农村土地流转现状调查

第一篇：农村土地流转现状调查

我县农村土地流转现状的调查报告

为摸清我县农村土地流转工作的现状及存在的问题，分析近年来的有关农业政策，特别是当前农业补贴政策存在的问题及对农村土地流转的影响，总结近年来我县农村土地流转的主要模式和成功经验，分析农村土地流转的影响因素，有针对性地提出发展多种形式的农村土地流转的对策措施及政策性建议，为制定相关的配套政策提供决策依据，为统筹城乡发展提供决策参考。7月下旬，我们组织相关人员，对各乡镇的土地流转工作现状进行了调查，现将调查的基本情况及对策建议通报如下：

一、全县农村土地流转现状

近年来,我县在农村土地承包经营权流转方面进行了大胆有益的探索,特别是党的十七届三中全会以来,县委、县政府高度重视,进一步加大工作力度,农村土地流转有了较快的发展。从各乡镇政府上报的数据汇总显示：截止今年7月止, 全县现有承包农户21.78万户，农业人口79.55万人，承包耕地面积57.93万亩，农村土地流转面积21.34万亩，占全县承包地面积的35.61%，涉及农户4.9万户，占总农户的22.5%。其中实行适度规模经营面积7.8万亩，占土地流转总面积的36.55%，占总承包地面积的13%。按流转形式分，转包8.63万亩，转让1.61万亩，出租6.74万亩，互换0.71万亩，入股0.33万亩,其它3.34万亩。按流转土地用途分，粮油10.09万亩，蔬菜2.38万亩，水果1.72万亩(其中柑橘1.2万亩)，茶叶0.05万亩，养殖业1.4万亩(其中生猪0.59万亩)。主要流转形式：一是自发流转。在自愿基础上,农户之间自行协商确定土地转包或出租以及租金标准后流转,期限不确定,以口头协商居多。二是委托流转。由农户自愿委托村社或其它农户“代耕”, “代耕”是我县农村土地流转的主要模式。通过土地流转，促进了农业结构调整,实现了土地资源的优化配臵和合理利用,发挥了规模效益,有力地促进了现代农业发展,产生了良好的经济和社会效益。但是，总体来看,我县农村土地流转规模小、数量少、范围窄,多是零星、分散流转,规模经营程度不高,还有待进一步引导和完善。

二、调查中发现的主要问题

我们在调查中发现，我县土地流转主要存在以下一些问题：

(一)各乡镇上报的土地流转数据水分大，工作人员业务不熟悉，操作不规范，土地承包管理工作亟待加强。主要表现在：一是据我们调查，全县土地流转实际面积为11.27万亩，占各乡镇上报土地流转面积21.34万亩的52.81%;在乡镇政府保管的签订书面合同的面积为6.04万亩，占各乡镇上报土地流转面积21.34万亩的28.3%;由于业务人员经常变动，兼职人员多，专职人员少，本身又不认真学习业务，对转包、转让、出租、入股、互换等几种流转形式的概念没搞清楚，随意上报数据。按规定转让还需填写农村土地承包经营权转让申请

表，转让和互换方式流转的，18周岁以上的家庭成员应签署意见，承包方应当办理农村土地承包经营权证变更手续。目前乡镇上报的转让面积1.61万亩，互换0.71万亩，均未办理任何手续。二是大多数农户之间的土地流转书面合同内容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意，绝大多数土地流转不按规范签订合同，除永平、黄沙两个乡镇按县上提供的合同文书格式外，其余乡镇均是自己打印的合同，有的甚至根本没有合同，只是口头协议。即使签订了书面合同，所签书面合同条款很多都不规范，内容过于简单，对流转双方权利义务及违约责任、承租土地上附着物处臵、有关赔偿条款等缺乏具体明确的规定;有的超过了二轮承包的剩余期限，与农村土地承包法相违背。三是有的合同未经县乡合同管理机构审查、鉴证或公证机关公证。虽然我县在第二轮土地承包中做了大量工作,保证了二轮承包工作在全县的顺利进行,但由于多种原因,仍存在不少问题。个别地方至今未按要求进行二轮土地承包;一些地方承包合同不完善,承包双方权利义务关系不明确,承包纠纷时有发生;全县仍有一定数量的土地承包经营权证尚未发放到农户手中;有的地方土地承包台账管理不健全,土地经营权证、承包合同、台账与实际承包地块不一致,有的甚至没有登记台账,有的乡镇和村没有建立土地承包档案,一旦发生纠纷无据可查。县农业部门虽然制定有规范的操作规程和土地流转合同文书格式,一些乡镇土地流转仍处于自发、无序的状态,许多流转采取口头协议,不通过签定书面合同来规范双方的权利和义务,即使签定合同也存在手续不规范、条款不完备等问题,纠纷隐患较多。虽然我县成立了土地流转管理中心，但机构规格、人员编制和工作经费与承担的工作职责不相适应，工作正常开展较难。乡镇农经管理职能在机构改革中统一划归经发办后，全县没有统一明确各乡镇履行包括土地承包管理在内的农经管理职能的机构和人员，土地承包管理有名无实，有的乡镇有编无人，土地流转管理处于真空状态，影响了土地流转的规模和效益。

(二)流转缺乏市场化机制。一是土地流转市场尚未形成,缺乏中介服务。目前,土地流转主要依靠自发进行和政府推动,想转出土地的农户寻找流转对象难度较大,而具有一定规模的种植大户、农业企业却苦于和一家一户的谈判费时费力又不能保证连片发展的规模,使土地流转空间狭窄,流转成本增大,严重影响了土地流转的速度、规模和效益。加之，流转缺乏中介组织,信息传播渠道不畅,很大程度上延缓了土地流转的进程。二是流转风险较大,缺乏对农民利益的保护机制。土地流转前,缺乏对种植大户和企业业主农业经营能力的资格审查和评估。土地流转后,又缺乏对农民利益的保护机制。流转业主一旦经营上出现失误,无法履约,一跑了之,给流转农户造成较大的经济损失。造成损失后,又没有有效的补偿办法,风险由农民和政府承担。三是农民的流转收益缺乏增长机制。在流转合同的约定上,农民土地流转收益一般是一定不变,流转期间不再调整租金,流转收益没有随经济的不断发展得到相应增长。

(三) 土地规模流转难度较大。农村土地能否进行流转,很大程度上取决于农民的就业问题能否得到解决,能否有稳定、可靠的非农收入，能否引进讲信誉、有实力的业主，能否选准、选好产业发展项目。而当前农村劳动力转移，以外出打工为主要方式,其他家庭成员大多仍在农村从事农业生产,这部分人依靠承包地收入维持基本生活。所以，如果没有良好的、稳定的收益保障,很多人宁愿粗放经营,甚至不惜撂荒，也不愿流转土地。

(四)乡村基层组织工作力度不大。部分基层干部存在求稳怕乱、少找麻烦的思想,工作不到位,引导不力，服务滞后，影响了土地流转规模经营与规范化管理的进程。一些村级组织在协调引导、土地调剂、矛盾处理、监督管理方面，没有发挥好应有的作用。

(五)开发业主引进难。由于农业是受自然和市场双重影响的弱势产业，收益比较低，因此，业主对投资农业开发极为慎重，真正有实力的企业或业主参与土地流转、规模经营农业的比较少。目前，全县引进从事农业开发的业主中真正坚持下来并实实在在取得较好效益的不多。有的依赖性强，只想靠政府支持;有的管理水平低，科技含量不高;有的项目选择不准，产业趋同，品种单一等。

