棚户区改造融资方案

棚户区改造融资方案（共6篇）

篇1：棚户区改造融资方案

创新棚户区改造融资模式

来源：中国建设报

2015-05-01

棚户区的存在是一个历史遗留问题，已成为城市中“二元结构”的一大表现。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房和城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造了5000万平方米，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。目前，全国还有1400多万户需要进行棚改，尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。

近年来，国家先后出台了《关于加快棚户区改造工作的意见》、《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》等文件，要求加快推进棚户区改造工作。住房城乡建设部相关负责人亦强调，棚改是重大民生问题、发展问题，把这项工作放到经济发展新常态中来审视，具有深远的重要意义。加快推进棚改，顺应了人民群众对改善居住条件的期待，能增加消费和投资、助力经济增长，可以完善配套设施、改善城市面貌、提升城市竞争力。

相比保障房建设，地方政府对棚户区改造的积极性更高，因为保障房面对的是低收入人群，消耗的又是政府储备的土地；而棚户区改造利用的都是棚户区现有土地，对其提高了利用率。对地方来说，棚户区改造相当于一个小型的经济刺激，可以弥补目前房地产市场下滑对经济带来的负面影响。目前我国不少产业下滑趋势明显，工业产能过剩较严重，因此加大棚户区改造不仅不会带来产能过剩，还可以满足老百姓的切实需求，带动相应产业的发展，消化部分过剩产能。棚户区改造存在的问题

首先，棚户区改造涉及土地房屋征收、土地整理、安置房建设及配套项目建设等内容。客观上讲，实施棚户区改造的难度越来越大，主要原因是商业价值高、容易改造的地区已基本改造完毕，剩下的大多改造成本过高。棚户区改造存在的突出问题包括：一是征地拆迁工作难度大，供地计划落实受到影响，一些纳入计划的棚户区改造项目无法按期实施；配套设施不能按时完成，影响到已建成棚户区安置住房的交付使用；少数项目存在质量问题，包括参建单位质量责任不落实，存在一些质量通病等。

其次，政府要完成棚户区改造任务，解决资金来源是关键。棚户区改造一般是通过政府规划由企业来操作。据业内人士估计，地方政府棚改筹资缺口至少在千亿元以上。2014年4月国务院常务会议上确定，由国开行成立住宅金融事业部，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。此前媒体报道，国家开发银行从央行获得3年期1万亿元的抵押补充贷款，专项用于支持国开行住宅金融事业部，支持保障性住房，特别是棚户区改造的信贷资金需求。2014年《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》中称：“各地要建立健全信贷偿还保障机制，确保还款保障得到有效落实。”按照新预算法规定，政府债务只能通过政府及其部门举借，不得通过企事业单位等举借。政府举债以政府债券形式，主体仅限省级政府，省级以下无举债权，市县可由省级政府代为举借。因此，地方政府也只能间接利用国开行的专项资金。运用PPP创新融资模式

根据《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》和《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》的要求，在公共服务和基础设施等重点领域要进一步创新投融资体制，充分发挥社会资本特别是民间资本的积极作用。

此前，财政部和发改委都力推政府债务PPP化，以政府购买服务等形式来替代传统政府融资平台运作。PPP通常由社会资本承担建设、运营、维护基础设施的大部分工作，并通过“使用者付费”及必要的“政府付费”获得合理投资回报。政府部门可针对某一项目和社会资本一起组建一个项目公司，为该项目主体安排好现金流，并负责基础设施及公共服务价格和质量监管，以保证公共利益最大化。

政府可以争取国家开发银行的专项资金贷款来降低融资成本，实行财政补贴、税费减免、土地出让、收益返还等优惠政策，或者允许在改造项目里配套建设一定比例的商业服务设施和商品住房，吸引社会资本参与棚户区改造，使原棚户区居民能享受到更好的公共服务。

应用PPP模式有利于缓解棚户区改造项目的融资难题。一方面，创新投融资机制，引入社会资本投资，可以缓解政府建设资金的不足。另一方面，政府通过投资补助、担保补贴、贷款贴息等方式支持引入社会资本的项目，能够进一步强化社会资本信心。

篇2：棚户区改造融资方案

字数：2467 来源：商情

2015年24期

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【摘要】近年来，我国城市一味的向边界扩张导致城市发展的不均衡，老城区发展停滞，遍布于城市的各个角落棚户区由此产生。基础设施落后，危房旧房严重影响居民的生活和城市的健康发展。如何迅速推进棚户区改造进程，改善居民的生活环境，实现城市健康发展是当前城市发展的重中之重。

【关键词】

棚户区；融资；南昌

一、研究背景

2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施

2013年7月4日，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》正式发布，为进一步加大棚户区改造力度，推动以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应提出了相关的意见。

李克强在2015年两会上表示，住房既是经济问题也是民生问题，政府要为低收入困难群体提供住房保障，中国城镇化在加快，住房需求是刚性的，鼓励居民的自住性住房和改善性住房，保持房地产市场平稳健康发展。

二、棚户区产生的原因及存在的问题

近年来，我国城市一味的向边界拓展导致城市发展的不均衡，使老城区的发展停滞，遍布于城市的各个角落棚户区由此产生。基础设施落后，危房旧房使居民的生活和城市的健康发展受到严重影响。城市化进程的快速发展，棚户区也越来越多，当达到一定的数量时，棚户区对城市的健康发展产生了重大的影响，迫切需要更新改造。

城市基础设施的成本越来越高，城市土地资源趋紧，造成棚户区改造成本大大增加。

棚户区中生活着一些特殊困难家庭，生活拮据、几代同住、房屋拥挤、身体残疾等。拆迁之后，根据国家规定的拆迁条例，他们所获得的补偿无法满解决几代人的居住问题，所以这部分人会强力的阻碍拆迁，这是拆迁中很难实现的困难。

由于棚户区的基本设施严重缺乏落后，房屋年久失修，存在许多的安全问题。南昌市市长郭安说棚户区有三怕，怕下雨，一下雨整个棚户区漏的很厉害，情绪不稳定。第二是怕下雪，一下雪花结果容易垮房压人，安全隐患十分严重。第三还怕天干物燥，火灾十分频繁。这个地方一旦着起火来，那就是火烧连营，无法挽救。

