林木拆迁评估报告

2022-07-09

很多人对于写报告感到头疼，不了解报告的内容与格式，该怎么写出格式正确、内容合理的报告呢？今天小编给大家找来了《林木拆迁评估报告》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

第一篇：林木拆迁评估报告

征地拆迁工作稳定风险评估报告

试阅：此项目涉及“三农”方面问题，涉及群众利益，须做风险评估三农项目稳定风险评估报告

20XX年X月X日至20XX年X月X日XXXX稳定风险评估工作小组组织人员进驻XX村进行宣传做工作，入户进行了征求意见，并组织XX基点和XX村乡村干部、群众代表及人大代表在乡政府召开了XX工作稳定风险评估会。现将有关情况报告如下：

一、评估背景

XX工程为今年XX市重点民生项目，涉及占用XX乡XX村农村土地面积X亩，涉及农户X户(其中包括村委会及村民小组土地)，涉及企业置换土地X个，其中运通加油站已占用土地X亩;XX村XXXX厂需占用XX乡土地10亩。本次XXXX共占用XX乡土地XX亩。征地搬迁工作于X月X日开始。

此项目涉及“三农”方面问题，涉及群众利益。为深入贯彻落实科学发展观，推进和谐XX建设，根据XX市《关于对涉及群众利益的重大决策事项进行稳定风险评估的意见》XX维稳文[XXXX]X号文件精神，XX乡维护稳定领导小组成立工作组对XXXX工作稳定风险进行评估。

二、评估事项

XXXX工程XX乡XXXX项目征地拆迁工作稳定风险评估。

三、评估目的

通过稳定风险评估，广泛听取群众意见，从政策上反应民意，取得群众支持，推动项目顺利进行。预防纠纷，信访问题的发生。最大限度消除不稳定因素。

四、评估依据

《关于对涉及群众利益的重大决策事项进行稳定风险评估的意见》XX维稳文[20XX]X号文件。

《XX乡关于对涉及群众利益的重大决策事项进行稳定风险评估的意见》

《中华人民共和国城乡规划法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》

五、评估原则

以XX市《关于对涉及群众利益的重大决策事项进行稳定风险评估的意见》XX维稳文[20XX]X号文件精神为指导，坚持“谁决策、谁评估、谁负责”的原则;坚持依法评估原则;坚持充分尊重群众民主原则;坚持维护群众眼前利益与长远利益并重的原则。

六、评估过程

20XX年X月X日至20XX年X月X日XXXX征地拆迁工作

2 稳定风险评估工作小组在XX村进行了入户宣传，走访征求意见，并在XX村村委会召开了部分村民代表座谈会。20XX年X月X日组织XX基点和XX村乡村干部、群众代表、人大代表及XXXX征地拆迁工作指挥部人员在XX乡政府召开了XXXX工程XXXX征地拆迁工作稳定风险评估会。

乡村干部和村民代表分别进行了讨论发言，会上讨论问题归纳如下：

1、占地补偿问题。有代表问到占地补偿问题。征地拆迁指挥部人员回答，采取逐年包产租地方式每年每亩按1500斤小麦参照当年市场价计算包租，另麦地每亩补偿600元青苗费，菜地每亩补偿1200元青苗费。

2、拆迁补偿问题。有代表问到所征用土地上的建筑物补偿问题。征地拆迁指挥部人员回答属违章建筑的一律只给予补偿建筑物;不属违章建筑的除补偿外，给予协调新的建筑地。

在整个评估过程中共发放评估征求意见表XX份，有效回收XX份，其中弃权XX份，同意征用土地的XX份，占回收有效意见的XX%，不同意的X份，占回收有效意见的X%。

七、评估结果

综合征求意见表情况，结合稳定风险评估工作小组调查走访情况，XXXX工程XXXX段征地拆迁工作开展有序，宣传到位，符合相关法律法规，符合本地实际和大多数群众利益，XXXX

3 段征地拆迁工作可以马上开展。建议在征地拆迁工作开展过程中，要紧密关注被征用土地群众的合理诉求，最大限度的防止出现损及群众切身利益的问题，最大限度的保障群众的合法权益，尽快尽早完成征地拆迁工作，保证XX市XXXX工程的顺利完成，为群众带来畅通的交通环境。

