本文运用一般行业绩效考核的研究方法, 结合房地产销售的特点和销售管理实践, 对房地产销售人员绩效考核进行研究, 力求真实、全面和客观的评价销售人员对企业作出的综合贡献。要想从根本上解决房地产销售中存在的问题, 打造一支房地产销售精英团队, 必须改变现有的“底薪+提成”的销售员工薪酬体系, 以综合绩效为基础设计销售员工薪酬体系, 使销售人员对企业的客观贡献在收入中得以充分体现。本文提出以下几种模式, 以供参考。

1.“底薪+绩效工资”模式。即在企业销售总提成不变的情况下, 将提成部分按照销售员工绩效考核结果进行分配。该模式不改变企业工资成本, 在促进团队合作的同时, 又体现了销售员工之间的差异, 有利于销售员工良性竞争。

2.绩效工资模式。取消销售员工底薪, 在不改变企业工资成本的前提下, 按照绩效考核结果进行收入分配。绩效考核指标体系中全面衡量了各种指标, 包含了员工基础能力所得绩效分。这种模式能够促进销售人员发现自身不足, 全面改进自身缺点, 提高销售效率。

3.“底薪+团队提成+绩效工资”模式。将销售总提成分成团队提出和绩效工资两部分。进一步缩小工资差异, 增加团队合作意识, 建立和谐的销售环境, 提升团队销售效率。

摘要：在简述房地产销售中存在的问题后, 结合房地产销售的特点和销售管理实践, 对房地产销售人员绩效考核指标体系和考核方法进行研究, 力求真实、全面和客观的评价销售人员对企业作出的综合贡献, 从根本上解决房地产销售中存在的问题, 使房地产销售团队的工作效率得到本质的提升。

关键词：房地产销售,绩效考核,指标体系

参考文献

[1]陈龙乾, 黄贤金.现代房地产经营与管理[M].北京:中国矿业大学出版社, 2000:262-268.

[2]郑秋丽.GS房地产公司基于战略的绩效考核体系设计[D].郑州:郑州大学硕士学位论文, 2005:11-13.

篇4：打造金牌销售团队

创业初期，你或许要身兼销售经理、营销总监、以及惟一的推销员等数职——而且公司里凡是缺人手的地方也都要你来一肩挑。但是当企业发展壮大后，你需要雇人来分担各种专门的职务，或许有一天你还要需要招聘个首席财务官或副总裁之类的。不过，你最先需要专门强化的部门应该是销售，因为销售是企业成长的动力。同等条件下，你拥有的销售人员越多，所创造的销售额就越多，所以增加销售人手，提高现有销售人员的素质就成为企业发展的基础。

评估你的销售团队

也许你的销售部门已经十全十美，或许问题多多，但你怎么才能知道呢?对销售部门的评估是决定是否扩大销售团队以及如何扩大销售团队决策过程中的重要一步。即使现有销售团队做得很好，有能力推动公司的未来发展，你可能还是会需要提供额外的培训或更好的薪酬激励机制。另一方面，销售团队可能还需要增加一些人手，你也可以保持现有规模但是要对销售部门的一些职位进行调整。

评估销售团队的第一步是想清楚你希望销售部门来做什么。某些公司的销售主要是通过直邮或互联网，那么销售团队就没那么重要。这种情况下，你可能会希望销售团队集中精力处理一些大客户，把小型订单留给客服人员和接单员。但是对另一些公司来说，销售人员是顾客最常见到的——或惟一的公司外联人员。这种类型的销售人员身负重任，他代表着公司形象，直接与顾客打交道，配合总部的送货及维修部门，当然还要创造销售业绩。

你很容易就能搞清楚自己到底需要销售团队做些什么，但可别以其他公司的需求为标准来评估自己的销售队伍。比如说，假如你的销售人员主要负责跟进由公司的广告带来的潜在业务，那就别指责他们没有努力去做电话推销。决定销售团队的工作职责后，只要对照需求来检查他们的表现即可。评估销售团队表现的主要标准是销售产能。

衡量销售产能

最简单的销售产能指标就是每个销售人员所创造的平均销售额。计算方法非常简单，只要用总销售额除以销售人员的数量就可以得出平均销售能力的数值。这样你就能看出旗下销售人员的平均业绩，不过更有用的是将每个销售人员的业绩与平均值进行对比。你可能会发现公司里有一批相当能干的人承担了大批碌碌无为者的工作。

但要注意：销售产能可不仅是多赚钱那么简单。销售团队可能是依靠拙劣的服务手段，牺牲你公司未来的业绩来提高销售额。他们可能对顾客许诺了一些你根本没有能力兑现的条件，严重超出你的生产和运输部门的能力。他们可能会把利润更高的产品丢到一边，跑去推销一大堆“错误的”产品(利润低或服务成本高)。检查那些退货量特别大或打算卖东西给信用度不佳的顾客的销售人员。

