城市棚户区改造方案

城市棚户区改造方案（精选6篇）

篇1：城市棚户区改造方案

新洲区推进城市棚户区改造工作方案

为加快推进我区城市棚户区改造工作，切实改善棚户区居民的居住条件，提升城镇综合承载能力，促进经济增长与社会和谐，有效拉动投资消费需求、带动相关产业发展，根据国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发„2013‟25号）等文件精神，结合我区实际，现将棚户区改造工作方案制定如下。

一、实施原则

（一）以人为本，依法征收。棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，采取多种方式征询群众意见，在得到大多数群众支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。严格执行国有土地上房屋征收与补偿等有关法规政策的规定，维护群众合法利益，让群众得到实惠。

（二）科学规划，分步实施。根据棚户区改造总量要求以及我区经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定棚户区改造的规划目标和计划，区分轻重缓急，优先安排连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划、有步骤地组织实施。

（三）政府主导，市场运作。棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予必要支持。注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员

社会力量广泛参与。对不能以市场方式改造的棚户区，主要通过财政补助、政策扶持、企业和棚户区居民参与等方式统筹实施。

（四）因地制宜，区别对待。坚持整治、保护与改造相结合，严格界定改造范围。对可整治的旧住宅区和规划保留的建筑，主要进行房屋维修、配套设施和无障碍设施完善、环境整治和建筑节能改造。要重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和历史建筑。

（五）统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局，节约用地、综合开发，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。

二、工作目标

从2015年开始，用 年时间基本完成全区城市棚户区改造。2015年我区上报城市棚户区改造任务是 户；该要采用货币安置补偿方式进行，其中，在 实施 户，实施 户，实施 户，实施 户。2015年--2020年预计完成 户以上，对老城片区、城中村、城边村和城市规划区内小城镇建设乡镇及工矿棚户区进行改造，使棚户区居民的居住生活条件得到明显改善。

三、实施范围

棚户区是指国有土地上简易结构房屋较多、使用功能不全、房屋建成年限较长、建筑密度较大、基础设施较差、安全隐患突出的居住区域。2015－2020年重点实施老城片区、城中村及城边村和城市规

划区内小城镇建设乡镇及工矿棚户区改造，力争用 年时间完成棚户区改造工作。具体实施项目及地点另行确定。

四、工作机构与实施主体

棚户区改造在区政府统一领导下实施。区政府成立棚户区改造工作领导小组，统一组织实施棚户区改造，协调相关单位解决棚户区改造中存在的矛盾和问题。领导小组办公室设在区政府（简称区棚改办）。棚户区改造工作所涉及到的有关部门和单位要明确专人负责，建立“绿色通道”制度，优先办理相关手续。

五、改造方式

根据棚户区的不同情况，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。城市棚户区改造可采取拆除新建、改建(扩建、翻建)等多种方式。棚户区改造主要采取四种方式：

（一）征收新建（开发）型改造（整体搬迁型改造）。适用于区域面积较大、居住人口较多、建筑物破旧、居住功能不完善、公用设施老化、消防安全隐患严重的棚户区。

（二）新建公共设施型改造。适用于受空间限制或规划控制，以及修建市政道路、广场、公厕、公共绿化等公益设施的需要，原房屋拆除后不能再建住宅的棚户区。

（三）自筹共建型改造。适用于建筑物整体情况较差，存在一定消防安全隐患，建筑物外观破旧，房屋功能不完善，居民生活环境差，地块周边没有拓展空间，单独院落或数户相连，不宜成片改造，且周

边距离满足规划要求，改造后不影响规划的棚户区。改造时，由原居户单独出资或由居户与单位或政府共同出资改造。

（四）维修完善型改造。适用于建筑物尚好，无重大消防安全隐患，但建筑物外观破旧，房屋功能不完善，居民环境差的棚户区。改造时，一般采取建筑物“穿衣戴帽”、公共设施完善配套的方法实施改造。建筑物改造的费用由居户和政府共同负责，完善配套公共设施的费用由政府负责。

对尚未纳入棚改计划项目点的城区旧房，经社会或有关单位申报，由区棚改办和区规划局现场踏勘，报区政府审查决定后列为棚户区。

六、拆迁安置方式

（一）货币补偿

被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门按被征收房屋价值向被征收人支付货币补偿费，另给予被征收人装饰装修补偿、附属设施补偿，搬迁及临时安置补偿，其他相应的补偿、补助和奖励。

（二）产权调换

被征收人选择房屋产权调换的，由房屋征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，另给予被征收人装饰装修补偿、附属设施补偿、搬迁及临时安置补偿、其它相应的补偿、补助和奖励。

征收个人住宅房屋、公有住宅房屋，按被征收房屋所有权证或公有房屋租约证明，原则上采取“一证一套”，按被征收房屋证载建筑

面积就近靠档选取产权调换安置房屋。

七、政策支持

（一）资金筹措。

1．按照区棚改办统一上报的棚户区改造项目，积极争取中央和省补助资金。

2．区政府从城市维护建设税、城镇公用事业附加费、城市基础设施配套费和土地出让收入中安排一定比例的资金，建立棚户区改造资金专户，用于棚户区改造项目。所有棚户区改造项目土地出让收益全部用于棚户区改造工作。

