深圳市城市更新办法

第一篇：深圳市城市更新办法

《深圳市城市更新办法实施细则》新闻发布会

实录内容：

主持人：各位记者朋友们：大家上午好! 非常高兴在我们农历新年结束的第一个工作日的早上我们能够在政府新闻办发布大厅又和大家见面，我也首先借这个机会对一年以来深圳的各大媒体、中央和驻省的各大媒体以及在座各位记者朋友对我们深圳新闻发布工作给予的报道、支持和帮助表示感谢!同时也希望在新的一年大家能够一如既往地继续报道、宣传、支持深圳的新闻发布工作。今天新闻发布会的主题是《深圳市城市更新办法实施细则》，围绕这个细则召开一个专题的新闻发布会。待会儿发布人会对《实施细则》的相关的出台背景、对《实施细则》的一些重点内容向媒体和公众作一个重点解读，今天参加我们发布会的主要领导有市规划国土委薛峰副主任、市城市更新办谭权副主任，此外来自我市各区、各新区相关职能部门主要负责同志也坐在前排，待会儿他们也可以接受媒体和各位记者朋友提问。

接下来，请市规划国土委薛峰副主任介绍《实施细则》的出台背景、着眼点及主要创新点。

薛峰：各位来宾，新闻媒体的朋友们：首先，我代表市规划国土委对大家参加今天《深圳市城市更新办法实施细则》新闻发布会表示欢迎，并向大家致以新春的祝福。刚刚过去的2011年，是我市城市更新工作深入推进、成果丰硕的一年。按照省市工作部署，我市将城市更新作为促进城市转型，提升城市发展质量的重要抓手，积极主动、扎实有效地推进了各项工作。去年一年全年形成城市更新单元计划五批次;完成47项更新单元规划审批;新开工更新项目24个，全年累计完成项目投资68亿元;落实了包括6000套保障性住房在内的一大批公益性项目和公共服务设施;去年在广东省"三旧"改造工作考核中，深圳市荣获全省唯一的一等奖，全市城市更新已进入了加速推进阶段。

许勤市长在今年的政府工作报告中指出，"要以城市更新释放发展空间，推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变"，对城市更新工作寄予厚望。今年1月21日，市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》，更体现了市委市政府对城市更新工作高度重视，鼓舞了全市更新工作的干劲。今天，借新闻发布会的机会，我先向大家介绍一下《实施细则》出台的背景和主要创新点。

一、《实施细则》出台的背景

2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》正式施行之后，我市又相继出台了一系列配套政策，比如《关于深入推进城市更新工作的意见》、《深圳市城市更新提速专项行动计划》等重要文件，以及《拆除重建类城市更新项目操作基本程序(试行)》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》、《城市更新单元规划审批操作规则》、《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》等配套文件，通过配套文件的规定，形成了较为系统的的城市更新政策体系，对促进和规范全市城市更新工作发挥了重要作用。这些配套文件都是在2009年12月1日施行的《更新办法》后出台的，《实施细则》作为《更新办法》的配套性规定，重在对《更新办法》的规定进行细化和补充，其出台背景主要包括：

一是从加强更新工作规范性和提高操作性的角度，需要对《更新办法》中已有的规定进行明确和细化，优化办事程序，规范操作流程，提高办事效率。

二是针对实施中发现的新情况、新问题，对《更新办法》未规定事项作出补充规定，推动实际问题的解决。

三是与国家新出台的国有土地上房屋征收与补偿条例、市政府关于深入推进城市更新工作的意见等相关法规和文件保持衔接。

在《实施细则》的起草过程中，我委会同市法制办通过部门意见征求、在网站上公开征求意见、召开座谈会等方式广泛听取社会各界的意见，并在《实施细则》的成果中充分吸纳了大家的意见，保障了《细则》制定的科学性。

二、关于《实施细则》的主要创新

《实施细则》体现了以下五方面的创新：

(一)保障公共利益，实现多方共赢。将社会公益放在第一位，要求城市更新项目，尤其是拆除重建类项目通过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配套等多种方式承担社会责任，发挥城市更新对城市整体品质提升的积极作用。

(二)缩短工作时限，加强进度监管。《实施细则》建立了项目推进的"倒逼"机制，一方面大幅缩短政府相关部门的审批时限;另一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制、实施主体确认等阶段，对市场主体提出了推进时限要求体现了高效行政与市场效率的要求。《实施细则》一方面对市区两级政府流程作了明确界定，另外在审批时限上大幅压缩，基本上5个工作日、10个工作日、20个工作日这么一个界定。还有一个比较新的，以前我们是对政府提出要求，对市场主体没有提出要求，但是现在也提出要求。因为我们发现一个情况，大家在立项的时候很积极，但是一旦纳入计划盘子后，推进过程中参差不齐，有些推的特别快，有些就放在那里不动，实事求是讲，这两年经济形势有一些困难，包括国内国外局部的金融危机也有一些影响，但是不管怎么说城市更新要推进应该是社会各界共同推进，不能开发主体，把项目纳入政府盘子，放着一直不动，那也是不行，所以《实施细则》对这方面也作出了要求。

(三)强化公众参与，实现规范操作。通过城市更新意愿征集、城市更新单元规划公示、已批准计划与规划的公告、征求利害关系人意见等多种形式，在各个环节实现城市更新的公众参与，保障权利人的知情权、参与权。城市更新经过这两年的操作，我们也是感觉到实际上相对以前我们其他的规划来讲，在公众参与这块确实比较深入，一个更新项目从头到尾公众都可以参与，这次《实施细则》基本上在好几个环节明确界定了公众怎么参与，每个阶段怎么参与、什么方式参与，应该说《实施细则》做得是比较细的。

(四)坚持市场运行，强化政府引导。《实施细则》还有一个特点，区分项目类型选择最合理的推进模式，并明确相应的政府定位和管理深度。《实施细则》里，我们更新是三种类型，综合政治、功能改变、拆除重建，可能大家比较熟悉的是拆除重建这一类，实际上综合整治这些年很多项目是通过综合整治和功能改变推进的。《更新办法》也是作了一些不同的规定。在坚持"市场运行"原则的基础上，对于单纯依靠市场力量难以有效推进的项目，适度加大政府组织实施的力度。这块也是这次《实施细则》相对《更新办法》又作了补充规定，比如说一些非常难啃的骨头，可是存在安全隐患或者环境问题、功能不适合发展要求，但是市场又不太感兴趣，但是从提升城市整体功能，从改善民生角度，在这块是不是政府可以有所作为呢?我们也留了一个开口，加大政府组织实施的力度。

(五)明确部门分工，实现管理下沉。现在我们和市区两级的分工非常明确了，市级层面主要负责政策制定、计划和规划的整体统筹，区级层面主要负责项目实施与监管。包括项目实施主体的选择，这也是非常重要的一项工作，基本上都落在区里，所以这块应该说通过《实施细则》的发布，以后不太可能出现不知道这件事去哪里办，应该是很清楚了，这是我们《实施细则》第五点。

通过这五点介绍，相信大家可以初步了解我们《实施细则》对《更新办法》是在哪些方面做了进一步深化、细化、补充和完善。

今年是深圳十二五规划实施的关键年、奋斗年、加速年，城市更新工作也是如此。 随着《实施细则》的颁布施行，我们还将通过《更新单元计划申报指引》的修订、信息监管平台的建立等举措，形成保障执行体系，确保《实施细则》的有效实施。同时在总结实践经验和政策实施效果的基础上，进一步推进政策创新工作，推动全市城市更新工作再上新台阶，向全市人民交出一份满意的答卷。谢谢大家!

