第一篇：农村宅基地相邻纠纷
农村宅基地纠纷范文
广东省汕头市濠江区关于某宅基地纠纷的民事判决书
濠江区人民法院
民事判决书
(2008)汕濠法河民初字第27号
原告魏茂根，男，汉族，1967年6月14日出生，住广东省汕头市濠江区玉新街道南湘八横巷14号，身份证号码440524196706141217。
委托代理人朱少波，汕头市濠江区法律援助处律师。
委托代理人林镇雄，汕头市濠江区法律服务所法律工作者。
被告魏溪明，男，汉族，1956年9月18日出生，户籍地广东省汕头市濠江区玉新街道兴岗街6号，住汕头市濠江区玉新街道南湘七巷19号，身份证号码
440524195609181239。
委托代理人许荣飚，广东科源律师事务所律师。
原告魏茂根与被告魏溪明相邻关系纠纷一案， 本院受理后，依法由审判员翁笃财独任审理，并公开开庭进行了审理。原告魏茂根、委托代理人朱少波和被告的委托代理人许荣飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1979年岗背村统一于“上片”规划宅基地，1986年5月原告的父亲魏秋波向村购买“上片”的宅基地一块，面积121.03平方米，该土地集体土地建设用地使用证(证号为汕集建字第50302031号)记载的土地使用者为魏茂根、魏秋波，魏秋波现已死亡。
1987年底，被告魏溪明在其位于岗背社区居委会上片南湘七巷19号的房屋南面搭建长9.8米、宽3米的围墙，其位置占用了公告巷道及原告的部分宅基地，当时原告找被告交涉要求拆除，但被告不听劝阻。2004年5月，被告在上述围墙的基础上叠高2米，并加盖上盖物，原告在交涉无效的情况下即申请岗背村出面制止，岗背村多次派干部制止无效。后邀请玉新司法所等部门的领导到被告处调解，玉新司法所等部门的领导要求被告拆除违章搭建的建筑物。但时至今日，被告仍然拒不拆除上述违章搭建的建筑物。2005年12月16日原告向汕头市濠江区人民法院提起诉讼，法院经审理后认为“被告搭建的建筑物占用的土地使用权属不明，应先由人民政府处理。”后原告申请岗背社区居民委员会向汕头市国土资源局濠江分局对被告的上述搭建建筑物是否违章进行确认。汕头市国土资源局濠江分局于
2008年5月27日以汕国土资源监[2008]1号复函明确“魏溪明附加建筑物长9.8米、宽3米是占用公共巷道”。同时，该复函明确魏溪明在其位于岗背南湘七巷19号的房屋的“地籍地形图标标明东至滴水巷，南至滴水巷，西至巷，北至巷。”该复函还明确“巷”、“滴水巷”都属村居规划的公告巷道，属集体所有;至于村民住宅相邻“巷”的距离为多少米?“滴水巷”的距离为多少米?应按村(居)当时的规划执行。该村(居)当时的规划“滴水巷”的距离为0.6米。
综上所述，被告魏溪明在上述土地上搭建建筑物属非法占用公共巷道(长9.8米，宽0.6米)及原告的部分宅基地(长9.8米，宽2.4米)的侵权行为。被告魏溪明的侵权行为同时也对相邻的原告通行、通风、采光等造成严重妨碍。被告无理强占公共巷道及原告的宅基地乱搭乱建的行为已违反《中华人民共和国民法通则》第83条、第117条的规定，给原告造成了严重的经济损失。请求判令：
1、被告魏溪明排除妨碍、恢复原状，拆除其位于岗背社区居民委员会上片南湘七巷19号房屋的南面占用公共巷道及原告的宅基地搭建的违法建筑物(长9.8米，宽3米);
2、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述的事实提供的证据有：1.原告身份证复印件;2.集体土地建设用地使用权证;3.2008年7月3日居委会证明(证明魏秋波购买的位于“上片”宅基地由原告继承);4.2008年7月3日居委会证明(证明按村当时规划，滴水巷的距离为0.6米);5.居委会安排宅基地的规划图、6.国土濠江分局复函;7.现场照片一张;8. 汕头市濠江区人民法院(2006)汕濠法民一初字第3号《民事裁定书》。
