5a甲级写字楼标准

第一篇：5a甲级写字楼标准

5A甲级写字楼办公区租赁合同样本

合同编号：

新世界发展有限公司

与

关于

新世界国贸大厦 武汉市汉口建设大道568号

写字楼

层 号写字间租赁合同

年 月 日

新世界国贸大厦 写字楼租赁合同书

1 出租方：新世界发展(武汉)有限公司 (以下简称“甲方”) 法定地址：武汉市江汉区建设大道568号新世界国贸大厦Ⅰ座19楼

法定代表人： 联系电话：

承租方： (以下简称“乙方”) 法定地址： 法定代表人： 联系电话：

本合同是甲、乙双方于 年 月 日签订。为明确双方的权利、义务，经协商一致达成以下各项条款，双方必须共同遵守。

第一条 租赁范围

根据本合同的条款，乙方向甲方承租的写字间房号及建筑面积，见附件一。承租写字间范围见附件二(以颜色标出)。承租写字间配置详见附件三第4项。

第二条 租赁起始日及租赁期

详见附件三第1项。

第三条 租金

第3.01条 第3.02条 乙方每月向甲方交纳租金，租金额见附件三第2.1项。

每月租金须于每月1日交纳，最迟不得迟于每月3日，如3日为周末或法定假期，则可延至每月第一个星期内清缴。 乙方须于签订本合同时立即支付首期租金及租金保证金予甲方。租金及租金保证金的具体金额见附件三第2.1项和第3项。

第四条 管理费

第4.01条 乙方须按月交纳管理费予甲方。缴付日为每月1日，最迟不得迟于每月3日，如3日为周末或法定假期，则可延至每月第一个星期内清缴。乙方须于签订本合同时立即支付首期管理费、管理费保证金及电费保证金予甲方。管理费、管理费保证金及电费保证金具体金额见附件三第2.2项和第3项。

2 第4.02条 甲、乙双方同意，甲方可依据实际管理经营成本增长为基础而对管理费作出调整。如有调整，甲方须提前不少于一个月通知乙方。乙方需按甲方的通知支付经调整之后的管理费。

第五条 专项服务

专项服务指根据租户要求提供的个别服务，甲乙双方另行约定。

第六条 供电设施及电费

乙方每月根据甲方按承租写字间之独立电表所示之耗用量而发出的收费单向甲方缴纳费用，缴费限期为相关收费单发出之日起七天内。甲方保留在有关市政部门调整各项收费时相应调整相关收费的权利。

第七条 冷暖供应

第7.01条 本大厦空调正常使用时间由周一至周五早 8:00 至晚 21:00 。周

六、周日早 8:00 至晚 18:00(国家法定假期停止运行)。如客户于正常时间外有需要，按人民币￥ 900.00 元/写字间/小时(最少两小时)计算。

第八条

本合同保证金

第8.01条 本合同保证金的组成及保证金金额详见本合同附件三第3项。本合同保证金的各组成部分共同构成本合同保证金。

第8.02条 如乙方违反本合同任何条款，甲方可视乙方违约处理。甲方有权根据

乙方违约情节没收本合同保证金之全部或一部分。惟此并不影响甲方向乙方追讨全部租金、管理费、电费等各项欠款，并要求乙方赔偿损失及追究乙方法律责任的权利。

第8.03条 租期届满，在乙方符合下列全部条件的情况下，甲方应在下列全部条件满足后三十日内向乙方免息退还其所交纳的本合同保证金。 (1)乙方将承租写字间还原至甲方向乙方交付时状态并返还甲方。 (2)乙方已清缴其所欠甲方之一切租金、管理费及其它费用(含滞纳金)。

(3)乙方全面履行本合同各项条款和规定。

第8.04条 甲方按本合同规定调整租金、管理费或按上述第8.02条扣除本合同

保证金后，导致其所持本合同保证金的总金额少于本合同规定的数额时，乙方须在甲方发出书面通知之日起七天内补足保证金全数。

第8.05条 乙方于签订本合同时向甲方交付电费保证金后，甲方有权根据有关部门作出的规定及实际情况合理增加电费保证金，并就增加的原因

3 作出书面解释，有关差额须于甲方发出有关通知书后七天内由乙方向甲方补足全数。

第8.06条 甲方有权按乙方欠缴电费金额扣除电费之全部或部分保证金，在此情况下，乙方须在甲方发出书面通知书后七天内补足电费保证金全数。

第九条

支付方式

第9.01条乙方应以存款/汇款/支票或现金方式缴付本合同规定应付的所有费用。

第9.02条 存款/汇款银行、地点和银行账号见附件四，如有更改，按甲方书面

通知为准。

第十条

甲方的权利及义务

第10.01条 在乙方按本合同规定及时清缴租金和其它应付的费用，并履行了本合同规定应负义务的情况下，甲方不得干扰乙方合理地使用所租写字间。

第10.02条 甲方有权在下列情况发生时即时单方解除本合同，并酌情没收部分或全部本合同保证金;乙方应立即将承租写字间无条件退交甲方。 第10.02.01条乙方违反中华人民共和国法律、法规，进行不法活动。 第10.02.02条乙方未能按本合同规定清缴欠款及滞纳金。

第10.02.03条乙方未经甲方书面同意，擅自将该承租写字间全部或

部分交付、转租、允许或转让予第三者独立或共同使用。

第10.02.04条乙方严重亏损，无力清偿到期债务;乙方被宣告破产

或清算。

第10.02.05条乙方故意或过失损坏承租写字间内任何设施(结构/

电/消防/或空调等)或给甲方或第三方造成其它经济损失，而乙方未能在7日内给予受损方合理经济补偿及修复损坏。

第10.02.06条乙方违反本合同第十一条乙方权利及义务之规定(本

合同另有规定除外)。

第10.03条 大楼的公众设施(如排水、供电、空调、供暖、消防、通迅等管道可以通过乙方所租写字间)甲方有权派工作人员进入乙方所租写字间进行有关检查、维修或改建工程，但应事先通知乙方，紧急情况除外。

第10.04条 如遇紧急事故包括但不限于涉及泄漏水、火警、漏燃气等，甲方有权酌情进入乙方所租写字间视察情况及采取应变措施。在甲方发出合理通知后(紧急情况除外)，甲方有权暂时中止乙方所租写字间设施之运行以进行维修。

第10.05条 除法律明确规定应由甲方承担的法律责任外，甲方均无须承担乙方

4 或其他人经乙方向甲方追讨任何人身损害，财产的毁损、灭失或任何形式上营业、贸易或利润的损失及任何其他责任，此责任包括但不限于一般因任何服务或设备的中断或其他租客或使用者的行为以及任何因台风、地震、暴雨、火灾、漏水、漏电、漏煤气或不可抗力而引起的责任，或因失窃或其他人之违法行为而引起的责任。

第10.06条 若本合同租赁期满或因其他原因解除，自终止之日起五日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出承租写字间，则视为乙方放弃对财产、设备、物品的所有权利，届时甲方或甲方授权的代理人有权委派人员进入承租写字间并将乙方的上述财产与物品予以处理，且无需给予乙方任何补偿及承担任何赔偿责任。

第10.07条 除本合同另有约定外，甲乙双方不得提前解除合同。乙方单方面

在本合同租赁期满前提前退租或因乙方违约行为导致合同解除的，甲方有权按乙方违约情况没收本合同保证金及要求违约赔偿。

第十一条 乙方的权利及义务

第11.01条 乙方有权合理使用本大厦公共区域及设施，并承担有关费用，甲方有权对出租写字间的使用权限作出合理规定，乙方应予以遵守。

第11.02条 乙方须按时缴付租金、管理费、专项服务之额外费用及本合同项下之其它各项费用。

第11.03条 乙方须严格遵守本大厦之《物业管理公约》及甲方拟定之一切管理规章，包括但不限于《业主手册》。乙方在承租写字间的一切活动必须遵守中华人民共和国法律、法规。

第11.04条 本合同签订生效后，乙方应按甲方《装修指南》规定进行装修，其内容包括但不限于装修计划报批、装修保证金、行政管理费缴纳等。因乙方装修而导致甲方、其它租户或任何第三人的损失均由乙方承担赔偿责任。

第11.05条 乙方保证所租写字间只作为乙方办公场所，不允许任何人在所租写字间内留宿;

第11.06条 乙方承租写字间内的由甲方提供的设备、电器等设施正常损坏 或破损，乙方应及时通知甲方维修。如所受破损或损坏是由于乙方非正常使用而导致，由乙方负责修理还原并承担相关费用。

第11.07条 乙方不得损坏承租写字间内的地面、墙壁及天花板等。

第11.08条 乙方不得在写字间范围外墙粘贴或展示任何招牌、广告、标志或标语(甲方事先同意的特定招牌位置除外);

