日照房地产研究报告

日照房地产研究报告（通用6篇）

篇1：日照房地产研究报告

日照房地产业促销报告

一、我国房地产行业促销的市场背景

1、日照房地产业的市场现状

自从1998年停止福利分房后，居民个人逐渐成为购房主体，房地产业成为国民经济新的经济增长点。日照市作为山东省重点发展的沿海城市，有着得天独厚的气候条件，丰富的旅游资源，便捷的交通网络，从日照市近几年的城市发展来看已经露出了其巨大的优势，城市变化日新月异，经济发展突飞猛进；依靠城市的各种有利资源，房地产业有了很大发展，沿海住宅、城区住宅、经济适用房发展比较平衡,房地产项目的规划设计档次较高,房屋销售价格相对比较合理,目前日照房地产市场总体是一种购销两旺，竣销平衡的态势。

2、房地产楼盘销售的特殊性

促销在企业的营销管理中相当重要，而由于楼盘销售的特殊性使得其促销的重要性更加明显。

1）房地产消费模式的转变引起房地产商开始注重楼盘促销。在以前楼市处于集团消费时代，许多房产商都忽略了楼盘的促销，那时房产商最注重的莫过于公共关系。随着市场从集团消费为主步入个人消费，房产商在市场竞争的要求下，开始注重并研究楼盘的促销策略。

2）楼盘销售十分注重在开盘的时候对现金的回流。这一特点使得楼盘促销在开盘的时候显得尤为重要，楼盘开盘促销也就成为楼盘销售中的惯用方法。

3）楼盘促销要致力于缩短销售期间。随着购房者的的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加，使房产商所面对的营销风险加大。因此房产商的促销计划必须致力于缩短销售期间，在相对较短的时间内积聚大量的营销资源，从而加速楼盘销售，以减少营销风险。

4）房地产楼盘促销的组合方式多样化。一般来说，商家所施行的促销计划都不会仅仅涉及一种促销工具，而是表现为多种促销工具的组合。这种促销组合方式的多样化在房地产的促销活动中尤其明显，比如已举行两年的房博会，当中包括赠送礼品的销售促进，面对面向潜在客户推介的人员推销，还会有广告宣传和公共关系这些促销工具。

5）对某一特定消费者来说，一般来说一定时期内购买房产是一次性的，重复购买的现象并不属于主要的购买方式。因此，房地产促销偏向于注重一次性的效用。

二、房地产主要促销方式及特点

1、房地产促销方式的几个种类

通过对房产商的实际调研以及对其广告活动的汇总，我们把这些促销活动归结为六大类：

1）概念促销：主要是指房地产通过概念的传播来吸引消费者的促销活动。

2）节日促销：开发商选择在“五一”、“十一”或春节这些特定的节日进行一系列的活动以吸引消费者的注意和促进销售。

3）折扣类：在规定的时间内买楼获折扣优惠。

4）赠送类：买楼获赠装修费、家电等礼品。

5）抽奖活动

6）其他

在这些促销方式中赠送类、折扣类和节日促销是当中最常用的促销方式；概念促销是一种新兴的促销方式，近年来在楼盘促销当中受到越来越多的注重。象采用抽奖活动这种促销方式在楼盘促销当中用得并不多。

2、折扣类促销方式

这类促销方式在楼盘促销当中运用最多。尽管以折扣来吸引消费者的做法非常传统，但是从实际运用的角度来看效果却是非常的好。在楼盘促销当中，不同类型楼盘的折扣类促销方式，同一类型楼盘在销售期不同阶段的折扣方式往往各有不同的特点，使得折扣类促销这种

传统的方式也有很多的变化。

1）从楼型分类来看，精品楼型等一些档次比较高的楼型采取折扣、优惠的促销方式比较多，并且幅度也比较大。如05年7月，兴业山海天花园三期升盘时，凡是三日内购房者可获得1万-1.5万元不等的优惠，若是一次性付款另外再优惠2%。

2）从促销时机来看，则主要集中在开盘的时候，节日的时候和房博会期间，房博会期间而在不同的时机楼盘打折的方式也各有特点。楼盘新开盘和房博会期间打折几乎已成为一种习惯，其目的是制造声势，吸引消费者尽快成交，因而常常采取的打折方式是“几日内买家可获多少优惠”。兴业王府大街SOHO电梯商务公寓二期8月6日开盘时，推出了8月6日—18日购买送2000元现金的优惠。

节日也是楼盘打折的主要时机。一方面，很多楼盘都刻意把开盘时间安排在节日；另一方面，节日是楼盘成交最密集的时间，很多购房者都会选择在节日进行购房、看楼盘。节日打折的特点是时间集中而且短，仅仅集中在节日短短的几天时间里。如清华德赛公寓在“4.30—5.7”推出部分1998元/m2的特价房。而由永发房产开发的“风景水岸”“五一”期间特推出20套精品湖心户型（86m2-138m2）。5.1—7购房者可享受万元优惠，并有礼品赠送，而五户以上团购者优惠多多！

楼盘促销除了在节日等特定时间进行打折外，也会不定时进行打折，比如在销售末段打折清算等

3、赠送类促销方式

同打折类促销方式一样，赠送类促销方式也是楼盘促销常用当中的方法。几乎所有的楼盘在不同时期都用到了这一促销方式，区别只是在于赠送什么和在什么时期推出什么样的赠送。1）从赠送的内容来看，赠送的最多的是装修、家具和家电，似乎楼盘连同装修、家具、家电一同出售已经成为房地产销售的一种习惯。

2）从实际促销的时机来看，不同时间楼盘赠送的东西也各不相同。

*一般在购房的时候，偏向于赠送装修等一些价值含量较高的东西，一方面因为这些东西必须跟楼盘联系在一起，一方面这些东西价值量够高，容易吸引消费者达成交易。安泰房产阿掖山花园就推出了五一购房送2000元装修费。

*在楼盘开盘时，房产商往往会推出比较多的赠送来推动楼盘的开盘，以期得到一个效果比较好的开始。

*而在房博会或者平时周末的楼盘参观时间，房产商会以一些小礼品来吸引人们的注意力，比如舒斯贝尔新天地就在房博会期间推出免费看楼车接送购房者，凭“新天地”广告在展销会现场领取小礼品。

4、节日促销方式

节日促销主要指房产商把各种各样的促销形式形成集合到节日这一特殊的时间段来开展促销的做法。我们可以看到节日已经成为各大楼盘进行促销的黄金时间。这一促销方式的特点主要表现在：

1）从楼盘的角度来说，新推出楼盘和销售当中的楼盘，其节日促销的具体方式也有一些差别。

*对新楼盘来说，节日的意义尤其重大，越来越多的新楼盘刻意选择节日作为开盘的时间。房产商选择节日作为开盘时间（主要是五一、十一、春节）人气集中的优势举办各种活动以吸引购房者的注意力，达到推广和宣传目的。

*对已处于销售当中的楼盘来说，通常节日是它们成交的高峰期，他们会尽量使用各种优惠的手段来争夺市场。因此，已处于销售当中的楼盘在节日会突然加大促销的力度，表现为加大折扣、增加赠送等。永发房产开发的“风景水岸”楼盘五一期间推出20套精品湖心户型（86m2-138m2）在5.1—7购房者可享受万元优惠，并有礼品赠送。

2）从节日促销的具体内容来看，其特点有：

*价格策略是节日促销的主要特色。大部分开发商在节日促销当中都从价格因素入手来吸引购房者达成交易，采取的手段包括：推出特价单位；各种各样的打折、优惠，比如新楼盘开售的前几位买家可获额外折扣，规定的时间内成交可获折扣，以现金回赠买家等。

*“送声一片”。开发商在节日期间采取发各式各样的赠送方法来吸引购房者：送豪华装修套餐，送物业管理费。送购房契约税，送电话、管道煤气初装费等。

*选择在楼盘现场举办各种活动：现场抽奖活动，大型欢庆活动，免费接送看楼等。

5、概念促销方式

营造产品的差异化，是厂商争夺市场的一个有效的方法，因此，从概念上把自己产品的特色展示出来也是促销的一种方法。近年来这种促销方式在日照的房产业越来越受到注重。房产商为了把自己的楼盘特点凸现出来，并与其他的楼盘区别开来，都偏好于各种各样的概念炒作。兴业王府大街就利用各种资源来宣传炒作自己的“SOHO”概念，在05.8—9三次组织业主赴京，对北京王府井大街进行商业考察，活动全过程免费，让业主能进一步了解兴业王府大街“SOHO”的理念。另外，开发商除了利用传统的广告方法来推广其楼盘主题，也开始专门举办一些活动来进行推广。去年房博会系列活动之一的东方时空明星足球队”义演以及今年房博会活动之一的“金凤凰奖”颁奖活动，就是日照房产商一起向国内消费者宣传日照的楼盘。

