银行贷款物业抵押合同

银行贷款物业抵押合同（通用8篇）

篇1：银行贷款物业抵押合同

银行授信流程：

1、收集资料

2、评级

3、送审

4、评审

5、放款

6、贷后检查

我行经营性物业抵押贷款准入标准：

经营性物业产权清晰、公司近三年经营和财务状况良好、管理规范具备还本付息能力。借款人资信良好无不良记录。贷款额度：该物业评估净值的60% 期限：不超过15年

利率：基准利率上浮30%左右

篇2：银行贷款物业抵押合同

零售经营性物业抵押贷款是指我行向持有经营性物业的自然人或企业法人（房地产开发企业除外）发放的，以经营性物业抵押并以该物业租赁收入作为主要还款来源的人民币贷款。

借款人

（一）自然人借款人

1、具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明；

2、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

3、须为拟抵押经营性物业的所有人，对其拥有的经营性物业有处置权；

4、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。同时，同意我行对其监管账户中不少于三个月的（若按季还款，不少于四个月的；按半年还款，不少于五个月的）还款本息金额进行冻结；

5、用款企业（如有）须满足法人借款人的相关规定；

6、我行要求的其他条件。

（二）法人借款人

1、具有固定经营场所，能够提供企业法人营业执照和年检证明；从事行业如需政府部门批准的须经政府有权部门核准；

2、经营管理规范，近几年未发现重大违规经营事项；信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

3、有中国人民银行贷款卡，资信状况较好，近两年贷款卡征信无不良记录且当期无逾期贷款或垫款；

4、能够出具股东（或董事会）有效决议及签字样本，同意将其持有的经营性物业抵押给我行；

5、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。同时，同意我行对其监管账户中不少于三个月的（若按季还款，不少于四个月的；按半年还款，不少于五个月的）还款本息金额进行冻结；

6、其法定代表人须满足自然人借款人的相关规定；

7、我行要求的其他条件。抵押经营性物业具备的基本条件 商业营业用房

1.已竣工验收合格，并取得房地产所有权证明；

2.属于成熟大型社区的底商或社区商铺、位置较好的临街商铺；或已经营多年并形成良好的商业氛围的商业街商铺；

3.临街商铺、底商或社区商铺已投入经营时间需在1年以上，商业街商铺投入经营时间需在3年以上； 4.房产为独立间隔式或独栋商铺； 5.房龄不超过25年；

6.优先选择金融机构及电信经营网点、国内外知名连锁品牌等租赁相对稳定的，未出现长期空置的商业营业用房；

7.抵押房产需与我行经办网点在按行政区域划分的同一城市内； 8.房产证用途为办公，实际用途为商业的物业底层（不超过三层）视为商业营业用房业务处理；

9.严禁叙作土地用途为工矿仓储、租赁的，房产证上用途为厂房的，以及用于涉嫌“黄、赌、毒”等具有社会不良影响的洗浴、歌舞等的商业营业用房业务。

10.土地获取方式原则上应为出让形式。对于土地性质为划拨的，在同时满足以下条件的前提下方可办理：

（1）房产地理位置优越，原则上应地处市区较中心位置；（2）须经当地房地产管理部门征询确认可进行上市交易；（3）在计算抵押率时，在房产价值中扣除土地出让金；（4）在我行预存不低于土地出让金额的保证金。

贷款用途

归还他行未结清贷款本息；或可提供资金用途证明材料的，且现行法律法规及国家有关政策未明确禁止的正常用途。

授信金额及抵押率

（一）授信金额

1、自然人借款人单笔贷款金额/额度授信原则上不超过5000万元；企业的股东或法定代表人在企业法人作为共同借款人的前提下，采用企业所有的物业抵押担保的，可申请不高于人民币3000万元的个人经营性物业抵押贷款；

2、房产为商业营业用房的，单笔贷款及额度授信项下所有提用贷款的还款本息总额不超过抵押物业预测租金收入总额剔除由借款人（出租人）交纳的物业管理费及营业税后的85%。

（二）抵押率

抵押物业价值应采取正式评估，评估机构须选择我行指定的评估公司。一般商业房产的抵押率不超过50%。

授信期限

授信或贷款期限最长不超过12年。

还款方式

还款方式包括按月（季）等额本息及等额本金、按月还息按季（半年）还本六种（按月还息按半年还款的贷款期限＞6个月）。采用按月还息按半年还本的还款方式须满足租金支付频率与还款频率一致且与承租人须签订《三方租金监管协议》。

提款方式

篇3：银行贷款物业抵押合同

一、抵押贷款转为逾期贷款的核算

借款人到期未能偿还抵押贷款本息, 银行应将其贷款转为逾期贷款或关注贷款, 并按规定计收罚息。

例1:生辉建筑公司2010年1月1日以现值200万元的固定资产进行了抵押贷款, 期限1年, 银行按照固定资产现值的50%发放贷款。若生辉建筑公司在2011年1月1日未能归还贷款本息, 在2011年1月6日归还了100万元的抵押贷款本金, 银行应如何处理? (银行抵押贷款的年利率为5%, 逾期贷款日罚息为0.05%)

上例中, 2011年1月1日, 银行会计部门作如下分录:借:逾期贷款———生辉建筑公司100;贷:抵押贷款———生辉建筑公司100。

2011年1月6日, 银行会计部门作如下分录:借:吸收存款———活期存款———生辉建筑公司100;贷:逾期贷款———生辉建筑公司100。

此时, 逾期贷款利息应为表内利息与表外利息 (罚息) 之和, 即:100×5%+100×0.05%×4=5.2 (万元) 。

借:应收利息5.2;贷:利息收入5.2。

若逾期贷款超过了规定期限仍未归还, 商业银行有权处置贷款抵押品, 并享有从所得价款收入中收回贷款本息, 或以该抵押品折价充抵贷款本息的优先权。

二、将抵押品作价入账的核算

1. 根据历史成本原则按抵押贷款及应收利息之和作价入账。

银行以损失抵押贷款本息为代价取得抵押资产。按照现行的有关规定, 商业银行在将抵押品作价入账时, 应按历史成本法进行会计处理, 即将抵押品以贷款本金与应收利息之和入账。

承上例1:2011年1月1日, 生辉建筑公司以固定资产作为抵押的贷款到期, 但该公司因财务状况恶化, 超过了银行规定期限 (30天) 仍无力偿还抵押贷款本息。银行应如何处理?