三、南昌棚户区改造现状

南昌对棚户区现状进行了再次摸底，按照2013—2017年全面完成改造任务的目标编制了《南昌市城市棚户区改造规划（2013年—2017年）》，初步确定了改造总体目标、任务以及具体项目。2013—2017年南昌市规划改造288个地块项目，总占地面积约4.7万亩，房屋建筑面积约2058万㎡，涉及约9.6万户、36.5万人，计划总投资约1778亿元。南昌计划用四年时间基本完成20132017年规划旧城改造面积约2000万㎡。

2013年，南昌市共完成房屋拆迁面积653.7万平方米，其中中心城区372万平方米。短短几个月，实施了十字街、万寿宫、青山南路、青山湖西岸、郭家庄、何坊西路、火车站东广场、幸福渠流域、临江商务区、象湖东岸等十大旧城改造项目，涉及9284户，房屋建筑面积154万平方米。

2014年，青山湖西岸片区、象山南路沿线、殷家巷片区等棚改全面推进，旧城改造涉及的总户数将达到3.4万户，房屋征迁面积约800万平方米。其中，中心城区项目主要有西湖区象山南路沿线、东湖区青山湖西岸等21个改造项目，涉及约2.01万户，改造面积约452万平方米。

2015年，在南昌市新建县、东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区等县区召开的“两会”上划定了主城区旧城改造范围。改造的地块有：京山老街、万溪村“城中村”、团结路棚户区、十字街棚户区、中山路棚户区、二七北路沿线、环丘街（寰丘街）及周边、起凤路和香江家具城地块、昌东工业园区、罗家片区等。

四、南昌棚户区改造现行融资模式

2013年江西南昌市确立“四个平衡”的棚改政策，对全市棚改项目资金采取封闭运行、统筹使用，通过“1+6+X”模式撬动国有资本、社会资本参与棚改，多个棚改项目快速推进。

根据国家和省里有关政策，南昌明确以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以努力实现城市赢得环境、百姓赢得财富、政府赢得民心、社会赢得和谐作为城市棚户区改造的根本目的，遵循“政府主导、市场运作、市区联动、机制推动、统一规划、政策扶持”的改造原则。城市棚户区改造按照“市级平衡、平台融资、县区拆迁、分类指导”的模式实施。

（一）资金封闭运行、统筹使用谋求四个平衡

南昌把全市四个中心城区的棚改项目统筹在一起，由市级统筹资金统一调配使用，建立了“四个平衡”机制，即单个地块不能平衡就综合平衡，内部不能平衡就外部平衡，近期不能平衡就远期平衡，静态不能平衡就动态平衡，确保全市棚改项目的土地收益全部返回用于棚改，统筹棚改项目的总体收支平衡。这样市、区两级就可以抛开单个项目短期内资金无法平衡的顾虑推进棚户区改造。

（二）“1+6+X”模式撬动国有资本、社会资本参与棚改

“1+6+X”的模式，“1”即由市土地储备中心筹措资金负责政府主导的旧改项目，土地出让净收益全部进入市土地储备中心专户，为后续棚改准备启动资金。“6”即由市政控股集团、市城投公司、昌工控股公司、轨道公司、旅游集团、市水投公司6家市属国有平台筹措资金负责棚改项目。“X”是指引进社会资本参与棚户区改造。可以是三者之一单独融资，也可以三者分别组合共同融资。“1+6+X”的最大亮点是撬动了社会资本，形成多元资本参与棚改的局面。社会资本参与棚改，不仅解决前期的资金压力，还有助于加快棚改速度以及提升棚改地块的业态。

五、常见融资模式

（一）PPP模式

1、实质：政府部门通过给予私营企业长期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设及有效运营

2、PPP模式的优点

（1）保证项目的在经济和技术上的可行性，缩短前期工作周期，降低项目费用，有利于缓解政府债务负担。

（2）有利于转换政府职能，减轻财政负担，政府将部分债务转移到私人部门。

（3）使项目参与各方整合组成联盟，协调各方不同的利益，同时也能分散部分风险，当亏损时，政府与私人共同承担。

3、PPP模式在棚户改造的应用的优势

在棚户区改造前期动迁需要大量的资金，引入私人资金能够加快改造进程，提高改造效率，PPP模式使政府部门和民营企业能够充分利用各自的优势，政府赢利性企业和非赢利性企业基于某个项目而形成以双赢相互合作形式参与各方可以达到预期单独行动相比更为有利的结果，参与各方虽然没有达到自身理想的最大利益，但社会效应最大化，对棚户区居民是最大的福音。

（二）BOT模式

BOT指的是政府或政府授权项目业主，将拟建设的某个基础设施项目，通过合同约定并授权另一投资企业来融资、投资、建设、经营、维护该项目，该投资企业在协议规定的时期内通过经营来获取收益，并承担风险。政府或授权项目业主在此期间保留对该项目的监督调控权。协议期满根据协议由授权的投资企业将该项目转交给政府或政府授权项目业主的一种模式。

1、BOT在棚户区之类基础工程建设方面的优势

（1）可以有效的减轻政府的财政负担，把从基础设施上省下的资金用到其它政府项目中去，从而可以在政府资源不足时将事情办的更好。

（2）而第三方承包商则可以通过这种方式与政府和财团搭线，获得更好的投资机会，采用BOT可以把金融机构和私人财团各自的资金通过入股或贷款的形式集中起来，投资建设于基础设施项目，而且投资效益往往相当可观。

2、BOT融资方式的劣势：

同样也是因为基础工程的缘故，BOT方式存在着一些缺点与局限性。融资成本较高，因此要求的投资回报率也高。相对授权期限较长，对投资者而言，投资回收期也较长、投资风险大，构成了对投资者不利的一面。

合同文件繁多、复杂。BOT方式是一个复杂的程勋，中间有许多的环节，包括与政府签订特许权的协议、与承包商签订建设合同、与金融公司签订贷款协议、与保险公司签订协议，在建设项目开始阶段就得付出巨大精力进行这些工作。

