老旧小区管理与治理调研报告

老旧小区管理与治理调研报告（精选6篇）

篇1：老旧小区管理与治理调研报告

关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告

——以天桥湾小区为例

第八组人员：米 妍 卢银萍 陈海涛 代丽艳 王晓丹 执 笔 人：米 妍 陈海涛 PPT 制 作：陈海涛

前 言

小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。

基本情况

天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位臵优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、2330人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、西海子早市、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。

一、相关概念

（一）、老旧小区

《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没 有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是“多单位管理”，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。

（二）、社区服务

在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。

二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策

（一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。

名词解释： 物业管理恶性循环

物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。

针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座 谈会等多种形式，努力向居民宣传物业管理方面法规政策和权利义务，引领广大居民正视老小区管理中存在的现实问题，树立正确的消费观念。并引导物业不断提高管理服务水平，强化物管工作人员的行为和素质，努力促进社区的和谐稳定。目前也借助网格化工作，加强入户，不断推动居民“花钱买服务”意识的深入，提高精细化服务水准，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

（二）小区物业管理的突出问题及对策

社区物业管理应包括常规服务、专项服务和委托特约服务等方面的内容。一般社区能够提供的常规性服务是对业主提供的基本服务，主要包括：（1）治安管理；（4）车辆道路管理等；（2）绿化管理；（3）环境卫生的管理

多年来，天桥湾小区正是由于缺乏正规的物业管理，又存在着诸多历史遗留问题，这些常规服务管理无序，小区的居住环境、和谐环境成为居民日益关注的焦点，影响了居民的归属感和幸福感。

1.治安管理问题

由于我社区紧邻西海子早市、西海子公园，人员出入流动性和流量极大。小区没有完全封闭，没有技防设施，单元门未安装门禁，2个出入口没有人员值守，夜间路灯照明也有过5年不亮的记录。小商贩自由出入，还经常发生自行车丢失、汽车被划、被砸、入室盗、上门推销等事情，社区不稳定因素较多。整体治安存在隐患。居民不满情绪越发显现。

2.车辆道路管理问题

严重影响天桥湾小区和谐的另一个问题是车辆管理。一是小区内两处简陋存车棚不能满足千余户居民的存车需求，很多居民将车放臵楼道等公共空间，或楼上楼下的搬动，也避免不了丢失，居民意见纷纷。二是由于生活条件不断提高，小区的机动车辆极具增多，但小区没有规划的停放场地，私家车乱停乱放、居民私装地锁、甚至占用消防通道等现象严重。又由于无人管理收费、不限车辆入内，外来车辆也不断入侵。这就不断地激化了人车矛盾。居民感到既混乱也不安全。社区居委会也多次协调物业商 量安排值守人员，但由于资金问题未果。

为破解这些难题，保证辖区的安全稳定，我们没有坐以待毙，而是注重发挥社区层面的协调作用，积极牵头组织物业，居民代表，相关部门召开联席会、座谈会，本着“小事自己解决，大事协调解决”的工作原则，积极开展志愿服务，发动了一批有能力、有公益心、有责任心的居民党员成立巡逻队、义务看家护院，担任信息员参与巡逻摸排隐患矛盾。并主动想办法，积极协调单位，挨户做工作收取路灯费，解决了小区路灯照明问题。又积极联系派出所在小区6个明显部位安装电子监控设备，解决了最基本最急需的安全问题，治安状况大大改善。今年又协调办事处出资设计更新了小区东大门，控制了一小部分穿行车辆及人员，有限的减少了噪音和安全隐患。在赢得居民们认可和满意的同时，居民们思想也大大转变，也提出应该聘用安保人员，规范车辆管理，保证小区居民的安全，建立长效管理，提升服务水平。

3.环境维护问题

长期以来，由于历史遗留问题，物业管理缺失，小区基础设施年久失修，小区支干道路、宅前道路、路面、台阶出现不同程度的破损且日趋恶化。房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重，下水道经常堵塞；没有专业保洁服务，小区道路楼道无人打扫，尤其是雨雪天气路上积水积雪无人清理，严重影响居民出行。绿地私侵乱栽乱种，随意倾倒堆放装修垃圾，环境卫生的脏乱差，影响着居民的日常生活质量，使居民的归属感很低。

近两年，通过社区自身的努力，鼓励居民开展自我管理，自我维护，积极做好宣传，大力发动党员、居民、服务队伍开展义务劳动，参与治理和维护，大力开展楼门文化建设，改善楼道面貌，增进邻里亲情。还得到了街道办事处的支持，为我们聘用了2名清扫员，小区主干道路、绿地等卫生得以维护，但是很多小区楼门内卫生依然处于无人管理。楼门内小广告随处可见，堆物堆料的陋习依然存在。小区亟待解决的是如何进一步加大提高居民自身素质，从自身做起积极维护小区整体环境，为小区做贡献。4.违法建设问题

由于小区长期缺少物业监管，小区内部普遍存在私搭乱建，违规建设现象特别严重。常见的有占用绿地外扩阳台、占用绿地搭建车棚，外接窗台和私改楼顶天台等。接到居民反映，居委会也曾多次入户劝阻，并告知物业和城管进行处理，但也是因政策法规不完善，职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。居委会又没有权利，不能和居民对立，根本无法制止，违建亟待整治。

5、老旧小区的一般历史遗留问题较多，天桥湾就存在比如：原开发商缺资建设标准不高，房屋工程建设资料、图纸残缺无法查找，给后续一些工程施工造成了一定影响；70%的房屋存在漏雨、渗水等本体老化问题日益突出；小区内需建设室外休闲场所等大问题。客观的看，居民自治虽然把居民组织起来，但毕竟还停留在小打小闹阶段，解决了一些日常问题。但最主要的基础设施建设，重大维修及整治，还必须靠由政府主导投入。还应充分利用人大代表与居民、党员面对面座谈机制，及时反映小区存在的自身无法解决的问题，通过政府的渠道更好地促进社区历史遗留问题的解决。天桥湾就通过人大代表反映解决了路面修复，更新路灯等问题，房屋漏雨问题也已经提上了日程。

三、探究老旧小区物业管理与服务问题的建议

（一）建设为先，提升小区环境品质。为小区开展准物业管理打下扎实的物质基础，就要先对小区的基础设施进行不同程度的改造，依托《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》，只有通过政府出资，对小区老化管道、破损道路和区域进行改造修缮，美化绿地，建立室外娱乐场所，增加消防、监控等公共设施，通过综合整治，改善和解决一批现实问题，进一步完善制度，才能切实改变小区的环境面貌，为居民创造舒适和谐的生活环境。可以先把事情做起来，居民对管理和服务认可后，明确业主在物业管理中的权力和义务，推动“谁受益谁出资”的意识，再由居民协商决定物业管理事宜。

（二）成立街道级的物业督导中心，切实加大对小区物业管理工作的指导力度，协调处理好各方关系。街道物业督导中心主要职能

1、物业危机应对

本辖区居住小区发生物业服务停止或者其他重大、紧急物业管理事件需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项时，启动物业危机应对机制，对不能维持正常物业管理秩序的，由街道办事处及时向区政府汇报，请示对小区物业危机启动办事处、住建委、公安局三方协作接管机制。

2、指导业主成立业主大会和选举业主委员会

对居住小区占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向督导中心书面申请成立业主大会的，由督导中心负责进行成立业主大会的全程监督与协助。

3.组织召开物业管理联席会议

督导中心可以组织召开物业管理联席会议。由区房屋行政主管部门、司法行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等各方代表参加，共同协商解决物业管理活动中遇到的问题。4.建立与公安、城管、消防、工商、住建等部门的沟通协调机制，梳理与小区物业相关的职责分工。在街道层面建立起物业监督巡查机制，对物业管理中存在的各项问题及时解决。其中重点做好以下方面的工作：

①对小区内停车管理不到位的情况，及时检查取证，将信息反馈给消防部门，负责协调对违法行为的查处整治监督；

②协调处理小区内治安环境恶化问题，对小区的治安问题汇总，定期进行治安环境检查，对存在的问题及时联系公安部门进行整治；

③建立小区违法建设巡查机制，定期对小区内是否存在违法建设行为进行检查，对发现的问题及时制止查处，并向督导中心及时上报违法建设报告书，对需要由城管部门查处的及时联系城管部门进行联合执法；

④对物业内的经营项目进行定期巡检，建立起小区经营台账，对存在的无照经营、违法出租等情况，制作违法经营报告书及时反馈给工商、住建部门进行查处，彻底根除小区存在的综治隐患。

（三）尝试非赢利性的“准物业”自治管理模式。借鉴其它社区对老旧 小区进行集中管理的成功经验，政府先期投入一定资金，居民分摊定期缴纳一笔费用，用于聘请保洁、绿化、安保等人员对小区进行维护和日常管理，探究居民互助加外包式半专业化物业管理。居民家有些小问题，能解决的提供免费服务，或发动有能力的居民自助服务；根据《北京市物业管理办法》第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。一些需要专业服务部分则外包给专业服务商，拟订服务协议，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务，使工作不断延伸。比如选聘停车管理公司担任小区停车管理和治安防范职能，施划停车位，向居民核发停车证。选聘绿化队伍定期美化浇灌绿地，修枝剪叶；聘用保安加强小区的治安维护和防范；聘用懂技术的电工维修工能及时处理解决居民急需问题。做到低标准收费，高标准管理，逐步得到居民共识，过渡到标准化物业管理。争取达到老旧小区居住环境的改善，实现有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理“七个有” 基本目标。最终目的是满足居民的需求。

