房产中介整改范文

2022-05-25

第一篇：房产中介整改范文

保险中介自查整改报告

中介业务自查自纠报告

自收到区《关于落实监管要求开展中介业务自查自纠工作的通知》后，我公司经理室高度重视，并主抓落实，在市分公司的具体指导下，结合工作实际，严格对照《通知》，对2011年度中介业务全面检查，在检查过程中严格把关，严格要求，不留“死角”，切实做好中介业务自查自纠工作。现将自查自纠情况汇报如下：

(一)制度建设方面 1. 我公司按照《销售管理系统管理暂行办法》要求，结合实际情况制定有合法、科学、有效的中介业务管理制度，经营行为依法合规、业务财务数据真实客观。 2. 我公司严格执行公司《手续费管理办法(暂行)》，对明确不允许支付手续费的政策性农险业务做到令行禁止。

(二)销售管理系统管控方面 1. 合作中介机构均具备监管部门批准的有效资质;营销员全部持有有效的代理资格证、展业证。

2. 合作代理机构、营销员均与公司签订委托代理合同且在有效期内。 3. 合作中介机构、营销员资质、合同信息是否如实录入销售管理系统，严格按照操作规范申请和使用渠道代码和销售人员代码。

(三)中介业务合规方面

经查，在中介业务开展过程中不存在以下情况： 1.将直接业务转挂保险中介机构套取资金。 2. 将直接业务转挂保险营销员名下套取资金。 3. 虚增保险营销员套取资金。 4. 通过中介机构虚开发票及虚增业务管理费用方式套取资金。 5. 串通中介机构虚假退保、虚假理赔套取资金。 6. 通过中介机构向利益关联单位和个人非法输送利益。 7. 将套取资金建立小金库、私分、贪污、职务侵占等。 8. 兼业代理机构自身业务列支佣金。 9. 自保业务支付佣金。

10. 利用中介业务和中介渠道违法违规的其他相关问题。

虽然这次自查自纠没发现什么违规问题，但我公司将

进一步深入学习贯彻《关于落实监管要求开展中介业务自查自纠工作的通知》及中介业务相关管理制度，增强全员依法合规经营意识。进一步健全防范中介业务违法违规行为的快速反应机制和长效机制，推动公司中介业务持续健康协调发展。篇二：xxx公司中介业务自查自纠的报告

xxxx公司中介业务自查自纠的报告 xxxx公司：

根据xxx公司为加强xxxx公司个人代理人业务管理，及规范保险中介市场秩序，促进中介业务依法合规经营等有关要求，xxx公司总经理室高度重视，及时认真组织学习了xxxxx《关于加强xxxxx公司个人代理人业务管理的通知》(xxxxxxxxxx号)及《关于201x年xxxx公司中介业务违法违规行为查处情况的通报》(xxxxxxxxx号)，xxxxxxx公司《转发xxxxxxxxx关于加强xxxxxxxxxxxx公司个人代理人业务管理的通知》(xxxxxxxxxxxx号)和《转发xxxxxxxxx关于xxxxxxxxx公司中介业务违法违规行为查处情况通报的通知》(xxxxxxxxxxx号)等有关文件，积极开展中介业务自查自纠，并针对xxx公司中介业务现状，制订落实相关整改措施。现将有关情况报告如下：

一、成立相关工作小组 xxxx公司已成立以分管副总xxxx为组长的领导小组和工作小组，布置相关工作，第一时间就中介业务管理及中介业务经营情况进行了系统梳理。

二、中介业务自查自纠工作情况

1、通过调阅规章制度、流程、公司发文、会议纪要等，查实中介管理制度完备;查阅承保档案、保单单证等，查实中介业务分渠道、分险种数据真实。

2、与中介机构合作均签订合作协议，协议规范、完备，双方权利义务和手续费支付标准明确，内容符合监管要求，相关信

息真实完整地录入销管系统。

3、与营销员合作规范，资格证、展业证和代理合同齐全有效，符合监管要求。营销员信息真实完整地录入销管系统，与保监系统信息一致。

4、通过调阅财务凭证、税务发票、保险中介服务发票、会计报表、员工名册等，查实中介手续费支付规范，不存在利用中介机构套取资金的情况。

5、通过调阅批单和理赔档案，查实不存在虚假退保、虚假理赔套取资金现象。 xxxx公司严格按照本次自查自纠工作要求和工作方案，坚持分工负责、强化责任落实，对相关业务进行了清查，在检查中没有发现以下问题：