XXXX工作稳定风险评估工作小组

20XX年X月XX日

第二篇：林木资产评估案例

一、X X林场森林资源资产评估报告 X X林场：

我所接受委担，评估贵场拟转让的林木资产的现值。按照与贵方订立的评估约定，遵循客观、科学、公正、独立的原则，依据国家国有资产管理局和林业部颁布的《森林资源资产评估技术：觇范(试行)》的要求，我们实施了对贵场拟转让的林木资产的地理位置、产权归属的审核，并对林木资产的数量和质量进行了核查。通过社会调查收集了与评估有关的林业生产技术经济指标以及各种资料。实施了我们认为有必要的评估程序，具体评估结果报告如下： (一)基本状况

X X林场处于X X城的西侧，贵场拟转让山场面积较大，分布集中，运输条件一般。拟转让小班需维修便道和维修拖拉机道，生产准备费相对较高，立地质量等级主要是Ⅱ级、田级。 (二)评估对象与范围

依据贵场的资产评估立项申请和林业主管部门的立项批复，经本次对森林资源资产评估对象的权属和实物量的审定和核查，山林权属贵场的3 500亩森林资源资产 (全部为马尾松同龄用材林)，全部归入本次评估的范围，共涉及7个完整小班。 (三)评估目的

拟转让森林资源贵产中的林木资产的所有权，由受让方采伐并出售所得木材，本次评估为此提供交易参考。 (四)评估基准日 1998年12月31日。 (五)评估依据

(1)国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》; (2)国家国有资产管理局《国有资产评估管理办法施行细则》; (3)国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见(试行)》;

(4)国家国有资产管理局、林业部《森林资源资产评估技术规范(试行)》; (5)《X X省森林资源转让条例》; (6)林业主管部门的资产评估立项批文;

(7)待评估森林资源资产的山林权属证、图、基本图、小班调查记录等森林资源资料;

(8)评估中收集到的森林采伐、木材销售、造林营林以及抚育管护等有关的经济技术指标; (9)其他有关资料。 (六)评估方法

依据《森林资源资产评估技术规范(试行)》的有关要求，结合拟转让林木资产属于成熟林的实际情况，采用市场价倒算法对评估对象进行评估。 (七)评估过程

本所接受委托后，进行了评估小组的组建和评估人员的培训工作，于1999年1月10日开始现场评估工作。我们首先对评估对象进行了实物量的清查，实物量清查是按照《森林资源资产评估技术规范(试行)》及有关的森林资源清查的规范要求进行的。在对森林资源资产进行清查，广泛收集木材生产成本和木材售价等有关的市场资料的基础上，运用市场价倒算法对评估对象的市场价进行评定估算，并向委托方出具资产评估报告。 (八)森林资源资产清查情况和结果

根据《森林资源资产评估技术规范(试行)》的要求，且该评估对象中林分质量较为平衡，各地块没有明显差异，所以本次清查采用抽样核查法，1999年7月1日至7月15日，本所进行了森林资源实物量抽样清查。在对资产清单中小班山林权属、四至和待评估对象的面积进行认真审核的基础上，用角规测树法对所抽取小班的林木资产进行全面清查，并对与待评估林木资产整体的各项因子和运输距离、集材距离进行判断和记载，清查结果如下：经核查，待估林木资产的树种均为马尾松，面积3 500亩，均属成熟林;被抽取小班面积为230亩，该小班林木资产情况如表1。表l 径阶(cm) 22 24 400

26 600

28 800

30 700

32 500

34 400 株数(株) 300 (九)评估结果

经评估，贵场拟转让的林木资产总额为人民币220.29万元。 (十)评估说明

(1)本报告未考虑将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格对其评估的影响，也未考虑国家宏观经济政策，特别是林业政策的变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。

(2)评估报告及其附件仅供委托方用做了解评估有关情况并报送林业主管部门审查确认时使用，未经评估机构允许，报告及其附件的全部或部分内容不得提供给其他单位和个人，也不得见之于任何公开的新闻媒体上。

(3)本评估结果不得作为评估目的以外的任何经济行为的依据。 (4)本报告有效期为一年，即评估基准日起一年内有效。

(5)本报告的附件是本报告不可分割的组成部分，与本报告具有同等的法律效力。 (十一)附件

(1)林木资源资产评估结果汇总表; (2)评估资格证书复印件;

(3)森林资源资产评估资格证书复印件; (4)森林资源资产权属图; (5)森林资源资产林业基本图。 X X森林资产评估事务所法人代表：项目负责人：评估人员： 1999年9月5日

二、林木资产评估说明

根据《森林资源资产评估技术规范(试行)》要求，林木资产评估分别不同龄组、不同经营类型采用不同的方法进行评估，成、过熟林采用市场价倒算法评估，因此，本次评估采用市场价倒算法进行。 (一)评估方法说明