BOT涉及的经济主体比较多而且复杂，多个经济主体的利益协调相当困难，而政府作为经济主体而不是仲裁者的参与，又增加了协调难度。

（三）ABS模式

ABS指的是以项目所拥有的资产为基础，以该项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场上发型债券筹集资金的一种项目融资方式。

拓展融资渠道，降低融资成本，对于南昌棚户区改造项目来说，由于ABS融资成本低，融资效率高，对于这种棚户区改造需要尽快筹集资金的项目来说具有很高的实用性。

资金来源丰富、投资风险小，ABS项目融资的对象时资本市场上数量众多的债券购买者，债券可在二级市场流通，并通过SPC的“信用增级”使投资者免受资产质量风险的损失。而且被重组的资产汇集而成的“资产池”，从而可以在许多债务人中分摊违约风险，这就极大地分散了项目的投资风险，使每个投资者的风险减小。

政府资金压力小，ABS融资是用项目的未来收益来偿还债务，这样就有利于缓解政府的财政资金压力，使政府的或者企业的有限资金从事更多的投资成为可能。通过ABS能获得资金而且又不增加负担。在棚户区改造这个需要大量资金的项目中，ABS融资模式能很好的满足。

六、总结

篇3：谈太原市晋东棚户区改造规划方案

关键词：区位,规划,建筑,设计

1 项目背景

1) 晋安化工厂的简介及现状:太原市晋东棚户区改造项目用地地处太原市北部区域, 场地内大部分为山西晋安化工厂的生活区、厂房。

山西晋安化工厂为兵器总公司直属大型企业。最早为阎锡山所办山西火药厂, 后改组为西北实业公司西北化学厂。

2) 太原市总体规划对本地区的定位:在《太原市城市总体规划 (2008~2020) 》中对本项目所在的城北地区的定位如下:以生态环境的优化为前提, 逐步搬迁军工企业, 进行生态恢复;控制柴村、太钢东西两侧地区的发展。

太原市中心城区空间发展策略:加快河西、城北等外围工矿区污染企业的搬迁或改造, 完善公共服务设施, 优化人居环境。

2 区位分析

2.1 位置分析

本项目用地位于太原市杏花岭区北中环街以北, 太行路以西, 涧河路以东, 卧虎山公园以南, 是太原市“北展、东扩”战略发展的重要节点。

2.2 区位交通分析

本项目用地西侧为涧河路, 向南连接即将进行快速化改造的建设路, 是未来一条贯穿太原市中心区南北的快速通道;东侧的太行路即东中环路, 正在设计阶段, 南侧为北中环街, 也在规划设计阶段, 这两条道路是太原中环道路系统的重要组成部分, 是未来太原市中心区域的主要通道;在太行路的东侧为东山过境高速公路, 是太原市对外联系的一条重要枢纽。总而言之, 本项目所处区位出行便利, 交通区位优势明显。

2.3 区位环境分析

本项目用地处于黄土丘陵地带, 北部的太原市动物园及用地内高低起伏的地形和东侧的山地绿化, 为该区域提供了优越的自然环境。

2.4 区位用地分析

本项目用地东侧为正在规划中的敦化坊村住宅小区, 属于城中村改造项目;西北面为享堂村住宅小区, 正在建设中;南侧一街之隔的太原市富力城住宅小区项目一期已投入使用。未来本区域将建成一个以居住为主的, 辅以多种配套功能的区域。

3 现状分析

3.1 现状地形分析

项目场地形状呈不规则多边形, 场地现状绝对标高为810.64 m~884.94 m, 整体地形北高南低。

3.2 现状主要问题

本项目用地由于地处东山地区, 多种使用功能混杂, 建筑使用时间较长, 而且建筑等级低、质量差导致场地内问题很多, 总结如下:

1) 市政配套差。2) 私搭乱建现象严重。3) 安全隐患多。4) 绿化景观缺乏。5) 交通不便。6) 环境卫生差等诸多问题。

4 规划目标和展望

1) 根据太原市城市总体规划 (2008~2020) 的要求, 在城市东扩的步伐中, 依据项目在杏花岭区的建设规模, 因地制宜地规划一个环境生态化, 地域特征化, 居住适宜化, 具有高品质城市功能和空间的复合型生活社区。

2) 充分利用项目场地的坡地和地形多样化的资源, 提升土地利用空间, 塑造太原坡地楼盘的独特气质, 提升城市品质, 树立区域地标。

3) 利用规划容积率较低的特点, 在满足原有拆迁户需求的基础上, 规划以叠拼式住宅为主, 辅以少量花园洋房和联排式住宅的低密度生活区, 提供居住者与城市不同的生活体验和情境。同时营造功能合理, 节能高效的居住空间和商业空间。

4) 考虑项目开发的独特性和前瞻性, 充分发挥地块区位优势, 使项目成为个性化、市场化、多样化的多赢组合的典范。

5 规划设计理念

1) 与山形地势的有机结合:a.在进行总体场地的竖向设计时, 考虑到场地内的地形变化复杂, 高差较大, 为了能够减少施工时的土方量, 我们尽量将小区依照地形以台地的形式来布置;b.单体建筑设计时为了适应地形高差的变化, 将建筑南北两个入口设计在不同的标高处;c.利用地形的变化创造丰富的景观手法。

2) 利用不同地块之间环境、区位等方面的不同, 打造复合型居住区:根据各地块噪声、地形、交通等方面的不同, 我们在设计住宅产品类型的时候将高层住宅和叠拼式住宅、联排式住宅、花园洋房布置在整个地块中, 形成了多元化的产品类型, 打造出复合型居住社区。

3) 院落概念的全方位引入:首先在总图布置上, 将项目分为了A, B, C, D四个地块, 每个地块形成一个院落式的围合, 而每个地块中又由组团围合的小院落组成。每个组团中的各个建筑本身也有各自的院落, 形成了“园中有院, 院中有园”的空间组织形态。

每个建筑单体将山西地方特色民居院落的形式与现代建筑设计手法相结合, 将建筑与庭院相结合, 而住宅的房间组织形式也参照传统民居的组织形式, 使院落的概念从建筑形式上延伸至居住者的生活方式上, 尊重传统, 发扬了经典, 营造出了一种独特的居住理念。