将直接业务转挂中介业务套取资金;将直接业务转挂保险营销员名下套取资金;虚增保险营销员人头套取资金;通过中介机构虚开发票及虚增业务管理费方式套取资金;通过中介机构虚假退保、虚假理赔套取资金、通过中介机构向利益关联单位和个人非法输送利益;将套取资金建立小金库、私分、贪污、职务侵占等;利用中介业务和中介渠道违法违规等以上相关问题。

在新的一年里，xxxx公司将以自查自纠领导小组和工作小组为推进此项工作的核心力量，注重细节管理、专业管理，进一步完善和加强中介管理，强化中介业务管控，推动中介业务持续、健康发展。篇三：xx中支银保渠道中介业务自查报告 xx中支银保渠道中介业务自查报告

— —xx支公司

应保监会下发(保监中介〔2014〕28号)关于保险中介市场清理整顿工作的要求，按照(皖保监办发〔2014〕52号)安徽省保监局关于务必做好保险中介市场清理整顿摸清底数工作的紧急通知的相关规定;根据生命人寿总公司法律合规部关于中介市场清理工作的实施办法，生命人寿xx中心支公司银保部对要求开展的银保渠道清理整顿工作高度重视。结合上年度支公司已开展的中介业务整改，对2013年期间的金融类保险中介业务;根据监管与总公司要求，进行再次全面清理整顿。现将此次xx机构银保渠道清理整顿总体情况报告如下：

一、银保整体业务状况 2013年xx中支银保渠道签约合作金融类保险代理公司5家，分别为中国银行xx市分行、中国农业银行xx市分行、中国建设银行xx市分行、中国工商银行和中国邮政公司xx市邮政局。银保业务分布在xx市区、濉溪县域;2013年银保通全年累计出单保费1.23亿，总体保单承保2659件、其中趸交2462件，期交197件;渠道业绩分布为：中行、邮政出单保费均在4000万以上;农行1400万，建行313.9万;整体特点表现为主力渠道业绩均衡分布稳定，辅助渠道业绩拉升较快，2013年全年每个月度、季度主次渠道业务分布稳定。

二、确定清理整顿内容与方法

本次金融类保险中介机构业务清理整顿范围为自2013年各保险金融类中介机构销售的保险期限超过一年的个人人身保险业务。自查的主要内容为：

(一)排查与我司合作过程中是否存在通过金融类中介机构虚构保险中介业务套取佣金的情形。

(二)排查与我司合作的金融类保险中介机构是否持有《保险兼业代理资格证》，且许可证在有效期内。

(三)与我司所合作的金融类保险中介机构是否存在实际控制人为本公司员工及其直系亲属(主要指配偶、子女、父母)的机构。

(四)我司是否设立金融类保险业务渠道管理部门并配置相应工作人员。

(五)我司是否根据《保险公司中介业务违法行为处罚办法》等建立中介业务管理制度。

(六)我司通过金融类保险中介机构机构销售产品的，是否存在业务量快速增长、件均保费高、退保量大等情况;若存在，列明中介机构数量。

(七)我司保险金融类保险中介机构业务经营管理制度清理情况。

同时结合保监会关于印发保险中介市场清理整顿第一阶段实施方案的通知要求，通过对部分银保客户采取面访、电话回访等方式排查中介业务中可能潜在的风险隐患。

三、本次业务自查情况

我司根据总公司关于此次金融类保险中介业务风险排查工作的二次复查要求，结合风险排查的重点内容，重新对我司2013 年全年内有合作关系的保险金融类保险中介机构机构资质、保单情况、客户回访、中介代理机构规范管理等情况进行了排查。排查结果如下：

(一) 关于虚假保险业务套取佣金情况

经排查，我司银保业务均真实有效，保单承保后对客户完成回访及回执及时回销，未发现通过保险金融类保险中介机构机构虚构保险中介业务套取佣金的情况。

(二)关于与代理机构资质及合作协议的情况

经过排查，目前与我司建立有合作关系的金融类专业代理机构有5家公司。分别为中国银行xx市分行、中国农业银行xx市分行、中国建设银行xx市分行、中国工商银行和中国邮政公司xx市邮政局。上述5家金融类保险代理公司均取得有经营保险代理业务许可证以及工商营业执照且许可证均在有效期内,与公司签订有《保险渠道代理合作协议》(总公司统一版本)。