市场价倒算法又称剩余价值法，它是将被评估森林资源资产砍伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本(含税、费等)及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值的一种方法。其计算公式为： P=W-C-F 式中：P——评估值; W——木材销售总收入; C——木材生产经营成本; F——木材生产经营利润。

市场价倒算法一般按照以下步骤进行：

(1)根据确定的评估范围确定林木资产的蓄积量并计算原木产量与其他产品的产量。原木产量=蓄积量×原木出材率

(2)调查林木资产产出产品的市场价格，得到总的销售收入。销售总收入=产品产量×产品单价 (3)计算木材生产的成本、费用和税金。 (4)计算生产经营成本与利润，得到评估值。

木材生产经营利润=生产经营成本×生产经营成本利润率

评估值=销售收入-木材生产成本、费用和税金-木材生产经营利润 (二)林木资产预期收入估算

1.取得被抽查评估对象的实物数量资料经调查得到如下资料(表2)：表2 被评估对象实物量调查表径阶(cm) 22 24 400

26 600

28 800

30 700

32 500

34 400 株数(株) 300 2.根据取得的适用的木材出材率表计算各材种出材量

结合被评估林木资产的林木平均树高等资料，得到以下适用的出材率表(表3)、并计算各材种出材量(表4)

表3 ××省木材出材率表(节选) 径阶(cm) 18 平均高(m) 13 单株材积(m) 合计(m3) 67 规格材(m3) 43 其中：大径中径小径非规格材(m3) 67 47

68 50 15 35 18

71 58 6 38 14 13

72 59 24 35 13

73 61 30 31 12

73 62 39 23 11

74 63 42 21 11

75 65 4 20 41 10

76 66 49 17 10 320 14

22 15

24 16

26 17

28 18

30 19

32 20

34 21

36 22 0.1764 0.2123 0.2537 0.3113 0.3722 0.423 0.4819 0.5568 0.611 0.6819 43 24 47 20 其中：小径 17 短小直柄 4 3 14 4 2

13 3 2

10 3

11 2

10 2

10 1

表4 各径级出材量计算表径阶(cm) 径阶材积22 24

合计

76.11 124.52 223.32 338.4 337.33 278.4 244.4 1622.48 (m)

合计(m3) 51.754 88.4092 160.790 247.032 246.2509 206.016 183.3 1183.55 规格材(m3) 38.055 72.2216 131.759 206.424 209.1446 175.392 158.86 991.856 其中：大径中径小径非规格材(m3)

7.4712 53.5968 101.52 131.5587 116.928 109.98 521.055 311.4165 47.3176 78.162 104.904 77.5859 58.464 48.88 426.73 26.6385 17.4328 0

44.071 13.6998 16.1876 29.0316 40.608 37.1063 30.624 24.44 191.697 其中：小径 9.8943 12.452 24.5652 33.84 33.733 27.84 24.44 166.76 短小直柄

3.依据木材市场对应价格计算木材销售收入总销售收入计算过程见表5。表5 木材销售收入计算表

材料规经济材合计规格材

格单价(元)

1183.55 991.86 (m) 材积32.2833 3.7356 4.4664 6.768 3.3733 2.784 0 1.5222 0

23.41 1.52

大径中径小径非规格材小径短小直柄

370 260 140

90 60 40

521.05 426.73 44.07 191.7 166.76 23.41 1.52 销售收326384.35 309910.02 192790.24 110949.8 6169.98 16474.33 15008.8 1404.64 60.89 入(元) (三)木材生产成本、费用与利润估算 1.木材生产成本、费用参数

木材经营成本包括制造成本，管理费用，销售费用，税、金、费等。 (1)制造成本。

1)直接人工费。按1998年下达各采育场、采购站的检验员、龙吊人员、零星用工的工资计划测算，平均为7.31元/立方米。

2)生产准备费用。按当地的生产作业条件测算，主要包括汽车便道、拖拉机道、担筒道、溜山道开设，维修工棚等费用，假设本项目的准备费为零。

3)燃料动力费。按1998年X X公司下达各采育场的木材生产燃材料、龙吊燃材料的消耗标准测算，结果为4.9元/立方米。

4)运费。按林木资产所在地到市贮木场的运距为20公里。运价标准按采购站的运价标准，测算结果为：松木0.5元/(立方米·公里)，即为10元/立方米。 5)不可预见费。按3元/立方米计算。 6)制造费用。忽略不计。