3．棚户区改造新建住宅应与保障性住房建设相结合，将保障性住房建设中的上级补助资金按规定统筹用于棚户区改造工作。

4．结合我区实际，建立健全棚户区改造贷款还款保障机制，积极吸引信贷资金支持，个别项目区政府可给予贷款贴息。

5．采取自筹共建方式，引导企业、居民和社会参与棚户区改造。棚户区居民应合理承担维修和建设资金。

6．支持实力强、信誉好的房地产开发企业和建筑施工企业参与棚户区改造。

（二）土地供应。

对于棚户区改造中的保障性住房和公共基础设施、公益事业建设用地实行划拨供地，棚户区配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，实行有偿使用，以出让方式供地。

（三）税费政策。

1．免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经营服务性收费按规定标准的最低限额减半收取。

2.棚户区改造项目土地出让金可以分 期支付，但必须在申请房屋预售之前全部缴清。棚户区改造项目土地出让金按国家规定扣除计提部分外，安排区级财政的部分作为棚户区改造专项资金，其中，80%用于棚户区改造项目市政基础设施等项目建设，20%作为城中村改造补助奖励资金，由区财政统筹预算安排。

3．新建安置小区的供水、供电、供气、排水、网络、电视、电话等配套工程建设费用按实际成本收取，施工供电、供水管网由供电、供水企业负责按物价部门核定的工程成本价收取管线接入工程建设费用，管网增容费减半收取。

4.棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。

5.棚户区被征收居民取得的征收补偿款，免征个人所得税。因征收重新购置住房的，对与原征收补偿额等值的购房款部分免征契税。

6.棚户区改造中配建的保障性住房项目，可享受《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税„2008‟24号）规定的优惠政策。

7.对经营性用房实行货币补偿后，被征收人异地继续经营的，区工商、税务、卫生等有关部门及时办理手续，免征区级权限范围内的行政事业性收费。

以上优惠政策由政府按“一事一议”原则确定。

八、经费保障

在积极争取中央和省政府棚户区改造补助资金的同时，区财政建立稳定的经费渠道，并设立棚户区改造经费专户，保障棚户区改造工作顺利推进。

九、组织实施

（一）明确工作责任。

1.各实施棚改的街道，协助做好辖区内房屋征收补偿、安置等工作。2.区财政局：建立棚户区改造资金专户，确保棚户区改造资金落实到位，做好资金使用监管工作，积极争取上级棚户区改造专项补助资金。3.区监察局：对项目建设过程、资金使用情况进行监督。4.区政府督办：对棚户区改造工作进行督办督查。

5.区发改局：将棚户区改造纳入我区国民经济和社会发展规划、计划；做好棚户区改造项目立项相关工作。

6.区公安局：配合做好房屋征收补偿工作，查处妨碍执行公务等违法行为。

7.区审计局：负责项目资金使用情况的审计。

8.区建设局：负责办理棚户区改造项目建设施工手续，指导招投标工作，监管工程建设。

9.区国土规划局：做好棚户区改造项目用地指标报批、分配工作，按规定完善项目土地手续。加强对棚户区改造项目规划设计的指导，优先办理相关规划手续；依法拆除违法建筑。

10.区房屋拆迁办：负责棚户区改造项目建设范围内的房屋征收与补

偿工作。

11.区房产局：做好棚户区改造项目计划申报工作；协调上级部门对棚户区改造项目的支持，加强对棚户区改造工作的指导及检查，优先办理房屋产权登记手续。

12．区民政局：做好棚户区改造项目范围内低收入家庭情况的审查工作。

13．区城管局：加强对棚户区改造项目范围内及周边秩序的管理和维护。

14.区环保局：办理棚户区改造项目建设环评审批手续。

15.区文体广电旅游局：制定文化遗产与文物保护方案，配合做好有关征收补偿工作。

16.区人民银行：鼓励和引导金融机构为棚户区改造项目提供融资服务。

17.供水、供电、供气、通讯、广电网络公司等部门：主动做好棚户区改造项目中的公共配套设施建设，确保改造工程顺利实施。

（二）强化规划管理。区棚户区改造工作领导小组要结合保障性住房建设规划、土地利用规划和城市规划，编制棚户区改造计划和实施计划；要因地制宜制定项目实施方案，明确棚户区改造的具体项目、规模和改造方式等，并认真组织实施。

（三）确保工程质量。棚户区改造要严格执行法定建设程序和技术标准规范，实行项目法人制、项目招标投标制、工程监理制、质量责任制，加强施工管理，确保工程质量。要优化新建安置住房的规划

设计，有效降低建设成本，在较小户型内实现基本的使用功能，满足基本居住需要。要按照节能、省地、环保要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。

（四）强化监督检查。区棚户区改造工作领导小组要加强监督检查，实施全方位监管，及时发现并解决各种问题，坚决制止棚户区改造中损害居民合法权益的行为。区监察部门要会同有关部门加强对棚户区改造情况的监督检查，认真查处违法乱纪行为；区审计部门要加强对财政性资金使用情况的监督；区国土部门要加强对棚户区改造用地的管理和监督检查；区统计部门要加强对棚户区改造各类数据的真实性、准确性进行监督检查。棚户区改造工作要建立健全目标管理考核机制，区考核办公室要制定考核办法，建立问责制度。对工作落实、责任目标完成好的部门和乡镇予以表彰奖励；对工作不落实、措施不到位、任务完成不好的部门和乡镇予以通报批评，限期整改。

（五）加强宣传引导。各有关部门、街镇及社区（居委会）要广泛宣传，做好法规政策宣传解释和群众思想工作，充分发动群众，发挥棚户区居民的积极性。改造政策、补偿标准、安置措施、工作进度等涉及居民的切身利益事项，要及时公布，提高工作透明度，取得居民的理解和支持。