主持人：谢谢薛主任的发布，下面请城市更新办谭权副主任解读《实施细则》主要内容。

谭权：各位媒体朋友，大家上午好!刚才薛主任就《实施细则》出台的背景和主要创新点作了介绍，下面我从以下七个方面对《实施细则》内容进行解读。

一、关于《实施细则》的定位

《更新办法》总共七章51条，这次《实施细则》内容非常详实，总共七章77条，31页。实际上这是对《更新办法》非常全面的细化。《实施细则》是不是对城市更新的政策作出了重大突破。从《实施细则》定位来看，并不是这样，重点是《更新办法》一个配套文件，重点对《更新办法》内容进行细化、深化。重点是按照城市更新三种类型，在操作过程中适用范围、操作程序等内容进行细化。

政策导向上，细则仍然延续了我市综合整治、功能改变、拆除重建三种模式并举方式，大力推进城中村、旧工业区改造、积极推进旧商业区改造，稳步推进旧住宅区改造。

二、关于计划管理

第一，对于拆除重建类城市更新，《实施细则》吸纳了《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》确立的城市更新单元划定的技术要求和规范，其中比较重要的几项有：

城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米;

城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%;

全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元;

原特区内的福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元，鼓励其他各区参照执行。

第二，对于拆除重建类城市更新，《实施细则》对计划申报细化了相关要求。主要包括三个方面：首先，为了提高效率。为简化计划体系，实现重心下放，《实施细则》将"城市更新单元规划制定计划"与"项目实施计划"两层次的计划体系简化成为一个层次，取消了"项目实施计划"的表述，并将"城市更新单元规划制定计划"的名称简化为"更新单元计划"。调整之后，更新单元计划实行一次申报和常态申报，符合条件时可随时向有关部门进行申报，及时纳入计划，不受总量限制和年度批次限制。对于规划已批、具备一定实施条件的项目，由各区政府直接组织制定实施方案并组织、协调实施方案的落实，视为已纳入原有"项目实施计划"。

其次，为统一申报口径，《实施细则》明确，市、区政府相关部门作为计划申报主体的，直接向市规划国土部门进行申报;其他单位作为申报主体的，向区城市更新职能部门提交申报材料。

再次，为强化计划的时效，《实施细则》规定，在更新单元计划公告之日起一年内未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批工作的，主管部门可按照有关程序进行计划清理，将该城市更新单元调出计划。

三、关于城市更新单元规划

第一，根据《实施细则》，城市更新单元计划经批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向主管部门申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。城市更新单元内土地和建筑物需完善手续的，应当尽快按照相关程序加以完善。

第二，为简化程序，提高效率，计划申报主体在编制完成城市更新单元规划后，直接报送规划国土主管部门进行审批，由规划国土部门征求相关部门意见。

四、关于实施主体和项目监管

第一，《实施细则》规定，城市更新单元内项目拆除范围内存在多个权利主体的，只有当所有权利主体通过以房地产作价入股成立或加入公司、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式将房地产的相关权益转移到同一主体，形成单一主体后，方可由该单一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。只有经确认的实施主体才能办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开发建设。项目未形成单一主体的，不具备供地条件，将无法实施。

第二，《实施细则》明确，在项目实施主体形成之后，由区政府城市更新职能部门对实施主体资格进行确认，并与之签订项目实施监管协议，明确实施主体应当承担的用地移交、搬迁补偿安置等义务，以及相应的监管措施。此外，在项目建成后的规划验收和房地产申请预售阶段，相关部门也将对上述义务的履行情况进行审核。

五、关于旧住宅区改造模式

对于旧住宅区改造，2011年《深圳市城市更新提速专项行动计划》已经进行了相关规范，目前基层反映规范效果明显。《实施细则》延续了这一规定，以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报;在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，方可形成单一主体。

按照这一规定，全市旧住宅区将优先通过综合整治等方式改善居住环境，对于环境非常恶劣、配套设施极其缺乏确需进行拆除重建的，应当由区政府及其相关部门组织开展前期工作，不再允许开发商自发进驻小区设立各类"改造办公室"、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请。

六、关于政府组织实施类城市更新项目

2011年1月21日，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式实施。为适应国家这一最新规定，同时也创新解决城市更新项目的拆迁难题，《实施细则》在《更新办法》的基础上，进一步细化了政府征收、政府收购两类政府组织实施类项目的适用情形及程序。其中，政府征收的范围是危房集中、基础设施落后的区域，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》办理;政府收购有直接补偿、委托市场主体进行补偿、通过捆绑招拍挂方式进行利益分成等三种模式。对于基于城市规划需要政府强力推进的项目以及由市场开展搬迁谈判陷入僵局的项目，在综合判断其必要性和可行性后，政府可以决定是否组织实施。

七、关于综合整治类城市更新

为贯彻低碳、绿色的更新理念，《实施细则》细化并严格限定了可以申请进行拆除重建的情形，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新，并将综合整治的范围由单一的城中村扩展到各类旧区。

按照市政府的部署，《实施细则》规定，市一级层面由市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作，并牵头制定细化的操作政策;区一级层面由各区政府负责组织实施本辖区内的综合整治类项目，安排与市级建设资金对等的区级建设资金。

以上是对《实施细则》主要内容的七点解读，细则全文将通过深圳市规划国土委门户网站挂出，明日的《深圳特区报》也将全文刊出。谢谢大家!

主持人：谢谢谭主任的发布，下面是30分钟的媒体提问环节。提问前请申报一下自己的工作的媒体和单位的名称。

记者：我是晶报的，有两个问题想问一下，一个是第32条，我想问一下，我跑规划国土委这么多年，深圳其实很多的违法建筑，大部分就是因为单栋、零星的房子，已经用了很多年，那些村民自行拆除，这个规定出来后，其实这些需要拆除重建的房子，确实他们一直在等出路，这个政策一出来，好像我感觉又把这些房子出路封死了，我想问一下对这些单独的，不能纳入城市更新的项目，有没有什么样的出路来处理?这个问题请问陈主任。第二个问题，城市更新最大阻碍是拆迁和补偿，我看了一下条例、细则，47条有一个模糊的规定，但是不是特别具体。我提一个我曾经遇到的采访的问题，在南山那边有一个南山区主持的城市更新项目，当时是万科组织的，当时也弄得差不多了，后来因为有原居民反对，就是因为在补偿问题上达不成协议，我就想问一下对这块我们细则也没有特别很详细的规定，会不会有什么东西来弥补这一块，比如中心区怎么一个价格范围，回迁什么价格范围，会不会有一个更明确的细则?

