土地增值收益范文

2022-06-01

第一篇：土地增值收益范文

土地收益金

土地收益金[1](土地增值费)指土地使用者将其所使用的土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转让)给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租(含连同地面建筑物一同出租)给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

土地收益金的测算

土地收益金的测算主要涉及以下因素： (1)土地用途不同：土地使用权按照用途主要分为商业用地、住宅用地、工业用地等几大类，不同用途收费标准不一样;

(2)房屋所处位置的土地级别不同，地价标准不同。

(3)房屋所在楼层不同，地价标准也不同。

因此，房屋面积一样，所缴纳的土地收益金可能会不一样。土地收益金管理

1、有下列行为的单位或个人应按规定缴纳土地收益金：

①将划拨或出让土地(包括其他建筑物、构筑物)出租的; ②将划拨土地用于有偿经营活动或出让土地改变用途的;

③其他以营利为目的，将划拨土地进入市场进行商业活动的。

2、办理程序：

土地权利人提交相关要件→经办人受理→审核材料与登记→约时间现场看地测量→审理合格(有改变土地用途的由会审小组会审)→转入租赁证登记程序。

3、提交要件：

①权利人持有的《国有土地使用证》及宗地图;

②改变土地用途的提交该宗地《国有土地出让合同》;

③权利人持有的《房屋所有权证》及身份证;

④单位提交《营业执照》(或代码证)及法人身份证;

⑤租赁合同或联营协议。

第二篇：创新机制多措并举努力实现增值收益最大化

近年来，我市不断创新机制，着力在“强化归集、提高使用、注重管理、狠抓效益”上下功夫，努力提高增值收益率，取得了较好成效。公积金管理工作呈现出覆盖面逐年扩大，归集量连年攀升，资金使用稳步提高，资金风险控制良好，运营效益日益凸显，增值收益持续增长的良好态势，步入了良性发展的快车道。

一、做大归集总量，是提高增值收益的前提条件资金归集是运营的基础，中心始终把公积金归集扩面作为公积金管理的立足点。尤其是近年来，中心积极争取各级党委、政府支持，抓住公积金专项治理的契机，大力拓展归集覆盖面，扩大归集总量，归集扩面工作实现了历史性突破。

(一)政府的支持力度逐年加大。中心主动汇报，积极协调，得到各级政府和财政部门的鼎力支持。市政府与区县政府签订了《住房公积金管理目标责任书》，并将公积金提取和贷款工作列入民生工程目标任务，将扩大公积金归集覆盖面列入《政府工作报告》;市、区(县)财政部门将匹配的公积金全面纳入年初预算，实现了机关事业单位公积金制度全覆盖。特别是xx年，经省政府批准，我市公积金最低缴存比例从x%提高到x%，目前，市本级和四区财政拨款单位公积金缴存比例全部提高到x%。

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(二)公积金缴存逐年规范。制定出台《住房公积金缴存管理实施细则》，公积金缴存扩面工作更加制度化、规范化。按照国家、省上要求，中心联合财政、审计、监察等部门深入扎实的开展了公积金专项治理工作，取得明显的成效。xx年，中心牢牢抓住我市提高缴存比例和机关事业单位增加津补贴的契机，加大协调和督促力度，全市xx%以上的机关事业单位将津补贴、绩效工资全部纳入了公积金基数，且全额补缴到位。缴存比例低于x%的单位整改面达xx%以上;各单位临聘人员逐步纳入了建制范围，有条件的企业每年也将提高缴存基数和比例列入议事日程。

(三)非公企业建制稳步推进。中心将非公企业建制纳入目标考核内容，多次对全市规模以上非公企业进行摸底排查，在此基础上，采取专项大检查的形式，迅速跟进，逐个击破，近年来，每年非公单位建制数均在xx个以上。由于措施得力，近年来，我市的公积金归集额年平均增长率达xx%，xx年归集公积金xx亿元，比上年增加xx亿元，增幅达xx%，归集总量达xx亿元，为公积金创收夯实了基础。

二、强化资金使用，是提高增值收益的根本途径

公积金归集的目的是保障和改善民生，确保公积金的保值增值，实现社会效益和经济效益的双赢。针对xx年以前公积金使用率偏低，公积金作用发挥疲软的形势，中心采取了以下举措提高资金使用率: -2-

(一)调整贷款政策，加大贷款发放力度。一是放宽了贷款政策。提高了贷款额度和比例，延长了贷款年限，执行按年提取公积金偿还贷款政策。二是降低了贷款费用。取消了贷款的保险费、工本费，将贷款公证、评估费降到最低。三是拓展了贷款品种。先后开展了商转公贷款、银行组合贷款等业务。四是实行贷款的一站式服务和开发企业代办业务，为职工办理贷款业务提供了高效便捷的服务。