(2)管理费用。按1998年本部实际发生的管理费用即按销售收入的4.2%提取，松杂综合材不提。

(3)销售费用。按销售收入的1.5%计提。 (4)税金费。

1)育林费、维简费按销售收入的20%计算。 2)特产税按标准计算，为销售收入的15%。

3)税金附加、城建税、教育附加费、基础设施费按特产税的15%计算。 4)社会事业发展费、公路基金按销售收入的0.3%计算。

5)其他费用包括：林业保护费5.2元/立方米，林业管理费0.5元/立方米。 2.木材生产成本、费用计算

(1)制造成本=(7.31+4.9+10+3)×1 183.55+0=29 837.30(元) (2)管理费用;326 384.35×4.2%=13 708.14(元) (3)销售费用;326 384.35×1.5%=4 895.77(元) (4)育林与维简费=326 384.35×20%=65 276.87(元) (5)特产税：326 384.35×15%=48 957.65(元) (6)税金附加等=48 957.65×15%=7 343.65(元) (7)社会事业发展费等=326 384.35×0.3%=979.15(元) (8)林业保护与管理费=(5.2十0.5)×1 183.55=6 746.24(元) 木材生产成本、费用合计=177 744.77元 3.木材生产利润

据调查，林业木材生产的成本费用利润率为8%，则木材生产利润=(29 837.30+13 708.14+4 895.77)×8%=3 875.30(元) (四)评定估算

抽取的样本小班评估值=326 384.35-177 744.77-3 875.30=144 764.28(元) 该小班平均每亩的评估值=144 764.28÷230=629.41(元/亩) 评估对象的总评估值=3 500×629.41=2 202 935.00(元) (五)说明与假设

(1)本次评估出的林木资产价值是以X X省现行的林业政策，在当前的林木生长水平和木材价格水平下确定的。如果林业政策有变化，木材价格有较大幅度的变化，林木资产价值也会有较大的变化。

(2)各小班山场的作业条件由评估人员根据地形图判断确定，进行伐区设计，按生产定额测算各块山场的委托生产费用和生产准备费用，从而确定各块小班的经营成本。

第三篇：拆迁补偿评估

近年来，由于评估机构出具的加油站拆迁补偿评估结论差距过大，导致当事人之间纠纷事件日益增多。例如，辽宁省西丰县沈丰加油站，第一次评估价364万元，第二次评估价22万元，两次评估价相差342万元。评估结论存在争议，固然有评估技术的原因，但主要是因为相关政策与规则不明确，导致当事人之间对拆迁补偿标准的理解不同。因此，正确把握加油站拆迁补偿标准，对于保护类似特殊类型房屋拆迁当事人的合法利益，具有重要的意义。

一、加油站拆迁补偿的范围

一般的营业用房拆迁之后其营业手续可移地继续使用，经营者直接到工商管理部门办理变更登记即可，补偿标准一般不存在争议。而加油站是特许经营企业，其特许经营权的获得与其房屋的地理位置有着决定性的关系，拆迁后其营业手续能够移地继续使用的可能性很小，如果按照与一般营业用房同等的补偿标准进行补偿，难免会产生争议。

1.迁建加油站一般要按照新建站的审批程序和条件办理。如《吉林省加油站行业至2010年发展规划》中关于新建、迁建加油站的审批程序中规定“迁建加油站视同新建站，其审批程序依照新建站程序办理” 。“对因城市建设规划改造而废弃的加油站和中止经营一年以上的加油站，收回《成品油零售经营批准证书》

，并由工商部门吊销营业执照。对有长期规划证而被规划掉的加油站，可由中油或中石化两家公司控股，按照规划另行建设。原《成品油零售经营许可证》同时废止，由控股方重新申办”。

