甲级写字楼设计标准

2024-04-21

甲级写字楼设计标准（精选6篇）

篇1：甲级写字楼设计标准

甲级写字楼的结构建筑学设计和视觉都是优质，他多数都成为当地的地标，租户置身其中富有成功感和力量。对于“甲级写字楼”、“5A级写字楼”等名词大家并不陌生，通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢？其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。

相比之下，如果用5A作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。

那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。过去也有3A及写字楼的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中；

近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。

建筑标准

甲级写字楼的内涵，包括有如下元素： 1.位置于中心商业区CBD内

2.有完善的中央空调充足数量及合理分布的升降机和电梯服务 3.甲级专业物业管理 4.楼层间隔等恰当 5.楼底净高在2.8米

6.每层建筑面积最少1千平方米 7.有零烦恼的停车场

标准参数

顶级

办公部分需超过50000平方米参加《标准》制定工作的第一太平国际物业服务有限公司成都分公司有关负责人告诉记者，顶级商务写字楼地理位置要在商务区相对集中的核心区域。

建筑：其办公部分需超过50000平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。构架：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高2.7米及以上；通道宽2米及以上。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150平方米配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。

电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000平方米；等候时间不得超过30秒；客货分离，货梯至少两部，有先进的智能控制系统。

安保：“产权只租不售，实行单一产权。”据有关负责人介绍，需有24小时保安服务和维护服务，以及商务配套等。顶级写字楼还必须有货物专用通道和残疾人通道等，建成后1至2年内的入住率不能低于70%。

甲级

电梯等候时间不超过40秒

建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。1-2年内的入住率不低于65%。

电梯：根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。

构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.7米左右。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统

乙级

24小时内提供维修服务 “目前成都地区的高等级商务写字楼入住率都达到了90%以上。”来自“六大行”之一的仲量联行测量师事务所(上海)有限公司成都分公司相关负责人表示，乙级商务写字楼入住率不能低于50%。

建筑：其办公部分应超过10000平方米，单层净面积不低于800平方米。

构架：除地台外的层净高不低于2.5米，按大厦总面积计算每300平方米应配置一个停车位。

电梯：按大厦总面积计算每部客梯服务面积不超过6000平方米，速度不低于3米/秒。安保：物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供24小时内的报案服务和维修服务。

由此可看出，若我们要在即满足甲级写字楼的标准又节约成本和利于销售的情况下，建议本项目的写字楼单层面积在1200平方米左右，这样按公摊30%的情况下，办公部分的面积为840平方米，即可分为4个转角位置120平方米的大户型及其他6个60平方米的小户型。标准层单层层高在3.2米-3.5米之间（无中央空调情况下）或3.5米-3.9米之间（有中央空调情况下），这样在扣除梁高及设备所需管道后，装饰完成面能满足在2.7米-2.8米之间，不会让人显得特别压抑。走道宽度在1.5米-1.8米之间，即降低了公摊又不会造成拥挤。电梯数量在5-6部左右（含一部货梯），使上下班高峰期不会消耗过长的时间在等电梯上，且根据我们的考察成都多数甲级写字楼的电梯品牌都选用的一线品牌。大厅高度挑高三层即10米左右，彰显高贵大气。在装修风格上，大厅地板及墙面尽量采用天然石材，标准层的公共部分可铺地毯，即端庄又节约了成本。外立面可采用大块的玻璃窗加装饰线条。

篇2：甲级写字楼设计标准

国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国

际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化。

电梯：电梯等候时间不超过40秒，根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.7米左右。停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。

什么是5A智能化？ “5A”是指OA（办公智

能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

过去也有3A及写字楼的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。

设计与设施

国际甲级写字楼作为国际企业商务办公的首选。在产品设计和硬件设施配套方面，均要体现国际前瞻的设计理念和科技的创新。以满足市场细分条件下，越来越成熟的客户需求。因此，一座地标性国际甲级写字楼，首先在产品外观设计上应该有其独特的文化气质与个性。另外在建筑

类型、抗震等级、办公空间、标准层高、标准载荷、供电系统、空调系统、电梯系统、5a智能化系统的配置以及泊车位的数量方面均应达到业内的最佳标准。上述硬件配置水平将直接影响到写

字楼后期运行的舒适度。对于持有型写字楼物业来讲，更多的采用节能型的设备，能够很大程度降低自己后期的运营成本，使自身的可持续发展力变得更强。

在装饰装修方面，产品外立面、大堂的高度面积与装修风格的协调统一，电梯间的装饰与光感，办公间、走廊与卫生间的装修标准，绿色生态空间的设置以及办公环境是否节能、环保、均直接或间接的影响到商务人群的办公舒适度，成为办公人群新的需求趋势。

规模与配套

评价国际甲级写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个密不可分的整体。所以这里所说的规模，不仅是指建筑本身体量比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。因为写字楼的客户比较看重知名企业的群聚效应，即国际性旗舰客户与其带来的高品质租户的组合，这是形成商务气氛的基本条件。更重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合业态配套，形成一个集写字楼、公寓、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心等于一体的泛商务综合体。从而创造出较高的商务容积率。一个写字楼如果没有相当的建筑体量和规模化的配套设施，难以称得上是真正的国际甲级写字楼。因此，商务容

