物业管理师

物业管理师（通用6篇）

篇1：物业管理师

切实注重掌握基本概念

从学习的基本规律来看，任何知识，但凡能够入门，无不要求有扎实的基本功，而基本功是否扎实，一个最重要的标志就是看对基本概念的理解和掌握程度。因此，基本概念是学习的重中之重，物业管理师考试也是如此。

基本概念的学习，大致可分为三个层次：一是能记忆复述，二是能深刻理解，三是能举一反三，用于分析实际问题。而从去年的考试来看，不仅要能记住文字表述，还要能理解含义，并能寓于实际的物业管理与服务工作中，做到融会贯通。例如，《物业管理综合能力》（以下简称《综合》）中以示意图形式出现的建筑设备方面的选择题、《物业管理实务》（以下简称《实务》）中以结构图形式出现的组织形式方面的选择题等，都是对基本概念理解的更高要求，单纯依靠文字记忆是难以应付的。而像前面提到的把基本概念隐含于案例分析与计算中的情况，更是如此。许多人成绩不佳的一个重要原因，就是只注重第一个层次，尽管费时不少，但却收效不佳。

因此，要想真正提高学习效率，都应该对基本概念高度重视，并赋予其最高的学习优先级。

从知识的逻辑性入手提高学习效率

如果说众多知识点是散落无序的珠子，那么逻辑性就是串连珠子的丝带，使学习者可以“牵一发而动全身”，做到融会贯通，牢固记忆。

以《综合》后三章来说，学员普遍存在两种认识误区：一是认为建筑工程、设备等知识，纯粹是记忆的东西，没什么好学；二是缺乏相关专业背景的学员认为“从未接触，无法掌握”。针对于此，在培训中我侧重从工程逻辑的角度编排内容，讲课时始终突出逻辑性与理解记忆，最终结果是，几乎所有学员，包括从未涉足这一方面的行政管理人员，普遍反映工程逻辑更简明，这一部分内容其实容易掌握。

所有考试内容中，最能体现知识体系逻辑性的，当属《综合》的经济学和《物业经营管理》（以下简称《经营》）的投资分析技术与收益性物业价值评估方面的内容。其看似复杂的图表曲线和计算公式把相当多的考生给吓住了，以至于不少人一开始就打退堂鼓，打算放弃――这正是心理学中“自证预言”的心理使然。

事实上，逻辑性强的知识点的最大好处是，一旦对于其中的逻辑关系彻底搞懂，那么无须强记也可长期牢固记忆，而且只要找对突破口，逻辑性是人人都可理解、可掌握的。而且更重要的是，单纯记忆公式只是短时有效，时间一长就会完全忘记，纵使你有时间反复记忆，到了考场上压力一大，相似公式之间的细微差异就可能造成混淆，导致前功尽弃。但是有了逻辑的理解，即使无需刻意记忆，也可以牢固把握，而且对于细微之处，凭借逻辑与推导，即可做到准确无误。

如果仅仅能够记住书中的内容，或者是凭借日常的经验随意发挥，那么是很难获得高分的，

其他诸如现场管理、安全防范、承接查验、招投标等，也都有其内在逻辑性，学习者必须予以重视。

记忆有方法，分类很有效

有时候需要记忆的内容看似分散，但可以按照一定标准进行分类，因此又可称为分门别类记忆法。

例如，《实务》第五章中，需要承接查验的共用设施设备共有14项之多，强记非常困难。但如果将其分为七类，则很容易记忆――水（2项）、电（5项）、暖（1项）、通（2项）、走路（1项）、说话（1项）、安全（2项）。

再比如，《经营》第十章中，写字楼物业管理工作模式共包括9点内容，重复记忆难以持久。但仔细观察之后，可分为四个部分，分别是：2个目标（物业发展目标、物业管理目标），1个评估（经营状况评估），3个对外管理（租户管理、租务市场管理、租赁期间管理），3个财物内部管理（人事管理、建筑物管理、财务管理）。

此方法适用于知识点很多的情况，通过归类可以大大减少一级记忆类别，而且每一类别之间容易关联记忆，从而大大降低记忆难度。

摆正做题、记忆和理解的关系

从应试角度看，考试必须要做题，因此题目练习是物业管理师备考的一个重要环节。这里要重点说明的是，学习者一定要摆正做题、记忆和理解的关系。

首先，做题本身不是目的，而是帮助梳理知识点、查缺补漏的一个手段。除了在考场上遇到没有把握或不会的题目必须猜测答题之外，考前做题的重点并非计较得了多少分，而是关注做错了多少、错在哪里、为什么错。其道理很简单，所谓学习进步就是把“不会的”或“错的”变成“会的”或“对的”。而很多人之所以大量做题却无明显效果，根本原因在于其总是盯着分数，一套题做完了只关心做对多少，而不愿意返回教材中，把丢分的地方彻底搞明白。如此一来，会的依旧会，不会的依旧不会，大量时间消耗却并无什么收获。

其次，做题是一种有效的记忆辅助手段。有一种有效的“正确观训练”的方法可以应用到备考中：搜集足够的试题，比如20套（前提是试题质量要过关而非粗制滥造），分为5组，每4套试题一组，然后再按照题型分组，例如每4套试题的单选题、多选题再分别分组。做题时，一次完成一组，严格按考试时间计时，完成之后自我评分，对于不会的、无把握而猜测的，或者粗心做错的，都做上标记并改错。所有试题做完一遍之后，可以开始下一轮，一般还会有做错的题目（但数量会大大减少），同样标记并改错。如此循环，直到全部做对为止。这种方法适用于临考之前的突破，会使考生对于相关知识点形成一种近乎直觉的“正确观”。

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篇2：物业管理师

案例题一般的试题类型是结合物业管理公司具体的某项工作：或“依法评说”，或“如何处理”，或“工作评价”，例如：

1、某住宅小区一业主因使用电器不当，引起火灾，物业管理公司保安人员发现后用灭火器灭火不果，立即拨打119电话报警，并启用消防栓，但是准备接水龙带时，发现水龙带已损坏，从其他设备上接好水龙大后，又发现水箱水量不足，这时消防车赶到，经消防人员和物业管理人员共同努力，将火势控制住。请评价该物业管理公司消防设备维护管理工作做得如何，并说明物业管理公司应怎样搞好管区内消防设备的维护管理?