第11.09条 乙方须遵守消防部门和甲方之有关防火规定。

第11.10条 乙方不得在承租写字间内存放武器、弹药、硝石、火药、火油或其他易燃、易爆、易腐蚀等危险物品及一切法律禁止流通物;不得在承租写字间外包括大楼门厅、楼梯、通道或其它公共区域堆放或留置箱物、家具、垃圾或任何其它物品;乙方不得利用所租写字间制造和大量存放货品和商品;乙方也不得将超过写字间负荷重量(每平方米250公斤力)之物品安置于所租写字间内。

第11.11条 乙方不得携带动物进入大厦写字间范围内。

5 第11.12条 乙方须于租期届满或提前终止租赁合同之同时无条件向甲方或其

指定代理方返还已还原之所租写字间。

第11.13条 乙方应允许甲方在本合同有效期届满前三个月在事先给予乙方合理通知的情况下携带第三者客户进入写字间范围内作现场视察。

第11.14条 租期届满，租赁合同终止。乙方需要续租的，应当在租期届满三个月之前以书面形式提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，甲方保留根据市场行情调整租金的权利。

第11.15条 出现下列情况时，乙方应提前三十日通知甲方，甲方有权决定是否继续履行合同。否则甲方将视为乙方未经甲方批准转租该写字间： (1)当乙方是公司或企业时，公司或企业被收购、改组、联合、合并、清算或拥有公司或企业多数投票权股份的股东或其它拥有控制权的人改变。

(2)乙方出具委托书或授予类似权利，而被授权人获得使用、持有、占有或出租全部或部分所租写字间的权利。

第11.16条 乙方改变其经营名称、住所地及本合同之首所列地址应于改变后三十日内书面通知甲方。

第11.17条 乙方不得违反甲方或其代理人投购的公共财产一切险、机器损坏险及第三者责任险的任何条款以导致该等保险失效或使投保费上升。乙方因违反此项而导致发生上述情况者须向甲方就重新投保的费用或交付额外保费作出全面赔偿。

第十二条 违约责任

第12.01条 倘乙方在上述缴付租金、管理费或其它任何费用的限期届满后十四天内尚未清缴有关款项，甲方有权不给予事先通知而即时终止本合同并向乙方收回所租写字间使用权。在此情况下，甲方对乙方发出的有关书面通告被视为有效收回所租写字间使用权的凭证。同时甲方对于乙方在租赁期间对所租写字间进行的装修不承担任何责任。

第12.02条 倘乙方在上述缴付租金、管理费或其他任何费用的限期届满后十四天内尚未清缴有关款项，在不影响甲方按本合同赋与的其他权利的情况下，甲方同时有权向乙方收取自该欠款应缴日起至该款项全数缴清之日止之利息作为赔偿，年利率按国家规定金融机构一年期借贷利率加2%。

第12.03条 倘乙方在上述缴付租金、管理费或其他任何费用的限期届满后十四天内尚未清缴有关款项者，甲方有权无需另行通知而中止及截断该写字间的电力及/或其他服务的供应直至乙方清缴所有欠款及重新接驳电力及/或其他服务的费用为止。

第12.04条 如乙方违反合同内任何条款，并在甲方向其发出书面通知后的十天内不对违反合同之行为做出全面纠正(惟就上述12.01项所述违约行为;甲方将不另行书面通知乙方),甲方有权终止本合同,乙方须即时迁出所租写字间并向甲方交还所租写字间的使用权。

第12.05条 如果因为乙方之行为对甲方造成任何经济损失、预期收益损失或法律责任者，乙方须就该损失或责任向甲方作合理的全面赔偿。甲方

6 并有权遁合法途径向乙方追究所有责任。

第12.06条 甲方暂缓对乙方之违约行为追究责任不代表甲方放弃本合同赋与甲方之权利。

第十三条 不可抗力

由于地震、台风、暴雨、大火、战争以及其他不能预见，并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗拒事件，而影响任何一方不能履行本合同或不能按本合同规定的条件履行时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以电报或传真方式通知另一方，并在21日内提供不可抗力详情及租赁合同不能履行或部分不能履行，或需要延期履行的有效证明文件。由双方协议决定是否解除本合同，或部分免除履行本合同的责任，或延期履行本合同。

第十四条 争议的解决

第14.01条 本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决，均受中华人民共和国相关法律管辖。

第14.02条 甲、乙双方就本合同发生争议时，应尽量通过友好协商解决，若经协商或调解不能达成一致时，任何一方均有权向人民法院提出诉讼。

第14.03条 甲方有权以自身的名义通过法律途径向乙方追索管理费及水、 电、气等欠费。

第十五条 法律费用

本合同的公证、登记、房屋租赁手续费、印花税以及依据中华人民共和国法律、法规规定租赁合同需支付的任何其他费用(包括但不限于税款)，除按政府规定由甲、乙双方各自承担外，一概由乙方承担。

第十六条 附则

第16.01条 若本合同内任何条款于中国法律下成为无效，违法或不能执行时，本合同其余条款之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。甲、乙双方仍需履行其余条文。

第16.02条 本合同项下的通知，除另有规定外均须以书面通知方式进行。通知可以传真、邮寄、面交、留置方式送达本合同内所列地址或乙方承租地址。如以传真方式送达，则以传真发出的时间为送达时间;如以面交方式送达，则以接收方收到的时间为送达时间;如以邮寄方式送达，则以寄出日为送达时间;如以留置方式送达，则以见证人

7 签收的时间为送达时间。

第16.03条 本合同及全部附件壹式肆份，甲乙双方各执贰份，具同等法律效力。乙方须于 年 月 日或以前签章并向甲方交还本合同，否则本合同将自上述限期过后即时自动作废。

第16.04条 本合同及所有附件在甲、乙双方签字盖章并按本合同规定交纳了首期租金、首期管理费及保证金之后生效。

第16.05条 本合同所有附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具同等法律效力。

出租方(甲方)：新世界发展(武汉)有限公司 法定代表人/授权代表 签字盖章 日期

承租方(乙方)： 法定代表人/授权代表 签字盖章 日期

甲方兹确认收到乙方所缴付之全数保证金共计人民币(RMB)

大写： 捌万肆仟陆佰壹拾贰元壹角伍分 小写： ￥84,612.15 (见正式收据)

(签章)

授权代表人：

附件一

1.所租写字间：

所租写字间为武汉市汉口建设大道568号 新世界国贸大厦Ⅰ座 层 号写字间

2.承租建筑面积：

所租写字间的承租建筑面积约 平方米。

附件二

平面图：(图中所示颜色部分作识别用途)

附件三

1.租赁开始日期及租赁期限：

本租赁合同之租赁期自 年 月 日始至 年 月 日止。租赁期限为期 年。

甲方将不迟于 年 月 日把写字间交付乙方使用。

2.租金及管理费：

每月总金额为人民币(￥ 元) 2.1 租金(不含任何其他费用)：

所租写字间租金为每月人民币￥ 元。 2.2 管理费：

管理费为每月人民币￥ 元。

3.保证金：

租金、管理费及电费保证金总额明细如下：

(1)租金保证金(相当于三个月租金) 人民币￥ 元 (2)管理费保证金(相当于三个月管理费) 人民币￥ 元 (3)电费保证金(按20元/平方米/月标准

计收一个月) 人民币￥ 元

合计： 人民币￥ 元

4.所租写字间之配置：

于交付使用时，甲方于所出租写字间内向乙方所提供之配置如下：独立供电开关总闸制及独立电表玻璃门

- 墙身配备暗藏式电插座及电灯开关

附件四

甲方指定之银行及账户：

乙方就本合同各条款中提及全部款项包括但不限于租金、管理费、各项保证金及其它费用须以支票或现金形式存入甲方的下列

人民币银行账户：

收款人名称：新世界发展(武汉)有限公司

开户行：中行国贸分理处 账号：17276108093001

附件五

补充协议：

甲方：新世界发展(武汉)有限公司 乙方：

所租写字间：新世界国贸大厦Ⅰ座 层 号写字间

合同正文有约定，附件无约定的，以合同正文为准，合同正文与附件有冲突或不一致的，以附件约定为准。

第4.02条 甲、乙双方同意，甲方可依据实际管理经营成本增长为基础而对管理费作出调整。如有调整，甲方须提前不少于一个月通知乙方。乙方需按甲方的通知支付经调整之后的管理费。

变更为：甲、乙双方同意，甲方可依据实际管理经营成本增长为基础而对管理费作出调整。但涨幅不得超过现管理费的20%。如有调整，甲方须提前不少于一个月通知乙方。甲方应提供费用的增长的合理原因并出据相关依据，乙方按照调整后的管理费用支付。

第六条 供电设施及电费

乙方每月根据甲方按承租写字间之独立电表所示之耗用量而发出的收费单向甲方缴纳费用，缴费限期为相关收费单发出之日起七天内。甲方保留在有关市政部门调整各项收费时相应调整相关收费的权利。 变更为：乙方每月根据甲方按承租写字间之独立电表所示之耗用量而发出的收费单向甲方缴纳费用，缴费限期为相关收费单发出之日起七天内。甲方可依据有关市政部门对电价的调整对相应电费进行调价。