借:固定资产106.5;贷:逾期贷款———生辉建筑公司100, 应收利息6.5。

逾期贷款应收利息=100×5%+100×0.05%×30=6.5 (万元)

借:应收利息6.5;贷:利息收入6.5。

2. 采用成本与市价孰低原则将抵押品作价入账。

在商业银行实务操作中, 抵押品的实际价值低于甚至远低于贷款损失额的情况并不罕见, 此时按贷款本金与利息之和将抵押品入账, 则资产会被高估, 商业银行难以实现稳健经营。所以, 可采用另一种方法———成本与市价孰低法。

笔者建议使用此法的具体原因如下:在抵押品评估价低于贷款本金与应收利息之和时, 若按历史成本法, 一般应将差额返还给借款人, 但由于商业银行实际并未取得收入且已损失了抵押贷款本息, 所以此种做法并不现实;在抵押品评估价高于贷款本金与应收利息之和时, 若按评估价入账, 则会虚增了资产的价值, 将有损商业银行的稳健经营。所以, 商业银行应先合理评估抵押品市价, 再按成本与市价孰低原则将抵押品作价入账, 这更符合实质重于形式原则。

在上例中, 若抵押品评估价为150万元, 则会计处理同上。若抵押品评估价为80万元, 则做如下分录:借:固定资产80, 贷款损失准备20, 坏账准备6.5;贷:逾期贷款———生辉建筑公司100, 应收利息6.5。利息收入的计量与确认同上。

三、出售抵押品的核算

1. 在贷款损失准备、坏账准备中分别核销未弥补的贷款本息。

银行出售抵押品取得的净收入, 应优先归还贷款本金。根据现行的方法, 分情况采取以下账务处理方法。

(1) 净收入大于贷款本息。根据《担保法》的规定, 若拍卖所得净收入大于贷款本息之和, 其差额归抵押人所有, 应退还借款人或作为对借款人的负债处理。

承上例1:生辉建筑公司抵押贷款逾期未归还, 银行按规定于30天后拍卖借款人的抵押品, 拍卖所得净收入为130万元。银行应怎样处理?

会计分录如下:借:库存现金130;贷:逾期贷款———生辉建筑公司100, 应收利息———应收抵押贷款利息6.5, 其他应付款———生辉建筑公司23.5。

逾期贷款应收利息=100×5%+100×0.05%×30=6.5 (万元)

借:应收利息6.5;贷:利息收入6.5。

(2) 净收入高于贷款本金但低于贷款本息之和。抵押品拍卖所得净收入高于贷款本金但不足以抵偿贷款本息之和时, 现行的方法是以全额补偿贷款本金和部分应收利息后, 不足部分通过坏账准备核销。

承上例1:生辉建筑公司抵押贷款逾期未归还, 银行按规定于30天后拍卖借款人的抵押品, 拍卖所得净收入为102万元。则银行应作如下分录:借:库存现金 (吸收存款) 102, 坏账准备4.5;贷:逾期贷款——生辉建筑公司100, 应收利息———应收抵押贷款利息6.5。

利息收入的计量与确认同上。

(3) 净收入小于抵押贷款本金。抵押品拍卖所得净收入不足以抵偿贷款本金时, 其贷款本金差额和应收利息由借款人继续偿还, 如仍无法偿还, 对于符合规定的小于贷款本金的部分, 在“贷款损失准备”科目中核销, 应收利息通过坏账准备核销。

承上例1:生辉建筑公司抵押贷款逾期未归还, 银行按规定拍卖借款人的抵押品, 拍卖所得净收入为95万元。则银行应作如下会计分录:借:库存现金95, 贷款损失准备5;贷:逾期贷款———生辉建筑公司100。同时, 借:坏账准备6.5;贷:应收利息———应收抵押贷款利息6.5。

利息收入的计量与确认同上。

2. 以贷款损失准备代替坏账准备来核销应收利息。

在上述会计处理中, 银行出售抵押品所得金额不能弥补贷款本金时, 亏空金额在“贷款损失准备”科目中核销, 所得金额不能弥补应收利息时, 在“坏账准备”科目中核销。但笔者认为, 此种方法存在不足之处。抵押贷款利息也应在贷款损失准备中核销, 而不是通过坏账准备核销。原因有二:

其一, 坏账准备的定义是预提的、用来抵销不能收回的账款、应收账款的备抵账户。通常, 企业按期估计坏账损失列作当期费用, 并计提坏账准备, 待坏账实际发生时再转销估计的坏账准备。在此备抵法下, 金融企业可以实现稳健经营, 合理计量资产价值, 并使收入更好地和费用配比。但由于抵押品的拍卖存在偶然性和不可计量性, 抵押贷款应收利息与其他应收账款的坏账率难免有较大出入, 如果仍按固定比例计提坏账损失, 企业将高估收益或低估费用, 这不符合谨慎性原则。

其二, 银行设有资产减值的备抵账户“贷款损失准备”, 在上述会计处理中, 未弥补的贷款本金即在此科目中核销, 银行在核算另一种贷款——信用贷款减值时, 借:资产减值损失;贷:贷款损失准备。同时, 按贷款的摊余成本和实际利率计算确定的利息收入, 借:贷款损失准备;贷:利息收入。待收回减值贷款时, 核销贷款损失准备并转回差额。借鉴信用贷款减值的处理方法, 可以将抵押贷款的应收利息也在此科目中核销。出售抵押品所得小于贷款本息和的情况也可视为抵押贷款的减值, 其应收利息应和未弥补贷款本金一起在贷款损失准备中核算。

所以笔者认为可以遵循国际惯例, 取消现行的对应收利息计提坏账准备的处理方法, 而将逾期贷款的应收利息转作表外核算, 不能收回时在贷款损失准备中予以核销。

以抵押品拍卖所得净收入小于抵押贷款本金为例:

承上例1:生辉建筑公司抵押贷款逾期未归还, 银行按规定拍卖借款人的抵押品, 拍卖所得净收入为95万元。则银行应作分录:借:库存现金95, 贷款损失准备11.5;贷:逾期贷款———生辉建筑公司100, 应收利息———应收抵押贷款利息6.5。

这种以贷款损失准备代替坏账准备来核销抵押贷款应收利息的方法, 对商业银行的稳健经营较为有利, 符合会计的稳健性和配比性原则。相比现有的核算法更为清晰明了, 可使账务处理更加方便, 也与其他信用贷款的处理方法相一致。

3. 使用过渡性账户确认利息收入。

上述会计处理中, 对于那些逾期的贷款, 仍将其应收利息计入利息收入。但在商业银行实务操作中, 抵押品出售所得不足以清偿贷款本息和的例子并不少见, 在这种情况下, 若直接将应收未收的利息确认为利息收入, 实际上严重虚增了商业银行的账面利润, 同样不符合谨慎性原则。

根据规定, 应在取得收取利息的权利时而不是实际收取利息时确认收入, 即要符合权责发生制原则而不是收付实现制原则。但实务操作表明, 逾期贷款的收息率是很低的。若将应收利息确认为收入, 直接纳入当期损益, 会虚增商业银行的收入。

我国企业会计准则规定, 利息收入应在同时满足下列条件时方可确认: (1) 与交易相关的经济利益能够流入企业; (2) 收入的金额能够可靠地计量。考虑到逾期贷款应收利息的实际收息率很低, 为了维护会计准则体系的内在统一性, 笔者认为不能将这部分应收利息确认为收入。同时, 参照国际上许多国家的做法 (若应收利息超过一定期限仍未收回, 则不论该笔贷款到期与否, 均应停止将其计入收入) , 也不应将应收利息确认为收入。在这种情况下, 可以使用“待转利息收入”这个过渡性账户确认利息收入。

以抵押品拍卖所得净收入高于贷款本金但低于贷款本息之和为例:

承上例1:生辉建筑公司抵押贷款逾期未归还, 银行按规定于30天后拍卖借款人的抵押品, 拍卖所得净收入为102万元。则银行应作分录:借:逾期贷款———生辉建筑公司100;贷:抵押贷款———生辉建筑公司100。借:应收利息6.5;贷:待转利息收入6.5。借:库存现金102;贷:逾期贷款———生辉建筑公司100, 应收利息———应收抵押贷款利息2。借:待转利息收入6.5;贷:利息收入2, 应收利息4.5。