积率直接决定了写字楼产品价值的高低。

另外，国际甲级写字楼应该有自身齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心,多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、诊所、快递服务等。总之，一个称得上国际

甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入驻企业在日常办公和生活品质上的需求。

业权与物业

真正的国际级甲级写字楼大多数为单一业权。过去我们看到了分散业权为写字楼后期管理维护上带来的诸多弊端。这也是目前市场上大多数甲级写字楼产品无法良性永续经营的症结所在。因此保持物业单一业权在彰显开发商资本实力的同时，作为商业地产成熟运营的重要标志，将直接关系到写字楼今后整体的品质与发展命运。

写字楼物业管理主要分为策略管理和运行管理两个部分：物业策略管理的任务就是，制定项目总体物业发展战略计划，进行持有评估分析，进行物业更新改造和大修的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构。而物业运行管理的任务，则是通过对写字楼物业的日常维护和管理，充分有效地发挥整个系统的功能，并通过租务管理，为业主取得稳定的租金收入。而租务管理，则是收益性物业运行管理的核心内容。租赁的策略、租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益性物物业运行管理中租务管理的基础工作。

因此，聘请行业经验丰富的国际知名品牌物业公司负责项目的物业管理，采用国际一流的酒店式管理模式，可以为客户提供星级物业管理及一系列外延服务。良好的物业管理服务将为企业节约使用成本，实现商务集约化和低成本化；也是写字楼保值和增值的重要环节。

升级与趋势

甲级写字楼应该在产品设计施工之初就为将来发展预留出足够的“可改造区间”。根据各行业客户在需求方面的差异化，对于一些硬件设施或者特殊的部位做到设计预留，并根据客户的后期的需求来加以完善；以保证产品在未来的市场发展中保持持续升级的能力，才真正算得上是“成长型写字楼物业”。譬如，金融企业会对备用发电机、备用电源、空调系统等的要求较高；而it企业则对通讯设备、楼板载荷、24小时空调机房等方面有着特殊的需求。因此，在行业客户细分的今天，行业的多元化导致的需求差异化是促使写字楼市场日趋成熟化和专业化的重要标志。

在写字楼经济走向繁荣的今天，工作的环境、项目的管理和可持续发展问题已经逐渐成为业内关注的新课题。而对于办公人群而言，环保问题、工作的空间和办公舒适度则成为被关注的热点。

篇3：甲级写字楼设计标准

关键词：上海,写字楼,租赁,竞争

一、上海甲级写字楼租赁产业概述

早在20世纪30年代, 上海就曾是远东和中国的金融中心, 来自全球各地的金融巨头来到上海这个“冒险家的乐园”, 在浦西的黄浦江畔建成了具有“万国建筑博览群”之称的外滩。现如今, 与外滩隔江相望的浦东经过15年的开发开放, 陆家嘴金融街区业已成型并与世界上美国曼哈顿、法国拉德芳斯、德国法兰克福、日本银座比肩成为全球知名的CBD区域。

上海的重量级CBD沿城市的东西轴线进行分布, 从时间发展顺序而言, 位于上海西端的虹桥地区CBD率先出现, 继而是中部城区南京西路沿线以梅恒泰为代表的CBD的涌现, 其后是最具发展潜力的浦东陆家嘴CBD的崛起, 也是中国最具代表性和号召力的具有明显金融街区特色的世界级CBD。

从投资角度看, 上海虽然还是一个新兴的市场, 但其人均国民生产总值、房地产市场规模、租赁需求及交易量等的重要经济指标已经达到了形成核心投资市场的必要水平。过去几年中, 随着我国市场的透明化程度以及受关注程度的不断增加, 投资者对上海写字楼市场的核心资产的需求也随之加大。在2006年第一批核心投资者进入市场并获得了丰厚回报后, 这一趋势得到了更有力的证明。平稳增长的租金与资本价值也在一定程度上对刺激需求的增长起到了推动作用。如果再把人民币增值的预期算作影响计算收益的因素之一, 则国外核心投资者们将看到更乐观的发展前景。CBD的形成加之对写字楼的需求随着跨国公司的涌入而趋于稳步上升的势头使得更多的办公物业上升为核心资产。跨国公司对甲级办公物业的强劲需求促使了顶级写字楼供给的不断提升。跨国公司对超甲级办公物业的强劲需求促使了顶级写字楼供给的提升。上海具有投资级别写字楼的供给将于2010年达到顶峰, 届时甲级写字楼总存量将达到620万平方米。上海甲级写字楼的供应量统计见图1。

二、上海甲级写字楼市场新进入者的威胁

上海甲级写字楼市场的典型特征是地段的决定因素, 这个市场的主要门槛是地段和土地。甲级写字楼必须位于上海的CBD区域, 目前上海公认的CBD (核心中央商务区) 基本确定, 目前如图2所示。