招聘销售人员

增加销售人手能稳步增加销售额，也能把你解脱出来，有更多时间和尽力去处理其他工作。但招聘的销售人员也可能对销售有负面作用：减少利润，损害宝贵的客户关系，甚至破坏你在业内的形象。这两种情况之间只有一步之遥，那就要看你雇的人是否合适。

销售人员的任务不仅是增加销售额，他们还是你最前线的排头兵，是你的顾客接触最多的人。记住这些原则，扩大销售实力很重要，但正确扩军更重要。

首先，你要明白也许那些糟糕的销售人员其实是很好的销售人才，只不过被放到了错误的位置。想找到合适的人，你必须先明白这份工作需要做什么，而且能够准确的描述出来。你需要明确地定义这个销售岗位的任务是立刻创造销售量，还是为一个可能持续数月甚至数年的销售周期开发潜在客户。你想找一个主动出击型的还是咨询型的销售人员?要根据企业的销售需要和销售风格来招人。

很少有销售员是出于无私奉献的精神而努力工作，不了解公司的薪酬奖励制度是销售人员产生不满情绪并且跳槽的主要原因。对所有候选的新员工，仔细解释清楚薪酬计划，还要讲清工作范围，你对工作表现的期望值，你提供的培训和销售工具，还应该简要的介绍市场现状和竞争情况。

不要介意让对方知道你的需求。想象一下最适合这个职位的理想销售人员什么样，包括性格、经验、精力、口碑和能力。很难找到完全符合需要的人，但如果你不清楚自己想要什么，那就很容易雇错人。

现在才是你应该开始动手找人的时候了，但在你捏着匆忙写出的小广告给当地报纸分类广告部门打电话之前，考虑一下其他选择：

内部招聘。可能你身边就有应该而且可以被调到销售部门中的技术、服务、营运或管理人员。

员工推荐。很可能你的手下就认识一些期望能为你工作的人，不妨让他们推荐一下。

询问供货商、顾客、同事、顾问和朋友。相比起普通的社会广告，这是成本更低、效率更快、而且更可靠的方法。

咨询专业协会。他们可能有专门的招聘门路来帮助成员寻找合适的雇员。

网络广告。高效、及时和可搜索性是在线招聘广告的优点，求职方和招聘方都很喜欢。

咨询当地院校。你或许有机会用更低廉的成本找到一个比老手更有激情和效率的应届毕业生。

联系猎头。专门网罗销售精英的猎头开价不低，但能找到一个可靠的销售人员也是值得的。

考虑使用临时人力资源服务。

销售人员的类型

1厂商代理

厂商代理、经纪人和代理人都是从销售中拿提成的独立销售代理。你不用支付工资，只是将一定比例的销售额作为提成支付给对方。相比直接扩充销售人力，厂商代理是更实际的低成本选择。目前北美有50多万代理人，大多在特定地区面向指定市场做推销。代理人非常了解自己的市场，因为他们会定期联络当地买家，拥有稳定的业务关系。

通过代理人进行营销可以享受在当地设立业务点的许多好处——比如熟悉当地市场情况和迅速打入大客户中——而无需增加大量固定成本。通过代理营销，销售成本永远是固定的销售比例。缺点是代理人通常要代理许多不同的产品，其中一些可能是你产品相关的东西，甚至跟你有竞争关系。

2电话推销员

电话推销员通过电话来联络你的顾客，他们可以提供客户服务、回答问题、跟踪订单或接单。电话推销员的最大作用是寻找潜在顾客。由于你是通过电话联络顾客，要追踪电话推销的效果很简单。你可以设立自己的电话推销部门，也可以将业务外包给第三方呼叫中心。

当然，你不用非要选择一种单一的销售模式。许多企业家成功地结合了内部和外部销售团队、销售代理和电话推销员。难点在于处理好销售团队之间的冲突，比如争权夺势和内耗。

3销售经理

放权重要的管理工作绝非易事，把客户交给销售经理大概是你人生中最艰难的一个决定。不管怎么说，你好不容易才赢得这些顾客的欢心，怎么可能安心交给另一个人呢?但任命一个专门的销售经理对企

业发展至关重要，你不可能每天一边打几十个推销电话，一边领导其他销售人员，同时还管理整个公司。委任销售经理后，你就可以从电话推销和管理销售人员中抽身出来，把时间投入到只有你能处理的重要工作中，比如规划公司发展战略。

优秀的销售经理必须做到：监督销售员、制定销售战略和计划、为销售团队设立目标、监视销售业绩、亲自处理好重要客户、撰写销售报告等材料、直接对你或市场部门的上级领导汇报。

通常你会需要一个既有销售经验又有管理经验的人来担任销售经理。他应该具有优秀的领导能力和人际交流技巧，并且在过去的工作中曾经成功推动销售增长。

内设还是外包?

