尽职调查参考提纲

尽职调查参考提纲（共6篇）

篇1：尽职调查参考提纲

关于北京浩利鸿房地产开发有限公司

之

尽职调查报告

委 托 方：汕头电力发展股份有限公司

目标公司：北京浩利鸿房地产开发有限公司

出 具 日：二零零八年十二月九日

中国·深圳

广东信达律师事务所

目 录

第一部分 引言....................................................2 第二部分 定义....................................................3 第三部分 正文....................................................5

一、目标公司的股权架构..........................................5

二、目标公司的概况、设立及历史沿革..............................5

三、目标公司的股东.............................................12

四、目标公司的公司治理及董事、监事、高级管理人员...............13

五、目标公司员工及各项保险的办理...............................15

六、目标公司拥有的主要财产.....................................16

七、目标公司的重大债权债务.....................................18

八、目标公司的对外投资情况.....................................22

九、目标公司的主要关联方及重大关联交易.........................22

十、目标公司适用的税种、税率及纳税情况.........................22

十一、诉讼、仲裁及行政处罚.....................................23 第四部分 信达核查意见...........................................23

公司尽职调查提纲 公司尽职调查提纲

壹、公司基本资料

一、公司注册登记文件

²

公司章程（投资协议、意向书、备忘录）²

营业执照、行业批件（含资质证书）²

股东名册及持股比例

²

公司历史沿革资料

²

控股参股公司及持股比例一览表

²

分支机构分布一览表 ²

出资证明及验资报告

²

董事长、董事、监事、经理人员名单及任职资格

二、公司概况

²

公司组织结构图

²

近年合并年度会计报表及审计报告

²

本部及主要子公司的年度会计报表及审计报告 ²

当年或下一年度的财务预算报告 ²

二年内媒体公开披露信息

²

了解法人治理结构、组织、职能分工、管理制度及流程，初步评价内部控制 ²

主要关联方概况 ²

企业文化

²

企业的公众形象

²

企业和工商、税务、财政、银行、政府、环保等相关部门的关系 ²

企业主要领导的能力

²

公司自动化、信息化建设程度 ²

公司国际化情况

贰、业务调查

一、市场与销售

²

营销策略

²

业务的季节性和周期性

²

销售网络、销售渠道和销售优势区域

²

外销（出口）的渠道、主要市场和趋势

²

对各级经销商提供的各类优惠条件，常用促销手段等 ²

广告方案

²

品牌和商标及其重要性

²

企业的主营业务收入，配套和售后市场比例及变化趋势

²

各细分市场占有率，销售收入构成比例，竞争对手状况

²

主要客户名单及概况，与企业的紧密程度；主要客户收入占总收入的比例 ²

内外销的数量和比例，内外销的价格差异

²

销售量、销售金额的发展态势和变化趋势预测 ²

未完成或未执行的订单

²

销售管理模式（包括应收帐款管理、销售费用和售后服务等）²

销售目标的考核制度

二、生产及质量管理 ²

主要生产单元组成、每生产单元所承担的任务、生产物流的流程方式 ²

²

²

²

主要的生产设备数量、质量状况、先进程度、产能负荷度 未来的主要技术改造和设备投资规划 生产计划的制定、协调

质量管理获得的认证、质量管理的体系、涉及的领域、质量人员的技术素质及关键检测设备的数量、先进程度

²

生产组织对环境保护的满足程度

²

产品因质量问题退回及折让的历史与现状

三、供应配套体系

²

原材料、主要零部件采购配套模式

²

主要服务（如运输等）采购的方式

²

主要供应商情况及供货数量、金额、占总采购金额的比例，付款方式

²

内部采购政策，以及有关外购或自产的决策是否恰当

²

采购职能考察：集权还是分权、竞争性采购措施、多种供货渠道的使用、农业产品收购合同的类型、特定规则等 ²

采购合同的审核批准制度

四、技术及研发

²

技术研发人员的数量及专业素质

²

近3年新品每年研发的品种数量、新品的销售数量、销售收入以及占总销售收入的比重

²

企业产品和竞争对手的产品的技术性能比较 ²

研发的技术设备配备情况 ²

研发资金的投入金额

²

研发的方式（技术合作、技术交流、自主研发）²

专有技术与专利技术

²

当前和以后三年的技术开发及研发项目一览表，并分析其先进性及效益

五、人力资源

²

主要管理人员详细资料（年龄、工作年限、教育程度、技术职称）²

企业人员结构（按学历、职称、年龄、部门划分）²

与战略相对应的人力资源规划

²

人员招聘（聘用对象、聘用人员要求、岗位编制原则、招聘流程）

²

人员培训（目标、方式、效果、培训频率、范围，培训费用）

²

目标管理（目标表、评估表）²

激励奖惩制度

叁、财务调查

一、财务组织

²

财务组织结构图，评价财务团队关键人物的性格和能力，以及财务团队整体工作能力 ²

年度经营计划、预算的编制、考核 ²

财务分析的体系、报告流程 ²

财务管理模式 ²

会计电算化

二、会计核算及报告

²

会计报告体系（合并范围、程序、原则、方法）²

采用的会计政策

²

公司薪酬、税费及会计政策

²

内部交易或关联交易种类、流程、交易价格、结算原则，以及与之相关的税收政策

三、财务明细资料

²

货币资金

ü

分析过去三年存款平均余额，判断目前余额水平是否正常 ü

了解可用资金余额，分析冻结资金的现象 ²

应收票据

ü

获得明细表，确认票据种类、期限

ü

对于商业承兑汇票，分析其出票人的信用程度 ü

票据是否贴现

²

应收账款

ü

今年应收账款趋势分析，周转指标分析

ü

获得期末应收账款明细表/帐龄分析表，进行分析

ü

关注逾期账款及坏账，分析应收帐款的可收回性及可能发生的损失 ü

关注前10大客户的年度销售额以及回款情况

ü

了解应收账款的核算方式，关注应收内部单位款，判断应收帐款被高估或低估的可能性

²

其他应收款

ü

获得期末其他应收款明细表，进行帐龄分析及坏账分析 ü

是否存在对外投资、委托理财和大额对外借款的情况 ü

核对大额款项的合同、协议 ü

费用性质的借款及暂付款 ²

预付账款

ü

获得预付账款明细表，了解预付款性质

ü

帐龄分析，分析预付帐款长期挂帐的原因，判断其是否正常 ü

了解预付之后潜在的大额负债（合同），判断风险 ²

存货

ü

研究存货、周转率变化趋势及主要原因

ü

获取过去三年按主要产品系列、大类或其他方法划分的存货汇总表 ü

取得最近的存货盘点记录，判断其真实性 ü

关注发出商品、分期付款发出商品的情况

ü

了解周转缓慢或过时的产成品存货，判断其实现销售的可能性 ü

判断存货被高估或低估的可能性

ü

比较最近的成本价与净售价，以判断在存货出售时是否可以实现合理的毛利率 ü

低值易耗品、工装模具的核算及现状 ²

投资

ü

获取或编制投资明细表

ü

获取投资协议、企业章程、债券契约、经纪人通知书等重要资料 ü

投资的背景及控制能力

ü

检查长期投资业务是否符合国家的限制性规定 ü

检查本期发生的重大股权变动，判断其正常性

ü

控股企业验证其投资比例及应占有的权益（与控股企业尽职调查结合）²

固定资产 ü

ü

ü

ü

获得固定资产及累计折旧分类汇总表

对重要的固定资产，检查相关合同、采购发票、产权证明等资料，确认其所有权 实地观察固定资产，了解目前使用状况，确定使用期限和残值是否合理 调查未使用和不需用的固定资产

