第一篇：房监理细则范文
验房细则
收房细则
马上就要收房了!这是买房过程中最重要的一步。收房是有一定的流程的，从法律角度来讲，以下方面是您应该着重注意的：
一、收到收楼通知书时应考虑到的
开发商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备的资料。在出门前，除了通知中要求携带的各种证件外，如有条件，请尽量准备下列物品：直角尺、卷尺、纸、笔、易贴便条、试电笔(或其他即插型小电器)、数码相机或DV、小锤子、矿泉水等。
【特别提示：DV或者数码相机最好具有日期显示功能，以便拍下有问题之处作为凭证。纸笔，则是用来记录发现的问题。易贴便条用来写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。试电笔，检查电源是否已全部接通。直角尺，量度墙身、地板是否平直。小锤子，用于检查空鼓，如天花板、地板、窗台、阳台、瓷片等，如果敲击的声音有少许回响，则是有点问题了，沉闷的声音则表示过关。而矿泉水的用处在于瓶子，待所有各项都验完后，用矿泉水瓶接水，泼洒到地上，看地面是否平整，去水坡度做得够不够。】
接到入住通知书后，买家应在收楼通知单上注明的时间带齐所需文件资料(包括收楼通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等)到指定单位(楼盘现场)办理收楼入住手续。
【特别提示：
1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多 。
2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。
3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。
4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费】
通常开发商会与入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》，办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。交纳公共维修基金以及先期的物业管理费房屋的公共维修基金是您应该缴纳的费用。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代缴的，他们占不到任何便宜，这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的，开发商根本无权动用。还有，在入住以前，您必须先交纳1～3个月的物业管理费(也可以看做是物业管理押金)，让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动，在未来的这几个月当中，您就不用再交纳任何的物业管理费用。交纳契税，为得到产权证早做准备。契税是在您办理产权证的时候才交纳的，但开发商为了避免以后的麻烦，将提前向您收取。按照国家有关规定，买房人在买房之后应向政府交纳总房款1.5%的契税(2008年十一月份以后)，开发商有权代收代缴。
二、确定房屋是否达到交付条件
1.《竣工验收备案表》 ――最重要
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2.《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。
3.《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4.《建筑工程质量认定证书》
5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6.《实测面积测绘报告》
【特别提示：
1.只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
2.《建筑工程竣工验收备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案 表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。
3.对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商 签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。
6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。】
三、房屋检验
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件)，要先验房后缴费，按交楼标准查验楼房状况，之后才缴纳入住前的相应费用，确认无误后再签署收房文件。先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋。如果开发商非要签字后才让收楼，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样。在收楼之前一定要注意记好房子工程质量的保修期限，在了解到各种项目的保修期后，最好能与收楼时发展商交付的《住宅质量保证书》的各项内容逐一对照，并根据建委出具的竣工验收文件发出的具体日期，计算出各项的保修到期时间。
1.检测房屋面积：
要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%，可以中止收房。
2.检验房屋质量：
购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：
(一) 房屋本身的质量
(二)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。
(三)安装管道、管件、门窗质量 。
【特别提示：
1. 一定要掌握“先验后收”的原则。
2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。
3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。
4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
5. 只要按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。
6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。 】
四、新房验收的最终结果
1、 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。
2、 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过30天)。
4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
【特别提示：
1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语;如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。
2. 物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权)，因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。
4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。】
五、收楼程序
1开发商应首先出示《建筑工程竣工验收备案表》，向住户发放《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及各种相关验收表格，如《住户验房交接表》(房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等)与验收意见表(如《楼宇验收记录表》);
2买家缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况;
3依原合同约定标准验楼;
4验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中);如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如开发商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交开发商。
5根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过30天;
6如买家对楼房基本满意，应在《住户验房交接表》上签字认可。
7办理入住手续
1)换发票、缴交各项入住相关费用;
2)填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格;
3)领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送物品。
验房过程
从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)开发商在为业主办理入住手续时喜欢 “无证可依”!购房者在办理入住手续时要加倍小心，不要草草看房，轻易签字，以致装修入住后发现问题时开发商找借口推诿责任。验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等，便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容：
1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大)
A、检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。
B、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝
检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。
墙壁：环视墙身或用手触摸，便可看出墙面是否平整洁净,注意相关位置要留有空调管孔，这些基本上是要靠我们的眼睛去观察。基本检验程序是一看二敲三凿.