(三)关于金融类保险机构人员行为实际控制情况

经排查，与我司签订合作协议的5家金融类保险保险代理公司，其实际控制人员行为中并无本公司员工及直系亲属(主要指配偶、子女、父母)。

我司要求所有产生合作业务中介机构中，不得有本公司员工及其直系亲属加入控制其机构，全面防范可能产生的风险。

(四)关于金融类保险业务渠道机构对应管理部门情况

我司针对金融类保险业务渠道建立专业银保条线管理部门：银保渠道室，对于金融类保险业务渠道沟通、产品签订、品质要求及手续费率等进行商定签约，。

已确保中介渠道业务的规范化，可持续发展。杜绝金融类保险业务渠道中产生的违规违法行为。

四、拟进一步采取的整改措施 xx中支银保部将针对排查所发现的问题积极采取措施，进一步加强金融类保险业务管理：

(一)建立健全金融类保险中介机构业务日常管理机制;建立金融类保险中介机构合规经营档案归类、存档;机构银保部定期核查金融类保险中介机构业务情况。

(二)定期开展公司内部保险金融类保险中介机构业务风险排查工作，通过对保险金融类保险中介机构代理的保费收入、销售行为、客户回访、客户投诉、保单回执等方面进行风险的分析和排查;有效防范和化解经营风险。

(三)进一步加强机构银保部内勤人员的合规经营意识，尤其是银保渠道管理干部与人员的意识，同时加强对合作的金融类保险代理机构的保险产品培训、销售规范性培训，提高我司与金融类保险代理机构业务合作的质量与水平。 xx中支银保部

2014年7月24日篇四：保险业自查自纠报告保险业自查自纠报告 ********：

我单位自接到《****保险行业治理整顿工作方案》后，立即按照工作方案中相关要求，随即召开开展自查自纠工作指导会议，要求公司各部门把自查自纠当做整顿和规范工作的一个重要环节，作为改善公司经营管理水平、提供公司整体经济效益的一个重要环境。同时成立自查自纠小组。以工作方案中治理整顿工作重点内容为检查工作重点，客观反映自身存在问题，并采取具有针对性的有力措施进行整改。

一、保险企业证照手续：我单位各种经营证照手续齐全，具有中国保险监督管理委员会颁发的保险经营许可证，****工商局颁发的营业执照，***质量技术监督局颁发的组织机构代码证以及****国税、地税颁发的国税、地税相关证件。营业执照以及组织机构代码证每年按时到工商局、质监局进行年检，并且年检合格。

二、纳税情况：自2009年****【2009】14号文件下发后，我单位即按照属地管理的原则，向当地地税局缴纳代扣代缴的车船税以及营业税及其他附加税种。自文件下发至今，我单位应缴代扣代缴车船税108.71万元及营业税等其他各项税费总计56.76万元，实缴车船税108.71万，营业税及其他附加税费合计56.76万元。

三、理赔服务问题：理赔服务流程以及承诺均张贴在我单位职场显著位置，让客户监督我们理赔服务，同时客户承保时由出单人员提供报案、投诉便捷卡片，可以让客户在最短的时间内享受到我们最便捷的理赔服务。

四、中介市场情况：我单位共有中介代理人23人，均具有有效的保险代理人从业资格证书，同时在保险监管系统内登记展业证合格。自2008年底，我单位即按照总、分公司要求车险实行“见费出单”，且自我单位成立至今，无保费超期应收问题存在。本次自查自纠工作结束后，各部门针对工作方案中治理整顿工作重点内容有了更深的认识，各部门承诺要以此次自查自纠整规检查为契机，加强学习，切实提高依法合规经营意识，严格自律，进一步规范经营行为，确保持续、健康发展。 ******************** 日期：篇五：阳光人寿吉林分公司保险代理中介清理整顿自查自纠复查报告阳光人寿吉林分公司保险代理中介清理

整顿自查自纠复查报告自2014年4月份中介清理整顿工作拉开序幕以来，阳光人寿吉林分公司根据保监局、总公司相关部署，已圆满完成第一阶段自查自纠工作。按照此项工作节点安排，阳光人寿吉林分公司于9月再次开启第二阶段中介清理整顿复查督导工作。

中介清理整顿工作得到分公司总经理室高度重视，总经理郑志明于9月22日第一时间组织分公司部门经理及各中支负责人召开中介清理整顿第二阶段复查督导专项工作会议。会议中，通过总经理室及各部门负责人研讨决定，最终成立由总经理室4名成员组成的四组督导小组，明确督导责任，制订督导工作方案并下发督导任务。同时要求，各督导小组需在10月内对全辖8个三级机构开展覆盖率100%的复查督导工作。第二阶段中介清理整顿工作时间紧、任务重，分公司总经理室领导雷厉风行，在十一长假后第一个工作日就立即赶赴下辖各机构开始复查督导行动。截至目前，分公司中介清理整顿工作督导小组已对吉林、松原、延边、通化、白山、白城6家机构进行现场检查。