被告辩称，
1、人民法院不应当立案受理本案。原告的诉求是要求拆除他人的违法建筑物，而依据我国相关法律、行政法规的规定，建筑物违法性质的认定及拆除的处理应由相应的行政主管部门作出处理，故本案诉求涉及到的事项不属于法院的主管范围;根据《汕头市国土资源局职能配置、内设机构和人员编制规定》，汕头市国土行政主管部门无权对建筑物作出违法性质的认定和处理，故汕国土资源监[2008]1号《复函》不能作为认定被告附加建筑物为违章建筑的依据;本案并非相邻关系纠纷案件，而是因搭建建筑物用地而引起的土地使用权纠纷;
2、被告并未侵害原告的土地使用权和相邻权，且被告所搭建的建筑物早在1983年就形成，而与该建筑物相邻的原告的土地至今仍是一片空地，所以原告所称其相邻权受到侵犯是不能成立的，原告与本案没有利害关系，主体不适格;
3、被告所搭建的建筑物早在1983年就形成，在长达20多年的时间里，没有任何人或单位向其主张权利，故本案已超过诉讼时效。综上，法院应依法驳回原告的起诉。
被告对其辩解的事实提供的证据有：1.被告身份证复印件;2.《印发汕头市国土资源局职能配置、内设机构和人员编制规定的通知》[汕府办(2005)76号] 文件;3.《关于魏茂根、魏秋波宅基地使用有关情况的函复》;4.汕头市濠江区人民法院(2006)汕濠法民二初字第3号《民事裁定书》。
经开庭质证，被告对原告提供的证据的真实性无异议。但认为：
1、证据4居委会无权对建筑物性质进行认定和对滴水巷距离进行界定，故该证据中认定的事实不具有真实性、合法性;
2、证据5无法说明本案任何问题;
3、证据6实际上否认了原告自身的诉讼请求;
4、证据7无法支持原告的主张;
5、证据8裁定书中有关本案搭建物的搭建时间为2004年与事实不符。
原告对被告提供的证据的真实性无异议。但认为：
1、对证据2证明的内容有异议，该文件应证明国土部门有权对土地使用、建筑物进行认定;
2、证据3于2008年8月4日才向法院提交，已超过举证时效，另该证据已被《复函》中附件否定。
由于原、被告双方对对方提供的证据的真实性无异议，本院对原、被告提供的证据的真实性予以确认。
本院审理查明，1996年9月6日，汕头市国土房产局颁发的汕集建字第50302031号集体土地建设用地使用证，该证确认土地使用者为原告和魏秋波，面积为121.3平方米，四至为东至滴水巷，南至巷，西至巷，北至巷。2008年5月27日，汕头市国土资源局濠江分局出具《关于岗背社区居委会申请有关土地权属问题的复函》(汕国土资濠监[2008]1号)及提供被告魏溪明1996年核发房地产权证存根及地籍地形图确认，被告所有的位于岗背南湘七巷19号全座1/2南畔住宅所使用的宅基地的四至为东至滴水巷，南至滴水巷，西至巷，北至巷;原告的宅基地的北侧与被告房屋的南侧相邻，相邻之间的公共巷道应为“滴水巷”，但“滴水巷”的距离应按村(居)当时的规划。
2008年7月3日，汕头市濠江区玉新街道岗背社区居民委员会出具证明，证实按该村(居)当时的规划，“滴水巷”的距离为0.6米。
被告在其上述房屋南侧墙外搭建的建筑物长为9.8米，宽3米，对此，原、被告均没有异议。
另查明，魏秋波与原告系父子关系，魏秋波已于1992年死亡。
本院认为，本案为相邻关系纠纷。本案争议的焦点为：
1、本案是否属于法院受理民事案件的范围;2.被告在其住宅南侧的搭建物是否侵害原告的相邻权和土地使用权;3.原告主张权利，是否已超过诉讼时效。
本案原告的起诉，是基于自己的宅基地使用权以及宅基地之间的滴水巷被被告占用搭建成建筑物，据此认为自己的宅基地使用权及相邻权受到了被告侵犯，因而要求法院判令被告排除妨碍、恢复原状，拆除其搭建物。此诉讼请求并没有提出要求确认此宅基地使用权的归
属及搭建物的违法性质的问题，故本案应属人民法院可直接受理的民事案件。因此，被告提出本案不属于法院受理民事案件的范围的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