谭权：我对这个问题作一个回答，您说的第32条零散危房改造，在我们《实施细则》没有包含,城市更新倡导的是成片地区的改造。当然,对于零散危房改造我们也予以了关注，目前我们委正在制定针对单栋零散危房拆除重建规划管理办法，这里面有一套明确的流程，办法出台后，今后零散危房报建、产权注销、登记会有一个新的程序，目前正在征求相关部门的意见。

第二，对搬迁协议里面的内容几个方面，由于深圳市鼓励市场运行,我们保留了也非常重视由权利人以达成协议方式完成搬迁。同时,国有土地上房屋征收与补偿条例出台后，针对有些部分情形下难以推进的情况，目前我们深圳市正在对国有土地上房屋征收与补偿条例细则进行细化，市里有关部门正在制定规定。谢谢!

记者：我是南方日报的记者，《实施细则》当中第46条提到旧住宅区改造要业主公开选择市场主体，49条提出由区政府职能部门对实施主体资格进行确认，我想问一下谭副主任，这个实施主体确认背后有没有其他条件?在后续实施过程中政府如何对项目进行相应监管?

谭权：在我们这次城市更新细则里面，我们特别对更新主体作了规定，重点明确了更新项目实施主体确认程序以及后续监管。这里面我们对实施主体确认有明确的界定条件，主要包含针对城市更新拆除范围内可能会存在多个权利主体，我们必须形成一个单一主体才能开展下一步运作。具体方式上，包括刚才介绍的几种方式，比如权利主体通过房地产作价入股方式或者成立公司或者与开发主体要签订搬迁补偿协议。或者对权利主体所有房产进行收购，主要目的是将房产相关权益转移到单一主体上，由单一主体进行项目实施。

大家比较担心为了防止项目在实施过程中出现问题，《实施细则》也加强了相关监管。我们规定必须由区政府更新职能部门对主体资格确认。我们充分发挥区政府在一进一出的把关作用，申报项目阶段，什么项目符合方向，由区政府把关。而重点的项目实施监管方式就是通过区政府和实施主体签订项目监管协议方式落实。比如要向政府提供公益项目用地，保障性住房，还有搬迁安置协议，这些方面都很复杂，如果在项目实施过程中没有得到有效监管，可能会影响效果。除了区政府在实施监管里面，市政府相关部门也要作积极配合，比如项目建成后，进行验收、房地产预售的时候必须做到相应监管内容要落实，比如该移交的应当移交，该建成的应当建成，通过以上措施保证对项目的实施监管。

记者：我是深圳晚报的记者，请问一下薛峰主任，细则里头就城市更新实施存在的哪些重大问题进行了规范和细化，请举例说明?还有一个小问题，我看到细则第二条说到市查违和城市更新领导小组负责领导全市城市更新工作，这个领导小组跟市查违办是不是有交叉或者重叠，有没有什么区别?

薛峰：《实施细则》哪方面进行了细化，刚才我也讲了几个方面，主要是五个方面。因为讲过了，就不再重复了。我举例说明，比如刚才讲到公共利益和多方共赢这块，通过两年运作，这块应该说是城市更新工作对我们这个城市一个很大的贡献。现在我们通过更新项目往往是这几个方面比较突出，保障性住房配建是强制性的。《更新办法》出台后，正好是全国范围内提出怎么样解决低收入群体住房问题，提出了保障房建设，《更新办法》在这块主动承担了这部分责任。所以政府很敏感，很快出台了配建规定，后来在省得到推广，要求参照深圳模式，各个城市结合城市更新工作研究落实。我们更新项目按照区位，很透明、很公开，一张图一查，你这个项目在什么地方就必须按照怎样配建。在保障公共利益方面做得比较好。用地这块也规定的比较死，指标上不小于3000，同时不小于范围的15%。按照这两个指标来控制，必须无偿移交给政府。这个是别的项目都没有的特点。另外通过更新项目还有一个很好做法，利用更新条件对上层次规划一些配套设施进行安排。我们更新的时候会发现可能上层次规划落实的一些措施不在我们范围内，是在别的范围内，但是别的范围不具备纳入更新条件，而我们这边可以实施更新，所以我们主动把配套设施进行腾挪。另外一个，对捆绑拆迁责任这块，现在拆迁项目往往会出现两个范围，一个叫拆迁范围，还有自己的改造范围，这个实际上也是更新的一个创造发明，捆绑责任。我这个项目可能自己只有3万平米，但是通过捆绑，拆迁范围达到3.5万甚至达到4万，这种情况很普遍。更新项目，结合周边城市功能或者别的配套设施有一些边角情况，我要求你扩大拆迁范围，拆出来的地，可能原来是政府的市政路，并不是你的。在保障公共利益方面，更新通过这几年摸索还是有一些很好的做法。这次在《实施细则》里面也把它稳定下来了。另外比如这次进行细化和深化，还有刚才讲到的市场运行、政府引导这块，刚才有记者也提到了旧住宅区，在更新办法实施后，我们对这块比较放开，就是跟别的改造类型是一样的，并没有作专门界定。但是通过这两年运作我们发现出现很多问题，旧住宅区往往区位很好，容积率比较低，所以成了更新改造市场主体争抢的对象。在这个过程中就出现一些问题，实际上媒体这一两年也关注到这些问题，这中间也有一些报道，对我们也是一个提醒和监督。另外包括我们所在区的小业主也向我们反映了一些问题，包括我们自己深入住宅区调研也发现一些问题，所以这次在实施细则中间，大家可以看见我们对旧住宅区改造是做出了和别的改造不太一样的界定。区政府在旧住宅区改造中发挥了很重要的引导作用。媒体报道的可以关注一下。实际上现在有些开发商不管力量怎么样，当然有些力量还很不错，但是大家纷纷进入旧住宅区，自己挂一个改造办公室牌子，以后都是不允许，以后都由各区更新主管部门统一组织开展。它相对操作客观，由他界定旧住宅区改造计划，并且由他们深入旧住宅区征集意愿，由他们组织业主一起对改造主体进行选拔。实际上这次细则从体例上，从逻辑关系上是对我们更新办法深化和细化。针对这两年运行中出现的一些问题还有相当一部分做了深化和完善，甚至有一些修补工作。

记者：我是深圳商报记者，政府实施这块，它的主要出发点是什么?以前办法没有谈到这一点。政府实施主要包括哪几个方面?哪几个情况?第71条说因拆迁谈判两年未完成的项目，由政府优先纳入，是不是两年谈不下去，政府就收回来，如果谈了两年政府不收的情况，发展商的这个项目怎么办?