由于使用了“待转利息收入”这个过渡性账户, “利息收入”账户可以相对准确地反映银行的实际收入, 不虚增当期损益, 这很好地体现了谨慎性原则。同时, 这种以利息差额冲减当期损益的方法较为直观、明了、易于理解。相反, 如果直接将应收利息转入“利息收入”账户, 则当期收入被虚增, 不符合谨慎性原则。

篇4：银行贷款物业抵押合同

商用物业的核心价值在于其商业价值及其带来的稳定的租金收入。近年来，商用物业空置率不断攀升，百货商店出现“关店潮”。部分城市商业物业供应量较大、去化压力加大，特别是在三四线城市、城市远郊区和新城区，物业租售前景不确定性较大。商业银行存量商用物业抵押贷款的潜在风险开始暴露，资产质量有所下滑，影响信贷资金安全。

商用地产发展概况

2011年以来，全国主要城市商用物业开发量急速膨胀，商业营业用房待售面积4年内上涨近2.5倍。不完全统计，2015年末，一线城市的商业空置体量343万平方米，空置率7%；二线城市商业空置体量1919万平方米，空置率21%；三线城市商业空置体量1089万平方米，空置率28%；而商业地产投资仍呈增长趋势，大体量的新增供应涌入市场形成消化压力，部分区域呈现供过于求态势。究其原因，一方面是政府城市扩张需求、零售业连锁经营的扩张需求、境外基金投资需求等，另一方面则主要是传统开发商匆忙转型、盲目开发的结果。

商用物业抵押贷款主要风险特征

商用物业抵押贷款是指商业银行向商用物业产权所有人或商用物业经营权人发放的，以其所拥有或正常经营的商用物业作为抵押物，主要依赖于該抵押物的经营收入作为第一还款来源的贷款。商用物业抵押贷款主要风险点如下：

项目原始投入资金来源难以厘清。商用物业项目在申请银行贷款时，可能因为物业建成年限较长，最初的项目建设资金已非目前的借款，期间的借款协议可能难以查证。如何核实其建设期原始总投资或购买物业的对价、融资结构、资本金来源和构成等，商业银行在实务操作中存在一定的准度。

项目申贷金额虚高，贷款用途存疑。从实践看，商用物业抵押贷款用途的合规性问题突出表现在几个方面：一是借款人虚报、夸大原贷款金额，仅以物业评估价值来说明申贷用途的合理性，授信额度超过物业重置成本。二是借款人利用银行竞争规则，以同一项目不断调换银行办理贷款，申贷金额不断增加，且与其租金增长水平不匹配。三是贷款用于物业装修改造的，支用涉及资料审核难度较大，若商业银行未对概算分项、工程进度等进行深入调查取证，容易造成申请描述与实际情况差异较大。

租金收入真实性查证和租金增长水平确定存在难度。商业银行在授信审查时，通常根据借款人已签订的物业租赁合同中约定的计租方式、租金标准、增长水平等来确定基期租金及增长水平，作为还款来源测算的基础。实际工作中发现，部分借款人提供给银行的租赁合同反映的平均租金及增长率高于周边类似物业，且与项目后评估调查的情况存在一定出入。银行对此一般仅能提出合理怀疑，但难以收集到充分证据来判断租赁合同的真实性。同时，由于商用物业抵押贷款期限较长，如何合理测算租金收入的增长方式及增长水平，实践中存在一定难度。

贷款期限较长，经营模式差异较大，客户和项目选择至关重要。商用物业抵押贷款的第一还款来源是物业持续的租金/经营收入。商用物业与外部经济高度相关，不同区域、业态、定位的商用物业，商业价值和经营模式差异较为明显，评估时需充分考虑上述因素。同时，商用物业项目期限较长，不可预见性因素较多，借款人或其股东的资金实力可能直接影响可预期经营收入，进而影响还款来源的稳定性。

银行贷前调查不审慎，贷中审查不落实，贷后管理不到位。一是贷前调查不充分，对借款人股东及关联企业缺乏深入调查，未能识别其中涉及民间融资、经营状况波动等风险；二是贷中审查放款条件不落实，在要件不足情况下发放贷款，未严格审核借款实际用途等；三是贷后管理规定动作不到位，对物业实际租售情况、承租人调整、押品价值变化、二次抵押等情况发现不及时，租金/经营收入封闭不严，还款来源得不到保障。

商用物业抵押贷款风险防范建议

商用物业抵押贷款的风险可能仍未见底，如何进一步加强风险防控，及时识别并采取有效措施化解贷款风险，作者建议可以从以下几个方面考虑：

设置差别化准入门槛，优选区域、客户和项目。

区域。建议商业银行对商用物业抵押贷款实行区域准入制度。商业银行可根据城市区划级别、城市人口、产业经济水平、商业地产供需等情况，并综合考虑区域经济水平、金融环境、商业氛围、分支机构管理水平等因素。进行区域准入。

客户。商用物业项目对借款人及其股东的资信要求较高。建议商业银行除深入分析借款人自身实力及股东背景外，也要加强对其从业经历、经营团队、商誉等软实力的了解。

项目。贷款原则上应仅考虑已有稳定收益、经营成熟的商用物业。项目选择上应了解区域内主要商业形态、消费特点、平均租金水平及出租率，同时关注外部商业氛围的成熟度、商业定位及可持续发展能力、竞争物业项目定位、经营情况、竞争优劣势等，分析项目是否具备独特性和核心竞争力。

合理确定贷款金额，审慎预测增长水平。商用物业抵押贷款可能成为借款人套取银行贷款的渠道之一。建议在项目评估时，一是加强审核，可要求借款人提供租赁台账、租金归集账户流水、租金缴纳凭证、纳税证明等佐证材料，与租赁合同相互印证，合理确定基期租金收入。二是充分考虑物业维护改造招商等支出项目，全面合理估算物业运营成本和相关税费。三是评估测算时，应充分考虑经济环境、区位、以往年度经营业绩、客户资金实力、竞争对手等因素，审慎预测增长率水平。

落实规定动作，强化贷后管理。商用物业抵押贷款用途较为宽泛和模糊，基层机构实务操作中政策把握可能不够审慎、到位。经办行应采取有效措施，做好尽职调查，切实加强贷后管理，落实规定动作，持续跟踪借款人及项目经营情况，发现问题及时报告处置。

篇5：银行贷款物业抵押合同

第一章 总 则

第一条

为拓展商业性物业抵押贷款市场，规范信贷行为，防范贷款风险，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等法律及《农村信用社信贷管理基本办法》等规定，制定本办法。

第二条

本办法所称商业性物业抵押贷款（“速贷通”）是指农村信用社（以下简称农信社）向商业性物业所有权人发放、以其所拥有或购置的商业性物业作为抵押、并以物业经营收入为主要还本付息来源的贷款。