【提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。】
3)、验门窗
这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。
门窗：用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉，直角接合部是否严密，表面是否光洁，不上锁是否会自动关上或打开，目测一下四角是否呈直角，门窗套及门面上有无钉眼、气泡或明显色差。用水管喷射外墙10分钟或以上，然后看窗台上会否出现水渍。此外，还要留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。
4)仔细检查地面有无空壳开裂情况。
【提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
地板：看看地板是否起翘，听听地板是否空心，留意地板有无明显的缝隙和不平整，】
5)、验地平
其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。
一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。
6)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 提示您：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果(这一点经常被忽略)。
验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。当然，这是一种理想的配置,多数土建的电线会差一个等级。
7)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
厨房：在安装洗菜池的管口里反复地装水、检验水管是否无异物堵塞。检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。
【提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。】
8)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
卫生间：检查卫生间的上下水管道，看看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象，对坐便器的下水检查则最好反复多次的进行排水试验，看看排水效果，如有“咕咚”的声音则是正常。
【提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。还有一种情况，不过就与验收没关了。】
9)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
建筑层高为2.8米，实际高度不宜低于2.6米。
10)核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符,落实相关产品的售后维护期及保修工作归谁作,明确这些权限。
【提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。】
11) 房屋面积的核定：任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定，得出实测面积。因此，自己验收时，只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对，即可得知面积有无误差。误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办法。
好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧;若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。若验收合格，购房者须在《房屋验收交接单》上签字认可，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。若验收不合格，购房者也应将不足事项明确记录在交接单上，可暂不办理收楼入住手续，再次收楼时间由双方另行约定。
★ 【验房自备工具】★
1)1只塑料洗脸盆(通水)--用于验收下水管道是否堵塞,但不可以测试管道密合状况及管壁压力
2)1只小榔头或小钢球(轻敲或滚动)--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6)1只计算器---用于计算数据
7)1只笔--用于签字
8)1把扫帚--用于打扫室内卫生
9)2只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
10)一本信签纸----随时就收楼过程中发现的问题进行书面登记,并有双方签字确认.
验收不合格如何处理?
在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：
1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
2)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
3)拿着交房清单去验房 不符合标准可退房
(首先，开发商出具的《证明》是不能替代《北京市建设工程竣工验收备案表》作为交房条件。
你在与开发商签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件为该商品房在具备《北京市建设工程竣工验收备案表》后方可交付房屋。根据国务院《建设工程质量管理条例》及建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》、《北京市工程竣工验收备案管理暂行规定》、《中华人民共和国消防法》及其他相关法律、法规的规定，建设工程必须经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格后且经公安消防部门、环保部门、人防部门以及其他法律、法规规定的部门认可(以上述部门出具的认可文件或准许使用文件为准)后，依法向政府建设工程竣工备案主管部门办理建设工程竣工验收备案手续，该建设工程经政府建设工程竣工备案主管部门对开发商申报资料等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。所以开发商出具的该建设工程仅已经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格且正在比办理竣工验收手续的证明并不是该建设工程已验收合格且依法办理完毕建设工程竣工验收备案手续的法律凭证，此外该《证明》也不是《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件。所以开发商在没有依法到政府有关部门办理完毕全部竣工验收备案手续且取得《北京市建设工程竣工验收备案表》的前提下交付房屋，违反了国家相关法律、法规规定和《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件。根据《商品房买卖合同》第十一条规定及第九条规定你有权拒绝接收房屋并有权按照合同约定追究开发商逾期交房的违约责任。