2、某住宅小区一业主刘畅先生是文艺界人士。某日，刘先生在其别墅内举行大型化妆舞会，场面热烈，直至次日临晨五时才尽兴而散。是日，刘畅的邻居到物业管理公司投诉说他的活动影响了他们的正常休息。物业管理公司应如何处理此事？物业管理公司应怎样按照我国《城市区域环境噪音标准》对小区内的环境噪音污染进行全面控制？

（二）答题方法

案例题常见的命题类型有：“依法评说”型、“问题处理”型、“工作评价”型等三种形式。

1、“依法评说”型

对于“依法评说”型案例题，应按照以下格式回答：

①基于题目事实，回答“对”与“否”，

②对你的结论，按照国家物业管理法律法规以及地方性规定条例进行论述。

③如果是“否”，说明如何做。

2、“问题处理”型

对于“问题处理”型案例题，应按照以下格式回答：

①基于题目事实，回答命题中对问题的处理是“对”与“否”。

②对你的结论，按照国家物业管理法律法规以及地方性规定条例进行论述。

③如果是“否”，说明如何做。

3、“工作评价”型

对于“工作评价”型案例题，应按照以下格式回答：

①基于题目事实，回答命题中某项工作的方式或结果是“对”与“否”。

②对你的结论，按照国家物业管理法律法规以及地方性规定条例进行论述。

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篇3：物业管理师综合能力分析

1 国内外物业管理师发展的历史沿革

物业管理已经成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业,在加快城市化发展进程、扩大就业和居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区等方面发挥了重大作用。

1.1 我国物业管理师产生的背景

目前,我国广大城市居民的住房需求正从追求生存空间的数量型转向数量和质量并重,随着住房商品化的发展,物业管理走进千家万户,为广大居民提供专业服务。自2004年开始,我国房地产市场投资一直保持着迅猛的增长势头,房地产开发企业施工房屋面积、竣工房屋面积、新开工房屋面积逐年增长。数据表明:20042013年间,我国房地产的巨大利润空间吸引了各种资金的持续进入,房地产市场的供给迅速增加。庞大的房屋建设规模和巨大的后期管理任务,足以引起物业服务行业的注意。

上世纪80年代,随着我国深圳经济特区的建立,我国首家涉外物业管理专业公司在深圳诞生。深圳市物业管理公司为全国物业管理活动的开展起到了表率作用,并为今后物业管理行业的发展奠定了基础。

1994年4月建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》,明确了新建住宅小区的房屋必须实行物业管理,从而推动了房屋管理新模式的发展。2003年6月《物业管理条例》的出台,预示着我国物业管理行业进入到市场竞争和逐步规范阶段。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》,规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理;物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督”。标志着物业管理市场进入了继续发展阶段,为物业管理的发展奠定了法律基础。特别值得一提的是,2010年按照《物业管理师制度暂行规定》和《物业管理师资格考试实施办法》,在全国统一实施了物业管理师(简称CPM)资格考试,标志着对物业管理专业人员有了更高标准的要求。

2013年10月28日,中国物业管理协会正式向社会公开发布的《物业管理行业发展报告》显示,截至2012年底,我国物业管理行业拥有71000余家企业,612.3万从业人员,管理各类房屋面积145.3亿平方米,年营业收入超过3000亿元。但是,从事此行业的专业物业管理师必须具备相关综合能力,才能适应此行业的发展需要。

在物业管理服务中,管理对象是房屋建筑及附属的设施设备,服务对象是业主或使用人,物业管理人员对自己所管理的对象必须有专业的了解:如房屋建筑的组成部分(基础、屋顶、楼梯和电梯、墙体、门窗、楼地层、给排水系统、采暖通风系统、电气照明系统、中央空调系统、智能化管理系统等)、各建筑组成部分的构造要求、建筑工程识图的技能、水暖电设施设备图的识图原理、建筑材料的种类及使用过程中的注意事项等。

随着我国加入WTO以及《物业管理条例》的颁布实施,物业管理行业的发展更加规范、更加市场化。国外物业管理企业的大举进入,使得市场的竞争日趋激烈,这对我国物业服务企业无疑是一种挑战。而物业管理的优劣关键在于物业管理服务的品质,服务品质的提升在于企业是否拥有先进的管理体制和优秀的人才,谁拥有了人才,谁就将在市场竞争中占有优势。

1.2 国外物业管理师发展沿革

众所周知,英国是世界上工业革命发展最早的国家之一,早期工业革命的发展,必将促进生产和生产力的发展,也必将对整个社会的政治、经济和社会生活环境带来极大的冲击。

19世纪的英国,工业革命致使很多农村人口进入到城市的工厂务工,致使城市人口膨胀,住房紧张,造成生活环境恶化,给社会稳定带来巨大隐患。当时一位名叫奥克维娅·希尔(OCTAVIA HILL)的女士,拥有自己的物业,为了搞好经营、获得经济效益,她制定了一套相应的房屋管理办法,要求客户遵守,很快便取得了成功。不仅大大改善了客户的居住环境,而且使业主与客户的关系变得相对友好,创造了物业管理的早期经营模式。这一现象,受到了英国政府以及广大业主和客户的广泛关注,世界各地的物业管理经营者也开始纷纷效仿。与此同时,英国在19世纪中叶成立了英国特许房屋经理学会(简称“CIH”),以各种形式针对不同人群进行培训。“CIH”的住房管理注册学院不仅开展各种培训,还提供远程学习课程。学习有两种方式,一种是采取脱产学习的形式,另一种是采取远程学习的方式进行“CIH”资格认证的学习。很多人采取CIH资格认证的学习方式进行物业管理专业知识的学习,这种学习理念,对英国物业管理行业起到了积极的推动作用,使得物业管理队伍中的人员素质和能力得以迅速提高。

在美国,随着20世纪城市化的到来,房地产行业变得越来越专业化和复杂化。注册物业管理师(CPM)这个专业名称产生于1933年,获得这个称号必须通过三门专业考试并且拥有至少五年的工作经验。物业管理师是从以前收租人的角色演变而来的,他们必须拥有公关技巧和建筑工程维修等技术知识,并且是一位理性的决策者。20世纪早期重要技术改革的到来(如:钢结构建筑、高速电梯等)带来了高层建筑和超高层建筑的兴起,从而使得建筑密度也持续增加。另外,汽车的广泛使用也让越来越多的人迁移到郊区去居住,于是出现了不同类型的物业。其中,主要的类型是零售业、办公区、工业区、农业区、住宅区以及一些其他特殊用途的物业形式。

美国的物业管理领域职位定义是十分多样化的,包括资产经理、物业管理师、租赁经理、管理员、维护主管、建筑工程师等,因此,要求物业管理师必须具备多项综合能力,才能胜任物业管理工作。

2 物业管理师职业能力的构成分析

要想成为一名优秀的物业管理师,职业能力的培养非常重要,需要掌握很多基本理论知识,并具备运用基本理论知识指导具体工作的能力。

2.1 具备物业管理和建筑工程方面专业知识

作为物业管理者,应该非常清楚,物业(property)是指已建成并投入使用的各类建筑及其附属设施、设备和场地。物业管理(propertymanagement) 是指通过业主和物业服务企业之间签订物业服务合同,双方严格按照物业服务合同的约定,对物业进行专业化管理。按照国家相关规定,物业管理师 (certified propertymanager) 将是今后物业管理活动中,不可或缺的专业管理人员。