在这个一切都可以外包的时代，许多公司仍保留着自己的销售团队。请外部销售人员来推销产品可以带来很多机会，但保留内部销售力量也有许多优点。

内部销售人员是你的雇员，他们会一心一意的为你工作，任劳任怨地致电消费者、答疑解惑、处理问题。因为他们为你的公司工作，所以很清楚下单时顺便对顾客推销其他产品服务对公司和自己都有好处。因为他们是长期雇员，你可以投入成本去训练他们对顾客的服务技巧和服务态度。你可以根据自己的需要去要求公司的销售人员——努力拉大订单或专心售后服务——完全根据你和你的发展策略的需要。

使用外部销售人员，比如厂商代理，则有一个很大的优点：低成本。你无需支付薪酬和福利给第三方销售人员，这意味着可以负担更多人手。跟单纯依赖全职的长期销售人员相比，这帮你摆脱了公司成本的束缚，你可以开拓更多市场，找到更多客户。外部销售人员的问题是，他们可能同时也在销售类似的、甚至是竞争性的产品，因此你反而有可能遭受损失。

划分销售范围

销售范围是你指派给某个销售人员或某个销售团队的部分市场。通常销售范围通过地域划分，但你应该从消费群体的角度来看待这种范围，并且根据消费者类型来提供服务。也有一些销售范围不是地域性的——例如年销售额100万美元以上的顾客。可以根据销售人员所负责的产品或规模来指派“范围”。

篇5：如何打造专业化的销售团队

通过学习本课程，你将能够： ● 掌握塑造专业团队的五种方式； ● 洞悉阻滞团队发展的症结； ● 学会挖掘客户需求的诸多技巧； ● 找到培训新员工的最佳方法； ● 抓住打造专业化团队的六大关键。

如何打造专业化的销售团队

一、什么叫做专业化

要想打造专业化的销售团队，首先要正确理解什么是专业化。

图1 《专业主义》大前研一（日）著

如图1所示，全球最大的咨询管理顾问公司麦肯锡总裁——日本人大前研一曾就这个问题著有《专业主义》一书。他在书中将“专业主义”形容为“21世纪，你唯一的生存之道”，可见其对“专业”的重视。

“专业”即专门从事某种学业或职业，指一种专门的学问。大前研一先生在《专业主义》中提出了塑造专业的五种方式。

1.控制感情，靠理性行动

企业以销售为王，销售人员长期冲杀在市场第一线，往往造就了血气方刚、激情澎湃的性格。但大前研一先生告诉我们，要想做到专业，首先要学会控制感情，时刻保持冷静和理智。

2.专业的知识与技能

销售人员拥有越多专业知识和技能，越有利于产品销售。客户在选购商品的过程中往往有这样那样的疑问，如果销售人员能够对此进行专业性的解答，则可以赢得客户的信任感，成功销售产品。甚至有时自家产品质量较别家略逊一筹，依然可以成功售出。相反，即使产品再好，如果无法有效介绍给顾客，最终也无法达到销售的目的。

3.以顾客为第一位

“顾客是上帝”，这是很多企业的服务宗旨，也是很多销售人员的座右铭，但真正能够做到这一点的企业或销售人员并不多。

【案例】

车位留给谁

晚餐高峰时段，某酒店停车场一位难求，却有一块空地被几个塑料锥筒牢牢占住，虚位以待。

此后，一辆奔驰车朝酒店方向驶来，门卫看到后以百米冲刺的速度跑向大堂。与此同时，大堂内负责为客人运送行李的服务员也赶忙放下手中活计，奔向门口。两人在那块空地汇合，手脚麻利、配合默契，迅速移走了塑料锥筒。而后两人闪在一旁，面带微笑，垂手而立，看着奔驰“唰”地一声闪进车位。

车刚停稳，男服务员便屈身向前，小心地打开车门。一个中年男人从车上慢悠悠走了下来，脸上露出满意的微笑，伸手拍了拍男服务员和门卫的肩膀：“不错，不错。”他就是这个酒店的老板。

很多企业在创业之初确实将顾客放在第一位，但随着企业做强做大，渐渐背离了这项宗旨。作为一句口号，“顾客是上帝”说说容易，但要发自内心地将顾客放在第一位，无论对企业还是销售人员来说，都不是一件容易的事。