ü

设计生产能力与实际生产能力比较，以及原因分析

ü

检查有无与关联方之间的固定资产的购售活动 ü

了解有无更新昂贵的生产设备的要求 ²

在建工程

ü

获得在建工程明细项目清单（含工程预算）

ü

对于大型项目，获取工程项目的立项批文、预算总额和建设批准文件、施工承包合同、进度报告等资料

ü

是否存在已投入使用，未办理工程结算的在建工程，并分析借款费用资本化的合理性 ü

是否存在停工工程，了解原因 ²

无形资产

ü

获得无形资产明细表

ü

了解无形资产的取得方式、入账价值、有效期限 ü

判断无形资产价值的合理性 ²

其他

ü

被抵押或置押的资产价值，以及对应的债务，分析其差额 ü

递延资产及待摊费用分析

ü

未入账的资产 ²

借款

ü

借款明细表（债权人、种类、期限、金额、利率、保证方式等）ü

借款利息是否按期支付，是否存在停息挂账的借款

ü

是否存在已转到资产管理公司处置的银行贷款，分析债务重组可能性 ü

了解金融机构对目标企业的授信及信用评级情况、抵押和担保情况，评价其信誉和融资能力

²

应付账款

ü

对今年应收账款趋势分析

ü

获取应付帐款明细表，以及账龄分析

ü

分析长期挂帐的应付帐款，是否合理的原因，判断企业是否缺乏偿债能力或利用应付帐款隐瞒利润

ü

业务趋势与应付账款的趋势比较，了解是否具有足够的买方信用 ü

了解预估材料款是否适当，是否存在未入帐的应付帐款 ü

前10大供应商，及其供应品种、年度采购总额 ²

其他应付款

ü

获得期末其他应收款明细表，进行帐龄分析

ü

核对大额款项的合同、协议

ü

分析长期挂帐的其他应付款，是否合理原因，判断企业是否隐瞒利润 ²

预收账款

ü

获得明细表，了解预收原因 ü

了解销售预收制度 ²

应交税金、其他应交款 ü

获取应交税金明细表

ü

查阅纳税鉴定及征、免、减税的批准文件，了解适用的税种、计税基础、税率、范围，分析并购后税费政策的变化情况

ü

确定有关减免税的项目是否真实，理由是否充分，手续是否完备 ü

取得税务部门汇算清缴或其他确认文件 ü

关联交易的税收计算缴纳 ²

预提费用

ü

了解预提项目、原因、计提依据 ü

判断预提是否正确 ²

其他负债

ü

应付工资及福利费明细 ü

应付股利、长期应付款等 ²

或有负债 ü

担保 ü

诉讼 ü

贴现

ü

未执行完毕的合同 ü

合作意向

²

股本（实收资本）

ü

股东名称、投资金额、股权比例 ü

历年资本的变动情况

²

资本公积

ü

资本公积明细表

ü

历年资本公积增减变动的内容及其依据 ²

销售收入 ü

ü

ü

ü

销售收入、销售量、单位售价、单位成本、毛利率的变化趋势 产品销售结构变化趋势

企业大客户的变化及销售收入集中度

关联交易与非关联交易的区别及对利润的影响

ü

运用分析性复核，查明异常现象和重大波动的原因 ²

销售成本

ü

成本结构、发现关键成本因素，并就其对成本变化的影响作分析 ü

成本计算的合理性 ²

期间费用

ü

费用总额、费用水平趋势变化 ü

主要费用项目变化趋势

ü

分析收入与各项主要费用的相关程度 ²

现金流量

ü

特别关注经营净现金流

ü

经营净现金流是否能满足融资活动的利息支出净额

ü

结合资产负债表及利润表，寻找除销售收入以外是否还存在主要的经营资金来源，对经营净现金流的贡献如何

ü

四、财务分析

²

财务结构、趋势、比率分析

²

未来损益（销售收入、销售成本、期间费用、税收）关键影响因素的研究

²

未来现金流量是否能满足经营与投资的需要，关注目标企业的注资需求往往被低估 ²

提高资产质量以及损益的分析

肆、法律调查

一、投资/融资

²

重大对外投资合同（联营、并购、承包经营、投资协议，含境外投资）

²

限制股东权利的合同/协议（如股权转让受限、表决权受限、回购安排、委托投资、股权托管协议、股权质押协议）²

全部借贷文件（借贷合同、担保抵押合同），其他重大欠款（如股东贷款、公司拆借等）文件；

²

重要子公司的上述文件

²

全部融资租赁文件（如有）

²

股票、债券发行（增发）文件（自查、询问）²

诉讼（对方提供）²

未决诉讼、仲裁或行政调查处罚案件 ²

²

²

²

潜在诉讼、仲裁或行政调查处罚案件（有现实威胁者）合格律师对上述事项的法律意见或评估报告

限制公司某项未来活动的合同或判决裁定（如有）重要子公司的上述文件

二、重大合同（未履行完毕者）（对方提供）

²

重大采购合同、建筑工程承包合同、房地产销售合同 ²

包销协议（如有）、进出口合同（格式文本）²

保险合同及未决理赔事项

²

限制公司竞争的合同/协议（如独家许可合同/协议，市场瓜分协议）

²

与政府达成的合同/协议（如重组上市、政府采购、就业、治安、完税等协议性安排）²

公司证券（股权、股票、债券）买卖协议（如有）²

专利、商标、专有技术等权利证书及许可合同

²

公司与公司股东及高管人员之间的商务合同/协议（如有）²

公司与子公司之间的商务合同/协议（如有）²

租赁合同

²

公用事业许可使用协议 ²

加工承揽协议 ²

对外担保合同

²

其它重大合同（50万元以上者），如广告、咨询、代理等

三、土地房屋及设备设施（自查/对方提供）

²

土地使用证及土地出让/转让合同（并且列清单）²

房产证及转让合同（并且列清单）

²

房屋租赁合同（并且列清单）

²

重大设备设施产权证明（合同/发票/进口报关单和固定资产清单、在建工程清单）

四、环保（询问/对方提供）

²

环保专家提供的环保调查评估报告 ²

环保工程设施投资额及设施清单 ²

政府环保要求

²

环保备付准备金（如有）

五、劳动人事（对方提供）

²

高管人员聘用协议

²

现有管理团队、在职职工、临时工、离退休人员名单 ²

管理层现有福利待遇安排 ²

员工现有福利待遇安排 ²

未决劳动人事争议及潜在争议 ²

企业社保状态

六、税务（对方提供）

²

三年内完税凭证

²

公司税收待遇证明文件（含优惠待遇和差别待遇）²

税务登记证

七、其他

²

公司自动化、信息化建设情况（观察、询问）²

公司法制化建设（观察、询问）²

公司国际化情况（观察、询问）²

公司营销组织结构模式（提供）²

公司设备老化情况（观察、询问）²

公司卫生、安全状况（观察、询问）

备注：以上调查提纲并不能包括所有情况，使用时请依据项目情况及经验判断重点领域。

尽职调查清单样本 尽职调查清单样本

请提供要求的文件或要求信息的副本并指出公司认为不适用的项目。

在每种情况下﹐要求公司提供的文件或信息同样适用于公司的子公司（如果有）。

1.基本公司记录

a.公司章程／公司登记证﹐包括成立以来的修订。

b.公司章程附则﹐包括成立以来的修订。

c.公司成立以来董事会﹑董事会的委员会以及股东召开的所有大会或其决议的会议记录或其它记录﹐包括书面通知（如果发出）或通知豁免书。

d.公司成立以来发给股东的通讯﹐包括年度报告﹑投票代理委托书和往来函件。

e.公司成立以来的新闻发布稿。

f.公司及其任何前身的历史概况﹐包括兼并﹑收购﹑控制权改变和资产分割。

g.公司有业务经营资格的国家／地区和美国各州的清单。

h.公司经营业务或保有存货﹑拥有或租赁土地或拥有员工﹑代理人或独立承包人的城市和国家清单﹐包含大致的规模和员工数量及在每一处所经营的业务或服务的说明。

i.公司目前正在考虑直接或通过其他方经营业务的城市和国家清单。

j.任何子公司的清单﹐包括每家子公司的总部地址。

2.股东信息

a.公司当前股票的登记及实益持有人的姓名﹑地址﹑持有量之清单﹐并标明股票发行的日期和完全付清股款的日期。

b.公司当前的登记及实益期权和认股权证的登记及实益持有人的姓名﹑地址﹑持有量之清单﹐并标明该期权或认股权和持股条款下的授予的日期﹑行使价﹑股份数。

c.将收到股票﹑期权﹑认股权证或将从公司的任何其它形式的权益的口头或书面承诺的清单。

d.股票﹑期权或认股证书的登记名册﹑分类帐和公司成立以来的股票﹑期权或认股权证发行的其它记录。

3.证券发行

a.公司的股权融资相关文件﹐包括股票购买协议和相关文件﹐如与股本证券的发行或销售相关的发行通告﹑私募备忘录和招股说明书。

b.公司的可转换债券融资相关文件。

c.普通股股权证﹑认股权证﹑期权﹑债券和其它已发行的证券的样本。

d.各种股票期权﹑购买计划和股权激励计划﹐包括已经或可能在以后使用的期权和购买协议的形式以及不在股权计划中的期权和认股权证。

e.涉及公司证券的回购﹑赎回﹑兑换﹑转换或类似交易的协议和其它文件（包括相关许可）﹐以及公司成立以来发出支付或宣布的任何股息的一览表。

f.涉及公司证券的股权信托﹑股东协议或其它类似协议。

g.与登记权相关的协议。

h.与优先购股权或联合销售权相关的协议。

i.公司成立以来公司董事﹑管理人员或拥有公司 5% 以上有投票权股份的所有人作为一方﹐与公司签订的协议或与此有关的协议或其它文件﹐包括补偿协议或关于证券投票权或转让的协议。

j.申请 1933 年《证券法》下之豁免而提交的 D 表或任何其它表格。

k.政府许可﹑对所发行或转让公司证券的豁免通知书和同意证明书以及符合蓝天法规定的或相关豁免的说明。

4.公司财务

a.与公司有财务关系的银行或其它贷方的清单并描述关系的性质﹐例如信用额度等。

b.公司的短期债务﹑长期债务﹑关联公司间债务和资本租赁债务的概要。

c.当前未结清债务之利率或外币掉期﹑上限﹑期权﹑期货或公司作为一方的其它衍生工具或安排的概要。

d.证明公司借款的协议﹐无论有没有担保及无论有无正式文件﹐包括贷款和信贷协议﹑抵押合同﹑信托协议﹑信用证﹑债券契约﹑本票和其它债务证明﹐以及这些协议的任何修订﹑续期﹑通知或豁免。

e.证明其它重大融资安排的文件和协议﹐包括资本租赁协议﹑合成租赁协议﹑销售和回租协议﹑分期付款购买协议或类似协议。

f.与公司担保或免除担保相关的文件和协议。

g.确认信用额度的银行信函或协议﹐包括任何修订﹑续期函﹑通知﹑免除﹐等等。

5.财务信息

a.负责向公司提供会计或税务建议的外部各方的联系方式。

b.公司的书面投资政策。

c.公司成立以来的财务报表。

d.当前公司内部的财务预测﹑预报﹑预算和现金流量分析。

e.审计师出具的管理层函件或特别报告及其任何响应。

f.变更会计方法或原则的原因及说明。

g.最近五年的每个财政季度末的应收帐款和应付帐款的详细帐龄分析表。

h.关键会计政策的详细说明以及收入和成本确认方法的说明。

i.有关计划中的并购与出售部分资产的信息。

j.有关过去三个财政年度的坏账储备和经营活动的非正常支出的信息。

k.公司当前财务报表中未显示或以其它方式提供的帐外安排﹑任何性质的帐外负债或应偿还债务（即﹕固定的或者或有的﹑到期的或者未到期的）的详细说明﹐包括﹕任何该类帐外安排的性质和目的﹔该类安排对公司的重要性﹔该类安排所产生的收入﹑费用和现金流量的金额﹔以及如果公司对这些安排已经采取的安排和措施或打算采取这样的安排和措施﹐针对极有可能会导致安排终止（或降低提供给公司额度）的任何已知事件﹑需求﹑承诺﹑趋势或不确定因素。

l.如果曾经使用非 GAAP 会计方法﹐请提供说明﹐并附加最直接可比的 GAAP 会计方法和按照 GAAP 的调帐﹐以及使用非 GAAP会计方法的原因。

m.有关内部控制的任何报告。

n.提议的披露控制和程序﹐在披露委员会任职（或打算任职）的人员名单﹐以及委员会章程的副本。

o.最近5 个财政年度内审计师的变动以及在会计和财务方面与审计师意见不一的详细说明。

6.税务

a.公司成立以来联邦﹑州﹑当地和国外的纳税申报表﹐包括公司的销售纳税申报表和合并税申报表。

b.有关公司或其任何子公司的或其各自前身公司在国外﹑国家税务局或州审计的申报表和每次审计结果的信息。

c.公司向税务机关提供的任何承诺或与税务机关安排的任何专门税务裁决或协议的说明。

d.可能会因计划的首次公开发行和任何相关交易而受到负面影响的优惠税务地位或税务优惠的说明。

e.提供用来分析公司成立以来在并购﹑资产处置﹑重整﹑重组或类似方面采取的税务政策的有关信息和与当前提议的交易相关的税务策略（包括正在实施的任何持续性的税务补偿）。

f.与国外﹑联邦﹑州和当地税务机关就公司及其前身公司的重组事宜相关的任何重大公告﹑税务选择或其它函件。

7.知识产权

a.公司拥有的美国和其它国家／地区的专利和专利申请的清单。

b.公司已备案的在美国和其它国家／地区的商标﹑商号﹑服务标记或注册版权的清单﹐包括对上述每项的申请﹐说明每项权利的到期日期和主要覆盖范围。

c.公司控制的专有或独有的流程和其它商业秘密的清单。

d.重大知识产权授权协议清单及副本。

e.公司的产品和服务中使用的第三方所有的工具﹑代码协议和其它第三方知识产权的清单。

f.办理公司的专利﹑商标﹑版权或其它知识产权事务的法律事务所的名称﹐包括联系人和电话号码。

g.来自第三方的有关可能侵犯他人知识产权的来信。

h.第三方提出的有关公司的知识产权的索赔清单。

i.与产品研究﹑开发和测试相关的﹐以公司为协议一方的重大研究和开发协议。

8.经营

a.商业计划。

b.第三方开发者的清单﹐显示最近和当前财政年度期间每个开发者的项目总数和项目类型﹐包含联系人姓名和电话号码以及与第三方开发者达成的协议的形式。

c.主要获授权者清单﹐指明公司哪个产品受该授权协议预付款涵盖并说明许可费义务﹑许可费预付款﹑对预付款中任何许可费抵免和最近财政年度期间每个被授权被会计核算许可费的频率﹐含联系人姓名和电话号码。

d.10 个最大应付帐项的清单﹐含联系人姓名和电话号码。

e.10 个最大应收帐项的清单﹐含联系人姓名和电话号码。

f.最近一个财政年度末和最近一个财政季度末的未结订单。

g.与公司设备的销售或租赁相关的协议样本。

h.不包含许可费的服务合同。

i.过去 5 年期间服务价格变更的清单。

j.最近3 个财政年度末和最近4 个财政季度末未结客户订单。

k.任何含有非竞争义务或排他性条款的协议。

l.公司与其子公司之间的任何协议。

m.生产中使用的有毒化学品以及储存和处置方法的说明°任何 EPA（美国环保署）﹑《有毒物质控制法》或其它调查或索赔的说明。

n.公司的任何其它重要协议或构想中重要协议的草案。

9.销售和市场营销

a.公司产品和服务清单。

b.公司最近三年十家最大客户或集团的清单﹐指明各自的金额和服务的性质﹐并提供每家客户的联系人姓名和电话号码。

c.公司的供货商（所有企业通常都需要的物品及服务﹐例如办公用品﹑水电等的供货商除外﹐除非在 12 个月内单个供货商提供的物品及服务价值超过 50,000 美元）清单﹐每个供货商包括﹕(1)当前和上一个财政年度公司从该供货商处购买物品及服务的总数和种类﹔(2)从该供货商购买的产品和服务﹐因为只有该供货商可以供应此产品和服务﹐或者从其它供货商获取足量及时的产品和服务有困难。

d.公司竞争对手清单。

e.有关的市场调查或市场营销研究报告（包括公司依赖或委托或由公司编写的任何研究或报告）。

f.任何投资银行﹑工程师﹑管理顾问﹑审计师或其它人员准备的对公司的近期分析。

g.任何向公司所属行业﹑贸易或投资集团所做的最近的宣讲。

h.市场营销和销售数据与手段﹐包括价格表﹑产品目录﹑定购单﹑技术手册﹑用户手册等等。

i.服务和支持合同﹑营销协议和重要代理和广告合同（如果有）。

j.分销协议（若有）。

k.向客户提供的担保和保证的形式。

10.员工

a.按部门和按公司法定实体绘制的组织结构图。

b.按部门和按职能划分的员工人数。

c.雇佣协议（如果有）的形式﹐包括独立承包人服务协议。

d.员工保密和发明转让协议以及任何顾问或承包人协议。

e.管理人员和其它关键员工与先前雇主之间的雇佣协议﹑非竞争协议或发明转让协议。

f.员工福利﹑养老金﹑利润分配﹑薪酬和其它计划。

g.公司成立以来支付给经理﹑代理商或其它员工的佣金的说明。

h.员工的集体劳动合同或其它重要劳动合同。

i.公司遇到的重大劳工问题或工会活动的说明。

j.向国家劳资关系委员会或美国劳动部提交的材料的副本。

11.管理人员和董事﹔公司治理

a.已填妥的高级管理人员和董事调查表（包括全美证券交易商协会调查表）。

b.每位高级管理人员和董事或提名董事的履历。

c.与关键员工或管理层成员签订的雇佣协议﹑“公司控制权变动”协议﹑解聘协议﹑以及补偿协议和 “黄金保护伞”协议（若有）。

d.最近五个财政年度期间向高级管理人员﹑董事和关键员工支付薪酬的明细表﹐显示各自的工资﹑奖金和非现金薪酬（例如﹐汽车﹑财产使用等）。

e.奖金计划﹑退休金计划﹑养老金计划﹑递延补偿计划﹑分红制和管理层激励协议。

f.对高级管理人员或董事贷款的协议（包括该人员搬迁到新址的贷款）和任何其它与高级管理人员或董事签订的协议（包括咨询和雇佣合同﹐不管现在是否已履行）﹐包括﹕(1)购买股票的贷款﹔(2)咨询合同。

