档口出租合同范本简单（精选8篇）
篇1：档口出租合同范本简单
甲方：
乙方：
甲，乙双方通过友好协商，就档口租赁事宜达成协议如下：
一、租赁地址：
二、室内附属设施：
三、租用期限及其约定：
1.租用期限：自 年 月 日起至 年 月 日。
2.档口租金：每月 元人民币。
3.付款方式：按支付，另付押金 元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。第1次付款计 元人民币。
4.租赁期内的水，电，煤气，电话，有线电视，卫生治安费由乙方支付，档口修缮等费用由甲方支付。
5.租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同，收回档口使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失。
（1）乙方擅自将档口转租，转让或转借的。
（2）乙方利用承租档口进行非法活动损害公共利益的。
（3）乙方无故拖欠档口租金达天。
（4）连续3个月不付所有费用的.。
四、双方责任及义务：
1.乙方须按时交纳水，电，煤，电话等费用，并务必将以上费用帐单交给甲方，甲方须监督检查以上费用。
2.无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为档口租金。
3.在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的档口转租（卖）给任何第三者。或在租赁期内房租加价。
4.租用期满后，乙方如需继续使用，应提前1个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先。
5.在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议。
6.乙方入住该物业应保持周围环境整洁做好防火防盗工作，如发生事故乙方应负全部责任。
7.乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿。如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复。
五、其它未尽事宜，由甲乙双方协商解决，协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。
本协议一式三份，甲，乙双方各执一份，签字后即行生效。
六：其它说明
1、入住时的电表度数：
水表度数：
甲方：
乙方：
签约日期：
篇2：档口出租合同范本简单
出租方(甲方)：身份证号码：
承租方(乙方)：身份证号码：
甲,乙双方通过友好协商,就档口租赁事宜达成协议如下：
一、租赁地址：；
二、租用期限及其约定：：。
1.租用期限：自年月日起至年月日；
2.档口租金：元人民币；
3.租赁期内的水,电,煤气,电话,有线电视,卫生治安费由甲方支付;
三、双方责任及义务：
1.乙方须按时交纳水,电,煤,电话等费用,并务必将以上费用帐单交给甲方,甲方须监督检查以上费用；
2.无论在任何情况下,乙方都不能将押金转换为档口租金；
3.在租用期内,甲方必须确保乙方的正常居住,不得将乙方租用的档口转租(卖)给任何第三者;或在租赁期内房租加价；
4.租用期满后,乙方如需继续使用,应提前1个月提出,甲方可根据实际情况,在同等条件下给予优先；
5.在租赁期内,甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的,必须提前一个月通知对方,协商后解除本协议；
五、其它未尽事宜,由甲乙双方协商解决,协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。本协议一式三份,甲,乙双方各执一份,签字后即行生效。
出租方：承租方：
联系电话：联系电话：
篇3：房产出租阴阳合同的审计核实
2011年10月, 某省审计厅对该省文化集团董事长进行了离任审计, 在对其子公司诚意公司进行延伸审计时, 专门对诚意公司店面出租进行了审计。诚意公司向审计组提供了房产出租合同, 合同主要条款为:租期从2010年10月1日至2013年12月31日, 第一年租金为33万元, 以后每年递增1万元。承租方提供的合同 (审计组从承租方所在地县工商局取得) 主要条款为:出租标的和期限一致, 但第一年租金为50万元, 以后每年递增3万元。省审计厅针对这种情况出具了审计报告, 认为诚意公司3处房产均出租给关系户并存在阴阳合同问题, 并责成该省文化集团查清原因并做处理。
