2019年房地产市场展望

2019年房地产市场展望（通用6篇）

篇1：2019年房地产市场展望

2019年工作总结以及2019年展望-范文汇编

鞭策自己在2011年要完成目标如下：

一、工作目标

1.在做好现有外高桥仓库等业务的前提下，同时全面开拓临港新仓库的业务。

2.对于利润增长点比较高的外包仓库业务，也将是我2011年继续努力的重要目标。同时，还要更加完善与规范外包仓库的操作流程，进一步地提高服务水平。外包仓库的优势就是充分利用现有的资源进行优化与利用，达到盈利。当然，一定要让客户先理解好nrs介入仓库业务的意义。以及让日陆仓库的服务名扬于危险品仓储行业，不管是自有仓库还是外包仓库，全面扩大我司的知名度。

3.在维护好自社仓库的客户业务的基础上，积极地去开拓新的客户。定期地去拜访现有仓库的重要客户，以及经常与他们保持良好的沟通与关系。

对于货代与运输的客户也同时积极地开拓，全面开展公司的营业业务。特别要开发长期性的最终客户的业务。运输这一块，最重要的还是要开发可以让自有车辆可以运作的运输业务。

4.由于营业人员是代表公司的窗口与形象，更专业的知识可以更好地获得客户的信赖和信任。所以更要全面学习与掌握危险品化工物流方面的相关的各种专业知识，不断地充实自己。使自己变得更强大。

5在工作之余多学习iso tank方面的业务知识，为今后可以更全面地开拓油罐箱的国内外业务作好准备。

二、生活目标

1.我的价值观是工作是为了更好的生活。我会更加合理地安排好自己的业余生活。

2.只有家庭稳定才能实现社会的稳定，2011年的首要目标是圆满完成自己的终身大事。争取能够拿到上海日陆外联发对员工福利的1000元奖励金。

3.今后的生活驾车还是必不可少的一项技能，我要在上半年拿到驾驶证书。

为了实现2011年我所有的目标，从现在开始我会更加努力地行动，一步一步地去实现和超越它！

篇2：2019年房地产市场展望

引言

年年月月题相似，岁岁年年考不同。2018年高考，在万众瞩目中如期而至，又很快消逝在时间的风中。对高考作文的谈论或是争论，都不是陈迹，而是现实或事实。每一道题的拟就，都带着新时代的生活气息，带着敢于担当社会的责任，引领着民众奋力前行，让年轻人阐述他们的人生观和世界观，正视青葱的生命，明白青春的情怀。

因此，我们将针对2018年高考作文呈现的特征，从不同的层面对作文进行分析、解读、归纳和思考，把握高考作文的基本命题方向，引导关注日常作文需注意的事项，对2019年高考作文进行展望预测，为全国广大考生迎接高考，尽绵薄之力。

2018年高考作文命题透视

2018年高考，全国高考8套语文卷9道作文题，3道由教育部考试中心命制，其余6道由北京、天津、上海、江苏、浙江等省市命制。世纪宝宝中国梦、改革开放三部曲、新时代新青年、绿水青山图……首批“00后”迎来高考之际，紧扣时代主题、聚焦当代青年的作文闪亮登场。就整体而言，作文命题选择材料广泛，与教育部提出的“立德树人”命题方向基本一致，侧重于国家发展的大方向，洋溢着鲜明的时代特色，这对于考生而言，都能做到有话可说，见仁见智。我们先对2018年的9套高考作文的呈现的特征做一些思考和回顾：

一、立德树人，核心价值。

高考作文的显著特点就是更加突显考试对人才培养和价值引导的作用,加强对社会主义核心价值观、依法治国、中国优秀传统文化的考查,形成了在作文育人方面的合力,实现了高考作文试题独特的教育功能，注重了对考生情感、态度与价值观的引导，助推素质教育，引领语文改革方向。全国新课标Ⅰ卷、Ⅲ卷，都有着端正人生态度，有着优秀的品德，才能在前行的道路上，真正的实现自我，做社会的栋梁之才。“世纪宝宝中国梦”引导考生在体会国家进步、民族振兴的同时，感受大国风采、民族精神和时代品格，增强考生荣誉感、责任感。北京卷里微写作的“三选一”中的“①在《红岩》《边城》《老人与海》中选择一个人物，‘抒写你从中获得的教益’和③《论语》中的颜回和曾参，你喜欢谁？”，这两道小题中，涉及的关键人物，多是因为他们的德行，获得后人的敬佩。《红岩》中的江姐，《边城》中的傩送、天保、翠翠，《老人与海》中的桑迪亚哥，颜回，曾参，他们受人尊重都是来自于高尚的德行。天津卷作文“器”，作文材料明确提出“有一种‘器’叫器量，兼容并包，彰显才识气度”，从“器量”“气度”这个角度出发考虑，是指一个人的涵养或修养，这就要求考生必须考虑到人的德行。天津卷作文要求考生围绕“器”展开联想和思考，注重发掘中国传统文化的优秀因子，引导考生对成才成器、国之重器等进行深入思考。

二、家国情怀，匹夫有责。

高考是为国家选材，“少年强则国强”，通过高考作文题来引导青年学生，要敢于承担历史使命。全国新课标Ⅰ卷明确提出“一代人有一代人的际遇和机缘，使命和挑战，你们与新世纪的中国一路同行、成长，和中国的新时代一起追梦、圆梦。”引发你怎样的联系和思考？然后“请据此写一篇文章，想象它装进‘时光瓶’留待2035年开启，给那时18岁的一代人阅读。”依据材料和命题要求，“新世纪的中国”“中国的新时代”这是明确提出做为青年学生，思考立意必须要侧重到国家层面，高屋建瓴的审题立意，阐述个人观点。全国新课标Ⅲ卷的围绕标语写作，深圳、浙江、雄安这三处，是国家在不同的时代重视发展的地区，以“改革开放三部曲”为主题的标语提出，都带着特定年代的国情，考生在思考立意时，必须考虑到身处的年代，应该如何去面对。

三、时代情怀，敢于担当。

青年是一个时代的脊梁和希望，做为时代的青年，对所处的时代要有着一份情怀，敢于面对敢于追求，展现青年人的情怀和担当精神。全国新课标Ⅰ卷在命题中提出的“给那时18岁的一代人阅读”，明确的告诉考生，在写作文时必须要贴近青年学生，是他们以精神的鼓舞和激励。北京卷的大作文“请以‘新时代新青年——谈在祖国发展中成长’为题，写一篇议论文”和浙江卷则是以“浙江精神”为材料，在命题时提出“作为浙江学子，站在人生新起点，你有怎样的体验和思考？”这两篇作文题，都是引导考生做为时代的青年，在祖国的发展过程中或是所处环境的发展中，应该如何面对的问题？向“同学少年，风华正茂”高中学生，发出倡议和号召，做为当今的青年，“在祖国的发展中”或站在人生的“新起点”，必须正视自己，勇于拼搏，才能青春无悔。

四、绿色家园，警钟长鸣。

金山银山，不如绿水青山。环境保护，是年年提倡，国家重视的问题。人居环境的好坏，直接决定我们的生活质量。对于我们栖息的环境家园，有着什么样的情怀去述说，也是考试的方向。全国新课标Ⅲ卷“标语写作”中，“2005年 浙江 ?绿水青山就是金山银山”北京卷的大作文“请你展开想象，以‘绿水青山图’为题，写一篇记叙文，形象生动地展现出人与自然和谐相处的美好图景。”这两道考题，很是鲜明的提出环境保护的问题，人类栖息的环境恶化，给生存和发展带来不利的影响，做为高中生必须要意识到这一点。在面对身处的环境，每个人都有责任和义务来保护，我们的生存的家园才会美好。