以第三人所有的商业性物业作为抵押为借款人向农信社申请的贷款提供担保的，依照本办法执行。

本条规定的第三人仅限于借款公司的股东或者借款人的家庭成员，但无完全民事行为能力的自然人股东或家庭成员除外。

第三条

本办法所指商业性物业特指以下类型的房地产：

（一）商铺、商场；

（二）商品交易市场、综合商业设施；

（三）商务办公楼、写字楼；

（四）星级宾馆酒店；

（五）工业园区用于出租的标准厂房。

第四条

农信社办理商业性物业抵押贷款要遵循精心选择、谨慎估价、合理取值、额度适当及法律手续完备、变现能力优先的原则。

第二章 贷款申请及受理

第五条

申请商业性物业抵押贷款的借款人应当符合以下条件：

（一）《农村信用社信贷管理基本办法》第七条第（二）项规定的信贷准入基本条件；

（二）能提供符合本办法规定条件的抵押物；

（三）抵押物的所有权人、共有人（家庭成员）同意以其拥有所有权的商业性物业提供抵押；

（四）愿意与农信社签订商业性物业经营收入监管协议，承诺有关商业性物业的所有资金结算、代收代付等中间业务在农信社办理，接受农信社对物业营运收入、支出款项的封闭式监管；

（五）具备经营管理商业性物业的能力；

（六）农信社规定的其他条件。

第六条

用于抵押的商业性物业应同时具备以下条件

（一）房产所有权、土地使用权的权属清晰，且没有拖欠物业的建筑承包人的工程建设价款；

（二）未被设定抵押或者虽然被设定抵押，但置换他行债权后农信社可以取得商业性物业的第一顺序抵押权；

（三）竣工验收并投入正式商业运营一年以上，经营性现金流量充裕、综合收益较好、还款来源稳定，预期市场前景看好；

（四）位于成熟商业社区或工业园区；

（五）商业性物业市场定位准确，目标客户稳定；

（六）除工业园区用于出租的标准厂房占用范围内的土地可以为工业用途的出让土地使用权外，其他物业的土地使用权必须为国有商业（含商住、综合及混合用地）出让性质。

第七条

申请商业性物业抵押贷款时，应提供以下资料：

（一）借款申请。

（二）借款人或抵押人的营业执照、组织机构代码（自然人为借款人或抵押人时提供身份证明）。

（三）借款人验资报告和公司章程。

（四）借款人贷款证（卡）和资信证明材料。

（五）由借款人或抵押人股东大会（职代会）或董事会（理事会）根据企业章程作出的同意借款、同意以商业性物业抵押的决议。

抵押人为有限公司、股份有限公司的，应当依照《农村信用社贷款抵押担保管理办法》第二十四条的规定提交有关资料。

抵押人为自然人的，还应提供家庭成员同意抵押的书面文件；抵押物有共有人的，应提供财产共有人同意抵押的书面文件。

（六）经会计师事务所审计的借款人最近一个年度的财务报表及最近一个月的财务报表。

（七）商业性物业竣工验收合格的证明材料、权属证书。

（八）借款人对外出租的有关协议、合同。

（九）与借款用途有关的合法性证明文件。借款人为房地产开发企业且拟将贷款用于开发房地产项目的，应提供开发资质等级证书及相关开发许可文件。

（十）农信社要求提供的其他证明文件和材料。

第八条

借款人原则上应当向其商业性物业所在地农信社申请商业性物业抵押贷款，借款人以异地商业性物业作为抵押向本地农信社申请贷款的，应经市州联社（办事处）信贷管理部门同意。

第三章 尽职调查与客户评价

第九条 农信社在受理借款人商业性物业抵押贷款申请后，应安排二名信贷员共同进行尽职调查，共同完成客户评价意见。

第十条

尽职调查主要包括以下内容：

（一）借款人、抵押人是否具备申请商业性物业抵押贷款的主体资格；

（二）贷款用途是否合理、是否违反国家关于信贷资金投向的禁止性、限制性规定；

（三）商业性物业权属登记的真实性。房屋所有权和国有出让土地使用权证书是否真实、有效，有无权利瑕疵，是否为司法机关查封、扣押，是否为其他债权人设定他项权利；

（四）商业性物业现场实物与产权登记是否存在差异及对其价值的影响；

（五）城市规划和交通环境是否对商业性物业的存续构成影响；

（六）借款人的信用记录及社会评价；

（七）商业性物业租金价格、收益能力及变现能力。第十一条 尽职调查以现场实地考察为主，主要包括以下工作方式：

（一）到商业性物业所在地现场，观察其地理位置、商业氛围、交通条件及人流、物流、车流量；

（二）到商业性物业登记部门，调阅权属档案，核实所有权、使用权证，了解商业性物业产权的形成、变更过程，有无影响抵押权实现的因素；

（三）走访商业性物业财产共有人，了解商业性物业的共有方式、共有人对设定抵押的态度；

（四）走访商业性物业的使用人，了解商业性物业的管理、维护状况、租金标准及承租人的经营状况；

（五）分别向商业性物业所有权人及承租人或参与物业经营者查阅、核对租赁合同、联营合同、加盟合同及其他与物业经营有关的合同、协议文本；

（六）了解相邻物业的经营状况；

（七）与评估人员沟通，了解对拟抵押商业性物业的估价依据、方法及取值理由。

第十二条 信贷员应当根据尽职调查结果对借款人和商业性物业进行书面综合评价。综合评价主要包括以下内容：

（一）借款人基本状况；

（二）贷款用途的合法性、合理性、可行性；

（三）拟抵押商业性物业的产权登记、使用、维护、收益状况，及对其作出估价取值、变现能力的评判；

（四）走访获得的对贷款决策有意义的信息；

（五）借款人家庭成员、股东及财产共有人对以商业性物业抵押向农信社贷款的态度；

（六）评价结论。对贷款金额多少、期限长短、利率高低、抵押比率及风险控制提出建议。

第四章 风险控制

第十三条

严格贷款条件。农信社发放商业性物业抵押贷款应严格遵守本办法第五条和第六条规定的各项条件。借款人及商业性物业有下列情形之一的，农信社不得发放商业性物业抵押贷款。

（一）借款人以套现为目的恶意抵押的；

（二）借款人对外有经济纠纷，足以影响其正常生产经营的；

（三）借款人与承租人有租赁合同纠纷，足以影响其商业性物业继续出租或其他承租户正常经营的；

（四）借款人将商业性物业以明显低于市场租金价格出租的；

（五）自贷款申请日起算，商业性物业所有权人与承租人签订固定租金租赁合同的剩余履行期限超过5年的；

商业性物业分开出租给多人的，租赁合同剩余履行期限按多个租赁合同平均计算；

（六）出租的商业性物业的租金已经办理应收账款质押的；

（七）商业性物业不能单独处置或变现能力较差的；

（八）商业性物业记载的产权人与实际持有产权证明的人不是同一人，且物业记载的产权人未到农信社亲自办理授权手续的；

（九）家庭成员或财产共有人不同意抵押的。

第十四条

严格确定商业性物业的价值。要按照《农村信用社贷款抵押担保管理办法》的规定对商业性物业的价值进行评估或内部估价。价值确定应坚持依法合规、勤勉审慎、现场观测、流动性优先的原则。中介机构出具的资产评估报告书只能作为确定价值的重要参考之一，不得作为抵押资产估价取值的唯一依据，商业性物业的租售比过高的，应相应下调取值比例。第十五条 严格控制贷款额度和期限。商业性物业抵押贷款的额度和期限原则上按以下方式确定：