2.由于道路的改造升级，会面临加油站站点设置减少而不能获得重新批准。加油站拆迁后重建的难度很大。在拆迁时被拆迁人很难判断是否能获得迁建的批准，实践中多数加油站房屋的拆迁会导致该加油站废业。按照原来的补偿内容(房地产价值+无法恢复的设备和设施补偿金额+搬迁、拆除、安装等费用+停产停业损失)已经不足以补偿被拆迁人由于房屋拆迁而遭受的损失。这就是产生上述纠纷的主要原因。由于各评估机构确定的拆迁补偿范围不一致，考虑企业价值损失的评估值就高，按原有模式只评估房地产价值的评估值就低。笔者认为，在采用货币安置的条件下，加油站拆迁补偿范围就应该是加油站企业价值，具体补偿金额是：拆迁补偿金额=加油站企业价值-成品油存货价值-划拨土地出让金。因加油站资产是一类特殊的资产，目前国家及各省的法律法规及拆迁补偿文件中都没有对其做出明确规定。因此，评估人员接到加油站拆迁评估业务的时候，首先要明确拆迁补偿的范围。委托评估的拆迁补偿范围由拆迁人确定，一般来说有如下情况：(1)包括特许经营权在内的企业价值(2 )评估房地产及无法恢复的设备和设施等价值。第一种拆迁补偿范围是在进行货币补偿时的正常范围，评估人员只需选择适当的评估方法、适宜的技术路线、合理的评估参数进行客观公正的评估即可。第二种情况，实际上只是货币补偿时应补偿范围的一部分，评估人员一定要在评估报告中进行披露，强调评估范围及该范围仅是拆迁补偿的一部分，以免使用者误解。

二、加油站拆迁补偿评估方法的选择

企业价值评估基本方法有三种，即市场法、成本法、和收益法。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的方法。成本法也叫资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的方法。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的方法。加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。虽然加油站的经营是按照授权企业规定的统一的模式进行的，且从目前国内来看，主要是两大授权商即中国石油天然气集团公司和中国石油化工集团公司，但由于加油站的经营收益受其地理位置的影响很大，可比性很差，因此加油站企业价值评估不适宜采用市场法。成本法需要根据具体情况选用适当评估方法得出各项资产的价值，由于特许经营权是一种无形资产，采用成本法确定其取得价值是不适宜的;另一方面特许权人不允许经营权人私自转让特许经营权，我们无法从市场上获得加油站特许经营权交易的案例，故也无法采用市场法。拆迁评估虽然是资产(企业)终止(废业)使用，但在我国拆迁法规中是假设其能够继续使用(经营)条件下的资产(企业)价值。在这一假设前提下，我们采用收益法对加油站企业价值进行评估。收益法的基本公式为：

三、基于收益法的加油站拆迁补偿评估思路根据收益法的基本公式进行加油站拆迁评估，就是要客观地确定被评估加油站的剩余经营年限、各年的净利润、净资产收益率等参数。笔者根据多年的实践经验，摸索总结出一套收益法的技术路线。

(一)确定加油站剩余经营年限加油站剩余经营年限，一般是加油站《成品油零售经营许可证》所载终止年限与估价时点的时间差。这里考虑到房屋拆迁的特殊性，应考虑房屋建筑物及土地的剩余使用年限。即不考虑续期因素，按房屋建筑物、土地使用权、特许经营权剩余使用年限熟短原则计算剩余经营年限。

(二)预测各年净利润首先，应当从委托方或相关当事方获取被评估加油站过去(至少三年)的历史收益资料及未来收益的预测资料(五年，如果经营期短于五年，就是经营期内)。其次，分析被评估加油站经营状况、历史业绩、发展前景和加油站行业相关经济要素及发展前景，收集被评估加油站所涉及交易、收入、支出等业务合法性和未来预测可靠性的证据，充分考虑未来各种可能性发生的概率及其影响。再次，对被评估加油站收益预测进行分析、判断和调整，确信相关预测的合理性。———营业收入的预测。营业收入的预测可采用趋势分析法。评估人员应根据被评估加油站历史销售资料及未来预测资料，分析该加油站营业收入的历史发展情况和未来趋势，同时结合同行业其他企业的历史销售情况及发展趋势进行对比分析，对该加油站未来营业收入的发展趋势做出合理判断，确定营业收入的预测值。———成本费用的预测。成本预测主要包括：营业成本、主营业务税金及附加、

销售费用、管理费用、财务费用。成本费用预测可采用营业收入百分比法。即确定各项成本费用占营业收入的比值，根据未来各年营业收入的预测值，确定成本费用的预测值。———其他业务利润及营业外收支情况分析和预测。根据被评估加油站提供的历年会计报表，如果历年没有其他业务利润，在未来收益值中将该项按零值计算;如果发生额很小也可忽略不计;如果发生额较大，也可采用营业收入百分比法进行预测。营业外收支一般来说发生额较小，可根据被评估加油站提供的历史资料，分析确定一定的数额，并假设在剩余经营期内每年保持不变。根据以上分析，确定预测期各年净利润，公式为：Et=利润总额-所得税=营业收入-营业成本-主营业务税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用+其他业务利润+营业外收入-营业外支出-所得税最后，评估人员应关注，剩余经营年限短于与地上房屋建筑物及土地使用权的剩余使用年限时，相关终值的计算。剩余经营年限是采用房屋建筑物、土地使用权、特许经营权剩余使用年限熟短原则确定的。在划拨土地使用权条件下，土地的剩余使用年期可按房屋和特许经营权熟短来设定。在特许经营权的剩余使用年限大于房屋剩余使用年限时，按房屋的剩余使用年限确定剩余经营年期，这时应考虑将在经营终点的特许经营加盟费的摊余价值进行折现;二者同时到期，只考虑各年净利润的折现;在特许经营权的剩余使用年限小于房屋剩余使用年限时，按特许经营权的剩余使用年限确定剩余经营年期，这时应考虑将在经营终点的房屋建筑物价值进行折现。