g.公司与其任何高级管理人员﹑董事﹑公司各类证券 5% 以上持有者﹐或任何这样的人员的关联人或实体﹑或在两个或多个这样的人员或实体之间或涉及两个或多个这样的人或实体之间进行的交易的说明。

h.依据适用的证券交易委员会和纽约证券交易所／纳斯达克规则由董事会确定为“独立”董事的董事的名单。

i.任职于审计委员会的董事名单和担任审计委员会中的“财务专家”的董事姓名﹐以及委员会章程的副本。

j.审计委员会对审计和非审计服务以及有关审计师酬金的预批程序。

k.与公司审计师聘任相关的公司政策﹐包括与公司审计师提供的服务范围相关的政策。

l.任职于薪酬委员会的董事名单﹐以及委员会章程的副本。

m.任职于提名和治理委员会的董事名单﹐以及委员会章程的副本。

n.任职于董事会的其它委员会的董事名单﹐以及该委员会章程的副本。

o.公司道德规范﹑公司治理方针或公司的其它行为准则﹐包括“内部揭发”政策和程序。

p.内部交易遵守法规程序和政策。

q.任何反收购的防御措施或反收购条款的说明。

12.有形资产

a.公司所拥有的不动产和重要动产清单。

b.与上面 12(a)中列出的财产相关的产权﹑抵押﹑信托协议﹑租赁和担保协议文件。

c.公司作为出租人或承租人的不动产和动产的未结清租约﹐包括土地租赁和转租﹑不可反悔证件和相关的从属协议或不干扰同意书。

d.动产中的任何担保权益之清单﹐包括所有向 UCC（代码一体化委员会）登记的担保权益。

e.生产中使用的有毒化学品以及储存和处置方法的说明°任何美国环保署或其它调查或索赔的说明。

f.关于公司拥有或租赁的不动产的现场环境评估或报告。

g.符合环保﹑卫生和安全规定的验证报告（例如﹐遵守法规审核报告）和质量保证文件。

h.来自国外﹑联邦﹑州或当地环保﹑卫生和安全机构的关于违规的信函﹑备忘录﹑说明或公告。

13.诉讼和审计

a.法律顾问为年末和当前的中期审计而发给审计师的信函。

b.涉及 25,000 美元或以上索赔或寻求禁令或其它公平救济的未决的法律诉讼、判决书或其它重要文件﹐或威胁性事件。

c.审理中的诉讼文件﹐包括索赔函﹑投诉﹑答辩等（只限于不受特权保护的材料）。

d.任何诉讼判决文件。

e.法庭或政府部门的任何法令﹑裁定或判决。

f.来自政府的(1)税务机关﹐(2)职业安全﹑卫生和危险官员﹐(3)环保官员﹐或(4)负责违反有关平等机会法﹑反托拉斯法或违反任何其它法律﹑法规或条例的主管机关的有关调查的信函﹑备忘录或文件。

g.针对公司﹑子公司或任何合作或合资企业所提供的担保索赔以及该索赔的裁决的说明。

h.有关公司作为诉讼一方可能涉及的重大诉讼的信息。

14.保险

a.公司有关财产﹑债务﹑经营和当前未决的任何重大索赔说明重要保险清单和保险单副本。

b.有效保险的清单﹐如“关键人员”保险﹑董事补偿保险或产品责任保险。

15.合伙﹑合资协议和其它公司交易

a.合伙或合资协议清单（若有）。

b.合伙协议文件（若有）。

c.公司成立以来或在构想中的与公司的任何收购或处分资产相关的任何重大购买协议和其它重要文件。

d.公司成立以来或当前构想中与任何重组和任何正在进行的私有化﹑兼并﹑合并﹑分拆或重新组建相关的任何重大购买协议和其它重要文件。

e.公司﹑其当前或以前的行政管理人员或董事在其中具有重大利益（个人利益或集体利益）或已经从公司购买了资产或承担债务或对公司负有重要债务的特殊目的实体（每种情况以下都称为 “SPE”）的清单°包括每个 SPE 的主要目的或活动的简介°说明公司和任何 SPE 之间的任何安排的协议或文件（如果没有形成书面文件﹐则对该安排予以说明）。

16.政府条例和提交材料

a.政府机构进行的重要调查的摘要（若有）。

b.须进行重新协商的国外和国内政府合同的情况（若有）。

c.公司已获得的或已被撤消的重要的国外和国内政府许可﹑执照﹑证书等等。

d.公司成立以来向任何州﹑联邦或外国政府或监管机构提交的重要材料和与该等的政府和机构之间的重要通信。

17.其它

a.支持招股说明书中的声明的材料﹐包括招股说明书中引用﹑摘录或直述的文件。

b.有关公司﹑公司业务和财务状况或任何子公司的重要的或应当审阅和考虑的任何其它材料或文件°

律师公司收购业务尽职调查工作底稿规范

一、工作底稿的目的

1．1随着公司经营发展的需要，收购方式已成为公司实现扩张的重要手段。而收购过程中触及收购方及被收购方在诸多方面的权利义务。收购过程中所签合同的法律效力，收购对象的主体资格、经营资质的合法有效性，收购价格的定价依据及其合理性，收购过程中或有的法律风险，收购完成后依约合理接管被收购公司，收购款项的支付及其方式等等均是收购双方所关注的核心问题。

1．2收购过程中对双方资产法律状况的调查、交易模式的架构及收购协议的起草是收购双方委托律师参与并提供咨询意见的主要工作内容。

1．3在收购过程中，律师为客户提供的服务旨在协助客户了解收购对方、收购对象在法律主体资格、经营状况、资产状况等方面的客观情况，发现可能存在的法律风险，便于客户在此基础上了解收购对方的资信状况、判断收购对象的商业价值。因此律师的服务是建立在了解客户所要求的服务的客观情况的基础上，而这种客观情况是需要通过严谨的调查所获得的证据材料来确认的。因此，律师的尽职调查是为客户的收购行为提供服务的基本方法与基础工作。

1．4律师在尽职调查中形成的工作底稿，将是支持律师尽职调查基本结论的重要依据。尽职调查工作底稿能够反映律师的工作过程，支持结论所必须的证据，律师工作的推理逻辑过程。

1．5律师尽职调查工作底稿将为律师尽职调查的准确性提供质量保证，也反映律师在工作中的勤勉尽责。

1．6律师协会将依据律师的工作底稿，从行业监督角度检查律师及其所在律师事务所的工作质量；在律师及所在律所因律师工作出现纠纷时，律师协会将依据律师的工作底稿确认律师是否确实尽到勤勉尽职义务；并进而确认该律师是否应负相应责任；为律师提供保险服务的保险机构也可以参照本规范，来判断律师是否应当承担职业责任并给予理赔。法院、仲裁机构在审理律师及其所在律师事务所因提供公司收购方面业务服务而产生的纠纷时，可以参考本规范来判断律师及其所在律师事务所是否应当承担相应的责任。

1．7本规范只是一个建议性的规范文件，用以指导律师及其所在律师事务所在公司收购业务中尽职调查工作底稿的制作。律师及其律师事务所若未按本规范制作工作底稿，并不导致律师及其律师事务所必然受到处罚或承担相应责任。

二、工作底稿的基本要求

2．1律师工作底稿反映了律师尽职调查的工作内容与工作过程，并为律师得出的尽职调查结论提供支持性材料。

2．2律师工作底稿能反映律师在尽职调查过程中是否遵守律师的职业操守是否按照中国的法律、法规、行业的标准以及客户的要求勤勉尽责任地完成尽职调查工作。

2．3工作底稿的管理工作由与客户订立委托合同的律师事务所负责。工作底稿的所有权属于该律师事务所。律师事务所应当在律师协会、司法行政部门、相关的政府机构要求时提供工作底稿供上述机构检查。律师事务所在接受检查时，有权要求上述机构的人员出具保密承诺，以防止客户的资料泄露。若律师事务所与上述机构及其他机构就是否提供工作底稿发生争议，律师事务所及相应机构均可以请求律师事务所所属的律师协会调停，并由所属律师协会作出判断。涉及与当地律师协会本身的争议，则应提交上一级律师协会处理。

2．4律师工作底稿应当至少保存十年。律师事务所分立与合并的则应当在律师事务所的分立与合并协议中规定以前年度的律师工作底稿的保管存放义务。律师事务所解散及无法确定律师工作底稿的存放的，由所属律师协会或律师协会指定的机构存放律师的工作底稿。

2．5律师尽职调查应当对被调查对象的行业特征、与行业有关的特别政策与规定有相应的了解，并在尽职调查的范围、内容、与工作方法上有所反映。律师对被调查对象的行业特征缺乏足够的了解而导致的律师尽职调查出现差错或遗漏不能免除律师及律师事务所的责任。