第二，开发商单方规定以购房者先行支付契税、公共维修基金、预交物业管理费等费用为房屋交付的前提条件违反了国家有关法规规定及合同约定。
根据建设部《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第七条规定“房地产开发企业向用户交付商品房时，应当有交付验收手续，并有用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。”、《商品房买卖合同》第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还应需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”。此外，出卖人(或出卖人委托物业管理公司办理房屋入住手续)向买受人交付房屋是出卖人履行法律及《商品房买卖合同》的约定房屋交付义务，此时买受人与第三方物业管理公司无任何意义上的法律关系。买受人在与出卖人办理完毕房屋交接手续后，也即该房屋的权利、义务及风险等转至由买受人承担。买受人与物业管理公司签署《前期物业管理委托协议》或《物业管理委托合同》时，即买受人与物业管理公司存在了物业管理委托法律关系，买受人作为业主应按照《房屋使用、维修、物业管理公约》及《物业管理委托合同》规定向物业管理公司交纳物业管理费等费用。
此外，根据根据有关契税及公共维修基金法规规定，买受人作为契税法定纳税义务人及公共维修基金交纳者负有依法纳税和交纳公共维修基金的义务，买受人也可以委托出卖人或物业管理公司或其他第三人交纳有关税费。
总之，出卖人或物业管理公司以买受人不交纳有关税费及物业管理费等费用而拒绝交付房屋显然是错误的，但是若买受人自愿委托出卖人或物业管理公司代收代缴有关税费法律并不禁止。
物业管理相关事项
一、合同、权利和义务
1， 按税国房字(1999)185号文要求，业主应与物业公司签定由市国土房管局监制的《物业管理服务合同》确定双方的权利和义务。别以为每月每平方米不过几元钱，买得起当然住得起，您要看清，您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白，还有，您的小区物业管理公司的资质最好还是考察一下，到底具备不具备您要求的管理标准，别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦，如果提前认识这家公司，在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼。
2， 从收楼书注明的收楼日算起，物业有一年的保修期，在此期间，开发商将对物业因施工造成各种质量问题进行维修。
二、物业缴费
1， 当月管理费。
2， 其他费用有小车、摩托车、单车保管费;代缴水、电、煤气费的保证金(或叫周转金)等等。
3， 而业主在签合同的同时，还要支付一笔一次性的管理费用，但这些管理费用中不包括供水、供电一户一表(含抄表装置)
设备费、信报箱与通邮费、电话管线费、装修管理费等。验收中发现质量问题应明确记录在案，督促建设施工单位修整改进。
注1：标价牌上未列示的收费项目，业主可拒付并向有关部门投诉。
注2：契税、印花税、交易管理费、房屋测绘费、办证综合费、契证工本费，以及物业管理的动(静)态维修基金、水费周转金、管道煤气报装费、有线电视初装费及维护费、物业管理费、公摊电费等，应按照国土房管部门、物价局的相关文件或批文为依据收费。
附件A：《商品住宅质量保证书》
1、 工程质量监督部门核验的质量等级;
2、 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;
3、 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期;
4、 用户报修的单位，答复和处理的时限。
《住宅使用说明书》
1、 开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;
2、 结构类型;
3、 装修、装饰注意事项;
4、 水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;
5、 有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;
6、 防水层、阳台等部位注意事项的说明;
7、 其他须说明的问题。
附件B：住宅用电标准
住宅中“用电设施"”是否达到使用要求，要依据国家对住宅电气的设计标准加以判别
第二篇：收房细则
1 检查所有插座
没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。
2 检查所有窗户
•检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。
•检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。
•检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏
3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠! 4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固
5 检查每一个灯和开关
6 检查每一个水龙头
7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利
8. 收房注意窗户合页，和水管，毛病不少啊
6
.
4
.
2.
* 交房时的注意事项
一、准备工作 (1)交房期限一个月左右时间开始经常去楼盘转转，主要是解决房屋可能存在的大问题：
1、对卫生间地面(还有你的楼上)做防水实验。(有时厨房做了防水也要做)
2、注意在雨天到房屋里去看看墙体是否渗漏，主要是外墙。(顶层更需注意)
3、注意在雨天到房屋里去看看塑钢窗固定的地方是否渗漏。
4、由于塑钢窗的重量比较大，需要你检查是否变形、推拉是否方便。
5、检查天花板是否有的裂缝情况发生。
6、如果你是整板现浇结构的楼盘，千万注意看有管网穿透楼板的地方是否漏水。
(2)交房前仔细研究自己的合同，认准合同中约定的交房标准。
比如：水通、电通、路通的标准，绿化和违约责任等。交房开发商需要提供的验收标准。
二、交房过程
(1)需要看的文件
1、《商品房交付许可证》
这里存在很多疑问，解释一下。有三个东东办理的顺序是这样：《工程竣工备案表》在上面把关于绿化、工程等等的章章盖完之后，就可以换取《工程竣工备案证》，有了这个证，开发商可以办理《商品房交付许可证》。所以，交房的时候最好是看《商品房交付许可证》。如果是分期开发的小区，开发哪一期就看哪一期的，记住，这玩意没有可以扯皮的，当然，还要看你的合同签的是哪一条。
2、《住宅质量保证书》
住宅使用说明书》开发商都有这东西
3、关于房屋实际面积的测绘说明。有图纸说明，还有测绘队的编号和联系方式，可以咨询。
4、开发商代手的煤气管道等等费用，均需有政府相关文件公示，特别是收费标准。
5、物业公司收取的物业管理费需要有物价部门的核准标准说明。有一个打分标准。
(2)验房
1、检查道路畅通情况。
2、以合同附件中约定的配套标准逐一验收。
3、单元对讲门是否安装并可以使用。
4、楼梯走道是否达到配套标准。
5、楼道灯可以使用吗?
