碧桂园项目运营管理案例解析

碧桂园项目运营管理案例解析（精选11篇）

篇1：碧桂园项目运营管理案例解析

碧桂园在项目进度计划的管理上，采用了分级计划管理体系，即“区域公司级、项目总经理级、项目职能部门”三级管控模式。根据集团总体要求，由区域公司、项目部、集团派驻部门讨论确定主项计划、专项计划初稿，经审批后由项目部执行。编制主项计划时，区分一般工作项与集团关键节点，让最稀缺的高层时间，锁定在最关键的节点上。

◆ 项目部计划分为主项计划和专项计划，专项计划按照项目部职能部门分为施工计划（工程部）、配套计划（配套部）、开发计划（综合部），并将工作计划细化到以“周”为单位，按照区域公司要求，各职能部门以图片等现场实际情况的展现形式，进行每周汇报，并由区域相应责任人进行反馈，以监督推动项目运行。

◆ 系统在项目导航查询界面，可以同时查询主项计划、专项计划及项目形象进度。计划项对应到责任人及责任部门，便于项目总经理管理整个项目的开发和施工情况。

◆ 进度系统支持计划与执行偏差的预警，并提供计划达成率的数据分析支持，方便管理层掌握项目部实际开发情况，并对比各个项目部的工作成果。集团关键节点达成率分析：对于集团公司重点关注的关键节点达成率进行单独分析，便于集团从宏观角度管理项目开发情况；公司计划按时达成率：集团、区域公司、项目部按照各自需要选择不同的查询方式来监控项目计划的执行情况；项目计划按时达成率：不同项目部不同部门之间的计划达成率可以进行横向比较，结果可为绩效考核提供一个参考指标。

篇2：碧桂园项目运营管理案例解析

“拿地即开工，拿地到开盘5-7个月”，这是碧桂园创造的开发速度传奇，这种高速度也有力地支撑了碧桂园去年的大爆发，从500亿直接进军1000亿军团，那这速度背后到底有什么秘籍呢?俗话说：“窥一斑而知全豹”，我们接下来就从碧桂园运营会议入手来探究这背后的奥秘。

一、管理体系：工作前置+抓大放小+分级管控

阿基米德说“谁能给我一个支点，我就能撬动整个地球”。碧桂园的高周转模式要求其管理更顺，运营更快，那到底如何突破呢?对此，碧桂园非常高明，通过规划与高周转相匹配的运营会议体系，以此为支点，反向要求和促进集团运营能力及各专业能力的提升，进而撬动整体经营业绩的突破。接下来我们就来具体了解一下，如下图所示：

上图是碧桂园目前运营会议体系图，从该图我们可以发现三个鲜明的特点：

1、可怕的前置：拿地即可开工 快周转的本质在于尽快缩短从拿地到开盘的时间，这里面的关键就是前期设计周期要短，设计方案不反复，因此，能不能尽量提前把方案定下来，就决定了前期开发的速度的快慢。所以接下来反映到会议体系上，就是前置前置再前置，尽快把设计方案定下来，提前决策，以实现拿地即开工的效果，缩短工期。如下图所示，碧桂园要求在支付首笔土地款之前完成如下会议和决策。

从上图中可以看出，碧桂园要求在拿地前完成1

1项重大决策，涉及到定位、方案、景观、一二级计划、合约规划、报批报建等等，内容非常广泛，但都是影响后续开发的关键点，通过前置会议决策这样的方式，把关键环节及要点定下来，就可以保障拿地就可开工，快速开发，快速销售。

2、抓大放小：抓重点攻难点

碧桂园在发展前期，为了控制项目风险，在项目开发各阶段设置了相对较多的关卡和决策点，并且通过里程碑会议的方式来固化，这适应了成长期的要求。但企业规模到500亿级乃至1000亿级的时候，基于控风险考虑的这种会议关卡就会影响整个项目的效率，因此，碧桂园针对会议决策点做了大幅简化聚焦，主要关注交底会、预备会、启动会、开盘会、交楼会和分期总结会这6个会。

上述六个会议核心的目标是：通过交底会实现投资团队向开发团队的交接;通过预备会完成前置方案决策与评审，实现拿地即开工的要求;通过启动会则明确项目经营团队的目标;通过开盘会做好开盘方案;通过交楼会防止交流风险;通过分期总结会不断总结经验，提升管理水平。

3、分级管控：三级管理

快周转模式下，单纯依靠集团或者一个脑袋的方式，企业运作负荷就会越来越大，迫切需要有更多的经营中心和决策主体出来，必须形成一支虎狼之师。因此，做强专业线，做实做强区域公司，解放老板，解放集团，是规模扩张的必然要求。

因此，碧桂园综合考虑各种因素，对原来集团管控点做了进一步优化和梳理，分权核心围绕两个路径：第一个是从集团决策层到集团专业委员会或者专业线条分权，所以像项目交底会，预备会和开盘方案会主要由集团专业线把关和决策;第二个是从集团向城市公司分权，部分项目决策事项将下沉到区域公司，立足于做强和做实城市公司，因此，像交楼和分期总结会下放到区域公司自主进行，集团总裁决策的仅保留了项目启动会，核心目标是与经营团队签订目标责任书，实行目标管理，过程管理大幅放权。

上述三个特点很好的匹配了集团高周转的运作要求，以会议前置及分权为标志，背后反映的是整体运营能力质的突破。

二、管控要点：抓住各关键点的牛鼻子

在上述会议体系规划后，为保障运营的质量，还必须对会议效果进行把控，为此，碧桂园明确了各会议的关键决策点、时间及目标，考虑到运营会议主要是过程的协调，相对容易理解，所以下面仅针对里程碑会议就关键内容进行阐述：

1、项目交底会

2、预备会议包

3、项目启动会

4、开盘方案评审会

5、交楼准备会

6、项目后评估会

三、管理要求：专业能力+前期成本付出 要出色的完成上述会议，背后其实有两个关键：

1、需要比较强的专业能力

从会议规划及内容可以看出，要完成上述任务，需要各专业有相对较强的专业能力，因此，需要相应在内部形成专业能力提升的机制，来满足整体运营体系的要求。对于行业企业来说，如果要借鉴这种模式，内部人才的培养和能力提升也必须同步进行，因为体系能否成功的关键在于背后的人。

2、需要付出一定的前期成本 由于碧桂园前期做了大量设计方案工作，因此，前期需要投入一定的成本，考虑到碧桂园本身是一体化产业链发展模式，有自己的设计院，因此，该部分成本大部分内部消化了，对于其他企业而言，如果想借鉴这种模式，在前置工作上可以做匹配性的调整，比如前置内容可以删减，可以做到概念即可，这样成本相对节约，另外也并非每个项目都要如此前置，适当考虑重点项目或成功机会大的项目。当然，做好工作前置，本身需要公司在战略层面的取舍，不过总的来说，前置成本与提前开盘带来的效益相比，后者收益是更高的模式，这被诸多快周转公司所证明。

总之，碧桂园通过规划与高周转相匹配的运营会议体系，以此为支点，反向要求和促进集团运营能力及各专业能力的提升，进而撬动整体经营业绩的突破，最终实现拿地即开工，拿地到开盘5-7个月的开发速度，这种管控逻辑值得行业深思和学习。

摘牌即开工，碧桂园快开工3大宝典

“摘牌即开工”，这可以说是神一样的开发速度，但碧桂园却做到了，那这背后到底有什么秘籍呢?我们今天就来了解一下，看碧桂园是如何三管齐下，实现“摘牌即开工的”。

导读

1.改变关键线路：针对关键工作环节进行前置和并行处理;2.缩短阶段周期：项目严格采取标准化的方式来操作;3.简化决策点：主要通过前期预备会议包优化决策方式。

一、组织分工：兵马先行，提前组建前期工作小组，精心组织策划

在地产企业前期拓展时，往往是拓展部门唱独角戏，从而导致后期投资与开发环节脱节。碧桂园很清晰的看到了这一点，为推动后续快速开发，组建多部门联合的精干团队是第一要务。为此，碧桂园要求，在区域有意向地块后，就开始着手组建前期工作小组。特别是针对新项目，还要求由有经验的老项目总来出任新项目的项目总。前期工作小组一般是区域投资部或项目总牵头，成员包含项目部及区域设计、营销、成本、财务、运营等各职能专业人员，该小组主要工作就是深入现场，对项目进行论证及编制各专业的前期工作计划及安排，重点是围绕如何实现项目摘牌即开工、工程关键线路、人山人海及第一时间提供绿化工作面等工作内容展开。