第二篇：房产公司主题实践活动整改方案

房产公司主题实践活动整改方案整改方案

按照集团公司党委关于深入学习实践科学发展观活动工作的部署和要求，房地产公司积极开展深入学习实践科学发展观活动，公司领导班子带头参加学习，带头征求意见，带头分析评议，认真查找影响制约公司科学发展的突出问题。为做好对存在问题的整改工作，进一步完善管理制度，公司领导班子针对存在的问题，经过认真分析研究，制定本整改方案。

一、指导思想

坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以开展深入学习实践科学发展观活动、推进公司快速发展为目标，以坚持取得实效为关键，深入贯彻落实党的十七大精神，紧密联系房地产公司改革和发展稳定大局，坚持解放思想、实事求是，着力转变不适应新的形势需要、不符合科学发展观的思想观念，以良好的精神状态、思想境界和求真务实的作风，认真解决存在的突出问题，更好地推进各项工作。

二、主要问题

对照科学发展观的要求，特别是对党的十六大以来公司发展历程以及开展“三新”大讨论活动和学习科学发展观实践活动，在对学习调研阶段汇总梳理出来的意见建议进行归纳筛选和分析论证的基础上，结合深化解放思想大讨论形成的共识，经过认真研究讨论，进一步查摆出了影响制约公司科学发展的突出问题：

(一)公司由原来具有管理职能性质的经营思维模式转为面向市场自主经营性质的公司以后，部分干部职工的思想仍然停留在原有的企业管理和经营模式上，主动寻求突破发展创新意识不强，缺乏凝心聚力、克难攻坚和开拓进取的士气。在当前。

为目标，以开发矿区存量土地满足职工住房不同需求为切入点。本着“立足平煤、打造品牌、创新发展、适时入市”的原则，深化改革，提高效能，创新发展模式，寻求发展出路。

1、积极推行项目管理。在每个项目确立后，及时签订协议或责任书，确定内部承包合同关系，明确责、权、利的关系。权力下放，由项目实施者对工程项目从开工到竣工交验、工程结算、财务决算、回收工程款等全方位、全过程实施控制与管理。做到奖优罚劣，以此调动员工积极性、主动性和创造性，提高职工的工作效率。整改期限：自2009年3月开始，长期坚持

2、调整优化结构。企业开发资质提升为一级，开展房产中介、物业服务等业务，形成三分之一人员从事房地产开发主营业务，三分之二人员从事房地产服务辅业的格局。公司将根据客观条件和自身业务的变化，及时调整内部结构和岗位设置，以保持组织结构的合理性和管理的有效性。

整改期限：3年内完成

3、加速主业发展步伐。要依托平煤集团的社会资源和影响力，在区域化公司所在地的汝州、禹州、咸阳、驻马店、开封等地各开发一个楼盘。打造平煤房地产公司知名品牌，要开发1—2个在河南省有影响的节能示范居住小区。同时要积极采取代建、联建和合作等多种形式参与市区开发。

整改期限：2009年3月开始着手，3年内完成。整改责任领导：毛鹏君

责任单位：开发科办公室

责任人：李金铭刘绍华董志英陈震桓

(三)人才缺乏问题

整改目标：正视公司发展和员工成长的需求，有计划有步骤地进行人才队伍建设，做好人才梯队的培养工作。

整改措施：作为目前公司人员现状，并不是人员欠缺，而是没有人尽其才，没能充分发挥作用。针对这种情况，我们要因地制宜地开展多种形式的教育培训工作，构建以理论基础、实用技能为主要内容的教育培训体系。

1、有计划、有目的的进行培训。针对公司业务所涉及的项目立项、合同管理、计划实施、规划运作、成本控制、工程质量及房屋销售等，要坚持每2个月选一个专题进行学习培训。在培训形式上可采取内部经验交流或聘请专家授课等方法进行。争取2年内公司所有此类专业人员全部培训一遍。

2、加大对教育培训的资金投入。要根据公司业务发展需要，补充学习资料，适时购置专业技术书籍，确保技术人员知识更新的需要。同时要利用好考察学习这一途径，每年至少组织一次外出考察，以此开阔专业技术人员视野。

3、加强人才梯队培养。要通过“传、帮、带”的形式，给年轻技术人员派任务、压担子，让他们在艰苦环境中经受锻炼，积累知识，增长才干，增强驾驭复杂局面的本领。

4、要充分利用社会资源。针对公司建设过程中的需要，在内部人员无法破解有关难题时，要充分利用社会资源，采取外聘、雇用等方式邀请相关人员协助解决，以此促进公司快速发展。整改期限：2009年3月实施，长期坚持。整改责任领导：毛鹏君