6、抽奖活动在其他行业当中常常是比较流行的做法，但在房地产行业当中并不常用，这可能是因为抽奖活动主要作用是吸引消费者的注意力，而在房地产的销售中，开发商可以运用其他一些促销方法来达到这个目的，而且效果更好，成本低，比如举办专门的活动来吸引消费者或与其他的促销方式结合在一起以起到吸引消费者注意力。除了上述的这几类促销方式以外，还有其他一些使用的并不多但比较有创新的促销方式。这些方式包括：

1）产权式房产

2）返租+回购：兴业王府大街提出了分铺销售，返租三年，年返租金7%，三年收益购房时一次赚到三四楼五年后加10%回购的新促销理念。

3）娱乐促销方式。如舒斯贝尔新天地在金凤凰奖和世帆赛期间举办舒斯贝尔新天地杯港城之夏文艺汇演。这种集欣赏、娱乐、参与和利益与一体的巡展项目组合，对于活跃现场气氛、传播楼盘印象并增加销售机会是十分有益的。

三、对房地产主要促销方式的评价

通过前面的分析，大概的了解到房地产促销方式的类别和分布情况，在这部分，我们将从促销动机、对消费者的吸引力和创新性三个方面对房地产促销的主要方式进行分析和评价。

1.促销方式动机的分析与评价 促销的动机是指厂商给予什么样的理由开展促销活动。楼盘促销的动机概括起来可以有这样几种：短期内增加销量、开盘时吸引消费者的注意力、处理销售末期楼盘、增加潜在购买者等。不同方式的促销活

动，其侧重的促销动机也不相同，在开展促销活动之前，先要搞清楚促销活动的动机是什么，这一点非常有必要。

折扣类促销方式的主动动机是要在短期内增加销量，一般来说，新楼盘开盘初期和节日是折扣类促销施行的最佳时机。

赠送类促销视赠送内容的不同，其动机可能是为了短期内增加销量，也可能是为了吸引消费者的注意力。房产商赠送装修、家具等高价值物品的动机就是为了短期内增加销量。另外，在房博会、节日活动中，房产商业会通过赠送一些小礼品来达到吸引消费者注意力的目的。

节日促销通常集合了多种促销方式，因此它的促销方式动机比较复杂，可以是为了短期内增加销量，也可以是为了吸引消费者的注意力。节日促销的特点非常明显，就是要利用节日人气集中的特点来进行促销，因此，房产商在组织节日促销的时候，要从自身楼盘的特点，所处的销售阶段和要达到的促销目的等情况来组合各种促销手段

房产商的概念促销有吸引消费者注意力的动机，但主要应该是通过突出自己楼盘的特点来增加消费者，以次来形成自己的细分市场。

因此：

*要想在短期内增加销量，折扣类促销、赠送类促销和节日促销都是可以考虑的选择，通常会在很短的时间内受到效果。

*要达到吸引消费者注意力的目的，赠送类促销、节日促销是最有效的做法；此外，概念促销的做法也会受到这样的效果。

*概念促销最有助于房产上形成自己楼盘的细分市场，增加潜在消费者。

2.促销方式对消费者吸引力的分析与评价

能对消费者的购买动机其直接刺激作用的活动就是对消费者有吸引力促销活动。对购房者来说，除了楼盘质量以外，价格就是他们最关心的因素了。因此，从对消费者吸引力的角度来评价，折扣类和赠送类促销就是其中最有吸引力的促销方式，尤其对于一些楼型类似，地理位置相近的楼盘来说更是如此。

其次，节日促销也是一个比较有吸引力促销方式。一方面是由于节日促销融合了多种的促销手段，其中也包括了折扣和赠送的手段；另一方面，节日是购房者购房的黄金时间，许多购房者都会选择节日进行购房，节日促销正是抓住了购买者购买时机的特点，而具有特殊的吸引力。

概念促销则从零一个角度来获得吸引力，概念促销主要是从购房者个人爱后的角度来吸引消费者，比如房产上推广“SOHO”的做法就是从购房者倾向于家庭办公的角度来增加对消费者的吸引力。此外，还有其它的一些促销方式从另外的角度来吸引消费者，比如“返祖加回购”的促销从付款的角度来获取吸引力。

3、促销方式创新的分析与评价

从现实的促销案例可以看到，很多促销方式尽管动机很明确，吸引力也很好，但却由于缺乏创新性，容易被模仿而造成最后的效果不理想。

折扣类与赠送类是最传统的方式，比较容易被模仿。在现实的楼盘促销中，我们常常会看到，楼盘的打折与赠送方式大多雷同，因而造成了楼盘的打折促销和赠送促销变成了是在比谁的折扣更大，谁送的东西更多，促销变成了纯粹的价格竞争。

节日促销可以融合多种促销手段，因而这种促销方式存在很大的创新空间。但随着其发展。其存在形式由于雷同而造成吸引力减弱。购房者可能早就已经选择好了楼盘，作出了购房决策。只是在等待节日的到来，或楼盘打折、赠送就成交。在这种情况下，节日促销的意义又就大打折扣了。

其他的促销方式当中，也有一些比较有创新的，只是由于这些方式应用的范围不广，或实施的成本比较高，而未受到房产商的重视。

从创新性的角度来评价楼盘的促销方式，由于缺乏创新性的促销方式容易被模仿，而使其效果大打折扣。因此，房产商在设计促销组合的时候应该考虑到促销方式的创新性，以保证促销取得预期的效果。

四、关于房地产促销方式的建议

促销的动机、促销的内容对消费者的吸引力和促销方式的创新性是评价一个具体的促销活动的几个主要标准。促销动机或者目的是促销方式选择的第一标准；其次，要对这些符合促销目的的促销方式对消费者的吸引力做出评价。选择最有吸引力的促销方式；最后，还要考虑促销方式的创新性，对缺乏创新性的促销活动进行必要的创新，以保证实施的效果。

1）折扣类促销和赠送类促销的目的明确，对消费者的吸引力也很好，但由于创新性不足影响实施的效果。因此在选择折扣类促销方式和赠送类促销方式的时候要注意增加其创新性，采取的方法可与其他促销方式结合起来使用。

2）节日促销的特点是时间短，但人气集中。因此，节日促销应该尽量把活动安排在楼盘的现场举办，让参观者在短时间内有最贴近的了解。另一方面，由于时间有限，因此，房产商应该把最有力的促销方式安排到节日举行。

3）概念促销要做到突出自己楼盘的特点，但也要避免过分炒作的嫌疑。利用媒体进行会引起消费者的反感，倒不如举办现场活动，利用样板房让购房者亲身去体会。

4）房产商不妨尝试一些新的促销方式，如“反租加回购”、“产权式房产”等，这些方式比传统更具主动性，与其坐等客户上门，不如主动出击，以赚取更多的知名效益和销售效益。

篇2：日照房地产研究报告

一、日照分析所依据的基础资料包括：

1.1包含日照分析范围内所有现状建筑的现势地形图及其电子数据； 1.2包含日照分析范围内所有已批规划建筑和在批规划建筑的有关资料及其电子数据；

1.3申报建筑的总平面图、单体平面图、立面图、屋顶平面图和剖面图图纸及其电子数据；

图纸和电子数据应能体现十字坐标、建（构）筑物±0.0高程和高度、建筑物层高、建筑的屋顶构筑物的位置和高度等具体技术参数； 2.日照分析所依据的基础资料的收集。

2.1 地形图及其电子数据必须由具备资质的测绘单位提供。2.2 已批规划建筑和在批规划建筑的有关资料可向市城市规划行政主管部门查询。

2.3 申报建筑的相关资料由其设计单位提供。

3.资料提供单位应在所提供资料上加盖本单位印章，并对所提供资料内容的真实性负责。

二、日照分析计算要求

1.需采用建设部推广使用的SUN日照分析软件 2.涉及窗户分析的计算要求。

2.1日照分析计算受影面按以下规则确定：一般窗户以外墙窗台面为基准计算；异形窗户按正向最大投影近似为一般窗户计算。2.2 以经确认的日照分析计算受影面左右两个端点为计算点。2.3 有阳台（含凸阳台、凹阳台）的窗户也应以窗台面的左右两个端点为计算点。对阳台顶板、阳台分户隔板或凹阳台的墙体本身所产生的遮挡影响同时进行分析。