第8.02条 如乙方违反本合同任何条款，甲方可视乙方违约处理。甲方有权根据乙方违约情节没收本合同保证金之全部或一部分。惟此并不影响甲方向乙方追讨全部租金、管理费、电费等各项欠款，并要求乙方赔偿损失及追究乙方法律责任的权利。

变更为：如乙方违反本合同条款，给甲方造成经济损失的，甲方有权根据乙方违约情节没收本合同保证金之全部或一部分。惟此并不影响甲方向乙方追讨全部租金、管理费、电费等各项欠款，并要求乙方赔偿损失及追究乙方法律责任的权利。

第8.03条 租期届满，在乙方符合下列全部条件的情况下，甲方应在下列全部条件满足后三十日内向乙方免息退还其所交纳的本合同保证金。 (1)乙方将承租写字间还原至甲方向乙方交付时状态并返还甲方。

变更为：租期届满，在乙方符合下列全部条件的情况下，甲方应在下列全部条件满足后十五日内向乙方免息退还其所交纳的本合同保证金。

(1)乙方将承租写字间按合同附件三第四条内所有一切写字间内配置需以完好无缺及功能正常之条件返还甲方。

13 第10.02.03条乙方未经甲方书面同意，擅自将该承租写字间全部或部分交付、转租、允许或转让予第三者独立或共同使用。

变更为：乙方未经甲方书面同意，擅自将该承租写字间全部或部分交付、转租、允许或转让予第三者独立或共同使用。乙方的关联公司仍需得到甲方的书面同意。

第10.07条除本合同另有约定外，甲乙双方不得提前解除合同。乙方单方面 在本合同租赁期满前提前退租或因乙方违约行为导致合同解除的，甲方有权按乙方违约情况没收本合同保证金及要求违约赔偿。

变更为：除本合同另有约定外，甲乙双方不得提前解除合同。乙方单方面 在本合同租赁期满前提前退租或因乙方违约行为导致合同解除的，甲方有权按乙方违约情况没收本合同保证金及要求违约赔偿，若乙方未违反本合同任何条款甲方无故提前解除合同需向乙方双倍返还保证金。

第11.17条乙方不得违反甲方或其代理人投购的公共财产一切险、机器损坏险及第三者责任险的任何条款以导致该等保险失效或使投保费上升。乙方因违反此项而导致发生上述情况者须向甲方就重新投保的费用或交付额外保费作出全面赔偿。 变更为：乙方不得违反甲方或其代理人投购的公共财产一切险、机器损坏险及第三者责任险的任何条款以导致该等保险失效或使投保费上升。乙方因违反此项而导致发生上述情况者并经司法机关裁决确定系乙方责任时，须向甲方就重新投保的费用或交付额外保费作出全面赔偿。

第12.01条倘乙方在上述缴付租金、管理费或其它任何费用的限期届满后十四天内尚未清缴有关款项，甲方有权不给予事先通知而即时终止本合同并向乙方收回所租写字间使用权。在此情况下，甲方对乙方发出的有关书面通告被视为有效收回所租写字间使用权的凭证。同时甲方对于乙方在租赁期间对所租写字间进行的装修不承担任何责任。

变更为：倘乙方在上述缴付租金、管理费或其它任何费用的限期届满后，在甲方向乙方发出书面通知后的十五日内乙方仍未清缴有关款项的，甲方有权终止本合同并向乙方收回所租写字间使用权。同时甲方对于乙方在租赁期间对所租写字间进行的装修不承担任何责任。

第12.02条倘乙方在上述缴付租金、管理费或其他任何费用的限期届满后十四天内尚未清缴有关款项，在不影响甲方按本合同赋与的其他权利的情况下，甲方同时有权向乙方收取自该欠款应缴日起至该款项全数缴清之日止之利息作为赔偿，年利率按国家规定金融机构一年期借贷利率加2%。

变更为：倘乙方在上述缴付租金、管理费或其他任何费用的限期届满后，在甲方向乙方发出书面通知后的十五日内乙方仍未清缴有关款项的，甲方同时保留向乙方收取自该欠款应缴日起至该款项全数缴清之日止之利息作为赔偿的权力，年利率按国家规定金融机构一年期借贷利率加2%。

第12.03条倘乙方在上述缴付租金、管理费或其他任何费用的限期届满后十四天内尚未清缴有关款项者，甲方有权无需另行通知而中止及截断该写字间的电力及

14 /或其他服务的供应直至乙方清缴所有欠款及重新接驳电力及/或其他服务的费用为止。

变更为：倘乙方在上述缴付租金、管理费或其他任何费用的限期届满后，在甲方向乙方发出书面通知后的十五日内乙方仍未清缴有关款项的，甲方有权无需另行通知而中止及截断该写字间的电力及/或其他服务的供应直至乙方清缴所有欠款及重新接驳电力及/或其他服务的费用为止

第12.04条如乙方违反合同内任何条款，并在甲方向其发出书面通知后的十天内不对违反合同之行为做出全面纠正(惟就上述12.01项所述违约行为;甲方将不另行书面通知乙方),甲方有权终止本合同,乙方须即时迁出所租写字间并向甲方交还所租写字间的使用权。

变更为如乙方违反合同内任何条款，并在甲方向其发出书面通知后的十天内不对违反合同之行为做出全面纠正,甲方有权终止本合同,乙方须即时迁出所租写字间并向甲方交还所租写字间的使用权。

第12.05条 如果因为乙方之行为对甲方造成任何经济损失、预期收益损失或法律责任者，乙方须就该损失或责任向甲方作合理的全面赔偿。甲方并有权遁合法途径向乙方追究所有责任。 更改为：如果因为乙方之行为对甲方造成经济损失或法律责任者，乙方须就该损失或责任向甲方作合理赔偿。甲方并有权遁合法途径向乙方追究相应责任。

第14.02条：甲、乙双方就本合同发生争议时，应尽量通过友好协商解决，若经协商或调解不能达成一致时，任何一方均有权向人民法院提出诉讼。

变更为：甲、乙双方就本合同发生争议时，应尽量通过友好协商解决，若经协商或调解不能达成一致时，任何一方均有权向物业所在地的人民法院提出诉讼。 第14.03条：甲方有权以自身的名义通过法律途径向乙方追索管理费及水、 电、气等欠费。

变更为：甲方有权以自身的名义通过法律途径向乙方追索管理费及用电等欠费。

第十五条 法律费用

本合同的公证、登记、房屋租赁手续费、印花税以及依据中华人民共和国法律、法规规定租赁合同需支付的任何其他费用(包括但不限于税款)，除按政府规定由甲、乙双方各自承担外，一概由乙方承担。

变更为：本合同的公证、登记、房屋租赁手续费、印花税以及依据中华人民共和国法律、法规规定租赁合同需支付的任何其他费用(包括但不限于税款)，除按政府规定外，其余由甲、乙双方各自承担。

甲方签章： 乙方签章： 日期： 日期：

第二篇：甲级写字楼标准

甲级写字楼的结构建筑学设计和视觉都是优质，他多数都成为当地的地标，租户置身其中富有成功感和力量。对于“甲级写字楼”、“5A级写字楼”等名词大家并不陌生，通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢?其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。

相比之下，如果用5A作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。

那么，什么是5A智能化呢?“5A”是指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。过去也有3A及写字楼的说法，即：OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)，FA(消防智能化)、SA(安保智能化)包含在了BA(楼宇自动化)中;

近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。

建筑标准

甲级写字楼的内涵，包括有如下元素： 1.位置于中心商业区CBD内

2.有完善的中央空调充足数量及合理分布的升降机和电梯服务 3.甲级专业物业管理 4.楼层间隔等恰当 5.楼底净高在2.8米

6.每层建筑面积最少1千平方米 7.有零烦恼的停车场

标准参数

顶级

办公部分需超过50000平方米 参加《标准》制定工作的第一太平国际物业服务有限公司成都分公司有关负责人告诉记者，顶级商务写字楼地理位置要在商务区相对集中的核心区域。

建筑：其办公部分需超过50000平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。 构架：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上;架高地台≥15厘米;除地台外的层净高2.7米及以上;通道宽2米及以上。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150平方米配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。

电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000平方米;等候时间不得超过30秒;客货分离，货梯至少两部，有先进的智能控制系统。

安保：“产权只租不售，实行单一产权。”据有关负责人介绍，需有24小时保安服务和维护服务，以及商务配套等。顶级写字楼还必须有货物专用通道和残疾人通道等，建成后1至2年内的入住率不能低于70%。

甲级

电梯等候时间不超过40秒

建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。1-2年内的入住率不低于65%。

电梯：根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰;按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米;等候时间不超过40秒;客货分离，货梯至少1部;有完善先进的智能控制系统。

