甲级写字楼物业的管理方案

甲级写字楼物业的管理方案（精选3篇）

篇1：甲级写字楼物业的管理方案

超甲级写字楼物业新标准解读（纯租赁”业态）

纯租赁业态的优点

开发商长期持有，业权统一，避免小业主各自为政，管理混乱，保障了入驻企业良经营和发展环境，最大程度确保和提升物业高端商务品质。

目前市面上绝大部分甲级写字楼都有纯租赁业态单一产权的物业标准规定详见：

超甲级写字楼

一、“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级

三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。

二、“甲级”标准不是最高级别

“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业(国际写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。

华置中心，超甲级写字楼单一产权，纯租赁业态，最大化的保证了纯净的国际商务空间。

华置中心直临成都市主干道蜀都大道核心段总府路，紧邻地铁1、2号线天府广场站，且与地铁4号线无缝接驳，实现地铁与公交无缝连接；众多公交线路交织于此，是主城区内稀有的便捷交通枢纽中心。向北驱车20分钟即可到达成都火车北站，向南驱车30分钟即可抵达成都双流国际机场。项目顶楼设有成都首个直升机停机坪。—— 华置中心 甲级写字楼建筑设计

应由国内甲级设计单位承担，设计应符合JGJ67的相关规定。整个建筑具有高品位，为所在商务区的标志性建筑。其中，在新建、改建、扩建时建筑设计应符合节能、无障碍、防火、抗震、绿色以及建筑结构荷载的规定。—— 华置中心 品质保障：

华置中心总体量约6万平方米开启“纯租赁”模式，以单一产权，保证企业经营管理与维护的统一性。

纯租凭业态，统一管理，统一运营，有别于传统写字楼的专业化物业服务，最大限度地保证物业的高端商务品质。

超国际甲级写字楼为企业稳定发展护航，充分保证入驻企业形象，高端企业入驻首选。

篇2：甲级写字楼物业的管理方案

关键词：上海,写字楼,租赁,竞争

一、上海甲级写字楼租赁产业概述

早在20世纪30年代, 上海就曾是远东和中国的金融中心, 来自全球各地的金融巨头来到上海这个“冒险家的乐园”, 在浦西的黄浦江畔建成了具有“万国建筑博览群”之称的外滩。现如今, 与外滩隔江相望的浦东经过15年的开发开放, 陆家嘴金融街区业已成型并与世界上美国曼哈顿、法国拉德芳斯、德国法兰克福、日本银座比肩成为全球知名的CBD区域。

上海的重量级CBD沿城市的东西轴线进行分布, 从时间发展顺序而言, 位于上海西端的虹桥地区CBD率先出现, 继而是中部城区南京西路沿线以梅恒泰为代表的CBD的涌现, 其后是最具发展潜力的浦东陆家嘴CBD的崛起, 也是中国最具代表性和号召力的具有明显金融街区特色的世界级CBD。

从投资角度看, 上海虽然还是一个新兴的市场, 但其人均国民生产总值、房地产市场规模、租赁需求及交易量等的重要经济指标已经达到了形成核心投资市场的必要水平。过去几年中, 随着我国市场的透明化程度以及受关注程度的不断增加, 投资者对上海写字楼市场的核心资产的需求也随之加大。在2006年第一批核心投资者进入市场并获得了丰厚回报后, 这一趋势得到了更有力的证明。平稳增长的租金与资本价值也在一定程度上对刺激需求的增长起到了推动作用。如果再把人民币增值的预期算作影响计算收益的因素之一, 则国外核心投资者们将看到更乐观的发展前景。CBD的形成加之对写字楼的需求随着跨国公司的涌入而趋于稳步上升的势头使得更多的办公物业上升为核心资产。跨国公司对甲级办公物业的强劲需求促使了顶级写字楼供给的不断提升。跨国公司对超甲级办公物业的强劲需求促使了顶级写字楼供给的提升。上海具有投资级别写字楼的供给将于2010年达到顶峰, 届时甲级写字楼总存量将达到620万平方米。上海甲级写字楼的供应量统计见图1。

二、上海甲级写字楼市场新进入者的威胁

上海甲级写字楼市场的典型特征是地段的决定因素, 这个市场的主要门槛是地段和土地。甲级写字楼必须位于上海的CBD区域, 目前上海公认的CBD (核心中央商务区) 基本确定, 目前如图2所示。

有限的CBD地段是一个高的门槛, 将位于非核心中央商务区的其他物业排除在甲级写字楼这个细分市场之外。而新的CBD的形成往往涉及到城市规划, 城市建设配套, 承租人的观念意识等诸多因素, 非短时间内可以形成。因此CBD地段的有限性构成一个高的门槛。

CBD内稀缺的土地供应构成了甲级写字楼细分市场的另外一个门槛。尽管土地价格不断攀升, 但国内外充足的资本供应并不构成资本细分市场的进入障碍, 构成障碍的是CBD区域内日趋减少的土地供应。由于土地资源的不可再生性和地段的唯一性特点, 土地的门槛作用非常明显。

因此, 就甲级写字楼细分市场而言, 资金、技术、人力资源等都不会构成进入的门槛, 但是地段的有限性和土地资源供应的稀缺性阻碍了新进入者的进入。

由于甲级写字楼的上述门槛特征, 能够进入这个细分产业市场的竞争者数量并不多, 这个市场始终处于少数供应商的类寡头市场。

三、上海甲级写字楼市场供应方与需求方的力量对比

需求, 特别是第三产业中的金融服务业、智力服务产业和一些跨国公司的管理部门对上海独特的经济金融地位十分敏感, 更愿意将需求集中在上海的甲级写字楼, 因而造成了本产业供应者和下游客户之间的议价能力不同, 供应者有更大的话语权, 而承租客户往往居于弱势地位。反映在租金价格上, 往往导致甲级写字楼租金的普涨和定期上涨上。见图3上海各区甲级写字楼租金比较。