2.4 满窗日照的窗户计算高度（含落地门窗、组合门窗、阳台封窗等门窗形式）按离室内地坪0.9米的外墙高度计算。3.涉及其它分析要素的计算要求。

3.1 计算建筑的屋顶部分,包括屋脊、凸出屋面的水箱、电梯间、楼梯间、构架等设施必须按实际造型建模, 并纳入计算。3.2 桥梁、山体、围墙的遮挡影响无需纳入计算。3.3 各计算建筑间的高差须纳入计算。4.计算的误差要求。

4.1 分析结果存在5分钟以内误差视为正常。

4.2 因天体运行轨迹不同而产生的日照变化视为正常误差。

三、日照分析报告内容要求

1.日照分析单位的资质证书复印件（盖单位章）2.日照分析委托书应包括：

2.1委托方名称、地址、法定代表人、联系人、联系方式；

2.2受托方名称、资质证书编号、地址、法定代表人、联系人、联系方式；

2.3委托项目名称、所在位置；

2.4日照分析成果用途、委托要求、提供资料说明。3.日照分析结果：

3.1需做多点沿线分析的，计算出其主要朝向的沿线有效日照时数，并绘制多点沿线日照分析图，注明不满足日照要求的位置；

3.2需做窗户分析的，计算出其每一分析窗位在申报建筑建成前后的日照时间段和有效日照时数，并列出日照时间表，注明不满足日照要求的窗位，明确不符合日照要求的窗户数及户数。

3.3对日照分析范围内的所有建筑屋的分析条件进行说明，包括：建筑物使用性质、每层建筑屋高度、檐口高度、分析高度、日照分析高度等进行文字说明。

3.4对多点沿线日照分析图和窗户分析图进行文字说明。4.附图：

4.1规划用地及周边现状地形（或在批规划）图（1:500）4.2总平面规划图（1:500或1:1000）4.3日照分析范围图（1:500或1:1000）；

4.4申报建筑建设前日照分析范围内现状建筑、已批规划建筑、在批规划建筑多点沿线日照分析图（1:500或1:1000）；

4.5申报建筑建设后日照分析范围内现状建筑、已批规划建筑、申报建筑、在批规划建筑多点沿线日照分析图（1:500或1:1000）； 4.6申报建筑建设前日照分析范围内现状建筑、已批规划建筑、在批规划建筑窗户日照分析图（1:500或1:1000）；

4.7申报建筑建设后日照分析范围内现状建筑、已批规划建筑、在批规划建筑窗户日照分析图（1:500或1:1000）； 4.8窗户日照分析表。

4.9现状建筑、已批规划建筑、申报建筑和在批规划建筑的标准层平面图、正立面图、背立面图、侧立面图、剖面图、屋顶平面图

四、术语 本规定所称建筑包括：现状建筑、已批规划建筑、申报建筑和在批规划建筑。

1.1 现状建筑是指已经建成并投入使用的建筑物。

1.2 已批规划建筑是指已经审批的在建、未建及建成未投入使用的建筑物。

1.3 申报建筑是指建设申请人向市城市规划行政主管部门申请审查核准的建设项目中的建筑物。

篇3：日照房地产研究报告

由于我国土地资源的稀缺性,在城市规划建设中越来越倾向于采用高层建筑,即提高容积率来缓解土地资源的不足。与此同时,为了更加充分地利用土地,建筑物密度逐渐加大。于是在这过程中,一个新的环境问题浮现了——日照环境的损害。

随着人们生活水平的提高,人们越来越关注生活的环境与居住质量,采光权是人们日益关注的重点之一。适宜的住宅建筑日照是检验室内卫生条件的重要指标。但是为了节约用地,不断提高楼群密度,缩短楼房间距,节约土地与保证日照环境质量的矛盾日益尖锐,从而引发日照纠纷。随着公民法制意识的提高,对侵犯采光权而提起的诉讼案件也逐渐增多。为有效处理相邻不动产之间的日照、采光和通风等问题,我国物权法等相关法律做出了规定。但是,现行法律对妨害采光权没有确定统一的判断标准,对于赔偿数额的确定问题也亟待解决。在实务中,不同的地区、不同的评估机构对日照环境损害的评价均不同,其方法的有效性及科学性也有待商榷。伴随着采光权纠纷事件的增多,我们迫切需要一套科学的建筑日照环境损害的赔偿估价方法。

本文先对房地产日照环境损害的现状、赔偿情况及目前赔偿估价方法进行分析与说明,再提出自己认为可行的赔偿估价方法,并对它们的思路、适用条件、存在的缺陷进行说明。这些探索对于评估机构的实际操作有借鉴意义,对于住宅开发商制定售价标准、客户购房时的日照环境知情权有着重要的意义,对于法院处理民事纠纷案件有重要的参考意义,对于政府制定法律法规、布局城市规划也有积极的意义。

二、房地产日照环境损害的现状

(一)现行日照环境损害赔偿情况

随着日照环境损害问题的频繁出现,采光权纠纷在司法审判机关中已经不是特例。由于现行法律对妨害采光权还未确定统一的判断标准,对于赔偿数额的确定问题也亟待解决,所以各个地区对日照环境损害赔偿情况是不同的。

目前,日照环境损害案件的赔偿没有可以直接适用的法律、法规。在司法实践中,可以将国家有关的建筑标准作为是否构成采光妨害的标准。在相邻关系法中有“忍受限度”这一说,运用到采光妨害问题上就可以理解为,如果妨害超过了社会一般人的忍受限度,即认为构成采光妨害;而如果没有超过社会一般人的忍受限度,则受害人负有忍受义务,不能阻止这种“妨害行为”,即认为不构成采光妨害,至于这一“忍受限度”如何成为司法实践中的具体操作标准,物权法第八十九条规定妨碍相邻建筑物的天光和日照不得违反国家有关工程建设标准。

实务中,人们通常依据物权法第八十九条规定,参照国家有关工程建设标准,来确定赔偿或补偿的标准。依前所述,依照《住宅建筑规范》的标准,被遮挡后的日照时间低于规范标准的,由侵权人对被侵权人承担赔偿责任;虽被遮挡,但被遮挡后的日照时间高于规范标准的,可以考虑由侵权方对被侵权方进行适当经济补偿。由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上,还可能导致健康权、隐私权、人格权以及其他权利被侵害,因此,采光权侵权实际上是多重侵权的综合,在确定赔偿数额时,应当综合考虑采光时间、居室(客厅)受光面积,对于阳台、厨房、厕所等则可以不计算在采光面积内。

(二)目前确定赔偿价值的思路与方法

目前确定房地产日照环境损害的赔偿估价方法可以在司法实践中找到参考答案。在司法实践中,赔偿数额的计算主要有以下两种模式:

1. 以《住宅建筑规范》规定的标准,即大城市住宅日照标准为大寒日大于或等于2小时、冬至日大于等于1小时为基点,确定一个数额较大的赔偿单位(元/分钟/平方米)和一个数额较低补偿单位(元/分钟/平方米)。赔偿和补偿数额相加为赔偿总额。

2. 按时间段确定赔偿单位,以《住宅建筑规范》规定的标准,即大城市住宅日照标准为大寒日大于等于2个小时、冬至日大于等于1个小时为基点,将低于国家标准的两小时划分不同时间段,确定不同时间段的赔偿单位(元/平方米),低于国家标准时间段的赔偿单位大于高于国家标准时间段的赔偿单位。高于国家标准的可作一次性等额补偿。

但是,赔偿金额的确定方法远远不止于此。由于我国幅员辽阔,各地所处的纬度不同,这在客观上造成了各地计算日照时间的标准各不相同。各个地方应该依照本地所处的地理位置以及地区气候情况,结合本地实情制定符合本地要求,但不得低于国家标准的地方性技术标准。在对侵害采光权的赔偿方面,各地参照的标准也是各不相同,有按照电费支出为标准,有按照房屋面积折算赔偿标准,还有则是按照公平原则以及受影响的空间进行赔偿,以至于赔偿的数额相差较大。