（四）利用社区公益事业专项补助资金，解决社区公共服务难题 根据《北京市社区公益事业专项补助资金管理办法》和《关于2011年全面推进社区规范化建设工作的实施意见》文件，社区公益事业专项补助资金使用范围主要用于公益事业。社区基本公共服务方面存在的问题，可以通过申请专项补助资金，来统筹解决，积极开展社区、物业，居民间的共驻共建活动，通过开展丰富多彩的社区文化活动，增进社区、物业同广大居民的交流与沟通，让社区居民享受更好的公共服务。

（五）积极在实践中摸索网格化管理与服务工作，通过调查问卷摸清老旧小区居民对物管的需求，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业服务项目和方式。分层次确定公益服务内容，积极搭建服务平台，增进居民之间的互助，促进社区各项事业发展。

一个城市发展水平，一个城市的文明程度，归根到底都要通过作为城 市主体的人的形象来体现，最终都具体到社区建设上。天桥湾小区是典型的老旧小区，我们力图通过街道办事处、居委会和小区居民的共同努力全面提升小区管理和服务水平！进一步把服务社区居民、为居民排忧解难、创建人民满意社区作为我们工作的重点，用实际行动拓展精品社区的内涵。

第八调研小组 年6月21日

2012

篇2：老旧小区管理与治理调研报告

——以黑龙江省齐齐哈尔市一小区为例

摘 要： 本文是在对黑龙江省齐齐哈尔市一老旧居民小区一年多来的疫情防控工作展开调研的基础上形成的。全文在明确了研究背景后，梳理了疫情期间小区的基本状况和网格化工作的运行，分析了满足其有效治理的基本要素，对老旧小区的运行、改造及常态化疫情防控工作提出了一定的启示。

关键词： 疫情防控;老旧小区；网格化治理

一、研究背景

1.1 网格化治理的理论基础

城市社区的“网格化治理”是中国特色社会主义国家治理体系在新时代新要求下，为了进一步满足人民需求，在基层提升服务效能，防范化解矛盾的重要理念创新。这一概念的提出肇始于党的十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其中明确，必须要坚持源头治理，标本兼治，以网格化管理、社会化服务为方向，健全基层综合服务管理平台，及时反映和协调人民群众各方面各层次利益诉求。创新社会治理，共享、共建、共治的社会治理格局以政府有效治理、居民良性互动为目标，最大程度增加和谐因素，增强社会发展活力，提高社会治理水平，这在实践中要求社区的治理效能必须满足社会建设的总体布局，通过将社会治理重心下移到基层的手段密切同人民群众的血肉联系，以整合资源，疏导舆情通径，提升决策科学化水平，真正焕发城市的基层活力，实现“人民城市人民建、人民城市为人民”。

网格化管理就是有限空间内的责任化管理，是推进基层治理体系和治理能力现代化的重要举措，是重要的问题发现机制、解决机制和监督履责机制。需要注意的是，网格化管理并不是一项具体工作，而是一种可以辅助各个行业工作开展的手段和理念。学界普遍观点认为，城市网格化管理基于社会管理和服务资源，通过网格员对辖区范围内的人、地、事、物、组织五大要素进行全面的信息采集管理，收集地理位置、楼栋建筑、单位门店、人口信息、民政救济、群团党建、公共卫生、社会保障、科教文化等多重信息，运用数字化手段，以实现各区域联动、资源共享的城市管理新范式。城市网格化管理是站在新时期我国城市工作新起点上的一种革命与创新：首先，它不再因循过去被动式应答问题的管理模式，转变为主动发现问题和解决问题；第二，数字化、信息化的新型管理手段得以应用，尤其是大众媒介与即时通讯设备的参与促进了管理的精确与高效；第三，它是科学严谨的管理机制，不仅具有一整套规范统一的管理标准和流程，而且能够对发现、立案、派遣、结案四个步骤实现动态循环，并在一定范围内实现信息开放联动。正是基于这些功能，可以将过去传统、被动、定性和分散的管理，转变为今天创新、主动、定量和系统的管理新模式。

网格化治理现如今已被广泛应用，受到学界重视，在对多地个案研究的基础上，国内专家对其构造功用、作业机理与社会作用做出分析判断，存在三种基本评估取向：

①优势论：对网格治理模式的构建及其功用给予积极评估，将其视为城市底层治理构造变迁的革命性立异。持此观念的研究者主要从网格技术机制、流程再造、群体效应等理论维度出发，透过网格运转程序，在个案基础上讨论了网格构建的信息渠道与职责建设体系，关于破除现有治理的碎片化，树立整体性安排架构，完成治理资源整合与政府跨部门作业协同联动所具备的要义。研究指出，面临城市治理的高度复杂性，网格化治理体现了问题导向、精细操作、协调联动、群体反应、职责到人、危险控制等优势，诠释了“横向到边、纵向到底、全程覆盖、不留死角”整体性治理内核。

②折中论：肯定网格化治理在重建城市底层治理架构与层次中所表现的活跃性作用，但同时指出它在运转中呈现的众多缺点，如行政运转成本过高、条块分割依据较为机械、事权下移、横向跨网格协同不力、网格治理员职责界定、公民参与度较低，指出不断完善、优化网格化治理的功用，增进效能供给的提升，是其未来发展方向。

③批判论：持此观点的学者多从底层社会治理构造重建视点看，这种自上而下推进的、倡导“技能控制”的治理手段，带来了不达预期的强力社会管控、扼杀社会生机的结果。即在官僚制基础的任务主导型制度建构下，网格化治理通常呈现违背基本方针的现象，致使网格管理行动流于形式、功用退化，甚至带来了更高昂的管理成本；其所沿袭的“压力型”职责机制进一步强化了网格工作人员有选择性的行政方针，一定程度上阻碍了社会资本的生成与增长，堕入官僚主义“技能治理”的悖论。

本课题选取调研地所属黑龙江省齐齐哈尔市，社区的网格化治理在中央和地方的部署之下亦步亦趋地开展；网格的设置基本以小区为单位，设置网格长和网格联络员负责网格建设工作。虽然工作项目能够规范开展，但实际工作中存在有网格治理效能低下的状况，居民对网格工作不了解甚至不认可的现象也有所发生，这在城市的老旧小区中尤为显著。

1.2 老旧小区

对老旧小区的概念界定需要基于一定的时空逻辑关系当中。我国进入到上世纪九十年代以后，城市化水平在不断的提高；居民住宅楼的建设就是城市化进程中居民生活水平改善的一个显著表现。1994年，国务院出台了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发 [1994]43号)，确立了我国的住房商品化政策，在此之前的住房实物化分配模式开始向货币化分配方式转变；因此，有学者认为老旧小区应当界定为在1994年之前建设的居民住宅小区，但学界对相关概念至今也没能形成统一的意见，多数研究将“老旧小区”概念模糊界定为上世纪末和本世纪初建设的、配套设施不完善、环境混乱、总体陈旧的居民小区。

本文研究对象所在的齐齐哈尔市是东北老工业基地的重要代表城市之一，改革开放以来，该市众多的国有工矿企业和部分事业单位为职工修建了福利性住房。但随着市场化经济的不断推进，这里经历了改革的阵痛，其中显著的标志就是老旧单位家属小区的运营难题。长期以来，该市的老旧小区呈现“多、乱、散”局面，曾经由单位主持运转的小区面临“弃管”，使其积累了大量的历史疑难问题。

1.3 调研地疫情信息

2019年末，一种由新型冠状病毒感染的肺炎疫情在我国华中重镇武汉市爆发，其来势凶猛，迅速蔓延至全国各省市。截至目前（2021年6月20日），全球已累计确诊178,820,563例病患，累计死亡3,869,509例。新冠肺炎疫情是新中国成立以来我国面临的最为严重，波及范围最广，波及时间最长的一次公共卫生事件。在党中央的坚强领导下，我国国内的疫情防控阻击战已经取得了初步的胜利，但疫情随时有可能在不确定的时间发起反攻，统筹做好疫情防控工作依然任重道远。

2020年1月23日，武汉市新冠肺炎疫情防控指挥部宣布自当日10时起，全市公共交通停止运营，机场车站的离汉通道关闭，标志着武汉进入“封城”状态；同日，本课题的调研地齐齐哈尔市也成立了疫情防控指挥部，并启动重大突发公共卫生事件二级响应。1月25日，该市出现了第一例有武汉旅居史的病例，随后在2月2日，全市中心城区施行交通管制，所有小区村屯实行封闭管理。到3月25日，全市确诊的最后一例新冠肺炎患者出院，首轮疫情确诊病例全部“清零”。这一期间，全市共确诊病例43个，累计死亡1人；根据疫情的变化形势，全市各行各业已做到有序复工复产，应开尽开。