有限的CBD地段是一个高的门槛, 将位于非核心中央商务区的其他物业排除在甲级写字楼这个细分市场之外。而新的CBD的形成往往涉及到城市规划, 城市建设配套, 承租人的观念意识等诸多因素, 非短时间内可以形成。因此CBD地段的有限性构成一个高的门槛。

CBD内稀缺的土地供应构成了甲级写字楼细分市场的另外一个门槛。尽管土地价格不断攀升, 但国内外充足的资本供应并不构成资本细分市场的进入障碍, 构成障碍的是CBD区域内日趋减少的土地供应。由于土地资源的不可再生性和地段的唯一性特点, 土地的门槛作用非常明显。

因此, 就甲级写字楼细分市场而言, 资金、技术、人力资源等都不会构成进入的门槛, 但是地段的有限性和土地资源供应的稀缺性阻碍了新进入者的进入。

由于甲级写字楼的上述门槛特征, 能够进入这个细分产业市场的竞争者数量并不多, 这个市场始终处于少数供应商的类寡头市场。

三、上海甲级写字楼市场供应方与需求方的力量对比

需求, 特别是第三产业中的金融服务业、智力服务产业和一些跨国公司的管理部门对上海独特的经济金融地位十分敏感, 更愿意将需求集中在上海的甲级写字楼, 因而造成了本产业供应者和下游客户之间的议价能力不同, 供应者有更大的话语权, 而承租客户往往居于弱势地位。反映在租金价格上, 往往导致甲级写字楼租金的普涨和定期上涨上。见图3上海各区甲级写字楼租金比较。

上海甲级写字楼租赁市场租金逐年上涨的趋势见图4各年统计数据1。

四、产业细分市场内的竞争者

目前, 上海的甲级写字楼总数已超过20栋, 面积近300万平方米, 预计到2011年末, 总数将超过40栋, 总面积超500万平方米。这其中不乏类似已经建成的上海环球金融中心、在建的香港国金中心、规划中的上海中心这些地标性建筑。相信在未来几年里, 随着供应量的增加, 产业内的竞争将加剧, 更多的营销手段将被采用。

上海的甲级写字楼租赁市场具有以上竞争特性, 产业的竞争者基本上都具有固定成本高, 经营风险大, 资产价格增值与租金收入兼得等特征。而这个产业中的竞争者采用的竞争策略也极少是价格战, 而更多的是采用各具特色的差异化战略。差异化可以从承租客户利益链条的每个环节展开, 囿于篇幅, 我们可以从均好性和租售策略上予以分析。

(一) 均好性竞争策略

可以毫不夸张地说, 上海甲级写字楼市场上不存在有任何一幢写字楼可以在所有的方面和任何一个细节上都居于领先地位, 即使环球金融中心也不能例外, 起码在地铁出口距离的问题上, 它就需要步行15分钟。但是, 从另一个角度而言, 开发商却理应保证其建造和运营的大楼不能存在有明显的缺陷, 否则必定成为竞争对手进行重点打击的短板。所以, 应客观辩证地认识此处所提的均好性, 而不能片面理解为“和跳高冠军比跳远, 和跳远冠军比跳高”。例如, 陆家嘴的甲级写字楼主要的潜在客户是金融机构及其服务企业, 这些金融机构对数据的稳定收发具有极高的敏感度。因此, 如果在在写字楼的设计和建造过程中, 设立公用和租户专用后备发电机, 可按照用户的需要设置卫星数据接收设备等都会成为吸引客户, 增加独特性的竞争策略。

(二) 租售策略的差异对竞争的影响

在高级写字楼的租售策略的选择上, 大致可以有几种方案, 利弊分析见表1。

不同的竞争者针对自身的得失判断, 采用不同的租售策略。只租不售逐渐成为甲级写字楼的主流竞争策略。

欧美、日本、香港等发达国家及地区商业地产的开发商, 采用这种模式的并不少见, 在北京、上海、广州等国内较发达的地区甲级写字楼市场, 由海外及国内有实力的开发商主导只租不售经营模式逐年稳步增加。从上海陆家嘴区域内为例来看, 越来越多的项目已由或将由国内外的专业房地产企业承担, GIC (新加坡) 、PT Landmark (印尼置地) 、SHK (香港新鸿基) 、Mori (日本) 、陆家嘴集团等企业, 他们所开发的楼宇绝大多数也采用了只租不售的策略。

参考文献

[1]苗普平.现代房地产投资管理[M].中国经济出版社, 2005.

[2]赵世强.房地产开发风险管[M].中国建材工业出版社, 2003.