构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上;架高地台≥15厘米;除地台外的层净高为2.7米左右。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位;配备专用地上、地下停车场;地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统

乙级

24小时内提供维修服务 “目前成都地区的高等级商务写字楼入住率都达到了90%以上。”来自“六大行”之一的仲量联行测量师事务所(上海)有限公司成都分公司相关负责人表示，乙级商务写字楼入住率不能低于50%。

建筑：其办公部分应超过10000平方米，单层净面积不低于800平方米。

构架：除地台外的层净高不低于2.5米，按大厦总面积计算每300平方米应配置一个停车位。

电梯：按大厦总面积计算每部客梯服务面积不超过6000平方米，速度不低于3米/秒。 安保：物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供24小时内的报案服务和维修服务。

由此可看出，若我们要在即满足甲级写字楼的标准又节约成本和利于销售的情况下，建议本项目的写字楼单层面积在1200平方米左右，这样按公摊30%的情况下，办公部分的面积为840平方米，即可分为4个转角位置120平方米的大户型及其他6个60平方米的小户型。标准层单层层高在3.2米-3.5米之间(无中央空调情况下)或3.5米-3.9米之间(有中央空调情况下)，这样在扣除梁高及设备所需管道后，装饰完成面能满足在2.7米-2.8米之间，不会让人显得特别压抑。走道宽度在1.5米-1.8米之间，即降低了公摊又不会造成拥挤。电梯数量在5-6部左右(含一部货梯)，使上下班高峰期不会消耗过长的时间在等电梯上，且根据我们的考察成都多数甲级写字楼的电梯品牌都选用的一线品牌。大厅高度挑高三层即10米左右，彰显高贵大气。在装修风格上，大厅地板及墙面尽量采用天然石材，标准层的公共部分可铺地毯，即端庄又节约了成本。外立面可采用大块的玻璃窗加装饰线条。

第三篇：超甲级写字楼物业新标准解读

超甲级写字楼物业新标准解读(纯租赁”业态)

纯租赁业态的优点

开发商长期持有，业权统一，避免小业主各自为政，管理混乱，保障了入驻企业良经营和发展环境，最大程度确保和提升物业高端商务品质。

目前市面上绝大部分甲级写字楼都有纯租赁业态单一产权的物业标准规定详见：

超甲级写字楼

一、“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级

三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级;“5A”是从硬件配置角度评定;而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。

二、“甲级”标准不是最高级别

“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70%的使用率;楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;有宽敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石;卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。

(2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合;知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。

华置中心，超甲级写字楼单一产权，纯租赁业态，最大化的保证了纯净的国际商务空间。

华置中心直临成都市主干道蜀都大道核心段总府路，紧邻地铁

1、2号线天府广场站，且与地铁4号线无缝接驳，实现地铁与公交无缝连接;众多公交线路交织于此，是主城区内稀有的便捷交通枢纽中心。向北驱车20分钟即可到达成都火车北站，向南驱车30分钟即可抵达成都双流国际机场。项目顶楼设有成都首个直升机停机坪。 —— 华置中心 甲级写字楼建筑设计

应由国内甲级设计单位承担，设计应符合JGJ67的相关规定。整个建筑具有高品位，为所在商务区的标志性建筑。其中，在新建、改建、扩建时建筑设计应符合节能、无障碍、防火、抗震、绿色以及建筑结构荷载的规定。 —— 华置中心 品质保障：

华置中心总体量约6万平方米开启“纯租赁”模式，以单一产权，保证企业经营管理与维护的统一性。

纯租凭业态，统一管理，统一运营，有别于传统写字楼的专业化物业服务，最大限度地保证物业的高端商务品质。

超国际甲级写字楼为企业稳定发展护航，充分保证入驻企业形象，高端企业入驻首选。

第四篇：甲级写字楼物业管理方案

物业概况(按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述)

______________位于_______________，周边

周边设施_______，交通便利，地理条件优越。

______________由____________开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积_________，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有___台电梯。

编制依据(按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定) ※ 《浙江省物业管理服务收费暂行办法》 ※ 《杭州市物业管理条例》

※ 《杭州市物业管理服务收费管理办法》 ※

楼书

※ 浙江XX物业管理有限公司质量手册及其他规定 管理目标(按照物业具体情况描述)

为充分体现开发商建造________的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江XX物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对__________(小区)实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到 (地区) 物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。

管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

(一)服务第

一、管理从严的原则：

“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主(租户)的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主(租户)的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

(三)物管为主、多种经营的原则：

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主(租户)不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主(租户)服务。

管理办法

(一)实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

(二)成立

(大厦)管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。

(三)在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为

(大厦)组建一支高素质的物业管理队伍。

(四)导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

(五)严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

(六)运用CS系统(顾客满意战略)，建立富有亲和力的管理和服务模式。

(七)采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。

(八)运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

(九)依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

物业管理服务项目

(一)公共服务项目(全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费)：

1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理;

2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运;

3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养;

4、公共绿地园艺的培植和保养;

5、室内公共场所绿化摆放养护;

6、对大厦的各类资料进行管理;

7、未装修房屋通风、打扫等服务;

8、电话及访客留言转告;

9、雨伞、雨衣临时借用;

10、节日环境布置;

11、重要时刻提醒服务;

12、代订报刊、信件收发;

13、代聘钟点工服务;

14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费;

15、代叫出租车;

16、代办保险;

17、义务安全用电常识宣传。

(二)有偿专项服务项目(可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案)：

1、大厦内物品搬运;

2、各项健身、娱乐活动(视大厦配置而定);

3、机动车辆清洗：

4、提供大厦报警室内系统维护服务;

5、提供小型商务会议场所及服务;

6、商务中心服务;

7、办公区域绿化供应及代为养护;

8、办公区域报警系统维护及接警服务;

9、办公区域设备设施上门维修安装等;

10、代订车、船、机票;

11、代订代送饮用水。 具体方案

大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段(物业预售至交付前三个月)与前期物业管理实施阶段(物业交付前三个月至业主委员会成立)组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

一、管理内容：

1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据;

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议;

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力;

4、提供有关公建配套设备设施的改良意见;

5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见;

6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见;

7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见;

8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤;

9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见;

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通;

11、参与开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

1、 熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;

2、 学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量;

3、 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作;

4、 参与有关工程联席会议，协调各方面关系;

第二阶段：前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序

(一)、管理内容：

1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间;

2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排;

3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;

5、与开发、施工单位联合进行物业交接： (1)核对、接收各类房屋和钥匙;

(2)核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档; (3)核对、接收各类设施设备; (4)核对、接收各类标识。

(二)管理措施：

1、组建接管验收小组，负责接管验收工作;

2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识;

3、掌握物业验收的标准和程序;

4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

二、业主入伙管理方案

在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。

(一)管理内容：

1、准备业主领房所需资料;

2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务;

3、按领房流程办理领房手续：

(1)凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料; (2)陪同业主验房，办理领房手续;

(3)收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用;

(4)对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。

(二)管理措施：

1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料;

2、按照业主领房程序，安排工作流程;

3、策划业主入伙现场布置方案;

4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见;

5、按规定办理业主入伙手续。

三、治安管理方案

在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，

特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

(一)管理内容：

1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主(租户)安全的行为。 (1)门岗的任务： • 礼仪服务;

• 维护出入口的交通秩序;

• 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证;

• 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦; • 夜间对外来人员进行询问和登记; • 严禁携带危险物品进入大厦;

• 遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记; • 为业主提供便利性服务。 (2)巡逻岗的任务：

• 按规定路线巡视检查，不留死角;

• 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作; • 对大厦内的嫌疑人员进行检查防范; • 对大厦及楼宇安全、防火检查; • 装修户的安全检查;

• 防范和协助公安部门处理各类治安案件; • 防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

2、技术防范：

应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。

(1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

(2)值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

(二)、管理措施：

1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心;

2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习;

3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当;

4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量;

5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好;

6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案

消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

(一)管理内容：

1、做好消防监控中心的管理;

2、做好消防设施、器材的管理;

3、保持消防通道的畅通;

4、加强装修期间的消防安全管理;

5、严禁违章燃放烟花爆竹;

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品;

7、防止电器短路等引发火灾因素。

(二)管理措施：

1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;

2、制订消防事故处理预案，防患于未然;

3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;

4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;

5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;

6、制止任何违反消防安全的行为;

7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识;

8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案：

绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

(一)管理内容：

1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 (1)根据气候，给花木适量浇水;

(2)根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土; (3)制定预防措施，防治病虫害;

(4)及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草;

(5)对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护; (6)定期对建筑小品进行修饰;

(7)做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

(1)根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁; (2)公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味; (3)楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积; (4)大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍;

(5)大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水; (6)每天定时(正常上班时间前)收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次; (7)定期进行外墙清洗;

(8)各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次; (9)定期对下水道等排污管道清理一次; (10)告示牌、指示牌等每天保洁一次;