造成上述问题的原因：

(一)思想认识不到位。少数政府和部门领导没有认识到土地流转在农业现代化进程中的重大意义，采取放任自流的态度;基层在实践中表现为重视引进企业、业主而不重视培养农民的合作精神。通过调查，农村土地流转缓慢，既有转出方面的原因，又有转入方面的原因。转出户积极性不高的主要原因：一是不愿转出。有的是观念问题，总认为务工经商虽然收入高，但有风险，担心自己经商办企业亏本、外出打工找不到钱，明知种田效益低，但觉得饭碗有保障，这些人不愿转出土地外出务工;有的农民已长期在外务工经商，认为土地是自己的命根子，是今后的退路，害怕土地流转后，将来在外呆不下去，生活就没有了保障;加之，由于农村的养老、医疗、社会救助等社会保障体系不健全，农民主要还是依靠土地收入解决看病、上学、养老等问题，普遍把土地作为最基本的生活保障来看待，对于流转土地存在后顾之忧，特别是部分年龄较大的农民，尽管已经没有精力和能力经营好承包地，但宁肯粗放经营，也不愿将土地流转出去。二是不忍转出。近年来，国家不仅取消了农业税，还实行了惠农政策，有些户认为种田划算，弃之可惜。三是不宜转出。主要是有些户的租金或转包费要价较高。也有的是因为土地边远或地块过散转不出去。四是不急于转出。农户等待城镇扩建或实施国家重点工程，自己的承包田被征用，得到一笔可观的补偿费。有的农户，等待上级下达退耕还林指标。

(二)政策法规不具体甚至错位，后续政策不配套，监管措施不力。提倡土地使用权的合理流转，一直是中央农村政策的主要内容之一，这在中央一系列农村政策中均有涉及，但比较原则化。对土地流转的管理，从上到下没有具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。中央提出土地承包关系长久不变后，没有像在《土地承包法》中那样作出“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”类似规定，在实际流转中出现了期限很长或无限期流转,必将影响今后国家政策的调整和执行。加之，土地流转受相关政策制约。《基本农田保护条例》“禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”。由于种粮比较效益低，规模流转者多发展比较效益高的林果业甚至非农产业，该《条例》在实际流转中成为反对流转者的政策武器。

(三)基层重视程度不够，管理服务未跟上。县、乡镇管理机构力量薄弱，流转过程中没有相应人员进行管理指导，农村承包合同管理机构陷于瘫痪或半瘫

痪状态。有些乡村缺乏对农村土地承包经营权流转的服务和管理，特别是一些乡镇根本没有专人负责农村承包合同管理工作，对农村土地承包经营权流转放任自流，流转行为无人监管，无人受理，从而留下许多弊病和隐患，有的已成为农村不稳定的因素。

三、搞好城乡统筹，推进农村土地流转的建议

为进一步贯彻落实《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》(国发„2009‟3号文件)，鼓励和支持通过农村土地承包经营权流转的方式实现农业用地向规模经营集中，促进农业规模经营，加快农业产业化进程，建议：

(一)把转变思想放在首位，提高土地流转的认识，把加快劳务输出作为重点，拓宽土地流转的空间。

首先，让农民认识到土地流转在城乡统筹发展中的重要性。因此，要充分利用各种行之有效的形式，广泛宣传土地流转的意义，引导农民增强流转土地的自觉性。一是要加强对土地承包法律法规的宣传，大力宣传《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《重庆市实施<中华人民共和国农村土地承包法>办法》，教育广大农民和基层干部知法、懂法、用法;二是要加大典型引导力度。乡镇和涉农部门要充分发挥外出创业成功人员和种粮大户的典型示范作用，用身边的事教育身边的人，使农民看到实实在在的效果，从而转变思想观念，投身非农产业，加快土地流转。

其次，要拓宽劳务输出渠道，为农民外出就业创造条件。一是要加强对农村劳动力的技术、技能培训，搞好信息服务、政策服务、法律服务和组织管理，为农村劳动力向

二、三产业转移提供条件，让大量的农村劳动力能够出得去，挣到钱，留得住，使大量的农村人口离开土地，离开农村，向城镇转移，为农村土地流转创造必然条件和有效空间。二是加强与承包土地方的沟通，在签订合同时，要求承包方必须根据土地的数量，按比例吸纳部分农村富余劳动力。

(二)把提供优质服务作为宗旨，优化土地流转的环境，把优惠政策支持作为动力，推进土地流转的进程。一是建立健全组织体系，把土地流转工作纳入党委、政府的重要议事日程，成立由主要领导负责的土地流转服务中心，综合、协调、统一领导土地流转工作，县、乡设立土地流转中心，加强土地流转管理和服务，建立土地流转信息库，及时收集发布土地流转信息;二是积极发展市场中介组织，使土地流转进入市场，依靠市场调节完善流转机制，推动土地流转的健康运行，降低土地流转成本;三是完善土地流转纠纷调解仲裁机制，健全乡镇土地流转纠纷调解机构，县上成立土地流转纠纷仲裁委员会，着力解决土地纠纷工作，化解矛盾，排除隐患;四是健全社会保障机制，解除农民的后顾之忧，使农民放心走出去，进而为土地流转创造良好的条件。五是对土地流转双方给予资金奖励，根据农村经济发展现状，设立专项扶持资金，用于奖励土地流转双方，奖励比例可根据土地承包方年上缴税收以及解决当地农村剩余劳动力的数量确定，对经营土地面积达到一定规模的业主、流转出土地的农户、以及同意互换承包地促成该流转行为的承包农户按照一定标准给予资金奖励，同时对引进该业主的单位或个

人按照一定标准给予资金奖励。六是建立大规模租赁土地业主信贷支持制度，根据大规模租赁土地业主的实际情况，建立信贷支持制度，加强企业与金融机构的联系，制定对土地租赁大户贷款的奖励办法，对经营土地面积达到一定规模的业主，有关部门要积极帮助其提供融资担保支持，并给予贴息支持。

(三)把加强土地管理作为基础，规范土地流转行为，把改革创新机制作为突破，丰富土地流转形式。一是加强土地转出方的管理，对农户自发的土地流转行为，帮助引导农户签订规范的土地流转合同，并报所属村集体经济组织和乡镇土地承包管理部门备案;二是加强土地转入方的管理，切实开展对大宗土地流转业主的资质审查;三是严格执行土地承包法律、法规，土地流转年限不能超过农户家庭承包土地的剩余承包期;四是规范乡村集体经济组织参与土地流转的行为，不得以任何名义强迫农户流转土地，也不得阻挠农户自愿合理地流转土地;五是建立风险保证金制度，防范流转双方单方面毁约给对方造成的损失;六是建立完善土地流转台账，做好土地流转登记备案工作，加强土地流转档案管理。七是鼓励发展土地股份合作社。在基础条件较好或二三产业比较发达的乡镇，可在农民自愿的前提下进行土地股份合作制试点，按照市场机制将承包农户的承包地折价入股或量化成股份，支持建立土地股份合作社，统一招标对外出租或实行合作经营，促进土地向种田能手和规模经营主体集中，以推进农业产业向公司化、园区化、合作化发展。