关于被告在其住宅南侧的搭建物是否侵害原告的土地使用权和相邻权的问题。首先，应确认原、被告宅基地之间的公共巷道的距离。原告提供了濠江分局汕国土资源监[2008]1号《复函》、地籍地形图、玉新街道岗背社区居民委员会出具的证明等证据，几份证据相互印证，可以证明原、被告宅基地之间的公共巷道应为“滴水巷”，“滴水巷”的距离为0.6米。被告辩称原、被告宅基地之间的公共巷道应为“巷”，距离为3米，并提供濠江分局出具《关于魏茂根、魏秋波宅基地使用有关情况的函复》作为证据证明。由于汕国土资源监[2008]1号《复函》是对有关土地权属的最新认定，且与地籍地形图、居委会出具的证明等证据相互印证，因此，原告提供的证据的证明力明显大于被告提供的证据的证明力，故应认定原、被告宅基地之间的公共巷道为“滴水巷”，“滴水巷”的距离为0.6米。其次，原告对双方共用滴水巷享有滴水、通风、采光、排水、通行的权利，对相邻共用滴水巷享有土地和空间利益，被告所搭建的建筑物占用了双方共用的滴水巷，已经侵害了原告对相邻共用滴水巷的土地及空间利益。原告有权要求被告停止侵害，排除妨碍。再次，被告在其住宅的南面的搭建物长
9.8米、宽3米，不仅占用了原、被告宅基地之间长9.8米、宽0.6米的滴水巷，而且占用了原告长9.8米×宽2.4米的宅基地面积。故被告提出其没有侵害原告的土地使用权的辩解，没有事实和法律依据，本院不予支持。
至于诉讼时效问题，因原告主张的是物权请求，该侵权行为一直在持续，且我国立法没有取得时效的相应规定，故在侵权行为持续期间，权利人可以随时主张权利，原告提起诉讼主张权利没有超过诉讼时效。被告关于原告主张权利已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予支持。
综上，原告要求被告排除妨碍、恢复原状，拆除被告位于岗背社区居民委员会上片南湘七巷19号房屋的南面占用公告巷道及原告的宅基地搭建的违法建筑物(长9.8米，宽3米)，事实清楚，证据充分，应予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条第一款第(一)、(二)、(五)项之规定，判决如下：
被告魏溪明应于本判决生效之日起10日内拆除其位于岗背社区居民委员会上片南湘七巷19号房屋的南面占用公告巷道及原告魏茂根宅基地的搭建物(长9.8米，宽3米)。
本案受理费50元由被告负担，被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员翁笃财
二○○八年八月十八日
书 记 员谢俊光
第二篇：北京农村宅基地纠纷相关知识
来源：首都法律网作者：日期：10-01-20
据国土资源局相关负责人介绍，为加快农村土地确权登记发证工作，支持本市农村土地承包经营权流转、林权流转、农村集体建设用地使用权流转工作，今年5月，已向市委、市政府上报了《北京市农村土地权属确定若干规定》;下半年开始启动农村集体所有权、集体建设用地使用确权和登记发证工作;年底按计划完成土地总登记发证工作，力争2010年全面
完成农村土地确权发证任务。
另外，今年下半年还将制订宅基地使用确权登记的政策、程序、操作办法;年底选定部分村庄稳妥有序地启动宅基地使用权确权登记试点工作，2010年修改完善宅基地确权发证
相关政策，力争2011年完成全市宅基地登记发证工作。
国土资源局表示，目前国土资源部正在制订农村集体建设用地出让和转让的实施办法，北京将会在正式办法出台后，在坚持尊重农民意愿、保障农民权益、盘活集体存量建设用地的原则下，对于符合规划、合法取得且权属明晰的集体建设用地依法采取转让、租赁、作价
入股等方式进行流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。
一、什么是农村宅基地?