责任部门：政工科工会开发科工程计划科责任人：刘绍华李金铭陈向民曹艳华王培杠

(四)工作量问题

整改目标：盘活存量土地，把握用户需求，突出立足本部，扩展外部市场。整改措施：充分利用好集团公司对住房建设统一开发的政策和集团公司对外扩张的发展态势，积极稳妥的立足平煤内部市场开发，适时进行外部开发。

1、加强调查研究。要积极采取领导带头、分片包干的形式，多渠道、多层次、多方式摸清职工住房需求信息，掌握集资房、经济适用房、商品房需求数量。

2、要对平煤集团内部现有土地存量、利用率不高甚至闲置工业土地、危旧楼房数量进行调查摸底和详查，掌握矿区内可供开发建房土地情况。哪些地方建福利房，哪些地方建商品房，做出存量土地开发利用计划与规划。

3、建立住房需求信息数据库。在对住房需求情况进行全面调查的基础上，要按照不同人群的需求，细分住房消费人群。建立包括名单、联系方式、需求面积、需求时间、价格、位置、朝向、楼层、房间数等讯息，建立集团公司内部职工住房需求信息系统。平时加强与需求者的联系和沟通，做到开发建设有的放矢，满足不同层次住房需求。

4、抓住国家加大保障性住房建设的时机，依靠平煤，积极寻求风险小、影响广的廉租房、经济适用房等政府开发项目。采取联合、合作等方式，承接市城中村改造及经济适用房建设项目。

整改期限：2009年3月开始，2年内完成。整改责任领导：赵炳奎责任部门：开发科责任人：李金铭

(五)资金问题

整改目标：完善机制、健全制度，优化资金结构，盘活沉淀资金。

整改措施：企业资金管理的目标是提高资金使用效益，保证资金的支付能力和偿债能力，使企业的净现金流最大化。

1、从管理机制上，要推行全面资金预算管理。按照、月度计划，统筹调配。安排生产要根据资金情况，量入支出，有计划使用。

2、要加大销售力度和资金回拢力度。在销售和资金回拢上要采取奖惩激励措施，与工作业绩考核及工资奖金挂钩。

3、在融资方面，要逐步采取预收帐款、银行贷款、房产抵押贷款、争取外单位投资、合作开发等筹资渠道进行融资，从而缓解自身资金压力。

第三篇：房产中介

买卖

小中介2%佣金!大中介3%佣金!有时候中介是两边收的，如果业主是实收的话，小心中介把业主该负担的佣金部分打到房款里面!

你要买二手房必须要向国家交税(必须交的).我们可以给你做避税.

我们报的房价都是房主报给我们的.当你买房子的时候,我们给您推荐房子是根据你的需求推荐符合市场价格的房子.如果你看好房子了,可以和房主谈价.

我们的代理费国家规定是客户1%~业主2%.但是这个市场业主要的都是净得价位.所以一般都是客户出3%个点. 其实向国家交的税费有很大一部门都是业主来交的.但是业主要的是净价.只有客户来交了.

房地产中介服务收费有何标准?(置换篇) 房地产中介服务机构是依法设立,并经市房地产管理局确认资质审查合格,由市物价局核发收费许可证的经营性服务单位,它在提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务时,可向委托人收取一定的合理费用。不同服务项目的收费标准是不一样的。按照市物价部门有关规定,其服务项目的收费标准是:

一、房地产经纪收费。房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托,进行代理收取的佣金。房地产经纪收费根据代理项目的不同,实行不同的收费标准。

1、房屋买卖代理收费,按成交价格总额分档累退计收: 房地产价格总额(万元) 累退计费率(%) 500以下(含500) 2.5 501-2000 2 2001-5000 1.5 5001-10000 1 10000以上 0.5

2、实行独家代理的收费由委托方与房地产中介机构协商,其标准可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。

3、房屋租赁代理收费,无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。

二、房地产咨询服务费。房地产中介服务机构应委托人要求,提供有关房地产政策、法规、技术、信息等咨询服务,可收取房地产咨询服务费。房地产咨询收费按服务形式分为口头咨询费和书面咨询费两种。

1、口头咨询费(含提供调换、租赁、买卖房屋信息等)。按照咨询服务所需时间、内容繁简、人员专业技术等级,每次10-50元。

2、书面咨询费。按照咨询报告的技术难度、工作繁简,结合标的额大小计收。普通咨询报告,每份300-1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,其标准一般不超过咨询标的额的0.5%。房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费,按照市物价部门的规定,中介服务机构应当本着合理、公开、诚实、信用的原则,严格执行收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务。此外,房地产中介服务收费实行明码标价制度,中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。

租-中介租房

收费一般是你的一个月的租金

从50元钱到半个月房租到一个月房租

一般租房中介费都是一个月房租,客户和房东各一半

房屋租赁代理费,无论成交的租期长短,均按半月至一个月成交租金标准,由双方协商一次性收取。

第四篇：房产中介法宝

细节管理：对每天每人所作的每件事情都有检核机制

过程管理：最直接的主管可以对重点资源不漏项并知悉进度问题管理：让店内问题可以有集中释放时间并加以解决

4、视觉管理：

最省力的管理方式之一!

