物业管理服务法律风险

物业管理服务法律风险（共6篇）

篇1：物业管理服务法律风险

物业管理中的法律风险与防范

物业管理的法律风险，是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险，包括生产经营损失、民事索赔与赔偿，行政与刑事处罚或制裁，企业有形与无形资产受损以及其他的损害。依据管理服务的具体义务的内容不同，我们可以将物业管理企业的法律风险具体划分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险等。

一、治安风险防范

所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业服务风险。例如建筑区划内发生的入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件，给物业服务工作带来极大的压力和风险。在这类案件中，物业企业应否承担责任，关键取决于物业服务企业是否存在管理瑕疵。如果物业服务企业未尽合理限度范围内的安全防范义务致使建筑区划内发生人身损害结果，则企业应当承担相应的赔偿责任。

为了防范此类风险，物业服务企业应当注意以下几个问题：

1、明确物业服务企业的法律地位和职责范围。根据《物业管理条例》四十七条的规定，物业服务企业的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序和安全防范工作，其职责的范围仅限于建筑区划内、业主门户以外的公共区域，不包括业主的专有部分。且物业服务企业是依法成立的法人，不享有行政机关所享有的行政管理职权和行政处罚权，保安人员也不具有超出普通公民的任何特权。因此，这种安全防范义务具有预防性和辅助性，是在一定限度内的一种有限的义务。为此，物业服务企业应在自己一定限度内、有限地履行义务，协助公安机关维护好建筑区划内的公共秩序，防范治安风险。

2、充分发挥人防、技防和物防的作用。实践中，物业服务企业常常高估闭路电视监控（技防设备之一）的防盗功能，认为有了技防，就算提供了安全防范服务，忽视人防工作的作用。也有的物业服务企业和业主常常将保安工作（人防）和自家防盗（物防）分割开来考虑，认为保安防得住就不用装防盗网，保安防不住所以要装防盗网。这些都是安全防范中的误区。其实，物防是业主家居的最后防线，物业服务企业应当支持业主安装防盗门，防盗窗，防盗网。另外，物业服务企业也应当看到技防设备的功能和局限，正视技防设备的工具地位，确定保安在安全防范系统中的主要地位，提高保安的职业素质和敬业精神，让保安熟悉这些工具的操作和使用细节，提高保安和技防设备之间的人机结合程度。

3、科学安排保安巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查。严格履行安防职责，避免管理过错。物业服务企业只要严格履行了自己义务，就不再承担业主或非业主使用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失赔偿责任。

4、树立保全履行职责证据的意识，做好、保存好巡查以及交接班记录。

5、委托给专门的保安公司，分担法律风险。在目前物业服务行业中，有一部分企业将保安义务委托给专门的保安公司，协商约定对外支付一定保安服务费，由保安公司根据物业服务企业的具体要求提供一定数量的保安人员，按合同约定提供物业服务。该做法实际也是物业服务企业与其他主体分担法律风险的措施。

二、车辆管理风险防范

车辆管理损毁风险，是指在物业服务企业在进行停车场经营服务过程中，因车辆发生损坏、灭失等给企业带来的风险。车辆停放服务是由小区物业管理服务附带产生的附加服务，通常由物业服务企业接受建设单位或小区业主委员会的委托进行停车场的经营服务，并收取车辆服务费。车辆停放期间车辆外表可能被第三人用器具划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，也有可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理单位面临赔付金额较大的风险。此类事件的责任承担关键在于停车性质的判断，双方之间保管合同法律关系的成立与否决定了物业服务企业的的赔与不赔。

因此，在企业提供该项服务时，应当注意以下方面：

1、与业主或业主使用人签订车辆服务协议，明确合同性质，排除保管关系。

2、完善停车场硬件，经业主大会表决购买停车设备，与业主委员会签约，具体约定收费和设备费的支付，降低管理风险。

3、将停车场车辆停放服务的内容制成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等。

4、对停车场的停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该停车凭证上，告知车辆停放人。

5、收取停放服务费，给予收款凭证，属于占位费的应明确注明，收取的费用收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号。如果车辆停放凭证丢失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往管理处或物业管理单位，办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。

6、因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围拦，进行分离，明确禁止车辆停放在上述区域。

7、物业管理公司在停车位的选址上应当尽量避开广告牌，危墙等。

8、日常巡查当中，及时发现问题和解决问题，排除危险。

9、购买保险，分散企业的管理风险。

三、公共设施、设备风险防范

物业本身及公共设备和设施的管理不善都可能造成业主或非业主使用人的人身和财产损失，此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一，同时因物业、公共设备的多样性和分布的分散性特点，随之而来产生了风险的频繁发生。物业本身主要包括房屋本体及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等。

为防止上述风险，物业服务企业应从以下几个方面着手：

1、接手物业时，做好物业共用部位、共用设施设备的查验与交接工作，确定责任分界线。

2、按照经业主大会通过的各项管理制度的规定对建筑物公共部位、共用设施和设备做好日常检查、维修、保养工作，考虑在台风等特殊天气时，是否可能发生损坏。

3、对建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的管理，对可能造成危害的设施要设置警示性的信息。

4、将物业管理中涉及的电梯、绿化等专项管理，委托给专业的公司，分项发包也是物业管理单位防范风险的措施之一。

5、在共用设施、设备的管理和养护过程中，如果发生事故和损害事件，应向有关部门报告，由相应的部门对事件进行调查，并做出调查报告，对事件和损害发生的原因进行认定；该原因就是日后各方，包括法院认定过错和责任的依据，在一定程度上可以说唯一依据。

6、游泳池、网球场等健身娱乐设施属于小区的公共设施，物业公司负有维护保养及管理责任。物业服务企业应当对潜在的危险应当设立告知牌进行告知。

7、日常巡查当中,及时发现问题和解决问题，排除危险。

四、合同期满后物业服务企业的风险防范

在物业服务合同的期限届满的情况下，在法律上一般存在两个问题需要解决: 第一，关于合同期满后的物业服务的定性问题，是事实服务关系还是原合同的继续延续;第二，业主委员会是否有权要求物业企业退出;第三，关于企业在退出过程中的风险防范问题。对于第一个问题，目前有地方法规对前期合同期满后的情况做了规定。根据民法中的租赁合同和劳动法中劳动合同中此类情况的类推，合同期满后的物业服务应视为原合同继续延续，但期限为不定期，业主大会经表决可以随时解除。第二个问题，业主委员会无权擅自决定要求物业企业退出。业主委员会仅为业主大会的执行机构，只有在经业主大会表决不再续签后，其才有权通知企业退出，否则就构成越权，企业有权拒绝。第三个问题，企业在决定退出时，应注意防范相关风险，首先，应当提前二个月通知业主、开发商和相关行政部门（物业办、街道办事处），给业主充分的准备时间选聘新的企业；其次，企业在退出时，如果无人接收，物业服务企业应当请公证机关进行证据保全，封存相关资料，避免交接后发生的设施设备损害责任转嫁给企业。

完善物业管理委托合同

篇2：物业管理服务法律风险

随着物业管理社会化、市场化、专业化的发展趋势，物业管理服务的领域逐渐由传统住宅物业、商业写字楼物业、政府办公楼物业延伸到会展中心、城市综合体、体育场馆、娱乐休闲、广场公园、各类园区等各类大型社会商业项目和公众项目的物业管理。与传统物业管理项目相比，商业物业管理服务有很多特殊之处，以下列出的是其最显著地几个特点：

1.服务功能更为强化：物业公司负责向顾客、游客、租户提供全方位的人性化、个性化、科技化的服务。

2.必走的经营之路：传统物业管理并不涉及过多的经营项目，而在商业物业管理服务中，由于商业物业自身的特殊性将带来很高的经营机会，既包括其自身配套的餐厅、咖啡厅、酒店、商场、会务等，也包括由于商业场所产生的聚合效应而带来的其他各种商机。

3.更复杂的工程设施设备：根据设计功能的需要，商业类物业的设施设备规模、种类、技术含量一般都与住宅和写字楼有非常大的不同。为了确保公众物业功能的实现，除了供电、给排水、空调、电梯等常规设备外，一般会根据商业物业自身的功能用途配置专门的智能化的中央控制系统、无线上网系统、广播扩音系统、照明系统、售票系统、检票系统、门禁系统、标识系统、监控系统等。

商业物业管理中的法律风险与规避分析

正是由于商业物业涉及的人员广泛，且由于其“公众”性，使得公众物业管理一旦出现瑕疵、甚至事故，其影响巨大。

1.造成人身损害的法律风险

2005年7月25日上午10时许，刘女士和女儿来到了某商场购物，当时商场内地上有积水，保洁员正在清理。等地面的积水清理完后，刘女士领着女儿从清理过的地方走过，但仍然滑倒，出来后经医生诊断为手部骨折。

商业物业由于其人流量大的同时对环境要求较高，特别是大型商场、会所、展览馆等几乎必须做到“窗明几净”才符合对物业的最初设计定位，因此地面清洁频率较高，由此也就造成了“人员滑倒”此类事故在商业物业管理服务中频繁发生。在商业物业管理服务中，造成人身损害的法律风险很大，且一般物业公司都是要承担法律责任的，这一方面只有加强日常管理，排除可能存在的安全隐患，方可最大限度的减少这类事件的发生。作为物业管理公司，亦应加强相关案例的学习，从已经发生的案例中吸取教训，以便于在日常工作中积极改进可能产生风险的服务行为。

2.造成财产损害的法律风险

2011年3月25日，张先生到一大型商场购物，将自己的汽车停放在商场提供的免费停车场内，当时汽车已经上锁，而且车前座没有放置任何贵重物品。不想购物回来取车时却发现车门锁被撬，放置在汽车后备厢内装有现金的公文包和两瓶贵重红酒丢失，其中公文包内装有现金1万元，两瓶红酒也价值近2000元。本案中，张先生将汽车停放在免费停车场内，物业服务企业并不负有保管义务。在公众物业管理中，由于人流量大，成员复杂，财产损害风险时有发生。