二、审计核实过程
针对审计报告指出的上述问题, 2012年3月该省文化集团公司派出工作小组3人, 到诚意公司核实情况。工作小组首先找诚意公司经理谈话, 工作小组介绍了省审计厅审计报告指出的房产出租存在阴阳合同情况, 然后要求该公司经理说明出现标的和期限相同但年租金却相差十几万元的两份合同的原因。该公司经理首先让公司的办公室主任向工作小组出示了标有年租金为33万元的原始合同和相关批文, 然后表示自己与房产承租方签订合同是在集团公司批准后按照规定的程序进行的, 他强调自己从未见过标有年租金为50万元的合同, 估计是承租方私自篡改了合同内容。工作小组还找办公室主任单独谈话, 办公室主任讲到年租金为33万元的两份原始合同是在公司经理与承租方签订后由他盖的单位公章, 他也没见过年租金为50万元的合同。诚意公司财务部提供的一份现金交款单显示, 承租方已按照合同约定于2011年7月1日把第一年的租金33万元汇入集团公司指定的银行户头。
为了进一步查明存在两份年租金不一致合同的原因, 工作小组成员走访了承租方。承租方讲到, 承租诚意公司的房产主要用于和若干个合伙人合股经营商铺, 他本人占大股。他本人于2007~2010年与诚意公司签订了第一期房产租赁合同, 第一期合同于2010年9月到期, 续签合同时发现租金和商铺的装修费都涨价了, 为了变相补贴装修费, 他重新打印了合同的第一页, 修改了合同的部分内容, 把原始合同中的第三条“租金第一年为33万元, 以后每年递增1万元”改为“租金第一年为50万元整, 以后每年递增3万元”, 目的在于向合伙人多收租金, 把差额部分装进自己的口袋。承租方坦言, 由于和诚意公司签订的原始合同共有两页, 第一页有年租金的内容, 出租方和承租方的签字、盖章在第二页, 由于原始合同没有盖骑缝章, 他很轻易地取下第一页, 把已修改了年租金的假合同和原始合同的第二页装订在一起, 然后把假合同复印若干份分发给每一位合伙人, 并借此假合同为每一个合股商铺做了工商登记, 由此形成了两份年租金不一致的阴阳合同。工作小组还取得了承租方在造假合同的第一页上写的证言:“此页内容与诚意公司订立的合同不一致, 把金额33万元改为50万元, 每年递增1万元改为3万元, 是我修改并重新打印, 特此证明。”承租方还出示了他所保存的与诚意公司签订的原始合同, 工作小组发现合同上出租方姓名和承租方姓名签字的字迹和县工商局存档的合同 (私自修改后的假合同复印件) 的字迹是一致, 由此可推断承租方是在诚意公司经理并不知情的情况下私自修改了合同金额, 出示修改后的假合同给共同入股经营商铺的各个合伙人, 并用于工商登记, 以达到向合伙人多收租金的目的。
三、引发的思考
基于上述核查情况, 工作小组认为诚意公司房产出租存在阴阳合同是由房产承租方私自修改合同内容导致的, 不追究诚意公司的责任。但从这次审计核实工作中, 我们还是可以得出如下结论:
1. 切实履行完整的审计程序才能得出真假阴阳合同的结论。
从这次省审计厅审计过程看, 他们只到诚意公司取得房产出租合同, 再到县工商局取得承租方用于工商登记的房产出租合同, 两份合同一对照, 就发现租期等条款一样, 但租金却不一样, 随即确认诚意公司经理签订阴阳合同, 从中捞取好处。从表面证据上得出这个结论是合理的, 但核实的结果却并不是这样。主要原因是审计程序并不完整, 没有严格遵循审计准则的要求, 其实只要与承租方沟通了解再进一步核实后就会真相大白。
2. 加强合同管理是预防阴阳合同的保证。
诚意公司在签订此份房产出租合同时未盖骑缝章、未明确约定违约责任等疏漏, 导致合同内容容易被篡改。另外, 出租方对已出租房产不能就此撒手不管, 应明确一个部门加强后续管理, 关注承租方是否转租、是否合法经营、消防是否存在安全隐患等相关问题。这也可防止阴阳合同的产生。
3. 实施招投标办法是预防阴阳合同的关键。
篇4：档口出租合同范本简单
我于2007年元月与黎某签订了一份《房屋租赁合同》，约定由我租赁黎某房屋，月租金3000元，时间为8年。近日，由于租金大幅上涨，黎某提出增加租金或解除合同，被我拒绝。黎某知道《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”遂故意拒绝收取我交的房租，以便造成我不支付房租的事实，达到解除合同的目的。请问：我应该怎么办？
针对这种恶意行为，你可以采取以下方法：