薛峰：政府实施这块从更新办法大家看得出来，更新办法到现在有两年了，实际上在更新办法之前差不多

7、8年时间，我们深圳市城市更新工作早就开始了。只不过那个时候限于政策，我们范围放在城中村改造。到了后来进入旧工业区改造。无论更新办法出台之前还是之后，就是包括现在《实施细则》，我们的思想很明确，深圳市的城市更新一定是政府引导、市场主导，市场主要参与城市更新。这是主要的趋势，也是一个方向。这次在政府参与这块做了一些规定，也是针对这些年我们以市场主导的更新模式中间出现了一些问题，但是这些问题是非常局部的问题。总的讲，这些年城市更新是非常有效的。深圳市市场经济这么发达的地方，而且城市更新规模很大，和我们内地一些兄弟城市相比，我们这些年从来没有出现过非常恶性的拆迁纠纷和矛盾。这实际上是和政府自己的定位很有关系，还是由市场主体来解决这些问题。但是现在为什么政府有些方面适当介入呢?主要是两方面原因，一方面根据城市发展，我们一些重点城市发展地区，但是在市场选择和判断来讲，并没有纳入优先考虑范围，比如前海地区、坪山、光明地区，这些地方如果说，我们现在了解到深圳很多一线品牌开发主体目前兴趣都不是很大。也可以看得出现在实际上原特区内的四个区主要是罗湖、福田、南山，还有宝安、龙岗两区中心地带仍然是城市更新热点地区。但是政府随着新区开发，比如一个火车北站要搞，火车东站要搞，但是市场没有太多更新热情，但是政府又要把这部分空间挖掘出来，那怎么办呢?适当地政府要主动接入，这是配合重点地区推进而来的。第二，它可能不是城市发展的重大举措，但是出于民生考虑，比如有的地方水浸比较严重，或者原来特区建设的一些海沙楼，确实存在安全隐患，配套不是很好，市场又不是很关注，从民生角度考虑，政府也应当有些介入。主要是这两类。这两类放在大的盘子里面他的量是有限的。总的讲，政府主要力量不是介入城市更新项目实施，还是引导政策、规划、计划服务这块，但是如果有一些硬的骨头必须要啃，而市场又关注度不够，适当地政府也要采取一些必要的介入措施。范围会界定的比较清晰，而且是非常有限的。

您刚才讲的第二个问题，它这个和第一个问题正好是相关的。拆除重建类项目，在更新单元计划批准已经两年了。更新项目从开始的计划立项到更新单元批复，这个过程还是比较长的。比较长倒不是在政府内部操作这块，而是和业主谈判、拆迁补偿协议谈判这方面，还有意愿征集这方面。如果更新单元规划都已经批准了，就意味着更新项目是完全成立的，就是接下来怎么推动的问题。批准了两年过后，因为搬迁谈判等等，推不动,而且没有实施主体对它进行改造。这个时候经过综合判断，确有实施的必要性和紧迫性，出于安全、环境配套的考虑,如果符合相关规定的，可以优先纳入，政府可以优先介入。实际上是这个意思。如果规划批了两年后，还是没有人愿意干，还是推不动，而且经过判断你也没有存在安全问题，质量也是OK，谈不动，政府就要介入吗?那就说明条件不成熟，那就可以再放一放。

记者：我是深圳特区报的记者，我提一个问题，大家都知道深圳的土地少，二元结构有些空间、质量有待提高。但是同时我们观察到城市更新有些项目推进速度不如人意，我了解有一个项目十几年前就说要动工，可是现在还没有真正启动。深圳城市更新紧迫形势已经摆在眼前了，如何从申报、审批、运作流程、实施主体明确等环节上面提速，这是一个重要课题，我想问一下主持人，咱们这个细则从制度上对上面一些方面有没有具体涉及?谢谢!

谭权：谢谢特区报记者的提问，这个问题我简单作一个说明。政府管理部门提速，包括了几个方面内容，一个是在计划方面，原来分两个层面，一个是规划制定计划，一个实施计划，这次整合简化成一个计划。为了提高效率，原来每年一个批次，年底做计划报批准，第二年实施。这次在2011年动态申报，任何时间申报主体都可以向主管部门申报。基本做到随时受理。第二，规划审批方面。以前包括向区政府、市规划主管部门两个层级申报规划。这次考虑到实施效率需要，我们把这两个合并，由市规划主管部门一家申请，由他同步征求区政府意见。还有一个比较重要的，在行政审批方面，按照行政许可有关要求，对城市更新所涉及大多数事项全部进行缩减,和以前相比基本缩减了一半。另外我们在政府部门之间就相关工作职能明确划分，特别是市级层面、区级层面，分工明确后有利于提高效能。

对于开发主体来说，它这边进一步提速也是有一些条件。一个是希望开发主体一定要在区政府城市更新部门支持和监管下开展前期工作，将前期工作做得比较扎实，有利于今后工作提速。对于实施过程中存在的拆迁有关问题，我们今后也会制定相应管理规定进行解决，促进相关项目实施。谢谢!

记者：大公报记者，想请问一下我们城市更新这个办法刚才实施细则里面也提到了一些规章制度，我们想了解一下，因为2010年到2012年是前海三步走计划的第一步，提到要完成土地整备的工作，我们想了解因为今年是第一步计划最后一年，我们土地整备在前海这块目前推进的整个的进度是怎么样的，还有我们在前海这块城市更新的主旨包括主要目标是什么样?谢谢!

薛峰：我来回答一下这个问题。前海的土地整备这块应该说还和我们城市更新工作是两个范畴，市政府成立了前海管理局，前海管理局目前据我了解和我们委相关处室合作已经制定了前海土地整备工作方案。按照这个工作方案他们会逐步地来实施，逐步推进前海地区土地储备。您刚才讲的第二点，前海城市更新。前海总的讲还是一个新区，包括目前有一部分填海的还没有完成，所以应该说城市更新目前在前海片区还不是他们工作的一个重心，土地整备还是第一方面。怎么样对原有土地进行清理，通过谈判方式，通过政府、市场多方共赢方式盘活前海土地资源，按照国家对前海新的定位，按照新的前海规划进行实施。目前我们还没有收到有关前海范围内城市更新的计划申报。因为毕竟还不是前海工作的重心。谢谢!

主持人：由于时间关系，今天的发布会到此结束，有关发布会实录以及相关电子文本，大家可以在政府在线新闻发布栏目获取。谢谢大家!