篇4：上海甲级写字楼租户调查

一场跨国公司向郊区迁移的运动似乎正在上海悄悄上演。

从徐家汇美罗城到虹桥上海城再到离市中心更远的临空经济园，联合利华的中国总部即将三易其地。

而飞利浦照明、阿尔卡特也相继加入了这场迁徙运动的行列。前者是迁往上海西南漕河泾开发区的上海科技绿洲，租用的面积有两万平方米，后者将它的大部分业务从淮海路上的时代广场迁往浦东张江集电港。

此外，从上海市中心迁走的还有3M和Intel公司。

而根据上海市甲级写字楼租户的调查，这场候鸟迁徙般运动的背后其实还有相反的一幕。

在1月12日举行的上海外经贸情况通报会上，上海市副市长周禹鹏说，先进制造业和现代服务业，是上海未来发展外向型经济的两个优先领域，特别是大力发展“总部经济”，将使上海成为跨国公司生产制造基地、地区总部、研发中心、营运中心和采购中心的集聚地。

仅2004年，上海就新批了30家跨国公司地区总部，使落户上海的跨国公司地区总部累计达86家。

零售、金融类跨国公司抢滩

2004年12月，中国履行承诺，零售业向外资开放，而金融业包括保险、银行、证券业也将在2008年向外资全面开放。在这样的背景下，外资零售企业、金融企业纷纷抢滩上海，扩大他们在甲级写字楼里的办公室。

仲量联行中国区董事、商务部总监陈立民去年一年忙得头昏脑涨，记者约他采访，他不是在谈生意就是在谈生意的路上。陈立民的客户一边是开发商要出租甲级办公楼，一边是企业行政总监或财务总监要租办公楼，但都是上海乃至全球顶尖企业的“主”。陈立民深切感受到了人世带来的变化。

“去年，客户给我们的任务(出租或租赁的面积)都是翻倍的，2000平米变 4000平米，5000平米变10000平米。”陈立民告诉《瞭望东方周刊》。

先期进人中国，已经赚得盆满钵满的家乐福，2004年底在徐家汇的腾飞大厦租了三层楼面，有近5000平方米的面积，为新的分店开张作准备，在此之前，它在上海信息大楼仅有一层2000多平方米的办公楼面。

扩张最为明显的是金融行业，高力国际上海区写字楼部门主管苏金茂告诉记者：JP摩根旗下的一家基金管理公司，第一次在上海设立办公室，就在淮海路上新近开盘的嘉华中心租了560平方米的办公室。

就在这栋租金报价达到1．5美元／平方米／天的甲级写字楼里，印度开发银行也设立了它们的上海办事处。

真正大手笔的当数花旗银行，在陆家嘴一甲级写字楼买下了数层达两万平米的办公楼，该大楼因此改名为花旗银行大厦。

保险业在中国即将开放市场的时候，也成为助推写字楼市场]，向一人动力。“现在保险行业的国际巨头，友邦、中宏、太平洋安泰、安联大众等几乎每家都在扩充，有的甚至为了长远在中国发展，开始要买房子了，要求都是很大的面积——三分之一栋楼，甚至是半栋楼。”陈立民向《瞭望东方周刊》透露。

金融行业的逐渐放开，与之相关的会计师事务所、律师事务所、咨询、物流等行业的跨国公司也纷纷在新开的甲级写字楼里租用门面。

普华永道中国总部已经租下瑞安集团开发的企业天地2号整栋楼，城头变换大王旗，楼名改为普华永道大厦；安永则在和汜黄埔的世纪商贸广场租下了8000平米的办公楼，德勤也在外滩中心内部扩充自己的面积；KLINE，一家日本的物流企业，原本在上海只有一个联络处，现在也在嘉华中心成立了上海办引处。

还有一些行业，譬如汽车制造业，中国的发展前景刺激了国际汽车制造巨头们。通用汽车甚至在金茂大厦租用了5400平方米的面积，把它的亚太总部从新加坡搬过来，而其在搬迁之前的2004年一季度在中国的销售额同期上升70％；福特汽车也不甘示弱，从中信泰富广场搬到陆家嘴上海信息大楼，租用面积从2000平方米变成9000平方米，增加了近4倍。(见表一)

附加值决定论

跨国企业纷纷抢滩上海，而供应而积又非常短缺，催生了甲级写字楼租金自上世纪90年代以来的第二次上扬。

以金茂大厦为例，据金茂大厦营销代理商英国第一太平戴维斯上海公司项目顾问陆前锋回忆：金茂大厦刚落成的90年代末，利给康柏公司的最低价曾经是 0．3美元／半方米／天。而现在金茂大厦的报价已经涨了4倍，到了1．5美元／平方米／天。

目前上海儿个：主要的中央商务区甲级写字楼的平均租金已经涨到了0．7美元／平方米／天。联合利华所在的虹桥上海城的租金目前是0.65美元／千方米／天，而刚刚人住时的机金对外报价只有这个数字的一半，况且开发商为了让联合利牛这杆的大客户为写字楼后朋的招租摇旗呐喊，往往给它的租金还要更低。

仲量联行新近发布的全球海外转移指数显示，跨国公司选择海外转移活动目的地时，成本包括人力劳动、业务、房地产、通信与公用事业等动因，占到了80％的比重。

租金成本的攀高直接影响到了入驻上海的跨国公司的产业布局。

一些附加值高的行业，譬如金融、咨询、高科技等服务类行业，以及附加值高的制造业(譬如汽车制造等)的服务类部门，因为利润远远高于租金成本，虽然，办公楼租金日益产高企，这些企业还能稳若泰山，占据市中心甲级写字楼；而一些附加值较低的制造业则无力背负高租金，为了获得快速发展，不得不向郊区转移。