1)绩效板。2)公告板。3)荣誉墙。4)血泪史。5)提示栏。6)激励语。

5、流程管理：

店长需要管理的经纪人工作流程：

1)会议。2)开发。3)回报。4)带看。5)签约。6)售后。7)考勤。流程管理的八句口诀：

周边商圈要熟悉，店内房源要熟知。第一时间带看全，带看之前作促销。意向金要收足，不管底价调客户。谈判房东出价低，勿忘展示辛苦度。价格谈拢别放掉，成交之前留筹码。

确认价格及条件：提醒带好钱、证、章。签约之前放筹码，哪方吃亏给哪方。一碗水要端平，签约氛围要和乐。

二、房源管理：

1、最理想的主推房：

主力案应从买方需求、角度，科学化、客观地订定。选择只有价钱问题，或有条件问题的房子。除了价格还有争议外，别的都已经没有问题了，这样的房子是最理想的主推房。

所以，只有价格存在争议的房子是最好推的，只要我们给房东制造危机心理，让他自动的降价，就什么问题都没有了。

精耕商圈，上海叫做读懂商圈。

商圈精耕其实也是中介门店和经纪人的基础作业之一，通过划定周边的商圈和社区、大楼，然后对其进行精耕细作，从一般的对周边楼盘社区的交通、商业网点、教育设施等的了解，到熟悉楼盘的住户数、入住率、物业费再到楼盘的投资、入住状况等等，总之要求经纪人对楼盘的一切都要了如指掌，烂熟于胸。首先要弄明白的是你所在的城市处于一个什么样的环境，然后有目的性的去精耕。就深圳而言，比如说现在去精耕小户型比较合适，因为投资客慢慢处于观望的状态;再就是现行的一些优惠政策，那是不是到12月31日就截止，或者也可能明年还有新的优惠，这个都不得而知，那么一些有刚性需求的客户，他肯定会赶在12月前，趁还有优惠的时候去买房子。这都是我们要去了解的一个大环境的情况。

再就是整个国家的经济、市场走向也要有一定的了解，帮助你去判断接下来的半年、一年，市场好不好做，交易是否活跃，做好未雨绸缪。

一、精耕商圈的益处：

商圈精耕对门店和经纪人的益处是显而易见的，通过商圈精耕，在客户询问相关社区大楼信息时，经纪人对社区大楼信息的对答如流将充分展现经纪人的专业素养和服务品质，从而在客户心目中树立起专业、敬业的经纪人形象。并且，对于大部分需求客户而言，他们的目标往往相当明确，常常会直接指定想求租求购的意向楼盘社区，而经纪人通过商圈精耕将大大缩短开发客户指定楼盘社区的时间，并使房产交易的配对率得到明显提高。

二、为何要精耕商圈:

房产中介业务其实就象蜘蛛结网一样，要人脉广布。所谓Farming-商圈精耕，就象种田一样，努力细心耕耘必能丰收。而商圈耕耘是最省时、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升中介公司门店在本商圈的知名度与信任度，以便于增加附近社区的成交率，如果做好商圈耕耘，市场的占有率自然提高，房客源也将源源不断，同事可以让公司长期保持地区优势。精耕商圈的理由：

因为商圈范围不会太大，拜访经营、带看销售皆方便，节省时间; 1) 地段行情及市场动态，能更深入了解; 2) 专人专职的区域经营，资源有效分配;

3) 强化了与社区居委会、物业管理员保安、社区各色人等、社区各营业网点的联系;第一手获得待租售房源和客源;

4) 建立商圈图、商圈调查表、区域行情表，成为社区的房产顾问;

5) 参与社区活动，挖掘潜在客户，让所属商圈的人，无论是买卖房屋时都指名找你。

当然商圈精耕对门店和经纪人而言最大的益处显然是在业绩方面。以上海信义房屋商圈精耕最为成功的北京西路店为例，信义房屋北京西路店自2003年成交第一套所精耕的楼盘--国际丽都城之后，至2005年底已买卖成交近80套，成交总金额超过2亿，仅靠精耕国际丽都城一个楼盘，信义房屋北京西路店就创造了超过500万的佣金收入，总体上信义房屋北京西路店精耕的几个楼盘所产生的业绩占该店总业绩的80%以上，北京西路店也因为在商圈精耕方面的突出成绩而连续两年成为上海信义的TOP店。