一是收集有关对方拒绝收取房租的证据。你可以在交房租时，叫他人随同前往，也可以进行录音、录像、摄影。二是请公证机关就对方拒绝收取房租的行为进行公证。以上两点的目的在于证明，造成未交房租，责任在于对方，而不在于你。因为《合同法》第二百二十七条规定的“出租人可以解除合同”的前提条件，是承租人故意不支付房租，承租人并不能依据此外的因素造成未支付房租来解除合同。三是将房租进行提存,以提存代替清偿。《合同法》第一百零一条明确规定：债权人无正当理由拒绝受领的，债务人可以将标的物提存。提存是指由于债权人的原因而无法向其交付合同的标的物时，债务人将该标的物提交给提存机构而消灭债务的制度。债务一经依法提存，债务人只需将提存的事实及时通知债权人，其余责任即行消灭，并且所有标的物的毁损灭失风险与费用都转移给债权人。我国《提存公证规则》第四条、第五条分别规定：“提存公证由债务履行地的公证处管辖。”、“债务清偿期限届至，有下列情况之一使债务人无法按时给付的，公证处可以根据债务人申请依法办理提存：(一)债权人无正当理由拒绝或延迟受领债之标的的……”
篇5：餐饮档口出租协议
甲方： 乙方：
经甲、乙双方协商一致，由乙方租凭甲方菜馆档口经营果木烤鸭一事，达成如下协议：
一、经营地址：
二、档口出租协议期限：年月日至年月日。
三、租凭方式：由乙方向甲方租凭场地和基础设施（如场地、冰柜、水电、烤炉及甲方提供的部分材料葱丝、黄瓜）；乙方自行承担烤鸭设备、原材料、用具（白条鸭、燃料柴火、鸭饼技术等烤鸭一切用料、设备）及人工。除果木烤鸭外，未经甲方同意乙方不得在店内经营其它产品。
四、经营及结算方式：
甲、乙双方每日对账，每月结算一次，次月15日前由甲方向乙方支付上月费用。乙方未按时结算的，按总金额每日5％向乙方支付违约金。
甲、乙双方经协商，将烤鸭菜品定价约为。
五、如果最终确定做果木烤鸭，烤炉制作技术指导相关费用由甲、乙双方各自承担一半，烤鸭炉由甲方进行制作。
六、乙方应严格服从甲方的相关管理制度，因违反店内管理制度经甲方三次警告（并可按甲方管理制度给予处罚）仍然不改正的，甲方有权终止本协议，租凭保证金不予退还。
七、乙方的销售收入统一由甲方的收银系统进行收银结算，乙方不得擅自销售、不得在日常经营过程中将烤鸭带出门店，当日未售完的烤鸭乙方可在店铺当日经营收班后带走处理。凡有违反本约定一次，由甲方给予乙方一次警告，同时每次扣罚乙方违约金200元。
八、正常经营过程中，乙方应保质保量在顾客下单后及时向顾客供应烤鸭菜品，当日乙方歇业或未正常全天经营由甲方每次警告一次并扣罚乙方违约金500元每天；乙方应在顾客下单（以档口菜品下单打印小票时间为准）10分钟内将菜品交由店内传菜员，未按时出菜的，每次由甲方扣罚乙方违约金20元。
九、甲方只负责提供合适的场地和部分设备租凭给乙方经营果木烤鸭。乙方自行制作烤鸭应全面保证烤鸭的质量，同时应自行做好健康检查等政府监督部门的相关要求，如因烤鸭质量造成的恶劣影响、食物中毒等一切责任由乙方全责承担。因烤鸭质量产生的顾客有效投诉或退菜，视情况承担相应损失，且每次由甲方对乙方处50元违约金处罚。
十、乙方不得泄露甲方的商业机密或故意扰乱甲方的正常经营，如有泄露商业机密或扰乱甲方经营的直接终止本协议，不予退还和结算乙方任何费用；导致甲方经营造成损失的还应由乙方全责承担赔偿。
十一、本协议一式两份，经甲、乙双方签字（盖章）后生效。
甲 方： 乙 方：
代表人： 代表人：
篇6：平房出租简单合同
乙方(承租方)：
根据《中华人民共和国经济合同法》及有关法律规定，经双方协商一致达成以下条款：
一、甲方房屋座落。
二、出租时间暂定____年。到期后，承租方可依据房租市场行情，享有优先租赁权。
三、房屋价格：暂定____元/月，此价格至_________年____月____日起至_________年____月____日止。
四、房租付款方式：每(月、季、半年、年)提前缴纳。
五、租赁期间，由乙方缴纳物业管理费等费用。
六、房内设施：家具家电(包括空调、冰箱、洗衣机、电视机等)。乙方需保证不受损坏，如有损坏须予以赔偿。
七、合同生效后，乙方应交房屋押金____元。合同期满，押金无息退还。
八、租赁房屋不得用于从事违法犯罪等活动场所，所有安全事故均由乙方自行负责。
九、合同到期后，乙方如需续租，需双方共同协商。
十、如果乙方未按时缴纳房租，甲方有权终止合同。
十一、未尽事宜，共同协商解决。
本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。
甲方签字：乙方签字：
身份证号：身份证号：
联系电话：联系电话：
篇7：租房出租合同简单