答：宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋(住宅)为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地;四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的
财产权利。
二、什么是农村宅基地使用权?
答：农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出
租或抵押。
但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途，或村民宅基地的实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡(镇)人民政府审查、同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。但
应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。
三、宅基地使用权包括哪些内容?
答：宅基地使用权的范围比较广泛主要包括以下几方面：
1、占有权。宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，便享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。对于宅基地上旧有的建筑设施及其他林木，所有人或管理人应在合理期限内做出处理，不得影响宅基地使用权人
的使用。
2、使用权。宅基地使用权没有明确的时间限制。不论宅基地使用的年限长短及其建设情况如何，宅基地使用权非依法定原因不能被剥夺。对于宅基地上的建房，与宅基地使用权
同时受法律的长期保障，宅基地使用权人可以自由形式权利。
3、在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。宅基地使用权人在主要住宅建筑外，
可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。
4、宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。该种植的林木、花草、
蔬菜归使用权人所有。
5、依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。国家保护私有房屋合法买卖，继承、赠与等权利。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以，宅基地使用权必须连同房屋一并转移。
房屋所有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。
四、宅基地与房屋的关系是怎样的?
答：宅基地与房屋既有区别又有联系：二者的关系具体表现在：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地，从而变成了一般的其他土地，因而二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者
密不可分，共同构成了有机联系的整体。
根据我国法律规定，农村土地属于集体所有。农民的住房归农民所有。这样，我国农村土地所有权主体与房屋所有权主体存在着并非一致的情况，但农村土地使用权可以依法为农
民享有。
五、我国《土地管理法》对农村宅基地作了哪些规定?
答：我国《土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体所有。该法第六十二条进一步规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的
宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,
再申请宅基地的,不予批准。”
六、农村村民申请宅基地必须要符合哪些条件?
答：农村村民每户只能有一处宅基地，每户农民建房用地标准由省、自治区、直辖市在土地管理地方法律中规定，不得超越批准建房。农村村民申请宅基地必须符合下列情况之一：
1、现在住房影响乡(镇)村建设规划，需要搬迁重建的;
2、农村居民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的;
3、经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的;
4、集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的;
5、离休、退休、退职的干部职工，复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需要建房而
又无宅基地的。
有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：
1、出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请宅基地的;
2、一户1子(女)有1处以上(含1处)宅基地的;
3、户口已迁出不在当地居住的;
4、年龄未满18周岁，又不具备分户条件的;
5、虽在农村居住而户口未迁来
当地的;
6、其他规定不应建房和安排宅基地用地的。
村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准、或丧失宅基地的，不得再申请宅基地，但因两户的宅基地都达不到标准而相互调剂，经过批准的可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。对将现有住宅改为经营场所的，除了不再批准新的宅基地外，还应按其经营场所实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。对于户口已经“农转非”的人员，应适时核减宅基地面积。另外，城镇职工要求自费建房应由城建部门统
一规划，经地政部门批准后统一征地、建房，不准私自到农村买地、租地建房。
七、城镇居民能否在农村购置宅基地?
答：宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地占有、使用的权利。我国农村宅基地在一定程度上带有福利和社会保障的功能。《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出
卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004年234号文件规定：严禁城镇居民在农村购置宅基
地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
根据上述规定，农村村民的房屋是私有财产，村民可以依法处置。城镇居民不能购买农村的宅基地，国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用
证。
八、宅基地使用权能否可以继承?
答：《土地管理法》第6条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。“根据法律规定，公民使用的宅基地，所有权属于国家或集体;国家及集体所有的土地是可以依法确定由个人使用的，即公民对宅基地有依法使用的权利。遗产必须是公民合法拥有的财产，所以，公民是不能将宅基地作为遗产继承的，而只享有使用权。宅基地为居民、村民各户使用，包括屋基地和院落地，长期不变。宅基地的所有权和公民私房的使用权是分离的，宅基地的所有权属于国家或集体，私房的所有权属于私房产权人。宅
基地的使用权不属于遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋
而转移给新的所有人。这也只是具体执行国家的行政法规，而不是继承的结果。
九、什么是宅基地纠纷?