(四)落实承包经营权,为土地流转创造前提。落实和明晰土地承包经营权是进行土地承包经营权流转的基本条件，是健全土地流转市场的基础性工作。按照中央《决定》提出的“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”的要求，切实做好延包后续完善工作,妥善解决二轮延包遗留问题。调查、核实农户土地承包合同情况，认真登记土地承包台账,向农户颁发土地承包经营权证,认真清理、规范整理和永久管理好土地承包档案资料,做到承包地块、合同、证书、台账“四到户”、“四相符”,所有档案资料委托乡镇土地流转中心集中保管,逐步实现土地承包档案管理信息化,为加快推进土地流转,发展适度规模经营打好基础。

(五)健全管理机构，加强规范管理，建立市场化机制，促进农村土地流转。一是强化县农经站职能，确保包括土地流转管理在内的农经行政管理职能的有效履行。建立健全乡镇农村土地流转服务中心，按照机构改革时编制部门核定的各乡镇农经人员编制数,定岗定员,清理借调人员,充实缺岗人员，保证必要的经费,确保包括土地流转管理在内的农经行政管理和公益性服务职能的有效履行,构建土地流转平台。村级设信息员一名,负责收集、上报土地流转信息,共同构成土地流转管理服务体系,满足土地流转的市场需求。二是建立健全民间协商、乡村调解、县级仲裁、司法保障的农村土地承包纠纷调处机制,尽快出台《农村土地承包纠纷仲裁规则》，强化县农村土地承包纠纷仲裁委员会职能，设立土地承包纠纷仲裁庭，落实仲裁庭机构人员编制和工作经费，为依法搞好土地纠纷仲裁提供有力保障。三是积极培育土地流转市场,大力发展中介服务组织。搞好县农村土地流转中心建设,支持有条件的乡镇建设土地流转交易大厅,为土地流转双方提供“一站式”服务。村级建立土地流转站，负责办理土地托管农户和土地租赁经营户对土地的托管和租赁申请,搞好土地流转信息登记、传递和招商引资。各乡镇土地流转中心和村土地流转站收集农民土地流转信息,通过县土地流转中心统一发布、统一交易、统一签订合同、统一合同鉴证,使农村土地依法、有序、

公开、快捷流转。四是建立有效的土地流转市场准入制度和抗风险机制。对进入土地流转市场的种植大户、企业业主的农业经营能力进行严格的资格审查,对其资信情况进行客观实际的评估;对大宗土地流转实行登记备案制度和流转合同鉴证制度;对因生产需要在流转土地上修建生产服务性设施临时占地的，按设施占地面积和一定标准收取土地复垦保证金。建议由政府、受让业主、农户按照一定的出资比例建立土地流转风险基金，化解农户在土地流转后带来的潜在风险。

(六)积极发展种粮专业大户和农业企业，推进土地适度规模经营，落实扶持政策，为发展土地适度规模经营创造条件。鼓励并支持种粮大户或工商企业投资农业，兴办果园、加工等多种类型的农业企业。鼓励无劳力的户将承包田出租，收取租金，也可以将土地入股，参与企业分红;虽有劳力但不善经营的户将土地出租，这样不仅可以收取租金，而且还可以在企业打工，得到两份收入。同时，对种粮专业大户除了保证国家补贴政策兑现外，还要在用电、用水方面给予保障，要在农业项目上给予安排。对工商企业租用农户土地进行农业开发的，可以享受相关产业扶持政策。对投资规模较大，带动农户多，安排农村富余劳动力较多的农业企业，可按农业产业化重点龙头企业对待，实现农户、企业、政府“三赢”的目标。

(七)修改完善配套政策法规。按照保障国家粮食安全的原则，根据粮食自给率的要求，在现有“基本农田”内进一步划分“基本粮田”。“基本粮田”实行严格保护，实行占补平衡原则，在平原或丘陵、山区的沟谷地带，只能种植规定的粮食作物，其土地整治、道路水利等基础设施建设国家重点投入，对农民因种粮减少的收入给予差额补贴。“基本农田”中未划入“基本粮田”部份，既可根据占补平衡要求，由国家投资整治后转为“基本粮田”，也可以退耕还林或转为建设用地。进一步明确土地承包经营权的法律地位，允许其抵押、折资入股等流转。

实践证明，土地流转虽是一个依法、自愿、有偿的过程，但细致的工作、主动地引导、行政的推动仍是非常有效的手段。因此，各乡镇党委政府要高度重视农村土地承包经营权流转工作，把建立土地流转机制，促进土地承包经营权的有序流转作为深化农村改革，实施机制创新的重要内容来抓，列入党委政府工作的议事日程，制订促进土地流转的措施，狠抓典型示范，大胆奖励有成绩的基层干部，以充分发挥他们的聪明才智，形成内在动力，促进工作有序开展。

第二篇：邳州市农村土地流转现状的调查报告

龙源期刊网 http://.cn

邳州市农村土地流转现状的调查报告

作者：董士玲 吴 健

来源：《新农村》2010年第08期

摘 要:党的十七届三中全会指出,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。随着这项重大决定的实施,农村土地流转的规模和速度必将呈现快速发展的趋势。为了解徐州市农村土地流转工作的现状及存在的问题,分析近年来的有关农业政策,特别是当前农业补贴政策存在的问题及对农村土地流转的影响,总结近年来徐州市农村土地流转的主要模式和成功经验,分析农村土地流转的影响因素,有针对性地提出发展多种形式的农村土地流转的对策措施及政策性建议,为制定相关的配套政策提供决策依据,为统筹城乡发展提供决策参考。带着这些问题我们对邳州市的农村土地流转情况进行了深度调研,对邳州市农村土地流转的现状、流转的主要类型、流转的主要做法等方面的问题有了较清晰的认识,并在借鉴全国其他地区土地流转经验的基础上,针对邳州市土地流转的实际情况提出了切实可行的解决之策。

关键词:土地流转 基本情况 主要问题 建议

一、目前土地流转的基本情况

1.土地流转处于无序状态,流转行为不规范

目前的土地流转主要是群众自发进行,处于无组织性地盲目开展的状态,缺乏各级政府部门和单位有效的组织和引导,流转过程存在诸多不规范的问题:大多只有口头约定而无书面合同;少数虽有合同,但不规范准确,导致双方的权、责、利无法得到有效保障。所有这些问题的存在导致的结果是土地没有得到合理充分利用,土地难以实现规范、有序和高效流转,整体呈现出流转速度偏慢,流转期限偏短,规模经营水平偏低等特点。

2.土地流转的档次不高

主要表现在两个方面:其一是流转的形式档次不高,全是散户流转,不成规模,流转形式绝大部分仍属最低层次的委托代管形式。流转后效益比较低,对农业产业结构调整推动作用不大,难以形成规模化种植。其二是流转土地的开发档次不高。由于许多流转的土地仍处于自发的、粗放的、低层次的经营状态,流转规模小、投入低、科技含量不高、抵制市场风险的能力不强,很难形成规模经营,土地没有得到充分利用,农业产业化发展滞缓。

3.机构机制不健全

《农村土地承包法》、《农村土地流转管理办法》等法规虽然将土地流转管理的职能赋予乡镇人民政府和县级农业主管部门,但县乡村均未建立土地流转领导机构、工作机构和服务机

构,也没有制订出台土地流转的指导性文件、工作职责和制度体系,对土地流转的引导服务和管理监督职能未能落实到位。

二、调查中发现的主要问题

在调查中发现,徐州市土地流转主要存在以下一些问题:

1.各乡镇上报的土地流转数据水分大,工作人员业务不熟悉,操作不规范,土地承包管理工作亟待加强。

主要表现在:一是据我们调查,全市土地流转实际面积为15.953万亩,占各乡镇上报土地流转面积30.1万亩的53%;在乡镇政府保管的签订书面合同的面积为7.826万亩,占各乡镇上报土地流转面积30.1万亩的26%;由于业务人员经常变动,兼职人员多,专职人员少,本身又不认真学习业务,对转包、转让、出租、入股、互换等几种流转形式的概念没搞清楚,随意上报数据。按规定转让还需填写农村土地承包经营权转让申请表,转让和互换方式流转的,18周岁以上的家庭成员应签署意见,承包方应当办理农村土地承包经营权证变更手续。目前乡镇上报的转让面积

2.89万亩,互换1.2万亩,均未办理任何手续。二是大多数农户之间的土地流转书面合同内容不完整,在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意,绝大多数土地流转不按规范签订合同,有的乡镇自己打印的合同,有的甚至根本没有合同,只是口头协议。即使签订了书面合同,所签书面合同条款很多都不规范,内容过于简单,对流转双方权利义务及违约责任、承租土地上附着物处置、有关赔偿条款等缺乏具体明确的规定;有的超过了二轮承包的剩余期限,与农村土地承包法相违背。三是有的合同未经县乡合同管理机构审查、鉴证或公证机关公证。虽然我市在第二轮土地承包中做了大量工作,保证了二轮承包工作在全市的顺利进行,但由于多种原因,仍存在不少问题。个别地方至今未按要求进行二轮土地承包;一些地方承包合同不完善,承包双方权利义务关系不明确,承包纠纷时有发生;全市仍有一定数量的土地承包经营权证尚未发放到农户手中;有的地方土地承包台账管理不健全,土地经营权证、承包合同、台账与实际承包地块不一致,有的甚至没有登记台账,有的乡镇和村没有建立土地承包档案,一旦发生纠纷无据可查。市农业部门虽然制定有规范的操作规程和土地流转合同文书格式,一些乡镇土地流转仍处于自发、无序的状态,许多流转采取口头协议,不通过签定书面合同来规范双方的权利和义务,即使签定合同也存在手续不规范、条款不完备等问题,纠纷隐患较多。乡镇农经管理职能在机构改革中统一划归后,全市没有统一明确各乡镇履行包括土地承包管理在内的农经管理职能的机构和人员,土地承包管理有名无实,有的乡镇有编无人,土地流转管理处于真空状态,影响了土地流转的规模和效益。

2.流转缺乏市场化机制

一是土地流转市场尚未形成,缺乏中介服务。目前,土地流转主要依靠自发进行和政府推动,想转出土地的农户寻找流转对象难度较大,而具有一定规模的种植大户、农业企业却苦于和一家一户的谈判费时费力又不能保证连片发展的规模,使土地流转空间狭窄,流转成本增大,严重影响了土地流转的速度、规模和效益。加之,流转缺乏中介组织,信息传播渠道不畅,很大程度上延

缓了土地流转的进程。二是流转风险较大,缺乏对农民利益的保护机制。土地流转前,缺乏对种植大户和企业业主农业经营能力的资格审查和评估。土地流转后,又缺乏对农民利益的保护机制。流转业主一旦经营上出现失误,无法履约,一跑了之,给流转农户造成较大的经济损失。造成损失后,又没有有效的补偿办法,风险由农民和政府承担。三是农民的流转收益缺乏增长机制。在流转合同的约定上,农民土地流转收益一般是一定不变,流转期间不再调整租金,流转收益没有随经济的不断发展得到相应增长。

3.土地规模流转难度较大

农村土地能否进行流转,很大程度上取决于农民的就业问题能否得到解决,能否有稳定、可靠的非农收入,能否引进讲信誉、有实力的业主,能否选准、选好产业发展项目。而当前农村劳动力转移,以外出打工为主要方式,其他家庭成员大多仍在农村从事农业生产,这部分人依靠承包地收入维持基本生活。所以,如果没有良好的、稳定的收益保障,很多人宁愿粗放经营,甚至不惜撂荒,也不愿流转土地。

4.乡村基层组织工作力度不大

部分基层干部存在求稳怕乱、少找麻烦的思想,工作不到位,引导不力,服务滞后,影响了土地流转规模经营与规范化管理的进程。一些村级组织在协调引导、土地调剂、矛盾处理、监督管理方面,没有发挥好应有的作用。

5.开发业主引进难

由于农业是受自然和市场双重影响的弱势产业,收益比较低,因此,业主对投资农业开发极为慎重,真正有实力的企业或业主参与土地流转、规模经营农业的比较少。目前,全市引进从事农业开发的业主中真正坚持下来并实实在在取得较好效益的不多。有的依赖性强,只想靠政府支持;有的管理水平低,科技含量不高;有的项目选择不准,产业趋同,品种单一等。

三、促进土地合理有序流转的建议

1.加大对《农村土地承包法》的宣传贯彻力度

确保农村土地家庭承包关系的长期稳定是实现流转的基础和前提。各级各部门要采取多种行之有效的措施,将《农村土地承包法》的精神实质宣传贯彻到每一个农村基层干部和每一个农民,要使广大农村干部和农民充分认识到,实现农村土地家庭承包关系的长期稳定是党中央的一项基本国策,推进农村土地使用权的流转并不改变土地家庭承包关系。要向农民宣传加速农村土地使用权流转是《农村土地承包法》的一项重要内容,是农业现代化的客观要求,对实现农村生产要素的合理流动和优化配置,提高土地经营效益,加快农村劳动力向二三产业转移,促进农村经济快速发展具有十分重要的意义。

2.健全机制,规范土地流转

土地流转工作涉及农村经济发展和农村稳定,需要有一系列的程序和规范,出现矛盾和问题后可规范具体解决。一是建立土地流转制度,推广规范化的土地流转标准合同文本,强化发包方、流出方和流入方三方的“契约”行为,保持土地流转承包关系及经营权益分配的合法性和规范性。二是建立健全土地流转管理和服务组织。在各级相关管理部门内部设立土地流转管理机构,并赋予相应的管理职权,加强对土地流转的规范管理,并成立相应的流转纠纷仲裁机构,搞好土地流转的中介服务,为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。

3.制订出台优惠扶持政策

农业龙头企业、农民专业合作组织等在发展农村经济带动农民增收致富过程中起着至关重要的作用。国家应制订更加优惠的政策,加大扶持力度,拓展发展空间,特别是要加大对农民专业合作组织发展的扶持力度,充分利用其“外联市场、内联农户”的作用,逐步打造产业品牌,自主开发经营项目,吸引农户入股,积极将流转的土地区域办成结构调整的“示范园”,办成应用推广新科技的“试验区”,办成农民增收的“聚宝盆”,提高土地流转的经济效益,提升土地流转的开发档次,推动土地流转的进程。

4.把握好农村土地流转的基本原则

农村土地流转必须坚持群众自愿、平等协商、有偿、依法有序的原则,同时在土地流转中不得改变土地权属关系,不得随意改变土地承包关系,不得擅自改变农业用途。农民对自己的承包土地拥有是否流转的全部决定权,任何人不能强制农民流转土地。土地流转要切忌“一窝蜂”或“大跃进”的方式大规模搞,要在不断总结试点和成功经验的基础上,稳定、有序和适度加以推进。