二、运作策略：流程再造，三招赢在起跑线

为实现“摘牌即开工”，碧桂园针对现有开发模式和开发流程进行了重构，具体如下图所示：

从上图可以看出，为实现“摘牌即开工”，碧桂园针对前期设计、报建和招标等开发环节进行了流程再造，具体来说是三个方面：第一是改变关键线路，尽可能的将前期关键工作项前置和穿插进行，尽可能地少占用项目正式开发关键线路时间，赢在起跑线;第二是缩短阶段周期，通过产品标准化、良好政府关系及战略供应商合作等方式来缩短各环节工期;第三是简化决策节点，权力下放，由集团专业线把关，提升决策效率，防止后期反复。接下来我们就针对这三个方面来具体了解下：

第一式：改变关键线路

传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程，按照这样的方式，“摘牌即开工”就是根本无法实现的空想而已。为此，碧桂园针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能。

1、规划设计前置

在项目内部立项后，碧桂园即开始规划设计工作，为了保障设计工作又快又好的完成，碧桂园要求采取如下做法：

第一，需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点(要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标)，保证不踩政府红线;第二，接下来由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析，规划设计要求严格按照当地规划要求进行，避免后期因方案修改影响进度。第三，在规划方案出来后，为防止拿地后受政府影响，从而导致方案出现大的调整和反复，影响报批报建及开工时间，碧桂园要求在摘牌前就要提前预报方案，基本要能通过规划部门预审批(主要地方领导认同)。

2、勘探先行进场

为尽快了解地质情况，预判地质风险，为桩基选型确定前提条件，尽快开始基础施工，碧桂园特别重视前期勘探工作，为此，主要分成两个步骤： 第一步，先参考周边地质情况，来了解目标地块的地质情况。因此，需要尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，这样就可以有效提高设计和前期工程的进度。

第二步，提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告。碧桂园要求按先售楼部、后展示区、最后货量区的原则完成地勘。在地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式，便于基础施工，规划及现场条件较完备情况下直接详勘。通过对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院出桩基图，便于基础施工。

3、招标前置

为确保摘牌即开工，就需要提前把施工单位确定下来，为此，碧桂园的做法是： 首先，在项目立项后，就开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。招标立项方面要前置的工作包括：一是尽快了解当地的市场材料价格、购买当地的定额及材料信息资料、了解项目现场的特殊情况;二是将现场的环境及特殊性、具备的施工条件等提供给成本管理中心，便于招标文件快速编制;三是明确招标工程各专业的施工承包范围，利于招标文件的快速编制，减少后期争议。

其次，在条件允许的情况下，为保证顺利开工，示范区应将桩基础或其它基础类型与总包工程招投标分开进行。再次，为保障展示区按时完工，为营销创造蓄客条件，需要优先确定展示区基础施工单位及总包单位。

4、报建前置

为满足合法施工要求，现场动工前应尽量办理好先行施工合法手续，为此，碧桂园将报建分为两大阶段： 第一阶段：预报批阶段

碧桂园要求，在新进入城市时，首先要到政府各部门行政服务窗口，了解所有的报建报批验收流程，了解需要提供的资料和当地的特殊要求，提前做好一切准备，特别是规划方案先与规划部门沟通调整好，在土地立项10天内完成规划设计方案编制，协调政府及各相关部门召开规划提报会，获得规划主管部门及当地主要领导支持。

施工图纸提前送到建设部门初审好，一切能准备的办理国土证、立项、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等送件资料提前交到相关部门审查好。与此同时，提前通知施工单位准备报建所需的配合资料并积极协助完成一些与政府相关的手续。

第二阶段：正式提报阶段

在摘牌后，碧桂园即马上提交规划报建文本，办理四证，为此，碧桂园做出了如下要求： 首先，最理想的状态是到摘牌当天就可以马上补齐剩下的文件办理施工许可证。

其次，如果达不到理想目标，则能后补的资料尽量跟政府协商，如立项、环评等等，或与建设部门商量好签发预开工证的模式。再次，特殊情况下同政府沟通，单独就基础图进行报建，确保摘牌后能够达到基础施工的“最低底线”。

5、设计、报建、招标多线条穿插

在工作前置的同时，碧桂园还针对开发环节从原来按部就班的方式改为多线条穿插进行，最大限度的节省时间。

比如规划方案基本确定时，即同步展开桩基单位及总包招标;在规划方案确定后，展示区选址及方案即要马上确定下来等等。如下图示范区建设实例，碧桂园为保障体验式营销效果，促进销售，特别强调前期示范区的建设，从而为蓄客提供强大支持，因此，在主路径大节点约束下，各专业线同步开展相关工作。

第二式：缩短阶段周期

除了优化关键开发路径以外，减少每个关键环节的操作时间，也可以达到缩短工期的目的，为此，碧桂园主要是从三个方面入手：

1、处理好政府关系，缩短报建周期

为达到快速开工的目的，在前期土地谈判时，碧桂园会充分借力打力，利用项目对当地政府税收、产业支持、城市环境改善、政府形象的提升等筹码，争取开通绿色通道及开发证件的快速办理。另外，如有条件还积极争取政府相关领导挂职项目，争取报批报建绿色通道。

2、严格实施标准化，缩短技术决策周期

为缩短前期设计周期，碧桂园要求项目严格采取标准化的方式来操作。针对刚需及改善客户，要求选择标准化产品，区域范围内全面快速复制，特别是同一区域，如果客户定位相同，必须选择标准化产品，在区域范围内快速复制，通过标准化，设计周期平均缩短超过50%，如下图所示：

另外，为保障展示区尽早完工，要求展示区采用已有标准户型，这样可以做到套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸，节省设计、采购和招标时间。

3、发展战略合作伙伴，缩短招标时间

优秀的供应商队伍也是快开盘的必要条件，为节省招标时间，碧桂园针对新老项目都有特别的管理措施。

对新项目，可考虑寻找已经合作过的优秀施工单位做展示区、示范区，计价方式按后续货量区定标价格约定点数上浮。

对旧项目、新地块，若相近时间刚招过标，则可以直接以扩标的方式确定单位。对使用原有图纸且已施工的工程，可以由总包单位按原有合同造价原则进场施工。

第三式：简化决策节点 除了改变关键路径及缩短关键工作项工期外，对于前期重要成果的决策确认也是影响整体开发速度的关键环节，往往很多企业由于决策主体不明确，决策流程复杂，导致前期成果出现经常性的反复，从而延误开工进度。

为此，碧桂园主要通过前期预备会议包的方式来进行决策，优化了决策方式，同时，为提升效率，大部分决策事项下放到集团专业线和区域公司来进行，保障了决策质量和效率。如下图所示：

三、保障措施：标准化体系保驾护航

为保障有序开工，碧桂园形成了一整套的标准化体系来支撑，如下图所示：

当然，标准化绝不是一蹴而就的，而是一项需要长期坚持的系统工程，为此，碧桂园重点开展了如下工作来保障标准化工作的持续开展：

1、集团总裁亲自挂帅，担任标准化小组组长

碧桂园明确规定标准化领导小组由总裁亲自挂帅，各中心负责人担任组员，从权力上给予了标准化工作莫大的支持。

2、宁掘一口井，不挖十个坑

由于标准化体系整体非常庞杂，为了保障效果，碧桂园并非采取全面铺开面面俱到的方式，而是以点带面，选一些课题重点研究;取得成果后，立即发布，并强力推行;及时检验推行效果，激发公司全员的参与热清。

3、积累量变、力求质变

在各类技术标准达到一定数量并成熟后，再从公司战略高度重新审视标准化成果，同时调整和优化已发布的各类标准化成果。

篇3：碧桂园项目运营管理案例解析

在中国经济发展过程中,房地产行业起着举足轻重的作用,它带动着上下游诸多行业的发展。在告别了黄金十年后,中国房地产行业出现了过剩的现象。传统的房地产行业主要是以重资产为发展特征,企业的盈利模式:①土地价格增值。在土地红利时代,土地价格逐年攀升,企业囤积土地,该行为本身就可为企业获利。②靠优化资本结构,降低融资成本来获得盈利。在内部融资和外部融资中,传统的房地产企业主要依靠对外融资中的债务投资,比如:地产抵押经营贷款、房地产信托、发行债券,等等。确定合理的负债和股权比例,以及负债内部长短期债务的比例成为房地产企业财务决策中非常重要的问题。