由于我国当前没有一个统一的采光权侵害赔偿标准,各地在司法实践中往往基于公平原则作出适当的补偿的判决。这种局面实际上是不利于采光权的维护的。各地应该在制定采光技术标准的同时,结合本地经济社会发展的客观情况,制定符合本地经济发展水平的补偿标准。

三、房地产日照环境损害赔偿估价方法的探讨

(一)市场法的改进

对传统的市场法进行改进,可以运用于赔偿金额的确定。它也是以替代原理为基础,评估的基本思路与传统的市场比较法类似,需要寻找市场上已有的房地产日照环境损害赔偿案例,再结合房地产自身的情况,对案例的赔偿价值进行修正。这些需要修正的因素会因房地产的不同特征而不同,例如,对房地产日照环境损害情况进行修正,对房子本身的条件进行修正,对赔偿时间不同进行修正等等。具体修正因素需结合具体情况而定。案例的个数不用太多,因为市场中已经存在的案例是经得住各方面的考验的,它是受损方与受益方之间已经达成的协议,是得到了双方认可并接受的较为合理的价值,所以只要评估对象的条件与市场上某种案例的条件非常相似,就可以以这个案例的赔偿价为基准,再对其进行修正,可信度比较高。

这种方法适用于存在公平公开的市场,在这个市场中信息流动自由,存在类似于被估价房地产日照环境情况的参照物,并且在该参照物身上已经发生过日照环境损害赔偿案例,且其赔偿价值是公平公正的。

这个方法的好处是容易被当事人双方所接受,但是也存在缺陷。比如,是否存在可比案例;可比案例的选择存在难度;修正因素的具体评判标准没有统一等等。所以应结合具体情况,考虑该方法的适用性。

(二)成本法的改进

这种方法的基本思路是基于成本法的思想,即将住宅由于日照环境损害而增加的各种直接相关费用相加来作为赔偿的基准,再根据实际情况,给费用总额打个合理的折扣作为赔偿的参考价值。这种直接相关的费用视不同情况而异,可以包括由于阳光遮挡而导致的电费、取暖设施增加的费用等。若有明确的证据证明由于日照环境受损而导致自身的健康状况受影响,或有证据证明其他方面的受损是由于日照环境损害而导致的,且其损害状况可以用货币来计量的,那么也要适当考虑健康补偿费或其他赔偿费。

这种方法只能作为一种辅助的,为价值赔偿提供参考的方法。因为费用项目是不确定的,因时因地而异,且有的损害项目难以用货币来量化。另外,在很多时候,受害者总会夸大自己的损害程度,提出各种自认为需要补偿的费用,当然这些项目都是需要经过双方或评估机构商榷的。只有在损失项目、损害程度比较明确的情况下,在损失价值可以用货币量化的情况下,用此方法才比较恰当。

就如前面的分析,此种方法的局限性是显而易见的。费用项目具有不确定性,有的损害状况不能用货币量化,费用水平高低的判定等等都决定了它只能作为一种辅助的方法,起参考作用。

(三)收益法的改进

这种改进的收益法也可以叫做收益损失资本化法。它的基本思路是:首先预计房屋的预期收益年限,再估计日照环境损害后房屋的租金收入,并算出当年其与日照环境损害前的房屋基本租金收入的差额即为租金损失,取适当的折现率,将租金损失折现到评价时点即可视为是日照环境损害赔偿价值。

这种方法适用于房地产交易市场比较稳定,租金收入容易预测,收益年限及风险水平可以合理判断的情形。

这种方法的缺陷是,由于受政策的影响,我国房地产市场具有较大的不确定性,因此预期租金收入及风险水平状况较难确定。我们知道收益额和折现率对收益法模型的应用是至关重要的,因此,在市场变化很大的情况下,有时需要对先前预期的数据进行修正,以保持相适应的收益水平与风险水平。

(四)损失前后差价法

该方法的基本思路比较简单,即评估师需要评价受日照环境损害后房地产的价值以及没有日照环境损害时的房地产价值,它们的差额作为赔偿日照环境损害的价值。其中,日照环境损害前的房地产价值可以参考同一地段、同建造标准、同层同类型房屋每平方米的单价来确定。

这种方法适用于房屋价值减损在日照环境损害中所占比例较大,且其他因素的损害可以忽略不计的情况。显然这很难得到受影响的当事人的认同。

这种方法的缺陷是只考虑了房屋价值贬值对日照环境损害的影响,相应的,它所评估出来的赔偿价值只是理应赔偿价值的一部分,肯定会小于日照环境损害价值。所以,实际操作中可以在这个方法的基础上,再乘以一个综合修正系数,或者是加上一个数值,使评估结果更加可靠。当然这个综合系数或特定数值确定本身也带有许多的主观成分和不确定性,有待进一步讨论。

(五)主观调查法

主观调查法也称为意愿调查法,它是以问卷或走访的形式进行的一种调查。具体思路是:首先,相关人员需要仔细商定问卷的内容,它的有效性关系到评估的结果,问题的形式可以是客观和主观相结合。在设置问题时,应注意问题本身表述是否恰当、清晰,问题前后是否具备连贯性等。接着,相关人员需要确定被调查范围,考虑的范围需尽可能到位与全面,如政府、被损害者、周边未损害者、相应房地产开发商、其他房地产开发商等。最后,相关人员需要对调查结果进行统计分析,并据以提出合理的赔偿价值范围。

这种方法的有效性主要取决于问卷的设计、被调查者的广度、客观性及其见识水平。所以此种方法的应用前提是,能设计出一套合理、完善的问卷,能保证被调查者以客观真实的态度对待并具有一定的见识水平,被调查者应具有代表性。

这种方法的缺陷是主观性太强,不能保证各个被调查群体的客观性,问卷结果难以转化为可以量化的指标。所以,一般这种方法只能提供一种赔偿价值范围的参考,需要结合其他方法共同使用。

(六)德尔菲法

这是一种管理学中经常提到的方法,也称为专家评分法。笔者认为,在日照环境损害赔偿估价中,如果客观证据不足以证明赔偿的价值,则再结合主观证明也是十分有必要的。该方法主要是由调查者拟定调查表,按照既定程序,以函件的方式分别向专家组成员进行征询;而专家组成员又以匿名函件的方式提交意见。经过几次反复征询和反馈,专家组成员的意见逐步趋于集中,最后获得具有很高准确率的集体判断结果。德尔菲法本质上是一种反馈匿名函询法,是一种利用函询形式进行的集体匿名思想交流的过程。

具体应用到日照环境损害赔偿估价中,其大致流程是:首先,调查者需拟定调查表,调查内容的设定与主观调查法雷同;再以函件的方式分别向专家组成员进行征询;在对所要预测的问题征得专家的意见之后,进行整理、归纳、统计,再匿名反馈给各专家,再次征求意见,再集中,再反馈,直至得到一致的意见。

这种方法在一定程度上克服了主观调查法的一个不足,即调查对象是专家而不是广大社会群体,专家的专业判断能力较强,可信度较高,这使得评估的结果更具准确性。并且,专家之间没有当面交流,而是以匿名形式进行思想的交换,这样可以避免权威效应,使各种思想得以释放。当然,在确定专家组成员时,也需要考虑各专家的专长,比如,有的专家是擅长房地产评估的,有的专家对日照环境影响有较深入的研究,有的专家是来自经常从事日照纠纷审判的司法部门等。

这是一种较为主观的估价方法,它的缺陷同主观调查法类似,即如何使主观指标量化是一个关键问题,毕竟,我们最后需要的是一个赔偿价值。另外,这种方法比较费时费力,对急需判定的案子并不适用。

(七)价格分离修正法

这种方法的思想是基于特征价值的理论,基本思路是:我们可以把决定房地产价格的因素分成各种特征形式,如日照环境,楼层,面积等。如果我们已知了日照环境即朝向对总体住宅价值影响的比重,就可以用房地产每平方米价格乘以这个系数再乘以面积得到日照环境的价格,如果再除以日照小时数,就可以得到单位小时日照环境的价格。最后,根据受损日照小时数,乘以单位日照价格,即可大致推算出赔偿价值。