(二)严格操作规程，适时购买国债。从xx年起，中心在没有出台具体操作规范的情况下，认真调查研究，在安全合规的前提下在银行间债券市场购买一级市场发行的国债，已累计购买国债xx亿元，全部安全完整，且平均收益率在xx%以上，目前，已到期兑付7500万元，还有3000万元凭证式国债尚未到期。

xx年，中心在国家从严调控房地产市场的形势下，加大对房地产市场的调研力度，执行差别化信贷政策，把控贷款发放节奏和进度，全年发放贷款xx亿元，在上年的基础上稳中有升，贷款总量达xx亿元。截止xx年末，我市公积金个人贷款余额占全市金融机构个人住房贷款余额的xx%，个人贷款率由xx年的xx%提高到xx年的xx%，资金使用率达xx%，个人贷款利息收入成为业务收入的重要支柱。

三、严格控制成本，是提高增值收益的内在因素

中心成立之初，率先探索建立了“自行归集、自行管理、银

-3- 行专储”的主动管理模式。公积金归集一级帐、二级帐、三级帐及公积金催建催缴和公积金提取转移业务全部由中心自行管理，因此，未向银行支付委托归集手续费，极大地降低了管理成本。对委托贷款手续费拟定了具体的考核办法，将贷款手续费的支付标准与贷款回收率和服务质量、服务效率挂钩，执行x%-x%差别化的贷款手续费比例，引入了优胜劣汰的竞争机制。由于中心节约了大量的手续费，最大限度降低了综合费用率，xx年综合费用率仅为x%，为提高增值收益奠定了良好的基础。

四、保持资产优良率，是提高增值收益的有力保障确保公积金的安全完整，始终是公积金管理的生命线，是公积金持续健康发展的源泉。中心始终把强化管理、防范风险贯穿于公积金管理的全过程，资金优良率达xx%。

(一)强化贷款管理，连续x年保持贷款零逾期。一是探索建立开发企业的相关数据库，加强分析预测。二是建立对合作楼盘的动态管理机制。三是对贷款发放实行年度额度控制，严控贷款风险和资金流动性风险。四是严格贷款审查,及时跟踪和有效把控贷款各环节动态。五是建立公积金贷款质量五级分类制度。六是整合银行资源，严控贷款各环节风险。

(二)完善监控机制，确保资金零风险。一是健全完善内部监督机制。坚持每年对管理部进行定期稽核检查;完善内部监管机构，xx年，积极争取市委市政府支持，新增设了总稽核职位， -4- 目前，正在积极申请，力争设立独立的内审稽核部门。二是严格执行公积金提取的三级审核制度和联网核查制度，防范骗提现象的发生。三是健全完善财务管理机制。严格执行内部授权管理制度;全面推行网上银行资金管理制度;严格执行中心财务管理规定，建立各部门、各岗位之间的相互制约、相互监督的长效机制。四是自觉主动接受外部监督。

五、盘活存量资金，是提高增值收益的有效法宝

中心的运行模式基本等同于金融机构，因此，牢固树立了强化资金运营的理念，盘活存量资金，稳步提高存量资金的综合收益率。

中心存量资金较少，xx年底仅有x亿多元。面对此种情况，为实现增值收益最大化，中心加强了对公积金运行情况的分析，做到了周报备、月分析、季考评、年预算，增强了工作的针对性和前瞻性。在满足日常业务的前提下，合理确定存款组合和存款期限。对日常的备付金活期存款，全部与银行签订协定存款协议和通知存款协议，约占存款总额的xx%-xx%;约xx%的资金滚动转存x个月定期存款，保证每月都有定期到期，防范短期流动性风险;约xx%的资金转为x-x年中期定期，其余约xx%为x年期定期，平均利率x%以上，主要为贷款风险金准备金等长期沉淀的资金。由于采取以上措施，中心存量资金的年平均收益率都在x%以上。

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六、加强绩效考核，是提高增值收益的有效机制

增值收益的提高，与干部职工的积极性密切相关，中心十分注重建立提高增值收益的长效机制，充分发挥每位职工在提高增值收益中的积极作用。

中心将增值收益绩效指标作为一项重要内容纳入考核范畴，建立以增值收益为核心的指标考核制度体系。一是明确任务。年初将增值收益按基本指标和激励指标下达相关科室、管理部，科室、管理部将指标任务进一步分解，细化到人。二是强化考核。按季度和年度对增值收益目标任务完成情况进行量化评分考核。三是严格奖惩。制定增值收益专项考核方案，将考核结果与专项奖励和评优评先直接挂钩，根据实际情况奖优罚劣，充分调动职工为增值收益做贡献的主动性和积极性。