在中国,直接融资市场发展落后、投资破产机制不成熟、企业诚信不足等问题约束着银行放贷的步伐,所以企业一旦资金链断裂,就可能面临破产的问题。同时,房地产行业受政府宏观调控的影响巨大,央行的货币政策、税务政策及房地产转让购置政策都使行业发展面临着巨大的不确定因素。由以上分析可以得出,传统的重资产行业发展模式难以适应现有的行业形势,要突破瓶颈就需要向轻资产运营模式转变。

碧桂园作为中国房产十强,是一家以房地产为主营业务,经营范围涉及装修、建筑、酒店及教育等行业的综合性企业集团。2014年碧桂园实现销售1 287.9 亿元,完成了全年的销售目标。作为千亿级别梯队的房企,面临行业变革,碧桂园成功地引入了轻资产模式,其经验值得借鉴。

2 碧桂园轻资产模式经验分析

2.1 借力金融巨头,引入外部投资者

目前,房地产行业的库存压力不断加大,销售不理想,碧桂园的借贷总额上升了10%。平安人寿以每股港币2.816 元的价格,共计63 亿元的资金购买碧桂园22.36 亿新股,成为碧桂园第二大股东。平安和碧桂园的强强联合有利于双方实现战略互补,平安入股给碧桂园带来了巨额的现金,缓解了资金链紧张的情况。碧桂园将募集到的资金用于公司日后发展和一般营运用途,在让渡部分控制权的同时,优化资本结构,实现“去家族化”的目标。平安也将此次投资视为保险资金的分散配置,作为未来布局社区金融的重要战略。从而双方可以在金融投资、房地产营销、资产管理业务方面实现合作。

2.2 O2O+ 大数据改造模式

平安入主碧桂园可以利用其30 多万户的现有存量业主资源,在碧桂园社区的APP中植入平安的产品,这样业主就可以在线上提交申请,线下享受日常家政、维修服务(比如支付物业管理费,水电气费)以及增值服务(比如照顾老人小孩、洗衣服、购物)。利用这个虚拟的平台可以为业主租户和物业管理公司提供一个交易平台,有效解决了信息不对称、交易费用高、难度大的问题。相对于报纸杂志以及在公交地铁等人流聚集地投放广告而言,利用这个APP在线平台能收集用户的交易数据及流量,分析业主的爱好和消费需求。基于社区住宅和碧桂园的其他垂直产业链,关注养老、酒店、教育等细分市场,可根据业主的年龄、偏好、消费额实现精准营销,发挥互联网的作用,构造覆盖业主租户生命周期的资源整合平台,全方位多层次地满足业主的需求。

2.3 房产众筹,用户定制

传统的地产商都是依靠贷款,或通过影子银行进行融资。在融资成本不断提高的大环境下,碧桂园在上海推出了房产众筹项目,以一平方米为众筹单位,在项目建成后,购买者就可以拥有一套楼房的部分或整体权益。随后,投资者可以把众筹权利转化为产权,拥有该套住房,或委托开发商销售后转为收益权。通过众筹的项目投资者可以参加项目的全过程,享受到份额转让、分红、低价购房等多项收益。互联网精神的实质就是互动、分享、开放,只有至始至终以客户为导向进行定制生产,产品才能实现与消费者的精神共鸣。对于碧桂园本身而言,进行众筹能有效减少在融资和营销环节的成本,卸下资金压力,转变成为管理运营商,提前锁定了购买意向客户,降低后续的销售压力,避免一些不可预料的市场风险,同时也可以让业主享受成本节约的收益。

2.4 发行REITs,盘活旗下重资产

REITs即为房地产信托投资基金,按其性质和收入来源分为债务型、股权型、混合型。股权型的收入来源就是租金或处置所得,此时的REITs就是直接投资不动产。而债券型主要是以利息收入和证券投资收益为主,即投资者向开发商和房地产管理者提供投资性房地产抵押证券或抵押贷款。在中国的REITs市场主要是以债券型为主且多以私募定位,采取到期还本付息被动管理。碧桂园旗下有44 家酒店,由于国内酒店市场竞争激烈并且酒店的选址不具有优势,碧桂园的营业收入增长缓慢,资产报酬率在同行业中较低。碧桂园计划把酒店业务板块分拆上市以此提高流动性和财务的灵活性,通过酒店资产证券化去盘活这部分重资产,从而优化自己的财务报表。但是目前中国内地的REITs还没能得到政策的支持,现有的几个REITs的客户主要是大户以及机构投资者,投资者人数限制致使其流动性较弱。同时中国持有物业取得的租金需要交纳营业税,所得税等,税务负担也成为制约REITs发展的重要因素。

轻资产模式受到房地产公司的喜爱一个非常重要的因素就是能解决房地产庞大的资金压力,只有控制好项目质量控制、打通融资渠道,提高风险的防范能力才能真正实现轻资产带来的效益。

参考文献

篇4：碧桂园项目工地大学生实习报告

根据学校课程的安排，我们专业定于第一周到第四周进行大四毕业设计前的实习，这是我将理论转换为实践的机会，是我锻炼我们实践能力，进行更直观学习的机会。在进行了三年半的理论知识积累之后,我深知自己要踏入社会，必须要进行学习实践,建筑是一种应用性与实践性非常强的一门学科，学习建筑的学生实际操作技能十分重要。而实习是大学生活的第二课堂,是知识发展的源泉,是检验真理的试金石,也是锻炼成长的有效途径。一个人的知识和能力只有在实习中才能发挥作用,才能得到丰富、完善和发展。在我们踏入社会之后，我们会发现课本中的理论知识与实际的情况会有些许的不同，这就是我们一直强调的实践经验。

一、工程概况

工程名称：东莞市企石鼎峰碧桂园工程

投资单位：东莞市鼎峰碧桂园房地产开发有限公司 设计单位：广东博意建筑设计院有限公司 勘察单位：建材广州地质工程勘察院 监理单位：东莞市大业建筑技术咨询有限公司 施工单位：广东腾越建筑工程有限公司 工程地点：东莞市企石镇铁炉坑村

建筑规模：8栋18层,1栋16层的商住楼，一栋3层幼儿园，10#、11#、U形商业服务楼二层，商业裙楼一层，2个地下室（-1层，1号车库，2号车库）组成，规划用地面积56800.0m2，总建筑面积138872.49m2；其中住宅楼的建筑面积为101440.46 m2，幼儿园的建筑面积为4778.0 m2，商业楼的建筑面积为4741.0 m2,地下建筑面积17744.46 m2。本工程采用钢筋混凝土框剪结构，框架抗震等级为四级，建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。本工程采用预制桩基础与天然基础。

二、工程设计依据

1、建设单位提供的与本工程有关的资料和设计任务书。

2、建筑和有关工种提供的作业图和有关资料。

3、国家现行有关规范、规程

4、已批的扩建审批意见；

5、建设单位提供的建筑周围市政条件资料。

三、实习目的与概况

在大学学习了三年半，老师讲授了许多专业知识，自己也阅读了许多专业书籍，但是这一切仅仅只是停留在理论上，理论结合实际才能发挥它的最大作用，而且实践是检验真理的唯一标准，所以我们需要通过实践来更直观、更具体的理解我们之前所学的理论知识，也是通过实践来巩固我们所学的理论。通过实践也可以是我们各个方面的能力得到提到，个人素养得到升华的一次机会，我们应当牢牢专注这次宝贵的机会。

在这次实习的时间内，我严格按照工地上的作息时间，不迟到不早退，认真完成工地上分配的任务，抓住一切可以抓住的机会去学习新的知识，敢于提出问题，善于发现问题，并且能够利用自己所学的理论知识去处理问题，得到了工地师父和领导的一致认可。

四、实习过程所得

1、工地现场工作的安全意识

来到工地的第一天我听得最多的就是有关安全意识的问题。施工员教导我必须贯彻“学习为主、安全第一”的安全原则。教导我进入工地要注意的一些问题，尤其是要注意头顶有没有可能掉下东西、脚下有没有钉子、电线等。他还给我讲了一些工地的事故，让我有所警醒，使我明白到，在工地什么才是最重要的，那就是安全问题！