价格分离修正的方法适合于各个特征指数明显的房地产,即能合理确定房地产的价格构成,且不同的特征对房地产价值的贡献程度能可靠计量。

此种方法的不足是,有时不同的特征对房地产价值有协同效应,这对房地产价值构成的区分有一定的影响,且对特征系数的确定方法有待近一步讨论。

(八)日照损失分解法

日照损失分解法类似于上文方法2中的成本法的改进,只不过这里根据日照损失可能出现的形态,把其分成四部分,即土地实效可照率的损失,减少建筑物耐用年限的损失,造成生活上的损失,造成肉体、精神上的损失。

土地实效可照率损失,可以依照《城市居住区规划设计规范》中标准日照的要求确定。考虑建筑物残存的耐用年限,并合理估价日照不足导致的耐用年限缩短时间,据此计算出建筑物耐用年限缩短的损失费。因生活不便遭受的损失包括两部分,一部分是因日照不足而增加的电费、燃料费,另一部分是动产的损失费。精神上的损失包括私生活秘密的损失等,这部分需要根据经验数据加以估计。最后还应该规定一个能够承受的限度,将四部分损失相加后的总损失额乘以该限度即为实际应承担的赔偿额。

这个方法适用于各种评估技术比较成熟,已积累了足够的处理日照环境损害案例的经验的市场。

篇4：日照房地产研究报告

一、日照市房地产泡沫程度分析

房地产泡沫是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分，是房地产市场内外因素共同作用的结果。

（一）相关指标的选取与分析

参考国内外相关文献，选取房价收入比、商品房价格升幅/GDP增幅、房地产贷款增长率占金融体系贷款增长率的比重、商品房空置率和非理性预期等指标来对日照市房地产市场预警情况进行分析。

1. 房价收入比。根据房地产泡沫生成机理的投机需求因素选取，是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力和相对购买能力，比值越高意味着居民购房能力就越低。国际上通常认为该项指标在3—6倍之间比较合理，世界银行专家认为发展中国家的该项指标一般在4—6之间，发达国家一般在1.8—5.5之间。考虑到我国住房体制特殊、隐性收入高、需求长期压抑等原因，可将该项指标在我国的合理区间定为5—8（胡瑾卿，2004）。从日照市的情况来看，近年来房价收入比整体呈现高位运行态势，如表1所示，2001—2013年间除2001、2002、2007年3年，日照市房价收入比均高于8，明显超出正常区间，房价涨幅已超出多数家庭可承受范围，呈现一定的泡沫化特征。

2. 商品房价格增长率/GDP增长率指标。这个指标是测量房地产业发展速度相对于实体经济发展速度协调性和房地产相对实体经济（GDP）增长速度的动态相对指标。通过将房地产价格增长率与经济增长率进行比较，以反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。 国外学者认为，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，意味着房价偏离正常价格，存在较大泡沫。从日照市情况看，2002—2013年间除2008年度，该项指标均在2以下，处于正常区间，最高的2008年该项指标为2.84，存在较大泡沫。

3. 房地产贷款增长率/金融体系贷款增长率指标。此指标根据房地产泡沫生成机理的资金支持因素选取，是反映房地产与信贷协调性的指标。指标过高表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫程度高。除2009、2011、2012、2013年外，日照市历年房地产贷款余额增速均高于各项贷款余额增速。从房地产贷款增长率/金融体系贷款增长率这项指标来看，大体呈现“W”状循环震荡波动态势。其中，2004年该项比值超过3，达到峰值，2005年和2006年该项指标下降到2以下，但从2007年又有所回升，并在2008年达到次峰值。2009年以来，该项指标虽然继续呈现循环震荡态势，但受各项房地产调控政策以及“转方式、调结构”政策影响，波动幅度明显下降。

4. 商品房空置率指标。该指标在国际上的警戒值是10%。我国商品房空置率被广泛定义为当期空置面积与近三年竣工面积的比值。空置率是供给超过真实需求的集中体现，当空置率居高不下，房价稳定甚至反升，伴随投资膨胀，说明泡沫程度较大。国家统计局有关专家认为，我国商品房空置率合理区间为5%—10%。如果商品房空置率在10%—20%之间为空置危险区，商品房空置率在20%以上为商品房严重积压区。从日照市该项指标的情况来看，2011—2013年，全市商品房空置率分别为12.5%、11%和11.23%，房地产泡沫程度需引起重视。

5. 非理性预期。通常情况下，房地产价格的上涨与居民群体性的非理性预期是两种伴生的、相互激荡的现象。居民群体性、一致性的非理性预期是导致房地产投机、推动价格上涨的社会心理基础。如果一个资产市场里居民持乐观预期的比重很大，房地产价格泡沫化的危险增大。如果居民对房地产价格上涨形成一致性的乐观预期，而这种预期又无法利用实体经济方面的表现来解释的时候，就可以大致判断房地产市场预警程度存在升高的危险（Mankiwng，1989）。2013年8月份，人民银行日照市中心支行对辖内居民和企业通货膨胀预期专项调查问卷显示，有86.36%的居民认为2013年日照市房价仍将稳步上涨，预期上涨幅度的平均值为11.4%；从企业问卷情况看，除有2家企业没有对未来6个月内房价水平变化做出预测外，其余8家样本企业均认为未来6个月内房价水平仍将上涨。

（二）日照市房地产泡沫程度分析

借鉴刘慧、路正南（2006）的思路，选取房价收入比、商品房价格增长率/GDP增长率和房地产贷款增长率/金融体系贷款增长率三类代表性指标，构建日照市房地产市场泡沫程度综合指数，并对近年日照市房地产市场情况进行分析。其基本思路是：为以上三类指标各赋予一定的临界值，同时根据各单项指标在指标体系中的重要程度，赋予其不同的权重。通过用各项指标的实际值与临界值相比，加权求得各年的房地产市场泡沫程度综合指数。当指数大于1时，房地产市场中出现房地产泡沫，系数值越大，房地产泡沫的程度越严重（刘琳、郑思齐、黄英，2006）。对于以上三类指标的临界值，国外均规定了一定的参考区间，但是考虑到国内外情况的差异和日照市的实际情况，本文将以上三类指标的临界值分别定为8、2和3，权重均定为1/3，然后通过加权计算得出日照市2004—2013年的房地产市场泡沫综合指数，如表2所示。

由表2可以看出， 2004年以来的日照市房地产市场呈现前期剧烈上升、泡沫迅速聚拢，后期震荡下行、泡沫理性消退的变动趋势。2004年和2008年的日照市房地产市场泡沫综合指数超过了1，呈现出一定的泡沫性特征。2005—2006年，随着房地产贷款增速放缓，日照的房地产市场热度有所下降；但进入2007年，房地产市场热度又有所增强，泡沫综合指数有所升高，尤其是2008年泡沫综合指数历年最高，泡沫化程度达到23.24%，据此可以认定出现了较严重的泡沫化现象；2009年后随着经济下行、政策调控等“去泡沫化”因素的影响，泡沫综合指数一路呈现下行趋势，全市房地产泡沫呈现理性消退。2009—2011年泡沫综合指数在0.5—0.7间徘徊，2012—2013年收缩为0.5以下，达到10年来的最低，全市房地产市场呈现较为理性的运行状态。

二、政策建议

（一）加快建立房地产调控长效机制

央行应充分关注资产价格，实施差别化信贷政策，有效防范房贷风险，引导居民逐步形成理性的消费预期和合理的消费模式。同时，在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度、住房保障体系等方面建立长效机制。

（二）构建完善的房地产市场预警监测体系

应建立健全由人民银行、统计局、房管局等部门组成的房地产市场预警监测联席会议制度，通过对房地产市场的实时监测及对其发展趋势的预测，对可能出现的警情制定出合理的调控对策。在流程设计上，一是要以房地产周期理论和景气波动理论为基础，建立分析景气循环波动的指标体系；二是利用计量经济分析技术和数据分析方法，探讨房地产预警要素的预警区间和各自权重；三是选择合适的房地产警度预报方法来确定房地产市场运行警度，根据房地产市场运行的警情预报状况，采取相应的调控对策。