出租方(以下简称甲方)：_____________身份证：________________________________
承租方(以下简称乙方)：_____________身份证：________________________________
甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、甲方将位于__________________________________________房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自__________年______月_____日至__________年______月_____日，计_______个月。
二、房屋按月租金为人民币________________元，现按年结算则只收取人民币______________元整，租金需于本合同生效后的_______小时内一次性全额交清。(不含保证金、其它费用。)
三、因提供乙方________及其它房间设施，收取乙方保证金共______________元，如租赁期满后房间设施一切完好，则保证金于租赁期满后全额退还。(如发生故障或损坏请参考第六条)
四、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、卫生费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。
五、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。
六、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后的`10日内进行维修。其中，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责照价赔偿或者维修费用。(维修费用不从保证金中扣除。)
七、除甲方不同意乙方续租外，租赁期满后，在____日内甲乙双方均无提出意见，则默认为乙方续租本层楼(时间从________月________日开始计算)，但年租模式转为月租模式(月底清帐，费用按当地市价为准)。同时本合同的法律效力及时间将延顺至甲乙双方另签租赁合同前。
八、乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。
九、租赁期满前，如乙方要求继续租赁，则须提前________向甲方提出，甲方收到乙方要求后于________天内答复。如同意继续租赁，则另续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。(如甲乙双方均无提出意见，则参考上方第七条。)
甲方签字：________________乙方签字：________________
联系方式：________________联系方式：________________
__________年______月_____日__________年______月_____日
租房出租合同简单范本2
出租方： (以下称甲方) 承租方： (以下称乙方)
甲方同意将东海村还建区门面房两间出租给乙方经营餐饮业(早、中、晚餐供应)，经甲乙双方协商达成如下协议条款：
1、房屋出租期三年(既从20__年十月一日起至20__年十月一日止);
2、年房租费伍仟元，三年共壹万伍仟元整，合同签订后房租一次性付清;
3、水电费用由乙方自己支付，按照国家相关部门规定价格计价;
4、甲方提供现有房屋条件、水电条件、户外场地条件，内装修一切由乙方自己设计、自己装修，自己投入费用，甲方不得干预、不得参与;
5、三年期满后，甲方应优先租予乙方，甲方将门面再次出租给乙方应按照当时市场同等价格并经协商后优先出租给乙方;
6、在三年合同期内，乙方可以自行转让，如乙方因转让发生矛盾纠纷，与甲方无关。接转人无条件退场;
7、乙方租房期内自管安全，自备安全设施，有责任保护房屋结构安全;
8、甲方应保证乙方用水用电权利，按照国家相关部门规定价格计价，有其他原因有甲方协调;
9、租房期内，甲方无权征回房屋，甲方应其他原因和建设之需，确要征回，由甲乙双方协商解决补偿费用。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
租房出租合同简单范本3
出租方(以下简称甲方)：_______________