要点提示

塑造专业性的五种方式： ①控制感情，靠理性行动； ② 专业的知识与技能； ③ 以顾客为第一位；

④ 永不厌倦的进取心和好奇心； ⑤ 严格遵守纪律。

4.永不厌倦的好奇心和进取心

无论一个人的知识和能量储备有多么丰富，面对日复一日的繁忙工作，总是不够用的，只有不断补充、时时更新，才能应对层出不穷的挑战。反之，如果任由能量消耗，而不“充电”的话，很快就会对工作感到力不从心，更不用提激发创意、闪现灵感，取得更好的工作效果了。

那么，如何才能自觉补充能量呢？那就是保持永不厌倦的好奇心和进取心。好奇心和进取心是人不断学习、寻求进步的内在动力。

5.严格遵守纪律

一个团队要想有凝聚力、战斗力，关键在于每个人都相互信任。如果管理者不以诚信对待下属，那他同样也得不到下属的信任，反之亦然。上下级之间相互猜忌、戒备，最终伤害的将是整个团队的利益。那么团队间的信任是如何建立的呢？这就要依靠每个人严格遵守纪律，依照规则做事。

唐朝著名谏臣魏征曾上《十思疏》，为唐太宗指出，要想成为一代明君，有十件事不能做，其中就提到了信任的问题。魏征说：“上下交相贼，贼者害也。”意思是，上下级之间相互都把对方当贼看，严加提防，毫无信任，这种怀疑的态度就是坏事的根本。

由此及彼，在现代企业中，如果员工做出了一定的工作业绩，管理者不能按规则公正地给予回报，员工就会以其他方法牟利，甚至不惜损害企业利益。相反，如果管理者给予了员工充分的信任和优厚的回报，员工仍心有旁骛，那他终有被团队抛弃的一天。

由于不能严格遵守纪律而导致信任缺乏，这是目前很多销售团队发展不善的症结所在。因此，严格遵守纪律是销售人员所要拥有的最重要的一项品质。

二、打造专业化销售团队的六个关键

一般来说，销售团队面临着四大工作领域，分别是市场分布、回款、客情维护和工作执行。要想做好这四方面的工作，就需要提升队伍的专业化程度。打造一支专业化的销售团队，需要注意以下六个关键点。

1.明确销售人员的职责

销售人员的职责包括三方面：分布、销售和回款。

分布

分布（Distributio）就是通常所说的市场份额或市场占有。以销售方便面为例，假定全国共有100家超市，销售人员能够使其中的部分超市还是全部超市接纳自家品牌的方便面，这就是他在产品“分布”阶段取得的成绩。对于销售人员来说，让产品分布尽可能广泛，最大限度占有市场，这样才能增加产品和消费者见面的机会。

销售

完成产品分布，将产品成功“推”出并不等于完成任务，销售人员还有一大职责，就是将产品送到最终使用者（End users）手中，或者说，“拉”消费者来购买产品，这就是所谓的销售（sale）。还是以销售方便面为例，将产品放入超市货架只是第一步，接下来还要通过提升品牌知名度、加大宣传、搞促销等各种方式，“拉”消费者来购买产品。

一推一拉，分布和销售的工作都完成了，才能说真正卖出了产品。

回款

产品售出后的及时回收货款也是销售人员的工作职责。在很多地方，销售行业实行货到付款方式，买卖双方不是一手交钱一手交货，而是卖方先将产品提供给买方使用，而后买方再支付货款。这就注定买方会出于各种原因拖延钱款的支付，而回款收钱也成为颇令销售人员头疼的一件事情。

销售人员如何才能及时回款呢？硬来不行，更多的是要与对方打心理战。例如，谈其感兴趣的话题，进行情感沟通，甚至软磨硬泡等。

2.挖掘客户需求的技巧客户选购产品的最根本原因是对产品有需求，销售人员能否挖掘出客户的需求，将直接关系到取得的工作业绩。

美国一家专门研究销售管理工作的公司把销售人员的工作划分成六个步骤，分别是接触、访问、展示、验证、谈判和结束，销售任何产品都脱离不了这六个步骤。销售人员要想在这一系列工作流程中最大限度挖掘客户需求，就要学会“听话”和“说话”的技巧。

图2 销售员“听话”、“说话”比例示意图

图2是美国这家公司对于销售人员在整个工作流程中“听话”和“说话”比例的研究成果，黑色部分代表“说话”，阴影部分代表“听话”。不难看出，此研究结果认为，对于销售工作而言，“听话”应该多于“说话”。这无疑颠覆了人们对“销售员就是靠说话把产品推销出去”的一贯看法。

听话

认真“听话”代表了对讲话者的尊重，可以使对方的自尊心得到极大满足，从而在心理层面获得认同，这奠定了沟通的良好基础。对销售人员的好感，很多时候会让客户“爱屋及乌”，愿意选择他的产品。甚至当他的产品相比别家略逊一筹时，客户依然愿意购买。