第二篇：《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》政策解读

《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》政策解读

一、政策修订背景

2010年，为加快推进我市城市更新工作，保障城市化过程中原农村集体经济组织的土地权益，根据《深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村(旧村)改造工作的若干意见》(深府〔2006〕257号)和《深圳市城市更新办法》，我委制定了《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法(试行)》(深规土〔2010〕439号，以下简称原《认定办法》)，明确了旧屋村范围的认定标准和程序，推进了我市城市更新工作，成效显著。为进一步规范管理，结合当前城市更新事权下放，保障旧屋村认定工作的规范、有序，我委对原《认定办法》进行了修订，形成了《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》(以下简称《认定办法》(修订))。

二、主要修订内容

《认定办法》(修订)主要在原《认定办法》的基础上扩大了政策适用范围、细化了可纳入与不可纳入旧屋村范围的建(构)筑物与公共服务设施情形、明确了旧屋村范围的边界划定原则、完善了认定程序。

(一)关于旧屋村的概念范畴 1.关于适用范围

原《认定办法》对拆除重建类城市更新单元内旧屋村范围的认定主要限于原特区外。为进一步推动城市更新工作，促进城市更新项目实施，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2016〕38号)提出，“扩大旧屋村政策适用范围，福田、罗湖、盐田、南山等区在1992年6月18日市政府《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》实施前已经形成的原农村旧(祖)屋的集中分布区域，适用城市更新旧屋村有关政策”。

因此，《认定办法》(修订)在原《认定办法》的基础上，调整政策适用范围为原特区内在《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》实施前(1992年6月18日，以下简称《规定》)、原特区外在《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前(1993年7月14日，以下简称《办法》)正在建设或者已经形成的、且现状主要为原农村旧(祖)屋等建(构)筑物的集中分布区域。

2.关于建设形态

《认定办法》(修订)将原《认定办法》中实施前“已经形成”调整为实施前“正在建设或者已经形成(以下简称已经建设)”。建(构)筑物“正在建设”的情形根据地形图测绘相关规范，在地形图中以标注“建”字表示，具体认定中以测绘成果的标识为准。

(二)关于可纳入旧屋村范围的建(构)筑物、公共服务设施的情形

1.关于纳入旧屋村范围的公共服务设施情形

为提高可操作性，《认定办法》(修订)对可纳入旧屋村范围的公共服务设施，通过归纳式与列举式结合的方法做出了更细致、明确的规定。具体结合旧屋村实际建设情况，参考《深圳市城市规划标准与准则》等相关规范，调整为“为旧屋村生活服务的教育(幼儿园、托儿所、村小学等)、医疗卫生(卫生所、公厕等)、交通(村道、街巷、胡同等)、民俗活动(礼堂、祠堂等)、行政管理与社区服务(村委会、农贸市场等)等公共服务设施”。

2.关于纳入旧屋村范围的公共空间及其他零散用地情形

关于旧屋村范围内的风水塘、球场、活动广场、晒谷场等公共空间及其他零散用地的认定。旧屋村范围主要为对现状建筑区域的认定，但考虑到此类公共空间确属“为旧屋村生活服务的”必需空间，为进一步保障原农村权益，《认定办法》(修订)与城市更新现行政策相衔接，参照零星用地的规定，对纳入旧屋村范围的公共空间及其他零散用地限定“原则上总量不得超过旧屋村范围总用地面积的10%且总面积不得大于3000平方米”。

3.关于建(构)筑物发生重建、加建、改建、扩建的处置

对于现实中存在部分旧(祖)屋、公共服务设施发生重建、加建、改建、扩建的情形，本着尊重历史、面对事实的原则，《认定办法》(修订)在衔接已有政策的基础上，对发生重建、加建、改建、扩建的情形综合考虑建设时点与建设体量，酌情予以纳入旧屋村范围。

(1)2009年6月2日之后建设的不予纳入旧屋村范围 依据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)，对《决定》实施后(即2009年6月2日之后)发生重建、加建、改建、扩建的旧(祖)屋、公共服务设施不予纳入旧屋村范围。

(2)2009年6月2日前建设的旧(祖)屋可纳入旧屋村范围的情形

根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(深府〔2004〕102号)等相关规定，在2009年6月2日之前进行重建、加建、改建、扩建后不涉及扩大建筑基底范围，且建筑面积未超过480平方米的，《认定办法》(修订)规定可以纳入旧屋村范围;对于《办法》实施前已经建成、建筑面积超过480平方米，在《办法》实施后未进行重建、加建、改建、扩建的旧(祖)屋，也属于纳入旧屋村范围的情形。

(3)2009年6月2日前建设的公共服务设施可纳入旧屋村范围的情形

考虑到原农村建成区域公共基础设施严重匮乏且建筑体量不大，为支持社区发展，不对其重建、加建、改建、扩建的体量予以限制，仅限定其须不改变其公共服务功能。即原为公共服务设施，现状仍用于公共服务功能，且未在2009年6月2日之后进行重建、加建、改建、扩建的，可纳入旧屋村范围。

4.其他情形

(1)旧(祖)屋由于年代久远、长期失修、原建筑质量不好等原因，坍塌或者废弃但墙基尚存的情形。此类情形属于旧(祖)屋的自然变化，旧(祖)屋相关权益不改变，为保障原村民的合理权益，此类情形可纳入旧屋村范围。

(2)《规定》或者《办法》实施前已经建设的，依照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房，可纳入旧屋村范围。

(三)关于不可纳入旧屋村范围的建(构)筑物、公共服务设施的情形

旧屋村范围的认定主要为合理保障原农村基本权益，以下情形与旧屋村认定的相关条件不符，不予纳入旧屋村范围：

1.厂房及其它生产经营性用房;

2.《规定》或者《办法》实施前已经建设的旧(祖)屋，实施后进行重建、加建、改建、扩建导致扩大建筑基底范围的，实施后进行重建、加建、改建、扩建导致建筑面积超过480平方米的，以及在2009年6月2日之后进行重建、加建、改建、扩建的;

3.《规定》或者《办法》实施前已经建设的公共服务设施，现状不再用于公共服务功能的，以及在2009年6月2日之后进行重建、加建、改建、扩建的;

4.《规定》或者《办法》实施后空地上新建设的私房、各类公共服务设施;

5.除《认定办法》(修订)第三条第五项规定的情形外，已出让、已纳入国有土地储备的国有土地及其地上建(构)筑物，以及原特区内已完成土地及地上建(构)筑物征转及补偿手续的，原特区外已征转的国有土地。

(四)关于旧屋村范围的边界划定原则

《认定办法》(修订)对旧屋村范围边界确定的原则予以了明确。但由于旧屋村的现实情形各异，其范围边界的划定难以确定一致性标准，在实际划定中需根据所述原则结合实际地形、建设等情况确定具体边界。

(五)关于旧屋村认定工作主体的调整

根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》(市政府令第288号)对城市更新工作职权调整的相关规定，旧屋村范围认定的工作主体调整为“区城市更新机构”。

(六)关于旧屋村范围的认定程序

1.认定申请应提交的材料，需至少包含以下几项： (1)原农村集体经济组织继受单位(股份合作公司)的书面申请书。申请书应说明旧屋村相关基本信息与概况，包括占地面积、建成时间、使用情况、居住人口、相关私房的产权登记情况、有无《规定》或者《办法》实施后建设的私房等情况。