由此不难理解，联合利华、飞利油照明等跨国公司撤离中心城区的初衷。

譬如联合利华，自2004年底从上海轻工控股集团购回股份彻底独资之后，合并品牌，统一标识，内部改造动作频仍。其中国公司的对外董事曾锡文曾2004年对外宣称，要将上海作为联合利华新轮产业布局的中心，甚至是全球布局的中心。为了节约经营成本，轻装上阵，联合利华从市中心撤离。而此前，联合利华已经把位于写字楼租户以专业咨询、制造及工程业和高科技及咨询科技业为主，它们所占的份额分别为 20％、19％和15％上海的大部分工厂以及销售公司和物流系统搬迁到合肥，据其公司员工估计，此举就能使联合利华的综合效益提升近30％。

第一太平戴维斯2004年10月曾对上海主要商务区内的24个甲级写字楼租户做了一次调研，结果显示：上海。(见图一)

“这是一个符合经济规律的比例，这里的制造业指的是制造业的服务职能部门，或者是高附加值的制造业，譬如汽车。”复旦大学中国经济研究中心主任张军教授对《瞭望东方周刊》解释说。

“10年前，抢滩上海的外资制造行业都在市中心找办公楼，上海原来的纺织业等低端的制造行业也都在市中心，现在地价上涨了，上海的区位优势就在地价上得以体现。将来环线内基本就以高端的服务业为主，而制造业等一些低附加值的行业慢慢会迁移到郊区，整个上海的产业布局会做新的调整。”张军说。

上海大力发展“总部经济”的政策也在促成这样的产业布局。

中资企业租户日增到了大面积用户(租用面积超过1000平方米)。

上海甲级写字楼租户中，外资企业仍然占据很高的比例。而且约有58％的甲级写字楼面积租给

第一太平戴维斯的租户调查结果显示，以国籍来划分，来自美国和加拿大、日本以及欧盟的外资企业是甲级写字楼的中坚力量，中国企业的比例占到22％。(见图二)

“国内的企业，我们很少能做到他们的生意。”陈立民说，虽然仲量联行以代理甲级写字楼而在全球知名，但是在22％的国内企业市场中，却没有占据一席之地。

22％不是很小的市场份额。同样的调查可以发现，2001年的上海甲级写字楼的国内企业占有率仅8％，纵向比较一下，中资企业人住甲级写字楼的比例增长速度是相当惊人的。

据《瞭望东方周刊》了解，一些大型的国有企业，譬如垄断性行业，或者实力强的国有上市公司，资金雄厚，往往在甲级写字楼里租赁办公室。譬如中石油、中化国际股份都在金茂大厦里办公，而上海电气也在花旗银行大厦买了两层楼面。

众所周知，这些行业是目前国内利润增幅最高的几个行业之一。

据二十一世纪不动产写字楼部门主管陈宇的估计，国内企业的比例在一些稍微偏低的甲级写字楼里会更高，有的甚至达到30％-40％。

《瞭望东方周刊》对虹桥上海城B座的租户做了统计，发现中资企业的比例占到了近50％，而私营企业的比例占其中绝大多数。

“在甲级写字楼办公，能显示公司的实力，对今后的发展也有利。”徐家汇弘基休闲广场的开发商上海弘基发展有限公司，原是长宁区的一家规模不大的私营企业，2003年他们的办公室从弘基休闲广场搬到了淮海路上的香港新世界大厦，该公司总经理黎伟成如是说。据介绍，目前该公司的业务发展很快，其休闲广场模式已经复制到了宝山和南汇。

“租用甲级写字楼的中资企业中，也有大量的外省企业，他们将上海视为进入中国和全球市场的通道。”第一太平戴维斯的陆前锋说。

一个典型的例子就是蒙牛在花旗银行大厦买了楼面作为它们的办公室。蒙牛自1999年诞生至今5年间，迅速成长为全国乳业巨头之一，而且在2004年6月，蒙牛乳业在香港联交所上市，2004年实现销售额近80亿人民币，成为一头日渐走向国际舞台的“猛牛”，在上海的黄金地段买下办公楼也不足为奇。

还有一个有意思的现象值得一提，据二十一世纪不动产的陈宇观察：一些女子医院、眼科医院、健身保健以及俱乐部等行业的企业，也逐渐地倾向于向中档甲级写字楼发展。

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篇5：甲级写字楼设计标准

说明

本研究咨询报告由南丰智库（CORC）领衔，联合中国写字楼行业联盟撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国土资源部、国家发改委、国家信息中心、国家住房和城乡建设部、北京市统计局、中国房地产业协会、房讯网、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，全面分析了北京写字楼行业发展的宏观形势、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告对北京写字楼市场发展状况和消费情况进行深入的研究探讨，并对北京写字楼市场的发展前景、趋势做出推测并提出了可操性投资建议，是写字楼业相关单位准确了解当前我国写字楼行业发展动态，把握企业定位和发展方向的重要决策依据。定义供应量