6、门口弱电配套是否完成。
7、入户门是否可以打开，有无损坏，门铃是否好。
8、地面是否搓毛找平。
9、墙面符合配套标准吗?
10、有限和宽带的接入标准达到了吗?
11、电源开关安装到位?
12、检查墙壁和天花板的裂缝情况。
13、检查楼板的管线布置是否合乎配套标准。
14、厨房的烟道是外挂还是内置，符合标准吗?
15、厨房上下水预留的位置对吗?
16、卫生间的上下水情况。
17、塑钢窗的推拉和开启情况。
18、房间如果有门看是否变形。
19、阳台栏杆油漆做的怎么样。
20、类似的小问题
(3)交足你剩余的费用
你可以选择在交房之前交，也可以在验房之后。验房之后交的地气足些。
(4)签物业，拿钥匙
办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收验，验以免留下后患。或者可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：第
一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;第
二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符;第
三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;第
四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;第
五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题;第
六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
索要"两书一表":向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少;而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备
案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任
22楼
签收《房屋验收单》:在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。
1，道路是否通畅，达到路通的要求?
2、绿化是否基本完成?
3、小区的停车场是否可以使用?
4、小区是否已经封闭?
5、入户单元门安装到位并可以正常使用吗?
6、门禁系统是否可以使用?
7、楼道是否施工完毕?
8、水、电表是否安装到位?
9、电表的大小达到了合同上约定的配套标准了吗?
10、楼道灯是否可以正常使用?
11、入户门是否完好，并可以正常开启和使用?
12、对讲和报警系统是不是可以使用?
13、照明分户配电箱是不是安装到位?
14、检查配电箱的空开?
15、总电源进户线应采用(3根)不小于10M2的铜芯绝缘线，看看是吗?
16、总电源出户线--灯具回路应采用(2或3根)不小于2.5 M2的铜芯绝缘线，看看是吗?
17、总电源出户线--其他回路因个采用(3根)不小于2.5 M2的铜芯绝缘线，看看是吗?
18、开关、插座是否齐全?
19、电路是否已经通电?(最好带上个电灯之类的小东西检查插座的通电情况)
20、插座面板的外观是不是高低在同一个水平面上(横平竖直)?
21、电路管线是否暗埋?
22、宽带是否接入到位?
23、电话线是否接入到位?
24、有线电视是否接入到位?
25、地面是否经过搓毛找平处理?
26、地面存在开裂的现象吗?
27、地面是否有管线裸露?
28、地面是否已经表明隐藏的管线走向?
29、墙面、天花板是否达到配套标准?
30、墙壁是否存在开裂的情况(并详细核实开裂的长度、宽度和数量)?
31、天花板是否存在开裂的情况(并详细核实开裂的长度、宽度和数量)?
32、外墙是否渗水?
33、卫生间的防水检查?
34、卫生间的上、下水部分是否通畅?
35、卫生间上下水预留的位置与户型图上的位置相符合吗?
36、卫生间管网是否完好，不漏水?
37、卫生间如果有烟道，看是否通畅?
38、卫生间的水平地面比厅、房的水平面低吗(2-5公分)?
39、厨房上、下水部分是否通畅?
41、厨房上下水预留的位置与户型图上的位置相符合吗?
41、厨房管网是否完好，不漏水?
42、厨房的烟道是外挂还是内置，符合标准吗?
43、厨房的水平地面比厅、房的水平面低吗(2-5公分)?
44、检查楼板有管网穿过的位置是否存在漏水的情况?
45、室内门是否完好，有无变形?
46、塑钢窗是否变形?
47、塑钢窗的推拉是否方便?
48、塑钢窗边角处是否渗水?
49、塑钢窗的拉钩是否完好?
50、外飘窗是否渗水?
51、窗台是否渗水(特别是窗台底下的外墙)?
52、阳台与客厅衔接部分地面是否开裂?