答：根据我国《宪法》、《土地管理法》的规定，土地的所有权属于国家和集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或其他形式非法转让土地。但土地的使用权可以依法转让。因此，农民对宅基地没有所有权，只有使用权。宅基地纠纷只是公民因农村宅基地使用权而
发生的纠纷。
宅基地纠纷的种类多种多样。以纠纷的双方当事人不同，可分为双方当事人都为公民的宅基地纠纷和当事人一方或双方为国家或集体的宅基地纠纷;以宅基地纠纷的内容不同，可分为使用权界限不明确的纠纷、侵占公共宅基地或他人宅基地的纠纷、妨碍他人使用权的纠
纷、毁损他人土地、房屋的纠纷等。
十、怎样解决宅基地纠纷?
答：我国《土地管理法》中对宅基地纠纷的解决办法，主要有三种：
1、协商解决。《土地管理法》第16条第1款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。”据此规定，公民之间发生的宅基地纠纷，应当先通过协商的方式加以解决。
2、行政解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“个人之间，个人与单位之间争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”该法还规定，侵犯土地的所有权或者使用权
争议，由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯、赔偿损失。
3、司法解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”这表明公民之间就土地的使用权和所有权发生的纠纷，只与按照《土地管理法》第16条和第53条的规定，先经过有关行政机关的处理，对于处理决定不服，才可以向人民法院提起诉讼。否则，人民法院不予受理。但对于侵犯土地的所有权或者使用权的，被侵权人可以不经行政机关的处理，
而直接向人民法院起诉。
此外，宅基地纠纷还可以通过人民调解来解决。人们调解是指在调解委员会(包括城市的居民委员会和农村的村民委员会)的主持下，以国家的法律、法规规章、政策和社会公德为依据，对民间纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促进纠纷当事人互相谅解，平等协商，从而自愿达成协议，消除纷争的一种群众自治活动。人民调解是现行调解制度的一个重要组
成部分，是我国法制建设的一项独特制度。
相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》第十三章 宅基地使用权
第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权
依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有
关规定。
第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地
的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或
者注销登记。
第三篇：拆迁引发农村宅基地纠纷的解决与预防
随着城市化进程的不断地加快，农村拆迁工作的总量以及因拆迁引发的民间纠纷也在不断增加。以南邵镇为例， 自2006年正式开始拆迁以来，共拆迁了1470多户民宅，涉及5890名被拆迁人，因此引发的各类纠纷达122件，占到了拆迁总量的8.3%。这些纠纷如果不能妥善解决，将直接影响拆迁工作进度和社会和谐发展。现就南邵镇近年来在民宅拆迁工作中遇到的纠纷和问题浅析如下：
一、纠纷的分类
因拆迁产生的纠纷，大致分为邻里纠纷和家庭纠纷两大类。按纠纷发生的时间，又可分为：拆迁前纠纷、拆迁中纠纷、拆迁后纠纷。主要集中在宅基地相邻关系纠纷、宅基地买卖纠纷、离异后男女双方的拆迁补偿分配纠纷、宅基地财产分割纠纷与继承纠纷、拆迁后回迁楼分配纠纷等问题上。
二、纠纷的分析
1、宅基地使用权纠纷，主要发生在邻里之间。这类纠纷，又可分为邻里间的宅基地使用权纠纷和宅基地使用面积争议纠纷。邻里间的宅基地使用权纠纷产生原因有两种，一是通过继承自然院落而取得的，二是为了“抢阳”在每次建房时都擅自将自家宅基地向东扩一点点逐渐造成的。这两种纠纷的当事人多数都很难分清邻里双方的宅基地界限。一旦发生纠纷，常用语都是“老墙基一直就在××处”。宅基地使用面积争议纠纷的原因，多与程序有关：当初在办理《宅基地使用权证》或《建房批示》时，很多村民采取少报宅基地实际面积来规避宅基地面积的纳税政策，时任村干部的丈量人也存在估算尺寸的行为，结果就出现了许多《宅地地使用权证》上的标注面积往往小于实际使用面积的情况。当发生纠纷时，《宅地地使用权证》失去了证明作用。遇到拆迁时，纠纷当事人更是寸土不让、百般争辩。