(11)电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁; (12)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次); (13)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

(二)管理措施：

1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作;

2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护;

3、落实“三查” (绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查)，加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%;

4、强化行为规范管理，服装统

一、标识齐全、言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

(一)管理内容：

1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。 (1)业主已领房：

• 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案; • 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理;

• 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。 (2)空关房(含业主托管房)： • 管理处应每月通风打扫一次;

• 对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表)，发现问题或尽快处理，或及时通知业主。 (3)公共用房

•做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

2、设备设施维护：

(1)公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修; (2)公共卫生设施每周检查一次;

(3)水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次;

(4)电梯机房，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行); (5)中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常; (6)温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效;

(7)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案; (5)对业主(租户)自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

(二)管理措施：

1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;

2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护;

3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态;

4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代;

5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录;

6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

七、娱乐设施管理方案(视大厦具体配套设施而定)

确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。

(一)管理内容

1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：

(1)活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等;

(2)健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用;

(3)台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等;

(4)网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固;

2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修;对无法修复的，按手续申请报废;

(二)管理措施

1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权;

2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。

八、水系使用管理方案(此项内容视具体配套情况增减) 通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。

(一)管理内容

1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常;

2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净;

3、专人管理蓄水池，定时开放。

(二)管理措施

1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定;

2、建立设施设备档案，做好巡检记录;

3、按规定操作，发现异常，及时报修。

九、财务管理方案： 通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

(一)管理内容：

1、加强现金收支管理;

2、搞好财务核算;

3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次(每年公布一次)

4、做好预算和决算工作;

5、认真审核报销票据，严格控制费用报销;

6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

(二)管理措施：

1、根据财务法规政策，制定财务管理制度;

2、财务人员持证上岗，规范操作;

3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质;

4、加强成本控制;

5、加强财务监督和财务检查。

十、质量管理方案：

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助

于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。

(一)管理内容：

1、参照ISO9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划;

2、实施所制订的工作计划和措施;

3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题;

4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

(二)管理措施：

1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识;

2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处;

3、接受公司对大厦管理工作的现场指导;

4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。

十一、档案资料管理方案：

加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系 。

(一)管理内容：

1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;

2、业主档案：所有业主购、租房合同(复印件)，业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等;

3、财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等;

4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等;

5、管理资料：绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

(二)管理措施：

1、 制定档案制度，并严格执行;

2、 专人管理(由负责内勤的管理员担任)，专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密;

3、 科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%;

4、 逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

十二、人力资源管理方案

一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

(一)管理内容：

1、按照合理的人才结构，配置各类人才;

2、任人唯贤，量材录用;

3、开展业务培训，全面提高业务素质;

4、进行业绩考核，优胜劣汰。

(二)管理措施：

1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明;

2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性;

3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识;

4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合;

5、全面考核，做到公开、公平、公正。

智能化系统的管理和维护

(一) 建立一支设备运行及维护人才队伍

将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位(如系统设置、安装单位)对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

(二) 管理人员的业务素质培训

对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

(三) 建立设备技术档案

对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

(四) 建立设备运行档案

建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

(五) 建立供货商档案

对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

(六) 日常巡视与定期保养 日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。

机构设置及人员配置

(一)物业管理机构设置及人员配备

1、机构设置

根据_________物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排： 此为工程部分

第一节 任务和岗位设置

一、任务

工程部是实施大厦工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程管理具有严密的科学性和较高的技术性，这是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

工程部的职责范围如下：

1、负责大厦电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理，维护保养和故障检修;

2、负责大厦公共设施、设备的维修保养;

3、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务;

4、负责大厦外派工程的监管工作。

5、负责对用户提供收费特色服务以及特约服务。

二、工程部架构图(A座) 工程人员结构图

人员配置说明 项目负责人： 1人

工程专业工程师：3人(土建、电气、机电各1人) 综合维修班：15人 领班:1人(兼维修) 综合维修工:15人 设备运行：8人 领班:1人(兼维修) 运行工:7人

配电室值班电工：16人 领 班: 1人(兼值班) BC座配电室 8人 DE座配电室 8人 库管 1人

共计 44人

第二节 岗位职责

一、 工程部经理岗位职责

1、负责组织开展大厦工程设备的维修、养护、运行、管理工作。

2、负责制订培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训，监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门进行考核。

3、协助物业公司完成所交办的各项工作。

二、 主管岗位职责

1、在工程部经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。

2、制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案

3、制订本系统员工的安全教育和业务培训计划。

4、填写本系统的操作要求和工作指令。

5、提出本系统的备仓计划，协助采购专业性较强的工具或零件。

6、负责与相关业务主管部门进行业务联系，负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。

三、 领班岗位职责

1、在项目主管领导下，对所辖设备及员工进行管理。

2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。

3、监督执行本部门的工作指令，负责跟进工程单的作业情况。

4、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识的交流。

5、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。

6、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。

四、 电工岗位职责

1、在电工值班时应留意变配电室高、低压设备的运行情况，填写 各种相应记录，做到每两小时巡视一次，特殊情况加强巡视次数。

2、必须按照安全操作规程操作，在值班时间内值班人员对变配电 室设备负有监视、维修、保养、操作及事故处理并上报上级领导的责任。

3、员工必须严格执行供电局颁发的规章、制度。严格遵守公司制 定的各项规章、制度。

4、熟悉公司所辖范围内各用电系统的运行方式，掌握主要设备的 性能及故障处理。

5、保证机房内的环境卫生。

6、管理好固定资产，三备品(安全、消防、一般备品)做好保密工 作、保卫工作、防火工作。

五、 水工岗位职责

1、自觉遵守公司及工程部制定的各项规章制度，服从公司各级领 导的管理，树立高度的责任心，做好本职工作。

2、负责物业辖区内的上下水、采暖、空调、送风及各种管道的正 常运行与维修保养工作。

3、做好所属设备的维修、保养工作，保证冷、热及采暖系统的正常运行。

4、做到日有日检，周有周检，发现问题及时汇报并处理，当班发 生的问题不得交班，应配合下班完成修理任务。

5、认真做好巡查并填写巡检记录表、维修单并将修理中所用材料 及工时报本部主管领导。 第三节 内部管理规定

一、 值班规定

1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理;造成损失的，追究其经济责任。

2、值班员工必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指令。

3、值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速扣除故障，保证设备安全运作。

4、值班员工必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真填写。

二、 交接班规定 交班人：

l、必须在交班前认真填写好交班记录，写明运行情况及发现的问题 ，准确无误地写明问题现象、解决办法、建议并转达上级对 员工下达的指令。

2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清楚。

3、做好交班前的一切准备工作，整理现场，做好环境卫生和设备卫生，为下一班工作创造有利条件。

接班人：

1、接班人在接班前4小时内严禁饮酒，否则严禁交接班。

2、应提前十五分钟到岗，由交班人将交班事项交待清楚。

3、交班人与接班人共同检查巡视工作场地，确认无误后，由接班人签字后方可离岗。

4、在交接班期间发生的设备问题，应立即停止交接班，并由交、接班人远共同协力解决，同时上报本工种领班和当值主管。

三、运行记录管理制度

1、所管辖系统巡查记录表每日做好记录，由项目主管检查后每月月底将表格汇总交物业公司存档。

2、设备月度检查保养表填好后交领班，项目经理审查后每月交物业公司存档。

3、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。

第四节 设备设施管理

设备设施管理的主要内容有：

1、确保能源的供给及有效地控制能耗

2、建立日常保养和定期检查、维修制度，并作好详细记录

给排水系统设备的维护管理 给排水系统是指房屋的冷、热水管道、阀门、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道设施等。 (1) 加强巡视检查，检查范围包括室内外的外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮球阀、泵房等。

① 水工工作职责之一就是巡视检查，一般每天不少于一次，一旦发现问题，及时维修解决。如遇大暴雨天气每隔一个小时巡视一次各管线、管井以及地下车库。

② 水箱清洗消毒，水箱定期进行清洁消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒应由专业清洁公司进行。

(2) 若遇水箱清洁或管道阀门维修停水时，应事先与物业公司沟通， 说明停水原因和停水时间。

(3) 定期对泵房内水泵、管道、电机等进行日常维修保养。 (4) 要定期清理局部面天沟、污水坑井，使之疏通。

(5) 室外管道、水表、阀门等需定期养护，减少锈蚀。在冬季来临 之前，做好保温防冻工作。

(6) 每年对化粪池进行2-3次清掏，以保证管线通畅。

(7) 每年对各管线节门，水泵压一次盘根，各节门水泵螺丝上机油一次。

供电系统的维护管理

配电室是供电的中心，为加强这方面的管理，需制定管理规定。

1、配电室施行“三铁”管理。铁门 铁柜 铁窗 。各种高压设备配件，高压安全用具严格管理，分类上锁管理。并保存各备件用具耐压合格试验单据，每年按照规定对上述备件用具送供电局进行耐压检测。