（一）以出租为主，商业性物业所有权人不负责经营的，贷款期限最长不超过8年（贷款期限均不得超过借款人法定经营期限和土地使用权证记载的剩余使用年限，下同），贷款额度不超过贷款期间内租赁收入总额的80％，租赁经营税费负担较高的地区，应下调比例。租赁费包含物业管理费用的，应在剔除后计算租赁收入，已经预收的不能再计入租赁收入总额。

除租赁收入外，借款人有明确、可控的还款来源的，贷款额度可以适当增加，但增加后的贷款总额，最高不得超过快速变现条件下抵押物评估值的60％，贷款期限最长不超过8年；

（二）商业性物业所有权人与厂商联合经营的，贷款期限最长不超过5年，贷款额度不超过同等条件下以出租方式获得的租金收入水平；

（三）商业性物业所有权人自行经营的，贷款期限一般不超过3年，贷款额度不超过在快速变现条件下可变现抵押物评估值的50％。

第十六条 严格控制还款方式。

（一）在贷款发放前，要根据商业性物业出租前景制定切实可行的分期还款计划并载入借款合同，一般应采取按月结息、按季归还贷款本金的还款方式，即将每季度营业收入的一定比例归还贷款本息，不得采取到期一次性还款的方式。

（二）农信社应与借款人在借款合同中约定，若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形时，农信社应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额或要求借款人增加担保等内容。协商不成的，应当按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款等措施。同时还要在借款合同中明确，借款人连续2次或累计3次迟延归还本息的，农信社应当向借款人书面警示，通知借款人按照合同约定归还贷款本息，否则将宣布贷款提前到期；借款人连续2次或累计3次不归还本息的，农信社应当宣布贷款提前到期，并依法处置抵押物。合同到期或宣布提前到期时，贷款本息未受清偿的，农信社有权向承租人收取租金用于归还债务。

第十七条

统一会计核算科目。商业性物业抵押贷款一律在省联社规定的会计科目中核算反映。

第十八条

严格审批管理。商业性物业抵押贷款审批流程和权限按照《农村信用社大额贷款管理办法》规定执行，不得逆、省程序。

商业性物业抵押贷款审查除《农村信用社大额贷款管理办法》规定的基本资料外，以本办法第三章及本章规定的内容为主。

第十九条

贷款发放前，要按照《农村信用社贷款抵押担保管理办法》规定的要求办理财产保险。

对商场、酒店、其他公共场所等人流量较多的商业性物业还应当要求业主办理公共营业场所火灾责任保险。

第二十条 贷款发放前，农信社应严格按照《农村信用社贷款抵押担保管理办法》的规定，指派二名信贷员与借款人共同到房地产抵押登记部门办妥以农信社为第一顺序抵押权人的抵押登记手续。

第二十一条 借款人以商业性物业抵押贷款置换他行贷款的，农信社应当安排熟悉法律事务的工作人员（或委托律师）按照以下程序和要求操作：

（一）该商业性物业之前未被设定抵押的，应与抵押人共同到登记部门办理农信社为第一顺序抵押权人的登记手续后，再共同到他行清偿其贷款，严禁将资金交由借款人独自办理清偿手续。

（二）该商业性物业之前已被设定抵押的，应与抵押人共同到登记部门办理农信社作为第二顺序抵押权人的登记手续后，再共同到他行清偿贷款，最后由抵押人到登记部门注销原第一顺序抵押权，使农信社替代为第一顺序抵押权人。

第二十二条 农信社应与借款人签订资金监管协议。监管协议应包括以下主要内容：

（一）借款人必须在农信社开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，将物业经营性收入存入专户，动用账户资金时应留足每期还本付息金额，否则须经农信社管户信贷员审核批准后方可使用；

（二）如借款人出现逃避资金监管的行为，农信社有权要求借款人提前偿还贷款或处置抵押物；

（三）农信社认为需要明确的其他事项。

第二十三条 对用于出租的商业性物业，农信社应当要求借款人将其对承租人享有的应收账款办理质押。办理质押手续时，应当与承租人签订协议明确其同意直接将租金支付给农信社，并放弃其对出租人的债务抵销权。

农信社不得同意借款人以物业出租收入为唯一还款来源，借款人不得以租户延期支付为由延迟支付农信社贷款本息，因租赁收入不及时影响当期还本付息的，农信社要及时敦促借款人另行调剂资金履行合同。

第二十四条 在贷款期内，管户信贷员要对抵押物价值进行动态监测，若贷款期限较长，或因房地产市场价格发生较大波动，有可能降低抵押物对贷款安全保障程度时，应由农信社指定有资质的评估公司进行价值评估，确保抵押率控制在合理的范围内。

农信社应当与借款人和商业性物业业主在合同中约定，未经农信社书面同意，不得擅自改变抵押物用途，否则农信社有权宣布贷款提前到期，并依法处置抵押物。

第二十五条 管户信贷员每季不少于一次检查抵押物的安全状态，并在贷后检查报告中作专段描述，对商业性物业所有权人或承租人有损抵押物价值的行为要及时制止，必要时，可要求借款人提前归还贷款。

第二十六条

管户信贷员应及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。

借款人需出售抵押物时，须经农信社同意并相应归还农信社贷款，但不得在收回贷款本息前先解除抵押。

第二十七条 风险处置。在抵押合同履行期间，借款人未能按合同约定还本付息，或未妥善管理、使用抵押物致使抵押物价值贬损的，农信社应及时预警，要求借款人限期整改，必要时，可按合同约定宣布贷款提前到期。

在合同约定的到期日或依合同约定宣布的贷款提前到期日，借款人仍未清偿贷款的，农信社原则上应在6个月内依法采取措施行使抵押权。

第五章 附 则

第二十八条 本办法由农村信用社联合社制定、解释和修订。第二十九条 本办法中就抵押贷款办理手续的未尽事宜按照《农村信用社贷款抵押担保管理办法》的规定执行。

篇6：银行贷款物业抵押合同

借款人：_______________________（以下简称甲方）

贷款人：_______________________（以下简称乙方）

根据甲方的借款申请，为加强存单抵押贷款管理，明确双方的经济责任，按照国务院颁发的《借款合同条例》的有关规定，经双方协商签订合同。

一、贷款种类、金额及用途

乙方同意贷给甲方储蓄定期存款存单抵押小额人民币贷款_________元整，用于解决储户存款未到期时急需使用资金的困难。

二、贷款的期限和利率

贷款利率按月息_________‰计收。贷款期间如遇利率调整，在贷款期限内利率不变。

三、贷款的偿还

存单抵押贷款原则上甲方应按期归还，利随本清，若甲方贷款提前还款按原定利率和实际借款天数计息。

四、贷款的展期申请

甲方因特殊原因而无法按期归还贷款，抵押存单到期或部分未到期，甲方应提前10天向乙方提出正式展期申请，期限最长不得超过六个月，累计贷款期限不超过一年，且不超过抵押存单到期日。

五、违约责任

1．如甲方到期不能如数归还贷款，在逾期一个月以内（含一个月），甲方同意从贷款到期之日起，对逾期部分加付20％的罚息，超过一个月，甲方同意部分和全部抵押存单的存款抵偿贷款本息。