第三篇： 农村土地流转现状调研建议

为了更好地了解和掌握农村土地流转情况，及时发现和解决存在的问题，促进农村土地流转健康有序规范进行，达到增加农民收入的目的。近期，我们组织人员对全县农村土地流转情况进行了调查。

一、基本情况

截止XX年末,我县共有6,801户农民流转土地面积110,343亩。其中流转耕地的有6,594户，面积108,063亩，分别占流转总户数与流转总面积的97%和98%;流转林地的有46户，面积1,001亩;流转荒地的有135户，面积1,733亩。 土地流转的途径主要有两个：一是农民自发流转的有5,641户，占流转总户数的83%，面积98205亩，占流转总面积的89%;二是经村组织流转的有1,160户，面积12138亩。由此可见，目前农民自发流转占主流。

我县农村土地流转的方式有四种：一是转让。共有3,184户农民转让土地面积46,422亩，分别占流转总户数的46.8%和流转总面积的42.1%;二是转包。共有3,443户农民转包土地面积55,870亩，分别占流转总户数的50%和流转总面积的51%;三是租赁。有98户农民共租赁土地2,304亩，仅占流转总户数的1.4%和流转总面积的2%;四是互换。全县仅有76户农民互换土地5,747亩。

二、存在的问题

土地流转不规范纠纷多。农村实行税费改革以来，农民承包土地热情高涨，原来外出劳务人员纷纷回村要地、种地，产生外出劳动力回潮。一些人，要求解除已签订的土地流转合同。由于多数流转为自发形式，流转双方没有遵循一定程序和履行必要的手续，大多数的流转是私下进行的，未向发包方备案或经发包方同意，有的只是口头协议，没有书面合同，有的即使有合同，但条款不全，双方的权力和责任不明，承包关系不清晰。由于缺乏政策法规和有效的组织形式致使不规范的流转和承包合同潜在大量的纠纷隐患。去年以来，全县受理农村土地承包纠纷140件。另外由于私下流转多，口头协议多，乡镇农村承包合同管理部门和村委会无法建立土地流转合同档案，处于十分被动的地位，给解决土地纠纷带来难度，甚至导致矛盾的恶化和农民频繁上访。

土地流转规模小期限短。从流转规模看，土地承包时，地块好坏搭配，致使不少农户有多处小块田地，制约了土地流转的规模。从流转期限看，由于我县

二、三产业不够发达，农民务工经商收入不稳定，农民仍然把土地作为经营风险的退路，种地仍然是农民眼中最保险的。所以大多数采取短期转包的方式流转土地。从土地流转集中程度来看，土地在小户间流动的多，向大户流动形成规模的少。同时劳务经济的发展还没有达到使更多的农民转出土地程度。去年，输出劳 务的农民占25%，其中55%属季节性、临时性打工者。他们工作不稳定，有的甚至干完活拿不到钱，多数人年均劳务收入不足3000元，仅靠劳务难以养家糊口，所以不肯把土地轻易的转移出去。

农民不愿意流转土地仍是主流。在农民收入中63%来自种植业。因此，目前多数农户仍把土地作为获取收入的主要来源和生活保障，不愿轻易转让土地使用权。对于土地流转的认同感，部分农民对承包权与使用权认识不清，误认为流转使用权就会失去承包权。一些集镇及城郊附近农民看到土地在不断增值及城市发展占地等，怕转让土地以后征用时会失去利益，即使自己无力经营，也不愿将土地转让给别人。特别是当前国家推行农村费税改革以来，惠农力度不断加大，加之近年来种粮收益不断提高，农民更加不愿放弃耕地，甚至外出务工农民也纷纷返乡重新开始经营已流转的土地。

流转的市场机制尚未形成。目前，**县农村土地流转尚处于自发阶段，缺乏有效的市场机制。对市场化的土地流转机制探索的也不够。还没有形成土地流转中介组织，土地流转对象与范围选择余地小，流转形式比较单一，流转对象更多的局限在邻里和亲属之间，难以通过有效的流转实现农村土地资源的优化配置。

土地流转缺乏有效的引导和管理。由于部分基层干部群众对土地流转认识不足，认为土地承包期已经延长30年不 变，土地流转属承包者个人的事，而且上边也没有明确的要求和部署，所以对土地流转不过问，也不加强引导和必要的规范，造成流转行为无人监管，流转纠纷无人受理，处于放任自流状态，留下许多弊病和隐患。

三、建议和对策

健全农村土地流转的服务体系。引导、推动农村土地流转工作。县级农村经济管理部门要成立农村土地流转管理办公室，负责土地流转的政策研究，方案制订和业务指导等工作。乡镇以农村经济管理机构为依托，成立农村土地流转服务中心，负责农村土地流转的政策咨询;贯彻落实土地流转政策，指导流转双方签订土地流转合同;办理土地流转合同的鉴证;对土地流转纠纷进行调解仲裁，对土地流转合同的登记、变更等情况进行备案。村级成立土地流转服务站，由村报帐员兼任土地流转信息员，及时掌握村组农户土地流转的意愿，提供规范的土地流转合同文本和土地承包经营权流转的信息，协调土地经营权流转双方的利益，督促依法签订流转合同，调解土地流转中出现的矛盾和纠纷，对土地流转情况进行登记，及时向乡镇农村土地流转服务中心提供土地流转动态情况。

积极培育农村土地流转市场。一是逐步建立农村土地流转信息网络。以村组为单位，把农村土地承包情况、流转情况、农村劳动力情况等资料进行全面统计，逐级上报汇总， 实行年报制度。有条件的地方，逐步实行微机化联网管理，实行信息资源共享。二是建立科学的农地评定、评估体系，合理评价农村土地价值，保护农民土地流转的收益。三是有条件地方成立市场化运作的土地流转中介服务组织。以市场为导向，自负盈亏，自主服务，解决土地供需双方因不能及时沟通而使流转受阻的矛盾，搜集统计土地流转的供需和市场价格等信息资料，使农户和有意投资农业的经营者能及时、准确获得可靠信息，提高土地流转交易的成功率，降低流转交易成本。

推进农村劳动力向外转移。一是建立健全以政府为主导，社会中介为补充的劳动力就业服务体系，形成多形式、多层次、有保障的劳务输出格局。二是进一步拓展农村劳动力转移的空间。大力发展农产品加工及流通业，深入推进农业产业化经营，积极推进农村城镇化建设，放手发展农村第

二、三次产业和个体私营经济，转移农业劳动力。对全家自愿放弃所有承包地从事非农产业的可以就地农转非。对于全家不再承包地、落户城镇务工经商办企业的可以办理农转非户口，其子女入学、工商营业登记、建房购房等享受国民待遇。三是进一步搞好农村劳动力职业技能的培训工作。广泛施行农村劳动力转移培训“阳光工程”，引导社会力量参与劳动技能培训，调动农民参与培训的积极性，提高农村劳动力素质，增强农村劳动力就业层次。

大力发展农村合作经济组织和各类协会组织。对外联结市场或企业，对内联结千家万户，发挥农村专业合作组织和各类协会在资源整合，带动农户搞规模经营的方面的积极作用。有能力的农村专业合作组织和各类协会，也可以探索农户土地入股等流转方式，自创品牌，自主开发经营农业项目。