五、传统文化，推陈出新。

传统文化需要传承和发扬，面对五千年的中华文明，做为高考作文的题材出现，一直是需要关注的，也是常考常新的一道题。在命题时，不在如2017年全国新课标Ⅱ卷诗词名句选择二到三句来立意，而是另辟蹊径。北京卷的微写作，三道小作文题，“《红岩》《边城》《老人与海》中，至少选择一部作品，用一组排比比喻句抒写你从中获得的教益”“ 从《红楼梦》《呐喊》《平凡的世界》中选择一个既可悲又可叹的人物，简述这个人物形象”“ 读了《论语》，在孔子的众弟子之中，你喜欢颜回，还是曾参，或者其他哪位？请选择一位，为他写一段评语。”作文给予的材料中，除了《老人与海》之外，都是中国的传统经典作品。写作的要求是“抒写获得的教益处”“写一段评语”“简述这个人物形象”，考查对具体人物事件的掌握。

六、事件发生，思考重点。

社会在发展进程中，会出现各种各样的人际关系。生活所处的环境里，对身边亲历的事件，年轻人必须懂得如何去面对，去表达自己的看法承担应有的责任。全国新课标Ⅱ卷材料“飞机弹痕与防护”和上海卷“‘被需要’的心态”，侧重讲事件发生时，要懂得关注其重点，飞机的弹痕与飞机的安全，不仅要可能弹痕多的，还要看弹痕少的，才能知道飞机保护的重点部位。人际交往中，我们不仅关注自身，更要去考虑“被他人需要，以体现自己价值”。这两道作文题，都是要求我们在考虑问题时，不能看到大多数人看到的问题，而是需要从辩证的角度去深入思考，才能发现问题的真相，做到契合主题，提升个人看待问题的能力。

七、生活交际，切实关注。

我们生活的时代，在与他人交往的过程中，彰显一个人的涵养和能力，体现适应时代社会的能力。天津卷的材料是“生活中有不同的‘器’”，这个“器”，是器量、器物、重器。江苏卷“生活中处处有语言”，所给材料是从“语言”展开的分析。这两道题中，“器量”与“语言”是侧重于人际交往的。命题的意图，在于 提醒青年学生对日常生活中言行举止等方面，要懂得去关注和评价。置身与社会，与人交往、相处，需要有着涵养和表达情怀的方式，唯有点滴的积累和关注，才能在遇到问题时，从容镇定的面对。“世纪宝宝中国梦”和“新时代新青年”等作文题瞄准今年考生特点，选取与考生情感体验密切相关的材料，让考生发声；“被需要”等作文题取材于生活实际，让每个考生都有发挥的空间、有展现的可能，也能让考生感受到自己与时代、社会生活息息相关。

2019年高考作文命题趋势

高考作文，是语文试卷的重点，更是社会关注的焦点。其命题的方式虽然不断推陈出新，总体的命题趋势是稳中有变的。因为随着高考次数的叠加，命题角度日趋稳定，加之高考“立德树人”的宗旨，其命题的方向基本上是爱国、社会、科技、青春、奉献等方面，确定命题的主要角度，在面对2019年高考的备课，也就多了几分从容和自信。

一、弘扬爱国情怀，主题永恒。

国家的繁荣与发展，关系到每个人的幸福感，对国家情怀的弘扬和赞美，是出自于心底的崇高文化自觉。2017年的中国关键词和2018年的“写给18岁青年的一封信”，都让我们看到命题组的初衷。高考不仅选人才，更是选有爱国情怀报国之志的时代青年，这是永恒的主题。

二、提升道德品质，步步推进。

国家关注提升全民的道德品质，感动中国人物、道德模范人物、各行业各级“好”人的评选，一直在推进。在高考作文命题上，“立德树人”的主题，2017年的中国关键词，北京的“为共和国拍照”，2018年的全国新课标卷、北京卷一样弘扬着品德教育的影响力。

三、关注环境生态，人人有责。

人类只有一个地球，雾霾情况在大城市常有发生，每个身处其中的人，都必须时刻关注生态环境问题。“时时勤拂试，莫使惹尘埃”，每年的高考，与环境有关的问题，以不同的角度来命题。2017年是中国关键词里的“空气污染”“美丽乡村”，2018年全国新课标Ⅲ卷北京卷的“青山绿水图”。环境保护，人人有责。

四、走近社会事件，关注生活。

学生不能生活在象牙塔里，需要走上社会。在高考作文中，选用社会问题来引导学生关注时代关注生活，懂得为人处世的道理，成为近些年的重点。2017年的山东卷的“共享书店”，江苏卷的“车”，天津卷的重读长辈这部书”；2018年的上海卷“被需要”，天津卷的“生活中有各种‘器’”，都是从社会生活日常中提炼主题。

五、学生阅读要求，逐年提升。

传统文化是中国五千年历史的精髓，对传统文化的传承和发扬，一直得到重视。在高考作文中，常有题型出现。2017年的全国新课标Ⅱ卷，从六句古诗词中选择二到三句来立意；2018年的北京卷微写作“三选一”，三道小作文题都是对经典名著的考查。其中的变化，是从对诗句的理解到作品人物的分析和评价。

六、考纲言出必行，说话算话。

2017年1月10日，北京教育考试院就已经公布：2017年高考北京卷的《考试说明》将出版，且今年北京高考语文首次将《红楼梦》《呐喊》《边城》《红岩》《平凡的世界》《老人与海》这六部名著纳入必考范围，2018年北京语文卷的考法：从《红楼梦》《呐喊》《平凡的世界》中选择一个既可悲又可叹的人物，简述这个人物形象。

2019年高考作文备考展望

近三年的高考命题，紧随国家的时政大事，贴近当地时代发展。这是接地气、受民众喜欢的命题形式，更是旗帜鲜明地传递命题的方向，中学生不能只单纯的“两耳不闻窗外事，一心只读高考书”，要重视对社会问题的思考。总书记提出：“广大青年应该在奋斗中释放青春激情、追逐青春理想，以青春之我、奋斗之我，为民族复兴铺路架桥，为祖国建设添砖加瓦。”这就要求青年学生，必须关注时代，关注社会，积极投身到时代建设的洪流中区。遥望2019年高考，新一届的高三师生在备考时，必须注意以下几点：

一、国家重大事件，必须关注。

“改革开放的大门，永远不会关上”，这是我国面对国际新形势，提出的治国发展的策略，国家为坚持不懈地努力推进新征程，开创新时代。如此重大的事件及其相关内容，考生平时们必须要通过不同的渠道掌握清楚，对此所了解。为此，做为教育者或家长，一样要关注和帮忙搜集信息，提供考生可阅读的相关材料。

二、关注社会事件，考虑全面。

“文章合为时而著，歌诗合为事而作”做时代有为青年，这就要求，对社会事件和身边的日常，做个有心人，要进行思考和分析，关注有关部门的具体做法和媒体的评论。普通的社会现象，一旦成为民众聚焦的热点，就得引起思考，做一些材料的搜集和探究。对《人民日报》《中国青年报》的时评文，给予关注和思考。

三、经典作品命题，推陈出新。

经典作品是人类发展的财富，从古典诗词名言名句到四大名著，还有现当代的文学作品，在平时应该广为涉猎，博览群书，提升自我的修养。尤其的考纲中专门提及的作品，必须要仔细梳理事件情节、深入分析人物形象，从不同的角度和侧面去理解，做到对作品的主要人物、次要人物的性格特征都有所理解。

四、关注时代人物，积累素材。

“江山代有才人出，各领风骚数百年”，在新材料作文、任务驱动型作文依旧的时代，选择好的事例来论证，成为至关重要的一环。面对各种人物素材，做为当今的青年，不能常用陈旧的题材来论证分析。当下时代，各行各业人才辈出，选择具有时代性的新闻人物、行业英模，论述时才能吸引人的眼球。