2．6律师应当及时记录与管理层、治理层和其他人员对重大事项的讨论，包括讨论的内容、时间、地点和参加人员。

三、工作底稿的目录

审计工作底稿通常包括总体审计策略、具体审计计划、分析表、问题备

忘录、重大事项概要、询证函回函、管理层声明书、核对表、有关重大事项的往来信件（包括电子邮件），以及对被审计单位文件记录的摘要或复印件等。

律师收购业务工作底稿的建议目录如下：

目录

导 言

尽职调查范围与宗旨

简称与定义

方法与限制

基本假设

与本次交易相关的重点问题

正 文

一、被收购对象的设立与存续

1.1被收购对象的设立与股权结构

1.2被收购对象的股权的历史演变

1.3被收购对象的存续

二、被收购对象的子企业

2.1对被收购对象的子企业的法律核查

2.2核查后的被收购对象子企业架构图

三、被收购对象的业务

3.1被收购对象的业务经营和许可 3.1.1被收购对象的经营范围

3.1.2被收购对象有关生产经营的证书 3.1.3被收购对象有关特许经营的许可证

3.2被收购对象子公司的业务经营和许可

3.2.1被收购对象全资或控股子公司的经营范围

3.2.2被收购对象全资或控股子公司的有关特许经营的许可证

3.2.3被收购对象全资或控股子公司的有关生产经营证书

四、被收购对象的物业

4.1 被收购对象的土地使用权

4.1.1 被收购对象土地出让合同

4.1.2 被收购对象缴纳土地出让金情况

4.1.3 被收购对象的国有土地使用证

4.1.4 被收购对象的土地出租、承租情况

4.2 被收购对象的房产权

4.2.1被收购对象的房屋所有权证

4.2.2 被收购对象的在建工程及建设许可

4.2.3 被收购对象的房屋承租、出租情况

4.3 被收购对象物业上的第三方权利

五、被收购对象的知识产权

5.1被收购对象的商标专用权

5.1.1被收购对象的商标

5.1.2被收购对象商标的申请状况

5.1.3 被收购对象的商标许可情况

5.2 被收购对象的专利权 5.2.1被对购对象的专利权

5.2.2 被收购对象的专利申请状况 5.2.3 被收购对象的专利许可情况

5.3被收购对象的软件著作权

5.4被收购对象的互联网域名注册备案情况

六、被收购对象的章程

6.1被收购对象章程的历次变更（章程及变更的政府批准、备案）

6.2 被收购对象现行有效章程的概要

七、被收购对象的重大合同和债权债务

7.1被收购对象正在履行中的银行贷款合同、担保或抵押合同

7.2 被收购对象正在履行中的重大经营合同

八、被收购对象的税务问题

8.1被收购对象执行的主要税种和税率

8.1.1被收购对象执行的主要税种和税率

8.1.2被收购对象子公司执行的主要税种和税率

8.2被收购对象的税收优惠及减免

8.2.1 被收购对象享受税务优惠的政府批文

8.2.2 被收购对象经税务主管部门确认的实际税收优惠及减免情况

8.3 被收购对象的纳税情况

8.4 被收购对象获得的政府补贴

九、被收购对象的劳动用工 9.1被收购对象的劳动用工情况

9.1.1被收购对象的社会保险证及年检情况

9.1.2被收购对象的劳动合同情况

9.2 被收购对象社会保险金的执行情况

9.2.1 被收购对象执行的五险一金政策

9.2.2 被收购对象社会保险金的实际执行情况

十、被收购对象的保险

10.1 被收购对象现行有效的财产保险

10.2 被收购对象现行有效的产品责任保险、雇主责任保险等

十一、被收购对象的重大诉讼、仲裁与行政措施

11.1 被收购对象正在诉讼中的、未执行完毕的诉讼、仲裁情况

11.2 被收购对象受到的重大行政处罚情况

十二、被收购对象的环境保护

12.1 被收购对象的建设项目环境保护

12.1.1 被收购对象的建设项目环境影响评价

12.1.2 有审批权限的环保部门对被收购对象环境影响的审查批复

12.1.3 环保部门“三同时”验收情况

12.2 被收购对象的生产的环境保护

12.2.1被收购对象的排污许可证

12.2.2 被收购对象的排污费支付情况

12.2.3 被收购对象获得的环境认证证书

12.3 被收购对象的环境保护的违法情况

十三、被收购对象的质量技术

13.1 被收购对象执行的国家标准、企业标准 13.2 被收购对象获得的质量认证证书

十四、其它需要说明重大事项

调查报告的结论性意见

律师的特别声明

调查报告的结尾

四、工作底稿内容编排方法

4．1律师编制的工作底稿，应当使得未曾接触该项工作的有经验的专业人士

清楚了解：

4.1.1按照相关法律法规及行业标准的规定进行的尽职调查程序的性

质、时间和范围；

4.1.2尽职调查的结果和获取的证据；

4.1.3就重要事项得出的结论。

4．2建议的编排方法为

4.2.1与客户的委托合同

4.2.2向客户提供的尽职调查的方案与建议书

4.2.3向客户或尽职调查对象发出的尽职调查的提纲

4.2.4与尽职调查报告或法律意见书在基本框架相同情况下的相关文件

与资料目录

4.2.5对于重要问题及存在疑问问题的说明与分析及相关支持的依据与 推论

4.2.6 与客户就重要问题的沟通记录

4.2.7尽职调查中有关数据与资料的归纳与总结，对于资料繁多的应尽 可能使用表格 4.2.8对于与结论有联系的相关资料应当注明索引

4.2.9相关的文件资料应当作为工作底稿的附件，并按出具尽职调查报

告或法律意见书的顺序及排列。资料的排列方法应当在工作底稿中予以说明。建议使用的排列方法为每个章节的资料按时间顺序排列。

五、工作底稿与律师工作结果的关系

5．1律师尽职调查是建立在对客户提供资料信任的基础上进行的。

5．2在现有法律所保障的律师调查手段有限的现实情况下，客户不能有希望

律师对调查对象的某些不法行为在调查范围和调查手段上超越法律限制

的过高要求。

5．3律师尽职调查的工作底稿应当是律师工作结果的基础与依据。没有工作

底稿或没有工作底稿支持的律师的工作结果可能会存在不当结果的情况

六、工作底稿的保管查阅

6．1律师应当按照律师事务所及律师行业的质量控制政策和程序的规定，及

时将工作资料整理为最终工作底稿。

6．2工作底稿的归档期限为出具尽职调查报告或出具法律意见书后六十天

内。

6．3如果律师因故未能完成尽职调查，则工作底稿的归档期限为该业务明确

中止后的六十天内。

6．4整理工作底稿是一项事务性的工作，不涉及实施新的调查程序或得出新的结论。

6．5如果在整理工作底稿时，发现原有律师尽职调查或出具法律意见有明显 的错误，则应当及时提醒律师事务所及客户关注，并采取必要的补救措

施。

6．6在完成最终工作底稿整理工作后，律师不得在规定的保存期届满前删除

或废弃工作底稿。

6．7工作底稿可以以纸质、电子或其他介质形式存在。

6．8律师事务所应当：

6.8.1安全保管工作底稿并对工作底稿保密；

6.8.2保证工作底稿的完整性；

6.8.2便于对工作底稿的使用和检索；

6.8.3按照规定的期限保存工作底稿。

篇2：尽职调查参考提纲

一、客户基本情况

1、基本情况：名称、行业、注册资金、成立时间、规模（销售、资产等）、法定代表人、实际控制人等。

2、历史沿革：企业成立以来主要股权、法定代表人（实际控制人）、注册资本、经营范围及主营（核心）业务的发展演变过程等情况。

3、主要股东：背景、主营业务、主要财务状况、资信状况、支持力度。

4、人员情况：核心管理层（公司实际控制人、法定代表人、总经理、财务负责人）的履历、从业经验及个人诚信情况；员工数量及工种配置；激励机制：从管理层持股情况、管理层薪酬结构设计，员工绩效评价机制、人员聘任等方面评价企业激励约束机制。

5、组织架构：内部经营管理的职能分工、机构设置、关键岗位设置、内部控制及治理流程模式；主要生产经营、销售、工程、财务及资金管理模式。

6、对外担保：包括对外担保金额、被担保对象、担保集中度、担保内容、担保期限、担保债务状况等。

7、信用状况：人行征信、主管部门、行业协会、工商、税务等记录；是否被列入环保黑名单，是否存在环保方面不良记录；是否涉及重大诉讼或法律纠纷。

8、主要投资和关联关系：经营性关联交易情况；非经营性关联资金占用或被占用情况；关联担保情况等。

二、生产经营情况

1.宏观形势：当前实施的国家宏观调控、环保、外贸政策、汇率利率调整对客户的影响。

2.业务板块：各业务板块实现盈利的途径、方式及可持续性。

3.市场情况：市场份额、市场竞争态势、市场供求及稳定性、在市场上的定价权、行业地位及可持续性。

4.主导产品：主导产品生产及销售能力、目前实际销售接单与前期的变化情况和趋势。

5.核心竞争力：核心竞争力和盈利点，包括但不限于：资源垄断、成本控制能力、市场营销能力、技术或经营模式先进性、质量专长、产品创新能力、资产规模、资金实力以及人才资源等等各类有形与无形的竞争力。

6.主要竞争对手：与主要竞争对手进行比较，在经营模式、企业有形及无形资源、企业人力财物等方面的优劣势。

7.发展规划：近期规划及远期发展战略，包括规模扩张或规模控制规划、业务转型规划；专业化全产业、多元化发展战略，地区化经营、跨区域或国际化发展战略等；近期重大投资及在建项目情况，包括股权投资、金融资产投资、实物或无形资产、固定资产项目投资等；

8.采购和销售：原材料采购策略、与供应商的议价能力以及应付预付款管理措施；下游客户群定位、销售策略、销售议价能力、定价策略以及商业信用政策、应收账款管理措施。

9.主要业务流程：采购、生产和销售流程及主要环节，采购付款及销售回款流程和时间控制。

三、银企合作情况 主要合作银行合作情况。

四、主要财务数据

篇3：浅谈财务尽职调查

一、财务尽职调查概述

(一) 财务尽职调查的涵义

财务尽职调查在国外也叫做谨慎性调查, 其涉及的内容较为丰富, 应用十分广泛, 目前学术界还没有统一的概念, 但其内涵基本都相同, 即投资人和目标企业在达成初步的合作意向以后, 经过双方共同协商, 达成一致意见, 由投资人对收购或者投资的相关事项做一个较为深入的审核, 包含一系列的现场调查与资料分析 (具体涉及目标企业的文档数据资料、资金风险、技术风险、管理风险、市场风险、人员背景等) , 整个过程通常要花费三个月到半年的时间。

(二) 财务尽职调查的内容

具体为: (1) 调查目标企业基本财务情况。财务人员在进行尽职调查时, 应该首先了解目标企业的一些基本的财务信息, 包含要检查企业营业执照是否完整有效, 规章制度是否健全完善, 组织架构是否科学合理等, 通过一系列的调查工作, 财务调查人员可以对目标企业的发展历史、注册资本、投入资本的形式与性质以及主营业务的范围等进行初步了解与掌握;采用访谈与询问的形式, 对目标企业财务管理的模式、财会人员构成状况、财会信息化程度等一系列的数据情况进行调查与掌握;除此之外, 财务调查人员对目标企业的母子公司也应该有一定的了解。

(2) 调查目标企业财务运行状况。财务人员在进行尽职调查时, 还需要对目标企业财务运行状况有一定的掌握, 包含对其现行的会计政策、会计报表合并的范围与原则、近三年会计政策是否存在改变、近三年的审计工作状况的了解等。

二、企业财务尽职调查存在的问题

(一) 财务尽职调查对目标企业的发展定位评估不够准确财务尽职调查工作主要就是对目标企业的经济活动状况进行了解与调查, 这一系列的盈利能力调查与资料分析活动多数都是为了了解目标企业的发展空间与发展潜能而准备的, 主要目的是对目标企业的发展定位进行正确的评估, 而在财务尽职调查的运作中, 倘若没有对目标企业进行认真仔细的考察与分析活动, 思想认识不够清晰, 自以为是地觉得投资与并购行为一定可以达到规模效应, 可以加强自身的产能及社会影响力, 这种不正确的认识就可能给调查工作带来一定的隐患, 造成财务人员进行调查分析工作时多数流于形式, 只是停留在表面, 不能真正结合企业的实际情况进行考虑, 对目标企业的发展潜能与实力过分高估, 严重时还会造成企业沉重的负担, 无形之中调查工作成了纸上谈兵, 效果不尽理想。

(二) 会计信息不尽真实、可靠, 也对财务尽职调查的结果产生一定影响会计信息不够真实、可靠, 是在实际工作中面临的最为困难的问题, 具体体现为目标企业没有一套完善的财会管理体系, 内控制度缺失, 会计人员素质参差不齐、总体水平不高, 管理方式陈旧落后, 没有采用现代化的管理手段。财会信息的不够真实与可靠, 加大了投资者资本运作行为的风险, 假设目标企业有夸大自己的经营成果与业绩、提供虚假会计信息、对某些可能造成经营失败的重大问题进行隐瞒、或存在负债等行为, 就会扰乱财务人员进行财务尽职调查工作的结果, 有可能造成投资者较大的损失, 同时也给未来的经营活动带来隐患。

三、企业财务尽职调查问题解决对策

(一) 积极做好财务尽职调查工作

企业在财务尽职调查工作中通常会采取一系列的手段与方法, 以供财务人员可以较好地履行自身的职责, 一般的调查方法包含有四种:审核、研究、访谈、探讨。首先, 审核指的是对目标企业的历史数据、文档资料、财务报表等进行审查与核实;其次, 研究指的是运用一系列专业的分析方法, 如趋势分析法等, 深入研究所审核的目标企业的数据资料, 以期能够及时发现潜在的问题, 并积极找出解决问题的方法, 为后续活动提供保障;然后, 访谈指的是和企业员工或者中介机构互相的沟通工作, 以期掌握部分在财务报表中所不能反应出的内容;最后, 探讨指的是财务调查人员从专业的角度, 对上述出现的种种问题, 开展分析与探讨工作, 可以促进财务人员从不同的方向与角度来看待目标企业, 以完善对其的认识。

(二) 全方位掌握目标企业财务现状具体为:

(1) 调查企业资产及负债情况。应按照企业的资产负债表对目标企业的财务收支情况进行逐项审核。在货币资金方面, 要特别注意资金是否真实, 防止企业伪造存款数据及隐瞒冻结资金现象发生。在应收账款方面, 要核对账款期限、坏账准备及债务人信息, 当应收账款额度较大时, 还应查阅企业的销售记录, 并与债务人进行函证。在货存方面, 应认真核对先关存货地点的货物记录, 对于个别货物进行抽查, 检查库存记录与实际库存是否相符, 同时, 要对对仓库进出货物的记录方式进行分析, 判断记录方式是否恰当。在固定资产方面, 要认真核对企业的资产证明。对施工中的项目进行调查时, 应调查工程是否按预算施工, 工程进度是否按计划进行。调查企业的负债情况时, 首先要认真分析债务记录是否与实际相符, 推断出企业是否存在没有记账的债款;其次要统计出企业的总负债额, 评价企业的负债率是否合理, 计算债款的应付利息与企业的财务支出是否相等;再次还要掌握企业的债务偿还情况。此外, 还应调查企业的员工福利发放情况、所得税款缴费情况、员工的社会保险及住房公积金缴纳情况。