2021年初，黑龙江省望奎县再次发现新冠肺炎无症状感染者，其密切接触者中有齐齐哈尔市居民。在这一轮疫情传播中，全市发现确诊病例1例，无症状感染者23例；到2月8日，齐齐哈尔市本轮疫情确诊病例、无症状感染者均已治愈出院及解除集中隔离医学观察，病例全部“清零”。虽然这轮疫情在春节前爆发，给居民生活带来一定不便，但防控反应得当也使市民所受的负面影响被降到了最低。

二、研究对象的基本情况

2.1小区建设运行情况

本文研究的龙沙乡家属楼（以下简称该小区）始建于1989年，位于齐齐哈尔市城区南郊。这里曾是城南临近农村的较为繁华的地段，是城南城乡居民消费、通勤、办事的重要节点；正因此，管辖城南部分行政村的龙沙乡决定在此修建办公大楼和职工家属楼。1989年正值我国城市化高速推进的时代，乡政府与位于这一片区的中央储备粮齐齐哈尔直属库决定共同出资修建一座拥有三栋七层住宅楼、共计八个单元的家属小区，同时小区院内附带一座七层办公用房；在实行集中供暖后，该片区的锅炉房也建于小区院落内。经两家单位商定，小区建成后的维护工作由龙沙乡政府负责。

需要说明的是，虽然当时龙沙乡人民政府在该小区内办公，但这里的行政区划却归属于齐齐哈尔市铁南街道办事处；由于小区的成分复杂、性质特殊，所以铁南街道也对该小区管理工作没有过多干预，始终由建设单位龙沙乡人民政府负责。2004年，市委市政府决定撤销龙沙乡、大民镇建制，将两个乡镇的管辖范围调整合并为一个新的街道办事处和农村工作委员会，龙沙乡人民政府就此迁出小区；出于管理成本高、利益关系复杂等多种因素的考虑，加之推行物业公司市场化运作的背景，原龙沙乡改

组后的新机构决定不再处理该小区运营维护，准备交由本市一物业公司负责管理。

设备陈旧、遗留问题多、产权复杂是老旧小区的通病，建设了已有三十年的龙沙乡家属楼也是如此；长期以来，业主和物业就众多问题难以达成一致，居民因无法接受物业公司的条件而拒交物业费，物业也拒绝为小区居民提供任何服务，这导致长期以来该小区一直处于弃管状态，除了小区垃圾处理由街道办事处协调城市环卫负责清理，其他一切小区维护工作只能由居民自行组织，这在无形之中也加剧了处理小区历史遗留问题的难度。

2.2 小区疫情防控面临的问题

2008年，小区所在的街道又经过合并改组为新的龙沙区南航街道办事处，辖区面积在全区所有街道办事处中位列第一。街道辖区内有众多国营企业和事业单位的家属楼，但随着上世纪末部分企业效益不佳破产重组和市场化物业模式的推进，原本由单位负责的小区多数都难免落入弃管的命运，本文的研究对象即是弃管老旧小区的典型代表。

对于拥有物业单位的小区来说，封闭管理或是疫情期间的基本服务都能够得到一定的保障，但对于弃管小区而言，“无人问津”的局面显然增加了疫情期间的基层防控难度。由于物业弃管，该小区从未设置安保和门禁；没有固定人手，街道办事处不得不专事专办，委派党员干部并招募志愿者参与小区防控工作。

龙沙乡家属楼的防控工作主要面临了以下几个难题：

一是人员结构复杂。小区里老年人口占比较大，近120户居民中六十岁以上老人的占比能达到百分之三十以上，其中更不乏十余个八十五岁以上的高龄老人。经过网格员的走访排查，小区中的老人们基本都有家人照料，但突然而至的疫情扰乱了他们的生活习惯，规劝老人们不聚集、少外出、戴口罩需要工作人员和志愿者付出大量的劳动。此外，在这座位于城市进出交通动脉的居民小区中，有不少从事长途运输业务的司机业主，对他们提供有针对性的排查和防控保障服务也是一个繁杂问题。前文中还提到，小区内还存在有几个公共单位；原乡政府搬出后，办公楼几经易手，交由街道卫生服务中心使用，这是一个服务范围覆盖几万人口的大型社区公共卫生机构，日常接诊工作难免会使小区居民接触到外来人员；此外，位于小区内的换热站工作人员也都是由热力公司派遣轮岗的小区外人员。内外部人员的复杂性因素叠加使得疫情防控初期的人员管控面临巨大挑战。

二是内外部环境复杂。小区所在片区一直是城乡结合部，近年来城市棚户区改造将周围的平房进行了拆除，但受疫情影响收尾工作一直无法开展；拆迁使小区的围墙有缺损，这让一些在疫情防控初期抱有侥幸心理的居民钻了空子，有人在封闭期未报备出入，这无疑增加了小区防控风险，因此也使本就人手不多的小区防控人员不得不花费时间开展对外部区域的整治和专门的防控宣传。此外，小区内存在的公共机构使得工作人员不得不考虑如何进行内外部人员分流；由于小区只存在一个出入口，公共活动面积又较小，因此最初只能单独给小区内的医院用隔板划出一条专门通道，但分流效果和效率显然不高，这使得防控人员必须依靠人力开展人员甄别，避免高风险人员进入小区。

值得庆幸的是，从本市发现第一例患者到全部清零，龙沙乡家属楼未出现一例确诊病例、无症状感染者；少数几个有高风险地区旅居史、需要居家隔离的人员在隔离期的生活起居也得到了有效保障，这使得小区防控工作的重心也主要放在了外防输入和内部完善的工作上。

三、老旧小区网格化综合治理的推行

3.1 对网格化管理的再认识

如果仅仅把“网格”视作直观上对基层行政管辖区域的细致划分，那么网格化的工作也难免会落于窠臼。回归到网格建设的初衷，我们应当认识到，网格的实质在于将工作重心下放基层，致力于从源头发现和解决问题，构建和而不同的社区治理模式。

网格产生于一定的微观区域，但其功能的拓展、升华却是依靠内外部政策实行、人文情感、利益关系的交织而发展的。优秀的网格化管理模式应当激发其作为社区的微观组件和内在活力和外在影响，继而满足其自身的可持续发展和整个社区的系统完善。社区网格可以认为是行政化的产物，但却不能用行政化一以蔽之。网格是最贴近群众的自治组织，它必然肩负了维护社会稳定、协助政策落实、服务居民生活的责任，但其功能的发挥则兼具了管理的任务性和艺术性；只有真正贴近群众、依靠群众、践行群众路线，社区网格才能真正担负起协助基层治理现代化的重任。

3.2 疫情期间小区网格化管理的实践

面对社区疫情防控的复杂性、严峻性挑战，老旧小区的网格化治理工作必须破立而行。在非疫情期间，龙沙乡家属楼作为一个独立网格存在，由基层社区选出了网格长和联络员；但对于这个物业弃管的老旧小区，许多日常运营的问题涉及范围广、难度大，网格责任人又并非是专职工作，这导致前期网格治理工作基本处于失效状态，居民自治活动往往都是在问题爆发时才不得已地开展。

疫情发生以来，党中央果断决策，发出了“让党旗在疫情防控第一线高高飘扬”的号召，基层社区作为安全防控的战斗堡垒也积极响应，靠前参与。当疫情防控进入到常态化阶段，网格化综合治理的工作必须实现动态更新，兼顾防疫和居民生活，让党员队伍的先进性和社区协调、居民自治的优势继续发挥效用。

弃管老旧小区的网格化治理需要多方的共同参与。疫情期间，区级政府和街道办事处、基层社区居委会、网格志愿者、小区居民多方共同努力，重新为小区网格注入了发展动力。

社区是基层防控的重要执行部门，既要有效落实上级任务，又要在群众工作中找出引导群众自治、共建家园的突破口。首轮疫情爆发期间，为了有效解决弃管小区的防控问题，龙沙乡家属楼所在社区马上组织党员社工、号召辖区其他单位的党员干部下沉一线参与治理。疫情发生后，黑龙江省提出了严守“三道门”（国门、城门、家门）的总要求，基层小区村屯严格筛查外来人员，走访重点人群，确保每一个微观部门的安全，才能保证整体的和谐。由于该小区缺少专职安保人员，社区特别安排一名副书记带队进驻小区，同时招募了志愿者，实行全天三班倒，保证二十四小时都有人值守，不留漏洞。在小区封闭初期，每户只允许三天内有一人凭出门证外出采购，并要求有工作需要的人员办理相关证明；仅靠纸质凭证和人工查验给初期门禁工作带来困难，这在全市实行了“健康码通行”措施后得到了缓解，专职查验人员也从两名减少至一名，为其他方面的工作补充了人手。除此之外，社区工作人员也在统一部署下完成了网格内重点人员（五保户、高龄老人、残疾人等）的排查工作，建立小区防控消毒工作台账，确保工作精细化、制度化、可追溯。