切记!深耕就是生根。商圈精耕让回头客、潜在客户都会找你这个顾问，让你达到集客的功效，自然业绩也将滚滚而来。

随着房产市场的不断成熟，商圈精耕无论是对于中介公司还是对门店、经纪人变得越来越重要。如何满足购房客户的要求，迅速为其锁定合适的房源成为房产交易的关键，而这也恰恰就是商圈精耕的精华所在.商圈精耕可以形成局部优势, 不论竞争对手有多么强大，当你专注聚焦于某一个区块深入耕耘，就能形成局部优势，在"小池塘里当最大鱼"，战胜对手。我们便不需要担心同业的店数人数多，只要我们能在一个特定的商圈区域内，深入经营，赢得客户信赖，仍能成为赢家。

三、商圈的划分:

一般来说,我们把以门店为圆心，以自行车车程为距离单位，门店周围自行车车程10分钟内的为核心商圈，车程10分钟到20分钟为次要商圈，车程20分钟以上为影响力商圈。

或者我们可以这样划分，以门店为圆心，门店周围1.5至2公里为核心商圈，2公里到4公里为次要商圈，4公里外为影响力商圈(小城市的范围可以适当缩小)。我们精耕商圈一般在核心商圈，次要商圈主要做一些日常性的开发和驻守，而像OPENHOUSE等房产房源集中展示活动可以在影响力商圈内进行(一般由公司的几家门店联合做房源集中展示，市场调查等活动)。 o核心商圈：核心商圈是最接近门店并拥有高密度顾客群的区域，一般顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占门店的成交额的55-70%

o次要商圈：次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客一般占门店的成交额的15-25%

o影响力商圈：指门店可以达到或者有影响力的区域。顾客一般不会直接抵达，而是通过广告、OPENHOUSE等其他形式上门，一般占门店成交额的10%以下。

四、精耕商圈的六大周期： 1. 认识期 2. 认知期 3. 兴趣期 4. 需求期 5. 行动期 6. 循环期

店长的三板斧一个优秀的店长，包括一个成功的区经，一定能良好运用招聘、培训、激励这三板斧来帮助自己打造优秀的团队。

一、招聘：

店长的主要职责是为组织挑选适合的人员，理想的情况是店长一直在招募，而不是等到缺人的时候，也就是说，持续招聘是店长最首要的职责之一。什么是成功的招聘呢，要满足这样几个要求： 1)强化我们的企业文化。 2)强烈的吸引应征者。

3)即使双方没有相互选择，也要留下良好的企业和品牌形象。 4)在录用之前，使应征者对行业和公司有一个基本的、正确的了解。

请大家告诉我，什么时候招聘最好?

很多人说刚刚过完年的时候招人最好，其实不是这样的，最好的时候是

3、4月之间，和11月份。因为刚过完年的时候，很多人的理想是比较高的，但是到了3月后，经过一个多月的挑剔后，很多人都有了内心的落差了，这个时候你再招进来的人，他能比较踏实的工作。再就是11月份，因为再过

2、3个月就过年了，这个时候找工作的人是想赚钱回去过年的，也是比较容易让我们挑选到合适的人。

有很多公司招经纪人都会犯同样的错误，就是面试几分钟后，立马说："很好，明天开始上班。"不过才几分钟就通过了，这样的工作你珍惜么?所以在面试的时候我们要打一个时间差，就是面试后过个

2、3天再通知复试。再就是我们招聘是要吸引人，不能是忽悠人。我们在面试的时候，不能把我们这个行业、工作说的有多好多容易赚钱，因为这样给人的感觉是不踏实的，而且他进到公司来后，发现不是这样，那他会有一个落差，很容易就会"阵亡"。所以一定要告诉他，这个行业、工作是有难度的，不是谁都能做好的。所以我们要招的人是"志同道合"的人，而不是说，随便招一个人，然后再把他培养成"志同道合"，这样是不现实的，也是很消耗成本的。

在台式企业里，很注重创意，比如他们的招聘广告，都很有创意，这里给大家挑出几个看看：

二、培训：

总得来讲，培训从哪里入手、经历那些步骤、有什么要点，作为店长、区经包括公司的培训部门，都要有个系统的流程、规划。新人进来要熟悉工作、公司、行业，所以我们安排的是入门型的培训。工作4个月到一年多的，我们要进行成长型培训，比如案例、比如技巧。最后就是激励型培训，帮助他们继续向更高的方向发展成长。我们用一个图来说明：

1、新人培训要点：

1)K--新员工最需了解什么?