近年来，由于因宾馆、酒店、卡拉OK厅、银行等服务经营场所不安全导致消费者人身、财产权益受侵害的案件屡屡见诸于报端。最高人民法院于2003年出台了《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，确立了经营者的安全保障义务，明确了安全保障义务人的义务范围和责任界限。《物业管理条例例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”同时，许多地方人大及其常委会也制定相应的地方性法规对物业管理公司的安全保障义务作出了相应规定。如《上海市物业住宅管理规定》、《哈尔滨市物业管理规定》、《沈阳市住宅物业管理规定》，均对物业管理公司的安全保障义务有所体现，作出明确规定。

物业服务企业，特别是公众物业的物业服务企业在日常物业管理服务中应更加重视安全保障义务的实施，以避免上述人身、财产损失的发生。

3.设备、设施故障的法律风险

北京时间2011年7月5日早9：36，北京地铁四号线动物园站A口上行电扶梯发生设备故障，正在搭乘电梯的部分乘客由于上行的电梯突然之间进行了倒转，原本是上行的电梯突然下滑，很多人防不胜防，人群纷纷跌落，事故已经造成1人死亡，2人重伤，26人轻伤。

物业本身及公共设备和设施的管理不善都可能造成业主或非业主使用人的人身和财产损失，此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一，同时因物业、公共设备的多样性和分布的分散性特点，随之而来产生了风险的频繁发生。物业服务企业应从以下几个方面着手：

（1）接手物业时，做好物业共用部位、共用设施设备的查验与交接工作，确定责任分界线。

（2）按照各项管理制度的规定对建筑物公共部位、共用设施和设备做好日常检查、维修、保养工作，考虑在台风等特殊天气时，是否可能发生损坏。

（3）对建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的管理，对可能造成危害的设施要设置警示性的信息。

（4）将物业管理中涉及的电梯、绿化等专项管理，委托给专业的公司，分项发包也是物业管理单位防范风险的措施之一。

（5）在共用设施、设备的管理和养护过程中，如果发生事故和损害事件，应向有关部门报告，由相应的部门对事件进行调查，并作出调查报告，对事件和损害发生的原因进行认定；该原因就是日后各方，包括法院认定过错和责任的依据，在一定程度上可以说唯一依据。

（6）日常巡查当中,及时发现问题和解决问题，排除危险。

4.重大事件，包括大客流量等法律风险

2007年11月12日上午8：20左右，家乐福重庆沙坪坝区店在自行组织的10周年店庆促销活动中，其东门入口处因群众滑倒而引发踩踏安全事故。造成3人死亡，31人受伤，其中7人重伤。

针对突发应急事件，如大客流等，应提早制定多级应急预案，预备管制及预警措施，配备充足的设备及人力，确保不发生紧急事故。

为真正实现全面的公众物业风险防范，除了识别风险处置方法，还要进一步落实、实施和监督处置方案的执行情况。在实施与监控过程中，应该经常检查是否有被遗漏的风险因素，要不断识别、分析新出现的风险并对其进行处置。因此，只有形成风险识别、风险分析、风险处置和实施与监控这几个环节连续反复不断循环的环形机制才能确保公众物业物业管理服务的良好运行。

最后，由于商业物业项目规模大、投资金额高、配套功能全等特点，几乎所有公众物业都在同时强化其配套服务功能，使其功能不断延伸，物业管理服务编

制相对庞大，面临的管理问题越来越复杂，其面临的法律风险较大，且一般有较大的社会影响，所以物业管理公司在提高服务意识的同意，应注意法律风险的防范，减少可能出现的法律风险。

篇3：物业管理服务法律风险

【案情简介】

这是一起物业服务合同纠纷。原告是一家从事高端商务楼宇物业服务的企业, 被告是上海世博会参展企业某场馆。原告通过竞标方式获取了被告在世博会期间的场馆后勤管理服务订单, 双方签订了《管理服务协议》 (以下简称《协议》) 。《协议》约定:世博会期间原告为被告提供保安、保洁等全套服务, 服务人员由原告派驻, 物料由原告采购, 被告按期支付管理服务费;计算管理服务费的依据是按照人工成本、物料成本加上人工和物料成本之和的10%的管理费和税金。

原告十分重视并希望通过努力能顺利完成这个项目, 一是可借势宣传, 毕竟“世博”项目有较高的品牌附加价值;二是可获取可观的管理服务费。但是在《协议》履行阶段, 因原告派驻的员工有的因故离职, 造成人员短缺, 加上当时世博园区实行严格的管控措施, 调入外部人员非常不便, 原告只能通过安排其他员工加班, 克服人员短缺带来的不便。最初双方也相安无事, 被告还是按期足额向原告支付管理服务费。但是, 在项目收尾阶段, 原告派驻的员工与原告发生了纠纷, 员工因原告未及时为其缴纳保险金, 向劳动监察大队举报。劳动监察大队为此向被告了解情况, 后来原告补缴了员工的保险金, 并按被告要求提交了补缴保险金清单。被告据此认为:原告未按照《协议》约定的人数派驻服务人员, 原告拖欠员工的保险金影响了其声誉和“世博”形象, 并因此拒付最后一个月的管理服务费。并且, 被告支付给原告的各项费用均由第三家公司支付。

原告与被告协商不成, 不得不提起诉讼, 请求法院判决被告支付所欠的管理服务费和逾期利息。律师介入后发现, 被告工商登记资料显示为“外国 (地区) 企业在中国从事生产经营活动”, 也就是说, 被告本身不是一个能独立承担民事责任的法律主体, 其从事经济活动产生的法律责任由其自身财产和其设立主体承担, 而被告的账户信息和设立场馆的真实主体竟然从公开的资料中无法查知。即便法院支持了原告的诉讼请求, 如果被告不配合履行, 那么原告也将会面临执行的风险。

收到起诉状后, 被告针对原告的诉讼请求提起反诉, 请求法院判令原告返还服务人员差额的管理服务费20余万元。

【本案焦点】

原告与被告签订的《协议》计算管理服务费是以服务人员数量为基础的。那么, 服务人员的数量是不是《协议》的强制性指标?被告能否仅因原告提供的服务人员人数不符合《协议》标明的人数而拒付管理服务费?《协议》上标明的服务人员人数在法律上是一个什么性质?解决这一问题实际上是对原告与被告签订的《协议》进行解释, 包括其整体的解释 (约定原告要为被告提供什么服务) 、条款的解释 (为什么要标明服务人员的人数, 以及是什么意思) 。如果原告不能合理解释《协议》标明服务人员数量的法律意义, 其诉讼请求不仅可能得不到支持, 而且被告的反诉请求也具有合理性 (当然, 举证证明原告提供的服务人员具体数量是另一回事) 。

【法院判决】

原告主张的核心理由有三:一是原告提供的是一个整体服务方案, 不是派遣员工;二是被告支付管理服务费的依据应当是原告是否提供了保质 (服务质量) 保量 (服务总量) 的管理服务;三是以提供服务的员工数量为基数报价, 最多只是原告计算服务总量和控制成本 (利润) 的一种方法。

最终, 法院采纳了原告代理方的意见, 认定:“关于管理服务费, 关键在于原告是否保质保量地向被告提供了物业管理服务。”驳回了被告的全部反诉请求。但是, 法院同时认为:从涉案的物业管理服务内容看, 派驻员工的数量是影响物业服务水平和质量的一项因素。原告员工数量减少虽然可以通过加班方式予以协调, 但是人的精力毕竟有限, 加大工作负荷在一定程度上必然会影响员工的服务质量, 并以员工与原告之间发生的劳资争议为佐证。据此, 法院以管理服务费总额为基数打“九五折”, 确定被告应向原告支付管理服务费, 这样扣除被告已经向原告支付的费用, 被告还需向原告支付一笔管理服务费。

原告的大部分诉讼请求虽得到了支持, 但还是丧失了一部分管理服务费。不仅《协议》签订之初预期的利益未完全实现, 而且还失去了与交易方长期合作的机会, 尤其是错过了借“世博”项目宣传品牌的机会。

【本案分析】

虽然原告在《协议》谈判阶段争取到了出具标准文本的机会, 但是从文本和原告的行为安排看, 还是有诸多漏洞。这些漏洞给原告带来了不同程度的法律风险:

第一, 原告在《协议》中未明确派驻服务人员人数的性质、人数变更 (特别是减少) 的处理方案。虽然法院最终采纳了原告代理方的意见, 认定原告是为被告提供服务总量和质量而不是为被告提供服务员工的数量, 但是《协议》中标明的原告派驻员工的数量是一种什么法律性质, 无疑是原告最大的法律风险。

第二, 原告签订《协议》时未核查对方的主体资格, 如对方是不是《协议》利益直接指向的主体, 是不是一个能独立承担责任的法律主体?结果对方是一个没有独立财产的主体。在这种情况下, 后续的执行阶段原告是存在风险的, 而风险是否发生有赖于被告履行生效判决的态度和法院的执行力度。

第三, 《协议》中未制定担保、保护性措施, 如押金、定金、保证人等, 至少这些因素应当在谈判阶段努力争取, 作为交换条件有时甚至可考虑适当放弃其他一些利益, 或多为对方提供一些增值服务。设定担保措施, 一方面可保障自己的经济利益得以实现, 在对方违约时减少己方的追偿成本;另一方面, 可提高对方履约的积极性。第四, 原告未建立严格的考勤制度, 如管理岗位的员工没有规范的考勤记录, “世博”试运行阶段原告入场时也没有规范的考勤记录。这些因素导致原告难以充分说明自己提供的服务总量, 使得法院在判决时失去了一个完全支持其诉讼请求的理由。事实上, 这些工作原告本来是可以做到的, 只是忽视了。