通过采取以上行之有效的举措，中心在xx年支付公积金利息大幅上调，全年利息支付比上年增加xx万元的情况下，实现增值收益xx万元，比上年略有增加。公积金增值收益率达xx%，高于全省平均水平x个百分点以上。增值收益的最大化，为足额提取贷款风险准备金和城市廉租住房建设补充资金提供了有力支撑。贷款风险准备金率达x%，为贷款风险防范提供了资金保障;全年提取廉租住房建设补充资金xxxx万元，为我市保障性住房建设提供了资金支持。

在下一步工作中，我市住房公积金管理工作将认真落实本次 -6- 会议精神，学习借鉴兄弟市(州)的先进经验，不断深化认识找差距，创新思路添举措，强化管理求实效，严控风险保安全，推进我市住房公积金管理工作再上新台阶。

二〇一二年二月二十日

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第三篇：关于建立国有土地收益基金的构想

摘要：建立国有土地收益基金，既可满足土地收购储备的巨额资金需求，又可抑制地方政府过度出让土地的短期行为。

关键词：城市土地;土地收购储备制度;国有土地收益基金

中图分类号：F321.1 文献标识码：A

文章编号：1007-7685(2007)12-0007-03

一、现行土地收购储备制度融资方式的缺陷

(一)无法满足资金需求。我国城市土地储备制度关于土地储备的资金来源主要有两种渠道：一是政府财政拨款。在城市土地储备制度刚建立时，政府财政拨一部分资金作为资本金或周转资金。但由于政府财力有限，财政拨款一般都是一次性的，主要作为土地储备制度实施的启动资金或周转资金。显然，这对土地收购储备所需的巨额资金来说只是杯水车薪，根本不能满足土地收购储备正常运转的资金需求。二是商业银行贷款。当前全国各地土地储备中心在资金筹措上大部分依赖商业银行贷款，银行贷款所占比例相当高，存在着不可忽视的问题。第一，增加了土地储备的风险。当遇到经济形势或国家有关政策变化时，银行将陷入被动局面。一旦储备的土地供应不出去，土地储备机构无法及时还款，使大量土地在银行作抵押，银行也无能为力，银行抵押的土地也就难以处置。第二，加重了土地储备机构的负担。由于城市土地收购储备资金贷款额度巨大，融资利息支出高，增加了土地储备的成本，付息已成为储备中心越来越沉重的财务负担。因此，需要探索融资渠道和拓宽土地运营资金来源的有效途径，完善资金配套政策，建立合理的资金筹措和运作机制，以保证城市土地储备制度的有效运作。

(二)利益驱动容易引发地方政府过度出让土地的短期行为。1994年我国实行分税制后，作为主体税种的增值税、所得税为中央、地方共享，而土地出让金作为地方财政固定收入则全部归地方所有。中央把土地出让金全部划归地方。给地方政府的财政收入留下了巨大的操作空间，也为地方政府通过大量圈地取得土地出让金提供了合法依据。地方政府通过行政命令，将廉价的农业用地转变为工业用地或城市开发用地，从中赚取数目庞大的土地出让收入。近年来，地方政府出让土地收入已超过其预算外收入。作为地方政府非税收入的重要组成部分，土地出让金在一些地方已成为典型的“第二财政”。

二、建立国有土地收益基金的必要性

设立国有土地收益基金，既可满足土地收购储备制度的资金需求，又可抑制地方政府过度出让土地的短期行为。首先，设立国有土地收益基金，可满足土地收购储备制度巨额的资金需求。现行土地收购储备制度的融资方式难以满足其巨额的资金需求。通过设立国有土地收益基金，可积累一些分散的土地出让金。满足土地整理和开发过程中的资金需求，保障城市政府土地收购储备能力，并通过基金内部自循环减轻政府的资金压力。其次，设立国有土地收益基金，可平衡各届地方政府利益，避免“寅吃卯粮”的短期行为。现行土地管理制度缺乏对土地开发和使用额度的长远规划，没有建立土地出让金的中长期管理制度，难以抑制每届地方政府过度出让土地的行为。通过归集部分土地出让金形成国有土地收益基金，利用基金的管理模式，使土地出让金的使用和投资具有长期性，这样可使土地利益分配在时间上具有延续性，为后任政府预留一些发展建设基金，避免“寅吃卯粮”。