53、阳台的地漏是不是有问题?
54、阳台的油漆等是否有问题?
55、空调洞是否打好?
第三篇：收房细则（模版）
收房细项
一、文件
1.1、屋质量文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》?是□否□
1.2、各种相关验收表格：《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图(水、
强电、弱电、结构)等文件?是□否□
1.3、如果是精装修，是否厨、卫精装修物品的使用说明书，以及这些物品的保修单?是□否□
二、门
2.1、每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活?是□否□
2.2、门与门框的各边之间是否平行?是□否□
2.3、门插是否插入得太少?每间居室的门的插销、门销是否太长太紧?是□否□
2.4、门间隙是否太大?(门和门锁间的缝隙必须小于三毫米)是□否□
三、窗
3.1、窗边与混凝土接口是否有缝隙?(窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙)是□否□
3.2、各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活?打开后窗户是否能固定?是□否□
3.3、窗与窗框各边之间是否平行?是□否□
3.4、窗户玻璃是否完好、无划伤?是□否□
3.5、窗台下面有无水渍?(如有则可能是窗户漏水)是□否□
3.6、是否翘曲变形?把手是否松动?是□否□
3.7、窗的底部滑道是否有损伤?是□否□
3.8、双层玻璃内部是否整洁?是□否□
四、墙
4.1、墙身顶棚是否有隆起?用木槌敲一下是否有空声?是□否□
4.2、从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙?是□否□
4.3、墙面是否有水滴、结雾的现象?(冬天房间里的墙面如有水滴,说明墙面的保温层可能有问题)是□否□
4.4、山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹?是□否□
4.5、墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方?是□否□
4.6、相关位置是否有空调管孔?是□否□
五、天花板
5.1、天花板是否有麻点?(如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响)是□否□
5.2、是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕?是□否□
5.3、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方?是□否□
六、地面
6.1、地面检查地面有空壳开裂情况?(用小木锤敲,咚咚声就说明是空心的,要返工,要梆梆声才好)是□否□
6.2、看地板有无松动、爆裂、撞凹?是□否□
6.3、木地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声?是□否□
6.4、地板间隙是否太大?地脚线接口是否妥当，有无松动?是□否□
6.5、用鞋在地上滑，是否能明显感受到地砖接缝处不平?是□否□
6.6、地平;
验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为 20 米左右吧，然后注满水。先在门口离地面 0.5 米或 1 米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在 2 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。
七、卫生间
7.1、卫生间坐厕下水是否顺畅?水池龙头是否妥当，下水是否顺畅?是□否□
7.2、冲厕水箱是否有漏水声?是□否□
7.3、浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水?(一般会有防水涂层)是□否□
7.4、是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜?是□否□
7.5、浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象(裂痕有时细如毛发，要仔细观察)是□否□
7.6、水口内是否留有较多的建筑垃圾?是□否□
7.7、淋浴花洒安装是否过低?是□否□
7.8、是否做等电位连接?是□否□
7.9、地漏排水是否通畅?是□否□
7.10、厕所顶棚是否有脱落或长霉菌?是□否□
7.
11、排污管是否有水封(蓄水防臭弯头)?是□否□
7.
12、是否有有裸露电线?
7.
13、卫生间门口是否有挡水条?是□否□
7.