五、揣摩高分作文，明确立意。

“他山之石，可以攻玉”，写作不是一个人独立思考就可以的事情。在平时，要多关注同龄人的作文，关注优秀的作文，暑期里高考满分作文书上市，或是备考类的期刊杂志出现，应该选择合适的一两本。仔细揣摩别人的审题立意、选用材料、升华主题等，在模仿中前进，在模仿中创新。

六、重视文体训练，固化模式。

现在的作文命题，多是新材料作文或是任务驱动型作文，写成议论文是最好表达观点情怀的方式。为此，在平时的作文训练中，要根据自己的写作习惯，确定文体的格式。并且，在论证方式上，养成一个好的习惯，比如第一个例子正面的100-150字，第二个例子反面的70-100字，然后是一组正面的排比例子，通过训练来固定模式。久而久之，在考场上，一旦思路打开，材料齐全，便可一气呵成。

七、做好平时训练，打造亮点。

“罗马不是一天建成的”，好文章不是一篇就写成的。在平时的训练中，要考虑到考场作文的要求。对标题的拟写，审题立意的方式，还有常用论证手法的运用，都有做到熟练。平时还有必须注意作文首段和结尾的扣题，尽可能的做到文中重点段落通过论证来扣题，给阅卷老师清楚的提醒。排比对偶句式的使用，名言名句的引用等，也要尽量的去使用去适应，提升作文的生动性和文学性。

八、注重文段分解，卷面清晰。

很多同学在平时作文中，很多时候就三五段，中间的重点段落二三百字。这在电脑阅卷的时代，给老师的感觉文字密密麻麻，有着很大的压抑感。故而在平时的写作过程中，要考虑文段的清楚。尽量做到除了首段的段落之外，中间做到四到六段，让文段的字数均衡，做到疏密有致。在可行的情况下，重点事件前拟用标题，给人耳目一新的感觉。

篇3：2019年房地产市场展望

1.1新房:百城价格连续下跌, 重点城市供大于求, 房地产开发投资增速创5年来新低

1.1.1价格:百城价格自5月起连续7个月下跌, 四季度跌幅收窄, 不同城市表现分化

1) 百城整体:百城住宅均价连续7个月环比下跌, 10~11月跌幅收窄

根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示, 2014年以来, 百城住宅均价进入调整期。一季度, 受宏观经济增速放缓、信贷收紧、季节性调整等多重因素影响, 百城住宅均价涨幅明显收窄;二季度购房者观望情绪蔓延导致需求不足, 房企加大供应并以价换量, 5月百城住宅均价在环比连续上涨23个月后首次出现下跌, 跌幅为0.32%, 住宅价格在经历近两年持续上涨之后进入调整期;三季度地方政府放松限购、限贷政策, 短期内促进市场成交回升, 但随着供应量继续加大, 供大于求矛盾进一步显现, 房企在高库存、高负债的双重压力下延续打折促销、以价换量的去库存策略, 市场价格进一步下行, 9月百城住宅均价跌幅扩大至0.92%。

9月30日央行出台放宽限贷政策对扭转市场预期起到积极作用, 成交量明显回升, 为了完成年度销售目标, 房企继续加大推盘规模。四季度房价仍处于下行通道, 但跌幅有所收窄, 10月百城住宅均价为10629元/m2, 环比下跌0.4%;11月, 百城住宅均价为10589元/m2, 环比下跌0.38% (见图1) 。

2) 十大城市:2014年以来累计下跌0.25%, 跌幅低于全国整体

2014年以来十大城市住宅均价变化趋势与百城整体一致, 1~11月累计下跌0.25%, 跌幅低于百城整体2个百分点。

具体来看, 一季度十大城市住宅均价环比涨幅持续收窄。4月涨幅收窄至近一年半最低水平, 为0.39%, 均价达到19563元/m2, 为2010年6月以来历史最高;5月是价格变化的“拐点”, 十大城市住宅均价由涨转跌, 跌幅为0.18%。三季度随着市场下行, 十大城市住宅均价持续下跌, 9月跌幅扩大至1.23%, 超过百城同期跌幅 (0.92%) 。进入四季度以来, 在各种利好政策的推动下, 市场明显好转, 10月跌幅收窄至0.31%;11月十大城市住宅均价为18946元/m2, 环比小幅上涨0.07%。

1.1.2需求:整体成交明显下行, 一线城市同比降幅最大

2014年以来市场整体下行, 市场成交较2013年大幅下降。2014年1~11月, 50个代表城市月均成交2273万m2, 同比下降13.6%, 与2012年同期基本持平, 分别高出2010, 2011年同期10.6%, 24.5%。

具体来看, 在房地产市场整体持续下行的大环境下, 同时受2013年同期高基数影响, 2014年多数月份成交量不及2013年同期。在2013年年末多个城市调控政策密集加码、房地产信贷收紧及季节性等多重因素影响下, 1月成交量同比显著下降17.2%, 2月同比小幅下降0.4%。3~5月代表城市住宅成交量总体较2月明显回升, 但较2013年同期仍有较大差距。6月, 政策放松对市场需求的刺激效果减弱, 成交量再度下滑至全年次低点, 总量为1949万m2, 同比降幅再度扩大至21.6%。进入下半年, 限购限贷政策放松、公积金贷款政策放宽及央行降息等一系列政策出台进一步刺激需求入市, 市场成交逐步回升, 特别是限贷放松及央行降息对市场刺激作用显著, 其中10月环比大幅提高14.1%, 而11月在10月较高基数的基础上继续回升8.2%, 同比增长4.8%, 为2014年以来首次单月成交同比增长。

1.1.3供应:新增供应创近五年历史新高, 不同城市表现存在差异

近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场, 同时销售业绩压力促使房企加大推盘规模, 累积效应推动新增供应增长至近五年同期最高水平, 9月单月供应超过2010年同期历史高点。2014年1~11月, 20个代表城市住宅月均新批上市1534万m2, 同比增长3.6%, 比2010—2012年同期分别高22.0%, 15.1%和20.8%, 为近五年同期最高水平。单月来看, 2014年以来新增供应逐步回升, 供应量在5月达到阶段性高点后持续回落;在传统“金九”推盘旺季, 新批上市面积达到全年最高峰, 单月新批上市面积超2300万m2, 赶超2010年9月2167万m2的历史高点;10月供应量季节性回落约28.1%, 11月受企业年底加大推盘规模影响, 新增供应量环比增长13.7%至1889万m2, 为年内次高水平, 亦处于近五年的较高水平 (见图2) 。

1.1.4供求对比:市场整体供大于求, 库存升至历史高位, 去化压力较大

1) 销供比:整体销供比明显低于2013年同期, 多数城市销供比小于1

市场成交下降, 供应增加, 供大于求态势凸显。2014年1~11月, 20个代表城市成交量同比下降12.9%, 供应量同比增长3.5%, 销供比为0.80, 较2013年同期 (0.95) 明显下降。其中, 北京2014年以来成交减少而供应增加, 销供比仅为0.62, 与2013年1.58的销供比水平差距较大;上海、广州、武汉也由2013年的供需基本平衡转为2014年的供大于求, 销供比分别下降至0.77, 0.67, 0.89。长沙、芜湖销供比则有所提高。

2) 库存及去化:库存处历史高位, 出清周期虽有所下调但仍处较高水平

2014年前三季度, 市场销售下降、供应增加, 推动整体库存持续攀升, 出清周期延长。进入四季度, 销售有所回升, 库存仍高位盘整, 截至11月底, 20个代表城市可售面积为18458万m2, 环比小幅下降0.6%, 但较2013年同期增长29.9%, 为近五年以来历史次高水平。从出清周期来看, 截至11月底, 代表城市平均出清周期为16.2个月, 较上月缩短1.2个月, 但较2014年年初延长4.8个月, 仍处2010年以来的较高水平 (见图3) 。