(三)确定折现率

与净利润口径对应的折现率为净资产收益率。评估人员应考虑多个因素，合理确定折现率。 (1)考虑被评估加油站的历史收益水平，即通过历史资料计算分析其历史净资产收益率水平。(2)搜集同行业其他企业净资产收益率的资料。(3)采用以下公式：资产报酬率=无风险收益率+行业风险收益率+企业特定风险收益率。其中，无风险收益率可采用同期或近期发行的长期国债利率，行业风险收益率可查阅相关行业统计资料。企业特定风险主要来自企业外部和内部两个方面，外部风险来自于企业所处具体经济地理位置、市场环境、自然与意外等;内部风险主要来自经营风险和财务风险。由于加油站的特许经营其经营风险一般很小，财务风险的判断要结合被评估加油站历年借款情况。最后结合上述三种情况，综合确定折现率。

(四)计算企业价值

将以上步骤计算的各项参数代入公式P= + 中，计算P值。

(五)确定评估结论

根据加油站企业价值确定拆迁补偿金额时要考虑两个问题：一是成品油库存;二是土地使用权的性质。由于加油站经营产品的特殊性，库存成品油必须是由加油站自行处理的一项内容。因此，在评估时库存成品油(包括在加油机、管线及储油罐内的)的价值要从企业价值评估结论中扣除，扣除的金额应该是：库存成品油价值=库存成品油数量×成品油销售单价用收益法计算的企业价值中所含土地价值是全地价(即出让价)，如果被评估加油站的土地使用权是划拨地，应考虑在企业价值中扣除企业价值计算期限内土地使用权出让金。评估结论：

拆迁补偿金额=加油站企业价值-库存成品油价值-划拨土地出让金

(六)完成拆迁评估报告

拆迁评估报告是对全部拆迁评估工作的总结，注意应披露以下重要事项：(1)评估对象和评估范围、评估对象的存在状况、权利状况和受到的限制;(2)影响评估分析、判断和结论的评估假设和限定条件，并就其对评估结论的影响进行必要说明;(3)披露相关财务分析、调整情况;(4)其他需要披露的事项。

第四篇：森林资源资产评估范本3(拆迁评估)评估说明

 资产评估说明

×农庄经济林及其他苗木资产拆迁补偿价值

资产评估说明

一、关于本次资产评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。

中林资产评估有限公司

二零零×年三月十八日

二、关于进行资产评估有关事项的说明

(一)委托方与资产占有方概况(详见评估报告正文第二项)

(二)关于评估目的的说明(详见评估报告正文第三项)

(三)关于评估范围的说明(详见评估报告正文第四项)

(四)关于评估基准日的说明(详见评估报告正文第六项)

(五)资产调查事项的说明(略)

(六)可能影响评估工作的重大事项说明

纳入本次资产评估范围的评估对象权属清楚、界限明确、无纠纷，没有抵押、质押及担保等影响评估结果的重大事项。

委托方：资产占有方：

法定代表人：法定代表人：

日期：二零零×年三月十八日日期：二零零×年三月十八日

三、资源资产调查、核实情况说明

(一)资源资产调查组织与准备

1、技术方案设计

针对经济林木的分布特点、本次评估目的及委托方、资产占有方意见，由我公司注册资产评估师及聘请林业调查专家、农艺专家组成的评估项目组，依据委托方提供的资产清单及其他资料，经过认真研究分析后，确定本次资源调查技术方案。

2、调查技术标准 (1)、《森林资源规划设计调查主要技术规定》(林资发[2003]61号); (2)、《××省森林资源规划设计调查操作细则》(×林政[2004]254号)。