14、卫生间地面是否低于卧室或客厅地面?是□否□
八、厨房
8.1、厨房电、水、煤气表具是否齐全?电、水、煤气表的度数是否有零开始?是□否□
8.2、是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜?是□否□
8.3、厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?是□否□
8.4、墙面瓷砖砌筑是否合格?(砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实)是□否□
8.5、厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗?是□否□
8.6、水池龙头是否妥当，下水是否顺畅?是□否□
8.7、您住的房间上面的邻居家是否漏水?(否则您家的日子也一定不好过)是□否□
8.8、水口内是否留有较多的建筑垃圾?是□否□
8.9、水池等是否有渗漏现象?是□否□
8.10、厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合?是□否□
九、水
9.1、水上下管是否有渗漏?(打开水龙头，查看各个管道)是□否□
9.2、是否有足够的水压?(打开水龙头，尽可能让水流大一点，然后查水表)是□否□
9.3、供水管的材质?(目前大部分供水管采用铜管，可安全使用50年，并可净化管内水质)是□否□
9.4、水表是否空走?是□否□
9.5、水表读数
十、电
10.1、电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电?(主要是查看电闸能否控制各个电源)是□否□
10.2、户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电?是□否□
10.3、各个开关、插座是否牢固?(别忘打开电话、电视的线路接口，用里拉一拉，看是否虚设)是□否□
10.4、试一下全部开关、插座及总电闸有无问题?是□否□
10.5、所有灯是否能亮?所有插座是否有电?最好带一个有显示灯的插头，这样检查插座时很方便。电笔不合适，因为插座有保护，必须三个头同时插才可以插入。是□否□
10.6、按动漏电保护器的测试钮检查是否工作正常?是□否□
10.7、插座是否带保险装置?是□否□
10.8、是否有电器接地装置?是□否□
10.9、电线是否符合国标质量?是□否□
电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于 2.5 平方，空调线 更应达到 4 平方，否则使用空调时，容易过热变软。
10.10、电表读数
; 十
一、燃气
11.1、燃气是否已经开通?是□否□
十二、管线
12.1、燃气管线是否穿过居室?(如穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规范)是□否□
12.2、居室、客厅有否各种管线外露?是□否□
十
三、隔音
13.1、将房门关闭，在房间外制造较大噪音，看隔音效果是否满意?是□否□
十四、设备
14.1、和对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合?是□否□
十
五、安防
15.1、门禁系统在验收时要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是否正常?是□否□
15.2、住宅楼消防供水系统，是否经消防部门检验合格?消防通道是否畅通?是□否□
15.3、电梯是否具有劳动部门核发安全运行合格证?是□否□
15.4、电梯内是否有紧急呼叫系统?电梯内是否有监控系统?电梯内有无应急疏散系统?是□否□
15.5、小区内是否有中央监控系统?是□否□
十六、公共空间
16.1、凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平 即楼前 6 米、楼后 3 米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表(单元表)、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。
16.3、安全护栏是否符合要求?是□否□ 16.
4、阳台屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。
温馨提示：
1、不管开发商陪同收楼的工作人员如何花言巧语，业主都应该坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格上记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收楼的，要向写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
2. 2.1、房屋的《住宅质量保证书》--可带走
《住宅质量保证》书包含三个项目的保修条款，结构的保修期限是50年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年，设备及装修的保修期限是两年。保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期最好写进住宅质量保证书。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。
2.2、《住宅使用说明书》--可带走
《住宅使用说明书》应该包含如下内容：开发商名称及其联系电话;设计单位及其联系电话;施工单位及其联系电话;监理单位及其联系电话。《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。
2.3、《竣工验收备案表》 《建设工程竣工备案表》复印件有可能收房时尚未办理，但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。
2.4、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。您具有索取权利的依据是《北京市城市房地产转让管理办法》。