第五, 《协议》中未规定服务质量认定标准, 并且在履行过程中也没有管理服务检查评估记录, 导致法院没有标准和依据认定原告的服务质量符合约定, 只能通过推理来认定、通过行使自由裁量权作出判决。一旦法官行使自由裁量权, 不可预期的因素就会增多, 相应胜诉的风险就会增大。其实, 即便是在对方不配合检查的情况下, 有自查记录比没有自查记录的效果更好。

第六, 原告派驻服务人员人数减少时, 没有通知对方或与对方协商的记录。出现问题时, 如果及时通知对方或与对方沟通, 对方出于项目需要, 一般会给予谅解或提出合理的解决条件, 而不会拒付费用, 激化矛盾, 累及项目顺利实施, 这样能将分歧、纠纷消灭在萌芽状态。即便事后对方借机发难, 己方也可主张根据双方当时提出的解决方案或提出己方积极解决问题的诚意的证据, 总体上还是利大于弊。如果隐瞒, 一旦“东窗事发”, 那么就会陷入困难重重的境地。

第七, 原告未与派驻员工处理好劳动关系。处理好与派驻服务人员的关系是一项重要的工作。如果在项目执行阶段与派驻员工发生纠纷, 或出现“将在外, 君命有所不受”的情况, 必然会影响服务质量和项目进度。

【律师说法】

合同是一个动态的过程, 而不仅仅是一个静态的文本, 从合同的立项、谈判、签订、履行到终止, 或合同签订之后的履行、变更、解除、争议解决, 直到合同终止后入卷归档, 这个过程是一个完整的周期。企业的计划、采购、仓储、销售、质量、财务、人事、法务等相关职能部门只有各司其职、通力协作, 才能管理好合同, 否则不论哪个环节出了问题, 合同的法律风险就可能从潜在的转化为现实的。

签订一份条款完备、权利义务明确、甚至看上去对己方有利的合同, 并不代表最终就一定能获取合同利益, 履行合同同等重要。俗话说:“签约容易履约难。”对物业服务企业来说也是如此。物业服务企业除了提供保质保量的服务以外, 还要通过合同管理, 将无形的服务化为有形, 通过有形载体还原提供的服务。

上述案例中, 原告本以为合同文本是己方出具的, 履行合同也很卖力, 出现困难想方设法解决, 拿到全额管理服务费应该不是问题, 殊不知不仅在合同签订时疏于审查和防范, 在履行合同过程中也是问题多多。履行合同中重要的一点是进行“痕迹管理”, 要保留能证明己方履行合同的事实证据材料, 或在对方不配合履行时留下己方积极履行合同的证据材料, 其要义在于将违约责任归于对方, 或将合同不能履行的责任归于对方。有的企业抱怨, 拿到一个订单很不容易, 在强势的对方面前, 自己没有争取合同条款的余地, 为了拿下订单, “硬着头皮也要上”。遇到这种情况怎么办?借用时下一个流行词语, 即使你“HOLD”不住合同的签订, 也要“HOLD”得住合同的履行。■

篇4：物业管理服务法律风险

在如此严峻的经济形势及复杂的法律风险环境下，单靠以宣传为主的传统依法治企方式已经无法适应企业发展需要，专业性的全面法律风险管理才是企业长久发展的法宝和武器。下面本人从以下三个方面进行阐述。

一、培养全员法律思维，注重建立具有风险意识的企业文化是全面法律风险管理的基础

目前很多企业都建立了法律风险防控体系，但更多的仅仅留在法律风险防控手册编制的层面上，没有继续推进，使耗费了大量精力编制而成的手册成为一紙空文。

其实风险防控的本质归根结底还是意识问题，所以我们应该在企业管理中全面渗入法律思维方式，提高全员的法律风险防范意识，有效的将风险危机消灭在萌芽状态。可以从以下三个方面着手培养。

1.及时并分层级宣贯

企业的法律风险防控手册编制出台后，宣贯工作要及时跟上，未经宣贯自行执行，往往消化周期长且执行率低，会导致之前费尽周折识别的风险点和形成的解决措施造成莫大的浪费。

宣贯工作不能一锅端，要根据宣贯对象的不同，分层级组织开展。按照公司的级别设置，建议分三个层级进行。一是高层管理人员，他们最需要掌握法律风险管理的理念和树立坚决执行风险管理的决心，因此这一层面应该侧重于整个系统的工作原理、设计思路、以及法律风险对公司的危害、各个部门潜在的重大风险，以及这些风险对应的原理和解决方案。二是中层管理人员，他们处于承上启下的层级，既要简单了解上层级了解的内容，还需要了解一些更为具体的控制方法，以便履行管理职责，指导管理活动。他们需要了解其所在部门最主要的法律风险及其危害性，法律风险应对方案的设计思路、防范措施的基本原理、具体管理中的注意事项，以便他们理解最基本的原理和原则并落实到工作中。而对于基层管理人员和具体操作人员，则只需要更为简要的了解高层、中层所需要知道的基础内容，更多需要强调的则是各个制度、流程、文本设计的背景、思路、具体操作方法，以及操作中遇到问题解决方式，以及不按规定操作将受到的处罚。宣贯工作到位对全面法律风险管理深入执行有着举足轻重的作用。

2.建立法律培训长效机制

根据“记忆遗忘曲线理论”，建议公司根据各分公司或项目的业务特点，定期组织员工学习与其业务领域相关的法律法规，而《公司法》、《物权法》、《侵权法》、《合同法》、《劳动合同法》等与公司经营息息相关的法律应作为通用科目组织员工学习。同时建立法律纠纷案例库，通过“以案说法”来加深影响，指导员工开展工作。只有不断的加深记忆，方能运用自如，风险意识自然能逐渐形成。

3.将法律风险管理纳入考核机制

将法律风险防控作为一项绩效考核指标纳入年度考核当中，潜移默化的改变员工行为习惯，助推法律风险防范意识深入人心。

二、全过程夯实合同管理是全面风险管理的重中之重

从发生概率来说，因合同引起的法律风险是企业最为常见的法律风险，也是对企业影响最大的法律风险。所有合同的争议均可以归结到合同文本缺陷和合同履行缺陷。前者就是由于合同文本的不完善引起的无法履行或履行无法实现交易目的，后者则是由于合同中的一方甚至双方在履约过程中存在违约情况而影响了一方甚至双方的利益。

目前，很多物业服务企业的合同管理系统仅启用了合同审核模块，实现了对合同文本风险的把控，但这只是实现了合同风险防范的第一步。在合同履行过程中同样会存在很多不确定因素和法律风险，包括：

（一）合同订立后并未实际履行；

（二）合同履行了一部分后，双方均不再履行合同；

（三）合同履行过程中，双方对此合同的履行通过电子邮件等方式进行了一系列的变更，实际履行的合同内容已经远远超出了当时合同规定的情形；

（四）合同相对方法人或代理人等发生了重大变化有可能影响合同的正常履行，或是导致合同延迟履行，等等。如果不对合同履行环节加以控制，则会丧失挽救合同风险的最佳时机，给企业造成一定的损失。

而这些风险均可以通过启动合同履行及合同更新模块进行把控。合同履行模块能通过审核合同履行计划、审批确认收付款信息、评价对方履约情况等环节达到监控合同履约的目的。合同更新模块则能将合同条款变更、合同解除以及合同续签等事项统一在电子文档中表现出来，有利于合同动态管理。因此，建议公司启用合同履行、合同更新模块，加强对合同各环节的监管维度。

三、提高法务与经营的融合度是实现全面风险管理的关键

法务与经营的融合度不够是开展全面法律风险管理的瓶颈，很多时候法务人员与业务部门各自站在自已的立场思考问题，难于形成共识。要改变这种现象，需要从以下两个方面入手：

1.建立法律风险管理的ERP信息系统

类似于OA办公系统和合同事务管理系统，将法律风险管理事务设置成流程约束，未满足前置条件则无法进入下一步骤，从而强迫各相关部门或职位去适应流程要求，加强对法律事务的关注和理解，不仅有利于形成共识，也能通过法律风险管理流程，提高公司法律安全程度。

2.加强制度建设，确保“三个审核到位”

“三个审核到位”即规章制度审核到位、重大经营决策审核到位、合同审核到位。这是一个企业最核心的三大事项，只有通过制度建设将三项审核流程化、规范化，通过考核监督确保审核不流于形式，真正做到规章制度未经风险审核不适用，重大经营决策未经风险审核或审核不通过不执行，合同未经法律审核不签署，才能确保风险防控不空谈。

形成具有物业企业特色的全面法律风险管理并非一朝一夕，要形成强有力的法律风险防控保障网，路漫漫其修远兮，还需物业行业同仁上下求索，齐心铸就。

参考文献：

[1]吴江水著.《完美的防范》

篇5：物业管理法律制度

四、自我检测

一、判断题（共5题，3分/题，共15分。正确选A，错误选B。）1．物业管理是物管公司对小区物业的管理。（）2．业主对物业服务不满意可以拒绝交物管费。（）

3．物业公司的收费及如何使用，都应当公示，保护业主的知情权。（）4．物业公司无权随便制定规则，物业公司只是负责管理工作。（）5．业主委员会不可以与物业公司解除合同。（）