篇2：城市棚户区改造方案

一、指导思想

以科学发展观、十九大精神和习近平系列讲话精神为指导，以改善民生为核心，以优化城市人居环境、提高居住品质为目标，坚持以人为本、服务群众的方针，本着着眼长远、标本兼治、统筹安排、突出重点、分步推进的原则，着力解决城市危房（含老旧住宅小区）建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理不健全等问题。

二、实施范围

我市城市规划范围内建成于2000年12月31日前，建设标准不高，房屋失修失养，配套基础设施老化、落后、功能不全，公共环境差，需进行房屋主体、公共服务设施、公共环境综合整治的房屋。2018年共实施城市危房（含老旧住宅小区）改造项目17个，11981套，总建筑面积93.15万平方米。主要为：建设街区，改造731套；

惠民街区，改造491套；

爱民小区，改造127套；

长城小区，改造1007套；

玉泉街区，改造366套；

五一街区，改造1246套；

利民小区，改造1799套；

永新小区，改造335套；

雍和街区，改造1142套；

雍平街区，改造71套；

友谊街区，改造1660套；

政和街区，改造217套；

祁连街区，改造486套；

建安街区，改造370套；

永乐小区，改造1698套；

四化铁路小区，改造144套；

绿化街区，改造91套。

三、实施单位

嘉峪关市棚户区改造领导小组为2018年棚户区城市危房（含老旧住宅小区）改造项目的总体协调机构，市房管局、市建设局为改造项目的责任单位，其中市房管局负责改造区域房屋及地上配套基础设施改造，市建设局负责改造区域红线内及红线外地下基础设施改造。

四、改造内容

2018年棚户区城市危房（含老旧住宅小区）改造项目的改造范围主要依据房屋鉴定机构出具的鉴定报告及鉴定结果,住宅楼的砌体结构在设计使用年限内,住宅结构和结构构件满足安全性、适用性要求，但不满足耐久性要求，确定改造范围是对房屋破损部分进行的耐久性及维护性加固，以使房屋满足耐久性要求及功能的完善及更新。

不同小区改造具体内容最终以老旧住宅小区调查摸底结果为依据，通过建成年代不同、住宅破损程度不同等因素进行确定，主要针对楼本体耐久性、舒适性等方面进行改造并完善小区内配套基础设施。

五、实施原则

本着减少住户外迁安置费用，节约建设成本原则，采用住户不外迁出门的施工方式，予以实施。

六、实施步骤

（一）摸底调查阶段（2018年5月10前完成）

改造项目实施单位对城市危房（含老旧住宅小区）建成年代、建筑面积、居住户数、面积分布、楼栋数、单元数、建筑物的基本结构情况、小区地下管网的使用情况等基本情况进行摸底调查。调查过程中涉及社区、物业公司、居民、供热、供水、排污、供电等相关部门和单位要积极配合。调查要详细、真实、严谨，为制定施工方案提供依据。

（二）改造项目施工前期工作（2018年6月15日前完成）

1.全过程造价招标阶段。通过公开招标，确定一家市审计局入围的第三方甲级造价咨询单位，在项目的可行性研究阶段编制投资估算；

初步设计阶段编制设计概算；

施工图设计阶段编制施工图预算；

招投标阶段确定承包合同价；

合同实施阶段确定结算价；

竣工验收阶段编制竣工决算，加强对工程造价的主动控制，强化全过程的动态管理和监督，进一步提高建设工程项目投资效益。

2.施工方案设计招标阶段。通过公开招标选择有实力的综合性设计院实施，初步设计完成后由发改委邀请有关单位、业界专家进行初步设计审查。初步设计既要符合国家及地方有关标准、规范，又要符合实际情况，进而完成施工图。

3.施工、监理招标阶段。根据改造项目类型，按照国家及地方有关招投标程序进行。选择有经验、有技术、有实力的施工、监理单位来承担城市危房（含老旧住宅小区）的维修改造任务。

（三）协议签订阶段（2018年7月15日前完成）

实施单位要以栋为单位，与居民签订城市危房改造协议书，协议书中应明确改造内容、工程工期、实施单位责任及居民义务等相关内容。整栋居民签订协议后，实施改造。

（四）项目施工阶段（2018年10月15日前完成）

施工阶段要有专门的部门来统一指挥、协调，对每一项工程要有专人负责。严格控制工程质量、进度、安全、造价。

（五）项目验收阶段（2018年12月30日前完成）

篇3：城市棚户区改造方案

城市棚户区 (1) 是我国历史发展和快速城市化的遗留问题, 我国政府积极推行和支持棚户区改造。城市棚户区改造是重大的民生工程和发展工程, 随着中央政府的大力推进和政策支持, 棚户区改造取得了一定的成果, 2008—2012年, 全国改造各类棚户区1 260万户, 占同期城镇保障性安居工程开工量的40%, 基本建成750万套 (2) , 有效改善了群众的住房条件。然而在改造过程中仍然存在很多没有解决的问题, 例如拆迁征地问题 (高波等, 2013;陈碧红, 2008) 、改造资金问题 (楚德江, 2011) 、棚户区贫困问题 (丁四保等, 2008) 、居民安置问题 (熊耀平, 2002) 等。这些矛盾和问题都与改造中的利益分配密切相关, 因此, 本研究着重对改造中各相关利益主体的利益关系进行梳理和分析, 以期能够为相关研究提供一些理论上的借鉴, 也为相关部门政策制定提供一些依据。

一、研究设计

(一) 博弈主体

博弈主体, 也就是博弈的参与人, 是博弈中能独立决策、行动和承担决策结果的个人或组织。在棚户区改造过程中, 最直接相关的利益主体是地方政府、棚户区居民和房地产开发企业。