篇5：日照实习报告

发展特色

姓名：贾萌萌

学号：2009260012

专业：2009级地理科学

日照市经济发展及其发展特色

姓名：贾萌萌

学号:2009260012 专业：2009级地理科学 摘要：日照市是一座新兴的沿海港口城市。近年来，日照的经济发展飞速发展，根据其特殊的优越区位和自然资源文化资源，发展特色经济，特别是旅游业，在日照渔家民俗旅游，别具一格。另外一大特色就是港口产业的发展，大大推动了日照市的经济。本文主要就日照的基本的自然条件，经济发展现状及其方向做出了阐述。

关键词： 日照市 经济发展 港口 旅游 正文：

自然条件优越

日照位于东经118°35′——119°39′、北纬35°04′——36°02′之间，北邻青岛，南接江苏连云港，西依沂蒙山区，东临黄海，与日本、韩国隔海相望，具有得天独厚的区位优势和资源优势。日照属暖温带湿润季风区大陆性气候，既有南方空气湿润的特点，又有北方四季分明的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年均气温12.7度，年均湿度72%，无霜期223天，堪称“北方的南方，南方的北方”。日照是国家级可持续发展实验区、全国生态示范区建设试点市、全国环保重点城市、中国优秀旅游城市、国家循环经济示范点，大气、海水质量均保持在国家一类标准，饮用水合格率达到100%。

自然资源

资源丰富。日照是华东的富水区，年均降水量870.3毫米，比全省平均多220毫米；人均占有水资源595立方米，是全省人均的1.7倍。农业资源特色鲜明，是山东粮油、茶叶、水产品、烤烟、果品、蔬菜、畜牧、中药材的重要产地，其中蚕茧、茶叶、水产品、烤烟、花生的产量和质量居全省前列，是我国北方最大的绿茶生产基地。林木资源种类较多，森林覆盖率30.8%，南方的毛竹、北 方的落叶松等都能在这里生长。海洋资源丰富，-10米等深线以内的浅海2万多公顷，沿海滩涂5060公顷；拥有全国

最大的海产品交易市场，是国内四大水产品育苗中心之一和山东重要水产品基地。日照矿产资源丰富，已发现矿产55种，探明储量的有23种。

交通

交通便捷。境内拥有两条铁路、两条高速公路和两条国道。日东（日照－东明）高速公路横向连接京沪、京福高速公路，并与河南、陕西的高速公路相连。同三（同江至三亚）高速公路是直达辽东半岛、山东半岛、长江三角洲、珠江三角洲的快速通道。日照至潍坊、日照至枣庄的高速公路即将开工建设，连接济青高速，成为山东中部的交通大动脉，另外还有204、206国道及多条省道贯穿全境。日照距北京800公里，距上海660公里，距济南340公里。日照至西安复线铁路与京沪、京

九、京广铁路相交，并向西连接内陆诸省，直达荷兰的鹿特丹港，构成了亚欧大陆桥。纵向有胶新铁路（环沿海铁路）贯穿境内，是中国东部沿海铁路大动脉。日照至青岛港的铁路也即将开工。日照已开通至北京、济南、郑州的旅客列车。开发区北有青岛国际机场，南有连云港机场，西边是临沂机场，各相距100公里左右，均有高速公路相连，一个小时均可到达。

劳动力资源

劳动力资源丰富。日照拥有大批技术熟练的产业工人，劳动力资源丰富，劳动力素质较高，而且平均人工成本费用较低

港口

港口优势突出。紧邻的港口优势突出。紧邻的日照港与岚山港属于国家一类开放口岸。日照港是中国十大综合港和世界十大能源输出港之一，是中国重点建设的主枢纽港、集装箱干线港和第二大煤炭输出港，可停靠30万吨级海轮，岚山港为全国最大的液体化工码头。目前日照港已建成包括煤炭、化工、集装箱、散货在内的各类泊位33个，位于开发区内的日照港西港区已建成木片码头、通用杂货码头、集装箱码头、粮食专用码头、矿石码头和客轮码头。日照港与世界重要港口都实现了通航，2003年7月1日开通的“日照-平泽”客箱航线，可提供108个集装箱箱位和540个旅客客位，年旅客通过能力达15万人次。日照港还与韩国的釜山港、日本的

大阪、神户、横滨等港口开通了集装箱航线。2006年完成货物吞吐量11007万吨，增长31%,一举突破1亿吨，成为全国沿海第九个，山东第二个亿吨港。

旅游资源

日照市依山傍海，风景秀丽，名胜古迹众多。主要风景点有鲁南海滨国家森林公园、第一海水浴场、万坪口海滨、前三岛、日照西湖水库、河山汉字摩崖巨书、日照港、五莲山、浮来山、东海峪、两城、尧王城遗址等。

日照气候宜人，是理想的旅游、度假、休养胜地。具有丰富的自然资源和人文资源。百公里海岸线滩平沙细，水清浪稳，林带茂密，拥有亚洲第二大、我国北方最大的天然泻湖和国家级海滨森林公园，沿海有多处海水浴场。

从人文旅游资源看，日照是商夏时期伟大的军事家和战略家姜尚的故里，境内有我国南北朝时期著名文学家、评论家、《文心雕龙》的作者刘勰的故居浮来山定林寺和“天下第一”银杏树，有列入世界吉尼斯大全的世界之最摩崖石刻“日照”巨书，有“奇秀不减雁荡”的佛教名山五莲山，有风景秀丽的阿掖山，加之众多的古文化遗存，与青岛、泰安、曲阜构成了“齐鲁文化旅游圈”，与西安、敦煌、吐鲁番等古丝绸之路文化名胜构成了黄河——陆桥旅游带。

日照的旅游商品资源也十分丰富，有驰名中外的乌鱼蛋、乌鱼干、文蛤、西施舌、对虾、海米等海珍品；有著名的日照黑陶、农民画、石雕等艺术品；有在国际市场上倍受青睐的抽纱、刺绣、工艺屏风等。日照茶、日照酒、京冬菜也独具特色，久负盛名。

民俗旅游

民俗旅游是一种高层次的文化旅游,是一种具有民族或地方特色的文化旅游。

近年来,民俗旅游以其浓郁的文化气息、独特的地域风情、客观的经济效益在各地迅速兴起,成为各地参与旅游市场竞争的有效手段。民俗旅游能够将自然与社会、文化与生活、观光与体验、传统与现代有机的结合起来,在众多的旅游形式中彰显出它独特的魅力,受到越来越多旅游者的青睐。日照市的渔家民俗旅游倍受青睐。

特色经济

第一，海洋经济，日照浅海海域广阔，海水可养殖面积6万公顷，滩涂面积5000公顷，海洋资源十分丰富，且生态环境优良，近海岸水域保持国家一级标准。日照市充分发挥海洋资源优势，不放松海洋渔业发展，同时，以港口经济，滨海旅游业为重点，大力推进海洋经济发展。形成了以海洋运输业，临港工业，海洋渔业，滨海旅游业为主的海洋产业体系。

第二，港口经济，日照市依托港口、区位优势，大力实施“港口立市”战略，加快发展以临港企业，港口的物流贸易为重点的港口经济。目前，形成了以钢铁，能源，机械制造，食品加工，石油化工等为重点的临港企业。成为拉动全市经济快速发展的主导力量。

第三，经济旅游，日照市拥有灿烂文化，也有山岳景色，更有滨海风光。旅游资源得天独厚，特别是在海岸线上有绵延64公里的优质金沙滩。“蓝天、碧海、金沙滩”相得益彰。日照市以滨海旅游度假为龙头，以生态旅游，民俗旅游，农业旅游，体育旅游等为特色，加快了旅游开发建设和品牌培育力度，促进了旅游业快速发展。

第四，体育经济，日照位于暖温带，生态优美，气候宜人，是开展帆船、帆板等水上运动的理想之地。精心打造“水上运动之都”品牌。先后建设了世帆赛基地、水上运动基地等一批高质量的水上运动设施。

工业产业

第一：强化项目管理，大力培育现代产业体系。充分发挥“蓝红金”三大战略机遇叠加优势，坚持改造提升传统优势产业与培育壮大战略性新兴产业并举，集中培育海洋装备、海洋战略性新兴产业等十大蓝色产业体系。

第二：按照“大项目—产业链—产业集群—产业体系”的思路，以大项目建设为突破口，2012年继续对大项目实行领导包保责任制，安排市级大项目200个，计划投资308.8亿元。谋划好中、长期项目储备，对115个符合产业政策的项目建立项目库，实行动态分类管理。优选投资过亿元的海洋产业项目40个，实施重点管理，总投资达589亿元。