二、选择题（共5题，3分/题，共15分）

1.《物业管理条例》中物业管理通常的理解有：（）：

A、管理：服务B、管理是公共事物的管理 C、管理，强调业主自治下面业主一种自主管理里面的委托管理。

2．物业管理矛盾的核心在于利益的不平衡，这里的利益不平衡指：（）A、是物业管理者和业主的利益不平衡B、第二是业主之间的利益不平衡C、物业公司之间的利益不平衡。

3.物业公司存在的管理服务问题主要有哪些情形：（）A、基本业务不到位 B、安全保护不到位 C、物业公司员工素质低 4.业主在接受物业管理服务中存在的主要问题有：（）A、业主不遵守业主公约 B、拖欠物管费 5.物业管理冲突的解决方法有：（）A、协商解决 B、民事赔偿 C、仲裁 D、诉讼

三、案例分析（共3题，第一题20分，后两题25分/题，共70分）案例一

上海市西苏州路的天鼎花园占地面积14976平方米，由上海天鼎置业公司开发建造，赛福莱公司受开发商委托对该小区进行前期物业管理。在天鼎公司所发给小区业主的手册中，明确物业管理范围包括道路等，物业管理费主要包括管理、1 服务人员的工资和按规定提取的福利费；小区公用设施维修及保养费和绿化管理费，未涉及地面停车费管理内容。该小区建成交付使用后，地面停车位约在40个，以后渐渐发展到近100个左右。2004年8月，天鼎花园小区业主大会依法成立，赛福莱公司提出终止前期物业管理服务合同，遂在2004年11月底结束了在天鼎花园的物业管理事务。同日，小区业委会提出要求移交相关资料及财产，包括本案争议的地面停车费。2004年12月8日，赛福莱公司回函对公益性收费收、支进行了说明，其中地面停车费结算后收益为零。小区业委会对此结算提出异议，在多次协商无效的情况下，于2006年5月25日，起诉至上海静安区法院。

小区业委会认为，小区前期物业管理由赛福莱公司向开发商承接，实际由宏冠公司实施。按前期物业管理服务合同约定，小区地面停车位属全体业主所有，其收益也属全体业主。现小区业主大会依法成立，但两被告公司却拒绝移交2001年7月至2004年11月期间收取的小区地面停车费，还认为所谓停放车辆的看管人员工资，已有小区业主按月缴纳的物业管理费中作提取支付，不应劳务再发生费用。现要求判令返还上述停车费14.1万余元及利息1万余元。法庭上，赛福莱公司承认在管理小区物业期间，收取过上述金额的停车费，但收取的地面停车费全部用于了支付车辆管理人员的工资及缴纳法定税费，并无余额。被告还提供与开发商签订的《协议书》，来证明上述费用支付的情况。宏冠公司辩称，公司与天鼎花园小区的物业管理不存在合同关系，虽然小区物业管理实际由本公司的人员具体实施，但对外均以赛福莱公司名义，物业管理费及地面停车费均有赛福莱公司收取，不认可诉请。

根据上述案例分析

1、本案中小区业委会是否具备诉讼的主体资格？

2、本案中物业公司赛福莱公司是否应该返还收取的全部停车费？

3、本案中开发公司是否与物业公司一起应承担返还停车费法律责任？

案例二

孙先生购买了宣武区某小区的一处房屋。2001年8月13日，孙先生按照规定与某物业管理公司签订了供暖协议书，由物业公司为其供暖，每供暖季每建筑平方米30元。2005年9月，孙先生将房屋内的暖气片全部拆除，并通知了某 2 物业公司，物业得知后未置可否，也没有要求孙先生恢复暖气片。由于孙先生拆除暖气片后不再向某物业公司交纳供暖费，物业公司将孙先生起诉到了法院，要求其支付2005年至2006年度供暖费1930.5元。孙先生对此的解释是：这个小区从1999年起每个供暖季暖气的温度就不高，为此小区内的其他业主曾经就供暖温度问题起诉过物业公司，每年冬季孙先生都靠空调进行取暖。后来孙先生经过与某物业公司协商，拆除了房屋内的暖气片，物业当时答应，可以免除孙先生的部分取暖费。所以，孙先生不同意向物业公司全额支付供暖费。根据上述案例分析

1、本案中孙先生拆除暖气片的行为合法吗？

2、物业公司在孙先生拆除的行为中有过错吗？

3、本案中孙先生应全额支付供暖费？

案例三

2004年12月，李女士与北京华清投资有限公司签订《商品房购买卖合同》，购买了位于北京市海淀区清枫华景园某单元101号和102号两套房屋。2005年6月上旬，李女士办理了入住手续。几天后，李女士与华清物业公司签订《房屋装饰装修协议书》，双方在该协议第五条中约定：“乙方（李女士）和丙方（装修公司）同意装修方案经甲方（华清物业公司）审查批准后方可进行施工，并严格按照甲方审批后的方案进行施工；对欲增加或变更的施工项目，同意按照原申请手续再次向甲方进行报审”。6月15日，李女士向华清物业公司提交装饰装修申请书，该申请书中墙体拆改一项中李女士填写为拆轻体墙，经华清物业公司批准后李女士开始装修施工。6月28日，李女士向华清物业公司提交了申请书，申请书中载明：“我系某单元101号和102号业主，现想将两户中间一道打通，以便后来正常生活。打通我家尽量做到不太影响楼层的结构，万一我有不完善的地方，我们业主负责任，与其他部门无关。”在此申请书上，有华清物业公司经理刘先生的批复，内容为：“物业公司已对业主的改造想法进行了解，但需设计做出方案，并保证对结构不产生影响”。2005年7月初，李女士家住房开始装修，期间将两户之间的承重墙拆改成长约4米，高约1.9米的哑口，使两户的客厅相 通。物业公司发现后立即口头通知其停止施工，要求其将拆改的承重墙恢复原状。但李女士没有听从物业公司的通知，而是继续拆改承重墙。无奈，华清物业公司暂停了101号和102号的水电供应。到了7月底，李女士自备发电设备继续进行墙体拆改工程。华清物业公司将李女士的行为向海淀区建委上报，海淀区建委到小区制止其行为，李女士却闭门不见。7月28日，华清物业公司通过传真向李女士发出了停止拆改的书面函件。万般无奈的物业公司还曾打110报警。后来，两套住房之间的承重墙被全部拆除。华清物业公司认为，李女士的行为已违反了法律、法规的相关规定，违反了业主临时公约、装修协议的规定，给其他业主造成安会隐患。向法院起诉要求李女士将两套房屋之间的承重墙恢复原状，并由专业机构对其加固工程进行评定。

根据上诉案例分析

1、物业公司在业主违法装修的情形下是否有权制止违法行为？

2、本案中李女士的擅自改变房屋承重结构的行为是否违法？

3、对李女士的违法行为应承担怎样的法律责任？

附：答案及理论分析

一、判断题

1．A 2．B 3．A 4．A 5．B

以上答案参见 第十六讲

物业管理的讲义内容

二、选择题

1.A、B、C

2．A、B 3.A、B、C 4.A、B 5.A、B、C、D 以上答案参见 第十六讲

物业管理的讲义内容

三、案例分析

案例一

业主委员会是整体业主的代表，没有哪部法律直接规定业主委员会可以作为原告去告物业公司，但是按照民事诉讼法的规定，既然可以当被告，肯定是可 以当原告了。根据天鼎花园小区前期物业管理的约定，地面停车管理并不在上述约定的物业管理范围内，按上述物业管理服务所须管理成本，包括管理人员的工资。而天鼎花园小区内的停车管理客观存在，必然产生相应的管理成本。依据物业管理条例的相关规定，小区内公益收益应归全体业主所有。所谓的收益应是收入扣除必要的管理成本，所以小区业委会要求全额返还地面停车费收入，没有依据；而赛福莱公司辩称停车费已全部用于管理人员的工资及支付税收，缺乏相应的证据法院也不予采信。而宏冠公司与天鼎花园小区物业管理不存在法律上的合同关系，事实上也没有收取过小区地面停车费。酌情剔除管理小区地面停车成本，要求赛福莱公司返还天鼎花园小区业主委员会部分地面停车费费用。

案例二

供暖单位是社会公用企业，供热义务不仅基于合同的约定，而且基于有关行政规章和政策，同时供热在技术上系整体供热，供热单位必须履行供热合同，以保证整体供暖。孙先生拆除暖气片的行为有可能对整体供暖造成影响，其行为不妥。某物业公司在知道孙先生拆除暖气片的行为后未进行制止，就其物业管理职责具有过错，故某物业公司要求孙先生全额给付供暖费，理由不足。据此，法院判决孙先生酌情给付某物业公供暖费1351元。

案例三

篇6：修改物业管理--法律法规

1、业主基于对住宅、经营性用房等（专有部分）特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙共有部分的，不应认定为侵权

2、业主将住宅改变为经营性用房的，应当经（所有有利害关系的业主）业主同意

3、以下认识中，错误的判断是（经业主委员会同意，业主可以保留停车位而单独转让建筑物专有部分）

4、业主自己管理自己的房产，法律依据是（物权法）

5多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有（共同管理权）

6、《物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，没有约定或者约定不明确的，按照（业主专有部分占建筑总面积）的比例确定。

7、《物业管理条例》中对业主正确的定义是（房屋的所有权人）

8、业主确需（改变）公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。

9、物业服务合同自签订之日起（15）日内，报物业服务项目所在地区县房屋行政主管 部门备案。

10、业主逾期不交纳物业服务费用的，（业主委员会）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

11、发生安全故障时，物业服务企业在采取（应急措施）的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

12、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（业主委员和物业服务企业）的同意。

13、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照（物业服务合同约定），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

14、物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付买受人的物业，物业服务费用由（建设单位）交纳。

15、《条例》明确规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担(物业管理区域内)相关管线和设施设备维修、养护的责任。