4) 峡谷景观的营造:在D区的冲沟布置4层的叠拼式住宅, 4层住宅的围合使这一地块形成了居住区“峡谷”景观。同时利用基地保留的原有坡地以及人工绿化景观的有机结合形成一种极具特色的空间形态。

5) 城市设计:在考虑到城市天际线的同时, 我们因地制宜将小区从南到北, 由西往东逐渐抬高, 让设计与自然产生对话。以科学、优化、改造的理念, 将城市规划和景观设计有机结合, 并充分利用现有的自然资源, 营造一处远离城市喧嚣, 让人静心享受山水景致的“桃源般梦幻乐土”。

6) 绿色生态设计:项目利用深井地热解决小区的生活用热水的热源;庭院灯采用太阳能光伏发电技术;标志牌、广告牌也采用太阳能光伏发电技术;设立中水的收集和再利用, 设有中水处理站和中水回收和再利用系统。建筑利用环保绿色建材, 采用低能耗围护结构。此外还运用了中空Low-E玻璃、多媒体综合布线系统等先进设施。

7) 安保设计:采用一卡通住宅小区智能化平台系统, 由安全防范子系统、物业管理 (含停车场、会所消费等) 与设备监控子系统组成, 具有彩色免提可视对讲、家防报警、信息发布、家电遥控等功能。该系统为开放式平台, 多个模块如物业概况、房产管理、住户管理、租赁管理、设备管理、工程管理、安全管理、绿化管理、保洁管理、专项服务管理及银行代收费系统等可扩展。

6 规划设计

本规划总用地面积为28.33 hm2, 净用地面积为24.77 hm2。地上总建筑面积为424 550.10 m2。其中商业建筑面积为42 399.00 m2, 住宅建筑面积为346 209.72 m2, 公寓、办公建筑面积为30 864.9 m2, 幼儿园及其他配套设施5 076.48 m2。总容积率为1.71。总体布局:A区主要为高层住宅区, 其余地块以叠拼式住宅为主, 辅以联排住宅及花园洋房。临北中环街及东侧规划道路考虑到该规划地块未来的发展及商业的价值布置较为连续的商业街。由于周边人口的增加, 我们在用地中部拟规划一处18个班的小学及一处18个班的中学。幼儿园的布置主要本着就近入学的原则, 在该地块的A区北侧及C区东侧各设一个8班幼儿园为小区及周边居民服务。

7 建筑单体设计

7.1 叠拼住宅

1) 庭院空间设计。我们将翠竹、照壁、水体等元素与卧虎山体有机地融合在一起, 在有限的空间内充分利用自然条件, 模拟出大自然的俊秀风景, 创造天人合一的庭院空间, 将自然美与人工美统一起来, 融情于景, 情景交融, 在其中或闲庭漫步或端坐品茗或静坐观赏, 都能体味到古人陶然与自然的闲适心境。

2) 独立空间设计。户型1层, 2层用户拥有前后庭院, 3层, 4层用户拥有超大露台和阁楼。各户都有独立的专用电梯, 不仅提高居住档次, 更在居住小区这一居住群体内形成了独立的居住空间, 在体现人性化关怀的同时也大大提升了居住的私密性和舒适性。

3) 户型结合地形设计。叠拼住宅依山而建, 造就户型结合地形设计。本户型设计中通过合理布局, 使户户有山景, 充分引入卧虎山的山地景观资源优势, 体现家住山上的特色, 根据每种住宅单位的不同条件, 例如所处位置地势的不同, 结合地形, 分别赋予其独特的设计处理手法。

7.2 高层住宅

高层住宅主要为回迁住户设计, 我们结合各种因素, 主要设计了65 m2左右, 80 m2左右, 90 m2左右三种类型的户型, 为原有住户的回迁提供各种便利。

每套户型均有直接朝阳的居室, 通风采光良好。套内功能分区明确, 起居室、餐厅尽量设计成独立的袋行空间。南向卧室都设计了低窗台、飘窗, 增加了房间的使用空间。南北均设置了封闭阳台以符合太原市的气候条件及居民的日常生活习惯。

7.3 高层办公公寓

公寓户型的设计充分利用位置优势, 北房有良好的卧虎山景观视线, 南房有充足的阳光。公寓与办公区的垂直交通相对独立, 避免造成人员的混乱及干扰, 更体现建筑的高档次。

参考文献

[1]高鹏.社区建设对城市规划的启示——关于住宅区规划建设的几个问题[J].城市规划, 2001 (2) :41-42.

[2]滕绍华.住区规划:归于自然[J].北京规划建设, 2005 (5) :64-65.

[3]金建清.住宅区规划设计要素重要度分析[J].苏州城建环保学院学报, 2002 (1) :101-102.

篇4：棚户区改造融资方案

关键词：PPP融资模式；棚户区改造；必要性；可行性

中图分类号：F299.2 文献标识码：A 文章编号：1671-9255（2016）02-0052-03

棚户区改造涉及拆迁难度大、配套资金缺口大等诸多问题，是一项复杂的系统工程。我国传统融资方式如政府投资和银行贷款，在棚户区改造项目方面发挥了重要的作用，但由于棚户区数量越来越多、改造规模越来越大，传统融资方式已经捉襟见肘。因此，迫切需要政府转变观念，利用PPP融资模式有效解决当前棚户区改造项目融资困境。

一、 安徽省棚户区改造项目的现状

根据国务院2013年下发的《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，棚户区概念应该包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有垦区危房等四种类型。[1]其中，城市棚户区具体包括：集中成片棚户区、非集中成片棚户区、城中村以及在城市规划区内的国有工矿棚户区。

近几年来，安徽省棚户区改造项目取得了一定成效。一是政府资金投入不断加大。2014年，安徽省一期棚改项目共获得中央、省级保障性安居工程专项补助资金约38亿元；2015年， 在省财政厅、省住建厅的努力下，全省取得中央及省级补助资金进一步扩大。二是改造任务进展顺利。截止到2015年6月底，省一期棚改项目棚改总任务量27.8929万套，已开工套数22.7463万套，开工率81.55%，工程进度进展顺利。