2．在借款合同规定的范围内，乙方及时向甲方提供贷款。

3．乙方应妥善保管被抵押的存单，如乙方保管不妥造成丢失、损坏由乙方承担责任。

4．抵押的存单在抵押期内，甲方不得申请挂失、转让存单保管收据，如发生上述行为，乙方有权立即处理其抵押存单。

六、其他条款

1．甲方死亡、其财产合法继承人依法办理存款过户和继承手续，并继续履行甲方签订的抵押贷款合同，如无继承人履行合同，乙方有权处理抵押存单，抵偿贷款本息。

2．甲方所提供的贷款申请，抵押存单资料等书面证明材料，均作为本合同的组成部分，与本合同有同等法律效力。

3．本合同发生纠纷时，任何一方均可向仲裁机构申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。

4．本合同正本一式两份，经甲乙双方签章后生效，甲、乙双方各执一份。借款本息还清后本合同自动失效。

甲方（盖章）：_________乙方（签章）：_________

负责人（签字）：_______

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_____________签订地点：_____________

附件

附件1小额存单抵押贷款申请书

金融单位：人民币元

借款人

贷款账号

借款金额（大写）：（小写）

借款起止日期：自年　月　日起至年　月　日止

抵押存单资料

储蓄定期存单张总额（小写）

存款人姓名

存款行

存单账号

币别

存款金额

存人日

到期日

申请人 个人情况

申请人姓名

性别

年龄

身份证号码

工作单位及地址

电话

家庭地址

电话

备注

注：申请人如是代办人，应在备注栏写明“委托代办”，并抄写委托人身份证号码及地址。

附件2小额存单抵押贷款存单抵押收据

兹收到抵押人_______的储蓄定期存单一张作为申请贷款_______元、期限________月的抵押品，还清贷款时凭此收据取回被抵押存单。本收据不得作为担保品，不得转让。

被抵押存单资料

存款人姓名

存款行

存单账号

币别

存款金额

存人日

到期日

附件3小额存单抵押贷款通知单

编号：农储贷_____字第______号

_____________年_____月_____日

金额单位：人民币元

借款人

申请贷款数（大写）

批准贷款数（大写）

借款合同号码

贷款利率

（月息）

被抵押存单资料

储蓄定期存单张总额（小写）

存款人姓名

存款行

存单账号

币别

存款金额

存人日

到期日

说明

注：说明栏注明归还日期。

营业所（盖章）：____________________

负责人：____________________________

经办人：____________________________

附件4小额存单抵押贷款展期申请书

______年______月______日

金额单位：人民币元

借款人

贷款账号

原借款合同号码：

原批贷款

金额（大写）：利率（月息）：

期限：自年　月　日至年　月　日止

还资金额（大写）

还款时间

展期借款申请

金额（大写）：（小写）

期限：自年　月　日至年　月　日止

备注

注：备注栏简要说明原因。

附件5小额存单抵押贷款扣收通知单

编号：_________________

______年_____月______日

金额单位：人民币元

借款人

贷款账号

展期贷款账号

原借款合同号码：

农储贷　字第号

原批准贷款通知单号码：

农储贷　字第号

展期贷款合同号码：

农储贷　字第号

原展期贷款通知单号码：

农储贷　字第号

原批准金额（大写）：

原贷款期限：自年　月　日至年　月　日

批准展期金额（大写）：

展期期限：自年　月　日至年　月　日

逾期金额（大写）：

现欠款金额（大写）：

请储蓄所接到此通知单后，从抵押定期存单账号（）中扣收（大写）元归还贷款本息

备　注

附：本表一式三份，储户、营业所、储蓄所各执一份。

营业所（盖章）：________

负责人：________________

经办人：________________

附件6小额存单抵押贷款抵押存单止付承诺书

编号：_________________________

开证日期：_____年_____月_____日

储户_________在我所的下列存单已被止付。

篇7：银行贷款物业抵押合同

合同编号:

:

(以下简称

(乙方): :

(或其授权代理人): : :

:

(甲方):

:

借款合同)的履行,甲方愿意以其有权处分的财产作抵押。乙方经审查,同意接受甲方的财产抵押。甲、乙双方根据有关的法律规定,经协商一致,订立本合同,共同遵守执行。

_____

_____所发放的贷款,本金金额为人民币___元(大写)_____(小写)。如借款合同双方依据合同规定的条件减少贷款额,本合同所担保的主债权本金金额则以借款合同项下实际发放的贷款本金金额为准。

款本金、利息(包括法定利息、约定利息、复利、罚息)、违约金、赔偿金、实现债权的费用(包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等)、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。

期应付债务(包括因借款人或担保人违约而由贷款人宣布提前到期的债务或债权人按照法律规定或合同约定宣布解除合同而产生的损害赔偿),抵押权人有权按照本合同的约定,以抵押财产优先受偿。

[选择1.如果登记机关认可合同的规定] ,自本合同生效之日起,至本合同第三条所约定的被担保债务偿清为止。

[选择2.如果登记机关坚持登记确切的抵押期间] ,自本合同生效之日起,至___年___月___日为止(主合同到期之日起经过一定期间)。

见抵押财产清单。

押人有义务在抵押财产清单中注明。,抵

_____万元,有关情况详 ,无论任何原因导致上述抵押物账面净值总额减少至不足以担保全部抵押债权时,贷款人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或者提供与减少的价值相当的担保。,抵押人应协助抵押权人按照有关法律规定办理审批登记手续,以确保抵押权有效合法成立;

他原因导致抵押财产灭失或价值明显减少,抵押人应立即采取措施防止损失进一步扩大,并立即书面通知抵押权人。,但抵押财产的权利凭证应交由抵押权人保管。抵押人同意随时接受抵押权人对抵押财产的检查。,采取有效措施保障抵押财产的安全、完整,如抵押财产需要维修,抵押人应及时进行,并承担相应费用。

式处分抵押物,应事先征得抵押权人书面同意;未事先征得抵押权人书面同意,抵押人的上述行为无效。

15日内,抵押人应按照《担保法》的有关规定,持本合同、借款合同、抵押物的所有权或使用权证书等相关资料到有关机关办理抵押财产登记手续。

将有关登记文件的副本送交抵押权人。

偿时,抵押人必须继续办理登记手续。,或尚未安装完,应于3日内毕的机器设备,或尚在途中的其他物品,抵押人将在前述工程、设备或物品建成或到达后15日内到有关机关办理抵押登记手续。

:如借款人未根据借款合同的约定履行到期债务(包括因借款人、抵押人违约而由贷款人解除合同或宣布提前到期的债务),抵押权人有权直接变卖、拍卖抵押物或将抵押物折价清偿所担保的债权。如果采取变卖或折价方法处分抵押物,变卖价格或折价金额由双方协商确定。协商不成的,抵押权人应采取拍卖的方法处分抵押物。

费用和本合同项下抵押人应支付或偿付给抵押权人的费用后,用于冲抵借款合同项下的债务。

(一)主债权消灭;

:

(二)抵押权实现。,抵押权人应将其保存的抵押物所有权证明和保险单正本交还抵押人。

享有合法的处分权。的内容,抵押人签署和

: ,并对抵押财产履行本合同是自愿的,全部意思表示真实。法定代表人或授权签字人的签字经过合法的授权。

表和凭证等是准确、真实、完整和有效的。

丧失向其他债权人清偿债务的能力,或损害抵押人其他债权人的合法权利。

生的任何形式的产权变动或经营方式改变;抵押人不因上述产权变动或经营方式改变而免除担保责任。

变更或注销登记,应立即通知并将有关登记副本送交抵押权人。、,抵押人拒绝或者拖延办理抵押登记,致使抵押权不能生效的,构成缔约过失,抵押人应对抵押权人承担抵押担保范围的赔偿责任。

约: 1.抵押人在本合同第一条中所做的声明与事实不符或所做承诺未得到履行;

2.因抵押人的原因导致本合同项下抵押无效;3.抵押人违反本合同第六条第三款的规定,擅自转让、以实物形式出资或以其他任何方式处分抵押物;4.抵押人以任何方式(作为或不作为)妨碍抵押权人根据本合同有关规定处分抵押财产;5.抵押人拒绝或者拖延协助抵押权人续办抵押登记,致使抵押在主债务全部清偿完毕之前失效;6.由抵押人占管的抵押物毁损、灭失,而该抵押物的保险未落实或因任何原因保险公司拒绝赔付。,抵押人负有抵押过失或违约责任,抵押权人有权采取以下一项或多项措施: 1.解除与抵押人之间的借款合同或宣布借款合同提前到期;2.要求抵押人赔偿抵押权人因抵押人违约而蒙受的一切直接或间接损失(包括但不限于抵押权人遭受的借款合同项下贷款本金、利息和费用的损失);3.仅需通知,将抵押人在抵押权人以及中国银行其他机构处任何账户内的资金或对抵押权人以及中国银行其他机构享有的任何债权与抵押担保债权相抵消。

(包括但不限于本合同项下的登记费、公证费及抵押财产的保险、运输、仓储、保管、估价、维修、保养、处分等费用),均由抵押人支付或承担。

下,抵押人对于向抵押权人支付的任

何款项,不得提出抵消的主张。

或延缓行使本合同项下的任何权利,均不影响、损害或限制抵押权人依本合同和法律、法规而享有的一切权益,不应视为抵押权人对本合同项下权利、权益的放弃,也不免除抵押人在本合同项下应承担的任何义务。,可以修改或补充;本合同的任何修改和补充均构成本合同不可分割的一部分。,应按照本合同所担保的借款合同的有关条款解释或办理。

力。

因履行本合同而产生的纠纷,双方应通过友好协商解决。在协商无效时,双方同意采用下述第___种方式解决:

法院判决或仲裁委员会裁决另有规定的除外。

[选择1.适用于不动产抵押,包括房屋、土地使用权

件为本合同附件:

;

;;;

1.向有管辖权的人民法院起诉,通过司法程序解决。2.由___仲裁委员会进行仲裁。,但

及《担保法》规定的需要登记抵押才生效的其他财产]

: 1.合同双方当事人签字、盖章;2.抵押人办妥抵押登记手续;[选择2.适用于动产抵押] ,抵押人、抵押权人、___公证处、___登记机关、以及___、___各执一份,具有同等的法律效力。

人:___(公章)代表人

权签字人: 及地点:

篇8：银行抵押贷款风险及法律防范措施

一、银行抵押贷款风险分析

所谓抵押贷款，是指借款人或第三人不转移对法定的财产的占有，将该财产作为银行债权的担保，借款人从银行手中获取资金，当借款人和抵押人不履行清偿义务时，银行可以依法行使抵押权的行为。可以说，抵押贷款业务从签订抵押合同开始到抵押权完全实现，要经历一个较长的过程，而这也是一个充满风险的过程。

根据风险的来源，可将抵押贷款风险分为内部风险、外部风险、综合风险，其中：分别来源于各当事人的风险，称内部风险;来源于当事人之外，不以当事人的意志为转移而客观上确实存在的风险叫做外部风险;非单纯来源于内部或外部的风险叫做综合风险。

（一）内部风险

1、借款人信用风险。

目前，借款人的信用档案远未建立起来，虚假会计报表泛滥，为银行对借款人的信用调查增加了难度，而且借款人的还款能力也经常处于不断变化之中，借款人的信用越好，则违约越少，反之亦然。

2、借款人和抵押人的欺诈风险。

所谓欺诈行为，是指违反金融管理法规，采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段，以低值高估或子虚乌有的“财产”作抵押，骗取无偿还能力或超过其偿还能力的贷款，严重侵吞银行资产的行为。

3、银行贷款条件风险。

由于贷款条件，如抵押比率、估价等因素的变化，对借款的安全性可能产生的重大影响。主要有： (1) 银行估价风险。 (2) 抵押比率风险。指贷款额与抵押物价值的比率。比率越高，借款额越大，抵押人的压力也越大，从而增大抵押人违约的可能性;反之亦然。

（二）外部风险

1、抵押物处分风险。

如果借款期限届满借款人、抵押人不履行还款和担保义务，则银行可以请求处分抵押物。

2、估价失误风险。

这里所说的估价，是指在处理抵押物时，因银行与抵押人无法就抵押物的价值达成一致，由被法院指定的评估机构对有关财产进行的估价。评估价是确定拍卖底价的基础，若估价偏高，则拍卖难以成功，即使拍卖底价下调，也不会太多，一旦出现估价失误，往往使银行利益受损。

3、制度风险。

即因立法、行政管理因素，导致抵押权无法实现、难以实现或减弱了抵押权的担保功能。

主要表现在： (1) 抵押权是否具有追及效力。 (2) 土地与房产管理分离的管理格局导致抵押权的弱化。 (3) 虽然办理了抵押物登记，但因法律规定、行政管理因素使抵押权的实现大打折扣。 (4) 法律对抵押物的处理期限、处理程序、有关行政部门的职责及相互关系等未规定或规定得太粗略，可操作性不强，造成各地法院在处分抵押物时随意性较大，对保护抵押权人的利益不利。

（三）综合风险

1、抵押合同无效或未生效风险。

抵押合同无效的情形有： (1) 因主合同无效而无效; (2) 抵押物为法律所禁止担保的物; (3) 抵押人以不具有处分权的的财产设定抵押未获得该财产的所有人的授权或事后追认。 (4) 抵押物自始不存在，或难以确定。抵押合同未生效的情形为：没有依法办理抵押登记。因抵押合同无效，则抵押权不成立，银行作为抵押权人，只能根据借款人和抵押人的过错程度依法主张赔偿责任。

2、抵押物风险。

作为抵押物，不论是有形的财产，还是无形的权利凭证，均属于不同的权利人所有或使用，具有价值，而产权人(或使用人)和抵押物的价值可能经常处于变化之中，故抵押物风险始终存在。具体表现在： (1) 产权风险。 (2) 因自然原因造成抵押物价值减少或灭失的风险。 (3) 对抵押物过度使用而减损抵押物的价值; (4) 抵押人或第三人故意造成抵押物灭失(如拆除); (5) 流动性风险。因抵押物的处分程序复杂，抵押物不易变现而可能遭受的风险。