16、住宅专项维修资金的使用，专项用于（住宅共用部位与共用设施设备保修期满后的维修和更新改造）。

17、前期物业服务合同终止，物业服务企业应将物业承接查验的相关资料移交给（业主委员会）

18、下列各项中不属于业主委员会职责的是（选聘和解聘物业服务企业）

19、建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同称为（《前期物业服务合同》）

20、物业服务企业需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得（业主委员会）的同意。

21、征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于（补充专项维修资金）

22、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，（责任人）应当承担维修养护义务。

23、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处（10 万元以上 50 万元以下）的罚款。

24、物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处（10 万元以上 50 万元以下）的罚款。

25、物业资质管理中，对管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。这是（二级）物业管理资质的要求

26、（二级）资质物业服务企业可以承接30 万平方米以下的住宅项目和8 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

27、《物业服务企业资质管理办法》规定，设区的市的人民政府房地产主管部门负责

（三）级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

28、二级资质物业管理企业注册资本人民币（300）万元以上。

29、某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120 万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（三级）资质条件。

30、实施房屋装修装饰施工的（业主）应在事前通知物业服务企业。

31、因住宅内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（装修人）应当负责修复和赔偿。

32、物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反《住宅室内装饰装修管理办法》规定的行业不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（2 至3）倍的罚款。

33、房屋租赁合同订立后（30）日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

34、（建设单位）或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，权利人请求排除妨害、恢复原状的，人民法院应予支持。

35、用人单位自用工之日起应于（一个月不满一年）内与劳动者订立书面劳动合同。

36、保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存（30）日备查。

37、异产毗连房屋楼盖结构部位的修缮由(毗连层上下房屋所有人按份额比例分担)。

38、异产毗连房屋的所有人和使用人应按照(有利使用)、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。

39、商品住宅的保修期限不得（低于）建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

定保修期的存续期。

40、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期为（2 年）

二、多选题

1、以下选项对《物权法》中业主建筑物区分所有权所包含内容描述正确的是（ABD）A、业主对其专有部分享有所有权 B、业主对其共有部分享有共有权 D、业主对共有部分享有共同管理权

2、业主的建筑物区分所有权由（BD）构成。

B、业主对建筑区划内的共有部分享有共有权 D、业主对建筑物区划内的共有部分享有共同管理权

3、《物权法》对建筑区划内车位、车库的所有权归属，下列中正确的是（BD）。

B、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定

D、占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位、车库，属于业主共有

4、《物权法》规定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上业主同意的事项有（CD）。

C、筹集和使用专项维修资金 D、改建、重建建筑物

5、《物权法》中规定的由业主共同决定事项包括（AC D）

A．制定和修改业主大会议事规则

C．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

D．改建、重建建筑物及其附属设施

6、业主大会和业主委员会的决定对业主具有约束力的前提是（ABD）

A．必须由依法设立的业主大会、业主委员会作出

B．必须是符合法律、法规及规章 D．不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益

7、应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项包括（BCE）

B．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 C．选举业主委员会或者更换业主委员会成员

E．选聘和解聘物业服务企业

8、业主在物业管理活动中，享有（ABCD）权利。

A、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务

B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

C、提出制定和修改业主规约、业主大会议事规则的建议

D、参加业主大会会议，行使投票权

9、业主在物业管理活动中应履行下列义务（ACD）

B、遵守业主规约，业主大会议事规则 C、按规定交纳专项维修资金 D、按时交纳物业服务费用

10、业主大会会议分为（定期、临时）会议。

11、业主委员会履行下列职责（AC）。

A、召集业主大会，报告物业实施情况 C、与选聘的物业服务企业签订物业服务合同

12、业主规约对有关利益、（ABCD）等事项依法作出约定。

A、物业的使用、维护、管理 B、业主的共同利益 C、业主应当履行的义务 D、违反规约应当承担的责任

13、在办理物业承接验收手续时，建设单位在物业使用和质量保证方面应当向物业服务企业移交（）等资料。

B、物业使用说明文件 C、物业质量保修文件

14、以下属于《物业管理条例》确立的基本制度的有（业主大会制度、管理规约、物业承接查验）

15、在物业管理区域内发生事故时，属于物业服务企业应当履行义务的有（）

A、采取应急措施，避免损失扩大 B、及时报告政府有关部门 D、协助做好救助工作

16、装修人在装饰装修活动中，严禁实施擅自变动（承重结构、建筑主体）的行为。

17、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为（予以制止、依法处理）。

18、住宅物业装饰装修前，物业服务企业应当将装饰装修的（时间、地点）等情况在业主所在楼内公示。

19、《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为有(BC)B、将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间；

C、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

20、关于规范业主装饰装修活动的说法，正确的有：(ABC)。

A．装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提

B.为了维护公共安全和公众利益，有必要对房屋装饰装修行为予以规范以及要求物业服务企业在业主装修房屋前的告知义务

C．业主装饰装修房屋时，不得有违反法规规定以及管理规约明文禁止的行为

21、《装饰装修管理服务协议》的主要内容包括（装饰装修工程的实施内容、装饰装修 程的实施期限、废弃物的清运与处置）

22、房屋租赁合同应包括的主要条款有（租赁期限、租赁价格、修缮责任、租赁用途）

23、下列房屋不得出租的有（ABCD）。

A．属于违法建设的房屋

B．不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的C．违反规定改变房屋使用性质的

D．法律、法规规定禁止出租的其他情形

24、现实物业管理中，具备业主身份的情况有：(ABD)。

A．房屋所有权证书持有人 B.待领房屋所有权证书人员 D．房屋共有权证书持有人

25、下列不属于建筑物共有部分的是（DE）

D．建筑区划内属于业主专有的整栋建筑物的规划占地 E．建筑区划内城镇公共道路、绿地占地

26、下列属于《物权法》所称 “损害他人合法权益的行为”的是（ABDE）

A．损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施

B．违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观 D．违反规定进行房屋装饰装修；

E．违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

27、下列哪些是最高人民法院不予支持的行为（ABC）

A．物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的

B．物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为理由提出抗辩的。

C．物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系由，请求业主支付物业服务合同权利义务 终止后的物业费的。

28、下列属于消防安全重点单位应当履行的消防安全职责的是（ABE）

A、建立防火档案、确定消防安全重点部位，设置防火标志、实行严格管理

B、实行每日防火巡查，并建立巡查记录 E、制定灭火和应急疏散预案、定期组织消防演练

29、自行招用保安员的单位，向所有地设区的市级人民政府公安机关备案应提供下列材料包括（ABC）

A、法人资格证明

B、法定代表人（主要负责人）、分管负责人和保安员的基本情况

C、保安服务区域的基本情况 E、建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况

30、《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行业包括（ACE）

A、限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人

C、扣押、没收他人证件、财物 E、参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷

31、在正常使用情况下房屋各部位、部件保修内容与保修期是：(AB)。

A．墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1 年 B．门窗翘裂、五金件损坏1 年

一、单选题：

1、某小区的建筑面积有30 万平方米，主要设备是一套系统，车库、绿地和景观是业主共用的，但是该小区由小区内道路划分为四个组团，各个组团的保安监控系统是分别负责各个组团的监控，该小区应当划分为（一个）物业管理区域。

2、《北京市物业管理办法》自（2010 年10 月1 日）起施行。

3、（街道办事处、乡镇人民政府）负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

4、物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在（60 日）

日内与全体业主完成交接。

5、前期物业服务责任由（建设单位）承担

6、业主大会的组成人员包括：（物业管理区域内全体业主）

7、物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积（A）以上的，建设单位应当向（50% 物业所在地街道办事处、乡镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人。

8、业主自己申请成立业主大会需要满足的条件是：物业管理区域内占总人数（30）以上或者专有部分占建筑物总面积（街道办事处）以上的业主可以自行向物业所在地（乡镇人民政府）提出书

面申请成立业主大会

10、业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起（3）日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会。

11、物业服务企业应当于每年（第一季度）公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项

目收支情况、本物业服务项目收支预算。

12、物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前（三个月）通知

业主。

13、业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求（人民法院）予以撤销。

14、《北京市物业管理办法》规定，物业服务用房建筑面积不得低于（150）平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房面积30-60平方米。

15、前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业（共用部分）

交接止。

16、《北京市物业管理办法》实施前，同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同，（按照合同约定）执行。

17、《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》要求街道办事处、乡镇人民政府（加强对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动的协助、指导和监督。北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部）

18、修缮工程投资额达到（30）万元以上或者建筑面积达到（300）平方米以上时，应当

依法取得施工许可。

19、房屋建筑的安全责任人是指房屋建筑的（所有人）

20、房屋建筑管理人（简称管理人）是对房屋建筑使用安全承担（管理责任）的自然人、法人或者其他组织。

21、学校、幼儿园、医院、体育馆、商场、影剧院、宾馆等大型公共建筑和人员密集场所的房屋建筑，每（5）年应当进行一次安全评估；使用满 30 年的居住建筑，每（10）年应当进行一次安全评估。

22、房屋建筑安全问题的治理费用，除因人为原因导致外，由（安全责任人）承担。

A．管理人 B．使用人 C． D．开发建设单位

23、售房单位按照高层住宅售房款的（30%），从售房款中一次性提取住宅专项维修资金

24、《北京市住宅专项维修资金管理办法》关于已出售公有住房交存住宅专项维修资金的规定，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的（2%）。

25、《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照（各自拥有物业建筑面积的比例）分摊。

26、《住宅质量保证书》承诺的期限屋面防水为4 年，根据《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》，审核使用维修资金时，应执行（.5 年）

27、《住宅质量保证书》承诺的电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期限为3年，根据《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》，审核使用维修资金时，应执行（3 年）北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