“听话”也是获取信息最重要的渠道。在倾听的过程中，销售人员要能敏感地捕捉到客户对产品的需求，从而制定销售策略。

此外，产品能否成功售出，靠的并不是销售员巧舌如簧，究其根本，还是要靠产品自身品质。因此才有“验证”这一工作环节。汽车可以试驾、食品可以试吃，事实胜过言语，做好这个环节的工作，更不需要销售员说太多的话。

说话作为一名销售人员，要想将产品介绍给客户，“说话”，尤其是说合适的话，用合适的方式说话，是相当重要的。

客户的需求分为直接需求和间接需求。对产品本身的需求是直接需求，除此以外的所有需求都是间接需求。如果销售人员能够了解客户的间接需求，则可以取得更好的销售成绩。了解客户间接需求的关键在于深入沟通，客户是否愿意透露更多信息取决于销售人员的谈话和问话技巧。

虽然销售人员的目的是卖出产品，但与客户间的谈话未必要围绕“卖东西”展开。有时候，看似漫无目的的闲聊反而能够起到更好的效果。当然，此时的“闲聊”并不等于天马行空，而是投客户所好，聊其感兴趣的话题，比如孩子、宠物、爱好等。有了感兴趣的话题，客户自然愿意多说，销售人员便可以从谈话内容当中发掘出客户的需求。

【案例】

玉米片的启示

玉米片是很多西方人士喜爱的早餐品种，它营养丰富，食用简便，很多人的早餐桌上每天都会有玉米片出现。特别是妈妈们，她们非常喜欢用玉米片做孩子的早餐。

不过，所有品牌的玉米片都是一个味道，时间长了难免让人觉得腻。再加上为了保证食用新鲜，很多人都是吃一盒买一盒，而不愿意家里有更多的玉米片。如何才能重新勾起人们的兴趣，让玉米片有更好的销量呢？

一家叫“玉米片”的公司想出了好办法。他们为自己的产品拍摄了一个绝妙的广告。广告上，两个幼儿园里的小伙伴正在谈话，一个孩子问另一个孩子：“早餐吃的什么？”另一个孩子无奈地说：“还不是玉米片，每天都吃玉米片，真难吃。”第一个孩子听了，得意洋洋地说：“我早餐吃的也是玉米片，不过我每天都会吃不同的玉米片。今天星期一就吃草莓口味的，明天星期二再吃樱桃口味的。一个礼拜可以吃到七种不同口味的玉米片呢。”

不难想象，这个广告推出后，“玉米片”公司的玉米片销量大增。以前妈妈们只往家里买一盒玉米片，这下不得不买七盒了。

在这个案例中，购买者是母亲，使用者是孩子。销售人员只有将双方的需求都考虑到，才能成功地把商品销售出去。3.重视销售人员的自我形象

从心理学的角度讲，人的消费行为分为三个层次：第一，消费产品，要求产品本身质量过硬；第二，消费品牌，要求产品有健康的品牌形象和良好的品牌文化；第三，消费服务，要求销售人员有良好的职业素养。在这三个层次当中，对销售成功与否起决定作用的是第三个层次。

在物质极度发达的今天，想要开发出独家产品已不是一件容易的事情。例如电脑，品牌众多，技术也不相上下，消费者最终会选择哪个品牌的产品，所看的就是哪个品牌的销售人员更能赢得客户的信任。因此，“人”才是销售成功与否的决定因素。

销售人员在整个销售过程中扮演着至关重要的角色，要想推销出产品，销售员要先将自己“推销”出去。想要做到这点，销售人员首先要注重打造良好的自我形象，即仪容仪表，在第一时间赢得客户的好感。一个人是否有俊美的长相暂且不论，如果个人卫生良好，着装整洁，同样使人愿意与之亲近。头发是否长了、指甲里是否藏有污垢、衬衫是否笔挺、鞋面有没有灰尘、口气是否清新，这些都是销售人员应该注意的细节。以良好的仪容仪表面对客户是最基本的礼貌，也是一名销售人员必备的商务礼仪。

外表是人的心理代言，一个人的仪容仪表如何，在很大程度上代表了做事的态度。着装得体表示对事情很重视，反之则会让人产生敷衍了事的感觉。因此，作为团队的领导者，有责任提醒并监督销售人员保持良好的自我形象。

4.重视客户关系的维护

在成功赢得客户之后，销售人员要做的就是维护好和客户的关系。想要做到这一点，需要率先明确两个问题：

照顾好旧客户比发掘新客户更重要

和发掘新客户相比，照顾好旧客户更加重要。因为新客户的发掘工作永无止境，且每发掘一名新客户都要付出很高的成本。如果和老客户搞好关系，由老客户对产品和服务进行宣传，新客户就会源源不断了。由此可见，新客户大部分来自老客户，所以说维护好和老顾客的关系更为重要。