提高物业管理者的综合能力,应掌握房屋建筑工程及其附属设施、设备的专业知识。因为物业服务企业管理对象是物业,它涉及各类工程建筑及其附属设施、设备等专业知识,只有熟悉所管理的对象,才能更好地为业主提供专业服务。随着新一代互联网技术和其他高新技术的发展,对传统的物业管理者提出巨大挑战,物业管理师应该与时俱进,努力学习新技术、新方法,把握新时期业主及使用人的服务需求,探索出符合我国基本国情的物业管理新模式。

2.2 具备房地产开发管理相关知识

物业管理者的综合能力涉及到房地产项目的开发与经营管理,物业人员应该掌握房地产开发和房地产经营的相关知识,因为物业管理与房地产开发密切相关,前期房地产项目的开发活动,直接影响后期的物业管理质量。物业管理企业在接管物业项目之前要充分了解开发企业的设计意图,注意开发企业的销售业绩,关注即将入住的业主的服务需求,为今后更好的为业主服务提供保障。

2.3 具有一定的经济管理、社会和心理学相关知识

首先,物业管理师需要具备一定的经济管理基本知识。物业管理是一种以服务为主要内容的特殊商品,在物业管理市场中符合经济学运行的一般规律,了解市场需求和供给理论、生产理论、成本理论和市场失灵理论,运用经济学理论指导物业服务市场运作,才能保证物业服务企业决策的科学性。

其次,物业管理师需要具备管理学基础知识。在物业管理过程中,物业服务企业要想更好地实现经营目标,获得较强的企业信誉和竞争力,必须灵活的运用管理学基本原理,明确管理的概念、管理的基本职能、市场营销管理、服务营销、企业经营战略、品牌战略等相关理论,并把管理学理论应用在日常的物业管理与服务实践之中。

再次,物业管理师需要掌握社会和心理学基本知识。社会学是研究人类社会结构和行为的学科,在物业管理实践中,社区文化、社区组织以及和谐社会的建设均离不开社会学基础知识。另外,正确运用心理学知识也是物业管理师必备的能力之一。物业服务对象是业主和使用人,这类人群年龄段不同、职业不同、受教育程度不同、个人素质不同,如何正确处理好人际关系,将直接涉及物业公司的满意度。因此,只有运用好心理学等相关知识,才能更好的与客户沟通,不断提高物业服务质量。

2.4 熟练运用法律、法规解决难题

在实际的物业管理活动中,由于各方法律主体利益不同,会产生各种各样的法律纠纷,如:开发企业和业主之间、物业服务企业和业主之间、业主和业主之间、物业服务企业和专业公司之间,都有可能产生法律纠纷。如何运用法律知识维护自身合法权益,正确处理物业服务过程中的各方法律主体的权利义务关系,显得尤为重要。法是国家制定或认可的社会规范,是国家强制力的表现。作为物业管理师,必须全面掌握物业管理法律知识,明确各方主体的权利义务关系,掌握“以事实为依据,以法律为准绳”的法律原则,解决物业管理工作中的实际问题。

2.5 运用公共关系知识,指导物业管理工作

作为一名物业管理师,服务对象可能是不同类型的物业项目,也可能是不同项目中的不同客户。不同的服务对象具有不同的特征,需要采取不同的服务方式。因此,必须掌握公共关系等相关知识,正确运用公共关系理论,指导物业服务工作,为物业服务企业的生存、发展和个人的活动创造良好的声誉。

3 我国物业管理师综合职业能力现状分析

到目前为止,物业管理在我国只有短短近30年的发展历程,但是我国物业管理行业发展非常迅速,从业人员增长较快。在此基础上,专业人才综合能力的培养显得至关重要。通过分析2010年我国物业管理师的资格考试,可以看出,广大物业管理人员的综合能力和基本素质亟待提高。

3.1 2010年我国物业管理师资格考试数据分析

3.1.1报考人数少,通过率较低

以2010年我国第一次全国物业管理师资格考试情况统计分析,不难看出,该资格考试的报考人数不多,实际考试的通过率也比较低。参考率只有87.83%,通过率只有26.42%(见表1)。

3.1.2 考生学历层次不高

参加考试人员学历层次较低,研究生以上学历报考人员所占比例很少,只有3%,专科学历人员最多,达到48%。该数据显示出物业管理行业从业人员中高学历人员仍占少数(见表2)。

3.1.3 中青年人通过率高

虽然实际的物业服务企业人员年龄较大,但是通过职业资格考试成功率最高的年龄段是30-45岁人群,占参考人员的73.9%,说明这些人员才是目前物业管理队伍中的中坚力量(见表3)。

数据来源:中国物业管理协会网站。

数据来源:中国物业管理协会网站。

3.1.4 经济发达地区考试通过率较高

一个地区的经济发展,必将带动物业管理行业的发展,经济欠发达地区很难吸引到高素质的物业管理人员。在2010年的资格考试中,通过率最高的地区为北京、上海和广东。其中,通过率最高的是北京,达到14.2%。但从全国来看,通过率最低的是西北地区,仅仅达到3.8%(见表4)。

3.2 大多数物业服务企业的人员结构

3.2.1房管站转制,成立物业服务企业

随着我国事业单位体制改革的不断推进,原有房管站或房管所均已进行事业单位改革,部分房屋管理和工程维修人员直接转制到物业服务企业。由于现代物业管理模式与传统的房屋管理模式在服务理念上有本质的区别,特别是物业管理市场化的今天,对管理人员的服务意识和综合能力的要求越来越高,这些人员需要逐步改变服务理念才能应对新形势下物业管理行业对服务人员的要求,逐步成为真正的物业管理师。

3.2.2 各行各业人员转入物业服务行业

随着改革开放事业的发展,全国各行业的人员纷纷转入物业管理队伍,这些人有一定的专业理论知识,但不熟悉物业管理业务。物业管理工作内容复杂,专业性较强,要想成为物业管理行业内的佼佼者,还需在专业技能上不断努力学习,从外行变内行,成为合格的物业管理师。

3.2.3 大中专院校毕业生

在应届和往届的大中专院校毕业生中,不乏物业管理专业的毕业生较多,但是他们缺乏工作经验且人数较少。

以天津市为例,26所高职院校中只有天津国土资源和房屋职业学院一所院校率先开设了物业管理专业,每年也只培养2-3个班的学生。很多学生和家长对该专业有误解和偏见,选择专业时优先报考其他热门专业,造成该专业人才储备不足。另一方面,刚刚毕业的学生工作能力欠缺,还需在实际工作岗位中历练,才能胜任物业管理师的艰辛工作。