1.1.5全国销售、新开工指标均同比下降, 投资增速、资金来源增速同比回落

1) 需求:全国商品房销售面积和销售额同比下降, 10月以来销售额降幅收窄

2014年1~11月, 全国商品房销售面积为10.2亿m2, 同比下降8.2%, 降幅较1~10月扩大0.4个百分点, 销售额为6.4万亿元, 同比下降7.8%, 降幅较1~10月收窄0.1个百分点。分物业来看, 仅商业营业用房销售额、销售面积实现同比增长。住宅销售面积为8.9亿m2, 同比下降10.0%, 销售额为5.3万亿元, 同比下降9.7%;办公楼销售面积为2095万m2, 同比下降9.2%, 销售额为2470亿元, 同比下降20.9%;商业营业用房销售面积为7412万m2, 同比增长7.1%, 销售额为7289亿元, 同比增长7.2%。

2) 投资:全国房地产开发投资额增速创5年来新低

2014年1~11月, 全国房地产开发投资额为8.7万亿元, 同比增长11.9%, 增速较1~10月回落0.5个百分点, 较2013年同期回落7.6个百分点。其中, 住宅开发投资额为5.9万亿元, 同比增长10.5%, 增速较1~10月回落0.6个百分点, 较2013年同期回落8.6个百分点, 占房地产开发投资的比重为67.8%, 较1~10月占比下降0.1个百分点。2014年3月以来, 全国商品房和住宅开发投资增速同比持续回落 (见图4) 。

3) 开工:全国房屋新开工面积同比持续下降, 但降幅整体收窄

2014年1~11月, 全国房屋新开工面积为16.5亿m2, 同比下降9.0%, 降幅较1~10月扩大3.5个百分点。其中, 住宅新开工面积为11.5亿m2, 同比下降13.1%, 降幅较1~10月扩大3.3个百分点。全国房屋施工面积达71.1亿m2, 同比增长10.1%, 增速较1~10月下降2.2个百分点。全国房屋竣工面积为7.5亿m2, 同比增长8.1%, 增速比1~10月提高0.5个百分点。

1.2二手房:十大城市量价均回落, 二三季度尤为突出, 四季度有所回升

1.2.1价格:持续下跌但四季度有所回升, 热点城市跌幅尤为突出

十大城市二手住宅均价持续下降。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查, 2014年一季度十大城市二手住宅价格环比延续2013年的增长态势, 累计涨幅为2.37%, 涨幅突出;其中3月的环比涨幅为0.87%。从二季度开始, 二手房价格出现回落, 二季度的累计跌幅为1.70%。三季度累计下跌2.14%, 跌幅较二季度扩大, 其中9月环比跌幅达0.84%。四季度, 受各种利好政策影响, 价格由跌转涨, 10月住宅均价环比小幅上涨0.09%。同比来看, 1~10月单月同比涨幅连续收窄, 10月二手住宅均价同比涨幅为1.36%;而11月二手住宅均价为26216元/m2, 同比下跌0.13%, 结束连续26个月的同比增长 (见图5) 。

1.2.2成交:11月成交量为全年最高, 整体成交不及2013年

2014年1~11月, 十大城市二手住宅累计成交59.9万套, 较2013年同期大幅减少34.4%, 略高于2012年同期水平 (59.6万套) 。具体来看, 一季度成交16.0万套, 同比大幅下降53.1%, 受季节性因素影响, 1~2月成交量显著下降之后, 3月二手住宅成交量有所回升;二季度成交16.4万套, 较一季度小幅增长, 但同比仍下降23.1%;三季度成交量又见下降, 共成交15.3万套, 同比下降28.8%, 降幅进一步扩大;10~11月成交量为12.2万套, 同比2013年同期下降15.3%, 其中11月7.1万套的成交量为2014年单月最高。

1.3土地:整体供求较2013年大幅回落, 一线城市热度不减, 二三线城市遇冷

1.3.1供求:供需大幅回落, 多重压力下房企拿地热情趋冷, 市场整体低迷

各类土地总推出量下降明显, 住宅、商办用地降幅均超过25%。2014年1~11月, 全国300个城市共推出各类用地21.1亿m2, 较2013年同期下降23.6%, 降幅较2013年扩大近40个百分点。其中, 住宅用地推出10.0亿m2, 同比下降26.3%, 降幅为2010年以来最大;商办用地推出4.0亿m2, 同比下降29.9%, 降幅同样为2010年以来最大。对比往年土地推出面积来看, 2014年1~11月住宅、商办月均推出面积分别为9128万m2和3595万m2, 均为近五年来最低水平。从不同季度来看, 一季度各类土地推出量与2013年基本持平;而进入二季度之后, 随着房地产整体市场的调整, 土地市场开始下行, 二季度住宅与商办土地供应面积同比降幅均超过20%;三季度降幅继续扩大至30%以上;而10~11月各类用地推出面积相比2013年同期降幅超过5成, 土地市场供应量进一步走低 (见图6) 。

各类土地成交量同比下降29.2%, 降幅大于推出量, 其中住宅、商办用地降幅均超过30%。2014年1~11月, 全国300个城市各类土地共成交16.5亿m2, 同比下降29.2%, 降幅超过土地推出量。其中, 住宅用地成交7.5亿m2, 同比大幅下降34.3%, 而2013年全年为同比增长31%;商办用地成交3.1亿m2, 同比下降33.2% (2013年全年同比增长38%) 。对比往年土地成交面积来看, 2014年1~11月住宅用地月均成交面积分别为6805万m2, 为2010年来最低水平;商办用地月均成交面积为2803万m2, 为2011年以来最低水平。2014年二季度以来, 房地产整体大环境发生变化, 企业销售业绩不佳、资金压力不断加大, 导致其对未来市场前景愈发悲观, 拿地更趋谨慎和理性, 使得土地市场进一步趋冷。

1.3.2价格:受成交结构影响楼面均价高于2013年同期, 溢价率同比下降

成交结构影响导致各类用地楼面均价同比上涨显著, 住宅用地涨幅超过15%。2014年1~11月, 全国300个城市各类用地楼面均价为1239元/m2, 较2013年同期上涨6.6%。其中住宅用地楼面均价为1857元/m2, 同比上涨16.2%, 商办用地为1553元/m2, 同比上涨8.9%。出于风险防范考虑, 房企2014年拿地更侧重于一二线重点城市, 三四线城市则谨慎进入, 北京、上海等城市优质地块高价成交拉高全国整体住宅楼面价。具体来看, 除三季度外, 各类用地整体楼面价均出现同比上涨, 其中10~11月各类用地楼面均价达到1630元/m2, 同比涨幅超过30%, 住宅楼面价涨幅超过60%。

1.3.3出让金:总体出让金较2013年大幅下降, 十大城市占比提高

市场持续低迷致总体出让金远低于2013年同期。2014年1~11月, 全国300个城市土地出让金总额为2.1万亿元, 较2013年同期下降24.9%。其中住宅用地出让金为1.4万亿元, 同比下降23.9%;商办用地出让金为4816亿元, 同比下降27.9%。从不同阶段来看, 一季度各类土地出让金延续了去年的增长态势, 二季度出让金同比出现下降, 至三季度各类土地出让金同比降幅扩大至47.5%。10~11月, 各类土地出让金为3315亿元, 较2013年同期下降45.2%, 其中住宅出让金同比下降40.0%, 商办出让金同比下降59.5%。