3、技术精度

本次资源调查采用全面调查法，调查级别为三类调查，各调查因子调查精度不低于95%。

4、调查工具

Q3手持式GIS采集器(中海达测绘，亚米级精度)、测绳、皮尺、卡尺、布鲁莱斯测高器等;

5、使用图件

委托方提供委估地块《地形图》(1:10000)与《××市××镇林相图》。

(二)资源资产调查过程

我公司评估项目组在委托方(××集团公司)、资产占有方(×农庄)、××市林业局人员的协助下，于200×年3月10日～18日期间，对委估资产进行了全面调查。每一分项林木调查结果，在调查完成当天，经过我公司评估人员整理后，由委托方和资产占有方代表进行了签字确认。

(三)主要调查方法

1、面积调查方法

用委托方提供的《地形图》(1:10000)为工作手图，进行实地调查，根据不同的地类、权属、行政界线、优势树种等进行现地勾绘(测量)小班界线，并采用Q3手持式GIS采集器绕测、定位落图。根据外业调查数据，用AutoCAD、MapInfo等系统软件求算各小班面积。面积以hm2为单位，取小数点后4位。

2、经济林苗木株数、地径、苗高调查方法

取林木生长状况有代表性的地块，在该地段设置面积为26m×26m的标准样地(对坡度超过5°的样地，进行了罗盘改平修正)，进行每木检尺，实测样地面积不少于该林种林木小班面积的60%。

由于林种经营特点，部分经济林种无胸径，故检尺时分林种测量地径、株高。

3、其他调查方法(略)

(四)资产调查结论

经现场实地调查，本次评估范围占地总面积2,100亩，该地上种植的经济林及苗木共计398,767株，具体分布如下：

以上调查结论，均得到了委托方和资产占有的认可。

四、评估依据的说明

(详见评估说明第八项)

五、评估技术说明

(一)评估过程

本次评估的目的是工程项目征占用地对资产占有方进行价值补偿，故我们的评估方案是根据工程占地拆迁补偿及有关规定制定的。

(1)查验委估资产权属文件。

(2)请资产占有方提供资产清单，本公司评估人员和农艺专家对委估资产进行全面调查。

(3)收集评估所需资料，由于委估资产品种多数量大，且有些品种为国外优良品种，在审核报关资料的同时，还外聘了果树、植物专家，对委估资产进行鉴定;与此同时收集果品及苗木各项经济指标，进行市场询价。

另外，评估人员通过相关渠道，对当地工程拆迁征占地执行的地方性法规、规定进行了收集与整理，对各项法规的执行范围、有效性等与发文部门进行了核实与确认。

(4)确定计算方法，根据委估资产特点确定采用不同方法进行评估计算。

(二)评估方法

本次评估方法是根据××市人民政府××号令关于《××市森林资源保护管理条例》对工程占地补偿办法，结合2,100亩地块上各经济林种类、生长发育现状，近年来产果情况，通过市场调查，选择适当的价格标准和评估方法进行的。

1、对处于盛果期经济林按如下方法计算评估结果，计算公式为： P = Ci ×L P—评估值

Ci—各类果树实际占地面积×平均产量Kg/亩×调整系数×价格 L—补偿倍数，政府令规定鲜果按5～6倍赔偿

调整系数主要包括等级调整系数和株数调整系数，调整标准如下： (1)、等级调整系数

针对本次评估基准日经济林林分特点，按不同树种制定的。例如××品种果树分为四级：

1级：长度15cm以上(含15cm)的枝条30根以上(含30根),地面以上10 cm处的主

干直径6 cm以上(含6 cm);

2级：长度15cm以上枝条10-29根; 3级：长度15cm以上的枝条5-9根;

4级：长度15cm以上的枝条4根以下(含4根)。 (2)、株数调整系数

为针对本次评估基准日该经济林每亩现有存活株树、疏密程度与同种经济林标准株

数进行比较调整。

2、处于产前期的苗木

苗木计算公式如下：

P = 各苗木、树木按品种、规格×单价×株数

(三)取价方法

1、果品取价源自国内果品批发市场现场收购价(××市果品批发市场价格扣除运费)、委估资产周边经济林路边收购价，并参考资产占有方近三年果品销售价格，最后确定评估单价。

2、苗木取价方法，同规格苗木有市价的原则按市价评估，没有市价的按苗木购置价值加标准成本投入确定。

(四) 产量确认方法

评估使用的每亩平均产量是参照委估资产周边相同或相类似经济林平均产量，由我公司评估专家及外聘农艺专家现场勘查，再结合我公司掌握的该地区标准经济林产量数据，对各种果品每亩平均产量进行估算得出的。