2、宅基地买卖纠纷，基于出卖人的两种反悔理由：一种是卖方村民直接反悔宅基地及房屋的买卖行为，要求废止买卖合同;另一种是卖方间接反悔宅基地的买卖行为，声称只卖了房子没卖宅基地。遇到拆迁，出卖人反悔的最终目的都是为了索要宅基地补偿款。
3、离异后的男女双方拆迁补偿分配纠纷。症结是：离婚前，宅基地审批人只针对其中一人，诉讼或协议离婚时又只对房屋的分割和所有权进行了认定，宅基地因无法分割未作为离婚分割项。拆迁补偿时，同一块宅基地上的不同房屋所有权便产生了宅基地面积、主体、分割等各种分歧。
4、宅基地财产分割与继承纠纷，多由于历史和传统原因造成：首先，按农村的风俗习惯，除一个子女与父母同住父母的宅基地外，其他符合宅基地审批条件的子女都由父母为其申请宅基地建房。遇到拆迁时，与父母同住子女会因“没有”宅基地而感到吃亏，其他已有宅基地的子女为了再从面积较大的老宅基地里“分羹”，也会以种种理由引发纠纷。其次，与父母同住的子女在翻建房屋时，都会将《宅地地使用权证》上父母的名字更换成自己的名字，因此当父母的老房屋灭失后，其他儿女就趁拆迁补偿之机回来要求继承或分割父母的财产。
5、拆迁后的回迁楼分配纠纷。货币补偿与回迁楼安置的拆迁政策，是按被拆迁户的户内人口情况购置回迁安置房，与父母共同生活的子女，可与父母合并购房。但由于当事人往往只考虑合并购房的面积、间数、套数，而忽略了父母与同住子女在合并购房的补偿款投入比例，就为合并购房后产生家庭内部纠纷埋下了极大的隐患。
三、存在不足
拆迁工作中出现的各类矛盾纠纷，暴露了基层工作存在的许多不足之处。包括：
1、村级调解组织的防范意识差。三年一届的任期制，使许多村干部为了不得罪“乡里乡亲”的村民们，都采取了不做调解笔录、不做《调解协议》、不留调解档案，为防止同类纠纷的反复留下了后遗症。
2、调解工作不到位。在许多地方，拆迁工作的开始也意味着矛盾纠纷的抬头，使调解工作处于被动应付、调结难的困境。
3、调解力量单薄。当拆迁补偿纠纷像潮水般涌来时，村级调解组织由于知识、能力、地位等方面的差异，基本处于“消息树”的地位，很难发挥“第一道防线”的作用;镇(街道)级调解组织则由于人员、精力、时间的制约，被拖入能调不能防的战局，应接不暇。
四、拆迁纠纷的预防与解决
解决问题的关键，在于通过分析问题的特点和规律，找到问题的根源，有针对性地采取措施提早预防与解决。根据南邵镇拆迁纠纷的特点，宜采取以下几点预防与解决的方法。
一是加大相关法律的宣传力度，不仅宣传拆迁的政策、法律知识，还要宣传《婚姻法》、《继承法》、《人民调解法》以及《土地管理法》、《合同法》等部门法的知识，提高村民的知法守法意识，提早预防各类纠纷的出现。
二是在拆迁工作中，吸收律师、法律服务工作者、公益法律服务工作人员以及相关部门人员，组成调解顾问团，或建立镇级以上纠纷调解机制，弥补村级调解组织力量不足的缺陷，落实以调促拆、已拆促和、以和促稳的工作方针。
三是根据工作实际情况和《中华人民共和国人民调解法》，适用“调解优先”原则，将“纠纷——调解——补偿”挂钩做为一项最基本的拆迁政策，便于纠纷的化解与解决。 在城市化进程中，如何从根本上解决由于拆迁给农民带来的种种矛盾和问题，也许是个长期性的话题。只有真正做到防患于未然，才能让农民切身感受到城市发展的幸福。
(昌平区南邵司法所 朱志杰)
北京调解2011年第10期(总第79期)北京市司法局内部刊物 北京市司法局基层工作指导处 2011年9月30日
第四篇：对农村宅基地上房屋买卖纠纷的思考
随着城市化进程的加快，拆迁工作大面积展开，因拆迁而带来的收益使出让方发现了其原有房屋的巨大升值潜力，出让方因而反悔，并以转让行为违反法律规定、房屋买卖协议无效为由，要求受让方返还房产。因此，宅基地上房屋买卖纠纷呈激增态势。农民宅基地上房屋的转让，系由权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。本文仅就宅基地上房屋买卖行为作较为粗浅的探讨。
一、宅基地上房屋买卖的若干情形
农村村民因另有住房、住房空闲或农转非迁出等原因，将其自己宅基地上所有的房屋自行处分。从受让方的主体特点上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之间买卖房屋，其当事人双方毕竟没有脱离本集体经济组织，一般争议不大，进入诉讼程序解决争议的较少。目前主要争议仍在城市居民和外村村民购买房屋的效力问题上，主要形式表现在：