指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。空臵率

指报告期期末空臵房屋占同期房屋存量的比例。吸纳量

指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

概览宏观经济

北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布2012年北京宏观经济数据：全年实现地区生产总值17801亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%，增幅比上年低0.4个百分点。按常住人口计算，去年全市人均地区生产总值87091元，折合13797美元。

2012年国际经济形势依然严峻复杂，国内经济下行压力较大，在各项稳增长措施的带动下，北京经济增速逐季小幅回升，经济增长内在质量进一步提高。

截至去年9月末，全市法人单位从业人员同比增加近50万人，增长5.6%；城镇登记失业率基本控制在1.5%以内；全年政策性住房施工面积和竣工面积均相当于全市商品房供应总量的三成以上。

投资结构和消费结构优化则成为北京经济增长的重要动力。去年，服务业中的文体娱乐、信息服务业、科技服务业投资增速保持在40%以上；居民用于文化、娱乐、休闲、旅游等领域的新型消费增长较快，显示出消费结构持续升级。尽管去年经济增速处于新世纪以来的较低水平，但北京可持续发展能力不断增强。如高技术制造业增长达到11.3%，比工业整体增速高出4.3个百分点；生产性服务业、文化创意产业增速均高于经济整体增速；研发支出占GDP比重达到5.8%，继续在全国保持领先地位，专利申请量和授权量的增速也都保持在20%左右。

写字楼市场

世界并没有在2012年毁灭，与古代玛雅历法的“末日”预言相反，我们甚至是几乎毫发无损地度过了这一年。房地产调控以来，商业地产特别是写字楼成为了新的投资热点。北京写字楼市场繁荣依旧，租金与售价上涨，供应偏紧，空臵率连续第三年下降。

2012年北京经济仍处于快速增长时期，写字楼需求量不断增长，促使成交量增长，另外住宅市场限购政策，挤压出大量投资性需求，转投向不限购的商业地产，促进写字楼成交量增加。同时全年北京甲级写字楼市场延续2011年以来供应减少，租金上涨的趋势。其主要表现在写字楼销售市场成交快速增长，价格上升明显；写字楼租赁市场空臵率持续下降，写字楼租金创历史新高领涨全国。

北京写字楼市场经历了2011年超过55%的暴涨，2012年租金的增速大大下降，第四季度部分区域甚至出现下降的局面。主要原因是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩；迫于成本压力，部分租户选址范围开始向次级商圈转移。

从市场供需来看，今年写字楼市场新增供应达125万平方米，较2011年减少16%。市场需求方面，市场整体吸纳量为148万平方米，较2011年减少13.9%。其中以金融、汽车、IT、传媒、制造业医药和投资公司最为强劲。2012年北京写字楼租金、售价持续上涨，均达到十年历史高位。

从产品结构和分布来看，城区高品质写字楼产品租售两旺。同时，由于核心区写字楼项目可租赁面积有限，租金成本高，租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势加强，一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向偏远区域的搬迁或扩张明显，带动企业独栋、总部基地、以及产业园区的独栋产品进一步发展。

从商圈分布来看，除CBD、金融街、中关村三大商圈继续保持传统优势外，目前东长安街、燕莎、东二环区域也有不俗表现，同时新兴商圈也迎来写字楼投资建设热潮，西客站、亦庄、空港都在积极拓展新的市场。

根据南丰智库（CORC）的最新统计数据，截止2012年12月，北京写字楼市场平均售价33683元/平方米（建筑面积报价），与2011年相比上涨10.2%；平均租金325元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2011年相比上涨24.0%；平均空臵率9.8%，与2011年相比下降21.6%。

市场供应

供应偏紧持续全年新兴商圈首次领跑

南丰智库（CORC）调查显示，2012年北京写字楼市场供应量达125万平方米，较2011年减少16%。从供应区域上看，主要集中于非核心商圈，如丰台、顺义、大兴及朝阳、海淀的外延区等，土地供应的外围化也为将来写字楼外围化发展奠定了基础。

东部地区

租务市场供应包括朝阳区博瑞大厦、锐创大厦和东城区万豪酒店写字楼两个甲级写字楼入市，分别为市场提供建筑面积43,000平方米、60,000万平方米和38，000平方米。

销售市场新增供应包括龙湖时代天街、望京SOHO、保利东方中心、融科望京产业中心、北京绿地中心、金融街园中园、金成中心等。顺义区新增供应包括旭辉.空港中心等。

西部地区

金融街区域聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构，近年来，金融街甲级写字楼基本满租，租金水平也一直居于京城首位。年内新增供应仅有金益大厦、丰铭国际大厦、昌盛大厦提供15万平方米的面积，目前全部预租完毕，意味着已没有面积进入租赁市场。中关村区域年内新增供应仅有北师大〃学创大厦、国海广场，提供60,000平方米、42,000平方米的面积。

中关村区域新增供应包括博雅C-Center、光耀东方峰会、国投财富广场等，目前销售基本售罄。石景山区域新增供应仅有融科创意产业中心在售。南部地区

南部地区包括丰台区、大兴区，丰台区新增供应包括首科大厦，诺德中心，汉威国际广场，大兴区新增供应主要集中在亦庄，包括力宝广场、兴盛国际Ⅱ、天骥智谷、数字工场，以及纯租赁项目朝林广场等，目前力宝广场、天骥智谷销售基本售罄。