企业的安全工作来不得半点侥幸心理，安全生产是企业最大的效益，是企业生存的保障。加大对安全的投入，也许有人会认为增加了企业的成本，减少了收入和利润。这一种极不负责任的观点，安全投入不应是企业的负担，它所产生的也绝不是一种负效益。我承认，安全生产的投入最直接的表现就是成本的增加。但是，究其本质，安全投入应算是一种特殊的投资，对安全生产的投入所产生的效益并不像其它投入那样直接反映在产品的数量和质量的改进上，而是体现在生产过程中，保证生产的正常和持续地进行。这种投入的直接结果是企业不发生或减少发生事故和职业病，而这个结果是企业持续生产、保证正常效益的必要条件。简言之，安全效益之间是一种相互依存、相互促进的关系。我认为工地上的每一位负责人都应该在其位，司其职，真正将自己肩上的责任担起来，绝不应该玩忽职守。当然，我知道，课本与现实是有差距的，课本中所写的各种规范，规则在实际操作中有很多都被埋没了，可是我总觉得我们不仅要对一项工程负责，更要对正在施工的人员和将来使用的业主的生命财产负责。这应该是我们建筑业最基本的职业道德。暂且不说我们的前辈们是如何工作的，至少我们新一代的大学生应该努力缩小这个差距，秉承严谨的工作作风，做出优良的工程。我，就是这么想的。

2、到社会工作所需要的心态

下工地的第一天，我还不太不习惯，甚至有时候会觉得自己成了这个领地的入侵者。可以说是过的很郁闷的，因为了到了工地才发现自己是多么的无知，什么都不明白，尤其是在现场看图纸，在学校学了老长时间就是什么也不懂，想想都很自卑。到处都是乱哄哄的。一片繁忙的样子，就自己是个闲人。从学校的理论性学习一下子走到社会中进行实践，实在是有点措手不及，一天大部分时间都在紧绷的状态中度过。想想先是从点滴做起吧，先跟着施工员到处看看，看见不懂的就要问，而且我尝试慢慢跟其他施工员交谈，后来情况就好一些了。在跟别人相处的过程中我懂得了要谦虚礼貌，不懂就要请教别人，别人不回答你也不要生气，因为别人没这个义务，别人肯回答你也要懂得感谢。工程的顺利进行少不得施工人员的和谐相处，所以工作之前的第一件事便是调整好自己的心态，跟同事打好关系。

3、测量放线知识

先说放线，专职测量员把主轴线定好、标高控制点做好后，技术员要掌握吊线坠的基本功，不能老依靠经纬仪，不可能也不现实。放线量尺寸时一定要杜绝用小尺一尺一尺（工地上常用3米尺、5米尺）的量下去，免得误差累积。另外，两点高差较大时，一般量斜距、测两点高差用勾股弦定理计算求的通常误差小的多。记住学测量时老师讲的几个要点：先整体、后碎部；常复核，前一步工作没做复查下一步工作不能进行；测量步步要经过检核。

测量放线在施工时尤其重要，你的一点疏忽可能造成非常大的经济损失。现在在施工现场的测量放线，并不象在学校测量实习时量距有前尺、有后尺、有读数、有记录那么正规，往往是工长和技术员两人就去放线，再就是现场随手喊个工人来帮忙，这实在是不合适，你不能要求项目经理配备足够的专业人员陪你定位，但你必须做到慎之又慎，尺前尺后来回跑。

工地上给标高一般也是技术员的事，你看水准仪，扶尺可就不一定是谁了，要注意塔尺前后俯仰对观测结果影响很大，再一个就是塔尺下对点时非专业人也是不好掌握的，如果你不反复叮咛，差个3~5毫米一点也不奇怪。

施工员说:虽然说定位放线和标高控制只是土木工程庞大的建筑施工中的一个很小的很微不足道的部分，但是作用确实十分的重大，它关系到建筑的方位的规格是否能够按照图纸进行。线工是个综合性很强的工种，不仅要掌握各种仪器的操作，而且得能识图，并且能快速地记忆数值，要求精确的操作等等。首先学会水准仪、经纬仪的操作，然后学习识图，最好是能画图，接着熟悉图纸，从放大线开始，确定轴线位置，最后放局部轴线，弹出墙体留置洞口等等，只有多练习，勤问人，多实践才会慢慢熟练的。而作为工地技术员，水准仪、经纬仪、墨斗、线坠的使用操作是一定要熟练的。

4、钢筋知识

钢筋的种类繁多，型号，尺寸不一，而且由于构造的需要，工人们经常要对钢筋进行加工，如构造筋，箍筋等。我们需要根据规定和设计要求对钢筋进行加工。其中钢筋的焊接方法，搭接长度，保护层的厚度等，都是施工过程中需要注意的问题。

(1）钢筋的种类及外形特征；(2）钢筋的焊接方法及质量要求；(3）钢筋冷加工的方法及工艺；(4）钢筋的绑扎的方法及质量要求；(5）钢筋绑扎的搭接长度要求；(6）各种构件保护层厚度的控制方法；(7）掌握隐蔽工程记录方法及主要内容；

5、浇筑混凝土

泵送混凝土的一些原理和泵送时要注意的问题：

1、泵送混凝土前，先把储料斗内清水从管道泵出，达到湿润和清洁管道的目的，然后向料斗内加入与混凝土配合比相同的水泥砂浆(或1：2水泥砂浆)，润滑管道后即可开始泵送混凝土。

2、开始泵送时，泵送速度宜放慢，油压变化应在允许值范围内，待泵送顺利时，才用正常速度进行泵送。

4、混凝土泵送宜连续作业，当混凝土供应不及时，需降低泵送速度，泵送暂时中断时，搅拌不应停止。当叶片被卡死时，需反转排队，再正转、反转一定时间，待正转顺利后方可继续泵送。

6、泵送先远后近，在浇筑中逐渐拆管。

7、在高温季节泵送，宜用湿草袋覆盖管道进行降温，以降低入模温度。

6、施工方案的拟定

施工方案的拟定是单位工程施工组织设计的核心内容，这是梁工在工地上一再给我说的话。选择施工方案必须从单位工程的全局出发，慎重研究决定，做到技术可行、工艺先进、经济合理、措施得力、操作方便。方案的合理与否，直接关系到单位工程施工的质量、进度和成本。

施工方案的拟定一般包括：施工阶段的划分，施工顺序的选择，选择主要分部分项工程的施工方法和施工机械，组织各项劳动资源等，是一个综合的、全面的分析和对比决策的过程。既要考虑施工的技术措施，又必须考虑相应的施工组织设计，并确保落实。

拟定施工方案以前，要考虑现场的水电供应条件;施工阶段主导的施工机械的型号、数量及供应条件;材料构件及半成品的供应条件;劳动力的供应情况;工期的限制等等。这些应该在施工方案的编制过程中逐步调整和完善。

7、整个工程的管理

整个工程的管理应做到：

1、认真执行工程建设程序;

2、搞好项目排队，保证重点，统筹安排;

3、遵循施工工艺及其技术规律，合理安排施工顺序程序和施工顺序;

4、采用流水施工方法和网络计划技术，组织有节奏、均衡、连续的施工;

5、科学的安排冬雨期施工项目，保证全年生产的均衡性和连续性;

6、提高工业化程度;

7、尽量采用国内外先进的施工技术和科学的管理方法;

8、尽量减少暂设工程，合理储备物资，减少物资运输量，科学的布置施工平面图

五、实习体会

篇5：碧桂园项目运营管理案例解析

一、项目名称

匡山碧桂园住宅区

二、项目地点

兴济河以东、匡山小区东路以西、济齐路以南、匡山小区幸福街以北地段

三、项目开发商

山东匡山琪鑫置业股份有限公司

四、项目概况

本项目用地位于兴济河以东、匡山小区东路以西、济齐路以南、匡山小区幸福街以北地段，其南毗邻我市西部著名的居住区—匡山小区，周围分别有乐源大型超市、建材超市、新华书店图书超市、大型蔬菜水果批发市场、华联商厦、小商品批发综合市场、花卉市场、省立医院、交通学院、山东科技大学、26中学、槐荫实验小学、长途汽车总站、火车站、银行、邮局，另外还有匡山公园、森林公园等其他娱乐休闲场所和众多餐饮场所，居住条件和居住环境非常优越与方便。

该项目总体规划占地约280.5亩，居住用地内总建筑面积约18万余m2，容积率为1.7，绿地率为35%，项目建设有住宅近1500套，其建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善，是置业安居的理想住宅区，拟建的匡山碧桂园住宅区，能较容易吸引社会各界各阶层人士的购房欲望，市场前景十分看好。

五、项目建设条件及评价

（一）项目优势分析：

1、良好的区域人文环境和发展潜力

本项目区内有我市著名的景点齐烟九点之一的匡山，现己建成为匡山公园，周边均为住宅区，加之西边的济南森林公园，使区内空气清新怡人，自然环境得天独厚，与拥挤的喧嚣都市相比，实在称得上是世外桃源，真正做到“离尘不离城”。