建立多层次的农村社会保障体系。没有健全的社会保障制度，就不可能从根本上增强农民离土的安全感和规避市场风险的能力，农村土地市场发育的进程也将严重受阻。因此，要尽快建立多层次农村社会保障体系，包括农村最低生活保障、社会保险、大病救助、子女教育、农民工保护等等，逐步弱化土地的福利性和社会保险功能，为土地出让者解决后顾之忧。

强化管理规范运作。一是推广使用规范标准的土地流转合同文本。目前我县已经制发了标准的土地管理文本和流转文本，已在全县推广使用。推广使用标准流转合同，既能解决口头协议带来的一系列问题，又能解决自制合同不规范的问题。二是实施规范的土地流转程序。我县的农村土地流转主要包括转包、委托代耕、互换、转让、出租、入股等形式。按照农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，委托流转的，必须有承包方的书面委托书。以转包、互换、出租、入股等形式流转的，农户应向发包方备案。以转让方式流转的，应向发包方提出转让申请。受让方将农户以转包、 出租方式流转的土地实行再流转的，应取得原农户的同意。当事人要求鉴证的，乡镇农村经济管理机构依法开展鉴证。凡是以转让、互换方式流转的，应及时注销、变更土地经营权证书。三是建立土地流转纠纷仲裁机构。依据《农村土地承包纠纷仲裁办法》和《黑龙江省农村土地承包管理条例》，县级成立农村土地承包纠纷仲裁委员会，负责对农村土地流转纠纷进行仲裁。四是建立土地流转制度。建立和实施土地流转的登记备案制度、土地流转合同管理制度、土地流转纠纷调处制度、土地流转动态监测制度，使农村土地流转步入健康有序轨道。

第四篇：农村土地流转现状、问题及建议

随着第二轮土地承包的完成及农村土地承包经营权的确定，农村经济得到了飞跃发展，但是随着市场经济深入发展和农村城镇化建设进程的进一步加快，一方面，土地在农民家庭经营中的地位发生了变化，一些农村劳动力自愿摆脱土地的羁绊，或远离家乡热土外出打工，或到农村城镇经商置业，或就近服务于

二、三产业，呈现出空前的“退一进二闯三”的职业分化转移趋势;另一方面，农村产业化经营要求农业经营规模化，而土地使用逐步向专业能手集中又是农业规模经营的重要前提。因此，如何进一步加快与完善土地流转，已成为目前农村工作的重要课题之一。

一、农村土地经营权流转的现状和主要形式

截至目前，土地经营权流转形式多样，归纳起来主要有以下几种形式：

1.转包。即承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转绘同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务，接包方按转包时约定的条件对转包方负责。

2.转让。即承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

3.互换。即承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换同时交换相应的土地承包经营权

4.人股。即实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营。其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。

5.出租。即承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责

二、土地流转的积极作用

土地流转是农村经济发展的迫切需要，尽管目前尚未有序进行，处于探索阶段，但各种形式的流转已产生了积极作用。

1.促进了农村经济的活跃和农民收入的增加。实行土地转包以来，一些文化程度较高、有一技之长的农民纷纷外出务工经商，面把承包的土地转包他人。在外务工经商人员有收入，承包了别人土地的务农人员收入也有所增加，活跃了农村经济。

2.促进了土地利用率的提高，使土地荒芜现象得到有效遏制。随着农村经济的发展，外出务工人员逐步增加，农村中出现了土地荒芜现象。实行土地有偿转包.能够减少土地的荒芜，并且使一些荒滩能够得到逐步开发和利用，从而提高了土地的利用率。

3.促进了土地向规模经营方向发展。土地逐步集中到种植能手经营后，提高了农民组织化程度，实现了土地、资金、技术和人才的有机结合，资源的有效配置大幅度提高了土地的产出，提升了农业的整体效益。种植大户为实现自己的利益，通过各种途径广泛联系市场推销自己的产品，并带动周围农户的产品销售，扩大了农产品销售市场，并有效地促进了农业经营的规模化。

三、当前农村承包经营权流转中存在的问题

土地流转促进了农村经济的活跃，增加了农民收入，但由于流转形式是在摸索中产生的，又没有统一的规范措施，因此存在的一些问题有待解决。

1.土地流转的程序不规范、手续不完善。主要表现在：一是大多数农户之间的土地流转，只有口头约定，没有书面合同，即使有书面合同，其内容也不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意。二是土地流转有的不按规范签订合同，合同条款、标的不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。有的曲线炒作地皮，实行耕地“农转非”。三是绝大部分在土地流转时没有通过发包方同意，没有到主管部门登记备案。目前，还没有一个乡(镇)有比较完整的土地流转合同档案，农村土地流转资料档案缺乏。

2.旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难。在外出务工、经商的农民中，有的对土地的眷恋还很深，把土地看成了“保命田”、“退路田”，这种陈旧的思想观念严重地阻碍着土地的流转。因外出打工经商等转移的劳动力提供的可流转土地，大多是按照“弃差不弃好、弃低不弃高、弃远不弃近”的原则操作，形成了分散零碎的插花田，造成土地难以流转。

3.流转涉及的农户多、规模小。流转给小户的面积多，流转给专业大户的少，难以实现产业化和规模经营。土地流转期短的多。流转期长的少，易造成短期效益行为，不利于对土地的投入和保护。

4.乡村干部对土地经营权流转的重要性认识不足。提倡土地流转的宣传多、要求多，真正从政策上、体制上为土地流转创造条件少，农村没有足够的可供转移的土地。有些干部认为土地承包到户，使用权归农户，流转不流转与干部没关系;有的认为市场经济条件下，只要农民不改变土地用途，不用管等等，缺乏引导的积极性和责任感。

5.存在土地强制流转损坏农民利益的现象。随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的推进，土地使用权流转从幕后走向前台，并且速度明显加快，但存在不少违背农民意愿，损坏农民利益的问题。 6.土地流转机制不健全。一是目前的土地流转大多处于自发和无序状态，缺乏必要的引导。二是土地流转不规范，缺乏契约约束，农户委托集体经济组织缺少农户委托书，统一发包中由于对预期增值认知不清或漠视，造成对农民、集体利益的损坏，甚至剥夺农民承包权，造成不稳定因素。

7.农民缺乏社会保障制约着土地流转。在农村土地具有社会保障和就业功能，而当前农村社会保障机制尚未形成，决定了农民不能轻易离开土地。

8.土地流转市场化程度低，缺少中介服务机构。土地流转没有形成完善的市场体系，缺乏一个由上到下网络状的中介服务机构，致使土地供求双方的信息受阻，信息辐射面狭小，土地流动渠道不畅，范围窄。

四、实现土地有序流转的对策建议

从农村经济发展现状及未来经济看，实现土地有序流转，让农民把土地使用权这一主要资本用活用好，发挥土地的最佳效益，确实势在必行。从目前农村各地土地流转的现状及需求看，要实现土地有序流转，必须采取如下对策：