二、法律防范措施

在银行抵押贷款业务中，从法律层面看，包含两个法律关系，即借款法律关系、抵押法律关系，从时间跨度看，以抵押合同生效和借款期限届满为时点，将风险控制分为三个阶段：抵押合同生效前为预防阶段，此后至借款期限届满为监控阶段，此后为救济阶段。

（一）风险预防阶段

1、对借款人、抵押人的主体资格进行审查，确保借款和抵押合同的条。

款不违反法律规定。在实务中，有的银行忽视对借款人的资格审查，如未审查核实，一旦借款人提供的证照虚假，或证照的有效期已过，或证照已被注销或吊销等，则借款合同将因主体不适格而无效，相应的抵押合同和抵押登记亦无效。同样，如抵押人不具备担保人资格，即使借款合同有效，抵押合同亦无效。

2、对拟抵押的财产的审查。

(1)、法律禁止以下列财产作抵押担保： (1) 土地所有权; (2) 集体土地使用权(但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地的土地使用权，以及在集体土地上的建筑物设定抵押的除外); (3) 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施; (4) 所有权、使用权不明或者有争议的财产; (5) 依法被查封、扣押、监管的财产; (6) 禁止流通物; (7) 违法、违章建筑物。

(2)、对财产进行权属审查(包括权利凭证和实物审查)，确定抵押人是否有权处分拟抵押的财产。

银行在签订抵押合同前，信贷人员须认真审查抵押物的有关权利凭证，必要时到权利凭证的发放部门查询其真伪，还应注意： (1) 抵押物是否属于夫妻共同财产，如果是，应由夫妻双方共同出具抵押承诺书，或由夫妻双方作为抵押人共同签订抵押合同; (2) 抵押物属于家庭共同财产时，应经家庭各成员同意; (3) 以合伙企业的财产设定抵押时，须经全体合伙人同意; (4) 以他人的财产设定抵押担保时，须由他人出具同意抵押承诺书; (5) 监护人违反《民法通则》第十八条第一款的禁止性规定，以被监护人的财产设定抵押担保，应认定无效。

(3)、选择风险系数相对较小的财产作抵押物。某财产依法可以作为抵押担保物，只表明该财产在法律上具备了抵押担

保的条件，而要真正进行风险控制，对抵押财产的审查和选择非常重要。

(4)、对抵押财产是否办理了保险。该条款应在抵押合同中明确，如约定银行为保险赔偿款的受益人，一旦抵押物出险，银行可对保险赔款行使优先权。

3、通过多种担保方式的组合防范风险。

在银行贷款业务中，防范借款人贷款风险的担保方式主要有抵押、质押和保证，可采用的担保方式组合有： (1) 借款人提供抵押加第三人保证。 (2) 保证加第三人提供物的担保。 (3) 在抵押之外，由借款人或第三人向银行提供质物。质物以权利凭证为宜，包括凭证式国库券、国家重点建设债券、银行存单等，动产质押中因动产不易控制，且价值变化无常，应慎重使用。

4、依法办理抵押物登记。

《担保法》规定，以土地使用权、建筑物、林木、运输工具、企业的设备和其他动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，不论抵押合同条款订得如何完善，全套财产权属证书也由银行保存，如不办理抵押物登记，抵押合同也只是一只空文。

（二）风险监控阶段

1、对抵押物的安全性进行监控。

这里所说的抵押物的安全性，是指： (1) 抵押物的所有权是否发生了转移，如抵押物的产权是否转移、抵押物是否租赁给了第三人等; (2) 抵押物的价值是否减损，是否有现实或潜在的因素可能导致抵押物的价值减少。如果假设成立，则抵押物的安全性受到破坏，需及时采取措施应对。

2、提前行使抵押权。

银行提前行使抵押权，是指在借款人的债务履行期届满前，因某种法定事由的出现，银行依法主张债权和抵押权的情形。主要法定和约定事由有： (1) 抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，银行请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝时(最高法院担保法司法解释第七十条); (2) 抵押物灭失、毁损或者被征用时的情况下，抵押物所担保的债权未届清偿期间的，银行可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施(最高法院担保法司法解释第八十条)。 (3) 借款人未按照约定使用贷款时，银行可解除合同或提前收回贷款，同时主张抵押权。 (4) 在房地产楼宇按揭贷业务中，合同约定：购房人未按期还款时银行可解除合同并提前行使抵押权，则银行利益可得到保障。

（三）救济阶段

1、及时行使抵押权。

银行行使抵押权时，有协议和诉讼二种方式。银行不经抵押人的同意，不论抵押合同如何约定，银行以单方行为获取抵押物的所有权，目前仍缺乏法律上的保障。

由于现行法律未对抵押物的处理期限作出具体规定，而在执行标的物被处理前，该财产的建设工程价款先于银行的抵押权而优先受偿。因财产处理须经过评估、拍卖、拍卖价下调后再拍卖，程序和过程比较复杂，时间较长，中间很可能出现意外，可能导致抵押权落空，故及时行使抵押权非常重要。

2、对抵押权益落空的救济。

抵押权利落空，是指抵押合同无效或未生效、抵押登记无效导致抵押权不成立的情形。此时，虽然抵押权不成立，或形同虚设，但仍可依法进行救济，主要办法有： (1) 抵押担保人以自己无权处分的物设定抵押，导致抵押登记无效，银行可追究抵押担保人的缔约过失责任，要求抵押担保人赔偿损失(即信赖利益损失); (2) 借款合同有效，抵押合同无效时，如银行方无过错，则抵押担保人和借款人对银行的经济损失承担连带清偿责任，如银行、抵押人均有过错，则抵押担保人承担民事责任的部分，不超过借款人不能清偿债务的1/2; (3) 借款合同无效导致抵押合同无效，如抵押担保人有过错，则承担不超过借款人不能清偿部分的1/3; (4) 如果已办理抵押登记，但实际上抵押物在登记时并不存在，或难以确定时，既可向抵押人提出赔偿请求，也可以向登记部门提起行政赔偿诉讼，由该登记部门赔偿因登记上的过错对银行造成的损失。

当然，以上三阶段的划分也不是绝对的。实际上，在每一阶段，也可能存在局风险的预防、监控和救济。在风险防范的三个阶段中，风险预防是基础和前提，故应特别重视。虽然三个阶段的风险防范的目的是一致的，但着重点有所不同：风险预防主要是确保抵押合同和抵押登记的合法性，风险监控着重于抵押物的安全性，风险救济则偏重于行使抵押权的及时性。另外，银行抵押贷款业务涉及面较广，政策性也较强，除了在法律上做好风险防范外，借款人的资信状况、还贷能力，以及银行自身的管理是否规范等也是十分关键的。目前各银行相继成立了专门的风险资产管理部门，逐步完善和强化了内部风险控制体系，这必然对控制银行抵押贷款风险起很大的推动作用。总之，对于任何一笔抵押贷款业务，需要在每一个环节和层面上进行全方位、全过程的动态管理和风险控制，才能最大限度地降低风险。

参考文献

[1]、马新彦:《现实担保的救济—来自美国信托制的启示》, 载《法制与社会发展》, 2000年第1期。

[2]、李孝斌:《银行抵押贷款存在问题不容忽视》, 载《法制日报》2002年1月5日。