三、香港土地基金运行的经验

香港回归前，就开始实行土地批租制，由港英政府全权代理全港土地的所有权和永业权。1997年香港回归后。土地批租制得到延续，香港特别行政区内的土地和自然资源属于国家所有。由香港特别行政区政府负责管理、出租给个人或团体使用，其收入全部归香港特别行政区政府支配。

1984年中英香港问题谈判时，为保护尚未成立的特区政府的正当利益，防止港英政府在过渡期内滥售土地，把负担转嫁给未来的特区政府，中英联合声明附件三规定，从声明生效之日起至香港回归前一天，港英政府获自土地交易的地价收入中，扣除开发土地的平均成本，其余部分与未来的香港待区政府均分。之后不久，中英土地委员会中方代表处就成立了香港特别行政区政府土地基金，其主要任务是为香港特区政府管理土地。实现过渡期内香港土地的保值增值。

香港土地基金具有较高的独立性，香港各级政府不能通过对土地基金的干预来解决地方财政短缺问题。香港土地基金内部有完善的管理机构、严密的规章制度、现代化的办公场所，还拥有一批训练有素、经验丰富的金融人才。严密的规章制度及优秀的金融人才为香港土地基金的发展提供了重要保障。土地基金成立后，面对动荡多变的国际金融市场和同业的激烈竞争。土地基金受托人采取稳健的经营方针，坚持精心监管、分散投资、安全保值的方针，根据金融市场的走向，因势利导，适时调整投资策略，化险为夷，确保了土地基金的安全和正常运作，取得较好的盈利。

1986年土地基金成立时，资产净值只有将近8亿港元。到1997年6月30日，香港特别行政区土地基金净值达1971亿港元，比1996年3月底增加858.7亿港元，其中投资盈利净增215.3亿港元。经过长期的有效运作，香港土地基金积累逾千亿美元，为特区政府提供了重要财政基础，对稳定香港金融中心地位、推动香港经济发展发挥了重要作用。

四、国有土地收益基金的运作模式

借鉴香港土地基金的经验，可将土地出让收益按一定的比例归集为国有土地收益基金，同时还可吸纳社会上闲散资金加入，通过基金管理模式，有效分离政府土地管理职能与政府土地经营行为，明确当届政府在土地出让金中可使用的比例，使地方政府对土地出让金等资金的使用和投资具有长久性和有效性。

(一)国有土地收益基金的性质。基金的性质是建立国有土地收益基金的关键性问题，它决定国有土地收益基金的设置、组织形式和监管方式，同时决定其融资结构和收益分配等方面的问题。土地基金通常可分为公益性基金和投资性基金两种，公益性土地基金主要用于辅助政府实施与土地相关的政策，以增进社会整体福利为根本目的，追求社会、经济综合效益。投资性土地基金起到土地收益代管人的作用，它通过归集不同时期土地相关收益，实行专业化管理，将基金用于金融证券投资。帮助基金受益人，有效实现土地收益的保值增值。

香港土地基金是一种投资性资金，但由于我国内地经济在总体上发展还不平衡，区域经济不平衡尤其明显，这就从根本上决定了国有土地收益基金不可能是一步到位的投资性基金。因此。国有土地收益基金可采取准公益性基金模式。一方面，辅助政府土地相关政策的实施，带来社会整体福利，协调经济社会的发展。另一方面，不仅能提高社会整体福利，还能确保土地收益的保值和增值。通过土地收益的最大化，达到拥有可持续

的资金用于土地的各种经营活动。从长远看，可借鉴香港的经验，组建职业化的投资委员会，确定合理的风险原则，选择投资方式，制定投资组合，不断调整投资方向和工具。

(二)国有土地收益基金的组织结构。由于城市土地收购储备制度运作必然涉及诸多政府职能部门。为协调各方面的利益要求，提高国有土地收益基金的运作效率，并对其进行约束和监督，应成立一个相对独立的专业性机构，在城市政府授权下进行国有土地收益基金的具体运作。这一机构包括以下部门：

1 土地收购储备管理委员会。土地收购储备管理委员会由政府设立，是城市土地收购储备工作的决策机构，成员由土地、规划、发展改革、财政、房管等职能部门负责人组成。主要职责是研究并落实土地收购、储备、出让的相关政策，协调各个部门间的关系，批准并审查计划的实施情况和资金运转情况，对土地储备中心和国有土地收益基金起领导和监督作用。

2 土地储备中心。土地储备中心接受土地收购储备管理委员会的领导，代理城市政府对城市土地一级市场进行垄断供应的专门机构，它属于土地管理局下属的事业单位。作为具体实施土地收购储备供应工作的经营机构，能切合实际地制定土地储备计划，完成土地收购、土地储备和土地供应等具体工作。