身份证：____________________________
承租方(以下简称乙方)：_______________
身份证：____________________________
经双方协商甲方将位于______________________________房屋出租给乙方居住使用。
一、租房从___________年_______月________日起至___________年_______月________日止。
二、月租金为________元，缴租为________支付一次，人民币(大写)_______________元(￥______元)，以后应提前_______天支付。
三、约定事项
1、乙方入住时，应及时更换门锁若发生意外与甲方无关。因不慎或使用不当引起火灾、电、气灾害等非自然灾害所造成损失由乙方负责。
2、乙方无权转租、转借、转卖该房屋，及屋内家具家电，不得擅自改动房屋结构，爱护屋内设施，如有人为原因造成破损丢失应维修完好，否则照价赔偿。并做好防火，防盗，防漏水，和阳台摆放、花盆的安全工作，若造成损失责任自负。
3、乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约。协议终止。
4、乙方应遵守居住区内各项规章制度，按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用。
乙方交保证金________元给甲方，乙方退房时交清水，电，气，光纤和物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道，厕所无堵漏。甲方如数退还保证金。
5、甲方保证该房屋无产权纠纷。如遇拆迁，乙方无条件搬出，已交租金甲方按未满天数退还。
6、备注;_______________________________________________________________;
四、本合同一式________份，自双方签字之日起生效。另水;_______吨气;______立方电;_____度
甲方(签章)：________________
乙方(签章)：________________
联系电话：____________________
联系电话：______________________
___________年_______月________日
___________年_______月________日
租房出租合同简单范本4
出租方：(以下简称甲方)
承租方：(以下简称乙方)
甲乙双方经友好协商，乙方为在开发区设立
公司而租用甲方房屋，并就此租房事宜达成如下协议：
一、甲方同意供给乙方经营用房平方米，用于该公司经营之用，该房屋坐落于。
二、该房屋租金经双方商定为每月元。该房屋总租金为元。
三、租金于交付，每延迟一天按总租金的计罚。若天内仍未交纳，甲方有权收回该房屋，并按实际迟付天数依上述计罚比例向乙方收取罚金。
四、乙方同意预交元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。
五、房屋租赁期为，从 年 月日至年月日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金的违约金;如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。
六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。
七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋;不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。
八、甲方保证该房屋无产权纠纷;乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。
九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向天津开发区人民法院提起诉讼，请求司法解决。
十、本合同未尽事宜，可由双方协商签订补充协议，经公证后与本合同具有同等法律效力。
十一、本合同以双方共同认可并经公证后生效。
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甲方(签章)： 乙方(签章)：
代表人(签章)： 代表人(签章):
签订时间： 签订时间：
出租方：