但是，影响棚户区改造项目的因素也越来越突出。首先，融资模式较为单一。安徽省棚户区改

造一期项目利用国家开发银行政策性贷款的形式来解决的融资需求，融资渠道和融资模式的选择较为单一，且国开行贷款支持力度有限，难以满足全省所有棚改项目的融资需求。

其次，棚户区后续改造项目资金缺口较大。根据安徽省棚改理事会对全省棚改融资需求的摸底调查，2015年新开工棚改项目中仍有380个有融资需求，项目总投资820亿元，资金缺口687亿元，缺口量很大。

二、PPP融资模式参与棚户区改造

项目的必要性和可行性

棚户区改造中引入PPP融资模式，既可以拓宽融资渠道，又可以增强棚改产品的有效供给，从而达到“调结构、补短板、惠民生”的目标。PPP融资模式，即“Public Pri-vate Partnership”，是指“公用事业民营化广泛采用的一种融资及管理机制，泛指为提供传统上由公共部门提供的项目或服务，公共部门和私人部门建立的一种伙伴关系。”[2]

（一）PPP融资模式参与棚户区改造项目的必要性

在棚户区改造项目中，采用PPP融资模式，是减轻财政负担，提高棚改项目建设的质量和管理水平，进一步拓宽融资渠道，促进棚改项目风险分担与转移的必然要求。

1.减轻财政负担，转变政府职能。近年来，中

央虽然不断加大对棚户区改造及配套基础设施的补助力度，各地政府也相应加大投入，但是对于大规模棚户区改造所需要的建设资金而言，仍然是杯水车薪。为解决这一问题，西方发达国家曾引入了BOT模式，这种模式虽然已经相对成熟，是应用最为广泛的融资模式，但其弊端也不可忽视。第一，从项目论证到开始合作，周期过长，前期费用过高，不能很好地发挥示范引领作用。第二，由于投资方和贷款人风险过大导致融资困难。第三，政府无法对项目进行适时监控，等等。而在PPP融资模式下，由民营企业负责项目融资，可以减少政府对棚户区改造的投入资金，转移、减轻政府的投资风险，民营企业的专业性保证了更好地为棚户区居民提供服务。政府还可以从日常事务中脱身出来，从棚户区改造服务的提供者变为一个监管者，从而保证棚户区改造的质量。

2.提高棚改项目建设的质量和管理水平。在棚改项目建设中，政府的优势在于能够从整体上把握棚改安置房建设的规模与布局，以政府财力对安置房的建设提供保障，对棚改项目实施整体的检查与监督，促进安置房的合理分配；劣势在于政府的管理体制不同于企业，政府的项目运营效率较低，容易产生资源浪费及效率低下等行为。而民营企业在项目建设与运营方面效率更高，管理技术和设计能力更强。民营企业的劣势在于单个民营企业的资金有限、资源整合能力较弱。因此，在棚改项目建设中引入PPP模式，能够充分发挥市场机制和政府部门的各自优势，推进公众部门和市场机制的合作共赢，提高棚改项目的管理水平和运营效率。

3.进一步拓宽融资渠道，促进棚改项目风险分担与转移。安徽省棚户区改造一期棚改项目融资主要通过国家开发银行专项贷款来解决，由市县平台公司委托省建投公司统一向国开行申请贷款专项用于各地棚户区改造项目。但是随着国发43号文的出台，在政府融资去平台化的不利形势下，采用传统融资模式来解决棚改融资问题已不可行，这就要求我们在做好国开行一期棚改项目贷款资金使用的基础上，紧盯国家和国开行棚改项目政策性融资的变化，利用与国开行建立的良好合作关系和全省各市县棚改统借统还的工作基础，积极采用PPP融资模式，进一步拓宽棚改项目融资渠道。PPP融资模式吸引了更多民营资本参与到棚户区改造项目中，既提高效率，促进棚改项目风险分担与转移，又能弥补现行项目融资模式的不足。

（二）PPP融资模式参与棚户区改造项目的可行性

PPP融资模式参与棚户区改造项目，吸引社会资本参与到棚户区改造项目，不仅必要，而且可行。

首先， PPP融资模式参与棚户区改造项目，有积极的政策导向支撑。在PPP模式中，政府部门和民营企业的互补性很强，民营企业在棚户区改造项目中提供公共服务，并不意味着可以替代政府部门的调控作用，国家的政策支持至关重要。2010年，国务院颁布的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》为PPP模式在棚户区改造项目中的应用提供了政策支持。《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》明确规定，“鼓励支持引进社会资本参与棚户区改造”。中共中央十八届五中全会提出，“要完善政府投资体制，发挥好政府投资的引导作用和放大效应，完善政府和社会资本合作模式。要拓宽投资项目资金来源，充分挖掘社会资金潜力。”[3]这些规定，为棚户区改造项目建设广泛运用PPP融资模式提供了政策支持。

其次，PPP融资模式参与棚户区改造项目，有良好的运作基础和丰富的经验可遵循。实践证明，在棚户区改造项目中，PPP模式是一种“双赢”或“多赢”的机制，这方面成功的合作案例特别多。以河南省焦作市为例，该市自2010年引用PPP融资模式进行棚户区改造，政府只投入引导资金2.28亿元，就吸引社会资金20多亿元，真正发挥了政府财政资金“四两拨千斤”的乘数效应，解决了治理棚户区改造的资金瓶颈，同时也使参与的社会资本方获得了相应的投资回报。

再次，PPP融资模式参与棚户区改造项目，能获得稳定的投资回报。在棚户区改造项目建设中引入民营资本，可以拓宽民营资本的投资渠道，虽然棚改项目收益不高，但从中获得的收入具有很大的稳定性。另外政府为了吸引民间资本会从信贷、税收等政策上予以倾斜，给民营企业以更多的盈利空间和获得感。在PPP模式下，采取由专业的人员做专业的棚户区改造项目，实现了政府、企业双赢，经济效益和社会效益兼顾的良好效果。