上海甲级写字楼租赁市场租金逐年上涨的趋势见图4各年统计数据1。

四、产业细分市场内的竞争者

目前, 上海的甲级写字楼总数已超过20栋, 面积近300万平方米, 预计到2011年末, 总数将超过40栋, 总面积超500万平方米。这其中不乏类似已经建成的上海环球金融中心、在建的香港国金中心、规划中的上海中心这些地标性建筑。相信在未来几年里, 随着供应量的增加, 产业内的竞争将加剧, 更多的营销手段将被采用。

上海的甲级写字楼租赁市场具有以上竞争特性, 产业的竞争者基本上都具有固定成本高, 经营风险大, 资产价格增值与租金收入兼得等特征。而这个产业中的竞争者采用的竞争策略也极少是价格战, 而更多的是采用各具特色的差异化战略。差异化可以从承租客户利益链条的每个环节展开, 囿于篇幅, 我们可以从均好性和租售策略上予以分析。

(一) 均好性竞争策略

可以毫不夸张地说, 上海甲级写字楼市场上不存在有任何一幢写字楼可以在所有的方面和任何一个细节上都居于领先地位, 即使环球金融中心也不能例外, 起码在地铁出口距离的问题上, 它就需要步行15分钟。但是, 从另一个角度而言, 开发商却理应保证其建造和运营的大楼不能存在有明显的缺陷, 否则必定成为竞争对手进行重点打击的短板。所以, 应客观辩证地认识此处所提的均好性, 而不能片面理解为“和跳高冠军比跳远, 和跳远冠军比跳高”。例如, 陆家嘴的甲级写字楼主要的潜在客户是金融机构及其服务企业, 这些金融机构对数据的稳定收发具有极高的敏感度。因此, 如果在在写字楼的设计和建造过程中, 设立公用和租户专用后备发电机, 可按照用户的需要设置卫星数据接收设备等都会成为吸引客户, 增加独特性的竞争策略。

(二) 租售策略的差异对竞争的影响

在高级写字楼的租售策略的选择上, 大致可以有几种方案, 利弊分析见表1。

不同的竞争者针对自身的得失判断, 采用不同的租售策略。只租不售逐渐成为甲级写字楼的主流竞争策略。

欧美、日本、香港等发达国家及地区商业地产的开发商, 采用这种模式的并不少见, 在北京、上海、广州等国内较发达的地区甲级写字楼市场, 由海外及国内有实力的开发商主导只租不售经营模式逐年稳步增加。从上海陆家嘴区域内为例来看, 越来越多的项目已由或将由国内外的专业房地产企业承担, GIC (新加坡) 、PT Landmark (印尼置地) 、SHK (香港新鸿基) 、Mori (日本) 、陆家嘴集团等企业, 他们所开发的楼宇绝大多数也采用了只租不售的策略。

参考文献

[1]苗普平.现代房地产投资管理[M].中国经济出版社, 2005.

[2]赵世强.房地产开发风险管[M].中国建材工业出版社, 2003.

篇3：上海甲级写字楼的“危”与“机”

从浦西到浦东，一度满满当当的写字楼却出现鲜有的空格。2009年的上海甲级写字楼市场，略显料峭寒意。

上海甲级写字楼的冬天开始于去年。2008年全年，上海甲级写字楼市场共有9个项目竣工上市，新增办公面积75.85万平方米。至2008年底，全市空置率上升至13.8%，租金下调至8.5元/平方米。数字表面的起伏背后，是上海甲级写字楼市场所面临的一次大逆转。

2008年上半年，大好形势之下，市场一片晴朗。全市甲級写字楼的租金继续上行，虽然空置率因大面积的新增供应上市而有小幅上升，但也在合理浮动范围之内。外资收购案例和跨国企业的大面积租赁时有发生，各方对市场前景满怀信心。

转眼间，到了2008年下半年，金融危机突袭，市场顿显阴霾。为控制经营成本，许多公司大规模裁员，并重新调整了业务拓展速度，原本的办公扩租计划被搁置一边。在上海甲级写字楼市场上，跨国公司占据了半壁江山，受此影响，市场需求量大幅下降，持续增长了5年之久的租金在2008年第三季度首次出现下跌，供大于求的大环境使得整个市场已经从卖方市场转入买方市场。

虽然来自外企的办公租赁业务受到金融危机影响较大，国内大型企业尤其是内资银行成了诸多甲级写字楼的新住户，中海发展以6.58亿元整购上海港国际客运中心商业配套办公项目5号办公楼，单价达65800元/平方米。与此同时，销售型甲级写字楼以其稀缺性，依然受到高度关注，例如静安寺核心地区的万泰国际，目前售价约35000元/平方米，而其周边写字楼的租金普遍在9-12元/平方米。在央行大幅调低利率的政策背景下，将极大调动投资需求。对于开发商而言，资金链的问题也能迎刃而解。

为了能维持现有租户的租赁关系，又能在充满竞争的有限市场上赢得新租户，多个甲级写字楼都提出人性化的“弹性条款”，但即便有丰富的优惠条件，依然有企业选择外迁，到租金更为低廉的虹口、杨浦等非中心商务区内办公，甚至是更远的经济开发区，因为这些区域在租金和生态环境上有优势，交通条件也在逐步改善。这无疑加速了上海办公格局的外延进程，对于上海非中心区域的商务区发展也不失为一个机会。例如，磁悬浮延伸规划中的上海南站站，将打造成一个80万平方米的现代商务区，这无疑是2009年最抢眼的区域。