3.2.4 城市中的“4050”人员

在目前的物业服务企业中,有相当一批人的年龄层次在40-50岁之间,他们有的是企业下岗职工,有的是来自农村的剩余劳动力,经过简单培训就进入到物业管理队伍之中,从事体力劳动和简单的服务性工作。

这些城市下岗职工和农村剩余劳动力普遍存在年龄较大、学历较低的问题,再学习的能力也非常欠缺,难以胜任服务标准越来越高的物业管理专业人才需求。

综上,无论是过物业管理师资格考试的数据分析,还是对从业人员的结构构成分析,都可以看出,目前物业管理行业中还存在着物业管理人员知识水平不高、业务水平有限、综合能力素质偏低等不利因素,在今后的物业服务活动中,需要大量培养物业管理专业人才,充实到物业服务企业之中。通过理论培训和实践锻炼,不断提高物业管理人员的专业水平。

数据来源:中国物业管理协会网站。

数据来源:中国物业管理协会网站。

4 提高物业管理师管理能力的方法研究

为了解决物业管理专业人才需求,同时也从提高物业管理师综合能力角度出发,建立结构合理的专业管理人员队伍,应从以下几个方面进行研究。

4.1 建议更多的高等院校开办物业管理专业

建议全国范围内的各级各类院校积极开设物业管理专业,形成中专、大专、本科院校各个层次的物业管理人才培养,为今后物业管理行业提供高级人才储备。

4.2 以物业管理师考试内容为目标,合理设置核心专业课程

在安排教学计划时,将职业资格考试的内容设置为核心课程,请有培训经验的专业教师担任主要核心课程的授课任务,使学生在校期间就能系统的学习物业管理师的基本理论知识,以便在毕业后能够积极参与物业管理实践工作,充实到物业服务企业中高级管理人员队伍当中去。

4.3 持续开展物业管理师的职业培训

为了不断提高物业管理师的职业能力,应积极开展职业培训和继续教育,以适应新时期形势下物业管理行业不断发展的需要。

应逐步构建灵活开放的培训体系,努力做到物业管理专业学历教育和非学历教育协调发展、短期培训和长期培训相结合的物业管理师职业培训,对已经考取物业管理师职业资格的人员,开展继续教育培训,为形成学习型社会奠定坚实基础。

4.4 学习发达国家的先进经验,不断提升物业管理师职业能力

物业管理是从西方国家开始起源的,如何向物业管理服务水平较高的发达国家学习,具有重要意义。

因此,可采用走出去、请进来的方式积极学习和借鉴国外先进物业管理经验,不断提升我国物业管理水平,建立有中国特色的物业管理师队伍。

4.5 政府应加大监管力度,促进物业管理师职业资格制度有序发展

物业管理行业涉及千家万户,关系到社会的和谐稳定,因此,政府要不断加大监管力度,严格物业管理师考试制度,不断给物业管理行业输送优秀的高级管理人才,促进物业管理行业的健康发展。

参考文献

[1] .张弘武.美国物业管理概要.中国建筑工业出版社.2010.9

[2] .韩朝.物业管理综合能力.中国建筑工业出版社.2006.8

篇4：物业管理师综合能力分析

关键词：物业管理，物业管理师，综合能力

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）01-0074-80收稿日期：2014-12-28

我国物业管理市场是随着我国房地产市场的发展应运而生的，近些年我国房地产市场发展迅速，形成很大规模的房屋建设，这必将引起对新建成房屋的专业管理和维护需求。不论房屋销售状况如何，都需要有相应的一支专业管理人员队伍，对物业提供环境卫生保洁、公共秩序维护、绿化环境养护、房屋配套设施的维修养护管理。随着我国城市化进程的不断推进，需要管理的物业规模还将逐步扩大，今后一段时期内，如果不能提供一定数量的高素质物业管理专业人员，必将严重制约物业管理行业的健康发展。

1 国内外物业管理师发展的历史沿革

物业管理已经成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业，在加快城市化发展进程、扩大就业和居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区等方面发挥了重大作用。

1.1 我国物业管理师产生的背景

目前，我国广大城市居民的住房需求正从追求生存空间的数量型转向数量和质量并重，随着住房商品化的发展，物业管理走进千家万户，为广大居民提供专业服务。自2004年开始，我国房地产市场投资一直保持着迅猛的增长势头，房地产开发企业施工房屋面积、竣工房屋面积、新开工房屋面积逐年增长。数据表明：2004-2013年间，我国房地产的巨大利润空间吸引了各种资金的持续进入，房地产市场的供给迅速增加。庞大的房屋建设规模和巨大的后期管理任务，足以引起物业服务行业的注意。

上世纪80年代，随着我国深圳经济特区的建立，我国首家涉外物业管理专业公司在深圳诞生。深圳市物业管理公司为全国物业管理活动的开展起到了表率作用，并为今后物业管理行业的发展奠定了基础。

1994年4月建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确了新建住宅小区的房屋必须实行物业管理，从而推动了房屋管理新模式的发展。2003年6月《物业管理条例》的出台，预示着我国物业管理行业进入到市场竞争和逐步规范阶段。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。标志着物业管理市场进入了继续发展阶段，为物业管理的发展奠定了法律基础。特别值得一提的是，2010年按照《物业管理师制度暂行规定》和《物业管理师资格考试实施办法》，在全国统一实施了物业管理师（简称CPM）资格考试，标志着对物业管理专业人员有了更高标准的要求。

2013年10月28日，中国物业管理协会正式向社会公开发布的《物业管理行业发展报告》显示，截至2012年底，我国物业管理行业拥有71000余家企业，612.3万从业人员，管理各类房屋面积145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元。但是，从事此行业的专业物业管理师必须具备相关综合能力，才能适应此行业的发展需要。

在物业管理服务中，管理对象是房屋建筑及附属的设施设备，服务对象是业主或使用人，物业管理人员对自己所管理的对象必须有专业的了解：如房屋建筑的组成部分（基础、屋顶、楼梯和电梯、墙体、门窗、楼地层、给排水系统、采暖通风系统、电气照明系统、中央空调系统、智能化管理系统等）、各建筑组成部分的构造要求、建筑工程识图的技能、水暖电设施设备图的识图原理、建筑材料的种类及使用过程中的注意事项等。

随着我国加入WTO以及《物业管理条例》的颁布实施，物业管理行业的发展更加规范、更加市场化。国外物业管理企业的大举进入，使得市场的竞争日趋激烈，这对我国物业服务企业无疑是一种挑战。而物业管理的优劣关键在于物业管理服务的品质，服务品质的提升在于企业是否拥有先进的管理体制和优秀的人才，谁拥有了人才，谁就将在市场竞争中占有优势。