疫情进入防控关键期后，党中央积极号召“发动一场疫情防控的人民战争、总体战、阻击战”，这其中充分强调了在防控工作中发挥人民群众主体作用的重要性。面临小区网格功能失效的状况，社区工作队立即决定对网格责任队伍进行重组，建立小区居民联络群，并由社区正副书记、小区防控员、网格长等在群中直接听取居民意见。由于小区设备陈旧又常年缺乏维护，疫情期间居民关于取暖、用水、排水的意见也集中爆发出来；在物业拒不履行责任的条件下，网格联络群发挥了积极的作用，主要工作人员积极向居民解答问题，协助居民有效地解决了问题，保障疫情期间业主的正常生活不受较大干扰。通过一定时间的运行，联络群作为小区网格的另一种表现形式，为保证居民的生活质量做出了积极的贡献，也让社区工作有了更明确的抓手和方向。基于这一段时期网格工作的有效开展，社区和网格的作用得到了小区居民的广泛认可，参与小区治理的积极性与配合度不断加强，这也为第二轮疫情爆发时的管理工作，尤其是大规模居民核酸检测工作提供了有益的帮助。应当说，二轮疫情的负面影响能够降到最低，本质是依靠群众齐心协力的“内生性”动力，而对于“内生性”的培育，网格化管理工作显得功不可没。

在齐齐哈尔市，老旧小区的弃管现象屡见不鲜，这是由相关法律法规不健全和历史遗留问题等多重因素导致的。物业公司“弃管”，不代表地方政府可以“不管”，政府部门以人民利益为先，出实招才能见实效。小区所在的齐齐哈尔市龙沙区在2015年就成立了区级物业管理中心，专门为弃管老旧小区居民提供基本物业保障。疫情发生以后，物管中心抓住契机，指示各社区、街道以各种形式开展群众爱国卫生运动，推动防疫的同时解决一些小区设备和环境的遗留问题，并为相关工作提供了必要的设备、工具。在区级政府的统筹下，小区居民利用疫情不能出门的时间，整饬了楼道环境脏乱差问题、粉刷了公共区域墙壁、完善了小区绿化，进一步改观了小区风貌。在物管中心、街道办、社区的共同协调下，长期处于对峙状态的业主与物业公司也重新回到了同一平台上展开对话，争取能恢复小区的正常物业工作。但由于部分住户存在复杂的产权问题（基于“单位建房”所产生的业主“半产权”现象），以及物业公司提出的条件难以令业主接受（物业出于小区基础设施老化问题而提出的一次性经费筹措方案过于昂贵），对话并没能取得有效的成果，物业公司选择全面退出，但在客观上却为梳理该小区长期以来的物业纠纷问题提供了帮助，也推动了小区网格在特殊时期的物业自治能够统一意见，为接下来招标新的物业企业积累了经验。

四、启示

4.1为什么网格化治理能初见成效

疫情发生至今，龙沙乡家属楼有效落实全市统筹推进的防控政策，圆满地完成了防控初期的基本任务，有效保障了小区居民的生命健康和正常生产生活，为全市的防控工作进入常态化、各行业复工复产、经济复苏运行补给了来自于基层的力量。可以说，该小区的网格化综合治理是颇有成效的。

切实践行群众路线，是小区有效治理的不二法门。从一月份至疫情在夏季告一段落，社区工作队和志愿者驻守在小区入口的临时岗亭，经历了北纬47度上东北平原城市的严寒、大风和酷暑，始终恪尽职守，真诚服务，用实际行动赢得了小区居民的尊重和赞许。一年多来，这座历史遗留问题众多、人员环境复杂的老旧小区非但没有因防控工作和社区服务产生一次纠纷，居民的自治参与度也比疫情前显著提升，这就是对小区网格工作最大的肯定。密切联系群众是中国共产党的优良传统，只有植根人民、造福人民，党才能始终立于不败之地。疫情使我们愈发认识到中国特色社会主义制度的优越性，也进一步意识到从各领域推进国家治理体系与治理能力现代化的重要性，根本就是要向人民群众学习，在人民群众中实践，才能为我们的道路自信、制度自信、理论自信、文化自信汲取更有力量的指导。

4.2值得保持的优点

践行群众路线的指导思想，必须坚持群众观点，从群众的角度发现问题、思考问题、解决问题。社区工作者和网格队伍没有被疫情防控的基础任务所局限，为了完成任务而完成，而是真正想群众所想，急群众所需，这在客观上也实现了从根源上梳理症结，从而为解决老旧小区的复杂问题完善思路。长期以来，小区部分住户的上下水、燃气、电表计价存在严重问题，社区和网格责任人在了解情况后主动上门听取意见，统筹多方出资并协调相关单位进行管道疏通、水压调整、陈旧设备更换，积极完善服务质量，维护居民合法权益。凡此种种其实已超出了最初“疫情防控”的工作安排，但为了切实得到群众支持，工作人员选择了“宁可多一事，绝不搁一事”，这是保证小区秩序稳定，从而引导小区治理进入“深水区”的关键环节。

小区治理践行群众路线的艺术性，在于发掘了居民中的“关键人行为”。在现代城市居民小区里，邻居互不认识，一遇事情高高挂起的现象并非个例。网格治理最初的失效正是由于群众自治活力未能有效激发，大家只愿做“老好人”，不敢当“出头鸟”，导致很多事情越积越重，形成遗留问题的恶性循环。在新的网格队伍中，社区工作者把责任心、号召力强的居民团结起来，以工作人员的身体力行激发居民自我建设的意愿，并在防控工作取得阶段性胜利后对居民群体中积极参与相关工作的成员给予一定物质和精神奖励，在本就不大的小区里发挥“熟人社会”的作用，引发示范效应，很快就能掀起群众自发治理的热潮；疫情以来的楼道粉刷、绿化建设、爱国卫生运动都有居民们自发参与的身影。让群众在参与中深切体会，既能够帮助工作更好开展，促进多方互相理解，也让小区治理工作更具可持续性，保有更具群众路线特色的优越性。

4.3需要改进的缺陷

虽然龙沙乡家属楼的网格化治理有许多值得可圈可点之处，但依然有值得我们思考并加以改进的环节。

首先是工作创新度不够。数字化的治理应用只存在浅层发挥、没有得到广泛拓展，一、二轮的防控工作中，传统的“人海战术”与“全天候白加黑工作”依然是主力，工作效率并没有发挥到位。仅靠“守正”只能保证基础、只有方法创新才能实现新陈代谢。网格治理中的老方法得到了正向的效果，但也暴露出效率低下、反应迟滞的不足之处，而高强度的工作也给社工和志愿者带来巨大的生理、心理压力；本质上与工作任务“级级摊派”、“层层加码”、“危机转嫁”的官僚主义作风有着密切关系。面对紧急事态和新局面、新问题，老方法固然要参考、执行，但及时的创新也必然要提上日程；手段创新的基础之上，领导层勇于自我革命、破除官僚风气也是推进治理现代化的必然需要。

其次是在疫情压力降低后，存在工作疏忽、放松的现象。这并不能全然归咎于基层工作人员，毕竟他们在高强度的工作过后需要得到缓解与休整。百密必有疏，唯一的方法就是要靠动态的制度完善，在保障居民和工作人员利益的前提下，时刻能够发现问题、解决问题。发生在我国部分地区的疫情反复状况就反映出了防控工作疏忽大意带来的严重打击。尽管通过疫情防控阻击战，我们进一步认识到了中国特色社会主义的制度优势，但一味地沉溺于“优势”之中只能让我们的工作如逆水行舟，不进反退。在实现两个一百年奋斗目标，推进中华民族伟大复兴的宏伟事业加速推进的关键时期，疫情带给我们的既是挫折、更是考验。只有在危机意识中知难而进，不断改造我们的认识与实践，我们的社会主义事业才能真正屹立于不败之林。从小区治理中以小见大，放眼全局，老旧小区网格化管理工作才能在社会系统工程建设中发挥更大的功用。

参考文献

篇3：老旧小区管理委员会组织之构成

一、准业主组织的妥当性

从全国范围来看, 老旧小区的管理主体主要有三类:业主大会、物业服务中心 (站/公司) 和小区管理委员会或者类似组织。

(一) 业主大会作为管理主体的妥当性分析

对于老旧小区来说, 改造后条件比较好的, 适合采用专业化物业管理的, 在当地政府物业管理部门的指导下, 由小区全体业主成立业主大会进而推举业主委员会, 由业主大会或业主委员会作为物业管理主体委托物业公司进行物业管理。实行这种物业管理的小区不但基础设施较好, 而且产权也比较清晰, 大部分是已经完成住房改革的房改房, 小区居民对于房改房拥有所有权。而对于基础设施和条件不好、产权比较复杂的老旧小区, 一般采用准物业管理, 而没有采用业主大会或者业主委员会作为物业管理主体决定或负责准物业管理的做法。