另外，根据北京市统计局的报告，2012年北京写字楼在住宅新开工面积出现大幅下滑的同时，写字楼开工面积则为481.5万平方米，增长7.4%。

南丰智库（CORC）调查显示，2013年，北京将有二十二个甲级写字楼项目入市，总建筑面积超过120万平方米。

市场需求

外资机构主动外迁内资机构主导整售

根据南丰智库（CORC）统计，2012年北京写字楼市场供应量达125万平方米，较2011年减少16%。而市场整体吸纳量为148万平方米，较2011年减少13.9%。

租务市场

经济形势决定写字楼发展前景，同时写字楼租赁具有很强的区域性，北京写字楼核心商圈基本处于满租状态，导致区域内新增加可租面积的业主对租金上涨有强大预期。持续的市场需求及有限的市场供应量推动租金不断攀升，促使北京甲级写字楼空臵率维持在9.8%，创历史最低记录。

同时，国内外经济的不确定性、空臵面积稀缺以及租金不断创新高均造成了2012年净吸纳量下滑。第三季度已经有少数租户提前退租，而目前业主更愿意在租金等条款上让步以吸引高质量租户。

2012年北京写字楼租金的上涨已经停滞，第四季度部分区域甚至出现下降的局面。南丰智库（CORC）认为主要原因有三个，第一是业主年底冲业绩，议价空间松动；第二是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩；第三迫于成本压力，部分租户选址范围开始向次级商圈转移。

2012年，东部地区（朝阳区、东城区）写字楼年吸纳量为85万平方米，占全市总吸纳量的57%。主要需求源自服务业，高科技，及金融业，占比达到60%以上。例如霍尼韦尔从位于燕莎区域的鹏润大厦迁至位于望京区域的普天科技园，并将办公面积扩至12,000平方米，凤凰网在望京中轻大厦承租赁了15,000平方米。另外，戴姆勒在位于酒仙桥的颐堤港扩租了9400平方米；而雀巢公司也在颐堤港承租了3000平方米；壳牌石油在国贸中心三期承租赁了9100平方米；罗氏制药租赁了位于CBD的侨福芳草地6100平方米。

同时，西部区域（西城区、海淀区）市场仍处于供不应求的状态中。2012年第四季度金融街和中关村两个商务区市场整体空臵率5%以下，两区域几乎已没有空余面积可供选择。造成上述两区域整体空臵率低的原因主要是新增供应无法满足市场需求，同时迫于租金上涨企业成本压力，部分企业同样出现“外溢现象”。如中瑞岳华会计事务所从位于金融街区域的国企大厦向南二环中海地产广场搬迁及扩张共14,000平方米，搜房网从位于金融街区域的西环广场向位于丰台区的汉威国际广场搬迁及扩张共10,000平方米等。

销售市场

国内各大公司购买写字楼一方面出于业务增长带来的自用需求，另一方面也将其作为自身资产。住宅的限购使得更多投资者将资产保值增值的手段转向租售两旺的写字楼市场。值得注意的是内资2012年再次主导写字楼整售交易，并非通过收购获得商业项目谋求短期的利润增长，而是借此实现长期资产保值和增值。

2012年北京写字楼大单成交十分相对沉闷，整购大宗交易不多，涉及项目所处商圈亦较分散，但内资机构仍为北京写字楼销售市场的需求主体。年内重要大单成交包括新东方集团购买欧美汇大厦25000平方米；阿里巴巴集团购买北京绿地中心55,000平方米，成为2012年北京写字楼最大成交；平安信托购买中国电子大厦44,000平方米；奇虎360购买国际电子总部69,000平方米；吉宝地产收购以太广场100,000平方米；台达电子购买北辰6号院7号楼16,000平方米；中视金桥收购天阶大厦面积约22,187平方米等。

2010年以来，北京写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主，适于中小投资者的散售写字楼供应较少，地处五环内核心商圈的散售甲级写字楼则更为稀缺。由于散售写字楼的稀缺性、高回报和低门槛三大优势，2012年散售市场表现也较为乐观，中铁诺德中心、国投财富广场、融科望京产业中心的年内均告售罄，从一个侧面反映写字楼销售市场的温度。

另外，随着轨道交通的发展和核心区外溢效应，郊区化办公呈现了快速发展趋势。在政策支持下的产业转型和升级中，以联东U谷、天骥智谷、博雅C-Center为代表的一批企业独栋、总部基地、以及产业园区的写字楼在2012年都取得了不俗的销售业绩。

市场综述

创新转型开始加速去中心化日渐明朗

2012年，北京写字楼行业通过创新谋求快速发展初见端倪，例如在中国写字楼发展论坛第九届年会期间，主办方发现和表彰了一批创新企业，尤其是在绿色节能方面走在前面的方兴地产、远洋地产、卓越臵业等等。当然，创新发展需要能力、治理、人才、机制、体制等协同的配套条件，在这些方面，整个行业还面临很多挑战。