3、看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，提示：暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流。如开发商企图在房主验房前收取“多项费用”，或让您先签署收楼文件的话，您可用如下言语先质问陪同看房的工作人员：“您见过买东西先付钱后看货的吗?” 对上述“多项费用”具体说明如下： 开发商企图在交楼时代收契税(一般住宅税率为1.5%)。您拒绝理由是《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》。开发商企图收取各种开通费(如有线电视、电话、煤气、宽带网等)。那么您质问他(她)：“你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用?”。验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)
4、检查开发商出示的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》这些文件要看原件，而不是复印件。
5、房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
6、影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
7、对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
注意：详细收房事项：
1. 带上试电笔、尺子、带二相/三相插头和电源显示开关的插座(小台灯亦可)、小锤子和电筒等东西。电笔(测插座)、尺子(量长度、水平)、布(分辨是脏还是划痕)。
2. 验房时一定书面记录相关问题，便于与工程部联系整改事项。
3. 验房时仔细检查，有些细节问题很容易疏忽，比如窗子的密封是否完善。
4. 验房切忌着急，多看、多问、多记录。 验房注意问题分述：
1、 厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
2、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复;入住后维修，因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。
4、 空鼓：手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10g)测墙砖、地砖空鼓。
5、 验电：
A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。
B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。
C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。
D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。
E、检查弱电插座数目：宽带插座因户型不同个数不一：比如二室二厅至少应有2个，三室二厅至少应有3个;有线电视插座还应同步多一个。
F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
G、检查入户门门铃：带2节(或4节)5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。
6、猫眼：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。
7、测高度：用盒尺检查房顶，取4-5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m(或者2.65m)说明房顶或地面没有倾斜。
8、 测墙壁地面：用长尺(或者带有水平的专用直尺)，*墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点)。
9、 测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆，不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。
10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早沤烂损坏。
12、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。
13、室内门检查平整变形：把门打开，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合，若门线不重和，比如有一角翘起，必须更换，将来变形更严重;关门后查看四周缝隙均匀适宜;门和锁开关应该开启灵活;还要用专用水平仪测门安装垂直度。
14、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。大开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。
15、卧室、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一，比如室内面积30m2,那么开启的窗户面积应有1.5m2;
16、厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一，比如厨房室内面积10m2,那么开启窗户面积应有1m2。达不到者不合格(国家标准“住宅设计规范”)。厨房排烟孔直径15cm，达不到时无法安装油烟机。
17、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度(房顶四角和地面四角)，墙角无碰损，四角无磕碰，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。
19、闭存水试验、水表空转试验：(重要检验项目)
①楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。
具体做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24～48小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。
②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表不跑，说明水表合格，因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格，必须更换。
③闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放掉后地板上还有存水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做防水后铺设地砖，直至不存水为止。