三、发展棚户区改造项目PPP融资

模式的政策建议

为更好地鼓励社会资本参与棚户区改造项目，并结合我国实际，提出以下政策建议：

（一）重视顶层和框架设计，构建统一的棚户区改造项目PPP融资模式法律制度体系

鉴于PPP融资模式用于棚户区改造项目的周期性长、时间久及涉及面广等因素。要从国家层面上，制定PPP法律，打破各地、各部门各自为政的分散状态，避免政出多门所带来的冲突，同时要处理好和《合同法》、《政府采购法》、《银行法》、《仲裁法》衔接与配套。另外，宜统一全国性的棚户区改造项目PPP融资模式实施细则，全国一盘棋，规范地方和中央部委的做法。

（二）确定合理的利益分享和风险分担机制

在PPP棚改项目中，政府和企业的偏好互补性很大，政府倾向于社会利益，而企业倾向于经济利益；政府倾向于长远利益，而企业倾向于眼前利益；政府倾向于隐性的非货币性收益，而企业倾向于货币性收益。在PPP棚改项目中，只有坚持“谁最能控制风险、谁的管控成本最低”以及“风险共担”原则，政府和企业之间的联姻才得以长久。“公共部门应承担土地风险、法律与政策风险、信用风险等，而建设与开发风险、市场运营风险、金融风险则应由私人部门承担。在公共住房PPP项目中还有一些风险需要公共部门和私人部门共同承担，如外部性风险，即项目开发建设过程中，可能造成负外部性，使社会总福利下降，它可能包括：经济适用房或廉租房项目破坏土地形态和生态环境等，它的控制要求公共部门和私人部门在项目决策和进行阶段，对项目做出整体的社会效益评价，而不仅仅是财务评价。”[4]

（三）制定棚改优惠政策，明确项目回报机制

棚户区改造是民生工程、德政工程，具有公益性和保障性质。政府可以出台相应的棚改优惠政策，具体包括：在税收上，可以免征各种行政事业性收费，对房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁房屋面积部分，按规定减免税费；在资金方面，可以通过奖励的办法给予参与棚户区改造的企业以资金支持；在土地供应上，政府宜采用以划拨形式对棚户区改造范围内的用地供应。同时，明确棚改项目回报机制，适时“成立城市棚户区改造和基础设施建设发展基金”，并设立专门的基金管理机构，负责基金的募集和投资。所募集资金全部用于通过PPP模式的棚改项目上，以实现资金的保值增值，更大地发挥政策性资金在推进棚户区改造和城市基础设施建设中的作用，保证民营企业合理的利润空间。

参考文献：

[1]国务院关于加快棚户区改造工作的意见[EB/OL].[2016-03-20].

http：//www.gov.cn/zwgk/2013-07/12/content_2445808.htm.

[2]王秀芹，梁学光，毛伟才.公私伙伴关系PPP模式成功的关键因素分析[J].国际经济合作，2007（12）：59.

[3] 中央深改组要求深化投融资体制改革[N].第一财经日报，2016-03-22 .

[4]谢书倩，杜静.PPP模式在我国住房保障体系实施中的应用研究[J].项目管理技术，2009（8）：40-44.

（责任编辑 夏菊子）

Study on the Necessity and Feasibility of Applying PPP Financing Mode to Shantytown Reconstruction Project

FENG Cong-gan

（Anhui Administrative Institution Asset Management Center， Hefei 230061， China）

Abstract： This paper analyzes the present operation of Anhuis shantytown reconstruction project， especially the necessity and feasibility of applying PPP financing mode to the project and then it advances some policy suggestions for it， such as laying emphasis on top-level design and framework design， establishing a unified legal system for applying PPP financing mode in shantytown reconstruction project， building reasonable benefit and risk sharing mechanism， setting up shantytown reconstruction preferential policy as well as clear project return mechanism.

篇5：棚户区改造方案实施方案工作汇报

同志们：

大家好！

为完成省委、省政府确定的“两到三年基本完成全省800万平方米城市集中连片棚户区改造任务”，根据全省棚户区的现状、居民经济状况、各市财政状况的实际，政府制订全省城市集中连片棚户区改造实施方案。

一、指导思想、工作目标和主要原则

（一）指导思想

以“

三个代表”重要思想和党的十六大、十六届三中全会、四中全会精神为指针，落实科学发展观，坚持以人为本，以建设和谐辽宁、促进经济与社会协调发展为目的，提高居民特别是特困群体的居住水平。

（二）工作目标

2到3年基本完成806万平方米的棚户区改造任务，使居住在棚户区的24．8万户、84．4万人居住水平和居住环境得到明显改善。

（三）主要原则

1.坚持全省统一领导、因地制宜、加强协调的原则。

2.坚持属地化实施的原则。各市政府是棚户区改造方案制定、审批、资金筹措、工程组织的实施主体、投资主体和责任主体。由各市市长全权负责各自管辖区域的棚户区改造，实施严格的市长责任制。

3.坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。棚户区改造过程中要高度重视房地产开发。棚户区改造要与采煤沉陷区治理相结合，与房改相结合，与经济适用住房建设和推动廉租住房工作

相结合。

4.坚持依法运作，确保社会稳定的原则。严格执行有关土地使用、资金使用管理、城市建设管理、城市房屋拆迁、工程建设等方面的规定。在城市棚户区拆迁补偿安置过程中，妥善解决好特困群体的住房问题，在政策上给予合理的照顾。

5.坚持统筹规划，搞好配套建设的原则。按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施。

6.坚持棚户区改造要符合城市总体规划的原则，对没有商业开发价值的棚户区地块，可以“平改平”。

二、建设标准

1.安置回迁居民的户型面积标准应结合当地居民住房实际情况、财政和居民的收入水平确定，宜楼则楼，宜平则平，平均楼房户型不高于采煤沉陷区改造安置标准；平房不低于“三老”住房

标准。

2.新建住房要进行室内简单装修，满足居民进住使用的基本要求。厨房、卫生间设施，原则上由本人负担。在新建安置回迁房可建设部分廉租房，供无能力按房改和拆迁政策出资取得房屋产权的低保户居民租住。