六、评估结论及其分析

(一)评估结果(见评估明细表)

(二)评估基准日后的调整事项

1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整;

2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。

(三)评估结论的效力、评估报告使用与限制说明、有效期(略)

注册资产评估师：

第五篇：委托房屋拆迁评估合同

委托方：

(以下简称甲方) 受托方：

(以下简称乙方) 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《北京市实施(城市房屋拆迁管理条例)细则》及《北京市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》等有关法律、法规及文件规定，甲乙双方经充分协商，就

项目的拆迁补偿价格进行评估事宜签订本合同。

一、估价工程范围、评估工作量及完成期限：

1、甲方因

的需要，委托乙方对下列范围内被拆迁房屋及附属物的拆迁补偿价格进行评估，其评估四至范围如下：东至：

西至：南至：

北至：

2、评估工作量：以现场实际勘查数量为准。

3、按照相关主管部门下发的建设拆迁评估作价的通知的要求，估价时间定为：

年

月

日至

年

月

日。

二、双方责任及协作事宜：

1、甲方负责提供项目有关的立项文件、规划文件及附图;配合乙方向有关部门、单位或个人提供审阅所必需的资料。

2、甲方组织乙方在估价期间到现场勘察，并提供方便和配合。

3、在乙方按照合同约定保质、保量完成评估工作的前提下，甲方应按时向乙方支付服务费。

4、乙方在甲方规定的估价时间内，负责调查了解拆迁范围内被拆迁房屋及土地有关情况，根据甲方的需要，依照国家有关拆迁法律法规的规定，并结合评估市场情况及本工程拆迁评估的具体情况，对委托评估的房屋及附属物进行客观、公正的评估。向甲方出具房屋估价汇总报告，并在拆迁许可证规定的动迁之日起，出具分户评估报告交付甲方。

5、乙方未能在双方约定的时间内交付评估报告的，每延迟一天按评估标的总价款的0.2%向甲方支付违约金。

6、乙方有义务为拆迁人和被拆迁人就估价报告的有关问题提供咨询服务。

7、乙方对甲方委托评估所提供的文件资料应妥善保管，并尽保密义务，未经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。如有类似情况，甲方保留理赔权利，本条款所规定的保密义务将在本合同终止后持续有效。

8、双方约定的其他条款：乙方帮助甲方了解被拆迁人搬迁意向。

三、合同价款及支付方式：

1、本项目评估费为：评估标的总价款的

% 。

2、具体支付方式如下：

(1)本合同签订的5个工作日，甲方应向乙方支付(人民币)

××××万元作为启动资金。

(2)在乙方出具全部分户房屋评估报告后，甲方向乙方支付评估标的总价款的50%。 (3)在拆迁奖励期结束后二日内，甲方向乙方支付评估标的总价款的20%。

(4)拆迁工作全部结束后10日内，在确认拆迁工作中确无乙方之责任后，甲方将剩余评估费尾款一次结清。在收取履约保证金的情况下，同时退还履约保证金。

四、违约责任：

乙方无故中途单方中断合同，应双倍返还甲方已支付的定金，并没收履约保证金;甲方无故中途单方中断委托估价请求，乙方工作已经过半，甲方应支付乙方全部预计评估费用，乙方

房屋鉴定：http:///

工作尚未过半，甲方应支付乙方预计评估费的50%。

五、甲方对评估报告结果有异议的，应在本评估报告送达之日起5日内向我公司书面申请复核或另行委托评估机构重新评估。若拆迁当事人向我公司申请复核的，我公司将在书面申请之日起五日内给予答复。甲方对复核结果有异议或者另行委托评估的结果与我公司评估结果有差异，且协商达不成一致意见的，自受到复核结果或者另行委托评估机构出具的评估报告之日起五日内，可向房屋拆迁评估专家委员会申请鉴定。

六、对评估报告初始估价结果做出调整的，乙方负责重新具调整后的评估报告并注明调整原因。

七、如乙方违背独立、客观、公正原则，出具虚假评估报告造成本工程工期延误及给甲方造成经济损失的，乙方应承担由此产生的赔偿责任。

八、本合同自甲乙双方签订之日起生效，其中任何一方未经同意不得随意更改。如有未尽事宜，经双方协商，另订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式四份，甲乙双方各执两份。

(此页无正文) 甲方(签章)：

乙方(签章)：

法定代表人(签章)：

法定代表人(签章)： (或委托代理人)

(或委托代理人)

2005年

月

日