1.2 国外物业管理师发展沿革

众所周知，英国是世界上工业革命发展最早的国家之一，早期工业革命的发展，必将促进生产和生产力的发展，也必将对整个社会的政治、经济和社会生活环境带来极大的冲击。

19世纪的英国，工业革命致使很多农村人口进入到城市的工厂务工，致使城市人口膨胀，住房紧张，造成生活环境恶化，给社会稳定带来巨大隐患。当时一位名叫奥克维娅·希尔（OCTAVIA HILL）的女士，拥有自己的物业，为了搞好经营、获得经济效益，她制定了一套相应的房屋管理办法，要求客户遵守，很快便取得了成功。不仅大大改善了客户的居住环境，而且使业主与客户的关系变得相对友好，创造了物业管理的早期经营模式。这一现象，受到了英国政府以及广大业主和客户的广泛关注，世界各地的物业管理经营者也开始纷纷效仿。与此同时，英国在19世纪中叶成立了英国特许房屋经理学会（简称“CIH”），以各种形式针对不同人群进行培训。“CIH”的住房管理注册学院不仅开展各种培训，还提供远程学习课程。学习有两种方式，一种是采取脱产学习的形式，另一种是采取远程学习的方式进行“CIH”资格认证的学习。很多人采取CIH资格认证的学习方式进行物业管理专业知识的学习，这种学习理念，对英国物业管理行业起到了积极的推动作用，使得物业管理队伍中的人员素质和能力得以迅速提高。

在美国，随着20世纪城市化的到来，房地产行业变得越来越专业化和复杂化。注册物业管理师（CPM）这个专业名称产生于1933年，获得这个称号必须通过三门专业考试并且拥有至少五年的工作经验。物业管理师是从以前收租人的角色演变而来的，他们必须拥有公关技巧和建筑工程维修等技术知识，并且是一位理性的决策者。20世纪早期重要技术改革的到来（如：钢结构建筑、高速电梯等）带来了高层建筑和超高层建筑的兴起，从而使得建筑密度也持续增加。另外，汽车的广泛使用也让越来越多的人迁移到郊区去居住，于是出现了不同类型的物业。其中，主要的类型是零售业、办公区、工业区、农业区、住宅区以及一些其他特殊用途的物业形式。

美国的物业管理领域职位定义是十分多样化的，包括资产经理、物业管理师、租赁经理、管理员、维护主管、建筑工程师等，因此，要求物业管理师必须具备多项综合能力，才能胜任物业管理工作。

2 物业管理师职业能力的构成分析

要想成为一名优秀的物业管理师，职业能力的培养非常重要，需要掌握很多基本理论知识，并具备运用基本理论知识指导具体工作的能力。

2.1 具备物业管理和建筑工程方面专业知识

作为物业管理者，应该非常清楚，物业（property）是指已建成并投入使用的各类建筑及其附属设施、设备和场地。物业管理（property management）是指通过业主和物业服务企业之间签订物业服务合同，双方严格按照物业服务合同的约定，对物业进行专业化管理。按照国家相关规定，物业管理师（certified property manager）将是今后物业管理活动中，不可或缺的专业管理人员。

提高物业管理者的综合能力，应掌握房屋建筑工程及其附属设施、设备的专业知识。因为物业服务企业管理对象是物业，它涉及各类工程建筑及其附属设施、设备等专业知识，只有熟悉所管理的对象，才能更好地为业主提供专业服务。随着新一代互联网技术和其他高新技术的发展，对传统的物业管理者提出巨大挑战，物业管理师应该与时俱进，努力学习新技术、新方法，把握新时期业主及使用人的服务需求，探索出符合我国基本国情的物业管理新模式。

2.2 具备房地产开发管理相关知识

物业管理者的综合能力涉及到房地产项目的开发与经营管理，物业人员应该掌握房地产开发和房地产经营的相关知识，因为物业管理与房地产开发密切相关，前期房地产项目的开发活动，直接影响后期的物业管理质量。物业管理企业在接管物业项目之前要充分了解开发企业的设计意图，注意开发企业的销售业绩，关注即将入住的业主的服务需求，为今后更好的为业主服务提供保障。

2.3 具有一定的经济管理、社会和心理学相关知识

首先，物业管理师需要具备一定的经济管理基本知识。物业管理是一种以服务为主要内容的特殊商品，在物业管理市场中符合经济学运行的一般规律，了解市场需求和供给理论、生产理论、成本理论和市场失灵理论，运用经济学理论指导物业服务市场运作，才能保证物业服务企业决策的科学性。

其次，物业管理师需要具备管理学基础知识。在物业管理过程中，物业服务企业要想更好地实现经营目标，获得较强的企业信誉和竞争力，必须灵活的运用管理学基本原理，明确管理的概念、管理的基本职能、市场营销管理、服务营销、企业经营战略、品牌战略等相关理论，并把管理学理论应用在日常的物业管理与服务实践之中。

再次，物业管理师需要掌握社会和心理学基本知识。社会学是研究人类社会结构和行为的学科，在物业管理实践中，社区文化、社区组织以及和谐社会的建设均离不开社会学基础知识。另外，正确运用心理学知识也是物业管理师必备的能力之一。物业服务对象是业主和使用人，这类人群年龄段不同、职业不同、受教育程度不同、个人素质不同，如何正确处理好人际关系，将直接涉及物业公司的满意度。因此，只有运用好心理学等相关知识，才能更好的与客户沟通，不断提高物业服务质量。

2.4 熟练运用法律、法规解决难题

在实际的物业管理活动中，由于各方法律主体利益不同，会产生各种各样的法律纠纷，如：开发企业和业主之间、物业服务企业和业主之间、业主和业主之间、物业服务企业和专业公司之间，都有可能产生法律纠纷。如何运用法律知识维护自身合法权益，正确处理物业服务过程中的各方法律主体的权利义务关系，显得尤为重要。法是国家制定或认可的社会规范，是国家强制力的表现。作为物业管理师，必须全面掌握物业管理法律知识，明确各方主体的权利义务关系，掌握“以事实为依据，以法律为准绳”的法律原则，解决物业管理工作中的实际问题。

2.5 运用公共关系知识，指导物业管理工作

作为一名物业管理师，服务对象可能是不同类型的物业项目，也可能是不同项目中的不同客户。不同的服务对象具有不同的特征，需要采取不同的服务方式。因此，必须掌握公共关系等相关知识，正确运用公共关系理论，指导物业服务工作，为物业服务企业的生存、发展和个人的活动创造良好的声誉。

3 我国物业管理师综合职业能力现状分析

到目前为止，物业管理在我国只有短短近30年的发展历程，但是我国物业管理行业发展非常迅速，从业人员增长较快。在此基础上，专业人才综合能力的培养显得至关重要。通过分析2010年我国物业管理师的资格考试，可以看出，广大物业管理人员的综合能力和基本素质亟待提高。