1.4企业:品牌房企业绩稳步增长, 行业集中度显著提升, 融资渠道更趋多元

1.4.1销售业绩:品牌房企销售多优于2013年, 但业绩增速放缓

品牌房企销售业绩继续增长, 业绩累积到达历史高位, 但同比增速明显放缓。从销售额来看, 2014年1~11月20家品牌房企销售总额12505亿元, 同比增长12.2%, 较2013年增速 (32.1%) 下降19.9个百分点;从销售面积来看, 2014年1~11月, 20家品牌房企销售面积总和为11354万m2, 同比增长10.4%, 比2013年同期增速 (26.6%) 下降16.2个百分点。尽管从业绩表现来看多数品牌房企继续保持良好的增长态势, 但明显已告别过去高速增长时代。

具体来看, 万科1~11月累积销售额1901亿元, 同比增速18.9%, 恒大销售额1207亿元, 实现同比增速22.7%, 较2013年上升6.4个百分点, 中海、碧桂园累积销售额在11月份同步迈进千亿。其他品牌房企销售额均不足千亿。从增速比较来看, 世茂、融创、新城业绩同比增速较2013年同期下滑均超30个百分点, 佳兆业、远洋等品牌房企销售业绩增速同样出现不同程度放缓;而华润、金地、龙湖2014年1~11月销售业绩同比出现负增长。但也有部分房企逆势突围, 越秀、首创、富力均保持高速增长, 同比分别增长43.7%, 38.3%和34.8%, 增速较2013年均明显提升。

1.4.2拿地情况:规模大幅收缩, 投资布局多在一线城市

品牌房企拿地规模为近五年同期最低。2014年1~11月, 20家代表性企业累计拿地金额为3242亿元, 同比大幅下跌38%, 仅高于2011年同期;累计拿地面积为10131万m2 (按规划建筑面积计算, 下同) , 同比下降44%, 为近五年同期最低。

一线城市拿地风险的规避效应显著提升, 二、三四线城市土地投资占比骤降。代表房企在一线城市拿地金额占比逐年攀升, 2014年1~11月, 一线城市占比40.3%, 较2013年全年提升7.9个百分点;二线城市占比48.9%, 回落2.5个百分点;三四线城市占比下降5.4个百分点至10.7%。在市场下行周期, 企业拿地布局更偏重风险系数较小的一线城市, 而部分二线城市及三四线城市房地产市场总体供求矛盾突出, 投资风险已然显现。

1.4.3资金状况:有效负债率小幅上升但仍处于合理区间, 短期负债的现金覆盖率走低

上市房企资产负债率和有效负债率均有所上升。截至2014年三季度, A股133家上市房企资产负债率63.6%, 较2013年年末提升0.5个百分点, 变化相对平稳;而剔除预收账款因素的影响, 同期上市房企有效负债率49.6%, 较2013年年末上升0.4个百分点。对比来看, 上市房企整体的资产负债水平处于合理区间, 财务结构比较稳健。

短期债务的现金覆盖率走低。截至2014年三季度, 沪深上市房企现金短债比0.90, 经2014年年中0.80的历史最低点之后小幅回升, 但与往年相比, 现金短债比趋势性下滑。速动比率在2013年一季度之前一直维持在0.56左右的较低水平, 之后受前端销售走高影响房企现金流充裕, 速动比上升, 但2014年以来, 由于市场环境骤变, 房企资金回流速度放缓, 加之企业举债动作频频, 上市房企2014年三季度的速动比率均值为0.70, 较2013年有所回落, 但略高于2009年以来平均水平 (0.69) , 偿债能力依然较强。

近年来, 越来越多的房地产企业开始布局海外市场, 开启国际化战略。而国际资本化平台的搭建能够为房企提供优质资金的同时, 将有助于提高企业在国际市场上的知名度, 为有效利用国际资源创造条件。因此, 对接境外资本市场也成为房企国际化的重要步骤。截至2014年11月底, 中指监测房企海外融资规模2147亿元, 较2013年同期上升8.5%, 海外融资热度不减。但应该注意到, 2014年10月29日, 美国结束了维持两年之久的第三轮量化宽松政策, 受此影响, 海外融资成本预期将有攀升, 或将影响到房企海外融资积极性。 (未完待续)

篇4：2015年房地产市场总结与展望

在多重政策利好的刺激下，2015年上半年，房地产需求持续释放，市场成交量逐步回暖，其中一线城市回暖最为明显。百城住宅均价环比止跌转涨，一线城市领涨全国，深圳涨势尤其显著。但土地市场供求同比仍呈下降趋势，整体楼面价格与2014年同期持平。品牌房企销售业绩在二季度快速回升，资金面有所改善，但企业拿地投资仍较为谨慎。

值得关注的是，目前房地产市场阶段性上行通道已经打开，结合历史规律预计，此轮上升空间将持续1年左右。但由于目前主要城市人均住房建筑面积已达到一定水平，增量需求空间有限，预计此轮回升力度将不及2009年。在新的市场环境下，企业竞争格局继续演变，强强联合下中小房企生存空间继续受挤压；保险等金融机构加速投资房地产，助力房企轻资产转型，房企与保险等金融资本的联姻开启了新的战略合作模式。此外，区域一体化继续推进，其中京津冀一体化作为重要组成部分，将使环北京城市房地产市场成为全国市场中新的亮点。

1 上半年市场表现及特征

1.1 货币信贷政策持续发力

今年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，调低信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求得到积极支持。在多重政策效应叠加的影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。

1.1.1 定调稳定住房消费，完善市场环境

今年两会上，李克强总理在政府工作报告中表示，“加快培育消费增长点，稳定住房消费。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”4月30日，中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”，稳消费、去库存成为2015年房地产政策的总基调。上半年多轮降准降息、降低二套房首付等政策陆续推出，中央层面以金融信贷政策为主的调整进一步刺激购房需求。同时以京津冀为代表的区域一体化加快推进，各项长效机制建设积极落实，住房制度改革稳步前行。

1.1.2 以公积金政策调整为主导

今年上半年，各地公积金政策纷纷调整放宽，通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等措施，进一步支持自住和改善型需求。除放松限购限贷、调整公积金外，根据不同情况，各地还将财政补贴、契税减免和奖励购房等多重措施叠加，刺激潜在自住与改善型需求入市，缓解楼市库存去化压力。同时，地方供应端调整也开始显现。6月中旬，福建省出台新政允许住房套型结构调整或房地产项目转型，这是自住建部3月27日发布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》以来首例执行的地方细则。

总体来看，在宏观经济下行的压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。但经过2014年的市场调整与激荡，房地产行业高库存压力频现，且整体新开工与投资信心不足，部分城市因房地产调整带来的系统性风险加剧。在此背景下，中央与地方通过多轮刺激政策改善供求关系，其中货币信贷政策继续发挥了重要作用，多轮降准、降息明显释放了市场资金的流动性，促进了市场回暖。目前来看，宏观经济筑底企稳的基础尚不牢固，房地产在维稳经济增长的作用仍很关键，未来一段时期，适时、适度进行货币政策调整依然具备一定空间，也将是贯穿今年下半年楼市政策宽松的主线。

2 二季度市场回暖超预期

今年上半年，市场成交超预期，6月成交量创年内新高。据初步统计，今年上半年，50个代表城市住宅月均成交量约为2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。具体来看，2014年下半年以来，限购、限贷逐渐放松，货币政策也开启宽松周期，推动成交稳步回暖。今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米，同比增长2.6%。二季度以来，央行实施新一轮降准、降息政策，加之“3·30”新政效果逐渐显现，市场成交持续回升，5月代表城市住宅成交达量到3191万平方米，6月成交量进一步走高，超过3400万平方米，接近2014年12月的历史单月最高水平。2010～2015年上半年各级城市成交量及同比增速情况如图所示。

从数据中可以看出，市场实质性的回暖始于2014年四季度，“9·30”新政及2014年11月的降息改善市场预期，推动成交量上行，2014年12月成交创历史单月成交新高。今年以来，尽管前两个月呈现季节性回落，但“3·30”新政及新一轮的降息降准，推动市场需求加速入市，二季度成交达到2010年以来最高水平。预计三季度在政策的持续效应下，市场仍将延续上升趋势，预期各类城市都将在此轮市场回暖中获益。