需要分析研究的是, 为什么大部分城市在老旧小区的物业管理中都没有选择业主大会或业主委员会作为物业管理的组织者和决定者呢?老旧小区成立业主大会和业主委员会有没有可行性呢?按照物权法的一般原理, 业主作为物业的所有权人, 对于物业具有全面的权利, 而所有业主的集合体业主大会作为小区所有物业的权利人具有决定小区物业管理的绝对权利, 因而业主大会及其推举的业主委员会作为小区物业管理的主体是顺利成章的。但是这种模式是以全体或者绝大部分物业占有使用人就是法律意义上的业主为前提的, 而老旧小区由于其特殊性无法满足这一前提。

由于历史上计划经济时期城镇居民住房政策的原因, 同一老旧小区内的房屋所有权结构非常复杂, 除了有购买人拥有完全所有权的成本价房改房的情况外, 也有公有住房租给居民使用和居民拆迁回迁房, 及单位具有部分产权由职工购买使用的标准价房改房的情况。特别是公有租房承租人因单位职工等特定身份获得承租资格, 继而通过分期支付房租获得了永久承租权, 公有住房的承租权甚至可以继承, 也就是说公房承租人对于房屋已经具有了不同于一般承租人的特殊使用权。正是这一特殊状态造成了真正法律上的所有权人不使用这些住房而现实的使用人却并非法律上的所有权人的困境。法律意义上的所有权人虽然可以作为业主组成业主大会或业主委员会进行物业管理, 但是由于这种所有权仅是一种历史上计划经济的遗留物, 是一种形式意义上的所有权, 所有权人对于房屋的权利非常有限, 也并不居住使用这些房屋, 因而其根本不具有进行物业管理的动力, 而且也不愿意承担物业管理的费用。因此, 除了个别产权改革比较彻底且基础设施比较好的老旧小区可以成立业主大会开展物业管理外, 对于大多数老旧小区而言, 将非法律意义上所有人的诸多老旧小区房屋的实际使用人排除在管理组织之外并不妥当。从这种意义上说, 大多数老旧小区不具备成立业主大会进而推举业主委员会的现实条件。这样一来, 业主大会不适合作为大多数老旧小区准物业管理的主体。

(二) 物业服务中心 (站/公司) 作为管理主体的妥当性分析

根据老旧小区准物业管理的规定和实践经验街道社区以及其成立的服务中心、服务站或物业服务公司作为管理主体, 是一种被普遍采用和接受的做法。北京、杭州、南京、郑州、合肥、淄博、哈尔滨等城市采用了这种做法。街道或社区作为老旧小区物业管理主体的正当性在于老旧小区物业管理本身具有一定的社会性。由于老旧小区是一种建筑物、道路、治安等的综合体, 具有一定的社会性, 因而物业管理在不同程度上承担了某些社会管理的职能, 如环保卫生、保安、消防以及因群居生活关系而产生的社区建设、社区秩序管理等。事实上老旧小区的物业管理活动也超出了业主个人利益而直接影响到社区的公共事务, 因此街道或社区介入具有一定的合理性。从这种意义上说, 街道或社区作为老旧小区管理主体是其履行社会服务或管理职能的体现。

街道或社区作为老旧小区物业管理主体, 成立物业服务中心 (站/公司) 实施准物业管理, 仅收取低廉的物业服务费, 节省了老旧小区居民的组织协调等方面的成本, 同时也具有高效、便利、廉价的优势, 因此为老旧小区普遍接受和采用。客观而言, 这种模式在一定程度上解决了老旧小区管理难的问题。不过, 这种模式虽是历史遗留问题, 但与住房货币化的房改政策不符, 长此以往将加重政府的财政负担, 对于未享受此种福利的商品房小区居民来说也是不公平的:政府为何动用财政资金为特定居民而不是全部居民提供社会服务?同时, 从物权法角度审视, 老旧小区的专有部分基本上转化为私人财产, 私人财产当由私人进行管理, 而不应交由政府管理。哈尔滨市在实施社区物业服务站过程中, 已经意识到这一问题。虽然社区物业服务站现在受到居民欢迎, 但它并不是一个物业管理的普遍模式, 它是为了解决老旧居民楼的卫生、治安、消防安全及对低保户等弱势群体的关怀等问题成立的非商业的组织。政府给予属于低收入阶层老旧小区部分居民物业服务费补贴具有一定合理性, 但不能不加区分的对老旧小区居民全部给予物业服务费补贴, 更不能因此替代老旧小区居民自身承担的管理义务。从这种意义上说, 街道或社区服务中心 (站) 作为老旧小区准物业管理的实施主体只能是权宜之计, 否则老旧小区管理的长效机制难以建立。

(三) 小区管理委员会作为管理主体的妥当性分析

除上述做法外, 北京、天津、沈阳等城市还采用以小区管理委员会以及类似组织作为老旧小区管理主体的做法。这种做法主要发挥老旧小区居民的积极性, 实行居民自治。即:针对老旧小区产权状况复杂的特点, 在街道或者社区居委会的指导下, 召开居民代表大会选举产生本小区管理委员会, 管理委员会的委员基本是热心公益、愿意为小区服务的社区居民。居民代表大会和小区管理委员会自主决定物业服务的提供方式及收费标准, 并通过居民公约实行自治管理, 定期公布准物业管理重大事项、财务收支状况、居民缴费情况等。由于老旧小区居民作为老旧小区物业的实际使用人, 物业状态和小区环境与其具有直接的利害关系, 因此, 由社区居民组成小区管理委员会能够切实负责地进行老旧小区的物业管理。此外, 由老旧小区居民组成的小区管理委员会对于老旧小区物业管理的事项进行具体决定, 确定物业管理费用标准, 有利于小区居民自觉缴纳物业服务费。居民自治管理委员会相当于业主委员会, 它是居民自发组织的管理团队。

从老旧小区的产权结构方面看, 除了商品房所有人属于法律意义上的业主外, 房改房所有人、回迁房所有人、原售房单位或者产权单位基本上属于法律意义上的业主, 公房承租人则几乎等同于法律意义上的业主, 由他们全体组成老旧小区的管理人组织符合建筑物区分所有权的法理和相关法律规定。只是这一管理人组织的成员并不都是严格法律意义上的业主, 因而该管理人组织其实是准业主组织。据此, 需要适当改进目前实践中小区管理委员会制度。实践中, 老旧小区的小区管理委员会通常由居民代表大会选举产生。根据北京市朝阳区的做法, 目前小区管理委员会的产生方式, 有的是在社区层面由社区居民代表大会选举产生小区管理委员会, 有的是直接在小区层面推举居民代表选举产生小区管理委员会。而居民代表大会往往没有包括原售房单位或者产权单位, 根据老旧小区产权结构的特点, 这种做法有所不妥, 忽视了一定条件下原售房单位或者产权单位的业主地位。这里所谓的一定条件主要是指两种情形:一是老旧小区存在标准价房改房或者公房承租的情形, 原售房单位作为标准价房改房共有人或者公房的所有人理应参与其财产的管理;二是原售房单位对老旧小区共用设施设备享有所有权的情形, 理应参与其财产管理。

二、小区管理委员会的法律地位

老旧小区准业主组织的妥当性分析只解决了小区管理委员会可以作为老旧小区的管理主体问题, 但并没有解决其法律主体资格问题, 即小区管理委员会是不是法律主体的问题。实践中, 小区管理委员会缺乏法律主体资格的问题会使小区准物业管理的合法性受到一定挑战, 在收费时可能会受到居民的质疑, 物业收费可能会面临“名不正、言不顺”的困境。

小区管理委员会作为非营利性的组织, 其承担老旧小区的管理职责, 必须明确其法律地位。如前所述, 小区管理委员会相当于新型住宅小区的业主委员会。而业主委员会的法律地位也存在争论, 《物权法》、《物业管理条例》均含糊其词, 仅确认了其民事主体地位, 即可以进行民事活动。《物权法》第78条规定:“业主大会或者业主委员会的决定, 对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《物业管理条例》第15条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构, 履行下列职责: (一) 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况; (二) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (四) 监督管理规约的实施; (五) 业主大会赋予的其他职责。”第16条:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内, 向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”上述规定确认了业主委员会的民事主体地位。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第8条和第10条确认了业主委员会的诉讼主体资格, 即可以进行民事诉讼。由此可见, 业主委员会的民事主体资格当无疑问, 只是它为何种民事主体存在争议。这种争议同样存在于小区管理委员会。

(一) 小区管理委员会系其他组织

我国民事主体有三种类型:自然人、法人和其他组织。小区管理委员会作为自治组织只能在法人和其他组织中作出选择。

1. 小区管理委员会不具有法人团体地位

老旧小区准物业管理实践中, 不少人士主张赋予小区管理委员会法人资格。从小区管理委员会的现状出发, 主张就必须使其成为民办非企业单位或者社会团体, 从而获得法人资格。我们认为并不妥当。《民法通则》第36条规定:“法人是具有民事权利能力和民事行为能力, 依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”它的特征可以概括为:独立人格、独立财产、独立责任。法人的成立, 必须具备以下条件:第一, 依法成立, 即欲成为法人的社会组织的设立必须合法, 它的设立目的和宗旨要符合国家和社会公共利益的要求, 它的组织机构、设立方式、经营范围、经营方式等要符合国家法律和政策的要求;第二, 有必要的财产或者经费, 这是法人享有民事权利和承担民事义务的物质基础, 也是其得以独立承担民事责任的财产保障;第三, 有自己的名称、组织机构和场所;第四, 能够独立承担民事责任。