三、资金筹措与使用

改造建设资金通过市场化运作，市政府兜底方式解决。可采取居民个人出资；税费政策减免；棚户区腾空土地，转让给开发建设单位通过市场化运作，归集土地收益资金；产权调换，在住宅小区安排一部分商业用房以筹集资金；提供市财政性资金等多种形式。省财政尽力给予支持。

四、组织实施

（一）落实资金

各市政府要落实土地出让金、行政性收费减免、腾空地块的土地收益、住宅区商品房收益、个人出资等项资金的归集。省财政在原有预算列支的每年2

亿元的棚户区改造资金的基础上，再追加部分资金用于支持各市改造棚户区。

（二）编制方案

各市要依据城市总体规划与建设计划，在详细调研与广泛听取社会各界意见的基础上，编制城市棚户区改造详细方案，上报省协调小组审定。

（三）制定经济适用住房建设计划

各市依据城市棚户区改造详细方案与资金情况，编制经济适用住房建设计划，经省发改委、建设厅、国土资源厅审核后下达。

（四）编制城市棚户区改造用地计划

各市国土资源部门应会同城市棚户区改造主管部门依据土地利用计划、城市棚户区改造详细方案与经济适用住房建设计划，编制棚户区改造用地计划，严格按用地计划供应土地。各市城市棚户区改造用地计划报省国土资源厅备案。

（五）组织开发、设计、施工、监理招标

各市城市棚户区改造主管部门依据城市棚户区改造详细方案与经济适用住房建设计划，依法组织开发、设计、施工、监理单位招标。

（六）组织拆迁

各市城市房屋拆迁主管部门依法组织拆迁，逐户签订书面拆迁补偿安置协议。可按照居民自愿的原则，结合本地实际情况，采取货币化方式安置；利用现有空置的普通商品住宅作为安置用房；先安置，后改造，先拆迁少量的地块，集中建设棚户区居民安置用房，然后再进行大规模的拆迁；政府收购二手房和利用现有的公房作为安置用房，供产权调换居民临时居住、购买或作为廉租住房租住。

（七）设计与施工管理

要选用国家与省推荐的建筑材料与设备，建设节能住宅，施工图设计文件要经过审查。小户型设计要考虑未来的改造。棚户区改造项目要实行建设监

篇6：棚户区改造拆迁安置方案

房屋征收安置补偿方案

根据市委、市政府《关于加快推进全市棚户区改造实施方案的通知》精神，***********项目是***区实施的棚户区改造重点项目，按照城市整体规划，****区人民政府决定对******棚户区改造项目用地范围内的建筑物、构筑物实施拆迁。为维护被拆迁人的合法权益，保证整体拆迁安置工作的顺利实施，依据国家、省相关法律法规，特制定《******市******棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案》（以下简称《方案》）。

一、拆迁范围

凡在******棚改项目用地红线范围内的建（构）筑物及附属物，均属于本次拆迁范围。

二、被拆迁人的确定

凡在拆迁红线范围内的非住宅房产（公产）所有人和持有合法有效房屋证件的住宅（私产）房产所有人，均属本次拆迁的被拆迁人。

（一）被拆迁房屋及其附属物的合法性，以国土、规划及相关部门确权手续为准。

（二）无合法手续、无房屋权属证明或未经审批擅自占有国有土地所搭建的房屋及其附属物，均属于违法建筑。

三、拆迁主体、评估机构及实施单位 责任主体：******市****区人民政府

评估机构：评估机构需具有相应的资质

拆迁主体：******市****区******街街道办事处和中标承建商

四、拆迁期限及相关事宜

（一）、拆迁补偿安置办法的征求意见公示期限： 20年 月 日至20年 月 日

（二）、搬迁期限：20年 月 日至20年 月 日

（三）、本方案公告后，被拆迁人即可携带《房产证》、户口本、身份证原件及复印件到拆迁办公室，选择货币补偿的、签订货币补偿协议；选择产权调换的，签订产权调换安置协议；选择异地安置购买现房的（*******小区），签订购房协议。

五、新安置房源的区位、户型及标准

（一）、安置房源：******改造小区

（二）、安置房平面图、户型图及效果图见附图

（三）、新安置住房标准：本次新安置楼为高层住宅（剪力墙结构），屋内毛墙毛地，防盗门分户，普通照明，不设卫生洁具，普通上下水，户内不做门，阳台封闭。

六、房屋拆迁安置补偿方法

（一）、拆迁补偿安置原则

1、补偿安置采用货币补偿、产权调换安置、现房置换三种办法进行安置补偿，被拆迁人可任选其中一种安置方式。

2、对被拆迁房屋的结构、用途和建筑面积的认定，以房屋合法产权凭证记载的事项为准；产权凭证记载不清的，参考被拆• — 2 — •

迁房屋的规划建设用途、产权产籍或房产管理资料记载确认。

3、分户原则

被拆迁人在拆迁过程中确需分户的，须同时具备以下三个条件：一是必须有“房屋产权凭证”持有人的书面申请；二是新分户人必须具备房屋产权凭证的申请资格，且是“房屋产权凭证”持有所有权人的父母或子女，同时截止在20年5月8日年满18周岁，并且具备完全民事行为能力的；三是以拆迁人和被拆迁人共同认定的总的有效安置面积进行分割，签订分户协议书并公证。

4、未经批准擅自改变房屋用途的，按其原房屋使用性质给予补偿安置。

5、对于办产权房屋，应由房屋所有人办完产权手续后，全面积安置补偿，或仅对产权部分给予安置补偿。

6、有合法产权依据的储藏室，按1000元/平方米进行货币补偿。

7、房屋内的装修补偿，以第三方评估的价格，进行货币补偿。8、20年 月 日后修建的房屋不予置换、不予补偿。

（二）拆迁补偿标准

1、货币补偿：

被拆迁人选择货币补偿方式的，以“房屋产权凭证”载明的有效面积，按以下单价进行补偿。

住宅按4200元/平方米

商业一层按8000元/平方米、商业二层按7000元/平方米，• — 3 — •

三层及以上按6500元/平方米。

写字楼平均按4500元/平方米。有下列情况之一，不予货币补偿：

（1）被拆迁人与承租人就解除租赁关系达不成协议的；（2）房屋产权不明确的、产权人下落不明的；

（3）被拆迁房屋的共有权人对安置方式的选择达不成一致的；

（4）被拆迁房屋已设定抵押、典权的；

2、产权调换：

被拆迁人选择产权调换的，按以下原则进行调换：（1）、产权调换面积确定：按产权凭证记载的面积，住宅按“拆一还一点二”、商业按“拆一还一点一”、办公按“拆一还一点一”进行产权调换。