1. 地方政府。

棚户区改造中政策的制定者和执行者。地方政府根据中央政府政策文件指示, 制定具体棚户区改造政策, 圈定棚户区改造范围。通过制定优惠政策、采取一些宏观调控手段来影响其他博弈主体的行动策略选择。

2. 棚户区居民。

是棚户区居民的集合体, 是棚改的对象, 也是棚改最直接的利益相关者。棚户区居民的利益问题解决不好, 很容易产生钉子户问题, 增加政府的改造成本。

3. 房地产开发企业。

作为棚户区改造的社会参与者, 拥有开发资金和开发运营能力。

三个博弈主体在城市棚户区改造中的策略选择上, 存在行动和利益相互依存、相互影响的博弈问题, 属于动态博弈。

(二) 博弈信息结构的假设

本研究假设地方政府、棚户区居民和房地产开发商之间存在信息不对称问题, 但是可以通过支付一定成本获取其他利益主体的成本收益情况。本研究假设各利益主体之间的信息是对称的。用Si表示第i个博弈主体的策略选择, 其中i=g, p, d。Si={Si}表示第i个博弈主体所有可能采取的策略集合。根据以上假设和分析, 可以得到棚户区改造中各利益主体的动态博弈的扩展型表示 (见下页图1) 。

(三) 博弈主体的收益分析

利益主体的收益是其在博弈中进行判断和决策的依据。如果用Ui表示第i个博弈主体的收益函数, 则地方政府、棚户区居民、房地产开发企业的收益分别可以表示为Ug, Up, Ud。

1. 地方政府收益情况。

地方政府主要有政府实施和政府规制两种策略, 其收益函数为:

(1) Sg=政府主导, 承担全部改造费用 (政府实施) 。

是居民因改造获得的拆迁补偿, I1是政府承担的改造工程建造费用, σ (E) 是政府从改造中的获益, 包括新增建设用地土地出让收益, 因城市形象改善, 投资环境改善, 经济发展等带来的收益。

(2) Sg=政府制定优惠政策, 引进开发商 (政府规制) 。

I2为政府因优惠政策而减少的税费收入。

2. 棚户区居民的收益情况。

居民的收益主要包括居住环境和条件的改善、改造后房屋价值的增加等。在博弈模型中, 居民有合作与不合作两种策略。

(1) SP=合作

ε为改造后环境的改善、房屋价值的增加等收益, δ为改造前居民的出租房租金收入。

(2) SP=不合作

δ为改造前居民的出租房租金。

3. 房地产开发企业的收益情况。

房地产开发企业的收益主要表现为房地产售价扣除其开发成本后的利润。房地产企业同样有参与和不参与两种策略选择。

(1) Sd=参与

θ为房地产企业棚户区改造的纯利润。

(2) Sd=不参与

Ud=0

二、博弈均衡分析

该博弈模型为完全信息动态博弈, 地方政府首先做出决策, 居民和房地产开发企业根据收益情况进行策略选择。博弈中的利益主体是相机行事, 即“等待”博弈到达自己的信息集后再决定如何行动, 即“如果……发生, 我将选择……”。因此采用逆向归纳法求解动态博弈。

(一) 第一种情况:地方政府实施改造

1. 从最后阶段行动的参与人决策开始考虑。

当政府选择“政府实施”策略时, 最后行动的是棚户区居民, 如果居民选择“合作”策略, 则居民能获得改造带来的居住条件改善、房屋增值等收益。如果选择“不合作”策略, 则因为政府强制拆迁付出成本。所以, 对居民来说, 必然选择“合作”策略。

2. 考虑次后阶段行动的人的决策。

当政府选择“政府实施”策略时, 次后阶段行动人就是第一阶段行动人, 即地方政府。如果居民选择“合作”策略, 则地方政府可以获得因城市面貌、投资环境改善等带来的城市经济发展;如果居民选择“不合作”策略, 则地方政府因强制拆迁等需要投入更多的成本, 还有可能引发暴力冲突等事件, 损害政府形象。

3. 找出均衡路径。

在政府选择“政府实施”策略时的均衡路径是:地方政府投资、棚户区居民合作的改造模式。

(二) 第二种情况:地方政府提供优惠政策

1. 从最后阶段行动的参与人决策开始考虑。

当地方政府选择“政府规制”策略时, 最后行动的是房地产开发企业, 首先考虑房地产开发企业如何决策。在考虑房地产开发企业的决策时, 假定棚户区居民已经选择了“合作”或“不合作”策略。如果居民已经选择了“合作”策略, 则房地产开发企业选择“参与”策略时, 可以获得土地、税费方面的优惠, 获得更多开发利润;而选择“不参与”策略, 则获益为0。但是由于棚户区改造利润可能低于其他房地产项目开发的社会平均利润, 也就是说棚改对于房地产开发企业来说, 存在着一定的风险。所以对于房地产开发企业来说, 可以选择“参与”或“不参与”策略。

2. 考虑次后阶段行动的人的决策。

当地方政府选择“政府规制”策略时, 次后行动的是棚户区居民。对于居民来说, 不管房地产开发企业是否参与, 选择“合作”策略都能获得改造带来的居住条件改善、房屋增值等收益, 若选择“不合作”策略, 则收益会因为政府的强拆而受到影响。所以, 对于棚户区居民来说, 必然选择“合作”策略。

3. 找出均衡路径。

在政府选择“政府规制”策略时的均衡路径是:其一, 地方政府提供优惠政策, 棚户区居民合作, 房地产开发企业参与的政府主导、市场运作的改造模式;其二, 地方政府提供优惠政策, 棚户区居民合作, 房地产开发企业不参与的棚户区居民自筹资金的自我改造模式。