有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦，否则入户不久，出现渗水问题，那时解决就麻烦了。
第四篇：磅房工作人员考核细则
1、 遵守作息时间，不迟到、不早退，违者罚款5元，无故旷工者罚款10元，旷工三次者辞退，扣除当月工资。
2、 文明服务，礼貌待客，讲文明用语，做到三米微笑服务，否则罚款5元。
3、 磅房人员必须坚守岗位，不准擅自离岗，否则罚款10元，如发现三次离岗，辞退、扣除本月工资。
4、 不准做与工作无关的事情，不允许睡觉，否则罚款10元，如三次违反规定，辞退、扣除本月工资。
5、 过磅人员认真称重，不允许出现失误，并做好记录，否则罚款10元。
6、 装卸完货物的车辆过磅后准确无误，方可允许出厂区否则追究原因，重新验数，如不负责任，不执行规定罚款10元，二次违反规定，辞退、扣除本月工资。
7、 过磅人员要检查磅的准确度，发现有误，及时通知公司，如知道有误仍在使用，罚款20元。
8、 过磅员将过磅费窃为己有，发现者开除，扣除本月工资。
9、 外来车，来公司过磅，要先付款后过磅，否则罚款5元。
10、 本公司成品过磅，要认真检查核对，允许误差范围在：5吨料不能超过18kg;10-15吨料不超过38kg，超出此误差范围或低于实际数量，向值班领导请示，经处理后方可通行，否则罚款10元;擅自放车者，开除、扣除本月工资。
11、 保管好出门证，不得遗失，不允许向任何人看出门证价格，否则罚款10元。
12、 收拾好磅面卫生，否则罚款5元。
13、 晚下班要与保安人员做好交接班，无问题后方可下班，否则罚款5元。
14、 全年完成好上述工作，无罚款，奖300元。
第五篇：太原市危（旧）房改造实施细则
为加速我市危(旧)房改造步伐，推进旧城改造、住房制度改革和安居工程建设，依据市政府《关于旧城区危(旧)房改造的实施意见》(并政发〔1997〕104号)，制定本实施细则。
一、我市危(旧)房以成片改造为主，危(旧)房比例大于60%的区域，方可列入危(旧)房改造范围。比例的认定由市房屋安全鉴定办公室负责。危房改造项目(以下简称危改项目)由市危改领导组审定，然后由市危改办报市计划部门申请立项。
二、危改项目由市危改办责成有关部门或单位对改造范围内的房屋面积、拆迁户数、居住人口、产权性质、经营状况等限期进行调查摸底。然后由市规划部门依据市危改办提供的摸底情况和改造意图，按总体规划的要求编制控规、详规，报领导组审定后，由市危改办委托设计部门编制可行性报告，报市计委列入危改计划。其中回迁安置部分列入安居工程计划，具体项目实施计划由市危改办负责安排。
三、零星危(旧)房改造必须符合规划要求，由市危改办对申请单位的资质、资金来源进行全面核查，签定意向书，报计划部门审查立项后，签订合同，按规定程序办理有关手续。
四、各单位自行改造项目，应向市危改办申报，经市房屋安全鉴定办公室鉴定，市规划部门审核同意，按程序批准后，市危改办向市计划部门申请立项，市计划部门向建设单位下达危改计划。危改项目按户均60平方米的面积享受危(旧)房改造的有关优惠政策，户均60平方米以上的部分按规定交纳各项税费。
五、凡确定由城区实施的危改项目，城区政府要高度重视，由区长负总责，成立专门的危(旧)房改造机构来保证落实。
六、市危改办应将改造地区的详细规划、摸底情况、经济效益测算依据、可行性研究报告、相关指标等向社会公开。
七、危改项目的实施由确定的项目负责单位牵头，市危改办及有关专家参加，组成项目招投标考评领导组，根据公正、公平、择优的原则，按招、投标方式选择开发建设单位。各有资格的开发建设单位参加投标应向项目负责单位提出书面申请，并提供本单位资质、资金来源 1 等情况。
八、项目负责单位与中标建设单位签订合同，予以落实。市危改办对工程建设中的有关问题进行协调监督，搞好服务。项目负责单位根据危改计划，按照规定程序办理手续时，各有关部门应给予积极支持。
九、开发改造单位需按照招、投标程序，择优选用施工队伍。施工队伍必须符合国家《建筑法》规定的有关条件和省市有关建筑施工队伍的规定要求。
十、危(旧)房改造的拆迁安置按照《太原市城市房屋拆迁管理办法》和《太原市危(旧)房拆迁改造暂行规定》实施。
十
一、为确保居民按时回迁，拆迁安置及回迁楼建设可按下列三种方式进行：
(一)统一拆迁安置。开发改造投资单位一次性将动迁安置费用交付市拆迁办或城区政府，由市拆迁办或城区政府负责组织动迁和安置。市拆迁办或城区政府与开发改造投资单位签定协议，明确动迁完成期限。动迁完毕后，将熟地交付开发改造投资单位进行建设;
(二)自行拆迁安置。开发改造投资单位将回迁楼工程建设费用的60%存入市危改办或城区政府指定的银行帐户，由市危改办或城区政府专控，根据工程施工进度，按比例与投资单位同步支付工程建设费用，直至回迁楼竣工交付使用;
(三)一次性安置。市危改办或城区政府负责协调组织，由开发改造投资单位购置安居房或其它房源一次性安置。
十
二、凡未按时回迁的危改项目(不可抗力因素造成的除外)，投资者所建商品房或开发地块无偿收回，由市政府拍卖，所得资金用于建设回迁安置房。
十
三、本次危改前划出的由开发企业负责开发建设的地段，凡两年以上(含两年)仍未进行开发建设的，原则上由政府统一收回，纳入本次危改范围统一进行改造。
十四、危改工程中的回迁楼及配套设施建设，享受以下优惠政策：
(一)划拨回迁建设用地;
(二)固定资产投资方向调节税为零税率;
(三)免收以下费用：城市基础设施配套费、教育附加费、商业网点费、人防费、水贴费、 2 水增容费、电贴费、电增容费、规划管理费、规划保证金、绿化保证金、招标费、便道占用费。减收两项费用：水资源集资费减收50%、拆迁管理费减收80%。
十
五、除回迁楼及配套设施建设外的其它建设项目，土地出让金不得低于确认地价的20%，其它费用按前条第三款执行。改造范围内道路及配套设施的建设由承担危改项目建设的单位组织实施。
十
六、危(旧)房改造的启动和建设资金来源可采用以下几种筹集方式：
(一)住房公积金及“安居工程”贷款;
(二)回迁房及商品房预售款;
(三)危改地区房地产运作收入;
(四)招商收资;
(五)其它可用于危改的政策性资金。
十
七、按照“以丰补欠”的原则，由市危改办或城区政府统一组织实施的危改项目要达到整体平衡。
十
八、市危改办要参加危改工程图纸的会审和危改工程的竣工验收，确保设计合理，符合城市总体规划。未经验收的工程不得投入使用。
十九、回迁楼的建设，必须符合批准的规划要求和住宅建设设计规范，做到水通、电通、暖通，室内外煤气管道设施具备，预留通讯线路、设置信报箱等。
二
十、危改工程的质量管理，实行四级管理，由项目开发建设单位、工程监理单位、施工单位和质量监督单位共同进行管理，各负其责。
二十
一、危改工程项目要求物业管理机构提前介入，为小区建成后的物业管理奠定基础。 二十
二、本细则由太原市危(旧)房改造领导组办公室负责解释。 二十
三、本细则从发布之日起施行。
(太原市危改办 4942686 )房地局 4942651 (办公室)