（2）、超过产权证登记的面积的私自搭建部分，认定为违法建筑，不予补偿。

（3）住宅部分的被拆迁人，每证可优惠购买20平方米建筑面积，优惠价按4500元/平方米+楼层层价购买，超出部分按市场价的九折购买。被拆迁人所选安置房建筑面积小于被认定的可置换面积的，剩余部分按4200元/平方米给予货币补偿。

（4）商业部分的被拆迁人，按新建的商业楼层，若超出被认定的安置面积，超出部分按对应的补偿单价进行补差，若不足被认定的安置面积，不足部分按相应的补偿单价进行补偿。补偿单价为一层按8000元/平方米、二层按7000元/平方米、三层以• — 4 — •

上按6500元/平方米。

（5）办公部分的被拆迁人，按新建的商业楼层，若超出被认定的安置面积，超出部分按对应的补偿单价进行补差，若不足被认定的安置面积，不足部分按相应的补偿单价（4500元/平方米）进行货币补偿。

3、异地现房安置

选择现房安置的被拆迁人，按产权调换标准执行。现房安置房源位于******市********小区高层住宅。

（三）、新安置楼房楼层层价

新建安置楼房住宅部分五层（含五层）以下不设楼层层价，五层以上每上一层增加30元/平方米。

（四）、配套费用

被拆迁人原房屋中未设煤气、暖气及磁卡电表的，新安置房应交纳配套费：煤气3550元/户；暖气53元/平米（商业90元/平米）；磁卡电表880元/户。

原房屋安装配套设施的，所选择安置房屋原面积部分不再收取相应的配套费，超过原房屋面积部分按规定缴纳。

（五）维修基金

根据********号文件规定，新安置住房按高层住宅95元/平方米缴纳公共设施维修基金，此项费用由拆迁实施单位代收代缴。

七、搬迁、临时安置补助及奖励等费用标准

（一）、搬迁补助费标准

住宅部分依据有效房产证件，每证一次搬迁补助费标准为

• — 5 — •

1200元。商业部分每户一次搬迁补助费标准为15元/平方米。办公楼部分每户一次搬迁补助费标准为15元/平方米。选择货币补偿方式的被拆迁人，给予一次搬迁补助费；选择产权调换及异地现房安置的被拆迁人，给予二次搬迁补助费。

（二）、临时安置过渡费标准

本次临时安置过渡费的补偿对象为实际在本改造项目用地范围内居住的房屋所有权人。被拆迁人可自行临时过渡方式，回迁期限不超过36个月；被拆迁人确实无法自行过渡，由拆迁人提供临时过渡周转房的，不再发给临时安置补助费。

住宅部分被拆迁人可依据分户协议书，按户计算，拆迁人每月支付临时安置过渡费为1000元。商业部分拆迁人每日支付2元/平方米的过渡费，办公楼部分拆迁人每日支付1.2元/平方米的过渡费。

1、选择货币补偿的被拆迁人，拆迁人一次性给予6个月临时安置过渡费。

2、选择产权调换的被拆迁人，在规定期限内搬迁的居民，拆迁人一次性支付一年的过渡费，以后每半年支付一次。

3、若超出36个月后，因为安置房不到位导致不能回迁的，超出时限部分，拆迁人向被拆迁人支付2倍的临时安置过渡费。

（三）、搬迁奖励费标准

被拆迁人在20 年 月 日前签订拆迁补偿结算协议并按规定的期限内完成搬迁的（包括结清房内各项费用），交回房屋产• — 6 — •

权凭证，以房屋产权凭证为单位，每证给予奖励1万元搬迁奖励费；在20 年 月 日至20 年 月 日内完成以上条件的，奖励5000元/户/证;超出时间期限的，不享受奖励。

商业及办公被拆迁人在征收公告明确的搬迁期限内，商业及办公总前3名，每户按50元/平方米进行奖励。

（四）、电话、有线、网络补偿

被拆迁人住宅装有电话、有线电视及网络的，按有线电视500元/户、有线电话160元/户、网络宽带200元/户的标准给予补偿。

八、不同产权置换

（一）、住宅置换车位：

经项目征迁协调小组研究同意，住宅置换车位的，按住宅安置面积，1∶1.28的标准置换。

（二）、住宅置换商业：

经项目征迁协调小组研究同意，住宅置换店面的，按住宅安置面积，首层2.73∶

1、二层2.18∶

1、三层及以上按1.82:1的标准置换，外街转角处的楼层商业，在上述补差基础上，每平方米加价2000元。

商业置换住宅的，按商业置换面积，按以上对应比例。

九、其他事项

（一）、被拆迁人腾空房屋前，应结清房屋所涉及的各项费用，如水电暖等。被拆迁人腾空房屋后，要保持房屋结构完整、设施齐全，不得损坏或拆除门窗、各类用表等附属设施，以保证公共安全，防止各类安全事故的发生。

• — 7 — •

（二）、本方案所称面积，均为建筑面积。

（三）、拆迁实施单位与被拆迁人在搬迁补偿方案确定的签约期限内达不成拆迁补偿协议，或者被拆迁人不明确的，由拆迁实施单位做出补偿决定，被拆迁人在补偿决定的期限内不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。

（四）、实行先搬迁先选房原则。在拆迁公告规定的拆迁期限内搬迁腾房并签订协议的，由拆迁人发给被拆迁人“封房单”，被拆迁人凭“封房单”顺序号换取相应的“选房证”顺序号。

（五）、本方案未尽事宜，按照国家和省市有关政策、法律法规窒执行。

（六）、本方案内所需认定、界定等工作由拆起实施单位工作组组织执行。

（七）、本方案自公布之日起生效，由******市****区人民政府负责解释。

******市****区人民政府

年 月 日