结论及政策建议

通过以上理论分析, 在城市棚户区改造中各利益主体都属于“理性经济人”的情况下, 均衡策略组合为S1 (政府实施, 合作) , S2 (政府规制, 合作, 参与) , S3 (政府规制, 合作, 不参与) 。第一种是政府投资改造模式, 第二种是政府主导、房地产开发企业参与的改造模式, 第三种是棚户区居民自主改造模式。

棚户区表面上是一种空间形态, 而本质上却是土地问题 (华生, 2014) , 是利益冲突的焦点。棚户区改造实质上是相关利益主体在权益模糊体制下对既得权益和潜在权益的争取 (沈磊, 2004) 。城市棚户区改造是利益重新调整的过程, 改造中各利益主体的行为选择会对城市棚户区改造模式造成直接的影响, 进而对改造的效果带来影响。因此, 在改造中要注重构建棚户区居民、房地产开发商和地方政府的利益平衡机制, 这是保证棚户区改造顺利进行、实现其政策初衷的关键所在。

参考文献

[1]蓝枫, 高波, 刘洪玉, 秦耀辰.棚户区改造的难点和基本政策[J].城乡建设, 2013, (7) :22-26.

[2]陈碧红.棚户区改造存在的问题分析及建议——以长沙市开福区棚户区改造为例[J].中外建筑, 2008, (8) :123-124.

[3]楚德江.我国城市棚户区改造的困境与出路——以徐州棚户区改造的经验为例[J].理论导刊, 2011, (3) :43-46.

[4]郑文升, 丁四保, 王晓芳, 李铁滨.中国东北地区资源型城市棚户区改造与反贫困研究[J].地理科学, 2008, (2) :156-161.

[5]熊耀平.旧城棚户区改造问题研究[J].财经理论与实践, 2002, (4) :110-112.

[6]高峰译.博弈论基础[M].北京:中国社会科学出版社, 2011.

[7]华生.城市化转型与土地陷阱[M].北京:东方出版社, 2014.

篇4：浅谈城市棚户区改造的原则

关键词棚户区;改造;原则

中图分类号TU984文献标识码A文章编号1673-9671-(2010)071-0220-01

由于历史和现实原因,棚户区规划管理滞后,违法建筑集中,住户多属低收入群体,居住环境差,流动人员多,安全隐患大,管理机制不完善,成为社会不良现象的多发地,与现代城市的整体形象不和谐。因此,加快棚户区改造步伐,全面改善城市形象,已成为许多城市发展的必然选择,也是广大人民群众的迫切愿望。

1棚户区改造中存在的普遍问题

1.1资金保障问题

在棚户区改造中,资金往往是影响工程进展的最大问题。许多地方为了加快棚户区改造,千方百计筹措资金。大部分棚户区改造资金来源都比较复杂,有政府投入、有国家开发银行贷款、有市场化融资。但在实际动作过程中,往往因某一方面资金不到位而影响其它融资渠道的实现。

1.2基础设施配套不足

由于历史原因,棚户区市政基础设施建设欠账较多,一些改造项目中存在着城市基础设施建设不配套的问题,影响改造工作的顺利进行。

1.3困难户多,承受能力差

目前被拆迁户的安置方式一是货币补偿,二是产权调换、互找差价。由于困难户多为双困户(经济和住房),因而,如选择货币补偿,一般获得的货币补偿款不能在市场上买到房,因而选择产权调换的比例较大。但因原住房一般都是简易房,安置房为高层框剪结构,所以一些群众交不起差价款,产生“动迁不起”的现象。

1.4“针子户”问题

棚户区改造的多个项目都有个别被拆迁户漫天要价,形成“钉子户”。部分未完成拆迁的房屋还占着安置楼位,直接影响安置楼工程建设,影响棚户区被拆迁居民按时回迁。

2棚户区改造应遵循的原则

以上是棚户区改造中存在的普遍问题,也是最基本的问题,随着国民经济的发展和人民生活水平的提高,在棚户改造中应将目光放的远一点,在规划和建设中要符合可持续发展战略,符合和谐社会建设的需要。

2.1棚户改造与城市建设总体规划

1)城市棚户区改造项目必须符合城市总体规划、近期建设规划和控制性详细规划,坚持统一规划、合理布局、设施配套、环境良好、突出特色的原则。

2)棚户区改造项目规划应严格按照《城市规划编制办法》和《居住区规划设计规范》等国家标准、规范编制,并要与社区规划建设有机结合。要根据《城市紫线管理办法》的规定,做好历史文化街区和重点文物的保护。

3)认真执行国家的方针政策和法规,坚持以人为本,贯彻和遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定,推广使用建筑节能新技术和新材料。

2.2棚户区改造与小区建设

1)住宅建筑原则上按多层设计,考虑就业和物业管理的需要,合理规划相关配套设施和经营用房。

2)住宅间距,应以满足日照要求为基础,综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。

3)提高居住小区绿化美化率,根据实际情况控制最低绿化率25%～30%;多层建筑的回迁小区容积率不高于1.4。

2.3棚户区改造与周边环境

在棚户区改造过程中,要根据周边环境特点,创造优美和谐的人居氛围。

1)利用地势、自然山水,辟建小区公园、绿地、园林。

2)利用所处地域的人文、历史背景,创建文化型社区,即改善了人居环境,又宏扬了传统文化,使棚户区改造实现人与自然的和谐、人与社会的和谐。

3)注重小区的服务功能,建设全面配套的教育、商服设施,使棚户区改造后的居民不仅有房住,还要有学可上、有病可医、有购物场所、有休闲去处。全面提高被改造片区居民的生活质量。