28、《北京市物业管理办法》规定（市房屋行政主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。

29、下列关于物业服务企业及项目负责人信用记分制度说法正确的是（）

A、记分标准中物业服务企业记分满分为20 分；

C、记分周期从每年1 月1 日至12 月31 日； D、记分周期期满重新记分。

30、依据信用记分结果，对项目负责人及其企业分别进行如下处理，正确的是（）

A、项目负责人积分达到3 分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人提出书面警告；

B、项目负责人积分达到5 分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈，记入项目负责人信用信息档案；

C、单个项目负责人积分达到15 分时，注销《北京市物业项目负责人考试合格证书》，市房屋行政主管部门建议企业撤换该项目负责人，将其违法违规行为和处理结果记入信用信息系统，在北京建设网进行公示，并扣除企业5 分；

31、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》适用于本市行政区域内物业服务企业对（物业项目）实施物业服务活动的监督管理，及其信用信息的采集、发布和使用活动。

32、物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起（15）日内向项目所在地区县房屋行政主管部门备案。建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起（15）日内向项目所在地区县房屋行政主管部门办理前期物业服务合同备案手续。

33、北京市物业项目负责人合格证书有效期为

（二）年

34、北京市物业项目负责人每年须参加不少于（40）学时的继续教育

35、物业服务评估监理收费原则是（谁委托谁付费）

36、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业（共用部分）

查验交接，撤出物业管理区域，并移交相关资料。

37、根据《北京市物业管理办法》，前期物业交接查验的主体为（建设单位与全体业主）

38、应急物业服务费用由（全体业主）承担

39、物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与（全体业主）对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为

40、业主大会成立以前，物业服务企业可以使用决策平台发起业主共同决定的以下事项。（筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金）

41、2010 年 10 月 1 日以后入住的城区新建住宅物业项目，应当由（）申领该项目

房屋的一卡通。

A．业主本人 B．建设单位 C．业主委员会 D．物业服务企业 42、2010 年 10 月 1 日前已入住物业项目的一卡通由（业主委员会或物业服务企业统一申领后发放给业主）

43、共同决定事项发起人应当在发起决策前，将拟决策事项及相关材料在物业管理区域内的显著位置向相关业主公示，公示期不得少于（1

5）日

44、下面那一项是临时管理规约的基本内容（）

A、物业基本情况和物业的使用、维修和管理；

C、首次业主大会会议筹备、物业项目交接； 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

D、争议解决方式和附则。

45、临时管理规约是由（建设单位）制定的。

46、建设单位应当在（销售房屋前）制定临时管理规约，并在销售场所公示。

47、物业管理行业专家不得有下列（违法收受利害关系人的财物或者其他好处的独占）禁止行为。

48、以下哪个部门负责物业管理行业专家的日常管理（北京市住房城乡建设委）

49、下列关于《北京市住宅物业服务标准》那种说法是正确的选项是（标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用，专项维修资金的维修、更新和改造工作）

50、物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积（50%）以上的，建设单位

应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。

51、建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起（7）日内，向筹备组提供业 主专有部分面积、建筑物总面积等资料。

52、根据《北京市物业管理办法》，业主共同决定物业管理事项的范围和决定程序由（业主大会议事规则）规定。

53、街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起（60）日内，指定代表担任筹备

组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。

54、物业服务合同到期后，双方没有（解除）合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。

55、物业服务关系中，当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由（法院根据诉讼性质）依法确定管辖。

56、没有成立业主委员会的，由（全体业主）行使提起诉讼的权利。

57、物业服务企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由（单个业主或部分业主）作为原告提

起诉讼

58、物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同后，将物业服务全部转托给其他物业服务企业属于（违规行为）。

二、多选题

1、建设单位应当在销售房屋前，结合物业的（ABC）等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

A、共用设施设备 B、建筑物规模 C、社区建设

2、规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查（ABC）等是否符合规划设计指标。

A、物业服务用房建筑面积 B、位置 C、配置

3、新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括（ABCD）等。

A、客服接待 B、项目档案资料保存 C、业主大会及业主委员会办公用房 D、人员值班备勤

4、物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的（ACD）及和相关场地。

A.建筑物C、构筑物 D、配套设施设备

5、根据《北京市物业管理办法》，以下描述正确的有（ABCE）

A、建设单位可以不采取招投标的方式选聘物业服务企业； 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

B、建设单位要承担首次业主大会召开前或筹备组成立满三个月前的物业管理费；

C、建设单位可以不经业主同意将保洁服务委托给专业公司；

E、作为房屋买卖合同附件的前期物业服务合同的主体双方为业主和建设单位。

6、根据《北京市物业管理办法》，业主对以下事项中，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的有（BE）

B、申请改建、重建建筑物及附属设施； E、申请分立或者合并物业管理区域。

7、根据《北京市物业管理办法》，以下说法正确的有（CE）

C、物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务；

E、原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

8、《北京市物业管理办法》实施后下列说法正确的是（ABD）

A、前期物业管理期限是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止；

B、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同；

D、同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，按照合同约定执行；

9、依据《北京市物业管理办法》（BC）应当加强对辖区 内业主大会、业主委员会的成立及活动的协助、指导和监督：

B、街道办事处； C、乡镇人民政府

10《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位提供前期物业服务的方式有：（ABC）北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

A、自行提供前期物业服务；

B、将全部专项服务委托给具备资质的物业服务企业；

C、将专项服务委托给符合相关资质要求的专业性服务企业；

11、划分物业管理区域的原则包括：(ACD)

A．共用主要配套设施设备 C．共用小区内道路和绿地 D．规划为一个社区

12、业主共同决定本物业管理区域范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序符合规定的是（AC）

A．由业主大会议事规则规定 C．由物业管理区域内全体业主共同决定

13、根据《北京市物业管理办法》办法规定，在实施后申请办理商品房预售许可证或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费（BCDE）

B、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；

C、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30 日内未开始查验的；

D、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的；

E、全体业主与建设单位已完成共用部位交接，建设单位提供事实服务的；

14、《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，关于前期物业服务责任、物业服务方式 以下说法正确的是（ABCD）

A．建设单位承担前期物业服务责任

B．建设单位可以自行提供前期物业服务

C．建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业

D．建设单位可以将专项服务委托给专业性服务企业

15、下列（ABCD）是属于房屋管理人应当对房屋建筑进行的日常检查的内容。

A、房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象

B、白蚁蚁害区蚁情 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

C、房屋建筑公共部位空调的运行状况

D、供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等基础设施设备的完好性及运行情况

16、电梯使用单位的安全管理人员应当履行对电梯（AB）落实电梯的定期检验计划的职

责。

A、运行的日常巡视 B、做好电梯日常使用状况记录

17、房屋建筑使用安全管理应当遵循（）预防为主、防治结合、（）的原则。

B、合理使用 C、综合治理 D、确保安全

18、北京市行政区域内城镇国有土地上各类房屋建筑的（ABCD）等活动及其监督管理，适用《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》。

A、安全使用 B、检查维护 C、安全鉴定 D、安全问题治理

19、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》所称房屋建筑是指依法建造或者依法登记的（ABCD），包括附属构筑物和与其配套的线路、管道、设备。

A、居住建筑 B、公共建筑 C、工业建筑 D、综合建筑

20、危险房屋的处理类别有（ABCE）

A、观察使用； B、处理使用； C、停止使用 E、整体拆除。

21、以下可以定义为房屋建筑的安全责任人的有（ABC）

A、业主； B、房屋所有人；C、实际占有人

22、下列对房屋建筑管理人的定义及职责描述正确的是（ABCE）管理人安全负责人

A、房屋建筑管理人（简称管理人）是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织；

B、自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人；

C、管理人应当对房屋建筑进行检查维护；

E、管理人应当对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。

23、房屋建筑使用人在使用房屋建筑时，影响安全和公共利益的行为有（ABDE）

A．擅自变动建筑主体和承重结构 B．违法存放易燃、易爆物品 D损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材 E擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

24、房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容包括（ACD）

A．房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象。

C．室内外公共区域装饰装修的松动、起翘、脱落等现象。

D．房屋建筑附属构筑物的安全牢固情况。

E．安全出口、疏散通道是否畅通，消防设施、消防器材运行情况，消防安全标志的完好性。

25、住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（ABC）的资金。

A、维修 B、更新 C、改造

26、下列（）ABCD费用不得从住宅专项维修资金中列支。

A、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用

B、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、修养费用

C、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用

D、根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用

27、发生下列（AC）情况之一的，可以使用住宅专项维修资金进行维修。

A、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消毒泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的

C、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造等

28、发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修（ABC）

A、层面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；

B、电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检查时被责令停梯整改的；

C、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；

E、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。

29、高层住宅水泵发生下列情况时，可以按照住宅专项维修资金应急办法使用的有（ABCD）

A、供水主管道严重漏水导致供水中断的；

C、水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水情况，导致供水中断的；

D、水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵电机烧毁等情况，北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部导致供水中断的；

30、住宅保修期满后，可以不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，即可使用住宅专项维修资金进行维修的紧急情况的有（ABCD）

A、定期检查时被责令停梯整改的；

B、高层住宅发生供水主管道严重漏水，导致供水中断的；

C、楼体全部外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；

D、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的

31、以下属于《北京市住宅专项维修资金管理方法》规定的住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围的有（BCD）

B、电梯主要部件需要进行维修或更换的； C、配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的； D、避雷设施不能满足安全要求的；

32、《北京市住宅专项维修资金管理方法》规定的费用的分摊方式以下说法正确的有（ABDE）

A、专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照建筑面积比例分摊；

B、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的每个楼幢的费用，由该楼幢全体业主与公有住房售房单位按照建筑面积分摊；

D、商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照建筑面积分摊；

E、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应由业主承担的，由相关业主按照建筑面积分摊。

33、《北京市住宅专项维修资金管理方法》规定以下不得从住宅专项维修资金中列支的费用有（ABDE）

A、保修期内的共用部位、共用设施设备维修；

B、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

D、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

E、属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。

34、按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定，需要交存住宅专项维修资金的业主包括（BCD）北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