第三：发挥临港优势，重点发展临港工业集群。现钢铁及配套产业企业40余家，粗钢年产能1200万吨，钢铁深加工能力400万吨。海洋先进装备制造业造船产能达到25万载重吨。汽车及零部件产业，已形成73家企业组成的产业集

群，形成农用车、汽车发动机、变速箱等三大产业链。浆纸印刷、粮油食品加工、油气储运加工等产业集群规模效益显现。

第四：强化载体功能，着力打造特色示范园区。按照日照蓝区总体规划，重点支持日照经济技术开发区、日照保税物流中心等八大区域性园区，加强园区建设管理，提升承载能力，形成功能明确、错位发展、产业优势明显的集聚区。

第五：加快推进日照国际海洋城建设。目前，海洋大道、日照海洋生物医药研究中心等4个项目开工建设，国家海洋技术中心(日照)产业化基地等两个项目即将开工，澳尔金海洋装备制造等总投资79.6亿元的5个项目已成功签约。日照国际海洋城规模以上工业企业达到15家。

发展方向

首先，日照与以青岛为主题的城市群的经济合作，它按照“传统产业互补，新兴产业共建，协同配套发展”的原则，拉长的产业链，形成了集聚效应，积极打造临港大工业，现代服务业和高新技术产业的配套基地。

其次，日照港与青岛港的合作。“以港兴市”是日照市的城市发展的战略。青岛港和日照港强强联合，变竞争为合作。同时，日照港进一步发挥青岛港世界一流的现代化管理和企业区位优势，发挥日照港的区位优势，在激烈的港口竞争中率先建成东北亚国际运航中心。

第三，与韩国，日本的经济合作。构建山东与日韩“产业协作区”，山东的核心就是胶东半岛为了推进经济共赢发展，日照以其独特的区位，港口，环境优势和快速发展的良好的态势，成为了日韩投资的热点地区。

第四，蓝色经济区。

蓝色经济区是指依托海洋资源，以劳动地域分工为基础形成的、以海洋产业为主要支撑的地理区域，它是涵盖了自然生态、社会经济、科技文化诸多因素的复合功能区。基本特征是：依托海洋，海陆统筹，高端产业聚集，生态文明，科技先导。山东半岛蓝色经济区是全国海洋科技产业发展的先导区，生态文明建设和社会和谐进步的示范区，海陆一体开发和城乡一体发展的先行区。

在蓝色经济区中，各市都有其重要的作用，而日照主要是将借助新亚欧大陆桥东方桥头堡和鲁南的城市带出海门户，成为我国东南沿海重要的临海产业基地。主要有两个方面：

发展临港工业,培育产业集群。依托港口第一波辐射区的区位优势,差异化定位、特色化发展,以主导产业为支撑,着重培育临港工业,做优做强产业集群。冶金有色是列入规划重点培育的千亿级产业,骨干企业鑫海科技产能占全国产能的30%。食品加工和化工医药是重点打造的百亿级产业,骨干企业阜丰集团是全球第三大黄原胶生产商。装备机械产业的龙头企业义信重机生产的双龙门移动钻镗复合加工机床被列为国家2011—2014年重大科研项目。

发展循环经济。按照生态环保理念和转方式、调结构要求推进绿色招商,严把项目入口关。成立评审委员会对投资项目进行联合评审,坚持“五高一低五不要”；实行链条式招商,围绕主导产业,注重上下游配套,构建废弃物综合利用平台,搭建资源循环利用经济链。

结语：日照在现代经济发展中突飞猛进，拥有着极好的发展条件，并且注重在经济发展中的环境保护。实行可持续发展的战略，我们相信，日照市会有更加美好的明天！

参考文献：经济地理学 第二版 李小键编

山东经济战略研究 2004.8 以建设半岛城市群为契机，积极做好“依托青岛，服务青岛，接轨青岛” 解世增

港口经济 2008。2 推进港城一体化，加快发展港口经济

谈日照市旅游消费结构的优化措施 王喜雪 2009.3 山东经济战略研究 2008.9 着力构建“四大体系”提升城市发展综合竞争力 赵效力

篇6：会计实习报告-日照

2014届会计毕业生顶岗实习指导书

学号： 1111111111111

姓名： 9999999999

指导教师： 88888888

财政学院印制

2014年05月

2014届会计毕业生顶岗实习报告

一、实习说明

1.实习时间：2013年11月25日至今

2.实习单位：4444444444444

3.单位地址：555555555

4.实习岗位：出纳

二、实习单位介绍

1.实习单位基本情况

55555555555是一家中小型的化工企业。公司始创于1998年,注册资金1600万，位于5555555，公司占地面积80000m2，公司经过十多年的努力拼搏发展壮大，现有职工200余人。其中大专以上文化水平占40％以上，高级工程师16人，主要研究开发生产有机硅烷偶联剂系列、防老剂等精细化工产品，现公司目前主要产品有氯丙基三乙氧基硅烷（γ2）、Si-69、固体硅烷偶联剂、Si-75、KH-550、促进剂NS、NOBS等。公司产品销往北京、固特异、上海、贵州十堰、威海、青岛、东北、新疆等全国各地，产品质量受到厂家一致好评。公司2000年被省科技厅审核认定为高新技术企业.现有子公司：66666666、77777、88888.2.实习单位的组织机构设置

公司分为研发部、生产部、办公室、财务部、化验科、供销科、仓库、总经理室。总经理下设化验科、财务科、研发部、供销科和办公室。副总经理下设生产科、技术科和仓库，生产科又分设生产车间、包装车间、半成品车间、半成品储藏车间，各车间分工明确，相辅相成。

3.实习部门主要工作岗位及岗位典型工作任务

财务部门主要岗位有主管会计，会计和出纳。主管会计主要负责软件账务的处理、自营出口的相关问题、货款的结算以及报表的填制和开具发票电汇审核等财务部门的主要工作，出纳主要负责日常的收支、审核交货单、和厂外加工费、编制现金日报表以及审核发放工资。会计工作比较多，主要是制作各种《供需合同》、物料的出入库、抽查仓库物料以及登记往来账等。

三、实习目的1.熟悉实际的会计、出纳的具体操作程序和方法，学会处理财务会计事项的能力和技巧；

2.通过实习巩固课堂上所学的专业知识，在实践中学以致用，增强自己的实际工作技能；

3.增强自己的处理实际问题、解决实际问题的能力

四、实习过程

1.落实实习单位的经过

在还没有进行毕业考试的时候，我就已经开始在考虑去哪实习的事情了，面试过几次，总因为这样那样的原因而没有成功，以为机会还会有很多，也没有太着急，等真正快要从学校走出来时，心里却有点迷茫和些许焦急，这大概是每一个将要实习的学生最切身的感受，本来想在东港区找一个实习单位，一是便于照顾学校的各种事情和自己的小考试，二是有住的地方。后来发现学校这边合适的机会并不是很多，此时也已经离考完试有一段时间了，于是下了决心，到别的地方找一下，正好，888在招人，我就进入了888，成为了888的一员。

2.在实习单位的实习过程

实习并不会像在学校上课的时候一样，没有老师一遍一遍地教，遇到问题只能靠自己的主动和领悟，刚开始的时候遇到了很多困难，用金蝶软件不太适应，自己份内的工作也不是特别清楚，不知道遇到了问题该跟哪个部门沟通。到后来一步一步地，能够了解公司的运作流程，明白每个月自己该干的任务，而且能够熟练地操作金蝶系统。

3.实习的内容

先了解公司的发展史以及各个机构的设置情况，公司的规模。最后是跟着出纳和会计实习，看川和会计如何处理业务。他们先给我耐心讲解了有关公司的概况、规模、机构设置、人员配置等等，使我认识到对一个大公司也只能是从整体上认识了解一下，至于内部具体的细节是怎么也弄不清楚的。先对公司有个大概了解，再对自己的岗位工作有所认识，要知道公司设那个岗位的目的，要达到预期的效果，才能保证公司的正常运行。在财务部跟随出纳实习时，先了解公司的财务制度，国家对库存现金的规定，以及收、付现金需要遵循的程序。看着出纳工作自己也很是高兴。出纳收到收到收款单据时审核手续是否齐全，然后收款，点两遍现金，然后向交款人说明金额，并分币种放好。若需要找零钱也需点两遍，然后在原始单据上盖现金收讫章，留下记账联，将其他的交给对方。然后编制现金收款凭证，登记现金日记账。这一程序和我们在学校学的理论一样，要分清责任，按规定处理业务。