2.4回迁住宅建筑设计原则

棚户区改造要本着以人为本的原则,以改善生活质量为宗旨,而不是只提供一个“可住的小窝”,因此,在住宅设计上,要体现人文关怀,根据社会总体经济发展水平和当地社会平均居住水平,在满足被改造片区居民生活需要的前提下,适当控制造价和经济投入。

1)住宅应按套型设计,以中小户型为主,每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。

2)卧室、起居室(厅)应有直接采光、自然通风。室内净高不应低于2.40m,局部净高不应低于2.10m。

3)厨房应有直接采光、自然通风,应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置,其使用面积不应小于4m2。

4)于检修的措施。套内应设置洗衣机的位置。

5)住宅单元门和分户门应当符合防盗设计要求。

2.5棚户改造应推广建筑节能技术

在棚户改造过程中,应开发应用节能技术,大力推广新技术、新材料,使棚户区改造符合国家的产业政策,与经济社会的发展相统一。在棚户区改造的住宅设计中,应严格执行节能目标:

1)屋面的传热系数不得大于1.0W/(m2.K)。

2)外墙的平均传热系数不得大于1.5W/(m2.K)。

3)当窗墙面积比大于0.35时,外窗的传热系数不得大于3.2W/(m2.K)。

4)当东、西向外窗(包括阳台门的透明部分)的窗墙面积比大于0.30时,外窗的遮阳系数不得大于0.50。

5)对设有屋顶天窗的建筑,其天窗洞口面积不得大于屋顶面积的4%,天窗的传热系数不得大于3.2W/(m2.K),遮阳系数不得大于0.50。

6)当低层建筑因体型系数不能满足现行节能标准的规定性指标时,应当满足下列要求:屋面传热系数不得大于0.6W/(m2.K);外墙平均传热系数不得大于0.8W/(m2.K);各朝向外窗(包括阳台门的透明部分)的传热系数不得大于3.2W/(m2.K)外,还必须同时满足上述第4款和第5款的要求。

7)进行围护结构节能动态计算时,应当以采暖和空调年耗电量之和作为判断依据,其中:多层、中高层居住建筑的采暖和空调年耗电量之和,应与参照建筑采暖和空调年耗电量之和进行比较,其计算所得设计建筑的采暖和空调年耗电量之和,应当小于等于参照建筑的采暖和空调年耗电量之和;低层居住建筑应当与参照建筑的采暖和空调年耗电量之和进行比较,其计算所得设计建筑的采暖和空调年耗电量之和,应当小于等于参照建筑的采暖和空调年耗电量之和;参照建筑确定的原则是:其形状、大小、朝向、内部房间划分和使用功能应与所设计建筑完全一致,其体型系数和各部分的围护结构传热系数以及遮阳系数应符合规定性指标,其中窗墙面积比按设计建筑取值,当窗墙面积大于40%时,按40%取值。

3结束語

篇5：城市棚户区改造融资模式研究

字数：2467 来源：商情

2015年24期

字体：大 中 小 打印当页正文

【摘要】近年来，我国城市一味的向边界扩张导致城市发展的不均衡，老城区发展停滞，遍布于城市的各个角落棚户区由此产生。基础设施落后，危房旧房严重影响居民的生活和城市的健康发展。如何迅速推进棚户区改造进程，改善居民的生活环境，实现城市健康发展是当前城市发展的重中之重。

【关键词】

棚户区；融资；南昌

一、研究背景

2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施

2013年7月4日，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》正式发布，为进一步加大棚户区改造力度，推动以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应提出了相关的意见。

李克强在2015年两会上表示，住房既是经济问题也是民生问题，政府要为低收入困难群体提供住房保障，中国城镇化在加快，住房需求是刚性的，鼓励居民的自住性住房和改善性住房，保持房地产市场平稳健康发展。

二、棚户区产生的原因及存在的问题

近年来，我国城市一味的向边界拓展导致城市发展的不均衡，使老城区的发展停滞，遍布于城市的各个角落棚户区由此产生。基础设施落后，危房旧房使居民的生活和城市的健康发展受到严重影响。城市化进程的快速发展，棚户区也越来越多，当达到一定的数量时，棚户区对城市的健康发展产生了重大的影响，迫切需要更新改造。

城市基础设施的成本越来越高，城市土地资源趋紧，造成棚户区改造成本大大增加。

棚户区中生活着一些特殊困难家庭，生活拮据、几代同住、房屋拥挤、身体残疾等。拆迁之后，根据国家规定的拆迁条例，他们所获得的补偿无法满解决几代人的居住问题，所以这部分人会强力的阻碍拆迁，这是拆迁中很难实现的困难。

由于棚户区的基本设施严重缺乏落后，房屋年久失修，存在许多的安全问题。南昌市市长郭安说棚户区有三怕，怕下雨，一下雨整个棚户区漏的很厉害，情绪不稳定。第二是怕下雪，一下雪花结果容易垮房压人，安全隐患十分严重。第三还怕天干物燥，火灾十分频繁。这个地方一旦着起火来，那就是火烧连营，无法挽救。

三、南昌棚户区改造现状

南昌对棚户区现状进行了再次摸底，按照2013—2017年全面完成改造任务的目标编制了《南昌市城市棚户区改造规划（2013年—2017年）》，初步确定了改造总体目标、任务以及具体项目。2013—2017年南昌市规划改造288个地块项目，总占地面积约4.7万亩，房屋建筑面积约2058万㎡，涉及约9.6万户、36.5万人，计划总投资约1778亿元。南昌计划用四年时间基本完成20132017年规划旧城改造面积约2000万㎡。