本项目处于我市即将实施的新的城市规划当中西部中心区内，与未来济南市西部金融、文化、商业中心相融合，地理位置十分优越，具有相当好的发展潜力。此外本项目还邻近我市西部西市场商埠中心，该商埠中心的发展势必带动周边地区房地产的发展。

2、交通方便

区内有2路、45路、83路、K27路、K59路、K100路公交车，可直通市中心区等商业繁华之地，出游、购物十分便利。

3、配套完善，生活便利

规划公建配套有商业、医疗、文化娱乐、教育、管理等设施。本区内规划一个大型会所，与之对应的有入口广场，区内有济南26中学、槐荫实验小学、幼儿园、卫生院，商业房等配套建筑设施。

4、其他优势：

从营销环境分析可以看出，随着我市经济的持续发展，市民消费欲望已经在逐步增强，住房更成为居民投资与消费热点。

建筑规划风格：建筑物主要采用自然式布局形式，与道路、绿化相互协调，创造出舒适、优美的建筑空间环境。区内建筑层数以11层小高层住宅为主（包括大型地下停车场），共建14座，6层住宅为次，共建5座。

5、户型面积与比例：

A、65～80m2，占总面积的16 ％； B、80～100 m2，占总面积的22％； C、100～120 m2，占总面积的19％； D、120～150 m2，占总面积的40％； E、150 m2以上，占总面积的3％。

6、交通状况：从本项目住宅区到其东边的济南市长途汽车总站只需不到十分钟的车程，到其东南边的火车总站只需十几分钟车程，交通十分便利。

7、硬件方面：施工选材将选用能充分体现本项目特色及品位、具有前瞻性的建筑材料。

8、通过整体营销手段树立及巩固匡山碧桂园住宅区高品质、高品味的楼盘形象。

（二）、项目发展前景分析

1、从该项目住宅区周边现有楼盘分析，匡山碧桂园住宅区售价潜力很大，依其地理位置和周边环境来说，售价可达3500～4500元/m2，具有较大的升值潜力。

2、匡山碧桂园住宅区总用地面积约280余亩，建设有住宅1500余套，建筑设计独特，格调典雅，充分考虑了不同人们的生活习惯和需求，其公建配套设施比较完善，是置业安居的理想住宅区，拟建的匡山碧桂园住宅区将能极大地吸引社会各界、各阶层人士的购房欲望，市场前景十分看好。

3、目前我国正处在经济增长中的调控期，而我市房地产业仍趋于稳定，匡山碧桂园住宅区是不可多得的市区住宅群，无疑给投资者增强了信心。

（三）、环境

由于周围没有污染大的企业，基本上都是住宅区，空气质量指数在我市来说是较好的。区内规划绿化率达35%以上，从噪声、水质、卫生等方面的环保措施来看，该项目将为住户提供一个安静、整洁、健康的环境。

六、市场分析

二○○五年在投资需求快速增长拉动下，1-6月份我市经济继续保持稳定增长的态势，为房地产发展提供了强有力的经济支持。社会经济环境总体表现较好。居民消费的增长，充分说明居民谨慎性消费心理在逐步减轻。从有关调查表明，居民对提高居住环境的愿望极为强烈，对房地产的投资将是居民未来的主要消费。市场主体需求：

（一）、区位选择：

随着我市东部地区的过度开发，其发展的空间局限性也越来越明显，近来我市制定了新的城市发展建设规划，我市西部将成为未来城市发展的亮点，购房者今后将更多地倾向于选择西部地区的住宅将是不争的事实。地段是房地产的生命元素，从人们对其偏好的程度上可准确地判断出该地段房地产的市场前景，而影响市民区位选择的因素中以“交通状况”、“居住环境”及“售价”为置业者最关心的问题，由此可以看出，匡山碧桂园住宅区是非常难得的、理想的居住区。

（二）、绿化及配套设施：

随着人民生活素质地不断提升，居住环境的优越性及配套设施的完善性就显得极为重要，许多购房者在价格与环境之间往往首选环境，希望能在一个舒适安逸的环境安居乐业，而本项目区内有匡山公园、济南森林公园，周边均为住宅区，区内绿地率在35%以上，空气清新怡人，自然环境得天独厚，与拥挤的喧嚣都市相比，实在称得上是世外桃源。项目区内规划了完善的公建配套有商业、医疗、文化娱乐、教育、管理等设施，区内还有济南26中学、槐荫实验小学、幼儿园、卫生院，商业房等比较完善的配套建筑设施。匡山碧桂园居住区正是购房者的最佳选择。

七、市场定位及形象设计

（一）、形象定位：充分利用本项目优越的地理位置、得天独厚的自然环境、完善的规划、设计及开发商的实力营造一个健康的、有自己独特品味及社区文化的时尚生活社区，提倡“生活就是享受”的概念，充分体现投资商和开发商“优质生活，完美体现”的经营理念。

（二）项目定位：

1、定位为中、高档兼容，如此定位才能使市场目标的客户群较为广阔，有利于销售和资金的快速回笼。

2、经济较为稳定，居民的生活条件、素质及品味都在逐步提高，众多的居民己打破了“有瓦遮头”的陈旧居住思维，逐渐向享受型住宅过渡，故而高素质、高品位的楼盘会逐渐成为市场主导。

3、济南西部地段再经过几年的开发建设，土地资源将会变得越来越稀少，越来越珍贵，而本项目作为西部的大型住宅区项目，在我市也是屈指可数的。

4、匡山碧桂园住宅区楼盘由于周围没有污染大的企业，基本上都是住宅区，空气质量指数在我市来说是比较好的，适宜居住，适合社会各层次、注重享受的客户，故做成高质量、高素质、高品位的住宅区亦在情理之中。

（三）、形象设计

现代都市居民的生活忙碌而紧张，生活素质不断提高，对居住环境的要求也越来越高，已不只是满足于几块草坪，几棵花草树木的绿化条件。从近期我市热卖的几个住宅项目来看，均把人们引向健康概念为主题的生活方式，通过营造生态环境引入运动概念，以实在而又充满想象的手法，为购房者描绘出诱人的“健康生活家园”，逐渐树立起“生活就是享受”的精品品牌，通过品牌策略在激烈竞争中脱颖而出。

（四）、售价定位

匡山碧桂园住宅区在地理位置上和居住环境上，有着无与伦比的优越条件。目前，我市高档楼盘售价由4000升至5000元/m2，中档楼盘售价由3000升至4000元/ m2，都呈上升趋势。匡山碧桂园住宅区规划设计为中高档兼容特色，根据上述中高档房价比较分析后，匡山碧桂园住宅区出售均价定为4000元左右/ m2，比相邻各楼盘更具价格上的竞争优势和增值潜力。

八、项目资金筹措

因开发商资金有缺口，欲寻找有良好信誉和雄厚资金实力的投资伙伴，走共同投资开发的路子。本项目欲采用滚动式开发模式，项目的总开发成本约2.3亿元，开发启动资金约为1.45亿元，目前自有资金3000万元，仍可自筹3000万元，尚有0.85 亿元的资金缺口。如资金能够顺利到位，预计从2006年8-9月份开始有销售收入，将全部用于项目的滚动开发建设。

九、基本数据说明

本项目占地面积约18.7公顷，总建筑面积约为18万多 m2，项目可销售面积 约16.35万m2，开发期为2～3年。

1、土地出让金 9645万元

2、建安成本按每平方米1400 元造价计

3、借款确定一个合理的利率。

4、销售均价4000元/平方米

十、结论

本项目总投资成本约3.95亿元，总收入约3.25 亿元，动态投资回收期2～3年。以上指标显示，本项目具有良好的经济效益和社会效益，又由于本项目报酬率较高，投资回收期较短，投资开发商有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。可见本项目开发前景广阔，投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，是一个值得投资的好项目。另外，由于本项目的抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取一定数量的资金投入，加快建设进度，以获取更高的投资回报。

本公司将挚诚欢迎社会各界及各界人士积极参与匡山碧桂园居住区项目投资建设，我们将竭诚为投资方创造和提供良好的投资条件和投资环境，真正做到利润共享，共同达到双赢境地。