1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式：有依据继承、赠与等行为取得的;有因农转非后仍继续持有的;有依据买卖协议取得的;有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的;也有转手卖给其他城市居民的。
2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：这种情况包括不同省份、市区之间，乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外，还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的;有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同，现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式，更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看，诉争房屋转让过程中及其后，宅基地使用权多以未发生改变为主，也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况，有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。
由于现有法律规定不够完善，不够详尽，房屋土地管理行政机关又处于以不予核发土地使用权证书为手段的消极管理状态，近年来审判实践中对宅基地上房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。
二、外村农民购买本村宅基地上住房的效力
关于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题，房屋土地行政管理部门认为：根据土地管理法的相关规定，是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。其法律依据为1999 年《土地管理法》的第43 条规定，该规定的内容为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部门由此
规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。
关于如何理解这些规定的含义，普遍的观点认为：集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。
当然，对此也有相反的观点。该观点认为：目前已有的规定都没有明确禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让行为，从土地管理法及北京市等地方性规定中得出禁止该类转让行为的结论，只是一种对法律规定的理解和引申，该结论并不准确。因此，不能在法律没有明确禁止性规定的前提下从法律条文中当然理解并引申出禁止某类民事行为的含义，并加以广泛适用。根据农村集体土地三级所有的所有权状态，村内各农村集体经济组织或者村民小组、村集体经济组织或村委会及乡(镇)农村集体经济组织均对其所有的集体土地享有相应的处分权。对于宅基地上的房屋转让行为，只要诉争土地的所有权人表示同意即可，严格的限制流转不符合客观存在的人口流动状况及社会发展的趋势。
三、宅基地上房屋转让的审批权限
1986 年《土地管理法》第38 条规定，“农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”1999年修订后的《土地管理法》第62 条则修改为：“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准”。
从目前讼争房屋转让协议中反映出的情况可见，对于当事人之间的转让行为有经乡政府相关部门盖章确认的，有经村委会盖章确认的，也有当事人之间自行签订协议转让的。整体上处于一种无序的混乱状态。对于乡、村两级的确认行为，其效力是否相当，当事人则各执一词，意见不一。