南丰智库（CORC）认为在整个房地产行业转型，创新驱动的市场环境下，将逐步形成各具特色的写字楼开发房企。有以综合体取胜的，有以专业见长的，有凭借复合性开发展现深厚功底的，有以超高层地标产品树立信赖的。例如方兴地产、远洋地产、卓越臵业等等，在写字楼开发、运营、管理方面更专业、更专注，更具特色。

总之，2013年，更多的房地产企业将经历由传统模式向创新经营的艰难转变，在市场演变中逐步形成各自特色和市场格局。伴随着中国改革开放和实体经济繁荣而发展起来的北京写字楼，将迎来欣欣向荣的大好局面。

另一方面，2012年北京写字楼市场的“去中心化”趋势日渐明朗。“去中心化”主要是指一些公司从原三大核心区域的甲级写字楼搬迁至相对偏离市中心的写字楼或园区中。这种现象的产生有以下几方面的原因：首先，由于市政配套设施的加速建设，大量的城市人口迁往郊区或城郊结合部，居住区域不断向外延伸，以住宅先行带动写字楼发展的趋势逐渐显现；其次，城市核心区域甲级写字楼的租金水平不断上涨，加上土地的稀缺性使得三大核心区域的新建写字楼数量将逐年减少，因此有预见性的开发商纷纷选择在次中心区域兴建写字楼，以此降低了建造成本，还可以获得政府提供的税收等优惠政策。第三，从需求方来看，由于中心城区大面积的甲级写字楼供应有限，无法满足一些企业因业务增长产生的扩租需求。第四，交通便利度提高，尤其是轨道交通网络覆盖面的扩大缩短了次中心区域和三大核心区域的往来时间，满足了商务集聚对交通的要求。随着北京郊区化的发展和对周边经济辐射能力的增强以及现代服务业日益细致的分工，写字楼的“多中心”格局得到发展。在这一过程中，三大核心区域的客户将会发生选择性地外迁，产生更富有层次性的写字楼区域集群。

2013年，一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向次中心商务区域的搬迁或扩张明显，带动相关区域租金上涨迅速。望京、酒仙桥、CBD东扩区等次中心区域高品质、配套设施齐全的写字楼得到越来越多的来自内资企业和外资企业的青睐。

南丰智库（CORC）调查显示，2013年北京将有二十二个甲级写字楼项目入市，总建筑面积超过120万平方米，主要分布在CBD东扩区、望京、亦庄、丽泽和石景山等次中心区域，供应的“去中心化”或将加快客户“去中心化”步伐。展望

综上所述，虽然全球宏观经济形势疲软，但国内经济增长仍保持在较高的速度，2013年北京写字楼市场有望继续维持租售两旺的局面。南丰智库（CORC）预计2013年北京写字楼市场平稳发展是主基调，总体上租金与售价上涨趋势不变，但上涨幅度将进一步缩减至10%左右。

2013年北京写字楼市场预测：第一，非核心区域写字楼项目将是2013年主要供应来源；第二，由于供应不足，预计全年写字楼空臵率依然保持10%以下低位运行；第三，2013年净吸纳量将稍低于2012年水平；第四，随着住宅市场限购政策延续，大量投资性需求有望继续流向写字楼市场。

2012北京甲级写字楼大单成交案例精选

项目名称

位臵购买方

成交面积

成交价格欧美汇大厦

中关村

新东方集团

25000平方米

40,000元/平方米北京绿地中心

望京

阿里巴巴集团

55,000平方米

中国电子大厦

西二环

平安信托

44,000平方米国际电子总部

酒仙桥

奇虎360

69,000平方米

以太广场

光华路

吉宝地产

100,000平方米

16,8100元/平方米北辰6号院7号楼

亚奥

台达电子

16,000平方米

25,596元/平方米天阶大厦

光华路

中视金桥

22,187平方米普天科技园

望京

霍尼韦尔

12,000平方米中轻大厦

望京

凤凰网

15,000平方米颐堤港

酒仙桥

戴姆勒

9400平方米颐堤港

酒仙桥

雀巢公司

3000平方米国贸中心三期

CBD 壳牌石油

9100平方米国贸中心三期

CBD 中旺集团

2000平方米侨福芳草地

CBD 罗氏制药

6100平方米

中海地产广场

南二环

中瑞岳华会计事务所

14,000平方米汉威国际广场

总部基地搜房网

10,000平方米

关于南丰智库

南丰智库（CORC）前身中国写字楼研究中心，是专注于商用房地产各产业链条发展的学术研究机构，由中国写字楼行业联盟联合房讯网（http://）牵头成立，全国工商联房地产商会、中国房地产业协会提供行业指导，囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位，共同打造中国商用房地产行业发展的智库平台。

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★写字楼研究简报（每周提供）★商业地产研究简报（每周提供）★产业地产研究简报（每周提供）★企业研究报告（不定期提供）★产品研究报告（不定期提供）

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中国写字楼TOP100研究课题组副组长