3.1 2010年我国物业管理师资格考试数据分析

3.1.1 报考人数少，通过率较低

以2010年我国第一次全国物业管理师资格考试情况统计分析，不难看出，该资格考试的报考人数不多，实际考试的通过率也比较低。参考率只有87.83%，通过率只有26.42%（见表1）。

3.1.2 考生学历层次不高

参加考试人员学历层次较低，研究生以上学历报考人员所占比例很少，只有3%，专科学历人员最多，达到48%。该数据显示出物业管理行业从业人员中高学历人员仍占少数（见表2）。

3.1.3 中青年人通过率高

虽然实际的物业服务企业人员年龄较大，但是通过职业资格考试成功率最高的年龄段是30-45岁人群，占参考人员的73.9%，说明这些人员才是目前物业管理队伍中的中坚力量（见表3）。

3.1.4 经济发达地区考试通过率较高

一个地区的经济发展，必将带动物业管理行业的发展，经济欠发达地区很难吸引到高素质的物业管理人员。在2010年的资格考试中，通过率最高的地区为北京、上海和广东。其中，通过率最高的是北京，达到14.2%。但从全国来看，通过率最低的是西北地区，仅仅达到3.8%（见表4）。

3.2 大多数物业服务企业的人员结构

3.2.1 房管站转制，成立物业服务企业

随着我国事业单位体制改革的不断推进，原有房管站或房管所均已进行事业单位改革，部分房屋管理和工程维修人员直接转制到物业服务企业。由于现代物业管理模式与传统的房屋管理模式在服务理念上有本质的区别，特别是物业管理市场化的今天，对管理人员的服务意识和综合能力的要求越来越高，这些人员需要逐步改变服务理念才能应对新形势下物业管理行业对服务人员的要求，逐步成为真正的物业管理师。

3.2.2 各行各业人员转入物业服务行业

随着改革开放事业的发展，全国各行业的人员纷纷转入物业管理队伍，这些人有一定的专业理论知识，但不熟悉物业管理业务。物业管理工作内容复杂，专业性较强，要想成为物业管理行业内的佼佼者，还需在专业技能上不断努力学习，从外行变内行，成为合格的物业管理师。

3.2.3 大中专院校毕业生

在应届和往届的大中专院校毕业生中，不乏物业管理专业的毕业生较多，但是他们缺乏工作经验且人数较少。

以天津市为例，26所高职院校中只有天津国土资源和房屋职业学院一所院校率先开设了物业管理专业，每年也只培养2-3个班的学生。很多学生和家长对该专业有误解和偏见，选择专业时优先报考其他热门专业，造成该专业人才储备不足。另一方面，刚刚毕业的学生工作能力欠缺，还需在实际工作岗位中历练，才能胜任物业管理师的艰辛工作。

3.2.4 城市中的“4050”人员

在目前的物业服务企业中，有相当一批人的年龄层次在40-50岁之间，他们有的是企业下岗职工，有的是来自农村的剩余劳动力，经过简单培训就进入到物业管理队伍之中，从事体力劳动和简单的服务性工作。

这些城市下岗职工和农村剩余劳动力普遍存在年龄较大、学历较低的问题，再学习的能力也非常欠缺，难以胜任服务标准越来越高的物业管理专业人才需求。

综上，无论是过物业管理师资格考试的数据分析，还是对从业人员的结构构成分析，都可以看出，目前物业管理行业中还存在着物业管理人员知识水平不高、业务水平有限、综合能力素质偏低等不利因素，在今后的物业服务活动中，需要大量培养物业管理专业人才，充实到物业服务企业之中。通过理论培训和实践锻炼，不断提高物业管理人员的专业水平。

4 提高物业管理师管理能力的方法研究

为了解决物业管理专业人才需求，同时也从提高物业管理师综合能力角度出发，建立结构合理的专业管理人员队伍，应从以下几个方面进行研究。

4.1 建议更多的高等院校开办物业管理专业

建议全国范围内的各级各类院校积极开设物业管理专业，形成中专、大专、本科院校各个层次的物业管理人才培养，为今后物业管理行业提供高级人才储备。

4.2 以物业管理师考试内容为目标，合理设置核心专业课程

在安排教学计划时，将职业资格考试的内容设置为核心课程，请有培训经验的专业教师担任主要核心课程的授课任务，使学生在校期间就能系统的学习物业管理师的基本理论知识，以便在毕业后能够积极参与物业管理实践工作，充实到物业服务企业中高级管理人员队伍当中去。

4.3 持续开展物业管理师的职业培训

为了不断提高物业管理师的职业能力，应积极开展职业培训和继续教育，以适应新时期形势下物业管理行业不断发展的需要。

应逐步构建灵活开放的培训体系，努力做到物业管理专业学历教育和非学历教育协调发展、短期培训和长期培训相结合的物业管理师职业培训，对已经考取物业管理师职业资格的人员，开展继续教育培训，为形成学习型社会奠定坚实基础。

4.4 学习发达国家的先进经验，不断提升物业管理师职业能力

物业管理是从西方国家开始起源的，如何向物业管理服务水平较高的发达国家学习，具有重要意义。

因此，可采用走出去、请进来的方式积极学习和借鉴国外先进物业管理经验，不断提升我国物业管理水平，建立有中国特色的物业管理师队伍。

4.5 政府应加大监管力度，促进物业管理师职业资格制度有序发展

物业管理行业涉及千家万户，关系到社会的和谐稳定，因此，政府要不断加大监管力度，严格物业管理师考试制度，不断给物业管理行业输送优秀的高级管理人才，促进物业管理行业的健康发展。

参考文献：

1.张弘武.美国物业管理概要.中国建筑工业出版社.2010.9

2.韩朝.物业管理综合能力.中国建筑工业出版社.2006.8

3.张秀萍.物业管理实务.中国建筑工业出版社.2014.7

作者简介：

篇5：物业管理师考点

给水排水控制系统一、给水系统

智能楼宇中生活给水系统通常有三种形式：

(一)采用恒压(或变压)供水

(二)采用高位水箱、低位水池给水系统

(三)超高层建筑除设置高区水箱外，还要设置接力泵和中区水箱。

二、排水系统

生活排水系统分：集水坑排水、污水池排水，其监控原理相同。排水系统是由污水池(集水坑)、污水泵(排水泵)、液位传感器等构成，主要功能是实现排水系统的自动控制。

热交换系统

热交换系统即冷、热源系统，是暖通空调系统的主要部分之一。通过冷、热源设备提供满足要求的冷、热水，并由水泵输送到各个空调机组与空气进行热交换后，把处理后的空气送到被调区域。