(2) 调查企业的盈利水平。企业的盈利水平调查是指对企业近几年以来的收入与成本进行审计分析, 通过对企业产品的销售额、销售量、产品价格、产品成本及产品利润率的变化情况进行分析, 了解企业的产品构成及客户变更情况。对于销售额的调查可依据需要按区域、产品类型和客户进行分类分析。例如, 按照区域进行调查时, 能够了解目标企业在不同地区的市场占有率, 明确哪些区域的市场已经成熟哪些区域的市场还有待进一步拓展。按照产品的类型进行调查时, 可以得到目标企业的主要经济来源, 明确企业的主打产品, 从而依据不同产品的销售情况定制相应的生产计划。按照客户进行分类可以明确企业的顾客主体, 有利于企业依据客户来细分产品市场。对于产品成本及利润率的调查分析, 可以了解产品成本的构成及影响成本的主要因素, 从而促进企业进行有效地成本控制。

(3) 调查企业的现金流。企业的任何经营及投资活动都建立在现金的基础之上, 通过调查企业的现金流量可以推测出企业的未来经济状况。对企业现金流的调查应以企业的经营中的现金流量为主要目标, 确定了企业经营过程中的净现金流量, 就可以结合企业的利润表及负债表来计算企业产生现金流的能力。例如, 要想对企业未来期间内获取的现金进行推测, 只需依据当前销售产品得到的现金, 并结合下一期间的市场前景及企业的收账计划, 就可以推算出未来期间将会产生的现金。对于一般企业来讲, 企业要想扩大再生产, 就必须增加固定资产投资, 从而企业的现金流出额度就会相应提高。所以通过对企业的现金流进行调查, 可以得出判断:当企业的对内现金流出额度显著增多时, 表明企业已经寻找到了新的获利机会;当企业的对外现金流出额度显著增多时, 表明企业正通过对外投资来探寻获利机会。

(三) 调查目标企业内部控制制度

一套健全完善的内部控制制度, 可以提升目标企业的会计信息的真实性、有效性、可靠性, 保护企业资产的完整性与安全性, 保障企业的健康生存与稳步发展, 对企业的资本运作行为产生着极其重要的影响。具体可以考虑以下几个方面的问题:首先, 要看目标企业是否存在内部控制制度, 其设计与计划是否得当, 是否能够包含企业面临的全部风险;其次, 有了制度还要考虑其实际执行情况, 看其是否真正做到了有章可循、有法可依, 不可使内部控制制度成为企业的一个摆设, 流于形式;最后, 要看企业是否存在一整套的整改机制与奖惩机制, 是否能够对出现的问题要进行总结与分析, 并做好有关记录, 以便发生同类问题时可以有效节省人力与物力资源, 同时调查其奖惩机制是否完善, 是否能够落实到位, 是否真正做到好要奖、错要罚, 上述问题都可以作为财务调查人员执行调查的依据。

(四) 财务尽职调查后续工作

篇4：尽职调查怎能不尽职

尽职调查是一个非常广泛的概念，但有两种类型的尽职调查是非常重要的，一种是证券公开发行上市中的尽职调查；另一种是公司并购中的尽职调查。前一种尽职调查行为比较容易受到重视，这主要是因为我国法律法规对证券公开发行上市过程中各中介机构应承担的勤勉尽责义务有着严格的规定，为了保证自己出具的文件的真实性和可靠性，各中介机构会自觉地去进行尽職调查。但在公司并购中，特别是在善意收购中，尽职调查往往不能受到应有的重视。但是，作为能够核实目标公司资产状况的一个重要途径和有利机会，尽职调查应当为买方公司所重视并由各中介机构采取积极的态度和措施加以落实，以便在并购开始前尽可能地了解更多的事实情况，同时避免对买方公司的利益造成损害。

为什么要进行尽职调查

尽职调查的目的是使买方尽可能地发现有关他们要购买的股份或资产的全部情况，也就是那些能够帮他们决定是否继续进行并购程序的重要事实。因为买方需要有一种安全感，他们需要知晓所得到的重要信息能否准确地反映目标公司的资产和债务情况。

从买方的角度来说，尽职调查也就是风险管理。对买方和他们的融资者来说，购并本身存在着各种各样的风险，诸如，目标公司所在国可能出现的政治风险；目标公司过去财务帐册的准确性；购并以后目标公司的主要员工、供应商和顾客是否会继续留下来；相关资产是否具有目标公司赋予的相应价值；是否存在任何可能导致目标公司运营或财务运作分崩离析的任何义务。

卖方通常会对这些风险和义务有很清楚的了解，而买方则没有。因而，买方有必要通过实施尽职调查来补救买卖双方在信息获知上的不平衡。一旦通过尽职调查明确了存在哪些风险和法律问题，买卖双方便可以就相关风险和义务应由哪方承担进行谈判，同时买方可以决定在何种条件下继续进行收购活动。

如何进行尽职调查

尽职调查的范围很广，调查对象的规模亦千差万别，从仅有一间房屋的私营企业到办公地点遍及世界各地的跨国企业。每一个尽职调查项目均是独一无二的。

但是，对于一项大型的涉及多家潜在买方的并购活动来说，尽职调查通常需经历以下程序：

1.由卖方指定一家投资银行负责整个并购过程的协调和谈判工作。

2.由潜在买方指定一个由专家组成的尽职调查小组（通常包括律师、会计师和财务分析师）。

3.由潜在买方和其聘请的专家顾问与卖方签署“保密协议”。

4.由卖方或由目标公司在卖方的指导下把所有相关资料收集在一起并准备资料索引。

5.由潜在买方准备一份尽职调查清单。

6.指定一间用来放置相关资料的房间。

7.建立一套程序，让潜在买方能够有机会提出有关目标公司的其他问题并能获得数据室中可以披露之文件的复印件。

8.由潜在买方聘请的顾问（包括律师、会计师、财务分析师）作出报告，简要介绍对决定目标公司价值有重要意义的事项。尽职调查报告应反映尽职调查中发现的实质性的法律事项，通常包括根据调查中获得的信息对交易框架提出建议及对影响购买价格的诸项因素进行的分析。

9.由买方提供并购合同的草稿以供谈判和修改。

对于规模较小的交易而言，上述程序可以简化。通常，卖方（或者目标公司自身）会自行协助买方获得和审查相关文件资料，而不用聘请投资银行来进行协调工作。卖方可能不会将所有资料放在数据室中，而根据实际情况按照买方的要求提供资料。在这种情况下，买方可准备一份详细的清单索要有关资料，直到尽职调查完成以后并且各方已就交易的基本条件达成一致，方可进行并购合同的草拟阶段。

尽职调查过程中遵循的原则

在尽职调查开始之前，买方的顾问应考虑以下几点：

1.尽职调查的着重点。当开始一项尽职调查时，买方必须明确其尽职调查的目标是什么，并向其专家顾问清楚地解释尽职调查中的关键点。

2.重要性。买方和卖方的律师要明确在进行尽职调查的过程中什么层次的资料和消息是重要的，并确定尽职调查的过程着重于买方所要达到的目标及从中发现有关法律事项。这一过程将明确可能影响交易价格的各种因素。

3.保密性。在买方开始接触任何资料之前，卖方通常需要涉及尽职调查的人承诺对其获得的资料和信息保密，特别是那些接触秘密信息的人员。但是，保密协议应当允许买方和其顾问就保密信息进行全方位的讨论并提出建议。

4.支撑。在一个大型的尽职调查活动中，买方通常应促使其自己的雇员和顾问及其他专家一起实施调查，更为重要的是，要维持一个有序的系统以确保整个尽职调查过程协调一致并始终专注于买方订立的目标。

尽职调查报告的撰写

在完成资料和信息的审查后，买方聘请的法律顾问将为买方提供一份尽职调查报告。

法律尽职调查报告一般包括如下内容：

1）买方对尽职调查的要求；

2）律师审查过的文件清单，以及要求卖方提供但未提供的文件清单；

3）进行尽职调查所做的各种假设；

4）出具尽职调查报告的责任限制或声明；

5）对审查过的资料进行总结，对所涉及的法律事项以及所有审查过的信息所隐含的法律问题的评价和建议。

法律尽职调查报告应准确和完整地反映其所依据的信息。

法律尽职调查有助于交易合约的准备和谈判，对买方来说，在起草任何协议，特别是作出任何保证之前完成尽职调查更为有利。

在调查中发现的风险和法律事项可能影响交易的框架，通过事先察觉风险和法律问题的存在，相关问题可以在协议中得到妥当处理，以免使其在交易完成后成为争议的标的。

篇5：财务尽职调查提纲

调查期间

此次尽职调查期间为[ ]年、[ ]年、[ ]年以及[ ]年上半年（三年一期）

A财务审慎调查

1公司背景 1.1 营业执照

1.2 各类从事相关行业的批准证书 1.3 合作/合资协议 1.4 公司章程 1.5 验资报告

1.6公司成立以来全部股东/管理层/董事会决议或会议纪要 1.7公司组织结构图,并注明各独立法人公司、所占股权百分比及成立地点

1.8详细说明公司的业务发展规划,并说明经营业务的扩张对未来现金流量需求以及相关的经营风险

1.9股东/管理层/董事会决议,或者重大决议汇总(如改变主营业务,重大投资、重大清算与收购等)2会计政策和内部管理程序

2.1请简述主要的会计政策和会计核算方法,并说明在调查期间会计政策是否发生过变化

2.2请总结主要的内部控制流程,包括现金管理、费用审批权限等 2.3请详述销售确认、销售折扣的政策 2.4请详述成本以何种方式与原则进行分摊

2.5请简述公司对客户的信用授予、发票开具及款项回笼的程序 2.6请详述存货管理的政策包括存货确认的标准,存货评估和内部管理程序

2.7审计师发表的管理意见书/内部控制报告的复印件(若有)

3财务资料

3.1请提供调查期间各年/期公司财务报表(内部报表及经审计,如有)的复印件

3.2请提供调查期间各年/期公司所有子公司的财务报表(内部报表及经审计,如有)的复印件

3.3请提供调查期间各年/期合并财务报表的合并工作底稿(包括内部抵销分录)3.4请提供总账的简介和结构图

3.5请提供调查期间公司的总账和科目余额表

4关联交易(于调查期间的金额)4.1关联方清单及描述关联关系

4.2调查期间各年/期关联方交易的金额,请以明细列示

4.3调查期间各年/期末由关联方交易或资金调拨所形成的余额,请以明细列示

4.4简述对关联方之间的资金调拨的计息方式和后续的归还计划 4.5关联交易相关的合同、协议 4.6请详述公司关联公司的转移定价政策

5销售收入(于调查期间)5.1按金额和销售数量进行的销售收入分析 5.2按客户进行的销售收入和毛利分析 5.3按主要产品类别进行的销售收入和毛利分析

5.4按主要销售地域/分销地区进行的销售收入和毛利分析 5.5按客户列示的销售折扣清单

5.6调查期间按销售额统计的十大客户清单,列明销售数量和金额 5.7调查期间按采购额统计的十大供货商清单,列明采购数量和金额 5.8现有订货清单

5.9请简述影响收入和毛利的原因或其他非常因素(包括季节性因素等)

6生产成本结构(于调查期间)6.1按各类主要产品划分的生产成本构成,请按原材料、人工成本、制造费等大类分别列示明细 附件股权投资相关模极

6.2固定和变动成本所采用的成本分配方法

6.3 按品种列示的主要原材料现行单价和市场价格趋势 6.4描述生产成本结转销售成本的方法 其他收入/费用(于调查期间)7.1管理费用明细 7.2销售费用明细 7.3财务费用明细

7.4营业外收入及支出的明细

7.5请说明对于由母公司统一向各子公司提供的服务如何在各子公司之间分摊成本

8现金流量

8.1请提供调查期间的现金流量表

8.2管理层定期对现金流量及营运资金需求的估计(如有)现金及银行存款(于调查期间的余额)9.1现金及银行存款的详细资料

9.2所有银行账户的银行余额调节表及对账单

9.3管理层定期对现金流量及营运资金需求的估计(如有)9.4详述所有现金使用的限制,如用于贷款抵押的现金 贷款及债务(于调查期间的余额)10.1 借款明细,包括贷款用途、年期、利率、资产抵押与担保等详细资料

10.2贷款和借债的合同复印件

10.3公司与各金融机构签订的信贷额度及在2007年9月底的使用情况

11应收账款(于调查期间的余额)11.1应收账款明细和账龄(可按当期、1-3个月、3-6个月、6-9个月、9-12个月、1-2年、超过2年分类)11.2对十大客户的应收款的账龄信息 11.3管理层对重大过期余额的可收回性的评估