成立民办非企业单位 (以下简称民非) 对小区管理委员会来说存在很多困难。根据我国的相关法律规定, 成立民非需要符合一定的条件:要经过业务主管单位审查同意;有规范的名称和必要的组织机构;有与其业务活动相适应的从业人员;有与其业务活动相适应的合法财产;有必要的场所。由此可见, 成立民非有着严格的法律规定, 每个小区的小区管理委员会都登记成为民非, 既不现实, 也比较困难。我国对于社会团体成立条件的规定是:有50个以上的个人会员或30个以上的单位会员;个人会员和单位会员混合组成的, 会员总数不得少于50个;有规范的名称和相应的组织机构;有固定的住址;有与其业务活动相适应的专职工作人员;有合法的资产和经费来源, 有三万元以上的活动资金;有独立承担民事责任的能力。由于社会团体成立的审批程序严格, 如果让每个小区管理委员会都登记成为社会团体也是不现实的。

赋予小区管理委员会法人资格存在诸多优点。温州市赋予业主大会法人资格, 其优点就是小区管理委员会法人资格优点的最好注脚:第一, 维权方便, 具有诉讼主体资格, 可以独立打官司;第二, 可以开设银行账户, 自己管钱;第三, 可以把车库、电梯、会所等公用设施都登记在其名下, 以避免开发商和物业公司把业主共有财产据为己有, 侵占业主的利益, 进一步实现“自己的小区自己管”。尽管 (准) 业主自治团体法人化将会带来一定的益处, 但是小区管理委员会与法人在特征和成立条件等方面存在差距。主要表现在以下两方面。

第一, 小区管理委员会无独立的财产和经费。老旧小区作为区分所有建筑, 专有部分归业主所有, 共有部分归业主共有, 当然也不排除某些共有部分归原售房单位或者产权单位单独所有。这就意味着从老旧小区的专有部分和共有部分都存在所有人的角度而言, 老旧小区的产权人也是清晰的, 不存在无主的专有部分或者共有部分, 小区管理委员会不是共有部分的产权人。物业维修基金也是全体业主为了有效管理房屋, 按照购房款的一定比例缴纳的费用, 是全体业主的共有财产。那么小区管理委员会从哪里获取独立的财产和经费呢?

第二, 小区管理委员会不能独立承担法律责任。小区管理委员会没有完全独立所有的财产, 故不能独立承担民事责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条指出, 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的, 人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。这一规定表明业主委员会无法独立承担民事责任, 与之地位相类似的小区管理委员会也应当如此。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》 (1994年) 第16条规定:“管委会经市政府社团登记部门依法核准登记后, 取得社团法人资格。社会团体法人登记证签发日期为管委会成立日期。”该规定在2004年修订时被删除, 管委会无法独立承担民事责任恐怕是重要原因。由此可见, 小区管理委员会与法人在特征和成立条件方面都存在本质的区别, 不宜将小区管理委员会纳入法人范畴。

2. 小区管理委员会可纳入其他组织范畴

从我国现行法律制度和现实国情出发, 可以将小区管理委员会定性为非法人组织, 并归入我国法律规定的“其他组织”, 赋予其相对独立的法律主体地位和当事人能力。具体而言, 小区管理委员会具备“其他组织”的基本构成要件。

第一, 合法成立。从北京市老旧小区管理委员会的实践来看, 均是在政府相关部门的引导下, 老旧小区产权人和使用人通过选举等方式产生的代表组成。这说明小区管理委员会是依法成立的组织。虽然北京市老旧小区管理委员会的成立均未履行登记程序, 但登记并非一个组织合法成立的必要条件。各种组织的成立要求和法律依据并不一样, 企业成立需要办理工商登记;社会团体成立需要办理民政登记;而有些组织, 如业主委员会, 根据《物业管理条例》的规定, 只要履行备案程序。因此, 法律并没有要求所有的组织必须履行登记程序才能合法成立。尤其像业主委员会、小区管理委员会这样的组织机构, 在现行法律并没有要求对其进行严格登记的情况下, 我们不能以登记作为判断其是否合法的依据。

第二, 有一定的组织机构。在构成上, 非法人机构应为多人的集合, 依一定的目的成立和存在, 并拥有名称、机构及相应的代表人和管理人, 表现为团体形态。根据《朝阳区老旧小区准物业管理工作指导手册》的相关规定, 小区管理委员会由9人组成, 其中主任1人、副主任1人、委员7人。同时, 对小区管理委员会委员的任职资格、权利义务、产生办法、工作职责以及小区管理委员会的议事规则等作出了较为详细规定。因此, 小区管理委员会的组织机构是健全与完备的。小区管理委员会可以形成独立于其成员个人意识的团体意识, 通过小区管理委员会主任对外代表团体, 以团体的名义进行民事行为。

但是, 独立财产和独立承担法律责任最多只是一个团体或组织具有法人资格的标准, 而并不是非法人组织或“其他组织”的必备要件。非法人组织并不要求有独自所有的财产或经费, 甚至允许其没有财产或者经费, 并因其财产的非独立性而由与其有法定责任关系的组织或个人承担相应的责任。因为自然人之外的组织能否成为民事主体, 也应当以其是否具有独立意志这一标准进行衡量, 而不问其能否独立承担民事责任。因为责任承担形式作为意志表示的一种后果, 其要解决的是, 一个主体实践其意志的后果是由一个还是一个以上的主体来承受的问题, 这本身是一种法律设计, 包含着立法者的主观因素在里面;而是否存在独立意志要解决的是一个组织是否具备形成独立意志的机制、是否能为其他主体所辨识、能与其他主体区别开来、能被特定化的问题, 是一个事实判断, 因而与责任承担形式根本不同。

就法理而言, 小区管理委员会完全可以归入我国法律规定的“其他组织”, 即非法人组织 (团体) 。同时, 我国关于业主委员会法律地位的司法实践, 也佐证了小区管理委员会的非法人组织地位。2003年8月20日发布的《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》指出金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件, 可以以自己的名义提起诉讼。2005年8月15日发布的《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》指出, 根据《物业管理条例》规定, 业主委员会是业主大会的执行机构, 根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动, 所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的, 可以作为被告参加诉讼。究其原因, 赋予业主委员会当事人地位, 可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。既然组织的法律地位选择属于法律设计的范畴, 我们就可以借鉴司法实践中业主委员会的定位界定与之相似的小区管理委员会的法律地位。

三、结论

综上所述, 将小区管理委员会纳入其他组织的范畴不仅在理论上成立, 在司法实践中也是可行的。因而, 建议通过相关立法确认小区管理委员会的其他组织地位, 建立健全小区管理委员会的法律规则, 为开展老旧小区管理工作奠定良好的法律基础。

参考文献

[1].梁慧星.民法总论.法律出版社.2001

篇4：探索老旧小区建设与治理之道

1、右安门街道在丰台区市容卫生、环境秩序、工地管理综合考评中取得了年终全区排名第一的好成绩。

2、区住房和城乡建设委员会2013年1月授予右安门街道2012年度丰台区绿色工地管理先进集体荣誉称号。

3、在丰台区绿化美化“打造美景亮点”活动中，右安门街道办事处被评为“最美单位”，辖区主要交通干线——开阳路被评为“最美街路”。

4、首都城市环境建设先进单位。

5、2012年获得北京市民政局颁发的“为老服务示范单位”。

6、丰台区“双争创”先进单位（即争创“五个好”社区党组织和争创“和谐社区”先进社区，五个好包括：街道工委和社区党组织：领导班子好、干部队伍好、工作机制好、工作业绩好、各方反映好）。

明眼人很容易发现，这份成绩单的三个主题：环境卫生、市场秩序和社区服务，这似乎是当下北京市一般街道办事处的规定动作，不过，相比于其他街道，右安门街道似乎基础更薄弱些——辖区多属老旧小区，可调动资源更少些——一年经费只有区区4百万余而商业发达的街道有筹措经费过亿元的，因而显得这份成绩的来之不易，我们的访谈也围绕此话题展开。

治理：秩序与生存空间的博弈

城区的市容无非清理小广告和垃圾清运。小广告号称城市牛皮癣，无论多繁华的街道，也难逃小广告的滋扰。右安门街道的做法比较独特，他们雇了一个小公司，安排了4个人专门对付小广告，有就清有就清，小广告在这个社区留不住，贴了不能产生“效益”，不到一个月就数量锐减，继续坚持清理了一段时间之后，小广告没了。

我们注意到，钱爱平的叙述务实、不失人情味且蕴含着不少心理分析，比如，小广告何以屡禁不止，因为能够给广告主带来效益，如果小广告没有跟路人——看客——潜在的需求对象见面的机会，它就彻底失去了效益。

