交楼前需要准备的工作

交楼前需要准备的工作（通用2篇）

篇1：交楼前需要准备的工作

交楼前的准备工作 文件资料的准备＊入伙„

一：交楼前的准备工作

（一）文件资料的准备 ＊入伙涉及的政府文件资料

政府有关物业管理法规条例、《住宅室内装饰装修管理办法》、《房屋建筑工程质量保修办法》

物业管理公司营业执照及资质证书

物业管理公司收费许可证

《前期物业服务合同》

物业竣工验收证明文件或物业竣工综合验收合格证

物价局有关物业管理综合服务费、停车场收费等收费标准的批复 ＊入伙涉及的主要文件资料

《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 《入伙工作方案》 《入伙工作流程及执行标准》

《入伙通知书》 《收楼须知》

《业户手册》 《业主临时规约》

《物业管理服务费收费协议》 《业主（用户）入伙房屋验收表》

上述文件一经业主接受或签定，就构成了今后物业管理的法律基础。＊入伙涉及的其他文件资料

物业管理收费标准一览表

业户联络资料登记表

验收遗漏工程记录表

锁匙托管承诺书

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1、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》 中华人民共和国建设部于1998年以“建房（1998）102号文”的形式下发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书的制度》，该制度要求从1998年9月1日起执行此规定，强制要求建设单位在向业主交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

＊ 《住宅使用说明书》按照建设部的规定，《住宅使用说明书》须至少包括以下内容：

1、房屋结构说明；

2、房屋使用注意事项和使用方法；

3、二次装修时的要求；

4、不按说明书使用房屋造成损害的责任。

＊ 《住宅质量保证书》按照建设部的规定，《住宅质量保证书》须至少包括以下内容：

1、明确告之房屋的设计、施工、监理单位、房屋的质量竣工验收情况；

2、房屋正常使用的最低保修时间；

3、保修单位和保修电话；

4、保修争议的投诉电话和投诉部门。

2、入伙通知书

《入伙通知书》是在建设单位完成楼宇的施工并于物业管理企业验收房屋合格、接管之后，通知全体业主办理入伙手续的通知。主要包括以下内容：

（1）房屋具体位置

（2）房屋竣工验收合格以及物业管理企业验收接管合格的情况介绍

（3）准予入伙的说明

（4）入伙具体时间和办理入伙手续的地点

（5）委托他人办理入伙手续的规定

（6）业主入伙时需要准备的相关文件和资料

3、收楼须知

《收楼须知》是物业管理企业告知业主（用户）在办理入伙手续时应携带的各种证件、相关资料、费用以及入伙程序、注意事项等的文件。主要包括以下内容：

（1）入伙情况说明

（2）入伙时需要准备的证件、资料、费用等

（3）入伙程序以及注意事项

4、业户手册

《业户手册》是向业主用户介绍物业管理服务相关情况的文件，是管理处物业管理服务指南性质的文件。主要包括以下内容：（1）欢迎辞（2）项目概况

（3）物业管理公司以及管理处情况介绍（4）装修管理指南

（5）项目内相关公共管理制度

（6）公共及康乐设施介绍

（7）服务指南及服务电话

（8）其它需要说明的情况以及相关注意事项

5、《业主临时规约》

6、物业管理服务费收费协议

业主办理入伙手续时，物业管理单位要与业主签订物业管理服务收费协议，为进一步清晰双方的权利义务，协议中应详细明确：

（1）各业主实际收费面积

（2）各业主实际收费金额

（3）管理处收费时间

（4）收缴方式

（5）滞纳金及有关催缴措施

（6）调整管理费的条件或其它情况

7、业主（用户）入伙房屋验收表

《业主（用户）入伙房屋验收表》是记录业主（用户）对房屋验收情况的文本，通常以记录表格的形式出现，使用该表可以清晰地记录业主用户的验收情况。主要包括以下内容：

（1）房屋号

（2）业主（用户）姓名、验收人姓名

（3）验收情况简介

（4）房屋分项验收情况记录

（5）双方签字确认

（6）注明验收时间

（二）交楼前的工程准备

＊对楼宇质量的查验、跟进物业及设施之验收移交

登记遗漏工程

对遗漏工程进行统计、归类、总结

将遗漏工程总结递交发展商、承建商，若有时间将督促承建 商进行整改、执漏 管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结 ＊核对水表、电表、燃气表

＊核对施工方移交的锁匙数量及是否匹配 ＊熟悉单元二次装修规限及部门之相关工作

工程人员对物业内不充许改动的墚、柱、承重墙、给排水的主管道及单元内的某些设备（如智能化系统及不充许封闭的设施检查口等）应事先参照各类型单元之平面图作出详细规定及须对规定之内容进行熟悉，并将规定知会管理处等作出适当安排 准备物业单元内设施线路分布走向之图纸及各户型之平面图，便于业户开展二次装修工程