保持团队稳定性

很多销售团队都面临着同样一个问题——人员流动过于频繁。老的销售人员工作优异，新的销售人员无法快速掌握工作技巧，短时间内就遭到淘汰。人员来来去去，团队毫无稳定性可言，不仅容易流失客户，也给了竞争对手可乘之机。

有什么办法能让新人在短时间内掌握工作技巧呢？在这里为大家提供一个工具，如图3所示：

图3 销售人员培训工具表

使用关系总表对销售人员进行培训时需要做三件事，分别是：

第一，将所有销售人员分组，每组不多于六个人，共同探讨一个题目——“提供什么样的服务才不会流失客户”。讨论结束后，各组将成果填入相应表格，由全体销售人员一同评定，保留下大家一致认定的好想法，形成公司的工作标准。

第二，找出工作方法之后，销售人员要把所有客户的名单列入横向表格，然后对照工作标准检查每一项做到了多少。这样可以帮助销售人员找到工作中的不足以及改进方向。

第三，无论新销售人员还是老销售员，都要整合出销售动作的一览表，清楚针对客户最有效、最重要的动作。

要点提示

打造专业化团队的六个关键： ① 明确销售人员的职责； ② 拥有挖掘客户需求的技巧； ③ 重视销售人员的自我形象； ④ 重视客户关系的维护； ⑤ 加强销售人员的自我修养； ⑥ 有效利用“顾客满意度”。

5.加强销售人员的自我修养

在产品竞争不相上下时，人的因素就成为销售工作成败与否的关键。销售人员想要更好地在客户面前展现自己的价值，除了注重形象、掌握工作技巧外，还要不断加强自我修养。

当下销售行业有一个非常流行的观念——“赢在加值的销售”。所谓“加值的销售”就是在完成一般销售行为的基础上，比别人付出更进一步的努力，从而取得更好的效果。这里需要注意两个关键点：

工作尽量做细

【案例】

最后留下的销售员

B、C、D、E、F五个厂家的销售人员同时争取客户A。他们销售的是同一类产品，质量和价格都相差无几，为了让A选购自家产品，五个人都表现得非常勤奋，一有机会就去拜访A。

他们当中，B是做事比较随意的人，总是哪天觉得有了时间，或心里突然闪现拜访的想法时就会突然出现在A面前。虽然他腿跑得非常勤，但A显然受不了这种突然袭击，很快就决定不再见他了。

和B不同的是，C、D、E、F都会提前给A打电话，预约好拜访的时间。D、E、F还会在电话中简明扼要地告诉A拜访时希望沟通的问题，好让A有所准备。每次和他们见面都直奔主题，A可以节约不少时间。如此一来，C就不受A的欢迎了。

在D、E、F中，每次打完预约电话，E、F还会写一封邮件，以便就一些关键问题，A可以将邮件发给相关人员进行沟通。可想而知，在这场竞争中，D又被淘汰出局了。

E和F谁能最终留下呢？那就要看他们谁能将工作做得更细一些，赢得A的好感了。

再以销售矿泉水为例。众所周知，矿泉水的市场竞争相当激烈，矿泉水品牌众多，如何才能让自家产品被客户接纳，成功摆上超市的货架呢？作为一名销售员，如果只是向采购人员介绍自家产品如何优秀，并许以降价、促销等简单的措施，恐怕很难成功。但如果在和采购人员见面之前先进行详尽的市场调查，掌握很多有说服力的数据，比如不同等级的超市分别会为矿泉水销售提供多大空间、单位时间不同品牌矿泉水的销量，以及不同规格矿泉水都针对哪些不同的消费人群等，带着这些和采购人员接洽，就会让对方看到销售人员做事的专业性，离成功推销也就更近一步了。

比别人付出更多努力，这就是“加值销售”的一方面。

树立全员销售观念

要想做到加值销售，必须树立全员销售的观念。也就是说，无论是一线销售人员，还是研发人员、工程人员，公司的每一位员工都要将自己看作销售员去为顾客服务。

【案例】

了不起的前台小姐

强生公司有一位非常厉害的前台小姐，她每个月销售的产品数量有时比一名专职销售员还要多。为什么她能做到这一点呢？

原来，这位小姐在上学时已经在强生打工了，因为表现优秀，毕业后就留在了强生公司。由于工作时间长了，她对公司的大部分产品情况都了如指掌，又留心学习了很多与产品有关的专业知识，每次接听客户电话时，只要客户对产品有任何问题，她都能帮助解决。