右安门街道是典型的居住区，几乎没有像样的商业，百十户以旧货为生的游商摊贩中，持照经营的不多。钱爱平讲，右安门街道跟这些游商展开过近一年的艰苦博弈，最终把他们引进了市场——街道专门修建的，过程曲折而结局还算皆大欢喜。他的治理理念给记者留下深刻印象：既要给百姓留下生存空间，又要维持地方的公共秩序，我们必须在这两者之间找好平衡。

去年，街道为右安门的老百姓做了几件实事儿。“我喜欢抽时间到辖区转转，看看环境建设还有哪些不足，了解一下身边老百姓的想法，为自己的工作找好思路。”钱爱平上街巡查发现，西三条地区有积水没过了马路牙子，那里住着超过一百五十户居民，都是平房，他现场用手机录下来一段实况，然后找到水务局，要求给排水公司尽快处理，排水公司得到消息赶紧查，发现是下水管线塌陷造成堵塞，维修之后，办事处举一反三，又对东庄平房区、永乐居、玉林西里、开阳里四区、西铁营平房区和地下空间等10处重点地区、重点部位进行了隐患排查，再没有积水的事情发生。钱爱平不无庆幸地说，幸亏发现和处置得得早，要不然“7·21”那天还不知出多大问题呢！

社会变革期总是有很多难以预料的事情发生。2011年6月23日的一场大风雨刮倒了不少大树，其中一棵大树砸到了右安门街道铁路宿舍院内车和房子，由于产权单位归属不清，责任主体始终找不到，问题始终没有解决。钱爱平上任后，眼见着遇上了扯不清的麻烦事，断然决定由街道先修车修房，再腾出功夫来跟产权单位掰叱；随后，他又通过园林部门对街道辖区内树龄三十年以上的杨树进行清查，防止再次发生大树倾倒伤人毁物事件。

富于行动，执行力强，遇事知难而上，果敢之外还有细致和体贴。钱爱平发现，社区由于规划的先天缺陷导致内部道路为停车所占，仅有的窄窄的通道只能供居民和行车擦身而过，他经过筹谋，准备给居民修建了凉水河健身园和健身小道，让社区居民可以放心地散步、遛狗和娱乐健身。

最能代表钱爱平办事风格的要数右外大街交通治理。这条街是北京为数不多的将南三环和南二环联通的干道之一，线路长，车流量大，总是堵车，钱爱平连续观察了三次，又邀约交管部门、园林部门、市政部门、交通委一起现场办公，共同拿出方案，加一条匝道，让掉头、直行和右转各行其道，更换红绿灯、交通指示牌，路从此畅通了。

这件事看似简单，但牵涉到多个部门，这个协调的功夫不浅呐。我们这一感叹，钱爱平亮出了压箱子底儿的绝活儿——联勤联动，沟通协调。作为一个地区的管理者，需要辖区所有管理部门统一思想、步调一致、坚持联勤联动，先后建立了“辖区物业联席会议制度”、“辖区施工企业联席会议制度”。

协调：非隶属关系的令行禁止

联席会阵容颇为壮观，除街道办事处相关职能科室外，地区派出所、交通大队、工商所、城管分队、卫生监督所、环卫所，丰台房管中心右外分中心、西罗园分中心，16个社区居委会，地区14个物业公司、4个家委会尽数纳入，再看下右安门街道物业联席会工作小组成员：

组长：右安门街道办事处主任

常务副组长：右安门街道办事处主管城市管理副主任

副组长：右安门街道办事处其他分管副主任

办公室主任：右安门街道城管科科长

办公室成员：右安门派出所所长、方庄交通大队大队长、右安门工商所所长、右安门城管分队常务副队、右安门卫生监督所所长、右安门环卫所所长、丰台绿化队队长、南苑绿化队队长、长辛店绿化队队长、丰台房管中心右外分中心主任、丰台房管中心西罗园分中心主任

这些人每个月都来开会，联席会以布置工作的形式把拟解决的下列事项布置下去，接到任务的部门按要求办理：一是通报市、区、街关于街巷胡同、居住区范围内的公共环境、公共服务、公共设施等方面的工作思路、管理目标、具体要求。二是协调解决居民反映强烈的街巷胡同、居住区范围内的水、电、气、热、停车等公共服务类重点难点问题；环境卫生、秩序、景观，园林绿化等公共环境类重点难点问题；公共设施设备、城市家具等公共设施类重点难点问题。三是帮助物业公司、家委会等居住区管理单位协调相关行业管理部门及单位，解决居民区公共服务、公共环境、公共设施管理中居民区管理企事业单位难以单方解决的疑难问题。

我们看到，不存在上下级隶属关系的联席会议成员单位不但都能听召唤定期开会，甘心情愿听候差遣落实上述问题，而且每季度报送1篇工作信息给小组。这可是个新鲜事！右安门街道如何做到的呢？这其实2008年奥运会遗产的继承与发展。当时为保证2008年各项工作落实到位，上级要求各基层单位以联席会议的形式协调动作，快速反应，力求将各类社会问题消弭于初起。2008年奥运会之后，他们坚持了这一好的制度，使之不断发挥作用。

理解：一封信不止于问计于民

我们知道，有些城市痼疾进入恶性循环，比如城市环境与卫生，环境越差的地方市民越容易随手抛掷垃圾破坏卫生，越是破坏的人多越是环境恶劣，一个清洁工打扫卫生招架不住有一百个行人随手抛掷垃圾，如果能够营造良性互动，制造问题的人少了，解决问题的人多了，很多问题自然就不成其为问题了。在右安门街道，我们看到了致居民的一封信和征询意见书，我们援引一段吧：

征询意见书

尊敬的居民朋友：

您好！今年是丰台区创建首都文明区活动年和城乡环境建设年。右安门街道按照区委区政府的要求和地区百姓的需求，加强环境改造和民生建设，努力提高每一位居民朋友的生活质量和幸福指数。先后对翠林二里17栋楼、玉林东里二区4栋楼、玉林东里三区13栋楼进行了楼体内外粉饰、燃气分户计量等老旧小区改造。对开阳路等重点大街的环境秩序进行了整治和景观提升和绿化亮化。对凉水河南岸、菜户营东街等街巷胡同的环境进行了整治。协助玉林供暖所实行煤改气工程，减少了空气污染。全面开展了“城市清洁日”活动。自3月份以来，每逢周末，区、街、社区、驻街单位、社区志愿者，联手零距离清理群众身边的市容环境卫生死角。累计出动3万余人，清理楼道230余栋，清理绿地近万平米，清除堆物堆料上千吨、非法小广告万余张，消除卫生死角263处，集中解决群众反应的突出市容环境卫生问题百余件。开展了多种形式的群众性文化体育活动，开设了多场次夏日文化广场活动，丰富了大家的业余文化生活。

我们深知：我们还没有完全解决您生活中的困难，2013年，我们将一如既往地为您分忧解难，从解决您身边的小事入手，加强服务。一是加强一刻钟服务圈建设。引进社会企业的服务项目，进行服务资源的网络建设，力争使您的各类生活需求都能够得到便捷的解决。二是集中力量解决停车难的问题。探索和推进小区有序停车。三是加强物业资源的管理和利用。成立右安门地区物业联席会议制度，打通物业与物业之间的微循环，实现小区之间的体育设施资源共享。四是建立居民休闲场所。对右外大街西侧、凉水河南岸和翠林三里社区与铁路交界处的绿地进行整体设计，建设居民生态休闲场地。在有条件的小区周边200—300米的范围内，都有一个小型休闲场地。

我们真诚地希望工作、生活在右安门地区的各界朋友们关心、支持和参与到右安门地区的建设中，请您为我们提出改进工作的宝贵意见，您的需求就是我们明年的工作重点。

右安门街道工委、办事处

2012年12月

开篇先告诉居民街道这一年做了些什么，这些都是实事，居民有目共睹，应该是可以唤起他们的相关回忆的，接下来做一曲笔——我们深知我们还没有完全解决您生活中的困难，然后立刻转入新年的新打算，当然还是居民最迫切需要解决的问题，一抑一扬，很朴素却又很有技巧表达了为社区居民服务的殷殷之心。一份形式上的征询意见书实际上起到了传递信息也传递服务理念的作用，而涓滴的信息和服务的殷切与诚恳就这样润物细无声地浸入居民心中，唤回了信任、理解、称许，更加赢得了居民共同参与街道建设的热情。

随着这份征询意见书发下去的调查问卷回收率非常高，街道宣传部花了近一周的时间录入整理，归纳出了三百多条建议，而统计分析可以有效了解居民的倾向性和关注点，为街道工作有的放矢奠定了很好的基础。

篇5：老旧小区调研报告

——以天桥湾小区为例探讨老旧小区管理与服务问题

前言

小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。

天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位臵优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、1932人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。

一、相关概念

（一）、老旧小区

《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是“多单位管理”，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。

（二）、社区服务

在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。

二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策

（一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。

名词解释：物业管理恶性循环

物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。

针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座谈会等多种形式，努力向居民宣传物业管理方面法规政策和权利义务，引领广大居民正视老小区管理中存在的现实问题，树立正确的消费观念。并引导物业不断提高管理服务水平，强化物管工作人员的行为和素质，努力促进社区的和谐稳定。目前也借助网格化工作，加强入户，不断推动居民“花钱买服务”意识的深入，提高精细化服务水准，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