（三）入伙工作方案

日期、时间

地点

分组及岗位安排

现场布置

入伙工作流程及执行标准

入伙工作模拟演习

前期筹备

1、入伙日期及办理时间的确定

日期的确定应考虑分批办理

办理时间的确定应充分考虑业主的需求

2、入伙地点的确定

地点的确定要考虑集中，提供一站式的服务

3、工作岗位安排

注：所有参与入伙工作的人员均要接受管理员工服务意识、礼仪礼貌、行为举止及穿着等方面的岗前培训。＊安保工作的安排

对着装的要求，仪容、仪表的要求，文明礼貌的要求，站立的要求进行培训 增加人手、加强巡逻次数、制订防范突发事情的方案及车辆停放管理方案。

增加岗位

做好迎接业主的训练

交楼当天准备雨伞 ＊清洁工作的安排 公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁，将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主交楼处、售楼部、交楼路线范围的清洁更为重要，应要求清洁工程承判商或清洁工定时密集地进行日常保洁。

4、现场布置

气氛布置的要求，突出喜庆、舒适、围蔽未完工部分，清理现场环境，避免发生意外。

布置方法：鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、气垫拱门、绿化地带点缀。

该项工作可交由专业布置、策划公司完成。＊标识的准备

楼宇指示牌、楼层指示牌、单元指示牌、走火通道指示牌。

停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌等。

交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、停车位置。

收楼程序指示牌。等

5、入伙工作流程

6、交楼前的模拟演练

按照交楼程序，举行模拟交楼活动，使每位交楼人员熟悉交楼的程序

交楼人员必须掌握基本问题的统一答复标准，使业主获得一致的答复

7、入伙前的前期筹备 ＊对锁匙的管理

专人专责管理，摆放在锁匙柜

制定锁匙管理制度（例如锁匙当天归还、不允许带离物业范围以外等规定）并制定锁匙使用登记表，实行一出一入登记制度，明确有关锁匙的去向

交楼时，将有关锁匙放入收楼文件袋 ＊收楼文件资料的管理

将所有收楼文件写上单元号，放入收楼袋

将收楼文件袋统一放在交楼处，摆放整齐，方便使用 ＊建立初步的业主/住户档案

业主/住户档案包括的内容：业主/住户姓名、地址、联络方式、家庭成员状况、工作地址、紧急联络方式、照片（若有）、购房合同或按揭合同编号、车辆登记、工程返修记录、费用缴交情况、投诉记录及回访记录、收楼文件二次装修申请记录。交楼现场功能区域指示牌，包括接待处、咨询处、缴款处、验楼处、装修申请处 建立初步业主/住户档案基本内容可从售楼部有关的购房合同或认购合同中可查阅到。