这位小姐还有一个特点——声音非常优美。用刘鹗《老残游记》中的话讲，叫“新莺出谷，乳燕归巢。余音绕梁，三日不绝。”很多客户都因此非常喜欢购买她推荐的产品，甚至有客户买什么产品都要她来全权做主了。这就难怪这位专职接听电话的前台小姐能够有这么好的销售业绩了。

在树立全员销售理念的同时，我们也要培养“将所有人看作客户”的好习惯。在一笔生意中，某个人也许不是关键人物，但销售人员不能因此而对他缺乏礼貌和热情，因为他的话很可能会影响关键人物的决策。更何况，有些人虽然今天不是客户，某一天就会成为客户，所以销售人员在任何时候都要将任何人当做客户热情对待，这是销售人员提高自我修养很重要的一点。6.有效利用“顾客满意度”

“顾客满意度”一般是指消费者对产品使用是否满意，而销售团队所要做的“顾客满意度”调查，则是考察客户对销售人员所提供的服务是否满意。通过“顾客满意度”调查，销售人员可以得到来自销售终端——客户的意见反馈，从中发现工作中的问题以及今后改进的方向。因此这是一项相当重要的工作。

值得注意的是，全部满意的满意度调查是无效的调查，它显示不出销售人员工作中的不足，也就失去了做调查的意义。

三、优秀销售团队的必备素养

1.精确的时间意识

管理的五大要素是时、地、人、使、物。成功人士大大多是时间观念强、善于利用时间做好计划安排的人，对于销售职业来说，时间观念更为重要。因此，想要打造一支优秀的销售团队，首先就要进行时间管理，让精确的时间意识渗透到每一个销售人员的头脑中。

2.敏感的数字意识

销售工作和数字的关联十分密切，优秀的销售团队应该具有敏感的数字意识。一名销售人员能否准确牢记各种工作数据，很大程度上代表了他对工作是否认真负责。因此，在团队日常的工作交流中，管理者应该注意培养销售人员用数字说话的习惯，经常做和数字有关的提问，敦促销售人员有意识地牢记各种数字。此外，对销售人员进行简单的财务知识培训，同样有助于其养成敏感的数字意识。

3.严谨的计划能力

计划力（planing）是销售人员必备的一种能力，养成做计划的习惯是主动工作的表现。做计划是为了执行，因此连带着也产生了责任机制，有助于提高企业的工作效率。

计划要由团队中占有资源最多的人带头制定，一份成熟的计划书应该包含“销售成绩检讨”、“市场销售状况与竞争形式”、“问题与机会”、“公司整体目标”“活动计划”、“预算”等方面的内容。其中自我分析与检讨的部分尤为重要，是制定计划书的基础。换句话说，只有通过自我诊断，找出工作的漏洞和不足，才能有针对性地做出新计划。

4.完整的费用管控机制

销售是和钱打交道的职业，销售团队需要完整的费用管理机制，才能确保把钱花在刀刃上，用最少的资金投入取得最大的销售成果。建立费用管理机制有两个环节：首先，科学合理地编列预算，将其具体到每一个人；其次，在预算执行过程中，由财务主管对每一笔花销进行编码，以此监督钱的最终走向及产生的效力。

5.强烈的合作意愿

销售团队的合作包括团队内部合作以及团队和其他部门的合作两方面。

团队内部合作

在团队内部，由于销售员之间存在对客户和业务的竞争，往往很难产生合作意愿。想要解决这个问题，管理者可以采取团队激励的方式——整个团队成绩达标，团队成员才会受到奖励；如果团队整体成绩不合格，即使个人成绩再突出，也不能受奖。这有助于销售人员间互相帮助，为达目标共同奋斗。

团队与其他部门的合作

篇6：怎样做一个小型销售团队的主管

作者:刘蒙

一些中小企业的销售团队，由于客户分布较为集中，客户数量不是很多等原因，团队人数并不是很多。整个团队人数在30人以下，甚至有的企业销售团队人数在10人左右。这种团队我们可以称为小型销售团队。

作为小型销售团队的主管，与动辄上百人的大型销售团队的主管的管理方法和管理方式是有区别的。我们可以把大型销售团队主管比作“牧羊人”，他主要通过层层授权的阶层式管理实现管理目标；而小型销售团队的主管我们可以比作“领头羊”，他主要通过对每个成员的领导和直接管理实现管理目标的达成。

一.小型销售团队管理的特点

1.小型销售团队没有明显的位阶感

由于小型销售团队人数有限，在管理上分不出很明显的几大层次，大多是主管对每个人进行直接管理。而且在某些运作并不是很规范的小企业里，老板在销售费用等方面给销售主管的授权有限，许多事情需要直接请示老板或总经理。