1.从政策上鼓励，从管理上规范。从目前情况看，主要应做好四个方面的工作：一是坚持土地承包的稳定与实现土地有序流转有机地统一起来。在政策上明确规定土地经营权归承包者所有并保持长期稳定，同时允许承包者采取拍卖、转让、转包等多种形式将土地使用权用活用好。二是要出台一些支持政策，对承包他人土地使用权进行规模经营的种植能手，要在资金、技术、产品销售等方面予以倾斜。三是要制定一些具体的管理措施，对土地流转的程序、手续由政府有关部门予以登记、认可，并在此基础上与农业支持保护优惠政策挂勾，让土地流转合法、规范。四是结合小城镇的发展，鼓励部分农民大胆放弃土地，让土地随着经济发展的节拍自然流转。

2.从舆论上引导，从机制上完善。在舆论引导上，要让基层干部和农民充分认识到实现土地有序流转是经济形势发展的需要，是实现农业产业化、提高土地经营效益、增加农民收入的有效途经，也是政府支持鼓励的，是与土地承包权长期稳定并不矛盾的。同时要培育一批转包经营的典型，并通过典型引路，让农民看到土地流转的积极作用和前景。在流转机制上，要把土地使用权作为农民的主要资本，作为农村要素市场中最活跃的部分，建立有政策支持、由乡(镇)政府职能部门牵头管理、农民自愿转受的土地流转机制。也就是说，只要农民有土地转让，即可通过程序向村民委员会或乡(镇)政府申报，再通过合理手续向受让方转包，或是通过村委会发包，让土地使用权在农村要素市场中活跃起来。

3.以效益为目标，以规模经营和城镇化为动力，推动土地流转。土地流转的最终目的是让有门路、有种植以外特长的农民主动放弃土地使用权，使种植能手获得更多的土地使用权，实现农民增收，地方政府增收的“双增”目标。要达到这一目的，首先在农村内部要以农业产业化为目标，用市场—企业一基地一农户这根链条，拉动农业规模经营。通过规模经营让土地逐步自发地集中到种植能手经营，带动土地流转，提高土地经营效益。其次，要大力加强农村城镇化建设，让一部分农民到城镇安家落户，发展

二、三产业，继而主动放弃原承包土地的经营权。

4.采取灵活多样的形式，搞活土地流转。由于各地情况不一，土地流转的实现形式也不可能一致，要在总结目前各地自发产生的各种土地流转形式的基础上，采取灵活多样的转让形式，把土地流转搞活。如对成片的荒滩，可采取一次性买断经营权的形式，大胆拍卖。对农民已承包的土地转让，可根据农民自愿的选择，采取多种形式，按照规定程序予以转让。对连片抛荒的土地，可打破区域界限，招标招租。

5.加强农村集体土地使用权流转的制度化建设。一是考虑到不同地区之间存在的差异，因地制宜，灵活掌握;二是明确农民利益不受损害，不以牺牲农民利益为代价，确保农村社会的稳定;三是考虑到农村经济的可持续发展，严防农村环境遭受破坏。同时，摸索建立一套完整规范的农村集体土地使用权流转程序，做到职责明确，手续完备，合同规范。

6. 土地流转必须坚持“自愿、有偿、依法、规范”的基本原则。首先是群众自愿的原则;再次是依法有序的原则;最后是规范操作的原则。

7.加强政府引导和服务。第一，适当进行宣传引导。第二，努力引导土地使用权的流转方向。土地流转的方向应尽量与土地利用规划相一致。第三，发挥政府的服务职能。第四，加强对市场机制的培育和监督。

8.建立土地流转管理机构。建议在各级土地管理部门内部设立土地流转管理机构，并赋予相应的管理职权，对土地的用途、项目、面积、价格等进行规范化管理，并对土地流转过程实行监管，提高工作透明度，使农村集体土地使用权流转管理更趋优化、更加有效、更为合理。

9.培育土地流转中介机构。依托乡、村集体经济组织，培育土地流转中介机构，为流转双方提供法律、政策帮助，收集土地流转信息，为土地流转搭建平台

第五篇：土地流转现状社会调查报告

坚持原则，积极稳妥推进农村土地流转。土地流转事关农民切身利益，应遵循以下原则：一是三权分离的原则。即在稳定家庭承包制的基础上，实行农村土地集体所有权、农户承包权、经营者使用权三权分离，明确所有权，稳定

村位于中部，325省道穿境而过，距镇政府3公里，距大峡谷旅游区7公里。全村辖6个村民小组，484户，人口1607人，劳动力743人，外出务工224人，其中：乡外县内52人，县外省内110人，省外278人。全村农用地总面积7427亩，其中：耕地1778亩，园地2697亩，林地2952亩。外出务工收入55万元，年农民人均纯收入2806元。主导产业为茶叶、蔬菜、旅游和生猪养殖，年农村集体经济总收入为763万元。

一、村土地流转现状

到年底，全村土地经营权流转604亩，占全村耕地总面积1778亩33.97%，流转土地农户183户，占全村总农户数484户的37.81%。其中：大宗土地经营权流转四起，流转土地农户153户，占全村总农户数484户的31.61%，流转土地面积580亩,占全村耕地总面积1778亩32.62%;农户之间零星的土地经营权流转30户，占全村总农户数484户的6.20%，流转土地24亩，占全村耕地总面积1778亩的1.35%。土地经营权流转的形式主要为为转包、转让、出租、互换，土地经营权流转后的用途为农业用地。

二、村农村土地承包经营权流转的特点

1、大宗土地经营权流转已开始起步。从 年至2011年村委会班子成员根据《中华人民共和国农村土地承包法》和国家出台的农村土地流转政策，解放思想，结合村情，以增加农民收入为目的，抓住机遇，深入到户宣讲土地流转政策。先后引进现代农业展示园、御景园、脱景园和兴农蔬菜专业合作社等企业实体，落户村，形成了“三园一社”以土地流转为为基础，促进农业经济发展的格局。大宗土地经营权流转四起，流转土地580亩，占全村耕地总面积1778亩的32.62%。涉及农户153户，占全村总农户484户的口31.61%。

2、土地经营权流转，土地规模经营效益增加。村大宗土地的流转，使土地规模经营效益凸显。一是大宗土地的流转，使土地的投入加大。承租土地的企业对土地进行平整和水、电、路、沟的综合整治，以及高效农业设施的引入，对土地的投入不断加大。年，现代农业展示园入住该村，租地210亩，并对流转的土地进行水、电、路、沟的综合整治，并根据全县经济发展的要求，引进高农公司、赤诚生物、县农科所等七家企事业单位入住展示园，进行花卉、优质茶苗、五倍子、油茶苗的培育，投入500多万元，产值近1000万元。二是土地经营权流转户的年收入增加。土地流转户土地收益稳定。土地流转户每亩土地的租金为500元，加上国家的各项惠农补贴60元左右，土地流转户每亩土地的固定收入可达560元左右;土地流转户务工收入增加。农户的土地流转后，承租土地企业的用工都优先雇用土地流转的农户，使其在获得稳定的土地收益的基础上，又取得了相应的务工收入。年土地流转户在展示园务工收入户平达17000元。其中最高的户达20000元，最低的户也有3000元。