(2)按规定制作的旧屋村范围报审图。报审图应在现状实测地形图上制作，标注旧屋村的区位、范围、面积、坐标并附相关电子文件。

旧屋村范围的界定需以《规定》或者《办法》实施前市规划国土部门委托的具有测绘资质的单位提供的实测地形图或者航空影像图等测绘成果为依据。《规定》或者《办法》实施前没有上述测绘成果的，可参照《规定》或者《办法》实施后最早的测绘成果提出范围。拟纳入旧屋村范围、涉及在《规定》或者《办法》实施后重建、加建、改建、扩建的旧(祖)屋，应提供建筑物现状测绘报告。建筑物现状测绘报告由申请主体委托具有测绘资质的单位提供。

(3)街道办对旧屋村范围报审图的书面意见。 2.增加更新单元纳入计划前对旧屋村范围初步核查的程序

包含旧屋村的更新单元在城市更新单元计划申报前应申请旧屋村范围初步核查，以初步核算旧屋村范围认定可计入的合法用地指标。待城市更新单元列入城市更新单元计划后，再依据初步核查成果进行复核确认，完成旧屋村范围的认定。

3.意见征求与公示

旧屋村范围的初步认定成果需征求文物保护部门的意见，予以处理后再组织公示。公示范围在原《认定办法》的基础上进一步扩大为“公示应醒目，地点及方式包括但不限于旧屋村现场、旧屋村所在街道办、区更新机构部门网站”。

(七)关于政策有效期

政策有效期为5年，自发布实施之日起施行，原《认定办法》同时废止。

第三篇：深圳城市更新流程

深圳城市更新拆除重建项目的基本流程

1.占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意→

2.业主签署改造意愿书及委托书→

3.受托单位申报纳入城市更新单元规划(制定计划) →

4.批准纳入城市更新年度计划 →

5.土地及房屋确权登记 →

6.开发商与业主签订拆迁补偿协议 →

7.申报改造主体 →

8.核发改造实施主体(批准文件) →

9.存入与政府银行共管的风险押金 →

10.编制更新单元规划草案 →

11.核发更新单元规划批复 →

12.核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除 →

13.注销房地产证 →

14.建设用地报批(备案) →

15.申请建设用地方案图、建设用地规划许可证 →

16.制作宗地图 →

17.缴纳地价 →签订土地使用合同 →

18.核发建设工程规划许可证 →

19.核发施工许可证 →

20.开工建设 →

21.核发竣工验收证明 →

22.回迁户入伙 →

23.办理回迁户房地产证。

第四篇：深圳市城市更新历史用地处置暂行规定

第一条 为进一步规范本市城市更新历史用地处置工作，高效、科学、规范推进城市更新项目实施，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2012〕45号)等相关规定，制定本规定。

第二条 本规定适用于经批准纳入城市更新单元计划，以拆除重建方式实施城市更新的历史用地的处置。

第三条 市规划国土主管部门在区政府(含新区管理机构)的协助下，统筹组织城市更新历史用地处置工作。

第四条 对于经批准纳入城市更新单元计划的城市更新单元，在土地、建筑物信息核查和历史用地处置之前，相关主体可以依据现行有关规定，并按下列要求先行申请开展土地、建筑物权属认定工作：

(一)根据市政府有关规定，本社区范围内应当划定非农建设用地但尚未划定，或者应当落实征地返还用地但尚未落实的，可以优先在拟实施拆除重建的建成区按照有关规定予以安排;

(二)拟实施拆除重建的建成区范围内存在旧屋村用地的，按照有关规定申请办理旧屋村范围认定;

(三)拟实施拆除重建的建成区范围内的地上建筑物符合历史遗留违法建筑处理有关规定的，历史遗留违法建筑当事人应当取得市规划国土主管部门审查意见并缴纳罚款和地价，不再补办房屋质量检测鉴定、消防等手续，由市规划国土主管部门核发处理意见书;

(四)拟实施拆除重建的建成区范围内的地上建筑物符合《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》(深府〔2010〕66号)有关规定的，应当按照其规定取得规划确认文件、土地权属证明并缴纳地价，不再补办房屋质量检测鉴定、消防等手续，由市规划国土主管部门核发处理意见书;如申请人或者其他有关当事人的行为违反有关规定须予以行政处罚的，还应当依法予以行政处罚并由违法行为人缴纳罚款;

(五)拟实施拆除重建的建成区范围内，国有已出让土地上建筑物已办理规划验收手续的部分，视为合法建筑物，如须补交地价的，应当依法缴纳地价;国有已出让土地上建筑物未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定进行建设、未办理规划验收手续，且根据《中华人民共和国城乡规划法》、《深圳市城市规划条例》等有关规定，属于不影响城市规划或者影响城市规划但尚可采取改正措施，可以补办手续的，应当按照相关规定取得规划确认文件，并缴纳罚款和地价，不再补办房屋质量检测鉴定、消防和规划审批等手续，由市规划国土主管部门核发处理意见书;

(六)适用其他有关规定的，从其规定办理土地、建筑物权属认定工作。

在城市更新单元实施拆除重建时，按照前款规定开展相关工作、取得相应认定文件的土地、建筑物，视为权属清晰的土地、合法建筑物，涉及缴纳的地价和罚款可在取得相关认定文件之后，但必须在城市更新项目实施主体与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同前缴清;但城市更新单元无法实施拆除重建、被调出城市更新单元计划的，相关土地、建筑物应当按照现行有关规定处理。

第五条 城市更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土主管部门申请对城市更新单元范围内的土地、建筑物信息进行核查、汇总，并提交下列材料：

(一)土地、建筑物信息核查申请表;

(二)申请人身份证明;

(三)土地权属证明材料;

(四)建筑物权属证明材料;

(五)未取得房地产权利证书的，提交规划验收证明文件或者建筑物现状测绘报告;

(六)土地信息一览表、建筑物信息一览表及相关图示;

(七)土地征(转)情况证明材料等其他必要材料。

市规划国土主管部门应当在20个工作日内完成土地、建筑物信息核查、汇总，将核查结果函复计划申报主体。相关复函不作为土地及建筑物性质、权属、面积等的证明材料。

第六条 根据土地、建筑物信息核查结果复函，对于拟实施拆除重建范围内未签订征(转)地协议或者已签订征(转)地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，可以由原农村集体经济组织继受单位(以下简称继受单位)申请进行历史用地处置。

经市规划国土主管部门核查，属于已签订征(转)地协议且土地及建筑物均已按协议进行部分补偿但补偿未完成的用地，不得申请按照本规定进行历史用地处置，应当按照其他相关规定进行处理。

第七条 继受单位应当在计划申报主体申报城市更新单元规划之前或者申报的同时，向市规划国土主管部门申请历史用地处置。但本规定实施前城市更新单元规划已批准的，继受单位可以在项目实施主体提出建设用地申请前向市规划国土主管部门单独申请。