篇8：融资租赁合同中出租人的权利保护
关键词：融资租赁合同,承租人违约情形,出租人救济方式
一、融资租赁合同的概念和特征
典型的融资租赁交易包括三方当事人和两个合同, 即出租人与承租人之间的融资租赁合同和出租人与出卖人之间的买卖合同, 其中出租人根据承租人的指示购买租赁物并取得租赁物的所有权, 承租人以向出租人支付租金的方式占有并使用租赁物, 出卖人则向出租人提供符合买卖合同约定的租赁物。我国《合同法》规定的融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择, 向出卖人购买租赁物, 提供给承租人使用, 承租人支付租金的合同。
与其他有名合同相比, 融资租赁合同主要具有下列法律特征:第一, 融资租赁合同属于要式合同、双务有偿合同。我国《合同法》规定融资租赁合同应当具有书面合同的形式, 此即符合《合同法》要式合同的特点;而在融资租赁合同当中, 承租人和出租人之间相互负有对待给付的义务, 故合同又属于双务有偿合同范畴。第二, 融资租赁合同标的具有特殊性。融资租赁的标的必须是有形的物质且必须符合法律的规定, 不能是法律禁止流通的商品, 标的上的四种物权归属必须能够分离且属于非消耗的商品, 合同到期之后可以返还于出租人。第三, 融资租赁合同的期限一般较长。承租人的合同目的是获得租赁物的使用权满足生产需要, 出租人的合同目的则为收回投资成本并取得收益, 上述两种合同目的的实现均需要持续且稳定的经营状态, 故融资租赁合一般会约定较长的履行期限。
二、承租人违约情形分析
实务中, 因承租人对租赁物的需求易受到市场供求关系、行业发展情况、承租人自身经营状况的影响, 故承租人更常发生违约情形, 主要有以下几类:
第一, 拒付或者是迟延支付租金。承租人利用出租人提供的资金取得并使用能够提高生产力的新设备, 出租人则通过租金获取利益。实务中, 受经济环境和自身经营状况的影响, 常发生承租人拒绝支付到期租金或者支付租金不符合合同约定的情形, 直接了损害出租人的利益。
第二, 迟延或无正当理由拒收租赁物。实际履行中, 合同标的物一般不经过承租人, 由出卖人直接交付承租人, 由承租人检验和接收货物。若承租人在约定的时间内未履行检验的义务致使出卖人产生额外的费用, 或者是承租人错误的拒收了货物, 造成了出租人的损失, 就会构成违约。
第三, 未经出租人允许转租租赁物。我国现有法律规定并未将涉及融资租赁合同的租赁物转租问题, 承租人经出租人的同意且不损害第三人利益时, 承租人可转让其对租赁物的使用权或其他合同中约定的权利。若承租方未取得出租人同意擅自转租, 则可能侵犯了出租人合法权益, 构成了承租人违约。
第四, 在占有租赁物期间造成租赁物的损害及灭失。《合同法》规定, 在合同未约定租赁物归属或者规定不明时, 租赁物应当归出租人所有。因此, 在融资租赁合同到期之后, 承租人应当将租赁物归还给出租人并且保证在租赁期间租赁物不遭受损害, 最终完整的归还至出租人。承租人一旦出现致使租赁物毁损或者灭失的行为就会构成违约, 亦侵犯了出租人的权利。此外, 如果承租人将融资租赁物转租给新承租人, 因新承租人的行为致使融资租赁物毁损或者灭失的, 承租人亦应向出租人承担赔偿责任, 其后向新承租人追偿。
第五, 其他违约的行为。实务中, 承租人违约的状态不仅如此, 还有其他的违约行为。例如, 承租人将融资租赁物用于非法用途;又如, 承租人应当通过保险等手段防止融资租赁物的毁损或者灭失, 承租人采取消极的态度, 造成租赁物的损失等等。
三、出租人救济方式探析
依照我国《合同法》《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定, 承租人违约情况下, 出租人可以采取救济方式主要有要求继续履行、租金加速到期、解除合同等。
第一, 继续履行。融资租赁合同履行过程中, 承租人违约情形尚未达到法律规定的合同解除的程度时, 出租人可采取要求继续履行的救济方式。一般来说, 出现承租人拒付租金或者迟延支付的情形时, 出租人多选择此种方式。