2、严格实施要害部门的门禁制度，未经项目经理或主管批准任何非本岗位人员一律禁止入内。

3、配电室的全部机电设备，由专业技术人员负责管理和值班。送 停电由值班人员在主管批准后填写操作票并完成。

4、建立运行记录，每年进行两次全面停电设备大修维保，解决处理平时记录以及大修时发现的故障隐患，并做好记录。不能解决的问题及时上报主管部门。

5、供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标 示牌，非有关人员绝不能动。

6、严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

7、严格执行供电局颁发的“四措八制”，以及公司对紧急停电等有关事项的规定。

8、在大风、大雨、大雪等恶劣的气候条件下，要加强对设备的巡视，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并及时做好记录。

9、操作检修时必须按规定使用电工绝缘工作、绝缘鞋、绝缘手套 等。

空调系统管理

一、 风机房管理规定

1、严禁无关人员进入机房内。

2、风机房设备由空调专业人员负责维修、维护及日常巡查。

3、风机房内必须保持整洁，各类标志清晰，不得存放杂物或作其他用途。

4、进入风机房维修必须注意用电、防火安全。

5、空调员工定期巡查风机房，发现问题及时修理，并记录在检查表上。

二、 空调系统检查巡视内容

1、设备巡查

(1)巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音;观察电压、电流是否在正常范围;检查水位是否在正常位置，有没有漏水、渗水、溢流或缺水现象。 (2)巡查设备是否在规定时间内运行或停止。

2、空调机房

(1)主机是否正常，油温是否在正常湿度，油位是否正常;三相电压是否正常;水压是否在正常压力。

(2)巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门等设备有无漏水、损坏、不能开启等故障。

3、水塔、水箱检查

(1)凉水塔：检查水塔有无溢流、缺水，风扇运行时是否发出噪音，风扇起动电柜有无故障指示。

(2)膨胀水箱：检查有无溢流、缺水、浮球是否正常工作。

4、风机等检查

(1)新风机：检查运行时有无发出噪音，起动箱指示灯是否正常，走廊风口的风量是否足够，尘网有无堵塞，电梯厅盘管尘网是否干净，运行有无噪音。

(2)分体机：运行时有无发出噪音，制冷能力是否良好，尘网有无堵塞，去水冷凝盘去水是否顺畅。

三、 空调系统运行管理规定

1、空调系统的设备运行由空调专业人员负责，电工主管进行监督。

2、每班当值人员定期巡查空调机组和外围设备一次，并将运行参数记录在空调系统运行表上，未经主管批准，不得擅自更改运行参数。

3、按大厦空调运行时间表准时启停空调系统。

4、在不影响大厦正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。

四、 空调系统维修保养规程

1、空调专业人员负责大厦空调设备的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。

2、专业主管每年12月制订下的空调系统保养计划，并负责组织实施。

3、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。

4、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定，配备灭火器施工。

5、系统维修保养工作结束后应填写冷水机组检查表，冷却水泵检查表、冷冻水泵检查表和楼层鲜风机检查表等表格。

五、 中央空调系统应争处理方案

(一)冷水机组

1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应立即停止该机，转开备用电机。

2、发现故障的技工将情况报告专业主管并联系设备保养公司维修。

3、设备保养公司接通知后，办公时间内4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修报告。

(二)水泵

1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。

2、发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。

3、属较严重的故障应报告专业主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。

(三)凉水塔

1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。

2、发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。

3、属较严重的故障应报告专业主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。

(四)管网系统

1、发现管网管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。

2、采取相关措施，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏;如地漏排水量不够，则将漫出的水导入走火梯。

3、对漏水口做处理，以防水到处乱射;将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况;一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。

4、报告专业主管，由其安排抢修并在事后作维修报告。

5、事件发生后，将情况通知物业公司及相关单位。 第五节 维修管理细则

(一)工程部入户维修流程图

维修服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”，做到维修问题及时解决，把业主的困难当作自己的困难，方便业主是维修工作的惟一准则。具体要求如下：

1、接报修

(1)、接报修时先讲：“您好，维修班XXX，先生(小姐)有什么事情请讲”; (2)、记录好报修内容、栋号、如预约维修记录好约定时间。

2、从接到报修开始，一般无其他特殊情况，应在10分钟内到达业 主家;

3、敲门、按门铃

到达业主家门口，先轻轻敲门或按一下门铃，如无反应，应间歇 10秒钟后再敲门或按门铃第二次，不要连续按或是按住不放。

4、业主开门后，应招呼一声您好!说明自己的身份，告诉业主维 修事项，得到业主认可后： (1)、脱鞋或带鞋套进入;

(2)、在业主带领下进入维修房间，不随意走动。

5、修理

(1)、电气修理必须按照“市低压电气标准规定”进行;

(2)、在修理当中必须移动有关物品时，应先征行业主同意，并小 心轻放。

6、清场

(1)、在修理过程中将所使用的工具、用具放在自带的垫布，不得 将工具、用具等随意放在业主房内的台面、地面上; (2)、工作完毕请业主验收，并将移动过的物品放回原处，清理现 场。取得业主认可后，填写维修工作单，由业主签字确认。 (3)、禁止收取业主的礼物礼品，离开房间时与业主道别。

(二)其他区域维修管理

维修人员除上述直接为业主服务时需达到的服务规范处，在间接方面应定期对泵房、配电室、消防设施进行定期巡视，并做好记录。

1、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次，要求灯泡亮度正常，灯

罩完好。 北大堂吊顶发现不亮灯泡做记录，每半年组织搭脚手架统一维修更换一次。其他高处吊灯广告照明每天记录灯泡损坏情况，白天统一维修，作业时必须使用安全带，工作程序必须遵守高空作业有关规定。

2、污(雨)水井沟定期清理，化粪池每年清理2-3次，严重的要用吸粪车进行吸取，保证无污水外溢现象。

3、天顶面定期进行检查，做到无积水，无渗漏，隔热层无破损。

如发现渗漏严重应及时报请专业施工队修复，石材层面如破损开裂应及时给予修复.

第六节 紧急情况处理方案

(一)水工紧急情况处理

1、 跑水事故预案

发生跑水时,工程人员应及时赶赴现场,检查跑水情况,关闭泄漏点最近上级截门、阀门进行抢修,更换损坏零件。以最短时间恢复正常供水。同时组织人员清扫泄漏积水,防止连带反应。处理完毕做好相关记录,并将处理结果反馈领导。

2、在遇到消防、喷淋系统欠压、起泵时应立即报与专业领班组织人员进行检查，并与消防中控室等相关部门联系，查明原因具体处理。

3、在发生突发事件处理的同时通知物业公司发放通知。

4、在突发事件处理完成后，应认真填写相应记录，要求详细清楚。

(二)电工紧急情况处理

1、电器火灾故障处理预案

遇到电器故障引起的火灾时，应立即切断电器设备电源，利用现场灭火器材控制火势，并及时通知保安部消防控制中心及上级领导。当保安部人员到达时应协助灭火，并做好现场配合如临时照明，用电等。机房值班人员按消防要求启动相应设备如排烟风机 消防水泵等。灭火完毕后，做好善后处理及填写相关记录,提交书面事故报告。

2、电器事故(停电 跳闸)处理预案

值班人员在值班时，如遇到电器事故，应首先根据报警和中央信号盘指示及时准确判断故障点。向主管领导汇报，根据指示要求迅速、无误的处理故障，严禁因值班人员误操作面造成事故范围扩大和拖延停电时间。事故处理后，要先查明事故原因，并做好相应记录。

3、触电事故紧急处理预案

如遇危害到人身或设备安全事故时，应先处理事故，后向有关领导汇报。 1)脱离漏电物体 大厦内发生人员触电事故时，首先应及时准确的断开漏电物体电源开关。(同时防止触电人员脱离电源后的二次伤害)。然后对触电人员施救。当无法找到或无法切断漏电物体电源时，应立即使用绝缘物体使触电人员与漏电物体分离。 2) 触电人员急救

首先检查触电人员受伤情况，把伤者仰面平放，头部稍微后仰，放松伤者领带腰带，保持呼吸通常。打电话报120或999。当触电者无呼吸时，对其进行人工呼吸。无心跳时，对其进行胸外积压。当触电者呼吸心跳都停止时，如伤者无明显致命外伤，在医务人员到来之前不能停止救助。医务人员到来后要特别提醒伤者是触电。并协助医务人员进行救助，做好善后处理及填写相关记录,提交书面事故报告。