（二）小区物业管理的突出问题及对策

社区物业管理应包括常规服务、专项服务和委托特约服务等方面的内容。一般社区能够提供的常规性服务是对业主提供的基本服务，主要包括：

（1）治安管理；（4）车辆道路管理等；（2）绿化管理；（3）环境卫生的管理

多年来，天桥湾小区正是由于缺乏正规的物业管理，又存在着诸多历史遗留问题，这些常规服务管理无序，小区的居住环境、和谐环境成为居民日益关注的焦点，影响了居民的归属感和幸福感。

1.治安管理问题

由于我社区紧邻西海子早市、西海子公园，人员出入流动性和流量极大。小区没有完全封闭，没有技防设施，单元门未安装门禁，2个出入口没有人员值守，夜间路灯照明也有过5年不亮的记录。小商贩自由出入，还经常发生自行车丢失、汽车被划、被砸、入室盗、上门推销等事情，社区不稳定因素较多。整体治安存在隐患。居民不满情绪越发显现。

2.车辆道路管理问题

严重影响天桥湾小区和谐的另一个问题是车辆管理。一是小区内两处简陋存车棚不能满足千余户居民的存车需求，很多居民将车放臵楼道等公共空间，或楼上楼下的搬动，也避免不了丢失，居民意见纷纷。二是由于生活条件不断提高，小区的机动车辆极具增多，但小区没有规划的停放场地，私家车乱停乱放、居民私装地锁、甚至占用消防通道等现象严重。又由于无人管理收费、不限车辆入内，外来车辆也不断入侵。这就不断地激化了人车矛盾。居民感到既混乱也不安全。社区居委会也多次协调物业商量安排值守人员，但由于资金问题未果。

为破解这些难题，保证辖区的安全稳定，我们没有坐以待毙，而是注重发挥社区层面的协调作用，积极牵头组织物业，居民代表，相关部门召开联席会、座谈会，本着“小事自己解决，大事协调解决”的工作原则，积极开展志愿服务，发动了一批有能力、有公益心、有责任心的居民党员成立巡逻队、义务看家护院，担任信息员参与巡逻摸排隐患矛盾。并主动想办法，积极协调单位，挨户做工作收取路灯费，解决了小区路灯照明问

题。又积极联系派出所在小区6个明显部位安装电子监控设备，解决了最基本最急需的安全问题，治安状况大大改善。今年又协调办事处出资设计更新了小区东大门，控制了一小部分穿行车辆及人员，有限的减少了噪音和安全隐患。在赢得居民们认可和满意的同时，居民们思想也大大转变，也提出应该聘用安保人员，规范车辆管理，保证小区居民的安全，建立长效管理，提升服务水平。

3.环境维护问题

长期以来，由于历史遗留问题，物业管理缺失，小区基础设施年久失修，小区支干道路、宅前道路、路面、台阶出现不同程度的破损且日趋恶化。房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重，下水道经常堵塞；没有专业保洁服务，小区道路楼道无人打扫，尤其是雨雪天气路上积水积雪无人清理，严重影响居民出行。绿地私侵乱栽乱种，随意倾倒堆放装修垃圾，环境卫生的脏乱差，影响着居民的日常生活质量，使居民的归属感很低。

近两年，通过社区自身的努力，鼓励居民开展自我管理，自我维护，积极做好宣传，大力发动党员、居民、服务队伍开展义务劳动，参与治理和维护，大力开展楼门文化建设，改善楼道面貌，增进邻里亲情。还得到了街道办事处的支持，为我们聘用了4名清扫员，小区主干道路、绿地等卫生得以维护，但是很多小区楼门内卫生依然处于无人管理。楼门内小广告随处可见，堆物堆料的陋习依然存在。小区亟待解决的是如何进一步加大提高居民自身素质，从自身做起积极维护小区整体环境，为小区做贡献。

4.违法建设问题

由于小区长期缺少物业监管，小区内部普遍存在私搭乱建，违规建设现象特别严重。常见的有占用绿地外扩阳台、占用绿地搭建车棚，外接窗台和私改楼顶天台等。接到居民反映，居委会也曾多次入户劝阻，并告知物业和城管进行处理，但也是因政策法规不完善，职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。居委会又没有权利，不能和居民对立，根本无法制止，违建亟待整治。

5、老旧小区的一般历史遗留问题较多，天桥湾就存在比如：原开发商

缺资建设标准不高，房屋工程建设资料、图纸残缺无法查找，给后续一些工程施工造成了一定影响；70%的房屋存在漏雨、渗水等本体老化问题日益突出；小区内需建设室外休闲场所等大问题。客观的看，居民自治虽然把居民组织起来，但毕竟还停留在小打小闹阶段，解决了一些日常问题。但最主要的基础设施建设，重大维修及整治，还必须靠由政府主导投入。还应充分利用人大代表与居民、党员面对面座谈机制，及时反映小区存在的自身无法解决的问题，通过政府的渠道更好地促进社区历史遗留问题的解决。天桥湾就通过人大代表反映解决了路面修复，更新路灯等问题，房屋漏雨问题也已经提上了日程。

三、探究老旧小区物业管理与服务问题的建议

（一）建设为先，提升小区环境品质。为小区开展准物业管理打下扎实的物质基础，就要先对小区的基础设施进行不同程度的改造，依托《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》，只有通过政府出资，对小区老化管道、破损道路和区域进行改造修缮，美化绿地，建立室外娱乐场所，增加消防、监控等公共设施，通过综合整治，改善和解决一批现实问题，进一步完善制度，才能切实改变小区的环境面貌，为居民创造舒适和谐的生活环境。可以先把事情做起来，居民对管理和服务认可后，明确业主在物业管理中的权力和义务，推动“谁受益谁出资”的意识，再由居民协商决定物业管理事宜。

（二）成立街道级的物业督导中心，切实加大对小区物业管理工作的指导力度，协调处理好各方关系。

（三）尝试非赢利性的“准物业”自治管理模式。借鉴其它社区对老旧小区进行集中管理的成功经验，政府先期投入一定资金，居民分摊定期缴纳一笔费用，用于聘请保洁、绿化、安保等人员对小区进行维护和日常管理，探究居民互助加外包式半专业化物业管理。居民家有些小问题，能解决的提供免费服务，或发动有能力的居民自助服务；一些需要专业服务部分则外包给专业服务商，拟订服务协议，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务，使工作不断延伸。比如选聘停车管理公司担任小区停车管理和治安防范职能，施划停车位，向居民核发停车证。选聘绿化队伍定期美化浇

灌绿地，修枝剪叶；聘用保安加强小区的治安维护和防范；聘用懂技术的电工维修工能及时处理解决居民急需问题。做到低标准收费，高标准管理，逐步得到居民共识，过渡到标准化物业管理。争取达到老旧小区居住环境的改善，实现有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理“七个有” 基本目标。最终目的是满足居民的需求。

（七）利用社区公益事业专项补助资金，解决社区公共服务难题

根据《北京市社区公益事业专项补助资金管理办法》（京财预„2007‟3226号）和《关于2011年全面推进社区规范化建设工作的实施意见》（通社领办发„2011‟6号）文件，社区公益事业专项补助资金使用范围：主要用于社区文化体育、社区教育、社区卫生、社区美化绿化和综合整治、社区治安、社区精神文明建设、社区法律宣传与服务、社区公共服务设施建设等公益事业。社区基本公共服务方面存在的问题，可以通过申请专项补助资金，来统筹解决，积极开展社区、物业，居民间的共驻共建活动，通过开展丰富多彩的社区文化活动，增进社区、物业同广大居民的交流与沟通，让社区居民享受更好的公共服务。

篇6：老旧小区管理与治理调研报告

解决老旧小区的管理问题，应该跳出物业管理的市场化服务和传统的街道、社区行政管理的固有框架，站在社区治理的立足点上，以宏观管理的思维去审视、研究和解决。

要调动专业物业服务机构的力量，推行合适的物业管理模式。

一是通过税收优惠、政策补贴、招投标倾斜等措施，激励、吸引专业的物业服务企业接管老旧小区，从而实施规范的物业管理。

二是由社区、居委会出面，将部分业务，如治安、清洁、绿化、四害消杀等基础性物业管理内容通过公开招投标的方式，分别承包出去，并由专人对其进行质量监管。

三是尝试引入物业管理职业经理人(如注册物业师)，在降低管理成本的同时，通过专业的管控，逐步规范老旧小区的物业管理工作。

此外，要借助当前新经济下的新平台，构建老旧小区物业管理新模式。一方面提供基本物业服务，改善社区环境，另一方面挖掘社区消费潜力，扩大市场内需，从而达到双赢的结果。解决老旧小区物业管理问题，是巩固创建成果、推动规范化管理的重要举措。选择一家好的物业公司，能够让老旧小区环境整洁、秩序井然、设施良好、相对安全。