2.小型销售团队主管往往是内部提拔，成功的角色转换有一定难度

很多小型销售团队的主管都是从普通的销售人员提拔起来的，之前的同事很快成为自己的下属，而自己要很快地适应这个管理的角色，需要一段时间的磨合，同时可能会感觉一种无形的压力。

3.小型销售团队主管所面对的管理环境也是较为复杂的。

尤其在中国内资中小型企业，员工素质参差不齐，人员关系复杂，企业制度漏洞百出。销售主管面临的往往不仅仅是市场问题，更多的是如何面对企业现有的混乱，如何排除种种因管理无序造成的干扰，集中精力，建立推行适合该企业实际情况的管理秩序和运作体系。

二.小型销售团队主管上任之初如何建立自己的威信

小型销售团队主管面对着复杂的管理环境，和有着自身特殊性的角色定位，那么在上任之初如何建立自己的威信呢？

1.表明自己的决心和立场

在上任之初，可以通过团队会议向部属表明你的决心和立场。向大家表明你作为一名主管所坚持的立场，会根据企业实际推出卓有成效的措施，并有决心推行下去。

另外，你上任是来干事的，不是来搞斗争的。和下属讲明我们的每一项变革可能会牵涉到个别人的利益，但绝不是针对某人，而是管理的需要。这个过程中，如果确实遇到阻力，就必须想法化解，化解不了，就得排除！所以告诫各位，不用担心我是否对你们哪一位有成见，只要去担心自己没有努力把自己负责的工作做好。

2.向部属证明自己的能力

一方面，可以根据自己的经验和对企业情况的把握推出卓有成效的销售举措，推进部门业绩的提升。但在推行过程中，万不可不懂装懂，也不可避讳犯错误。知错就改，勇于担当，才是主管应该做到的。

另外，如果你是行业的资深人士，也可以通过培训来建立自己的威信。3.上任之初的销售改革不要伤害大部分人的既得利益。

4.征服部门元老

在一个部门里面，往往有一些工作经验、见多识广的“元老”，他们通常有比较稳定的人际关系和强大的群众基础，甚至身边还聚集着一群拥戴者。他们往往仰仗于自己的资历和关系而对新的主管的管理进行抵触。

对这部分人，一方面可以“拍拍马屁”，对他们的资深经验进行赞美和认同；另一方面，我们可以与其进行真诚的沟通，消除敌视情绪。

5.充分发扬民主，消除新的举措带来的负面影响。

三.建立正常的管理秩序

一个销售主管初步建立了自己的威信之后，就要着手进行正常的管理秩序的建立，以保证部门工作有序、高效的推行。

1.向上司争取支持

销售主管一般受总经理（有些就是企业老板）直接领导，你要从以下几个方面争取他的支持：与上司做授权沟通，明确上司给你的最高权限，并在合适的时候对授权不合理的地方提出建议；了解上司的具体性格，争取做到和谐相处，上司希望你需要请示的一定要请示，上司希望你能独立决策的东西你要大胆决策；与上司保持经常性沟通，以随时了解上司的想法和意图；对每个项目或举措的推出，要征求上司对你的评估结果，以明确上司的思路。

2.向同级部门争取支持

在一个公司内部各部门是相互配合和服务的关系。因此要争取其他部门对销售部的支持。首先，要争取与同级部门主管形成良好的私人关系，以方便部门沟通；其次，在需要部门间配合时，要将你的需要和要对方做的事情表达清楚，并对执行的难度和需要本部门的支持向对方做出征询；一旦相关的部门与本部门配合完成了一个项目要表示感谢。

3.在敬业和遵守制度方面做部属的榜样

作为一个领导不可以凌驾于制度之上，如果你遵守制度，你手下不照干行吗？如果领导者十分的敬业，会产生榜样的力量。

4.做教练式的主管

作为一个“领头羊”式的主管，必须在部属面前时一个本行业的专家。对部属进行培训和训练，指导部属实战，解决部属自己解决不了的难题。

5.不要失信于部属

对于决策要慎之又慎，不可朝令夕改；另外对于自己的承诺一定要实现，否则部属会对你不信任，并觉得你无能。

6.要一碗水端平，不可看人下菜单。

7.对部属的工作要有科学的过程管理和监控

不可让部属觉得跑到市场上就自由了，没有人管了。对部属每天进行监控和管理沟通，让他觉得时时有一双眼睛在盯着他，完不成目标是有说法的。8.对于出格的部属进行处罚

谁违反了制度就要接受处罚，对于那些不服管理、不知悔改的部属要坚决清除出销售队伍，要毫不留情。

四.销售主管管理的误区

作为小型销售团队的主管，管理的方式和方法有一定特殊性。要注意不要步入管理的误区。