3 一线城市领涨全国

2015年上半年，在宽松政策影响下，楼市回暖迹象明显，百城住宅均价由跌转涨。其中1月住宅价格出现短暂上涨，2月转为下跌，3月、4月跌幅持续收窄；4月跌幅收窄至0.01%，5月环比由跌转涨，上涨0.45%；6月涨幅扩大至0.56%，均价为10628元/平方米。百城及各类型城市不同阶段累计涨跌幅情况如表所示。

今年上半年，各线城市住宅价格表现分化，一线城市累计上涨5.17%，上涨态势明显，二三线城市均下跌。

2015年上半年，百城整体住宅均价转为累计上涨，涨幅为0.82%。各级城市住宅价格表现分化。具体来看，一线城市累计上涨5.17%，涨幅较2014年同期扩大2.53个百分点；二线城市累计下跌0.75%，跌幅较2014年同期收窄0.35个百分点；三线城市累计下跌1.25%，跌幅较2014年同期扩大0.37个百分点。

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今年以来，一线城市住宅价格仅在2月小幅下跌0.08%，其他月份均上涨，二季度涨幅持续扩大，6月扩大至2.49%。其中，深圳上半年累计涨幅高达12.25%，因深圳市场供应不足，而购房人口数量占比较高，在利好政策推动下，需求释放加快，自2014年9月以来住宅价格也呈持续上涨态势。同时，深圳经济转型速度较快，近期互联网热潮及金融证券市场的快速增长催生了大量的财富人群，助推二季度房价明显上涨，6月涨幅高达6.58%。上海住宅价格自今年1月以来持续上涨，因楼市新政助推改善类需求上升，推动房价相对上涨，上半年累计上涨5.3%。

二三线城市住宅价格1～5月均下跌，但跌幅明显小于2014年下半年，6月均转变为上涨，涨幅分别为0.1%和0.06%。其中，武汉、南京、保定等需求旺盛且有政策利好的热点二三线城市房价呈上涨态势；三亚、福州、桂林等库存压力仍较大的二三线城市，仍以去化库存为主基调，利好政策下需求逐步释放，但住宅价格仍有所下跌。

今年二季度以来，二手住宅价格上涨尤为明显。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，上半年，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨4.39%，涨幅较2014年同期扩大3.76个百分点，其中一季度微幅上涨0.12%，二季度上涨4.26%。从各月均价来看，除1月均价出现小幅回落以外，2～3月均价都持续上涨，4～6月受利好政策的持续影响，均价继续上涨，于6月达到上半年最高水平，为27461元/平方米。

分城市来看，深圳二手住宅均价自2014年10月以来连续9个月环比上涨，进入二季度以来涨幅明显扩大，6月涨幅达8.59%，居十大城市之首。上海二手住宅均价二季度以来涨幅同样显著扩大，各月涨幅均超过十大城市平均涨幅。从2014年1月开始二手住宅均价连续下跌的杭州自今年5月开始也出现小幅回升。

总体来看，供求失衡是导致城市间住宅价格分化的主要原因，深圳供不应求矛盾凸显，价格涨幅最大，而其他多数二三线城市供过于求矛盾较深，价格持续波动。应该注意的是，房价大幅波动确实不利于当地市场的健康发展，甚至会导致重回政策严格调控的老路。各地政府在考虑相关地产刺激政策时，应做到因城、因地、因时施策，为当地房地产市场发展构建稳定的环境，以实现政府促消费与稳增长的目的。特别是出现房价阶段性快速上涨的热点城市，更应该通过加快供应与严格保护合理需求来稳定市场预期，以维持市场的稳健运行。

4 宏观环境向好，楼市平稳增长可期

4.1 宏观经济

2015年一季度GDP趋势性放缓，同比增长7.0%，同比下降0.4个百分点。二季度多项宏观经济指标指向不一，说明当前经济环境复杂多变，不确定性较大。PMI等宏观经济先行指标微弱复苏，但CPI再次下滑，通缩风险仍然值得警惕。受产能过剩和外需疲软影响，投资和进出口增长乏力，但国内消费增长较为稳健，对整体经济起到关键支撑作用。同时，结构调整、国企改革、创业创新等将为市场开拓新的增长空间，整体经济或于三季度企稳回升。

4.2 货币政策

目前，货币政策保持稳健偏松，市场货币流动性、实际资金成本，以及通缩风险将成为考量货币政策调整的主要因素；存贷比考核取消有利于引导实际利率下行，但考虑到整体经济复苏十分微弱，经济不确定性较大，长端利率仍高位运行，通缩风险存在加大的可能，下半年央行仍可能继续动用降准、降息的货币政策工具。

4.3 房地产调控

下半年房地产制度改革将出现新的进展，包括推进房地产业“营改增”进程加快、取消限外令促进房地产市场化运行、推进不动产登记工作实施等长效机制工作将逐步展开，同时以京津冀一体化为代表的区域协同发展不断加快。经济下行压力和库存仍然居高的背景下，地方政策仍将持续宽松，甚至将会较中央灵活自主先行一步：地方公积金政策已调整过半，未来调整城市范围和调整力度仍可能增大；购房补贴、契税减免、响应住建部“3·27”通知允许调整土地供应结构等，未来或将被更多城市效仿；福建、江门已取消“限外”，未来沿海侨乡取消外资购房禁令的可能性增大。同时对于部分房价上涨超预期的城市，政策调整或更注重分类调整，因地施策。

5 需求继续回暖，投资增速企稳

根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，宏观经济在结构转型中增速放缓，货币环境保持稳健偏松。在此背景下，预计2015年全国房地产市场销售面积小幅增长，新开工降幅收窄，房地产开发投资增速企稳。

5.1 成交继续企稳，全年保持小幅增长

受益于2014年以来的宽松货币政策及中央稳定住房消费的相关政策、措施，今年1～5月，商品房销售面积35996万平方米，同比小幅下降0.2%，降幅较年初大幅收窄。在预期货币政策进一步宽松的情况下，预计下半年仍将延续销售回暖的趋势，商品房销售面积同比增长约4.4%，全年同比增幅在2.0%～5.0%。

5.2 新开工面积同比降幅收窄

历史数据表明，今年下半年是推盘高峰，供应量季节性增长，预计全国房地产新开工同比将好于上半年。但受到2014年下半年土地购置面积持续下滑的影响，下半年供应量或受到限制。综合季节因素、土地购置等多方面因素影响，预计下半年新开工面积较上半年有所增长，但同比仍下降，降幅约为1.6%，较上半年收窄；全年新开工降幅预计在7.0%～8.6%。

5.3 房地产开发投资额同比增速企稳

上半年，商品房销售额小幅回升，正向影响下半年房地产开发投资额增速，同时2015年全年M2同比增速预期12.0%，略低于2014年全年12.2%的水平。预计下半年房地产开发投资额保持增长，同比增速约为10.7%，较上半年显著回升；全年房地产开发投资额同比增速在7.6%～9.6%。

收稿日期：2015-07-17

篇5：2019年房地产市场展望

一、宏观调控政策风云变幻，密集出台，上半年“稳健、从紧”，下半年“积极、适度宽松”，但是金融危机大环境下楼市调整的格局已经形成，观望气氛无法打破，一、二手行业双双陷入困境。