11.4与主要客户(包括关联方)签订的合约,重点指出信用条款/限额 11.5坏账准备计提政策的详细资料 11.6调查期间内实际坏账冲销的详细资料 应付账款(于调查期间的余额)12.1应付账款的账龄分析(可按现有、1-3个月、3-6个月、6-9个月、9-12个月、1-2年、超过2年分类)12.2十大供货商划分的账龄分析 12.3与主要供货商(包括关联方)签订的合约的复印件,或描述主要条款(信用条款/限额等)12.4指出重大的采购合同(包括书面和口头的合约)预提费用(于调查期间的余额)13.1按类别分类的分析并简述计提依据及方法 13.2主要准备项目的明细 存货(于调查期间的余额)14.1按产成品、原材料、在产品、促销物料、包装物、在途物品及其他项目进行的分析 14.2按地点的存货分析

14.3按主要产品划分的产成品成分组成的分析(如原材料、工资、折旧等)14.4存货的账龄分析(可按当期、1-3个月、3-6个月、6-9个月、9-12个月、1-2年、超过2年分类)14.5存货准备计提政策的详细资料 14.6呆滞损坏存货的详情(包括数量及金额)14.7最近一期账面记录与实际存货盘点结果之间的调整结果 14.8如采用计划成本,请提供历史计划成本的金额及计算基准,并请提供过去两年每月的计划成本与实际成本的比较 14.9最近一期的产品售价清单 14.10任何以寄售方式持有或向其他人寄售的存货的详情 其他应收款及预付款(于调查期间的余额)15.1其他应收款的明细,并按性质进一步提供明细 15.2管理层对这些账项的可收回性的评估 其他应付款(于调查期间的余额)16.1其他应付款的明细(请按性质归类后进一步列示明细项目)固定资产(于调查期间的余额)17.1所有固定资产的清单。提供每个固定资产项目的购买日期、投产日期、可使用年限、原始成本、每年折旧额、累计折旧 17.2按类别进行的成本及累计折旧的分析 17.3每年新增和报废的固定资产清单 17.4所有车间或生产线的生产能力和使用情况

17.5以融资租赁或一般租赁形式租用的设施与设备的清单。提供租赁承担详情,包括每年租金、年期、承租单位、续约权等 17.6最近一次对陈旧/闲置资产的审核报告 17.7重大固定资产的所用权证明及相关文件

17.8最近一期的账面记录与实际固定资产实际盘点结果的调整情况 17.9过去三年任何资产永久性减值的冲销详情 17.10修理及维护费的详细资料及资本化政策 17.11最近一期外部独立评估报告(如有)17.12详述资本支出的承诺,包括支出性质、支出期间、预计的资金来源（如自有资金、银行借款、股东借款等)

18土地使用权(于调查期间的余额)18.1土地使用权证和租赁合同复印件(包括年租金、付款方式和续约权)

19无形及其他资产(于调查期间的余额)19.1按类别进行的分析

19.2没有合并在投资目标合并报表之内的投资的详情

19.3管理层对这些资产的可收回性的评估及任何到目前为止的准备金状况

19.4无形资产的详情,包括成本、累计摊销、摊销政策及最近一期的价值评估

20在建工程(于调查期间的余额)20.1在建工程的详细资料,包括预项目/工程名称、预计完工日期、资金需求及到位进度计划、融资方式及计划等

20.2详列主要在建工程项目预计可带来的设计生产能力的提高

21或有负债/承担 21.1所有有关资本、租赁、合作协议、专利经营及其他性质的承诺 21.2简述各项未决诉讼(如有)21.32007年9月末至今新增的重大或有负债/承担(如有)担保

22.1向外提供及获得的担保明细 抵押

23.1所有用做抵押用途的资产/收人,包括固定资产及其他资产、股息等 人力资源(于调查期间的资料,届时希望安排与人力资源部的员工进行访谈)24.1管理层的组织架构图

24.2根据实际情况,按部门和职能划分,提供有关全职和临时职工的平均人数和总员工成本(薪金、奖金、津贴等)24.3薪酬和工资结构的详情,包括工作时间、计薪基准、轮班制度、有薪假期、超时工作安排

24.4详述所有根据国家规定及内部自行提供的退休福利,包括这方面尚未履行的责任

24.5详述所有根据国家规定及内部自行提供的医疗及其他保险计划,包括这方面尚未履行的责任 24.6详述所有根据国家规定及内部自行提供的住房福利,包括这方面尚未履行的责任

24.7详述奖金和激励政策,并提供调查期间各年/期支出的奖金明细

25股利分配(于调查期间的资料)25.1股利分配政策、过去已派发股利金额及未派发股利余额

26其他(于调查期间的资料)26.1调查期间政府给予的任何津贴和特许合同 26.2调查期间各下属公司为母公司业绩所作出的贡献 26.3信息管理系统合同(如有)

B税务审慎调查 一般资料

1.1国家工商局颁发的营业执照/注册证明 1.2验资报告

1.3有关股权、投资总额等变更的申请书及批复 1.4国税局和地税局颁发的税务登记证

1.5增值税一般纳税人“确认专章”的税务登记证副本 1.6出口企业退税登记证

1.7国家外汇管理局颁发的外汇登记证 1.6联合年检报告书 1.9与税务机关的往来函件

1.10由当地税务机关发出的税务通知,包括有关各项计税基础、免税、减税等税收优惠及特别税务处理等 1.11税务机关及海关发出的调查报告 1.12任何税务纷争的描述

2增值税(于调查期间各年/期)2.1增值税月份及申报表和有关的完税凭证 2.2截至2007年9月30日的“应交增值税”明细科目

2.3因向本地企业或进出口公司采购而收取的增值税专用发票以用于证明增值税月份申报表中的进项税额

2.4主要采购合同复印件(包括同主要供货商签订的合同及数额较大的采购

2.5进项税认证结果通知书 2.6销货退回的处理方法及相关凭证 2.7有关出口退税的文件

3营业税(于调查期间各年/期)3.1请说明贵公司缴纳营业税的税务政策及缴税流程 3.2营业税月份及申报表和有关的完税凭证 3.3调查期间主要服务合同 3.4各月营业税计算表

3.5截至2007年9月30日的“应交营业税”明细科目

4企业所得税

4.1所得税申报表(包括附表)及完税凭证

4.2会计师事务所/税务师事务所出具的所得税审核报告 4.3所得税各项调整明细

4.4由税务机关发出以确认企业能享受税务优惠的通知书

4.5由税务机关发出的同意抵扣需批准的企业所得税项目(如固定资产处置损失等)4.6企业亏损弥补情况表

4.7企业与关联企业业务往来情况申报表

5个人所得税及人力资源 5.1职工的标准雇佣合同

5.2外籍雇员的个人所得税月份申报表和中方人员的扣缴个人所得税报告表,有关的完税凭证和工资所得资料 5.3管理层的组织架构图

5.4根据实际情况,按部门和职能划分,提供有关全职和临时职工的平均人数和总员工成本（薪金、奖金、津贴等）

5.5薪酬和工资结构的详情,包括工作时间、计薪基准、轮班制度、有薪假期、超时工作安排、红利或奖金、福利和认股权证计划、退休计划和政策等

5.6详述所有根据国家规定及内部自行提供的各种福利,包括地方政府的有关当地社保基金的文件及公司内部有关文件

5.7公司及员工所缴付的各类国家规定及内部自行提供的福利费明细 5.8详述奖金和激励政策,并提供期间支出的奖金明细

6预提所得税/营业税(于调查期间)6.1如有向外国公司支付款项,请提供此类款项的明细表及相关的合同和发票复印件

6.2相关的预提所得税/营业税申报表

7印花税(于调查期间)7.1所有的印花税申报及完税凭证

7.2除购销合同、运输合同以外的所有合同汇总,如租赁合同、借款合同、技术合同、加工承揽合同等

7.3签订的购销合同、运输合同、单据所涉及金额汇总表(未列明金额的，以实际发生额为准)

8房地产税

8.1房地产税申报表及完税凭证(如有)

9其他资料 9.1其他申报表和有关的完税凭证，包括土地使用税、土地增值税和契税

篇6：土地项目尽职调查提纲

一、为完成土地使用权交易需进行的前期调查工作

（一）、对土地使用权权属的调查

1、审查《国有土地使用权证》，了解使用权的取得方式、使用权的出让年限等情况；

2、建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致；

3、转让方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人；

4、转让方拟转让的建设用地使用权的取得方式，是出让还是划拨；

5、调查《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据，是否符合出让合同的有关约定；

6、调查转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件，是否已按出让合同的约定对土地进行了开发建设，是否属于闲置土地；

8、拟受让的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利。

9、审查拟受让的建设用地使用权有无下列禁止转让的情形：

(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的；

(2)已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的；(3)权属有争议的；

(4)未依法登记领取权属证书的；

(5)以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

10、从房地产登记机构了解公司的土地房产权利、合同、各种物权担保和抵押、限制性保证等情况；

（二）、对转(受)让方主体资格调查

1、到工商登记机关进行查询，了解交易双方公司是否合法成立、是否有效存续；

2、审查转让方和转受让方的法人资格证书或执照；

二、为完成土地使用权交易需进行的后期具体工作

1、拟定转让方与受让方签订的土地使用权转让合同；

2、协助转让方出具无法院查封的证明以及房地部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件并对相关文件加以审查；

3、审查关于转让房地产价值的评估报告；

4、协助交易双方前往公证处签署转让合同,并对公证处签署的转让合同加以审查；

5、拟定土地使用权交易过程中需公司准备的决议文件；

6、准备土地使用权交易过程需提交政府部门的相关文件；

7、协助交易双方办理土地使用权交易的整个过程。

农村集体土地流转程序

第一，接受委托，律师接受委托，根据委托人提供信息，起草准备调查程序。

第二，尽职调查。调查核实当事人主体资格信息，土地信息，开展系列尽职调查，出具流转可行性研究分析报告。第三，签订合同。土地流转可行，组织双方洽谈一致后，在律师指导下签订规范的流转合同，并履行相应的土地流转程序法律要件。

第四，审核发证。提醒并帮助委托人及时备案，登记过户，避免一切法律风险。办理农村集体土地使用权法务操作指引 为规范本所律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量，依据有关法律、法规、规章、关司法解释、全国律协的指导意见，结合本人土地法律服务实务经验制定，供本所律师及相关人士参考、借鉴。

从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续等；本指引旨在向本所律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。

本指引根据2010年之前国家颁布实施的法律、行政法规、规章、司法解释及其他相关文件的规定制定。若法律、法规发生变化，应以新的法律、法规及为依据。

法律依据

1《土地管理法》

2《关于深化改革严格土地管理的决定》 3《关于2005年深化经济体制改革的意见》 农村集体建设用地使用权

取得条件

1乡(镇)村公共设施、公益事业基本建设用地。

1.1农村集体经济组织可依法对用于本集体经济组织公益性活动的非农用地享有土地使用权。

1.2农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织也可对用于其从事公益性活动的非农用地享有土地使用权。

2农村兴办的乡(村)企业或联营企业用地。3根据《担保法》，使用农村集体用地抵押权实现的时候，可以允许使用农村土地。4农民宅基地。

操作提示

1根据我国现行的《土地管理法》，使用农村集体土地，法律规定只有上述四种情况是合法使用农村土地的形式。除此以外，都是国家现行法律不允许的。

2目前有的地方性法规已经打破这一局面，实际操作中要具体问题具体分析。

乡(镇)建设用地使用原则

1应当符合乡(镇)土地利用总体规划。乡(镇)土地利用总体规划是村庄、集镇及其他村镇设施建设用地的最高规划，一切乡村建设都必须服从。按照《土地管理法》的规定，乡(镇)土地利用总体规划将划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，都应当使用土地利用总体规划的村庄和集镇建设用地区域内的土地，农村道路、水利设施等需要使用村庄和集镇建设用地区域外的土地的，应当符合土地用途的要求，否则将被视为违反土地利用总体规划，是不允许的。

2符合土地利用计划。国家将每年下达土地利用计划，控制建设用地的总量，乡镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业，农村村民建设住宅，也不能突破土地利用计划确定的控制指标。

3符合村庄和集镇规划。根据国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，村庄是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点，集镇是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认的由集市发展而成的，作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。在村庄和集镇规划建设区内的建设都应当服从村庄和集镇规划，并取得村庄和集镇规划行政主管部门的同意，方可申请用地。4坚持合理布局，综合开发，配套建设。