3 国有土地收益基金管理部门。国有土地收益基金设在财政部门，专门负责此项资金的收支和管理。国有土地收益基金推行“收支两条线”的原则：收入方面，土地储备中心出让土地时由受让方直接缴入财政部门在各国有商业银行开设的代收专户，再由各银行按财政部门规定的时间将代收专户中的土地出让收入划缴到国有土地收益基金中。而土地储备中心的支出全部由国有土地收益基金统一支付。根据国有土地收益基金的功能。基金下设部门包括：基金融资部、土地收购部、土地储备部和基金投资部等，其中土地收购部与土地储备部主要是与土地储备中心协调配合，确定土地征收过程中的补偿和土地储备资金的需求计划与安排。而基金投资部则要在保证基金的自我积累和滚动式发展的良性循环前提下，加强对基金余额的投资管理，将暂时不用的资金投向风险低、收益稳定、流动性强的证券，实现土地出让金的保值增值。作为一个相对独立的专业机构，国有土地收益基金利用其专业人员和专业知识，为土地收购储备工作构建一个良性运行的资金支持体系。一方面利用专业化优势确保资金充足、安全。另一方面也可使土地储备中心集中精力做好土地收购储备管理工作。

(三)国有土地收益基金的资金来源。国有土地收益基金的资金来源结构应多样化，主要包括：一是土地出让收益。主要通过土地储备、整理、开发形成的土地增值部分，包括短期出租的租金收益和长期出让的土地出让金扣除收购、征用及整理开发费用的差额，土地出让收益是国有土地收益基金最主要的来源。二是财政拨款。即政府设立国有土地收益基金时投入的启动资金。三是银行贷款。包括商业银行和政策性银行的贷款。四是其他各种资金。包括各种保险资金、养老基金及离退休基金等。

(四)国有土地收益基金的治理结构。国有土地收益基金的治理结构主要指国有土地收益基金持有人、管理人、托管人和土地储备中心之间的关系。国有土地收益基金的持有人主要是政府，即政府从土地出让金中拿出一定比例作为国有土地收益基金的投资者，而商业银行及保险资金、养老基金也可作为土地基金的持有人。基金管理人是基金的决策主体，是专业化资产管理机构。随着城市土地收购储备制度的完善，财政部门下属的国有土地收益基金可作为基金管理人。基金托管人是基金资产的名义持有人与保管人，基金治理结构中引入基金托管人，目的在于监督基金管理人，保护基金持有人的利益。基金持有人一般由具有一定资产规模的金融机构来担任，国有土地收益基金可考虑由商业银行来担任基金托管人。土地储备中心是国有土地收益基金所筹集资金的使用者，并承担向基金管理人支付投资收益的义务。设立国有土地收益基金后，基金管理人要运用基金进行投资，国有土地收益基金主要投资于收购和整理土地，也可投资一些风险比较低、收益相对稳定的证券产品。

(责任编辑：李琪)

第四篇：关注土地出让收益抵质押贷款风险

一、抵押物变现困难。尤其是平台贷款公司，往往利用名下具有一定评估价值的国有划拨土地使用权抵押贷款或为其他平台公司贷款提供抵押担保。从表面上看，抵押担保手续合法有效且抵押率不高或第二还款来源能够完全覆盖贷款本息，贷款风险较小。但如进一步深入检查往往就会发现，抵押土地设定的用途有的为水库水面，承担了主要的供水、灌溉任务，抵押权根本无法变现。

二、抵、质押行为与现行法律法规有矛盾。以土地出让收益提供贷款抵押和第二还款来源保证时，由于作为抵(质)押标的土地尚未进八“招、拍、挂”程序，抵押权人大多不具有合法有效的土地使用权证，无法办理土地他项权力证书，并不具备《物权法》和《担保法》效力，也不符合《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土[籍]字[ 1997]第2号)第一条第四款“土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书、《国有土地使用证》”的规定，致使抵押的合法性不能得到保证。

三、土地出让收益存在重复抵押可能。由于在办理土地出让收益抵押手续时，未对土地抵押情况进行登记，土地管理部门也不对外公布土地抵押信息。而银行机构信息来源渠道有限，难以得到标的土地是否已设置其他的抵押权利，极易造成土地重复抵押，最终形成信贷风险。

四、土地出让收益不确定性较大。银行机构在计算土地出让收益时，往往依据当地政府提供的土地拍卖基准价格计算土地拍卖收入，并直接以此收入直接计算抵押金额和抵押率。但土地在收储和拍卖过程中，拆迁补偿支出、土地平整支出及土地拍卖价格等都很难预计，土地出让收益是否能覆盖贷款本息还具有较大不确定性。