供热系统的监控

(一)锅炉供热系统的监控

供热锅炉房的监控对象可分为燃烧系统、水系统两部分，采用直接数字控制器DDC进行监控，并把数据实时地送入中央监控站，根据供热的实际状况控制锅炉及循环泵的开启台数，设定供水温度及循环流量。

(二)热交换系统监控

热交换系统是以热交换器 为主要设备，由锅炉供给蒸汽、加热热水，热水供应采暖空调或生活用。：

建筑材料

一、材料的基本性质

(一)密度、表现密度和堆积密度

1.密度

密度：指材料在绝对密实状态下，单位体积的质量。

2.表观密度

表观密度：材料在自然状态下，单位体积的质量。

3.堆积密度

堆积密度：指粉状或粒状材料，在堆积状态下，单位体积的质量。

(二)材料的密实度与孔隙率

1.密实度

密实度：指材料体积被固体物质充实的程度。

2.孔隙率

孔隙率：孔隙率的大小直接反映了材料的致密程度。

(三)材料与水有关的性质

1、亲水性与憎水性

亲水性材料：润湿边角θ≤90度的材料;

憎水性材料：润湿边角θ>90度的材料。

2、含水率

材料的含水率：材料中所含水的质量与干燥状态下材料的质量之比。

3、吸水性

材料的吸水性：材料与水接触吸收水分的性质。

4.吸湿性

吸湿性：材料在潮湿空气中吸收水分的性质。

5.耐水性

耐水性：材料抵抗水的破坏作用的能力。

6.抗渗性(或不透水性)

抗渗性：材料抵抗压力水渗透的性质。

7.抗冻性

抗冻性：材料在水饱和状态下，能经受多次冻融循环作用而不破坏，也不严重降低强度的性质。

建筑智能化系统概述

一、智能建筑的概念

智能建筑：指运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术、多媒体技术与现代建筑艺术相结合，通过对机电设备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及安全、舒适、便利的环境服务，投资回报合理，适合当今信息技术高速发展的需求特点的现代化建筑。

智能建筑：是以建筑环境为平台，应用现代4C技术，运用系统工程、系统集成等先进的科学原理，通过对建筑物的4个基本要素，即结构、系统、服务和管理，以及它们之间的内在联系，以最优化的设计，提供一个投资合理又拥有高效率的幽雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。

从管理学的角度看，智能建筑与传统建筑有明显差异，主要表现在：

(1)对管理人才要求有很大不同

智能建筑物业管理的实现需要一大批高素质的复合型人才。

(2)物业管理的关系及功能有很大不同

智能建筑物业管理在传统物业管理的服务内容基础上增加了：信息服务与管理、机电设备自动化监控管理、三表数据远程与收费管理等内容，具有管理科学规范、服务优质高效的特点。

二、智能建筑的组成

智能建筑通常由楼宇自动化系统、办公自动化系统、通信自动化系统、智能建筑集成系统四大基本要素组成。

三、智能住宅与智能小区

智能住宅：指通过家庭总线把家庭内的各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置都并入到网络之中，进行集中或异地的监视控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的协调，提供工作、学习、娱乐等各项服务，营造出具有多功能的信息化居住空间。

智能小区：是对有一定智能程度的住宅小区的统称。智能化小区的基本智能被定义为“居家生活信息化、小区物业管理智能化、IC卡通用化”。智能小区建筑物除满足基本生活功能外，还要考虑安全、健康、节能、便利、舒适五大要素，以创造出各种环境(绿色环境、回归自然的环境、多媒体信息共享环境、优秀的人文环境等)，从而使小区智能化有着不同的等级。

保安监控系统一、保安监控系统概述

保安自动化系统主要包括：防盗报警与监听监控系统、出/入口监控系统、闭路电视监视系统、紧急报警系统、巡更管理系统、周界防卫系统等。

二、闭路电视监控系统

是在重要场所安装摄像机向监视中心提供实时现场信息，同时还可以录像，录下报警时的现场状况，供分析研究使用，它的功能可分为：摄像、传输、控制、显示记录四个部分。

闭路电视监控系统的规模可根据监视范围的大小以及监视目标的多少来确定，监视系统的大小一般根据摄像机的数量划分为：

(1)小于10个的为小型电视监控系统;

(2)10～100个之间的为中型电视监控系统;

(3)大于100个的为大型电视监控系统。

随着计算机技术、多媒体技术的发展，闭路电视监控技术也从传统的模拟视频监控系统向数字化多媒体网络监控系统发展。

三、防盗报警系统

防盗报警系统是在探测到防范现场有入侵者时能发出报警信号的专用电子系统，一般由探测器(报警器)、传输系统、报警控制器组成。探测器检测到意外情况就产生报警信号，通过传输系统送入报警控制器发出声、光或以其他方式报警。

根据工作原理不同探测器可分为下列几种类型：

(一)开关报警器

(二)玻璃破碎报警器

(三)周界报警器

四、出入口控制系统

出入口自动控制系统也叫门禁系统，一般由计算机、电子锁、识别卡等组成。

该系统包括三个层次的设备：

(1)底层是直接与人员打交道的设备，有读卡机、电子门锁、出口按钮、报警传感器和报警喇叭等。

(2)控制器接收底层设备发来的信息，判断后发出处理信息。单个控制器就可以组成一个简单的门禁系统，用来管理一个或几个门。多个控制器通过通信网络同计算机连接起来就组成了整个建筑的门禁系统。

(3)计算机管理着系统中所有的控制器，完成系统中所有信息的分析与处理。

五、停车场管理系统

停车场管理系统具有自动/半自动收费、打印报表等功能。适用于：(1)短时间(计时)停车用户;(2)月季票用户;(3)储值票卡的用户。

停车场管理系统一般由三部分组成：

1.车辆出入的检测与控制：通常采用环形感应线圈方式或光电检测方式。

2.车位和车满的显示与管理：有车辆计数方式和车位检测方式等。

篇6：物业管理师

很幸运能一次过了一级考试。有不少人问我怎么能一次过，我通常的回答是“运气好”。确实，运气占了很大的比重。但是也并非全依赖于运气。我很赞同周钟杰老师归纳的三个决定通过的因素，基础、勤奋和运气。

首先讲基础，总体而言，考一级的朋友，基础不会太差，毕竟是通过二级的考核筛选过的，其次在工作上担任一定级别管理职务岗位的，不论是理论还是实践都有相当基础的，所以，在基础的问题上，应该都是可以的，也不会落差太大。如果一定要说基础有差别，我个人觉得并不是存在于人力资源实务上，而是你对于人力资源管理理论，甚至是企业管理的思维高度与深度的问题，是综合能力素质的问题。所以，想要尽力补足这块的，就是要泛读多种管理文章，了解管理知识，微信里有很多这类文章，可以多看看，全面提高自己看问题，分析问题和解决问题的能力；其次，在日常工作中多注意公司的运作，尽可能多参与部门间的协调，并且多思考，这也是非常有利于你的面试的。