4.1合理布局，是指通过土地利用总体规划、村庄和集镇规划对各项设施的用地进行合理安排，使土地利用趋于合理，提高土地利用率，改善村庄和集镇的功能。

4.2综合开发，是指村庄、集镇建设用地区内，乡镇企业、乡(镇)公共设施、公益事业和农村住宅建设应当由乡(镇)村统一组织开发，统一安排用地，主要利用现有建设用地。

4.3配套建设，是指农村的住宅与公共设施、公益设施等应当同步建设，使其能发挥村庄和集镇应有的功能，方便生活，改善环境，形成完善的生产和生活服务体系。

5涉及农用地的，依法办理农用地转用和用地审批。乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的，还必须办理农用地转用审批。

农村集体建设用地使用权的流转

常见的流转形式

1以建设用地使用权为条件的联营和入股。

1.1农村集体经济组织可以通过符合乡(镇)土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价人股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用权由该企业享有，由此产生农地使用权的流转。但属于非法人联营企业的，土地使用权仍由该集体经济组织享有。

1.2非上述农村集体经济组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权，应依法取得或者继受取得国有土地使用权。2以集体建设用地使用权为条件的房屋出租

2.1农村经济组织一方自行申报用地建设的各项手续，自行建造或由承租方出资建造房屋，将房屋及其场地使用权租给承租人使用。出资方先注入资金启动土地拆迁、平整工作，农村集体经济组织一方则负责申报用地手续取得规划用地许可权，从而以此为条件，由出资一方盖好房屋，产权不变，此类房屋承租年限较长，一般期满后续租。租赁期满，如双方不再续租，则出资盖房一方腾退房屋交还场地使用权。2.2操作提示

(1)以房屋租赁方式流转农村土地使用权的应当是非农建设用地；

(2)房屋不能是违章建筑，否则，占用农地兴建违章建筑出租为法律所禁止。3以集体房屋场地同时作为抵押所导致的流转。

3.1农村经济组织根据《担保法》的规定，以其所有的房屋作抵押，当抵押期满后，抵押权人依法行使抵押权，将房屋连同相应的土地使用权变更到自己名下，从而产生农村集体土地使用权的流转。3.2操作提示

(1)被抵押的房屋应当具备规划和建设用地的各项手续；(2)应当在政府主管部门办理抵押登记手续；

(3)多次抵押的，其抵押总额一般不应超过房屋价值，当事人有约定的除外；(4)此种流转一般要改变土地性质，由农村集体所有变为国有。

4农村经济组织与他人联营、入股的企业发生破产清算，导致集体建设用地使用权流转的。5城中村改造中与他人联建房屋所发生的集体建设用地流转。

6地方性法规允许的农村集体建设用地公开“招、拍、挂”所发生的流转。7操作提示

7.1当承租和出租的不是农村现有房屋场地，而是正在新建、改扩建后的房屋租赁时。应注意：

(1)只有当用地、建房手续齐全，工程竣工，房屋租赁合同才可履行，否则可能意味着合同自始至终无效或不能继续履行。

(2)合同履行前期出资方(一般是承租人)的风险较大，其应对用地项目的审批情况认真考察，审慎抉择。出租方则要考虑如遇国家征地拆迁，出租收益与拆迁补偿的利益平衡问题，应在合同条款中约定清楚相关补偿的归属，避免事后发生冲突。

7.2当出现上述3、4、5情形下的流转时，目前大部分城市是先将农村集体土地征为国有，然后由土地使用人(非农村集体经济组织一方)签订国有土地使用权出让转让协议，从而完成土地使用权的各项手续。

7.3律师在处理不同地区的涉农土地业务时，要注意不同地方的法律规范性文件，因地制宜，灵活掌握。

(1)目前出现的农村集体建设用地直接进入一级市场，公开进行“招、拍、挂”的地方性试点情况，有地方法规为依据，虽然也是农村集体土地使用权的流转，但并不发生土地所有权性质的改变。

(2)对出现的农村集体建设用地使用权流转后不改变农村集体所有性质的，应注意集体成员和相应的集体组织之间的关联性和共有关系、权利的承继问题。非农建设用地

非农用地使用权人的权益及法律适用

1对土地享有占有权、使用权，其收益权适用有关公司法、合伙企业法、合同法的规定。2对法律没有禁止性规定的，依约定处置。

3非农建设用地使用权不得转让、出租，但因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

4因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权流转时，继受取得土地使用权的企业不属于本农村集体经济组织投资设立的企业的，应办理国家土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金。这样，破产、兼并、分立后继受取得土地使用权的企业取得国有出让土地使用权。

5非农建设用地使用权可与厂房一同设定抵押。

5.1设定抵押须经集体土地所有者同意，并出具书面证明。

5.2抵押权实现拍卖、变卖抵押物时，须办理国家土地征用和国有土地出让手续。

5.3拍卖、变卖所得价款，应先扣除征地补偿安置费付给集体土地所有者(集体土地所有者在同意抵押证明中放弃此项权利的除外)，并扣除出让金上缴国家，余额依《担保法》规定处置。

使用农村集体土地的用地预申请

1在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用农村集体土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附相应的材料。

2市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

2.1农用地转用方案，应当包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。

2.2补充耕地方案，应当包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，并附相应的图件。

2.3征收土地方案，应当包括征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。

2.4供地方案，应当包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。

(1)建设只占用国有农用地的(如国有农场)，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。(2)建设只占用农村集体所有建设用地的，市、县人民政府土地管理部门只需拟订征收土地方案和供地方案。

2.5建设项目用地呈报说明书。建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附下列材料：

(1)经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图；

(2)由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；(3)地籍资料或者其他土地权属证明材料；

(4)以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件；

(5)为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。

3建设用地审查。有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。

3.1建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度。

3.2农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。

3.3未按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，不予批准建设用地。

4方案的组织实施。经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。

4.1建设项目补充耕地方案经批准下达后，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目，由市、县人民政府土地行政主管部门负责监督落实。4.2在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，由省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门负责监督落实。4.3在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门应当公布规划要求，设定使用条件，确定使用方式，并组织实施。

操作提示

1建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。

2已通过用地预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整，应重新申请预审。

3除基础设施项目按照政府有关部门关于加快基础设施项目前期工作有关的规定执行外，其他建设项目在审批或核准前，应依照本办法规定完成预审，未经预审或未通过预审的，不得批准或核准建设项目，不得办理农用地转用、土地征收、供地等手续。

建设单位的用地预审申请的程序要求 1属于政府投资审批类项目的办理程序：

1.1项目建议书和可行性研究报告分开审批的，按照以下程序办理：

(1)向发展改革行政主管部门申请，请求其受理并审查建设单位申报的项目建议书(立项报告)；

(2)发展改革行政主管部门书面征求规划行政主管部门的规划意见，规划行政主管部门回复发展改革行政主管部门规划意见；

(3)发展改革行政主管部门批复项目建议书，其中应明确规划行政主管部门确定的建设项目用地有关性质、规模和布局等意见；(4)建设单位持项目建议书(立项)批复等材料向国土资源行政主管部门提出用地预审申请。1.2项目建议书和可行性研究报告合并审批的，按照以下程序办理：

(1)向发展改革行政主管部门申请，请求其受理并审查建设单位申报的项目建议书(代可行性研究报告)或核准材料，领预审告知单；

(2)发展改革行政主管部门书面征求规划行政主管部门的规划意见，规划行政主管部门回复发展改革行政主管部门规划意见；

(3)发展改革行政主管部门向建设单位核发项目办理用地预审告知单，其中应明确规划行政主管部门确定的建设项目用地有关性质、规模和布局等意见；

(4)建设单位持项目告知单等材料向国土资源行政主管部门提出用地预审申请。2属于非政府投资核准类的建设项目办理的程序同上(1.2)。3属于非政府投资备案类的建设项目，按照以下程序办理：

3.1发展改革行政主管部门受理并对建设项目进行备案，核发项目备案表； 3.2建设单位持项目备案表向规划行政主管部门申请规划意见书； 3.3规划行政主管部门核发规划意见书。

建设用地单位申请用地预审，应提交下列材料 1建设项目用地预审申请表； 2建设项目用地预审申请报告；

3需审批的建设项目，按下列要求提供：

(1)项目建议书(立项报告)和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书及其批复、可行性研究报告；

(2)项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书(代可行性研究报告)；

(3)需核准的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单；

(4)需备案的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见.书。

用地预审的办理程序包括：

(1)申请和受理，由建设单位向国土资源行政主管部门提出申请。

(2)审查和决定，国土资源行政主管部门对用地单位的申请依法进行审查。

(3)期限，国土资源行政主管部门应自受理预审申请之日起20个工作日内完成审查工作。在20个工作日内不能完成的，经国土资源行政主管部门行政负责人批准，可以延长10个工作日，并应将延长期限理由告知申请人。

用地预审的主要内容

1建设项目用地选址是否符合土地管理法律、法规规定的条件，是否符合土地利用总体规划； 2建设项目是否符合国家供地政策；

3建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；

4占用耕地的建设项目，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障。

城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件 1由国家先行征收； 2先转让给国家；

3经集体土地所有者同意；

4经集体经济组织2／3以上的成员同意。农村宅基地

法律依据 1《确定土地所有权和使用权的若干规定》。

2《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。3《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》。4《村镇建房用地条例》。

宅基地使用权范畴

1宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。

2宅基地使用权纠纷，是民事主体之间就宅基地使用权产生的确权纠纷或侵权纠纷。3律师可代理当事人采取的处理方式。

3.1协商解决。只要当事人同意协商，既可以在诉讼之前协商解决，也可在诉讼期间或诉讼后协商解决。

3.2行政解决。即根据《土地管理法》第16条第2款的规定请求有关政府机关予以解决。这是一个法定的前置程序。享有宅基地使用权的一方当事人，如果未经有关政府确权，不能以对方当事人侵权为由向人民法院提起民事诉讼，人民法院也不能受理。

3.3诉讼解决。根据《行政复议法》和《土地管理法》的规定，当事人之间就宅基地使用权确权纠纷，如果一方或者双方对政府的处理决定不服，可以申请行政复议，或者在收到政府的处理决定通知之日起30日内，直接向人民法院提起行政诉讼。申请行政复议的，当事人对行政复议决定不服，还可以依法向人民法院提起行政诉讼。

操作提示

1处理农村宅基地确权纠纷，应参考宅基地历史状况、现实使用状况、原有的地基、界石等证据来综合分析判断，并依据法定程序办理确权手续。

2处理农村宅基地侵权纠纷，应以宅基地权属证明(宅基地使用证)作为侵权判断主要依据，如无权属证明的，应先解决权属问题。农村土地承包经营权

主要法律依据

1《中华人民共和国农村土地承包法》。

2《农业部农村土地承包经营权流转管理办法》。3《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》。

4《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。土地承包经营权

取得的方式和途径

1原始取得。家庭承包经营的土地是当前维系农民与集体、农业与工业、农村与城市的最重要的纽带，是政府能够借以影响和控制农村、确保其政策被执行的工具，是农民就业、生存的保障体制，也是当前农民增加收入的主要途径。

原始取得主要指集体经济组织的成员或本集体经济组织以外的单位或个人，通过依法订立承包合同所取得的土地承包经营权。2流转取得及其途径。

2.1当事人通过签订承包经营权的转包合同取得。

2.2当事人通过转让合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。2.3当事人通过出租合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。2.4当事人通过入股合作合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。

对承包合同制度的保护

1承包期内，发包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承包方对其在承包地上的投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。2承包期内，发包方一般不得调整承包地。3因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，而对承包地作个别调整的，承包土地的调整方案，必须经村民会议2／3以上成员，或者2／3以上村民代表同意，并须经乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。承包合同约定不得调整的，按照其约定。

土地承包经营权流转

1一般方式为：转包、转让、出租、入股、互换。2其他方式的承包

2.1荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营。(1)以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；(2)以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定；(3)无论哪种承包经营，均要签订承包合同。

2.2将整片土地承包经营权作价折股，分配给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。

农村土地承包经营权的具体流转

流转的法定形式

1转包，是指承包方将承包的土地转承包给新承包方，原承包方为转包人，新承包方为受让人。土地转包后由受让人继续享受和履行承包合同规定的权利和义务，并向转包人提供一定数量的转包费。转包需经发包方备案，但不必经发包方同意。转包只适用于家庭承包的情形。

2出租，是指承包方将土地租赁给其他公民、法人或者其他组织使用，由承包方向出租方交纳租金，只需发包方备案即可进行。

承包方在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给他人后，转包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方与发包方的关系不变，由承包方直接向发包方承担义务。3互换，承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。互换是一种互易合同。互易后，互换的双方取得对方的土地承包经营权，丧失自己的原土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，还应与发包人变更原土地承包合同。3.1双方互换的，不必经发包人同意，但互换合同应经发包人备案。3.2互换未经登记，不得对抗善意第三人。