＊掌握物业设施、设备的基本情况

单元装修标准及设施清单、单元的电话线、有线电视、空调机主机、电表、水表、燃气表的位置、单元总的配电量等。

对水泵房、发电机、消防设施、安防系统等的配置情况及分布位置等物业设施设备的熟悉。

小区附属设施的熟悉，例如会所、学校、运动设施、各类车辆停放的位置等。

物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜市场、派出所燃气公司、供电公司、供水公司等。

＊认真学习有关政府文件及熟习交楼流程及二次装修流程 ＊入伙工作程序注意事项

合理办理入伙手续，避免集中办理产生混乱；

“一站式”的服务，方便业主；

工作现场公开工作流程，提高效率和透明度；

设立专人引导车辆，维持有序现场；

明确修补队伍的安排，重点放在单元室内遗留问题的修补； 充分运用机会宣传物业管理知识及物业管理公司形象。二：交楼期间的工作

交楼现场的控制 三：交楼后的工作

清理现场、可请清洁公司、策划公司、工程部、保安部协助完成。

将遗漏工程记录表一式三份分别交发展商、承建商。

管理公司工程部监督、协助返修工程队进行返修工程，并将有关进度反馈物业部，以应付业主的查询。

当返修工程完毕后，由物业部通知业主回来验收，交换锁匙并让业主签收。

对未来收楼的业主应再次派发收楼通知书。

篇2：交楼前需要准备的工作

结构性减税的大背景下, 国家对现行的税收制度进行了多方面的改革,其中“ 营改增”就是最突出的一个方面。“ 营改增”是因为对于同样的是销售货物的行为,增值税是可以通过获得发票来在缴纳增值税时进行进项税额抵扣,而营业税是直接按营业额总额来计算缴纳税款。 对于营业税相关行业的企业, 它们所获取的发票是不能抵扣的。 而当进行“ 营改增”之后,这些企业就根据增值税的方法缴纳税收,其获得的增值税专用发票就可以抵扣了。“ 营改增”保证了增值税抵扣链条的完整,在一定程度上能减轻原来企业的税负。 这也就是国家进行改革的初衷。但是,自2012 年1 月1 日在上海首先开始“ 营改增”试点之后, 有关的研究发现部分企业的税负并没有因此而减少,反而增加了,这也就是行业在进行“ 营改增”时的一个重要问题。 目前建筑行业“ 营改增”正在进行,本文将分析“ 营改增”可能对建筑行业造成的影响,并找出相应的应对措施,希望能将“ 营改增”带给建筑企业的风险防范于未然。

二、建筑企业“ 营改增”可能面临的风险

(一)不能及时获取增值税进项发票

对于建筑企业来说, 因为从事的生产经营活动只能从那些基础的行业获得原材料, 因此很难获得增值税专用发票来进行抵扣。 在实际的生产经营过程中,建筑企业需要的河沙这类原材料可能是直接向农民进行购买的,就算能够取得发票进行入账, 也只能是税务机关代开的普通发票,不可能是增值税专用发票,这就没有办法在计算增值税的应纳税额时用来作为进项税额而抵扣销项税额。 因而在进行“ 营改增”之后,建筑企业的税负很有可能增加。 再考虑建筑企业支付的人工费用,这些也是没有办法获得发票的。 而建筑行业是一个需要大量人工的地方,如果没有建筑工人,没有办法完成很多的工作,因此在这个方面也会增加建筑企业在增值税方面的税负。

(二)对建筑企业财务指标产生影响

财务报表受到“ 营改增”的广泛影响。 在收入方面,由于建筑行业现在竞争很大,建筑企业的定价权较小,各建筑企业的合同标价都差不多。 合同价都是含税的,原来营业税是按3%缴纳,在建筑企业进行“ 营改增”之后,增值税的税率应该不会低于3%,这样,建筑企业的税收负担很有可能增加。 对于资产负债表来看,建筑企业购置的固定资产可以获得发票进行抵扣,而在缴纳营业税的时候,固定资产的进项税额是不能扣除的,因此,“ 营改增”也会引起固定资产的相关账户发生变动。 至于现金流量的项目,建筑企业一直是按合同规定时间收款,有时甚至不能及时的收到账款,容易造成资金链的断裂。 当进行“ 营改增”之后,需要缴纳的税费也可能会增加,这样就更容易导致企业资金出现问题。

(三)增值税税率的不确定性

现行的增值税税率有五档, 分别为17%、13%、11%、6%和0%,另外还有3%的征收率。 这样的税率使增值税的计算缴纳和征管已经很复杂了,对于建筑行业进行“ 营改增”应该不会再制定新的税率。 但就这五档税率来看,税负是有很大区别的。 如果为了减少税制改革对建筑企业的税负可能造成的影响, 国家很可能会采取6%的税率,或者建筑企业可以按照3%的征收率来进行缴税。 可以简单估算一下,如果一个建筑企业有1000 万元的建筑销售额,购买的原材料中,有300 万元可以获得发票进行抵扣,这样如果建筑企业按6%的税率缴纳增值税,则需要缴纳1000*6%- 300*17%=9 万元, 而如果按照3%的征收率来缴纳增值税需要缴纳1000*3%=30 万元。 如果没有进行“ 营改增”,建筑企业需要缴纳营业税为1000*3%=30 万元,这样看来,“ 营改增”还是可以减少建筑企业流转税的。

(四)建筑企业的成本控制

成本是一个企业的安生立命之本, 对于成本的控制能够使企业更好地参与市场竞争。 在“ 营改增”之前,建筑企业的成本是按价税合计来计征的。 而“ 营改增”之后,建筑企业需要将成本中的价格和税款进行价税分离处理,价款计入成本,税款用于抵扣。 现在,建筑企业的成本一部分很难获取到用以抵扣的增值税专用发票, 例如企业建筑用的河沙、水泥之类的,泥沙是因为多来自于农民,水泥则是因为现在很多水泥厂并没有成为一般纳税人,因而企业都不能获取增值税专用发票。 另一部分则是大的建筑企业会选择将项目拆分为一个个小的项目来分包出去, 而这些小的承包商往往不存在开具增值税专用发票的资质,这样,这一部分成本也没有办法取得相应的发票。“ 营改增”对于建筑企业来说,不能很好地获得发票的话,就可能会使企业的税负增加。