B．住宅为一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备之外的所有住宅业主

C．住宅物业管理区域内的非住宅业主

D．住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅业主

35、《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的危及房屋使用安全的紧急情况包括（ABCE）

A．屋面防水损坏造成渗漏的；． B．电梯故障危及人身安全的； C．高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

E．消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维及更新、改造的

36、专用排水设施因（ABCD）等造成功能障碍，危机人身财产安全的，可使用专项维修资金。

A、坍塌 B、堵塞 C、爆裂 D、老化

37、北京市实行物业项目负责人持证上岗制度，下列（BCD）是项目负责人必须具备的条件。

B、经市房屋行政主管部门颁发合格证书

C、合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续

D、取得合格证书后，项目负责人每年须参加不少于40 学时的继续教育

38、物业项目负责人包括（ABD）

A、物业服务企业按照物业服务合同约定指派的项目负责人

B、建设单位按照前期物业服务合同指派的项目负责人

D、业主共同决定聘请的其他管理人

39、根据《物业项目负责人信用信息管理办法》，北京市项目负责人实行持证上岗制度，以下要求正确的是（BD）

B、合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续；

D、项目负责人在记分周期被累计扣分超过规定分值的，市房屋行政主管部门应取消其合格证书，并在项目负责人信用信息档案中予以记录；

E、项目负责人记分达到5 分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈。北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

40、物业服务企业的信用信息主要包括（ABD）

A、基本信息； B、业绩信息； D、警示信息

41、信用信息采集渠道，包括（ABCE）（物业协会是评比单位）

A、市、区县房屋行政主管部门提供； B、物业服务企业自行申报； C、相关行政主管部门提供； E、项目负责人自行申报。

42、信用信息可为市、区县房屋行政主管部门、相关行政主管部门以及北京物协等实施（BDE）等工作，提供监督管理的依据。

B．物业服务企业资质等级核定 D．物业管理示范项目评定 E．物业管理行业专家选聘

43、（ABC）和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。A、业主 B、物业服务企业 C、建设单位

44、北京市物业服务第三方评估监理的范围包括（ABC）。

A、物业项目交接查验 B、物业服务费用评估 C、其他需要评估监理的事项

45、以下事项可以委托物业服务第三方进行评估监理（ABDE）

A、物业共用部位和共用设施设备管理状况B、物业项目交接查验 D、物业服务费用评估E、物业服务质量评估。

46、评估监理报告的内容应当包括（BDE）

A．评估监理目的、依据和方法；

B．评估监理日期和基准日； D．评估监理查勘数据、评估监理结果及有效期限E．评估监理人员签章

47、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》规定的物业服务评估监理机构应当具备下列条件（ABCD）

A．具有独立法人资格，专业从事物业服务评估监理业务；

B．注册资本 100 万元以上；

C．有固定的办公场所和开展评估监理业务所需设施、设备和办公条件；

D．具有工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 5 人；

48、物业服务企业撤出物业服务区域，应当履行下列交接义务（ABCD）。北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

A、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录

B、移交《北京市物业管理办法》第十条规定的相关资料

C、移交物业共用部分

D、结清预收、代收的有关费用

49、原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，（BC）不得强行接管。

B、新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决

C、协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁

50、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当移交下列资料（ABCD）

A、物业管理区域划分资料

B、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图

C、竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料

D、设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录

51、物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，不得出现（ABCD）行为。

A、拒不移交物业服务用房和相关资料 B、拒不配合交接查验

C、拒不撤出物业管理区域 D、强行接管

52、原物业服务企业不得以（CD）等为由拒绝办理交接。

C、业主欠交物业服务费用 D、对业主共同决定有异议

53、《北京市物业项目交接管理办法》的客体是（AC）

A、物业共用部分 C、物业管理相关资料

54、应急物业服务适用的情形有（ABDE）

A、建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；

B、物业服务合同期限内，物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的；

D、物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；

E、物业服务企业不再提供事实服务，依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的。北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

55、应急物业服务内容包括（ABDE）

A、垃圾清运； B、秩序维护D、二次供水E、电梯运行。

56、业主共同决定解除前期物业服务合同后，建设单位与全体业主进行物业共用部分承接查验的方式有（）

A．委托选聘的物业服务企业进行承接查验 C．委托物业服务评估监理机构

57、以下关于物业项目交接的主体，说法正确的是（ABCE）

A．已经成立业主大会的物业项目，可由经业主大会授权的业主委员会代表全体业主进行交接。

B．未成立业主大会的，可由全体业主授权的业主代表进行交接。

C．建设单位委托负责前期物业管理的物业服务企业进行交接。

E．委托物业服务评估监理机构进行物业项目交接

58、物业管理区域内需由业主共同决定的（ABCD）事项，可以使用决策平台表决。

A、成立业主大会 B、修改业主大会议事规则 C、修改管理规约 D、变动建筑主体和拆改承重结构

59、关于“业主一卡通”的描述，以下说法正确的有（BCDE）

B、业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议；

C、业主应当在“业主一卡通”内预存不超过一年的物业服务费；

D、建设单位可以按照前期物业服务合同相关约定，通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费；

E、建设单位向业主收费之前应当履行必要的通知义务，将收费起始时间在物业管理区域内显著位置公示。

60、业主决定共同事项的发起人可以是（CDE）

C．业主 D．业主委员会 E．物业服务企业 61、业主决定共同事项公共决策平台提供以下表决方式（ABDE）

A．互联网 B．电话语音 D．人工帮助 E．现场协助 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

62、临时管理规约的基本内容应当包括（ABC）

A．物业基本情况 B．物业的使用、维修和管理 C．前期物业服务 D．装饰装修管理规定

63、临时管理规约的必备条款包括（ABCD）

A．物业管理区域内，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，由建设单位享有业主权利、承担业主义务。

B．业主在办理房屋交付手续前，应当向建设单位领取所购房屋的“业主一卡通”，与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。

C．业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，建设单位应当按照《北京市物业管理办法》的规定，与全体业主进行物业共用部分查验交接。

D．建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起 7 日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

64、北京市物业管理行业专家可以接受当事人委托，参与本市行政区域内的（ABC）等工作

A．物业服务企业资质评审

B．物业管理示范项目考评

C．物业服务评估监理

65、北京市住宅物业服务标准批准的单位是（AB）

A、北京市住房和城乡建设委员会 B、北京市质量技术监督局

66、《北京市住宅物业服务标准》每一级包含的内容有（ABDE）

A、基本要求； B、共用部位及共用设施设备运行、维修养护；

D、消防安全防范、绿化养护、环境卫生； E、环境卫生、公共秩序维护。

67、关于《北京市住宅物业服务标准》的规定，下列说法正确的是（AEC）

A．本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作； C．物业服务标准分为五级

E．签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

68、业主可以以（ABCD）为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。

A、幢 B、单元D、整个小区

69、（ABCD）物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。

A、筹备组成立公告 B、首次业主大会会议决议 C、查验通知 D、交接通知

70、依据《北京市物业管理办法》，下列哪些文件要在物业管理区域内显著位置公示：（ACDE）

A、筹备组成立公告C、首次业主大会会议决议D、查验通知、交接通知E物业服务查验交接报告或其摘要文本。

71、物业管理纠纷是指居住物业管理区域内（AD）发生的民事纠纷。

A、业主与物业服务企业之间 D、业主委员会与物业服务企业之间

72、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》规定业主委员会下列（ABCD）情况下可作为原告参加诉讼。

A、物业服务企业违法合同约定损害业主公共权益的 B、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的

C、业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的

D、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房移交给业主委员会的73、根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》，物业服务费案件的诉讼时效说法正确的有（BCE）

B、物业服务费案件的诉讼时效期间为2 年； C、法院在审理追索物业服务费案件适用诉讼时效时不会过苛；

E、除物业服务企业明显怠于行驶权利的，一般会认定其在持续主张权利。

74、业主发生财物丢失或毁损时，物业服务企业应该承担相应的赔偿责任的情形及条件包括（BC）

B．物业服务合同约定有财物保管服务；

C．物业服务企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错；

75、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的适用范围包括(ABC)北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

A．居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业服务企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷

B．物业管理区域内的公房使用人与物业服务企业之间的物业服务合同关系

C．商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷

76、在下列情形下，业主委员会可作为原告参加诉讼（ABD）

A．物业服务企业违反合同约定损害业主公共权益的；

B．业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的；

D．物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的； E． 其它损害全体业主公共权益的情形。

77、物业使用人作为诉讼当事人的前提条件包括（BCDE）

B．物业使用人与物业服务企业直接签订物业服务合同的；

C．物业使用人接受物业服务，已经与物业服务企业形成事实上的物业服务关系的；

D．业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的； E．物业使用人违反《物业管理条例》和管理规约的规定的。

78、业主要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用，合理的理由包括（AC）

A．物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；

C．物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的；

三、简答题

1、《北京市物业管理办法》对物业管理的概念是如何阐述的？

答：

1、本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套设施和相关场地，进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

2、《北京市物业管理办法》规定物业服务企业每年第一季度要向业主公示哪些内容？

答：物业服务企业应当于每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况（1.5 分）、物业服务项目收支情况（1.5 分）、本物业服务项目收支预算（1.5 分）（三点答会得5 分），业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

3、如何理解《北京市住宅物业服务标准》的基本规定？

答：

1、本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。

2、物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。

3、签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务

标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。

一、单选题

1、本市供热采暖管理工作由市（市政管理行政部门）主管。

2、供热范围内住宅用户的室外、室内共用供热设施的管理、维护、抢修和更新改造，由（供热单位）负责。

3、用户（不得）拆改室内共用供热设施、扩大采暖面积或者增加散热设备。用户拆改室内自用采暖设施的，应当经（供热单位）确认不影响其他用户正常采暖和不妨碍设施维修养护。