申请处置的对象应当为拟实施拆除重建的建成区内所有符合第六条规定处置条件的历史用地。

历史用地处置申请须经继受单位股东代表大会审议且获2/3以上(含2/3)表决同意，但继受单位章程对表决通过率有更高要求的，从其规定。

继受单位应当提交下列历史用地处置申请资料：

(一)历史用地处置申请及承诺书;

(二)土地、建筑物信息核查结果的复函;

(三)继受单位股东代表大会决议;

(四)所在街道办事处出具的协助核查历史用地行为发生时间的意见;

(五)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。

第八条 市规划国土主管部门应当结合历史用地处置情况进行城市更新单元规划审查。历史用地处置申请经审查符合条件的，市规划国土主管部门应当在城市更新单元规划批准后5个工作日内，向继受单位核发历史用地处置意见，同时抄送区城市更新职能部门。

对于本规定实施前城市更新单元规划已批准，单独申请历史用地处置，经审查符合条件的，市规划国土主管部门应当在受理申请之日起20个工作日内向继受单位核发历史用地处置意见，同时抄送区城市更新职能部门。城市更新单元规划须进行相应调整的，按照有关规定执行。

第九条 项目实施主体确认后，市规划国土主管部门可以根据历史用地处置意见按规定程序办理城市更新项目用地审批及出让。

在项目实施主体与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同前，继受单位应当依法自行理清经处置的历史用地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物，并与市规划国土主管部门签订完善征(转)地手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。

第十条 城市更新项目涉及历史用地处置的，项目地价应当区分为两部分进行测算：

(一)出让给项目实施主体的开发建设用地面积不超出项目拆除范围内原有手续完善的用地面积的部分，该部分分摊的建筑面积按照《深圳市城市更新办法实施细则》第六十条规定测算地价;

(二)出让给项目实施主体的开发建设用地面积超出项目拆除范围内原有手续完善的用地面积以外的部分，该部分分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。

第十一条 城市更新项目范围内实施拆除重建的土地需完善征(转)地手续且未按照本规定进行历史用地处置的，在项目实施主体与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同前，继受单位应当依法自行理清需完善征(转)地手续的土地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物，并向市规划国土主管部门申请签订完善征(转)地手续的协议，政府不再另行支付补偿费用，该申请须经继受单位股东代表大会审议且获2/3以上(含2/3)表决同意。

第十二条 本规定自发布之日起实施，有效期3年。

第五篇：深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）

来源：深圳市规划和国土资源委员会

日期： 2010-06-13

一、城市更新单元拟订的基本条件

申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。

(一)城市基础设施、公共服务设施亟需完善

城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。

(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患

1.环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。

2.经相关部门鉴定，建筑质量(主要指根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99)，鉴定危房等级为D级)、消防安全(主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定)、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。

(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施

1.所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。

2.属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区。

3.其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。

二、城市更新单元的拟订标准

(一)城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。

(二)城市更新单元内拟拆除重建范围(以下简称“拆迁范围”)的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。

1.拆迁范围边界涉及道路的：

(1)规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围。

(2)规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围。

(3)规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上以规划道路中心线为界;规划道路为支路的，拆迁范围应包含相对应的规划支路用地。

拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。

2.拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。

3.已建设完成的用地，拆迁范围原则上应包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。

(三)城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目用地。

(四)城市更新单元的拟订应充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性要求。

(五)福田、罗湖、南山、盐田区的原农村集体经济组织原则上应以整村范围拟订城市更新单元，鼓励我市其它各行政区的原农村集体经济组织以整村范围拟订城市更新单元。按整村范围拟订城市更新单元的拆迁范围用地面积可小于城市更新单元总用地面积的70%。

(六)已纳入我市城中村综合整治(二类)计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。

(七)零散用地①、政府社团用地、特殊用地原则上不得单独拟订为城市更新单元。

(八)旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。

(九)政府土地整备区范围内原则上不得拟订城市更新单元。

(十)确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地②等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。

三、城市更新单元规划制定计划的申报

(一)申报情形

法定图则已划定城市更新单元且迫切需要拆除重建的特定城市建成区，可申报城市更新单元规划制定计划，并在统筹时优先考虑。

尚未划定城市更新单元但迫切需要拆除重建的特定城市建成区，可按照本指引要求拟订城市更新单元，申报城市更新单元规划制定计划。

(二)申报要求

1.已按本指引要求拟订城市更新单元。

2.申报城市更新单元的用地功能应符合法定图则和其他上层次规划要求。

3.申报城市更新单元的开发强度应合理可行。

4.申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施;同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。城市规划或其他相关规定中确定的城市基础设施、公共服务设施或其他公共利益项目建设配比要求高于以上标准的，以城市规划或相关规定中确定指标为准。

5.城市更新单元范围内，涉及支路以上等级城市道路拆迁建设的，申报主体应提供区政府(管委会)关于规划道路拆迁实施的相关意见，保证相对应的道路建设与更新项目同步实施。

6.除政府收回、收购情形以外的旧居住区申请纳入城市更新单元规划制定计划的，应提出符合市场水平的拆迁补偿初步方案，并提供经济可行性研究等相关材料。

7.申报的城市更新单元应符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线(重大危险设施管理控制区)、黄线(城市基础设施管理控制区)、紫线(历史文化遗产保护区)等城市控制性区域管制要求。

8.已完成征、转及补偿手续的国有用地被非法占用的、基本农田保护范围内的用地，原则上不得纳入城市更新单元进行申报，通过更新实现用地清退的除外。

9.申报城市更新单元范围内的权利主体③应具备更新意愿，并满足以下要求：

(1)申报城市更新单元用地为单一宗地的，须占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意申请拆除重建后，方可申报。

(2)申报城市更新单元用地为城中村、老屋村④、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域⑤，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会或股东代表大会表决同意申请拆除重建后，方可申报;或经占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的权利主体同意申请拆除重建，并经原农村集体经济组织继受单位同意后，方可申报。

(3)申报拆迁范围内涉及多个地块⑥的，同意申请拆除重建地块的面积占到拆迁范围用地面积4/5后，方可申报。

(三)申报主体

1.申报城市更新单元内权利主体单一的，可由权利主体申报或委托单一主体代为申报。

2.申报城市更新单元内存在多个权利主体的，同意申报的相关权利主体须共同委托单一主体代为申报。

3.市政府各相关主管部门、区政府(管委会)认为确需实施拆除重建，且通过政府主导的方式实施城市更新的，可由市政府相关主管部门、区政府(管委会)进行申报。

4.属城中村、老屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定非农建设用地范围外形成的建成区域的，由所在原农村集体经济组织的继受单位进行申报，或由相关权利主体委托单一主体代为申报。

(四)申报途径

申报主体可向拟申报更新单元所在地的市规划和国土资源委员会各管理局或区政府(管委会)城市更新部门提交申报材料，各管理局对辖区申报材料进行审查并征询区政府(管委会)意见后，上报市规划和国土资源委员会。