三、建筑企业“ 营改增”需要做的准备

(一)提高增值税发票的可获得性

建筑企业在购买原材料的过程中, 存在不能及时获得发票的情况, 但建筑企业可以通过增加与增值税一般纳税人的交易而提高本公司对于增值税专用发票的获得性。 如果说建筑企业之前不愿与增值税一般纳税人交易,是因为一般纳税人对于产品的定价会高于不具有开具增值税专用发票的企业,建筑企业为了降低成本,就会愿意购买更低价格的原材料。 这样,建筑企业也就没有办法获得有关的专用发票来进行抵扣了。 在进行“ 营改增”之前,确实是可以只用普通发票来入账的, 因为不存在进项抵扣的问题。 但如果进行“ 营改增”的话,建筑企业最好的选择还是与一般纳税人进行交易,虽然成本可能会高一些,但这可以让企业降低增值税的应纳税额, 而不但是考虑企业的利润。 另一方面,企业成本提高,利润虽然降低了,但企业所得税的应纳税所得额也会相应降低, 企业缴纳的企业所得税会减少。

(二)调整建筑企业的财务核算

如果在建筑行业进行“ 营改增”,建筑企业需要新增很多的账目和会计科目。 在“ 营改增”之前,建筑企业在流转税方面只需要设置“ 应交税费”这个一级科目,再在下面具体设置“ 应交营业税”、“ 应交城市建设维护税”等二级科目。 而“ 营改增”之后,建筑企业依然需要设置“ 应交税费”这个一级科目,但不同的是,“ 应交营业税”被改成了“ 应缴增值税”,并且在“ 应交增值税”下还要设置“ 销项税额”、“ 进项税额”、“ 进项税额转出”等三级科目。 对于一个小型的建筑公司的话, 会计人员的专业素质可能都不足以完成增值税相关税额的核算。 因此,建筑企业需要特别注意“ 营改增”带来的“ 应交税费”核算的变化。 另外,建筑企业的收入确认、资产负债表的编制、现金流的管理等都会收到“ 营改增”的影响,建筑企业应该根据企业自身的实际情况来考虑具体的应对方法。

(三)提高对增值税税率不确定性的应对

目前,增值税的税率存在着很大的不确定性,而建筑企业对这个情况最大的应对措施就是尽可能地增加企业的进项税额。 对于企业的人工费用,如果建筑企业是采取自己雇佣的方式,是没有办法取得发票来进行抵扣的;而如果建筑企业是通过劳务公司来进行人员的雇佣, 就可以从劳务公司处取得用工费用的发票,但目前来看,劳务公司只能开具营业税的发票。 如果服务业也进行了“ 营改增”之后,劳务公司就有权开具增值税的发票了。 在服务业与建筑业均进行了“ 营改增”之后,建筑企业就可以通过和劳务公司合作的方式,来开展建筑活动。 建筑企业从劳务公司取得增值税的专用发票来进行入账和进项抵扣。 如果建筑业进行了“ 营改增”,而服务业还没有“ 营改增”,那么建筑企业还可以将建筑项目分包给有开具增值税专用发票资质的建筑商,以此来获取增值税专用发票。在税率不确定的情况下, 建筑企业只有尽可能的获取较多的进项,才能降低企业的增值税应纳税额。

(四)加强对建筑企业内部控制

建筑企业内部控制对于企业应对“ 营改增”有重要的作用。 首先,企业需要提高财务人员的专业素质,让他们有足够的技能来应对“ 营改增”带给建筑企业财务核算的变化。 其次,建筑企业需要在原材料等方面进行把控,建筑企业在建设过程中需要大量的原材料, 如果能够将原材料的成本降低,就能够使企业提高应对“ 营改增”带来的成本方面的风险。 最后,还需要加强企业的内部管理,建筑企业的管理是一个复杂的过程, 企业需要在很多方面都进行严格的控制,起到监督企业运作的职能。 不管采用什么样的方法, 最终都是为了建筑企业能更好地应对“ 营改增”,因此企业最终还是需要回到管理上来,从整体层面把控企业。

四、结语

在结构性减税的背景下, 建筑企业应该更多地考虑“ 营改增”可能带给企业的风险。“ 营改增”会因为建筑企业不能很好地获取增值税专用发票而带来税负增加的问题。 对于这一问题,就需要建筑企业尽量与增值税一般纳税人合作,获取增值税的专用发票用于进项税额的抵扣。“ 营改增” 也会使建筑企业的财务核算发生较大的变化。收入的确认时点会发生变化,现金流会出现断裂的风险,资产负债表的编制也会出现很大的改变。 因此,建筑企业需要提高财务人员的专业素质, 并且还需要加强企业的内部控制,这些都能很好地提高对“ 营改增”的应对能力。

参考文献

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