山东匡山琪鑫置业股份有限公司

篇6：《碧桂园物业管理方案》全文

工程维修服务手册

一、岗位职责与管理制度 1.工程部行为准则 1.1

目的

规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。1.2

适用范围

适用于物业管理公司工程维修人员。1.3

内容

1.3.1

关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。1.3.2

认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。

13.3

从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到“先服从后投诉”。1.3.4

对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。

1.3.5

未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。1.3.6

未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。

1.3.7

工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。

1.3.8

严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。

1.3.9

必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。

1.3.10 对设备、设施及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。

1.3.11 对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。2．工程部主任岗位职责 2.1

任职资格

2.1.1

具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》 2.1.2

熟练掌握电工基本原理。

2.1.3

具有较强的专业知识，全面了解住宅内各种设备的基本原理。能够对下属进行技术指导。

2.1.4

基本了解国家有关电工操作规程与技术标准。2.2

工作内容

2.2.1

全面管理工程部事务。

2.2.2

负责小区（大厦）内设备设施的维修保养、督导和管理工作。

2.2.3

负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防措施。

2.2.4

负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。

2.2.5

根据设备的特点制订或审核各类设备的、季度、月度、周预防性检修保养计划，并监督落实。

2.2.6

检查交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理意见，负责具体的技术性检查。

2.2.7

配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。

2.2.8

定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。

负责有关工程技术标准，规格的审核，对工程的预算等。2.2.10 建立设备资料档案。3.工程部副主任岗位职责 3.1

任职资格

3.1.1

具有《中华人民共和国特种操作许可证》 3.1.2

具有初级电工技术等级资格或相关技术等级资格。3.1.3

掌握电工基本原理。

3.1.4

熟悉小区（大厦）内设备备用配件的规格、性能、型号、名称。3.2

工作内容

3.2.1

协助主任落实小区（大厦）内设备、设施管理工作。3.2.2

具体负责小区（大厦）内各类设备、设施的操作、维修保养、业主的报修项 目及对员工的培训。

3.2.3

负责设备、设施的紧急抢修工作。

3.2.4

对维保所需配件进行管理，各类设备运行资料的记录与管理，维修资料的管理。

3.2.5

督导、检查维修人员的工作情况，并填写日常工作表。

4.工程部维修工岗位职责 4.1

任职资格

4.1.1

具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》 4.1.2

熟练掌握电工基本原理。

4.1.3

熟练掌握辖区内的设备操作技术规程及家庭水电维修工作。4.2

工作内容

4.2.1

服从主任和组长的调度与工作安排。4.2.2

负责小区（大厦）内各相关设备设施的维保工作，负责水电及其它。

4.2.3

参加设备故障的抢修工作，及时排除设备故障，确保小区（大厦）内的设备保持良好运行状态。

4.2.4 根据预防性维修及保养计划，认真完成各类设备的维修、保养工作。

5.工程部机电设备运行管理人员岗位职责 5.1

任职资格

5.1.1

具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》。5.1.2

中级以上技术等级。

5.1.3

有一定的机电设备维修管理经验。5.2

工作内容

5.2.1

机电设备运行管理人员必须不断学习，提高技术技能，必须有高度的责任心，必须持有相关的技术证件。5.2.2

机电设备运行期间，须确保其安全运行，随时巡查，并作好相关记录，严格执行交接班制度。

5.2.3

所有设备运行期间须24小时有人值班并巡查，及进发现问题并作出有效处理。重大故障或紧急事件时须沉着冷静，及进通知相关人员并作应急处理。

5.2.4

设备停止运行期间，须按时检查并试运行。所有设备须制定详细维修保养计

划，定期维修保养，并作好记录。5.2.5

所有设备的操作和检修须按说明书规定程序进行，不得随意更改或省略操作步骤。严禁在设备启动前不作检查。

5.2.6

按说明书规定更换设备零部件、冷却液、润滑液等，严禁设备疲劳运行或带病运行。

5.2.7

保持设备房内干净整洁，严禁无关人员进入设备房,设备设施专用工具或备件等须造册登记，摆放整齐并保管好。

5.2.8

所有设备设施须设立岗位责任人，所有标牌警示须准确齐备到位。

6．工程部弱电维修工岗位职责 6.1

任职资格

6.1.1

具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》。6.1.2

有弱电维保经验。6.1.3

有中级以上技工职称。6.2

工作内容

6.2.1

弱电维修工须定期制定弱电维修养护计划，并按计划实施。

6.2.2

对工作范围内的故障和事故进行处理，并作好记录。6.2.3

对弱电系统进行巡查监控，抄表记录。6.2.4

参加应急抢修，配合其他工程人员工作。6.2.5

对外单位弱电施工布线等进行监控。

8、工程部值班、交接班管理规定 8.1

目的：

规范值班与交接班管理确保值班质量。8.2

适用范围

适用各管理处工程部值班人员.8.3

值班制度

8.3.1

值班人员在值班期内必须坚守岗位，不得擅自离岗、干私事、酗酒聊天等。

8.3.2

值班（夜班）人员应处理好本班报修工作，不能处理的应注明原因。发现设备故障应马上排除，如无法处理应及时向主任或值班总负责人反映。

8.3.3

应按规定巡查设备运行情况，并巡查其它设备、设施状况，发现设备故障应马上排除，如无法处理应及时向主管或值班总负责人汇报。

8.3.4

认真填写好各“机电设备运行日志”和《工程部值班交接班记录表》及其它相关记录。

8.3.5

值班人员不得私自调班，因特殊情况要调班，必须向主任申请。

8.3.6

严禁无关人员进入值班室和机电设备房，检查各类工具和钥匙等。8.4

接班制度

8.4.1

认真听取交班人员的值班和设备运行情况报告。8.4.2

查看上一班的值班日志和运行日志及巡查记录等。8.4.3

检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，各机房是否干净整洁。

8.4.4

巡视各设备的运行情况，各参数是否正常。8.5

交班制度

8.5.1

交接班人员必须当面交接并签名。

8.5.2

交班人员必须整理好本班的各种运行巡查记录和值班资料等。

8.5.3

交班人员必须详细介绍其值班情况、机器运行情况及存在的未处理问题。

8.5.4

所有问题记录须现场交代清楚,等接班人员确认。

8.6

不能交接班之情况：

8.6.1

上一班运行情况未交待清楚，记录不规范，操作间不整洁。

8.6.2

正在进行倒闸操作或事故处理过程中。

8.6.3

交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人员负责处理事故，接班人协助事故处理。

8.6.4

交班人隐瞒问题不报，经查证确系其责任的。8.7

附表: 8.7.1 《工程部值班交接班记录》 9.工程部钥匙管理规定 9.1

目的 规范钥匙管理工作，确保各设备设施房的钥匙，使用规范和安全。

9.2

适用范围 适用于各管理处工程部。9.3

内容

9.3.1 所有钥匙任何时候须有不少于一把备用，所有备用钥匙须造册登记。

9.3.2 各设备设施房的钥匙应清楚标明，并整齐有序的放置在钥匙专柜中；钥匙专柜由工程主任掌管。

9.3.3 在正常情况下，各设备设施房的钥匙不能借给外单位人员或其他各部门人员，如特殊情况下，必须经主任同意并填写《领（借）用钥匙登记表》；

9.3.4 工程人员用钥匙，须填写《领（借）用钥匙登记表》并签名确认，工程人员离开本部门，所有钥匙须缴回。9.3.5 钥匙丢失或损坏时，当事人应填写《钥匙丢失/损坏申请表》，工程主任查实后填表补回。

9.3.6 工程人员必须妥善保管好领用钥匙，熟悉各钥匙的使用范围，并承担相应责任，每月月底统计一次，填写《钥匙月库存统计表》。9.4

附表：

篇7：碧桂园物业公司装修管理规定

为保护全体业主的合法权益，规范小区施工管理，保证建筑物的完好和安全，保持住宅区的美观和清洁，根据中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理方法》，结合“爱家名邸”小区物业实际，特制订本规定：

一、房屋装修遵循先申请，后施工原则，具体报批程序如下：

1、业主与装修施工单位负责人到物管处申报办理装修手续，装修负责人到该公司财务部交纳装修履约金。

2、业主与施工单位负责人持装修履约金的付款凭证到物管处详细、如实填写《装修申请表》，并提交装修方案由物管处进行审批同意。

3、作为业主聘请的施工单位，需具有一定资质，并向物管部提供施工单位的营业执照、资质证明、安全施工许可证等复印件备案，以确保工程质量，方便后期开展工作，上述证件齐全方可入场施工。

4、施工单位负责人要办理装修人员临时《出入证》。施工人员凭《出入证》进出小区

二、装修管理要求：

(一)装修期限

业主应在规定时间(自验收接管2年)内对房屋进行装修。对逾期不装修的房屋，装修过程中，室内出现的问题物管部不负责协调处理。

装修期限原则上控制在90天之内，如需延期，业主应提前向物管部提出申请，经过批准后方可继续施工。

(二)装修时间

装修施工应安排在上午8:00—12:00，下午14:00—18:00时间内进行，星期

六、星期日时间早9:00—12:00，下午14:00—18:00，以免影响他人正常生活。

如在装修前期，无业主入住时，装修时间也可适当延长(但须经物业公司批准后方可施工)。

(三)物管部将派管理人员对正在装修中的房屋进行不定期检查，装修人员不得拒绝和阻碍物管

三、业主装修管理：

(一)室内部分：

1、严禁拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板、楼梯等主体结构部件，允许对住宅楼地面、内墙面、顶棚进行表面装修。

2、不得凿除地面和房顶的水泥层，不得随意凿动卫生间地面，有防水层的不得破坏原有防水层。严禁将没有防水要求的房屋或阳台改为卫生间、厨房，乱接水管，乱改电路，若改动出现问题由业主负责。

3、严禁改变房屋配套设施的使用功能，严禁乱改动房屋原有门、窗。扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。楼面装修设计荷载不得大于150KN。?