2010年是名副其实的“政策年”。上半年，在“稳健的财政政策和从紧的货币政策”的指导方针下，为了防止经济过热以及通货膨胀，央行5次提高存款金率，至17.5%的历史新高。下半年，为了应对由美国次贷危机引发的世界性金融危机的新形势，中国转为实施“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，多次降低存款准备金率，并从9月中旬开始百日之内连续5次降息，累计降息216个基点，同时出台了多个鼓励合理住房消费的楼市利好新政，包括首次购买普通住宅契税降至1%、首付降至二成、享受最低7折的利率优惠；给予改善型置业人群房贷优惠；二手房营业税征收年限从5年降至2年、征税方式由全额征收改为差额征收等，密集的政策对防止楼市“大落”起到了积极的作用。

不过，由于楼市调整的大格局已经形成，再加上金融危机之下市民“现金为王”的理财观念，频频出台的政策始终无法彻底打破预期已经改变的置业者的观望情绪，因此并不能够令广州楼市的成交从低谷中走出来。在此情况下，包括大开发商在内的大多数开发商一方面难以获得资本市场和商业银行的融资、信贷支持，另一方面新房的销售情况又不理想，腹背受敌，只好用降价这个最原始有效的方式加大楼款回笼力度，缓解资金紧张的困局。

与一手开发企业的窘境一样，广州的二手中介行业在经历了过去几年的高速扩张之后，面对突然降温的市场也不得不收缩阵线、开源节流。为了应对市场变化，一些品牌大中介纷纷开展与一手开发商的“一二手联动”代理合作，力争多渠道度过经营难关。

二、土地出让市场低迷，土地出让指标两度调低仍无法完成，“底价出让”、“流拍”成为常态，中小开发商趁机抄底拿地，取代大开发商成为土地出让市场的主角。“地王”表情尴尬，纷纷难产。

2010年12月16日，广州年内最后一宗住宅地块仅用了5分钟不到的时间就以底价成交，为全年的土地供应划上了句号。至此，2010年广州十区共出让住宅用地19宗，用地总面积1.32平方公里，超过计划1.8平方公里的7成。在此之前，广州市曾两度调整住宅用地供应计划，在9月份将最初的4.9平方米公里调整为2.5平方米公里，又在11月份修正为1.8平方公里，但是由于频繁出现“流拍”，最终还是未能完成土地供应计划。

综观2010年的广州住宅土地出让市场，年初员村绢麻厂地块经过两百多轮竞投，创下了13053元/平方米的楼面地价，刷新了天河区住宅历史最高地价成为“地王”，但是只是昙花一现。此后，受商业银行惜贷、ipo受阻、销售业绩大幅滑坡等多个因素的影响，房地产行业的资金链危机凸显，过去两年疯狂拿地的广州大型房企无力再续，令土地出让市场一蹶不振，频频出现“流拍”、“底价出让”的状况。大开发商的退出给了中小开发商“抄底”的机会。据统计，全年共有10宗地块以底价成交，有8宗地块的楼面地价在1000元/平方米左右，其中绝大部分为不知名的中小开发商拍得。统计数据显示，2010年广州的平均楼面地价仅为3000元/平方米出头，与XX年年相比下跌了30%左右。例如，年末最后一块地花都新华宝田猪场地块楼面地价仅1040元/平方米，与去年卖出的同区域的地王相比降幅高达约80%。

在地价回落的同时，包括员村绢麻厂地块在内的“地王”表情尴尬。以员村绢麻厂地块为例，缴纳土地出让金的大限早已在7月份过期，由于开发商没有履行合约，按照正常手续该地块将会被收回，但是至今无论是国土部门还是地产商都三缄其口，不得而知。在XX年年产生的多个“地王”中，尽管对外宣称的理由各不一样，但是基本上都选择了“拖”字诀，动工的是极少数。开发商们对“地王”的冷处理，资金链紧张导致开发困难是一个原因，而现时不少“地王”所在的板块“面粉比面包贵”也是现实。

不过尽管如此，广州在10年出让的地块加上之前两年开发商拿下的地块，仍然足以满足未来两三年的市场供应需求，郊区地块的大量出让还有可能在局部市场形成比较突出的供大于求。高价地与低价地同台共舞将大大考验房地产企业的开发智慧。

三、新建商品住宅交易登记面积大幅减少33.5%，成交均价从XX年第四季度的万元高位回落至9000多元/平方米；市场供求格局转变，明显供大于求，消化率仅为68.1%。

根据广州市国土房管局的数据，1-11月，全市新建商品住宅共成交504.46万平方米，同比大幅减少33.5%；与此同时，由于房地产开发节奏的延续，全市的新建商品住宅供应并没有因为市场拐点的出现而减少，1-11月批准预售量达到了740.45万平方米，同比大增23.2%。统计数据显示，1-11月份，仅有6月份的成交量大于批准预售量，市场供销比从去年的1比1.21逆转为1.47比1，消化率只有68.1%，处于明显供大于求的格局。

具体到各个月份来看，前5个月市场受宏观调控的影响成交持续低迷，一直徘徊在二、三十万平方米左右，直到6月份才首次冲破60万平方米。下半年，随着政府一系列救市政策的出台，市场成交情况有所好转，但是由于政策变化频繁市场表现颇为反复，其中10月份一度降至35.83万平方米，但是11月份又很快回到50万平方米以上。以产品来看，全年销售出色的是90/70产品，限价房以及以低价策略出击的郊区楼盘长期盘踞阳光家缘成交榜的前列。此外，一些抢在市场前头果断降价的市区楼盘销售情况也较乐观。

价格方面，1-11月全市一手住宅成交均价为9466元/平方米，同比上涨11.5%。尽管楼价水平仍然高于XX年年，但是与XX年年第四季度的平均过万元的均价水平相比已经下了一个台阶。其中，9月份由于限价房以及远郊商品房的大量成交均价一度下降至8244元/平方米，回到XX年年7月份左右的水平。需要指出的是，全市90平方米以下普通住宅的成交均价走势呈上升趋势，这与楼市供应结构的变化有关。年初“90/70”产品尚未大量出现，主要以限价房和郊区商品房为主，因此成交均价相对较低。从下半年开始，楼市包括市区在内的“90/70”商品房的大量供应，拉高了成交均价。

总体来看，2010年广州市区的一手楼价依然比较坚挺，老城区、珠江新城等繁华区域的商品楼盘成交均价普遍保持在万元以上，但是花都区等远郊地区的楼盘价格回调比较明显，从去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，与XX年、XX年的水平相当。

四、存量住宅交易登记面积同比大幅减少28.5%，回到XX年之前的水平；二手楼价从高位振荡下跌，但是整体水平仍然高于XX年年；自住刚性需求成为楼市的主导力量。

受XX年年第四季度实施的房贷新政引爆的宏观调控累积效应影响，广州二手楼市在XX年年第四季度进入“拐点”，出现成交量减少、价格下跌的趋势，并且这种影响随着经济形势的变化在2010年被持续放大、加深，尽管从下半年开始中央频频出台救市政策，但是楼市调整的大趋势已经形成，成交低迷的情况并没有得到根本改观。根据广州市国土房管局的数据，1-11月，全市二手住宅成交面积为413.03万平方米，同比大幅减少28.5%；月均成交面积仅为约37.5万平方米，大大低于XX年年月均62.3万平方米的成交水平，与XX年之前的成交水平基本相当。

在成交低迷的同时，广州二手楼价也呈振荡下跌的态势。11月份，二手住宅成交均价年内首次跌破6900元/平方米的支撑线，与XX年年8月份的水平相当。不过，从总体而言，2010年广州二手楼价的平均水平仍然高于XX年年。满堂红地产的成交数据显示，1-11月的成交均价为7058元/平方米，同比上涨10.8%，但涨幅明显低于之前三年（XX年至XX年年的涨幅分别为15.9%、19.5%和32.1%）。二手楼价没有因为成交量的大幅萎缩大跌，表明尽管广州楼市的投资性需求已经离场，但是以首次置业和改善需求为主的自住刚性需求在楼市形成了有效的支撑力，所以只要楼价回到合理水平就会形成交易。满堂红地产研究部在2010年12月份针对二手楼市成交买家的电话访问调查显示，有70.8%的买家购房目的是自住；其次是换房的买家，比例为19.0%。此外，投资型买家的比例合计只有5%，楼市的投资气氛明显消退。