很多业务操作我们在学校都学过，只是没有实际操作过，但是我们一样可以做好，要对自己有信心，相信自己能做好，给自己一个机会会比她们做的更熟练、更出色。对于如何签发支票，作废的收据、填错的支票怎样处理又回顾了一下，有些细节上的东西以前学时没太注意，等到实际操作上就要犯错误了，签发支票、收据等都要特别细心，要有耐心，不能浮躁，会计其实是一项比较烦琐的工作，看我们如何对待了，我本人比较喜欢计算，喜欢数字，喜欢把一堆看似乱七八糟的东西整理的井井有条，所以我对会计越来越有兴趣，越来越喜欢做会计。

跟随会计实习时，会计告诉我公司遵循企业会计准则、安全生产法等法规，这个公司以生产化工产品为主，需要遵守好多国家的政策法规，这个公司也比较正规。刚跟随会计实习时，会计不是很高兴我去实习，可能是怕我添乱吧，帮不上她的忙，还要弄乱东西，后来由于我的耐心等待，合理的处理人际关系，会计态度缓和了，让我看她处理业务，还给我看了公司的凭证，原始单据，以及明细帐和总帐等，让我总结了出纳的理论与实际的不同处以及会计的理论与实际的不同处。理论知识不是很牢固，有好多地方都很模糊，不知具体该如何做，还需要翻看以前所学的，要把它深入扎根不是很容易啊，还得靠以后工作了在实际操作上去把它扎在心里。会计教给我如何和人们沟通，好多时候都要自己去判断，去决定该如何做，在社会上只能依赖一个人，那就是自己，不要指望别人帮你做点什么，要看看你能帮别人做什么。有一点遗憾的就是实习期间没有涉及到有关报税的问题，如果涉及到了，应该能学到好多知识，毕竟以前的会计岗位角色模拟实验中没有涉及到太多的有关税的问题，而在公司中，对会计而言，税是一个比较关键的问题。实习期间还是学了不少社会知识，要多感谢公司的出纳和会计的关照和帮助以及实习指导老师的细心教导，耐心讲解。各个工作的重点如下：

出纳的工作主要分以下几个部分：

1.开具支票

2.登记银行存款日记账

3.开具发票

4.向发票管理系统输入发票信息

5.编制银行存款余额调节表。

首先，填写支票时有很多细节性的问题需要注意，日期得大写，金额的大小写须一致，不得涂改，否则支票作废。开具支票的同时须在支票备查簿上登记，登记的内容有：领用日期、支票号、金额、用途。开具好支票后盖上签章，还需要领用人在支票头和支票备查簿上签字；其次，登记银行存款日记账是一名出纳必做工作之一，也是主要的工作之一。工作虽然不难，但是重复性强，所以要求我必须有耐心和责任心；最后，每月月末银行都会给公司送一张关于公司这一个月的银行存款变动的明细表。公司须将自己银行存款日记账的余额与银行送来的明细表相对，看是否存在未达账项，若存在，就需要编制银行存款余额调节表。

别人一提起出纳就想到是跑银行的。其实跑银行只是出纳的其中一项重要的工作。在和出纳聊天的时候得知原来跑银行也不是件容易的事，除了熟知每项业务要怎么和银行打交道以外还要有吃苦的精神。想想寒冷的冬天或者是酷暑，谁不想呆在办公室舒舒服服的，可出纳就要每隔一两天就往银行跑，那就不是件容易的事了。路途遥远自不必说，仅仅来回的折腾也就够终生受用的了。除了跑银行出纳还负责日常的现金库，日常现金的保管与开支，以及开支票和操作税控机。说起税控机还是近几年推广会计电算化的成果，什么都要电脑化了。税控机就是打印出发票联，金额和税额分开两栏，是要一起整理在原始凭证里的。其实它的操作也并不难，只要稍微懂OFFICE办公软件的操作就很容易掌握它了。可是其中的原理要完全掌握就不是那么简单了。于是我便在闲余时间与出纳聊聊税控机的使用，学会了基本的操作，以后走上工作岗位也不会无所适从，因为在学校学的课本上根本就没提过这种新的机器，看来实习真的很重要啊！

会计的工作主要分以下几个部分：

在实习中，我参与了整个十一月的全部的会计工作，首先审核发票。发票也叫原始凭证。审核发票又分三步：

首先审查所采用的凭证格式是否符合规定，凭证的要素是否齐全，是否有经办单位的签章。

其次审查凭证上的经济业务是否真实、合法，数字计算是否正确、完整，大、小写是否一致。

最后审查凭证上的数字和文字有否涂改、污损和不符合规定的更正。如果通过审查发现凭证不符合这些要求，那么这些凭证就应该被会计部门退还给原编制凭证的单位和个人，重新补办手续。

然后填写记账凭证。记帐凭证是在电脑上填写的所以格式都是固定的。然后记账、对账。通过核对总帐与明细帐、总帐与辅助帐数据来完成帐帐核对。试算平衡表就是将账簿中的所有科目的期末余额按会计平衡公式借方余额=贷方余额 进行平衡检验，看是否成立。为保证帐证相符，应经常进行对帐，每月至少一次。

最后填写报表。很简单，把做好的各种表上的数据相应填进报表就可以了。

五、实习总结与心得体会

1.实习总结

从最初选择会计专业到现在，在学校学习理论知识时，还是缺少理解，很多时候就在死记硬背。通过在8888888这一段时间的实习，使我第一次把自己所学到的理论知识真正地应用到实践中去，并且在实践中得到了经验，同时又获得了许多理论知识中所没有的实践经验，这不仅丰富了我的工作经验，更加提高了我的业务理论水平。在该公司的这段经历，我了解到了会计实务的许多内容，不仅巩固了理论知识，而且在实务操作方面也有了一定的提高。通过这次实习，对出纳、会计等岗位有了一个深层次的认识。我找到了自己专业知识的漏洞，对好多基础性的知识不是很肯定，需要重新回顾、学习。对会计岗位人员要求的耐心、细致有了切实的体会，对于自己浮躁的心里也需要调整，把心态整理好，对自己有正确的认识与评价才能清楚自己适合什么样的工作，明白自己需要努力的方向。学会了人与人沟通需要一定的技巧。

2.实习心得

在工作中要时刻保持低调、谦虚、谨慎的态度。在正式的工作中，我么只是进了另一所大学，三人行，必有我师，虚心学习每个同事的优点，尊重别人，这样别人才会尊重自己；在正式的工作中，自己要有强烈的团体服务意识，要齐心协力、勤快机智，我们自己才会进步的更快。今后的路更长，我们还有很多的东西要学，学习是快乐的源泉，这个公司只是我学习历程的一个驿站，我会继续保

持自己的学习热情，在工作、生活等多种场合中不断去学习。我会不断的理解和体会实习中所学到的知识，在未来的工作中我将把我所学到的理论知识和实践经验不断的应用到实际工作中来，充分展示自我的个人价值和人生价值，为实现自我的理想和光明的前程努力。

3.存在的问题及不足

通过这次实习我发现了自己存在不足的地方，最明显的就是我对财务工作理解的不是很透彻，很多财务的计算公式记得不牢固，会计基本功不扎实，因而导致我很难明白出纳和会计以及财务报表中所列数据呈现的问题，这也是对我以后学习和工作的一个警示，我意识到扎实的理论知识是做好实践工作的首要条件，在今后的工作中，我会加强有关财务理论部分的学习，其次，自己不够细心，经常看错或抄错数字，导致核算结果出错，引起不必要的麻烦；在编制会计分录方面还不够熟练，今后还得加强练习。总而言之，这次的会计实习让我学到了许多在课堂上所学不到的知识和经验，不仅在实践中巩固了基础知识，使理论和实践联系在一起，也为我以后走向社会奠定了坚实的基础。

这次实习为我踏入社会上了很重要的一课，是我人生当中非常重要的一次人生经历，我会把这次经历中学到的知识当作人生的财富，并且好好运用这笔财富，去创造人生更大的财富。

六、致谢