4、供热单位无法保障安全稳定供热，严重影响公共利益，市政管理行政部门协调、督促后仍无效的，经市或者区县人民政府批准，市或者区县市政管理行政部门可以委托（符合条件的供热单位）

对该供热单位的供热设施实施应急接管。

5、《北京市有限空间作业安全生产规范》规定的下列不属于有限空间是（明沟）

6、《北京市有限空间作业安全生产规范》所指的有限空间是指（封闭或部分封闭），进出口较为狭窄有限，未被设计为固定工作场所，自然通风不良，易造成有毒有害、易燃易爆物质积聚或氧含量不足的空间。

7、实施有限空间作业前，生产经营单位应严格执行（先检测、后作业）的原则，根据作业现场和周边环境情况，检测有限空间可能存在的危害因素。

8、实施有限空间作业前，生产经营单位应根据（检测结果）对作业环境危害状况进行评估，制定消除、控制危害的措施，确保整个作业期间处于安全受控状态。

9、实施有限空间作业前和作业过程中，可采取（强制性持续通风）措施降低危险，保持空气流通。

10、有限空间作业现场应明确作业负责人、监护人员和作业人员，不得在没有（监护人）的情况下作业。

11、生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业时，应严格承包管理，规范承包行为，不得将工程发包给（未签订安全生产管理协议）的单位和个人。

12、生产经营单位应制定有限空间作业（应急救援预案），明确救援人员及职责，落实救援设备器材，掌握事故处置程序，提高对突发事件的应急处置能力。

13、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第三条的规定，本市地下空间的安全使用，坚持（谁所有谁负责，谁使用谁负责）的原则。即：地下空间的安全责任由产权人负责；产权人委托管理单位管理的，由管理单位负责。地下空间的使用人应当服从产权人、管理单位的管理，对使用行为负责。

14、根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，利用地下空间开办商场、商店、市场的，其营业场所不得设置在（地下三层）以及该层以下，禁止利用地下空间开办（商品批发市场）。

15、根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，人民防空工程安全使用的综合管理工作由（市和区、县人民防空主管部门）负责。

16、根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，普通地下室安全使用的综合管理工作由（建设（房屋）行政主管部门）负责。

17、根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，平时使用人民防空工程，应当按照规定经所在地区、县人民防空主管部门批准，取得（人防工程使用证）。

18、根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，普通地下室产权人或者管理单位出租普通地下室的，应当与承租人签订书面租赁合同，并自合同签订之日起 15 日内向普通地下室所在地的（公安部门）登记备案。

19、从事电梯日常维护保养的单位应当至少每（15 天）日进行一次日常维护保养。

20、从事电梯日常维护保养的单位应当在接到电梯乘客被困故障报告后，（30 分钟）分钟内赶到现场实施救援。

21、电梯安装、改造、维修和日常维护保养单位对电梯作业人员进行安全教育和技术培训的记录，应当至少保存（2）年。

22、电梯进行更新、改造、维修或者日常维护保养所需费用，由（电梯的所有权人）承担。

23、电梯生产、使用单位应当建立健全安全管理制度和岗位安全责任制度。电梯生产、使用单位的（主要负责人）应当对本单位电梯安全全面负责。

24、负责本市电梯安全监督管理工作的主管部门是（市和区（县）质量技术监督局）

25、电梯的安装、改造、维修施工前，施工单位应当将拟进行的电梯安装、改造、维修情况书面告知（所在地区（县）电梯安全监督管理部门），告知后即可施工。

26、电梯的安装、改造、维修施工应当执行（北京市《电梯安装维修作业安全规范》），确保施工过程中的安全

27、从事电梯安装、改造、维修和日常维护保养作业的人员，应当取得相应的（特种设备作业人员证）北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

28、电梯投入使用前或者投入使用后（30）日内，电梯使用单位应当向电梯所在地的区（县）电梯安全监督管理部门登记。

29、在用电梯应当进行定期检验，定期检验周期为（一年）

30、电梯检验检测机构应当自接到检验检测申请之日起（5）个工作日内安排检验检测。

31、电梯使用单位对电梯检验检测结果有异议的，可以在收到电梯检验检测报告之日起（15）日内以书面形式向电梯检验检测机构提出。

32、电梯检验检测机构在实施检验检测活动中发现安全隐患的，应当书面告知（电梯使用单位）发现严重事故隐患时，还应当立即报告所在地的电梯安全监督管理部门。

二、多选题

1、物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、（ABCD）等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具有相应资质的单位及个人实施。

A、电气 B、制冷 C、有限空间 D、高空

2、供热单位应当到市政管理行政部门备案，并提交以下材料（ABCD）

A．单位基本情况、供热区域及规模、用户类别及数量； B．供热设施及其折旧管理基本情况C．运营管理制度及人员基本情况；

D．供热突发事件应急预案

3、供热单位应当按照国家和本市的相关标准、规范，向用户提供安全、稳定、质量合格的供热服务，建立健全供热运营管理制度、服务规范和安全操作规程，遵守下列规定（ABCD）

A．建立供热设施巡检制度，对管理范围内的供热设施进行检查，并作好记录。发现共用供热设施存在隐患的，应当及时消除；发现用户自用采暖设施存在隐患的，应当书面告知用户及时消除。

B．供热前应当进行供热系统充水、试压、排气、试运行等工作，并提前在供热范围内进行公告。

C．建立用户采暖温度抽测制度，定期对用户室温进行检测，测温记录应当有用户或者其他证明人签字。

D．采暖期内实行 24 小时服务，并及时处理和回复用户反映的问题。北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

4、为保证供热安全，禁止实施的危害供热安全的行为包括（ABCD）

A．在规定的地下热力管道安全间距范围内修筑建筑物、构筑物、堆放物品，或者进行挖掘、取土、钻探、打桩、埋杆、栽植深根性植物和爆破作业；

B．向供热管沟内排放有毒、有害、易燃、易爆、易堵塞物品及雨水、污水、工业废液、垃圾；

C．擅自接入供热管网、擅自在室内采暖系统上安装危害系统安全的设备、擅自排放或者取用管道内热水或蒸汽、擅自拆除、毁损警示标志；

D．擅自操作、拆除共用供热阀门，损坏共用阀门的铅封，改动或者损坏供热计量仪表及其附件等；

5、利用地下空间从事旅店业，设置宿舍的，产权人、管理单位、使用人应当遵守下列（ABCD）规定。

A、房间内均使用面积不得少于4平方米 B、不得设置上下床

C、配备有效的防灭病媒生物设施 D、配备消毒设施和垃圾、废弃物的存放专用设施

6、根据《北京市有限空间作业安全生产规范》规定的有限空间包括（ABC）

A、密闭设备； B、地上有限空间； C、地下有限空间；

7、有限空间作业应配备的应急救援装备包括（ABCD）

A．全面罩正压式空气呼吸器或长管面具等隔离式呼吸保护器具

B．应急通讯报警器材 C．现场快速检测设备 D．大功率强制通风设备

8、有限空间检测指标包括（ABC）等。

A．氧浓度值 B．易燃易爆物质（可燃性气体、爆炸性粉尘）浓度值 C．有毒气体浓度值

9、生产经营单位应对有限空间作业负责人员、作业者和监护者开展安全教育培训。培训内容应包括（ABCD）

A．有限空间存在的危险特性和安全作业的要求；

B．进入有限空间的程序； C．检测仪器、个人防护用品等设备的正确使用； D．救援措施与应急救援预案；

10、根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》的规定，利用地下空间从事商业、文化娱乐业、旅店业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，地下空间的产权人、管理单位应当保证地下空间具备下列条件（ABCD）

A．符合防火、卫生等管理规定，并经公安消防机构、卫生主管部门检查合格。

B．房屋建筑安全，不存在危险构件，具有上下水、卫生间、用电设施，具有防汛、防雨水倒灌设施。

C．通风良好，设置机械通风系统或者空气调节装置，并保证有效使用。地下空间平时使用必需的新风量，以及相应的新风系统、回风系统等设置符合设计规范要求。

D．按规定设置和配备机械防烟排烟系统、自动喷淋系统、应急照明系统、火灾自动报警系统以及其他消防设施和器材。

11、电梯使用单位应当采取的安全保障措施包括（ABCD）A．设置电梯的安全管理机构或者配备电梯专职安全管理人员；

B．建立并严格执行电梯安全运行管理制度，建立完整的电梯安全技术档案；

C．保证电梯紧急报警装置能够有效应答紧急呼救；

D．在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴安全注意事项、警示标志和有效的《安全检验合格》标志；

12、电梯使用单位的安全管理人员应当履行下列职责（ABCD）

A．进行电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯的定期检验计划；

B．妥善保管电梯层门钥匙、机房钥匙和电源钥匙；

C．监督电梯日常维护保养单位定期检修、保养电梯；

D．发现电梯存在安全隐患需要停止使用的，有权作出停止使用的决定，并立即报告本单位负责人；

13、电梯乘客应当按照电梯安全注意事项和警示标志正确使用电梯，不得有下列行为（ABCD）

A．使用明示处于非正常状态下的电梯； B．强行扒撬电梯层门、轿门；

C．携带易燃易爆物品或者危险化学品搭乘电梯； D．拆除、毁坏电梯的部件或者标志、标识；

14、电梯安全监督管理部门重点安全监察范围应当包括（ABCD）

A．学校、幼儿园 B．机场、车站 C．商场、体育场馆、展览馆 D．重要会议或者重大活动场所

15、装修人在装饰装修活动中，出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，受侵害的业主或业主委员会可以采取以下（ABCDE）方式。