4、在封包和拆改水电路改管线及配套设施时，业主必须监督装修施工企业按规定重点部位(如：厨房、卫生间有存水湾处)，必须预留检查孔，(不小于30×30cm)并方便拆卸。否则，物业在维修时发生的损坏由业主自负。

5、需改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，五、装修履约金：(其装修垃圾清运费、管理费、楼道恢复费详见装修管理协议)

2、装饰企业统一交纳1000.00元整。

3、装修押金的退还：装修登记完工3个月后符合条件给予退还。

六、违规责任

1、违反第一条有关规定除责令其限期恢复，扣除保证金外，对装修业主(业主)处500元以上，1000元以下罚款，对装修企业(对人员)处1000元以上5000元下罚款。

2、违反第二条有关规定的责令其限期改正，对装修企业(住户)处500元以上1000元以下罚款。

3、未按照第三条有关规定办理的一律处1000元以上5000元以下罚款。

4、在装修施工中有违反上述规定之行为的。物管部有权视情节严重程度给予扣除部分至全部押金的处理。

5、装修施工中有意或无意损坏公共设施、设备和他人财产物品造成损害的必须照价赔偿。

6、装修造成他人损失或公共财产损失由装修业主(住户)承担赔偿责任。

7、装修造成重大影响，严重影响使用安全或公众利益的报相关部门处理。

8、装修未经过批准就擅自进行装修的，物管公司有权进行纠正，并处500—1000元罚款。

七、违章处理：

根据情节轻重，管理处有权按下列方式处理。

1、责令停工;

2、停水、停电;

3、责令恢复原状;

4、延期退还装修履约金;

5、赔偿经济损失;

篇8：碧桂园项目运营管理案例解析

昨天晚上收到通知说今天10点半面试，投的是综合管理类的，上午去的时候穿着很休闲的服装，一看其他人都西装革履，一下子就郁闷了^_^ 10点左右到，签到，然后在会议室等，在我前面还有一个ppmm,大概等了10分钟叫我了面我的是主持宣讲会的那个hrjj,人很nice,在宣讲会的时候聊过一阵，还算比较投缘上来的时候先让自我介绍一下，balabala地说了一通，完了大概看了10秒钟简历，让我说一两件收获比较大的事情，有bbla的说了一通，后来还问了一些小面试问题，比如有没有房地产的背静啊，有什么职业规划啊这类的，都照实说了。

感觉整个过程还是比较轻松的，大概十几二十分钟的样子，基本上都是我在说，口都干了那个hrjj就一直笑着盯着我看，有好几次我的眼神都飘开了第一次面试，奇怪心理居然一点都不紧张，倒是昨晚接到通知的时候紧张了一会,面试的时候大家放松一点就是了，反正人家也不认识你，爱怎么掰就怎么掰-_-

btw:说一周内会给结果，复试可能会集中到总部那边去

btw again:没有问我期望薪水，不知道是不是被鄙视了，kaka

篇9：碧桂园作文

今天，叔叔开车带我.弟弟.妈妈.阿姨去碧桂园 玩。来到碧桂园，一进入大门，就看见美丽的.喷泉，这些喷泉喷的都很高，阿姨   让弟弟站在喷泉前面照一张相片，弟弟不敢去，哭着闹着要爸爸，叔叔抱着弟弟站在喷泉前面，这下弟弟就不在哭了，喷泉正中有一些我们的老前辈，我挺害怕喷泉周围的一些龙马，叔叔又带我们去碧桂园的水上乐园去玩，那里有超长滑滑梯，我玩的，很刺激，有滚桶，我还没走几步就掉下来了，有弹簧汽车，我坐上去，突然弹一下，可好玩了，也有小飞机，坐在上面，它会转起来，好像飞到了天空中一样，还有短的滑滑梯，我从长的滑滑梯滑下来，溅得我满头满身都是水。可真好玩。啊！这一天好开心啊！我喜爱着一天，也喜爱这江山如画的碧桂园！・・・・・・・

篇10：“畅想未来”+碧桂园

今天我的才能

我自12年毕业从事建筑行业近5年，自16年进入公司，通过不断学习，不断历练，学到了房地产行业项目开发的全过程，从前期的投资测算、摘牌取地、项目开发、项目开售、项目交楼，通过一整套的流程，让我受益良多，并对自己对未来产生强烈的求知欲望。怎样提升我的才能

提升我的才能，只有“学习”“落实”。

不断的学习、努力的学习，积极的实践、不断的尝试，积极的总结。学习工程策划、施工组织、技术方案审核！

学习项目工程质量、进度、成本、安全文明生产统筹管理！学习项目资金计划管理！

学习项目市政配套、园建绿化工程管理、总包单位管理、公共关系管理（质安监、市政、消防、村民关系、供货方等）！

学习项目验收与交付、团队的建设等！

学习项目运营管理，通过一系列的策划、方案、时间节点，助力项目快速落地、快速开发、持续经营！

学习项目开发报建，了解当地政府办公流程，熟悉报建管控要点、做好投资与开发的衔接、梳理开发与设计的有效沟通、维护好一切外围关系！

学习项目设计管理，熟悉“劳斯莱斯”产品的最新指示，读懂规划方案、从营销视角看产品定位、从设计视角看产品选择，学习好主席指示及集团标准手册！

学习项目采购管理，落实采购过程中如何节约成本及采购标准化管理！

学习项目营销管理，项目与营销的融合、从营销出发看前期定位、如何实现客户需求、销售管控等，熟悉营销模式，进而实现楼盘价值最大化！

学习项目成本管理，从招标合约至成本管控，严抓合同管理，积极学习集团、区域的好的成本管控的经验和教训！

学习项目投资管理，做好市场调差、做好劳斯莱斯市场调研，积极落实主席的劳斯莱斯战略！

学习法务，就非法务人员的法务管理、房地产市场相关的法律常识及实务做好知识集聚和储备！

我是否经过努力有更精彩人生

曾经的成功已从昨日烟影，未来是什么样子？只有努力了，才可预知。最精彩的人生，就是通过自己的努力将一件件平凡的小事做好，得到心灵的获得感和成就感。为社会进步尽我所能

生于忧患死于安乐，努力为社会为客户建一个好房子，让社会、让大众真真切切的感受到好房子给家庭带来的幸福。社会的稳定、业主的满意才是我们房产人真真的最大的收获。也为家庭过上好日子，成为孩子的好榜样

努力工作，为自己的生活奠定坚实的经济基础，在碧桂园，努力看的见、平台看得见、薪酬看得见。

公司的好经验与需改善的地方 自通过种种事件的处理，使我进一步深入社会、进一步看见未来。公司现在是房产三甲，17年前三季度均摘得销售桂冠，作为世界500强企业的员工，我十分荣欣，需要改进的地方暂无。

不断的总结，进步

篇11：碧桂园的扶贫“主业”

打赢脱贫攻坚战，决胜全面建成小康社会是党对人民、对历史做出的庄重承诺，扶贫事业已凝聚了广泛的社会力量主动参与。碧桂园精准扶贫第一期SSGF铝模技术培训班在广东英德币举行。

5月20日，碧桂园集团响应号召在广东顺德总部启动“全面推进精准扶贫乡村振兴行动”，与包括河北省石家庄市平山县、江西省赣州市兴国县、湖南省岳阳市平江县等革命老区在内的全国13个县达成结对帮扶协议，确保在2020年前、力争2019年前，助力32万建档立卡贫困人口全面脱贫。