市规划和国土资源委员会将对申报纳入计划的城市更新单元相关内容进行审议。审议通过的城市更新单元规划制定计划按程序公示，报市政府审批。

四、申报材料

(一)申请书

所有申报均须提供城市更新单元规划制定计划申请书，申请书内容应包含以下内容：

1.申报城市更新单元的基本情况，包括现状建设情况、社会经济发展情况、用地及建筑物产权情况等。

2.申报城市更新单元规划制定计划的理由与原因。

3.申报城市更新单元的再开发用地功能、开发强度、产业发展方向等方面的具体请求。

4.承诺按照城市规划及我市城市更新相关政策的要求履行相应的义务和责任。

5.城市更新单元现状整体情况照片(3-5张)。

(二)申报表格

申报表包括《深圳市城市更新单元规划制定计划申报表》和《地块现状详细信息一览表》，表格规范格式详见本指引附件1和附件2。

(三)申报主体的身份证明材料

1.属个人的，提供身份证(复印件);

2.属企业的，提供工商营业执照复印件(加盖工商部门复印专用章)及法定代表人或负责人身份证明;

3.事业单位或其他社团组织提供政府批准成立的批文复印件(核原件)或核准登记证明、法定代表人或单位负责人证明;

4.国家机关的，提供法定代表人或单位负责人证明;

5.单位授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明;

6.个人授权他人代理的，一般应提供公证的授权委托书及委托代理人个人身份证明。属旧居住区业主授权他人代理的，应参照本指引要求，提供规范格式的《深圳市城市更新单元(旧居住区)计划申报委托书》和委托代理人个人身份证明;

7.境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证，香港和澳门的须经司法部授权的律师见证。

(四)图纸

1.更新单元范围图

“更新单元范围图”须包含申报城市更新单元范围及其坐标、拆迁范围及其坐标、地块边界及编号、周边(现状与规划)道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。

2.现状权属图

“现状权属图”须包含申报城市更新单元范围、拆迁范围、地块边界及编号、宗地号或用地方案号、权属性质⑦、权属单位、周边(现状与规划)道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。

“现状权属图”应附表，以地块为单元申报各地块宗地号或用地方案号、用地面积、现状用地利用功能、权属性质、权属单位、权利人数量、总建筑面积、建筑物竣工时间、同意申请更新权利人数量占比及占有建筑物占比等详细信息。

3.建筑物信息图

“建筑物信息图”须包括更新单元范围内所有建筑物平面位置、编号、楼层、建筑结构、已使用年限等信息，并简要说明建筑物质量情况。如有危房的，须进行标注和说明。

4.图纸规范格式应参照本指引附件5《图纸规范格式要求》与附件6《图纸范例》要求。图纸图幅不小于A3，比例尺不低于1:1000，提供的CAD格式文件须使用深圳标准坐标系。

(五)更新意愿证明材料

1.申报主体应根据情况提供证明更新意愿达成的相关证明材料。

2.属旧居住区业主委托申报的，须提供《深圳市城市更新单元(旧居住区)计划申报委托书》，规范格式详见本指引附件3要求。

3.属城中村的，须提供股东大会会议纪要或股东代表大会会议纪要、参会人员签名等相关证明材料。

4.旧居住区、旧城等业权分散或地块较多的城市更新单元，须提供《更新意愿统计表》(规范格式参见本指引附件4)，对更新意愿比例达成情况进行详细统计。

(六)权属材料

申报更新单元范围内土地及建筑的相关权属证明材料。

(七)照片

申报主体须提供更新单元范围内每一建筑单体的近期实物照片(电子文件)。照片上应附拍摄日期，照片电子文件名称须与“建筑物信息图”上的建筑物编号完全对应。

(八)其他材料

1.除收回、收购情形以外的旧居住区申请拆除重建的，应提供经济可行性研究等相关材料。

2.更新单元范围内涉及危房的，须提供相关质检部门认定书。

3.申报主体认为需要提供的其它材料。

(九)材料格式要求

所有申报的书面材料均应加盖申报单位(人)公章(印章);权属证明材料较多的，加盖骑缝章。

提交的电子文件应以光盘形式提供，具体要求如下：

1.《城市更新单元规划制定计划申请书》、《城市更新单元规划制定计划申报表》和《地块现状详细信息一览表》：提供WORD格式文件;

2.《现状权属图》和《建筑物信息图》：提供JPG及CAD两种格式文件;

3.《更新意愿统计表》：提供WORD或EXCEL格式文件;

4.建筑物照片：提供JPG格式文件。

五、其他事项

(一)纳入计划内的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入深圳市城市更新实施计划后，方可实施。

(二)城市更新单元规划制定计划将按照进行调校。纳入计划的更新单元，自公告之日起一年内未能按规定要求完成城市更新单元规划编制的，将予以清理。

(三)城市更新单元规划应符合城市规划要求，并按照相关规定配建保障性住房及城市基础设施和公共服务设施。

(四)纳入计划的“申报单位”仅为城市更新单元规划制定计划的申报主体。城市更新单元改造主体须依据《深圳市城市更新办法》经相关程序予以确定。

(五)城市更新单元的范围及用地规模，以获批准的城市更新单元规划为准。

(六)纳入计划内的城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策的，将取消其计划资格。

(七)本指引可在市规划和国土资源委员会网站上(http://)下载。

(八)本指引自公布之日起实施。

①本指引所称“零散用地”指根据《深圳市城市规划标准与准则》用地面积小于1万平方米的用地。

②本指引所称“边角地、夹心地、插花地”是指：

“边角地”：难以单独出具规划要点、被改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔(割)、面积小于3000平方米的地块。

“夹心地”：难以单独出具规划要点、被改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3000平方米的地块。

“插花地”：难以单独出具规划要点、与改造范围地块形成交互契入状态的面积小于3000平方米的地块。

③本指引所称“权利主体”包括土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人。

④本指引所称“城中村”指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域;“老屋村”是指符合《深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村(旧村)改造工作的若干意见》(深府2007[257]号文)的老屋村。

⑤原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域，应按照相关规定优先落实非农建设用地指标或划定老屋村范围，属其他情形的，须按照有关规定接受处理。

⑥权属清晰的用地，应以独立的产权边界作为一个地块。原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域，一般作为一个地块;确需分割的，可由申报主体结合实际情况进行地块划分。 ⑦本指引所称“权属性质”指：国有已出让用地、国有未出让用地、非农建设用地(征地返还用地、工商发展用地)、非农建设用地范围外形成的建成区域、老屋村、已按历史遗留用地和建筑有关政策处理的用地。

文档附件：

附件1：深圳市城市更新单元规划制定计划申报表.doc 附件2：地块现状详细信息一览表.doc 附件3：深圳市城市更新单元(旧居住区)计划申报委托书(试行).doc 附件4：更新意愿汇总表.doc 附件5：图纸格式规范要求.doc 附件6：图纸范例.doc