4、电梯紧急事故处理预案 电梯困人事故处理预案

1)工程维修人员在接到报修后,应立即组织相关人员到达现场。首先确认电梯轿厢位置(根据楼层指示灯或小心开启厅门查看)。

2)询问轿厢内是否有租户或客人,安抚被困人员。 3)关闭故障电梯总电源。

4)用电梯专用钥匙开启厅门,用人力开启轿厢门,协助乘客离开轿厢

5)当电梯远离平层位置时应进入机房,按照操作规程盘车,使电梯轿厢到达最近楼层,救出被困人员。 电梯进水事故预案

1)当楼层跑水而使井道或底坑进水,应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯总电源 2)通知电梯公司前来,为电梯做进水进行紧急处理,并提交情况及处理报告 电梯特殊故障处理预案

遇到工程人员无法处理的复杂故障时,应关闭电梯电源,停止使用故障电梯,及时通知电梯公司来人修理。 事故处理完毕应对事故处理过程进行记录备案,并上报领导提交书面事故报告。

(三)火灾处理应急方案

1、报警程序

一旦发现火灾苗头，如烟、油、味、声等异常状态时，每一位员工都有责任立即向消防监控室报警，请其查明原因。

发现火情的人应保持镇静，并立即采取各种灭火措施： (1) 立即通知消防监控室。

(2) 采用电话报警时讲话声音要清楚，要说明起火地点，是否有人

被围困，火势的情况以及是否正在采取扑救措施等，然后通报自己的姓名和部门，并注意倾听监控室的补充询问，认真回答，得到允许后方可挂断报警电话。 (3) 不要在火场附近区域高叫“着火了”，以免造成混乱。

2、工程各系统配合灭火工作程序

在接到火情通知后，立即检查本部门各个控制系统岗位，启、闭消防设施达到自动灭火状态;组织本部员工义务赶赴火场，扑灭火灾;组织本部员工义务负责处理火场区域的水电等技术问题。其他系统工作人员要做到：

(1)配电室(高压、低压)：接到火情通知后，密切注意火场附近的电力运行情况，随时准备切断火场的电力供给，当接到切断火场电源的指令后，应立即按指令控制设备。 (2)电梯监控：接到火情通知后，立即将消防电梯降到首层，并亲自控制，专供灭火工作使用，同时停止火场区域的其他电梯的运行。

第五篇：5A级写字楼安保案例分析

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5A级写字楼安保案例分析

安保篇

(一)如何按程序处理上访人员

时间 2004年4月3日

地点 XX大厦大堂

事由 XX公司个人上访

处理经过 2004年4月3日一名40左右的男人来到XX大厦并进入大堂，向前台接待员X某询问XX公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员X某得知来访者所要找的客户负责人为大厦VIP客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员X某。内保工作人员X某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安置表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题。内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理。随即电话通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。

评析 1. 遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域，并尽量稳住其情绪，再联系有关部门进行接待，避免其出现过激行动。以保证大厦正常的办公环境和公共秩序。2. 巡楼的物管中心员工应以职业的眼光及时发现上访或可疑人员，按相关工作程序及时汇报并妥善处理。3. 上案的最佳处理程序可由信访接待处人员直接将上访人员接入其办公区域进行协商解决，可避免其中的一些变故。

备注

(二)如何处理停车场设备设施意外毁损

时间 2004年5月12日

地点 大厦B2层东坡道出口

事由 挡车臂感应器被撞

处理经过 2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。安保部经理、车场主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。

评析 1. 此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。2. 车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3. 车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。

备注

(三)如何处理车场内交通安全事故

时间 2003年5月6日凌晨

地点 大厦X号车场处8号楼梯

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事由 因开车不慎将8号楼梯玻璃护栏撞碎

处理经过 2004年5月6日凌晨0时30分，XX公司客户驾驶一车牌号为京CWXXXX黑色

桑塔纳2000型轿车在驶离地面停车场029号车位时，因酒后驾车不慎将X号车场8号疏散

楼梯护栏撞损，造成玻璃护栏两块玻璃破碎。值班经理和警卫队长立刻到现场了解情况;认

定此事属当事人酒后驾车导致事故发生。将肇事司机带回安保部办公室写出事情经过;并书

面承诺赔偿全部损失。次日由客户服务部、安保部跟进赔偿事宜并做好相关记录。

评析 1. 若发现有人酒后准备驾车时车管员应主动劝阻，特别是在节假日和夜间。2. 处理此

类事件一定要做好现场拍照和文字记录。3. 当事人必须有书面赔偿承诺。

备注

(四)如何处理停车场双层立体车位故障

时间 2004年4月21日晚19：30

地点 大厦XX层南区车库E05号车位

事由 双层车位出现松绳故障

处理经过 2004年4月21日19时30分，地下X层车场双层立体车位进行施工，(注：粘贴

台板两侧的反光膜)需要车管员用手动按钮将操作台板来协助工作。可到E区05号台板时

突然发生报警，车管员立即查看其显示为(6)(松绳故障)，进行消除时无效，现场造成设

备处于停止状态。车管员及时汇报到办公室，车管队长接到报告后到现场处理。按程序采取

措施联系维保厂家连夜排除故障，保证了次日客户的正常使用。

评析 1. 在巡视过程中要对设备进行检查能发现问题，按程序上报后能够及时排除故障，确

保不影响客户停车。2. 发现故障后，车管员严禁用手动按钮操作。 3. 及时与厂家联系后，

要求维修人员以最快的速度赶到现场，以保证客户次日停车。4. 车管员协助施工属画蛇添

足。

备注 故障台板上无车，维修期间车辆停放正常。

(五)如何处理跑水事故

时间 2003年8月18日凌晨00：05分

地点 大厦XX层西南施工现场

事由 喷淋头破裂跑水。

处理经过 2003年8月18日凌晨00：05分，XX大厦XX层XX单元二装施工现场因施工

材料碰撞,将喷淋头碰坏跑水，中控室值班人员发现水流信号报警,即刻感到事故现场。中

控室值班员感到现场后，看到带着压力的消防水从喷淋头内不断的喷出,施工现场地面已经

水流成河.中控员拉着一名施工人员跑向公共区域消防栓,同时通过对讲机向中控室报告，请

求支援，中控员将拉出的水带,一头拉向卫生间,让施工人员拉着另一头去接喷淋头喷出的水

源，随后感到的工程部技工关闭了消防水节门，抑制了损失的扩大化。随后值班经理组织警

卫，在通知租户紧急联系人的基础上，利用安保部备用钥匙，逐层打开楼下租户大门，检查

漏水情况，对事故现场进行了拍照取证，使用吸水机、烘干机排除漏水给其他租户造成的干

扰，将损失降到了最低。并责成施工单位负责人写出事情经过。一方面要求施工单位赔偿损

失，另一方面向保险公司索赔。

评析 1. 施工负责人没有强调大厦喷淋重要性;2. 及时采取了有效的措施，抑制了水流扩散;

3、及时打开搂下租户租区大门，将损失和给其他租户造成的干扰降到了最低。

备注

(六)如何处理突发性群体上访事件

时间 200 X年X月X日 清晨X时

地点 XX大厦地面停车场

事由 XX汽车公司司机群体上访事件

处理经过 200 X年X月X日清晨X时，XX旅行社汽车公司人员强行将29辆出租车停放

在X X大厦停车场进出口处，封闭了大厦停车场，要求见XX集团总裁。当值大厦值班经

理XX逐级汇报至总经理，同时集合警卫队员严格把控大厦各进出口，防止发生意外事故，

并劝阻上访人员耐心等待，等到该公司上班后再进入;随即报告属地派出所，并迅速采取如

下措施;

1、 安排警卫队迅速赶到停车场出口，疏到交通，确保畅通;

2、 临时将大厦交通

改为单进单出，车管员做好逆行进入车辆的秩序及安全;

3、 通知中控室，调整摄像头拍摄

角度，做好监控录像;

4、 与XX集团取得联系。当工作人员全部上班到岗后，由总经

理亲自指挥，布控安排，稳定局面。当市公安局内保局、分局治安处、派出所、分局内保处、

等20余名警务人员陆续到达现场后，局面得以控制，并协调双方负责人落实解决。安保部

内保组员协助警务人员进行人员及车辆的调查并拍照取证，经双方同意将上访人员疏到会议

室，由上访方选出代表与被上访单位进行通话，经过对话，上访人员将围堵车辆停泊到车位

区域存放，大厦恢复正常，由安保部写出书面报告报告领导。

评析

1、 发现及时、妥善处置、保障大厦安全;

2、 统一指挥，配合公安机关工作;