一次性帮扶全国13县，这在全国民营企业参与精准扶贫的实践中尚属首例;宣布把扶贫升格为主业来做，也是前所未见。

“碧桂园希望借助党和政府完善的管理体系，发挥企业效能，通过科学地培育种养殖产业、提供职业培训和就业岗位等，参与全国13县精准脱贫和乡村振兴，这是我们的本分，也是我们使命、责任、良心的体现。”碧桂园集团创始人、董事局主席杨国强在启动仪式上表示。党建挺在前 扶贫当主业

入之愈深，其进愈难。

党的十八大以来，贫困地区面貌明显改善，但截至2016年底，全国农村贫困人口仍有4300多万人。作为从田野里走出来的民营企业家，杨国强对农业农村始终抱有深厚的感情和高度的关注。他从2007年起即安排企业人员定点驻村，扶贫到户，扶贫到人。十年来，碧桂园精准扶贫人数已超8万人，并摸索和总结出一套行之有效的扶贫富民“秘籍”。

在20日的启动会上，碧桂园精准扶贫乡村振兴领导小组宣布成立，碧桂园集团党委书记莫斌担任组长，发挥党建牵引作用。

“为响应践行党和国家的精准扶贫战略和乡村振兴战略，碧桂园决定把扶贫作为主业来抓。确保在2020年、力争在2019年之前，实现我们的精准扶贫、乡村振兴的目标，这是我们对社会的承诺。”莫斌在发言中郑重宣誓，我们抱着“不破楼兰终不还”的决心和勇气，要真正地把精准扶贫、乡村振兴的伟大事业进行到底。

扶贫事业再度升级的同时，碧桂园还创新了“村企党建共建”的模式，由选定扶贫县所在区域党支部与13个帮扶县的贫困村基层党组织建立结对共建机制，进行组合式帮扶。

集团党委统一指挥，各个支部参与“一村一品”农特产品的推广与对接销售渠道，开展精准扶贫技能培训并提供广阔的就业渠道，并将在扶贫村打造乡村党校。各个支部将聚焦当地在校学生，帮其对接碧桂园创办的国华纪念中学、广东碧桂园职业学院两所全免费学校的招生资源，助?困学生圆上学梦;聚焦因病致贫家庭、留守儿童、独居老人等，帮其拓展和引入医疗资源，送义诊下乡，关注村民健康。

此外，集团党委还将开展“短期体验式”的培训，组织优秀党员、致富带头人前往区域，将现代企业先进管理理念、先进技术传递到村。

曾长期驻村的碧桂园员工刘刚表示，碧桂园从做扶贫工作开始就一直重视党建工作在扶贫中的作用，将支部建在扶贫项目上，充分发挥党支部的桥头堡作用。“第一个党支部就是碧桂园树山村绿色产业扶贫项目部党支部，在村里，跟老党员经常开会，发挥老党员的先进引领作用，这些年来，我们去哪儿扶贫，就把支部建到哪里，效果非常明显。新一轮的扶贫工作，集团党委也是提出了党建引领，在新时代下，尤能发挥作用。”刘刚说。产业发展为基 夯实扶贫新模式

中央提出，推进乡村振兴，必须把大力发展农村生产力放在首位，支持和鼓励农民就业创业，拓宽增收渠道;必须坚持城乡一体化发展，体现农业农村优先的原则;必须遵循乡村自身发展规律，保留乡村特色风貌。多年来，碧桂园扶贫思路与中央要求保持一致，通过实践已经探索出产业扶贫、健康扶贫、教育扶贫等“造血式”扶贫新模式。

在产业方面，早在2010年，碧桂园采用“借本你种，卖了还本，赚了归你，再借再还，勤劳致富”的先进扶贫理念，在集团第一个扶贫点广东英德树山村发展绿色产业。如今，树山村的产业发展已逐步形成了市场机制，产出超2300万元，村民实际获益1200多万元，农户户均增收达7万元。

2017年碧桂园有超过1034万平方米的社区被绿化，基于这一需求以及树山村的成功经验，碧桂园计划在13个帮扶县挑选地理环境适合的地方，进行苗木绿色产业“造血”扶贫。

除苗木绿色产业之外，碧桂园还盯上了种养殖业。中央要求，当前和今后一个时期，紧紧围绕推进农业供给侧结构性改革这条主线，以保障农产品有效供给、促进农民持续较快增收和农业可持续发展为目标，提高农业发展质量效益和竞争力，走产出高效、产品安全、资源节约、环境友好的农业现代化道路。

围绕这一思路，碧桂园于今年5月8日成立碧桂园农业控股有限公司，打算借助农业公司在13个扶贫县现有规划和发展基础上，挖掘当地特色农产品，充分发挥帮扶县资源禀赋，助力定点帮扶县创建循环农业、智慧农业等特色现代农业产业园区，推动“一村一品”“一县一业”。

在条件适合的帮扶县，碧桂园还将开展设施农业，打造特色农产品和现代农业综合体。经评估合格的产品，碧桂园将通过新零售品牌“凤凰优选”和自有农业品牌“碧乡”两大平台打通农产品销售产业链，通过凤凰优选旗下门店向300万业主直供农副产品，增加产品品牌价值，并带动当地农产品稳定销售和贫困户就近就业，促进城乡有机融合。

据了解，今年3月碧桂园携手华侨城集团在惠州惠阳区委区政府指导下落地的两个乡村振兴项目之一秋长小镇项目，在碧桂园人的努力下仅2个月时间就开放展示区。占地17000平米的秋长茶园展示区重点展现千年客家文化和民俗风情，挖掘、激活农村现有资源价值，促进生产、生活、生态的有机结合与共生，有望成为城市人休闲好去处，被各方誉为居业融合的典范。

授人以渔 扶贫扶志亦扶智

“幸福都是奋斗出来的。”脱贫致富终究要靠贫困群众用自己的辛勤劳动来实现，没有内在动力，仅靠外部帮扶，帮扶再多，也不能从根本上解决问题。志和智就是内因。

杨国强少时家贫，就是在国家免除7块钱学费和发放2块钱助学金的帮助下完成高中学业，最终打下事业起步基础的，所以他坚信“教育强则国强”、“授人以鱼不如授人以渔”。

碧桂园成立26年来，碧桂园及杨国强家族相继创办国华纪念中学、国良职业培训学校和广东碧桂园职业学院三所分别面向高中生、退伍军人和大学生的纯慈善全免费学校，设立总额5亿元的各类奖助学金，帮助11万名寒门学子逆转人生。

同时针对扶贫送技能下乡，过去6年，碧桂园已面向全社会进行SSGF 铝模、物业、电工、电商等多种技能培训，共有21857名农村劳动力参加，超过9000人实现了推荐就业，平均收入提高了20%，其中多数村民月收入超万元。

“农村需要什么，村民想学什么，碧桂园就培训什么。”总结过往成功经验，碧桂园将联动筑梦高科建筑有限公司以及下属国良职业培训学校、广东职业技术学院两所慈善学校，在每个扶贫县建设1个就业培训基地，分别按照满足集团、市场、农村三重发展需要的思路设定培训科目，推?优┟瘢üぃ┫蛐率脚┟瘛⒉?业工人转型，增加居民收入，实现脱贫致富。

在国华纪念中学、广东碧桂园职业学院向贫困县倾斜教育资源的基础上，碧桂园还联合优先战略合作伙伴博实乐教育集团探索师资帮扶，在13县进行乡村教师培训和乡村课堂改革，设立教育扶贫基金。

有聪明大脑，还得有强健体魄。现有贫困人口从群体分布上来看，也主要是残疾人、孤寡老人、长期患病者等“无业可扶、无力脱贫”之人。健康扶贫是精准扶贫必须啃的“硬骨头”，也是扶志的有效途径。

今年3月，碧桂园已率先捐资1亿元用于支持国务院扶贫办、原国家卫计委联合发起的“光明扶贫行动?白内障复明项目”。本次接受帮扶的13县将享受免费治疗。与此同时，碧桂园计划通过设立健康扶贫基金对13县加强补充医疗保险，全域推广“厕所革命”，开展基层医护人员培训等多措并举，减少因病致贫、因病返贫人数。

帮助32万人脱贫奔小康是民营企业碧桂园对党、国家和民族的承诺。国务院扶贫办社会扶贫司负责人曲天军在20日启动会的致辞中说，“今天的签约，不仅让我们看到了人间有大爱的企业家胸怀，更让我们看到了以社会责任为基石，以党建扶贫为引领，以产业和培训为两翼，并辅以教育扶贫、健康扶贫的模式投身脱贫攻坚伟业的生动案例。”