2)A--什么观念可以使他/她全力以赴? 3)S--必须学会做什么?

4)H--必须经常不断做哪些事情?

2、新人培训的主要阶段： 1)热身：商圈调研

2)岗前入门培训(OJT) 3)90天在岗(OJT)辅导

3、岗前入门培训的阶段，管理者可以做的： 1)设计一个正式的新员工欢迎仪式 2)做好职前辅导 3)详细的工作说明 4)及时有效的沟通 5)妥善的监督和培训

6)给新员工找一个好师傅

4、90天在岗培训的要点是： 1)真正了解房地产的基础知识

2)了解当地及门店商圈的市场情况 3)熟悉业务流程及操作 4)掌握业务工具的使用

5)熟悉公司内部管理与运作规范

6)通过观摩和实际操作掌握关键业务环节的技能 7)能有效地开发一定数量的房源 8)能对房源进行有效的内部推广

9)在店长或他人的帮助下能成功的完成一笔交易

以上呢，就是我们总结出的新人，也就是3个月内的经纪人需要培训的阶段和要点。那么对于每一个经纪人，不论新人老人，我们的培训途径是类似的：

综合起来，我们把所有的培训包括该培训进行的阶段，列成一个表格：如有需求，请联系人力资源部刘召军 667364

三、激励：

激励分为物质激励、精神激励，但是很多管理者、公司都走进了一个误区，总觉得激励就是发钱，但实际上，钱不是万能的，钱这个激励方式是最直观的、最刺激的，但是也有很多不足的，因为一旦有别的公司给的金钱激励比你高，你的人就可能会走，所有我们的激励方式必须是多样化的。要知道，公司的工作环境、工作氛围其实都是我们可以使用的激励方式，比如中午为大家备休息椅、洗手间装饰的很舒心，这都能够激励到员工;工作氛围更是员工所在乎的，工资是大家关心的，但是工作的舒心、快乐更是大家所关心的。所以，我们激励的目的是：让员工在和谐、快乐的氛围中，每时每刻的在颠峰状态下工作!--创造更高更好的业绩!

比如我们以前上海公司，有个习惯，就是每月评选出的前三名经纪人，都会得到一次与公司老总共进晚餐的机会。但是每次，公司都会偷偷的把这三名经纪人的家人都事先接到酒店。这是一种非常重亲情的激励，是精神激励。

1、我们常见的激励误区： 1)激励是公司的事情 2)重业务而不重激励 3)把激励与奖励等同 4)认为激励是钱的事

2、对于精神激励，我们可以做到的：

1)认可与赞美

2)赞美的前提-信任下属

3)善于及时发现下属工作之中的细小的做得出色的方面 4)认可满意的部分

3、在平时管理工作中，我们可以用到的激励方法有： 1)职场布置 2)业务竞赛 3)业绩看板

4)日常的表扬与赞美

5)利用公司整体激励计划 6)职业生涯规划 7)早会与销售会议

金牌店长的一天

一、早上： 1.关怀时间

2.晨会

3.行程安排(重点行程) 4.沟通 5.库存结构 6.政策解读 7.商圈分析

1、早饭问题：

早饭对我们来讲是非常重要的，但事实上很多人都知道吃早饭对身体好，却也还是不正常按时吃早饭，或者吃些不适合早上吃的东西。这样实际上对我们一天的工作是会有影响的。很多人说，店长其实是又当爹又当妈，确实是这样，我们要关怀我们的经纪人，他们工作情况直接影响着店面的业绩、生存。所以，我们公司里面的每一个店长，每天早上的第一件事情就是督促员工吃早饭!而且，他们还会告诉员工该吃什么样的早饭。这个就是我们所说的"关怀时间"。

2、卫生打扫：

之前在"道势气术"里面讲到过关于店面卫生的问题，我们每天早上一到店里，所有人一起迅速、流畅的做好店面清洁，这个帮助我们振奋精神。最好是能让店铺充满清新的香味，比如柠檬气味的空气清新剂，可以提神，客户进来闻到也会非常舒心。

3、早晨氛围：

问好，关怀，昂扬斗志，赞美。

4、早会时间：早会基本流程： 1)全体震声

2)昨日行程温习 3)今日行程安排 4)焦点行程落实 5)问题分析 6)唱盘、唱客 7)战术分析 8)全体震声

早会的任务：

1)为业务员解决具体问题，指导业务工作 2)了解目标和行程以及达成情况 3)关注重点事项和特殊客户 4)激励和督导员工

二、下午： 1.关怀时间 2.沟通

3.行程检核

4.焦点-----把握和陪同 5.夕会

6.总结和培训 7.关怀时间 8.自我提升