3、 通

过技防手段，配合监控，掌握事件基本资料。

4、 及时疏导交通，开辟车辆临时进出通道，

保障客户进出顺畅。

5、 备勤人员充足，可随时处置突发事件。

备注

(七)如何管理空置房间

时间 2004年5月1日

地点 大厦FXX层

事由 关于空置房间节日锁门问题

处理经过 2004年5月1日上午9时，安保部经理对大厦进行巡查，发现FXX层空置房间

没有上锁,对此问题进行了指正。安保部经理立即通知楼层巡逻人员及时对FXX层的空置房

间上锁。

评析 1. 对大厦空置房间及时上锁。2. 在平时正常工作时间内对大厦空置房间要多巡视、多

检查,发现问题要及时上报。3. 要建立节日空置房管理制度，并按制度进行检查。4. 节日前

考虑工作要再周到一些，多动脑筋。

备注

(八)如何处理从客户房间窗户高空坠物事件

时间 200X年6月7日11：50分

地点 XX客户XX房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处

事由 客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具(尘推)从XX房间西侧开启窗处坠落至外围

西侧楼梯处。

处理经过 200X年6月7日11：50左右，XX房间发生高空坠物事件，经内保现场认定与

多方调查，原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从XX房间西侧开

启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处，形成高空坠物事件。安保部在调查此次事件及认定过程

中，首先对坠物事件的目击人人进行询问并填写询问笔录;其次派专人到大厦各楼层进行探

访，是否有客户公司使用同类型物品;在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实;最后通

过监视录像进行查找，确定物品坠落时间及其有关证据。其中在事件发生后分别对现场

进行拍照;通知中控室将监控录象备份;找清洁员了解事情经过;清理坠物现场;对清洁员

进行培训，工作中严禁开窗、杜绝类似事故再次发生。

评析 1. 加强内部人员安全教育和内部安全管理，确保不发生安全事故。2. 落实安全责任人，

完善安全管理机制。3. 处理此事件责任人，立即停止现有保洁人员工作。4. 书面至函客户，

要求提交整改措施。

备注

(九)如何处理施工人员违规行为

时间 2004年4月9日早7：20

地点 大厦东货场

事由 二装施工人员向东货场地漏内倾倒乳胶漆事件

处理经过 2004年4月9日7时20分，FXXX房间二装施工人员郑XX在大厦B1层东货场

刷洗乳胶漆(立邦美德丽)废旧桶，将乳胶漆连同废水一并倒入地漏。被东货场值班保安员

XXX发现，立即制止并上报夜班值班经理。并采取如下措施:报二装工作小组组长;扣郑

XX施工出入证，驱逐出大厦;责令施工单位负责人写出书面保证书，保证今后不犯;扣除

施工单位施工保证金XXXX元人民币。

评析 1. 发现及时;2. 报告及时;3. 处理到位;4. 避免带来严重损失。

备注

(十)如何处理在大厦公共区域遗失物品事件

时间 200 X年1月13日16时

地点 XX大厦XX层电梯厅

事由 关于XX公司快递员在大厦XX层电梯厅遗失物品事件

处理经过 200X年1月13日16时，XX公司快递员庞XX在给XX集团副总裁送快件时，

不慎将装有价值1000元的SKII化妆品红色礼品袋(送往别家公司)遗忘在XX层东电梯厅

内。半小时以后回来寻找，但未找到。随后报告大厦安保部。安保部内保接到报案后首先填

写《客户接报案登记表》并由报案人签字确认，随后查看监控录像，确认拣拾物品嫌疑人并

打印照片存档。同时查看大厦出入登记，确定排查嫌疑人。在初步认定后，通过预先登记的

进出记录表中联系电话与该拣拾人单位取得联系，进行最终确认，并做好其单位负责人工作，

劝阻拣拾人主动交回拣拾物品，经过双方努力，客户遗失物品于两日后由拣拾人送回并委托

安保部交换失物人，失主书面感谢。

评析

1、 处理较为稳妥。仍须完善和规范对外来服务人员的管理。

2、 在此次事件的解决

过程中，登记记录起到决定作用，任何时间及情况必须严格按照进出登记制度详细记录，确

保完整有效。

备注

(十一)如何处理电梯故障困人事件

时间 2004年1月5日12点18分

地点 大厦东侧L12#客梯

事由 电梯故障困人

处理经过 2004年1月5日12点18分电梯维保人员接到中控室报警电话，东侧L12#客梯

故障有乘客被困，维保人员迅速赶往现场，发现控制柜内IVXVF电子板上数码显示“F11”

代码闪烁，维保人员用机房电话告知乘客不要惊慌并采取措施解困乘客，当时电梯在1层至

2层之间。针对此情况维保人员采取机械开闸措施，将电梯停在1层平层将乘客解救出。中

控室值机员通知电梯维修公司人员到场排除故障的同时，通过监控录像查看电梯内情况，并

通过呼叫系统安抚被困客人，与其始终保持通话联系，直到被救出。客户服务部人员陪同客

人去医院检查。电梯公司写出书面故障报告原因。

评析 1. 此次事故安抚处理比较及时，措施到位。

2、电梯应定期进行检查，且细致周全，

避免因人为检修时遗留事故隐患。

备注

(十二)如何处理客户被法院强制封门事件

时间 2004年3月3日上午9：00

地点 大厦FXXX房间

事由 关于XX房间客户被法院强制封门

处理经过 2004年3月3日星期三上午9：00，XX法院一行6人来到XX大厦客户服务部

实行财产查封保权。得到通知后，安保部会同客户服务部一同接待了法院工作人员。在接待

中，法院工作人员出示证件并简单介绍了准备查封的楼层、单元、公司名称和该公司被查封

的基本情况。由于目前该公司租区处于无人上班状况，客户服务部为了让租户第一时间了解

情况，通过档案中的紧急联系人名单与该租户联系。联系多次，但始终无人接听，然后客户

服务部进行了相关工作记录。为了本着对租户负责的态度、安保部安排中控室，通过大厦监

控系统详细摄制了法院整体查封过程并刻录成光盘保存。在查封过程中,为了避免干扰其它

租户，给大厦带来不良的影响，经与法院工作人员协商,在大门只张贴了一张封条。

评析 1.核实现场执法人员证件。2.处理此类事件，应处以将给其他租户带来的影响降到最低。

3.事后做好了相关文字记录。

备注

(十三)如何处理上门推销人员

时间 2004年9月18日

地点 大厦公共区域

事由 警卫在巡视过程中发现推销人员正在 X楼层X X单元客户区域进行推销活动，影响

客户正常办公。

处理经过 2004年9月18日11时，安保部警卫在X楼层XX单元门口发现推销人员后，首

先制止其推销行为。警卫将推销人员带至安保部办公室交与内保员进行处理。内保员采取如

下措施：了解推销人员身份、都去过那些楼层、做过些什么;检查其随身携带物品;与中控

室人员及客户核实推销人员所述情况的真伪;填写《推销人员登记记录表》;没收其推销名

片与相关材料并告知大厦禁止推销的有关管理规定。最后内保员将推销人员带离大厦。

评析 1.发现及时：避免造成进一步对客户的影响。2.处理到位：询问仔细，核实详尽，

确保无遗留安全隐患。3.不足之处：大厦为开放式大厦，外单位人员会客、办公事无进出登记制度，易造成类似情况发生。

备注 建议大厦采取封闭式管理

(十四)如何处理施工中违规行为

时间 2002年3月7日21：35

地点 X大厦X房间施工现场

事由违规用电施工。

处理经过2002年3月7日21：35，XX大厦安保部在巡视中发现，XX层XX单元二

装施工现场，存在严重违规使用麻花线、连接照明灯具、插头破损后、仍在继续使用裸线连

接电源插座，且没有按照规定使用防爆灯具。巡视人员发现后，即刻找来施工单位负责

人，责令其切断电源，停止施工，并让其携带违规用品，随其到安保部办公室。在处理此事

件过程中，值班经理拿出用XX大厦“用电管理规定”，指明施工现场严重使用违规用品和

不符合的具体内容，让其写出了事情经过和今后的安全保证措施，并对现场进行了拍照。并

做出当晚停止施工的处理。于次日整改，整改后报安保部、工程部检查合格后方可复工的处

理。

评析 1. 施工单位负责人缺少安全意识;2. 安全责任没有落实到人;3. 保安巡视人员

是大厦的最后一道防线，力争作到早发现、早处理，保证施工现场安全。

备注

(十五)如何处理初起火灾事故

时间 2003年8月17日10：02

地点 XX大厦XX层

事由 垃圾桶冒烟

处理经过2003年8月17日，XX大厦XX层清洁员在日常保洁工作中，在走到大

厦垃圾桶旁时，发现垃圾桶内向外冒烟，发现后，清洁员即刻跑到楼层电梯内，通过电梯呼

叫器将情况报告了中控室，随后，跑向大厦消防栓，拿出灭火器跑向垃圾桶，清洁员与及时

感到的安保警卫人员一同将垃圾桶初起火情扑灭。为了安抚惊慌的客户和做好善后处理

工作，客户服务部向围观的客户做了解释，并劝解租户回到办公区去工作。安保部对现场进

行了拍照，并通知客户服务部安排清洁人员清理现场。事后安保部出具事故分析报告，将照

片及相关资料归档存放，并专门书面请示报告，申请嘉奖清洁员范XX。

评析 1. 加强对流动吸烟人员的管理，是减少大厦火灾隐患的日常工作之一;2. 做好内

部人员安全消防培训，是群防群治的最好办法。

备注