第二, 租金加速到期。租金加速到期是一种特殊的权利救济方式, 内容为出租人要求承租人支付全部未付支付的租金, 包括全部到期未付租金和未到期租金。对于出租人, 这无疑是最有效的保护方式, 对于承租人, 则较为严苛。故而, 需注意以下几点:其一, 承租人逾期付租且已经达到合同解除条件。即, 承租人未按约定支付租金, 达到合同约定的解除条件, 经出租人催告后扔不履行;或者, 合同约定不明时, 承租人欠付租金达两期以上, 或者数额达到全部租金15%以上, 经出租人催告后扔不履行的。若承租人行为未构成法律规定的合同解除情形, 则出租人应给予合理期限, 通知承租人采取补救措施。在此期间, 出租人不得向承租人主张租金加速到期。其二, 与前述要求继续履行不同, 出租人要求继续履行的租金仅指承租人未支付的全部到期租金;出租人要求租金加速到期的租金则指未付的全部租金, 包括已到期租金和未到期租金。其三, 需说明的是, 租金加速到期的情形, 融资租赁合同并未解除, 承租人支付全部租金后, 在租赁期限届满前, 仍享有占有使用租赁物的权利。
第三, 解除合同、收回租赁物并赔偿损失。因未付租金通常高于租赁物的现值, 故仅收回租赁物并不能够弥补出租人的全部租金损失。故, 若出租人诉请要求承租人负担全部未付租金扣除租赁物残值之外的差额的, 亦应得到法律支持。需注意的是, 在承租人已支付大部分租金的情形下, 出租人收回租赁物价值有可能超过承租人所要支付的全部剩余租金, 此时, 承租人有权要求出租人将超出部分返还, 否则出租人将构成不当得利。
解除合同、收回租赁物的救济方式与租金加速到期的救济方式在价值总量上是一致的, 均为全部未付租金。区别在于, 租金加速到期的请求全部为货币形态, 而解除合同、收回租赁物并赔偿损失的请求为货币形态加租赁物实物形态的混合形态。对于出租人而言, 两种诉请的区别在于, 前者适用于承租人尚有偿还能力, 仅是恶意拖延支付的情况, 选择此种方式, 可以尽快实现债权, 避免收回租赁物后为处置租赁物付出的时间成本和运营成本;后者适用于承租人已无偿还能力的情形, 收回租赁物, 进行转租或变现, 可以减少因承租人无力偿还租赁而带来的损失。需说明的是, 出租人的租金加速到期和解除合同、收回租赁物请求权仅可择其一行使, 理由为:其一, 从出租人和承租人利益平衡角度, 若准许出租人同时行使解除合同取回租赁物与支付全部租金两种救济渠道, 将导致出租人获得远高于合同正常履行情况下所获利益。我国仅在消费者权益保护和产品责任等个别领域规定了惩罚性赔偿, 绝大多数领域适用损害补偿原则, 基于此, 两种救济方式仅能择其一行使。其二, 从法律原理角度, 此时, 在合同履行状态下, 出租人实为既行使继续履行请求权, 又行使解除合同请求权, 依照《合同法》的相关规定, 该两种请求权仅能择其一行使, 若当事人同时主张, 法院应对其主张予以释明, 告知其作出选择, 若当事人坚持选择一并主张或拒绝作出选择, 则应当裁定驳回起诉。
四、余论
针对承租人的种种违约形态, 出租人可选择适当救济方式, 维护自身合法权利。出租人行使权利时, 还涉及收回租赁物价值、出租人损失确定等争议问题。实务中, 亦应对此予以明确, 以期衡平保护出租人和承租人的合法权益。对于收回租赁物价值, 司法解释将其次第规定为按照合同约定确定, 参照合同约定的租赁物折旧以及合同到期后租赁物残值确定以及请求人民法院委托有资质的机构评估或者拍卖确定。实践中, 出租人和承租儿在缔约时, 鲜少就租赁物价值或者租赁物价值确定方式进行明确约定, 且融资租赁合同的解除可发生于合同履行的任意时点, 合同中有关租赁物折旧或残值的约定, 常常不能覆盖全部时点, 故此类约定对收回租赁物价值参照性有限。就评估、拍卖两种价值确定方式而言, 二者并无先后顺序之分, 法院可根据租赁物自身属性, 选择适当的方式。若, 租赁为系专门为承租人定制, 并无通用性, 潜在的购买者可能及其稀少, 则不宜选取拍卖方式确定租赁物价值, 若租赁物通用性较强, 而评估的时间、经济成本较高, 则适宜采取拍卖的方式确定租赁物价值。对于解除合同、收回租赁物中的损失赔偿范围, 司法解释规定为全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额以及在合同约定租赁物归出租人所有情形下合同到期后租赁物的残值。实务中, 合同会约定“承租人逾期支付租金, 需支付至租金全部付清之日止的逾期付款违约金”的条款, 承租人亦基于此提出主张。笔者认为, 合同因违约而解除时, 承租人承担的违约金仅应计算至合同解除之日, 其后因其承担违约金的合同基础已不存在, 故不再负有支付违约金的义务。此时, 若出租人确因承租人逾期付款而遭受损失, 仅能依照《合同法》相关规定, 要求承租人承担赔偿损失的责任, 而此项损失内容应包含在依据司法解释确定的损失赔偿范围当中, 法院不得另行计算。
参考文献
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