2013年，南昌市共完成房屋拆迁面积653.7万平方米，其中中心城区372万平方米。短短几个月，实施了十字街、万寿宫、青山南路、青山湖西岸、郭家庄、何坊西路、火车站东广场、幸福渠流域、临江商务区、象湖东岸等十大旧城改造项目，涉及9284户，房屋建筑面积154万平方米。

2014年，青山湖西岸片区、象山南路沿线、殷家巷片区等棚改全面推进，旧城改造涉及的总户数将达到3.4万户，房屋征迁面积约800万平方米。其中，中心城区项目主要有西湖区象山南路沿线、东湖区青山湖西岸等21个改造项目，涉及约2.01万户，改造面积约452万平方米。

2015年，在南昌市新建县、东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区等县区召开的“两会”上划定了主城区旧城改造范围。改造的地块有：京山老街、万溪村“城中村”、团结路棚户区、十字街棚户区、中山路棚户区、二七北路沿线、环丘街（寰丘街）及周边、起凤路和香江家具城地块、昌东工业园区、罗家片区等。

四、南昌棚户区改造现行融资模式

2013年江西南昌市确立“四个平衡”的棚改政策，对全市棚改项目资金采取封闭运行、统筹使用，通过“1+6+X”模式撬动国有资本、社会资本参与棚改，多个棚改项目快速推进。

根据国家和省里有关政策，南昌明确以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以努力实现城市赢得环境、百姓赢得财富、政府赢得民心、社会赢得和谐作为城市棚户区改造的根本目的，遵循“政府主导、市场运作、市区联动、机制推动、统一规划、政策扶持”的改造原则。城市棚户区改造按照“市级平衡、平台融资、县区拆迁、分类指导”的模式实施。

（一）资金封闭运行、统筹使用谋求四个平衡

南昌把全市四个中心城区的棚改项目统筹在一起，由市级统筹资金统一调配使用，建立了“四个平衡”机制，即单个地块不能平衡就综合平衡，内部不能平衡就外部平衡，近期不能平衡就远期平衡，静态不能平衡就动态平衡，确保全市棚改项目的土地收益全部返回用于棚改，统筹棚改项目的总体收支平衡。这样市、区两级就可以抛开单个项目短期内资金无法平衡的顾虑推进棚户区改造。

（二）“1+6+X”模式撬动国有资本、社会资本参与棚改

“1+6+X”的模式，“1”即由市土地储备中心筹措资金负责政府主导的旧改项目，土地出让净收益全部进入市土地储备中心专户，为后续棚改准备启动资金。“6”即由市政控股集团、市城投公司、昌工控股公司、轨道公司、旅游集团、市水投公司6家市属国有平台筹措资金负责棚改项目。“X”是指引进社会资本参与棚户区改造。可以是三者之一单独融资，也可以三者分别组合共同融资。“1+6+X”的最大亮点是撬动了社会资本，形成多元资本参与棚改的局面。社会资本参与棚改，不仅解决前期的资金压力，还有助于加快棚改速度以及提升棚改地块的业态。

五、常见融资模式

（一）PPP模式

1、实质：政府部门通过给予私营企业长期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设及有效运营

2、PPP模式的优点

（1）保证项目的在经济和技术上的可行性，缩短前期工作周期，降低项目费用，有利于缓解政府债务负担。

（2）有利于转换政府职能，减轻财政负担，政府将部分债务转移到私人部门。

（3）使项目参与各方整合组成联盟，协调各方不同的利益，同时也能分散部分风险，当亏损时，政府与私人共同承担。

3、PPP模式在棚户改造的应用的优势

在棚户区改造前期动迁需要大量的资金，引入私人资金能够加快改造进程，提高改造效率，PPP模式使政府部门和民营企业能够充分利用各自的优势，政府赢利性企业和非赢利性企业基于某个项目而形成以双赢相互合作形式参与各方可以达到预期单独行动相比更为有利的结果，参与各方虽然没有达到自身理想的最大利益，但社会效应最大化，对棚户区居民是最大的福音。

（二）BOT模式

BOT指的是政府或政府授权项目业主，将拟建设的某个基础设施项目，通过合同约定并授权另一投资企业来融资、投资、建设、经营、维护该项目，该投资企业在协议规定的时期内通过经营来获取收益，并承担风险。政府或授权项目业主在此期间保留对该项目的监督调控权。协议期满根据协议由授权的投资企业将该项目转交给政府或政府授权项目业主的一种模式。

1、BOT在棚户区之类基础工程建设方面的优势

（1）可以有效的减轻政府的财政负担，把从基础设施上省下的资金用到其它政府项目中去，从而可以在政府资源不足时将事情办的更好。

（2）而第三方承包商则可以通过这种方式与政府和财团搭线，获得更好的投资机会，采用BOT可以把金融机构和私人财团各自的资金通过入股或贷款的形式集中起来，投资建设于基础设施项目，而且投资效益往往相当可观。

2、BOT融资方式的劣势：

同样也是因为基础工程的缘故，BOT方式存在着一些缺点与局限性。融资成本较高，因此要求的投资回报率也高。相对授权期限较长，对投资者而言，投资回收期也较长、投资风险大，构成了对投资者不利的一面。