再则讲勤奋，我们说了基础都差不多，运气又没法控制，完全可以掌控的就是勤奋。既然选择了来考一级，大家都是冲着尽快通过考试来的，否则费钱费时间费精力。勤奋这事，也挺不好说的，我来介绍一下我自己的操作方法吧，至于称不称的上勤奋，另说。

1、关于出勤，不多说，必须的每次准时，尤其是参加模拟考试和模考分析。

2、关于作业，也不多说，必须每次按时做按时交。特别是策划题，对掌握答题思路非常有帮助。

3、关于看书，我自己是读了3遍，一遍细读、划重点，和老师上模块课同步；接着做一遍课后思考题，相当于又翻了一遍；最后笔试前2周，把自己所划的重点再看一遍。以上说的3遍是一级的书，二级的书也要看一遍重点，毕竟二级考试至少已经过了2年了。

接着来讲运气，其实这个挺难讲的。但是我归纳几点，这样你的运气就会大大提升，万一还不好，那是概率问题，因为概率问题依托于一级考试的合格率。第一，花时间。勤奋不是吗？那还不完全，时间要进行管理，要做计划，要警钟长鸣。不能等到考试前才开始准备，那是绝对不行的。无论从战略上还是战术上都要重视，所以要根据自己的作息制定计划。我的经验是：计划一般从考试前60-90天开始，5点下班，看书到6点半，正好错开下班高峰，回家也不堵车；还要列一张todolist，把要准备干的事情写下来，做完勾掉，比如在几月几日前看完第几章节。我还另外每月请一天年假，在图书馆看书。个人觉得自从高中毕业以后，家里已经没有读书的环境了，所以要找一个安静的环境，沉下心来才能事半功倍。第二，花心思。时刻都要做有心人。勤于思考，很多事情都可以为我所用，为考试所用，特别是面试。

凡事要想要成功，无非就是8个字，“找对方法，摆正态度“。不要给自己太大的压力，还是要引用一句周老师的话，考不过的总比考过的多。所以，尽人事听天命。

最后再给大家一些针对一级考试的小贴士：

1.策划题：摸清答题的思路是关键。一般答题脉络通过平时作业可以完全掌握。并注意答题时条理清晰，让考官一目了然。

2.策划题：考试时除了脉络保证以外，把涉及题目信息的能想到的点尽可能都点上。让考官有些耳目一新的小惊喜，就更锦上添花了。

3.策划题：时间一定要把控好。一般而言，时间非常赶。合理分配控制好2道题的时间。

4.策划题：题目一般都蛮长的，有利有弊。边读边画，把关键信息标示出来，会有帮助的。关键信息标出来的同时，就可以写出信息涉及的模块了。5.论述文：一般题目不会有很大变化，所以注意考前准备好一篇。

6.论述文：近期的关键词：战略、创新、变革等，所以要提前准备符合关键词的案例，当然，案例还要有特色。

7.论述文：写文章的基本要求：拟准题目+内容切题+框架有条理+论证要充分+语句要通顺。相对更重要的是前三点。

8.论述文：题目要简洁明了，突出重点；分段要清晰，体现你的逻辑和条理；每段写个小标题，要有概括性；论据要有新意并且切题；字迹要清晰。9.论述文：由于事前又准备，时间会很充裕。我个人的做法，抄了一遍，为答辩做准备，不过，真心很累，手都快断了。

10.答辩：说答辩比面试更确切些。因为据我们同学们的普遍反应，面试主要是围绕论述文展开的。

11.答辩：准备阶段？A.书面材料，这个跟着培训机构指示操作即可。小结要认真写，不管面试时是否问到，更重要的是让自己的思维以一定高度来总结工作，这是一个提炼整理拔高的过程。B.一般问答准备，主要准备个人的简介，工作和单位情况。这个和一般应聘面试有相似之处。但是建议大家准备一些亮点或者与众不同的地方，可以增加与面试官的话题。比如单位行业特殊的，管理模式特殊的，盈利模式特殊的，也可以是个人经历特殊的等等。当然，除了出了题目，自己还要负责把答案想好，把事情说圆了。此外，常规性的问题，也要准备一下，读一级的目的是什么？一级和二级的区别是什么？等，还有理论知识问题，看书的重要性就在这里体现了。建议：模拟场景，做角色扮演，互相提问。C.关于论述文的答辩准备，如果你抄了文章，建议给培训老师看一下，让老师给你一些答辩建议，补充文章中的疏漏。如果没有抄，那也写个大纲，咨询一下培训老师。对面试官可能会问的问题，做事先的假设和练习。

12.答辩：一般情况，面试官会问你，如何构思这篇文章的，回答时一定要有逻辑，从读题析题开始，拟题，构思框架，到每个举证如何呼应论点。答辩前自己先构思好怎么说。如何有逻辑性的回答，使之显得有章法条理呢？建议从4维角度来讲：1）横向和纵向角度；2）从个体和组织角度；3）正反两面角度；4）近期和远期角度。这样就凸显你思维的缜密性、逻辑性和全面性。13.答辩：只要是说到论述文，把你审题的关键词，着重和面试官有技巧的阐述一下。如何有技巧？假设说”创新“，可以这么说”创新是发展的基础，但是创新的标准是见仁见智的“，这样面试官就不会太挑剔你的创新不是创新了，不过也别真一点新意也没有，不怪面试官见多识广，只怪自己井底之蛙。再假设说”变革“，可以说”人类的进步是依靠不断求新求变中产生的，人力资源也需要与时俱进，不断变革，但是如何证明变革是正确的，要通过在不断尝试中积累，在不断失败中摸索的“，这样老师也就不会太纠结你变革的对错，或者变革步伐太小的问题了。总体来说，关键词的定义，不能离开你企业的大环境，你肯定比面试官了解你的企业，所以在举证切题的情况下，点一下关键词，让面试官了解你对题目的理解，同时给自己的论述留些活口，不让面试官太揪小辫子。

14.答辩：答辩过程中，保持微笑和态度谦虚。毕竟生杀大权在他们手上。如果面试官非要刁难某些问题时，必须一定要态度谦虚的接受，能做解释的可以给予适当的解释，前提是解释的清楚，也有能力解释的清楚。有些刁难，只是看看你的应对和处置反应，就以不变应万变，也不要过分紧张。15.答辩：尽量把时间掌控在自己手里。可以把事先准备的话题，穿插进回答中，让回答充实，有条理。也可以把话题转移到你准备好的话题上，包括你写的工作小结中。话题一多，内容一充实，提问的时间就少了，面试官要想问题提问也是蛮累的，这个大家都懂的。