4入股，是指将农地量化股份，把土地承包经营权转化为股权，实行股份合作制经营的一种流转方式。

我国现行法律只是把人股当作“四荒”土地承包经营权的法定流转方式之一，对于家庭承包的土地承包经营权并未赋予这种法定地位。5转让，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件有偿转移给其他公民、法人或者其他组织的一种农村土地流转方式。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，本集体经济组织成员有优先受让权。

5.1转让后，土地承包经营权发生转移，由受让人向发包方履行义务，原承包方完全退出承包经营关系。

5.2通过家庭承包获取的土地承包经营权转让的，必须经发包方同意。5.3转让未经登记的，不得对抗善意第三人。5·4土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，但本集体经济组织成员有优先受让权。

6土地承包经营权抵押，是指承包方为了确保自己或者他人债务的履行，将土地不转移占有而提供相应担保。当债务人不履行债务时，债权人就土地承包经营权作价变卖或者折价抵偿，从而实现土地承包经营权的流转。

我国现行法律只允许“四荒”土地承包经营权抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包经营权是不允许抵押的。

7继承，是指“四荒”土地承包经营权以及林地家庭承包经营权，承包方死亡的，由其继承人依法在承包期内继承土地承包经营权。

国家法律并未赋予除林地和“四荒”地以外的家庭承包土地的承包经营权的继承权。8代耕，是指承包方在承包期内依法将承包地委托给第三人(即代耕方)暂时代为经营的行为。无论哪一种方式的流转，流转的期限不能超过原承包期的剩余期限。

其他方式的承包

1直接通过招标对荒山、荒沟、荒丘、荒滩(简称“四荒地”)等实行承包经营。2通过公开拍卖方式，对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等实行承包经营。3通过公开协商方式，对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等实行承包经营。

4将整片土地承包经营权作价折股，分配给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。

操作提示

1招标、拍卖方式承包“四荒地”的，承包费通过公开竞标、竞价确定。2以公开协商方式承包“四荒地”的，承包费由双方议定。3无论哪种承包经营，均要签订承包合同。

4农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。

5承包方将土地交由他人代耕不超过1年的，可以不签订书面合同。6承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或者其书面委托的代理人签订。

7农村土地承包经营权流转当事人可以向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证，但乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。

城中村改造的法律问题

主要法律依据

1《城市房屋拆迁管理条例》。

2《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》。3《最高人民法院行政审判庭关于拆迁强制执行的有关问题的答复意见》。

4《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》。

5《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》。

城中村改造的常见模式

1由政府主导，主要是政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。这种方式由于前期拆迁安置成本高，政府难以做到资金的平衡，政府财政资金有限，目前还没有过大规模开展此类土地的开发。2村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这种模式需要政府支持力度比较大，比如在基础设施、公建设施及资金等方面，适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况。

3开发商主导的开发模式。开发商资金雄厚，开发经验丰富，既可以缓解政府资金的压力，使财政资金可以投入更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题，这种模式是目前较为自觉的改造模式。城中村改造中的法律关系 1民事法律关系。

1.1拆迁人与被拆迁人的拆迁补偿合同关系

(1)在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置的问题，拆迁当事人可以以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》。

(2)依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。(3)补偿安置方式如下： ①产权调换； ②货币补偿。

(4)被拆迁人对上述补偿安置方式有选择权，补偿安置协议必需满足被拆迁人对补偿安置方式的选择。否则，拆迁合同无效。

1.2拆迁人与城中村内物业承租人的法律关系，应注意：(1)拆迁租赁房屋，应衔接好补偿与租赁的关系。

(2)《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”(3)拆迁租赁房屋应当考虑两个因素：

①保护房屋所有权人的合法权益，所有权人可以选择货币补偿和产权调换的补偿方式； ②保护承租人的合法权益。应当说，拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的，故在处理两个法律关系时应当一并考虑。1.3拆迁人与抵押权人之间的法律关系，应注意：

(1)对于设立了抵押权的房屋进行拆迁的，应该处理好补偿与抵押的关系。

(2)抵押权人与被拆迁主体之间的抵押权关系和房屋拆迁补偿是两个独立的法律关系。(3)在拆迁设立了抵押权房屋时应注意以下两点： ①保护房屋所有权人的合法权益。作为被拆迁人同时又是抵押权人的相对义务人，有权对拆迁补偿的形式做出选择，而不是只听命于拆迁人。②维护抵押权人的合法权益。如果房屋所有权人选择产权调换的方式，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。如果房屋所有权人选择货币补偿的方式，则抵押权人对货币享有优先受偿权。

1.4拆迁人与继受人之间的法律关系，应注意：

(1)继受人实质上是所拆迁房屋的间接受益人，对所拆迁的房屋享有期待利益。

(2)拆迁人与继受人之间的法律关系，是实际主体对名义主体在拆迁权益上的继受关系。1.5拆迁人与拆迁公司之间的法律关系，应注意：

(1)拆迁人与其所委托的房屋拆迁公司之间是拆迁委托关系。

(2)拆迁人依法可以自行拆迁，但实践中一般都委托具备拆迁资格证书的房屋拆迁公司实施拆迁与补偿安置工作。拆迁公司可以自己的名义与被拆迁人等相对人签订补偿协议。1.6操作提示

(1)被拆迁人是指房屋的所有权人、土地的所有权人或土地使用权人。征地拆迁中涉及的承租人或承包人(指农村企业承包人)并不是被拆迁人，除非被拆迁人同意的，拆迁人不可以抛开被拆迁人而与承租人或承包人签订拆迁补偿安置协议。(2)拆迁公司在受到委托后，成为形式上的被拆迁人的相对人。拆迁纠纷、安置协议纠纷中的法律主体是拆迁公司，而非房地产公司或市政建设部门。2行政法律关系。

2.1土地征收法律关系。

(1)土地征收是指国家依据公共利益的理由，取得农村集体所有的土地，稍有不慎即可能造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须由法律严格规定征收的法定条件。(2)征收的法定条件有三项： ①为了公共利益的目的；

②必须严格依照法律规定的程序； ③必须予以公正补偿。

2.2拆迁行政许可法律关系。

(1)拆迁许可证的申请和发放程序要求：

①根据法律规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请行政许可是进行房屋拆迁的前置程序。②申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申领。③拆迁人应提交下列资料： A.建设项目批准文件； B.建设用地规划许可证； C.国有土地使用权批准文件； D.拆迁计划和拆迁方案；

E.办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。④市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。(2)对违章建筑的行政处罚。①强制拆除。《中华人民共和国城乡规划法》第68条规定：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。②强制拆除等措施必须交由具有执法权的人民法院执法部门。地方人民政府在行使这项权利的时候，要充分保护当事人正当、合法的权利。对行政处罚不服的，当事人仍然可以提起诉讼。

(3)强制拆迁。被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。(4)城市房屋拆迁的行政裁决。

拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。2.3裁决是诉讼的前置程序。根据国务院的《城市房屋拆迁管理条例》和最高人民法院的2005年第9号司法解释，拆迁安置补偿纠纷不经裁决直接诉讼的，法院不予受理。城中村改造过程中的法律业务

土地使用权及地上附着物权属的确认

对改造范围内土地利用现状要进行勘测，主要包括：

(1)改造范围内土地权属、集体土地、国有划拨土地、国有出让土地(含年限)的范围、面积、位置、用途(用途如村民住房用地、市场用地、乡镇企业用地)等情况，需附图说明。(2)提供土地证复印件。同时地上附着物的权属确认，由实际权属人提供相应的权属证明以及附着物的概括，然后交由当地土地管理部门审核以确定补偿标准。政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议问题。

政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议框架协议的意义 1对村集体经济组织或者开发商改造地位的确认。

2对村集体经济组织或开发商的权利范围以及改造计划性质给予确定。只有签订了相关的改造框架协议，才使得改造者的地位得到确认。3确认该改造计划的性质。因为正常的房地产开发的资金来源与城中村改造项目的资金来源有着明显不同，同时就地价以及相关配套项目的办理，均有着很大程度上的优惠，而律师的介入，就是帮助起草相关的改造协议，并协调相关的法律关系。

拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理

1确定拆迁人主体。拆迁涉及后面项目的改造，拆迁是改造的基础条件，以什么主体办理拆迁许可证，以及如何办理，这些关乎民事权利和义务的主体，需要慎重考虑。律师应当提供相关的法律意见以及协助委托人办理。

村内股份制合作企业自行改造建设及与他人合作的改造建设。

(1)自行改造。其特点是自行申报，主体清晰，资金自筹独享政策优惠，回迁安置的成分单一，便于管理。可自行拆迁或委托拆迁公司拆迁。(2)与他人合作改造。受托律师应至少做到：

①明确利益分配和责任分工以及如何承担拆迁风险的问题。②律师需要提供相关法律意见和确立相关协议的关注点。③明确谈判的焦点。

2村外其他机构参与城中改造竞拍过程中的法律问题：

2.1应做好招标文件的起草以及招标或挂牌成功后协议的签署。2.2关注招投标程序的合法化问题。

拆迁中的证据保全

1城市房屋拆迁过程中以下几种情况应注意采取证据保全 1.1对产权不明的房产如何进行拆迁。

(1)拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。

(2)拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。1.2对代管房屋的证据保全。

(1)代管人亦属于被拆迁人，但由于代管人对被拆迁房屋没有所有权、处分权、在所有权人不在的情况下，拆迁人应就被拆迁的房屋面积、建筑材料的构成、房屋的新旧程度等有关证据进行保全。

(2)如果代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

1.3对有产权纠纷的房屋的证据保全。

(1)拆除产权有纠纷的房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。

(2)拆迁前，房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。

1.4对设有抵押权的房屋的证据保全。

(1)对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。(2)如果双方在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成协议的，由拆迁人按有产权纠纷的方式实施拆迁，并进行相应的证据保全工作。1.5对租赁房屋的证据保全。

(1)拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持；(2)因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改；

(3)应对原租赁合同、产权变更书、变更后的租赁合同等作必要的证据保全。第287条对拆迁造成停产、停业的经济补偿

1因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应该给予适当补偿。1.1适用范围只限定在产权调换。

1.2适当补偿的标准由各地具体规定，实际操作中可以委托评估机构进行评估。1.3作价补偿的由评估机构在评估时考虑由拆迁引起的经济损失。

拆迁担保房屋

1如果抵押房屋拆迁，选用了货币补偿方式，应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押房屋原有的抵押权消失，被拆迁人方能向拆迁人领取补偿金。2如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能清偿到期债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。

3按照《合同法》的相关规定，拆迁人和被拆迁人都有及时通知抵押权人的义务。有的地方则有具体规定，对没有在拆迁期限内与抵押权人重新设立抵押或者清偿原债务的，对其补偿款由拆迁人交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代保管。

4所得的拆迁补偿金属于抵押财产。房屋抵押权因房屋被拆迁而消灭，其补偿金作为抵押财产，使抵押权人的权益得到保障。

抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作。

如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选用了产权调换方式，其补偿操作应注意以下几点：(1)抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。

(2)抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。

(3)抵押房屋拆除未达成新的抵押协议，抵押权人应及时提起诉讼，避免债权落空。当然，拆迁人也可主动起诉，要求法院确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同，维护自身之合法权益。

拆迁共住房屋的操作 1被拆迁的共有人确认。

1.1住宅房屋拆迁，对被拆迁户的划分标准是以房屋产权证为准，按照房屋所有权证上分割的份额，给予补偿。

1.2共同居住但房产证上未注明的，如长期居住、单独立户的，可以作为独立房屋使用人给予补偿。

1.3其共有人不在拆迁范围内长期居住，或者其住房不能独立使用，或者没有单独立户的，只能给予房屋所有权人补偿。

常见的律师业务内容

1尽职调查，提供法律咨询意见。2代为办理政府审批法律手续。3对项目开发融资提供法律意见，起草、审查融资协议，参与商业谈判和签约，协助处理融资过程中的争议。

4对项目补偿安置出具法律意见，参与拆迁补偿谈判，起草、审查拆迁补偿安置协议，协助处理拆迁补偿纠纷。

5出具合作建设方案和风险控制的法律咨询意见，对合作方进行资信调查，参与合作建设谈判，起草，审查合作建设合同。

6对拆迁人与合作方新设联合开发公司的，提供从公司设立、机构设置到申请工商注册登记等全过程的专项法律服务。

7对违法建筑物申报登记、申请补办确认产权手续提供服务。8就项目土地使用权事宜，起草、审查《土地使用权出让合同》，协助办理出让手续。9就项目建设规划、施工许可等提供法律咨询意见。