3、土地经营权流转，土地规模经营为当地农业持续发展起到了示范作用。一是土地规模经营的示范。年，随着现代农业展示园在该村流转土地210亩，土地整治、现代农业设施的引入，不断发挥了土地规模经营的效益。随后御景园、拓景园和兴农蔬菜专业合作社等企业实体分别与该村农户签订了大宗土地流合同。年，兴农蔬菜专业合作社将总部迁往村，一期流转土地80亩，建高标准的蔬菜示范基地，并逐步向周边幅射，带动全村、全镇乃至全县的蔬菜发展。二是新品种、新技术、新材料的推广、示范。土地经营权流转，使企业实体加大了投入，共建高标准大棚22000平方米，封闭式育苗间700平方米，引进高科技农业栽培技术，对茶苗进行无性系繁植，运用浮法穴盘育苗技术进行烟苗、香葱等经济作物的育苗，为我县支柱产业的发展起到了技术支撑，也使新的农业技术得到了推广、示范。

4、土地经营权流转，凸显四大效应。土地经营权流转增加农民收入、改善农业生产条件、发展现代农业、推进产业化经营，大大提升了土地流转的经济效益和社会效益，蓄积了农业发展后劲，显四大效应。一是促进了规模化、区域化经营，提高了农业产业化水平。通过土地流转，打破了一家一户的经营模式，传统农业向现代农业迈进。展示园成为我县茶叶、烟叶、香葱的种苗繁肓基地和新的农业技术的培训示范基地。二是促进了农业标准化生产，发展特色生态无公害农业。借助业主投资农业生产，提高了农业的水利化、机械化和信息化水平，为农业标准化生产奠定了坚实的基础。兴农蔬菜专业合作社建高标准无公蔬菜基地，其产品一直销往上海、武汉等大中城市，今年将销往香港市场。三是改善了农业生产条件，加快了农业产业化进程。业主将流转来的土地作为“生产车间”，将产品及时推向市场，实现了低成本、高效益的扩张。四是加快了劳动力转移，增加农民收入。成功流转土地的农民，每年除了有固定的租金收入以外，还可以到业主基地从事生产劳动，由农民变成产业工人。同时，随着土地的流转，农民也把自然风险和市场风险转嫁到抗风险能力强的业主，获得稳定的收入。

三、村土地经营权流转中存在的问题

1、宣传工作不到位，制约了土地流转。少数村干部对《中华人民共和国农村土地承包法》理解不彻底，在流转过程中引导不力，方法不当。农户对土地流转政策不够熟悉，思想认识不足，心存顾虑，怕土地流转会失去承包经营权，影响自己的利益，加上农民的恋土情结，宁愿粗放经营，也不愿转出去。

2、流转行为不规范，增加流转纠纷隐患。少数大宗土地的流转，农户虽然与业主签订了书面土地流转合同，但合同文本不规范，内容过于简单，对流转双方权利、义务及违约责任缺乏明确具体的规定;没经农村土地发包主体的村委会鉴证、盖章;也未报乡镇农村承包合同管理部门备案。农户之间的土地流转，多为口头协议，留下了发生纠纷的隐患。

3、流转后缺乏管理，导致土地改变农业用途，流转期满后很难如数退还给农户。少数土地流转后业主缺乏对耕地的保护意识，对土地实行掠夺式经营，导致土壤肥力下降，或随意改变土地农业用途，土地复耕困难。

4、流转机制不完善，缺乏必要的服务。土地流转市场没有形成，村民委员会和村民小组的服务职能作用没得到发挥，尤其是对协调流转，指导签订合同等服务不能及时跟上，制约着土地流转。

5、土地流转补偿制度不建全。未建立土地流转补偿制度，土地流转费的确定没有可操作的价格标准，未考虑物价上涨和土地增值因素，长期以固定价格支付土地流转费，容易出现损害农户利益的行为。

四、对农村土地承包经营权流转的建议

1、坚持原则，积极稳妥推进农村土地流转。土地流转事关农民切身利益，应遵循以下原则：一是三权分离的原则。即在稳定家庭承包制的基础上，实行农村土地集体所有权、农户承包权、经营者使用权三权分离，明确所有权，稳定承包权，搞活使用权。只有明确了土地承包权对农民的法律意义，才能切实保障土地使用权转让的合法性。二是依法、自愿、有偿的原则。土地是农民最大的社会保障，维护农民的基本权益最重要的就是维护土地权益。农村土地流转必须严格执行国家法规政策，依法签订合同，土地流转必须坚持自愿，不论采取那种流转方式，都应尊重农民的选择和意愿。土地流转必须遵循市场规律，坚持有偿流转。三是积极稳妥的原则。农村土地流转对于促进农村经济发展和农民增收具有重要意义，因此，土地流转必须因地制宜，积极稳妥。对流转后的土地用途要给予产业发展方向上的引导，尽量符合本地农业结构调整和区域布局的要求，不得改变土地的农业用途。总之，必须使流转的土地得到综合利用和开发，促进当地经济发展和农民增收。

2、强化制度，为农村土地流转创造条件。按照《中华人民共和国土地承包法》和农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，加强对农村土地流转的引导，建立健全农村土地流转的相关制度，推进流转的规范化，提高流转质量。一是明确管理职能。县、乡农村农村土地承包合同管理部门要切实肩负起农村土地流转管理的工作责任，及时发现和研究新情况、解决新问题，制定工作规程，使之形成配套的流转管理办法和经常性的工作制度，促进土地的顺利流转。二是完善管理办法。农村土地流转还处在自发阶段，各方面的利益关系缺乏调整的法律依据。县政府要制定、完善和出台指导土地流转的政策性文件和农村土地流转管理办法实施细则，使基层在实际操作中有规可依，有章可循，尽可能避免农地流转纠纷发生。三是培育流转市场。建立完善农村土地流转价格制度，以社会、经济、生态综合效益为标准，在充分考虑土地级差、质差、地区价差的基础上，因地制宜地制定不同类型农地流转的指导性价格，成立土地流转服务中心，为农地流转提供法律咨询、政策宣传、信息发布、流转合同签证以及流转纠纷调解等。四是创新流转方式。用好国家赋予的政策，积极探索集体建设用地和农民宅基地的流转方式。如通过置换，把村社废弃的厂房以及农民废弃的宅基地在复耕的基础上，按同等面积置换到乡镇周边进行综合开发利用。五是创造良好环境。首先要建立多层次的社会保障体系，包括农业保险、社会救济、优抚安置、社会互助、农村社保以及农村新型合作医疗制度等，逐步弱化土地的福利和社会保障功能，为土地转出者解决后顾之忧。其次大力发展非农产业，加快农村劳动力的就地转移。进一步加快乡镇的城镇化进程，大力发展中小企业、服务业等非农产业，创造更多的就业岗位，使农村劳动力能够得到合理转移，为土地流转创造条件。

3、组建农村土地流转专业合作社。指导有意流转土地的农户组建农村土地流转经营专业合作社，将土地依法集中流转到合作社，再由合作社对外发布土地流转信息，将土地流转给有资质、讲信誉的业主，最大限度地发挥土地效益和增加农民收入。

4、政策扶持，鼓励农村土地流转。一是加大财政投入。农业具有高风险特点，为激发企业、城镇业主租赁土地从事农业开发的积极性，财政在安排农业专项资金时，对农地流转扶持资金实行单列，并制定相应的扶持政策。二是信贷支持。资金短缺是制约农村土地流转的一大因素，金融部门本着支持新农村建设和城乡统筹为出发点，通过科学论证，对有效益的农业开发项目，允许业主用租赁的土地上的附作物作为抵押，向银行申请贷款。三是税收扶持政策。对农业产业化企业在税收上地方留成部分给予优惠政策。