五、展望2010年，在复杂的宏观经济大环境以及供大于求的行业环境下，广州楼价仍有小幅下调空间，“紧贴经济脉搏，低位盘整等待回暖时机”将会是09楼市的典型概括。

在度过了最为困难的2010年后，2010年的中国经济依然面临着巨大的挑战，由美国次贷危机引发的世界性金融危机对中国实体经济的影响有多广、有多深都会在这一年显现出来，并且成为包括房地产在内的各行各业的发展风向标。

篇6：2019年房地产市场展望

2013年杭州的楼市又是不平凡的一年。18家全国性大型房企挟资本之力布局杭州，直接推动杭州土地成交金额再创新高；更多的新进房企，更快的开发周期，更立体的销售渠道，使得2013年杭州楼市的总体销售额创历史新高。市场加强分化，在傲人的销售成绩下，也出现了板块激战，高总价排屋别墅销售滞缓、本土开发商萎缩等悲情现象，年末还留下了天量的库存积压。杭州楼市的发展已经进入一个与以往不同的全新格局。

（一）2013年杭州房地产市场回顾

1.杭州商品房销售概况

受政策和谣言影响，2013年杭州楼市的走势全年跌宕起伏。

1、2月份延续2012年的翘尾行情高开高走，3、4月份受“国五条细则”提及的“征收二手房转让20%个税”等政策的影响产生了一轮爆发性行情；随着政策面消息的确定，前期爆发性行情透支了大量的购买力，5、6整体楼市显现疲态；

7、8月份余杭沿运河圈层形成的北部新城和应地铁一号线而生的翁梅板块成交火热，板块行情分化明显；

9、10月随着楼市行情持续良好，土地市场行情爆发，表现抢眼，9月5日华家池地块以136.7亿成交；11月，三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，内容涉及房地产税立法、住房保障和供应体系、农村宅基地、城镇化、用地市场等房产长效政策，年底杭城楼市平稳收官。

2013年杭州商品房成交套数相较2012稳步提升，达85822

套，仅次于历史上的2009年；但成交总金额高达1599.87亿元，创下历史新记录。二手房成交平稳，主城区二手房成交31559套。

成交价格与2012年比较，有较大幅度上升，全市（含萧山、余杭）商品房成交均价为17121元/平方米，其中，主城区成交均价为22091元/平方米，余杭区成交均价为11245元/平方米，萧山区成交均价为14919元/平方米。价格虽有较大幅度上升，但这是2012年年初25%-30%大幅度降价的反弹，均价仍低于2010年水平。追溯过去四年，价格基本平稳。

相比商品房和土地市场的火热，杭州楼市的库存量也快速度上行。截至年底，杭州商品房库存达115161套,创历史新高。杭州楼市呈现出高成交、高库存、价格平稳、供应量大、价格是直接竞争手段等特点，大鳄纷纷进入，市场竞争激烈。

2.杭州土地市场概况

2013年杭州土地市场一片红火，从年初开始就一路上扬，外来大鳄纷纷在杭州拿地，全年共出让土地225宗，成效总额达1326.88亿，较2012年翻倍，超越2009年创下新纪录，是继北京、上海之后第三个突破“千亿”大关的城市。不过，2013年“令人振奋”的土地市场与“低温”收场的楼市交织在一起，部分地区最终演变成“面粉”快要贵过“面包”的尴尬局面。6月，雅戈尔公司由于未能履行合同，就杭州申花两宗地块选择退地，违约金高达4.842亿元，引爆业内舆论热点。12月份，由于某些楼盘的“岁末促销”，某些楼盘的起价已经和地价接近。

（二）未来房地产市场与环境展望

从中长期来看，未来我国宏观经济仍将保持中高速发展，为房地产发展提供强大的经济基础；全国还处于城市化高速推进的过程中，人口变迁带来强劲的住房刚性需求；楼盘品质升级、居住消费理念升级、居民收入增加带来强劲的改善性需求。但是，城市中心可上市的土地日益减少，征地成本不断提升，供应不断减少。因此，只要国家土地征地和收储制度不发生根本性改变，城市土地的供给瓶颈将难以突破；只要地方政府的土地财政政策不变、“招拍挂”形式的土地出让制度依旧，未来还将导致地王频现。需求持续增加，土地供给不足，未来房地产业仍将蓬勃发展，但随着经济增速放缓、人口红利消失，房地产潜在增速将逐渐下降，趋于平稳。

2014年两会，李克强总理明确表示“对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”至此，2014年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路已经敲定。

房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求。从全国市场来看，房价涨幅不均衡的现象非常明显，一、二线城市房价依旧稳中有升，三、四线城市成交趋于冷淡。未来城市间经济发展不均衡依然存在，因地制宜进行分类调控是很有必要。

建立房地产市场的长效机制有利于房地产市场持续健康发展。国家大力推动保障房建设，实施住房制度商品房和保障房双轨制；就房地产税立法，改变土地财政，增加持有环节税收；实施不动产信息登记，防止腐败；倡导新型城镇化建设，实施土地

供应制度改革，发挥市场配制机制等长效措施有利于未来市场的健康发展。在全面深化改革的大背景下，房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场供需关系将更趋良性，逐渐回归理性。

过去多年量价快速增长使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等因素，使得行业风险进一步积聚。2014年中央推进的“全面深化改革”将加大短期经济波动，我国经济增速和货币信贷投放将趋缓，短期内支持房地产业快速发展的动力减弱。

（三）2014年杭州房地产市场展望

杭州楼市在2013年创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。随着税收、土地、金融等关键政策要素改革逐步落实，长效机制完善促进行业环境转变。我们预判2014年杭州房地产市场总体相对稳定。

1.政策环境相对稳定

自国家新任领导去年上台以来，中央政府调控理念发生了根本改变，提出发挥市场在资源配臵中起决定性作用的核心思想，致力于建立长效机制。理论上，以行政手段为主的一刀切式的调控不会再来，但是原有政策的退出需要较长时间。

政策环境相对稳定为房地产市场稳定发展奠定良好基础，预期未来市场还是以首次臵业的刚性需求和部分改善性需求为主。

2.市场分化更加凸显

随着发展，房地产市场一方面越来越规范，另一方面竞争日趋激烈，市场分化更加凸显。一是强者恒强，马太效应明显。自

2011年以来，杭州开发商成绩单上有一个明显趋势是，本土中型开发商正一步步被挤出市场。实践证明，面对宏观调控，品牌房企更能踩准政策和市场节奏，具有更高的产品打造能力，具有更强的品牌号召力。在调控持续的背景下，品牌房企凭借较强综合实力获取低成本大规模发展资金，融资优势表现突出，拿地十分积极，而本土中小房企则面临资金短缺，土地储备减少等不利局面，生存空间不断被挤压，未来发展将面临更多挑战；二是板块冷热不均。受益于城市规划，配套设施齐全，轨道交通便利区域的市场形势良好；三是项目冷热不均。产品定位准确、户型面向刚需、品质优良的楼盘畅销，否则滞销。在宏观调控环境下，房企的入市门槛已大幅提高，市场加速分化，楼盘竞争更趋激烈，企业的产品打造能力、运营能力和品牌知名度等竞争要素更显重要，楼市普涨的时代逐渐远去。

3.之江板块日趋成熟

地处城市西南面的之江板块，是杭城自然环境最好的区域之

一。这里群山环绕，空气新鲜，人文荟萃，是许多人心目中的理想居住地。但由于长期配套设施不足的实际情况，使得近年来之江供应的房源数量和成交状况一直不理想，是杭城的价格洼地。