关于宅基地上住房转让的审批权尚未见明确的法律规定，1986 年及1999 年《土地管理法》的不同规定，仅表述为农村村民建住宅用地，并未明确规定为转让行为的审批权。但土地管理法中审批权限的变化，可以反映出来的倾向却是集体土地的管理趋向严格。
四、审判中的处理原则
在审判实践中，关于宅基地买卖的法律适用问题业已长期、反复、深入地进行过讨论，但争议颇多、观点颇多，无法作出定论。占主流的观点认为：应坚持限制擅自转让宅基地、房地
一体转让、诚实信用、平等保护双方合法权益的原则。在审理此类案件的过程中应当查明的事实包括：
1、买卖双方的主体身份情况;
2、转让时间、约定形式、协议履行情况;
3、出让方是否为宅基地和房屋的权利人，有无无权处分的情形;
4、转让行为有无按规定经过审批;
5、土地所有权人对土地使用权归属问题的意见;
6、买受人有无再行转让的行为;
7、房屋有无装修，有无翻建、扩建等情形，有无翻扩建的合法根据;
8、现房屋使用人有无其他住所，是否具备腾房条件。结合客观事实的审查及当事人过错的判断，针对每个案件的具体情况，裁判结果也会有所不同。
为避免此类案件在各级各地人民法院审理过程中出现“同案不同判”的现象，统一执法尺度，使农村房地产买卖行为有章可循，有法可依，有关部门应当尽快出台相关法律规范，维护农村整体稳定，促进农村集体土地交易走向健康发展的良性循环轨道。
江西省鄱阳县人民法院王泽生 程必爱
第五篇：关于进一步规范农村宅基地纠纷解决程序的规定
关于进一步规范
农村宅基地纠纷解决程序的规定(试行)
第一条 为依法、公正、及时地解决好农村宅基地纠纷，保护当事人的合法权益，维护社会稳定，根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)、《*省土地管理条例》、《*市农村宅基地管理办法》等相关文件，特制订本《规定》。
第二条 本《规定》所称农村(含城中村)宅基地纠纷，是指个人之间的宅基地使用权归属争议。
第三条 调查处理农村宅基地纠纷，应当以法律、法规和土地管理规章为依据。从实际出发，尊重历史，面对现实。
第四条 鼓励和支持当事人对宅基地纠纷采取协商、调解的方式进行解决。乡(镇)人民政府(街道办事处)和乡(镇)、村两级调解组织应当积极参与调解活动。
第五条 调解达成协议的，应当及时制作调解协议书。调解协议书应当载明以下内容：
一、当事人的姓名或者名称、住址;
二、争议的主要事实;
三、协议内容及其他有关事项。
第六条 调解书经双方当事人签名或者盖章后生效，该调解书可以作为国土资源行政主管部门进行土地登记的依据。
第七条 调解达不成协议的，依据《土地管理法》、《*省土地管理条例》及《*市农村宅基地管理办法》的规定，依法向乡(镇)人民政府(街道办事处)提出处理申请，街道办事处在处理农村宅基地使用权权属争议时享有乡(镇)人民政府同等的职权。
第八条 农村宅基地纠纷一般由所在地的乡(镇)人民政府(街道办事处)调查处理，由乡(镇)人民政府(街道办事处)作出处理决定。处理决定生效后，可以作为国土资源行政主管部门进行土地登记的依据。
第九条 国土所、司法所等其他机构有义务协助乡(镇)人民政府(街道办事处)进行农村宅基地纠纷的调查处理工作。
第十条 乡(镇)人民政府(街道办事处)对申请人的资格、申请书及提供的有关证据材料进行审查并受理。受理后，应当在5个工作日内将申请书副本发送给被申请人。被申请人应当在接到申请书副本之日起10日内提交相关证据材料。
第十一条 乡(镇)人民政府(街道办事处)应当自受理之日起1个月内作出调查处理决定，并报市人民政府和国土资源行政主管部门进行备案。
第十二条 当事人对乡(镇)人民政府(街道办事处)作出的处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第十三条 市人民政府认为应当由市人民政府受理的宅基地纠纷,可以指定国土资源行政主管部门进行调查处理，并以市人民政府名义加盖公章。
市人民政府授权国土资源行政主管部门在农村宅基地发证及纠纷处理过程中使用“*市人民政府农村宅基地审批专用章”办理各种法律手续。
第十四条 乡(镇)人民政府(街道办事处)、市国土资源行政主管部门必须对每起宅基地纠纷进行认真办理，在对调查处理决定进行备案的同时上报关于宅基地纠纷案件产生的原因及相关责任人的处理意见材料。如涉及乡(镇)人民政府(街道办事处)、村民委员会、国土资源行政主管部门有关工作人员对符合农村宅基地申请条件的不受理、不审核或审核把关不严，或在审批中乱收费，或滥用职权、玩忽职守、徇私枉法的，市人民政府将责成监察部门依法追究相关人员的行政责任，构成犯罪的依法追究其刑事责任。
第十五条 本《规定》自颁布之日起施行，有效期二年。