合同文件繁多、复杂。BOT方式是一个复杂的程勋，中间有许多的环节，包括与政府签订特许权的协议、与承包商签订建设合同、与金融公司签订贷款协议、与保险公司签订协议，在建设项目开始阶段就得付出巨大精力进行这些工作。

BOT涉及的经济主体比较多而且复杂，多个经济主体的利益协调相当困难，而政府作为经济主体而不是仲裁者的参与，又增加了协调难度。

（三）ABS模式

ABS指的是以项目所拥有的资产为基础，以该项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场上发型债券筹集资金的一种项目融资方式。

拓展融资渠道，降低融资成本，对于南昌棚户区改造项目来说，由于ABS融资成本低，融资效率高，对于这种棚户区改造需要尽快筹集资金的项目来说具有很高的实用性。

资金来源丰富、投资风险小，ABS项目融资的对象时资本市场上数量众多的债券购买者，债券可在二级市场流通，并通过SPC的“信用增级”使投资者免受资产质量风险的损失。而且被重组的资产汇集而成的“资产池”，从而可以在许多债务人中分摊违约风险，这就极大地分散了项目的投资风险，使每个投资者的风险减小。

政府资金压力小，ABS融资是用项目的未来收益来偿还债务，这样就有利于缓解政府的财政资金压力，使政府的或者企业的有限资金从事更多的投资成为可能。通过ABS能获得资金而且又不增加负担。在棚户区改造这个需要大量资金的项目中，ABS融资模式能很好的满足。

六、总结

篇6：城市棚户区改造方案

蚌埠作为安徽省第一个设市的城市，曾经是安徽省最大的老工业基地，历史原因决定蚌埠市棚户区改造的任务艰巨而繁重。两年来，蚌埠市抢抓被列入全省棚户区改造试点城市的契机，坚持把加快保障性住房建设和棚户区改造作为改善民生的重要抓手，作为提升城市形象和发展经济的重大举措，与重点工作同部署、与各项任务同落实、与年度目标同考核，坚持“政府主导、市场运作，市区联动、以区为主，科学规划、综合改造，以人为本、安置先行”的工作思路，为居民群众创造了良好的居住环境，目前已取得明显成效。其主要做法有以下几方面。

强化一个认识，建立三项机制，高度重视棚改工作。近年来，市委、市政府始终高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题，既作为一项重要民生工作来强调，又作为促进经济社会平稳较快发展的重要抓手来抓实抓好。一是建立目标责任机制。年初，市政府分别与各县区政府签订目标责任状，对每个棚户区改造项目进行详细分解；年底，按照《棚户区改造工作目标考核奖励办法》，严格奖惩兑现。二是建立督办问责机制。实行“三单”催办工作制，全程考核，全程督查，全程问责，确保棚户区改造按时间节点、进度计划推进。三是建立绿色通道机制。棚户区改造项目行政审批全部进入绿色通道，简化审批程序、压缩审批时限，实行“一表制”收缴，助推棚改工作提速。

强调两个先行，坚持四个结合，科学推进棚改工作。做好棚改工作，摸清底数是前提、科学规划是先导。一是强调基础数据先行，对全市范围内符合改造要求的棚户区住户全部登记造册，实行一户一档，做到“房产状况清、动迁面积清、补偿数量清、安置意愿清”，为推进全市棚户区改造提供了可靠的基础数据。二是强调科学规划先行。规划是城市发展的基础，也是棚户区改造成功的前提，高起点编制了《蚌埠市城市和国有工矿棚户区改造布局规划》，制定了棚户区改造3年实施计划，广泛征求公众意见，使棚户区改造依法、健康、有序进行。在规划方案编制过程中我们坚持做到“四个结合”：一是坚持棚改与保障性安居工程建设相结合，二是坚持棚改与优化城市布局相结合，三是坚持棚改与完善城市功能相结合，四是坚持棚改与促进全市经济协调发展相结合。

主攻拆迁、安置、资金三大难点，统筹推进棚改工作。拆迁、安置和资金保障是工作的难点和重点，也是整个棚改工作的“牛鼻子”，事关棚改工作的成败。我们重点采取三项措施。第一，以人为本，以和为贵，确保棚改项目拆得顺拆得稳。在拆迁工作中，我们始终把维护群众的合法利益放在首位，坚持以人为本、以民为重、以法为准、以和为贵，做到了文明拆迁、和谐拆迁。主要做了五个方面工作：一是以宣传促拆迁，二是以帮扶促拆迁，三是以政策促拆迁，四是以组织促拆迁，五是以维稳促拆迁。第二，先建后拆，安定民心，确保拆迁群众安得快安得好。在棚户区拆迁安置过程中，坚持实行货币安置与实物安置相结合自愿选择的原则，以满足不同群众动迁要求。一是充分发挥政府职能和优势，由政府统建安置房；二是运用BT方式招标选择有实力企业建设安置房；三是将安置房建设与廉租房、经济适用房等保障性住房相结合，优先解决棚户区范围内符合住房保障条件对象的住房问题；四是强化安置房工程管理，着力打造“放心工程”，严格规范各责任主体的质量管理行为，保证高标准、高质量建设安置小区。第三，广开渠道，多元筹措，确保资金借得来还得上。一是财政出资，加大财政投入，用好政府的钱；二是将棚户区改造与房地产开发相结合，用好企业的钱；三是利用BT等方式吸引社会资金参与棚户区安置房建设，用好社会的钱；四是建立融资平台从银行融资，用好银行的钱。同时，我们加强对全市棚改资金的专项管理、统筹使用，建立债务动态管理和预警机制，对债务的规模、结构和安全性进行动态预警和评估，确保棚改债务控制在合理范围内。